Съдържание
Купува жилищни недвижими имотизаемите го улесниха. Банките предлагат различни програми за кредитиране с условието, че придобитите квадратни метри ще бъдат предмет на обезпечение. Оценката на апартамент за ипотека е предпоставка, и трябва да го поръчате от независим оценител или фирма още преди да отидете в банката. Полученият отчет ще ви позволи да определите размера на заема, тъй като при необходимост обектът може да бъде продаден на реална цена и да погасите получения дълг.
Защо се нуждаете от оценка на недвижими имоти за ипотека?
Оценката на апартамент при закупуване на ипотека е необходима и за двете страни договор за заем. Това не е само насока за издаване взети назаем пари, но и определена застраховка в случай на форсмажорни обстоятелства. Факт е, че цената, определена от продавача, може да е твърде висока и да не съответства на пазара на недвижими имоти. Ако прогнозната цена е по-ниска от предложената и не е възможно да се договори отстъпка със собственика, кредитополучателят може да я плати със собствени средства или да намери нов обект за закупуване.
Банкови рискове при ипотечното кредитиране
Кредиторът се интересува предимно от оценка на апартамент. Извършва се независим анализ за предотвратяване на измами от страна на кредитополучателя, тъй като той може да поиска повече пари за егоистични цели и да ги изразходва за други цели. Изпускайки голяма сума на кредитополучател за закупуване на апартамент, банката рискува, тъй като винаги има риск от неизпълнение на кредита. За да се минимизира рискът, първо, размерът на кредита никога не достига пълния размер на покупната цена, а варира от 60-70%. На второ място, придобитият имот непременно действа като обект на обезпечение.
Защита на интересите на кредитополучателя
Тъй като финансовите и кредитни институции се опитват да подценят размера на привлечените средства, купувачът се нуждае и от оценка на апартамент за ипотека. По този начин той може да аргументира исканата сума пари. Колкото по-голям е заемът, който получава от банката, толкова по-малко ще трябва да инвестира собствените му средства. След независим преглед кредитополучателят може да види реалната цена на закупеното жилище, а не тази, която подхожда на продавача.
Кой прави оценката
Оценката на ипотеката се извършва на етапа на изготвяне на документи. Всички нюанси са посочени в закона и федералния стандарт за оценка, според който само субекти, които имат лиценз за това, могат да извършват дейности. Кредитополучателят има право самостоятелно да избере организация или физическо лице или може да използва оценители, които са акредитирани от банката, в която ще получи заем.
Колко струва да се оцени апартамент за ипотека?
Точната цена на услугата може да се разбере само след консултация със специалист. В зависимост от региона, може да варира значително. Така че в Москва цената се колебае средно от 5000 до 10 000 рубли и зависи от жилищата. Ясно е, че при анализиране на елитни жилища цената ще бъде по-висока, отколкото когато експертите изготвят доклад за Хрушчов извън околовръстния път на Москва. Много често компаниите организират промоции и дори днес можете да намерите оферти, започващи от 2500 рубли.
Кой плаща за прегледа?
Провеждането на преглед е труден и трудоемък бизнес. Цената за оценка на апартамент за ипотека зависи не само от самия обезпечен недвижим имот, но и от необходимия пакет документи, спешността на работата. Всички тези разходи се поемат от потенциалния купувач. Банката не участва в това, тъй като отчетът е един от документите, които кредитополучателят трябва да приложи към списъка с документи, необходими за получаване на ипотека.
Къде да поръчам оценка на апартамент
Можете да поръчате документ само от онези представители, които са лицензирани да извършват дейност по оценка - това е законът. Да избирате сами или да прибягвате до препоръчаната банка, вече е работа на кредитополучателя. Ако кредитна организациянастоява за избор на оценител само от акредитиран към него списък, е необходимо да се поиска официално разяснение на такова изискване от банката, тъй като такова поведение не е разрешено.
Независими фирми
Към днешна дата намирането на фирма, която да направи обективна оценка на апартамент за ипотека, не е трудно. При избора на потенциален такъв е необходимо да се направи сравнително описание не само на предлаганите услуги и скоростта на работа, но и на цената. Ето само няколко от тях:
- LLC "Независима оценка";
- LLC "Независимо бюро за експертна оценка";
- Независима оценителска фирма "ГЛОБАЛ".
Акредитирани специалисти по кредитни институции
Оценката на ипотека може да се извършва не само от независими фирми, но и от компании, акредитирани от самата банка. Всяка банкова институция на своя интернет портал поставя информация с координатите на всеки субект. Важно е да се разбере, че кредиторите не работят с един или двама професионални оценители. Винаги можете да избирате - само в Сбербанк има около двеста и половина сертифицирани оценители.
Частни лица
Законът не забранява контактите с лица, които имат право да извършват оценка. Те трябва да бъдат регистрирани като индивидуален предприемачи не забравяйте да имате застрахователна полица гражданска отговорноств размер на най-малко 300 хиляди рубли. Това ще помогне за възстановяване на разходите в случай на грешка поради некомпетентност на IP. При издаване на ипотечен кредит няма да е излишно да съгласувате с банката кандидатурата на независим експерт.
Как да изберем правилния оценител
Можете да оцените апартамент за ипотека във всяка компания, но това не означава, че всеки от тях ще извърши работата ефективно и на високо ниво. При контакт с конкретен оценител е важно изготвеният пакет от документи да не съдържа грешки, поради които ще трябва да кандидатствате за услуга при нов експерт. Когато плащате отново за оценка, първото нещо, върху което трябва да се съсредоточите, са прегледите. истински хорапо-добри приятели, които са имали пряк контакт с представител на организацията.
Компании, които работят на пазара повече от година, в които работят само висококвалифицирани специалисти - това е, на което трябва да обърнете внимание. Не преследвайте евтини оферти, защото работата на оценител не може да струва и стотинка. При избора на фирма е по-добре да се даде предимство на тази, чийто офис се намира в непосредствена близост до имота - това ще помогне за намаляване на разходите.
Ако банката настоява нейно лице да извърши операции по оценка при закупуване на апартамент, кредитополучателят може да откаже или да приеме офертата. Основното предимство на работата с акредитирана компания е бързото решение, тъй като техните отчети се приемат с почти 100% одобрение. Подобен подход може да не е много полезен за кредитополучателя, тъй като съществува риск от подценяване на реалната стойност на придобития имот. За сравнение можете да поръчате допълнителен независим преглед.
Как ипотеката оценява апартамент?
Първо, трябва да вземете решение за избора на организация или физическо лице, което ще извърши процедурата за оценка. За да направите това, трябва да обсъдите с представителя всички условия за извършване на работа и цената на услугата. Ако избраният кандидат не е включен в списъка на акредитираните от банката, е необходимо да го договорите, за да избегнете проблеми в бъдеще. След това можете да попълните заявление и да сключите договор за работа.
Заявление за сключване на договор за оценка
Преди експерт да оцени апартамент за ипотека, трябва да попълните заявление. По правило това може да се направи на уебсайта на самата компания, като е необходимо да се посочи минимум данни. Те включват пълното име на клиента, местоположението на обекта, който ще бъде оценен, и известна информация за него. След разглеждане на заявлението, специалистът ще се свърже с клиента, за да определи времето за подписване на договора.
Подписване на споразумение
Договорът се сключва под формата на дружество в два екземпляра за всяка от страните. Ако е необходимо, винаги можете да направите промени в документа, ако клиентът иска да добави някои елементи. Не забравяйте да посочите информация за клиента, данни за оценителя, неговата квалификация и наличието на гражданска отговорност. Освен това се предоставя информация за ипотекирания жилищен обект и целта на оценката. Посочени са правата и задълженията на всяка от страните. Поставят се датата, подписите и всичко това е подпечатано.
Какви документи са необходими за оценка на недвижими имоти
За да сключите споразумение и да оцените апартамент за ипотека, трябва да вземете голямо количество документи със себе си. Първото нещо, от което се нуждаете, е паспорт. Ако доверен представител действа от името на гражданин, ще е необходимо пълномощно за право да извършва дейност. Освен това трябва да бъдат приложени следните документи:
- доказателство за собственост на имота.
- документи за собственост (договор за дарение, покупко-продажба, приватизация и др.);
- технически план;
- кадастрален или технически паспорт;
- подова експликация.
Методи за определяне на цената на апартамент
Интегрираният подход в работата на оценителните организации включва няколко задължителни процедури, което показва, че тази работа не е лесна. Това включва събирането на документи, процеса на оглед на обекта и неговия анализ с изготвяне на подробни отчети. Използват се различни методи в зависимост от преследваната цел. Печелившата помага да се определи какви ползи могат да бъдат получени чрез отдаване под наем или препродажба на недвижими имоти. При използването му се правят много предположения, така че не винаги отразява точно реалното състояние на нещата.
Методът на разходите основно използва действителното състояние на оцененото жилище. Взети са предвид разходите, необходими за изграждането на подобен обект. Това изисква оценка, без която е невъзможна точна информация за апартамента. При сравнителния метод се прави паралел между продадени или предложени за продажба равни обекти. Има обобщение на информацията, прави се оценка с помощта на различни коефициенти. Методът дава най-точната представа за реалната стойност на дома.
Пазарна цена на имота
Ако да говоря прост език, тогава реалната пазарна стойност на жилището е сумата, за която купувачът е готов да закупи апартамент, а продавачът се съгласява да го продаде. Анализ на пазарната цена на апартамент е възможен само чрез проучване на съществуващите оферти на пазара. Вземат се предвид апартаменти със сходни потребителски качества. Колкото повече опции са представени за сравнителни характеристики, толкова по-точна ще бъде крайната цифра.
течна стойност
Освен пазарната стойност на апартамента, заемодателят взема предвид и ликвидационната стойност. Това е цената, на която може да се продава недвижим имот възможно най-скорос минимум усилия. За получаване на ипотечен кредит е изключително важно да се определи точно пазарната цена на подобни апартаменти, тъй като ликвидната цена се различава от нея надолу и възлиза на около 70–80%. Банката ще отпусне заем на кредитополучателя въз основа на ликвидационната цена.
Какво да направите, ако има значителна разлика в цената на апартамент
Очакваната цена е много по-ниска от предлаганата на пазара. Можете да покриете разликата със собствени пари или заявка потребителски кредит, обаче ще се издава на по-висок процент. Можете да предоставите допълнително обезпечение на банката. Това ще помогне за увеличаване на размера на сетълмента на ипотечната сделка. Разрешено е да се свържете с независим експерт за допълнителна оценка, тъй като всички нюанси, които влияят върху цената на жилищата, не могат да бъдат взети предвид, например нова сграда от предприемача, наличието на ремонт в помещенията, местоположението в близост метростанция.
Доклад за оценка на недвижими имоти
В резултат на работата по оценката се съставя основният документ, който ще ръководи банката при определяне на размера на кредита. Това е справка, която има законова сила и отговаря на задължителните изисквания на клиента. По своята същност отчитането е доказателство, така да се каже, оправдание защо имотът има такава цена. Разрешено е изготвянето на документ от специалисти, които имат разрешение от саморегулираща се организация и са застраховали своята отговорност.
Изисквания за проектиране
Тъй като докладът е правно обвързващ, той трябва да бъде написан правилно. Много банки може да имат свои собствени допълнителни изисквания за документация, така че трябва да знаете за това предварително, тъй като документът може да не бъде приет за разглеждане. Всички оценители, акредитирани от дадена банка, са запознати с поставените условия, поради което няма оплаквания за съставените от тях отчети.
Освен това всеки попълнен отчет трябва да отговаря на изискванията на Асоциацията на руските банки (ARB) и Асоциацията на жилищното ипотечно кредитиране (AHML):
- да бъдат отпечатани;
- данните могат да бъдат представени както в табличен, така и в описателен вид;
- съдържа всички данни, необходими за изчисляване на заема;
- Броят на страниците не трябва да надвишава 30.
Каква информация трябва да бъде включена в доклада
Тъй като оценката на апартамент за ипотека от банка се извършва въз основа на доклад, съставен от експерт, документът трябва да съдържа изчерпателни данни. Не забравяйте да предоставите информация за клиента и изпълнителя. Включени са данни за обекта, който се анализира, задачи и методи за обосновка на разходите. Даден е анализ на местоположението, перспективите за развитие. Дават се снимки на къщата, входа, самия апартамент или неговия дял. Описани са параметрите на апартамента (под, площ, височина на тавана и др.)
Всички характеристики на обекта са представени в сравнение с подобни жилища, взето е предвид преустройството. Изчисляването на цената на квадратен метър в сравнявани апартаменти е дадено с намаляващи и нарастващи коефициенти. Определя се пазарната и ликвидационна стойност на апартамента. Освен цялата тази информация, докладът се допълва с приложения, актове, копия на документи и други снимки на обекта.
Време за изготвяне и подаване на доклада
В зависимост от сложността и квалификацията на експерта изготвянето на доклада може да отнеме различно време. Работата може да отнеме два дни, но може и повече, но като правило средното време за компилиране не надвишава пет работни дни. След като отчетът е готов, клиентът получава известие, че документът може да бъде взет. Ако докладът е изготвен в неакредитирана компания, е необходимо да се провери за копия на документи, потвърждаващи законността на работата на компанията.
Период на оценка на апартамента
Поради факта че недвижим имотможе да се промени цената и състоянието му да се влоши, срокът на валидност на отчета по закона е 6 месеца. Това се прави, за да може клиентът да кандидатства пред други кредитни институции, ако му бъде отказан кредит. След шест месеца, ако не е било възможно да се получи заем, се извършва преоценка на апартамента за ипотека.
Видео
Открихте ли грешка в текста? Изберете го, натиснете Ctrl + Enter и ние ще го поправим!
Чрез оценка на недвижими имоти финансовата институция е в състояние да:
- минимизиране на рисковете в случай на неизпълнение на кредита;
- да определи дали прогнозната сума е достатъчна за издаване на исканата сума на ипотеката.
Съгласно Федералния стандарт (клауза 26 № 3) срокът на валидност на крайната стойност на имота за сделката се счита за валиден за 6 месеца, с изключение на имущество, регистрирано при встъпване в наследство.
От кого и за чия сметка се извършва процедурата?
Ипотечната оценка на апартамент се извършва от професионални служители, които могат да бъдат:
- акредитирани специалисти на финансовата институция;
- независими оценителски фирми;
- частни лица.
Трябва да се има предвид, че банките са склонни да подценяват реалната цена на апартамент за собствена безопасност, а кредитополучателите са склонни да я увеличават, за да получат максимален заем.
Ето защо независимата оценка на апартамент за ипотека е важна и за двете страни.
Той има официален статут, следователно предоставя допълнителни възможности на клиента:
- използвани в съда за разглеждане на различни дела, например определяне компенсационни плащанияпри разделяне на имущество;
- е важен аргумент в споровете с данъчен офисвърху размера на данъчната основа, произтичаща от начисляването данък върху имуществотоили данък върху доходите на физическите лица.
финансова институцияпредлага на кредитополучателя две възможности за намиране на специалист в услугите за оценка:
- предоставете списък с доверени компании и препоръчайте една от тях;
- информирайте за критериите за подбор (лиценз, застрахователна полица на отговорност от най-малко 300 хиляди рубли, участие в SRO и др.), с помощта на които клиентът ще може самостоятелно да намери оценител.
Формално кредитната институция няма право да ограничава избора на клиент или да налага определена компания.
Трябва обаче да се вземат предвид два фактора:
- решението на кредитополучателя трябва да бъде съгласувано с финансовата институция;
- като изберете специалист, който е доверен партньор на банката, процесът на получаване на ипотека е много по-лесен и по-бърз, отколкото при самостоятелно търсене.
Мнозина се интересуват от въпроса кой плаща за услугите на оценители.
Ако погледнете, документ за реалната стойност е по-необходим за човек, който иска да получи заем.
Собственикът на недвижим имот може да го продаде без да подава отчет до органите по регистрация. Следователно плащането за дейностите по оценка е един от разходите на кредитополучателя.
Как и кога се прави оценката?
След потвърждаване на избрания специалист от банката, кредитополучателят посещава оценителската компания.
Той трябва да предостави на разположение фотокопия на документи, заверени с подпис:
- план на апартамента, включително етажни планове;
- кадастрален паспорт от ОТИ;
- информация за вида на етажите (за жилищни сгради, построени преди 1960 г.);
- документ, потвърждаващ правото на недвижим имот (договор за продажба, удостоверение за наследство и др.);
- удостоверение, че имотът не подлежи на събаряне или реконструкция с разселване (за сгради, създадени преди 1970 г.);
- договор за дялово участие (при покупка на апартамент в строяща се сграда).
При посещение на оценителска компания се предприемат следните стъпки:
- за сделката се сключва договор (в него се определят условията и целите на събитието, цената на услугите);
- се определя датата и часът на посещението от специалиста на обекта на оценка (трябва да изберете дневни часове);
- са направени пари в бройв парична или безкасова форма за предоставените услуги.
Експертът внимателно анализира всички документи за апартамента, след което отива на оценка на имота за ипотека.
Тази процедура се извършва на няколко етапа:
- Помещенията се проверяват за съответствие със схемите от ОТИ (отнема 10-15 минути, в зависимост от опита на специалиста).
- Всички жилищни и прилежащи площи са заснети, идентифицирани са възможни дефекти.
- Стойността на недвижимия имот се изчислява по различни методи.
- Използват се методи за корекция на стойността, като се вземат предвид силните и слабите страни на имота.
- Подготвя се отчетна документация.
По време на огледа експертът задава редица въпроси на клиента и продавача на апартамента. Той открива приблизителния брой жители на къщата, както и положителните и отрицателните фактори, които могат да повлияят на пазарната стойност.
Специалистът трябва да вземе предвид:
- състояние и възраст на имота;
- наличие на обществен транспорт;
- местоположение на важни инфраструктури (училища, болници, аптеки);
- параметри на апартамента (площ, под, височина на тавана, наличие на лоджия или балкон и др.).
След проверка специалистът следи алтернативните предложения, изследва текущата база данни. Следва окончателният доклад.
Срокът за оценка на недвижими имоти при ипотечен кредит може да продължи до 5 дни.
Основни методи за определяне на разходите
Има различни методи за определяне на стойността на недвижимия имот.
Най-често срещаните от тях са следните:
- скъпо- въз основа на изчисляването на разходите, необходими за възстановяване на имота, като се вземат предвид амортизацията, инфлацията, разходите за реконструкция. Той позволява на купувача да не плаща пари за изграждане на имот, подобен на полезността на въпросния обект.
- Сравнителен метод- общ вид оценка, която включва анализ на стойността на подобни видове имоти.
- Печеливш- метод, предназначен за анализ на търговски недвижими имоти. Тя се основава на изчисляване на цената, като се отчита възможната печалба и всички ползи от активното използване на обекта. Основното предимство е точната дефиниция инвестиционен риск, недостатък - вероятността да направите грешка с прогнозирания доход.
При оценката на жилищните имоти за целите на ипотечното кредитиране експертите използват сравнителния метод.
Какво е включено в банковото извлечение?
Съгласно законодателството за оценяване докладът трябва да бъде в писмен вид, както и да бъде завързан, номериран и подпечатан.
Обикновено се състои от 28-30 страници. Трябва да се запознаете с готовия документ веднага в офиса на независима компания, тъй като можете незабавно да разрешите всички въпроси.
Докладът се състои от следните раздели:
- Обща информация за оценителя и клиента.
- Информация за методите за оценка.
- Информация за анализирания обект.
- Проучване на пазара на недвижими имоти.
- Определяне на пазарна и спасителна стойност.
- Заявления (правни актове).
Докладът за оценка на недвижими имоти за банката включва:
- документи за собственост;
- снимки, направени при оглед на имота;
- пазарната стойност на имота;
- ликвидационната цена, на която банката ще може да продаде апартамента в случай, че кредитополучателят не изпълни финансови задължения.
Ако кредитополучателят е търсил самостоятелно специалист, той трябва да приложи към доклада документ, потвърждаващ членството на оценителя в SRO, застрахователна полица на отговорност и диплома за образование в областта на оценката.
Какво влияе върху оценената стойност и какво ще стане, ако тя е под пазарната?
Оценената стойност на имота оказва влияние върху условията на заема, които включват:
- сумата на ипотеката, издадена на кредитополучателя;
- максималният срок на кредита;
- процентна ставка.
Ако реалната стойност е равна или по-голяма от сумата, която кредитополучателят ще издаде, няма да има проблеми.
Банката ще издаде ипотека, защото има възможност да продаде имота в неизпълнение.
Има моменти, когато цената на недвижимия имот е по-ниска от пазарната или договорена с продавача, тогава лицето няма да може да получи сумата, на която е разчитал.
Причините за такава ситуация могат да бъдат както следва:
- оценителят не е отчел състоянието на обекта;
- специалистът неправилно е избрал подобни видове недвижими имоти.
Кредитополучателят може да направи следното:
- Заявете преоценка или използвайте услугите на друга компания (необходими са допълнителни разходи) или акредитирани банкови специалисти.
- Осигурете финансова организациядопълнителна сигурност.
- Вземете потребителски заем за липсващата сума.
В екстремни случаи ще трябва да изтеглите по-малка ипотека. В повечето случаи банките стигат до извода, че повторната проверка отразява реалната стойност на апартамента.
Цена
Цената за оценка на недвижими имоти се формира индивидуално, в зависимост от спешността на работата и местоположението на апартамента, тъй като оценителят ще трябва да отдели повече време и пари, за да пътува до отдалечени места.
Влияе се и от качествените характеристики на имота.
Таблицата показва приблизителните цени на специализираните услуги в някои руски градове.
Оценката на ипотека е задължителна процедура, която изисква отчитане на много нюанси.
Изборът на подходящия специалист спестява време и гарантира на кредитополучателя ипотечен кредит.
Видео: Оценка на ипотечен имот
Преди банката да приеме издаването на ипотечен кредит, обезпечение по който е апартамент, собственост на кредитополучателя, банката трябва да знае пазарната стойност на обезпечението. За да направите това, трябва да оцените апартамента от независими експерти. Без оценка на обезпечението, банката няма да издаде ипотечен кредит. Това е...
Хората, които решат да закупят жилище чрез заем, си задават следните въпроси: необходима ли е оценка на апартамент за ипотека в нова сграда? Защо е необходима тази процедура? Кой трябва да определя цената на жилището и за чия сметка се прави това? Как да поръчате оценителска услуга и на какво трябва да обърнете внимание при избора на експерт-оценител? Как да не попаднете в "клопки" и да не загубите или да не плащате повече пари? Нека се опитаме да отговорим на всички тези въпроси.
Защо да оценявате апартамент в нова сграда с ипотека?
Оценяването означава определяне на стойността на жилищата на пазара, което се извършва от лице, което има лиценз за тази дейност. Ще е необходима оценка, ако има намерение да се кандидатства за ипотечен кредит за придобиване на квадратни метри в ново жилище. Федерален закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ (изменен от 31 декември 2017 г.) „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ задължава да се определи стойността на обект при регистриране на ипотека във връзка с ипотека.
Защо да оценявате обект? Преди да даде пари на заем, финансовата институция трябва да бъде сигурна, че в ситуация, в която кредитополучателят не може да изпълни своите облигации, имотът може да бъде продаден и по този начин върнат банкови средства. Пълен списък на всичко необходимо за закупуване на апартамент в нова сграда.
Докладът на оценителя се използва и при следните обстоятелства:
- За определяне на размера на компенсационните плащания, ако има разделяне на имущество.
- В случай на спорове с IFTS относно размера на данъчната основа.
Кой провежда оценката?
Така, ? Определянето на цената може да се извърши както от независими оценители, които имат подходящ лиценз, така и от специалист на кредитна институция.
Изискванията за експерт са::
- Трябва да застрахова дейности за поне 12 месеца.
- Трябва да е член на SRO (саморегулираща се организация) и да плаща редовно вноски.
- Имате полица за гражданска защита със застрахователна сума от 300 000 рубли.
- Да не са свързани с лицето, което възнамерява да подпише ипотечни задължения.
На какво трябва да обърнете специално внимание при избора на експертна организация?
Трябва да се обърне внимание на такива точки като:
- Репутация.
- От колко време компанията е на пазара?
- Наличието на положителна или отрицателна обратна връзка.
Има смисъл да се направи заявка за форми на договори, отчети, за да се провери дали отговарят на изискванията на чл. Изкуство. 10, 11 от Федералния закон "За дейностите по оценяване".
Важно е да се знае, че кредитополучателят има право да търси услуги от фирми, които не са акредитирани от банката. При обстоятелства, при които финансова институция налага забрана, трябва да се поиска писмено освобождаване, което ще съдържа обяснение. Ако отказът е оправдан, е необходимо да се изиска от оценителите да отстранят недостатъците. Ако е имало отказ за отстраняване на недостатъците, струва си да се свържете с експерт, който е член на SRO.
В ситуация, в която банкова организациядава необоснован отказ, кредитополучателят има право да пише искова молбана съдебните органи. Искът трябва да съдържа изискване за приемане на заключението и издаване на необходимата парична сума.
Коя страна е отговорна за плащането на услугата?
Кредитополучателят е длъжен да заплати услугите на експерт. Цената на процедурата за оценка на обект в нова сграда, ако има такава ипотечно кредитиране, започва от 2500 рубли. Сумата може да варира в зависимост от региона. Например, в Москва и Московска област ще трябва да платите 3 500-4 000 рубли, докато в Санкт Петербург - 3 000-3 500.
Как да поръчам оценка?
На първо място, трябва да изберете експерт. За да ускорите процеса на получаване на ипотечни средства и да сте сигурни в коректността на оценката, за предпочитане е да изберете специалист, който е в регистъра на финансова институция. Бързината се обяснява с факта, че службата за сигурност не трябва да отделя време за проверка на пълномощията на експерт.
В същото време не трябва да забравяме, че банката няма право да принуждава клиента да работи с определен оценител. Изборът на професионалист е право на кредитополучателя.
След като бъде направен изборът в полза на един или друг експерт, е необходимо да се предоставят следните документи:
- Паспорт на лицето, което действа като кредитополучател.
- Нови строителни планове и помещения.
- Кадастрален паспорт, издаден от ОТИ.
- Договор за дялово участие (ако е сключен в незавършена сграда).
Кредитополучателят има право да кандидатства до оценители, които нямат банкова акредитация.
Процесът на оценка е както следва:
- Сключване на споразумение с експертна организация. Договорът трябва да уточнява условията и целите на предоставянето на услугите.
- Насрочете дата за гледане. В този случай трябва да се има предвид, че оценителят пристига само през светлата част на деня.
- Издава се заключениев 3-дневен срок от датата на проверката.
Как се прави оглед на имота?
Проверката се състои от няколко стъпки:
- Реален оглед на апартамента. Средното време за посещение е 15 минути.
- Заснемане на жилището и сградата, в която се намира. Целта на снимането е да се идентифицират дефекти или да се коригира тяхното отсъствие.
- Изготвяне на калкулации на цената на обекта.
- Изготвяне на заключение въз основа на получените данни и анализ на подобни недвижими имоти. Заключението е валидно шест месеца. Докладът трябва да включва копия от жилищна документация и снимки. Средният обем на доклада е 28-31 страници.
При определяне на цената се вземат предвид не само постоянните характеристики на апартамента, но и условията на живот в района. Изградената инфраструктура ще увеличи оценената стойност.
Какви видове оценки на имоти съществуват?
Има следните варианти за определяне на стойността на недвижимия имот:
- пазар: анализ на сделките на пазара, подобен на този, който се планира да се извърши.
- скъпо: Изчислява разходите, които биха били направени в случай на изграждане на подобно съоръжение.
- Печеливш: Взети са предвид перспективите за нарастване на пазарната стойност.
В момента по-голямата част от руснаците нямат собствено жилище. Според Аналитичния център около 25% от населението на страната наема апартаменти, стаи и къщи. Още повече - 30% - са принудени да живеят при родителите си, тъй като не могат да плащат наем на недвижими имоти.
Всеки обаче иска да има „своето кътче”. За съжаление, съвременната икономика е такава, че цените на недвижимите имоти са доста високи и не всеки може да си позволи да си купи жилище, без да използва средства на трети страни. И тъй като спестяването за същия апартамент ще отнеме твърде много време, почти 100% се обръщат към банките за ипотеки.
Какво представлява оценката на апартамент?
Един от многото документи, които трябва да бъдат представени в банката, за да се получат средства за закупуване на жилище, е доклад за оценка на апартамент. Само въз основа на цената на жилището, която ще бъде посочена в отчета, банката ще определи сумата, която ще ви даде. И няма значение колко всъщност купувате апартамент.
Оценка на апартамент - това е дейност на специалист, насочена към определяне на най-вероятната стойност на този вид недвижим имот на свободния пазар.
Банките приемат само тези отчети, които са направени от професионални оценители с подходящо образование и квалификация. По правило банките препоръчват оценителски компании и оценители, които са акредитирани от тях, тоест те са преминали щателна проверка за съответствие с всички изисквания за отчета на Закона „За дейностите по оценяване“ и качеството на извършената работа.
Как се прави оценката?
Когато се свържете с оценител, не забравяйте да го информирате за целта на оценката и по-добре уточнете от коя банка ще имате ипотечен кредит. Оценителите, които са специализирани специално в оценката на недвижими имоти, като правило, са наясно с допълнителните изисквания за отчитане на конкретна банка.
Предварителен етап:
Преди да продължите с отчета, оценителят ще ви помоли да съберете необходимата документация за апартамента. Този списък е малък, така че събирането на документи няма да ви е трудно. Можете да намерите типичен пакет на тази страница в секцията "Необходими документи".
Следващият задължителен етап от оценката е оглед на обекта. По правило оценителите го извършват самостоятелно или се извършва от техни помощници. Необходим е оглед за заснемане на апартамента, както и за по-точно определяне на общото състояние на обекта и съответствието му с параметрите, посочени в документите. Например, много собственици на апартамент, който се продава, се опитват да скрият наличието на незаконно преустройство. И това силно влияе върху решението на банката относно одобрението на ипотеката.
Етап на уреждане:
След оглед на апартамента, оценителят пристъпва към проучване на пазара на недвижими имоти и икономиката в тази област като цяло в региона. Избират се подобни обекти, чиито данни ще бъдат взети предвид при изчисленията.
При извършване на изчисления оценителят определя не само пазарната стойност на апартамента, но и ликвидационната стойност. Спасителна стойност е цената, на която обектът може да бъде продаден в най-кратки срокове и обикновено е по-ниска от пазарната цена.
Познаването на ликвидационната стойност позволява на банката да определи възможността за покриване на загуби в случай, че по някаква причина спрете да плащате заема. Тогава банката ще може да прекрати договора и да продаде този апартамент, а вие няма да останете длъжник.
Интересен факт:
В древна Гърция на земята на длъжника кредиторът поставя знак, което означаваше, че в случай на неплащане на дълга земята ще стане собственост на кредитора. Тази таблетка се наричаше - ипотека (hypothéke).
Какво получава клиентът?
Резултатът от работата на оценителя е доклад, който можете да предоставите на банката на кредитен служител.
Случай от практиката:
През април клиент се свърза с нашата компания. Той е в трудна ситуация. За да получи необходимата сума от банката, трябваше да достигне определена цена на апартамента, но не можеха да направят това в друга фирма. За негов късмет той ни се обади и нашите специалисти за пореден път показаха своя професионализъм, след като успяха да изчислят необходимата цена на апартамента. В резултат клиентът получи очакваните от него средства.
Самият доклад за оценка на апартамента изглежда като отпечатан документ, състоящ се от около 70-80 листа А4. Докладът трябва да бъде номериран и подвързан. И също така заверен с печат и подпис на оценителя.
Попълненият отчет за оценка на ипотека се състои от раздели:
- Информация за оценителя и клиента
- Характеристика на обекта на оценка
- Преглед и анализ на пазара на недвижими имоти
- Анализ на ликвидността на обекта
- Обосновка на методологията за оценка
- Определяне на пазарната стойност
- Определяне на спасителната стойност
- Документи на оценителя: Диплома, Удостоверение за членство в SRO, Извлечение от регистъра на SRO, Политика задължителна застраховкаотговорност на оценителя
- Фирмени документи: ОГРН, TIN/KPP, Застрахователна полица
- Документи на Клиента: заглавие и техническа документация за апартамента
- Снимки на апартамента
Много купувачи възприемат одобрението на банката на заявление за ипотечен кредит като гаранция за успеха на предстоящата сделка. Документите на кредитополучателя бяха щателно проверени, в резултат на което банката се съгласи да му отпусне необходимата сума - изглежда, че сега остава само да се намери подходящо жилище. Всъщност размерът на предварително одобрения заем е далеч от крайната цифра и в крайна сметка може да се окаже много по-скромна.
Първоначално банката изчислява размера на кредита въз основа на нивото на дохода и степента на платежоспособност на кредитополучателя. Въпреки това, ключовият фактор при определяне на действителния размер на кредита е прогнозната стойност на обезпечението. Цифрата, фигурираща в договора за покупко-продажба, на практика няма значение за банката – важно е тя да има становище на независим оценител за реалната пазарна стойност на обекта, на която той може да бъде продаден, ако длъжникът не успее изпълнява задълженията си.
Не само заемодателят, но и кредитополучателят се интересува от независима професионална оценка на жилища, закупени по ипотека: ако той не може да изплати заема и ще бъде принуден да продаде имота, приходите трябва да са достатъчни за пълно изплащанедълг. В тази връзка оценката на ипотекираното жилище е предпоставка за получаване на ипотечен кредит съгл. федерален закон№ 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“.
Така че веднага щом кредитополучателят вземе решение за избора на апартамент, той ще трябва да поръча неговата оценка. По-добре е да не отлагате тази процедура, докато не бъде постигната сделка: ако прогнозната цена на жилището се окаже значително по-ниска от цената, определена от продавача, тогава купувачът може да няма достатъчно средства за покупката, тъй като банката ще отпуска заем само в рамките на сумата, определена от оценителя.
Разходите за услугите на оценителската фирма са за сметка на клиента. Ако говорим за типичен градски апартамент, тогава цената на оценката ще бъде средно 5-6 хиляди рубли. Купувачите на крайградски недвижими имоти ще трябва да плащат на оценител от 25 хиляди рубли или повече, в зависимост от вида на обекта и разстоянието му от столицата. Разбира се, това са средни цифри и на пазара за оценка има оферти от различни ценови категории. При избора на фирма обаче кредитополучателят не трябва да се фокусира само върху цената на услугите. Дъмпинговите еднодневни фирми често не носят никаква отговорност за дейността си. Ето защо, преди да сключите споразумение с оценителска компания, струва си да проверите дали членува в някоя от саморегулиращите се организации на оценителите и дали има валидна застраховка „Гражданска отговорност“. Освен това би било полезно да разберете колко служители има, дали имат профилирано образование и какъв е трудовият им опит. Въпреки това, всеки ипотечна банкапредлага на клиента свой собствен списък с препоръчани оценители, които вече са преминали задълбочена проверка, а кредитополучателят, като правило, може да се довери на избора на кредитора. Списъкът с оценители, предложен от банката, не винаги отговаря на клиента: той може да бъде объркан от принадлежността на оценителската компания или от завишената цена на услугите. В този случай кредитополучателят има право да се обърне към всеки друг оценител, който отговаря на изискванията на кредитора. Вярно е, че трябва да сте подготвени за факта, че процедурата за съгласуване с банката за кандидатурата на „външен“ оценител ще отнеме много време. Освен това не всяка компания за оценка ще бъде готова да отдели време и енергия за предоставяне на обширен пакет от документи по искане на банката.
Какво, къде, колко?
Самият процес на оценка е доста бърз. На първия етап клиентът сключва споразумение с оценителя и го предоставя Задължителни документи: например за апартамент на вторичния пазар това са копия от удостоверение за държавна регистрация за собственост на обекта и кадастрален или технически паспортс обяснение и етажен план. Ако жилището все още е в процес на изграждане, тогава вместо удостоверение за собственост се предоставя договор дялово участие. Също така, клиентът трябва да даде на оценителя копие от паспорта си.След това оценителят или негов представител лично инспектира жилището, оценявайки го по различни параметри, снима имота. Впоследствие тези снимки се прилагат към окончателния доклад като обосновка на заключенията на оценителя.
Обикновено докладът се изготвя в рамките на 1-3 дни, за крайградски недвижими имоти - 4-5 дни. При необходимост клиентът може да използва услугата експресна оценка на имота в рамките на 24 часа, като заплаща спешността един и половина до два пъти по-скъпо.
Докладът за оценка посочва пазарната и спасителната стойност на имота. Втората цифра често е по-важна за банката, тъй като ликвидационната стойност е цената, на която този имот може да бъде продаден възможно най-скоро под формата на принудителна продажба. Обикновено е 10-20% под пазарната стойност.
При изготвянето на доклад оценителят трябва да се ръководи от Федералните стандарти за оценка и стандартите AHML, както и от индивидуални изискванияконкретна банка. Кредиторът винаги проверява отново съдържанието и формата на отчета и често го връща за преразглеждане. Кредитополучателят, чиято банка е отказала да приеме отчета по обективни причини, следва да се обърне към оценителската компания с искане за извършване на необходимите корекции. В повечето случаи оценителят преработва доклада без възражения, но не би било излишно да уточни това условие на етапа на сключване на споразумение с оценителската компания.
ценя
Най-разпространеният метод за оценка на недвижими имоти в ипотека е сравнителният анализ на подобни обекти. За да се определи средната пазарна цена на недвижимите имоти, „се избират аналози, които са най-сходни с нашия обект на оценка. Основните критерии, по които се избират аналозите, са местоположението и физически характеристики(обща площ, материал на стените, етажност, година на построяване)“, казва ръководителят на отдел „Оценка на жилищни имоти“ на оценителската фирма „ОБИКС“ * Виктория Ларина.Важно е да запомните, че получената цифра остава релевантна за доста ограничен период от време, тъй като оценителят не може да предвиди промени в цените на пазара на недвижими имоти под влияние на различни фактори в средносрочен и дългосрочен план.Когато подписвате споразумение с оценител, не бива да го молите да го назове предварително приблизителна ценажилища - той няма да може да направи това, преди да анализира обекта според широк списък от критерии, редица от които имат много съществен ефект върху крайната цена. И така, основните ценови характеристики на апартамента включват неговата площ, вид и клас на сграда, местоположение и транспортна достъпност. Фактори, които повишават цената на обекта, са изолирани стаи в апартамента, прозорци с различни страни на къщата, просторна кухня (9 метра или повече), отделна баня, остъклена лоджия или балкон. Оценителят също така взема предвид качеството на ремонта в апартамента, степента на подобрение на входа и прилежащата територия.
Цената на апартамент може да бъде значително намалена от местоположението на първия или последния етаж на къщата, високата степен на физическо износване на сградата, грозната гледка от прозорците и неблагоприятната екологична ситуация в района. Губят в цената и тези апартаменти, в които се изисква ремонт, както и обекти с некоординирано преустройство.
След като анализира всички основни и второстепенни характеристики на жилищата, оценителят избира най-близките аналози в базата данни на апартаментите за продажба (обикновено най-малко шест), изчислява средната цена на квадратна мярка в избраните апартаменти и, използвайки определени коефициенти, определя цена на въпросния обект.
Много по-трудно е да се определи пазарната стойност на крайградските недвижими имоти, особено тези, които не са построени по стандартен проект. Цената на квадратен метър се влияе от състоянието на къщата и годината на построяване, категория поземлен имот, наличие на инженерни комуникации, ниво на сигурност. От ключово значение е местоположението на жилищата, отдалечеността от центъра на града, качеството на достъпните пътища. Освен това върху цената влияят вида на населеното място, екологичната обстановка в района и степента на развитие на инфраструктурата.
Специфична задача на оценителя е да определи пазарната стойност на жилищата в строеж, които много често стават обект на обезпечение за ипотечни кредити. Как да оценим обект, който съществува само на хартия и човек не може да бъде напълно сигурен, че изобщо ще бъде построен и въведен в експлоатация? На практика в този случай не се оценяват ефимерни квадратни метри, а цената на правата върху строящия се обект. Цената на бъдещите жилища се определя въз основа на цената на готови имоти с подобни характеристики, която след това се коригира, като се вземе предвид информацията за портфолиото от проекти на предприемача, етапа на строителство и различни рискове (закъснения в задачата, фалит на разработчик и др.). По правило жилищата в строеж се оценяват по-евтино от подобни недвижими имоти на вторичния пазар.
