РУСКА АКАДЕМИЯ НА Държавната служба
ПРИ ПРЕЗИДЕНТА НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ
Федерална държавна образователна институция за висше професионално образование
"СЕВЕРОЗАПАДНА АКАДЕМИЯ ЗА ОБЩЕСТВЕНА СЛУЖБА"
в Калуга
финанси и кредит
ТЕЗА
Калуга
Въведение
Глава 1. Теоретични основи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти
1.1 Оценка на недвижими имоти: основни понятия и принципи на оценка
1.2 Подходи и методи за оценка на стойността на недвижимите имоти
1.3 Проблеми с оценката на имотите
Глава 2. Определяне на пазарната стойност на имота
2.1 Описание на предмета
2.2 Определяне на пазарната стойност на недвижимия имот по разходния подход
2.3 Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти в рамките на пазарния подход
2.4. Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по доходния подход
3.1 Определяне на крайната стойност на пазарната стойност на обекта на оценка
Заключение
Библиография
Въведение
Преходът на страната ни към пазарна икономика изискваше задълбочено развитие на редица нови области на науката и практиката, по-специално оценката на недвижимите имоти.
Пазарът на недвижими имоти е сектор от националната пазарна икономика, който представлява съвкупност от обекти на недвижими имоти, икономически субекти, действащи на пазара, процеси на функциониране на пазара, т.е. процеси на производство (създаване), потребление (използване) и обмен на недвижими имоти и управление на пазара и механизми, които осигуряват функционирането на пазара (инфраструктура и правна среда на пазара).
Сега пазарът на недвижими имоти включва жилищни апартаменти и стаи, офис сгради и помещения, сгради за промишлени и търговски цели, вили, летни вили и селски къщи с парцели. Трябва да се вземат предвид регионалните особености на пазара на недвижими имоти.
В производствено-стопанската практика на стопанските субекти има много случаи, когато се налага да се оцени пазарната стойност на имуществото на предприятията. Нито една операция по покупко-продажба на имот, кредитиране срещу обезпечение, застраховка, разрешаване на спорове за собственост, данъчно облагане и др., не може да мине без оценка.
Определянето на пазарната стойност на недвижимия имот е сложен и уникален процес, тъй като е почти невъзможно да се намерят два абсолютно еднакви имота. Дори в случай, че сградите са построени по един и същ стандартен проект, но разположени на различни парцели, цената им може да варира значително.
Актуалността на темата на дипломната работа се дължи на факта, че днес има нарастваща нужда от компетентна и обективна оценка на стойността на недвижимите имоти, а институцията за оценка на имотите все още не е напълно формирана, липсва информация. база за оценка, професионалното обучение на оценители в Русия все още не е достигнало световно ниво.
Целта на работата е да се определи пазарната стойност на имота и да се обосноват начини за увеличаването й.
За постигане на тази цел е необходимо да се решат следните задачи:
1. Проучване на теоретичната основа за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти;
2. Да характеризира обекта на оценка и неговата среда;
3. Обосновете пазарната стойност на обекта на оценка въз основа на три общоприети подхода;
Обект на изследване е процедурата за определяне на пазарната стойност на имота.
Предмет на изследването е обосновка на пазарната стойност на имота и разработване на препоръки за увеличаването й.
Структурно работата се състои от въведение, три глави, заключение и списък с литература. В първата глава се разглеждат теоретичните основи на оценката на недвижимите имоти, във втората се изчислява пазарната стойност на имот, в третата се хармонизират резултатите от оценката и се определят начините за повишаване на пазарната стойност на недвижимия имот.
Теоретико-методическата основа на изследването е диалектическият метод на познание, както и трудовете на учени, периодични издания и интернет материали по изследвания проблем. Освен това са използвани следните методи: икономико-статистически, монографски, калкулационно-конструктивни, както и метод на сравнение.
Глава 1. Теоретични основи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти
1.1 Оценка на недвижими имоти: основни понятия и принципи на оценка
Различни облаги (предмети, вещи, имущество) се създават, продават и придобиват за задоволяване на определени нужди на държавата, юридическите и физически лица, както и за получаване на облаги от тяхното притежание и ползване. От възможността на този или онзи обект на собственост да задоволи съществуващите нужди и от ползите, които притежаването на този обект ще донесе в бъдеще, зависи неговата стойност и следователно цената.
Всички операции и сделки с недвижими имоти изискват познаване на стойността на имота. В пазарни условия стойността на недвижимите имоти зависи от фактори, тенденции и промени в икономиката и обществото като цяло. Необходимостта от оценка на недвижими имоти възниква в следните случаи:
§ сделки по покупко-продажба или лизинг;
§ корпоратизиране на предприятия и преразпределение на имуществени дялове;
§ привличане на нови акционери и допълнителна емисия на акции;
§ кадастрална оценка за целите на данъчното облагане на обекти на недвижими имоти: сгради и поземлени имоти;
§ застраховка на недвижими имоти;
§ кредитиране, обезпечено с недвижими имоти;
§ правене на обекти на недвижими имоти като вноска в уставния капитал на предприятия и организации;
§ разработване на инвестиционни проекти и привличане на инвеститори;
§ ликвидация на недвижими имоти;
§ изпълнение на наследствени права, съдебна присъда, разрешаване на имуществени спорове;
§ други операции, свързани с продажба на права на собственост върху недвижими имоти.
Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват поземлени парцели, подземни участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционални щети на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции. Недвижимите вещи включват също самолети и морски плавателни съдове, подлежащи на държавна регистрация, плавателни съдове за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон.
При оценката на недвижими имоти земята се счита за стойност, докато подобренията се считат за принос към стойността.
Недвижимото имущество е в свободно гражданско обращение и е обект на различни сделки, което поражда необходимостта от оценка на неговата стойност, т.е. при определяне на паричния еквивалент на различни видове недвижими имоти в определен момент от време.
В съвременната икономика има много различни видове стойности. Те са необходими поради различни нужди и функции. Това включва такива видове като стойност на заем, застрахователна стойност, справедлива пазарна стойност, балансова стойност, наемна стойност, спасителна стойност, инвестиционна стойност и много други. Като цяло обаче стойността може да бъде разделена на две категории: стойност в размяна и стойност в употреба.
Стойността в замяна е цената, която ще преобладава на свободен, отворен и конкурентен пазар, базиран на равновесието, установено от факторите на търсенето и предлагането. Понякога се нарича обективна цена, тъй като се определя от реални икономически фактори.
Стойност в употреба е стойността на свойството за конкретен потребител или група потребители, т.е. стойността на недвижимите имоти, които се използват като част от действащо предприятие (например недвижими имоти, използвани от фабрика).
От всички видове стойност най-разпространена е пазарната стойност – основният вид стойност в условията на пазарните отношения. При определяне на пазарната стойност изхождаме от факта, че пазарът е съществувал в миналото (имотът вече е продаден), съществува в настоящето (имотът се създава за продажба) и ще съществува в бъдеще, тъй като нито миналото, нито настоящето на пазара противоречи на това.
Въз основа на гореизложеното можем да заключим, че не само самият пазар, но и инструментите, формирани от пазара, най-важният от които е цената, имат трикомпонентен характер. От тази гледна точка можем да кажем, че цената:
Валидна цена, т.е. най-вероятната цена на даден пазар;
Истински пазарен, тъй като пространството на пазарните стойности, което включва цената на даден обект, се формира единствено под влияние на факторите на свободния, отворен и конкурентен пазар;
Всъщност той е обективен, тъй като отразява мненията на всички основни субекти на пазара на производителя (продавача), купувача и инвеститора, като по този начин изчерпва пазарните интереси на страните.
Стойността може да бъде извлечена от миналото, като се поставим на мястото на купувача, от настоящето, като се поставим на мястото на строителя, и от бъдещето, ако се поставим на мястото на инвеститора. От това следват три основни подхода за оценка на имотите: пазарен, разходен и доходен подход.
Основната задача при определяне на стойността е да се предвиди количеството, качеството и продължителността на бъдещите ползи от притежаването на обекта на оценка и превръщането на тези ползи в настояща стойност. Имотът се анализира въз основа на принципите на оценка.
Принципите на оценка са разделени на четири групи:
1) принципи, базирани на потребителските възприятия (принципи на полезност, заместване и очакване);
2) принципи, произтичащи от процеса на експлоатация на недвижими имоти (принципи на принос, остатъчна производителност, пределна производителност, баланс, икономически размер и икономическо разделение);
3) принципи, определени от действието на пазарната среда (принципи на алтернативност, променливост, зависимост, търсене и предлагане, конкуренция и съответствие);
4) принципът на най-доброто и ефективно използване е основният принцип на оценка. Този принцип съчетава всички други принципи и е в основата на всяка оценка на недвижими имоти.
Предпоставка за оценка на недвижими имоти е да се отчитат спецификите на функционирането на пазара на недвижими имоти, тъй като състоянието на пазара на недвижими имоти оказва значително влияние върху потоците на доходи, нивата на риск и върху възможната продажна цена на имот при определен момент в бъдещето, т.е върху основните данни, използвани при оценката по доходния подход.
1.2 Подходи и методи за оценка на стойността на недвижимите имоти
При оценката на недвижими имоти има три общоприети подхода за определяне на стойността: скъп, пазарен и печеливш. Всеки подход има свои собствени установени методи, техники и процедури. Разкрива се концептуалното сходство на подходите за оценка на различни имуществени обекти. В същото време видът на оценявания обект определя характеристиките на специфични методи, произтичащи от специфичните проблеми на оценката, които по правило са присъщи само на този тип собственост.
Разходен подход
Разходният подход при оценката на недвижими имоти се основава на сравняване на разходите за създаване на обект на недвижим имот със стойността на оценяваните или съпоставими обекти. Подходът се основава на изследване на способността на инвеститора да закупи недвижим имот и изхожда от принципа на заместването, който гласи, че купувачът, проявявайки необходимата предпазливост, няма да плати за обект повече от сумата, която би струвало да получи съответен парцел и да изгради подобен по предназначение и качество обект в обозримо бъдеще без съществени забавяния.
Основните етапи на процедурата за оценка при този подход:
1. Изчисляване на разходите за придобиване или дългосрочно отдаване под наем на свободна и налична земя с цел оптимизиране на нейното използване;
2. Оценка на възстановителната стойност на оценяваната сграда. Изчисляването на разходите за замяна се основава на калкулирането на разходите за пресъздаване на въпросния обект, въз основа на текущите цени и производствените условия за подобни обекти на определена дата.
3. Определяне размера на физическата, функционалната и външната амортизация на имота;
4. Оценка на стойността на предприемаческата печалба (печалбата на инвеститора);
5. Изчисляване на крайната стойност на оценявания обект чрез коригиране на възстановителната стойност за амортизация, последвано от увеличаване на получената стойност със стойността на поземления имот.
Разходният подход е най-подходящ при оценка на имоти, които наскоро са въведени в експлоатация, той води до най-убедителни резултати при достатъчно обоснована цена на парцела и незначителна натрупана амортизация на подобренията. Разходният подход е оправдан при оценка на стойността на планирани съоръжения, съоръжения със специално предназначение и друго имущество, сделки за които рядко се сключват на пазара и могат да се използват при оценка за застрахователни цели. Този подход, когато оценявате обекти, подлежащи на реконструкция, ви позволява да определите дали разходите за строителство ще бъдат компенсирани от увеличение на оперативните приходи или приходи от продажба на имущество. Използването на разходния подход в този случай избягва риска от свръхинвестиция.
Също така, разходният подход се използва за целите на облагането на имуществото на юридически и физически лица по време на ареста на недвижими имоти, за да се анализира най-доброто и ефективно използване на парцел.
Определяне стойността на поземлен имот
В съответствие с чл. 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при прехвърляне на собственост върху сграда, конструкция, конструкция, разположена върху чужда земя, на друго лице, той придобива правото да използва съответната част от поземления имот, заета от сградата, конструкцията, структура и необходими за ползването им, при същите условия и в същия размер като предишния собственик.
От всички методи за оценка на земята, методът на сравнителния анализ на продажбите е от решаващо значение.
Възстановителната стойност на строителството на оценявания имот се изчислява по текущи цени като нова (без натрупаната амортизация) и се отнася към датата на оценката. Основата за определяне на стойността на замяната е калкулирането на разходите, свързани с изграждането на съоръжението и доставката му на клиента. В зависимост от процедурата за отчитане на тези разходи е обичайно да се разпределят преки и непреки разходи в разходите за строителство.
Преките разходи са пряко свързани със строителството (цената на материалите, заплатите на строителните работници, разходите за строителни машини и механизми и др.). Косвени разходи - разходи, които не са пряко свързани със строителството (такси за проектантски и разчетни организации, разходи за инвестиции в земя, разходи за маркетинг, застраховка и реклама и др.). Печалбата на предприемача отразява разходите за управление и уреждане на строителството, общия надзор и предприемаческия риск, свързан с развитието. Печалбата на предприемача се определя като част от печалбата от продажбата на обекта. Независимо от размера на лихвата и съответната база (компонент от стойността на имуществото), размерът на предприемаческата печалба остава постоянен.
Основният източник на сравнителни данни за цената на недвижимите имоти са договорите за строителство за изграждане на конструкции, като този, който се оценява. В допълнение, оценителите на дизайна обикновено поддържат свои собствени бази данни с текущи цени за завършени жилища, офис сгради, апартаменти, хотели, сгради за магазини и промишлени сгради. В момента в Русия има система от стандарти и ценови нива, определени от съответните индекси на цените.
Изградените обекти под въздействието на различни природни и функционални фактори губят експлоатационните си качества и се разрушават. Освен това върху пазарната стойност на обекта влияе външно икономическо въздействие от непосредствената среда и промените в пазарната среда. В същото време физическа амортизация (загуба на производителност), функционално стареене (загуба на технологично съответствие и разходи поради научно-техническия прогрес), външна или икономическа амортизация (промяна в привлекателността на обект по отношение на промените във външната среда и икономическата ситуация в региона). Заедно тези видове амортизация представляват натрупана амортизация, която ще бъде разликата между възстановителната стойност на обекта и разходите за възпроизвеждане (замяна) на обекта на оценка.
Най-пълният и надежден източник на информация за техническото състояние на сграда или конструкция са материалите от естествено проучване. Първото условие за провеждане на такива проучвания трябва да бъде точното определяне на функционалната цел на обекта на оценка: използване по предназначение или с промяна на технологичните и функционални параметри. В този случай е необходимо да се представят границите на промените в натоварванията и въздействията върху носещите конструкции на сградите.
Второто условие за провеждане на изследване е получаването на пълна информация за природно-климатичните параметри и специфичните фактори на въздействието на района, където се намира обектът, и техните изменения в процеса на техногенна дейност.
Пазарен подход
Предпоставка за прилагане на методите на пазарния подход е наличието на информация за сделки с подобни обекти на недвижими имоти (съпоставими по предназначение, размер и местоположение), извършени при съпоставими условия (време на сделката и условия за финансиране на сделката) .
Сравнителният подход се основава на три основни принципа на оценката на недвижимите имоти: търсене и предлагане, заместване и принос. Въз основа на тези принципи на оценка на недвижимите имоти, пазарният подход използва редица количествени и качествени методи за подчертаване на елементите на сравнение и измерване на корекции на пазарните данни на сравними имоти за моделиране на стойността на имота, който се оценява.
Основният принцип в пазарния подход към оценката на недвижимите имоти е принципът на заместването, който гласи, че потенциалният купувач няма да плати цена за имот, която надвишава цената за придобиване на подобен, от негова гледна точка, имот.
Основните трудности при прилагането на методите на пазарния подход са свързани с липсата на прозрачност на руския пазар на недвижими имоти. В повечето случаи реалните цени на сделките с недвижими имоти са неизвестни. В тази връзка често при оценката се използват цените на предложенията за обекти, пуснати за продажба.
Методът за сравнение на продажбите определя пазарната стойност на имот въз основа на анализ на скорошни продажби на сравними имоти, които са сходни по размер и употреба с оценявания имот. Този метод на оценка предполага, че пазарът ще определи цената на имота, който се оценява по същия начин, както за сравними, конкурентни имоти. За да приложат метода за сравнение на продажбите, специалистите използват редица принципи за оценка, включително принципа на заместване.
Прилагането на метода за сравнение на продажбите се състои в последователно изпълнение на следните стъпки:
1. подробно проучване на пазара с цел получаване на достоверна информация за всички фактори, свързани с обекти със сравнима полезност;
2. идентифициране на подходящи единици за сравнение и провеждане на сравнителен анализ за всяка единица;
3. сравнение на оценявания обект с избраните обекти за сравнение с цел коригиране на продажните им цени или изключване от списъка на сравняваните;
4. привеждане на редица коригирани показатели за себестойността на съпоставими обекти до пазарната стойност на обекта на оценка.
Като източници на информация за сделки на пазара на недвижими имоти могат да се използват служби за недвижими имоти, държавни източници, собствени бази данни, публикации и др.
След избора на единица за сравнение е необходимо да се определят основните показатели или елементи на сравнение, с помощта на които е възможно да се моделира стойността на обекта чрез необходимите корекции на покупните и продажните цени на сравними обекти на недвижими имоти.
В оценъчната практика при определяне на стойността на недвижими имоти се разграничават такива основни елементи на сравнение като прехвърлените права върху недвижими имоти, условията за финансови сетълменти при придобиване на недвижим имот, условията за продажба (чистота на сделката), времето на продажба, функционалното предназначение на обекта, местоположението, удобството на достъпните пътища, площта на обекта, техническото състояние и степента на завършеност на помещенията.
Този метод е най-ефективен за редовно продавани обекти.
Използват се количествени и качествени методи за подчертаване на елементите на измерване на корекцията.
Количествените методи включват:
анализ на сдвоени продажби (две различни продажби се сравняват, за да се определи корекцията за един артикул за сравнение);
Статистически анализ (методът се основава на използването на апарата за математическа статистика за корелационен и регресионен анализ);
· Анализ на вторичния пазар (този метод определя размера на корекциите, въз основа на данни, които не са пряко свързани с обекта на оценка или обекта на сравнение) и други.
Качествените практики включват:
класификационен (сравнителен) анализ (методът е подобен на анализа на продажбите по двойки, с изключение на това, че корекциите се изразяват не в проценти или парични суми, а в категории на размита логика);
Анализ на разпределението (сравнителните продажби се разпределят в низходящ ред на адекватност, след което се определя мястото на обекта на оценка в поредицата от сравнителни продажби).
подход на доходите
Определянето на пазарната стойност на недвижимия имот чрез подхода на доходите се основава на принципа на очакването. Според този принцип типичният инвеститор, тоест купувачът на имот, го придобива в очакване да получи бъдещи доходи от ползване. Като се има предвид, че съществува пряка връзка между размера на инвестицията и ползите от търговското използване на обекта на инвестиция, стойността на недвижимия имот се определя като стойността на правата за получаване на доход, генериран от него, с други думи, стойността на имота се определя като настоящата стойност на бъдещите приходи, генерирани от обекта на оценка.
Предимството на доходния подход в сравнение с подхода на разходите и пазара е, че той отразява в по-голяма степен възгледа на инвеститора за недвижимите имоти като източник на доходи, тоест това качество на недвижимия имот се взема предвид като основен фактор за ценообразуване . Основният недостатък на подхода на доходите е, че за разлика от другите два подхода той се основава на прогнозни данни.
Основните етапи на процедурата за оценка при този подход:
1. Изготвяне на прогноза за бъдещите приходи от отдаване под наем на площите, които се оценяват за отдаване под наем за периода на собственост и въз основа на получените данни определяне на потенциалния брутен доход (ВРП), който се изчислява по формула 1.1:
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S е площта, която се отдава под наем, кв.м;
Sa - наемна ставка за 1 кв.м.
2. Определяне на базата на пазарен анализ на загубите от недостатъчно използване на площта и при събиране на наеми, изчисляване на действителния брутен доход (ARI). По правило собственикът в дългосрочен план няма възможност да наеме за постоянно 100% от застроената площ. Загуби на наем възникват поради недостатъчна заетост на имота и неплащане на наем от недобросъвестни наематели. Степента на безработица на обект на доходоносен недвижим имот се характеризира с коефициента на неизползване, определен от съотношението на стойността на ненаетите площи към стойността на общата площ, която се отдава под наем.
Изчисляването на действителния брутен доход (ARI) се извършва по формула 1.2:
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD действителен брутен доход;
PVD потенциален брутен доход;
Kz коефициент на натоварване на площта;
Kc коефициент на събираемост на плащанията.
Трябва да се отбележи, че други приходи, получени от експлоатацията на съоръжението, надвишаващи наемните плащания (например за използване на допълнителни услуги - паркинг и др.), трябва да се добавят към DIA, изчислена по горния метод.
3. Изчисляване на разходите за експлоатация на оценявания имот, което се основава на анализ на действителните разходи за поддръжката му и/или типични разходи за този пазар. Разходите могат да бъдат условно фиксирани (данък върху имуществото, застрахователни премии, плащания за поземлен имот), условно променливи (комунални услуги, текущ ремонт, заплати на персонала по поддръжка и др.), разходи за подмяна (разходи за периодична подмяна на бързо износващи се конструкции строителни елементи).
По този начин прогнозната стойност на оперативните разходи се изважда от DIA, а крайната цифра е нетен оперативен доход (NOR).
4. Преизчисляване на нетния оперативен доход в текущата стойност на обекта.
Метод на директна капитализация - метод за определяне на пазарната стойност на обект, генериращ доход, въз основа на директното превръщане на най-типичния доход от първата година в стойност чрез разделянето му на коефициента на капитализация, получен въз основа на анализ на пазара данни за съотношението на нетния доход и стойността на активите, подобни на оценявания обект, получени по пазарен метод на добив. Такава западна класическа версия на метода на директна капитализация, при която коефициентът на капитализация се извлича от пазарни транзакции, е практически невъзможно да се приложи в руски условия поради трудностите при събирането на информация (най-често условията и цените на транзакциите са поверителна информация ). Въз основа на това на практика е необходимо да се използват алгебрични методи за конструиране на коефициента на капитализация, които предвиждат отделна оценка на нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на неговата възвръщаемост.
Трябва да се отбележи, че методът на директна капитализация е приложим за оценка на оперативни активи, които не изискват към датата на оценката големи инвестиции за продължителността на ремонта или реконструкцията.
1.3 Проблеми с оценката на имотите
Трудностите са свързани с редица проблеми, които възникват при оценката на имотите (подходи и методи), неправилност или несъответствие на законите и наредбите в тази област. Нека разгледаме тези въпроси малко по-подробно.
Първият проблем е по сметка, а не по предназначение - изборът на капитализация и дисконтовите проценти.
1. Цената на заема (цена на капитала) - за предприятия, които нямат самостоятелно поведение (няма пазар на ценни книжа).
2. Средната пределна стойност на собствените средства - за предприятия, чиито акции се котират на пазара.
3. Въз основа на средната оперативна рентабилност на предприятието или собствената му индустрия.
4. Средни пределни пределни разходи на изследваните проекти (при инвестиране).
5. Ставки на възстановяване на заеми.
6. Планови норми.
7. Лихвен процент по заемите (политикономическа концепция, свързана с националния доход (ND) и вътрешния национален продукт (BNP)).
8. Доходност на алтернативна инвестиция (например депозитна сметка в банка).
9. Минимална безрискова възвръщаемост, от гледна точка на инвеститора.
Реалният краткосрочен лихвен процент, определен като разликата между доходността по съкровищните бонове и индекса на потребителските цени.
Много практически методи за избор на тарифа с една и съща теоретична база говорят за неблагоприятни методи и критерии за избора й. Дефиницията на цената на стаята е извън теорията на финансовото управление – в областта на психологията (сферата на изкуството, а не на науката).
За да се направи оценка от различни специалисти, стойността на сложния лихвен процент следва да бъде приета със закон и отразена в методологията, каквато е била навремето, според стандартния коефициент на ефективност на капиталовите инвестиции (инвестиции - тъй като те кажете сега). Първоначално коефициентът на ефективност беше различен за всяка индустрия, след това беше приета една ставка за всички индустрии. Трябва да се подчертае, че стандартният коефициент на ефективност играе същата роля (носеше същата тежест) като коефициента на капитализация (коефициент на ефективност, процент на сравнение, процент на инвестиране).
Вторият проблем е свързан с точковата оценка на стойността на имота. Ситуацията е такава, че десет експерти, работещи независимо един от друг, ще дадат десет различни оценки за стойността на един и същ имот (имот). Това се дължи на процедурата за изчисление и избора на стандартни коефициенти. Ситуацията напомня на производството на част. На една и съща машина различни части ще бъдат произведени от един и същ работник по същия чертеж. Има много причини за това, повечето от които по принцип не могат да бъдат изключени. Поради това в производството е възприета система от толеранси за размерите на частите. Ако размерите на произведената част са в рамките на толеранса, тогава тя се счита за годна. Отклоненията и разсейването на изходните данни, използвани за изчисление при всички подходи и методи, като процент от средната стойност, са по-значими от допустимите отклонения за размерите на частите.
Изходът от тази ситуация (решението на този проблем) е да се замени точковата оценка на стойността на имота с интервалната, от една страна, а численото изчисление трябва да се извърши чрез вероятностни методи. Концепцията за оценка в математиката предполага приблизително изчисление, най-често на ниво от порядък. Например, когато се изчислява на слайд правило, се изискваше да се определи броят на цифрите в цялата част на числото.
Друг проблем е свързан с избора на коефициенти на тежест при съгласуване на изчисленията на стойността на имотите, направени с помощта на трите подхода. Всеки автор (експерт, оценител) приема коефициенти на тежест (фактори на значимост на метода на изчисление) по своя преценка, като разликата между оценките може да бъде значителна. Един изход от тази ситуация е да се приеме коефициент на тежест, който е равномерно разпределен в определен диапазон за всеки метод на оценка (подход).
Следващият проблем възниква при сравнителната (пазарна) оценка на стойността на имуществото, когато е необходимо да се въведат корекционни фактори за привеждане на оценявания обект и пазарни аналози към съпоставим вид. И тук има значителен произвол. Това важи особено за корекционните коефициенти при сравняване на местоположението на териториалното местоположение на оценявания имот и редица други.
Един от най-трудните проблеми е надеждността на информацията. Това се отнася както за пазарна информация за търсената и продадената цена на оценената стойност на имота, така и за информация за стандарти при изчисляване на стойността по стандартния метод в разходния подход. Преди това с тази информация разполагаха конструкторските и технологичните институти от всички отрасли на националната икономика. Тази информация е или загубена, или остаряла.
За да се премахнат повечето от проблемите, които възникват в процеса на оценка на стойността на имуществото, всички изчисления трябва да се извършват на базата на вероятностни интервали. В резултат на изчислението стойността на имота ще бъде представена като съкратено разпределение. Средната оценка на разходите трябва да се препоръча като офертна цена на разходите. В този случай шансовете за продавача и купувача са еднакви: вероятността купувачът да купи по-евтино от предложената цена е равна на вероятността продавачът да продаде за повече от предложената цена.
В този случай и продавачът, и купувачът имат пълна информация за възможните цени на покупко-продажба и тяхната вероятност. В зависимост от спешността на предлаганата сделка, контрагентите могат да вземат информирани решения: купувачът да изчака и да потърси друг обект на придобиване, ако е необходимо време; за продавача - намаление на исканата цена, ако има спешност при осъществяване на сделката.
На пазара има много такива опции. За продавача и купувача спешността при покупка и продажба може да бъде различна.
През 2001 г. е прието Постановление на правителството на Руската федерация № 519 от 6 юли, в което Министерството на имуществените отношения на Руската федерация е натоварено със задължението да „разработва и одобрява методически препоръки за дейностите по оценка“. Това трябва да се направи по отношение на различните обекти на оценка, видове стойности на обекта на оценка, провеждането на оценката, както и проверката на докладите за оценка. Работата се извършва съгласувано с федералните органи на изпълнителната власт, които регулират съответната област на дейност.
Министерството обаче не е в състояние да разработи методика за всички имотни обекти (за всички случаи), а още повече да разработи нормативни материали.
Следователно, на регионално ниво, в зависимост от съществуващия пазар на имоти, на базата на отраслова методология, разработете регионални методи за групи от еднородни обекти със създаването на необходимата регулаторна рамка. Тогава възниква проблемът за координиране и утвърждаване на местни методи на ниво администрация на региона, града или района.
Процедурата за съгласуване и одобряване на регионални методически материали по отношение на различни обекти на собственост трябва да се регулира от Министерството на имуществените отношения на Руската федерация.
Това ще помогне за по-разумна оценка на всички видове стойности на различни видове имоти, което ще премахне различни недоразумения, ще доведе до съпоставимост на резултатите от изчисленията от различни оценители и оценителски фирми и ще намали полукриминалната конотация в областта на оценителската дейност .
Глава 2. Определяне на пазарната стойност на имота
2.1 Описание на предмета
В момента има доста стабилно търсене на нови недвижими имоти под формата на самостоятелни сгради, в ценовия диапазон от $330-$3250 кв.м. Като цяло офертата варира от $400 кв.м до $4500 кв.м. В същото време се наблюдава тенденция към известно повишаване на горната граница на офертната цена.
Това се обяснява с факта, че доскоро неплатежоспособното търсене става финансово оправдано.
От друга страна, особено престижните офис площи и търговски площи вече са „намерили” своите относително постоянни собственици. Съответно и цените на помещенията, макар и по-малко престижни, но все пак се очаква да бъдат продадени, се покачват. Освен това колебанията в цените на предложенията не винаги са оправдани от гледна точка на икономическата логика.
Имотът е собственост на LLC "Aris" и се намира в квартал Ленински на град Калуга.
Обектът включва триетажна тухлена офис сграда с ресторант с обща площ от 1.375.8 кв.м.
Обектът се намира на една от най-дългите магистрали в града, сравнително близо до бизнес и административния център на Калуга. Транспортната достъпност е добра.
Описание на земята
Форма на парцелаправоъгълна;
Площ на земята 556,0 м2
Състояние на почватапесъчливите почви са в основата на основите на сградата.
Топография на района: релефът на обекта е спокоен.
Осигуряване на инфраструктура:
Към жилищната сграда са свързани следните комуникации за:
· водоснабдяване;
канализация;
· захранване;
доставка на топлина;
телефонизация
Възможни ограничения за ползване и сервитути
Разрешена употреба.Практиката на работа на пазара на недвижими имоти показва, че промяната на функционалното предназначение на недвижимия имот е възможна само след съгласие с местната администрация, което се потвърждава и от собственика на обекта за оценка.
сервитути.Предполага се, че обектът е обект на типични сервитути, като право на преминаване и комуникации, но се приема, че нито един от съществуващите сервитути не трябва да бъде пречка за най-доброто и ефективно използване на обекта. Обектът не включва паметници, уникални природни обекти, електропреносни кули, разпределителни знаци и др., така че няма специални ограничения за изграждане на офис и жилищни помещения.
Описание на сградата
Сградата е на 3 етажа, изпълнена в съответствие със съвременните строителни стандарти.
маса 1
Конструктивни елементи на сградата
| Структурен елемент | Характеристика | Техническо състояние |
| Основи | Бетонен пояс | Отлично |
|
и външността им |
силикатна тухла червена довършителна тухла, t=0,5 |
Отлично |
| дялове | тухла | Отлично |
|
Покрива: Таванско помещение; Междуетажна; Над мазето |
С/бетон С/бетон С/бетон |
Отлично |
| Покрив | Комбиниран | Отлично |
| подове | Паркет, плочки, линолеум | Отлично |
|
Дървени |
Дървена модернизирана | Отлично |
| Интериорна декорация | еврокласа | Отлично |
|
Санитарни и електрически уреди: отопление · водопроводни тръби канализация електрическо осветление · телефон · вентилация |
Централен, от котелното помещение Отводняване към градска канализация Скрито окабеляване Естествено |
Отлично |
| Други произведения | слепи зони | Отлично |
2.2 Определяне на пазарната стойност на недвижимия имот по разходния подход
В случая за аналогичен обект е избрана административна тухлена триетажна сграда в съответствие със сб. УПВС No 33, табл. 4 (Увеличени показатели на възстановителната стойност на строителството на жилищни, обществени, комунални сгради и сгради за битово обслужване. М: 1972 г.) Таблица 52 като най-подходяща по отношение на проектните характеристики към обекта на оценка.
таблица 2
Сравнителен анализ на обекта на оценка и обекта-аналога
(Определяне на коефициента на сходство)
| Конструктивни елементи | Аналогов обект | Обект на оценка | Степен на сходство (коефициент на сходство) | Специфично тегло, елементи % | |||
| аналогов обект | обект на оценка | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Основи | стоманобетонни блокове | стоманобетонни блокове | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Стени и прегради | тухла | тухла | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Наслоения | с бетон | с бетон | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Подове | бетон | бетон | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Отвори | обикновен дървен | обикновен дървен | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Вътрешна декорация | просто | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Санитарни и електрически уреди |
централно отопление · водопроводни тръби канализация · вентилация електрически / осветление |
централно отопление · водопроводни тръби канализация · вентилация електрически / осветление |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Покрив | ролка върху стоманобетонни плочи | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Стълби и входове | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Проста работа | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| ОБЩА СУМА: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Коефициент на корекция | 0,86 | ||||||
Определяне на общата възстановителна стойност на оценявания обект.
Основни входни данни:
Капиталова група - И.;
· Обем на сградата: Vstr. = 4444 m3;
· Обща площ: S=1.375.8 m2;
Източници на нормативни данни: сб УПВС № 4, таблица 52
Основна формула за изчисление:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
където PVS е общата цена на заместване на обекта, руб.
US1969 цена за изграждане на единица строителен обем в цени от 1969 г.; US1969=24,9 r/m3
Vpage строителен обем, куб. m;
I69-84 индекс на преобразуване на разходите от цени от 1969 г. към цени от 1984 г.; за жилищни и търговски сгради средно - 2,21;
I84-20.12.2007 г. - индекс на преобразуване на себестойността от цени през 1984 г. към цени към датата на оценка (20.12.2007 г.) по инф. сб. относно ценообразуването и сетълментите за извършени работи в строителството, Калуга: декември 2007 г.;
K84-20.12.2007 г. = 61.07
Кn е корекционен коефициент за разликата на обект-аналог на оценката. Kn=0,86
Изчисляване на общата възстановителна цена на обекта:
PVA = 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12,843,755,88 рубли.
Оценка на амортизация (амортизация) на обект
Въз основа на прогнозния ефективен живот на обекта (група на капитала I), физическата амортизация (амортизация) към датата на оценката ще бъде 5%, т.е. 642.187.80 RUB
Тъй като сградата е нова, няма функционална (морална) влошаване.
Икономическата (външна) амортизация не е установена: сгради от този тип и състояние в момента са търсени на пазара и няма причина да се предполага, че тази ситуация ще се промени значително в близко бъдеще.
Определяне на печалбата на предприемача
Печалбата на предприемача е определената от пазара норма на възвръщаемост, която предприемачът очаква да получи под формата на премия за използването на капитала му, инвестиран в строителството.
Печалбата на предприемач (Ppr) може да се определи от съотношението на предприемаческия доход Dpr и цената на строителството (C / b str.) Като се вземе предвид периода на строителство (Tstr.) По формулата:
Според строителните организации в Калуга, цената на строителството на 1 кв. m индивидуални офис сгради с конвенционално строителство е средно 10 500 рубли. включително довършителни работи. Нормалната вътрешна декорация увеличава разходите за строителство с 9-12%. Луксозните довършителни работи увеличават цената на отделните работи с 1,38 пъти (Marshall & Swift Handbook). Срокът на строителство в момента обикновено не надвишава 2 години. Цената на инвестиране в Калуга в търговски площи, разположени в централната част на града, е в диапазона от $$ 1200÷3500 кв.м. м. Да вземем за нашите изчисления стойността - 1200 щатски долара, или 30936 рубли. При тези условия печалбата на предприемача:
= 0,937, или 97,3%.
Таблица 3
Изчисляване на крайната стойност на обекта на оценка
По този начин пазарната стойност на имота, получена чрез метода на разходите, е 25 982 918,15 рубли или закръглена на 25 982 918 рубли. (Двадесет и пет милиона деветстотин осемдесет и две хиляди деветстотин осемнадесет рубли) без ДДС.
2.3 Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти в рамките на пазарния подход
Таблица 4
Характеристики на обектите за сравнение
| Характеристики на обектите за сравнение | Обект на оценка | Обект No1 | Обект No2 | Обект No3 | Обект No4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Адрес на обекта | Калуга, ул. Суворова, д.29 |
Калуга, ул. Телевизионна, 2а |
Калуга, ул. Москва, д.237 |
Калуга, ул. Азаровская, 26 |
Калуга, кристал, |
||||
| Година на построяване | 2002 г | 1995г., реконструкция 1998г | 2003 г | 1971 г., реконструкция 2002 г | 1988 г | ||||
| Обща площ (кв.м.) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Основна цел в текущото състояние | Офис, кафенета, зони за отдих | Офис стаи | Офис, зони за отдих | Офис и изложбени помещения | Офис стаи | ||||
| Първоначално назначение | също | Административна сграда | Административна сграда | книжна база | Административно-производствена сграда | ||||
| Външни ограждащи конструкции | тухла | тухла | тухла | тухлен панел с вложки от пеноблок | стоманобетонни панели | ||||
| Местоположение | над средното | средното | средното | под средното | под средното | ||||
| Поземлен имот |
122971 m2 (други сгради са налични) |
под сградата | под сградата + рампа | ||||||
| Качество на завършване | клас "Е" | клас "U" | луксозен клас | луксозен клас | клас "Е" | ||||
| Качество на паркиране и превозни средства | По улицата, спец. организиран, с дължина 20 м; детска площадка в двора | Паркинг край улицата (20 м); закрит паркинг | Организиран паркинг (специален сайт) | По улицата, спец. организирана дължина 20 м; закрит паркинг | Ограничен закрит паркинг | ||||
| Период на продажба | –– | декември 2007 г | август 2007 г | февруари 2007 г | октомври 2006 г | ||||
| брой етажи | 3 етажа | 2 етажа | 3 етажа | 2 етажа | 3 етажа | ||||
| Цена 1 кв. м. обща площ, руб. търкайте. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Определение (обосновка) на корекциите
1. Корекция спрямо пазарните условия (дата на продажба)
В този случай най-правилният метод е да използвате метода за продажба на двойки. Той включва избор на обекти, които се различават само по времето на продажба и определят размера на корекциите. Не открихме такива обекти, поради което размерът на корекциите беше определен на базата на данни за месечните нива на инфлация за периодите, които ни интересуват, по формулата:
където Mi е средният месечен процент на инфлация, Kinfl. = 1,0072
Формула за изчисление: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktcrminfl 100
Таблица 5
2. Местоположение.
Местоположението на сравняваните обекти се оценява въз основа на експертна оценка по скала: „отличен“, „отличен“, „добър“, „над средното“, „средно“, „под средното“, „задоволително“, „лошо“ , "много лошо". Така скалата се състои от 8 градации. Всяка градация беше оценена на 10%.
Таблица 6
| Обект на оценка | Обект No1 | Обект No2 | Обект No3 | Обект No4 | |
| Местоположение | над средното | средното | средното | под средното | под средното |
| Размер на корекциите, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Корекция за физическа разлика.
Единствената съществена разлика между обектите на сравнение и обекта на оценка е материалът на ограждащите конструкции в обект на сравнение № 3 - стоманобетонни панели, докато в обекта на оценка и други обекти за сравнение е използвана тухла за тези цели. Тази разлика се оценява от нас на 6%.
4. Корекция за състоянието на обекта
Пряко влияние върху цената му оказва състоянието, в което се намира обектът на покупко-продажба. Най-лесният начин да се вземе предвид разликата във фактора „състояние“ е да се коригира продажната цена спрямо цената на ремонтните дейности, които трябва да бъдат извършени, така че обектът на сравнение да съответства на състоянието на обекта на оценка.
В този случай състоянието на обекта е оценено от експерт в диапазона от следните градации: „отлично“, „добро“, „над средното“, „средно“, „под средното“, „задоволително“, „лошо “, много лошо” с цена на една градация – 6%.
Таблица 7
5. Регулиране на качеството на покритието
При оценката на качеството на довършителните работи бяха взети предвид шест нива на качество:
Най-високо качество - клас "лукс";
Подобрено качество - клас "U";
средно качество - клас "С";
Задоволително качество - клас "Е" (икономичен)
ниско ниво на качество - "N";
много лошо - "О".
Цена на градация 5%
Таблица 8
6. Корекция за площта на обекта.
В нашия случай имаме площ от 297,3 m2 до 3806,0 m2. Според нашето изследване увеличаването на площта с 1 m2 води до намаляване на цената на 1 m2 чрез:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
където: Sob.av. площ на обекта за сравнение;
Соб.отс площ на обекта на оценка;
K емпиричен коефициент, K = 0,00533
Формула за изчисление:
Таблица 9
7. Корекция за наличие на поземлен имот.
Наличието на парцел се счита за предимство, тъй като това е един от потенциалите на съоръжението. Проучванията показват, че в повечето случаи наличието или отсъствието на парцел в близост до офис сгради се оценява от пазара в рамките на 5% от стойността на обекта (в допълнение към паркинга).
8. Корекция за етажност.
В нашия случай се разглеждат обекти с брой етажи от 2 до 5. Проучванията показват, че повече от 3 етажа не се считат за предимство. Сегашното състояние на пазара на офис площи е такова, че инвеститори и наематели предпочитат да използват сгради с 2÷3 етажа като офис пространство. От гледна точка на пазарната стойност (разменна стойност), а не на инвестицията (в употреба), цената на 1 кв.м сгради с повече от 3 етажа е по-ниска от цената на 1 кв.м. 2÷3 етажни сгради. До 5 ÷ 6 етажа, такова намаление на разходите е в рамките на 3 ÷ 5%. За 9, 11-етажни сгради тази стойност е 12÷15%.
9. Корекция за наличност и качество на паркиране.
Наличието на паркинг в имота се счита за нарастващ фактор на разходите. В случая е оценена наличието и качеството на паркинга. Качеството на паркирането беше разгледано в три варианта:
· открит паркинг- по улицата пред фасадата на сградата има паркомясто в рамките на 50м; такова паркиране беше експертно оценено на 5% (средно качество);
· организиран паркинг -извън пътя има специална асфалтирана площ за паркиране на автомобили - 10 % (добро качество);
· закрит паркинг -паркинг за автомобили извън портите на предприятието (на вътрешна територия) - 0%, (лошо).
Таблица 10
Окончателни корекции
| Елементи за сравнение | СРАВНИМИ ПРОДАЖБИ | ||||
| Обект на оценка | Обект No1 | Обект No2 | Обект No3 | Обект No4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Продажна цена, рубли/кв. м | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Прехвърлени права | Пълна собственост | Пълна собственост | Пълна собственост | Пълна собственост | Пълна собственост |
| Сума за корекция | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Коригирана цена | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Условия за финансиране | пазар | пазар | пазар | пазар | пазар |
| Сума за корекция | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Цена след корекция | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Условия за продажба | Търговски | Търговски | Търговски | Търговски | Търговски |
| Корекция на условията за продажба | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Цена след корекция | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Пазарни условия (дата на продажба) | ― | декември 2007 г | февруари 2007 г | октомври 2006 г | |
| Корекция спрямо пазарните условия | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Цена след корекция | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Заключение: Най-малък брой корекции е извършен за обект на сравнение № 3, поради което цената на обекта на оценка се приема равна на коригираната цена на обекта на сравнение № 3, т.е. 32205 rub./кв.м. Намерената стойност е в ценовия диапазон от 18 151 рубли/кв.м до 45 235 рубли/кв.м. Стойността на обекта на оценка, получена чрез директно сравнение на продажбите, ще бъде: 32205 × 1375,8 = 44,307,639 рубли.
По този начин стойността на обекта за оценка е 44 307 639 рубли. (Четиридесет и четири милиона триста седем хиляди шестстотин тридесет и девет рубли) без ДДС.
2.4. Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по доходния подход
Работата използва метода на директна капитализация за оценка на стойността на имота като готов за употреба. Този метод дава доста точна оценка на настоящата стойност на бъдещия доход в случай, когато очакваният поток от доходи е стабилен или има постоянен темп на растеж (спад).
Анализ на доходите
Всички приходи от оценявания имот се прогнозират на база наем на помещения с различно функционално предназначение. Проведохме пазарно проучване, чиято цел е да установим наемните ставки за жилищни помещения, които биха били съпоставими с обекта на оценка. Това проучване включва интервюта с няколко собственици, лизингови агенти и предприемачи, изучаване на цените на офертите и условията на текущия лизинг.
В хода на подготвителната работа беше установено, че като се вземе предвид местоположението на обекта и неговия профил, за изчисляване трябва да се вземе следната месечна наемна цена: 1175 рубли/кв.м.
Анализ на разходите
Оперативните разходи са текущите разходи, свързани със притежаването и експлоатацията на имот. Те се разделят на константи - стойността на които не зависи от степента на заетост на сградата от потребителите (данъци върху собствеността, застрахователни премии, наем на земя), и променливи - в зависимост от степента на заетост на сградата (плащане на електроенергия , вода и др.).
Данъците върху имотите включват: данък поземлен данък, данък върху сградите. Тъй като стойността на земята не е направена в рамките на тази оценка, нивото на нейното данъчно облагане не следва да се определя.
Данъкът върху имуществото е 2% от балансовата стойност на имота (Отчетна стойност = себестойност - амортизация).
За новозакупен обект първоначалната цена е равна на покупната цена. За новопостроена или строяща се сграда, себестойността е равна на разходите за строителство, амортизацията е 0. Балансовата стойност на сградата към датата на оценка е сумата от покупната цена (или балансовата стойност към момента на придобиване) на сграда и направените разходи за ремонт, без ДДС. Считаме размера на данъка върху имотите за постоянен, т.к за сграда от капиталова група 1 нормата на амортизация е 1% годишно, а промяната в стойността на данъка върху имуществото може спокойно да се пренебрегне.
Застрахователните вноски са в размер на 0,3% от възстановителната стойност на готовия обект, без ДДС.
В този случай се приема, че размерът на сметките за комунални услуги е 7% от действителния брутен доход (ARI).
Включването на разходите за фасилити мениджмънт в оперативните разходи се дължи на особеността на имота като източник на доходи. Притежаването на недвижим имот, за разлика от притежаването на паричен депозит в банка, изисква известни усилия за управление на имота. Независимо дали това се управлява от собственика или трета страна, включително разходите за управление в общите разходи, ние признаваме, че част от брутния доход от наем не се генерира директно от имота, а от усилията на управителя.
За този тип съоръжение разходите за управление представляват 2,2% от действителния брутен доход.
Тъй като сградата е построена през 2002 г. и не е необходим основен ремонт, цената на текущия ремонт се определя в размер на 4% от ОВОС.
Въз основа на наличните надеждни данни за разходите за подмяна на краткотрайни строителни елементи, които имат сходни характеристики с обекта на оценка, е взета предвид стойност от 3,6% от ЕЕД.
Други разходи обикновено възлизат на 2% от оперативните разходи.
Определяне на коефициента на обща капитализация
Коефициентът на капитализация отразява зависимостта на стойността на обекта от очаквания доход от неговата експлоатация. Поради липсата на достатъчно данни за продажби на подобни имоти, коефициентът на капитализация може да се определи само по метода на сумиране, според който стойността на коефициента на капитализация е равна на сумата от:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., където
SC - коефициент на капитализация;
NPb/r безрискова норма на възвръщаемост;
P е рисковата премия, съответстваща на инвестицията в този актив;
L - премия за ниска ликвидност на обекта;
Св. до. норма на възвръщаемост на капитала.
Безрисковата ставка по срочни валутни депозити в банки от най-висока категория е 5-9% (приемаме 7%).
Рискова премия (P). Вероятността за загуба на имущество е оценена въз основа на информация за броя на случаите на загуба на имущество в град Калуга, като се вземат предвид събраните данни P = 4%.
Допълнителна рискова премия – 4%.
Коефициентът на ликвидност се определя от приблизителното време за продажба на този вид имущество, което оценяваме, като се вземе предвид текущата икономическа ситуация, на 0,4 години.
Kn/liq. = Kbezrisk. × време за продажба = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%
Приема се, че премията за риск за управление на инвестициите е 4,8%.
Вторият компонент на коефициента на цялостна капитализация, нормата на възвръщаемост на капитала или увеличението/намаляването на стойността на фонда, се изчислява като съотношение от една към броя на годините, необходими за връщане на инвестирания капитал.
Времето, необходимо за възвръщаемост на капитала, според изчисленията на типичен инвеститор, е 20 години, въз основа на това степента на възстановяване на капитала ще бъде 5% (1/20).
В момента ситуацията на пазара на нежилищни помещения в Калуга е такава, че за сравнително нови имоти с малко естествено износване (амортизация) няма причина да се очаква намаляване на стойността им в обозримо бъдеще. Освен това увеличението на разходите е силно повлияно от благоприятното местоположение на съоръжението в близост до центъра на града и главните магистрали. В този случай инвестиционната привлекателност на обекта на оценка е очевидна, така че нормата на възвръщаемост на капитала се взема със знак (-).
Общият коефициент на капитализация е:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Изчисляване на стойността на обекта на оценка по метода на директна капитализация на доходите от наем
За изчисляване на потенциалния брутен доход (GRP) се използват наличните месечни наемни ставки за година: 14 100 рубли/кв.м.
По този начин PVH от наемането на площите на обекта на оценка ще бъде: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 рубли;
Изчисляването на ефективния брутен доход (EGI) е направено, като се вземат предвид възможните загуби от недонатоварване на извършените плащания и загуби при събиране на наем. За изчисления е взета стойност от 8%, определена въз основа на наличните данни от външни източници и наши собствени наблюдения.
Извършените изчисления показаха, че EPD на обекта на оценка е:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 рубли
Таблица 11
Определяне на пазарната стойност на обекта на оценка по метода на директната капитализация на дохода
| Ефективен брутен доход (EVI) | 17846877,60 RUB |
| Оперативни разходи, | 3 045 391,19 RUB |
| включително | |
| данък сгради | 291 494,44 рубли |
| застрахователни плащания | 53897,45 RUB |
| · комунални плащания | 1249281,43 RUB |
| управление на обекта | 392 631,31 рубли |
| текущ ремонт (4% от EVD) | 713875,10 RUB |
| Други разходи (2% от ИЛИ) | 47115,76 RUB |
| резерв за смяна (3,6% от EVD) | 642487,59 RUB |
| Нетен оперативен доход (NOI) преди данъци | 14801486,41 RUB |
| Нетен оперативен доход (NOI), включително данък върху печалбата | 11249129,67 RUB |
|
Общ коефициент на капитализация (R0) |
0,19 |
| Стойността на оценявания имот е | 60479191,77 RUB |
Така пазарната стойност на имота, получена чрез подхода на доходите, е 60 479 191,77 рубли или закръглена на 60 479 192 рубли. (Шестдесет милиона четиристотин седемдесет и девет хиляди сто деветдесет и две рубли) без ДДС.
Глава 3
3.1 Определяне на крайната стойност на пазарната стойност на обекта на оценка
Прилагайки различни подходи към оценката на имотите, стигнахме до следните резултати:
Таблица 12
| Подходи (методи) | Коефициент на тегло | Цена, триене. |
| Разходен подход (метод на сравнителна единица) | 0,35 | 25982918 |
| Пазарен подход (метод за сравнение на директните продажби) | 0,25 | 44307639 |
| Доходен подход (метод на капитализация на директния доход) | 0,4 | 60479192 |
| Крайна цена | 1,00 | 44362607,85 |
Разходният подход по тегло се използва главно за оценка на обекти, които са уникални по своя вид и предназначение, или обекти с малко износване. Оценяваната сграда принадлежи към категорията на недвижими имоти с ниско ниво на амортизация, следователно делът на пазарната стойност, получена чрез разходния подход, ще има доста висок коефициент от 0,35.
Данните, залегнали в основата на пазарния подход, не могат да се считат за абсолютно надеждни и следователно резултатите от пазарния подход за оценка на стойността на този обект трябва да се третират с повишено внимание. Въз основа на това на резултата от пазарния подход се дава коефициент на тежест от 0,25.
Стойността на дохода отразява пазарното поведение на типичен инвеститор, така че на резултата от този подход се приписва максимален коефициент на тежест от 0,40.
Така според нас най-обективно е следното разпределение на коефициентите:
Разходен подход – 0,35;
· пазарен подход – 0,25;
доходен подход – 0,40.
Като се вземат предвид коефициентите на тежест, пазарната стойност на обекта на оценка към 20.12.2007г. е закръглено 44 362 608 рубли. (Четиридесет и четири милиона триста шестдесет и две хиляди шестстотин и осем рубли) без ДДС.
Стойността на недвижимите имоти на една компания се определя от нейните дисконтирани бъдещи парични потоци, а нова стойност се създава само когато компаниите получат възвръщаемост на инвестирания капитал, която надвишава разходите за набиране на капитал. Управлението на разходите допълнително задълбочава тези понятия, тъй като в такава система за управление именно върху тях се изгражда целият механизъм за вземане на основни стратегически и оперативни решения. Добре установеното управление на стойността означава, че всички стремежи на компанията, аналитични методи и техники за управление са насочени към една обща цел: да се помогне на компанията да максимизира стойността на недвижимите си имоти чрез изграждане на управленски решения върху ключови двигатели на стойността.
Управлението на разходите е коренно различно от системите за планиране, приети през 60-те години. Той престана да бъде функция изключително на управленския апарат и е предназначен да подобри вземането на решения на всички нива на организацията. Започва с предпоставката, че стилът на вземане на решения на командване и контрол отгоре надолу не работи, особено в големите мулти-бизнес корпорации. Това означава, че мениджърите от по-ниско ниво трябва да се научат как да използват индикаторите за разходите, за да вземат по-интелигентни решения. Управлението на разходите изисква балансиране на баланса наравно с отчета за доходите и поддържане на разумен баланс между дългосрочните и краткосрочните бизнес цели. Ако управлението на разходите е въведено и организирано правилно, корпорацията жъне огромни ползи. Такова управление всъщност е непрекъсната реорганизация, насочена към постигане на максимална стойност.
За оценявания обект управлението на разходите се свежда до по-ефективно използване на наличното пространство.
Оценяваната сграда разполага с таванско помещение с обща площ 328,2 м2, което в момента се използва частично като склад за канцеларски материали. От една страна, извършването на подходяща реконструкция ще направи тази стая жилищна. От друга страна, през последните години, поради разширяването на сътрудничеството между предприятия в Калуга и чуждестранни и чуждестранни компании, търсенето на хотелски услуги се е увеличило значително. В тази връзка се предлага да се извърши цялостна реконструкция на таванското помещение, за да се прехвърли в категорията на жилищно таванско помещение, където се планира организирането на хотел от 14 двойни стаи лукс.
Цената на мерките за реконструкция на таванското помещение е представена в Таблица 13.
Таблица 13
Прогнозна цена за реконструкция на таванското помещение
| № | Име на произведенията | Цена, триене. |
| 1 | Общостроителни работи (демонтаж) | 406.211 |
| 2 | Общостроителни работи (ново) | 2.448.728 |
| 3 | Захранване с топла и студена вода | 49.818 |
| 4 | Отопление | 90.144 |
| 5 | Канализационно и ВиК оборудване | 31.738 |
| 6 | Приточно-смукателна вентилация и климатизация | 67.534 |
| 7 | Електрическо оборудване и електрическо осветление | 422.402 |
| 8 | Комуникационно устройство | 37.010 |
| 9 | Охрана и пожароизвестяване | 114.531 |
| 10 | Автоматично отопление, вентилация | 7.638 |
| 11 | Подобряване на стаята | 872.640 |
| Обща сума | 4.548.394 | |
За финансиране на тези работи се планира да се използва заем при следните условия:
· Размер на заема – 5 250 000 рубли.
· Лихвен процент – 14% годишно;
· Срок на кредита – 1 година;
· Обезпечаване на оценявания имот;
· Условия за погасяване на кредита – тримесечно плащане на лихва и главница на равни вноски, т.е. за 1 866 506 рубли. в края на всяко тримесечие.
Както вече беше отбелязано, хотелът ще се състои от 14 двойни стаи лукс. Цената на живот в такава стая в хотелите в Калуга варира от 1400 рубли. до 2500 rub. на ден. За изчисления се взема стойността от 1600 рубли, тъй като оценяваният обект се намира близо до центъра на града, но първоначално тази сграда не е била предназначена за хотелиерския бизнес, което създава определени неудобства за клиентите.
Инвестиционният хоризонт е определен за 1 година, тъй като няма обективни основания да се смята, че оценяваният имот няма да бъде продаден след този срок.
Паричният поток е представен в табл. 14.
Таблица 14
Паричен поток в RUB
| Елемент на разходите | 1-во тримесечие | 2-ро тримесечие | 3-то тримесечие | 4-то тримесечие | Общо за годината |
| Реконструкция | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Обслужване на заем | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Оперативни разходи | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| данък общ доход | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Обща сума | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Елемент на дохода | 1-во тримесечие | 2-ро тримесечие | 3-то тримесечие | 4-то тримесечие | Общо за годината |
| Гостоприемство | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Амортизация | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Кредит | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Обща сума | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Баланс | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Основният източник на доходи е хотелиерството. В същото време е важно да се подчертае, че при прекомерно търсене на този вид услуга не са установени обективни причини за ниската заетост на стаите.
За да се определи колко ще се увеличи текущата пазарна стойност на оценявания имот в резултат на препоръчаните мерки, е препоръчително да се използва коефициентът на капитализация, използван в подхода на доходите. Това се дължи на факта, че този проект е инвестиционен проект, т.е. насочени основно към генериране на доходи.
Следователно увеличението на текущата пазарна стойност на обекта на оценка ще бъде:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (руб.)
(Пет милиона седемстотин шестдесет и осем хиляди четиристотин тридесет и две рубли) без ДДС.
Заключение
Както следва от разпоредбите на стандартите, „всички методи, процедури и техники за измерване на пазарната стойност, ако се основават на пазарни показатели и се прилагат правилно, водят до едно и също изразяване на пазарната стойност“. В същото време „всеки метод, базиран на пазарна информация, по своята същност е сравнителен“. По този начин, според съществуващите стандарти, само качеството на информацията и правилното прилагане на процедурите могат да служат като ограничение за използването на определен метод.
В първата глава на работата се разглеждат понятието недвижим имот, видовете стойност на недвижимите имоти, основните подходи, методите за оценка на недвижимите имоти, както и проблемите, свързани с обосноваването на стойността на недвижимите имоти.
Недвижимите имоти са физически обекти с фиксирано местоположение в пространството и всичко, което е неразделно свързано с тях, както под повърхността, така и над повърхността на земята, или всичко, което е предмет на услуга, както и произтичащите права, интереси и облаги от собствеността върху обекти.
Под обект на недвижими имоти се разбира, първо, предприятие като цяло като имотен комплекс, и второ, поземлен имот, неразделна част от който може да бъде: сграда (структура) или група сгради; изолирани водоеми, многогодишни насаждения; инженерни конструкции и мрежи; стационарни конструкции озеленяване на територията на обекта; елементи на икономическо, транспортно и инженерно осигуряване; други обекти.
Оценката на недвижими имоти се извършва от гледна точка на три подхода: изгоден, скъп и сравнителен. Всеки подход ви позволява да подчертаете определени характеристики на обекта.
Всеки от трите разгледани подхода включва използването на присъщите му методи при оценката:
Метод на директна капитализация на дохода;
Метод за сравнение на продажбите;
Метод на сравнителна единица.
По този начин, в случай на намаляване на ефективността на тяхното използване, обектите на недвижими имоти могат да променят предназначението си. Това се случва както в резултат на амортизация на сгради и други подобрения, така и под влияние на тенденциите на пазара на недвижими имоти.
Във втората глава оценката на имота беше извършена с помощта на три подхода за оценка.
Всеки от използваните методи има предимства и недостатъци.
Сравнителният подход дава директна оценка на пазарната стойност, базирана на статистика на пазара на недвижими имоти. При обработката на данните са взети специални мерки за защита на кредитора от надценяване. В това отношение най-голяма тежест се придава на сравнителния подход.
Разходният подход дава възможност най-добре да се вземат предвид конструктивните особености и физическото състояние на обекта на оценка. В същото време информационната база не е съвършена. Основните проблеми са свързани с оценката на земята. Освен това при изчисляване на разходите за замяна трябва да се разчита на средни индекси на преобразуване към текущи цени, което може да доведе до грешки.
Приходният подход се основава на пазарни данни и избягва някои от недостатъците на разходния подход. Основният източник на грешка в метода е несигурността, свързана с използването на прогнозни данни за доходите и темповете на растеж.
В трета глава от работата са договорени резултатите от оценката на пазарната стойност на имота, обоснована е крайната му стойност и са дадени препоръки за увеличаването й.
Изчисленията показват, че пазарната стойност на обекта на оценка към 20.12.2007г. е закръглено 44 362 608 рубли. (Четиридесет и четири милиона триста шестдесет и две хиляди шестстотин и осем рубли) без ДДС.
Предложените мерки за управление на стойността обаче позволяват да се увеличи текущата пазарна стойност с 5 768 432 рубли. (Пет милиона седемстотин шестдесет и осем хиляди четиристотин тридесет и две рубли) без ДДС.
Библиография
1. Граждански кодекс на Руската федерация (част първа) от 30 ноември 1994 г. № 51-FZ (изменен от 2 юли 2005 г. № 83-FZ)
2. Федерален закон № 135-FZ от 29 юли 1998 г. „За дейностите по оценка в Руската федерация“ (изменен с Федерални закони № 178-FZ от 21 декември 2001 г., № 31-FZ от 21 март 2002 г. , № 143 от 14 ноември 2002 г.) -FZ, № 15-FZ от 10.01.2003 г., № 29-FZ от 27.02.2003 г., № 122-FZ от 22.08.2004 г., № 7-FZ от 22.08.2004 г. .2006, № 157-FZ от 27.07.2006 г.)
3. Постановление на правителството на Руската федерация от 07.06.2002 г. 395 (изменено от 03.10.2002 г.) "За лицензиране на дейностите по оценка"
4. Постановление на правителството на Руската федерация от 20.08.1999 г. 932 "За упълномощения орган за наблюдение на изпълнението на дейностите по оценка в Руската федерация"
5. Постановление на правителството на Руската федерация от 06.07.2001 г. 519 "За одобряване на стандарти за оценка"
6. Колекции от агрегирани показатели за възстановителните разходи на сгради и конструкции
7. Международни стандарти за оценка. - М.: РОО, 1995
9. Анализ и оценка на генериращи доход недвижими имоти / Д. Фридман, Н. Ордуей. – М.: Дело, 1997
10. Валдайцев С. В. Оценка на бизнеса. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.
11. Гранова И. В. Оценка на недвижими имоти. – СПб.: Петър, 2001. – 208 с.: ил. – (Серия "Урок")
12. Грибовски С. В., Медведева О. Е., Касянов П. В. Курс на лекции за оценка на пазарната стойност на парцели. - М.: АРМО, 2002. - 95 с.
13. Григориева В. В. и др. Оценка на недвижими имоти. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.
14. Грязнова Н. А. Оценка на действащи предприятия (бизнеси). – М.: ИНФРА-М, 2005
15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка на бизнеса. – СПб.: Петър, 2006. – 457 с.
16. Коробкин Ю. И. Оценка на имоти. – Калужски клон на SZAGS, Калуга, 2005 г
17. Коростилев С. П. Основи на теорията и практиката на оценката на недвижими имоти: Учебник. - М .: Руска бизнес литература, 1998
18. Бизнес оценка / Изд. А. Г. Грязнова и М. А. Федотова. - М.: Финанси и статистика, 2004
19. Бизнес оценка: Задачи и решения / Просветова Г. И. - РДЛ, 2006. - 192 с.
20. Оценка на недвижими имоти: Учебник / Изд. A.G. Грязнова, М.А. Федотова. - М.: Финанси и статистика, 2005. - 496 с.: ил.
21. Оценка на недвижими имоти: Обн. ръководство за университети / Изд. проф. В. А. Швандар. - М.: УНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.
22. Оценка на недвижими имоти: теоретични и практически аспекти / Изд. В. В. Григориева. – М.: ИНФРА-М, 1997
23. Оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти: Учебно-практическо ръководство / Изд. В. М. Рутгайзер. - М.: Дело, 1998
24. Прогнозна дейност в икономиката. Учебник / под общата редакция. Юхи В. М., Киреева В. Д. - М.: МКЦ "МарТ", 2003. 101 с.
25. Соловьов М. М. Оценителна дейност (оценка на недвижими имоти): Учеб. – М.: Висше училище по икономика на Държавния университет, 2002 г
26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка на предприятието (бизнеса). – М.: март, 2004. – 464 с.
27. Тарасевич Е. И. Методи за оценка на недвижими имоти. СПб., 1998. - 247 с.
28. Тепман Л.Н. Оценка на недвижими имоти. - М.: UNITI, 2006. - 463 с.
29. Управление на земята. Учебно-практическо ръководство / Изд. д. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: VSHPP, 2004. – 520 с.
30. Федотова М. А. Колко струва един бизнес? Методи за оценка. - М., Издателство "Перспектива", 2004
31. Фридман Дж., Ордуей Ник. Анализ и оценка на доходоносни недвижими имоти. Пер. от английски. – М.: Дело, 1997. – 480 с.
32. Ципкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законови актове, нормативни документи и стандарти за оценъчна дейност: Учебно-методическо ръководство. – М.: Финанси и статистика, 2003. 164 с.
33. Щербаков V. A., Shcherbakova N. A. Оценка на разходите на предприятие (бизнес). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.
34. Икономика на недвижимите имоти / Изд. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лан, 2001. - 297 с.
35. Икономика на недвижимите имоти: Учеб. - М.: Дело, 2000
36. Авдеев А. П. Проблеми на оценката на недвижими имоти // Проблеми на оценката. бр.1. - 2001. - с. 28-30
37. Акимова И., Биктимирова Н. Нови подходи към стандартизирането на оценката на недвижимите имоти в системата на действащото законодателство и реалната правоприлагаща практика // Право и икономика. - 2005. - бр.12. - С. 18-21
38. Грибовски С. Масова оценка на недвижими имоти // Финансов бизнес. 2000. - бр.4. - С. 43-45
39. Грибовски С. Оценка на недвижими имоти по доходния подход // Проблеми на недвижимите имоти. 2000 г. бр. 2.
40. Грибовски С. Икономически и математически модели на оценка на недвижимите имоти // Финанси и кредит. 2005. - бр.3. - С. 24-43
41. Григорьева И. Л. Проблеми с оценката на имуществото // Финансов бизнес. - 2004. - бр.1. - С. 48–49
42. Зеленски Ю. В. Относно съпоставимостта на резултатите от подходите в оценката на недвижимите имоти - принципът на последователност на модела. 2005. - бр.4.
43. Логинов М.П. По въпроса за оценката на недвижими имоти в Русия // EKO. - 2002. - бр.9. - С. 103–107
44. Озеров Е.С. Феноменът на равновесната цена като основа на аксиомата на теорията на оценката // Проблеми на недвижимите имоти. 2000 г. бр. 1. От 32–54.
45. Озеров Е.С. Икономика и управление на недвижими имоти. Санкт Петербург: МКС, 2003.
46. Озеров Е.С. Към въпроса за обосноваване и използване на аксиомата на теорията на оценката // Проблеми на недвижимите имоти. 2004. бр. 1. От 3-5.
47. Пацкалев А. Ф. Оценка на цената на земята // Въпроси на оценката. - 2006. - бр.1.
48. Официален уебсайт на SBRF htpp:/www.cbr.ru
49. htpp:/www.cfin.ru
Клауза 1, член 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Икономика на недвижимите имоти / Изд. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лан, 2001., с. 48-49
Като ръкопис Акулова Евгения Олеговна ПОДОБРЯВАНЕ НА МЕТОДИКАТА ЗА АНАЛИЗ НА НАЙ-ЕФЕКТИВНОТО ИЗПОЛЗВАНЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ ЗА ЦЕЛИ НА ОЦЕНКА 08.00.10 – Финанси, парично обращение и кредит Реферат на дисертацията на икономическите науки за степента на икономически науки Москва 20 кандидат 2010 г. Университет при правителството на Руската федерация" Научен ръководител кандидат икономически науки, професор Елена Николаевна Иванова Официални опоненти Сергей Генадиевич Стерник Доктор по икономика, професор, Руската академия за национално стопанство и публична администрация при президента на Руската федерация, професор на катедрата на управлението на недвижимите имоти и проблемите на земеползването Хлопцов Дмитрий Михайлович Доктор по икономика, доцент, Федерална държавна автономна образователна институция за висше образование "Национален изследователски Томски държавен университет", ръководител на катедрата по обща и приложна икономика на икономиката kultet Водеща организация Московски държавен строителен университет Защитата ще се проведе на 16 април 2015 г. от 12:00 ч. на заседание на дисертационния съвет D 505.001.02 на базата на Финансовия университет при правителството на Руската федерация в адресът: Ленинградски проспект, д. 49, стая. 406, Москва, GSP-3, 125993. Тезата може да бъде намерена в залата за дисертации на Библиотечно-информационния комплекс на Финансовия университет при правителството на Руската федерация на адрес: Ленинградски проспект, 49, стая. 203, Москва, GSP-3, 125993 и на официалния уебсайт: http://www.fa.ru. Рефератът е изпратен на 10 февруари 2015 г. Научен секретар на дисертационния съвет D 505.001.02 к.и.н., доц. Мешкова Елена Ивановна 3 I. ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА НА РАБОТАТА Актуалност на темата на дисертацията. Настоящият етап в развитието на оценката на имотите се характеризира с по-задълбочено разбиране на теорията и методологията за определяне на пазарната му стойност, консолидиране на фундаментални принципи в разработените стандарти за оценка, както и разпространение на най-новите методи в практиката. Принципът на най-ефективното използване (наричан по-долу BEI), чийто практически аспект се реализира с помощта на методите за анализ на NEI, е една от най-противоречивите и най-слабо разработени разпоредби на теорията и практиката на оценката на имотите. Това предполага, че стойността на пазарната стойност на обекта на оценка се формира от неговите уникални характеристики, подчинени на оптимален вариант за използване, който осигурява задоволяване на социални и индустриални нужди, максимизиране на печалбата на неговия собственик и в резултат на това, най-високата стойност на самия обект. Задължението да се вземе предвид принципът на NEI при оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти, който е заложен в международните стандарти за оценка, е залегнал във федералния стандарт „Оценка на недвижимите имоти (FSO № 7)“, приет през септември 2014 г. , това не спира дискусията в оценителската общност относно нейните фундаментални нужди и процедури за прилагане. Липсата на унифициран концептуален апарат, прозрачни и системни методологични средства и развита информационна инфраструктура затруднява идентифицирането на опция за NEI за обект с цел оценка на пазарната му стойност. По този начин, задължителното прилагане на принципа NEI при оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти създава спешна необходимост от подобряване на методите за неговия анализ, за уточняване на съществуващите методи и алгоритми за изчисление, адаптирани към спецификата на руския пазар на недвижими имоти. Степента на научно развитие на проблема. Принципът на NEI като един от основните принципи на оценката се разглежда главно в трудовете по оценка на недвижими имоти от чуждестранни автори: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. и други, и руски автори: Александров В.Т., Артеменков И.Л., Асаул А.Н., Грабовой П.Г., Грибовски С.В., Грязнова А.Г., Иванова Е.Н., Коростелева С.П., Кулакова Ю.Н., Лейфера Л.А., 4 Озерова, С.С., Петрова В.И. Стерник SG, Тарасевич EI, Tepman L.N., Федотова M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. и др. Високо оценявайки приноса на учените за разработването на подходи и методи за оценка на недвижимите имоти, трябва да се отбележи, че отразяването на NEI в техните трудове е от общ характер, не съдържа ясни изчерпателни методи за неговото практическо прилагане. Приложният аспект на принципа NEI, реализиран чрез анализ на алтернативни случаи на използване, в трудовете на местни и чуждестранни автори се свежда основно до описание на кратък алгоритъм, не съдържа обосновка за приложимостта и обхвата на неговото приложение, както и ограничения, дължащи се на руските условия за оценка. През последното десетилетие в руската научна литература се засили интересът към проблемите на практическото прилагане на принципа NEI. Концептуалните въпроси на анализа в условията на руския пазар на недвижими имоти са разгледани в трудовете на Григориев В.В., Озеров Е.С., Смоляк С.А., Фоменко А.Н.; приложните аспекти на решаването на проблемите на анализа в условията на затваряне на пазара, неразвита информационна инфраструктура, висока степен на несигурност са разгледани от Александров В. Т., Коростелев С.П., Мунерман И.В., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Яскевич Е.Е. Те разработиха препоръки за подобряване на отделните етапи от анализа на NEI, насочени към подобряване на качеството на оценъчните услуги. В дисертации Грунов С.В. и Губарева Е.В. изучават се въпросите на анализа на NEI в контекста на проблемите на общото икономическо управление и ефективността на използване на ресурсите. Практическо значение има работата на Петрова М.Н. , който изследва количествените и качествените методи на анализа на NEI. Предложените икономически и математически модели обаче имат редица ограничения и изискват адаптиране към настоящите реалности на пазара на недвижими имоти и оценъчните дейности в Русия, както и инсталиране в сложен алгоритъм. По този начин съществуващите тълкувания на принципа NEI изискват разбиране и изясняване в съответствие с основните тенденции за подобряване на стандартите и методите за оценка на недвижимите имоти, чието текущо ниво на развитие диктува необходимостта от разработване на цялостен алгоритъм за анализ, използващ методи, които са съответни на руските условия за оценка. Цел и задачи на изследването. Целта на изследването е усъвършенстване на методическия инструментариум за анализа на NEI, което осигурява повишаване на коректността на оценката на 5 недвижими имоти. За постигане на целта на изследването в работата бяха поставени следните задачи: - да се изясни съдържанието на концепцията за принципа на най-ефективното използване и процедурата за неговото практическо прилагане, да се аргументира необходимостта от задължителното му прилагане в оценка на недвижими имоти; разглеждане на съществуващата класификация на обектите на недвижими имоти и анализиране на възможността за въвеждане на нов атрибут, който да групира обекти според необходимостта и степента на детайлност на NEI анализа; анализ на спецификата на руския пазар на недвижими имоти, за да се идентифицират най-острите му проблеми с цел подобряване на алгоритъма за анализ на NEI и методите за неговото практическо прилагане; разработване на методически препоръки, които отчитат спецификата на руския пазар на недвижими имоти, според практическата оценка на основните критерии за анализ: правна допустимост, физическа осъществимост и финансова осъществимост; проучване на методите за анализ на NEI, разработване на препоръки и оценка на ефективността на тяхното практическо приложение в руската практика на оценяване. Обект на изследване е принципът на NEI като иманентен компонент на оценката на недвижимите имоти. Предмет на изследването са методическите инструменти за практическо прилагане на принципа NEI при оценка на пазарната стойност на обектите на недвижими имоти. Специалност. Изследването е проведено в съответствие с параграф 5.1 "Теория, методология и концептуални основи за формиране на стойността на различни имуществени обекти" от Паспорта на специалност 08.00.10 - Финанси, парично обръщение и кредит (икономически науки). Теоретичната и методологическа основа на изследването са ключовите положения на икономическата теория и системния анализ, както и заключенията, съдържащи се в трудовете на местни и чуждестранни автори по теорията на оценката и инвестиционния анализ, по-специално за оценката на реалните имоти, бизнес, оценка на ефективността на инвестиционни проекти, ценообразуване в строителството. Фундаменталният характер на изследвания принцип наложи използването на общонаучни теоретични методи на познание (исторически, аналитични, синтетични, методи на дедукция и системен анализ и др.), както и съвременни методи на икономически и математически анализ: експертни оценки, анализ на йерархии, сценарий метод, финансово моделиране, групиране, таблично представяне на данни и др. Информационната база на изследването са аналитични прегледи на пазарите на недвижими имоти, научни доклади от конференции и семинари по темата на изследваната проблема, аналитични материали на периодични издания, както и справочни и аналитични ресурси в Интернет, законодателни и регулаторни актове на Руската федерация, доклади за оценка на пазарната стойност на обекти на недвижими имоти, собствени изследвания и изчисления на автора. Научната новост на изследването се състои в усъвършенстването на теоретико-методологичния инструментариум за анализиране на NEI на недвижими имоти за целите на оценката. Разпоредбите на научната новост на дисертационния труд, представен за защита, са следните: 1. Да се докаже необходимостта от отчитане на принципа NEI при оценката, както и да се определи съдържанието на анализа, преобладаващите възгледи за неговата роля. и същността са изследвани и е обосновано, че е ключов принцип за оценка на пазарната стойност на имота, както е отразено в предложените постановки. Принципът на NEI е основната разпоредба на теорията за оценка на пазарната стойност на недвижимия имот, чиято стойност трябва да се определя въз основа на допускането на нейния NEI - използването на конкурентен, търсен от пазара и обоснован към датата на оценка , отговарящ на критериите за правна допустимост, физическа осъществимост, финансова осъществимост и максимизиране на стойностния потенциал на свободна или застроена земя. Анализът на NEI е процедура за оценка, която осигурява практическото прилагане на принципа NEI и се състои в проучване на ефективността на варианта за използване на обекта, който се е развил към датата на оценка, и сравняването му с алтернативни варианти за развитие, за да се идентифицира използване, което максимизира стойността на земята. 2. Обоснована е необходимостта от въвеждане на нов класификационен признак на обектите на недвижими имоти „необходимост и степен на детайлност на NEI анализа” въз основа на идентифицираните ключови характеристики на недвижимия имот: произход, годност на подобренията за експлоатация, делимост, физическо състояние. на подобрения, функционално предназначение. 3. Доказана е необходимостта от модернизиране и разширяване на алгоритъма за анализ на NEI при оценката на недвижими имоти, което се състои както в промяна на последователността на анализа, според който етапите на изследване на икономическия потенциал на местоположението, така и на критерия за правна допустимост трябва да предшества етапа на проучване на пазара, а при въвеждането на допълнителни етапи: класификация на оценявания имот според степента на детайлност на анализа на NEI; качествен анализ на алтернативни случаи на използване. 4. Необходимостта от качествено сравнение на алтернативни варианти за използване на обекта на оценка, реализиран чрез предложения алгоритъм с помощта на метода за анализ на йерархиите (наричани по-долу HAI), въз основа на използването на критерии: а) пълнотата на използването на предимства на местоположението; б) правна валидност на разработката; в) физическа осъществимост; г) потенциала за развитие на пазара на недвижими имоти; д) ефективността на привличането на финансови ресурси, което дава възможност да се идентифицират вариантите за използване на недвижими имоти, които са най-малко търсени на пазара, и да се изключат от последващо проучване. 5. Въз основа на систематизирането на съществуващите методи за анализ на NEI, идентифициране на техните предимства и недостатъци, се обосновава, че методът за анализ на поземлен имот като условно свободен и със съществуващи подобрения, включващ директна капитализация на доходите, генерирани от един недвижим имот обект, последвано от изваждане на разходите за създаване на подобрения (или разходи за тяхната реконструкция) и привеждане на получената стойност към датата на оценка, осигурява максимална коректност на резултатите в настоящите условия на руската оценъчна дейност. 6. В резултат на изследването на руския пазар на недвижими имоти беше доказана необходимостта от отчитане на междинното използване на обекти при анализа на NEI, за което беше изяснено понятието „междинен тип използване на недвижими имоти“ , като е разработена и тествана методика за нейния анализ. Теоретичното значение на резултатите от изследването се крие в разработването на подробен алгоритъм за анализ на NEI на недвижими имоти, който дава възможност да се приложи на практика основният принцип на теорията за оценка, следователно елементите на научната новост се поставят напред за отбрана може да се тълкува като по-нататъшното му развитие по отношение на усъвършенстване на методическия инструментариум за определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти. Основните резултати от изследването могат да бъдат използвани при формирането на курсове за обучение, свързани с оценка на недвижими имоти. Практическата значимост на дисертацията се състои във факта, че получените от автора елементи на научна новост са насочени към широко използване в практиката на оценка на недвижими имоти, допринасят за подобряване на качеството на услугите по оценка и повишаване на инвестиционната привлекателност на обекти, които се оценяват. От самостоятелно практическо значение са: система от характеристики на обектите на недвижими имоти, която осигурява групирането им по предложения класификационен признак „необходимост и степен на детайлност на NEI анализа”; разработена методология за анализ на критерия за физическа осъществимост, базирана на систематизация на правната документация и класификация на обекти на недвижими имоти, за надеждно определяне на потенциалните параметри за развитие на поземлен имот и прогнозиране на пространствено-планировъчните характеристики на различни варианти за неговото използване; предложения алгоритъм за качествено сравнение на алтернативни случаи на използване с помощта на AHP, който позволява да се изключат неефективните опции от последващия анализ на критериите за финансова осъществимост и максимална ефективност; разработена методология за анализ на NEI, като се вземе предвид междинният случай на използване, който предвижда отчитане на промените в градоустройствените планове за развитие на териториите и дългосрочните планове на предприемачите с краткосрочно запазване на текущото използване на недвижими имоти обекти. Апробация и прилагане на резултатите от работата: основните резултати от дисертационното изследване бяха докладвани, обсъдени и одобрени на научно-практически конференции и кръгла маса: , Карагандински икономически университет на Казпотребсоюз, 12-13 април 2012 г.); Пета международна научно-методическа конференция „Цена на имоти: оценка и управление“ (Москва, Московски финансово-индустриален университет „Синергия“, 22 ноември 2013 г. ); кръгла маса „Управление на собствеността: глобална практика и руските реалности“ (Москва, Конгрес за сливания и придобивания, Финансов университет, 19 септември 2014 г.). Дисертацията е завършена като част от изследователската работа, извършена във Финансовия университет като част от държавното задание през 2013 г. на тема „Подобряване на финансовата стабилност на руските предприятия въз основа на тяхното управление на разходите“. Резултатите от научното изследване се използват в практическата дейност на Отдела за оценка на Интегрираното акционерно дружество на алгоритъма "Knight Analysis Frank" чрез прилагане на NEI. Използването на разработената от автора методология за определяне на решения за планиране на пространството за подобрения, метода за анализ на йерархии, методологията на анализа, като се вземе предвид междинната употреба, ни позволява да спазваме изискванията на стандартите за оценка, да гарантираме високо ниво на работа, обективността и коректността на оценката води до ограничено информационно пространство, допринасят за ефективността и конкурентоспособността на отдела поради по-структурирания подход при оценката на недвижимите имоти и оптимизиране на оперативните разходи на компанията. Надстроеният от автора алгоритъм за анализ на NEI, който допълва оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти с методично стабилни инструменти, се използва в практическата дейност на Russian Appraisal Service LLC. По-специално, използването на метода за анализ на финансовата осъществимост, идентифициран от автора като най-подходящ, който също включва прилагане на анализ на риска, ви позволява по-задълбочено да проучите NEI, допринасяйки за подобряване на методологическите основи на работата и подобряване на качеството на предоставяните услуги. Резултатите от изследването се използват в учебния процес във Финансовия университет при правителството на Руската федерация от катедра „Оценка и управление на имуществото“ при преподаване на учебните дисциплини „Оценка на недвижими имоти“ и „Пазар на недвижими имоти и тенденции в неговото развитие“ . Изпълнението на резултатите от дисертационните изследвания от организациите се потвърждава от съответните сертификати. в посочените 10 публикации. По темата на дисертационното изследване са публикувани 6 доклада с общ обем 4,43 стр.л. (авторски обем 3,92 стр.), включително 4 произведения с общ обем 3,55 стр. (авторски обем 3,2 стр.) в рецензирани научни публикации, определени от Висшата атестационна комисия на Министерството на образованието и науката на Русия. Структурата и обхватът на дисертацията. Дисертацията се състои от увод, три глави, заключение, списък с литература от 119 източника и 3 приложения. Текстът на дисертацията е представен на 204 страници. Работата е илюстрирана с 19 таблици и 7 фигури. II. ОСНОВНОТО СЪДЪРЖАНИЕ НА ТЕЗАТА Във въведението на работата се обосновава актуалността на темата на дисертационното изследване, представя се степента на научното му развитие и методологията на работата: определя се целта и задачите на изследването, отразени са елементите на научната новост на произведението и практическото му значение. Първата група въпроси е свързана с изучаването на историческото развитие на понятието NEI, дефинирането на съдържанието на понятието NEI, ролята и мястото на принципа в съвременната система за оценка на обектите на недвижими имоти. Оценяването на имотите се основава на основните предпоставки на неокласическата теория, която доминира в съвременната икономическа мисъл. Тази теория се основава на концепцията за рационален потребител, чието поведение се ръководи от целта за максимизиране на полезността, което предопредели формирането на ключови принципи за оценка на пазарната стойност. Принципите на оценката се обединяват в четири групи в зависимост от източника на формиране и степента на влияние върху стойността: принципи, базирани на представите на собственика за полезността на обекта; принципи, базирани на експлоатационните характеристики на оценявания обект; принципи, обусловени от влиянието на пазарната среда; Принципът на NEI. Същността на принципа NEI се състои във факта, че пазарната стойност на недвижимия имот се формира въз основа на уникалните характеристики на обекта, които определят варианта за оптималното му използване под въздействието на силите на търсенето и предлагането, преобладаващи при датата на оценка, когато всички участници на пазара са заинтересовани да максимизират собствената си изгода. Принципът NEI се прилага максимално при оценката на недвижими имоти, което се дължи на неговата „двукомпонентност“: постоянният компонент е поземлен имот с неизменна връзка с определено място и стабилност на имотите, а променливият компонент е направените подобрения в него. Местоположението и свойствата на обекта предопределят варианта на неговото използване, отговарящ на текущите нужди на пазара. Доходите на сайта се осигуряват от въведените подобрения, които могат да се променят в съответствие с функциите, търсени от пазара. Следователно оценката на пазарната стойност на недвижимия имот се основава на версията на NEI на парцела, което максимизира неговия потенциал за стойност. Анализът на чуждестранна и руска научна литература по темата за дисертационни изследвания, както и стандартите за оценка, показа, че те съдържат голям брой различни интерпретации на концепцията за NEI на обекти на недвижими имоти, които отговарят на четири ключови критерия: правна допустимост, физически осъществимост, финансова осъществимост и максимална ефективност. Незадоволителното градско планиране, променящата се конюнктура на руския пазар изискват изясняване на концепцията за NEI от гледна точка на съответствието с пазарните условия, преобладаващи към датата на оценката, а настоящите тенденции в развитието на оценката изискват акцент върху нейната теоретична значение. За тази цел е формулирана авторската интерпретация на „принципа NEI“, която е дадена на стр. 6. Практическото прилагане на принципа NEI се състои в анализиране на ефективността на случая на използване на недвижими имоти, който се е развил към датата на оценка ( наричан по-долу NEI анализ). Съгласно съществуващите разпоредби в областта на дейностите по оценяване в Руската федерация, тази процедура трябва да се обособи като независим и задължителен етап, предхождащ изчисляването на пазарната стойност на недвижимите имоти, използвайки методите на доходния, сравнителния и разходния подход. Това налага въвеждането на прецизирана дефиниция на анализа на NEI, представена също на стр. 6. Въз основа на проучване и сравнение на международни (наричани по-долу IVS), европейски и американски стандарти с руските стандарти за оценка, бяха разкрити значителни разлики в подходите към анализа на NEI. Сегашната версия на ИВС, за разлика от предишните им издания, не предвижда пазарната стойност на даден обект да се определя въз основа на идентифицираната версия на NEI, но посочва, че я отразява, тъй като установената практика на зониране 12 предполага ефективно използване на всяка територия. В тази връзка, при анализиране на цените на покупко-продажбени и лизингови сделки на аналогови обекти при оценка на пазарната му стойност чрез методите на сравнителния и доходния подход ще се вземе предвид NEI на оценявания обект. Руският нестабилен пазар на недвижими имоти и особеностите на законодателното регулиране на градоустройството и зонирането не гарантират, че сегашният вариант за използване на оценявания обект е ефективен и че цените на аналогичните обекти отразяват неговия NEI. Ето защо в руските стандарти в момента е препоръчително анализът на NEI да се отдели като независима процедура. Сложността на анализа на NEI на недвижимите имоти, поради степента на развитие на неговия пазар, който се характеризира с ограничена информационна инфраструктура и лошо развитие на градоустройството, изисква въвеждането на допълнителна класификационна характеристика на обектите на недвижими имоти, като се вземе предвид отчитат необходимостта от анализ на NEI при определяне на пазарната им стойност. Предложената система от ключови характеристики на недвижимите имоти: произход; изправност на подобренията; делимост; подобряване на физическото състояние; типът на обекта на недвижими имоти, подреден в йерархична последователност, ви позволява да определите необходимостта от NEI анализ и да класифицирате обекта в съответствие с новата характеристика на класификация - "необходимост и степен на детайлност на NEI анализа" - към конкретен група. Схематично тълкуване на разработената система от характеристики за класифициране на обекти на недвижими имоти, за да се определи необходимостта от анализ на NEI и степента на неговата детайлност е показана на фигура 1. Така спецификата на руския пазар на недвижими имоти налага практическото прилагане на принципът NEI за повечето обекти, който се състои в процедурата за неговия анализ, и Състоянието на пазара предопределя необходимостта от подобряване на методите и насоките на този анализ. Втората група въпроси произтича от необходимостта от критично изследване на инструментите за практическото прилагане на принципа за усъвършенстване на съществуващите методи за неговия анализ. NEI недвижими имоти и 13 Произход на PZ със съществуващи подобрения Свободен PZ Подобрения не могат да се обслужват (износване > 80%) Подобрения, годни за обслужване (износване)< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
След извършване на тази изследователска работа бяха идентифицирани следните предложения за подобряване на пазара на жилищни имоти. Често голяма роля при формирането на цената на 1 квадрат. м. жилищна площ има пряко влияние върху купувача или продавача на недвижими имоти. Нечестността и използването на лични интереси на служителите на посреднически организации води до изкуствено повишаване на цените на жилищните имоти. По този начин вторичният жилищен пазар често просто излиза извън контрола на местните власти, тъй като е под юрисдикцията на компаниите за недвижими имоти. И само малък процент от предложените апартаменти на вторичния пазар на жилища под влиянието на градската администрация. Извеждайки извод от гореизложеното, бих искал да кажа, че в условията на финансова криза в това отношение е необходим контрол от страна на местните власти. Това се дължи на доста голямото търсене на жилища и по този начин висок процент от печалбите от препродажбата на вторични жилища се получават от малките агенции за недвижими имоти. Бих искал също така да обърна вниманието на органите на самоуправление и неговите структурни подразделения към нарастването на цената на жилищата. Тъй като пазарът на недвижими имоти е в процес на възстановяване от кризата и цените на жилищата започват да растат стремглаво поради голямото търсене. Със затягането на условията на търговете за закупуване на парцели за индивидуално жилищно строителство, малките фирми трябва да бъдат изтласкани от пазара, стремящи се да реализират високи печалби без надлежно изпълнение на условията на договорите. Също така, по пътя към подобряване на пазара на недвижими имоти в Омск, е необходимо да се подобри регулаторната и правната рамка. Това ще доведе до намаляване на темпа на нарастване на цените на жилищните имоти и изравняването им с реалните нужди на пазара.
По пътя към перфектния пазар на недвижими имоти е необходимо да се създадат услуги, които да поддържат строг контрол върху този вид документация. Комбинацията от всички горепосочени мерки ще помогне на пазара на недвижими имоти в Омск да излезе от кризата в най-кратки срокове и да подобри условията за контрол на оборота на апартаменти на този пазар.
Заключение
В този дипломен проект беше извършен задълбочен анализ на текущата ситуация на вторичния жилищен пазар в Омск. Едновременно с това се проучва природното и екологично състояние на града, както и социалните и икономически фактори, които оказват пряко влияние върху формирането на вторични жилища.
Също така е проучен капацитетът на пазара на жилищни имоти, търсенето и предлагането на вторичния пазар в периода 2009-2012 г.
Извършен е подробен анализ на предложенията на вторичния жилищен пазар. Разработени са възможни методи за подобряване на пазара на жилищни имоти в условията на икономическа криза. Разгледани са перспективите за развитие на пазара на жилищни имоти.
Актуалността на изследването се подчертава от факта, че бъдещето на градовете до голяма степен е свързано с развитието на пазара на жилищни имоти. Тъй като пазарът на жилищни имоти т.е. Пазарът на жилища е един от най-важните пазари, той оказва пряко влияние върху живота на обществото, така че състоянието на другите компоненти на живота на обществото зависи от неговото състояние.
Целта на дипломния проект е напълно реализирана. В съответствие с поставената цел бяха решени следните задачи:
Бяха проучени научните и методически положения на маркетинга на жилищни имоти в град Омск;
Разгледана е законодателната и регулаторната рамка за развитие на маркетинга на жилищни имоти в градовете;
Разработени са основните насоки за подобряване на пазара на жилищни имоти;
Разглеждат се условията за осигуряване на безопасност на живота по време на оценъчната работа;
Извършва се анализ на екологичните решения при оценката на фактори, които обръщат внимание на природата на града.
цена за оценка на жилищен имот
Като цяло първата глава е посветена в по-голяма степен на теоретичните основи, основните категории, свързани с оценката на недвижимите имоти.
Втора глава на работата представя резултатите от оценката на недвижими имоти от гледна точка на три подхода за определяне на пазарната стойност: оценка от гледна точка на разходите (разходен подход), оценка чрез директно сравнение на продажбите (сравнителен подход), оценка от гледна точка на очакван или реален доход (доходен подход) .
При сравняване на резултатите от оценката се установи, че всички подходи дават различни резултати. Нека разгледаме основните насоки за подобряване на представените подходи за оценка на недвижимите имоти.
В съвременната практика на оценяване често се използва технологията за извършване на изчисления на разходите за заместване с помощта на UPVS колекции. Използването на тези колекции започва през 1997 г., когато пазарна информация за недвижими имоти практически липсва и използването на тези колекции е единственият начин за определяне на „пазарната стойност”, главно за преоценка на дълготрайните активи. През последното десетилетие настъпиха големи промени в информационната поддръжка на пазара на недвижими имоти и бюджетирането. Госстрой на Руската федерация премина към нова оценка и регулаторна рамка. Постановление на Госстрой на Русия № 16 от 8 април 2002 г. „За мерки за завършване на прехода към нова прогнозна и регулаторна база за ценообразуване в строителството“ отмени от 01.01.2003 г. регулаторните документи на Госстрой на СССР, изготвени на ценово ниво, предвидено в разчетните и нормативни бази от 1991 и 1984 г. Вместо тях се въвеждат държавни елементарни разчетни норми (GESN) и федерални единични цени (FER). Госстрой на Русия одобри и въведе в действие:
· ГЕСНр-2001 "Държавни елементарни разчетни норми за ремонтно-строителни работи";
· ГЕСН-2001 "Държавни елементарни разчетни норми за общостроителни работи";
GESNm-2001 "Държавни елементарни прогнозни норми за монтаж на оборудване"
HPES са предназначени да определят състава и необходимостта от ресурси, необходими за извършване на строителни работи в съоръженията, да изготвят разчети (разчети) по метода на ресурсите, както и да плащат за извършената работа и отписват материали.
Госстрой на Русия разработва федерални единични цени (FER, FERr и FERm) само за Московския регион. Освен това цените за Московска област се прехвърлят от Госстрой към регионалните центрове за ценообразуване в строителството, за да се свържат цените с регионалните условия. След обвързване сборниците с цени се изпращат обратно в Госстрой за по-нататъшното им одобрение. В момента процесът на разработване на нова регулаторна рамка все още не е завършен. Извършването на оценка на недвижими имоти въз основа на новата нормативна уредба е много сложна и отнемаща време задача, която изисква специални знания и умения. За да влезе новата нормативна уредба в практиката на оценяване, е необходимо да се извърши комплекс от работи по разработването на софтуерни и изчислителни системи, адаптирани за решаване на приложни проблеми на оценката на недвижими имоти.
Напоследък регионалните центрове за ценообразуване в строителството започнаха да работят активно, появиха се фирми, специализирани в предоставянето на информационни услуги, например NPF Център за информационни технологии в строителството.
И само оценителите на недвижими имоти все още използват отдавна остарели колекции от 70-те години на миналия век и в същото време оправдават „пазарната стойност“ на обектите на тяхна основа. Опитните оценители отдавна са разбрали недостатъците на използването на UPVS колекции, свързани предимно със списъка на разходите, включени в единичните цени, средната индексация, непоследователността в технологиите, съотношението на обхвата на работа и т.н.
Така че в колекциите на UPVS се вземат предвид следните разходни позиции:
· преки разходи;
режийни разходи;
Планирани спестявания (печалба);
общи разходи за обекта за разпределение и развитие на строителната площадка;
разходи за проектиране и проучване;
разходи, свързани с производството на работа през зимата;
Цената на премийните заплати
разходите за поддържане на дирекцията на постоянно действащо предприятие;
· загуби от ликвидация на временни сгради и постройки;
· разходите за транспортиране на работници на разстояние над 3 км. при липса на градски транспорт;
· разходите за изплащане на бонуси на служителите за мобилния характер на работа.
Опитни оценители в своите изчисления използват собствени разработки, базирани на корекции на аналози или консолидирани оценки.
В работата на П. Г. Грабовой, С. П. Коростелев „Оценка на имот, част I. Оценка на недвижими имоти“, конкретен пример показва, че резултатите от изчисляването на възстановителната цена на жилищните имоти по методологията на UPVS значително, няколко пъти, се различават от пазарни индикатори.
Въпреки това, в по-голямата част от докладите, прегледани от Експертния съвет на Руското дружество на оценителите, оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти все още се основава на остаряла UPVS. Освен това, за да се доближат по някакъв начин резултатите от тези изчисления до пазарните показатели, в тях се въвежда определен умножаващ коефициент, който се нарича „печалба на предприемача“. Приема се абсолютно произволно, тъй като не е възможно да се премахне този индикатор от пазара в съвременни условия. Тук трябва да се подчертае, че в съответствие с МСО-2003 „прилагането на пазарната стойност изисква сключването на оценка единствено въз основа на пазарни данни“. При прилагане на RSA оценителят определя недвусмислено непазарна стойност, която следва да бъде отразена в отчета.
В Русия все още няма надеждна информационна база за агрегираните основни показатели за себестойността на строителството, които са на разположение от западни оценители (по примера на WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
В момента основната призната информационна база за оценка на недвижими имоти са разработките на Co-Invest LLC. Тази фирма издава на тримесечие бюлетин "Индекси на цените в строителството", както и поредицата "Наръчник на оценителя": "Промишлени сгради", "Жилищни сгради", "Сборници на паритетите на покупателната способност на валутите на националните строителни пазари", "Наръчник на възстановителната цена на сгради и конструкции при текущо ценово ниво и др.
Когато използвате тези публикации, трябва да се помни, че повечето от техните изчисления се основават на нормативната база на плановата икономика, индексирана с определени ценови коефициенти и следователно крайните резултати от оценката могат да имат значителна грешка поради посочените по-горе причини . При прилагането на определени индекси е необходимо внимателно да се проучат предпоставките за тяхното изчисляване.
Наскоро публикувано и обявено за първото в страната, очаквано от оценителите, Регионалното ръководство за строителни разходи (RCC-2006). Той предоставя разходни показатели по вид строителни работи, показатели за агрегирани разходи (UCS) и „информация за оценка на необходимия размер на инвестицията в експресната опция“. Всъщност, последното определение се отнася до прогнозната цена на обекти-аналози на съвременни сгради и конструкции. Част III от СРС съдържа "аналогови обекти с технико-икономически показатели на конструктивни елементи, аналогични обекти с технико-икономически показатели за обекта като цяло и обобщена таблица на технико-икономическите показатели, препоръчани за определяне на разходите за жилищни сгради и социални и културни съоръжения“. Разходните показатели са определени в цени към 01.01.2006 г. за "Московска област". Справочникът включва разходни показатели за 18 вида модерни жилищни сгради и 27 нежилищни недвижими имоти. В RCC-2007 този списък с обекти е значително разширен.
Публикуването на СРС създава условия за прилагането му в процедурите за оценка на недвижими имоти и бизнес. Ако при оценката на недвижими имоти е възможно да се използва част II от наръчника "Показатели за агрегирана стойност", то при разходния подход на оценката на бизнеса е възможно да се използва част III "Обекти-аналози на сгради и конструкции".
По този начин колекциите на RCC трябва да станат основна база за оценка на недвижимите имоти. Въпреки това, има значителни недостатъци на тези колекции. Основното е, че те не предоставят изходните данни и основните допускания за получените стойности на цената на аналозите. Така че не е съвсем ясно какъв конкретен състав на оборудването се взема предвид в крайните показатели, какво е включено в другите разходи на строителя и т.н. Съвместната работа на оценители, анализатори и оценители в посока подобряване на RCC може да доведе до създаването на информационна база, която е толкова необходима за оценителите на недвижими имоти.
Основна посока в развитието на оценителската дейност в момента се превръща в оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти. Това става възможно благодарение на факта, че страната ни натрупва база данни за действителната пазарна стойност на недвижимите имоти.
За да се опрости процеса на оценка на жилищни имоти в агенциите за оценка, може да се използва регресионен модел на цената на апартамент, който ви позволява да изчислите цената на жилищен имот в зависимост от редица негови параметри.
Пример за изграждане на такъв модел е даден в сп. "Недвижими имоти" за декември 2005г. Моделът е построен според ценоразписите на няколко компании за недвижими имоти, които се занимават с внедряване на жилища с различни потребителски характеристики в различни райони на град Новосибирск. За анализа беше събрана информация за 450 апартамента (150 варианта за всеки тип апартамент - едно-, дву-, тристайни) по следните параметри:
цена на апартамента,
района, в който се намира жилището,
тип имот:
общински жилища,
жилища, придобити по приватизационен договор,
Имот закупен по договор за покупко-продажба
* материал на сградата, в която се намира апартаментът:
Панел, тухла, монолит,
* тип къща:
елит,
подобрено оформление,
типичен,
пълен размер,
- "Хрушчов",
етаж на къщата,
етаж, на който се намира апартаментът,
обща площ на апартамента,
жилищна площ на апартамента,
кухненски кът,
наличието на балкон или лоджия,
като имаш телефон.
Нека разгледаме подробно процедурата за изграждане на модел, използвайки примера на едностайни апартаменти.
На първия етап от изграждането на модела беше анализирана матрицата на корелационните коефициенти, за да се идентифицират параметри, които силно зависят един от друг. Основната задача беше да се изберат такива фактори, при които коефициентът на корелация да не надвишава стойността от 0,8. Въз основа на резултатите от анализа е изградена матрица на коефициентите на корелация, която отчита 6 фактора, тоест точно половината от първоначално събраните, тъй като останалите фактори не отговарят на условието, наложено на коефициента на корелация.
На базата на събраните данни за избраните фактори е изграден следният регресионен модел:
C \u003d -10,12 + 9,24 Стотал + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
или като цяло:
C \u003d -a0 + asStot + a1x1 + arr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
В представеното уравнение се използва следната нотация:
C - цената на апартамент с фиксирани параметри, определени по-долу,
Стот - общата площ на апартамента,
x1 е фиктивна променлива, характеризираща района, в който се намира апартаментът,
x2 е фиктивна променлива, характеризираща материала на къщата, в която се намира апартаментът;
x3 е променлива, която характеризира етажността на сградата, в която се намира оценяваният апартамент;
x4 е фиктивна променлива, характеризираща етажа, на който се намира апартаментът;
x5 е фиктивна променлива, характеризираща наличието на телефон в апартамента.
Статистическите показатели за този модел потвърждават значимостта на получените резултати.
По този начин полученият модел много добре отразява зависимостта на средната цена на апартаментите от неговите параметри на пазара на жилища в град Новосибирск (без да се вземат предвид екстремните опции).
Представените модели бяха приложени на практика в агенциите за недвижими имоти на град Новосибирск "Жилфонд" и "Амир - Недвижими имоти", които имат служители на пълен работен ден за оценка на цената на апартаментите за продажба, а също и като обезпечение по заем споразумения. Трябва да се отбележи, че експертите високо оцениха ефективността на тяхното приложение.
Вторият важен проблем, пред който са изправени оценителите, е прогнозирането на стойността на апартамент в бъдеще. Този проблем става особено актуален при оценката на цената на апартамент за ипотечни цели, тъй като продажбата на апартамент ще се извърши в бъдеще и е важно да се определи скоростта на нарастване на цената на апартамент за периода на договор за заем.
Първоначалните данни за изграждане на модел на ценова динамика на вторичния жилищен пазар са взети от списанията за недвижими имоти по тримесечия на съответните години. За всяка година е събрана информация за 240 апартамента - по 80 за всеки тип апартаменти (едно-, двустайни, тристайни). . Основната цел на изграждането на модела е да се определи моделът за промяна на цените на недвижимите имоти на вторичния пазар.
Структурата на събраните данни за апартаментите е показана на фиг. 2.1, 2.2, 2.3.
Ориз. 2.1. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, по тип жилище
Ориз. 2.2. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, по тип жилище
Ориз. 2.3. Структурата на апартаментите, взети предвид при изграждането на модела, според вида на материала на къщата
Темпоралният анализ на икономическите явления прави разлика между различните видове еволюция.
1. Тенденция, тенденция или дългосрочно движение. Няма строго определение за тенденция, тя се разкрива интуитивно. Тенденцията съответства на бавна промяна в определена посока, която се запазва за дълъг период от време.
2. Цикъл, краткосрочен компонент - бързо квазипериодично движение, в което има фаза на нарастване и фаза на намаляване.
3. Сезонен компонент – промени, които се случват редовно, за разлика от цикъл.
4. Случайни флуктуации, ефекти - хаотично движение с относително висока честота, която е повече или по-малко постоянна.
Някои статистически серии представят един или друг вид еволюция в чист вид, но повечето от тях са комбинация от всички или отделни компоненти.
Теоретично серия от динамика на цените е комбинация от тенденция, сезонен компонент и случайни колебания. На настоящия етап от развитието на пазара на недвижими имоти сезонният компонент на цената на апартамента е нарушен, което се дължи на високите темпове на нарастване на цените и инвестиционната привлекателност на въпросния пазар. Ето защо беше обърнато специално внимание на подчертаването на тенденцията в разглежданата динамична серия.
Според поредицата от динамика на цените на апартаментите е построен следният модел.
Полином от втора степен:
yi = a + bt2, (3.3)
където i - тип апартамент,
t - период от време.
Трябва да се отбележи, че в съответствие с критериите, използвани в статистиката, коефициентът на корелация трябва да бъде близо до 1 (по-голям от 0,7), коефициентът на значимост F трябва да бъде по-малък от 0,03 (за дадените параметри на модела).
Така получените модели отразяват добре динамиката на цените на вторичния жилищен пазар на град Новосибирск.
Според получения модел ръстът на цената на едностайните апартаменти е трябвало да бъде 22,0% през 2006 г., докато действителният ръст на цената е 24,3%.
Според този модел ръстът на цената на двустаен апартамент в град Новосибирск през 2006 г. трябваше да бъде 21,7%, докато в действителност темпът на растеж беше 21,6%.
В съответствие с представения модел, ръстът на цената на тристаен апартамент в град Новосибирск през 2006 г. трябваше да бъде 21,5%, докато в действителност темпът на растеж беше 31,0%.
Замествайки реални данни за цената на квадратен метър на апартаменти в град Новосибирск през всяко тримесечие на 2006 г., може да се отбележи, че тази стойност попада в границите на доверителните интервали, изградени според модела.
Според експертите полученият модел адекватно описва текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в момента. Прогнозата за ръст на цената на жилищата до края на 2006 г. за определени типове апартаменти съвпада с реалните данни, тъй като ръстът на пазара, прогнозиран от експерти, е 20-30%.
Оценителят постоянно се сблъсква с проблема с прогнозирането на цената на апартаментите, този проблем е особено остър при оценка за целите на кредитирането. Правилността на решението зависи от опита, квалификацията на специалиста, както и от качеството на събраните данни на пазара на оценявания обект. Използването на предложените статистически модели в работата на специалистите ще спомогне за подобряване на точността на прогнозите, както и качеството на оценката на жилищните имоти.
ФЕДЕРАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ОБРАЗОВАНИЕ
SEI HPE "МОСКОВСКИЙ ДЪРЖАВЕН СЛУЖБЕН УНИВЕРСИТЕТ"
Факултет: "Институт за регионална икономика и общинска администрация"
Отдел: "Държавно и общинско управление"
курсов проект.
Тема: Подобряване на методите за оценка на недвижими имоти.
Дисциплина: Управление на общински недвижими имоти.
Попълва се от ученик
Групи GRDS 3-2
Шевчук М.В.
Прието от учителя
Дубовик М.В.
Въведение………………………………………………………………………………….3
I Теоретична част
1.1 Класификация на недвижимите имоти………………………………………..5
1.2 Методология за оценка на жилищни недвижими имоти………………………………..6
1.3 Пазар на жилища…………………………………………………………………………………9
1.4 Пазар на ценни книжа на недвижими имоти………………………………..13
1.5 Ипотека………………………………………………………………………………………..15
II Аналитична част
2.1 Съвременни принципи на анализа на пазара на недвижими имоти……………18
2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти……………………………………………..20
2.3 Методи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти……………………26
2.4 Характеристики на различните видове оценяване………………………………………34
2.5 Влияние на факторите на околната среда върху разходите…………………36
III Практическа част
3.1 Практическо приложение на метода на сравнителните продажби………..39
3.2 Инвестиционни рискове и статистика на пазара на недвижими имоти……………44
Заключение…………………………………………………………………………...47
Литература……………………………………………………………………….50
Въведение.
Терминът „недвижими имоти“ се появява в руското законодателство от времето на Петър I. Въпреки това, в действащите законодателни актове все още не е направено ясно разграничение между движимо и недвижимо имущество.
Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват поземлени парцели, подземни участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционални щети на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, сгради. Недвижимите вещи включват също самолети и морски плавателни съдове, подлежащи на държавна регистрация, плавателни съдове за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон. Така например предприятието като цяло като имотен комплекс също се признава като недвижим имот.
В съответствие с първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация предприятието се разглежда не като субект, а директно като обект на граждански права.
Предприятието като цяло или част от него може да бъде обект на продажба, залог, лизинг и други сделки, свързани с учредяване, изменение и прекратяване на вещни права. Предприятие също може да бъде наследено.
Структурата на предприятието като имотен комплекс включва всички видове имоти, предназначени за неговата дейност, включително земя, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (наименование на фирмата, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.
Държавният орган, извършващ държавната регистрация на недвижими имоти, е длъжен да предостави на всяко лице информация за извършената от него регистрация и вписаните права върху недвижими имоти. Това правило със сигурност значително ще намали риска от неправомерни сделки с недвижими имоти за участниците в граждански сделки.
Различни форми на собственост: частна, собственост на акционерни дружества, местна, общинска и накрая федерална. Много е трудно да се определи ефективността на една или друга форма - всичко зависи от конкретни ситуации.
Като цяло пазарът на жилища е много по-развит от останалите сегменти. И това е разбираемо. Тук вече има определена законодателна база, която регулира процесите на приватизация на жилища, получаване на земя за изграждане на вили и т.н.
Пазарът на нежилищни помещения е представен основно от веднъж закупени или реконструирани помещения, преустроени в офиси. Но в хода на приватизацията се появяват все повече обекти, които се отдават под наем за дългосрочен лизинг или се продават на търгове от имуществени фондове, т.е. местни власти. На втория етап от приватизацията пазарът на недвижими имоти ще се попълни с промишлени съоръжения и в още по-голяма степен с обекти за търговия и услуги.
След въвеждането на правото на частна собственост върху недвижими имоти и приватизацията в Руската федерация, държавата престана да бъде едноличен собственик на по-голямата част от недвижимите имоти, което послужи като началото на формирането на пазара на недвижими имоти.
I Теоретична част
1.1 Класификация на обектите на недвижими имоти.
Оценката на недвижими имоти представлява интерес преди всичко за категории обекти, които активно циркулират на пазара като самостоятелен продукт. В момента в Русия е:
апартаменти и стаи
помещения и сгради за офиси и магазини
крайградски жилищни сгради с парцели (вили и летни вили)
свободни парцели, предназначени за застрояване или за други цели (в краткосрочен план)
Складова и производствена база.
Освен това обектите на недвижими имоти по правило са част от имуществения комплекс на предприятия и организации (по-специално тези, които се приватизират) и значително влияят на тяхната стойност. Има и други категории недвижими имоти, чийто пазар все още не се е формирал.
Разнообразие от условия и техните комбинации влияят върху оценката на даден обект. Даваме пример за признаци на класификация.
1. Произход
· Естествени (естествени) обекти.
· Изкуствени обекти (сгради).
2. Назначаване
Свободни парцели (за развитие или други цели)
· Природни комплекси (находища) за тяхната експлоатация.
· Сградите
За жилище.
За офиса.
За търговията и сферата на платените услуги.
За индустрията.
· Други.
3. Мащаб
· Земни маси.
· Самостоятелни парцели.
· Комплекси от сгради и конструкции.
· Многоквартирна жилищна сграда.
Еднофамилна жилищна къща (имение, вила)
Секция (вход).
· Етаж в секция.
· Апартамент.
· Стая.
· Лятна вила.
· Комплекс от административни сгради.
· Сграда.
· Помещения или части от сгради (секции, етажи).
4. Готов за употреба
· Готови обекти.
Изисква реконструкция или основен ремонт.
Изисква завършване на строителството.
1.2 Методология за оценка на жилищни недвижими имоти.
Практическият опит показва, че за малки жилищни имоти е препоръчително да се извършват оценки по опростена процедура, която може да се основава само на метода за сравнение на пазарните продажби. Подходът за сравнение на продажбите за оценка се основава на директно сравнение на оценения имот с други имоти, които са продадени или обявени за продажба. Купувачите често базират своите преценки за стойността предимно на имоти за продажба. Оценителите също използват тази информация заедно с информация за продадени или отдадени под наем имоти. Този подход се основава на принципа на заместването, който гласи, че ако има няколко стоки или услуги с подобна пригодност, тази с най-ниска цена е най-търсена и има най-широко разпространение. В случай на жилище това означава, че ако може да се види на пазара (което обикновено се случва), тогава стойността му обикновено се определя на цената на придобиване на жилище с еднаква привлекателност, което няма да отнеме много време за подмяна.
Масовата оценка на недвижими имоти е специален подход за опростена оценка на голяма група еднородни обекти (апартаменти). Такава оценка се извършва съгласно определена методология: за оценявания обект се определя съответния набор от стойности на фиксиран набор от неговите параметри и след това, според правилата, които са непроменени за всички обекти, стойността на нейната оценка се формира.
Масовата оценка има свои специални приложения. Пример за такава оценка е оценката на апартаментите „според Бюрото за техническа инвентаризация (БТИ)“ въз основа на разходния подход. Извършва се от държавна агенция и се използва за определяне на данъци и такси. Въпреки това, оценката на ОТИ не се фокусира върху пазарната стойност. Следователно не е необходима пазарна информация, за да се изгради.
Трябва да се подчертае разграничението между понятията действителна продажна цена и пазарна стойност. Цените са разделени на цена на продавача, цена на купувача и продажна цена.
Цената на продавача е сумата, която той получава в резултат на сделката. Цената на купувача е общата сума на всички разходи за закупуване на апартамент. Продажната цена е сумата, която купувачът дава на продавача за апартамента.
Те се различават по размера на плащането за услугите на посредниците и разходите за обработка на транзакцията. Посредник може или не може да бъде на разположение както на купувача на апартамента, така и на продавача. Транзакцията може или не може да бъде застрахована. Разходите за обработка на транзакция могат да бъдат разпределени между нейните участници по различни начини. Следователно продажната цена характеризира апартамента като такъв, а цените на купувача и продавача са силно зависими от условията на сделката. Като правило, ако продавачът има посредник, тогава неговото плащане се приспада от продажната цена и намалява цената на продавача, и обратно, плащането на купувача за услугите на неговия посредник увеличава цената на купувача спрямо продажната цена. По същия начин тези цени се влияят от таксата за обработка на транзакциите. По този начин цената на продавача и купувача може да варира значително (до 15% или повече). Но продажната цена зависи минимално от техните специфични характеристики на механизма за продажба и обработка на сделката и се определя от спецификата на самия апартамент. Ето защо е препоръчително да се моделира зависимостта на продажната цена от много параметри на апартамента.
Според нейната дефиниция пазарната стойност на даден имот зависи от онези фактори, които определят средната или по-вероятната цена на продажбата му на пазара при нормални условия на сделката.
На първо ниво на класификация те могат да бъдат подразделени на обективни и субективни фактори.
При определяне на пазарната стойност се вземат предвид обективни фактори. Що се отнася до субективните фактори, те са свързани с поведението на конкретен купувач, продавач или посредник при сключване на сделка, отчасти не обусловени пряко от нейните икономически условия (темперамент, информираност, честност, търпение, доверчивост, лични харесвания и нехаресвания и т.н. .).
Обективните фактори са предимно икономически определящи, в крайна сметка, средното ценово ниво на конкретни сделки.
Икономическите фактори могат да се подразделят на макроикономически и микроикономически. Първите включват фактори, свързани с общата пазарна конюнктура: първоначалното ниво на сигурност на търсенето на недвижими имоти в региона; обеми и структура на ново строителство и реконструкция; миграционни фактори; правни и икономически условия на сделките; ниво и динамика на инфлацията; Обменният курс на долара и неговата динамика. В нашите условия като част от групата на икономическите фактори могат да се посочат и следните дългосрочни фактори:
· разлики в динамиката на цените на стоките и услугите, както и условията на заплатите, които влияят върху мащаба на натрупване на средства и размера на отложеното търсене;
· темповете и мащабите на формиране на нова социална прослойка, която има възможност да инвестира в недвижими имоти;
развитие на ипотечната система;
· Развитие на система от чуждестранни представителства в региона.
Микроикономическите фактори характеризират обективните параметри на конкретни транзакции. От тях особено важни са тези, които описват обекта на сделката (апартамента). Факторите, свързани с естеството на транзакцията и условията на плащане, също са важни. Разработени са основните процедури за обработка на транзакции и тяхното плащане. Следователно, когато се извършва масова оценка на пазарната стойност на апартаментите, човек може и трябва да се съсредоточи върху типичния (среден) характер на сделката, да счита този фактор за постоянен и да не го взема предвид при оценката на пазарната стойност на апартаментите. Тогава пазарната стойност (средна цена) на апартамент, оценена на определена дата, се определя от неговите параметри (характеристики) като стойност на употреба.
1.3 Пазар на жилища.
Потенциалният мащаб на този пазар е огромен. Най-малко 90 процента от жилищата във всяка, както се казва, цивилизована страна се купуват днес на вноски.
Пазарът на жилища в Русия придоби особено голям мащаб в резултат на приватизацията на апартаменти. Безплатно, както в Москва, или преференциално, както в други градове, прехвърлянето на апартаменти в частна собственост създаде нови възможности за собствениците да оперират с този тип недвижими имоти.
В същото време се развиват и формите за покупко-продажба на апартаменти и други видове жилища. Сред тези форми закупуването на апартаменти на вноски става все по-често срещано. Трябва да се отбележи, че на Запад почти всички недвижими имоти, собственост на населението, са обременени с дългове, необходимостта от плащане на разходите за жилища на вноски. В Русия в резултат на приватизацията всеки гражданин става собственик на недвижими имоти (апартаменти, градински и селски парцели), които не са обременени с дългове. Следователно руските граждани са в много по-добра позиция в това отношение от гражданите на други страни.
В същото време всичко това ще бъде допълнено от новооткритите възможности за придобиване на жилища на кредит. Накратко схемата е следната.
Самият апартамент служи като материално обезпечение при отпускане на заем. До погасяване на заема купувачът по закон е само негов наемател. Купувачът веднага плаща първата вноска - около 30 процента; останалите 70 се заплащат от банката, с която е сключен съответният договор с фирмата за недвижими имоти.
Банката или нейното дъщерно дружество събира документи, извършва сделката за покупко-продажба, извършва разплащания с продавача и др. Следователно размерът на комисионната, например, в Москва достига 13 процента от пазарната цена на апартамент. Тези разходи са оправдани, ако сделката се осъществи с участието на надеждни организации, тъй като жилищният пазар придоби известна криминална конотация през последните месеци.
Голям брой криминални ситуации възникват поради наличието на „леви“ долари в почти всяка транзакция, които се прехвърлят от ръка на ръка след приключване на официалната процедура за регистрация.
„Левите“ долари по правило са разликата между пазарната цена на апартамент и сумата, в която е оценен от ОТИ. Следователно не е нужно да сте експерт, за да разберете: за елиминиране на „левите“ трябва да изберете един от двата пътя: или консервативния път – да доближите практиката на оценка на ОТИ до реалните условия на пазара; или радикален начин - да се откаже от тази практика и да се премине към други форми на контрол върху заявената цена на недвижимия имот.
Постоянно нарастващите съотношения приближават скокочно оценките на ОТИ до пазарните цени.
Всички възможни данъци вече са приспаднати от дохода, за който е закупен апартамент (или друг имот, който впоследствие може да бъде продаден) от гражданин. Следователно от всяка гледна точка продажбата на имущество не може да се счита за факт на получаване на допълнителен доход; това е само промяна във формата на собственост на гражданин. А облагането с данък върху размера на такава промяна е вторично начисляване на данък върху същия доход.
Пазарното преразпределение на апартаментите направи възможно подобряването на използването на жилищния фонд, стимулира преселването на част от общинските апартаменти и направи възможно частичното решаване на жилищния проблем.
Като цяло жилищният проблем не само продължава, но и се задълбочава. Това се улеснява от постоянния приток на бежанци и принудени емигранти от съседни страни в Русия.
Ползване на апартаменти за нежилищни цели.
След приватизацията на значителен дял от жилищния сектор в градовете, проблемът с използването на собствени апартаменти не по предназначение се задълбочи.
Разбира се, използването на жилищни помещения, собственост на граждани и юридически лица за нежилищни цели - за настаняване на офиси, офиси, работилници, компютърни центрове и др. - по никакъв начин не допринася за решаването на жилищния проблем, тъй като значителна част от жилищната площ е изтеглена от общоградския фонд. Въпреки това, начините за справяне с това ограничават свободата на собственика и често са незаконни.
Дори ако жилищната инспекция или милицията успеят да установят факта на злоупотреба с апартамента и след като го официализират съответно, го представят на съда, съдиите нямат законови основания да удовлетворят такъв иск. В съответствие с чл. 6 от Закона „За основите на федералната жилищна политика“, собственикът на недвижими имоти в жилищния сектор има право по предписания от закона начин да притежава, използва и разпорежда с него, включително лизинг, отдаване под наем, залог, изцяло и на части и др., ако не са нарушени действащите норми, жилищни и други права и свободи на други граждани, както и обществени интереси. Сред задълженията на собственика при ползване на жилищни помещения, установени с чл. 4 от същия закон няма такова задължение като ползването на жилищни помещения по предназначение. Вярно е, че чл. 7 от Жилищния кодекс на РСФСР, който установява, че жилищните сгради и жилищните помещения са предназначени за постоянно пребиваване на граждани.
Но в най-добрия случай, като се вземе предвид този член, на основание чл. 48 от Гражданския кодекс на РСФСР, само договорът за наем на жилище може да бъде анулиран като несъответстващ на изискванията на закона. Но на това основание не е възможно да се прекрати споразумението за прехвърляне на собствеността върху жилище, тъй като нито един законодателен акт (а това трябва да бъде само закон, а не заповед на кмета или правителствено постановление) не съдържа такъв правен основа.
Липсата на ясна регулаторна рамка води до факта, че дори съдебната власт понякога не е в състояние да разбере кой и на какво основание има права върху определен обект. Въпреки това, стабилното търсене на офиси, търговски и складови площи, както и високата цена на такъв имот, което гарантира значителни комисионни, привличат голям брой посреднически структури. Ако през 2000 г. само 42 на сто от анкетираните са извършвали сделки с нежилищни помещения, то сега тази цифра се е увеличила до 70 на сто.
1.4 Пазар на ценни книжа на недвижими имоти.
Най-слабо развит е сегментът на пазара на недвижими имоти. Това отразява както изоставането на целия фондов пазар, така и недостатъчното участие на самия недвижим имот в търговския оборот. Участниците на пазара на недвижими имоти все още предпочитат преките инвестиции. Тесен и кръг от ценни книжа, свързани с използването и продажбата на недвижими имоти.
На първо място, безспорното предимство на жилищните облигации е техният акумулиращ характер. Те позволяват постепенно да се натрупва необходимото количество от тях за закупуване на апартамент, като е удостоверение за правото на жилище, посочено в номиналната стойност.
Деноминацията на облигациите по отношение на кадрите на реални апартаменти позволява по всяко време да се спре на нивото на жилищно пространство и комфорт, което ще бъде признато за достатъчно или максимално възможно. Въпреки че трябва да се признае, че това положително свойство на жилищните облигации е донякъде ограничено от факта, че те дават право за закупуване само на нововъведени жилища. Доста ограниченият стандарт на строителство и спецификата на новостроящите се райони могат значително да стеснят кръга на желаещите да закупят облигации за решаване на жилищните си проблеми и именно това е основната им стойност. Ако беше възможно да се закупят общински жилища с помощта на облигации във всеки район на града, на всяко ниво на комфорт и „възраст“, тогава тяхната привлекателност би се увеличила значително. Това би могло да осигури повишаване на конкурентоспособността на жилищните облигации по отношение на други платежни средства (валута), които се считат за достатъчно надеждни.
Друго несъмнено предимство на жилищните облигации е тяхната антиинфлационна природа: способността да се спестяват пари по един или друг начин от обезценяване. Следователно месечните котировки на цените на жилищните облигации трябва най-малкото да проследяват инфлацията. Междувременно механизмът на месечните котировки, предвиден от предвидената форма на емисия, е в състояние да поеме само общи макроикономически колебания и значителни във времеви мащаби, но не и текущи промени на пазара на жилища.
Възможността за промяна на котировките в зависимост от момента на получаване на жилище при изкупуване на облигации, да речем, в диапазона от 1 до 6 месеца, може значително да повиши както привлекателността на този инструмент на фондовия пазар, така и степента на неговата ликвидност.
Оценка на имотите. Методите за пазарна оценка помагат да се увеличи максимално рентабилността на недвижимите имоти, този нов ресурс, с който бизнесът и гражданите разполагат. Тази оценка се налага още когато собствениците на земя и недвижими имоти искат да ги ипотекират, за да получат заем. Без подходяща оценка разчитайте на привличане на допълнителни инвестиции, включително чуждестранни.
На първия етап от приватизацията, при създаването на съвместни предприятия, такива оценки или изобщо не са правени, или са правени само на око. Инвеститорът сам определи цената. Когато ставаше дума за сериозни обекти, участваха западни оценителски фирми, които в повечето случаи извършваха оценки в полза на чужди инвеститори, подценявайки реалната пазарна стойност на нашите активи.
Оценката е необходима и при вторичната емисия на акции на приватизирани предприятия, които искат да увеличат уставния си капитал със сума, поддържана от реални материални ресурси. Това е истинският проспект, който ще позволи на инвеститорите да избегнат грешки при определяне на цените на акциите. Изисква се оценка и при разделянето на собствеността, при определянето на най-доброто търговско използване на земята и недвижимите имоти и при всички други сделки, свързани с недвижими имоти.
Анализът на перспективите за повишаване на стойността на недвижимия имот и неговото търговско използване трябва да се основава на строга икономическа калкулация, точна и професионална оценка на действителната пазарна стойност на имота. Оценката е мнението на специалист или група от експерти, обикновено професионални оценители, относно стойността на обект на недвижим имот въз основа на знания, опит, като се използват строго определени подходи, принципи и методи, както и процедурни и етични стандарти.
Пазарната стойност се отнася до най-вероятната цена, която даден имот ще продаде на конкурентен и отворен пазар, като се имат предвид всички условия, необходими за извършване на справедлива сделка.
Тези условия са:
1. Купувачът и продавачът действат въз основа на типични, стандартни мотиви. Сделката не е принудена от нито една страна.
2. И двете страни разполагат с пълна информация, за да вземат решения и да действат в най-добрия интерес на своите интереси.
3. Обектът е пуснат на свободния пазар за достатъчно време и е избран оптималният момент за сделката.
4. Плащането се извършва в брой или договорени финансови условия, сравними с плащането в брой.
5. Цената на сделката отразява нормалните условия и не включва отстъпки, отстъпки или специални кредити от която и да е от страните, свързани със сделката.
6. Обектът е в нормално търсене и има полезност, разпозната на пазара.
7. Обектът е доста оскъден, с други думи, има ограничено предлагане, което създава конкурентен пазар.
8. Предметът е надарен със свойствата на отчуждаемост и може да се предава от ръка на ръка.
1.5 Ипотека.
Ипотека означава издаване на заем, обезпечен с недвижим имот. Класическият ипотечен обект е поземлен имот. Ипотеката открива възможност за предоставяне на сгради, конструкции, жилищни къщи, самостоятелни апартаменти като обезпечение.
Ипотечните заеми обикновено са евтини, маржовете на ипотечните банки са ниски, а печалбите се правят от големи обеми отпуснати заеми. Тези банки също привличат средства с ниски лихви, но поради много високата си надеждност ипотечните облигации, които пускат, са в стабилно търсене.
Има четири субекта, опериращи на пазара на ипотечни заеми:
1. кредитополучател, който иска да придобие евентуално най-добрия недвижим имот;
2. банка, която се стреми да получи възможно най-висока печалба чрез ограничаване на риска от ипотека;
3. инвеститор, който се стреми да максимизира печалбите чрез инвестиране в ипотеки;
4. правителството, което трябва да създаде правни и икономически условия за функциониране на системата за ипотечно кредитиране.
Средствата за ипотечно кредитиране трябва да гарантират наличността на кредит за кредитополучателя, както и рентабилността на кредитирането.
Има няколко разновидности на кредитни механизми, които позволяват в по-голяма или по-малка степен да се заобиколи доста високото ниво на инфлация, което съществува в страната.
Първият механизъм е кредитирането с фиксиран лихвен процент.
Вторият механизъм се основава на заеми с лихвен процент, съобразен с ценовото ниво в страната, като процентът по кредита се преразглежда периодично (около веднъж на тримесечие) в зависимост от промените в нивото на цените.
Третият механизъм - кредитиране с регулируеми отложени плащания - е разработен от една от институциите на американската икономика специално за използване в руски условия. Същността му е, че кредитополучателят трябва да плати не повече от 30 процента от дохода по главния дълг или заема. Първоначалното изплащане е сравнително ниско и се увеличава с времето. Това ви позволява да отложите плащането на основната част от дълга за по-късна дата. Принципът на този механизъм е, че се изчисляват два лихвени процента, единият от които се нарича „договор“ и се използва за изчисляване на размера на дълга, а вторият е „плащане“, за изчисляване на месечните плащания. Тези ставки не са равни.
Законът на Руската федерация „За залога“ установява общ принцип относно регистрацията на ипотеки. То трябва да бъде регистрирано в същата държавна агенция, която отговаря за регистрирането на правата върху ипотекирани имоти. От този принцип следва предположението, че ипотеките върху жилищни помещения трябва да се регистрират от отделите за приватизация на жилища.
„Ипотечни“ договори, отнасящи се до сгради и конструкции, разположени върху земя, трябва да бъдат регистрирани в „поземления списък“ на територията, на която се намира имотът, което в момента също може да се тълкува като регистрация от местните поземлени комитети, въпреки че към момента законът влезе в сила може да означава местни съвети.
Механизмът за продажба на заложено имущество е установен от законодателя като общ както за недвижими, така и за движими вещи.
По силата на чл. 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация продажбата (продажбата) на заложеното имущество, което е възбранено в съответствие със закона, се извършва чрез продажба на публичен търг по начина, предписан от процесуалното законодателство, освен ако не е извършено друго. процедурата е установена със закон.
Изискването за продажба на заложеното имущество чрез публичен търг е наложително и ако се спазва концепцията на заложните правила, то не може да бъде заобиколено. Но ако заложният кредитор все пак желае да придобие имота, който е предмет на залог, в собственост без процедура на публичен търг и той е подкрепен от залогодателя, то това може да стане по реда на чл. 409 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Членът позволява сключването на споразумение за обезщетение между страните, при което кредиторът заявява задълженията на длъжника като прекратени, а последният в замяна на изпълнение на задължението си предоставя обезщетение, тоест в нашия случай залогодателят прехвърля недвижими имоти на заложния кредитор.
II Аналитична част
2.1 Съвременни принципи на анализа на пазара на недвижими имоти.
Успехът на бизнеса в пазарна икономика до голяма степен се определя от качеството на информацията, въз основа на която се вземат отговорни финансови решения. Ето защо събирането и аналитичната обработка на информация, включително пазарна, днес е както предмет на отделно изследване от научна и методологическа гледна точка, така и предмет на самостоятелен бизнес.
Най-показателната илюстрация на горното е примерът за информационна подкрепа за правене на бизнес на фондовия пазар. Създадени са и продължават да се усъвършенстват научни теории и школи, които многократно са получавали Нобелови награди, написани са много трудове по технически и фундаментален анализ, които се превърнаха в наръчници за специалисти по фондовия пазар. Световната практика за задълбочено тестване на знанията на анализаторите за допускането им до работа с информация на пазара на ценни книжа се счита за нормална. И това е въпреки факта, че на фондовия пазар, в сравнение с други пазари, закономерностите на перфектния пазар по отношение на информираността на участниците трябва да бъдат най-ясно идентифицирани.
Пазарът на недвижими имоти, за разлика от фондовия, е повече от далеч от перфектен в много отношения, което определя особеностите на неговото изследване. От една страна, анализаторите са изправени пред трудности, а понякога и невъзможност за правилно и недвусмислено формализиране на икономическите взаимоотношения на пазара на недвижими имоти. От друга страна е очевидно, че няма изгледи технологиите за анализ, използвани на други пазари, да бъдат прехвърлени на пазара на недвижими имоти в чист вид, тъй като тези технологии са адаптирани за използване в различна пазарна среда. С оглед на гореизложеното, висококачествената аналитична работа на пазара на недвижими имоти изглежда е изключително сложен предмет, който изисква от анализатора, в допълнение към задълбочени теоретични познания по икономика на недвижимите имоти, постоянна практика и творческо търсене в изследвания, които формират професионална интуиция .
Изучавайки почти вековна история на функционирането на пазарите на недвижими имоти в развитите страни по света, може да се стигне до извода, че недостатъчното внимание, отделено на качеството на аналитичната работа, е една от основните причини за повечето големи кризи в реалността. пазари на имоти. Типичен пример е кризата на пазара на недвижими имоти в САЩ в края на 80-те и началото на 90-те години. Според експерти прекомерните и безразборни инвестиции в ново строителство са довели до пренасищане на пазара и съответно до липса на пазарно търсене на голям брой проекти, за които са отпуснати заеми. Тази ситуация се основава на нереалистични пазарни очаквания, произтичащи от грешната структура на стимулите в анализа, слабата методология на анализа и непълните данни, характеризиращи текущите условия. Структурата на стимулите, която ръководеше разработчиците, оценителите и кредитните организации, беше деформирана от интереса на едни да получават заеми, други да оправдаят получаването на заем, а трети да разпределят средствата си. В същото време всички страни решиха проблемите си за сметка на неоправдано оптимистични очаквания.
Използването на слаба методология за анализ, изразяваща се в неадекватни допускания и процедури, при взаимодействие с недостатъчно качествени данни от местните пазари, по правило води до неправилно проучване на пазара и съответно инвестиционни решения, базирани на тях. В резултат на кризата кредитните институции развиха стабилен синдром на недоверие като цяло към всякакви проекти и пазарни проучвания в частност. А това от своя страна доведе до разбирането, че анализаторите на пазара на недвижими имоти в своята работа трябва да се ръководят от някои общи принципи, които са необходими (но не достатъчни) за получаване на точни заключения и резултати. От друга страна, има спешна нужда от разбираеми и лесно разпознаваеми критерии, които да определят съответствието на пазарните проучвания с категорията на валидност.
Като се имат предвид перспективите за развитие на пазара на недвижими имоти в Русия, можем да предположим, че липсата на потенциални кризи е твърде оптимистичен сценарий. Последствията от подобни кризи обаче могат да бъдат по-малко значими, ако още днес, на етапа на активно пазарно развитие, се формулират и прилагат в ежедневната практика някои общи принципи и принципи.
изисквания за аналитични проучвания, въз основа на които ще се вземат инвестиционни решения.
Не само заплахата от кризи, но и настоящите ежедневни проблеми - нарастваща конкуренция, намалени възможности за краткосрочни свръхпечалби, стартиране на дългосрочни и капиталоемки проекти за развитие на търговски имоти, навлизане на чуждестранни инвеститори на пазара с високи изисквания за обосноваване на решения и др. - обективно свидетелстват за факта, че значението на качествения анализ на пазарите на недвижими имоти в Русия ще става все по-важно в близко бъдеще.
2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти с цел обосноваване на инвестиционни решения.
Крайната цел на всяко изследване от разглеждания тип е да се измери съотношението на търсенето и предлагането на конкретен тип продукт на пазара на недвижими имоти в определен (обикновено бъдещ) момент от време.
Специалните характеристики на недвижимите имоти като стока, наред със специалното място на недвижимите имоти в пазарната икономика, формират доста широк спектър от социално-икономическа информация, необходима за позиционирането на този продукт на пазара. Актуални и ретроспективни макроикономически характеристики на националната и регионалната икономика, социално-демографски показатели на регионалните и местни пазари, параметри на регионалните и местни пазари на недвижими имоти - това са само общите области, в които е необходимо да се проведат изследвания.
Принцип 1. За анализ трябва да бъде избрана само информация, която наистина може да определи бъдещата производителност на предприятието, в което е инвестирано.
При спазването на този принцип основната трудност за анализатора е липсата на стандартни правила или недвусмислени препоръки, по които да формира първоначалната информация. Именно тук анализаторът трябва да покаже всичките си знания, професионална интуиция, креативност и практически опит. Освен това именно тук се полага основата за последователността на изследването като цяло.
Принцип 2: Всички текущи и бъдещи данни, на които се основава проучването, трябва да се използват за количествено определяне на ефективността на разглеждания инвестиционен проект за недвижими имоти.
Въпреки това, дори внимателно подбрана информация, която е пряко свързана с предмета на оценка, е, образно казано, „куп тухли“, от които анализаторът трябва да положи солидна основа за аналитично изследване в съответствие с всички правила на строителното изкуство. И тук не можете без силно решение, което свързва отделните елементи в един монолит.
Принцип 3. Всички отделни информационни блокове, избрани за обосноваване на инвестиционно решение, трябва да бъдат свързани помежду си чрез ясна логическа схема, кулминираща в прогноза за бъдещите пазарни условия и съответната производителност на разглеждания проект. Описанието на логическата схема трябва да бъде представено изрично.
Положително възприемане от клиента на доклад с резултатите от пазарно проучване, в който няма логическа схема, може да бъде само ако:
а) анализаторът се възползва от невежеството на клиента, или
б) клиентът първоначално е благосклонен към резултатите.
От друга страна, изграждането на убедителна и очевидна логическа схема е демонстрация на най-високото професионално умение на анализатора.
Продължавайки разсъжденията за необходимостта от изграждане на логическа схема на изследване, нека разгледаме друг принцип, който уточнява съдържанието на пазарния анализ.
Принцип 4. Съдържанието на пазарния анализ трябва да се сведе до обсъждане на факторите, които съставляват основните съотношения за определяне на ефективността на търговския имот.
В съответствие с този принцип анализаторът в хода на изследването трябва да формулира основните връзки, които определят производителността на търговското съоръжение, и след това да идентифицира йерархията от параметри-аргументи, чиито функции са факторите, включени в основния израз за изпълнение.
Нека илюстрираме практически подход към прилагането на този принцип, като използваме следния опростен пример.
Нека критерий за изпълнение на разглеждания проект е нетният оперативен доход (NOI) в определен период от бъдещето. Тогава, по дефиниция, основният израз за определяне на производителността ще има следната форма:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE където
PGI - потенциален брутен доход,
V&L - загуби от недостатъчно използване и неизпълнение.
M I - други приходи.
FE - фиксирани оперативни разходи,
VE - променливи оперативни разходи.
Помислете за процедурата за идентифициране на параметрите, които определят очакваните стойности на основните фактори.
Потенциалният брутен доход се определя от стойността на наемната ставка, която от своя страна е функция на текущата наемна ставка, както и от тенденциите в съотношението на пазарното предлагане и търсене във времето.
Прогнозната заетост на имот е функция от кумулативния пазарен капацитет, параметрите на търсенето, степента на усвояване на пазара и растежа на площта на усвояване на недвижими имоти. За проекти прогнозираното натоварване определя два показателя - нивото на натоварване и графика за усвояване от пазара до това ниво.
Нарастването на площта на усвояване на недвижими имоти се определя или от нарастването на броя на работните места (коефициент на заетост), или от нарастването на населението. От своя страна разширяването на зоната на усвояване води до необходимостта от нови недвижими имоти.
Трябва да се отбележи, че ръстът на заетостта и нарастването на населението в един случай могат да бъдат пряко свързани, например с откриването на нови работни места и притока на нови трудоспособни хора. В друг случай прирастът на населението може да нарасне без увеличаване на заетостта, например поради увеличаване на входящите пенсионери или увеличаване на раждаемостта. Качественият анализ включва използването на няколко източника на информация, които предоставят исторически тенденции и прогнози за растеж на диапазона, последвано от сравнение на данни. Сегментирането на растежа на обхвата също е задължително, например по възрастова група, пол, размер на семейството и т.н. Липсата на тези позиции в изследването трябва да се дължи на непоследователния избор на данни за използване в анализа.
Параметрите на търсенето се определят от такива специфични показатели като площ (офис или производство) на работно място, разходи за покупки на глава от населението, брой апартаменти или къщи на глава от населението и др. С помощта на параметрите на търсенето се изчислява количеството на необходимия имот, което съответства на ръста в областта на потреблението на недвижими имоти. Например, чрез прилагане на средните разходи за покупка към растежа на населението, се предвижда продажбите на дребно да се увеличат, а оттам и необходимостта от допълнително търговско пространство. Когато се анализира жилищния пазар, нарастването на населението, сегментирано по възраст, доход, размер или състав на семейството, се преобразува в сегментирано търсене. Добрият анализ на параметрите на търсенето включва изследване на историческите тенденции, текущото състояние и прогнозиране на тяхната вероятна стойност в бъдеще. Освен това, последователният анализ измерва промяната в търсенето не само поради нови увеличения в обхвата, но и поради промени в съществуващата структура на населението и заетостта. Например, по време на икономически подем, разрастващите се компании изискват големи площи, а промените в демографската ситуация към увеличаване на хората в пенсионна възраст ще изискват подходящ тип жилище.
Признаците за несъответствие на анализа на параметрите на търсенето трябва да включват преди всичко отчитане на постоянни стойности, които по правило са характерни за момента на анализа, както и игнориране на промените в съществуващите структури на населението и заетостта.
Степента на усвояване, наричана още степен на навлизане на пазара, е делът от общото пазарно търсене, който се очаква да поеме разглежданият проект в конкуренция с други проекти. След като анализаторът оцени общото увеличение на потенциалното търсене, е необходимо да се определи критичният параметър за проекта – делът от общото търсене, който въпросният проект вероятно може да претендира.
Теоретично коефициентът на усвояване е сложна функция на много фактори. В първо приближение може да се определи като съотношението на площта на оценявания обект към общата площ (включително площта на обекта) на конкурентната оферта към момента на въвеждането й на пазара. Такъв подход като минимум трябва да присъства във всяко пазарно проучване, което претендира за валидно.
Трябва да се отбележи, че при определяне на коефициента на усвояване най-важните условия са детайлното сегментиране на търсенето и конкурентното предлагане. В същото време не трябва да се изпуска от поглед продължителността на конкуриращите се проекти, започнати в изпълнението, обемът и продължителността на подготвяните за изпълнение проекти. Първият признак за неуспешно проучване тук е използването на всякакви „средни“ данни.
Загубите поради пазарни отстъпки и стимули за наемателите също са фактор, който не бива да се пренебрегва при прогнозиране на потенциалния брутен доход.
Други приходи, макар и обикновено малка част от приходите, все още трябва да се прогнозират, за да отразяват вероятните предпочитания на потенциалните потребители в светлината на техните възприятия за начина на живот, нивото на обслужване и разходите на глава от населението, за да достигнат това ниво и т.н.
Постоянните и променливите разходи традиционно се считат за по-сигурни при прогнозирането. Такава постановка на въпроса за условията на Русия обаче е само частично валидна. Например данъците върху недвижимите имоти (днес това са данъците върху имотите, данъците върху земята) и наемите за земя, поради законодателна неуреденост, могат да представят неочаквани „изненади“ за потенциален инвеститор в бъдеще. Следователно едно последователно проучване на пазара трябва да включва вариантно прогнозиране на тези позиции.
Подобна ситуация се наблюдава при повечето променливи разходи. Анализът на пазара на комунални услуги, повечето от които се осигуряват от естествени монополи, нестабилна тарифна политика, изисква количествена обосновка на взетите под внимание показатели. В същото време е важно да се използва пазарна информация за разхода на ресурси, получена въз основа на индикации на контролно-измервателно оборудване. При липса на пазарни аналози по отношение на потреблението на ресурси е по-предпочитано те да се изчисляват според стандартите, вместо да се използват фактури, издадени от доставчици на комунални ресурси.
2.3 Методи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти.
Има три основни метода за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти:
1. метод за сравнение
2. разходен метод
3. метод на капитализация на дохода.
Основният метод за оценка е методът на сравнителния анализ на продажбите (SAP). Този метод е приложим, когато има пазар на земя и недвижими имоти, има реални продажби, когато пазарът е този, който формира цените, а задачата на оценителите е да анализират този пазар, да сравнят подобни продажби и по този начин да получат стойността на имот се оценява. Методът се основава на сравнение на предлагания за продажба обект с пазарни аналози. Намира най-голяма употреба на Запад (90 процента от случаите). За тази работа обаче е необходим вече изграден пазар на земя и недвижими имоти.
Методът за сравнение на продажбите се използва, ако има достатъчно надеждна пазарна информация за сделки за покупко-продажба на обекти, подобни на оценявания. В този случай критерият за избор на обекти за сравнение е подобно най-добро и най-ефективно използване.
Методът SAP може да се нарича също подход за сравнение на директните продажби, метод за сравнение на продажбите или пазарен метод за пазарна информация.
Последователността на прилагане на метода SAP е както следва:
1. Открояват се скорошни продажби на сравними имоти на съответния пазар. Източници на информация са: собствено досие на оценителя, Интернет, електронна база данни, фирми за недвижими имоти, досиета на брокери на недвижими имоти, архиви на кредитни институции (ипотечни банки), застрахователни компании, строителни и инвестиционни дружества, териториални отдели по несъстоятелност и несъстоятелност, териториални отдели на Държавния комитет по имотите и др.
Важен момент при използването на метода SAP е координирането на резултатите от сравнението на оценявания имот. Не е разрешено аритметичното осредняване на получените данни. Приетата процедура е да се проучи всеки резултат и да се направи преценка за степента на неговата съпоставимост с оценявания имот. Колкото по-малък е броят и размерът на измененията, които трябва да бъдат направени, толкова по-голяма тежест има тази продажба в процеса на финализиране на одобрението.
Като единици за сравнение са взети измервателни уреди, които традиционно са установени на местния пазар. За да се оцени един и същ обект, могат да се приложат няколко единици за сравнение едновременно.
Елементите на сравнението включват характеристиките на недвижимите имоти и сделките, които предизвикват промени в цените на недвижимите имоти. Елементите, които трябва да бъдат отчетени, включват:
състава на прехвърлените права на собственост;
условия за финансиране на сделката за покупко-продажба;
· условия за продажба;
време на продажба
· местоположение;
· физически характеристики;
икономически характеристики;
естеството на употребата;
неимуществени компоненти на стойността.
2. Проверка на информация за сделки: потвърждение на сделката от един от основните участници (купувач или продавач) или агент на компания за недвижими имоти; идентифициране на условията на продажбата.
Ако има достатъчно количество надеждна пазарна информация, е позволено да се използват методи на математическа статистика за определяне на стойността чрез сравняване на продажбите.
3. Корекция на стойността на сравними имоти.
Корекцията може да се извърши в три основни форми: парично, процентно, общо групиране.
Корекциите на продажната цена за сравними имоти се правят в следния ред:
· На първо място се правят корекции, свързани с условията на сделката и състоянието на пазара, които се извършват чрез прилагане на всяка следваща корекция към предишния резултат;
· На второ място, корекциите, свързани директно с имота, се извършват чрез прилагане на тези корекции към резултата, получен след коригиране за пазарните условия, в произволен ред.
За определяне на размера на корекциите, в зависимост от наличието и надеждността на пазарната информация, се използват количествени и качествени методи. Обосновката на взетите под внимание корекции е задължителна. Окончателното решение за стойността на резултата, определен по метода за сравнение на продажбите, се взема въз основа на анализ на коригираните продажни цени на обектите на сравнение, които са най-сходни с обекта на оценка.
Методът на разходите практически не е приложим за земята. Може да се използва само в изключителни случаи на оценка на земята неотделимо от направените подобрения върху нея. Смята се, че земята е постоянна и не е разходна, а методът на разходите се използва за оценка на изкуствени обекти. Когато се оценява по този метод, стойността на земята се добавя към разходите за подобрения (сгради, конструкции), а земята се оценява отделно по други методи.
Разходният метод за оценка на недвижимите имоти се прилага в следната последователност:
Определяне на стойността на парцела;
определяне на възстановителната или възстановителната стойност на сгради и конструкции;
Определяне на размера на натрупаното износване на сгради и конструкции;
· Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по метода на себестойността, като сбор от стойността на парцел и възстановителната или възстановителната стойност на сгради и конструкции минус натрупаната амортизация.
Изборът на възприетия метод за изчисляване на разходите за ново строителство на подобрения трябва да бъде подходящо обоснован. Използването на възстановителна цена е подходящо в случаите, когато е трудно да се определи цената за издигане на точно копие на сградата поради остарели видове строителни конструкции и строителни методи, използвани за създаване на обекта.
Разходите, съответстващи на заместваща или възстановителна стойност за целите на оценката на недвижимите имоти, се изчисляват като сума от преките разходи, непреките разходи и печалбите на предприемача.
Преките разходи включват следните разходи, пряко свързани със строителството:
разходи за материали, продукти и оборудване;
заплати на строителните работници;
цена на строителни машини и механизми;
· разходите за временни сгради и конструкции, мерки за безопасност, транспортни и складови разходи и други разходи, които са нормативно приети на местния пазар;
печалба и режийни разходи на изпълнителя.
Косвените разходи включват разходи, свързани с изграждането на сграда, но не са включени в себестойността на СМР.
разходи за проектиране, технически надзор, геодезически контрол;
заплащане на консултации, правни, счетоводни и одиторски услуги;
разходите за финансиране на строителството;
административни и други разходи на предприемача.
Размерът на непреките разходи се определя, като се вземат предвид тарифите, преобладаващи на пазара за работи и услуги за тези артикули.
Печалбата на предприемача е преобладаващата пазарна норма, която насърчава предприемача да инвестира в строителен проект. Размерът на печалбата се определя по метода на експертни оценки въз основа на пазарна информация.
Използването на метода на разходите е необходимо при анализиране на ново строителство; реконструкция на сгради; оценка за данъчни цели; за идентифициране на излишни приходи при оценка на недвижими имоти; когато се оценява за застрахователни цели; оценка на последствията от природни бедствия; оценка на специални сгради и конструкции.
В условията на преход към пазарни условия, методът на разходите е определящ при оценката, тъй като прилагането на други методи изисква обширна пазарна информация, която не е налична поради неразвития пазар. Винаги обаче трябва да се помни, че разходите за строителство са само в основата на пазарната стойност и най-често те са или повече, или по-малко от нея.
Например, пазарната стойност на луксозен хотел, разположен на неудачно място (в покрайнините на града), ще бъде по-малка от стойността, определена по метода на разходите. От своя страна пазарната стойност на комплекса на бензиностанцията на определен етап може да бъде повече от разходите за строителство.
В условията на пазарно формиране, когато има преориентиране на производството към нови технологии, може да изглежда, че имотът няма никаква стойност. Например, ако едно предприятие произвежда продукти, от които никой не се нуждае и производствените му площи не могат да бъдат реконструирани за ново производство, тогава пазарната стойност на такива недвижими имоти клони към нула. Използването на скъп метод в този случай ще доведе до погрешна ориентация на потенциалните купувачи.
Понастоящем в Русия този момент често се взема предвид при неправилна оценка на дълготрайните активи на предприятията, тъй като тяхната преоценка се извършва главно по метода на разходите и оценителят трябва да помни, че балансовата стойност на дълготрайните активи на предприятията не съответства до пазарната им стойност.
Следващият метод за оценка, който е приложим специално за Русия, е методът за оценка, базиран на анализа на най-ефективното използване на недвижимите имоти и този анализ е свързан с определяне на вида използване, който ще донесе на собственика максимален доход, т.е. метод на капитализация на дохода.
Методът за капитализиране на дохода при оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти се прилага в следната последователност:
прогнозиране на бъдещи доходи;
капитализация на бъдещите приходи.
Бъдещите приходи, генерирани от имота, се разделят на два вида: приходи от оперативна (оперативна) дейност в резултат на търговски наемни отношения и приходи от връщане.
Приходите от оперативни (оперативни) дейности се прогнозират чрез съставяне на реконструиран (хипотетичен) отчет за приходите и разходите. Приходът от реверсиране се предвижда:
директно назначаване на абсолютната стойност на реверсията;
Назначаване на относителна промяна в стойността на недвижимия имот за периода на собственост;
· използване на коефициента на крайна капитализация.
Капитализацията на бъдещия доход в настояща стойност може да се извърши:
методът на директна капитализация;
Методът на капитализация според нормата на възвръщаемост.
Първоначалната предпоставка на метода на директна капитализация е постоянството и безкрайността на капитализирания доход. При метода на директна капитализация настоящата стойност на бъдещ поток от доходи се дефинира като съотношението на годишния доход, приписван на собственост или дял, към коефициента на капитализация за тази собственост или дял.
За да се изчисли стойността на пълната собственост, определянето на коефициента на обща капитализация се извършва на базата на пазарни данни. В зависимост от наличието на първоначална информация, кандидатствайте:
Сравнителен анализ на продажбите
изчисляване с помощта на коефициента на покритие на дълга;
оборудване на инвестиционната група.
Първоначалната предпоставка на метода на капитализация според нормата на възвръщаемост е ограниченият период на получаване на дохода. При метода на капитализация на нормата на възвръщаемост превръщането на краен брой бъдещи парични потоци в настояща стойност се извършва при конкретна стойност на нормата на възвръщаемост, съответстваща на риска от инвестиране в този вид недвижим имот.
При изчисляване на настоящата стойност без да се вземат предвид условията на финансиране, методът на капитализация според нормата на възвръщаемост се формализира или под формата на анализ на дисконтираните парични потоци, или под формата на модели за изчисляване на капитализация.
Дисконтовият процент, използван при анализа на дисконтираните парични потоци и като се вземат предвид както системните, така и несистематични рискове, се определя от:
Методът за избор от пазарни данни за продажби на подобни обекти;
Метод на алтернативни инвестиции на финансовия пазар;
Метод за наблюдение на пазара на недвижими имоти.
Напоследък търсенето на услугите на оценители и тяхното професионално обучение в Русия започна да расте бързо. Това се дължи и на последните събития във финансовия сектор, когато опитите за създаване на механизъм за кредитиране чрез кредитно застраховане се провалиха: банките загубиха много от фалшиви застраховки. При недвижим имот, който се взема като обезпечение от банката при отпускане на кредит, загубите са почти невъзможни. Така пазарите на недвижими имоти и капитали стават неразделни компоненти на икономиката като цяло.
Естествено, банките проявиха голям интерес към подобни операции. И всички те се нуждаят от квалифицирана оценка на недвижими имоти, извършване на застраховка на реалната стойност на недвижимия имот.
Оценката е необходима и в рамките на регионалната данъчна политика. В целия свят основата на местната данъчна система е данъкът върху имотите, поради този данък се формира около 70 процента от местния бюджет. Разбира се, с развитието на самия пазар, с появата на реални стойности, е възможно да се премине към данъчна система, която да стимулира развитието на пазара на недвижими имоти и в същото време да осигури попълване
местни бюджети. Това обяснява и безусловния интерес към оценката на местните администрации.
Цената на услугите за професионална оценка варира значително в зависимост от видовете обекти, които се оценяват, сложността на работата и, разбира се, от това кои специалисти участват в оценката. Обикновено цената на услугите се измерва или в часове, умножени по почасовата ставка, или зависи от размера на обекта, но никога не е обвързана с цената му.
2.4 Характеристики на различните видове оценяване.
Оценка за целите на покупка или продажба и класифициране на недвижими имоти.
При оценка на недвижими имоти, които се купуват или продават на свободния пазар, пазарната стойност или реализируемата стойност се използва като база за оценка за всички класове и категории недвижими имоти. В същото време за специализирани недвижими имоти в повечето случаи методът на разходите, базиран на пазарни данни, ще бъде определящ метод за изчисляване на цената.
При оценяване на недвижим имот за продажба през ограничен период от време, когато недвижим имот се пуска за продажба на свободния пазар в период, значително по-малък от подходящия период на продажба за този вид имот, стойността на ограничената реализация се използва като базата за оценка за всички класове и категории недвижими имоти.
Целта на оценката и характеристиките на оценявания имот са от решаващо значение за избора на подходяща база за оценка.
Като цяло класификацията на основните цели, за които се оценява недвижимите имоти, е както следва:
1. Оценка за покупка или продажба;
2. Оценка за продажба в ограничен период от време;
3. Оценка на земята и сградите за ползването им като обезпечени задължения по заем;
4. Оценка за изготвяне на счетоводни и финансови отчети;
5. Оценка за включване в проспектите на фондовете, борси;
6. Оценка за решаване на въпроси при сливането и придобиването на дружеството;
7. Оценка за пенсионни фондове, застрахователни компании, доверителни фондове за недвижими имоти.
На практика може да има и други цели на оценката, като тяхната формулировка и съответно възможните основи за оценка трябва да бъдат договорени между клиента и оценителя.
След изясняване на целта на оценката следва да се установи към кой клас и категория принадлежи оценяваният имот.
За целите на оценката се разграничават два класа имоти:
· Специализирани
Неспециализиран
Специализиран имот е този, който по силата на специалното си естество рядко, ако изобщо се продава, на открития пазар, за да продължи съществуващото си използване от един собственик, освен ако не се продава като част от бизнеса за използване.
Примери за специализирани имоти са:
1. Музеи, библиотеки и други подобни помещения, принадлежащи към обществения сектор;
2. Болници, специализирани медицински заведения и центрове за отдих, които не са в конкурентно търсене на пазара от други субекти, желаещи да използват този тип имоти в района;
3. Училища, колежи, университети и изследователски институти, за които няма конкурентно търсене на пазара от други организации;
4. Стандартна собственост в специални географски райони и на места, отдалечени от основните центрове на бизнес, разположени там с цел производство или бизнес.
Неспециализирана собственост е всички видове собственост, с изключение на тази, която попада в определението за специализирана собственост. С други думи, това е такова, за което има общо търсене, със или без възможна модернизация, и което обикновено се купува, продава или отдава под наем на свободния пазар, за да се използва за съществуващи или подобни цели, било като незает имот за единична собственост, или (независимо дали е на работа или е свободна) като инвестиция или за развитие.
При оценяване на недвижими имоти, заети от собственика за използване в дейността на предприятие (бизнес), като основа за оценка се използва следното:
· пазарна стойност при съществуващо ползване - за неспециализирани недвижими имоти, включително недвижими имоти, оценени въз основа на търговския им потенциал.
· Остатъчна възстановителна стойност - за специализирани недвижими имоти.
Неспециализираните и специализираните имоти от своя страна се класифицират в категории в зависимост от целта на собствеността. Подобен принцип на класификация се използва както за целите на оценката, така и за други цели.
2.5 Влияние на факторите на околната среда върху разходите.
Факторите на околната среда, както неблагоприятни, така и благоприятни, са включени в набора от фактори, които обикновено се разглеждат при оценките. Определени фактори влияят на конкретен тип имот и ще повлияят пряко на изчисленията на оценителя, където трябва да бъдат взети предвид по отношение на пазарните данни, получени от сравними и незасегнати имоти. В други случаи всички недвижими имоти във всеки регион ще бъдат засегнати от тези фактори.
Съответните фактори на околната среда и замърсяването обикновено включват следните категории:
природни фактори като радон или метан, замърсяване на въздуха или шум;
· техногенни фактори на замърсяване в резултат на производствени дейности в миналото или настояще върху дадената земя, или в резултат на проникване от съседни обекти;
фактори на замърсяване под формата на електромагнитни и други полета;
фактори на замърсяване при използване на материали от рециклирани материали.
Всички класове недвижими имоти са податливи на въздействието на факторите на околната среда върху стойността, но недвижимите имоти, предлагани за продажба или като обезпечение по заеми, са особено чувствителни към тези фактори.
Работите по екологичен одит на недвижими имоти не са включени в работата по оценка на недвижими имоти. В случаите, когато оценителят има основание да смята, че факторите на околната среда могат значително да повлияят на стойността, той следва да информира клиента за необходимостта от ангажиране на професионален екологичен експерт.
Оценителят трябва да информира експерта по околната среда за контекста на своето проучване, включително текущото и потенциалното бъдещо използване на обекта, което ще бъде изразено като стойност, базирана на най-доброто и най-ефективно използване. Като цяло експертът по околната среда трябва да отговори на следните въпроси:
Дали източникът на замърсяване или опасност може да бъде отстранен успешно и икономично;
· ако замърсяването или опасността не могат да бъдат напълно елиминирани, може ли да бъдат изолирани или запечатани, за да се направи имота годен за това използване за определен, дори ограничен период от време;
• дали е възможно да се смекчат по някакъв начин въздействията от замърсяването или опасността;
· кое е най-ефективното средство за контрол на замърсяването и средствата за неговото регулиране;
В случаите, когато е възможно да се елиминира източникът или да се премахнат последиците от замърсяването, оценката може да се направи, като се вземат предвид съответните прогнозни разходи за такава ликвидация или елиминиране.
III Практическа част.
3.1 Практическо приложение на метода на сравнителните продажби.
В края на 2000 г. започва строителството на вили в района на Подолск. Нискоетажни жилищни комплекси - редове двуетажни вили, които имат общи стени със същия тип съседни къщи. Думата "етажна собственост", означаваща собственост, създадена и оборудвана с труда на съмишленици, не е много популярна. Ето защо, за да обозначим екзотични за нас жилища, построени на принципа „общи стени и покрив - вашият собствен двор“, английската дума „градска къща“ се вкорени в руското ежедневие.
И все пак, например, пазарната стойност на вилата с помощта на метода на сравнителни продажби.
Общата площ е 120 кв.м., вилата разполага с 6 стаи, 3 спални, баня, тоалетна, завършено мазе. Към датата на оценката няма гараж. Площ на парцела - 1000 кв.м.
За анализа ще използваме данни за пет продажби на сравними имоти в същия район.
Таблица номер 1.
| Обект №1 | Обект №2 | Обект №3 | Обект №4 | Обект №5 | |||
| Продажна цена | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Собственост | завършен | завършен | завършен | завършен | завършен | ||
| Условия фи- финансиране | непазарна, цената е надценена с 3000 | непазарна, цената е надценена с 8000 | пазар | пазар | пазар | ||
| Условия за продажба | пазар | пазар | пазар | пазар | пазар | ||
| Пазарни условия (време) | Две седмици | 6 седмици | Една година | Една година | Една година | ||
| Площ на къщата | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | 145 кв.м. | 120 кв.м. | ||
| Площ на земята | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | 12000 кв.м | 10000 кв.м | ||
| Брой стаи | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Брой спални | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Баня | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Душ | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Мазе | недовършен | недовършен | недовършен | недовършен | завършен | ||
| Гараж | има | има | има | има | Не | ||
Както се вижда от изходните данни, обектите на сравнение се различават от оценяваните по отношение на финансиране, време на продажба и физически характеристики.
Размерът на корекцията за условията на финансиране се определя чрез сравняване на продажната цена на обекти с пазарно и непазарно финансиране. В този случай плащанията по заема се дисконтират по пазарния процент. В нашия пример стойностите на корекцията са дефинирани като 3000 за обект № 1 и 8000 за обект № 2.
Тъй като всички сравними имоти имат пазарни условия за продажба, не се изисква корекция на условията за продажба.
За да се адаптирате към пазарните условия (време на продажба), е необходимо да изберете обекти, които се различават само по този елемент. В нашия случай обект No 1 и No 3 се различават само по условията на финансиране и времето на продажба. Коригиране на продажната цена
обект № 1 по условията на финансиране, можете да определите корекцията за момента на продажба:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, т.е. пазарните цени ще се покачват с 10% годишно.
По този начин всички сравними имоти се привеждат в еднакви условия за финансиране и време за продажба, което създава единна база за извършване на корекции за останалите елементи на сравнението.
В редица обекти за сравнение разликите в размерите са представени от различен брой стаи и различни площи на къщата и парцела. Освен това парцел от 12000 кв.м. отговаря на къща с РЗП 145 кв.м. със 7 стаи и парцел от 10000кв.м. отговаря на къща с РЗП 120 кв.м. с 6 стаи. Следователно корекцията на размера от сравнението на обекти № 1 и № 2 има следния вид:
70000 – 62000 = 8000.
Корекцията за наличие на гараж се извлича от сравнение на обекти № 3 и № 5:
61600 – 59400 = 2200.
Корекцията за завършено мазе се определя от сравнение на обекти № 2 и № 4:
77000 – 70000 = 7000.
Резултатите от направените корекции са показани в таблица №2
Таблица номер 2.
| Обект №1 | Обект №2 | Обект №3 | Обект №4 | Обект №5 | |
| Продажна цена | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Прехвърляне на собствеността вени | завършен | завършен | завършен | завършен | завършен |
| Правна корекция. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия за финансиране. | не пазар | не пазар | не пазар | не пазар | пазар |
| Корекция за условията на финансистите. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Коригирана цена | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Условия за транзакция | търговски | търговски | търговски | търговски | търговски |
| Корекция на условията на сделката | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Пазарно коригирана цена | Две седмици | 6 седмици | Една година | Една година | Една година |
| Корекция на пазара | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Коригирана цена | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Местоположение | подобен | подобен | подобен | подобен | подобен |
| Размерът | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. | 145кв.м. | 120кв.м. |
| Регулиране на размера | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Гараж | има | има | има | има | Не |
| Корекция за наличие на гараж | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Завършено мазе | Не | Не | Не | да | Не |
| Корекция на мазето | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Коригирана цена | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Обща нетна корекция | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| Същото в % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| От продажната цена, общата брутна корекция | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| От продажната цена | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
За всеки обект на сравнение е получена коригирана цена. В съответствие с условията на проблема се изисква въз основа на данните от коригираните продажни цени да се изведе стойността на пазарната стойност.
Обосновката за извеждане на единен индикатор за пазарна стойност е да се даде на всеки член от поредица от коригирани продажни цени коефициент на тежест, като се вземе предвид степента на разлика между обектите на сравнение и обектите на оценка. В същото време трябва да се вземе предвид
обърнете внимание на диапазона на дисперсията на продажната цена, общия % на направените корекции в абсолютно изражение, общия % на корекциите, дефинирани като разлика между положителни и отрицателни корекции, и всякакви други данни.
В този пример имаме почти много тесен диапазон на продажните цени - от 66400 до 66800. На продажната цена с по-малки корекции обаче се приписва по-голям дял - за обект No 5 броят на корекциите = 2. Освен това, сумата от общата брутна корекция за обект № 5 също е почти най-малка. Следователно за пазарна стойност на обекта за сравнение е взета продажната цена на обект No 5 - 66400.
3.2 Инвестиционни рискове и статистика на пазара на недвижими имоти.
Статистиката на пазара на недвижими имоти обикновено съдържа информация за наемните цени и рентабилността. За съпоставимост на данните информацията се отнася само за първокласни обекти. Смята се, че такива съоръжения отговарят на най-високите изисквания за местоположение, оборудване, комуникации, решения за планиране и др., а наемните цени се определят в едни и същи стандарти за измерване и разпределение на разходите между собственика и наемателя за поддръжка, ремонт, застраховка, и др.
Информацията за наемните цени се счита за налична. За нейното обединяване е необходима само проверка на споменатата адекватност. Информацията за показателите за рентабилност е по-трудна за изготвяне. Тъй като няма толкова много транзакции за покупко-продажба, те отчитат предварително завършени транзакции, интегрират данни за различни обекти, отчитат пропуските във времето, инфлацията и други процеси. Индикаторите за рентабилност носят информация и за регионалните рискове, като тук преобладава експертният принцип. Следователно статистиката е една от специализациите на пазарите на недвижими имоти.
Активирането на бизнеса и инвестициите в региона непременно е придружено от активизиране на пазара на офиси, увеличаване на търсенето, заетостта и наемните цени. В същото време се стимулира ново строителство и модернизация на офиси, следвани от сервизни отдели, търговски центрове, развлекателни центрове и др. Такива процеси сега са характерни за най-големите бизнес центрове: традиционните финансови столици на Америка и Стария свят, бързо развиващите се столици на Югоизточна Азия, Китай и Индия. Анализът на статистиката за отдаване под наем насочва към редица интересни явления. Например:
Данните за наемните цени са значително по-динамични от данните за доходността; динамиката на наемните цени се характеризира с известно колебание, отразяващо (макар и със смени) общите процеси на възходи и падения; промените в показателите за офис и търговски имоти може да не съвпадат по време и величина; подобренията на пазарната ситуация се отразяват в ръста на наемните цени и по-рядко в спада на показателите за рентабилност (поради забележимо по-слабата им динамика); асиметрична картина се получава и при влошаване на пазарната ситуация;
Стойностите на показателите за рентабилност са по-добри (по-ниски), толкова по-надеждна и стабилна е регионалната икономика и социалната ситуация. Лидерите на стабилния отдаване под наем са Лондон, Париж и Франкфурт, където зоната на промяна в рентабилността е в рамките на 5-6%;
Промените в показателите за източноевропейските столици са по-малко динамични; това може да се обясни както с по-малки обеми на пазарите, по-малко сделки, така и, очевидно, с по-малък интерес на западните експерти и бизнес кръгове към тези пазари; показателите за рентабилност за източноевропейските столици са стабилни - 2-3 пъти по-високи от тези за западните столици. А в периода след кризата през август 1998 г. показателите за рентабилност в Москва бяха 4 или повече пъти по-лоши. И това се дължи не само на реален спад в стойността на недвижимите имоти, а по-скоро в резултат на експертна оценка на състоянието на нестабилност и повишени бизнес рискове в региона;
Предлага се допълнителна аналитична информация да се получи с помощта на изчисления показател за специфичната капитализирана стойност (UCS) - като оценка на цената на някаква средна единица от търговската площ на наетия обект.
Такава оценка, заедно с бърза реакция на колебанията в наемните цени, носи експертни мнения за успеха и рисковете на бизнеса.
Първоначалната информация - статистика за наемите за европейски градове - може да бъде намерена в западни публикации (например в месечното издание "EuroProperty"). Като представителни обекти ще изберем: Франкфурт, Лондон и Париж - центровете на най-стабилния бизнес, Санкт Петербург, Прага и Варшава - центровете на преходната икономика с най-рискови (в Европа) показатели на наемния бизнес.
Офис под наем.
Периодът на наблюдение 01.99-08.00 за западните столици показа като цяло напредъка на бизнеса с офиси под наем. Отбелязваме абсолютната стабилност на доходността за Лондон (5.00-5.50%) и подобрение на доходността за Франкфурт (от 5.75 на 4.90-5.50%) и Париж (от 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). За източноевропейските столици същият период се характеризира с влошаване на представянето. Анализът на изчислените данни на UKS също така даде възможност да се изведе в съответствие външното несъответствие в логиката на наемните цени (надвишението им в Санкт Петербург и Варшава до средата на 1999 г. над ставките в Париж и Франкфурт). В резултат на това ниските ставки на UKS при високи наемни цени все още не позволяват оптимистични очаквания за растеж на инвестициите.
Бизнес под наем.
Периодът на наблюдение 05.99-08.00 за западните столици се характеризира с общо влошаване на показателите (което ясно се вижда с помощта на UKS). Това предполага, че може да има достатъчно дълги периоди на пазарна активност, след които продажбата на придобита търговска площ изобщо няма да донесе реални приходи.
За източноевропейските столици периодът на наблюдение 05.99-08.00 се свързва с преминаването на период на дългосрочна стагнация и вероятно началото на излизане от него (отбелязано е подобрение в динамиката на показателите, въпреки че разликата в показателите на UKS в сравнение със западните столици изглеждат гигантски - почти порядък). Ето защо засега трябва да се ограничим с твърдението, че на пазарите на търговски площи може да има доста дълги периоди, когато инвестициите в закупуване на недвижими имоти в източноевропейските столици могат да донесат забележим положителен ефект, включително през периоди на рецесията на западните пазари. Това може да послужи като добър аргумент при търсене на начини за "междурегионална" диверсификация на портфейла от недвижими имоти.
Заключение.
Завършването на периода на формиране на пазара на недвижими имоти се характеризира с преход от екстензивно към интензивно развитие. Очевидно е, че в близко бъдеще пазарът няма да види толкова бързо нарастване на броя на транзакциите, както през първата половина на 90-те години. Освен това през определен период пазарът на жилища може само да стабилизира броя на транзакциите. Също така е напълно възможно да се повиши нивото на цените, особено на вторичния пазар. Но в същото време цените на елитните жилища не само не намаляват, но дори се увеличават, което показва перспективите за ново висококачествено жилищно строителство. Ръководителите на фирми също отбелязват влошаването на конкуренцията на пазара. Повечето от тях са склонни да вярват, че ако 1995 г. се характеризираше с умерена степен на конкуренция, то през 2001 г. тя стана висока и ще остане такава.
Стабилизирането на броя на сделките и цените на вторичния жилищен пазар е следствие преди всичко от макроикономически фактори, основният от които е поддържането на ниско ниво на доходи сред по-голямата част от населението. Първоначалният бърз растеж на търсенето на пазара, в резултат на появата на слой от хора с високи доходи в страната, вече почти приключи. И днес в рамките на този слой се извършва нова диференциация – отделяне на страта със свръхвисоки доходи. Поради тази диференциация търсенето на луксозни жилища се е увеличило. Въпреки това, в абсолютно изражение, потенциалът на този слой е много ограничен. Сериозно разширяване на търсенето е възможно или поради повишаване на нивото на доходите и формиране на широка средна класа, способна да се превърне в основен доставчик на купувачи, или поради активно стимулиране на търсенето, както от държавата, така и от професионалистите. самите участници на пазара на недвижими имоти. В същото време известно нарастване на търсенето в бъдеще е напълно възможно под влияние на неизбежното освобождаване на пари в икономиката през следващите месеци за разкриване на кризата на неплащанията и във връзка с погасяването на просрочени заплати и задължения по държавни поръчки. Част от тези пари ще дойдат и на пазара на недвижими имоти, но те очевидно няма да променят ситуацията фундаментално, въпреки че броят на заявленията за покупка под влияние на този фактор ще нарасне с няколко пункта.
Може също да се предположи, че поради неизбежното и значително увеличение на тарифите за комунални услуги е напълно възможно да се увеличи предлагането на вторичния пазар на жилища.
Освен това, ако скокът в предлагането на вторичния пазар през 1991-1993 г. беше причинено от бързо покачване на цените, сега продавачите ще изхождат не толкова от възможността за много значително увеличение на доходите чрез продажба на жилища, колкото от необходимостта да се намалят разходите за поддръжката му и следователно - да се съгласят да по-ниски цени. Това от своя страна също може леко да увеличи търсенето, а оттам и оборота на фирмите за недвижими имоти.
В същото време тази стабилизация няма да премахне общия проблем - пазарът на жилищни имоти ще изпита в обозримо бъдеще недостиг на търсене, което може значително да намали приходите от традиционната дейност на фирмите за недвижими имоти по предоставяне на услуги за покупка и продажба на недвижими имоти.
При тези условия е необходимо значително да се разшири обхватът на услугите, предоставяни от компанията на клиента: банкови, транспортни услуги, нотариални услуги, възможност за ремонтни дейности, предоставяне на разсрочени плащания и др., повишено внимание към рекламата, евентуално намаляване на комисионните. Всички тези инструменти могат да играят значителна роля за привличането на клиенти, но техните възможности все още са ограничени. Ако за отделните фирми тези техники са в състояние да осигурят необходимия обем на оборота, тогава, очевидно, като цяло те няма да решат проблема с развитието на бизнеса с недвижими имоти. Само разширяването на търсенето на пазара ще реши радикално този проблем, а в съвременните условия това е възможно само чрез активното участие на държавата чрез създаване на система за ипотечно кредитиране - създаване на федерални и регионални агенции за ипотечно кредитиране, подкрепа за вторичния ипотечен пазар, предоставяне на държавни гаранции на банките при издаване на ипотечни заеми.
Последователното развитие на пазара на недвижими имоти в Русия естествено доведе до следващия етап, характеризиращ се с рязко повишаване на изискванията за качество на обосновка на инвестиционните решения. Както в чужбина, така и в Русия участниците на пазара на недвижими имоти започват да разбират, че надеждността на бизнес плановете, инвестиционните проекти и т.н., които всъщност са стандартен набор от прости формули, зависи изцяло от валидността на пазарните проучвания, резултатите от които се използват във формулите. С други думи, най-значимият и значим показател за жизнеспособността на инвестиционен проект на пазара на недвижими имоти е жизнеспособността на пазарното проучване, въз основа на което се взема това решение.
Библиография:
1. Балабанов И.Т. „Икономика на недвижимите имоти”, Санкт Петербург 2000г.
2. Горемикин В.А. Икономика на недвижимите имоти: Учебник. - 2-ро изд., преработено. И допълнително. - М .: Издателски и книготърговски център "Маркетинг", 2002
3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. пазар на недвижими имоти: състояние и тенденции на развитие. - Урок. М.: 1995г.
4. Максимов С.Н. "Основи на предприемаческата дейност на пазара на недвижими имоти", Санкт Петербург. 2000 г.
5. Новиков Б.Д. Пазар и оценка на недвижими имоти в Русия. - М .: "Изпит", 2000 г.
6. Хамин Д., Юрков Д. “Пазарът на недвижими имоти през очите на брокерите” // Икономика и живот, 1997 г.
Други материали
Част от горното предложение изглежда не е достатъчно аргументирано, втората му част е за законното изчезване на сградата като обект на граждански права, тъй като оригиналната недвижима вещ не е просто вещ, а съставна вещ с по-сложно системно ниво и вида на елемента...
Русия до 2005 г. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
