Участвайки в съвместно строителство, гражданите поемат определени рискове. Това се дължи на сложността на строителството на сгради, дългия процес на въвеждане в експлоатация на съоръжението и постоянно променящата се икономическа ситуация.
Всички тези фактори могат значително да забавят времето на желаното влизане в нов апартамент. Освен това самият разработчик може да забави сроковете. Как да бъде в случай, когато неговата вина е очевидна?
Днес ще говорим за един от начините за наказване на недобросъвестен предприемач - събирането на неустойка за непрехвърляне на обекта на акционера.

○ Какво е DDU?

DDU означава споразумение за акции. Пълното му определение съдържа част 1 на чл. 4 от Закон № 214-FZ:

„По силата на споразумението за участие в споделено строителство (наричано по-долу договорът) едната страна (предприемачът) се задължава да построи (създадат) апартаментна къщаи (или) друг обект на недвижим имот и след получаване на разрешение за въвеждане на тези обекти в експлоатация, прехвърляне на съответния обект споделено строителствоучастник в споделено строителство, а другата страна (участник в споделено строителство) се задължава да заплати цената, предвидена в договора, и да приеме обекта на споделено строителство, ако има разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищна сграда и (или) друг недвижим имот.

Тоест, това е споразумение, съгласно което гражданите или организациите действат като участници в споделено строителство, инвестирайки пари в изграждането на многоетажна или друга сграда. Инвеститорът от своя страна се задължава да построи къща и да раздаде бетонни помещения на акционерите. Споразумението се сключва в писмена форма и подлежи на държавна регистрация (тези условия са гаранция за изпълнението на задълженията на страните).

○ При какви условия мога да получа наказание?

Задължението за плащане на неустойка по DDU възниква при ненавременно изпълнение на условията на договора. Кой плаща неустойката по договора за дялове? Строителят носи отговорност за неспазването на сроковете. Задължението за плащане му налага част 2 на чл. 6 от Закон № 214-FZ:

„При нарушаване на срока за прехвърляне на обекта на споделено строителство на участника в споделено строителство, предприемачът заплаща неустойка на участника в споделено строителство“.

Условия за иск за обезщетение:

• Разработчикът е забавил прехвърлянето на обекта - неустойката започва да се начислява от следващия ден след очакваната дата на прехвърляне, посочена в споразумението.
• Датата на доставка на имота не е променена.

Начисляването на неустойката спира в деня на съставяне и полагане на подписите на страните в акта за предаване. Избягването от подписване на документа от акционера освобождава разработчика от задължението да плати:

„При нарушаване на срока за прехвърляне на обекта на споделено строителство на участника в споделено строителство поради избягване на участника в споделено строителство от подписване на акт за прехвърляне или друг документ за прехвърляне на обекта на споделено строителство. , предприемачът се освобождава от заплащане на неустойка (неустойка) на участника в споделено строителство, при условие че предприемачът надлежно изпълнява задълженията си по такъв договор."

○ Методи за изчисляване на неустойките.

Размерът на неустойката се изчислява по правилата на чл. 6 от Закон № 214-FZ:

„предприемачът плаща на участник в споделено строителство неустойка (неустойка) в размер на една триста от процента на рефинансиране Централна банка Руска федерацияв сила от деня на изпълнение на задължението, от цената на договора за всеки ден забава. Ако участник в споделено строителство е гражданин, предвидената в тази част неустойка (неустойка) се заплаща от предприемача в двоен размер.

✔ Себе си

За изчисляване на неустойката по споразумение, сключено с граждани, се прилага следната формула:

(цена на апартамент по договора) × (брой дни закъснение) × (процент на рефинансиране) / 150

При изчисляване на санкции за предприемачи и юридически лицаразмерът на неустойката се намалява наполовина.

Пример за самостоятелно изчисление:

Датата на предложеното прехвърляне на недвижими имоти на стойност 10 милиона рубли е 31 май 2017 г. Всъщност апартаментът е прехвърлен на 02.09.2017г.
Как да изчислим неустойката?
Размерът на лихвата на рефинансиране, според информацията на Банката на Русия, е 9% от 19 май 2017 г.
Броят на дните закъснение се брои от 1 юни, оказва се 94 дни.
Размерът на наказанието ще бъде 564 000 рубли (10 000 000 × 94 × 0,09 / 150).

✔ Калкулатори

В интернет има много безплатни онлайн услуги, които ще ви помогнат да изчислите размера на неустойката. Освен това можете да намерите сайтове, където в резултат ще бъде показан целият напредък на изчисленията.
За изчисляване е достатъчно да въведете периода за изчисляване на неустойката в задължителните полета и да посочите цената за апартамента.

✔ Упълномощени органи.

Заинтересованите страни са същите потребители като обикновените купувачи, поради което нарушаването на техните права е предмет на Закон № 2300-1 „За защита на потребителите“. За да защитят правата си, гражданите, чиито права са нарушени, имат право да потърсят помощ от:

• прокурор.
• Упълномощени местни власти;
• Обществени сдружения на потребители, получили статут на юридическо лице.

Горните лица ще помогнат не само за изчисляване на размера на наказанието, но и ще помогнат за възстановяване на справедливостта в съда.
У нас е обичайно да се обръщаме за помощ към упълномощените органи на местното самоуправление, чиято компетентност е посочена в чл. 44 от Закон № 2300-1:

„За да защитим правата на потребителите на територията общинаМестните власти имат право да:
разглежда жалби на потребителите, съветва ги по въпроси, свързани със защитата на потребителите;
се обръщат към съдилищата за защита на правата на потребителите (неопределен брой потребители).»

Жалбите срещу разработчиците до местните власти трябва да се разглеждат чрез MFC.

○ Как да определим началото на периода на неустойка?

Референтният ден понякога е много труден за определяне. Ако е посочена като конкретна дата, неустойката започва да се начислява от следващия ден (член 191 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
Но понякога разработчиците се подлагат на трикове, като предписват неясна формулировка в договора: „Прехвърлянето на обекта се извършва 2 месеца след въвеждането в експлоатация“. Как да изчислим необходимия ден? Пускането в експлоатация не се извършва след изтичане на разрешението за строеж.
Попитайте местния отдел по архитектура или уебсайта на разработчика за датата на изтичане на разрешението. Можете спокойно да броите 2 месеца от него, в края на които започва да се начислява неустойка.

○ Формуляр за иск за неустойка.

Преди да отидете в съда, препоръчително е да изпратите писмен иск до разработчика. Ако желаете, освен събиране на пари, да прекратите договора, подаването на иск е предпоставказа съдебен процес (клауза 2, член 452 от Гражданския кодекс на Руската федерация).
В претенцията трябва да се посочи:

• Подробности за строителя.
• Информация за себе си, включително данни за контакт и номер на сметка.
• Подробности за DDU.
• Характеристики на имота, неговата цена;
• Срок за предаване на обекта и срок на закъснение.
• Изчисляване на неустойката към датата на изготвяне на документа.
• Списък на приложената документация.
• Дата на компилация.

Искът се подписва и изпраща с препоръчана поща на адреса за регистрация на разработчика, посочен в договора. Уведомлението за получаване на писмото трябва да се запази в случай на съдебен спор. Ако отговорът не дойде в рамките на 30 дни от датата, на която разработчикът е получил документа, трябва да помислите за завеждане на дело в съда.

✔ Извадка за искане

Трудно е да направите иск самостоятелно, тъй като има много нюанси, които трябва да се вземат предвид. Изискванията към разработчика трябва да бъдат посочени възможно най-компетентно, затова се препоръчва да се свържете с практикуващ адвокат.

○ Къде да отида след това?

Ако няма отговор от разработчика, трябва да се обърнете към съда с обща юрисдикция.
В съответствие с чл. 17 от Закон № 2300-1, искът се предявява на адреса на регистрация на предприемача, на мястото на изпълнение или сключване на договора, по местоживеене или временна регистрация на ищеца.
Юридическите лица пишат иск до арбитражния съд.

✔ Как да подадете иск?

Искът се предявява писмено по правилата на чл. 132, 133 от Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация. Нуждае се от:

• Опишете ситуацията възможно най-конкретно.
• Обърнете се към нормата на закона, която е нарушена (в нашия случай това е част 2 от член 6 от Закон № 214-FZ).
• Опишете какви средства за досъдебно споразумение са предприети (напишете, че е изпратен иск и какъв е резултатът).
• Идентифицирайте възможните свидетели на спора.
• Предоставете изчисления за неустойка.
• Посочете изискванията към съда.
• Потвърдете документирано основанието за получаване на неустойката (приложете необходимите документи към исковата молба).

Искането трябва да бъде придружено от:

• Копие на паспорт.
• Копие от договора и всички анекси към него.
• Кореспонденция с разработчика, включително рекламация и копие от известието за получаване (подходящ е и опис от пощата).
• Копия от банкови документи за прехвърляне на пари към разработчика.
• Други документи.

✔ Има ли държавно мито?

Не е необходимо да плащате държавно мито по искове за защита на потребителите. Това се доказва от чл. 17 от Закон № 2300-1:

„Потребителите, други ищци по искове, свързани с нарушаване на правата на потребителите, са освободени от заплащане на държавна такса в съответствие със законодателството на Руската федерация относно данъците и таксите.

Посочената норма е валидна само за случаи със стойност на иска не повече от 1 милион рубли (клауза 3 от член 333.36 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Ако размерът на наказанието надвишава един милион, държавното мито трябва да се изчисли в съответствие с ал. 1 стр. 1 чл. 333.19 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Всеки юрист знае как да изчисли и възстанови неустойка по DDU, затова моята публикация е адресирана преди всичко до моите бъдещи директори. От друга страна няма идентични случаи и моят опит може да е полезен и на колегите.

Кой има право да иска наказание?

Физическо лице, което не е получило апартамента си в срока, определен в договора за дял. Например, ако срокът за прехвърляне на апартамент по DDU е 3-то тримесечие на 2017 г., тогава забавянето започва да тече от 01 октомври 2017 г.

Ако срокът не е ясно определен в договора, с други думи, той е обвързан с въвеждането на къщата в експлоатация, например: „срокът за прехвърляне на апартамента в рамките на 6 месеца след въвеждането на къщата в експлоатация, но не по-късно от 01 /01/2018” - тогава и къщата да е в експлоатация няма да бъде въведена в експлоатация, но на 01.01.2018г. вече идва - тогава забавянето започва да тече от 01.01.2018г.

Ако предприемачът въведе къщата в експлоатация предсрочно и апартаментът не е бил прехвърлен на акционера в рамките на 6 месеца (обикновено предприемачът се мотивира с факта, че крайният срок за DDU все още не е настъпил и това е право на разработчик да пусне къщата в експлоатация предсрочно) - тогава забавянето все едно започва да тече след установения DDU 6 месеца.

Задължителна ли е процедурата по иск и какъв е срокът за разглеждане на иск?

Насочването на иска е задължително, ако притежателят на лихвите желае освен неустойката да събере и глоба от предприемача.

Срокът за разглеждане на иска на акционера 214 FZ не е уреден, но ако е установен от DDU, по-добре е да се съобрази с него. Наскоро имах случай, когато срокът за разглеждане на иск по договор беше 20 работни дни, но заведох иск в съда 2 седмици след подаване на иска. И адвокатът на предприемача, разбира се, заяви, че процедурата по искане не е спазена. Трябваше да изляза и да докажа, че притежателят на капитала многократно идваше при предприемача, за да разреша спора.

Освен това разработчиците обичат да изпращат сложен отговор на притежателите на акции, нещо като това: молим ви да дойдете в офиса, за да разрешите спора и т.н. Това се прави с далновидна цел - по-късно в съда адвокатът ще обяви, че акционерът никога не е идвал при тях, въпреки че са го чакали много. Твърди се, че не е искал да разреши спора преди това съдебен ред. Законът съдържа норма - предприемачът или отговаря на изискванията на притежателя на капитала, или не. В закона няма такива опции като изпращане на отговор с покана за идване в офиса или друг неразбираем отговор.

В съда разработчиците обичат да декларират, че заявлението на акционера изобщо не е иск, че документът не съдържа изчисление на неустойката или изчислението не е ясно. Така че – акционерът не е счетоводител, той изобщо не е длъжен да изчислява нищо. Разработчикът има право да преведе безспорната сума по сметката на акционера.

Как да изчислим неустойката?

Формулата за изчисляване е елементарна - K * C / 150 * D, където K е цената на апартамента, C е процентът на рефинансиране, D е периодът на забавяне. Процентът на рефинансиране трябва да е към датата на прехвърляне на апартамента.

Ще бъде ли събрана глоба, ако предприемачът е прехвърлил неустойката след подаване на иск?

Имах такива случаи два пъти - собственикът на капитала отива в съда, разработчикът превежда пари дори преди назначаването на срещата.

Един от случаите е точно горният случай с рекламация, когато не изпълнихме срока на искане и разработчикът превежда пари след подаване на иск, но ПРЕДИ да изтече срокът на рекламация (в този случай трябваше да се опитам усилено да възстановя глоба изцяло).

По отношение на подобни "доброволни" прехвърляния вече имаше многократни изявления от Върховния съд. В Ревизията на споровете за дялово участие от 19 юли 2017 г. съдът посочи, че ако парите се прехвърлят на акционер след предявяване на иск, не става дума за доброволност и се събира глоба.

Каква е юрисдикцията на DDU спорове?

Този въпрос не е за общо развитие, а е пряко свързан с възстановяването на неустойка по DDU. В много споразумения за дялово участие можете да намерите клауза, че всички спорове се разглеждат на мястото на строителния обект. Често тази опция не е удобна за притежателя на акции.

Анализирам съдебна практикапри подготовката на един от случаите установих, че за да предявя иск по местонахождението на акционера/разработчика, в исковата молба е посочено изискването за признаване на условията на споразумението за специална юрисдикция за нищожни.

Тази практика възниква благодарение на параграф 26 от ППВС № 17 от 28.06.2012 г., който гласи, че съдът няма право да върне иска, ако потребителят оспори условията на споразумението за компетентност.

Защо обаче акционерът трябва да признае условието за нищожно, ако законът му дава право да избира съд?

В крайна сметка в закона ЗПП чл. 17 е посочено, че ищецът избира в кой съд да предяви иск. А член 16 гласи, че условията на договора са невалидни, ако нарушават правата на потребителя. Същото е „потвърдено” от Въоръжените сили в стария преглед от 2013 г., т. 4 .

Законодателят специално предостави на потребителя правото да избере мястото за спора и след това изведнъж разработчиците започнаха да мамят. В ПП No 17, след което започна подобна практика с признаване на клаузите на договора за недействителни, става дума само за „оспорване” на условията на ДДУ.

Но мога ли да оспоря състоянието устно?

Какво направих, когато вече на втория !!! На срещата адвокатът на предприемача също заведе дело за отнасяне на делото по подсъдност. Съдът отхвърли жалбата, позовавайки се на правото на притежателя на капитала да избере юрисдикцията на такъв спор.

Съобщение за отлагане на строителството

което масово се изпраща от разработчиците на акционери, за да се избегне отговорност за нарушаване на сроковете за доставка на къща, не води до промяна в периода на строителство.

Защото известието не е споразумение. И споразумението за промяна на срока за прехвърляне на апартамента трябва да бъде подложено на държавна регистрация във Федералната служба за регистрация по същия начин като DDU.

Това се посочва в параграфи 4, 5 от скорошния преглед на въоръжените сили относно DDU (от 19 юли 2017 г.).

Намаляване на неустойката по договор за дялово участие

Това е един от най-належащите проблеми при събиране на неустойка от разработчика.

Да, съдът по искане на ответника може да намали неустойката, докато тежестта за доказване на нейната несъразмерност и т.н. трябва да бъде на предприемача.

Съдейки по публикациите в Праворуб, виждам, че в много региони намаляването на наказанието е доста често срещан факт. Но тук в моя регион - практиката е друга. Като цяло съдът никога не е намалявал наказанието и/или глобата. Разбира се, искам да кажа, че това се случва, защото се справям добре и така нататък, но все пак това е практиката в региона като цяло.

След като имаше намаление - но и това не може да се нарече намаление, нарочно взех процента на рефинансиране на датата на вземането, а не на датата на изпълнение на задължението (мислех, че никой няма да забележи).

В един от случаите е събрана неустойка в размер на 1 657 579 рубли, глоба в размер на 829 789 рубли 50 копейки, като размерът на споразумението за дялово участие е 3 322 800 рубли. (Прилагам решението).

Съдът няма право да намалява наказанието по своя инициатива без молба на подсъдимия, това се казва и в последния Обзор на въоръжените сили (ал. 9).

Знам, че някои юристи силно съветват да не се обръщате към съда и да събирате неустойка, за да не съсипете предприемача и да го оставите да завърши строежа на къщата на спокойствие. Така е - така, но ако разработчикът започна да има проблеми - причината за това очевидно не са притежателите на акции, а наказанието - това е капка в морето.

Напоследък все повече хора инвестират парите си в споделено строителство.

Въпреки това, разработчиците не винаги изпълняват задълженията си. Това е особено вярно, когато става въпрос за жилища. Ако строителна фирмазабави доставката на къщата, имате право. Как да направите това, прочетете нататък.

Размерът на неустойката за закъсняла доставка на къщата

Според федерален закон№ 214-FZ, размерът на наказанието е:

• 1/150 от процента на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация за всеки ден просрочие - за физически лица;
• 1/300 от процента на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация - за юридически лица.

Нека отбележим един нюанс.
Преди това при изчисленията се използва процентът на рефинансиране на Централната банка на Руската федерация. От 1 януари 2016 г. обаче тя е приравнена към концепцията за ключовия процент.

С всеки ден закъснение размерът на неустойката се увеличава.

Формулата за изчисляване на неустойката за закъсняла доставка на къщата

За да се определи размера на наказанието, трябва да се определят три основни компонента:

1. Общ брой просрочени дни

Началото на забавянето е на следващия ден, след като разработчикът е трябвало да прехвърли обекта. Например в договора за дял е посочено, че апартаментът трябва да бъде прехвърлен на акционера не по-късно от 31 декември 2017 г. В този случай срокът на забавяне започва да тече от 1 януари 2018 г.

Моментът на прекратяване на изчисляването на неустойката е денят на действителното й плащане. Но за удобство, неустойката обикновено се изчислява в деня на изпращане на официалното искане до разработчика.

1. Размерът на ключовата ставка на Централната банка на Руската федерация

Той е публикуван на официалния сайт на Централната банка на Руската федерация. Тази стойност постоянно се променя. Ето защо, преди да започнете изчислението, погледнете текущата цифра на сайта.

1. Цената на бъдещия апартамент

Тази сума е записана в самия DDU.

Формулата за изчисление е както следва:

Неустойка = Цена на строителния обект * Брой дни на нарушение на крайния срок * Ключова ставка на Централната банка на Руската федерация * 1/150 (1/300).

Пример за изчисление

Цената на договора е 6 милиона рубли, броят на дните на забавяне е 75 дни, основната ставка на Централната банка на Руската федерация е 7,25%.

Тъй като основният процент на Централната банка на Руската федерация е даден като процент, той трябва да се преобразува в редовно число: 7,25:100 = 0,0725.

Заместваме първоначалните данни във формулата и получаваме следното изчисление:

6 000 000 * 75 * 0,0725 * 1/150 \u003d 217 500 рубли.

По този начин, ако цената на бъдещия ви апартамент е 6 милиона рубли. и разработчикът направи забавяне от 75 дни, той е длъжен да ви плати 217,5 хиляди рубли. наказания.

Нека отбележим един нюанс.
Ако основният лихвен процент на Централната банка на Руската федерация се е променил по време на периода на забавяне, тогава неустойката се изчислява в деня на промяна на курса и след това по новия курс.

Как да подадете иск до разработчика?

Можете да го предадете лично или да го изпратите на фирмата с препоръчана поща с обратна разписка.

Ако разработчикът игнорира вашите изисквания, можете спокойно да се обърнете към съда. Освен размера на неустойката имате право да поискате обезщетение за неимуществени вреди и глоба за неудовлетворяване на иска.

Това е дълъг и труден процес. Затова е по-добре проблема да се реши мирно. Правилното изчисление и законово добре формулиран иск увеличават шансовете ви да получите извънсъдебно наказание. За бързо разрешаване на проблема ви препоръчваме да се свържете с опитен адвокат.

Когато една от страните по договора за дялово участие в строителството не изпълни задълженията си, другата страна получава правото на (чл. 10). Задължението за плащане на неустойка възниква от предприемача в случай на забавяне на доставката на обекта на акционера. Но нито един предприемач все още не е компенсирал доброволно на лихводържателя за изчакването му след определения период. Следователно, за да получите дължимата ви неустойка съгласно Закон 214 от Федералния закон, ще трябва да преминете през няколко етапа, включително съдебно дело.

Процедурата за получаване на наказание съгласно Федерален закон 214

Изчислете правилно наказанието според 214-FZ

Формулата за изчисляване на неустойката изглежда така (ако страната по договора е гражданин):

Неустойка = [цена на DDU] × [Брой дни закъснение] × [процент за рефинансиране на централната банка] × 0,01 / 150