Артем Сидоров, адвокат на Адвокатската колегия за правна защита, разказа на сайта за нюансите на регистрацията на DDU, сложността на този процес и как да разрешават спорове.

В процеса на закупуване на апартамент в нова сграда един от най-важните моменти е държавната регистрация на споразумение за дялово участие (DDU), извършено от Rosreestr, тъй като преди това споразумението се счита за несключено.

Законодателството определя, че държавната регистрация на DDU се извършва в институции, които формализират правата върху недвижими имоти и сделки с тях на територията на регистрационния район по местонахождението на съоръжението, за изграждането на което се набират средства в съответствие с това споразумение.

Саморегистрация на DDU

Тъй като DDU може да бъде регистриран само с участието както на притежателя на капитала, така и на разработчика, не е възможно да се говори за независимо изпълнение на договора в пълния смисъл на думата.

Под саморегистрация е правилно да се разбира участието в нея директно на акционера, без да се свързвате с разработчика или организация на трета страна и без издаване на пълномощно за извършване на регистрация на трети страни.

Важно е да се отбележи, че в съответствие с действащото законодателство и двете страни са длъжни да участват в регистрацията на DDU. В същото време разработчикът няма право да налага услугите си за извършване на действията, необходими за изготвяне на договора. Това е против закона. Но много компании го правят.

И при саморегистрация, т.е. пряко участие на акционера в процеса, има две съществени предимства: спестяване на разходите за услугите на строителната компания и липса на необходимост от прехвърляне на оригинални документи (вашето копие на договора и други) на предприемача или трета страна.

Какво ви е необходимо за саморегистрация на DDU

Можете да подадете документи в Rosreestr за регистрация на DDU самостоятелно или заедно с представител на продавача.

В първия случай ще трябва предварително да получите всички необходими документи от строителната компания: пълномощно за издаване на DDU, копие от споразумението с разработчика, копие от споразумението за Rosreestr, както и плащане поръчка, потвърждаваща плащането на таксата от разработчика (на практика това е рядко, но се случва).

Във втория случай специалистът ще донесе всичко със себе си, просто трябва да се договорите за датата на посещението. По правило представители на строителна компания представят няколко комплекта документи наведнъж. Ето защо си струва да се опитате да организирате среща в деня, в който се планира регистрацията на други договори. Ако можете да изберете час, тогава е по-добре да си уговорите среща предварително в съответното поделение на Rosreestr - често е почти невъзможно да подадете документи на принципа първи дошъл, първи обслужен.

За да се изготви споразумение, е необходимо поне един DDU вече да е регистриран за същата нова сграда, тъй като с първото заявление се предоставя голям пакет документи за къщата като цяло.

От самия акционер ще ви трябва оригинално копие на DDU и разписка за плащане на държавното мито (формулярът може да бъде изтеглен на уебсайта на отдел Rosreestr). Три екземпляра от споразумението се подават за регистрация - един остава в делата на институцията.

Трудности при саморегистрацията на предучилищните институции и начини за решаването им

Разработчикът може да избегне прякото си задължение да предостави необходимите документи за регистрация, като наложи своите услуги.

Може би това е основният проблем, който може да възникне - не трябва да има други трудности, свързани с попълването на заявление или с документи. DDU се сключват в една форма и ако договорите вече са регистрирани за обект, тогава най-вероятно няма да има пречки за съставянето на други.

Ако разработчикът уклони да предостави необходимите документи, трябва да му изпратите иск, в който ще бъде предложено да извърши действията, необходими за регистрация на DDU (явете се в Rosreestr с документи, платете държавното мито). По-добре е да се регистрирате предварително за подаване - посочете часа и мястото в рекламацията. Трябва също да посочи, че купувачът си запазва правото да предприеме съдебни действия, ако продавачът продължава да не изпълнява задълженията си.

Като правило разработчиците в такива условия предпочитат да преговарят, особено след като само малък брой участници в споделено строителство настояват за саморегистрация на DDU. Трудно е да се постигне споразумение само когато строителната фирма е голяма и работи по определена схема.

Струва ли си да отнесете делото в съда?

Регистрацията на договор за дялово участие е възможна в съда в съответствие с чл. 165 от Гражданския кодекс на Руската федерация. За да направите това, трябва да заведете дело. Но често това не е изгодно, особено ако единствената пречка е нежеланието на разработчика да подаде заявление (поради налагането на техните услуги).

Факт е, че тези услуги са евтини в сравнение с цената на предучилищните институции - от 10 000 до 50 000 рубли. Приблизително същата цена може да струва помощта на професионален адвокат. Освен това съдът е продължителна процедура, отнема няколко месеца. В този случай притежателят на капитал излага голям риск, тъй като договорът ще остане несключен през цялото това време, което означава, че няма да има правна сила. Също така при тези условия има възможност за "двойна реализация" на правата върху апартамента.

Така по-често иск за регистрация на DDU се подава поради други причини за отказа на разработчика. На практика има такива случаи, макар и не толкова често. Въпреки това страните обикновено успяват да постигнат споразумение. Освен това на разработчика е забранено да приема средства от притежателя на капитала преди сключването на DDU - компаниите са заинтересовани от разрешаването на този проблем, ако не използват никакви "сиви" схеми за набиране на финансиране (обезпечителен депозит и др.).

Оптимален начин на действие

Ако разработчикът е голям и добре познат и той вече има няколко регистрирани договора, тогава е по-лесно да поверите изпълнението на DDU на неговите специалисти: въпросът ще бъде решен от професионалисти, документите ще бъдат представени според определен график, всички проблеми ще бъдат бързо разрешени. В този случай се препоръчва да се състави подробен акт за приемане и прехвърляне на документи. В този случай нежеланието да се използват услугите на разработчика може да се дължи само на тяхната цена.

Наистина е необходимо самостоятелно да регистрирате DDU само ако е сключено споразумение за прехвърляне на правото на вземане по DDU с посредническа организация (инвеститор, изпълнител), тъй като може да бъде доста опасно да предоставите на организацията оригинал документи и поставя процеса под контрола на възложителя.

Дата на публикуване 07 ноември 2014 г

Различията определят силата на техните правомощия и правоспособност при извършване на сделка за покупко-продажба в нова сграда, по отношение на апартамент на акционер, както и при съдебни спорове. Нека започнем с факта, че един безскрупулен разработчик може да поиска плащане при първата възможност, която се отвори за него. Тази възможност може да бъде заключение.

Много строители правят това, но инвеститор - акционер трябва да познава правилата за инвестиране в проект, строителство. Предварителният договор за дялово участие няма правно основание, той е съставен само като проект за подробно запознаване на гражданите с условията за участие в съвместно строителство.

Той има условни правомощия само за периода на съставяне на основния договор. PDDU не може да има силата на договор или да се равнява на него, тъй като за периода на неговата валидност притежателите на акции имат право да правят корекции или да изискват промени в клаузите и разпоредбите да бъдат включени в основния договор.

Естествено е, че PDDU не подлежи на регистрация, съответно - ако се опитате да проверите отново данните за регистрацията му - няма да ги намерите. Правомощията на PDDU са специфични и важни, така че всички елементи, които са включени в него, да бъдат отразени в. За разлика от него основният договор, DDU, има законови правомощия едва след неговата регистрация.

Основания за проверка на регистрацията

Едва след като DDU бъде регистриран в местния отдел по кадастър и картография (Rosreestre), акционерът може да бъде сигурен, че ще получи апартамента в новата сграда, за която е сключен договорът. Държавата навсякъде блокира развитието на измамни схеми, така че регистрацията на договора е от първостепенно значение.

Без регистриране на договора акционерът няма право да ползва майчински капитал, кандидатствайте за ипотечен кредит и предприемачът няма право да получава инвестиции.

Ако предприемачът се опитва да заобиколи закона и да поиска плащане, тогава участникът в споделено строителство трябва да има предвид, че няма никакви гаранции за запазване на инвестираните инвестиции и тяхното искане ще бъде извършено в съда и е свързани с допълнителни разходи.

Съдебните производства са богати на примери, когато един и същ апартамент е бил препродаван няколко пъти, само защото договорът не е бил надлежно регистриран и бъдещият собственик не е бил вписан в кадастралния регистър, което се случва само при вписване на договора.

Начини за проверка на наличието на държавна регистрация

Държавната регистрация на DDU се извършва в съответствие със съществуващите разпоредби за регистрация на договори за покупка на недвижими имоти. Извършва се от специалисти на Rosreestr на мястото на изграждане на новата сграда. Можете да проверите наличието му по следните начини:

1. Поръчайте извлечение за наличието на държавна регистрация.
2. Вземете информация онлайн.

И двата метода са полезни и всеки има своите предимства. Изборът как да се получи информация за регистрация може да бъде свързан с причините за проверка на държавната регистрация.

Например, при разглеждане на дела в съда или при други обстоятелства, при които се изисква потвърждение на регистрацията на договора, ще бъде подходящо само да се предостави извлечение от държавната регистрация на DDU. И в случаите, когато потвърждението за регистрация е необходимо единствено за собственото доверие и спокойствието на близките, ще бъде достатъчно да получите информация от интернет ресурса. Освен това, това може да стане бързо и без да напускате дома.

Получаване на извлечение от кадастрални записи

За да се установи валидността на регистрацията на договора и да има правно потвърждение на този факт, лице, участващо в съвместно строителство, трябва да се свържете с местния отдел по кадастър и картография, като имате със себе си:

1. Паспортът.
2. Споразумение за участие.
3. Разписка от 200 рубли.
4. Заявление за извлечение от кадастралния регистър.

Тези документи, с изключение на паспорта, ще се приемат срещу разписка. Извлечението ще бъде готово до 5 работни дни. За готов извлечение трябва да излезете с издадена ви разписка и с паспорт. Възможно е изпращане на документи с руска поща, с препоръчана поща, с уведомление за получаване.

Ако упълномощено лице кандидатства за извлечение от кадастралния регистър, освен изброените документи, то ще трябва да има със себе си нотариално заверено пълномощно за получаване на документа.

Инструкции стъпка по стъпка за проверка на държавната регистрация онлайн

Трябва да отидете на официалния уебсайт на Rosreestr на адрес: rosreestr.ru. На сайта намерете колоната „електронни услуги“, в долния ляв ъгъл на панела щракнете върху бутона „справочна информация за недвижими имоти онлайн“. още:

1. Ще видите прозорец, който се отваря, където трябва да въведете кадастралния номер на обекта, на който се строи новата сграда.
2. Въведете номера, както е поискано от програмата.
3. След това в долната част на формуляра намерете бутона „генериране на заявка“.
4. Щракнете върху него и ще се появят две опции.
5. Изберете "източник на USRP" и натиснете клавиша.
6. Следвайте връзката.
7. В резултат на това прозорецът "Права и ограничения" ще се появи в долната част на полето.
8. Потърсете номера си в колоната "ограничения".

Ако го намерите там, това означава, че вашият договор е регистриран, а вие сте включени в кадастралните регистри като потенциален собственик, съгласно договора. Ако ви е трудно да намерите номера си - посочете го. Той трябва да бъде написан или отпечатан върху печат, който се намира на гърба на договора и потвърждава регистрацията му.

След като се уверите, че вашият договор наистина е регистриран, можете спокойно да планирате бъдещето си в нов апартамент и да инвестирате в изграждането на къща, която всъщност ще бъде ваша, когато строителството приключи.

Ако не можете да намерите номера си в посочената колона, можете да изчакате малко, като вземете предвид факта, че документацията в сметките е по-бърза, отколкото данните се показват на сайта. Ако вашият номер никога не се появи, неприятен разговор не може да бъде избегнат. Но преди да продължите с него, най-добре е да поискате извлечение от регистрацията на договора, както беше показано по-рано - тази информация е 100% надеждна.

Имайки в ръка надеждно потвърждение за липсата на регистрация в кадастралните записи - няма смисъл да продължавате да си сътрудничите с нечестен партньор.

Можете едностранно чрез съда да поискате връщане на платената сума, ако сте спазили неоснователните обещания на разработчика и сте извършили плащането.

Заключение

В ситуацията на съвременните информационни възможности, когато всички финансови и правни транзакции се извършват открито, става все по-трудно да попаднете на въдицата на измамниците. Такива случаи обаче не са толкова редки и лековерните акционери не плащат за апартаментите си, а за благосъстоянието на трети лица.

Спазвайки предписанията, определящи легитимността на определени действия, гражданите запазват не само социалните принципи и морални ценности, но и своите имуществени интереси. Освен това законното поведение не позволява небрежност, безотговорност и хитрост от страна на неконкурентоспособни компании и организации да се развиват на пазара на строителни услуги (включително).

Купувачът на недвижим имот по силата на договор за дялово участие всъщност има право само на придобиване на имот в бъдещетъй като самият имот е в строеж.

И дори след пълно плащане, като получи ключовете от апартамента, който вече е в завършената сграда и се нанесе в нея, той все още не става пълноправен собственик на придобития имот. Това ще се случи едва след държавна регистрация на правата на собственостза апартамент и получаване на съответния документ.

Тази процедура се предшества от необходимостта разработчикът да изпълни определени условияи обучениесъответен пакет.

Но често разработчикът по различни причини или без причина забавя освобождаванетокадастрален паспорт за готовия обект. В този случай собствениците на апартаменти, които се интересуват да регистрират правата си върху собственост възможно най-бързо, са принудени първо да го направят поръчайте технически плановежилищни помещения в ОТИ, а след това заедно с заявления, актове за прехвърляне и споразумения за дялово участие свържете се с Rosreestrза регистрация на апартаменти и издаване на кадастрални паспорти.

Ако жилището се купува на кредит, тогава е необходимо да се подготви документ за ипотека или договор за заем, а ако е закупен за непълнолетно лице, след това да получите разрешение от органа по настойничество и настойничество.

Документи за регистрация на собственост на апартамент по ДДУ

Съгласно параграф 11 на чл. 48 от Федералния закон от 13 юли 2015 г. № 218-FZ са необходими следните документи за регистриране на собствеността върху апартамент, придобит по споразумение за споделено участие:

• паспорт на гражданин, участващ в съвместно строителство;
• споразумение за дяловепри изграждане на жилищна сграда;
• акт за приемане и прехвърляне на апартамента или друг документ, потвърждаващ прехвърлянето му на участника;
• разрешение за въвеждане в експлоатация на жилищната сграда, в която се намира апартаментът;
• разписка потвърждаваща плащане на държавно мито.

В специални случаиможе да се изисква:

• акт за раждане, ако се издава жилище за непълнолетно дете;
• или договор за заем (ако жилище е закупено на кредит);
• пълномощнопо пълномощие на представител на интересите на акционера, нотариално заверен;
• нотариално заверено съгласие на съпруга за сключване на втория дялов договор.

Процедурата за вписване на собственост върху апартамент по договор за дялово участие

Собственост върху жилища, придобити по силата на договор за дял може да бъде подредете по два начина:

1. поверете регистрацията на фирмата разработчик;
2. регистрирайте се лично.

В първия случай тази услуга е компенсиран, ще трябва да платите и в нотариалната кантора изпълнение на пълномощнона името на адвокат строителна фирма. Напълно възможно е процедурата по регистрация да отнеме много повече време, отколкото ако сте кандидатствали сами в службата за регистрация.

Ако акционерът реши да се занимава с държавна регистрация на права на собственост самостоятелно, то за това той трябва да се свърже директно до Rosreestr или до MFC(Многофункционален център).

Процедурите за регистрация са идентични. Приемането на документи се извършва в присъствието на всички собственици на апартамента и представител на строителната фирма - предприемач.

Първо регистратор попълнете заявление за регистрация, който съдържа данни, идентифициращи всички собственици на имота, адреса на неговото местоположение и технически характеристики, както и списък на представените документи за вписване на правото на собственост. Тогава декларацията е подписанаот заявителя или кандидатите, ако са няколко.

Отделно заявление се попълва и от продавача на недвижими имоти, в този случай представителят на предприемача.

При приемане на документи за вписване на права на собственост регистраторът издава касова бележкапри приемането им, което посочва датата на регистрация на съответното право. В определеното време или по всяко друго време след тази дата на собствениците се връща копието им от договора за дялово участие с регистрационния надпис и акта за приемане и предаване на апартамента.

От този момент нататък бившите акционери стават пълноправни собственици на придобития недвижим имот с право да се разпореждат с него и да извършват всякакви ненезаконни действия.

Срокът за вписване на собственост на апартамент по договор за дял

Законодателството установява 7 дни(клауза 1, член 16 от Федералния закон № 218), по време на което служителите на службата за регистрация са длъжни за регистриране на собственосттаза всеки недвижим имот, включително апартамент, придобит по договор за дял.

През посочения период се извършват следните действия по общия ред:

• приемане на заявление за държавна регистрация на права;
• правна експертиза на представените документи,
• проверка на тяхната автентичност, законността на тази сделка,
• идентифициране или изключване на обстоятелства, които възпрепятстват вписването на собствеността върху този имот;
• въвеждане на необходимата информация в Единния държавен регистър на недвижимите имоти (EGRN);
• издаване на документи с регистрационен надпис върху договор или друг акт за собственост (в бъдеще, ако е необходимо, собственикът може да получи недвижим имот за своя имот, който се издава при контакт с Rosreestr или MFC от началото на 2017 г.).

Важно е да знаете това времето се изчислява в работни днии се брои от датата на подаване на документи за регистрация.

Често това срокът не е спазен, а това може да се дължи както на самата проверка на предоставените документи, така и в зависимост от броя на собствениците на закупеното жилище, наличието на ипотечен кредит и други фактори.

В този случай, за да се спази законосъобразността и валидността на тези нарушения на срока в ал.2 на чл. 26 от Федералния закон от 13 юли 2015 г. № 218-FZ предвижда 3-месечен срок за спиране на регистрацията на права за отстраняване на причините.

Държавно мито при регистрация на собственост на апартамент по договор за споделено участие

Основното правило, което всеки кандидат трябва да знае, когато кандидатства в службата за регистрация, е държавната такса платени преди кандидатстванепри регистрация на собствеността върху апартамента, в противен случай регистраторът няма да приеме заявлението с останалите документи.

Само ако заявлението е подадено в електронен вид, таксата се заплаща след подаването й, но преди приемането на документи за разглеждане.

Начислява се държавна таксав съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация. Неговият размер е определен с чл. 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация и за регистрация на собственост върху апартамент, придобит от физическо лице по споразумение за участие в съвместно строителство на жилищна сграда, е 2000 рубли.

Ако има няколко бъдещи собственици, тогава размерът на таксата се разделя между тях. пропорционално на дела им в собственосттаза апартамент.

Семейната двойка П., двете им пълнолетни деца и майката на съпругата, преди няколко години сключиха договор за дялово участие в строителството на жилищна сграда с цел впоследствие придобиване на четиристаен апартамент в обща съвместна собственост от 1/ 5 споделят всеки. След завършване на строителството и пускане на къщата в експлоатация, семейството решава самостоятелно да кандидатства в Rosreestr за регистриране на собствеността върху придобития имот.

За извършването на това правно действие се прилага клауза 22 на чл. 333.33 от Данъчния кодекс на Руската федерация предвижда заплащане на държавна такса в размер на 2000 рубли. Следователно, преди да подаде заявление, всеки от собствениците трябва да заплати посочената задължителна такса, пропорционално на дела си в собствеността на четиристаен апартамент, тоест по 400 рубли всеки.

Платете държавното митоможе да бъде във всяка банкова институция, банкомат или в брой директно в касата на регистриращия орган.

Заключение

След завършване на строителството на жилищна сграда и въвеждането й в експлоатация, апартаментите се прехвърлят от предприемача на участниците в споделено строителство в съответствие със сключените споразумения, което е фиксирано с подписите на страните в актовете за приемане.

Държавната регистрация на правата на собственост за всяко жилище се извършва или от строителна фирма, или от самите собственици на апартаменти.

За да регистрирате имота, трябва да платите държавна такса, да съберете пакет от документи, изисквани от закона, и да ги подадете заедно със заявлението в службата за регистрация.

Процедурата по регистрация завършва с въвеждане на данни в USRR за регистрираната собственост на жилище.

Въпрос

Регистрация на апартамент, придобит по договор за дялово участие на трето лице

Синът ми купи апартамент в нова сграда по договор за дял. За целта той взел ипотечен кредит от една от банките. Успял да го изплати предсрочно и да свали тежестта от апартамента. Към днешна дата къщата е завършена и въведена в експлоатация. Синът прие апартамента, както се очакваше според приемо-предавателния акт, но иска да ми го регистрира. Това позволено ли е от закона?

Отговор

Законодателството позволява регистрация на близък роднина на правото на собственост върху апартамент, придобит от физическо лице по споразумение за участие в съвместно строителство. За да направите това, преди да подпишете акта за приемане и прехвърляне на жилищни помещения, се сключва споразумение за прехвърляне на права, което е регистрирано в Rosreestr.

Тъй като в случая прехвърлянето на апартамента е осъществен факт, видно от подписания акт за прехвърляне, вашият син може да впише собственост само за себе си. След като получи съответните документи от службата по регистрация, той ще стане пълноправен собственик на апартамента, което ще му даде правото да се разпорежда с него по своя преценка. Следователно, ако той изрази такова желание, той може да пререгистрира собствеността върху вас по договор за дарение.

След като напишете номера на сайта, задръжте курсора на мишката върху бутона „Създаване на заявка“ и след това върху колоната „Адрес“. Ще се покаже информация за желания сайт, там трябва да посочите и кликнете върху колоната "Права и ограничения". След тези действия на екрана на монитора ще се зареди списък с всички тежести, включително договори, регистрирани в Регистъра на недвижимите имоти. Когато номерът на договора съвпада с това, което е посочено в списъка с ограничения, няма причина за безпокойство. Той е регистриран, тъй като източникът на получените данни е USRN. Между другото, прекратяването на договора също е показано в изявлението.

Предимствата на възможността да проверите DDU чрез интернет в Rosreestr са както следва:

• е абсолютно безплатно за кандидата;
• времето за получаване на информация е минимално.

Но можете да посочите и недостатъците на проверката:

• може да не показва действителни данни;
• по време на периоди на повреда или актуализиране на сайта, работата е трудна, данните се представят в изкривена форма;
• няма търсене по номер, определен от регистратора.

Ако няма данни за регистрацията на DDU

Ако проверката в Rosreestr е извършена и номерът не е в списъка, който се появява, тогава има вероятност регионалната камара все още да не е имала време да извърши регистрационни действия. Трябва да погледнете колоната, където е посочена датата на актуализиране. Необходимите действия от страна на регистратора отнемат от пет до девет дни, а данните се въвеждат в регистъра дори по-късно.

Забележка! За ваше спокойствие би било по-добре да поискате извлечение от USRN, това е по-смислено от формуляра за моментална проверка.

Ако данните за регистрираното споразумение също липсват в получения документ, трябва да проверите при вашия разработчик дали той е регистрирал споразумение за дялово участие с Rosreestr. Ако представителите на разработчика избягват разговора или неясно обясняват причините за забавянето на прехвърлянето за регистрация, по-добре е да направите това писмено.

Има неприятни ситуации, когато процедурата за извършване на правно значими действия е отказана, тъй като вече има регистрирани ограничения върху обекта в полза на друго лице.

Ако разработчикът предостави данни за посоката за регистрация (има разписка за получаване на пакета с документи), както и при представяне на копие от споразумението с отметка за процедурата и номера, определен от регистратора, той е необходимо за изясняване на информацията в Rosreestr.

Защо иначе трябва да проверявате регистрацията

Ако придобиването на апартамент не става директно чрез предприемача, а чрез прехвърляне на права върху него (цесия), тогава лицето, което придобива правото на иск, трябва да провери данните, преди да подпише споразумението и да депозира средства. За съжаление е невъзможно да се търси по името на гражданин на rosreestr.ru.

Вариантът е само един - по номер на договора да се извършват верификационни дейности за описаните по-горе опции. Ако се окаже, че договорът не е регистриран, тогава е невъзможно да се сключи споразумение за прехвърляне на права и ако бъде подписано, той ще бъде обявен за невалиден с всички произтичащи от това неприятни последици.