Vai nekustamais īpašums mūsdienās var būt uzticams ienākumu avots?

Tēma par nekustamā īpašuma investīciju pievilcību tiek apspriesta dienu no dienas, medijos un daudzu ģimeņu virtuvēs, kuras apsver dažādas potenciālās iespējas gūt papildu ienākumus. Daudzus satrauc jautājums, vai nekustamais īpašums mūsdienās var būt uzticams šo ienākumu avots un vai tas ļauj ietaupīt un palielināt investīcijas.

Ja mēs runājam par galvaspilsētu, tad kvadrātmetri vienmēr ir cenā. Neatkarīgi no tā, kā attīstīsies ekonomiskie apstākļi vai valūtas svārstības, Maskavā vienmēr būs pieprasījums pēc mājokļiem. Protams, tas var virzīties uz augšu vai uz leju, atkarībā no iedzīvotāju ienākumu līmeņa un maksātspējas, tomēr, kā liecina pēdējie gadi, tas nav no tiem vieglākajiem. Krievijas ekonomika, pieprasījums nepazūd un likvīdas iespējas vienmēr ir pieprasītas.

Mūsdienu tirgus piedāvā dažādas iespējas potenciālajiem investoriem. Pirmkārt, tā ir klasiska noma. Protams, ja dzīvoklis netika mantots un tā iegādē tika ieguldīta ievērojama summa, paies ilgs laiks, līdz šie ieguldījumi atgriezīsies. Vidējais atmaksāšanās laiks ekonomiskās klases dzīvoklim Maskavā ir aptuveni 18 gadi. Rentabilitāte tajā pašā segmentā svārstās 4-7% robežās gadā, un jo dārgāks objekts, jo zemāka var būt tā rentabilitāte. Tāpēc visrentablākā mājokļu ekonomiskā klase.

Kā piemēru ņemiet vērā vienistabas dzīvokli ar kosmētisko remontu par 7 miljoniem rubļu, kurā tika ieguldīti vēl 300 tūkstoši rubļu. (interjera priekšmetu un sadzīves tehnikas iegāde). Jūs varat iznomāt šādu dzīvokli par aptuveni 35 tūkstošiem rubļu. mēnesī. No saņemtajiem ienākumiem jāatskaita komunālo pakalpojumu izmaksas un nodokļa summa. Rezultātā mēs redzēsim, ka īres atdeve nebūs lielāka par 4%.

Lielāki var būt ienākumi no īstermiņa īres. Pieprasījums pēc šādas nomas ir diezgan liels, galvenokārt no tūristiem, kuri ierodas apskatīt galvaspilsētu. Maskavā nav daudz viesnīcu ar pieņemamām cenām, taču tajā pašā laikā tās atrodas labi un ērti, tāpēc galvaspilsētas viesiem dzīvokļa īrēšana uz dažām dienām var būt laba alternatīva. Neraugoties uz to, ka īstermiņa nomas izmaksas ir augstākas nekā ilgtermiņa, par šādu biznesu neizšķiras daudzi īpašnieki.

Ikdienas īre īpašniekam ir nepārtraukts darbs. Pēc katra īrnieka telpās jums jādara vispārējā tīrīšana, mainīt apakšveļu utt. Tās visas ir nepārtrauktas fiziskas, morālas un finansiālas izmaksas. Turklāt ar ikdienas īri ievērojami palielinās īpašuma bojājuma un apdares riski dzīvoklī. Un, protams, saimniekam pastāvīgi jāmeklē jauni īrnieki, jo katra diena, kad dzīvoklis ir dīkstāvē, samazina viņa ienākumus.

Daži īpašnieki apsver iespēju gūt ienākumus no telpu izīrēšanas. Tomēr ir daudz savu, bet ... Istabas iekšā komunālie dzīvokļi cilvēki bildē ne no labas dzīves. Pirmkārt, šādas iespējas ir pieprasītas īrniekiem, kuri vēlas dzīvot Maskavā, bet finansiālu apsvērumu dēļ nevar īrēt pilnvērtīgu dzīvokli. Lielākajai daļai, ja ne visiem, telpu īrniekiem ir ierobežoti finanšu resursi, un tos galvenokārt nosaka mājokļa izmaksas. Bet pat tā viņi cenšas izvēlēties pēc iespējas ērtākus variantus, vēlams ar vienu kaimiņu, ar pienācīgām mēbelēm un santehniku, ar ledusskapi un veļas mašīnu. Šādi piedāvājumi ir pieprasīti arī studentu vidū, kuri viena vai otra iemesla dēļ nevar dzīvot hostelī.

Protams, daži īpašnieki cenšas no dzīvokļa izspiest maksimumu. Mūsu praksē bija gadījums, kad viens īpašnieks bez problēmām vēlējās izīrēt savu dzīvokli astoņiem cilvēkiem vienlaikus un plānoja no katra iekasēt īres maksu 15 tūkstošu rubļu apmērā. mēnesī. Tiesa, viņa vēlme nepiepildījās, jo nebija neviena īrnieka, kas piekrita šādiem nosacījumiem.

Kas attiecas uz šodien tik populāru tēmu kā hosteļa organizēšana dzīvoklī, tad šobrīd Valsts dome aktīvi apspriež šo segmentu, un vēl nav skaidrs, pie kā galu galā nonāks varas iestādes, kādas tiesības un ierobežojumi parādīsies īpašniekiem, kuri vēlas organizēt šo biznesu: vai būs obligāti jāpārceļ dzīvoklis uz nedzīvojamo ēku ar atsevišķu izeju, vai pirms hosteļa atvēršanas būs jāsarīko visu mājas iedzīvotāju sapulce utt. Tomēr jebkurā gadījumā jāņem vērā, ka hosteļa organizēšana patiesībā ir sava veida viesnīcu bizness, kas, pirmkārt, prasa gan finansiālas, gan pagaidu investīcijas.

Lai tas kļūtu par veiksmīgu un patiesi hosteli šī vārda Eiropas izpratnē, objektam jābūt apmeklētājiem pievilcīgam, ērtam, aprīkotam ar modernām tehnoloģijām un gaisa kondicionēšanas sistēmām, ar interesantu un tūristiem ērtu atrašanās vietu, piedāvājam servisu un pakalpojumus, un tā darbība nedrīkst traucēt dzīvi.kaimiņiem. Tas nozīmē, ka nāksies veikt ievērojamas papildu investīcijas, apzinoties, ka šāda biznesa atmaksāšanās laiku iepriekš nav iespējams paredzēt.

Kopumā investīcijas nekustamajā īpašumā, tāpat kā jebkurš ieguldījums, nevienam nevar garantēt zibenīgus zelta kalnus un neizsakāmas bagātības. Tomēr galvenā priekšrocība ir tā, ka tas ir pilnīgi atšķirīgs līdzekļu uzkrāšanas veids, uzticams un stabils, īpaši ņemot vērā banku sektora riskus. Līdz ar to varam teikt, ka šādas investīcijas ir aktuālas Krievijas tirgus, un jo īpaši Maskavā, kur pieprasījums pēc mājokļiem būs vienmēr.

Lasiet vairāk vietnē RBC:
https://realty.rbc.ru/news/5b15198e9a79471a92ed7924

Nosūtiet savu labo darbu zināšanu bāzē ir vienkārši. Izmantojiet zemāk esošo veidlapu

Studenti, maģistranti, jaunie zinātnieki, kuri izmanto zināšanu bāzi savās studijās un darbā, būs jums ļoti pateicīgi.

Nekustamā īpašuma ekonomika

Ievads

Ekonomika ir materiālo preču ražošanas process ierobežotu resursu apstākļos.

Nekustamā īpašuma ekonomika ir daļa no kopējā ekonomiskā procesa, kas saistīta ar nekustamā īpašuma ražošanu (izņēmums ir zeme).

Nekustamā īpašuma juridiskais jēdziens ir īpašuma tiesību reģistrācija.

Nekustamo īpašumu, apmierinot cilvēka vajadzības, var izmantot 3 veidos:

1. Tā kā nekustamajam īpašumam ir lietderība – tā ir lietas spēja apmierināt cilvēka vajadzības – tad nekustamais īpašums ir ekonomisks labums.

2. Kā ienākumu avots - nekustamais īpašums nes ienākumus īpašniekam nomas veidā. Atšķirīga šāda veida nekustamā īpašuma izmantošanas iezīme ir tā, ka nenotiek īpašumtiesību maiņa.

3. Ja nekustamais īpašums darbojas kā prece, kas īpašniekam nes vienreizējus ienākumus.

Nekustamā īpašuma ekonomiskais raksturojums

1. Jebkurš nekustamais īpašums ir lieta, materiālais īpašums, kas sastāv no zemes gabala (dabas lietas) un ēkas vai būves (darba produkti) nedalāmas vienības.

2. Nekustamajam īpašumam ir maksimāla lietderība starp citām priekšrocībām.

3. Papildus materiālajām vajadzībām nekustamais īpašums spēj apmierināt arī garīgās vajadzības.

4. Pateicoties tā nepārtrauktai lietošanai, nekustamais īpašums ir unikāls salīdzinājumā ar citām precēm.

Īpašas funkcijas dažādos veidos nekustamā īpašuma izmantošana

Nekustamā īpašuma lietderība. Izmantojot nekustamo īpašumu kā ekonomisku preci, tiek apmierināta tikai viena vajadzība - nepieciešamība pēc mājokļa. Bet to var apmierināt 3 formās:

1. mājokļa iegāde īpašumā;

2. noma;

Īrēšana ir sociālā mājokļa pabalsts, kas ļauj apmierināt cilvēku ar zemiem ienākumiem vajadzības.

Nekustamais īpašums kā prece izpaužas 2 aspektos:

1. priekšmets (īpašums) var būt prece;

2. Prece ir pakalpojums (īre, īre).

Nekustamais īpašums, darbojas kā prece, ir vairākas funkcijas:

1. nepieciešama tiesību un to robežu definīcija;

2. investīcijas nekustamajā īpašumā (risks, rentabilitāte, laika faktors);

3. jebkurš īpašums ir unikāls (atrašanās vieta);

4. nekustamo īpašumu raksturo augsta kapitāla intensitāte;

5. nekustamais īpašums ir prece jebkurā tā dzīves cikla punktā;

6. kvantitatīvā neatbilstība starp nekustamā objekta un nekustamās preces kvalitatīvajām īpašībām.

Nekustamais īpašums kā ienākumu avots. Nekustamā īpašuma objekta gūtajiem ienākumiem ir nomas raksturs jebkuram nekustamajam īpašumam, izņemot rūpniecisko. Rūpnieciskajam īpašumam tas darbojas kā ražošanas faktors, un ne vienmēr ir galvenais. Tas ir, nekustamais īpašums pieder uzņēmuma pamatlīdzekļiem un nodod savu vērtību saražotajai produkcijai un līdz ar to uzņēmēja peļņai pa daļām (nolietojums).

Nekustamais īpašums ir īpaša ieguldījumu prece.

Ar ieguldījumiem jāsaprot ilgtermiņa līdzekļu ieguldījumi jauna objekta izveidei, esošā rekonstrukcijai vai modernizācijai ar mērķi pēc tam gūt atdevi no ieguldījumiem un ienākumus.

Saskaņā ar Krievijas tiesību aktiem investīcijas var būt:

· skaidrā naudā;

· vērtspapīri;

cits īpašums, tostarp īpašuma tiesības vai citas tiesības, kurām ir naudas vērtība.

1. Nekustamā īpašuma attīstības projekta sastāvdaļas

I. Projekta uzsākšana. Projekta iniciators var būt:

objekta īpašnieks, kurš ir ieinteresēts objekta vērtības paaugstināšanā sakarā ar tā kvalitatīvo pārveidošanu;

Investors, kas meklē visvairāk ienesīgs ieguldījums līdzekļi;

· attīstītājs, kurš meklē pielietojuma sfēru savam kapitālam un profesionālajai darbībai, pamatojoties uz tirgus zināšanām, perspektīvākajām attīstības jomām, pieprasījuma līmeni, konkurenci, kā arī konkrētas attīstības perspektīvām. novads.

II. Iniciatīvas novērtējums. Radusies tirgus potenciāla un objekta potenciāla salīdzināšanas rezultātā, iniciatīva pirms īstenošanas tiek pakļauta sākotnējam novērtējumam, kas ietver fizisko iespējamību, juridisko un finanšu nosacījumi projekta īstenošanai un pēc tam, ņemot vērā šīs iespējas un ierobežojumus, tiek noteikta projekta efektivitāte. Vairumā gadījumu efektivitāte tiek uzskatīta par komerciālu.

Iniciatīvas izvērtēšanai ir divi aspekti:

1. Tirgus stāvokļa un tā attīstības perspektīvu novērtējums;

2. Potenciālā objekta atrašanās vietas novērtējums.

Šajā posmā galvenā vadlīnija, lai pieņemtu lēmumu strādāt pie projekta, ir objekta visticamākās rentabilitātes novērtējums. Šīs rentabilitātes līmenis tiek noteikts atkarībā no nākamā īpašnieka saprātīgām idejām konkrētam tirgus segmentam un reģionam. Ideja par nepieciešamo atdevi ievērojami atšķiras atkarībā no iniciatīvas novērtējuma un ievērojami atšķiras dažādiem projektiem. Vispārīgā gadījumā šis periods tiek rēķināts mēnešos, bet iespējami arī objekti, kuriem nepieciešami gadi. Finanšu izmaksas šiem posmiem tiek lēstas 1-3% apmērā no kopējām projekta izmaksām.

III. Juridisko iespēju nodrošināšana projektu īstenošanai un finansēšanas shēmu izstrādei. Pēc lēmuma pieņemšanas par projekta iespējamību sākas praktiskās darbības tā īstenošanai:

1. Radīšana juridiskos nosacījumus piešķirt izstrādes procesam leģitimitāti (likumību) un izveidot tiesisko garantiju sistēmu visiem procesa dalībniekiem;

A. Projekta un vietas izvēle
1. Vietas vai objekta mantiskā tiesiskā statusa noteikšana (pilsētas īpašumu pārvaldīšanas komisijas, pilsētas tiesību uz nekustamo īpašumu reģistrēšanas birojs, vēstures pieminekļu aizsardzības komitejas, rajonu vai pašvaldību pārvaldes)	2-4 nedēļas
2. Sākotnējais slodžu aprēķins	1-2 nedēļas
3. Iepriekšējo tehnisko nosacījumu iegūšana elektroapgādei, ūdens novadīšanai, ūdens patēriņam, apkurei	2-4 nedēļas
4. Saskaņošana ar valsts komiteja par ekoloģiju
5. Pilsētplānošanas dokumentācijas izstrāde	6-8 nedēļas
B. Arhitektūras un plānošanas uzdevumu saņemšana un pirmsprojekta dokumentācijas pasūtīšana
1. Pirmsprojekta dokumentācijas saskaņošana ieinteresētajās nodaļās	2-4 nedēļas
2. Novērtēšana investīciju projektiem	2-4 nedēļas
3. Projekta apstiprināšana ieguldījumu līgums ar KUMI, zemes ierīcības komiteju, būvniecības komiteju	līdz mēnesim
4. Dokumentu paketes iesniegšana pilsētas investīciju konkursa komisijas sekretariātā	līdz mēnesim
5. Pilsētas investīciju konkursa komisijas lēmums	2-4 nedēļas
6. Juridiskā nodaļa pilsētas administrācija vai pašvaldība
7. Pilsētas vai pašvaldības vadītāja rīkojums par zemes gabala nodrošināšanu ar ieguldījumu nosacījumiem	līdz mēnesim

Ja tiek rīkotas izsoles par apbūves gabala pārdošanu, šie termiņi palielinās par 2-3 mēnešiem. Turklāt apbūves tiesību iegūšanas procesā var tikt rīkota publiska apspriešana, kurā piedalās speciālisti un izvietotās teritorijas iedzīvotāji.

2. Finansēšanas shēmas izstrāde un iepriekšēja izvēle.

IV. Priekšizpētes un dizaina sagatavošana. Šis posms ir vissvarīgākais, jo tas nosaka topošā objekta parametrus, un tie attiecīgi ietekmē projekta izmaksas.

Organizējot projektēšanas darbus, jāpievērš uzmanība:

· Izsniedzot projektēšanas uzdevumu, jāiesniedz izejmateriāli un dokumenti, tajā skaitā ieguldījumu pamatojums, objekta atrašanās vietas saskaņojums ar valsts iestādēm, specifikācijas pieslēgt objektu inženiertīkliem un komunikācijām;

· Projektējamajam objektam ir jāatbilst ne tikai pilsētplānošanas standartiem, bet arī tirgus prasībām, tas ir, jāatbilst patērētāju vēlmēm arhitektūras un plānošanas risinājumiem, izmantotajiem materiāliem, kā arī patērētāja finansiālajām iespējām.

Izdevumi veido 6-10% no projekta izmaksām.

V. Projekta saskaņošana ar iestādēm valsts kontrole. Šī procedūra paredz pilsētplānošanas dokumentācijas valsts pārbaudi, priekšizpēti un detalizētu projektu, pirms tos apstiprina projekta pasūtītājs. Pozitīva eksperta atzinuma iegūšana kalpo par pamatu dokumentācijas saskaņošanai un dod iespēju saņemt atļauju būvniecības un montāžas darbu veikšanai.

VI. Projekta īstenošanas dalībnieka līgumsaistību sistēmas veidošana. Šis posms aptver visus projekta dalībniekus un regulē tos:

1. Projektu finansēšana;

2. Līgumdarbu veikšana;

3. Izveidotā objekta realizācija.

Šajā posmā tiek slēgti līgumi par dalību projektu finansēšanā ar finanšu un kredītiestādēm, ar privātajiem investoriem vai topošajiem patērētājiem, tiek rīkoti konkursi un slēgti līgumi ar darbuzņēmējiem, kā arī tiek piesaistīti aģenti nekustamā īpašuma pārdošanai vai izīrēšanai.

VII. Projekta īstenošana. Šī posma galvenais uzdevums ir veikt nekustamā īpašuma attīstības darbus ar nepieciešamo kvalitāti, izmaksām un ātrumu. Šī posma rezultāts ir jauns nekustamā īpašuma objekts, kura faktiskā izveidošana jāapliecina ar objekta pieņemšanas ekspluatācijā aktu, uz kura pamata var reģistrēt tiesības uz jaunizveidoto objektu. Šis posms ir visdārgākais laika (līdz trim gadiem) un finanšu (60-70% izmaksu) ziņā.

VIII. Projekta rezultātu vadība. Šajā posmā īpašumtiesību reģistrācija, objekta nodošana apsaimniekošanā, noma, pārdošana. Tā kā objekts nav reģistrēts kā nekustamā īpašuma objekts BTI un tiesības uz to nav reģistrētas valsts reģistrācijas iestādēs, objekts juridiski nepastāv un līdz ar to nevar būt tirgus apgrozījuma objekts.

2. Darbības joma - atlases kritēriji

Atlases kritēriji ir:

rentabilitāte;

likviditāte.

Izvērtējot šos kritērijus, tiek izmantoti statistiskie rādītāji, kurus sagatavo profesionālās organizācijas gan konkrētiem klientiem, gan vispārējai lietošanai.

Visus šos rādītājus var iedalīt 4 grupās:

1. Apjoma rādītāji - pārdošanas apjoms pa tirgus segmentiem, pēc pircēju veida; piedāvājumu apjoms, ieskaitot potenciālos pa tirgus segmentiem; neaizņemtās telpas apjoms; investīciju apjoms noteiktā tirgus segmentā; patērētāju nodrošināšana ar nekustamā īpašuma objektiem;

2. Cenu rādītāji - nomas maksas līmenis (min, vidējais, max), cenu līmenis (min, vidējais, max);

3. Investīciju atdeves rādītāji - atdeves likme nekustamo īpašumu segmentam un reģioniem;

4. Dinamiskie rādītāji - pirmajās 3 grupās uzskaitīto rādītāju dinamika.

Izpētot reģionālo nekustamo īpašumu tirgu, tiek izvēlēta uzņēmējdarbības joma un noteikts virziens tālākai un padziļinātai situācijas analīzei izvēlētajā segmentā.

Piemēram, izvēloties uzņēmējdarbības jomu starp dzīvojamo un komerciālo nekustamo īpašumu.

Raksturīgs	Dzīvojamie īpašumi	komerciālais nekustamais īpašums
Atkarība no reģionālās ekonomikas stāvokļa
Likviditāte
Galvenais operāciju veids	pirkšana un pārdošana, noma, īrēšana
Iespēja piesaistīt ārējo finansējumu

Tabulā redzams, ka priekšroka tiek dota dzīvojamiem nekustamajiem īpašumiem, taču tajā pašā laikā konkurences līmenis šajā segmentā ir diezgan augsts. Tas ir, masveida mājokļu būvniecības tirgus ierobežotā kapacitāte noved pie tā, ka vadošie būvniecības uzņēmumi sāk sevis ierobežošanas politiku, piemēram, luksusa mājokļu vai vidusšķiras mājokļu jomā. Šī diferenciācija liecina par pakāpenisku pieprasījuma piesātinājumu primārajā mājokļu tirgū ar komerciālā nekustamā īpašuma, īpaši mazumtirdzniecības, deficītu. Citiem vārdiem sakot, dažādu nozaru īpatsvara izmaiņas ekonomikā izraisa pieprasījuma pieaugumu pēc atsevišķiem nekustamo īpašumu veidiem, un tas atspoguļojas prasībās attiecībā uz nekustamā īpašuma īpašībām.

Visas vispārējās ekonomikas attīstības tendences tiek uzklātas uz konkrētā reģionālā tirgus stāvokli, ņemot vērā tā īpašības. Attīstības iespēju meklējumi attīstītāju neizbēgami noved pie izvēles problēmas, kuras saturs dažādās īpašuma attīstības stadijās izskatās šādi:

Projekta īstenošanas posmi		Izvēles kritēriji	Izmantotie instrumenti
Projekta uzsākšana	Tirgus segmentu izvēle	Rentabilitāte, riski, likviditāte	Tirgus iespēju izpēte
Iniciatīvas novērtējums	Projektu atlase	Fiziskās iespējas, juridiskā pieejamība, finansiālā iespējamība un pieejamība, rentabilitāte	Projekta iespēju izpēte
Juridisku iespēju nodrošināšana projektu īstenošanai un finansēšanas shēmu izstrādei	Finansēšanas shēmas un avota izvēle	Uzticamība, pieejamība, kredīta izmaksas	Investoru interešu un iespēju analīze
Priekšizpētes un dizaina sagatavošana	Pirmsprojekta risinājumu, tehnoloģiju izvēle, projekta ekonomisko raksturojumu noskaidrošana	Projekta atbilstība mūsdienu tirgus prasībām, izmaksu minimizēšana	projektu priekšlikumu salīdzinošā analīze, ekonomiskā analīze projektu
Projekta saskaņošana ar valsts kontroles institūcijām	Risinājumu izvēle nepieciešamo projekta parametru sasniegšanai		Dizaina lēmumu maiņa
Projekta dalībnieka līgumsaistību sistēmas veidošana	Finansēšanas mehānismu izvēle un darbuzņēmēju atlase	Finansiālā ilgtspēja, resursu izmaksas, izmaksu samazināšana, laiks, kvalitāte	Dažādu finansējuma avotu izmantošana un līgumu solīšana
Projekta īstenošanas posmi		Izvēles kritēriji	Izmantotie instrumenti
Projekta īstenošana	Izvēloties veidu, kā vadīt projekta īstenošanas gaitu	Termiņu ievērošana, kvalitāte un izmaksu līmenis, finansējuma nodrošināšana	Inženierfirmas piesaiste, darbs ar investoriem
Projektu rezultātu vadība	Objekta virzīšanas tirgū veida izvēle, pārdošanas organizēšana	Maksimāli palielināt pārdošanas ieņēmumus un samazināt izpildes laiku	Nekustamo īpašumu firmu piesaiste, pārdošanas pakalpojumu izveide un organizēšana

Pētot tirgu, jāņem vērā pagātnes tendences un to iespējamās izmaiņas un esošo un jauno faktoru ietekme uz piedāvājumu un pieprasījumu tirgū. Pētījums par piedāvājuma un pieprasījuma tirgus potenciālu, tirgus kapacitāti nosaka investīciju pievilcība izvēlēts tirgus segments un ir priekšnoteikums projekta tālākai virzībai, pēc kuras tiek izstrādāts nākamais posms - konkrēta nekustamā īpašuma attīstības projekta meklēšana un atlase.

3. Galvenās pieejas projektu ekspertīzei

Investīciju projekta novērtējuma daļa tiek samazināta līdz kvantitatīvo rādītāju aprēķinam, ko nosaka izmaksu un ienākumu attiecība. Bet pirms kvantitatīviem rādītājiem projektam nepieciešams kvalitatīvs novērtējums, kas tiek pārbaudīts un precizēts ar kvantitatīvo raksturlielumu aprēķiniem. Tas ir, projektu vērtēšanas procesā ir 2 posmi un:

1. Īstenojamā projekta iespēju un lietderības izvērtējums;

2. Projektu raksturojošo ekonomisko rādītāju aprēķins.

Nekustamā īpašuma attīstības projekta ekspertīzē ir jāsaprot īstenošanai piedāvātā projekta izvērtējums pēc tā fiziskās iespējamības, juridiskās pieļaujamības, finansiālās iespējamības un pieejamības.

Fiziskās iespējamības novērtējumā tiek pieņemta fiziskā iespējamība, ņemot vērā atrašanās vietu, telpiskos parametrus, infrastruktūras stāvokli, tehnoloģiskos raksturlielumus, pieejamās būvniecības iespējas un šo iespēju ietekmi uz projekta parametriem, izmaksām un īstenošanas laiku.

Juridiskās pieļaujamības izvērtēšana ietver iespēju ar zemes īpašnieku vienoties par nosacījumiem zemes gabala iesaistīšanai nekustamā īpašuma attīstības procesā noteikšanu, piedāvātā projekta būtības atbilstību esošajiem zemes izmantošanas noteikumiem.

Finansiālās iespējamības un iespējamības novērtējums ietver iespējamo ieņēmumu no projekta īstenošanas, iespējamā rentabilitātes līmeņa, ieplūdes un aizplūšanas periodu noteikšanu. Nauda. Un, pamatojoties uz pašu līdzekļu ieguldīšanas pietiekamību un lietderību projektā, iespēja piesaistīt ārējie avoti finansējumu un dažādu finansējuma avotu attiecību projekta gaitā.

Tiek veikta projekta fizisko, juridisko un finansiālo aspektu pārbaude, salīdzinot ar alternatīvām iespējām:

· citas zemes gabala iespējas;

piedāvātā projekta atrašanās vieta.

Īpaša uzmanība projektu izskatīšanā un atlasē nekustamā īpašuma specifikas dēļ tiek pievērsta objekta atrašanās vietas analīzei. Atšķirībā no investīciju projektiem, kas saistīti ar ražošanas telpu izveidi vai paplašināšanu, kuriem atrašanās vieta vienmēr ir izmaksu faktors, nekomerciālo nekustamo īpašumu attīstības projektiem atrašanās vieta ir faktors, kas ietekmē ne tikai izmaksas, bet, vēl svarīgāk, ienākumus, ko objekts saņem. tiek radīts var nest.

Tāpēc, analizējot atrašanās vietu, ņemiet vērā:

1. Izveidotā nekustamā īpašuma vērtība no tā patērētāja viedokļa;

2. Nekustamā īpašuma izveides izmaksas;

3. Ekspluatācijas izmaksas.

Analizējot atrašanās vietu, ir jānošķir ģeogrāfiskā atrašanās vieta un ekonomiskā atrašanās vieta.

Ģeogrāfiskā atrašanās vieta ir īpašuma piesaiste noteiktiem topogrāfiskiem raksturlielumiem.

Ekonomiskā atrašanās vieta ir īpašuma atrašanās vieta saistībā ar faktoriem, kas var ietekmēt ar īpašumu saistītos ieguvumus un izmaksas un tādējādi ietekmēt tā vērtību lietotāja acīs un līdz ar to arī izmaksas.

Nekustamā īpašuma objekti pēc ģeogrāfiskā novietojuma var būt pilnīgi atšķirīgi un ekonomiski tuvi un otrādi. Tajā pašā laikā atrašanās vietas plusi un mīnusi ir tieši saistīti ar īpašuma mērķi, tāpēc laba atrašanās vieta ir optimālā īpašuma atrašanās vieta atbilstoši tā funkcionālajam mērķim.

Pēc ārvalstu pieredzes, analizējot tirdzniecības centra situāciju, galvenie jautājumi ir:

1. Pieejamība;

Cik labi jaunais projekts saskan ar ainavu?

· Vai potenciālajam pircējam ir pieejami atbilstoši transporta tīkli?

· Vai garām piedāvātajam veikalam ir pietiekami daudz apmeklētāju, lai radītu tirdzniecību?

· Kādas ir attiecības starp izvēlēto vietu, citiem tirdzniecības centriem un veikala apmeklējumu?

2. Sacensības:

· Vai potenciālajam veikalam ir tiešie konkurenti?

Kādu daļu pircēju viņiem var atņemt?

3. Tirdzniecības pakalpojumu nodrošinājuma līmenis teritorijā:

· Kāds ir pašreizējais nodrošinājuma līmenis ar tirdzniecības platībām?

· Kāds ir ienākumu un izdevumu līmenis mazumtirdzniecībā šajā jomā?

· Vai ir ievērojama daļa universālveikalu?

· Cik jaunizveidoto veikalu ir šajā rajonā?

4. Jauda:

· Kādas ir iedzīvotāju skaita un nodarbinātības tendences reģionā?

· Kāda ir pašvaldību attieksme pret tirdzniecības centra attīstību?

5. Darba vietu pieejamība, nodarbinātības struktūra un to perspektīvas.

6. Konkurējošie un papildu objekti.

7. Gājēju un pasažieru satiksme.

Atrašanās vietas ietekme uz izmaksām

Tas saistīts ar izmaksām, kas rodas, būvējot objektus jaunās teritorijās, kur nav nepieciešamo inženierbūvju un komunikāciju. Turklāt izmaksas var pieaugt arī teritorijās ar augstu apbūves blīvumu, jo ir apgrūtināta tehnikas izmantošana, ieeju organizēšana un noliktavu izvietošana. Attiecībā uz dzīvojamo nekustamo īpašumu, analizējot atrašanās vietu, jāņem vērā arī normatīvās prasības (attālums starp mājām, vēja roze utt.).

4. Mēs būvējam uz zemes

Analizējot zemes gabalu, nekustamā īpašuma attīstībai ir svarīgi noteikt tā lieluma pietiekamību konkrēta projekta īstenošanai un panākt optimālu attiecību starp zemes, darbaspēka un kapitāla ieguldījumu veidojamajā objektā. Katram zemes izmantošanas variantam (dzīvojamais vai komerciālais nekustamais īpašums un to veidi) ir noteiktas noteiktas optimālas attiecības starp zemes un ne-zemes faktoru devumu - zemes izmantošanas koeficientu (KIT) - tā ir apbūves platības attiecība pret zemes platība:

1. Dzīvojamajam īpašumam:

Individuālās mājas - KOMPLEKTS=0,1x0,25;

dvīņu mājas - KOMPLEKTS=0,5h1,5;

Daudzstāvu (līdz 5 stāviem) mājas - KOMPLEKTS=0,7h2;

Ēkas virs 5 stāviem - KOMPLEKTS=2,5h5;

liels augstums - KOMPLEKTS = līdz 12;

2. Komerciālajam nekustamajam īpašumam: KOMPLEKTS=0,5h12.

Neskatoties uz lielo sortimentu, prakse rāda, ka tirdzniecības centriem ienākumu maksimizēšana uz platības vienību, visiem pārējiem vienādiem, tiek panākta ar 2 maksimāli 3 stāvu ēkām.

Tomēr iespējai aizstāt zemes ieguldījumu ar kapitāla ieguldījumu var būt arī negatīva vērtība:

1. Pārsniedzot noteiktu limitu (5 stāvi), pieaug kopējās izmaksas uz vienu izmantojamās platības vienību (nepieciešama dārga būvtehnika, izvēles aprīkojums, pacēlāji). Turklāt palielinās arī ekspluatācijas izmaksas (jo lielāka platība, jo lielāki siltuma zudumi).

2. Stāvu skaita pieaugums var kļūt par faktoru, kas samazina vērtību potenciālajiem lietotājiem.

3. Augstuma ierobežojumu var noteikt ar teritorijas zonālajiem noteikumiem vai citiem pilsētbūvniecības standartiem.

4. Vispārīgs algoritms projekta izvēlei un novērtēšanai

Galvenās kļūdas investīciju projektu vērtēšanā

1. Investīciju izmaksu nenovērtēšana, jo no to sastāva tiek izslēgts apgrozāmo līdzekļu nepieciešamības pieaugums, kā arī ar pārdošanas organizēšanu saistītās izmaksas, konsultantu apmaksa un citas netiešās izmaksas.

2. Pieņēmumu formulēšana par projekta efektivitāti, lai iegūtu reāli pamatotas analīzes un secinājumus.

3. Neņemšana vērā notiekošās un iespējamās piedāvājuma un pieprasījuma dinamikas izmaiņas, konkurence tirgū.

4. Pareizas tirgus analīzes trūkums, sagatavojot slēdzienu par projekta rentabilitātes prognozēšanu.

5. Nepietiekams skaidrojums šķietami lielai neatbilstībai starp līdzīgu īpašumu pašreizējām vai nesenajām pārdošanas cenām.

6. Pārāk optimistiskas prognozes attiecībā uz pārdošanas cenām un nomas līmeņiem.

7. Nepietiekams diskonta likmes pamatojums.

Līdzīgi dokumenti

Galvenās nekustamā īpašuma īpašības: fiziskā, ekonomiskā, juridiskā, sociālā. Definīcija, vispārīgais jēdziens, tirgus vienības hipotekārā kreditēšana. Nekustamā īpašuma sastāvdaļas ārvalstu praksē. Nekustamā īpašuma tirgus iezīmes, tā klasifikācija.

tests, pievienots 19.10.2013


Nekustamā īpašuma jēdziens un tā galvenie veidi. Nekustamā īpašuma tirgus vispārīgā klasifikācija un iezīmes. Nekustamā īpašuma kā preces raksturojums un galvenie faktori. Nekustamā īpašuma tirgus analīze Krievijā un iekšzemē ārzemju Valstis, hipotekārās kreditēšanas būtība.

kursa darbs, pievienots 13.12.2014


Nekustamā īpašuma tirgus jēdziens Krievijas Federācijā un tā galvenie segmenti, tā veidošanās un funkcionēšanas modeļi, klasifikācija un veidi. Dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus analīze Saratovas pilsētā krīzes apstākļos, tā galveno problēmu un attīstības perspektīvu izpēte.

kursa darbs, pievienots 17.04.2016


Krievijas nekustamā īpašuma tirgus funkcionēšanas un attīstības modeļu izskatīšana un analīze. Nekustamā īpašuma jēdziens un veidi, tā kā preces pazīmes. Sociāli ekonomisko faktoru ietekme uz nekustamā īpašuma tirgus attīstību, regulējuma tiesiskā bāze.

kursa darbs, pievienots 18.10.2013


Nekustamā īpašuma tirgus attīstības posmi un sistēmiskās problēmas Krievijā. Nekustamā īpašuma tirgus infrastruktūras loma un nozīme. Analīze ekonomiskās attiecības kas saistīti ar nekustamā īpašuma tirgus veidošanos un funkcionēšanu Krievijā. Nekustamā īpašuma vērtēšanas metodes.

kursa darbs, pievienots 21.07.2011


Dzīvojamā nekustamā īpašuma vērtēšanas juridiskais pamats. Dzīvojamā nekustamā īpašuma klasifikācija. Dzīvojamā nekustamā īpašuma tirgus analīze Novosibirskā. Nekustamā īpašuma vērtēšanas izmaksu un salīdzinošās pieejas, tā aprēķināšanas prakses analīze. Analīzes objekta apraksts.

diplomdarbs, pievienots 14.12.2010


Nekustamā īpašuma tirgus jēdziens kā tirgus mehānismu sistēma, kas nodrošina nekustamā īpašuma izveidi, nodošanu, darbību un finansēšanu. Darījuma spēkā esamības nosacījumi, tā pabeigšanai nepieciešamās procedūras. Nekustamā īpašuma tirgus struktūra.

prezentācija, pievienota 20.05.2013


Nekustamā īpašuma jēdziens, tā saturs. Nekustamā īpašuma tirgus funkcijas. Ar nekustamo īpašumu saistīti objekti un to klasifikācija. Zemes tirgus iezīmes. Nekustamā īpašuma tirgus segmenti un to mūsdienu attīstība. Mājokļu tirgus un tā attīstība.

apkrāptu lapa, pievienota 10.06.2009


Nekustamā īpašuma tirgus jēdziens, funkcijas, pieejas segmentācijai, iezīmes un modeļi. Nekustamā īpašuma piedāvājuma un pieprasījuma būtība. Nekustamā īpašuma tirgus struktūra, mehānismi, saimnieciskās vienības un profesionālie dalībnieki.

abstrakts, pievienots 25.07.2010


Jēdziens un vispārīgās īpašības Nekustamais īpašums. Objekti, kas saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu klasificēti kā nekustamais īpašums. Nekustamais īpašums kā materiāls objekts. Iespējas Nekustamais īpašums. Galvenie nekustamā īpašuma veidi: zeme, mājokļi un nedzīvojamās telpas.

Cilvēki sāk domāt par kapitāla saglabāšanu un palielināšanu, tiklīdz viņu ienākumi ļauj ietaupīt. Krievijā populārākie kapitāla uzkrāšanas veidi iedzīvotāju vidū ir noguldījumi bankās, skaidra nauda un nekustamais īpašums.

Tajā pašā laikā investīcijas nekustamajā īpašumā tiek uzskatītas par visdrošāko veidu, kā saglabāt un palielināt kapitālu. Vairums mūsu valsts iedzīvotāju skaidru naudu un tās atvasinātos instrumentus – noguldījumus bankās neuzskata par kapitāla saglabāšanas un palielināšanas veidu. Nesenie pagātnes notikumi sēž valsts iedzīvotāju atmiņā. Pēdējo trīs gadu desmitu laikā ir bijuši vairāki finanšu satricinājumi, kuru rezultātā cilvēku uzkrājumi ir samazinājušies desmitiem un simtiem reižu. "Pavlovska monetārā reforma» 1991.gadā, Krievijas defolts 1998.gadā, ko pavadīja rubļa devalvācija, 2008.-2009.gada krīze, kā arī pēdējie 2014.gada otrā pusgada notikumi.

Visi šie notikumi mazināja daudzu cilvēku ticību kapitāla uzkrāšanai rubļos. Vienlaikus jāņem vērā, ka investīcijas ārvalstu valūtā, piemēram, ASV dolāros, nevar pasargāt no zaudējumu riska cilvēku, kurš vēlas ietaupīt un palielināt savus ienākumus. Ārvalstu valūtas noguldījumi iekšā Krievijas bankas 1998. gada saistību nepildīšanas laikā labākajā gadījumā tie tika iesaldēti, un daudzi izdega banku bankrota dēļ. Skaidras naudas apgrozījumam pavisam nesen draudēja cietums. Un nesenie piemēri no bijušo padomju republiku dzīves liecina, ka valsts jebkurā brīdī var ierobežot brīvu naudas apriti savas valsts teritorijā.

2014. gada decembrī Baltkrievijas Republika ieviesa ārvalstu valūtas maiņas nodokli 35% apmērā no darījuma. 2016. gada vasarā Azerbaidžāna ieviesa maksimālā summa ASV dolāru pirkumi iedzīvotājiem – 500$.

Nemitīgi notiekošo finanšu satricinājumu rezultātā investīcijas nekustamajā īpašumā iedzīvotājiem ir vienīgais veids, kā saglabāt un palielināt kapitālu.

Vai ir izdevīgi vai nē investēt nekustamajā īpašumā? Šo jautājumu uzdod investori un parastie pilsoņi. Kā vienu no kapitāla palielināšanas iespējām uzskatu ieguldījumus nekustamajā īpašumā.

Nekustamā īpašuma veidi investīcijām

Naudas ieguldīšanu nekustamajā īpašumā, lai palielinātu kapitālu, sauc par ieguldījumu. Investīciju nolūkos es izšķiru divas galvenās nekustamā īpašuma klases:

1. Dzīvojamie īpašumi
2. komerciālais nekustamais īpašums

Dzīvojamie īpašumi ir īpašums, kas paredzēts ilgtermiņa vai pastāvīgās uzturēšanās cilvēku. Mūsu mājas un dzīvokļi ir nekustamais īpašums.

komerciālais nekustamais īpašums ir nekustamais īpašums, ko cilvēki izmanto jebkurai komercdarbībai. Piemēram, zeme, uz kuras atrodas rūpnīca, noliktavu komplekss, banka, restorāns, aptieka, iepirkšanās un izklaides un biroju centri utt.

Visizplatītākais ieguldījumu veids parastam cilvēkam ir ieguldījums dzīvojamais nekustamais īpašums kas tiek izīrēts. Katram ir kāds draugs, kurš īrēja, īrē vai īrē dzīvokli. Tajā pašā laikā lielākā daļa dzīvokļu, kas tagad tiek izīrēti, ir pārpalikums, kas veidojas krievu ģimenēs pēc mantojuma pieņemšanas. Īres tirgū joprojām nav daudz investīciju dzīvokļu. Taču ar katru gadu iepriekš minēto apsvērumu dēļ kļūst arvien vairāk cilvēku, kas iegādājas dzīvokļus īrei.

Ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā nav tik populāri kā investīcijas dzīvojamā nekustamajā īpašumā. Iegādes, pārvaldības sarežģītības dēļ. Ieguldījumi komerciālajā nekustamajā īpašumā ir vesels bizness. Savukārt investīcijas dzīvojamā nekustamajā īpašumā daudzi uztver kā naudas ietaupījumu.

Labākie veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā 2020. gadā

2020. gadā īpašuma iegāde nav vienīgais veids, kā investēt nekustamajā īpašumā. Mūsdienās ir vairāki veidi, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā cilvēkam ar jebkādiem ienākumiem. Nav obligāti jābūt vairākiem miljoniem rubļu, lai saņemtu ienākumus no pieaugošajām īpašumu cenām un īres maksājumiem.

Tomēr populārākie un uzticams veids Investīcijas nekustamajā īpašumā joprojām tiek uzskatītas par īpašuma iegādi. Es ierosinu apsvērt šo metodi no ieguldījumu viedokļa dzīvojamā un komerciālajā nekustamajā īpašumā.

Investīcijas dzīvojamā nekustamajā īpašumā

Es izšķiru divus veidus, kā gūt ienākumus no ieguldījumiem dzīvojamā nekustamajā īpašumā:

1. Nomas objekta iegāde;
2. Objekta pirkšana tālākpārdošanai.

Dzīvoklis investīcijām, lai gūtu ienākumus no īres, jāizvēlas pēc diviem galvenajiem parametriem: cenas un atrašanās vietas (atrašanās vietas). Investīciju nekustamajā īpašumā atmaksāšanās laiks ir atkarīgs no dzīvokļa iegādes cenas un tā atrašanās vietas.

Uzskatu, ka, izvēloties dzīvokli, nav obligāti jākoncentrējas uz savu gaumi un emocijām. Jums var patikt dzīvoklis klusā zaļā pagalmā, netālu no parka vai meža. Bet tas pats variants atrodas tālu no galvenajiem transporta maršrutiem un/vai ekonomiski aktīvo iedzīvotāju piesaistes centriem.

Izīrē vietu ir ļoti svarīgs faktors. Pat cena var pazust fonā. Izīrēts dzīvoklis ar labu atrašanās vietu ļaus izvairīties no dīkstāves. Tas vienmēr būs īrnieku pieprasījums.

Kas īrē īpašumu? Pārsvarā tie ir jaunieši vecumā līdz 35 gadiem (vientuļi vai pāris). Ģimenes ar bērniem bieži nedzīvo īrētos dzīvokļos. Tāpēc, izvēloties investīciju objektu, nav nepieciešams dzīties pēc platības un istabu skaita.

Jaunieši ir studenti vai jauni profesionāļi, kuri sāk savu karjeru.

Viņi stundām nav gatavi nokļūt līdz nakšņošanas vietai, izmantojot vairākus transporta veidus ar pārsēšanos. Tāpēc izceļu vairākus sociāli ekonomiskās infrastruktūras objektus, kuru tuvumā nepieciešams meklēt dzīvokli investīcijām. Dzīvoklim jāatrodas 30 minūšu attālumā no šiem objektiem.

• Universitātes. USE sistēma tagad ir ieviesta. Students no jebkuras mazpilsētas un ciema var kļūt par jebkuras Krievijas universitātes studentu. Ir studenti (vecāki), kuri var atļauties īrēt atsevišķu mājokli, nevis vietu hostelī. Turklāt tagad skolēni jau agri sāk strādāt. Tāpēc īres nolūkos var investēt nekustamajā īpašumā, kas atrodas pilsētās, kur atrodas prestižas federālas un reģionālas nozīmes augstskolas.

• liels uzņēmums ar daudziem jauniem darbiniekiem.
• Pilsētas centrs. Pilsētu biznesa un kultūras dzīve koncentrējas centrā. Atrodas lielākie iepirkšanās un izklaides centri, banku, apdrošināšanas kompāniju un iestāžu biroji.
• Pazemes(attiecas uz lielajām pilsētām) Šis ir universāls objekts. Ir svarīgi, lai no dzīvokļa līdz metro stacijai varētu aiziet 5-7 minūšu laikā. Vienlaikus vēlams, lai tās nebūtu gala stacijas, kurās nav sociāli ekonomiskās infrastruktūras objektu (universitāte, uzņēmumi, lieli tirdzniecības un biroju centri, pilsētas centrs).

Dzīvokļa pirkuma cena arī ieguldījumiem. Bet, kā jau teicu iepriekš, jūs varat pārmaksāt par labu atrašanās vietu. Es iesaku nesteidzīgi, ja vien negaidāt lielākus ekonomiskos satricinājumus. Jums jāizvēlas pirkuma reģions. Novērtējiet vēlamo opciju cenu līmeni. Un meklējiet atlaidi no tirgus cenām par 10-15%. Viņš noteikti parādīsies. Jo dzīve turpinās. Cilvēkiem var būt dažādi iemesli steidzamai dzīvokļa pārdošanai (šķiršanās, pārcelšanās uz citu reģionu, slimība, mantojums utt.). Bet, ja nav laika gaidīt, tad lēmums ir jūsu.

Objekta stāvoklis. Vēlams, lai dzīvoklim nebūtu nepieciešams remonts. Pēc iegādes jūs varat to nekavējoties atgriezt.

Atdeve no ieguldījumiem dzīvojamā nekustamajā īpašumā

Nomas ienākumi 3-4% gadā no objekta vērtības. Tie ir neto ienākumi, no kuriem atskaitīti nodokļi, apdrošināšana, uzturēšanas izmaksas un kārtējie remontdarbi.

Ienākumi no nekustamā īpašuma cenu kāpuma ilgtermiņā inflācijas tempā vai ievērojami augstāki ekonomikas un mājokļu pieprasījuma pieauguma brīdī.

Ieguldīšanas plusi

• Īpašnieks saņem nomas maksu neatkarīgi no īpašuma vērtības. Pasīvie ienākumi.
• Nav kapitāla pārvaldības izmaksu. Pat īrējot dzīvokli ar aģentūras starpniecību, komisijas maksu maksā īrnieks.

Ieguldīšanas mīnusi

1. Zema likviditāte . Ātri pārdot dzīvokli nedarbosies. Ir nepieciešams laiks, lai apskatītu, organizētu darījumus un valsts reģistrāciju.
2. Ar īrniekiem saistītie riski, kas var sabojāt dzīvokli. Būs nepieciešams remonts, lai to nodotu tālāk.

Investīcijas jaunās ēkās

Dzīvokļa tālākpārdošana ar mērķi gūt ienākumus ir izdevīgāks, bet arī riskantāks investīciju veids. Lai palielinātu ienākumus, jums vajadzētu iegādāties nekustamo īpašumu, kas tiek būvēts. Tādā veidā 1,5-2 gadu laikā var gūt ienākumus 20-30% gadā.

Taču tik liela peļņa ir saistīta ar riskiem. Makroekonomiskie riski un būvniecības riski. Ja ekonomikai klājas labi. Tad cilvēkiem ir daudz naudas. Daļa no ietaupījumiem nonāk nekustamo īpašumu tirgū. Cilvēki sāk domāt ne tikai par to, ko rīt ēdīs, bet arī par to, kā un kur dzīvot. Kad cilvēki ir pārliecināti par nākotni, viņi labprāt ņem hipotēku, lai iegādātos māju.

Ja valsts ekonomika saskaras ar grūtībām, tad mājokļu tirgus un cenas sāk stagnēt un kristies. Izstrādātājiem var rasties problēmas ar būvniecības finansēšanu un būvprojektu pabeigšanu. Un tā vietā, lai saņemtu ienākumus, jūs saņemsiet apkrāptā akcionāra statusu.

Investīciju atdeve jaunās ēkās var lēst 15-20% līmenī gadā.

Ieguldījumu jaunās ēkās priekšrocības

• Potenciāli ienesīgākais veids, kā ieguldīt nekustamajā īpašumā.

Mīnusi, investējot jaunās ēkās

• riskus, ka ekonomiskās krīzes laikā nesasniegs mērķa rentabilitātes rādītājus vai samazināsies nekustamā īpašuma vērtība;
• Projekta īstenošanas kavēšanās riski.
• Izstrādātāja bankrota risks.
• Zema investīciju likviditāte.
• Liels sākuma kapitāls investīcijām.

Ieguldījumu komercīpašuma iegāde

Privātam investoram ir iespēja iegādāties objektus, kas piemēroti "ielas mazumtirdzniecībai". Tās ir nelielas telpas (līdz 300 kvadrātmetriem) dzīvojamās un nedzīvojamās ēkās, kuras var izmantot komercdarbībai.

Protams, tagad par vairākiem tūkstošiem ASV dolāru nevarēs nopirkt telpu veikalam Tveras ielā Maskavā, taču ir arī citas iespējas. Tagad ir daudz liela mēroga projektu jaunu mikrorajonu būvniecībai lielajās pilsētās. Nepieciešams izvēlēties perspektīvu attīstības projektu un iegādāties no attīstītāja nedzīvojamās telpas vai dzīvokli pirmajā stāvā. Pēc būvniecības pabeigšanas iznomāt šīs telpas veikaliem, aptiekām, bankām utt.

Ienesīgums: 8-15% gadā.

Ieguldīšanas plusi

• Nav naudas pārvaldīšanas maksas.
• Pasīvo ienākumu veidošanās.
• Telpu apkopi un remontu veic nomnieki.

Investīciju mīnusi

• Liels sākuma kapitāls investīcijām.
• Zema investīciju likviditāte.
• Nepieciešamība reģistrēt individuālu uzņēmēju vai izveidot juridisku personu.

Telpu īpašumtiesību iegūšana dzīvokļu viesnīcās

Salīdzinoši jauns veids, kā investēt nekustamajā īpašumā, ir dzīvojamo telpu iegāde apartamentu viesnīcās. Dzīvokļu viesnīca ir viesnīca, kurā numuriņus izīrē viesiem vismaz uz vienu mēnesi. Istabas ir iekārtotas kā dzīvokļi. Ir visas nepieciešamās mēbeles un sadzīves tehnika.

Dzīvokļu viesnīcu numuru īpašniekiem tiek piedāvātas ienākumu programmas. Pārvaldes sabiedrība par noteiktu samaksu apņemas nodrošināt namīpašnieku meklēšanu un pārbaudi, maksājumu iekasēšanu un telpu pilnu tehnoloģisko apkopi. Atalgojuma apmērs ir līdz 20%.

Ienesīgums: līdz 8% gadā

Investīciju plusi

• Pasīvo ienākumu veidošana;
• Iespēja personīgi nenodarboties ar klientu meklēšanu un telpu apkopi.

Ieguldīšanas mīnusi

1. Liels sākuma kapitāls investīcijām.
2. Pārvaldes sabiedrības (MC) nekustamā īpašuma pārvaldīšanas maksa.
3. Nav iespējams kontrolēt pārvaldības sabiedrības darbību, kuras mērķis ir gūt maksimālus ienākumus.
4. Zema investīciju likviditāte.

Kolektīvās investīcijas nekustamajā īpašumā

Investēt nekustamā īpašuma tirgū var ne tikai ar vairāku miljonu rubļu summām vai hipotēkas ņemšanu. Privātais investors Krievijā var ieguldīt Krievijas un ārvalstu nekustamajā īpašumā, izmantojot kopfondu (UIF). Minimālā ieguldījuma summa ir 1000 rubļu.

Dažas Krievijas pārvaldības kompānijas, piemēram, OTKRITIE Management Company un Uralsib Management Company, ir izveidojušas atklātos ieguldījumu fondus (OPIF), kuros tiek iegādātas REIT fondu akcijas, kas iegulda nekustamo īpašumu būvniecībā un ekspluatācijā dažādās pasaules valstīs. akcionāru nauda. Abi atvērtie ieguldījumu fondi iegādājas ārvalstu ieguldījumu fonda akcijas (akcijas), kas ir atvērts SPDR Dow Jones Global Real Estate indeksu fonds, ko pārvalda SSgA Funds Management, Inc.

Minimālā ieguldījumu summa OPIF URALSIB Global Real Estate ir 1000 rubļu. Un fondu OPIF "Atvēršana - Ārzemju īpašums" - 5000 rubļu.

Investīcijām Krievijas nekustamajā īpašumā pārvaldības sabiedrības veido savstarpējo ieguldījumu fondu (ZPIF) slēgšanu. Minimālā ieguldījuma summa ir 300 000 rubļu.

Atšķirībā no atklātajiem ieguldījumu fondiem slēgto ieguldījumu fondu akcijas nevar pirkt vai pārdot nevienā darba dienā. Tas ir loģiski. pārvaldības sabiedrības veido fondu nekustamā īpašuma projekta finansēšanai. Dzīvojamās ēkas, loģistikas kompleksa būvniecība, tirdzniecības un biroja telpu iegāde un iznomāšana. Šo projektu īstenošana aizņem vairākus gadus. Tāpēc nekustamo īpašumu slēgtie ieguldījumu fondi parasti tiek veidoti uz laiku no 3-5 gadiem. Akcionārs fonda darbības laikā nevar izņemt savu naudu, sazinoties ar pārvaldības sabiedrību. Biržā varat pārdot vai iegādāties nekustamā īpašuma fondu akcijas. Akciju likviditāte biržā ir zema, un, lai pārdotu lielāko daļu akciju, nāksies pārdot zem novērtētās vērtības.

Slēgtos nekustamā īpašuma ieguldījumu fondus veido Sberbank meitas uzņēmums Sberbank Asset Management un daudzas citas pārvaldības sabiedrības.

Pārvaldes sabiedrības ņem naudu par pārvaldīšanu no 2 līdz 5% no fonda neto aktīvu apjoma neatkarīgi no darba rezultāta no atvērto ieguldījumu fondu un slēgto ieguldījumu fondu akcionāra. Vienības cenā jau ir iekļautas šīs izmaksas investoram.

Ienesīgums: uz 3 gadiem +129,3%, uz 1 gadu +9,28%, uz 6 mēnešiem -4,16% (uz Otkritie - Foreign Property OPIF fondu piemēra).

Šāds rubļa ienesīgums ir saistīts ar to, ka akcionāru nauda tiek izmantota biržā tirgotā fonda SPDR Dow Jones Global Real Estate akciju iegādei ASV dolāros. Fonds iegulda Dow Jones Global Select Real Esta te Securities In dex indeksā iekļauto uzņēmumu akcijās, kas ietver 208 nekustamā īpašuma ieguldījumu trastu akcijas no 23 pasaules attīstītajām un jaunattīstības valstīm.

Kolektīvo ieguldījumu priekšrocības nekustamajā īpašumā

• minimālais sākotnējais pamatkapitāls.
• Augsta likviditāte. Pieteikties daļu pārdošanai var jebkurā darba dienā.
• Investīciju aizsardzība pret rubļa devalvāciju.
• Investīciju diversifikācija pa valstīm.
• Jums nav jāsazinās ar ārvalstu brokeriem, lai varētu ieguldīt ārvalstu aktīvos.
• Nodokļu atvieglojumi par akciju turēšanu ilgāk par 3 gadiem.

Mīnusi kolektīvajiem ieguldījumiem nekustamajā īpašumā

• valūtas risks. Līdz ar rubļa nostiprināšanos akcijas vērtība krītas.
• Krievijas pārvaldības sabiedrības pārvaldīšanas maksa neatkarīgi no rezultāta.
• Maksa par daļu iegādi un dzēšanu.

Ieguldījumi slēgtos nekustamā īpašuma ieguldījumu fondos

Ienesīgums: līdz 15% gadā.

Ieguldījumu nekustamo īpašumu fondos priekšrocības

• Neliels sākuma kapitāls - 300 000 rubļu.
• Nav nepieciešams personīgi pārvaldīt īpašumu.
• Iespēja investēt dažādos nekustamā īpašuma tirgus segmentos (jaunbūves, īre, komerciālie nekustamie īpašumi, viesnīcas, mazumtirdzniecība, biroju telpas, noliktavas).
• Pasīvie ienākumi (uz īri orientēti fondi).
• Svarīgāko jautājumu risināšana akcionāru pilnsapulcē.

Mīnusi, ieguldot slēgtos nekustamo īpašumu fondos

• Ilga atmaksa. Līdz 10 gadiem.
• Pārvaldīšanas maksa neatkarīgi no rezultāta.
• Zema likviditāte. Iespēja pārdot akcijas tikai biržā.
• Bankrota un krāpšanas riska pārvaldības uzņēmums.
• Risks izmantot akcionāru līdzekļus citiem mērķiem.

Viedoklis par investīcijām nekustamajā īpašumā

Tā kā nekustamais īpašums ir visdrošākais veids, kā ietaupīt naudu, uzskatu, ka katram investoram daļa kapitāla jāiegulda nekustamajā īpašumā. Pirmkārt, jums ir jākoncentrējas uz investīcijām nekustamā īpašuma nomā.

Investīcijām apsveru iespēju iegūt īpašumā dzīvokli turpmākai īrēšanai. Ļoti svarīgi ir iegādāties dzīvokli īstajā vietā – vietā. Tajā pašā laikā jāņem vērā, ka zemās likviditātes dēļ nevajadzētu pirkt dzīvokli par visiem uzkrājumiem, un vēl jo vairāk - nevajadzētu ņemt kredītu. Dzīvokļa izmaksas noteiktā laika periodā var būt zemākas par pirkuma summu valsts ekonomiskās situācijas dēļ. Bet pasīvie ienākumi īres veidā būs ļoti noderīgi jums un jūsu ģimenei.

Pieaugot kopējam personīgajam kapitālam, izskatīšu citus veidus, kā investēt nekustamajā īpašumā. Ļoti interesanti ir ieguldījumi nekustamo īpašumu ieguldījumu fondos. Tie ļauj investēt dažādos nekustamā īpašuma segmentos. Tajā pašā laikā ir vērts investēt fondos, kurus veido pazīstamas un lielas pārvaldības kompānijas, kas ietilpst lielākajās finanšu grupās valstī. Piemēram, Sberbank.

Pelnīt ar nekustamo īpašumu nav viegli un prasa daudz sagatavošanās darbi. Sākotnējā kapitāla uzkrāšana, ņemot vērā makroekonomiskos faktorus, zināšanas par ieguldīšanas īpatnībām konkrēta veida nekustamajā īpašumā.

Šodien ienākumi no nekustamā īpašuma arvien vairāk padara cilvēkus finansiāli neatkarīgus! Turklāt ar šāda veida ienākumiem jūs varat pilnībā nodoties tam, kas jums patīk, lai netiktu iespiesti skrūvspīlēs un iedzītu stūrī nemitīgās dienišķās maizes nepieciešamības dēļ.

• Ienesīga nekustamā īpašuma iegūšana ļauj zināmā mērā būt atbrīvotam un darīt kaut ko tādu, kas sagādā patiesu prieku un piepilda dzīvi ar jēgu.

NEKUSTAMAIS ĪPAŠUMS REDZ IENĀKUMUS!

Kuram gan nepatiktu pasīvi ienākumi, kas pastāvīgi piepilda mūsu kabatas neatkarīgi no tā, vai strādājam vai atpūšamies? Tātad ienesīgs nekustamais īpašums ir visdrošākais šādu ienākumu avots. Jūs varat ieguldīt visu veidu akcijās, obligācijās, vērtspapīros, ieguldīt tos zeltā, platīnā, finanšu piramīdās un tamlīdzīgi. Jūs pat varat tos nekur neieguldīt, bet glabāt naudas saišķus mājās, piebāžot visas vecās zeķes ar skaidru naudu, pilnīgi pamatoti neuzticoties nevienam un nekam.

• Visas šīs naudas saglabāšanas metodes drošības ziņā nav salīdzināmas ar nekustamā īpašuma uzticamību, kas papildus tiešai kapitalizācijai spēj radīt arī ikmēneša ienākumus savam īpašniekam.

Dzīvokli var apzagt, var nodegt ar visām zeķēm kopā. Un cik ļoti var paļauties, ka, ieguldījis savu grūti nopelnīto naudu visdažādākajos vērtspapīros, tu ne tikai gūsi vismaz kādu peļņu, bet vismaz vienā mirklī nepazaudēsi savu ieguldījumu?

Diemžēl visus šos ieguldījumu veidus uzticamības ziņā šodien nevar salīdzināt ar brīvo līdzekļu ieguldīšanu nekustamajā īpašumā, kas spēj nodrošināt diezgan uzticamus un stabilus ienākumus. Vērtspapīru tirgus, kas mūsu valstī vēl nav attīstījies, vēl nav spējīgs neko garantēt.

Ar nekustamo īpašumu nekas nevar notikt, ja vien nenāk citplanētieši un "atsavinās" to savām vajadzībām. Un tā kā šādas notikumu attīstības iespējamība vismaz pārskatāmā nākotnē ir praktiski nulle, tad investīcijas nekustamajā īpašumā šobrīd ir uzticamākais un saprātīgākais ieguldījums.

Ja, piemēram, esi sava saimnieks, tad labi apzinies, ka kādā mēnesī peļņas var nebūt, atkarībā no uzņēmējdarbības veida, bet īrējamais nekustamais īpašums nesīs garantētus ienākumus. mēneša beigas. Lai kur tu smagi strādātu, tu lieliski zini, kā reizēm gribas vismaz uz brīdi nospļauties uz visām rūpēm, kaut kur aizbraukt, atpūsties, nedomāt par saviem darbiem.

Pat ja izlaidīsi veselu mēnesi, tad šī perioda beigās nekustamais īpašums nesīs ienākumus, kas ļaus nesatraukties, jo nekā nedarīšana var radīt būtiskus finansiālus zaudējumus. Lai cik “spilgti” valdība mums dotu pensiju, jāpiekrīt, ka, izīrējot dzīvokli vai biroja īpašumu, katru mēnesi var tikt pie vismaz otrās pensijas.

Kam būtu jāpievērš uzmanība? Nevajadzētu pirkt dažus lētus dzīvokļus mazpilsētu nomalē, cerot uz pieticīgiem, bet stabiliem ienākumiem. Kam tas jānodod? Tas nav ieguldījums, bet gan naudas ierakšana zemē. Visādā ziņā daudz efektīvāk ir būt nekustamo īpašumu īpašniekam lielajās pilsētās, kur bizness attīstās, kur tas nokļūst, kur kaut kur jādzīvo apmeklētāju pūļiem.

• Nekustamo īpašumu lielpilsētā vienmēr var būt izdevīgi īrēt! To nevar salīdzināt ar duci maza izmēra "Hruščova", noplukušiem šķūnīšiem, būdām un vistu kūtīm kaut kur nomalē.

No ienākumi no nekustamā īpašuma, īrē, var dzīvot, ja ne āboliņu, atkarībā no pilsētas rajona, kurā tas atrodas, bet tas vismaz ļauj nepalikt ar tukšām kabatām situācijā, kad dažādu iemeslu dēļ mums kaut kā laiks nekur nestrādāja.

9. Izmaksu pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanā, tā ekonomiskais saturs, apjoms, priekšrocības un trūkumi.

4. Federācijas nekustamā īpašuma objektu sistēmu pārvaldība:

16. jautājums. Nekustamais īpašums kā ekonomiska un sociāli juridiska kategorija. Mantiskās attiecības attiecībā uz nekustamā īpašuma objektiem. Nekustamais īpašums kā ekonomiska prece pilda šādas funkcijas:

17. jautājums. Nekustamā īpašuma objekti: jēdziens, klasifikācija, kategorijas.

19. Darbības ar nekustamajiem īpašumiem mājokļu sektorā, dzīvojamā fonda veidi. Mājokļa iegādes metodes un īpašumtiesības uz to.

20. Īpašuma pārdošanas organizēšana konkursu, izsoļu, korporatizācijas ceļā.

21. Nekustamā īpašuma valsts reģistrācijas iestādes, to funkcijas un uzdevumi. Darījumu ar nekustamo īpašumu reģistrācijas un reģistrācijas kārtība.

25. Ienākumu nesošā nekustamā īpašuma vērtēšanas pazīmes. ienākumu kapitalizācija.

26. Nekustamā īpašuma vērtēšana tirgus ekonomikā, tā nozīme un attīstības stadijas.

27. Paredzamā aktivitāte nekustamā īpašuma tirgū. Nekustamā īpašuma vērtēšanas procesa principi un posmi.

28. Jēdziens un faktori, kas nosaka piedāvājumu un pieprasījumu nekustamā īpašuma tirgū. nekustamā īpašuma tirgus segmentācija.

29. Starpniecības darbība nekustamā īpašuma tirgū: galvenie uzdevumi, funkcijas, darbība

30. Piedāvājums nekustamā īpašuma tirgū. Faktori, kas nosaka piedāvājuma apjomu nekustamā īpašuma tirgū.

32. Valsts un pašvaldību nekustamo īpašumu privatizācija

33. Nepabeigtās būvniecības pārdošana, cenu noteikšanas īpatnības, pārdošanas noteikumi.

37 Jautājums. Nekustamā īpašuma tirgus valsts pārvaldes un regulēšanas orgānu sistēma

38. Pieprasījums nekustamā īpašuma tirgū un tā veidošanās un izpausmes iezīmes.

39. Salīdzinošā pieeja nekustamā īpašuma vērtēšanai, tā saturs, apjoms, priekšrocības un trūkumi.

40. Nekustamā īpašuma izmaksas un cena un to noteicošie faktori.

41. Īpašuma (tā) vērtība: jēdziens, veidi, novērtēšanas principi.

42. Nekustamā īpašuma tirgus struktūra un galvenās kategorijas.

43. Nekustamā īpašuma tirgus subjekti, veidi un funkcijas un to raksturojums.

I. Pēc preču veida:

45. Mājokļa pirkšanas un pārdošanas, maiņas, ziedošanas, mantojuma tehnoloģija, koncepcija un kārtība.

48. Īpašuma pārvaldīšanas aģentūras funkcijas darījumos ar nekustamajiem īpašumiem, kas ir valsts īpašumā.

49. Nekustamā īpašuma, īpašuma subjektu un objektu īpašumtiesību veidu un formu raksturojums.

I. Pēc preču veida:

1. specifisks OH

2.celtniecības un rekonstrukcijas darbi

3.starpniecība un vērtēšana

II. Pēc lietošanas:

2. nedzīvojamais

4. uzņēmumi

III. Pēc OH kvalitātes:

1. standarta

IV. Pēc cenas:

3. ļoti augstu

V. Investīciju motivācijai:

1. uzņēmējdarbības pamatnosacījumi

2. ieguldījums peļņas gūšanai

Biedri:

Pārdevēji - pašu līdzekļi, pilnvarotās institūcijas, konkurētspējīga vadība.

Pircējs - entītija, investors, ārvalsts un persona.

Profesionālās institūcijas - tirgus starpnieki, brokeri, vērtētāji u.c.

Valsts institūcijas - BTI, valsts īpašuma pārvaldīšanas komitejas, šķīrējtiesa, nodokļu inspekcija, Tieslietu ministrijas iestādes, subjektu struktūras.

Sindikatori - privātpersonām kam ir naudas un cita veida mantiskais kapitāls, kas apvienojas kopīgai darbībai.

Ieguldītājs - juridiska vai fiziska persona, kas iegādājas ar hipotēku nodrošinātus vērtspapīrus, ko imitē aizdevēji vai otrreizējā tirgus dalībnieki. Tajos ietilpst ieguldījumu fondi, apdrošināšanas sabiedrības, kopfondi. Darbuzņēmējs - darba līguma puse; specializēts uzņēmums, kas apņemas uz savu atbildību veikt noteiktus darbus pēc pasūtītāja norādījumiem, izmantojot savus vai pasūtītāja materiālus par noteiktu samaksu. Attīstītājs - persona, kurai noteiktā kārtībā ir piešķirts zemesgabals nekustamā īpašuma kompleksa būvniecībai vai rekonstrukcijai. Krievijas Federācijā izstrādātāji var būt: - fiziskas vai juridiskas personas; - valsts izpildvaras un vietējās pašvaldības institūcijas; vai - personu grupa, kas darbojas kopā.

Nekustamā īpašuma tirgus tautsaimniecībā veic šādas funkcijas:

efektīva sociālo problēmu risināšana, kas saistītas ar nekustamā īpašuma lietderīgo īpašību radīšanu un izmantošanu;

nekustamā īpašuma pilnīgas vai daļējas īpašumtiesības atsavināšana no viena saimnieciskā vienība citam un viņa tiesību aizsardzība;

brīva cenu veidošana objektiem un pakalpojumiem;

investīciju plūsmu pārdale starp konkurējošiem nekustamā īpašuma objektu veidiem;

investīciju plūsmu pārdale starp konkurējošiem zemes izmantošanas veidiem.

44. Nekustamā īpašuma būtība, sastāvs, klasifikācija un galvenās pazīmes. Nekustamais īpašums kā ekonomiska prece, prece, ienākumu avots.

Nekustamas lietas pastāvīgi atrodas vienā un tajā pašā vietā, tām ir individuālas īpašības un tās ir neaizstājamas. Saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksa Art. 130 Krievijas Federācijas Civilkodekss, nekustamais īpašums (nekustamais īpašums, nekustamais īpašums) ietver zeme, zemes dzīļu zemes gabali, izolētas ūdenstilpes un viss, kas ir cieši saistīts ar zemi, t.i., objekti, kurus nevar pārvietot, nesamērīgi kaitējot to mērķim, tai skaitā meži, daudzgadīgie stādījumi, ēkas un būves. Lielākajai daļai īpašumu raksturīga iezīme ir nesaraujamā saikne ar zemi, tāpēc tiem parasti ir paaugstināta vērtība. Ārpus savienojuma ar zemi par nekustamām lietām nav uzskatāmi attiecīgie objekti, piemēram, speciālās kokaudzētavās audzēti koki turpmākai stādīšanai, konstrukcijas dzīvojamās ēkas montāžai u.c. Tas pats attiecas uz nekustamo īpašumu un ir pakļauts valsts reģistrācijai gaisa kuģiem un jūras kuģiem, iekšzemes navigācijas kuģiem, kosmosa objektiem (mākslīgie pavadoņi, kosmosa kuģi, orbitālās stacijas utt.) To nekustamo īpašumu atzīšana, kas raksturīga daudzu valstu civillikumiem. valstīs, ir saistīts ar šo objektu augstajām izmaksām un ar to saistīto vajadzību palielināt to civilās aprites noteikumu uzticamību.

Īpašs nekustamā īpašuma objekts ir uzņēmums kā vienots īpašuma komplekss, ko izmanto uzņēmējdarbībai (Krievijas Federācijas Civilkodeksa 132. pants). Uzņēmuma kā īpašuma kompleksa struktūrā ietilpst visa veida īpašums, kas paredzēts tā darbībai, tai skaitā zemes gabali, ēkas, būves, iekārtas, inventārs, izejvielas, produkcija, prasījuma tiesības, parādi, kā arī tiesības uz apzīmējumiem, kas individualizē. uzņēmumam, tā produktiem, darbiem un pakalpojumiem (uzņēmuma nosaukums, preču zīmes, pakalpojumu zīmes) un citas ekskluzīvas tiesības, ja likumā vai līgumā nav noteikts citādi.

Visas pārējās lietas, kas nav tieši klasificējamas kā nekustamais īpašums, tostarp nauda un vērtspapīri, tiek atzītas par kustamo mantu.

Tas. Galvenā nekustamā īpašuma atšķirīgā iezīme ir tā nedalāmā saikne ar zemi, kas nozīmē tā būtisku vērtību (par nekustamo īpašumu tiek uzskatīta arī pati zeme). Ārpus savienojuma ar zemes gabaliem nekustamā īpašuma objekti zaudē savu ierasto mērķi un samazinās cenas.

Nekustamā īpašuma objektu būtība ir kategoriju vienotība: materiālā (fiziskā), ekonomiskā, juridiskā un sociālā.

Jebkurš nekustamā īpašuma objekts realitātē eksistē fizisko, ekonomisko, sociālo un juridisko īpašību vienotībā, no kurām katrs atbilstošos gadījumos var darboties kā galvenais (definējošais) atkarībā no dzīves situācijām, mērķiem un analīzes posmiem.

Galvenās iezīmes: Nekustīgums. Nekustamā īpašuma objekti ir cieši saistīti ar zemi un to pārvietošana nav iespējama, neradot šim objektam kādus bojājumus, kas padara to nepiemērotu turpmākai izmantošanai.

Būtiskums. Nekustamais īpašums vienmēr funkcionē dabas materiālu un izmaksu formās. Īpašuma fiziskās īpašības ietver datus par tā lielumu un formu, vidi, komunālajiem pakalpojumiem utt. Nekustamais īpašums ir viena no retajām precēm, kuras vērtība gandrīz vienmēr ir stabila un laika gaitā tai ir tendence pakāpeniski pieaugt.

Izturība. Nekustamais īpašums ir izturīgākā un stabilākā prece no visām esošajām, izņemot atsevišķus dārgakmeņu veidus un reto metālu izstrādājumus. Zeme pēc savas būtības ir mūžīga, un ēku un būvju standarta kalpošanas laiks ir no 15 līdz 150 gadiem. Uzņēmumi kā īpašumu kompleksi visbiežāk tiek veidoti uz nenoteiktu laiku.

Nekustamā īpašuma objektu klasifikācija. Normatīvie, normatīvie, metodiskie akti un dokumenti klasificē objektus pēc dažādiem pamatiem: pēc fiziskā stāvokļa, mērķa, kvalitātes, atrašanās vietas, lieluma, īpašuma veidiem, juridiskā statusa (piederumi par lietošanas tiesībām).

Nekustamā īpašuma definīcija ietver divu fiziskā stāvokļa komponentu iedalīšanu tā struktūrā:

1. Dabas (dabas) objekti - zemes gabals, meža un daudzgadīgie stādījumi, izolētas ūdenstilpes un zemes dzīļu zemes gabali. Šie īpašumi tiek saukti arī par "nekustamiem īpašumiem pēc būtības".

2. Mākslīgie objekti (ēkas):

a) dzīvojamā ēka - mazstāvu ēka (līdz 3 stāviem), daudzstāvu ēka. Dzīvojamā nekustamā īpašuma objekti var būt arī sekcija (ieeja), stāvs ieejā, dzīvoklis, istaba, lauku māja;

b) komerciālie - biroji, restorāni, veikali, viesnīcas, īre garāžas, noliktavas, ēkas un būves, uzņēmumi kā īpašumu komplekss;

c) sabiedriskās (speciālās) ēkas un būves: veselības uzlabošanas iestādes (slimnīcas, klīnikas, pansionāti un bērnu nami, sanatorijas, sporta kompleksi utt.):

Izglītības (bērnudārzi un bērnudārzi, skolas, koledžas, tehnikumi, institūti, bērnu mākslas nami utt.);

Kultūras un izglītības (muzeji, izstāžu kompleksi, kultūras un atpūtas parki, kultūras nami un teātri, cirki, zoodārzi, botāniskie dārzi uc);

Īpašas ēkas un būves - administratīvās (policija, tiesa, prokuratūra, iestādes), pieminekļi, dzelzceļa stacijas, ostas utt.;

d) inženierbūves - meliorācijas būves un drenāžas u.c.

Katru no šīm grupām var iedalīt apakšgrupās.

Cilvēka radītus objektus likumā sauc par nekustamo īpašumu, taču šī objektu kategorija pēc būtības balstās uz nekustamo īpašumu.

Pēc funkcionālā mērķa nekustamā īpašuma objektus iedala ražošana (tieši vai netieši piedalās preču radīšanā) un neražošana (nepiedalās preču radīšanā, nodrošina apstākļus iedzīvotāju apkalpošanai un dzīvošanai).

Pēc īpašuma formas nekustamā īpašuma objektus iedala:

1. Privātais fonds:

2. Valsts fonds:

3. Pašvaldības fonds:

Atbilstoši ekspluatācijas gatavības pakāpei nekustamā īpašuma objekti var būt: nodot ekspluatācijā; Notiek būvniecība.

Pēc nozares- rūpniecības, būvniecības, lauksaimniecības, mājokļu un komunālās, kultūras un sadzīves u.c.

Pirkšanas nosacījumi:

1) Jaunizveidots nekustamais īpašums;

2) Pirkuma-pārdošanas līguma rezultātā atsavinātais nekustamais īpašums;

3) dāvinājuma vai mantojuma ceļā piesavinātais nekustamais īpašums;

4) ķīlā iedotais nekustamais īpašums;

5) Īrei piešķirtais nekustamais īpašums;

6) Privatizācijas ceļā atsavinātais nekustamais īpašums;

7) pret nomas maksu atsavinātais nekustamais īpašums;

Ekonomiski nekustamo īpašumu var uzskatīt par svētību un kā ienākumu avotu.

Labuma jēdziens ekonomikas teorijā nozīmē jebkuru patērētāja izvēles objektu, kas var sniegt patērētājam zināmu gandarījumu (paaugstināt viņa labklājības līmeni). Ieguvumi var būt gan objekti, gan darbības.

Parametri, kas nosaka nekustamā īpašuma objektu būtību, tiek iedalīti vispārīgajos un saistītajos ar konkrētu objektu. Piemēram, ceļus kā nekustamā īpašuma objektus var uztvert kā labumu, kas paredzēts telpisko robežu pārvarēšanai un kā ienākumu avotu. Šobrīd maksas ceļi kļūst arvien attīstītāki, sniedzot komercpakalpojumus un ir tiešs ienākumu avots īpašniekiem. “Ieguvums” no īpašuma iegūšanas un ienākumu gūšanas no tā izmantošanas nav atdalāms no ar to saistīto izmaksu, izmaksu un risku nastas. Īpašnieka pienākums ir uzturēt īpašumu, ja likums (līgums) šo “slogu” vai tā daļu neuzliek citai personai.

Nekustamais īpašums kā prece ir darījumu (pirkšanas-pārdošanas, dāvinājuma, ķīlas u.c.) objekts, kas apmierina dažādas reālas vai potenciālas vajadzības un kam ir noteiktas kvalitatīvas un kvantitatīvās īpašības. Nekustamās lietas kā preces ietver vienlaikus un bl pirms, patērētājiem un izmaksām, vai investīcijas, bez kuriem to glabāšana un izmantošana ir gandrīz neiespējama. Tāpat kā jebkurai precei, nekustamajam īpašumam ir lietojums un tirgus vērtība. Izmantojiet vērtību atspoguļo lietu izmaksas konkrētam lietotājam. Tirgus cena ir visticamākā pārdošanas cena atvērtā un konkurētspējīgā tirgū. Zeme un dažas citas nekustamas lietas tiek iekļautas saimnieciskajā apgrozījumā kā resursi, kuriem daudzās darbības jomās nav alternatīvu savstarpējai aizvietošanai.