Juristi stingri iesaka dokumentēt visu veidu darījumus, īpaši, ja runa ir par lielām naudas summām. Investors un klients vienmēr sastāda ieguldījumu līgumu – dokumentu, kurā ir ņemtas vērā visas noslēgtās vienošanās detaļas. Ieguldījumi paši par sevi ir riskanta lieta, tāpēc labi izpildīts ieguldījumu līgums var pasargāt gan klientu, gan investoru no kādām neparedzētām situācijām.

Vispārīgi jēdzieni

Ieguldījumu darbības līgums apstiprina attiecības starp investoru un klientu, kā arī nosaka viņu tiesības un pienākumus. Klients un investors ir vienlīdzīgas līguma puses. kurā, pasūtītājs ir tas, kurš vada projektu. Parasti tas ir uzņēmuma vai organizācijas vadītājs, kura darbība prasa ieguldījumus. Tas ir viņš, kurš uzņemas pilnu atbildību par saņemto skaidrā naudā. Pasūtītāja pusei ir pienākums izpildīt visus līguma punktus un to apliecina ar savu parakstu. Klients ir atbildīgs par ieguldījumu darbības rezultātu un visām finanšu darbībām.

Investors var būt gan juridiska, gan fiziska persona. Viņš atdod savus līdzekļus apsaimniekošanai un cer saņemt norunāto peļņu. No ieguldītāja puses dokumentā var norādīt prasības par iespējamiem riskiem vai līdzekļu izņemšanu. No otras puses, ieguldījumu līgumā var būt iekļauta klauzula par ieguldītāja pienākumu neiejaukties finanšu darbības līdz noteiktā termiņa beigām.

Dažās darbības jomās dokumentā var būt iekļauta trešā puse, piemēram, līgumslēdzējs vai ieguldījumu aģents. Piemēram, šāda joma ir būvniecība. Aģents, kā likums, saņem procentus no summas, par kuru tiek noslēgts darījums, un palīdz atrast investorus un slēgt jaunus līgumus. Bet klientam ar to pietiek izdevīgs variants, jo komisijas maksas ir ļoti mazas, salīdzinot ar līguma summām.

Ieguldījumu līgums sniedz labumu visām pusēm: investors palielina savu kapitālu, un klients, kā likums, saņem pabeigtu projektu un atlīdzību. Peļņas avots ir projekta aktivitātes.

Investors un klients pārrunā nākotnes projekta detaļas un noskaidro pilnīgi visus turpmākās darbības aspektus. Viņiem ir jāpanāk vienošanās, kas ir piemērota abām pusēm.

Naudas pārskaitījums klientam ir jādokumentē. Tas palīdz palielināt darījuma uzticamību, tā likumību un caurskatāmību. Dokumentāri pierādījumi samazina ieguldītāja līdzekļu zaudēšanas risku un ļauj atrisināt strīdīgus jautājumus, tostarp tiesā. Līdzekļi tiek nodoti īpašumā vai pārvaldīšanā, kas nav būtiski. Vispārējais mehānisms nozīmē pašu faktu, ka klients aizņemas no ieguldītāja ar jebkāda veida turpmāku līdzekļu izmantošanu. Naudas pārskaitīšanas process var notikt šādos veidos:

1. Pēc līguma parakstīšanas investors nekavējoties pārskaita nepieciešamo summu saskaņotā veidā.
2. Līdzekļi klientam tiek piegādāti pa daļām. Šī opcija ir pieņemama abām pusēm, ja:
   1. Klientam nauda vajadzīga pakāpeniski, noteiktā laika periodā.
   2. Pušu uzticība viena otrai nav augstākajā līmenī un investors vēlas spēlēt droši.

Saņemto naudu klients iegulda projektā un patstāvīgi uzrauga visus notiekošos procesus, kā arī izmaksu un peļņas apjomus. Noteiktā datumā, par kuru abas puses vienojas iepriekš, klients atdod investoram atlīdzību par ieguldījumu.

Investors var saņemt procentus divos veidos:

1. Fiksēta summa. Rezultāts investīciju projekts neietekmē summu, ko investors saņems – tas ir fiksēts un nemainīgs skaitlis. Maksājumi jāveic precīzi norunātajos datumos. Nelielus grozījumus var veikt tikai ar abu pušu piekrišanu.
2. Daļa no peļņas. Šādu maksājumu summas parasti ir aptuvenas. Attiecībā uz ilgtermiņa ieguldījumiem ir diezgan grūti sniegt precīzu skaitli. Puses sāk no vidējās paredzamās rentabilitātes un nosaka procentus no faktiski saņemtās naudas. Daudzi investori cenšas izvairīties no šādām vienošanām saistītās nenoteiktības dēļ. Klienti, gluži pretēji, ir apņēmušies slēgt šādus līgumus, jo tas ļauj ņemt vērā negaidītas izmaiņas makroekonomikā, inflāciju un citus neparedzētus apstākļus.

Atlīdzības izmaksas veids tiek saskaņots iepriekš, un tas ir jānorāda līgumā, lai nerastos pārpratumi.

Saistības

Ieguldījumu līgums aizsargā gan klienta, gan investora intereses. Tas nosaka darbības, kas jāveic abām pusēm. Svarīgākie punkti, kas ņemti vērā standarta līgums, sekojošais:

Klientam

• Projekta termiņu ievērošana
• Atskaišu sniegšana par finansiālajām aktivitātēm un projekta gaitu.
• Veikto aktivitāšu rezultātu iesniegšana.
• Visu nepieciešamo dokumentu nodrošināšana.
• Speciālistu vai darbuzņēmēju piesaiste projekta īstenošanai un līguma noslēgšanai.
• Pieļaujamo izdevumu kontrole.
• Visu ar projektu saistīto darbību kontrole.
• Visu aizņemto līdzekļu atmaksa noteiktajā termiņā.

Investoram

• Norunātās naudas summas pārskaitīšana bez kavēšanās vai izmaiņām.
• Investīciju aktivitāšu rezultātu pārbaude un projekta pieņemšana.
• Atlīdzības izmaksa.
• Ja nepieciešams, visu dokumentu sagatavošana pēc projekta pabeigšanas - īpašumtiesību reģistrācija un reģistrācija nepieciešamajās valsts iestādēs.

Visi ieguldījumu līgumā ietvertie formulējumi un punkti ir ļoti svarīgi un var ietekmēt strīdīgu jautājumu risināšanas iznākumu. Kvalificēti juristi var sastādīt pareizo līgumu, un jums ir jāsazinās ar viņiem, ja jums ir vismazākās šaubas. Labāk ir veltīt vairāk laika dokumenta sastādīšanai un izpētei, nekā vēlāk kļūt par krāpnieku vai savas neziņas upuri. Advokātam jāuzrāda iepriekš sastādītais līgums un vārdos jāpaskaidro, ko īsti vēlaties. Tad speciālists varēs norādīt uz neprecizitātēm un neskaidriem punktiem dokumentā, kā arī ieteikt pareizo pareizrakstību. Turklāt jurists pārbaudīs dokumenta atbilstību jaunākajiem tiesību aktiem, ko ne katrs uzņēmējs var izdarīt.

Noteikti pievērsiet uzmanību šādiem līguma punktiem:

• Dokumenta nosaukums.
• Noslēguma datums un laiks.
• Pušu dati.
• Individuāla informācija par projektu - mērķis, termiņi, summas.
• Abu pušu tiesības.
• Abu pušu pienākumi.

Investīciju līgumā noteikti ir noteikta projekta cena. Investoram tas nozīmē visu nepieciešamo investīciju apjomu, kas ietver visus izdevumus par materiālu izmaksām, atalgojumu, speciālistu pakalpojumiem, pieļaujamajiem riskiem, tehnisko aprīkojumu un citus izdevumus.

Projekta cena atspoguļo nepieciešamo investīciju aptuveno summu vai pieņemamo diapazonu. Precīzu skaitļu aprēķināšanai tiek izmantotas nelielas korekcijas vai indeksi, kas ņem vērā iespējamās materiālu vai pakalpojumu cenu izmaiņas.

Ja tiks pārkāpti projekta termiņi, tā cena var mainīties. Šajā gadījumā vērtība tiek koriģēta tās puses interesēs, kura cietusi zaudējumus.

Investors uzņemas ievērojami lielāku risku. Ja projekta iznākums ir nelabvēlīgs, tieši viņš naudu nesaņems, un klients vairumā gadījumu vienkārši aprobežosies ar morālām bažām. Par šādu projekta beigas noteikti ir jādomā, rakstot līgumu un jau iepriekš jāpasargājas, līgumā iekļaujot attiecīgu punktu par līgumsoda samaksu.

Lai samazinātu iespējamie zaudējumi un neveiksmīgu ieguldījumu darbību iznākumu, ieguldītājam:

• Uzzini sīkāku informāciju par otras puses juridisko dzīvi – uzņēmuma reputāciju, kredītvēsturi.
• Personīgi pārliecinieties, ka ir pieejami visi īpašumtiesību dokumenti: zeme, aprīkojums utt.
• Pārbaudiet, vai ir atļauja attiecīgo darbu veikšanai vai licence noteikta veida darbībai. Pievērsiet uzmanību šādu dokumentu derīguma termiņam un pārbaudiet tos saskaņā ar spēkā esošajiem tiesību aktiem.
• Ja ir līdzīgi investoru partneri, izpētiet viņu tiesības un pienākumus pret interesējošo uzņēmumu.

Ieguldījumu līguma pazīmes

Krievijas tiesību aktos nav skaidras jēdziena “investīciju līgums” definīcijas. Tāpat nekur nav reglamentēti subjekti, kas var slēgt šāda veida līgumu, un tajā norādītie objekti. Juristi uzskata, ka ieguldījumu līgums no citiem līgumiem atšķiras ar dokumenta ekonomisko saturu un ienākumu gūšanas formulējumu kā kopīgas darbības mērķi. Ieguldījumu līguma iezīmes ietver:

• Pušu ilgtermiņa sadarbība.
• Savstarpējs labums – naudas ieguldīšana apmaiņā pret ienākumiem, nekustamo īpašumu vai citu projekta rezultātu.
• Līguma pamatā ir komercpiedāvājums, projekta dokumentācija.
• Ir komerciāla interese.

Esam noskaidrojuši galvenos punktus, ņemot vērā, ka būtu jāsastāda investīciju līgums. Tālāk ir norādīti tā ieviešanas posmi.

1. Pirmais ir sagatavošanās. Šeit tiek veiktas visas finanšu aprēķinu veikšanai nepieciešamās darbības. Pasūtītājs gatavojas ekonomiskais pamatojums nepieciešamo summu, parāda projekta dokumentāciju, sagatavo tehnisko bāzi. Šajā posmā pasūtītājs sniedz apkopotu informāciju par nākotnes projektu, savukārt visi skaitļi un darbu vai nepieciešamo pakalpojumu saraksts var būt aptuveni. Bieži vien šī apkopotā informācija tiek sniegta biznesa plāna veidā, kurā ir izklāstīta noteiktu izmaksu nepieciešamība un ieguvumi no projekta īstenošanas.
2. Otrais ir faktiskā īstenošana. Šajā posmā visas vienošanās ir panāktas un noteikumi ir saskaņoti. Investors pārskaita naudu klientam, un projekts tiek uzsākts. Puses noslēdz vienošanos, un pasūtītājs piesaista visus nepieciešamos darbuzņēmējus un speciālistus.
3. Trešais darbojas. Īstenotajam projektam var tikt pievienotas nelielas korekcijas - papildu resursu piegāde, objektā radušos problēmu risināšana.

Projekta īstenošana beidzas ar objekta akceptu no investora puses. Tas jāapstiprina ar attiecīgiem dokumentiem, piemēram, pieņemšanas aktu. Pēc tam investors uz sava vārda noformē visus turpmākos dokumentus.

Tīri finanšu ieguldījumu jomā, piemēram, naudas pārskaitīšana vadībai tirdzniecībai akciju tirgus, ieguldījuma rezultāts ir peļņas izmaksa abām pusēm, saskaņā ar iepriekš sastādītā līguma nosacījumiem. Tāpat tiek noformēti nepieciešamie dokumenti, lai pārliecinātos, ka visi līguma nosacījumi ir izpildīti un pusēm nav pretenziju.

Ja ir vēlme, investīciju sadarbības līgumu var pagarināt, noformējot papildus līgumu. Nosacījumi sadarbības paplašināšanai var atšķirties no iepriekš noteiktajiem. Visi grozījumi un izmaiņas jānorāda papildu līgumā.

Galvenie punkti

Neatkarīgi no tā, cik ienesīgs jums šķiet jūsu nākotnes ieguldījums, labāk ir nesteidzīgi un ievērot pamatnoteikumus:

1. Neticiet vārdiem – prasiet dokumentus. Tas attiecas gan uz tās fiziskās vai juridiskās personas dokumentiem, ar kuru slēdzat ieguldījumu līgumu, gan uz jūsu savstarpējām saistībām. Viss ir jādokumentē.
2. Konsultējieties ar speciālistiem. Iesaistiet juristus, lai izpētītu sastādīto līgumu un pareizi formulētu tos aspektus, kurus vēlaties tajā iekļaut. Oficiālās organizācijas, kas var palīdzēt pārbaudīt reputāciju vai kredītvēsture interesējošais priekšmets.
3. Apsveriet detaļas. Svarīgs ir absolūti viss – sākot no laika un izmaksām līdz pat tādu problēmsituāciju risināšanai, kuras var nebūt. Visiem punktiem jābūt izmērāmiem un pierādāmiem, bez abstraktiem vai strīdīgiem formulējumiem. Izmantojiet datumus, skaitļus, salīdzinošās attiecības.
4. Investīciju līgumā iekļaujiet punktus par dažādiem projekta pabeigšanas rezultātiem. Aprakstiet nosacījumus, kādos veiksmes un negatīva iznākuma gadījumā šķirsies no klienta. Ieguldījumu līgumu klasifikācija un to pareiza struktūra nav paredzēta likumā. Vienīgais, kas pusēm dod tiesības kontrolēt viena otras rīcību, ir līguma punkti. Jo vairāk prasību ir uzrakstītas, jo labāk.
5. Aizsardzība ar likumu. Jūs varat pasargāt sevi no nopirktiem tiesnešiem vai negodīgas strīdu izšķiršanas, ja lietu izskata tiesa ārzemju Valstis. Šo punktu var norādīt līgumā. Ārzemēs investīciju līgums tiek izskatīts uz likuma pamata, nevis “pēc iepazīšanās”.

Parasti attiecības starp pasūtītāju, investoru un darbuzņēmēju regulē Investīciju līgums un Vispārējais līgumlīgums. Saistībā ar izmaiņām Augstākās šķīrējtiesas 2011.gada 11.jūlija lēmumā Nr.54 ieguldījumu līgums pilnībā neaizsargā ieguldītāja tiesības...

Vispārīgi jēdzieni

Normatīvajos dokumentos jēdzienam “Ieguldījumu līgums” nav formālas definīcijas. Pirmo reizi šo jēdzienu (turpmāk tekstā ID) izmantoja Augstākā tiesa. Visizplatītākā definīcija ir šāda: Ieguldījumu līgums ir līgums, kurā viena puse, investors, pārskaita līdzekļus (proti, līdzekļus, tas ir - nepieciešamais nosacījums), bet otrs ir klients, kurš iegulda par maksu, pamatojoties uz investīciju projektu, un pēc tam nodod to investoram īpašumā.

Investīciju darījumā ir iesaistītas trīs puses: klients, investors un ģenerāluzņēmējs. Ģenerāluzņēmējs/Izpildītājs saskaņā ar 39. federālā likuma 4. panta 4. daļu darbojas, pamatojoties uz noslēgtu līguma līgumu ar Klientu vai Investoru.

Investors- fiziska vai juridiska persona, kas veic darbības, kas saistītas ar kapitāla ieguldīšanas risku, lai gūtu turpmāku peļņu.

Klients- fiziska vai juridiska persona, kas ir ieinteresēta, lai Izstrādātājs veic būvdarbus.

Izstrādātājs- fiziska vai juridiska persona, kas tai piederošā zemes gabalā veic kapitālo būvprojektu būvniecību, rekonstrukciju, kapitālo remontu, kā arī veic inženierizpētes, sagatavo projektēšanas dokumentāciju to būvniecībai, rekonstrukcijai, kapitālais remonts(Pilsētplānošanas kodeksa 1. panta 16. punkts).

UZMANĪBU!
Izstrādātājs vienlaikus var būt arī klients.

Darbuzņēmēji- tās ir fiziskas un juridiskas personas, kas veic darbu saskaņā ar līgumu vai valsts līgumu, kas noslēgts ar klientiem saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu.

Objekts ieguldījumu līgums ir dzīvojamās/nedzīvojamās ēkas vai būves būvniecība/rekonstrukcija, kas tiek veikta ieguldījumu darbības ietvaros.

Ieguldījumu līguma pamatnoteikumi

. Līguma slēgšanas brīvība:

Ieguldījumu līguma noslēgšanas pamats ir 1999.gada 25.februāra Federālais likums Nr.39. 1999. gada 25. februāra federālā likuma Nr.39 8. pantā. Ir rakstīts, ka attiecības starp ieguldījumu darbības subjektiem tiek veiktas, pamatojoties uz līgumu, kas noslēgts saskaņā ar Krievijas Federācijas Civilkodeksu.

. Investīciju līguma priekšmets:

Vienai pusei ieguldījumu priekšmets ir ieguldījums objekta celtniecībā (līdzekļu vai citu aktīvu ieguldīšana), otrai paša objekta būvniecība un pēc nodošanas ekspluatācijā tā nodošana investoram.

. Investīciju objekts:

Investīciju līguma priekšmets ir dzīvojamās/nedzīvojamās ēkas, būves būvniecība/rekonstrukcija, kas tiek veikta investīciju darbības ietvaros. Tā kā objekts vēl nav uzbūvēts, līgumā ir norādīti objekta raksturojumi (projekta teritorija, numurs, pasta adrese utt.).

. Citi nosacījumi:

Līgums paredz dzīvokļa nodošanas kārtību investoram, paziņojumu nosūtīšanas kārtību, nosacījumus, kā investors apmaksā uzbūvētā objekta ekspluatācijas izmaksas un citus nosacījumus.

Izmaiņas Augstākās šķīrējtiesas 2011.gada 11.jūlija lēmumā Nr.54

Augstākās šķīrējtiesas (LAT) plēnuma lēmums Nr.54, kas stājās spēkā 2011.gada 11.jūlijā, būtiski neietekmēja attīstītāju un investoru attiecības.

Pirms lēmuma stāšanās spēkā investoram bija tiesības uz noteiktu daļu no uzbūvētā objekta. Tagad ID ir zaudējis šo funkciju un faktiski ir pārvērties par pirkšanas un pārdošanas līgumu. Līdz ar to investoru tiesību reģistrācija ir kļuvusi sekundāra. Investors var pieprasīt īpašuma nodošanu tikai pēc tam, kad attīstītājs ir reģistrējis savas īpašumtiesības. Investors var iesniegt pretenzijas par objekta nodošanu un tiesību nodošanas reģistrāciju, taču tam ir nepieciešama attīstītāja tiesību reģistrācija, un to nevar uzspiest. Šajā gadījumā ieguldītājs var iesniegt prasību par līdzekļu atgūšanu. Taču investoram primārais ir nevis līdzekļu iekasēšana, bet gan finansējuma objekta īpašumtiesību iegūšana.

Rezolūcija Nr. 54 ir divējāda:

• no vienas puses, Augstākā šķīrējtiesa centās aizsargāt to pircēju intereses, kuri veica ieguldījumus un provizoriskie līgumi. Tagad viņiem ir vienādas tiesības, un, ja attīstītājs nav izpildījis savas saistības, investoriem ir tiesības prasīt zaudējumu atlīdzību, pamatojoties uz īpašuma tirgus vērtību.
• no otras puses, Augstākā šķīrējtiesa norādīja, ka nav pieļaujams visiem būvniecības finansēšanas dalībniekiem piešķirt tiesības kopīpašums. Tas investorus nostāda sarežģītā situācijā.

Investors, klients, izstrādātājs = PVN

Lielākā daļa labākais variants- Tas ir tad, kad jūs darbojaties kā klients, izstrādātājs, investors, kas ir apvienots vienā. Pēc tam jūs varat atmaksāt PVN reizi ceturksnī. Ja esat tikai investors, jūs saņemat šīs tiesības tikai pēc objekta nodošanas ekspluatācijā.

Visas izmaksas, kas saistītas ar aptauju, projektēšanu un Būvniecības darbi, tiek uzkrāti kontā 08. Vēlams, lai līgumā būtu noteikta pakāpeniska būvniecība, kur posms ir mēnesis. Ceturkšņa beigās nodokļu inspekcijai tiek sagatavota šāda dokumentu pakete PVN atmaksai:

• Līgumi par apsekošanas, projektēšanas, būvniecības un uzstādīšanas darbiem.
• Darbu izpildes sertifikāti (KS-2, KS-3).
• Rēķini.
• Pārdošanas grāmata, pirkšanas grāmata.

Pēc visas dokumentu paketes saņemšanas, nodokļu birojs veic pārbaudi 3 mēnešu laikā. Šajā periodā nodokļu dienests veic pretpārbaudes organizācijām, kurām ir noslēgti līgumi par apsekošanas, projektēšanas, būvniecības un uzstādīšanas darbiem. Ja viss ir kārtībā, nodokļu inspekcija pieņem lēmumu par PVN summas atmaksu. Ja nodokļu inspekcija kaut kam nepiekrīt, tad tiek sastādīts domstarpību akts. Organizācija raksta paskaidrojumu, un pēc tam 2 nedēļu laikā notiek otrā pārskatīšana; Informācijas precizēšanai iespējams piezvanīt nodokļu dienesta vadītājam. Ja pēc tam nav vienošanās par kompensāciju, iesniedziet dokumentus augstākai nodaļai nodokļu pakalpojums. Ja atsakāties, vērsieties tiesā.

UZMANĪBU!
Investors var atmaksāt PVN reizi ceturksnī, ja viņš noslēdz līgumu aģenta līgums ar Pasūtītāju (piemēram, līgums par projektēšanas darbiem).

Investīciju kredīts

Ja nolemjat veikt būvniecību par kredīta līdzekļiem, jums jāsaprot, ka zeme vai zemes nomas tiesības tiks izmantotas kā nodrošinājums aizdevējam. Aizdevuma termiņš un procentu likme investīciju kredīta saņemšana ir atkarīga no investīciju projekta sarežģītības. Šeit ir piemērs pamatprasībām investīciju kreditēšanai no dažādām bankām:

	AAS "Krievijas Sberbank	AS VTB	OJSC Baltinvestbank
Aizdevuma nosacījumi	3-7 gadi; ar valsts atbalstu - 10 gadi
	Rubļi, ārvalstu valūta	Rubļi, ārvalstu valūta	Rubļi, ārvalstu valūta
Pašu līdzekļi	Ne mazāk kā 30%	Ne mazāk kā 30%	Ne mazāk kā 30%
	Nekustamais īpašums, akcijas, īpašnieku galvojumi, grupas uzņēmumi		Nekustamais īpašums, akcijas, īpašnieku galvojumi, grupas uzņēmumi
	Juridisks rezidenta persona	Juridiska persona - rezidents	Juridiska persona - rezidents

Vidēji kredītu tirgū aizdevuma termiņš ir 36-60 mēneši, procentu likme ir 12-14%. Prasības investīciju kredītam visās bankās ir aptuveni vienādas. Vienīgā atšķirība ir tā, ka bankām var būt dažādi biznesa plāna vērtēšanas kritēriji.

Piemēram, Sberbank veic projekta un tāmes dokumentācijas pārbaudi, lai pārliecinātos, ka deklarētās cenas atbilst tirgus vidējam līmenim. Kopš 2013. gada Sberbank aizdod Investoram tikai tad, ja viņam pieder 90% no platības zem ID.

Dzīvokļu īpašumtiesību nodošana un pārdošana

Lai persona, kurai saskaņā ar nomas līgumu pieder tiesības uz zemi, saņemtu atļauju objekta (dzīvojamās ēkas, darījumu centra) nodošanai ekspluatācijā, nomas līgumam jābūt spēkā būvniecības pabeigšanas brīdī. Ja kādā brīdī līgums tiks lauzts, uzceltā māja, pirmkārt, tiks uzskatīta par nojaukšanai pakļautu “pašbūvi”, otrkārt, nevienam no investoriem nebūs tiesību uz objektu. Būs vien iespēja prasīt atdot ieguldīto naudu. Bet šī ir ilgstoša procedūra, un tas nav fakts, ka jūs saņemsiet visu summu. Tomēr tas ir cits stāsts.

Īpašumtiesību nodošana ieguldītājam tiek nodota šādi:

• Pasūtītājs (Pasūtītājs-Izstrādātājs) saņem atļauju īpašuma nodošanai ekspluatācijā un reģistrē īpašumu Rosreestr birojā;
• Pasūtītājs (Pasūtītājs-Izstrādātājs) mutiski vai rakstiski paziņo investoram par savu gatavību pildīt savas telpas nodošanas saistības un nosaka telpu nodošanas un pieņemšanas akta parakstīšanas datumu un laiku;
• Apsekojot telpas, ja nav domstarpību, investors paraksta telpu pieņemšanas un nodošanas aktu, saņem telpu plānu un dodas uz Rosreestr biroju reģistrēt īpašumtiesības uz telpām.

Galvenie riski:

• Pasūtītājam nav tiesību (īpašuma, nomas) uz zemi.
• Telpas neatbilst līgumā noteiktajām īpašībām.
• Notika nesaskaņota telpu pārbūve.
• Izbūvēto telpu platība ir mazāka/vairāk nekā norādīts ID.
• Telpu būvniecība tika veikta slikti.

UZMANĪBU!
Dzīvokļu pārdošana privātpersonai būvniecības periodā var tikt veikta tikai saskaņā ar līdzdalības līgumu, pamatojoties uz 214-FZ.

Saskaņā ar federālo likumu 214-FZ kapitāla līdzdalības līgums (EPA) ir reģistrēts Federālo rezervju sistēmā. Tas ļauj izvairīties no dubultas dzīvokļu pārdošanas. Turklāt šo līgumu var slēgt tikai persona, kurai ir tiesības uz zemi, vai tās būtu nomas vai īpašuma tiesības. Dzīvokļu pārdošana jebkādā citā veidā ir aizliegta.

Ja zemes gabals un ieguldījumu tiesības pēc ID ir ieķīlātas bankā, dzīvokļu pārdošana iespējama tikai pēc tam, kad aizņēmējs ir atmaksājis parādu par dzīvokli, kas tiek gatavots pārdošanai.

Iegādājoties dzīvokli, noteikti pieprasiet dokumentus par zemes gabalu. Ja attīstītājam ir līgums ar pilsētu, saskaņā ar kuru viņam ir pienākums noteiktā termiņā nodot māju ekspluatācijā un daļu dzīvokļu nodot pilsētai, un termiņi ir pagājuši, bet māja nav piegādāta, pastāv risks, ka pilsēta nepagarinās būvniecības rīkojumu attīstītājam. Rezultātā ID var tikt pārtraukta ar Pasūtītāju un apturēta būvniecība. Ja daži dzīvokļi jau ir pārdoti, tad pilsētai būs grūti atrast jaunu Klientu, jo maz ticams, ka iepriekšējais "būvnieks" iedos akcionāru naudu par agrāk pārdotajiem dzīvokļiem. Ļoti iespējams, ka tas bankrotēs vai tiks likvidēts. Rezultāts ir apkrāpti akcionāri un nepabeigta būvniecība.

Zemūdens akmeņi

Ja nolemjat darboties kā investors, tad, slēdzot ieguldījumu līgumu, jums ir:

• Pārbaudiet klienta un citu ieguldījumu līguma pušu biznesa reputāciju un kredītvēsturi.
• Pieprasīt īpašumtiesības dokumentus uz zemes gabalu, t.sk. svaiga kadastrālā pase Rosreestr.
• Pārliecinieties, vai Izstrādātājam ir visa atļauju izsniegšanas dokumentācija, t.sk. būvatļauja. Ja ir beidzies atļauju/dekrētu vai saskaņojumu termiņš, tad noskaidrojiet to pagarināšanas iespēju un noteikti iekļaujiet tos kā līguma nosacījumus: "Investors nodrošina līdzekļus pēc tam, kad Izstrādātājs ir iesniedzis šādus dokumentus...".
• Ja zemes gabals, uz kura tiek ierosināta vai jau tiek celta būvniecība, pieder valstij, ar kuru ir noslēgts nomas līgums par ieguldījumu nosacījumiem, noteikti pārbaudiet: nomas līguma termiņa beigu termiņu par ieguldījumu nosacījumiem, nosacījumus. par zemesgabala nodošanu īpašumā vai ilgtermiņa nomas līguma noslēgšanu, vai nomas maksājumi tiek maksāti laikā, zemes gabala papildu apgrūtinājumi.
• Ja saskaņā ar līgumu jau ir ieguldītājs, ir jāveic juridiska pārbaude par līgumattiecībām starp viņu un klientu. Pieprasiet līgumu un visus tā pielikumus, lai vēlāk neiegūtu “citu vietu” un nebūtu “dubultpārdošanas”.

UZMANĪBU!

• Projekta (atļaujas) dokumentācijā ietilpst: informācija par attīstītāju un informācija par būvprojektu: par firmas nosaukumu, attīstītāja atrašanās vietu, par attīstītāja valsts reģistrāciju, par attīstītāja dibinātājiem (dalībniekiem), par būvprojektiem daudzdzīvokļu ēkas un (vai) citus nekustamā īpašuma objektus, kuros attīstītājs piedalījies, par licencētās darbības veidu, apm finansiālais rezultāts kārtējais gads, izmērs kreditoru parādi projekta deklarācijas publicēšanas dienā; par būvprojekta mērķi, par tā īstenošanas posmiem un laiku, par būvatļauju, par attīstītāja tiesībām uz zemes gabalu, par daudzdzīvokļu ēkas un (vai) cita būvējamā nekustamā īpašuma objekta atrašanās vietu (izveidots) un par to aprakstu.
• Ieguldījumu līgumā jānorāda ieguldījumu līguma noslēgšanas pamats. Parasti par pamatu var kalpot: nomas līgums, būvatļauja, valdības lēmums utt.
• Pievērsiet uzmanību gan savām kā investora tiesībām un pienākumiem, gan tās puses tiesībām un pienākumiem, kuras pienākums ir būvēt par Jūsu naudu: Kapitāla ieguldījumu objektu atsavināšanas, lietošanas, īpašumtiesības un to rezultāti; Par būvprojekta īpašumtiesību iegūšanu
• Ja Jūs kā investors vēlaties kontrolēt līdzekļus, noslēdziet ģenerāllīgumu un ieguldījumu līgumā nosakiet, ka līdzekļi netiek pārskaitīti caur klientu, bet tiek nodoti darbi. Tas nozīmē, ka saskaņā ar ID ieguldītājam ir jāpārskaita naudas līdzekļi klienta kontā, un klients no tiem rīkojas saskaņā ar ID noteikumiem. Bet, lai varētu kontrolēt līdzekļus, ID vēlams ierakstīt, ka investors - viņš ir arī ģenerāluzņēmējs - nosūta līdzekļus darbuzņēmējam, un ziņo investoram ar parakstītiem dokumentiem un aktiem. Vēlams to likt kā ģenerāluzņēmējs saistītais uzņēmums.

secinājumus

• Investīciju darījumā ir iesaistītas trīs puses: klients, investors un līgumslēdzējs.
• Pievērsiet uzmanību ID noslēgšanas nosacījumiem (slēgšanas brīvība, identifikācijas priekšmets, identifikācijas objekts, pušu atbildība, citi nosacījumi).
• Darbojies kā Klients, Izstrādātājs, Investors - vienā personā, lai atmaksātu PVN reizi ceturksnī un reģistrētu īpašumtiesības uz sevi;
• Esiet uzmanīgi, saņemot nekustamā īpašuma objektus zem nodošanas un pieņemšanas akta un reģistrējot tos īpašumā.
• Ja darbojaties kā Līdzinvestors, rūpīgi pārbaudiet visu ieguldījumu darījuma dokumentāciju, t.sk. projekta līguma nosacījumi starp pasūtītāju un sākotnējo investoru (kādus kadrus nodod investoram, kurš slēdz ģenerāllīgumu utt.).

• Investīciju process

Projekti būvniecības tirgus piesaista arvien vairāk investoru, un tas nav pārsteidzoši – investīcijas nekustamajā īpašumā joprojām ir ārkārtīgi izdevīgas un tāpēc daudzi steidzas kļūt par investoriem. Tomēr kādas ir dzīvojamās ēkas būvniecības finansēšanas iezīmes?

Kas ir investīcijas būvniecībā?

Daudzi, kas nav pazīstami ar māju būvniecības finansēšanas iezīmēm, nezina, ko nozīmē ieguldījuma fakts. Bieži vien šāds ieguldījums tiek sajaukts ar parastu mājokļa iegādi, kurā investors izvirza komerciālus mērķus, proti, vēlāku īpašuma tālākpārdošanu. Tomēr mājokļa iegāde, lai kādi būtu jūsu motīvi, vienmēr paliks pirkums. Ja vien neesat gatavs finansēt visu māju un nolemjat iegādāties trīs vai četrus dzīvokļus uzreiz, tad jūs jau var saukt par investoru, lai gan šajā gadījumā definīcija nebūs gluži pareiza.

Daudzi investori tagad ievieš praksi, ka projektā investē citu cilvēku naudu, piemēram, no tās pašas bankas, un pēc iegādātā īpašuma pārdošanas vai līzinga naudu atdod. Tādējādi viņi neriskē ar savu naudu un joprojām paliek negatīvi. Bet to dara ne daudzi cilvēki, bet tikai tie, kas ir pilnīgi pārliecināti, ka projekts nesīs peļņu. Šī metode var nebūt piemērota iesācējiem, vai arī, lai pievienotos savai komandai, jums būs jāalgo pieredzējis speciālists savā jomā. Lai viņš paņem savus %, bet būsiet pārliecināts, ka ieguldījums nebija veltīgs.

Kā kļūt par zemes īpašnieku bez naudas

Lai kļūtu par īstu investoru, tas ir, lai finansētu komerciālu projektu, jums ir jāsaprot, ka jūs dalāties ar īpašnieku ne tikai peļņu, bet arī visus riskus. Pat investīcijas nekustamajā īpašumā pamatbedres stadijā netiek uzskatītas par ieguldījumu, tas ir pašu kapitāla līgums un nekas vairāk. Lai kļūtu par investoru, nav nepieciešams iegādāties nekustamo īpašumu, bet gan noslēgt ieguldījumu līgumu par dzīvojamās ēkas celtniecību. Uzņēmēji, kuri kļūst par investoriem, var ieguldīt naudu jau pirms būvniecības sākuma un pat ietekmēt dzīvojamās ēkas projektu, jo kļūst par pilntiesīgiem šī biznesa dalībniekiem.

Vārdu sakot, lai kļūtu par investoru, ir jānoslēdz īpašs investīciju līgums un jāiegulda nauda komercprojektā, uzņemoties daļu no riskiem un saistībām. Jūs varat sagatavoties finansēt visu dzīvojamo ēku vai, gluži pretēji, investēt nekustamajā īpašumā un celtniecībā diezgan ierobežotā apjomā.

Investīciju process

Lai oficiāli kļūtu par investoru, ir jānoslēdz investīciju līgums par dzīvojamās ēkas celtniecību vai jādokumentē ieguldījums komerciālajā nekustamajā īpašumā. Par investoriem tiek uzskatītas tikai tās personas, kuras iegulda naudu nekustamajā īpašumā turpmākai peļņai, ja dzīvoklis vai vairāki objekti tiek iegādāti personīgai dzīvošanai, tad īpašnieks netiek uzskatīts par investoru.

Dzīvojamās ēkas būvniecības finansēšanas ietvaros tiek noslēgts speciāls investīciju līgums, kuru var noformēt gan fiziskai, gan juridiskai personai. Nekustamā īpašuma investoram ir jārīkojas likuma “Par ieguldījumu darbībām Krievijas Federācijā” ietvaros, kas ievērojami atšķiras no likuma “Par līdzdalību kapitālā būvniecībā”. Investīciju gadījumā riski tiek dalīti ar attīstītāju, gadījumā akciju līgums Visus riskus uzņemas tikai izstrādātājs.

Līgums par dalītu līdzdalību būvniecībā sniedz zināmas garantijas - pircējam pēc noteikta laika ir jāsaņem īpašumtiesības uz mājokli, par kuru viņš samaksāja. Ieguldījumu līgums nedod nekādas garantijas, taču labvēlīgu apstākļu gadījumā tas var nest ievērojamu peļņu, ja īpašums tiek veiksmīgi izveidots un pārdots.

Jālasa un jāmācās

5 kontrolsaraksti nekustamā īpašuma investoriem

Kad tiek noslēgts ieguldījumu līgums?

Lai finansētu liela mēroga dzīvojamo māju projektu, jūs varat tajā ieguldīt naudu jebkurā izdevīgā laikā. Ja līgumu par dalītu līdzdalību var noformēt tikai pēc tam, kad attīstītājs ir saņēmis būvatļauju, tad investīciju līgumu var slēgt pat būvniecības idejas stadijā.

Taču, ja vēlas, investors finansēšanas līgumu var noslēgt arī vēlāk, piemēram, pēc dokumentu noformēšanas par zemesgabalu un saskaņojot mājas projektu ar attiecīgajām iestādēm. Otrais variants neapšaubāmi būs drošāks.

Vai ir iespējams lauzt ieguldījumu līgumu?

Parasti, ja esat jau ieguldījis naudu mājas celtniecībā, jums jāgaida, līdz projekts tiks pabeigts, jo esat uzņēmies noteiktas saistības un riskus. Tomēr dažkārt līgumā ir paredzēta iespēja savas kā investora tiesības un pienākumus nodot citai personai. Tādējādi šajā gadījumā investors var pārdot savu daļu projektā citam investoram, kurš uzņemsies visas ar to saistītās saistības.

Kad beidzas ieguldījumu līguma termiņš

Slēdzot ieguldījumu līgumu, noteikti jānorāda dokumenta derīguma termiņš. Parasti līgums beidzas, kad tā dalībnieki pārņem īpašumā un saņem savas daļas uzceltajā mājā. Turklāt investoriem ir tiesības rīkoties ar nekustamo īpašumu pēc saviem ieskatiem, bet viņiem nav tiesību dzīvot mājoklī. Iepriekš bija shēmas, kad saskaņā ar investīciju līgumu vienā ēkā varēja iegādāties vairākus dzīvokļus vienlaikus, taču šodien šāda pārreģistrācija tiks uzskatīta par nelikumīgu.

Kā redzams, lai kļūtu par investoru, ir jānoslēdz speciāls līgums par naudas ieguldīšanu būvniecībā un jākļūst par neatņemamu komercprojekta dalībnieku, dalot gan peļņu, gan riskus ar citiem dalībniekiem. Jūs varat ieguldīt naudu nekustamajā īpašumā jebkurā projekta attīstības stadijā, bet investoram nav tiesību iegādāties mājokli savai turpmākajai dzīvesvietai - šajā gadījumā būvniecības sākumposmā līgums par dalītu līdzdalību būvniecībā. ir jāsastāda.

Civilkodekss Krievijas Federācija tur ir daudz dažādi līgumi, ko var noslēgt starp valsts subjektiem. Viens no dokumenta pantiem regulē brīvas līgumattiecības, kas saistītas ar pušu savstarpēju vēlmi.

Kas tas ir

Investīciju kredīts tiek izsniegts uz līguma pamata. Līguma puses ir investors (persona, kas iegulda naudu ar mērķi gūt peļņu), ieguldījumu pasūtītājs (persona, kas iesaistīta ieguldījumu izvietošanā noteiktos projektos) un izpildītājs (persona, kas iesaistīta izstrādāta projekta īstenošanā). projekts).

Tādējādi, slēdzot investīciju aizdevuma līgumu, tiek iesaistītas trīs puses, kurām katrai ir savas saistības pret pārējām pusēm.

Vairumā gadījumu investīciju kredīts tiek sniegts objekta, piemēram, dzīvojamās ēkas vai ražošanas telpu būvniecībai.

Investīciju līgumam jāpievieno vairāki dokumenti, uz kuru pamata projekts ir paredzēts īstenot.

Šādi dokumenti ietver:

• detalizēts projekta plāns;
• atļauja veikt noteikta veida darbību;
• pavaddokumenti, piemēram, zemes gabala īpašumtiesību apliecība.

Tāpat kā jebkurš aizdevuma līgums, arī investīciju aizdevums ietver līdzekļu pārskaitījumu noteiktiem mērķiem, tas ir, tas ir mērķa līgums.

Aizdevuma līgumā ir paredzēta atlīdzība par līdzekļu izlietojumu, kas var tikt iekasēta:

• skaidrā naudā (procentu veidā);
• natūrā (piemēram, ja tiek izsniegts kredīts dzīvojamās mājas celtniecībai, tad investors kā atlīdzību var saņemt vairākus dzīvokļus kā personīgo īpašumu).

Slēdzot ieguldījumu līgumu, liela nozīme ir kredīta atmaksas kārtībai un laikam. Vairumā gadījumu līguma papildinājums ir maksājumu grafiks, kas aizņēmējam ir stingri jāievēro.

Investīciju aizdevuma līgumā var tikt regulētas arī soda sankcijas, ja kāda no pusēm pārkāpj līgumsaistības.

Investīciju kredīta līgums ar privātpersonu

Visbiežāk ir situācijas, kad privātpersonas darbojas kā investori. Piemēram, cilvēks iegulda savus līdzekļus jauna mājokļa celtniecībā.

Parasti šāds līgums tiek noslēgts sākotnējā būvniecības posmā. Uzņēmums, kurā privātpersonas iegulda ar ieguldīto naudu, sāk strādāt.

Ir ļoti svarīgi, lai jebkura privātpersona pirms investīciju aizdevuma līguma noslēgšanas saņemtu kvalificētu konsultāciju par visiem piedāvātā līguma punktiem.

Es pārbaudīju arī izstrādātāja uzņēmuma pamatdokumentus:

• licence šāda veida darbības veikšanai;
• būvatļauja;
• dokumenti, kas apliecina uzņēmuma īpašumtiesības uz apbūvei paredzēto zemes gabalu utt.

Izņemot uzskaitītie dokumenti Ieteicams pārbaudīt uzņēmuma iepriekšējās darbības attiecībā uz negodīgu praksi objektu būvniecībā.

Internetā var atrast daudzas vietnes un forumus, kas satur pilnīgu informāciju par uzņēmuma darbību.

Ja iepriekš uzskaitītie dokumenti trūkst vai kādu iemeslu dēļ uzņēmums nevēlas tos sniegt, tad visticamāk uzņēmums ir krāpnieks. Ar šādu organizāciju nav ieteicams slēgt investīciju aizdevuma līgumu.

Slēdzot investīciju aizdevuma līgumu, privātpersonai ir jāpievērš uzmanība šādiem faktoriem:

• Uzņēmuma informācijai pilnībā jāatbilst pamatdokumentiem;
• Līgumā vēlams norādīt precīzu būvniecības pabeigšanas un dokumenta izbeigšanas datumu. Tikai šajā gadījumā varēs prasīt naudas līdzekļu atdošanu no uzņēmuma, ja tas nepildīs savas saistības;
• līguma cena. Dokumentā jāiekļauj Detalizēta informācija par saņemto īpašumu, kura īpašumtiesības pēc būvniecības pabeigšanas tiek nodotas investoram;

Retāk ir situācijas, kad uzņēmums investē privātpersonā, piemēram, indivīds izstrādā vielu vai medikamentu, kas uzņēmumam ir nepieciešams, lai uzlabotu savu darbību.

Šajā gadījumā privātpersonām tiek izsniegti investīciju aizdevumi. Šāda veida aizdevuma līgums nedaudz atšķirsies no dokumenta standarta formas.

Līguma priekšmets būs tāda projekta izstrāde, kas ir tieši saistīts ar indivīda darbību. Līgumā nedrīkst būt trešās puses. Pārējie dokumenta pamatfakti paliks nemainīgi.

Kur es to varu dabūt

Saskaņā ar Krievijas Federācijas tiesību aktiem investīciju aizdevumu var saņemt:

• no valsts. Pašlaik ir izstrādātas vairākas federālas programmas, lai subsidētu un ieguldītu mazos uzņēmumus un privātos uzņēmējus;

Likumsakarīgi, ka pasūtītājam tiek izvirzītas stingras prasības topošā projekta vai biznesa detālplānojuma izstrādē. Var tikt piemēroti vecuma ierobežojumi.

• kredītiestādē (bankā). Dažām bankām ir savas programmas un līdzekļi, kas paredzēti investīcijām. Lai saņemtu līdzekļus, būs jāsavāc liels skaits dokumentu, kas apliecina uzņēmuma darbības rezultātus un īstenojamā projekta priekšrocības. Vairums kredītiestādēm dod priekšroku sadarbībai ar jau stabili strādājošiem uzņēmumiem. Bet saņemt investīciju aizdevumu jaunizveidotām organizācijām ir diezgan grūti.

Papildu prioritāte nepieciešamās naudas summas iegūšanā var būt bankas konta klātbūtne uzņēmumam, kas aizņemas.

• ieguldījumu sabiedrībā. Daži cilvēki ar pietiekamiem brīviem līdzekļiem apvienojas uzņēmumos. Šādas organizācijas mērķis ir investēt. Uzņēmuma kvalificētie darbinieki rūpīgi pārbauda piedāvātos projektus un iegulda perspektīvākajos. Līdzīgas organizācijas var atrast jebkurā pilsētā. Internets ir palīgs meklēšanā;
• jebkurā organizācijā, kas ir tieši ieinteresēta piedāvātā projekta īstenošanā. Investīciju aizdevumu varat saņemt ne tikai no kredīta vai specializētām organizācijām. Investors var būt pilnīgi jebkura firma vai uzņēmums;

Pasūtītājam galvenais ir pārliecināt organizācijas vadību par nepieciešamību investēt noteiktā projektā un piedāvāt abām pusēm izdevīgus līguma nosacījumus.

• no privātpersonas. Papildus organizācijām investori var būt arī jebkura fiziska persona. Ieinteresētu investoru varat meklēt savu tuvinieku vai paziņu lokā, kā arī specializētās interneta vietnēs;

Izvēloties investoru, ir jābalstās uz personas vai organizācijas godīgumu un godaprātu. Visbiežāk nauda tiek ieguldīta interesantos un ekonomiski izdevīgos projektos. Tas ir saistīts ar ieguldījumu darbības galveno mērķi, kas ir peļņas gūšana.

Kā pareizi noformēt un noslēgt līgumu

Lai noslēgtu investīciju aizdevuma līgumu uz optimāliem nosacījumiem, var būt nepieciešama speciālista konsultācija. Vidusmēra cilvēkam bieži ir daudz jautājumu, uz kuriem gandrīz nav iespējams atbildēt vienam.

Slēdzot investīciju aizdevuma līgumu, ir svarīgi:

• pārzināt visas līguma slēdzējas puses un pārbaudīt katras no tām darbības likumību;
• skaidri saprast, kam tiks tērēti investīciju līdzekļi;
• iepriekš atrunāt, kāda būs procentu likme ieguldot, un kā un uz kādu periodu investors gūs ienākumus no ieguldītās naudas;
• pēc iespējas precīzāk izstrādāt projekta plānu un stingri ievērot tā punktus;
• iepriekš izstrādāt pasākumus katras puses saistību izpildes nodrošināšanai. Paredzēt sodu kopumu, kas tiks prasīts uzņemto saistību neizpildes vai sliktas izpildes gadījumā.

Investīciju aizdevuma līgumu, tāpat kā citus līdzīgus dokumentus, vēlams notariāli apliecināt. Jebkuri papildinājumi esošajam līgumam var tikt veikti tikai pēc pušu kopīga pieprasījuma un papildu vienošanos veidā.

Nodokļi

Krievijas Federācijas Nodokļu kodekss paredz dažus atvieglojumus, kas saistīti ar ieguldījumu darbībām valsts teritorijā.

Papildus PVN organizācijas, kas saņem investīciju aizdevumus, var samazināt ienākuma nodokļa summu par saņemtā aizdevuma summu. Tas ir, investīciju kredīti netiek ņemti vērā, aprēķinot ienākuma nodokli.

Atšķirībā no organizācijām, kas saņem ieguldījumus, ieguldījumu firmas vai privātie investori nodarbojas ar peļņas gūšanu, kas tiek aplikta ar nodokli kā ienākumi. Tas ir, investoram būs jāmaksā ienākuma nodoklis, ja viņš saņem ienākumus no savām darbībām.

Investīciju aizdevuma līguma paraugs

Standarta investīciju aizdevuma līgums, kas noslēgts starp trim pusēm, ir šāds:

Tiesiskais regulējums

Galvenais dokuments, kas regulē līgumattiecības, ir Krievijas Federācijas Civilkodekss.

Šajā dokumentā nav jēdziena “ieguldījumu līgums”, tāpēc visas šāda līguma noslēgšanas nianses ir aprakstītas 1999.gada 25.februārī pieņemtajā dokumentā. Turklāt un var izmantot.

Taču ieguldījumu līgums saskaņā ar var tikt klasificēts kā jaukts līgums, kuru brīvi var slēgt jebkura valsts iestāde.

Vēl viens dokuments, kas regulē attiecības noslēgtā līguma ietvaros, var tikt pieņemts 2011.gada 28.novembrī. Šis dokuments regulē attiecības starp investoriem, ja tie nav viena, bet vairākas dažādas personas vai organizācijas.

Investēšana ir mūsdienu biznesa neatņemama sastāvdaļa. Ar pareizo ieguldījumu jūs varat gūt noteiktus ienākumus.

Visus ar investīciju darbībām saistītos procesus regulē Krievijas likumdošana un individuāls investīciju aizdevuma līgums.

Video: aizdevuma līgums

Krievijas juridiskajā praksē pastāv investīciju līguma jēdziens. Īpaši interesants ir fakts, ka, neskatoties uz šāda veida līgumu plašo izplatību, tas nav oficiāli iekļauts likumdošanas avotos. Kā šādi līgumi tiek sastādīti praksē?

Definīcija

Saskaņā ar vispārpieņemto interpretāciju ieguldījumu līgums ir līgums, parasti komerciāla rakstura līgums, kas nosaka līdzekļu pārskaitīšanas mehānismu vai materiālās vērtības persona vai juridisko personu grupa, kas atrodas uzņēmuma rīcībā, lai pēc tam atmaksātu ieguldījumus procentuālās prēmijas vai ar augstu vērtību apveltīta aktīva veidā. Noslēdzot šāda veida līgumu, investors nodod finanses vai īpašumu par labu citai personai, visbiežāk īpašumtiesībām vai operatīvai vadībai.

Tādējādi galvenais mērķis, ar kuru tiek noslēgts līgums par ieguldījumu darbību, ir komerciāli taustāmu labumu turpmāka saņemšana no līdzekļu vai materiālo vērtību ieguldītāja puses. Tajā pašā laikā ieguldītāja ienākumu avots ir tās organizācijas darbības, kurā viņš ieguldīja. Attiecīgajā līgumā parasti tiek pieņemts, ka attiecīgajām līdzekļu saņēmēja darbībām ir uzņēmējdarbības raksturs. Lai gan šādu līgumu juridiskā būtība var būt ļoti dažāda.

Investīcijas būvniecībā

Īpaši populāri kļuvuši investīciju līgumi būvniecībā. Attīstītāju darbības finansēšanas avots, kā likums, ir līdzekļi, kas saņemti no ārpuses - no iedzīvotājiem (ja mēs runājam par dzīvojamo ēku celtniecību), organizācijām, valsts vai pašvaldībām (ja objektam ir komerciāls mērķis) . Investīciju līgums būvniecības nozarē paredz, ka investors pārskaita līdzekļus attīstītājam apmaiņā pret gatavā nekustamā īpašuma saņemšanu tā būvniecības laikā (vai pēc izvēles tiesības iegādāties interesējošo īpašumu ar ievērojamām priekšrocībām).

Interesants fakts ir tas, ka šāda veida līgumi Krievijas Federācijas civiltiesībās nekādā veidā nav klasificēti.

No juridiskā statusa viedokļa investīciju līgums būvniecībai ir jaukta līguma paraugs, kura leģitimitāti garantē Krievijas Federācijas Civilkodeksa 421. panta 2. punkta formulējums - par iespēju līgumu slēgšana, kuriem var būt vai var nebūt šāds statuss, ko paredz Krievijas Federācijas tiesību akti.

Šādu līgumu struktūra parasti nozīmē tādu elementu klātbūtni, kas raksturīgi līgumu veidiem dažādās jomās.

Tas ir, būvniecības līgumos var būt aizdevuma līgumam, līgumam vai, piemēram, personālsabiedrībai raksturīga valoda, pamatojoties uz ieguldījumu saņēmēja uzņēmuma darbības specifiku.

Likumdošanas nianses

Tajā pašā laikā Krievijas Federācijas Civilkodekss nav vienīgais tiesību avots, kas nosaka būvlīgumu statusu (precīzāk, tas sniedz vadlīnijas to struktūras sastādīšanai). Sastādot šādus līgumus, var tikt piemērotas Federālā likuma “Par ieguldījumu darbību”, kā arī līdzīga rakstura RSFSR likuma normas - tajās daļās, kurās noteikumi nav pretrunā ar jaunākajiem. tiesību akts. Piemēram, dažas no minētajā federālajā likumā noteiktajām normām ir piemērojamas, ja mēs nerunājam par objekta būvniecību no nulles, bet, teiksim, par tā kapitālo remontu vai rekonstrukciju. Šāda veida līgumus dažos gadījumos sauc arī par ieguldījumu līgumiem. Tā kā civiltiesībās nav skaidras šādu līgumu definīcijas, tā nav kļūda.

Ieguldījumu līgumu iezīmes

Kā mēs atzīmējām iepriekš, Krievijas Federācijas tiesību aktos nav skaidri definēts, kas ir ieguldījumu līgums. Raksta pašā sākumā mēs citējām vienu no populārākajām šī termina interpretācijām, taču mūsu definīcija nav oficiāla. Tajā pašā laikā Krievijas juristi identificē vairākas tipiskas ieguldījumu līguma iezīmes. Apskatīsim tos.

Galvenais kritērijs šeit ir līgumu ekonomiskais saturs. Daļa juristu uzskata, ka nav būtiski svarīgi, vai starp tiek noslēgts investīciju līgums privātpersonām, juridisks, vai abi - civiltiesību subjekti var būt jebkas (kā arī objekti). Šī viedokļa atbalstītāji atsaucas uz RSFSR likuma “Par ieguldījumu darbību” redakciju - tajā it īpaši teikts, ka ieguldījumu darbības objekti var būt naudas līdzekļi un apgrozāmie līdzekļi visās tautsaimniecības jomās un segmentos.

Savukārt Krievijas Federācijā jau pieņemtais federālais likums nosaka, ka ieguldījumu objekts var būt īpašums jebkurā īpašuma formā - privāts, valsts, pašvaldību un citi. Daži juristi pievērš uzmanību vairākiem sekundāriem tiesību avotiem. Piemēram, vienā no Krievijas šķīrējtiesas prakses dokumentiem teikts, ka ieguldījumu līgumā obligāti jābūt formulējumam, kas atspoguļo investora mērķi gūt ienākumus vai citas preferences.

Eksperti identificē šādas vairākas galvenās iezīmes, pēc kurām konkrētu līgumu var klasificēt kā "ieguldījumu līgumu". Proti:

• ieguldījumu līguma noslēgšanai ir jānorāda uz pušu attiecību ilgtermiņa raksturu;
• līgumam jābūt abpusēja rakstura (tas ir, apmaiņā pret ieguldījumu saņemšanu subjekts nodod investoram ieguldījuma rezultātu - ienākumus, nekustamo īpašumu, preferences utt.);
• līgumam jābūt pamatojumam (projekta dokumentācijas, piedāvājuma, komercpiedāvājuma u.tml. veidā);
• līgumā ir jāatspoguļo pušu komerciālās intereses (tas ir, investors saņem zināmu atlīdzību).

Atkarībā no uzņēmējdarbības jomas, kurā ieguldītājs un līdzekļu saņēmējs sadarbojas, līgumā var iekļaut arī valodu, kas paredz paredzētais lietojums ieguldītāja nodotās finanses un materiālie aktīvi, kā arī ieguldījumu subjektam nodotā ​​īpašuma vispārējais vai dalītais īpašumtiesības.

Investīciju partnerība

2012. gadā Krievijā tika pieņemta investīciju partnerības institūcija, kas atspoguļo īpašu partneru kopīgās darbības formu. Kādas iezīmes ir starp viņiem noslēgtajiem līgumiem? Ieguldījumu partnerības līgumam, pirmkārt, ir noteikts priekšmets.

Vairumā gadījumu tā ir kopīga iegāde vērtīgi papīri uzņēmējsabiedrības, kā arī akcijas, kas veido kopkapitālu īpašā uzņēmējdarbības juridiskā formā - saimnieciskajā partnerībā. Līdz ar to ieguldījumu partnerība darbojas kā sava veida kompromisa variants tiesisko attiecību īstenošanai starp tādām formām kā komandītsabiedrība (tipiska juridiskām personām) un vienkārša partnerība (kurā var piedalīties fiziskas personas).

Ieguldījumu partnerība nozīmē līgumattiecības, kurās, sadalot ienākumus starp dalībniekiem, netiek maksāti starpposma nodokļi. Vienlaikus likumdevējs līgumslēdzējām pusēm atļauj darījumu noteikumus neizpaust publiski. Un šajā ziņā ieguldījumu partnerības statuss noteiktos aspektos atšķiras no vienošanās starp organizācijām. Bet starp abiem ir kopīgi punkti. Piemēram, vairumā gadījumu nepieciešams precizēt ieguldījumu partnerības līguma darbības termiņu, ņemt vērā konkrētu dalībnieku izstāšanās no līguma specifiku, mijiedarbības ar kreditoriem specifiku u.c.

Investīciju līgumu noformēšanas prakse būvniecībā

Atgriezīsimies pie būvniecības nozarei raksturīgo līgumu izpētes – kā vienu no populārākajiem investīciju attiecību ziņā biznesā. Būs lietderīgi izpētīt, piemēram, šādu līgumu pareizas sastādīšanas algoritmu, pamatojoties uz Krievijas tiesību sistēmā pieņemtajiem kritērijiem. Iepriekš atzīmējām, ka ieguldījumu līguma formai var būt līdzības pazīmes ar līgumiem, kas raksturīgi citām uzņēmējdarbības jomām – kreditēšanai, pārdošanai utt. Kā pareizi noformēt līgumus, pamatojoties uz šo funkciju?

Pirmkārt, jebkuram civiltiesiskam līgumam jāsākas ar preambulu. Parasti tajā ir norādīts līguma nosaukums, vieta un laiks un tā noslēgšana. Nākamā sastāvdaļa ir informācija par pusēm, kas paraksta līgumu. Ja ieguldījumu līgums ir noslēgts starp juridiskām personām, tad nepieciešams ierakstīt to oficiālo nosaukumu, kā arī uzskaitīt amatpersonas, kas darbojas attiecīgo struktūru vārdā. Ja viena no līguma pusēm ir fiziska persona, tad jānorāda tās identifikācijas dati (pilns vārds, pases sērija un numurs, reģistrācijas adrese).

Ņemiet vērā, ka darījuma atbildīgajai pusei parasti ir viens no diviem galvenajiem statusiem - vai nu tas ir pasūtītājs vai darbuzņēmējs. Pirmajā gadījumā tas nozīmē, ka investora darījuma partneris apņemas piesaistīt papildu līgumslēdzējus - tas ir, galvenokārt tā ir vadības struktūra. Bet pilnīgi iespējams, ka viena un tā pati juridiskā persona būs gan pasūtītājs, gan darbuzņēmējs. Tomēr eksperti joprojām iesaka izmantot pirmo līguma termiņu.

Tālāk ir izklāstīti ieguldījumu līguma nosacījumi. Parasti šeit tiek ierakstīts līguma priekšmets, finanšu rādītāji un līguma saturs. Daži juristi, atsaucoties uz Civilkodeksa 432. panta noteikumiem, uzskata, ka investīciju līguma galvenais nosacījums ir tieši priekšmets. Tās tipiskais formulējums šeit var izklausīties apmēram šādi: "Investors piedalās projekta finansēšanā, pārskaitot līdzekļus, un pasūtītājs tos izmanto būvniecībai un tam sekojošai īpašuma nodošanai darījuma partnera labā." Protams, atkarībā no konkrētā projekta specifikas formulējums var atšķirties.

Investīciju līgumā, kura paraugu šobrīd veidojam, jābūt arī topošā īpašuma adresei (iela, mājas, ēkas un dzīvokļa numurs – ja tos var zināt), stāvu skaitu un citas to raksturojošas pazīmes. ģeogrāfiskais stāvoklis. Atsevišķos gadījumos speciālisti iesaka līgumam pievienot grafisko plānu objekta atrašanās vietai uz zemes, un arī, ja iespējams, arī dzīvokļa shēmu.

Nākamais punkts ir tas, ka ieguldījumu līguma puses nosaka darbu sarakstu, kas atbildīgajai pusei ir jāveic, lai no savas puses izpildītu līguma nosacījumus. Speciālisti iesaka detalizēti izpaust to saturu, tas ir, līgumā iekļaujot, ka tie būs būvniecības, tehniskie, montāžas darbi, komunālās infrastruktūras ierīkošana, elektrība. Ja ir paredzēta apdare, to arī salabojam. Dažos gadījumos ir ērtāk galvenā līguma pielikumos ievietot attiecīgo darbu sarakstu, kā arī papildu dokumentāciju par tiem.

Nākamais līguma punkts ir cena. Pilnīgi iespējams, ka klients vēlēsies to instalēt ārzemju valūta. Bet šajā gadījumā jums jānorāda galvenais datu avots par tā valūtas kursu attiecībā pret rubli - parasti tā ir informācija no Krievijas Federācijas Centrālās bankas. Tas ir, jūs varat labot šādu formulējumu: "Aprēķini rubļos tiek veikti, pamatojoties uz Krievijas Federācijas Centrālās bankas noteikto valūtas maiņas kursu dienā, kad ieguldītājs veic maksājumu." Līguma sadaļā "cena" ir jāatspoguļo kopējā summa ieguldītāja ieguldījums, kā arī, tā kā līguma priekšmets ir nekustamais īpašums, mājokļa kvadrātmetra cena.

Investīciju līgumā, kura paraugu mēs veidojam, ir jāiekļauj informācija par termiņu, kurā pasūtītājam (uzņēmējam - ja šie statusi tiek apvienoti) jāizpilda līgumsaistības. Krievijas Federācijas Civilkodeksa 314. pants nosaka, ka, ja termiņš nav noteikts, tad par pamatu tiek ņemts noteikts saprātīgs laika posms. Bet labāk, protams, precizēt šo līguma nosacījumu. Tajā pašā laikā periods var būt piesaistīts dažādiem brīžiem - objekta piegādei pieņemšanas brīdī vai tam, ka investoram ir reģistrētas īpašumtiesības uz dzīvokli. Konkrēto kritēriju nosaka līguma puses, vadoties pēc objektīvām prioritātēm.

Investora pienākumi

Būs lietderīgi pievērst uzmanību tādam postenim kā investora pienākumi. Eksperti uzskata, ka standarta ieguldījumu līguma projektā var būt šāda kombinācija:

• pārskaitīt naudas līdzekļus vai citus materiālos resursus līgumā noteiktajos termiņos (regulāri nodrošināt tos klientam);
• nodrošināt partnerim nepieciešamos titulus un citus dokumentus;
• izmaksāt klientam atsevišķu atlīdzību, ja tas paredzēts līgumā;
• pieņemt objektu.

Pasūtītāja pienākumi

Savukārt klientam tiek noteikts arī noteikts saistību loks. Kas viņam jādara:

• izstrādāt vai pasūtīt projekta dokumentāciju;
• atrast un piešķirt zemes gabalu nekustamā īpašuma apbūvei;
• atskaite par būvniecības procesu un investīciju izdevumiem saskaņā ar līgumā noteikto grafiku;
• rīkot konkursus darbuzņēmēju piesaistei, ja to paredz līgums vai tiesību aktu prasības;
• veidot būvnieku un citu nepieciešamo profilu speciālistu komandu;
• kontrolēt un veikt darījumu partneru darba tehnisko uzraudzību;
• nodot objektu pieņemšanai;
• nodrošināt investoram nepieciešamos dokumentus.

Līguma būvniecības iezīmes

Ja mēs ārkārtīgi vienkāršosim algoritmu investīciju līguma sastādīšanai būvniecībā, tas izskatīsies apmēram šādi:

• viena puse, tas ir, investors, apņemas pārskaitīt līdzekļus klientam;
• otrai pusei, izlietojot atbilstošu atlīdzību, saņemtie līdzekļi, pamatojoties uz investīciju projekta specifiku, jāiegulda nekustamā īpašuma celtniecībā un pēc tam jānodod investoram;
• līgumā jāiekļauj noteikumi un citi nosacījumi.

Būvlīguma izpildes posmi

Esam izpētījuši aptuveno investīciju līguma struktūru būvniecības nozarē. Tagad apskatīsim posmus, kuros var īstenot attiecīgo vienošanos. Eksperti identificē trīs galvenos investīciju projekta izpildes posmus.

Pirmkārt, tas ir periods pirms tūlītējiem finanšu norēķiniem. Tā ietvaros pasūtītājs sagatavo projekta dokumentāciju, ekonomisko priekšizpēti, veic tehnisko sagatavošanu īpašuma būvniecībai. Kas attiecas uz pirmo avotu veidu, tas ir informācijas apkopojums, kas atspoguļo tehnoloģiju un inženiertehnisko risinājumu pielietojumu būvprojektā.

Šajā gadījumā projekta dokumentācijā paredzētais darbu saraksts var būt orientējošs. Atsevišķos gadījumos investors var pieprasīt klientam iesniegt biznesa plānu, kurā skaidri jāparāda konkrētā projekta priekšrocības, tostarp tā tehnoloģiskā un inženiertehniskā specifika.

Otrkārt, tas ir investīciju un būvniecības posms kā tāds. Tā ietvaros klients atrod investoru, noslēdz ar viņu atbilstoša veida līgumu, slēdz līgumus, savukārt, ar darījumu partneriem un noformē darba attiecības ar algotiem speciālistiem. Pēc tam viņš objektu uzceļ un pēc tam nodod investora rīcībā.

Treškārt, šis ir darbības posms. Tā ietvaros var tikt veikti papildus darbi - apdares virzienā, objekta apgādāšana ar papildus komunālajiem resursiem, iespējamo jautājumu risināšana saistībā ar būvniecības laikā pieļautajām nepilnībām u.c.

Objekta nodošana investoram

Investīciju līgums par būvniecību, kura paraugs tika aplūkots iepriekš attiecībā uz galvenajām iezīmēm, paredz, ka īpašuma nodošanai ir jāparaksta pieņemšanas akts (vai līdzīgs dokuments) pēc būvniecības pabeigšanas. Turklāt ieguldītājam jāiegūst arī nepieciešamie īpašumtiesību dokumenti. Atsevišķos gadījumos pasūtītājs apņemas arī nodot partnera rīcībā galvenos darba dokumentācijas profila avotus - tos var izmantot, piemēram, apdares darbu vai rekonstrukcijas laikā.

Lejupielādējiet ieguldījumu līgumu