Глава 2. Гаранции на дейността с недвижими имоти

Глава 6. Въпроси на формиране на счетоводна и данъчна отчетност

>> >> >> 2.4. Застраховка отговорност на брокера В момента няма специален закон, който да задължава агенциите за недвижими имоти да застраховат своята отговорност. Правилата за извършване на застраховка на дейност с недвижими имоти трябва да бъдат установени от законодателството за застраховането и федералния закон за задължителното застраховане на професионалната отговорност на брокерите. По този начин, за да получат статут на квалифициран професионален участник на пазара, брокерите трябва да застраховат своя предприемачески риск в случай на понасяне на загуби в резултат на отговорност за неизпълнение на задължения към получателите на техните услуги. Гражданите са уплашени от ежедневните публикации в медиите за загубили домовете си в резултат на измамите на "черните брокери". Застраховката "Гражданска отговорност" на брокерите би добавила увереност на гражданите, когато се свързват с фирми за разрешаване на жилищните си проблеми. Така застрахователната полица би гарантирала безопасността на купувача на недвижим имот. Застрахователната система, която започва своето развитие в Русия, е подобна на широко разпространената в Съединените щати „застраховка за собственост“. Застраховката за собственост се счита от експертите по поземленото право в САЩ за най-добрата форма на гаранция при сделки с недвижими имоти. Сегашната позиция на застраховането като необходим елемент за осигуряване на права върху недвижими имоти по отношение на Америка е легитимна и необходима, като се вземат предвид историческите модели, които са се развили в тази страна. Но руската реалност е далеч от американската. У нас осигурителната система тепърва започва да се развива. Съгласно действащото руско законодателство всяка официално регистрирана сделка с недвижими имоти може да бъде оспорена в рамките на законовия давностен срок. По този начин човек, който придобива недвижим имот, дори и да действа добросъвестно, рискува да загуби имота в бъдеще. Държавата не гарантира на купувача на недвижим имот обезщетение за нанесените щети, освен в случаите, когато грешката на регистратора бъде доказана от съда. Но тези случаи са редки. При тези условия частните гаранции за купувача на недвижими имоти ще бъдат най-ефективни. Формирането на система от гаранции в сферата на движението на права върху недвижими имоти в настоящата ситуация е поверено на руските застрахователни компании, работещи на пазара на недвижими имоти. Фундаменталната разлика между „застраховката на собственост“ и нейните традиционни видове се състои единствено във факта, че при „застраховката на собственост“ Застрахователно дружествогарантира обезщетение за загуби, които са последици от събития, които е вероятно да се случат в миналото. Тази особеност е само следствие от така наречената "действителна" система за регистрация на права върху недвижими имоти, която се различава по това, че сделката с недвижим имот е унищожаема по всяко време. В допълнение, този вид система се характеризира с "едностранно споразумение" за прехвърляне на "права" върху недвижими имоти. Съгласно установената практика актът за прехвърляне на „права” върху недвижим имот се подписва само от едната, прехвърлителната страна. Този документ трябва да отговаря на строго определени формални изисквания и, наред с други неща, да съдържа указание за обхвата на гаранциите на правата, прехвърлени на купувача. С други думи, продавачът е длъжен по определен начин да "декларира" законното си право. Исторически са известни няколко форми на такива "декларации". 1. Пълна гаранция: продавачът гарантира, че има законни права върху земята; че няма недостатъци в документите, потвърждаващи правата му; че никое трето лице няма права върху прехвърлената земя; че земята е свободна от тежести и ограничения; че продавачът е упълномощен да подпише документа за прехвърляне; че прехвърляемото право е законно и не може да бъде отменено в бъдеще. 2. Специална гаранция: Продавачът гарантира единствено, че през целия период на фактическа собственост върху прехвърляния недвижим имот, не е извършвал действия, които поставят под въпрос законните му права. За разлика от първия случай, тук продавачът обявява, че „носи отговорност само за себе си“. 3. Договор за продажба: продавачът декларира продажбата на недвижим имот на лицето, посочено в договора, като същевременно не прави изявления относно законността на правото на собственост и не предоставя никакви гаранции. В момента това е най-често срещаната форма на прехвърляне на права на собственост. Този вид практика при сделки с недвижими имоти предполага, че собственикът е само „подразбиращ се“: всеки от собствениците, посочени във „веригата от собственици“ в бъдеще може да се окаже истинският собственик, ако се докаже, че е бил лишен неправомерно на дясното в миналото. Следователно анализът на "веригата" е необходима процедура. Задачата е да се намери "слабото звено". За да направите това, е необходимо да проучите всички "записани" актове на предаване. Освен това в някои случаи завещанията преценки, законодателни актове. Освен това се препоръчва да се анализира вероятността от събития в миналото, които не могат да бъдат записани в документите: тайни бракове, неизвестни наследници, измами при сделки за продажба и др. Само въз основа на резултатите от този вид пълно изследване може ли човек да оцени "заглавието" на имота. Критерият за "чистота" на заглавието: всяка брънка във "веригата", от първата до последната, трябва да бъде правилна и законна. Участниците в пазара на недвижими имоти са освободени от тази работа със застраховка за собственост. Цената на такова освобождение е цената" застрахователна полица". Застрахователната такса се плаща наведнъж, но срокът на валидност на полицата не е ограничен. Цената на застраховката зависи от много фактори: от обема на "изследванията", от "чистотата" на заглавието, от това дали действието на застраховката се повтаря.Във всеки случай има плащане за заглавие "изследване". Случаи на застраховки права върху недвижими имоти в съвременна Русия- единици. Още по-малко са случаите на плащания по застрахователна полица. По принцип отговорността на брокера е застрахована. Това индиректно признава правото на брокера да допусне грешка не в полза на клиента. Причините за допускане на подобни "грешки" са незначителни. Основното е, че гаранциите за "добросъвестност" на брокера могат да имат само едно измерение - пари. За руските изследователи на "чистотата на титлата" няма нужда внимателно да търсят "слабото звено" във "веригата от собственици". Според действащия закон всички "права" върху недвижими имоти са създадени от държавата и ако тези "права" са по някакъв начин дефектни, това означава само, че са създадени точно "такива". Отговорността на притежателите на права върху недвижими имоти „негласно“ се прехвърля върху държавата. И ако държавата не е в състояние надеждно да гарантира тези законни права, тогава частните гаранции под формата на застраховка на собственост са обективна необходимост. Но във всеки случай това ще бъде специален вид застраховка на собствеността - застраховка срещу рисковете, свързани с "безотговорността" на държавата. Според проекта на федерален закон „За дейностите с недвижими имоти в Руска федерация„Предлага се брокерът да бъде задължен да сключи застрахователен договор за всички сделки, чийто размер надвишава 3000 пъти законоустановеното месечно възнаграждение, в размер, съответстващ на сумата на сделката. При което сумата е застрахованане може да бъде по-малко от 3000 пъти минималната месечна работна заплата, установена със закон. Възстановяването на застрахователните гаранции при използването им трябва да бъде осигурено от лицензополучателя в рамките на десет дни след плащането на застрахователната сума. В съответствие с Наредбите за лицензиране на дейността на брокерите в Москва и подобни документи в редица други региони на Русия (например Хабаровска територия, Волгоградска и Свердловска области), наличието на договор за застраховка за отговорност на брокерите е условие за получаване на лиценз. Застраховката за професионална отговорност на компанията се извършва с цел защита на трети лица. Застраховка се прави в случай на неволна грешка, небрежност или пропуск на отговорните изпълнители на дружеството при предоставяне на брокерски услугис което са причинени вреди както на лица, сключили договор с дружеството за предоставяне на услуги, така и на лица, с които няма облигационни отношения, но чиито имуществени интереси могат да бъдат увредени. федералният законПроектът за дейностите с недвижими имоти предвижда въвеждането на задължителна застраховка "Професионална отговорност" на брокера. Обектите на застраховката се различават: 1) при застраховка за професионална отговорност - имуществените интереси на самия брокер, свързани със задължението за обезщетяване на клиента за загуби; 2) в заглавието - имуществените интереси на собственика на правата върху недвижими имоти (собственик, ипотечен кредитор). Следователно акцентите се поставят по различен начин в описанието на застрахователните събития: 1) при застраховка за отговорност непрофесионалният характер на действията на брокера има правно значение; 2) при застраховка на собственост е достатъчна обективна загуба от пострадалия (застрахования) на правата върху недвижими имоти по причини, които дори не са свързани с услугите на брокер или адвокат. Тъй като законът предвижда определени условия за обезщетение на загуби - незаконност на действията, наличие на щети или пропуснати ползи, причинно-следствена връзка между тях, тогава всички те ще бъдат типични за получаване на застрахователно плащане по договор за застраховка за професионална отговорност на брокер. Типовите правила обикновено показват, че застрахователят се задължава да обезщети жертвата (клиента) само за щетите, които са „в пряка причинно-следствена връзка с извършването на дейност с недвижими имоти“. Липсата на законодателна база за дейностите с недвижими имоти и много "умерените" изисквания към брокера не означават за клиента нищо повече от процедура за потвърждение предимно по съдебен ред застрахователно събитие- непрофесионални действия на брокера и причинените от тях щети. AT образец на договорзастраховка професионална отговорност на брокер на SOJSC "Руски застрахователен център" броят на застрахователните събития включва загуби, причинени в хода на дейностите с недвижими имоти поради: 1) правно неправилна регистрация на сделката; 2) използването на невярна информация за имуществото, включително данни за неговата стойност, права на собственост върху него; 3) сключване на сделка с недееспособен или частично недееспособен гражданин; 4) сключването на сделка под влияние на измама, насилие и други незаконни действия на трети лица по отношение на жертвата и др. Издаването на гаранционни задължения от агенциите за недвижими имоти и своеобразната конкуренция с традиционните застрахователи е временно явление поради продължаващото развитие на пазара на услуги за недвижими имоти, развитието на нови икономически пространства и привличането на допълнителни клиенти. Прочетете популярни статии в сайта

Понятието застраховка.

Видове застраховки на пазара на недвижими имоти

Застраховането е разделено на три основни клона: Лична застраховка(застраховани са животът, здравето и работоспособността на хората), имуществена застраховка(имуществата и имуществените интереси са застраховани) и застраховка отговорност, която формално е част от имуществена застраховка(застрахована е отговорността на застрахования към трети лица).

Най-известна е класическата застраховка, която предвижда имуществена застраховка.Да се специални видовесе прилага застраховка, свързана със закупения имот. На вторичния пазар на недвижими имоти застраховка за собственост(финансови рискове, свързани със загубата на собственост върху обекта), а на първо място - застраховка за финансов рискчленове на новата сграда. Ипотечна застраховкаима редица разлики на първичния и вторичния пазар на недвижими имоти и е комбинация от имуществена застраховка на имота в комбинация с лична застраховкажизнена и професионална работоспособност на кредитополучателите. В допълнение към горните видове застраховки трябва да се отдели специална група застраховка професионална отговорност за недвижими имоти.

Развитие на обекти на недвижими имоти (застрояване, развитие на земя, преустройство

Значително място на пазара на недвижими имоти заема предприемаческата дейност, свързана с развитието и развитието на земя, територии, структури и други недвижими имоти. В страните с развита пазарна икономика тази дейност се нарича развитие.

Същността на явлението развитие може да се изрази по следния начин:

1)специален вид предприемаческа дейностс цел получаване на доходи в резултат на преобразуване на материални процеси, изразяващи се в инвестиционно развитие на недвижими имоти. Включва подбор на екип от участници в проекта, проучване на пазара, маркетинг, проектиране, строителство, финансиране, счетоводство, управление на имоти. Тази област на дейност изисква доста големи инвестиции с дълъг цикъл, а обектите на недвижими имоти могат да създават редовни потоци за дълго време. Пари. По този начин развитието е една от разновидностите на инвестиционните проекти;

2) трансформацияобект на недвижим имот в резултат на строителство (ремонт) и други работи със сгради, постройки или земя или превръщането му в друг нов обект на недвижим имот (промяна на функционалното предназначение), чиято стойност е по-висока от първоначалната.

Разработчикът е предприемач, който инициира и организира най-добрите възможни варианти за развитие на обекти на недвижими имоти, включително финансиране на проекта и изпълнение на създадения обект.

В момента почти всички организации, участващи в жилищното строителство, се наричат ​​разработчици. И не без причина, тъй като в по-голямата си част парцелите, върху които можеше да се строи, бяха абсолютно неподготвени: нямаше правна регистрация, нямаше инженерни мрежи и т.н. Строителните организации също трябваше да решават задачите за подготовка на парцели, докато всеки от тях се занимаваше с развитие, като правило, за собствен бизнес: на подготвена земя Строителна фирмапостроено жилище, привлечени инвестиции в него, а впоследствие организирана поддръжка на изградените съоръжения.

Във вътрешната практика юридическо или физическо лице, което притежава или наема парцел, е взело решение за изграждане или реконструкция на обект (комплекс от обекти), определя схемите за финансиране на строителството (реконструкцията) и координира работата по неговото изпълнение от предпроектния етап до въвеждането на обекта в експлоатация действие или експлоатационен етап, нар разработчик. Възниква естествен въпрос: еквивалентни ли са тези понятия? Със сигурност не! В този случай има комбинация от функции за разработка от разработчика.

Ролята на разработчика като професионален предприемач се определя от неговите функции. Най-важният от тях е изборът на най-добрия възможен вариант за развитие на обекти на недвижими имоти, осигуряване на оптимална схема за финансиране на проект за развитие на обекти на недвижими имоти, изпълнението на проекта, както и изпълнението на създадения обект чрез продажба, отдаване под наем и др.

Развитието е посока, в която други печеливши бизнес направления прехвърлят значителна част от приходите и широка наличност пари на заем, развитието на механизма за тяхното въвличане в обращение и разнообразието от финансови инструменти създават благоприятна среда за развитие и функциониране на развитието. В същото време развитието, както и други видове бизнес, зависи от инвестиционния климат в региона.

Според основния принцип пазарна икономикаразработчикът може да не внедри инвестиционен проектпо-скоро го продайте, готов да започнете строителни работии да участва в друг инвестиционен проект.

Ръстът на инвестициите в местни недвижими имоти доведе до увеличаване на търсенето и цените на парцелите (особено за търговско строителство), в резултат на активното развитие на земестроителството, чиято основна задача е да подготви териториите за начало на строителния процес. Класическото развитие на земята е формирането на местообитание, повишаване на ликвидността на обектите и тяхната инвестиционна привлекателност.

Чуждестранните и руски предприемачи и инвеститори не искат да губят време за решаване на проблемите с прехвърлянето на земя от една категория в друга, координиране на интересите на частните собственици в процеса на закупуване на парцели от тях или откриване на потенциалната възможност за свързване към инженерни мрежи .

В руските условия самият термин "развитие на земята" включва доста широк спектър от дейности - от прехвърлянето на земята от категорията на селскостопанските цели до интегрираното развитие на териториите], а резултатът от развитието на земята е преди всичко инвестиционен продукт, т.е. парче земя, подготвено за започване на строителния процес. За да се постигне този резултат, е необходимо да се решат три групи задачи:

- разработване на концепция (избор на най-ефективния случай на употреба поземлен имот);

- правна поддръжка на поземления имот, включително промяна на категорията на тези земи;

Инженерно-технически (свързване с комунални услуги, изграждане на пътища и мрежи, както и подреждане).

Професионалните строителни предприемачи се специализират в пълен набор от услуги, като избират за основна дейност консултации, маркетинг, правни услуги, управление на проекти или инженеринг, а останалите услуги възлагат на външни изпълнители и рядко строят върху целия парцел. Те извършват инженерна подготовка на земята, проект за планиране и след това продават малки парцели земя на партиди на други предприемачи.

В близко бъдеще на вътрешния пазар на недвижими имоти ще се появят компании, предлагащи комплексни услуги за решаване на правни, финансови, организационни и координационни въпроси, т.е. решаване на всички въпроси - от сключване на сделка до получаване на удостоверение за собственост и въвеждане в експлоатация на обект.

Отговорностите на разработчика обикновено включват избор и дефиниране на концептуална бизнес идея за проекта; избор на сайт, който най-добре отговаря на тази идея и придобиване на права върху него; маркетинг; търсене на механизми за привличане на инвеститори (включително чрез разработване на колективни инвестиционни схеми, укрепване на връзките с финансов пазар); организиране на проектно финансиране; проектиране и управление на строителството; отдаване под наем на готовия обект с последваща експлоатация или продажба. Всичко това е предшествано от анализ на най-доброто развитие на обекта. В зависимост от функционалната насоченост има офис,търговия,жилищен,хотел,спорт,забавно,развлекателно и комбинирано развитие.

Предприемаческа дейност, свързана с превръщането на обект на недвижим имот в друг, нов обект, с различен функционално предназначение, в резултат на което стойността на обекта нараства, в западната икономика се нарича преустройство. Във вътрешната практика това направление на предприемаческата дейност се нарича развитие на територии (вторично развитие). Redeveloper -Това е човекът, който управлява процеса на развитие на териториите.

Работен инструмент, който позволява привличането на инвестиции на различни етапи от развитието на проект за развитие и намаляване на рисковете от него основен план.Този термин може да се преведе като прототип, предвиждане на проекта, опит да се погледне бъдещото развитие на територията. Класическият генерален план е необходим за изпълнението на проекти, свързани с преустройство (регенериране на територии), както и с развитието на големи първични (повече от 100 хектара) земни площи, както и за така наречените проекти за възможности, подобни на проектите на олимпийската територия в Лондон, бившата територия на ЗИЛ в Москва, "Europe Embankment" в Санкт Петербург, т.е. в проекти, реализирани от съвместните усилия на няколко собственици на недвижими имоти.

12, Управление на собствеността: цели, определения, подходи Управление на собствеността

Управлението на недвижими имоти е дейност, извършвана на собствен риск, насочена към извличане на печалба (от свое име или от името на собственика) от упражняването на правомощията по владеене, ползване и разпореждане с недвижими имоти.

Управлението на имотите може да бъде вътрешно и външно.

Вътрешното управление на недвижими имоти е дейност на субект на пазара на недвижими имоти, регулиран от собствени нормативни документи (кодекс, устав, наредби, правила, договори, инструкции и др.).

Външното управление на недвижими имоти е дейност на държавни структури (или техни упълномощени представители), насочена към създаване на регулаторна рамка и наблюдение на спазването от всички субекти на пазара на недвижими имоти на установените норми и правила.

От гледна точка на управлението на недвижими имоти, субектите на пазара на недвижими имоти изпълняват следните видовевъздействие върху недвижими имоти:

1. Държавно регулиранепазар на недвижими имоти.

а) чрез пряка намеса, т.е. пряк административен контрол, включително:

Създаване на закони, наредби, правила, инструкции и разпоредби, регулиращи функционирането на пазара на недвижими имоти;

Въвеждане на механизъм за отговорност при нарушаване на нормативните изисквания при извършване на сделки с недвижими имоти;

Следи за спазването от всички субекти на пазара на недвижими имоти на установените норми и правила;

Регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях;

Лицензиране на предприемаческа дейност в областта на недвижимите имоти.

б) чрез непряко влияние, т.е. икономически методиуправление на пазара на недвижими имоти:

Данъчно облагане на недвижими имоти и предоставяне на облаги;

Изпълнение на държавни целеви програми;

Установяване на амортизационни норми;

Реформиране на жилищно-комуналните услуги;

Цялостно решаване на въпросите на земеползването и приватизацията на земята, развитието на инженерната инфраструктура и др.

2. Обществено въздействие. Реакцията на широки слоеве от обществото, включително професионални участници на пазара на недвижими имоти, към определени сделки с недвижими имоти, която служи като основа за разпоредби, разпоредби и др.

3. Управление на определени обекти на недвижими имоти:

Действащи недвижими имоти - недвижими имоти, които собственикът използва за извършване на определена стопанска дейност;

Инвестиционният имот е имот, който собственикът използва за максимизиране на печалбата.

4. Управление на системи за обекти на недвижими имоти на Федерацията:

Управление на системи за жилищни недвижими имоти;

Управление на системи за нежилищни недвижими имоти.

Маркетингов подход

Маркетинговата подкрепа трябва да бъде основен елемент при разработването на целия комплекс от мерки в областта на планирането, организацията, регулирането, отчитането и контрола.

Модерна концепциямаркетинг- е концепцията за ориентация на всяка дейност към потребителя. Тази концепция предполага изпълнението на следните основни функции в областта на управлението на собствеността:

Цялостно проучване на пазара, особено промените в областта на личните и социалните нужди;

Прилагане на придобитите познания за пазара за разработване на нови проекти, необходими на пазара, способни да задоволят нови или стари потребности, но по-пълно, по-добре и по-ефективно от съществуващите;

Използване на познания за пазара за организиране на строителството и продажбата (препродажба, лизинг) на обекта и постигане на най-голям търговски ефект от изпълнението на проекта.

Управлението на маркетинга на недвижими имоти е интегрирана системаосигуряване на конкурентни параметри на проектирания обект или интегрирана система за реализиране на маркетинговата концепция на създадения обект на недвижими имоти.

Преди да инвестирате капитал в недвижими имоти, е необходимо да проучите пазара и да разработите стандарти, за да гарантирате конкурентоспособността на обекта. С други думи, необходимо е да се определи какво да се създава, с какви качествени показатели, в каква степен, на каква цена, в какъв срок, на кого и на каква цена да се продава.

Осигуряването на пълноценна експлоатация на недвижимите имоти през целия регулаторен живот се постига чрез своеобразен „инструментариум“, който включва технически норми и правила, методи за изследване и оценка на състоянието на отделни структурни елементи. Анализ на дейностите по поддръжката на имота в чужди държавипоказва, че един от основните инструменти е технически сертификатнедвижим обект. Технически паспорт на комбайниинформация относно експлоатацията и поддръжката и изпълнява функциите информационна система. Една от задачите на използването на удостоверението за регистрация на обект на недвижим имот е да се прехвърлят данни за сградите и свързаните с тях машини и оборудване в удобна за потребителя форма на собственици и наематели на сгради, организации за грижа за собствеността.

ПРАВНИ ДОКУМЕНТИ ЗА ПОПЪЛВАНЕ НА ДОКЛАДА ЗА ОЦЕНКА:

• Федерален закон на Руската федерация „За оценъчната дейност в Руската федерация“;
• Федерален закон на Руската федерация „За изменения и допълнения към Федералния закон на Руската федерация „За оценъчната дейност в Руската федерация“;
• Федерален закон на Руската федерация № 157-F3 от 27 юли 2006 г.;
• Федерални стандарти за оценка, одобрени от правителството на Руската федерация.

датата на изготвяне на доклада;

пореден номер на доклада за оценка;

мотивите за оценката;

задача за оценка, която е съставена в съответствие с федералните изисквания и стандарти;

изготвените основни факти и изводи (трябва да има данни, които определят обекта на оценка, неговите резултати, получени в процеса на прилагане на различни методи), както и крайното ниво на стойността на обекта на оценка;

информация за експерта, извършващ оценката (местонахождението му, както и информация за коя компания работи);

пълно описание на обекта на оценка (ако е собственост на юридическо лице, тогава трябва да посочите балансовата стойност на обекта и подробности за юридическото лице;

стандарти за оценка и обосновката за тяхното използване;

списък на информацията, използвана за извършване на оценката, както и източниците на нейното получаване;

ограничения и допускания, приети в процеса на оценка;

анализ на основните външни фактори, които влияят на цената на обекта;

алгоритъм за определяне на стойността на оценявания обект;

общата цена на обекта;

ограничения, както и лимити за използване на получения резултат;

подробно описание на процеса на оценка на обект в процеса на използване на сравнителни методи, методи на разходите и приходите и съгласуване на резултатите, получени с тяхна помощ;

точната дата на окончателното определяне на стойността на оценявания обект;

списък на документите, които установяват качествените и количествените характеристики на обектите (посочват се само тези, които са използвани от експерта);

цели и задачи на оценяването;

допълнителна информация за оценителя и клиента.

В допълнение към основния доклад, в края на оценката се създава и приложение към него. Съдържа копия от тези документи, които експертът е използвал в хода на работата си (документи, установяващи права върху обекта на оценка; заключения от различни експертизи, актове за техническа инвентаризация, както и други, ако са били използвани от оценителя) .

ОСНОВНИ РАЗДЕЛИ НА ДОКЛАДА ЗА ОЦЕНКА:

Главна информация;

ограничения;

направените предположения;

описание на оценявания обект;

описание на права на собственост;

преглед на пазара на недвижими имоти;

анализ на най-ефективната операция;

разходен подход;

сравнителен подход;

доходен подход;

съгласие за резултатите;

определяне на ликвидационната стойност;

приложения.

Всеки от протоколите е запечатан и зашит. Всяка негова страница има свой номер.

Съществуват значителни икономически и политически предизвикателства, свързани с данъчното облагане на недвижимите имоти. В Русия вече не съществува пазар на недвижими имоти като такъв (парцели земя с всички елементи, неотделими от него), а пазар на отделни елементи от обект на недвижими имоти - апартаменти, офиси, складове и т.н. Освен това " оборотът“ на тези отделни пазарни сегменти е ограничен както от гледна точка на административни и икономически бариери, така и на проблеми, свързани с администрирането на тези данъци.

Проблеми на поземленото данъчно облагане: извършената кадастрална оценка на земята е незаконна, всъщност няма пазар на земя, проблемите с администрирането на този данък са свързани с големи времеви, трудови, финансови разходи, наличието на значителен брой парцели, които нямат граници, т.е. не са определени и нямат правопритежател, говорим за парцели, които не са преминали държавна регистрация, в резултат на което тези парцели не подлежат на данъчно облагане. Решаването на набелязаните задачи е преди всичко в приемането на Концепцията за реформиране на данъчното облагане на недвижимите имоти и прецизното прилагане на този документ.

Има много нерешени задачи, свързани с данъчното облагане на имуществото на организациите: статутът на данъка върху имуществото на организациите се определя като регионален, което противоречи на основните насоки на реформата на данъчното облагане на недвижимите имоти, определението данъчна основасе извършва при остатъчна балансова стойност, която е няколко пъти по-ниска от пазарната стойност, наличието на законни методи за избягване на данъчно облагане с този данък: разпределението на имуществото по сметки 03 „Доходоносни инвестиции в материални ценности”, 08 „Инвестиции в нетекущи активи

» ви позволява да не включвате този имот в данъчната основа, като по този начин не плащате данък, запазването на движимото имущество в данъчната основа на данъка върху корпоративното имущество не позволява използването на този данък за стимулиране на инвестициите, освен това, движимо имуществолесно да се оттегли от данъчно облагане, регистрация на собственост на организацията на лицави позволява да прилагате по-благоприятна данъчна система и да плащате по-малък размер на данъка.

Документът идентифицира проблемите на данъчното облагане на имуществото на физическите лица: много обекти на собственост на територията на Руската федерация не са преминали счетоводна инвентаризация, инвентарната стойност на имуществото на физически лица, която е данъчната основа на този данък, не отразява реална ценаоблагаемото имущество поради факта, че използваната в момента методика от органите по техническа инвентаризация за изчисляване на инвентарната стойност на имуществото е необективна, остаряла и съдържа много противоречия.

При идентифициране на парцел от административни служби се използват различни обозначения: от Федералната служба за регистрация - конвенционални номера, от Федералната Данъчна служба- Идентификационен номер на данъкоплатеца, "Rosnedvizhimost" - кадастрален номер на парцела. В тази връзка в дисертацията се доказва необходимостта от използване на единен идентификатор – уникален номер на имот за данъчни цели. Авторът предлага номерът на паспорта на данъкоплатеца да се счита за идентификационен номер с добавяне на кода на FTS и кадастралния номер на парцела към него. Тези предложения за идентификация на земята позволяват създаването на единна Руски регистърданъкоплатците и имотния кадастър.

Няма актуално и надеждно счетоводство и оценка на обектаимущество за целите на данъчното облагане (искам да отбележа необходимостта не само да се избяга от оценката на имуществото, извършвана от органи за техническа инвентаризация, но преди всичко да се реши въпросът за съвместната или отделна оценка и отделното или съвместно данъчно облагане на два компонента на недвижими имоти - земя и имущество и на тази основа да се създаде единна общоруска база данни за обекти на собственост (имотен кадастър), като се вземат предвид както обектите на собственост, така и техните собственици).

Застраховка на недвижими имоти

Понятието застраховка.
Федерален закон № 172-FZ от 10 декември 2003 г. „За организацията на застрахователния бизнес в Руската федерация“ определя застраховането, както следва:

Застраховането е „отношение за защита на интересите на лицата и юридически лица, Руска федерация, субекти на Руската федерация и общинипри настъпване на определени застрахователни събития за сметка на парични средства, образувани от застрахователи от платени застрахователни премии (застрахователни премии), както и за сметка на други фондове на застрахователи.

Може да се изясни, че застраховането е дейност, при която застрахователят предоставя финансова услуга, като продава на притежателя на полицата обещание да плати определена сума пари при настъпване на определено събитие (при натрупващите се видове застраховки) или за защита на неговото имущество интереси чрез парично обезщетение или обезщетение в натура за вреди или щети (в типове рискзастраховка).

Забележка на RussianRealty:
Дейностите на компаниите за недвижими имоти в Руската федерация подлежат на задължителна застраховка.

Брокерите работят и за страх, и за съвест. Срещу какво е застрахован всеки клиент на агенция за недвижими имоти? От непрофесионализма на своите служители. И това не са просто красиви думи, това е факт. В крайна сметка, ако застраховката на недвижими имоти е доброволен въпрос (въпреки че московските власти се опитват да я направят доброволно-задължителна, включително сумата премиум застраховкав специална колона в сметките за комунални услуги), тогава без застраховка за професионална дейност нито една брокерска фирма няма да може нито да получи, нито да поднови лиценз. Следователно не може да работи.

— Какво имам за мен? - мислиш и ще го направиш неса прави. Например, обърнахте се към някаква агенция за помощ при пътуване с „любими“ роднини. За вас бяха избрани два апартамента и вие отпразнувахте домакинство. Изведнъж, след известно време, се появява бивш наемател на апартамента, който е излежавал присъда на не толкова отдалечени места и затова е напуснал жилищното пространство, но не е загубил правото да го използва.

Кой е виновен? Разбира се, брокери, които не са проверили правилно документите за вашия апартамент. Или вашата сделка, извършена чрез агенция за недвижими имоти, е невалидна по някаква причина? Не се отчайвай! Имате право да подадете искова молбапред съда с искане за обезщетение за причинените Ви морални и материални вреди от служители на агенцията. Ако искът ви бъде удовлетворен, застрахователят е длъжен да ви изплати обезщетение в размера, определен от съда, по начина, посочен в застрахователните правила (приблизително в рамките на две седмици).

Разбира се, застрахователната компания ще действа на страната на ответника, тоест компанията за недвижими имоти. Но и съдиите все пак са хора, тоест физически лица, а не юридически. И затова най-често те човешки симпатизират не на фирми, а на обикновени граждани.

Трябва да се отбележи, че застрахователят не възстановява неустойки. Ще ви дам реален пример. Мъж купи апартамент чрез брокери, който мина по "алтернативата". Тоест живеещите в него са били длъжни да освободят жилищното пространство в срока, посочен в съответната клауза на договора. Но не ги пуснаха. И не по тяхна вина сделката с апартамента, в който искали да се нанесат, закъсала. Новият собственик на апартамента седеше на игли в продължение на две седмици, докато накрая придобитото от него жилище беше опразнено.

Друг щеше да въздъхне с облекчение, че всичко е свършило и да започне да се движи. Но това не беше нашият герой. Той съди брокери и не само спечели, но и постигна прилагането на санкции, за да компенсира моралните си щети на агенцията. Тези санкции са платени от самата агенция, а не от компанията, която е застраховала професионалните му дейности.

Има вид застраховка, която не е много разпространена в Москва - застраховка срещу риск от загуба на права на собственост. Най-често брокерите в този случай действат като застрахователни агенти, а застрахователят издава няколко такива полици: 5-10 броя годишно на агенция. Не забравяйте да попитате вашия брокер за това. Защото според такава застраховка, ако загубите собственост върху недвижим имот, ще ви бъде платено не толкова, колкото реши съдът, а пазарната стойност на апартамента.

Това важи и за случаите, когато сделката се извършва въз основа на сертификат BTI.
Разбира се, ако загубите правото на собственост и самото жилищно пространство - например в резултат на пожар - тогава не може да се говори за обезщетение, това се предвижда от други видове застраховки.

И последното. Всички фирми, които застраховат дейността на агенциите за недвижими имоти, са членове на професионалните асоциации на брокерите (MAGR) и от своя страна са разделени на упълномощени и акредитирани от правителството на Москва. За това кой, както каза Михаил Сергеевич, е xy, можете да видите в застрахователния договор между агенцията и застрахования.

Не дай Боже, вие, разбира се, използвате техните услуги, но за всеки случай: по-добре е да е оторизирана фирма. За акредитирания при мен един много опитен адвокат от реномирана компания за недвижими имоти каза накратко: „Втора свежест“.

Какво означава - застраховка професионална отговорност и от какви рискове може да защити обикновените граждани, които търсят помощ от брокери? За отговори на тези въпроси редакторите на списание Real Estate Altai се обърнаха към Ирина Попова, директор на алтайския клон на AlfaStrahovanie, компанията, в която са застраховани алтайските брокери.

- Ирина Валериевна, кажете ни защо брокерите трябва да застраховат професионалната си отговорност?

Факт е, че грешките, допуснати от агентите за недвижими имоти при изготвянето на документи или при проверката на правната чистота на сделката, могат да доведат до признаването на сделката за невалидна. В резултат на това може да възникне ситуация, при която клиентът на агенцията за недвижими имоти няма да може да получи нито жилище, нито да върне парите си.

Съответно брокерите ще трябва да компенсират пострадалите лица. И тъй като компаниите за недвижими имоти нямат собствен резервен фонд за този случай, на помощ им идва застраховката „Професионална отговорност“, при която застрахователната компания поема всички загуби.

- Кажете ни от какви грешки са застраховани брокерите?

Накратко, застрахователно събитие за този вид застраховка се счита за агент, причиняващ вреда на увредени лица в резултат на предоставяне на услуги, които са част от професионалните дейности на брокерите, които са посочени в застрахователния договор.

Например това може да е дейност:

Продажба на недвижими имоти на търг и на състезателна основа;

При извършване на сделки за продажба, дарение, замяна на недвижими имоти (включително посредничество):

Чрез презаселване комунални апартаменти, презаселване на жители от къщи, подлежащи на реконструкция; сключване на договори за продажба на жилищни помещения с пожизнена поддръжка;

За отдаване под наем на недвижими имоти, собственост както на юридически, така и на физически лица и др.

- Колко ще бъдат компенсирани щетите?

Понастоящем застрахованата сума от професионална отговорност на брокерите покрива 99 процента от сумата, участваща във всички сделки с недвижими имоти на територията Алтайска територия. Тоест можем да кажем, че всяка щета може да бъде напълно компенсирана. Например, ако в договора за продажба е посочен апартамент на стойност 2,1 милиона рубли и сделката бъде обявена за невалидна, тогава пострадалото лице се компенсира за всички щети, включително съдебни разноски, ако са били направени.

Отбелязвам, че въпреки факта, че брокерите са застраховани, бенефициентът все пак е пострадалото лице.

- Какви са сроковете за превеждане на пари на пострадалите, натоварена ли е бюрократично тази процедура?

Не бих казал така. Естествено, документите се проверяват, включително за идентифициране на измамни или очевидно незаконни действия. Но в края на краищата дейността на всяка агенция за недвижими имоти вече се проверява по време на застраховката, така че процедурата за проверка не е натоварена с допълнителни формалности и плащанията се извършват максимално кратко време, приблизително в рамките на 15 дни от датата на получаване на пълния пакет документи.

- Колко плащания за този вид застраховка вече са направени в Алтайския край?

Заслужава да се отбележи високото ниво на професионализъм на нашите алтайски брокери, тъй като на територията на региона не е настъпило нито едно застрахователно събитие за целия период на застраховка. По принцип такива плащания вече са извършени в Русия, но в Алтай нямаше такива прецеденти, въпреки факта, че застраховката за професионална отговорност на брокерите продължава повече от година.

От една страна, да. Първо, защото всички щети, причинени поради професионална грешка на брокера, ще бъдат възстановени в пълен размер. Второ, защото всяка агенция, преди да сключи застрахователен договор, преминава щателна проверка на професионализма си, така че вече може да й се вярва.

От друга страна, договорът за застраховка професионална отговорност не предвижда обезщетение за вреди, дължащи се на умишлено, умишлено или измамно действие или бездействие на агента. Тоест, ако брокерът реши умишлено да измами клиента си, тогава такива рискове не се покриват от застрахователния договор, т.к. според международната практика измамите с притежатели на полици са изключение от покритието за всички видове застраховки.

Но такава ситуация е малко вероятна, тъй като агенциите, които са готови да застраховат професионалната си отговорност, са много загрижени за репутацията си и няма да умишлено, в името на еднократната печалба, развалят по-нататъшното си професионално израстване.

Както отбелязват самите представители на NP Съюза на брокерите на имоти в Барнаул и Алтайския край, застраховката за професионална отговорност се превърна в много важна, необходима и навременна стъпка и повиши репутацията на агенциите за недвижими имоти.

Катерина Сотникова, Недвижими имоти Алтай.