Поради нестабилната икономическа ситуация единствената възможност да станете собственик собствен апартаментили у дома скоро, е уреждането на ипотеката. Дали си струва да вземете ипотека през 2020 г., когато на практика няма надежда да купите жилище със собствени пари, зависи от кредитополучателя да реши. За да вземете информирано решение, е необходимо да анализирате ситуацията и да оцените всички възможни последици от тази стъпка.

От една страна, получаването на заем за дълъг период от време е доста рисково начинание, което изисква най-внимателно отношение. От друга страна, падащите цени на недвижимите имоти и понижаването на лихвите от повечето банки създават оптимални условия за положително решение дали кредитополучателят трябва да тегли ипотека. С помощта на различни мерки, задълбочена оценка на собствената платежоспособност, стабилност на финансовото състояние, по-голяма сигурност може да се осигури чрез намаляване на риска от образуване на дълг към банката до минимум.

Преди да вземете решение за ипотека, трябва да проучите изчерпателно въпроса и да разберете всички характеристики на този вид кредитиране.

Ипотеката е целеви изгледзаем, средствата за който се вземат изключително за закупуване на жилище.

Ипотеката като заем има свои собствени характеристики:

1. Ипотеките се характеризират с големи суми на заеми.
2. Придобитият имот се вписва като обезпечение на кредитора до пълното изплащане и закриване на кредитната линия.
3. Позволен допълнителен дизайнзалог върху други недвижими имоти на клиента.
4. Застраховката се издава за обекта на залог през целия срок на договора.
5. Лихвеният процент, поради по-малкия риск от неизпълнение, е много по-нисък от другите кредитни програми.
6. Продължителността на периода на погасяване може да достигне 25-30 години, през които кредитополучателят няма да може да се разпорежда напълно с имота (докато обектът е заложен, всички сделки с този имот подлежат на споразумение с банката, която не се интересува от загубата на обекта на обезпечение).

Няма консенсус относно обосновката за привличане на кредитни средства за закупуване на жилища. От една страна, ипотекиран апартамент или къща се закупува с надплащане на лихва, което в продължение на много години на плащания може да надвиши главницата на кредита. От друга страна, за някои семейства вземането на заем е почти единственият шанс да си купят първо жилище. В този случай ипотеката е предимство, особено след като в момента лихвените проценти са рекордно ниски, а самите имоти са поевтинели.

Ипотечните предимства включват също:

1. Получаване на имот, когато сумата на спестяванията за наемане на апартамент не е достатъчна.
2. Покупката на първия ви дом с ипотека е отлична алтернатива на жилище под наем.
3. Данъчното законодателство ви позволява да върнете част от средствата, платени за погасяване на главния ипотечен дълг и лихва, в зависимост от наличието на удръжки данък общ доход, т.е. кредитополучателят може да вземе до 13% от средствата, които купувачът е прехвърлил на продавача.
4. Кандидатстването за помощ по програми за държавна финансова подкрепа, включително майчински капитал, също ще ви позволи да получите компенсация за част от изплатените средства или да ги използвате за първата вноска.

Много от недостатъците на ипотечния заем включват следните характеристики:

1. В рамките на 30 години размерът на надплащането за закупеното жилище многократно ще надвиши размера на заема. Парите могат да бъдат изразходвани от клиента за други цели.
2. През дълъг период от живота семеен бюджетще бъде предмет на необходимостта от извършване на редовни плащания по кредита, плащане на осигуровки.
3. Ограничаване на правата на собственика през периода на валидност на споразумението с кредитора, което няма да позволи нито замяна, продажба или дарение на полученото жилище.
4. Доста високите изисквания към кредитополучателя, неговият статус, платежоспособност, възраст значително ограничават достъпността на услугата.

За всеки човек стойността на предимствата и недостатъците има различно значение. Следователно само личен анализ на ситуацията, като се вземат предвид конкретни обстоятелства, ще направи възможно да се направи правилният избор дали си струва да вземете ипотека сега.

Параметри, влияещи на решението

Оценката на параметрите в две различни категории ще помогне за справяне с проблема: текущата ситуация на пазара и личното финансово състояние.

Пазарни индикатори, засягащи обосновката на ипотеката

Печалбата от транзакцията зависи преди всичко от процента на надплащане: колкото по-висок е процентът, толкова по-голямо е надплащането и обратно. Ако процентът е по-малък от 11%, ипотеката се счита за печеливша.

Въпреки това е необходимо да се оцени пазарната ситуация по-диверсифицирана. Има много причини, поради които процентите могат да се увеличат:

• намаляване на притока на чуждестранни Парипоради международни санкции;
• намаляване на митата върху износа на петрол и обезценяването на рублата;
• липсата на възможности за допълнително привличане на инвестиции води до повишаване на лихвите по кредитите.

Валутният курс, съотношението на долара към рублата, тенденциите на валутния пазар влияят върху лихвения процент на рефинансиране, което може да доведе до промени в лихвените проценти по заеми, включително жилищни целеви заеми.

Много хора си спомнят, когато през 2014 г. имаше рязко увеличение на долара, лихвите по ипотечните кредити се увеличиха до 18%. Такова надплащане по заеми в рубли беше неизгодно.

Ако ипотечният лихвен процент е нисък и обменният курс е спокоен, можете да планирате разходи и плащания с повече увереност, което означава, че на въпроса дали е изгодно да вземете ипотека през 2018 г. може да се отговори положително от гледна точка на вземането да се вземат предвид обективните фактори.

Лични фактори, влияещи върху уместността на заема

Не по-малко важно, а в някои случаи и приоритет ще бъде отчитането на финансовото състояние и платежоспособността на кредитополучателя.

Трябва да бъдат оценени следните критерии:

• месечен приход;
• заета сума;
• оптимален срок на договора.

Тези показатели са сред основните, използвани при изчисляването на месечните плащания, както и възможността за поемане на тази финансова тежест.

Освен спечелените приходи е необходимо да се вземат предвид и допълнителни източници на финансиране (лихви по депозити, инвестиции, приходи от ценни книжа). В допълнение към оценените доходи текущи разходина месец и наличните финансови задължения.

Преди да изпратите заявка до банките, трябва да сте напълно сигурни, че плащането, изчислено от ипотечния калкулатор, може да бъде платено независимо от всякакви рискове (загуба на работа, загуба на здраве). Можете да подпишете споразумение с кредитора само с пълна увереност, че средствата във всеки случай ще бъдат върнати на банката.

Анализ на текущата ситуация

След като е направена оценка на платежоспособността и е извършена работа по събиране на информация за кредитния пазар и пазара на недвижими имоти, е време да изберете най-добрата програма, която отчита нуждите и възможностите на платеца:

1. Анализ на информация за лихвените проценти.
2. Анализ на изискванията към кредитополучателите.
3. Събиране на информация за други условия за кредит – задължителна застраховка, неустойки, изисквания за регистрация.

В момента има общо намаление на лихвите по ипотечните кредити, но нивото на доходите не се е увеличило през последните години. Следователно изборът на ипотека трябва да бъде повлиян от крайното надплащане, като се вземат предвид всички фактори и изисквания на банките.

В същото време на пазара на недвижими имоти също се наблюдава значителен спад в цените, поради което се намалява изискуемата сума от банката. Към момента са създадени най-благоприятните външни условия за получаване на ипотека.

Трябва също да се вземе предвид възможността за насочване на средства от бюджета по държавната програма, които се издават за подобряване на жилищното положение на руските семейства (например ипотека без първоначална вноска, за многодетни семейства или млади семейства, нуждаещи се от подобрение ). В допълнение към държавните програми има множество промоционални оферти от самите кредитори.

Програмата за държавна помощ може да се състои не само в отпускане на траншове, насочени за покупката, но и в изплащане на част от лихвата.

В банковия сектор се наблюдава постепенно намаляване на лихвата по ипотеката, достигайки рекордните 8% годишно, което прави ипотеката привлекателна за много кредитополучатели. В близко бъдеще не се очаква покачване на цените на недвижимите имоти и лихвените проценти, което ни позволява да се надяваме на стабилизиране на пазарната ситуация. Благоприятните оферти на банките и ниските цени на жилищата за кредитополучателя означават създаване на благоприятни условия за отпускане на заеми.

Съвети как да получите ипотека при най-изгодни условия

Ако решението на кредитополучателя е в полза на ипотека, е време да се уверите, че офертата на банката отговаря на всички изисквания и възможности.

Действайки по определен алгоритъм, можете да получите ипотека с минимален риски максимална полза за себе си:

1. Работете с ипотечни калкулаторище ви позволи предварително да изчислите допустимата финансова тежест под формата на плащане по ипотека, както и да изчислите оптималната сума, която ще бъде възможно да се върне в банката. Също така с помощта на калкулатора те избират оптималния срок на заема.
2. Наличието на допълнително обезпечение като обезпечение ще увеличи шансовете за положително разглеждане на искането от кредитора. Необходимо е да се прецени с колко ще намалее лихвата по кредита, ако клиентът предостави допълнително обезпечение. Това ще осигури минимален процент и минимално общо надплащане, което означава, че ще увеличи ползата за бъдещия собственик на жилище.
3. Изучаване на информация за предоставяне на банки По-добри условияза тарифите, надеждността на организацията, политиката на кредитополучателя, всяка друга информация, която ще позволи оценка на рисковете за потенциален клиент.
4. Сред програмите, които се предлагат в портфейлите на интересни банки, те обръщат внимание на различни промоции и специални оферти (за клиенти на заплати, служители в публичния сектор, млади семейства и др.)
5. Когато избирате между заем в чуждестранна валута и заем в рубли, при сериозни колебания на валутния курс, се препоръчва да вземете програма в местна валута.

Ако в процеса на погасяване на дълг към банка клиентът срещне финансови затруднения, се препоръчва своевременно да информира кредитната институция за възникналите трудности, тъй като в момента има много инструменти, които ще помогнат за справяне с временни затруднения (преструктуриране , кредитни ваканции, рефинансиране и др.)

След като заемът бъде издаден и апартаментът е закупен, най-добре е да се обмислят начини за предсрочно погасяване на кредита, което ще намали надплащането. С помощта на предсрочно погасяване е възможно да се доближи времето, когато имотът ще бъде изцяло на разположение на клиента, който ще може да продава, дарява, завещава жилища в бъдеще, без да съгласува стъпките си с банката вече.

Последна актуализация: 05-02-2020

Колкото до кризите, след това по-долу на снимката можете да видите промяната в курса на долара от 1998 г. до началото на 2019 г.

Мисля, че няма нужда да пишем за 1998 и 2014 г. (август 2008 г. - военен конфликт с Грузия). Вярно, през 1998 г. населението на практика нямаше пари, но до момента на новите сътресения те бяха натрупали някаква мазнина и понасяха всичко много по-лесно.

Това е заче кризите се случват със завидно постоянство. Веднъж на 5-10-15 години, но идват трудни времена. Да отлагаш живота си заради това е просто глупаво.

Вместо това е по-добре да вземете всички възможни мерки, за да се защитите.

Тревожност от ипотека и как да се справим с нея

Кое е най-страшното при ипотеките?

На първо място, това са дълги условия на заем: 5, 10, 15, 20 години.

Наистина ли е страшно? Наистина ли е необходимо да се плаща през всичките тези години и няма да има възможност да се изплати по-рано?

Не не и още веднъж не!

Имайте предвид, че независимо какъв вид плащане изберете, ако започнете да плащате рано, можете да намалите надплащането и срока на ипотеката ().

Пример. Изчислете колко е нараснала заплатата ви през последните 5 години. Сега си представете, че ако сте изтеглили ипотека преди 5 години, сега можете да започнете да я изплащате предсрочно, т.к. плащанията остават същите.

Колко време е най-доброто време за теглене на ипотека

Не се плашете от 20-годишна ипотека, ако имате фиксиран лихвен процент. Още след 4-5 години ще започнете да изплащате дълга предсрочно и плащанията няма да са толкова натоварващи за вас.

Недостатъците на ипотечния кредит, които трябва да знаете

Тъй като цената на недвижимите имоти е доста висока, а собствените спестявания често не са достатъчни, следователно голяма сума се взема на кредит за дълъг период ( 10-15-20 години).

От това следват няколко недостатъка на закупуването на апартамент / къща в ипотека:

1. Плащането за толкова време може да бъде трудно психологически.
2. Съществува риск от загуба на източник на доходи и възникване на дълг към банката (прочетете също как можете).
3. За да завършите покупката на апартамент в и да прекарате повече време в очакване на одобрението на заявлението в банката.
4. Ще трябва да плащате за застраховка годишно (не забравяйте да прочетете).
5. Трябва да имате пари за авансово плащане.
6. Голямо надплащане по заема, ако не бъде изплатено предсрочно. Съответно, колкото по-дълъг е срокът и размерът на заема, толкова повече пари трябва да платите.
7. На апартамента е наложена тежест и при неплащане може да бъде загубен.
8. Ще бъде по-трудно да се продаде такъв апартамент.

Предимства на ипотечен кредит, които не бива да забравяте

Сега нека да се запознаем с предимствата на ипотеката, за да вземем окончателно решение: струва ли си да вземете ипотека.

1. Покупката на апартамент с ипотека е много по-безопаснаотколкото само чрез агенция за недвижими имоти, т.к банката поне по някакъв начин проверява документите и се интересува, така че в бъдеще да няма проблеми (не 100% гаранция, но вече нещо). По този начин можете дори да уредите всичко без брокери и да спестите от комисионни. Единственото нещо, което трябва да съставите правилно, но не е толкова трудно, някои банки дори дават своя собствена форма.
2. Ипотечният кредит обикновено има по-ниска стойност лихвен процентотколкото потребител.
3. Регистрация на документи ипотечните сделки отнемат само 7 дни.
4. Ипотеката ви позволява да закупите жилище много по-раноотколкото ако спестите пари за това. Това важи особено за тези, които живеят в апартамент под наем. Едно е да плащаш за къщата си, а друго е, когато трябва да плащаш за чужд апартамент (евентуално също закупен с ипотека). За това кое е по-изгодно, ипотека или наем, .
5. Още един плюс- това е, че ако спестите пари, тогава инфлацията ще ги „изяде“, докато закупеният апартамент, напротив, става по-скъп. Отново, поради инфлацията, плащанията от година на година ще стават по-малко обременителни.
6. Можете да получите приспадане() от лихвите, платени по ипотеката и по този начин възстановете 13% от изразходваната сума (), и след това го направете като предсрочно плащане по ипотеката (за намаляване на надплащането и срока).
7. Ако обаче има проблеми с парите, тогава никой няма да ви изгони просто от апартамента. Можете да вземете кредитни ваканции.

Ипотечни рискове и опасности, които трябва да се вземат предвид

Помислете за най-вероятните рискове, свързани с дълъг срок на заема и голяма сума.

1. Можете да загубите източника си на доходи(напр. уволнен от работа) НОв този случай банката може да поиска отсрочка на плащането на главния дълг (кредитни ваканции). Да, трудно е за вярванече някой ще седи безучастно, за първи път винаги може да се намери работа, която не е по специалността му или по-малко платена - няколко проверенокак да печелите пари онлайн (без измама).
2. За да сме по-спокойни по този въпрос, по-добре е под формата на 3 месечни плащания.
3. Възможно е да възникнат здравословни проблеми.В този случай скривалището + направената здравна застраховка ще спести. Не е 100% гаранция, но все пак толкова по-спокойно.
4. Признаване на сделката за недействителна.Можете да получите застраховка за титла за това. Какво е това, прочетете линка.

Това са основните проблеми, които могат да възникнат.

пример,ако в едно семейство намаляването на дохода с 50% не влияе особено върху способността за плащане по заем, то в друго това ще доведе до забавяне на плащането на ипотечен заем. Какво ще стане, ако някой от членовете на семейството загуби доходи, мисля, че няма нужда да обяснявам.

Преценете правилно всички рискове и оставете сума в резерв за поне няколко месеца плащания.

Как да изплатя ипотека предсрочно?

Всичко е просто, ние използваме приспадането на имущество, максимална сумае 260 хиляди рубли+ връща се друга част от платената на банката лихва.

Разбира се, цялата ипотека не може да бъде изплатена предсрочно, но е напълно възможно частично да се намали тежестта. Това е вярно и през 2020 г.

През цялата миналата година банките намалиха цената на ипотеките след намаляването на основната ставка на Централната банка, която падна с 2,25 процентни пункта (п.п.) до 7,75% през годината.

По данни на аналитичния център Русипотека през 2017 г. средният процент на предлагане както на първичния, така и на вторичния пазар намалява с над 2 процентни пункта и през декември достига съответно 10,19 и 10,1% годишно. „Среднопретеглените лихвени проценти на 20-те най-големи ипотечни банки (всяка от тях намалява лихвите на всеки 2-3 месеца) достигнаха 10,75% на първичния пазар и 10,88% на вторичния жилищен пазар до началото на 2018 г., намалявайки с 2,35% спрямо годината и съответно 2,64 п.п., казва директорът на отдела за наблюдение банкови продуктимаркетингова агенция Марс Наталия Абрамова.

Според наблюденията на ръководителя на аналитичния център "Русипотека" Сергей Гордейко, лихвите са почти еднакви за всички продукти - за апартаменти в нови сгради, на вторичния пазар и за рефинансиране.

Средните лихви по издадените ипотечни кредити, според Централната банка, за 11 месеца на 2017 г. са спаднали от 11,54 на 9,8% годишно.

През януари големите банки продължиха да намаляват цената на ипотечните кредити. По-специално това беше направено от Газпромбанк, Райфайзенбанк, Делтакредит, Уникредит Банк. Намалението е средно 0,25–0,75 процентни пункта в зависимост от банката и програмата.

Сега ипотечните лихви в големите банки за кредитополучатели, които не принадлежат към специални категории клиенти, са средно 9-11% годишно, при условие че е застраховано не само обезпечението, но и живота и здравето на кредитополучателя. Отхвърлянето му сега води до увеличаване на процента с 0,5–2,5 п.п.

Специален контингент

На определени категории кредитополучатели се предлагат значително по-изгодни условия за кредитиране. Например, млади семейства (където поне един от съпрузите не е по-възрастен от 35 години) могат да получат ипотека от Руската селскостопанска банка в размер на 3 милиона рубли или повече. с първоначална вноска от 30–50% при 5,17% годишно за жилища в отделни нови сгради. Вярно е, че за това те трябва да имат добра кредитна история в банката или да бъдат държавни служители или клиенти на заплати, както и да застраховат живот и здраве.

„Само малка част от клиентите могат да изпълнят необходимите условия, за да получат най-изгодните цени на акции с разработчиците“, добавя Гордейко. Според него обикновено банките не планират да отпускат повече от 10% от тези заеми от общия брой.

„Самите клиенти често отказват специални програмибанки с разработчици, тъй като получаването на отстъпка от предприемача тук и сега при закупуване на апартамент е по-добре, отколкото под формата на разширена компенсация за месечни плащания, обяснява Мария Литинецкая, управляващ партньор на брокера на Metrium Group. „Компенсацията от разработчика на ставката към банката е равна на средната отстъпка на масовия жилищен пазар в Москва, която разработчиците често предлагат по време на постоянни промоции (5-6%).

Тази година семействата имат свои привилегии, при които след 1 януари 2018 г. до 31 декември 2022 г. ще се роди второто и следващо дете. По програмата за семейна ипотека с държавна подкрепа ще им се предоставят заеми за строящи се жилища или готови жилища на първичния пазар, както и рефинансиране при лихва не повече от 6% годишно. Намалената ставка е валидна за три години при раждане на второ дете и пет години за третото. След това лихвата не трябва да надвишава размера на основния лихвен процент на ЦБ към датата на кредита, плюс 2 процентни пункта Лихвите са валидни при наличие на лична и имуществена застраховка. Минималната първоначална вноска е 20%. Максималният размер на заема е 8 милиона рубли. за Москва, Московска област, Санкт Петербург и Ленинградска област, 3 милиона рубли. - за други региони.

Ще бъде по-евтино

Според прогнозите на политици, банкери и анализатори тази година базовите лихви по ипотечните кредити ще продължат да падат след основния лихвен процент на Централната банка. Икономическата ситуация в страната позволява допълнително намаляване на лихвите по ипотеките, каза президентът Владимир Путин в сряда. Министърът на строителството и жилищните и комуналните услуги Михаил Мен очаква процент от около 6% до 2022 г. Греф по-рано заяви, че ипотечният процент от 5% годишно не е далеч. Според него през 2018 г. лихвите по кредитите ще намалеят с 2 п.п.

Юрий Грибанов, главен изпълнителен директор на Frank Research Group, е съгласен, че средният лихвен процент по ипотеката до края на 2018 г. може да падне до под 9%. Средно до декември тази година банките ще издават ипотеки при 8%, прогнозира Гордейко. До лятото лихвите може да паднат с още 0,5-1 процентни пункта, предполага Павел Самиев, управляващ съдружник на НАП.

Въпреки това през следващите години не само ипотеките ще поевтиняват, но и самите жилища, според експерти на пазара на недвижими имоти.

След решението за анулиране в рамките на три години споделено строителствос участието на населението като акционери, разработчиците започнаха да декларират в един глас, че поради това цените са на път да се повишат. Те ще растат, но след две-три години, когато споделеното строителство ще бъде напълно забранено и строителството ще започне със скъпи банкови пари (проектно финансиране), Олег Репченко, ръководител на консултантския център „Индикатори на пазара на недвижими имоти“, и Александър Крапин, президент на аналитичната агенция Rway, вярват.

„До този момент разработчиците ще се опитат да изведат на пазара възможно най-много нови обекти, дори и тези, които не са планирали да пуснат на пазара при сегашната слаба платежоспособност на населението и пренасищане на пазара. Вече обемът на предлагането на нови сгради в Москва е на исторически максимум, а премахването на „дяла“ ще го увеличи още повече. Ето защо си струва да изчакаме по-нататъшен постепенен спад на цените на жилищата в Москва с още 20–30% в рубли в продължение на 2–3 години“, обяснява Репченко.

Банките все повече отпускат заеми ипотечни кредити. За трите тримесечия на 2017 г. ръстът на емисиите спрямо предходната година възлиза на 25%. Banki.ru разбра дали да вземе ипотечен кредит точно сега или е по-добре да изчака по-нататъшно намаляване на лихвите. И в същото време разбрах какви аналози на ипотеките съществуват на пазара.

„Настоящото съживяване на ипотечния пазар е до голяма степен емоционално“

Интересът към ипотеките се подклажда от изявления за понижаване на лихвите по кредитите. Но в преследването на ниски ставки трябва да се обърне внимание на икономическия контекст. „Ипотека от 12% с 10% инфлация и 9% ипотека с 4% инфлация са напълно различни предложения. От тази гледна точка ставката от 9% вече не изглежда толкова привлекателна. Днес ние разглеждаме ипотечния лихвен процент като нисък въз основа на нашите минали пазарни възприятия. Следователно сегашното възстановяване на ипотечния пазар е до голяма степен емоционално. Постепенно купувачите на жилища ще разберат реална ценазаем. Фактът, че ипотечният лихвен процент не е просто цифра, която е повече или по-малко от предишните показатели “, казва Михаил Хорков, ръководител на аналитичния отдел на Уралската камара за недвижими имоти.

Друг факт, на който си струва да обърнем внимание, е, че структурата на разходите ни се промени, а реалните доходи не растат вече четвърта година. „Сривът на рублата с 2,5 пъти през 2014 г. промени структурата на разходите за много семейства. Възможностите за спестяване намаляха. Фактът, че руснаците имат по-малко пари, води до увеличаване на средния размер на ипотечния кредит. През годината той нарасна веднага със 130 хиляди рубли, въпреки факта, че жилищата не нарастват в цената ”, обяснява Елвира Епишина, ръководител на аналитичния комитет в Руската гилдия на брокерите на недвижими имоти.

Ипотеки при 12% с инфлация от 10% и ипотеки при 9% с инфлация от 4% са напълно различни предложения. От тази гледна точка ставката от 9% вече не изглежда толкова привлекателна.

По данни на Централната банка през трите тримесечия на 2017 г. банките в Русия са издали над 700 000 ипотечни кредита в размер на 1,28 трилиона рубли. Спрямо същия период на 2016 г. издаването на ипотечни кредити нараства с 25%. Ако се обърнем към цифрите за януари - септември 2014 г., то този резултат през 2017 г. вече е надминат с 5%. Тогава банките отпуснаха ипотечни кредитополучатели в размер на 1,22 трилиона рубли.

Това показват данните от социологическите проучвания жилищен въпросвсе още е от значение за значителен брой руснаци: около 45% от всички семейства биха искали да подобрят условията си на живот, - съобщава аналитичният център AHML.

„Според нашите оценки, въз основа на данни от социологическо проучване, проведено от VTsIOM, повече от 12 милиона семейства планират да закупят жилища през следващите 5 години, от които 70% са готови да използват ипотеки за това. В същото време гражданите показват търсене на модерни и комфортни жилища“, отбелязва АХМЛ.

Трябва ли да очакваме намаляване на лихвите през 2018 г.?

Тази година участниците на пазара очакват още един кръг от намаления на лихвите, но прогнозите им за следващата година се различават.

„Вследствие на повишената активност на пазара на ипотечни кредити (сезонен ръст на търсенето, както и големи обеми на преструктуриране, които позволяват на кредитополучателите да намалят разходите за дългово бреме, а банките да получат нови клиенти с доказана платежоспособност), е вероятно, че Средните лихвени проценти по заемите през четвъртото тримесечие ще намалеят с още 0 3-0,5 процентни пункта, - смята Анастасия Личагина, анализатор в рейтинговата агенция Expert RA. - Що се отнася до по-нататъшната динамика, през 2018 г. е малко вероятно също толкова значително намаляване на ставките. Ипотечни банкивече работят на ръба на маргиналността и намаляването на разходите за финансиране се забави значително."

Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар в Inkom-Nedvizhimost, не е съгласен с нея. „Ако сега средната ставка за закупуване на вторичен апартамент в столицата е на ниво 10%, то през 2018 г. може да падне до 8,5% или дори до 8%. Подчертавам, че този показател на руския пазар на недвижими имоти едва ли ще падне под тази стойност в обозримо бъдеще“, казва той.

Марк Гойхман, водещ анализатор в TeleTrade Group, подчертава, че лихвените проценти по ипотечните кредити ще продължат да намаляват поради намаляването на основния лихвен процент на Централната банка. „Очевидно основната ставка през 2017 г. отново ще бъде намалена до 8% или дори до 7,75%. А през 2018 г. ще падне до 6,75-7%, тоест ще бъде с 3 процентни пункта над целевата инфлация. След това ипотечната лихва жилищни заемиспаднат до средно 9%“, смята той.

„Очакваме, че предвид стабилността в икономиката и отсъствието на външни и вътрешни шокове, тенденцията за намаляване на лихвите ще продължи. Но темпът на спад ще се забави – не повече от един процентен пункт до края на 2018 г.“, прогнозира Иван Любименко, управляващ директор на дирекция „Продажби“ на верижните поделения на Абсолют Банк.

Сила на звука ипотечно кредитиранепоказва силен растеж през последните месеци. По данни на Централната банка на Руската федерация през септември 2017 г. размерът на издадените ипотечни заеми (HML) се е увеличил с 22% дори спрямо септември 2016 г., когато се е увеличил с 18% спрямо същия период на 2015 г.

„Намаляването на лихвите ще продължи през следващата година до ниво от 8-8,5%, тъй като общите разходи за финансиране намаляват. Това ще бъде улеснено от прилагането на мерки за развитие на пазара, а именно въвеждането на електронно управление на документи (намаляване на разходите за издаване и рефинансиране, намаляване на времевите разходи)“, отбелязват от Аналитичния център на AHML.

Има ли смисъл да се отлага ипотеката?

Това означава, че има смисъл да се отложи кандидатстването за ипотека поне с една година с надеждата да се намали лихвата, ако обстоятелствата го понасят. Сега дори наемането на апартамент, като правило, е по-изгодно от вземането на ипотечен кредит - разходите са по-малко.

„Няма смисъл да се страхуваме от покачването на цените на жилищата или да ги купуваме с цел инвестиция. Дори сега недвижимите имоти се променят малко в цената и е малко вероятно да поскъпнат през следващата година средно по-бързо от инфлацията, тоест с повече от 3-4% годишно. Дори депозитите в надеждна банка съставляват 6,5-7%, тоест дават по-висока доходност от инфлацията и поскъпването на недвижимите имоти“, обяснява Марк Гойхман.

Според портала за недвижими имоти IRN-Consulting броят на завършените непродадени нови сгради, например в Москва, през август 2017 г. е бил със 160% по-висок, отколкото в края на 2014 г. Разработчиците имат огромни запаси от непродадени имоти, което оказва натиск върху цените. Следователно, дори настоящият бум на ипотечните кредити не позволява значително увеличение на продажните цени. Характерно е, че с намаляването на лихвите по ипотечните кредити и впечатляващия ръст на обема й, цената на жилищата в Москва падна.

Според аналитичната услуга "Индикатори на пазара на недвижими имоти" от началото на 2016 г. до края на октомври 2017 г. средната цена на апартаментите в модерни панелни къщинамалява от 160 000 на 155 000 рубли на квадратен метър, докато в монолитно-тухлени сгради остава около 200 000 рубли.

Всичко може да се промени през 2018 г

Но има и друго мнение: през 2018 г. пазарът може да се промени. По-специално, поради перспективата за забрана на споделено строителство. Забраната за това ще бъде много важна за ипотечния пазар. Замяната на споделеното строителство с банково финансиране със сигурност ще доведе до повишаване на цената на жилищата.

Според Владимир Старински, управляващ партньор на Starinsky, Korchago & Partners, сега е подходящ момент за закупуване на апартамент на първичния пазар, тъй като предлагането значително надвишава търсенето, а банките се насочват към по-ниски цени. „Конкуренцията както в банковия, така и в строителния сектор води до много ниски цени на първичния пазар. Въпреки това през 2018 г. всичко може да се промени - изискванията към разработчиците стават все по-строги, а самият процес на строителство ще стане много по-труден. Това ще доведе до увеличаване на цената на обектите. Цените могат да се покачат рязко. Ситуацията на вторичния жилищен пазар обаче все още е различна: лихвите по ипотечните кредити са ниски, но през 2018 г. може да продължат да падат, така че няма нужда да бързате да купувате“, отбелязва експертът.

Андрей Носонов, ръководител на групата за ипотечни кредити на отдел „Нови сгради“ в Инком-Недвижимост, е уверен, че цените на новите сгради няма да паднат в близко бъдеще. „Цената „няма да стигне далеч“ - днес сме близо до тези ценови стойности, които не могат да паднат под, поне без пускането на продукти за обновяване на московския жилищен фонд. Като обобщение - съвет: трябва да купувате апартаменти в нови сгради точно сега, при установените лихви по ипотеките “, казва той.

Иван Любименко съветва да се възползвате от предимствата, които превишението на предлагането над търсенето дава на купувача. „Не бихме препоръчали да чакате лихвите по ипотеката да преодолеят нови исторически ниски нива. Първо, намаление с един процентен пункт няма да промени значително размера на месечното плащане. Но няма да пропуснете добър вариант за апартамент, ще можете да изберете жилище, което най-добре отговаря на вашите очаквания, тъй като предлагането сега надделява над търсенето и са изложени голям брой имоти. Второ, цените на недвижимите имоти се стабилизираха и все още не растат. Но не е изключен сценарият те отново да се покачат и всички произтичащи спестявания от лихви да бъдат „изядени“, казва представител на Абсолют Банк.

Ако не ипотека, тогава какво?

Във времена на криза или време на високи цени, потенциалните купувачи разглеждат всякакви инструменти за закупуване на жилище. Тези, които не могат или не искат да теглят ипотека, имат възможност да се възползват от лизингова сделка. Веднага е необходимо да се вземе предвид фактът, че лизингът не е подходящ за всички категории купувачи.

Какво е лизинг на жилище и как работи?

„Лизингът всъщност е лизинг при определени условия с последващо обратно изкупуване и вписване в собственост. Работи по следния начин. В процеса има три страни: наемодател, наемател и продавач на апартамента. Клиентът избира разработчика и обекта на покупка. Лизингодателят купува този обект за него и след това се съставя договор за лизинг. След това клиентът прави месечни лизингови плащания, които се вземат предвид в края на договора, ако лизингополучателят ще купи имота и ще поеме собствеността върху него“, обяснява Елдияр Муратов, президент на Сингапурския дворен офис.

Условията за лизинг са приблизително еднакви навсякъде:

- предплатени разходи - 10-50% от стойността на имота;

- размерът на финансирането от лизингодателя, с изключение на авансовото плащане на клиента - не повече от 50-60 милиона рубли;

- колкото повече средства внася клиентът, толкова по-лесна и бърза е процедурата за разглеждане и вземане на положително решение по заявлението;

- договорът за наем се сключва за срок не повече от десет години.

„Важно е да се знае, че до пълното погасяване на стойността на имота и възнаграждението на лизингодателя, лизингополучателят е само наемател на имота. Това е основната разлика от закупуването на апартамент с ипотека, където кредитополучателят веднага придобива статут на собственик на жилище и може да се разпорежда с него, макар и с ограничения. Имотът в случая е собственост на наемодателя, който го отдава под наем с последващо право на обратно изкупуване”, отбелязва Муратов.

По принцип лизингът е често срещан и търсен в премиум сегментите на недвижимите имоти. Въпреки това си струва да си припомним, че дългосрочният лизинг - от десет години - в крайна сметка струва на клиента 3 - 4% по-скъпо от конвенционалната ипотека. Към лизинг обикновено прибягват онези клиенти, които не могат да получат заем от банка поради лоша кредитна история или невъзможност да потвърдят официалния си доход, но в същото време са напълно уверени във финансовата си платежоспособност. Това е продукт, при който кредитната история е практически без значение. Предимствата на лизинга са спестяване на време на клиента, намаляване на формалностите, тоест предоставяне на по-малък или опростен списък с документи.

Алтернатива на ипотеката може да бъде нецелевият заем или потребителски кредит, който има високи залозив сравнение с ипотеката, по-кратки срокове на издаване и по-малки суми на заема. Струва си да се обмислят и държавните помощи, които набират скорост всяка година, но все още неефективни досега. Те решават проблема само частично, принуждавайки клиента да използва, например, майчински капитал под формата на авансово плащане и отново да вземе ипотека.

Според Инком-Недвижимост е възможно през 2018 г. да се появят проекти с дългосрочен лизинг, но само държавни агенции могат да стартират такива проекти. „Алтернативните варианти за ипотека имат перспективи, но засега само няколко предприемачи могат да предложат подобни методи за придобиване в своите проекти. Вероятно идва през 2018 г Нов продуктза закупуване на апартаменти и последващото им дългосрочно отдаване под наем. Но такива действия могат да се очакват само от някои големи структури, предимно държавни организации, които ще могат да се заемат с подобни проекти“, казва Андрей Носонов от Инком-Недвижимост.

Кой никога не трябва да получава ипотека

Има ли такива, които не трябва да теглят ипотека, дори външните обстоятелства да й благоприятстват?

Кой не трябва да тегли ипотека? Отговорът на този въпрос се крие във вас самите, или по-скоро във вашата увереност в стабилността на редовния доход. Ето защо, дори и да имате голям доход, но професията е в рисковата зона, трябва да помислите добре. Това се отнася за собственици на малък бизнес, професии, свързани с бизнеса с цветя, недвижими имоти и други, които попадат в категорията нестабилни. Семейното положение днес практически не играе роля, въпреки че е много по-лесно да плащате заедно. Желателно е месечната вноска по ипотеката да не надвишава 40% от общата сума семейни доходи. В този случай кредитната тежест ще бъде комфортна”, обяснява Елдияр Муратов.

Желателно е месечната вноска по ипотеката да не надвишава 40% от общия доход на семейството. В този случай кредитното натоварване ще бъде удобно.

Според Националното бюро кредитни истории, Ако говорим за възрастов съставкредитополучатели с просрочени ипотечни кредити над 30 дни, най-ниските са за граждани на възраст от 25 до 29 години (1,4%) и под 25 години (2,2%), а най-високите за кредитополучателите на "пенсионна" възраст: от 60 до 65 години стари (10,5%) и над 65 години (8,3%).

В същото време трябва да се разбере, че делът на „най-младите“ и „най-възрастните“ кредитополучатели в общия брой на просрочените с повече от 30 дни е относително малък. Повечето от тези кредитополучатели са на възраст 30-39 и 40-49 години, тоест гражданите в най-активната трудоспособна възраст.

Що се отнася до разпределението на ипотечните кредитополучатели по суми на дълга, най-нисък дял на просрочията се наблюдава сред гражданите със заеми до 1 милион рубли (сред тях забавяне от повече от 30 дни е 1,8%) и от 1 милион до 3 милиона рубли (1,9%). От своя страна, най-големият дял на закъсненията сред гражданите със заем над 10 милиона рубли - 13,6%.

„Как изглежда портретът на неплатежоспособен по ипотека? По правило това са хора с нестабилни доходи, често в райони със сезонно търсене на услуги. Основните причини, поради които кредитополучателите имат проблеми с изплащането на ипотеките си, са загуба на работа, съкращаване на заплатите или отиване на работа. отпуск по майчинство", - казаха от пресслужбата на банката "ДелтаКредит".

Ипотечният кредитополучател, колумнистът на Banki.ru Анна Дубровская съветва да се вземе предвид емоционалният компонент: „Имайки ипотечен опит от повече от година, мога да кажа със сигурност, че хора, които са холерични или склонни към депресия, не трябва да вземат ипотека. Ежемесечното осъзнаване на необходимостта да се „отцепи“ приличен „джакпот“ от заплатата и да се даде на банката вместо някаква желана покупка, може да демотивира всеки. В този случай е по-добре да вземете ипотека, като вече сте женен. И ето кое е катастрофално важно: ако сте песимист, тогава е желателно вашата сродна душа да е оптимист, тогава кредитната тежест няма да е толкова забележима за вас. Също така бих посъветвал да отложите ипотеката на хора, които не знаят как да спестяват. Ясно е, че винаги ще получите сумата на месечното плащане по заема по един или друг начин „принудително“ от бюджета. Но стилът на вашите разходи все пак ще трябва да бъде преразгледан, тъй като сумата на свободните пари ще бъде значително намалена, като по този начин ще ви принуди да се откажете от някои от обичайните неосновни разходи. Не всеки е готов за този обрат на събитията и не всеки е в състояние да се примири с новата си ипотечна реалност.”

Регистрация на ипотека през 2017 г

По въпроса дали си струва да вземете ипотека през 2017 г., мненията на експертите се различават. И преди всичко трябва да вземете предвид собствения си опит, текущото си финансово състояние. В крайна сметка ипотеката е дългово задължение и ще трябва да върнете парите на банката. В този случай трябва да анализирате няколко фактора, които могат да повлияят на способността ви да изплащате заема в бъдеще.

Какво да имате предвид, когато питате дали трябва да изтеглите ипотека

1. Стабилността на текущите ви печалби
2. Надеждност на вашия работодател
3. Възможно допълнение към семейството
4. вашата зависимост заплатиот обменния курс

Тези и много други фактори могат да повлияят на решението ви за ипотека.

Мнението на експертите по този въпрос също не е еднозначно. От една страна, докато е в сила програмата за държавна подкрепа, можете да рискувате и да вземете заем за повече благоприятни условия, с намалена ставка. В крайна сметка програмата е валидна до края на 2016 г. и ако попадате в една от категориите, в които държавата субсидира жилищни заеми, при кандидатстване за ипотека ще получите процент, по-нисък от обикновените клиенти.

От друга страна, по въпроса дали си струва да вземете ипотека през 2017 г., мнението на експертите е следното - струва си малко да се забави и да изчакате 2018 г. В крайна сметка в икономиката се появиха положителни тенденции и мнозина прогнозират намаляване на основния лихвен процент от Централната банка. Въпреки че самият регулатор все още е доста сдържан в коментарите си по този въпрос.

Въпреки това, ако Централната банка намали лихвения процент и в резултат на това цената на заемите в банките се намали до нивото от 8-9 процента, няма да има нужда от програма за държавна подкрепа. Вече лихвеният процент по ипотечните кредити е на нивото от 2013 г., преодолявайки нивото отпреди кризата и постави рекордно ниско ниво.

Както и да е, мненията на експертите са съгласни в едно: трябва внимателно да обмислите решението и да оцените възможностите си. И в тази връзка има основен списък с препоръки, които е препоръчително да следвате, ако не искате кредитът ви да се превърне в непосилно бреме за вас.

1. Изчислете своите силни страни и финансови възможности
2. Винаги оставяйте резерв от пари в случай на спешност
3. Заемите трябва да се издават във валутата, в която получавате печалбите
4. Не забравяйте да ползвате услугата за застраховка живот и здраве, няма да е излишна
5. Регистрирайте се за програма с фиксирана тарифа

Също така, като се има предвид въпроса дали си струва да вземете ипотека през 2017 г., мненията на експертите се свеждат до няколко препоръки относно купуваното жилище. Това се отнася за няколко аспекта. Например, ако искате да закупите жилище в нова сграда, тогава е по-добре да вземете опцията с максимална готовност, така че да не се налага да чакате дълго. В крайна сметка ще се окаже, че вече плащате вноски по кредита, но все още не можете да използвате жилище. Или може да се случи, че разработчикът фалира и няма кого да питате и ще трябва да върнете парите на банката.

Трябва също да обърнете внимание на репутацията на предприемача, неговия опит в жилищното строителство. В противен случай рискувате да получите апартамент с много недостатъци в къща, в която условията на живот няма да са най-удобните.

Също така искаме да обърнем внимание на факта, че повечето банки в момента предоставят ипотечни заеми за 20-30 години, което ви позволява да намалите размера на месечните плащания, като по този начин облекчите тежестта върху семейния бюджет на клиентите. Също така много банки имат свои собствени списъци с разработчици и с такова сътрудничество цената на жилищата и размерът на плащанията ще бъдат значително по-ниски.

Когато избирате банка, мнозина препоръчват да се свържете с тези банки, в които се обслужвате като част от проекти за заплати. Или поне да има депозит. Банките предлагат и отстъпки на такива клиенти. И в комбинация от няколко фактора, можете да получите осезаема отстъпка от ипотеката си.

По въпроса дали да вземете ипотека през 2017 г., мнението на специалистите не трябва да е истината в последно време за вас. В края на краищата прогнозите на специалистите не трябва да засягат личния ви живот, плановете за създаване на семейство и следователно закупуване на собствено жилищно пространство, с очакването за попълване в семейството. през 2017 г. не е трудно. На първо място, трябва да започнете от собствените си нужди, желания и възможности. А мненията на експертите, дори в най-добрите периоди в икономиката, са изпълнени с негативни прогнози.