ในการบัญชีและการรายงานของรัสเซียสมัยใหม่ บทบาทของมาตรฐานสากลกำลังเพิ่มขึ้น งบการเงิน(IFRS) ยุทธศาสตร์การบรรจบกันของมาตรฐานรัสเซีย การบัญชี(RAS) ด้วย IFRS ดำเนินการโดยรัฐบาล สหพันธรัฐรัสเซียเป็นเวลาหลายปีแล้ว
แม้จะมีกลยุทธ์การลู่เข้ากับ IFRS แต่หลักการที่กำหนดไว้ในมาตรฐานการบัญชีของรัสเซียไม่สามารถเรียกได้ว่าสอดคล้องกับ IFRS อย่างสมบูรณ์และในปัจจุบันยังมีความแตกต่างจำนวนมากในคำจำกัดความและวิธีการในการประเมินและการรายงานรายการทางการเงิน (การบัญชี) งบ
ที่นี่เราจะเปรียบเทียบข้อกำหนดพื้นฐานสำหรับการบันทึกและรายงานธุรกรรมกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตาม IFRS และ RAS และการปรับเปลี่ยนที่เป็นไปได้ที่อาจจำเป็นเมื่อแปลงการรายงานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของบริษัท

คำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน- นี้ อสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นเจ้าของโดยองค์กร (ในฐานะเจ้าของหรือผู้เช่าตามสัญญาเช่าทางการเงิน) เพื่อวัตถุประสงค์ในการให้เช่าหรือเพิ่มมูลค่า และไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้ในกระบวนการผลิตและเพื่อการบริหารงานด้วย สำหรับการขาย

IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีไว้สำหรับการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ทั้ง 4 ข้อต่อไปนี้:

1) ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินหรืออาคาร หรือส่วนหนึ่งของอาคาร หรือทั้งคู่; 2) ทรัพย์สินอยู่ในความครอบครองของ: เจ้าของ; หรือผู้เช่าตามสัญญาเช่าทางการเงิน (สัญญาเช่า) 3) วัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์: การรับชำระค่าเช่า; หรือกำไรจากการลงทุน หรือทั้งคู่; 4) วัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของไม่ได้: ใช้ในการผลิตหรือการจัดหาสินค้า, การให้บริการ, เพื่อวัตถุประสงค์ในการบริหาร; การขายตามปกติธุรกิจ

ใน มอก.40ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะถูกนำเสนอ:
- ที่ดินที่ถือครองไว้เพื่อหาประโยชน์จากการเพิ่มมูลค่าแต่มิใช่เพื่อขายในระยะสั้น
- ที่ดินซึ่งปัจจุบันยังไม่ได้กำหนดการใช้ต่อไป
- อาคารที่เป็นของวิสาหกิจ (เจ้าของหรือผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่า) และจัดให้มีการเช่าดำเนินงาน (แต่ไม่ใช่สัญญาเช่าการเงิน) ทั้งหมดหรือบางส่วน
- อาคารที่ยังไม่มีผู้ครอบครองในปัจจุบัน แต่ตั้งใจจะให้เช่าทั้งหมดหรือบางส่วน และไม่ขาย
- อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือการพัฒนา (แต่ไม่ได้ในนามของบุคคลที่สาม) เพื่อวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนต่อไป และไม่ขาย
- ทรัพย์สินที่ผู้เช่าเป็นเจ้าของภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงานอาจจัดประเภทและบันทึกเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ก็ต่อเมื่อทรัพย์สินนั้นเข้าเงื่อนไขตามคำนิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่านั้น
ยังไม่มีความคล้ายคลึงของ IFRS 40 "ทรัพย์สินเพื่อการลงทุน" ในกฎหมายรัสเซีย วัตถุทางบัญชีที่ใกล้ที่สุดใน การปฏิบัติของรัสเซียเป็น การลงทุนที่ให้ผลกำไรใน ค่าวัสดุ คิดเป็นบัญชี 03 “การลงทุนที่สร้างรายได้ในสินทรัพย์ที่มีสาระสำคัญ”
ตามผังบัญชี การลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่มีสาระสำคัญเป็นการลงทุนขององค์กรในส่วนของทรัพย์สิน อาคาร สถานที่ อุปกรณ์และของมีค่าอื่น ๆ ที่มีรูปแบบที่จับต้องได้ โดยองค์กรจัดทำขึ้นโดยมีค่าธรรมเนียมสำหรับการใช้งานชั่วคราว (การครอบครองและการใช้ชั่วคราว) เพื่อสร้างรายได้ ดังนั้นจึงมีความแตกต่างระหว่างแนวคิดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IFRS 40) และการลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่มีตัวตน (ดูรูปที่ 1)

ข้าว. 1 อัตราส่วนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IFRS 40) และการลงทุนที่ทำกำไรในสินทรัพย์ที่มีตัวตน (บัญชี 03 ผังบัญชี)
พื้นที่ ก- สิ่งเหล่านี้เป็นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตามมาตรฐาน IFRS 40 แต่ไม่ใช่การลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่มีตัวตนตามกฎหมายของรัสเซีย: อสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินหรืออาคารหรือส่วนหนึ่งของอาคารหรือทั้งสองอย่าง) ในการกำจัด (ของเจ้าของหรือ ผู้เช่าตามสัญญาเช่าการเงิน) เพื่อวัตถุประสงค์ รับรายได้จากการเพิ่มทุน- วัตถุดังกล่าวถูกบัญชีตามกฎหมายรัสเซียในบัญชี 01 "สินทรัพย์ถาวร"
พื้นที่บี– สิ่งเหล่านี้เป็นวัตถุที่เป็นทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามมาตรฐาน IFRS 40 และการลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่มีตัวตนตามการบัญชีของรัสเซีย: ที่ดินและอาคารมีให้สำหรับองค์กรเพื่อวัตถุประสงค์ในการรับชำระค่าเช่าเช่น จัดให้ภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงาน ตามกฎหมายของรัสเซีย วัตถุด้านอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้สะท้อนให้เห็นในบัญชี 03 “การลงทุนที่มีกำไรในสินทรัพย์ที่เป็นวัตถุ”
พื้นที่บี- สิ่งเหล่านี้เป็นวัตถุที่เป็นการลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่มีตัวตน แต่ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในแง่ของ IFRS: อุปกรณ์และสินทรัพย์ถาวรอื่น ๆ ยกเว้นอาคารและที่ดินตลอดจนสิ่งของมีค่าอื่น ๆ ที่มีรูปแบบเป็นรูปธรรมที่องค์กรจัดทำขึ้นเพื่อใช้ชั่วคราวเพื่อสร้างรายได้ สินทรัพย์ที่เป็นสาระสำคัญที่เป็นปัญหาตามผังบัญชีจะรวมอยู่ในบัญชี 03 “การลงทุนที่มีกำไรในสินทรัพย์ที่เป็นสาระสำคัญ”
การบัญชีสำหรับการลงทุนที่มีกำไรในสินทรัพย์ที่สำคัญในการบัญชีรัสเซียดำเนินการตาม PBU 6/01 “การบัญชีสำหรับสินทรัพย์ถาวร”และโดยทั่วไปจะสอดคล้องกับรูปแบบการบัญชีต้นทุนในอดีตที่กำหนดโดย IFRS 40 นอกจากนี้หากองค์กรรัสเซียใช้สิทธิ์ในการประเมินมูลค่าการลงทุนที่สร้างรายได้ในสินทรัพย์ที่มีตัวตน ตัวเลือกนี้จะไม่สอดคล้องกับรูปแบบการบัญชีมูลค่ายุติธรรมที่เสนอโดย IFRS 40 . สิ่งสำคัญที่ควรทราบตรงกันข้ามกับบทบัญญัติของมาตรฐานสากลที่ดินตามกฎหมายรัสเซียไม่ต้องมีการตีราคาใหม่ (ข้อ 43 ของแนวทางการบัญชีสินทรัพย์ถาวร)
IFRS กำหนดให้มีความแตกต่างระหว่างทรัพย์สินที่ได้มาเพื่อกิจกรรมการลงทุนและอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน สถานการณ์ทั่วไป: ในรายงานการเคลื่อนไหว เงินค่าใช้จ่ายจะรวมอยู่ในกิจกรรมการลงทุนและในงบดุลจะถือเป็นต้นทุนของสินทรัพย์ถาวรทั่วไป
นอกจากนี้ในการบัญชีของรัสเซียคำว่า " การลงทุนระยะยาว" ในด้านการบัญชีสำหรับกิจกรรมการก่อสร้างและการลงทุน ตามข้อบังคับเกี่ยวกับการบัญชีสำหรับการลงทุนระยะยาวซึ่งได้รับอนุมัติโดยจดหมายของกระทรวงการคลังของรัสเซียลงวันที่ 30 ธันวาคม 2536 N 160 (ต่อไปนี้จะเรียกว่าระเบียบ N 160 ) การลงทุนระยะยาวหมายถึงต้นทุนในการสร้างการเพิ่มขนาดตลอดจนการได้มาซึ่งสินทรัพย์ถาวรที่ไม่หมุนเวียน (มากกว่าหนึ่งปี) ซึ่งไม่ได้มีไว้สำหรับการขายยกเว้นระยะยาว การลงทุนทางการเงินต่อรัฐบาล หลักทรัพย์หลักทรัพย์ และ ทุนจดทะเบียนวิสาหกิจอื่น ๆ
ตามข้อบังคับหมายเลข 160 การลงทุนระยะยาวมีความเกี่ยวข้องกับการดำเนินการก่อสร้างทุนในรูปแบบของการก่อสร้างใหม่ เช่นเดียวกับการสร้างใหม่ การขยาย และการติดตั้งอุปกรณ์ทางเทคนิคใหม่ขององค์กรที่มีอยู่และโรงงานที่ไม่ใช่การผลิต การได้มาซึ่งอาคาร โครงสร้าง อุปกรณ์ ยานพาหนะและวัตถุอื่น ๆ (หรือบางส่วน) ของสินทรัพย์ถาวร การได้มาซึ่งที่ดินและสิ่งอำนวยความสะดวกในการจัดการสิ่งแวดล้อม การได้มาและการสร้างสินทรัพย์ไม่มีตัวตน
อย่างที่คุณเห็นคำจำกัดความของการลงทุนระยะยาวตามกฎข้อที่ 160 นั้นรวมเฉพาะวัตถุที่อยู่ในขั้นตอนการผลิตหรือได้มาเท่านั้น
ดังต่อไปนี้จากคำจำกัดความที่นำเสนอแนวคิดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามมาตรฐาน IFRS ไม่ตรงกับคำจำกัดความของการลงทุนระยะยาวและการลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่มีตัวตนตาม RAS อย่างสมบูรณ์
ความแตกต่างที่สำคัญระหว่างแนวคิดของ "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ตาม IAS 40 และ "การลงทุนระยะยาว" ตามระเบียบหมายเลข 160 สามารถกำหนดได้ดังนี้:
- การลงทุนระยะยาวเป็นเพียงวัตถุที่อยู่ในขั้นตอนการผลิตหรือได้มาเท่านั้น ในขณะที่แนวคิดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนยังรวมถึงวัตถุที่พร้อมสำหรับการดำเนินการด้วย
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสามารถเป็นได้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ในขณะที่การลงทุนระยะยาวเป็นแนวคิดที่กว้างขึ้น และรวมถึงสินทรัพย์ถาวรและสินทรัพย์ไม่มีตัวตน
- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต่างจากการลงทุนระยะยาว ไม่สามารถมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในการผลิตหรือจัดหาสินค้า การให้บริการ หรือเพื่อวัตถุประสงค์ในการบริหาร
ในทางกลับกัน คำจำกัดความของ "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" ตาม IFRS และ "การลงทุนที่สร้างรายได้ในสินทรัพย์ที่มีตัวตน" ตาม RAS มีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญ:
- การลงทุนที่ทำกำไรในสินทรัพย์ที่สำคัญสามารถเป็นสินทรัพย์ถาวรใด ๆ ในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นเพียงอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
- PBU 6/01 ซึ่งแตกต่างจาก IAS 40 ไม่ได้ระบุวัตถุประสงค์ของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเป็นการแข็งค่าของเงินทุนสำหรับการลงทุนที่ให้ผลกำไรในสินทรัพย์ที่สำคัญ
- IAS 40 กำหนดให้ต้องใช้วิจารณญาณทางวิชาชีพในการพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์เข้าข่ายเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือไม่ องค์กรพัฒนาเกณฑ์ในการกำหนดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามมาตรฐานซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งเมื่อการจำแนกประเภทของทรัพย์สินทำได้ยาก ใน RAS โดยพื้นฐานแล้วคำจำกัดความทั้งหมดจะให้เกณฑ์ที่ชัดเจนยิ่งขึ้นซึ่งไม่เกี่ยวข้องกับการใช้วิจารณญาณทางวิชาชีพ

การบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะรับรู้เป็นสินทรัพย์ก็ต่อเมื่อมีความเป็นไปได้ที่ผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจะมาจากสินทรัพย์ดังกล่าว และสามารถวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ
ภายใต้ IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะต้องวัดมูลค่าตั้งแต่แรกด้วยต้นทุน รวมถึงต้นทุนการทำธุรกรรมด้วย ต้นทุนจริงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประกอบด้วยราคาซื้อและต้นทุนทางตรงทั้งหมด ต้นทุนทางตรงได้แก่ ต้นทุนบริการทางกฎหมายระดับมืออาชีพ ภาษีการโอนอสังหาริมทรัพย์ และต้นทุนธุรกรรมอื่นๆ
โดยทั่วไป การวัดต้นทุนเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภายใต้ IFRS จะไม่แตกต่างจากหลักการวัดภายใต้ RAS อย่างไรก็ตาม มีความแตกต่างบางประการ ซึ่งมีนัยสำคัญที่สุดดังต่อไปนี้:
- เมื่อมีการเลื่อนการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ต้นทุนจริงจะถูกกำหนดเป็นมูลค่าคิดลด ส่วนต่างระหว่างจำนวนเงินนี้และ จำนวนเงินทั้งหมดการจ่ายเงินจะรับรู้เป็นดอกเบี้ยจ่ายตลอดระยะเวลาที่เลื่อนออกไป
- ต้นทุนเริ่มต้นของส่วนแบ่งอสังหาริมทรัพย์ที่องค์กรเป็นเจ้าของภายใต้สัญญาเช่าและจัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะถูกกำหนดในลักษณะเดียวกับสัญญาเช่าทางการเงินเช่น สินทรัพย์ควรรับรู้ด้วยมูลค่ายุติธรรมของทรัพย์สินและมูลค่าปัจจุบันของค่าเช่าขั้นต่ำที่ต่ำกว่า และควรรับรู้จำนวนที่เทียบเท่ากันเป็นหนี้สิน
- เมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยการแลกเปลี่ยน โดยมีข้อยกเว้นบางประการที่กำหนดไว้ใน IAS 40 ราคาทุนจะวัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรม
- ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว ราคาเริ่มต้นตาม IFRS ของวัตถุการลงทุนที่เช่าไม่ตรงกับราคาเริ่มต้นตาม RAS เสมอไปเนื่องจากความแตกต่างในคำจำกัดความ
- เมื่อใช้ IFRS ครั้งแรกตาม IFRS 1 "การใช้มาตรฐานการรายงานทางการเงินระหว่างประเทศครั้งแรก" องค์กรมีสิทธิ์ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรมหากเลือกรูปแบบการบัญชีต้นทุน
การประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนครั้งต่อไปจะดำเนินการด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งดังต่อไปนี้:
การบัญชีมูลค่ายุติธรรม- หลังจากการรับรู้วัตถุเริ่มแรกด้วยจำนวนต้นทุนสำหรับการได้มา วัตถุทั้งหมดจะถูกวัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรมซึ่งสะท้อนถึงสถานะของราคาตลาด ณ วันที่รายงาน กำไร (ขาดทุน) จากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมจะรับรู้ในงบกำไรขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น
การบัญชีต้นทุนการได้มาตามจริง- อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมีมูลค่าเท่ากับ ต้นทุนที่แท้จริงการซื้อกิจการหักค่าเสื่อมราคาสะสมและผลขาดทุนจากการด้อยค่าสะสม

ในกระบวนการของกิจกรรมทางการเงินและเศรษฐกิจภายใต้ IFRS อาจจำเป็นต้องมีการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่ การโอนวัตถุไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือการถอนตัวจะดำเนินการเฉพาะในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวิธีการดำเนินงานซึ่งได้รับการยืนยันจากเหตุการณ์ต่อไปนี้:

1) เริ่มใช้วัตถุเข้า กิจกรรมการผลิต- การโอนวัตถุจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังสินทรัพย์ถาวร

2) จุดเริ่มต้นของการเตรียมการขาย - การโอนวัตถุจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังสินค้าคงคลัง

3) การสิ้นสุดการใช้งานในกิจกรรมการผลิต - การโอนวัตถุจากสินทรัพย์ถาวรไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

4) การเริ่มสัญญาเช่าดำเนินงาน - การโอนวัตถุจากทุนสำรองไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

5) เสร็จสิ้นการก่อสร้างหรือการสร้างใหม่ - การโอนวัตถุจากทรัพย์สินระหว่างการก่อสร้างหรือการสร้างใหม่ (สินทรัพย์ถาวร) ไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

เมื่อรายการที่บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรมถูกโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังสินทรัพย์ประเภทอื่น รายการดังกล่าวจะเริ่มบันทึกในกำลังการผลิตใหม่ด้วยมูลค่ายุติธรรม
RBU ไม่มีแนวทางปฏิบัติในการโอนสินทรัพย์ถาวรหรือการลงทุนระยะยาวในสินทรัพย์ที่มีตัวตนไปเป็นสินทรัพย์ที่มีไว้สำหรับขาย (สินค้าคงคลัง) หากองค์กรตัดสินใจขายวัตถุเหล่านี้ วัตถุเหล่านี้จะยังคงแสดงอยู่ในบัญชีการบัญชีของรัสเซียที่สอดคล้องกับวัตถุประสงค์เดิมเช่นบัญชี 01 หรือ 03 ดังนั้นเพื่อวัตถุประสงค์ของการรายงานภายใต้ IFRS จำเป็นต้องใช้ไม่เพียงแต่ข้อมูลทางบัญชีเท่านั้น แต่ เพื่อทราบแผนการขององค์กรในการขายทรัพย์สินเหล่านั้นหรือวัตถุอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ

การปรับเปลี่ยนการเปลี่ยนแปลง

รายการการเปลี่ยนแปลงระหว่างการเปลี่ยนไปใช้ IFRS:
เมื่อเปลี่ยนมาใช้ IFRS องค์กรรัสเซียควรให้ความสนใจเป็นพิเศษกับการมีอยู่ของวัตถุที่ตรงตามเกณฑ์การรับรู้สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ตาม IAS 40 การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แอปพลิเคชัน รูปแบบการบัญชีมูลค่ายุติธรรมหนึ่งในเครื่องมือไม่กี่อย่างในการเพิ่มกำไรสะสม (กำไรสุทธิของรอบระยะเวลารายงาน) ขององค์กรเมื่อเปรียบเทียบกับตัวบ่งชี้ที่คล้ายกันภายใต้ RAS เนื่องจากราคาอสังหาริมทรัพย์ (ที่ดินและอาคาร) มีแนวโน้มสูงขึ้น
ในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงการรายงานของรัสเซียเป็นการรายงานที่จัดทำขึ้นตาม IFRS อาจมีดังต่อไปนี้: บันทึกการเปลี่ยนแปลงที่เกี่ยวข้องกับการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:
รายการจัดประเภทใหม่:
- การโอนสินทรัพย์ถาวรเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IFRS 40)
- โอนการลงทุนที่สร้างรายได้เป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนเป็นสินทรัพย์ถาวร (IFRS 16) หรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน (IFRS 40)
บันทึกที่เกี่ยวข้องกับการนำวิธีการบัญชีและการประเมินมูลค่าการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไปยังแบบจำลองการบัญชีมูลค่ายุติธรรมหรือแบบจำลองการบัญชีต้นทุนในอดีต ซึ่งรวมถึง:
“ การกำจัด” ผลลัพธ์ของการตีราคาใหม่ของรัสเซียหากวัตถุอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนถูกตีราคาใหม่ตาม PBU 6/01
ไม่รวมค่าเสื่อมราคาค้างรับ รวมการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมในกำไร (ขาดทุน) สุทธิของรอบระยะเวลารายงาน (หากใช้แบบจำลองมูลค่ายุติธรรม)
รายการชี้แจงอายุการให้ประโยชน์ วิธีการคิดค่าเสื่อมราคา การประมาณมูลค่าคงเหลือ สะท้อนถึงผลขาดทุนจากการด้อยค่าภายใต้ IFRS 36 (ถ้า นโยบายการบัญชีมีการระบุแบบจำลองการบัญชีต้นทุนในอดีต)

การปรับปรุงที่เป็นไปได้ที่อาจจำเป็นเมื่อแปลงการรายงานที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของบริษัท:

• การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามมาตรฐาน IFRS จากเงินลงทุนที่สร้างรายได้ในสินทรัพย์ที่มีตัวตน/สินทรัพย์ถาวรตาม RAS
• การจัดประเภทมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่ตาม IFRS จากสินค้าคงเหลือตาม RAS
• การรับรู้ใน IFRS ของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้รับภายใต้สัญญาเช่าทางการเงินและเป็นไปตามคำจำกัดความของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การจัดประเภททรัพย์สินระหว่างก่อสร้างเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้รับภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงานและเป็นไปตามคำนิยามของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์ถาวร
• การคำนวณต้นทุนเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเมื่อได้มา
• การนำต้นทุนเริ่มแรกของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนมาสู่มูลค่ายุติธรรมเมื่อได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนผ่านการแลกเปลี่ยน
• การก่อตัวของต้นทุนเริ่มต้นของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงานหรือการเงิน
• การคำนวณมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่เนื่องจากมีการปรับปรุงครั้งใหญ่
• ยอดคงค้างขาดทุนจากการด้อยค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยใช้วิธีประเมินราคาต้นทุนในอดีต
• กลับรายการค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่วัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรม
• การปรับปรุงค่าเสื่อมราคาค้างรับของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การปรับปรุงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้รับจากการโอนสินทรัพย์ถาวรไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การตีราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่โอนจากเงินลงทุนที่สร้างรายได้ไปเป็นสินทรัพย์ที่มีตัวตนหรือสินทรัพย์ถาวร (ผลการตีราคาใหม่รวมอยู่ใน “ทุน”)
• การแปลงสินค้าคงเหลือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การตีราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่วัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรม (ผลการตีราคาใหม่รับรู้ในกำไร/ขาดทุน)
• การปรับปรุงมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่ได้รับจากการโอนจากสินทรัพย์ไม่หมุนเวียนที่ถือไว้เพื่อขาย
• การกลับรายการธุรกรรมการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเนื่องจากความเสี่ยงและผลตอบแทนของสินทรัพย์ที่ขายยังไม่ได้โอนไปยังผู้ซื้อ
• ตัดจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่โอนตามสัญญาเช่าการเงิน
• การตัดจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่คิดค่าเสื่อมราคาภายใต้ IFRS (หรือกลับกัน)

ปัญหาการเปลี่ยนแปลง

ข้อผิดพลาดในการรายงานรวบรวมตาม มาตรฐานสากล, แบ่งออกเป็นสามกลุ่ม. ประการแรกนี่คือข้อบกพร่องที่เกิดขึ้นระหว่างการเตรียมการรายงาน มาตรฐานของรัสเซีย- ประการที่สอง ระหว่างการเปลี่ยนแปลง และสุดท้าย ประการที่สาม ข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้นระหว่างการจัดทำงบการเงินตามข้อกำหนด IFRS ข้อผิดพลาดที่เป็นของกลุ่มแรกและกลุ่มที่สองสามารถปรากฏได้ก็ต่อเมื่อ บริษัท เตรียมงบการเงินภายใต้ IFRS ผ่านการเปลี่ยนแปลง ในระหว่างกระบวนการนี้ งบการเงินซึ่งจัดทำขึ้นตามมาตรฐานของรัสเซีย จะได้รับการปรับปรุงตามข้อกำหนดของ IFRS ชัดเจนว่าหากมีข้อผิดพลาดประการแรก ส่วนใหญ่จะ “โยกย้าย” ไปสู่รายงานที่รวบรวมตามมาตรฐานสากล บริษัทเหล่านั้นที่จัดเก็บบันทึกทางบัญชีตาม IFRS และ RAS พร้อมกันจะไม่มีข้อผิดพลาดประเภทนี้
ข้อผิดพลาดในการรายงานที่จัดทำขึ้นตาม IFRS ซึ่งจัดเป็นกลุ่มแรกสามารถแก้ไขได้ 2 วิธี ประการแรกคือการเปลี่ยนแปลงข้อมูลเริ่มต้น เรากำลังพูดถึงตัวบ่งชี้การรายงานซึ่งรวบรวมตามมาตรฐานของรัสเซีย ประการที่สองคือทำการปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับข้อผิดพลาดที่เกิดขึ้น เมื่อเลือกวิธีการใดวิธีหนึ่ง บริษัทต่างๆ จะดำเนินการตามจำนวนข้อบกพร่องที่ตรวจพบเป็นหลัก
หากมีข้อผิดพลาดมากกว่าร้อยรายการ การสร้างการรายงานใหม่ตามมาตรฐานของรัสเซียจะง่ายกว่า และหากมีเพียงสองหรือสามรายการก็ควรปรับเปลี่ยนเพิ่มเติมจะดีกว่า หากคุณพบข้อผิดพลาดในการบัญชีของรัสเซียก่อนส่งรายงานไปที่ สำนักงานภาษีควรใช้วิธีแรกจะดีกว่า ให้เราอธิบายว่าทำไม เมื่อตรวจสอบงบ IFRS ที่จัดทำขึ้นโดยใช้วิธีการเปลี่ยนแปลง ผู้ตรวจสอบจะเปรียบเทียบข้อมูลจากตารางการแปลงกับงบดุลและงบกำไรขาดทุนที่ส่งให้กับสำนักงานภาษี หากพบความคลาดเคลื่อน คุณจะต้องอธิบายเหตุผล หากข้อผิดพลาดได้รับการแก้ไขด้วยการปรับเปลี่ยนระหว่างกระบวนการเปลี่ยนแปลง ก็จะไม่มีใครต้องการคำอธิบายเพิ่มเติม
ในระหว่างการเปลี่ยนแปลงการรายงาน โอกาสที่จะเกิดข้อผิดพลาดมีสูงมาก ท้ายที่สุดแล้วกระบวนการนี้มีหลายขั้นตอน มักดำเนินการโดยไม่ต้องใช้ซอฟต์แวร์พิเศษ ใช้เฉพาะ Excel เท่านั้น สิ่งที่ยากที่สุดคือการจัดประเภทรายได้ ค่าใช้จ่าย สินทรัพย์และหนี้สินใหม่ ประเด็นก็คือมีความเสี่ยงสูงที่สินทรัพย์หรือต้นทุนใดๆ จะไม่ถูกจัดประเภทใหม่ หรือแย่กว่านั้น พวกเขาจะถูกแยกออกจากกลุ่มที่ถูกรวมไว้ตาม RAS และจะไม่ถูกรวมอยู่ในกลุ่มที่ควรเป็นไปตาม IFRS ลองยกตัวอย่าง
สมมติว่าบริษัทมีอาคารในงบดุลที่ให้เช่าเพื่อเช่าดำเนินงาน ตามข้อกำหนดของ RAS จะต้องถือเป็นสินทรัพย์ถาวร และตาม IFRS นี่คืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ซึ่งหมายความว่าเมื่อจัดทำรายงานภายใต้ IFRS ทรัพย์สินนี้จะต้องถูกโอนทุกครั้งจากกลุ่ม "สินทรัพย์ถาวร" ไปยังกลุ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" หากบริษัทดำเนินการนี้โดยไม่มีโปรแกรมคอมพิวเตอร์พิเศษ ก็ค่อนข้างเป็นไปได้ที่ข้อผิดพลาดจะเกิดขึ้น
ตัวอย่างเช่น นักบัญชี:
ก) ลืมโอนวัตถุจากกลุ่ม "สินทรัพย์ถาวร" ไปยังกลุ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน"
b) พวกเขาลบออกจากกลุ่ม "สินทรัพย์ถาวร" แต่ไม่ได้วางไว้ในกลุ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน"
c) สะท้อนต้นทุนของทรัพย์สินในกลุ่ม "อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน" อย่างไม่ถูกต้อง ฯลฯ
เพื่อลดจำนวนข้อผิดพลาดทั้งในระหว่างการจัดประเภทใหม่และตลอดขั้นตอนการเปลี่ยนแปลง จำเป็นต้องลดผลกระทบของ “ ปัจจัยมนุษย์- ในการทำเช่นนี้ก็เพียงพอที่จะพัฒนาตารางการแปลงคุณภาพสูงและควบคุมความถูกต้องของข้อมูลที่ป้อนเข้าไป นอกจากนี้ยังจำเป็นต้องกำหนดขั้นตอนที่จำเป็นทั้งหมดอย่างชัดเจนสำหรับกระบวนการเปลี่ยนแปลงสำหรับสินทรัพย์ หนี้สิน รายได้และค่าใช้จ่ายแต่ละประเภท และอาจเป็นไปได้สำหรับการดำเนินงานแต่ละประเภทด้วย ขั้นตอนเหล่านี้จะแตกต่างกันไปในแต่ละบริษัท ขึ้นอยู่กับประเภทของกิจกรรม โครงสร้างองค์กร ขั้นตอนทางธุรกิจที่ใช้ จำนวนข้อมูลที่ประมวลผล และเกณฑ์อื่นๆ อีกมากมาย
จะดียิ่งขึ้นหากบริษัทใช้โปรแกรมคอมพิวเตอร์พิเศษในการแปลงการรายงาน ตัวอย่างเช่น ขั้นตอนการแปลงสามารถกำหนดค่าได้ในโปรแกรมเดียวกันกับที่บริษัทดูแลการบัญชีตามมาตรฐานของรัสเซีย
อย่างไรก็ตาม แม้จะมีมาตรการป้องกันข้อผิดพลาดทั้งหมดแล้ว แต่ก็ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ทั้งหมด ข้อบกพร่องใด ๆ ที่พบจะต้องได้รับการแก้ไข

บทสรุป

บทบาทของ IFRS ในการบัญชีและการรายงานของรัสเซียกำลังเพิ่มขึ้น
ในระหว่างการพัฒนา นโยบายการบัญชีสำหรับปี 2555 ควรจำไว้ว่าความแตกต่างในรูปแบบการบัญชีตามกฎ IFRS และรัสเซียจะนำมาซึ่งการปรับปรุงเพิ่มเติมในระหว่างการเปลี่ยนแปลงโดยเฉพาะอย่างยิ่งที่เกี่ยวข้องกับมูลค่าตามบัญชีของวัตถุและค่าเสื่อมราคาสะสม นอกจากนี้ การปรับปรุงอาจเกี่ยวข้องกับการชี้แจงอายุการใช้งานและการพิจารณาผลขาดทุนจากการด้อยค่า

บทความนี้มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวมากจนเราไม่พบบริการใดๆ ที่เกี่ยวข้อง!

การรับรู้ การวัด และการเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนควบคุมโดยอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือทรัพย์สิน เช่น ที่ดินและอาคาร (อาจเป็นส่วนหนึ่งของอาคาร) หรือทั้งสองอย่าง ซึ่งถือครองโดยบริษัทเพื่อสร้างรายได้ค่าเช่าและ/หรือรายได้ที่เพิ่มขึ้น

หากส่วนหนึ่งของทรัพย์สินถูกใช้เพื่อรับค่าเช่าและอีกส่วนหนึ่งเพื่อผลิตสินค้า (งานบริการ) บริษัท จะต้องรับผิดชอบแยกต่างหาก อย่างไรก็ตาม หากใช้เพียงส่วนเล็กๆ ในการผลิต มาตรฐานดังกล่าวจะอนุญาตให้ทรัพย์สินนั้นจัดประเภทเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ ทรัพย์สินที่ให้เช่าโดยบริษัทแม่หรือบริษัทย่อยไม่ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เนื่องจากสำหรับกลุ่มบริษัทถือเป็นทรัพย์สินที่มีเจ้าของ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนรับรู้เมื่อมีความเป็นไปได้ค่อนข้างแน่ที่ผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจะเกิดขึ้นและสามารถวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์นั้นได้อย่างน่าเชื่อถือ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะถูกประเมินมูลค่าเริ่มแรกด้วยต้นทุนการซื้อจริง ซึ่งประกอบด้วยต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์และต้นทุนการซื้อโดยตรง ต่อมา บริษัทจะต้องกำหนดวิธีการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในนโยบายการบัญชีที่เลือก: ตามมูลค่ายุติธรรมหรือราคาทุนจริง ในกรณีนี้ ต้องใช้วิธีการบัญชีที่เลือกกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมด

มูลค่ายุติธรรมของสินค้าคือจำนวนเงินที่สามารถแลกเปลี่ยนสินค้าได้ในการทำธุรกรรมระหว่างบุคคลที่มีความรู้และเต็มใจในการทำธุรกรรมแบบซื้อขายกันเอง การเปลี่ยนแปลงในมูลค่ายุติธรรมจะรับรู้ในกำไรหรือขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น

แบบจำลองราคาทุนจะบันทึกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยราคาทุนที่ได้มาหักค่าเสื่อมราคาสะสมและขาดทุนจากการด้อยค่าสะสม (ถ้ามี) ซึ่งสอดคล้องกับการบัญชีที่ดิน อาคารและอุปกรณ์

การสิ้นสุดสัญญาเช่าและการแปลงทรัพย์สินเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของครอบครอง

จุดเริ่มต้นของการสร้างใหม่เพื่อวัตถุประสงค์ในการขายเมื่อโอนไปยังสินค้าคงคลัง

การเริ่มสัญญาเช่าดำเนินงานตามสัญญา

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนควรถูกยกเลิกการรับรู้เมื่อไม่คาดว่าจะได้รับประโยชน์เชิงเศรษฐกิจจากทรัพย์สินดังกล่าว การขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเกิดขึ้นเมื่อมีการขายหรือโอนไปเป็นสัญญาเช่าการเงิน

การเปิดเผยข้อมูลที่จำเป็น ได้แก่ รูปแบบการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เกณฑ์ในการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ขอบเขตของการประเมินราคาที่ดำเนินการโดยผู้ประเมินราคาอิสระ จำนวนรายได้ค่าเช่าจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานโดยตรง และการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมสะสม

นอกเหนือจาก IAS 16 แล้ว ยังมีมาตรฐานอื่นๆ อีกหลายประการสำหรับการบัญชีสำหรับสินทรัพย์ไม่หมุนเวียน และ IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนก็เป็นหนึ่งในนั้น มาดูกฎพื้นฐานในการจำแนกประเภทและการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

นักบัญชีหลายคนเข้าใจผิดว่ามีเพียงมาตรฐานเดียวเท่านั้นที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์ที่มีตัวตนที่มีอายุยืนยาว: IAS 16 ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์.

แม้ว่า IAS 16 ควรใช้ในการบัญชีสำหรับสินทรัพย์ที่มีตัวตนส่วนใหญ่ของคุณ แต่ก็ไม่ใช่มาตรฐานเดียวสำหรับการบัญชีสำหรับสินทรัพย์ประเภทนี้

พิจารณาข้อกำหนดหลักของมาตรฐาน IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อกำหนดว่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร การบัญชีครั้งแรกและครั้งต่อๆ ไป รูปแบบมูลค่ายุติธรรม และประเด็นอื่นๆ

IAS40 คืออะไร?

การบัญชีภายใต้ IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะเหมือนกับการบัญชีภายใต้ IAS 16 ที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ ยกเว้นว่า:

• ผลของการตีราคาใหม่ภายใต้ IAS 40 ไม่ว่าจะเป็นบวกหรือลบ จะถูกรับรู้ในกำไรหรือขาดทุน (แทนที่จะเป็นสำรองการตีราคาใหม่) และ
• ไม่มีการคิดค่าเสื่อมราคาหากมีการตีราคาใหม่ทุกปี

วัตถุประสงค์ของ IAS 40 คืออะไร?

IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกำหนดให้ต้องมีการบัญชีและการเปิดเผยข้อมูลสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

แต่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคืออะไร?

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนคือ ที่ดิน อาคาร (หรือบางส่วน) หรือทั้งสองอย่างมีวัตถุประสงค์เพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะดังต่อไปนี้:

• ใบเสร็จ เช่า;
• ต้นทุนเพิ่มขึ้นเมืองหลวง; หรือ
• ทั้งคู่. (ดูย่อหน้า IAS 40.5)

มันมีความสำคัญอย่างยิ่งที่นี่ วัตถุประสงค์ในการถือครองทรัพย์สิน - หากคุณกำลังถือครองอาคารหรือ ที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์ใด ๆ ต่อไปนี้ สินทรัพย์นี้ ไม่สามารถจัดเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้:

• การผลิตหรือขายสินค้าหรือบริการ
• วัตถุประสงค์ในการบริหารหรือ
• การขายเป็นส่วนหนึ่งของกิจกรรมการดำเนินงาน

หากคุณใช้อาคารหรือที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์สองประการแรก คุณควรใช้ IAS 16 และ IAS 2 สินค้าคงคลังมีความเหมาะสมเมื่อคุณใช้อาคารหรือที่ดินเพื่อขายในระหว่างการดำเนินกิจกรรม

ตัวอย่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

คุณสมบัติอะไรกันแน่ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน?

• ที่ดินที่ถือไว้เพื่อขายต่อในระยะยาวในราคาที่สูงกว่า (เนื่องจากการแข็งค่าขึ้น) หรือเพื่อการใช้งานอย่างไม่มีกำหนดในอนาคต (เช่น คุณยังไม่รู้ว่าจะใช้เพื่ออะไร)
  อย่างไรก็ตาม หากคุณซื้อที่ดินและตั้งใจที่จะสร้างโรงงานผลิตบนที่ดินนั้นเพื่อดำเนินกิจกรรมหลักของคุณ ที่ดินนี้ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• อาคารที่เป็นของธุรกิจและเช่าภายใต้สัญญาเช่าดำเนินงานตั้งแต่หนึ่งฉบับขึ้นไป ซึ่งรวมถึงอาคารที่ว่างในปัจจุบันแต่คุณวางแผนจะเช่า
• อสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่คุณสร้างจริงเพื่อใช้ในอนาคตเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
  โปรดใช้ความระมัดระวังที่นี่ เพราะหากคุณกำลังสร้างอาคารให้กับบุคคลที่สาม อาคารนั้นไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน และคุณต้องใช้สัญญาก่อสร้าง IAS 11 หรือ IFRS 15 รายได้จากสัญญากับผู้ซื้อ"

เมื่อใดจึงจะรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน?

กฎในการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยพื้นฐานแล้วจะเหมือนกับใน IAS 16 สำหรับที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ กล่าวคือ คุณจะรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินทรัพย์ก็ต่อเมื่อตรงตามเงื่อนไขสองประการเท่านั้น:

• มีแนวโน้มว่าผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจในอนาคตที่เกี่ยวข้องกับสินทรัพย์จะไหลเข้าสู่บริษัท และ
• สามารถประมาณมูลค่าของสินทรัพย์ได้อย่างน่าเชื่อถือ

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเบื้องต้นดำเนินการอย่างไร?

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะวัดมูลค่าเริ่มแรกด้วยราคาทุน รวมถึงต้นทุนการทำธุรกรรม (ต้นทุนการได้มา)

ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประกอบด้วย:

• ต้นทุนการซื้อและ
• ค่าใช้จ่ายใดๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการซื้อกิจการ เช่น ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายหรือค่าที่ปรึกษา ภาษีทรัพย์สิน เป็นต้น

ในราคาต้นทุน ไม่สามารถเปิดได้:

• ใดๆ ค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้น.
  อย่างไรก็ตาม หากต้นทุนเริ่มต้นเหล่านี้เกี่ยวข้องโดยตรงกับการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คุณอาจต้องการรวมไว้ด้วย แต่อย่ารวมค่าใช้จ่ายในการเริ่มต้นทั้งหมด
• ขาดทุนจากการดำเนินงานค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นโดยบริษัทก่อนที่ทรัพย์สินจะถึงระดับการใช้งานที่วางแผนไว้ และ
• การบริโภคที่มากเกินไปวัสดุ แรงงาน หรือทรัพยากรอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นระหว่างการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์

หากการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนถูกเลื่อนออกไป คุณจะต้องคิดลดจำนวนเงินที่ชำระเป็นมูลค่าปัจจุบันเพื่อสร้างมูลค่าเทียบเท่าเงินสดในปัจจุบัน

นอกจากนี้ ยังเป็นที่น่าสังเกตว่าในความเป็นจริงแล้ว คุณสามารถจัดประเภทสินทรัพย์ที่ถือครองภายใต้สัญญาเช่าการเงินเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้ ซึ่งในกรณีนี้ต้นทุนจะคำนวณตาม IFRS 16 สัญญาเช่า

การประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในภายหลังดำเนินการอย่างไร?

หลังจากการรับรู้ครั้งแรก คุณจะมี 2 ทางเลือกในการวัดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ (IAS 40.30 et seq.)

เมื่อคุณตัดสินใจเลือกแล้ว คุณควรยึดถือและให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมดของคุณโดยใช้รูปแบบเดียวกัน (จริงๆ แล้วมีข้อยกเว้นสำหรับกฎนี้)

ทางเลือกที่ 1: การประเมินมูลค่าโดยใช้แบบจำลองมูลค่ายุติธรรม

ตาม รูปแบบมูลค่ายุติธรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนวัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่รายงาน (ดูย่อหน้าที่ IAS 40.33)

การวัดมูลค่ายุติธรรมกำหนดไว้ใน IFRS 13 การวัดมูลค่ายุติธรรม

กำไรหรือขาดทุนจากการวัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรมจะรับรู้ในกำไรหรือขาดทุน

บางครั้งมูลค่ายุติธรรมไม่สามารถวัดได้อย่างน่าเชื่อถือหลังจากการรับรู้ครั้งแรก มันเป็นไปได้ ในกรณีที่หายากมาก ซึ่งในกรณีนี้ IAS 40 กำหนด (ดูย่อหน้าที่ 53):

• มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในราคาทุนหากยังไม่แล้วเสร็จและอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือ
• ประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยใช้แบบจำลองต้นทุนเริ่มต้นหากเสร็จสมบูรณ์

ตัวเลือกที่ 2: การประมาณค่าโดยใช้แบบจำลองต้นทุนเริ่มต้น

ตัวเลือกที่สองสำหรับการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในภายหลังคือ รูปแบบต้นทุนเริ่มต้น.

รูปแบบการประเมินมูลค่า IAS 40 นี้ไม่ได้อธิบายรายละเอียดนี้ แต่อ้างอิงถึงสินทรัพย์ถาวรมาตรฐาน IAS 16 ซึ่งหมายความว่าคุณต้องใช้วิธีการเดียวกันกับใน IAS 16

จะเปลี่ยนไปใช้โมเดลการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแบบอื่นได้อย่างไร?

คุณสามารถย้ายจากแบบจำลองต้นทุนไปเป็นรูปแบบมูลค่ายุติธรรม หรือในทางกลับกัน จากแบบจำลองมูลค่ายุติธรรมไปเป็นแบบจำลองต้นทุนได้หรือไม่

คำตอบคือใช่ แต่เฉพาะในกรณีที่การเปลี่ยนแปลงส่งผลให้งบการเงินของบริษัทให้ข้อมูลที่ถูกต้องมากขึ้นเท่านั้น สถานการณ์ทางการเงินและผลลัพธ์

สิ่งนี้หมายความว่าอย่างไรในทางปฏิบัติ?

การเปลี่ยนจากแบบจำลองต้นทุนในอดีตไปเป็นแบบจำลองมูลค่ายุติธรรมมีแนวโน้มที่จะตรงตามเงื่อนไขนี้ ดังนั้นคุณจึงสามารถทำได้หากคุณมั่นใจว่าคุณสามารถวัดมูลค่ายุติธรรมได้อย่างสม่ำเสมอ และแบบจำลองมูลค่ายุติธรรมมีความเหมาะสมมากกว่า

อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงตรงกันข้าม (การเปลี่ยนจากแบบจำลองมูลค่ายุติธรรมไปเป็นแบบจำลองต้นทุน) ไม่น่าจะส่งผลให้การรายงานสินทรัพย์มีความน่าเชื่อถือมากขึ้น ดังนั้นคุณไม่ควรทำ แต่ถ้าคุณทำ ให้ทำน้อยครั้งและด้วยเหตุผลที่ดี

โอนทรัพย์สินเข้าและออกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างไร?

เมื่อเราพูดถึงเรื่องการโอน ( การถ่ายโอนจากหมวดหมู่หนึ่งไปยังอีกหมวดหมู่) ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เราหมายถึง การจัดประเภทใหม่- ตัวอย่างเช่น คุณจัดประเภทอาคารที่เคยจัดประเภทใหม่เป็นที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ภายใต้ IAS 16 เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภายใต้ IAS 40

การโอนเป็นไปได้ แต่เฉพาะในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงในการใช้สินทรัพย์หรือวัตถุประสงค์ในการถือครองสินทรัพย์ ตัวอย่างเช่น (ดูย่อหน้าที่ IAS 40.57)

• คุณเริ่มให้เช่าทรัพย์สินที่เคยใช้เป็นอาคารสำนักงาน (การแปลงทรัพย์สินที่เป็นเจ้าของก่อนหน้านี้ให้เป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนภายใต้ IAS 16)
• คุณเลิกเช่าอาคารและเริ่มใช้เอง
• คุณเป็นเจ้าของที่ดินโดยไม่มีวัตถุประสงค์เฉพาะ และเพิ่งตัดสินใจสร้างอาคารที่อยู่อาศัยเพื่อขายอพาร์ทเมนท์ (การแปลงจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสินค้าคงคลัง)

การโอนอสังหาริมทรัพย์จากหมวดหมู่หนึ่งไปอีกหมวดหมู่หนึ่งสะท้อนให้เห็นในการบัญชีอย่างไร

ขึ้นอยู่กับประเภทของการโอนและนโยบายการบัญชีที่เลือกสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

หากคุณตัดสินใจที่จะลงบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณโดยใช้แบบจำลองต้นทุน การโอนจะไม่มีปัญหาใดๆ คุณเพียงแค่ดำเนินการบัญชีต่อไปเหมือนเช่นเคย

อย่างไรก็ตาม หากคุณเลือกแบบจำลองมูลค่ายุติธรรม สิ่งต่างๆ จะซับซ้อนขึ้นเล็กน้อย:

• เมื่อคุณโอนสินทรัพย์ไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มูลค่าประเมินของสินทรัพย์จะเป็นมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่โอน ผลต่างระหว่างราคาตามบัญชีของสินทรัพย์และมูลค่ายุติธรรมได้รับการปฏิบัติและบันทึกในลักษณะเดียวกับการตีราคาใหม่ภายใต้ IAS 16
• เมื่อคุณโอนสินทรัพย์จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน มูลค่าของสินทรัพย์จะเป็นมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่โอนด้วย

จะตัดการรับรู้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างไร?

กฎการตัดบัญชี (เช่น เมื่อคุณสามารถชำระบัญชีอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและลบออกจากการบัญชีได้) ใน IAS 40 จะคล้ายกับกฎใน IAS 16

การเปิดเผยทรัพย์สินเพื่อการลงทุน

IAS 40 อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนกำหนดการเปิดเผยข้อมูลหลายอย่างที่ต้องทำในงบการเงิน ได้แก่:

• คำอธิบายของรุ่นที่เลือก
• วิธีการวัดมูลค่ายุติธรรม
• เกณฑ์การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจากประเภทหนึ่งไปอีกประเภทหนึ่งในระหว่างรอบระยะเวลารายงาน

สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเปิดเผย โปรดดูที่ย่อหน้า

IFRS 40 “อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน” เกี่ยวข้องกับประเด็นการบัญชีสำหรับการลงทุนในสินทรัพย์ถาวร

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน- นี่คืออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นขององค์กร (ในฐานะเจ้าของหรือผู้เช่าภายใต้สัญญาเช่าทางการเงิน) เพื่อวัตถุประสงค์ในการให้เช่าหรือเพิ่มมูลค่าและไม่ใช่เพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้ในกระบวนการผลิตและเพื่อการบริหาร วัตถุประสงค์เช่นเดียวกับการขาย

ในทางปฏิบัติของรัสเซีย สินทรัพย์ถาวรที่มีไว้สำหรับการจัดหาโดยองค์กรโดยเฉพาะโดยมีค่าธรรมเนียมสำหรับการครอบครองและใช้งานชั่วคราวจะถูกนำมาพิจารณาเป็นส่วนหนึ่งของการลงทุนที่ทำกำไรในสินทรัพย์วัสดุ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะรับรู้เป็นสินทรัพย์ก็ต่อเมื่อมีความเป็นไปได้ที่ผลประโยชน์เชิงเศรษฐกิจในอนาคตจะมาจากสินทรัพย์ดังกล่าว และสามารถวัดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนได้อย่างน่าเชื่อถือ

ต้นทุนเริ่มต้นของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนประกอบด้วยต้นทุนการได้มาครั้งแรกและต้นทุนที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการซื้อกิจการ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างขึ้นจะถูกกำหนด ณ เวลาที่การก่อสร้างหรือการก่อสร้างใหม่เสร็จสิ้น จนกว่าการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ IFRS 16 จะถูกนำมาใช้ในการบัญชีสิ่งอำนวยความสะดวก

การประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนครั้งต่อไปจะดำเนินการด้วยวิธีใดวิธีหนึ่งดังต่อไปนี้:

1. การบัญชีมูลค่ายุติธรรม - หลังจากการรับรู้รายการเริ่มแรกด้วยราคาทุนของการได้มา รายการทั้งหมดจะถูกวัดมูลค่าด้วยมูลค่ายุติธรรมซึ่งสะท้อนถึงสถานะของราคาตลาด ณ วันที่รายงาน กำไร (ขาดทุน) จากการเปลี่ยนแปลงมูลค่ายุติธรรมจะรับรู้ในงบกำไรขาดทุนในงวดที่เกิดขึ้น
2. การบัญชีต้นทุน - อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนวัดมูลค่าด้วยราคาทุนหักค่าเสื่อมราคาสะสมและขาดทุนจากการด้อยค่าสะสม

ในกิจกรรมทางการเงินและเศรษฐกิจ อาจต้องมีการจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่ การโอนวัตถุไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือการถอนตัวจะดำเนินการเฉพาะในกรณีที่มีการเปลี่ยนแปลงวิธีการดำเนินงานซึ่งได้รับการยืนยันจากเหตุการณ์ต่อไปนี้:

• จุดเริ่มต้นของการใช้วัตถุในกิจกรรมการผลิต - การโอนวัตถุจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปเป็นสินทรัพย์ถาวร
• จุดเริ่มต้นของการเตรียมการขาย - การโอนวัตถุจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังสินค้าคงคลัง
• การสิ้นสุดการใช้งานในกิจกรรมการผลิต - การโอนวัตถุจากสินทรัพย์ถาวรไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• การเริ่มสัญญาเช่าดำเนินงาน - การโอนทรัพย์สินจากสินค้าคงคลังไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน
• เสร็จสิ้นการก่อสร้างหรือการสร้างใหม่ - การโอนวัตถุจากทรัพย์สินระหว่างการก่อสร้างหรือการสร้างใหม่ (สินทรัพย์ถาวร) ไปยังอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน

เมื่อรายการที่บันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรมถูกโอนจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนไปยังสินทรัพย์ประเภทอื่น รายการดังกล่าวจะเริ่มบันทึกในกำลังการผลิตใหม่ด้วยมูลค่ายุติธรรม

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มิได้มีวัตถุประสงค์เพื่อใช้ในธุรกิจของกิจการหรือเพื่อขายตามปกติธุรกิจ รวมถึงที่ดิน อาคาร หรือส่วนของอาคารที่อยู่ในการจำหน่ายของเจ้าของหรือผู้เช่าตามสัญญาเช่าการเงิน (ลีสซิ่ง) ที่ใช้ในการรับชำระค่าเช่า รายได้จากการเพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน แต่ไม่เกี่ยวข้องกับกระบวนการของ การผลิตและการขายสินค้า งาน บริการ ; ไม่ได้ใช้เพื่อวัตถุประสงค์ด้านการบริหาร ไม่ได้มีไว้สำหรับการขายในการดำเนินธุรกิจปกติขององค์กร

การจัดประเภทวัตถุที่มีมูลค่าการลงทุนใหม่นั่นคือการรวมหรือแยกออกจากหมวดหมู่นี้จัดทำขึ้นตามวัตถุประสงค์ที่แท้จริงของรายการทรัพย์สินขององค์กรโดยเฉพาะ

การแปลงอสังหาริมทรัพย์จากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อขายโดยเริ่มดำเนินการบูรณะใหม่เพื่อเตรียมจำหน่าย แต่หากมีการตัดสินใจที่จะขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนโดยไม่ต้องสร้างใหม่ อสังหาริมทรัพย์นั้นจะยังคงรวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจนกว่าจะจำหน่ายไปอันเป็นผลจากการขาย

วัตถุนี้รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:

หลังจากเสร็จสิ้นการก่อสร้างหรือการสร้างใหม่

หลังจากสิ้นสุดการใช้ในการผลิต การจัดการ การดำเนินการเชิงพาณิชย์

หลังจากโอนสัญญาเช่าดำเนินงานให้กับบุคคลภายนอกแล้ว

วัตถุไม่รวมอยู่ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน:

โดยเริ่มนำไปใช้ในการผลิต การจัดการ หรือการพาณิชย์

โดยมีการเริ่มต้นสร้างใหม่เป็นการดำเนินการเตรียมการขายล่วงหน้า

การรับรู้และการประเมินเบื้องต้น อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนถือเป็นวัตถุอิสระของการบัญชีซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของสินทรัพย์ขององค์กรเมื่อมีความเป็นไปได้เพียงพอที่จะได้รับการชำระค่าเช่าหรือมูลค่าของทุนเพิ่มขึ้นตามข้อกำหนดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนและมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์หลังนี้ สามารถกำหนดได้อย่างน่าเชื่อถือ

การประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนเริ่มแรกจะกระทำโดยใช้ราคาทุนของการได้มาหรือการก่อสร้าง โดยไม่รวมการก่อสร้างด้วยวิธีทางเศรษฐกิจ

ต้นทุนในการได้มาซึ่งมูลค่าการลงทุนประกอบด้วยราคาของวัตถุและต้นทุนทางตรงของธุรกรรม (กฎหมาย บริการให้คำปรึกษา การจดทะเบียน ฯลฯ) ดอกเบี้ยสำหรับการชำระเงินรอการตัดบัญชีไม่รวมอยู่ในราคาต้นทุน แต่จะรวมอยู่ในค่าใช้จ่ายเป็นงวดตลอดระยะเวลาของเงินกู้ สิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้รับเหมาสร้างมีราคาตามราคาตามสัญญา

ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนที่สร้างขึ้นในเชิงเศรษฐกิจจะถูกกำหนดโดยผลรวมของต้นทุนทั้งหมดในวันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ต้นทุนของโครงการที่ยังไม่เสร็จจะถูกนำมาพิจารณาเช่นเดียวกับต้นทุนการก่อสร้างทุนอื่น ๆ การบัญชีแยกต่างหากสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเริ่มตั้งแต่วันที่การก่อสร้างแล้วเสร็จและการรับทรัพย์สินเข้าดำเนินการ

ต้นทุนการใช้วัสดุส่วนเกินและทรัพยากรอื่น ๆ ที่ใช้ระหว่างการก่อสร้างหรือการสร้างวัตถุใหม่จะไม่รวมอยู่ในต้นทุนเริ่มต้น ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการว่าจ้างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจะไม่รวมอยู่ในต้นทุน ยกเว้นค่าใช้จ่ายที่จำเป็นในการทำให้วัตถุอยู่ในสภาพการทำงาน แต่การสูญเสียเริ่มแรกที่เกี่ยวข้องกับปัญหาชั่วคราวในการดึงดูดผู้เช่าและการสูญเสียอื่น ๆ ที่คล้ายกันจะถูกตัดออกเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับรอบระยะเวลารายงานที่เกิดขึ้น

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกิดขึ้นภายหลังจะถูกบันทึกเพื่อเพิ่มมูลค่าตามบัญชีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน หากค่าใช้จ่ายดังกล่าวทำให้ความสามารถในการทำกำไรของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้น ในทุกกรณีที่การสูญเสียความสามารถในการทำกำไรสะท้อนให้เห็นในราคาเดิมของทรัพย์สิน การฟื้นฟูผ่านการปรับปรุงให้ทันสมัยหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ตามมาควรสะท้อนให้เห็นในการเพิ่มมูลค่าตามบัญชีของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในภายหลังจะไม่ถูกรวมเป็นต้นทุน ควรตัดออกเป็นค่าใช้จ่ายในช่วงเวลาที่เกิดขึ้น

รูปแบบการประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อการลงทุนในภายหลัง IAS-40 อนุญาตให้ใช้สิ่งต่อไปนี้สำหรับการบัญชีสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน: มูลค่ายุติธรรมและการเปลี่ยนแปลงจะสะท้อนให้เห็นในกำไรและขาดทุน ราคาซื้อเริ่มแรกโดยแสดงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในงบดุลด้วยมูลค่าคงเหลือ ซึ่งก็คือ หักค่าเสื่อมราคาสะสมและขาดทุนจากการด้อยค่า การใช้ต้นทุนการได้มาในอดีตไม่ได้ขจัดความจำเป็นในการเปิดเผยมูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนในหมายเหตุประกอบงบการเงิน

แบบจำลองนี้แตกต่างจากการบัญชีตีราคาใหม่ซึ่งมักใช้ในการบัญชีสำหรับสินทรัพย์ที่มีตัวตน โดยที่ส่วนเกินของมูลค่าที่ตีใหม่กว่ามูลค่าตามบัญชีเดิมจะรับรู้ในบัญชีทุนเป็นการเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สิน แบบจำลองมูลค่ายุติธรรมถือว่าการเปลี่ยนแปลงมูลค่าทั้งหมดรับรู้ในบัญชีกำไรหรือขาดทุนเท่านั้น

ความยากลำบากในการกำหนดมูลค่ายุติธรรมสำหรับวัตถุมูลค่าการลงทุนหลายอย่างก็เห็นได้ชัดเช่นกัน มูลค่ายุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนควรสะท้อนถึงสภาวะตลาดและตลาดที่เกิดขึ้นจริงและเงื่อนไขอื่นๆ ณ วันที่รายงาน ไม่ใช่วันที่อื่น การเปลี่ยนแปลงสภาวะตลาดทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงและความไม่แน่นอนในการวัดมูลค่ายุติธรรม สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนจำนวนมาก เป็นไปไม่ได้ที่จะพึ่งพาราคาตลาดที่มีการเคลื่อนไหวอยู่ และปัจจัยด้านภาษีค่าเช่าก็มีอิทธิพลต่อราคาดังกล่าวเช่นกัน

แต่ละองค์กรมีหน้าที่ใช้ขั้นตอนการประเมินมูลค่าที่เลือกสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนทั้งหมด บ่อยครั้ง ด้วยเหตุผลวัตถุประสงค์ จึงเป็นไปไม่ได้ที่จะรับประกันว่าสินทรัพย์ที่มีอยู่ทั้งหมดได้รับการประเมินด้วยมูลค่ายุติธรรม

การจัดประเภทใหม่วัดมูลค่าโดยใช้แบบจำลองใดแบบหนึ่งต่อไปนี้: ราคาทุนในอดีตหรือมูลค่ายุติธรรม เมื่อวัดมูลค่าด้วยราคาทุนในอดีต การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่จะไม่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในมูลค่าตามบัญชี ดังนั้น จึงไม่จำเป็นต้องมีการบัญชีสำหรับผลต่าง ในทางตรงกันข้าม เมื่อประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนด้วยมูลค่ายุติธรรม จะเกิดการเบี่ยงเบนซึ่งจำเป็นต้องมีการบัญชีและการรายงานในงบการเงิน

การจัดประเภทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนใหม่เป็นที่ดิน อาคารและอุปกรณ์ สินค้าคงคลังหรือประเภทอื่นของ “ทรัพย์สินที่มีเจ้าของ” จะบันทึกด้วยมูลค่ายุติธรรม ซึ่งรับรู้เป็นมูลค่าตามบัญชีของรายการเมื่อการเปลี่ยนแปลงการใช้งานในกิจการ

การกำจัดอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเกิดขึ้นผ่านการขายหรือสัญญาเช่าทางการเงินภายใต้สัญญาเช่า ราคาขายของวัตถุถูกกำหนดโดยมูลค่ายุติธรรม ณ วันที่จำหน่าย เมื่อให้สินเชื่อเชิงพาณิชย์หรือแผนการผ่อนชำระ ผลต่างระหว่างสิ่งตอบแทนที่เกิดขึ้นจริงกับมูลค่ายุติธรรม (ราคา) จะถูกบันทึกแยกต่างหากตามที่ได้รับ รายได้ดอกเบี้ย- กำไร (ขาดทุน) ที่เกิดขึ้นจะแสดงในบัญชีกำไรขาดทุน

เมื่อมีการรื้อถอนขั้นสุดท้าย (ตัดจำหน่าย) วัตถุมูลค่าการลงทุน จำนวนการสูญเสียที่เป็นไปได้จะแสดงเป็นขาดทุนในรอบระยะเวลารายงานซึ่งมีการบันทึกการตัดจำหน่ายวัตถุ