RUSKA AKADEMIJA JAVNE SLUŽBE
POD PREDSJEDNIKOM RUSKOG FEDERACIJE
Federalna državna obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja
"SJEVEROZAPADNA AKADEMIJA JAVNE SLUŽBE"
u Kalugi
financije i kredit
DIPLOMSKI RAD
Kaluga
Uvod
Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene tržišne vrijednosti nekretnine
1.1 Procjena nekretnina: osnovni pojmovi i načela procjene
1.2. Pristupi i metode vrednovanja nekretnina
1.3 Problemi vrednovanja imovine
Poglavlje 2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine
2.1 Opis predmeta ocjenjivanja
2.2 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru troškovnog pristupa
2.3. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa
2.4. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru dohodovnog pristupa
3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene
Zaključak
Bibliografija
Uvod
Prijelaz naše zemlje u tržišno gospodarstvo zahtijevao je dubinski razvoj niza novih područja znanosti i prakse, a posebno vrednovanja nekretnina.
Tržište nekretnina je sektor nacionalnog tržišnog gospodarstva, koji je skup objekata nekretnina, gospodarskih subjekata koji djeluju na tržištu, procesa funkcioniranja tržišta, tj. procesi proizvodnje (stvaranja), potrošnje (korištenja) i razmjene nekretnina i upravljanja tržištem, te mehanizmi koji osiguravaju funkcioniranje tržišta (infrastruktura i pravno okruženje tržišta).
Sada tržište nekretnina uključuje stambene stanove i sobe, poslovne zgrade i prostore, industrijske i poslovne zgrade, vikendice, vikendice i seoske kuće s parcelama. Trebalo bi uzeti u obzir regionalne karakteristike tržišta nekretnina.
U proizvodnoj i gospodarskoj praksi gospodarskih subjekata postoji mnogo slučajeva kada je potrebno procijeniti tržišnu vrijednost imovine poduzeća. Niti jedna transakcija kupoprodaje imovine, kreditiranja uz jamčevinu, osiguranja, rješavanja imovinskih sporova, oporezivanja i sl. nije dovršena bez procjene troškova.
Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnina složen je i jedinstven proces jer je gotovo nemoguće pronaći dva apsolutno identična objekta. Čak iu slučaju kada su zgrade izgrađene prema istom standardnom projektu, ali se nalaze na različitim zemljištima, njihov trošak može značajno varirati.
Relevantnost teme diplomskog rada proizlazi iz činjenice da je danas sve veća potreba za kompetentnom i objektivnom procjenom vrijednosti nekretnine, a institucija procjene vrijednosti nekretnina još nije u potpunosti formirana, ne postoji informacijska baza. za ocjenu, stručno usavršavanje procjenitelja u Rusiji još nije doseglo svjetsku razinu.
Svrha rada je utvrditi tržišnu vrijednost objekta nekretnine i obrazložiti načine za njeno povećanje.
Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:
1. Istražiti teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine;
2. Opisati predmet procjene i njegovo okruženje;
3. Tržišnu vrijednost predmeta procjene opravdati na temelju tri općeprihvaćena pristupa;
Predmet istraživanja je postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine.
Predmet istraživanja je obrazloženje tržišne vrijednosti nekretnine i izrada preporuka za njezino povećanje.
Strukturno, rad se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka i popisa literature. U prvom se poglavlju ispituju teorijske osnove procjene nekretnina, u drugom se izračunava tržišna vrijednost nekretnine, a u trećem se bavi slaganjem rezultata procjene i identificira načine povećanja tržišne vrijednosti nekretnine.
Teorijska i metodološka osnova istraživanja je dijalektička metoda spoznaje, te radovi znanstvenika, časopisa i internetskih materijala o problematici koja se proučava. Osim toga, korištene su sljedeće metode: ekonomska i statistička, monografska, računska i konstruktivna, kao i metoda usporedbe.
Poglavlje 1. Teorijske osnove procjene tržišne vrijednosti nekretnine
1.1 Procjena nekretnina: osnovni pojmovi i načela procjene
Razna dobra (predmeti, stvari, imovina) stvaraju se, prodaju i kupuju radi zadovoljavanja određenih potreba države, pravnih i fizičkih osoba, kao i radi ostvarivanja koristi od njihovog posjedovanja i korištenja. Njegova vrijednost, a time i vrijednost, ovisi o sposobnosti ove ili one imovine da zadovolji postojeće potrebe i o koristima koje će posjedovanje ove imovine donijeti u budućnosti.
Sve transakcije i transakcije s nekretninama zahtijevaju poznavanje vrijednosti nekretnine. U tržišnim uvjetima vrijednost nekretnina ovisi o čimbenicima, trendovima i promjenama u gospodarstvu i životu društva u cjelini. Potreba za procjenom nekretnine javlja se u sljedećim slučajevima:
§ poslovi kupoprodaje ili leasinga;
§ korporatizacija poduzeća i preraspodjela vlasničkih udjela;
§ privlačenje novih dioničara i dodatno izdavanje dionica;
§ katastarsko vrednovanje za porezne svrhe objekata nekretnina: zgrada i zemljišnih čestica;
§ osiguranje nekretnina;
§ krediti osigurani nekretninama;
§ stvaranje nekretnina kao ulog u temeljni kapital poduzeća i organizacija;
§ razvoj investicijskih projekata i privlačenje investitora;
§ likvidacija nekretnina;
§ izvršenje nasljednih prava, sudska presuda, rješavanje imovinskih sporova;
§ drugi poslovi vezani uz provedbu prava vlasništva na objektima nekretnina.
Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemlje, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano s zemljištem, odnosno objekte čije je kretanje nemoguće bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume , višegodišnji nasadi, zgrade, građevine. Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Ostala imovina može se po zakonu klasificirati kao nekretnine.
Prilikom vrednovanja nekretnina smatra se da zemljište ima vrijednost, a poboljšanja su doprinos vrijednosti.
Nekretnine su u slobodnom civilnom prometu i predmet su raznih transakcija, zbog čega se nameće potreba za procjenom njihove vrijednosti, tj. u određivanju novčane protuvrijednosti raznih vrsta nekretnina u određenom trenutku.
U modernoj ekonomiji postoji mnogo različitih vrsta vrijednosti. Potrebni su zbog različitih potreba i funkcija. To uključuje takve vrste kao što su vrijednost posudbe, vrijednost osiguranja, fer tržišna vrijednost, knjigovodstvena vrijednost, vrijednost najma, rezidualna vrijednost, vrijednost ulaganja i mnoge druge. Međutim, općenito se vrijednost može podijeliti u dvije kategorije: vrijednost u razmjeni i vrijednost u upotrebi.
Vrijednost u razmjeni je cijena koja će prevladati na slobodnom, otvorenom i konkurentnom tržištu temeljenom na ravnoteži između čimbenika ponude i potražnje. Ponekad se naziva objektivnom vrijednošću jer je određuju stvarni ekonomski čimbenici.
Trošak u uporabi je trošak vlasništva za određenog korisnika ili skupinu korisnika, t.j. vrijednost nekretnine koja se koristi kao sastavni dio neograničenog poslovanja (na primjer, nekretnina koju koristi postrojenje).
Od svih vrsta vrijednosti najraširenija je tržišna vrijednost – glavna vrsta vrijednosti u uvjetima tržišnih odnosa. Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti polazimo od činjenice da je tržište postojalo u prošlosti (nekretnine su već prodane), postoji u sadašnjosti (nekretnina je stvorena za prodaju) i postojat će u budućnosti, budući da ni prošlost ni sadašnjost tržišta to proturječi.
Na temelju navedenog možemo zaključiti da ne samo tržište, već i instrumenti koje tržište formira, od kojih je najvažniji vrijednost, imaju trokomponentnu prirodu. Iz ovih pozicija možemo reći da je trošak:
Doista trošak, t.j. najvjerojatnija cijena na određenom tržištu;
Stvarno tržište, budući da se prostor tržišnih vrijednosti, koji uključuje vrijednost određenog objekta, formira isključivo pod utjecajem čimbenika slobodnog, otvorenog i konkurentnog tržišta;
Doista je objektivan, budući da odražava mišljenja svih glavnih subjekata tržišta proizvođača (prodavača), kupca i investitora, čime se iscrpljuju tržišni interesi strana.
Vrijednost se može crpiti iz prošlosti stavljajući se u kožu kupca, iz sadašnjosti, stavljajući se u kožu graditelja i iz budućnosti ako se stavljamo u kožu investitora. Dakle, postoje tri glavna pristupa vrednovanju imovine: tržišni, troškovni i prihodovni pristup.
Glavni zadatak u određivanju vrijednosti je predvidjeti količinu, kvalitetu i trajanje budućih koristi od posjedovanja imovine koja se procjenjuje i prevesti te koristi u sadašnju vrijednost. Nekretnina se analizira na temelju načela vrednovanja.
Načela ocjenjivanja podijeljena su u četiri skupine:
1) načela temeljena na percepciji korisnika (načela korisnosti, zamjene i očekivanja);
2) načela koja proizlaze iz procesa eksploatacije nekretnina (načela doprinosa, preostale produktivnosti, granične produktivnosti, ravnoteže, ekonomske veličine i ekonomske podjele);
3) načela određena djelovanjem tržišnog okruženja (načela alternativnosti, varijabilnosti, ovisnosti, ponude i potražnje, konkurencije i usklađenosti);
4) načelo najbolje i najučinkovitije uporabe – glavno načelo procjene. Ovo načelo objedinjuje sva ostala načela i temelj je svake procjene nekretnina.
Preduvjet za procjenu vrijednosti nekretnina je uzimanje u obzir specifičnosti funkcioniranja tržišta nekretnina, budući da stanje na tržištu nekretnina ima značajan utjecaj na tokove prihoda, razine rizika i moguću prodajnu cijenu nekretnine na određenu točku u budućnosti, tj o osnovnim podacima korištenim u procjeni korištenjem metoda dohodovnog pristupa.
1.2. Pristupi i metode vrednovanja nekretnina
U procjeni nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: troškovni, tržišni i profitabilni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa procjeni različitih imovinskih objekata. Istodobno, vrsta procijenjenog objekta određuje značajke specifičnih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema vrednovanja, svojstvenih, u pravilu, samo ovoj vrsti imovine.
Pristup trošku
Troškovni pristup procjeni nekretnina temelji se na usporedbi troškova izrade nekretnine s vrijednošću procijenjenih ili usporedivih objekata. Pristup se temelji na proučavanju mogućnosti investitora u stjecanju nekretnine i polazi od načela supstitucije, koje glasi da kupac, uz dužnu opreznost, neće platiti za objekt više od onoga što bi koštalo primitak odgovarajućeg građevinsko zemljište i izgradnja objekta slične namjene i kvalitete.u dogledno vrijeme bez značajnijih zastoja.
Glavne faze postupka ocjenjivanja s ovim pristupom:
1. Obračun troška stjecanja ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta u svrhu njegovog optimalnog korištenja;
2. Procjena zamjenskog troška procijenjene zgrade. Obračun zamjenskog troška temelji se na kalkulaciji troškova rekonstrukcije predmetnog objekta, na temelju trenutnih cijena i uvjeta za izradu sličnih objekata na određeni datum.
3. Utvrđivanje količine fizičkog, funkcionalnog i vanjskog istrošenosti nekretnine;
4. Procjena veličine poduzetničke dobiti (dobit investitora);
5. Obračun ukupnog troška predmeta procjene usklađivanjem zamjenskog troška zbog istrošenosti, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za trošak zemljišne čestice.
Troškovni pristup je najprikladniji kada se ocjenjuje nedavno puštena u promet nekretnina; dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju dovoljno opravdane cijene zemljišne čestice i neznatne akumulirane amortizacije poboljšanja. Troškovni pristup je legitiman kada se u procjeni vrijednosti planiranih objekata, objekata posebne namjene i druge imovine, za koje se rijetko sklapaju poslovi na tržištu, može koristiti u procjeni u svrhu osiguranja. Ovaj pristup, prilikom procjene objekata koji su podložni rekonstrukciji, omogućuje vam da utvrdite hoće li se troškovi izgradnje nadoknaditi povećanjem poslovnih prihoda ili prihoda od prodaje imovine. Korištenjem pristupa koji se temelji na troškovima u ovom slučaju izbjegava se rizik od prekomjernog ulaganja.
Također, troškovni pristup koristi se za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih osoba, prilikom oduzimanja nekretnine, radi analize najbolje i najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice.
Utvrđivanje vrijednosti zemljišne čestice
Sukladno čl. 35 Građanskog zakonika Ruske Federacije, nakon prijenosa vlasništva nad zgradom, građevinom, građevinom koja se nalazi na tuđoj zemljišnoj parceli, na drugu osobu, stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice koju zauzima zgrada. , ustrojstvo, ustrojstvo i potrebno za njihovo korištenje, pod istim uvjetima i u istoj mjeri kao i prethodni vlasnik.
Od svih metoda vrednovanja zemljišta odlučujuća je metoda prodajnog benchmarkinga.
Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje obračunava se u tekućim cijenama kao nova (isključujući akumuliranu amortizaciju) i odnosi se na datum procjene. Utvrđivanje zamjenskog troška temelji se na izračunu troškova vezanih uz izgradnju objekta i njegovu isporuku kupcu. Ovisno o postupku obračuna ovih troškova, uobičajeno je u trošku građenja razlikovati izravne i neizravne troškove.
Izravni troškovi izravno su povezani s gradnjom (troškovi materijala, plaće građevinskih radnika, troškovi građevinskih strojeva i mehanizama itd.). Neizravni troškovi su troškovi koji nisu izravno povezani s gradnjom (naknade organizacijama za projektiranje i procjenu, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i reklamiranja itd.). Dobit investitora odražava troškove upravljanja i organizacije izgradnje, općeg nadzora i poduzetničkog rizika povezanog s razvojem. Dobit poduzetnika definira se kao dio dobiti od prodaje predmeta. Bez obzira na visinu kamata i pripadajuću osnovicu (dio vrijednosti imovine), visina poduzetničke dobiti ostaje konstantna.
Glavni izvor usporednih podataka o troškovnoj vrijednosti objekata nekretnina su ugovori o građenju za građenje objekata sličnih onoj koja se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično vode vlastite baze podataka trenutnih cijena za gotove kuće, poslovne zgrade, stanove, hotele, trgovine i industrijske zgrade. Trenutno u Rusiji postoji sustav standarda i razina cijena određenih odgovarajućim indeksima cijena.
Izgrađeni objekti pod utjecajem različitih prirodnih i funkcionalnih čimbenika gube performanse i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utječu vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istodobno, fizičko trošenje (gubitak performansi), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i cijene zbog znanstveno-tehnološkog napretka), vanjsko ili gospodarsko trošenje (promjena privlačnosti predmeta u smislu promjena u vanjskom okruženju). i ekonomska situacija u regiji) izdvajaju se. Zajedno, ove vrste amortizacije čine akumuliranu amortizaciju, koja će biti razlika između troška zamjene predmeta i troška reprodukcije (zamjene) predmeta procjene.
Najcjelovitiji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju građevine ili građevine su materijali prirodnog premjera. Prvi uvjet za provođenje takvih istraživanja trebala bi biti točna definicija funkcionalne svrhe objekta procjene: korištenje za namjeravanu svrhu ili uz promjenu tehnoloških i funkcionalnih parametara. Istodobno je potrebno prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.
Drugi uvjet za provođenje istraživanja je dobivanje potpunih informacija o prirodnim i klimatskim parametrima i specifičnim čimbenicima utjecaja područja lokacije objekta i njihovim promjenama u procesu tehnogenog djelovanja.
Tržišni pristup
Preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (koji su usporedivi po namjeni, veličini i lokaciji) koji su se dogodili u usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije). ).
Komparativni pristup temelji se na tri osnovna načela vrednovanja nekretnina: ponuda i potražnja, supstitucija i doprinos. Na temelju ovih načela procjene nekretnina u tržišnom pristupu, koriste se brojne kvantitativne i kvalitativne metode za razlikovanje elemenata usporedbe i mjerenje prilagodbi tržišnih podataka usporedivih nekretnina za modeliranje vrijednosti procijenjene nekretnine.
Osnovno načelo u tržišnom pristupu procjeni nekretnina je načelo supstitucije, koje glasi da potencijalni kupac za nekretninu neće platiti cijenu koja premašuje trošak stjecanja nekretnine koja je s njegovog stajališta slična.
Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa povezane su s nedostatkom transparentnosti ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretninama nisu poznate. U tom smislu, cijene ponuda nekretnina koje se nude na prodaju često se koriste u procjeni.
Metoda usporedbe prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na temelju analize nedavnih prodaja usporedivih nekretnina koje su po veličini i upotrebi slične imovini koja se procjenjuje. Ova metoda obračuna troškova pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu za imovinu koja se vrednuje na isti način kao i za usporedive, konkurentne nekretnine. Kako bi primijenili metodu usporedbe prodaje, stručnjaci koriste niz načela vrednovanja, uključujući i načelo supstitucije.
Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se u uzastopnom izvršavanju sljedećih radnji:
1. detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima koji se odnose na objekte usporedive korisnosti;
2. određivanje prikladnih jedinica usporedbe i komparativna analiza za svaku jedinicu;
3. usporedba procijenjenog objekta s odabranim objektima usporedbe radi usklađivanja njihovih prodajnih cijena ili isključenja s popisa uspoređenih;
4. dovođenje niza prilagođenih pokazatelja vrijednosti usporedivih objekata tržišnoj vrijednosti predmeta procjene.
Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o tržišnim transakcijama s nekretninama.
Nakon odabira jedinice usporedbe potrebno je odrediti glavne pokazatelje ili elemente usporedbe pomoću kojih možete modelirati vrijednost objekta tako što ćete izvršiti potrebne prilagodbe kupoprodajnih cijena usporedivih nekretnina.
U praksi procjene vrijednosti nekretnine postoje osnovni elementi usporedbe kao što su prenesena prava na nekretnini, uvjeti financijskih nagodbi pri kupnji nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, funkcionalnost namjena objekta, lokacija, pogodnost pristupnih puteva, površina objekta, tehničko stanje i stupanj dorade prostora.
Ova metoda je najučinkovitija za nekretnine koje se redovito prodaju.
Za isticanje elemenata mjerenja prilagodbi koriste se kvantitativne i kvalitativne metode.
Kvantitativne metode uključuju:
· Analiza uparene prodaje (uspoređuju se dvije različite prodaje kako bi se odredila prilagodba za jedan element usporedbe);
· Statistička analiza (metoda se temelji na korištenju aparata matematičke statistike za provođenje korelacijske i regresijske analize);
· Analiza sekundarnog tržišta (ovom metodom se utvrđuje iznos prilagodbi na temelju podataka koji nisu izravno povezani s predmetom procjene ili objektom usporedbe) i drugo.
Kvalitativne tehnike uključuju:
· Klasifikacijska (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparene prodaje, osim što se usklađivanja ne iskazuju u postocima ili novčanim iznosima, već u kategorijama neizrazite logike);
· Analiza distribucije (usporedna prodaja raspoređuje se opadajućim redoslijedom adekvatnosti, zatim se utvrđuje mjesto objekta procjene u nizu usporedne prodaje).
Pristup prihodima
Određivanje tržišne vrijednosti nekretnina prema dohodovnom pristupu temelji se na načelu očekivanja. U skladu s tim načelom, tipičan investitor, odnosno kupac nekretnine, kupuje je u očekivanju budućeg prihoda od korištenja. S obzirom da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalne upotrebe ulaganja, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda koje ona donosi, drugim riječima, vrijednost nekretnine. imovine definira se kao sadašnja vrijednost budućeg prihoda ostvarenog od imovine koja se procjenjuje.
Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je što više odražava stav investitora o nekretnini kao izvoru prihoda, odnosno da se ova kvaliteta nekretnine uzima u obzir kao glavni čimbenik cijene. Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je što se, za razliku od druga dva pristupa, temelji na prediktivnim podacima.
Glavne faze postupka ocjenjivanja s ovim pristupom:
1. Izrada prognoze budućih prihoda od zakupa procijenjenih površina za najam za razdoblje vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto dohotka (GVR) koji se izračunava po formuli 1.1:
PVD = S * Ca, (1.1)
S - iznajmljena površina, m²;
Ca - cijena najma za 1 m².
2. Utvrđivanje na temelju analize tržišta gubitaka od neiskorištenosti prostora i pri naplati najamnine, obračun stvarnog bruto prihoda (DVD). Vlasnik u pravilu dugoročno nema mogućnost trajnog zakupa 100% građevinske površine. Gubici najamnine nastaju zbog podzaposlenosti nekretnine i neplaćanja najamnine od strane nesavjesnih najmoprimaca. Stupanj nezaposlenosti rentabilnog objekta nekretnine karakterizira stopa neiskorištenosti, koja je određena omjerom količine neunajmljenih površina i iznosa ukupne površine koja se daje u zakup.
Izračun stvarnog bruto dohotka (DVD) provodi se prema formuli 1.2:
DWD = PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD stvarni bruto prihod;
LDPE potencijalni bruto prihod;
Kz faktor opterećenja površine;
Stopa naplate Ks.
Napomenimo da se DVD-u obračunatom na gore navedeni način moraju pribrojiti i ostali prihodi ostvareni radom objekta iznad plaćanja zakupnine (npr. za korištenje dodatnih usluga - parking i sl.).
3. Izračun operativnih troškova procijenjene nekretnine, koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na određenom tržištu. Troškovi su uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uvjetno promjenjivi (režije, tekući popravci, plaće uslužnog osoblja itd.), troškovi zamjene (troškovi periodične zamjene dotrajalih građevinskih elemenata ).
Stoga se procijenjeni operativni troškovi odbijaju od DIA-e, a krajnji rezultat je neto operativni prihod (NPR).
4. Preračunavanje neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.
Metoda izravne kapitalizacije - metoda za određivanje tržišne vrijednosti profitabilnog objekta na temelju izravne konverzije najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem omjera kapitalizacije dobivenog na temelju analize tržišnih podataka o omjerima neto prihod i vrijednost imovine, slična objektu koji se procjenjuje, dobivena tržišnom metodom. Takvu zapadnjačku klasičnu verziju metode izravne kapitalizacije, u kojoj se omjer kapitalizacije izdvaja iz tržišnih transakcija, praktički je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća koje nastaju u prikupljanju informacija (najčešće su uvjeti i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na temelju toga u praksi se za konstruiranje omjera kapitalizacije moraju koristiti algebarske metode koje predviđaju odvojenu procjenu stope prinosa na kapital i stope njegovog prinosa.
Treba napomenuti da je metoda izravne kapitalizacije primjenjiva na vrednovanje postojeće imovine koja na dan vrednovanja ne zahtijeva velika kapitalna ulaganja u popravke ili rekonstrukciju.
1.3 Problemi vrednovanja imovine
Poteškoće su povezane s nizom problema koji nastaju u procjeni imovine (pristupi i metode), netočnosti ili nedosljednosti zakona i propisa iz ovog područja. Razmotrimo ta pitanja detaljnije.
Prvi problem je računski, a ne namjenski - izbor stope kapitalizacije i diskontne stope.
1. Trošak zajma (trošak kapitala) - za poduzeća koja nemaju samostalno ponašanje (ne postoji tržište vrijednosnih papira).
2. Prosječni granični trošak vlastitih financija - za tvrtke čije se dionice kotiraju na tržištu.
3. Na temelju prosječne operativne profitabilnosti poduzeća ili vlastite industrije.
4. Prosječni granični granični troškovi proučavanih projekata (prilikom ulaganja).
5. Stope povrata zajmova.
6. Planirane norme.
7. Stopa kamata na zajam (političko-ekonomski koncept povezan s nacionalnim dohotkom (NI) i domaćim nacionalnim proizvodom (BNP)).
8. Profitabilnost alternativnih ulaganja (na primjer, depozitni račun u banci).
9. Minimalni nerizični povrat, sa stajališta investitora.
Realna kratkoročna kamatna stopa, definirana kao razlika između prinosa na trezorske zapise i indeksa potrošačkih cijena.
Mnogo praktičnih tehnika za odabir oklade s istom teoretskom osnovom ukazuje da metode i kriteriji za odabir oklade nisu dobri. Određivanje stope premisa izvan je okvira teorije financijskog upravljanja – u području psihologije (područje umjetnosti, a ne znanosti).
Za procjenu različitih stručnjaka vrijednost složene kamatne stope treba biti usvojena zakonom i odražena u metodologiji, kao što je to bilo u svoje vrijeme, prema standardnom koeficijentu učinkovitosti kapitalnih ulaganja (ulaganja - kakva je sada uobičajeno reći). U početku je stopa učinkovitosti bila različita za svaku industriju, zatim je usvojen jedan standard za sve industrije. Treba naglasiti da je standardni omjer učinkovitosti igrao istu ulogu (nosio isto opterećenje) kao i stopa kapitalizacije (stopa učinkovitosti, usporedna stopa, stopa ulaganja).
Drugi problem se odnosi na bodovnu vrijednost vrijednosti svojstava. Situacija je takva da će deset stručnjaka koji rade neovisno jedan o drugome dati deset različitih procjena vrijednosti iste nekretnine (nekretnine). To je zbog postupka izračuna i izbora standardnih koeficijenata. Situacija nalikuje proizvodnji dijela. Na istom stroju isti će radnik izraditi različite dijelove prema istom crtežu. Postoji mnogo razloga za to, od kojih se većina, u načelu, ne može isključiti. Stoga je u proizvodnji usvojen sustav tolerancije za dimenzije dijelova. Ako su dimenzije proizvedenog dijela unutar tolerancije, onda se smatra prikladnim. Odstupanja i raspršivanje početnih podataka korištenih za proračun u svim pristupima i metodama, u postocima prosjeka, značajnije su od tolerancija dimenzija dijelova.
Izlaz iz ove situacije (rješenje ovog problema) je zamijeniti točkastu procjenu vrijednosti svojstva s intervalnom jedan - s jedne strane, a numerički izračun treba provesti probabilističkim metodama. Pojam vrednovanja u matematici podrazumijeva približan izračun, najčešće na razini reda broja. Na primjer, kod računanja na kliznom pravilu bilo je potrebno odrediti broj znamenki u cjelobrojnom dijelu broja.
Drugi je problem vezan uz izbor faktora ponderiranja prilikom usklađivanja izračuna vrijednosti imovine provedenih korištenjem tri pristupa. Svaki autor (stručnjak, procjenitelj) prihvaća težinske koeficijente (koeficijente značajnosti metode izračuna) po vlastitom nahođenju, a razlika između procjena može biti značajna. Jedan od izlaza iz ove situacije je usvajanje ponderskog koeficijenta koji je ravnomjerno raspoređen u određenom rasponu za svaku metodu (pristup) ocjenjivanja.
Sljedeći problem nastaje u usporednoj (tržišnoj) procjeni vrijednosti nekretnine, kada je potrebno uvesti korektivne faktore kako bi se procijenjeni objekt i tržišni analozi doveli u usporediv oblik. I ovdje postoji poprilična samovolja. To se posebno odnosi na korekcijske faktore kada se uspoređuje teritorijalni položaj procijenjene imovine i niz drugih.
Jedno od najtežih pitanja je točnost informacija. To se odnosi i na tržišne informacije o traženim i prodajnim cijenama procijenjene vrijednosti nekretnine, te na podatke o normativima pri izračunu vrijednosti normativnom metodom u troškovnom pristupu. Ranije su tim podacima raspolagali projektantsko-tehnološki instituti svih sektora nacionalnog gospodarstva. Takve informacije su ili izgubljene ili zastarjele.
Kako bi se otklonila većina problema koji se javljaju u procesu procjene vrijednosti imovine, sve izračune treba izvesti na temelju intervala vjerojatnosti. Kao rezultat izračuna, vrijednost svojstva bit će prikazana kao skraćena distribucija. Procjenu srednjeg troška treba preporučiti kao ponudu cijene troška. U tom su slučaju šanse prodavatelja i kupca jednake: vjerojatnost kupca da kupi po cijeni nižoj od ponuđene jednaka je vjerojatnosti da će prodavač prodati po cijeni većoj od ponuđene.
U tom slučaju i prodavatelj i kupac imaju pune informacije o mogućim kupoprodajnim cijenama i njihovoj vjerojatnosti. Ovisno o hitnosti predložene transakcije, druge strane mogu donijeti informirane odluke: da kupac čeka i potraži drugi predmet stjecanja, ako vrijeme trpi; za prodavatelja - smanjenje tražene cijene ako postoji hitnost u provedbi transakcije.
Na tržištu postoji mnogo takvih opcija. Za prodavača i kupca, hitnost u kupnji i prodaji može biti različita.
Vlada Ruske Federacije je 2001. godine donijela Uredbu br. 519 od 6. srpnja, kojom se Ministarstvo imovinsko-pravnih odnosa Ruske Federacije obvezuje "izraditi i odobriti metodološke preporuke za procjenu aktivnosti". To treba učiniti u odnosu na različite objekte procjene, vrste vrijednosti predmeta procjene, procjene, kao i ispitivanje izvješća o procjeni. Radovi se obavljaju u dogovoru s tijelima savezne izvršne vlasti koja reguliraju relevantno područje djelovanja.
Međutim, ministarstvo nije u mogućnosti izraditi metodologiju za sve imovinske objekte (za sve prilike), a još više izraditi regulatorne materijale.
Stoga se na regionalnoj razini, ovisno o postojećem tržištu nekretnina, na temelju metodologije za cijelu industriju, razvijaju regionalne metode za skupine homogenih objekata uz stvaranje potrebnog regulatornog okvira. Tada nastaje problem dogovaranja i odobravanja lokalnih metoda na razini uprave regije, grada ili regije.
Postupak usklađivanja i odobravanja regionalnih nastavnih materijala u vezi s različitim imovinskim objektima trebalo bi regulirati Ministarstvo imovinskih odnosa Ruske Federacije.
To će pomoći u razumnijoj procjeni svih vrsta vrijednosti za različite vrste imovine, što će otkloniti razne nesporazume, dovesti do usporedivosti rezultata izračuna od strane različitih procjenitelja i procjenitelja, te će smanjiti polukriminalnu hladovinu u područje djelatnosti procjene vrijednosti.
Poglavlje 2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine
2.1 Opis predmeta ocjenjivanja
Trenutno postoji prilično stabilna potražnja za novim nekretninama u obliku samostojećih zgrada, u rasponu cijena od $ 330- $ 3250 m². Općenito, ponuda se kreće od 400 $ m2 do 4500 $ m2. Istodobno je uočljiva tendencija blagog povećanja gornje granice cijene ponude.
To je zbog činjenice da je do nedavno nesolventna potražnja postala financijski opravdana.
S druge strane, posebno prestižni uredski i prodajni prostori sada su "našli" svoje relativno stalne vlasnike. Sukladno tome, cijene prostora, iako manje prestižnih, ali ipak predviđenih za prodaju, rastu. Osim toga, fluktuacije cijene ponude nisu uvijek opravdane sa stajališta ekonomske logike.
Nekretnina je u vlasništvu Aris LLC i nalazi se u okrugu Leninsky u gradu Kalugi.
Objekt obuhvaća trokatnu zidanu upravnu zgradu s restoranom ukupne površine 1.375,8 m2.
Objekt se nalazi na jednoj od najdužih autocesta u gradu, relativno blizu poslovnog i administrativnog centra Kaluge. Prometna dostupnost je dobra.
Opis zemljišne parcele
Oblik parcele pravokutan;
Površina zemljišta 556,0 m2
Stanje tla temelji građevine temelje se na pjeskovitom tlu.
Topografija terena: reljef parcele je miran.
Infrastrukturno osiguranje:
Na stambenu zgradu spojene su sljedeće komunikacije za:
· Opskrba vodom;
· Kanalizacija;
· Napajanje;
· Opskrba toplinom;
Telefonija
Moguća ograničenja korištenja i služnosti
Dopuštena uporaba. Praksa rada na tržištu nekretnina pokazuje da je promjena funkcionalne namjene nekretnine moguća samo uz dogovor s lokalnom upravom, što potvrđuje i vlasnik objekta procjene.
Služnosti. Pretpostavlja se da je mjesto podvrgnuto tipičnim služnostima kao što su pravo prolaza i komunikacije, ali se pretpostavlja da niti jedna od postojećih služnosti ne bi trebala biti prepreka za najbolje i najučinkovitije korištenje mjesta. Lokalitet ne uključuje spomenike, jedinstvene prirodne objekte, nosače dalekovoda, trase i sl., stoga nema posebnih ograničenja za gradnju uredskih i stambenih prostora.
Opis zgrade
Zgrada ima 3 etaže, završena po suvremenim standardima gradnje.
stol 1
Konstruktivni elementi zgrade
| Strukturni element | Karakteristično | Tehničko stanje |
| Temelji | Betonski pojas | Izvrsno |
|
i njihovo vanjsko uređenje |
Silikatna cigla crvena završna opeka, t = 0,5 |
Izvrsno |
| Particije | Cigla | Izvrsno |
|
Preklapanje: Potkrovlje; Međukat; Iznad podruma |
W / beton W / beton W / beton |
Izvrsno |
| Krov | Kombinirano | Izvrsno |
| Podovi | Parket, pločice, linoleum | Izvrsno |
|
Drvena |
Moderno drveno | Izvrsno |
| Uređenje interijera | euroklasa | Izvrsno |
|
Sanitarni i električni uređaji: Grijanje · vodovodne cijevi Kanalizacija E / rasvjeta · telefon · ventilacija |
Centralno, iz kotlovnice Gradski kanalizacijski odvod Skriveno ožičenje Prirodno |
Izvrsno |
| Ostali radovi | slijepa područja | Izvrsno |
2.2 Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru troškovnog pristupa
U ovom slučaju kao analogni objekt u ovom slučaju izabrana je trokatna upravna zgrada od opeke, navodi sub. UPVS broj 33, tab. 4 (Zbirni pokazatelji zamjenske cijene izgradnje stambenih, javnih, komunalnih zgrada i zgrada javne službe. M: 1972.) Tablica 52. kao najprikladnija u pogledu projektnih značajki objekta procjene.
tablica 2
Komparativna analiza objekta procjene i objekta-analoga
(Određivanje koeficijenta sličnosti)
| Strukturni elementi | Analogni objekt | Objekt procjene | Stupanj sličnosti (koeficijent sličnosti) | Specifična težina, elementi % | |||
| analogni objekt | predmet procjene | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Temelji | armiranobetonskih blokova | armiranobetonskih blokova | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Zidovi i pregrade | cigla | cigla | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Preklapanja | w / beton | w / beton | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Podovi | betonski | betonski | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Otvori | jednostavna drvena | jednostavna drvena | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Uređenje interijera | jednostavan | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Sanitarni i električni uređaji |
Centralno grijanje · vodovodne cijevi Kanalizacija · ventilacija Električno / rasvjeta |
Centralno grijanje · vodovodne cijevi Kanalizacija · ventilacija Električno / rasvjeta |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Krov | valjati na armiranobetonskim pločama | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Stepenice i ulazi | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Jednostavni poslovi | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| UKUPNO: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Korekcioni faktor | 0,86 | ||||||
Utvrđivanje punog troška zamjene predmeta procjene.
Osnovni početni podaci:
· Grupa kapitala - I .;
· Konstrukcijski volumen: Vstr. = 4 444 m3;
· Ukupna površina: S = 1.375,8 m2;
· Izvori regulatornih podataka: Sub UPVS br. 4, tablica 52
Osnovna formula za izračun:
PVA = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007. x Kn, (3.1)
gdje je PVS puni trošak zamjene objekta, rubalja.
US1969 trošak izgradnje jedinice građevinskog obujma u cijenama iz 1969.; US1969 = 24,9 r / m3
Vpage građevinski volumen, kubnih metara m;
I69-84 indeks konverzije vrijednosti iz cijena iz 1969. u cijene iz 1984. godine; za stambene i poslovne zgrade u prosjeku - 2,21;
I84-20.12.2007. - indeks konverzije troška iz cijena iz 1984. u cijene na dan procjene (20.12.2007.) prema Inf. sub. o cijenama i izračunima za radove u građevinarstvu, Kaluga: prosinac 2007.;
K84-20.12.2007. = 61.07
Kn je korekcijski faktor za razliku objekta-analoga procjene. Kn = 0,86
Izračun potpune zamjenske cijene objekta:
PVA = 24,9 x 4 444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12.843.755.88 rubalja.
Procjena amortizacije (umanjenje vrijednosti) objekta
Na temelju očekivanog efektivnog vijeka trajanja objekta (I. skupina kapitala), fizička amortizacija (amortizacija) na dan procjene iznosit će 5%, tj. 642.187.80 RUB
Budući da je zgrada nova, nema funkcionalnog (moralnog) propadanja.
Ekonomska (vanjska) amortizacija nije utvrđena: građevine ovog tipa i stanja trenutno su tražene na tržištu i nema razloga za pretpostavku da će se to stanje značajno promijeniti u bliskoj budućnosti.
Utvrđivanje dobiti poduzetnika
Dobit poduzetnika je tržišno određena razina dohotka koju poduzetnik očekuje da će dobiti u obliku premije za korištenje svog kapitala uloženog u građevinarstvo.
Dobit poduzetnika (Ppr) može se odrediti iz omjera poduzetničkog prihoda Dpr i troška izgradnje (S / b stranica), uzimajući u obzir razdoblje izgradnje (Tstr.) Prema formuli:
Prema građevinskim organizacijama Kaluge, trošak izgradnje od 1 m2. m zasebnih poslovnih zgrada obične gradnje u prosjeku iznosi 10.500 rubalja. uzimajući u obzir doradu. Obično unutarnje uređenje povećava troškove izgradnje za 9-12%. Luksuzna završna obrada povećava troškove pojedinačnih poslova 1,38 puta (Marshall & Swift Handbook). Razdoblje izgradnje u ovom trenutku obično ne prelazi 2 godine. Cijena ulaganja u Kalugi u maloprodajni prostor koji se nalazi u središnjem dijelu grada kreće se u rasponu od 1200 $ ÷ 3500 četvornih dolara. m. Uzmimo za naše izračune vrijednost - 1200 američkih dolara, ili 30936 rubalja. Pod ovim uvjetima, dobit poduzetnika:
= 0,937, ili 97,3%.
Tablica 3
Izračun ukupne vrijednosti vrijednosti predmeta procjene
Dakle, tržišna vrijednost nekretnine, dobivena troškovnim pristupom, iznosi 25.982.918,15 RUB, odnosno 25.982.918 RUB zaokruženo. (Dvadeset pet milijuna devetsto osamdeset dvije tisuće devetsto osamnaest rubalja) bez PDV-a.
2.3. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa
Tablica 4
Karakteristike objekata za usporedbu
| Karakteristike objekata usporedbe | Objekt procjene | Objekt broj 1 | Objekt broj 2 | Objekt broj 3 | Objekt broj 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Adresa objekta | Kaluga, sv. Suvorov, 29 |
Kaluga, Televizijska, 2a |
Kaluga, sv. Moskva, 237 |
Kaluga, sv. Azarovskaja, 26 |
Kaluga, Kristal, |
||||
| Godina izgradnje | 2002 godina | 1995., rekonstrukcija 1998. godine. | 2003. r. | 1971, rekonstrukcija 2002. | 1988 godina | ||||
| Ukupna površina (m²) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Glavna svrha u sadašnjem stanju | Uredi, kafići, prostori za rekreaciju | Uredske sobe | Uredski prostori, prostori za rekreaciju | Uredski i izložbeni prostori | Uredske sobe | ||||
| Početni termin | također | Upravna zgrada | Upravna zgrada | Baza knjiga | Administrativno-proizvodna zgrada | ||||
| Vanjske ogradne konstrukcije | cigla | cigla | cigla | cigla-ploča s umetcima od pjenastog bloka | armiranobetonske ploče | ||||
| Mjesto | iznad prosjeka | prosječno | prosječno | ispod prosjeka | ispod prosjeka | ||||
| Zemljište |
122.971 m2 (dostupne druge zgrade) |
ispod zgrade | ispod zgrade + platforma rampe | ||||||
| Kvaliteta završne obrade | klasa "E" | razred "U" | luksuzna klasa | luksuzna klasa | klasa "E" | ||||
| Parking i kvaliteta vozila | Uz ulicu, posebna organizirano, dužine 20 m; dvorište u dvorištu | Parking uz ulicu (20 m); zatvoreni parking | Organizirano parkiralište (posebno mjesto) | Uz ulicu, posebna organizirano u dužini od 20 m; zatvoreni parking | Ograničeno zatvoreno parkiralište | ||||
| Razdoblje prodaje | –– | prosinca 2007 | kolovoza 2007 | veljače 2007 | listopada 2006 | ||||
| Broj katova | 3 etaže | 2 kata | 3 etaže | 2 kata | 3 etaže | ||||
| Cijena za 1 sq. m. ukupna površina, rub. trljati. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Utvrđivanje (opravdanost) prilagodbi
1. Prilagodba tržišnim uvjetima (datum prodaje)
U ovom slučaju, najispravnije je koristiti metodu uparene prodaje. Podrazumijeva odabir objekata koji se razlikuju samo po vremenu prodaje i određuju iznos prilagodbi. Takve objekte nismo pronašli, stoga je vrijednost usklađivanja određena na temelju podataka o mjesečnim stopama inflacije za razdoblja koja nas zanimaju pomoću formule:
gdje je Mi prosječna mjesečna stopa inflacije, Kinfl. = 1,0072
Formula za izračun: Kinfl = Kav.m.infl = const Kavm.infl = 1,0072
100 × Ktcrminfl 100
Tablica 5
2. Mjesto.
Položaj uspoređenih objekata ocjenjivan je na temelju stručne procjene na ljestvici: „odličan“, „odličan“, „dobar“, „iznad prosjek“, „prosječan“, „ispod prosjek“, „zadovoljavajući“, „loš ", "jako loše". Dakle, ljestvica se sastoji od 8 gradacija. Svaka ocjena je ocijenjena s 10%.
Tablica 6
| Objekt procjene | Objekt broj 1 | Objekt broj 2 | Objekt broj 3 | Objekt broj 4 | |
| Mjesto | iznad prosjeka | prosječno | prosječno | ispod prosjeka | ispod prosjeka |
| Iznos prilagodbi, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Ispravak za fizičku razliku.
Jedina bitna razlika između predmeta usporedbe i predmeta ocjenjivanja je materijal ogradnih konstrukcija u objektu usporedbe br. 3 - armiranobetonske ploče, dok se u objektu ocjenjivanja i drugim objektima usporedbe za izradu koristi opeka. ove svrhe. Ovu razliku procjenjujemo na 6%
4. Ispravak za stanje objekta
Stanje u kojem se nalazi predmet kupoprodaje ima izravan utjecaj na njegovu cijenu. Razliku u faktoru “stanja” najlakše je uzeti u obzir usklađivanjem prodajne cijene za troškove popravaka koje je potrebno izvršiti kako bi objekt usporedbe odgovarao stanju objekta koji se procjenjuje.
U ovom slučaju, stanje objekta je ocijenjeno od strane stručnjaka u rasponu sljedećih stupnjeva: "odlično", "dobro", "iznad prosjeka", "prosječno", "ispod prosjeka", "zadovoljavajuće", "loše ", jako loše "s cijenom jedne gradacije - 6%.
Tablica 7
5. Podešavanje kvalitete završne obrade
Pri ocjenjivanju kvalitete završne obrade uzeto je u obzir šest razina kvalitete:
· Najviša kvaliteta - "luksuz" klasa;
· Visoka kvaliteta - klasa "U";
· Prosječna kvaliteta - klasa "C";
· Zadovoljavajuća kvaliteta - klasa "E" (ekonomična)
· Niska kvaliteta - "N";
· Vrlo loše - "O".
Cijena mature 5%
Tablica 8
6. Korekcija za površinu objekta.
U našem slučaju imamo raspon površina od 297,3 m2 do 3806,0 m2. Prema našem istraživanju, povećanje po 1 m2 površine daje smanjenje cijene 1 m2 za vrijednost:
(Sov.av. Sov.ots) x K, (3.3)
gdje: Sob.sr. područje objekta usporedbe;
Sob.oc područje objekta procjene;
K empirijski koeficijent, K = 0,00533
Formula za izračun:
Tablica 9
7. Prilagodba za raspoloživost zemljišne čestice.
Prisutnost zemljišne parcele smatra se prednošću, budući da je to jedan od potencijala objekta. Istraživanja pokazuju da u većini slučajeva prisutnost ili nepostojanje zemljišne parcele u blizini poslovnih zgrada tržište procjenjuje unutar 5% vrijednosti objekta (uz parcelu za parkiranje vozila).
8. Ispravak za katnost.
U našem slučaju razmatraju se objekti s brojem katova od 2 do 5. Istraživanja pokazuju da se više od 3 kata ne smatraju prednošću. Trenutna tržišna situacija za uredske prostore je takva da investitori i zakupci radije koriste zgrade od 2 ÷ 3 kata kao uredske prostore. Sa stajališta tržišne vrijednosti (vrijednosti u razmjeni), a ne ulaganja (u upotrebi), trošak 1 m2 zgrada s više od 3 kata niži je od cijene 1 m2. Zgrade od 2 ÷ 3 kata. Do 5 ÷ 6 katova, takvo smanjenje troškova je u rasponu od 3 ÷ 5%. Za zgrade od 9, 11 katova ova vrijednost je 12 ÷ 15%.
9. Prilagodba za dostupnost i kvalitetu parkinga.
Prisutnost parkinga na nekretnini smatra se faktorom povećanja vrijednosti. U ovom slučaju procijenjena je dostupnost i kvaliteta parkinga. Kvaliteta parkiranja razmatrana je na tri načina:
· vanjski parking- uz ulicu ispred pročelja zgrade dodijeljeno je parkirno mjesto u krugu od 50m; takav parking je stručno procijenjen na 5% (prosječna kvaliteta);
· organizirano parkiranje - izvan ceste je posebna asfaltna površina za parkiranje automobila - 10% (dobra kvaliteta);
· unutarnji parking - parking za automobile ispred vrata poduzeća (na unutarnjem području) - 0%, (loše).
Tablica 10
Završne prilagodbe
| Stavke za usporedbu | USPOREDI PRODAJU | ||||
| Objekt procjene | Objekt broj 1 | Objekt broj 2 | Objekt broj 3 | Objekt broj 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Prodajna cijena, RUB / sq. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Prenesena prava | Potpuno vlasništvo | Potpuno vlasništvo | Potpuno vlasništvo | Potpuno vlasništvo | Potpuno vlasništvo |
| Iznos korekcije | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Prilagođena cijena | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Uvjeti financiranja | Tržište | Tržište | Tržište | Tržište | Tržište |
| Iznos korekcije | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Cijena nakon korekcije | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Uvjeti prodaje | Komercijalni | Komercijalni | Komercijalni | Komercijalni | Komercijalni |
| Prilagodba za uvjete prodaje | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Cijena nakon korekcije | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Tržišni uvjeti (datum prodaje) | ― | prosinca 2007 | veljače 2007 | listopada 2006 | |
| Prilagodba tržišnim uvjetima | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Cijena nakon korekcije | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Zaključak: Najmanji broj prilagodbi izvršen je za objekt usporedbe br.3, pa se uzima da je cijena objekta ocjenjivanja jednaka prilagođenoj cijeni objekta usporedbe br.3, tj. 32205 rubalja / m2. Pronađena vrijednost leži u rasponu cijena od 18.151 rubalja / m2 do 45.235 rubalja / m2. Trošak objekta procjene, dobiven izravnom usporedbom prodaje, bit će: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubalja.
Dakle, trošak imovine koja se procjenjuje iznosi 44.307.639 RUB. (četrdeset četiri milijuna tristo sedam tisuća šest stotina trideset devet rubalja) bez PDV-a.
2.4. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru dohodovnog pristupa
U radu je korištena metoda izravne kapitalizacije za procjenu vrijednosti nekretnine kao spremne za korištenje. Ova metoda daje prilično točnu procjenu sadašnje vrijednosti budućeg prihoda u slučaju kada je očekivani tok prihoda stabilan ili ima stalnu stopu rasta (pada).
Analiza prihoda
Svi prihodi za procijenjenu nekretninu projicirani su na temelju najamnine za prostore različite funkcionalne namjene. Proveli smo istraživanje tržišta, čija je svrha utvrditi cijene najma stambenih prostora koje bi bile usporedive s predmetom procjene. Ova studija uključivala je intervjue s nekoliko vlasnika, agenata za iznajmljivanje i developera, istraživanje cijena ponuda i uvjeta trenutnog najma.
Tijekom pripremnih radova utvrđeno je da, uzimajući u obzir lokaciju objekta i njegov profil, za izračun treba uzeti sljedeći mjesečni trošak najma: 1175 rubalja / m2
Analiza troškova
Operativni troškovi su stalni troškovi povezani s posjedovanjem i upravljanjem nekretninom. Dijele se na stalne - čija vrijednost ne ovisi o stupnju zagušenosti zgrade od strane korisnika (porezi na nekretnine, premije osiguranja, rente zemljišta) i varijable - ovisno o stupnju iskorištenosti zgrade (plaćanje struje, vode, itd.).
Porez na imovinu uključuje: porez na zemljište, porez na građevinu. Budući da vrijednost zemljišta nije određena u okviru ove procjene, ne bi se trebala utvrđivati ni razina njegovog oporezivanja.
Porez na imovinu iznosi 2% knjigovodstvene vrijednosti nekretnine (Knjigovodstvena vrijednost = Početna vrijednost - Amortizacija).
Za novokupljeni artikl početni trošak je jednak kupovnoj cijeni. Za novoizgrađenu zgradu ili zgradu u izgradnji početni trošak je jednak troškovima izgradnje, amortizacija je 0. Knjigovodstvena vrijednost zgrade na datum vrednovanja je zbroj kupovne cijene (ili knjigovodstvene vrijednosti u trenutku kupnje) zgrade i nastalih troškova obnove, bez PDV-a. Visinu poreza na imovinu smatramo konstantnim, jer za zgradu 1. skupine kapitala stopa amortizacije je 1% godišnje, a promjenu vrijednosti poreza na imovinu možemo sa sigurnošću zanemariti.
Plaćanja osiguranja iznose 0,3% zamjenske cijene gotovog objekta, bez PDV-a.
U ovom slučaju, vrijednost komunalnih računa uzima se u iznosu od 7% stvarnog bruto prihoda (DVD).
Uključivanje troškova upravljanja objektom u troškove poslovanja povezano je s posebnošću imovine kao izvora prihoda. Posjedovanje nekretnine, za razliku od posjedovanja gotovinskog depozita u banci, zahtijeva određeni napor za upravljanje imovinom. Neovisno o tome upravlja li vlasnik nekretninom ili vanjska tvrtka, uključujući troškove upravljanja u opće troškove, time priznajemo da se dio bruto prihoda od najma ne ostvaruje izravno od imovine, već od napora upravitelja.
Za ovu vrstu imovine troškovi upravljanja iznose 2,2% stvarnog bruto prihoda.
Budući da je zgrada izgrađena 2002. godine i da nisu potrebni veći popravci, troškovi održavanja utvrđuju se po stopi od 4% EVD-a.
Na temelju dostupnih pouzdanih podataka o trošku zamjene kratkotrajnih elemenata zgrada koji imaju slične karakteristike kao predmet procjene, za izračun je uzeta vrijednost od 3,6% EKS.
Ostali troškovi obično iznose 2% troškova poslovanja.
Određivanje omjera ukupne kapitalizacije
Koeficijent kapitalizacije odražava ovisnost vrijednosti objekta o očekivanom prihodu od njegovog poslovanja. Zbog nedostatka dovoljno podataka o prodaji sličnih objekata, stopa kapitalizacije može se odrediti samo metodom zbrajanja, prema kojoj je vrijednost stope kapitalizacije jednaka zbroju:
SK = NPb / p + P + L ± Sv.k., gdje je
SK - stopa kapitalizacije;
NPb / r bezrizična stopa povrata;
R je premija rizika koja odgovara ulaganju u ovu imovinu;
L - premija za nisku likvidnost objekta;
Sv. do. stopa povrata kapitala.
Bezrizična stopa na oročene devizne depozite u bankama najviše kategorije iznosi 5-9% (prihvaćamo 7%).
Premija za rizik (R). Vjerojatnost gubitka imovine procijenjena je na temelju informacija o broju slučajeva gubitka imovine u Kalugi, uzimajući u obzir prikupljene podatke P = 4%.
Dodatna premija rizika - 4%.
Koeficijent likvidnosti određen je okvirnim vremenom prodaje nekretnine ove vrste, koje procjenjujemo uzimajući u obzir trenutnu gospodarsku situaciju na 0,4 godine.
Kn / liqu. = Kbezrisk. × vrijeme za prodaju = 0,07 × 0,4 = 0,028 ili 2,8%
Premija rizika upravljanja ulaganjem iznosi 4,8%.
Druga komponenta omjera ukupne kapitalizacije – stopa povrata kapitala ili povećanje/smanjenje vrijednosti fonda – izračunava se kao omjer jedan prema broju godina potrebnih za povrat uloženog kapitala.
Vrijeme potrebno tipičnom investitoru da vrati kapital je 20 godina, što bi dalo stopu povrata kapitala od 5% (1/20).
Trenutno je situacija na tržištu za nestambene prostore u gradu Kalugi takva da za relativno nove nekretnine s neznatnim prirodnim habanjem (amortizacijom) nema razloga pretpostaviti smanjenje njihove vrijednosti u doglednoj budućnosti. Osim toga, povoljan položaj objekta u blizini centra grada i glavnih prometnih pravaca ima veliki utjecaj na povećanje vrijednosti. U ovom slučaju, investicijska privlačnost procijenjenog objekta je očigledna, stoga se stopa povrata kapitala uzima sa predznakom (-).
Ukupni omjer kapitalizacije je:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Izračun vrijednosti procijenjene nekretnine korištenjem izravne kapitalizacije prihoda od najma
Za izračun potencijalnog bruto prihoda (GVR), godišnje se koriste dostupne mjesečne stope najma: 14.100 rubalja / m2.
Dakle, LDPE iz zakupa područja objekta procjene bit će: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 rubalja;
Izračun efektivnog bruto dohotka (GER) izrađen je uzimajući u obzir moguće gubitke od neiskorištenosti isporučenih plaćanja i gubitke u naplati najamnine. Za izračune je uzeta vrijednost od 8%, određena na temelju dostupnih podataka iz vanjskih izvora i vlastitih zapažanja.
Proračuni su pokazali da je EE objekta procjene:
19.398.780 × 0.92 = 17.846.877,6 rubalja.
Tablica 11
Utvrđivanje tržišne vrijednosti predmeta procjene metodom izravne kapitalizacije dohotka
| Efektivni bruto dohodak (bruto dohodak) | 17.846.877,60 RUB |
| Troškovi poslovanja, | 3.045.391,19 RUB |
| uklj. | |
| Porez na zgrade | 291.494,44 RUB |
| Plaćanja osiguranja | 53.897,45 RUB |
| · komunalna plaćanja | 1.249.281,43 RUB |
| Upravljanje objektima | 392.631,31 RUB |
| Trenutni popravak (4% EVD-a) | 713.875,10 RUB |
| Ostali troškovi (2% OR) | 47.115,76 RUB |
| Rezerva za zamjenu (3,6% EVD-a) | 642.487,59 RUB |
| Neto operativni prihod (NPR) prije oporezivanja | 14.801.486,41 RUB |
| Neto poslovni prihod (NPR) uključujući porez na dobit | 11.249.129,67 RUB |
|
Ukupni omjer kapitalizacije (R0) |
0,19 |
| Trošak procijenjene zgrade je | 60.479.191,77 RUB |
Dakle, tržišna vrijednost imovine, dobivena primjenom dohodovnog pristupa, iznosi 60.479.191.77 RUB, odnosno 60.479.192 RUB zaokruženo. (šezdeset milijuna četiri stotine sedamdeset devet tisuća sto devedeset i dvije rublje) bez PDV-a.
Poglavlje 3. Preporuke za upravljanje troškom objekta
3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene
Primjenjujući različite pristupe vrednovanju nekretnina, došli smo do sljedećih rezultata:
Tablica 12
| pristupi (metode) | Težinski koeficijent | Cijena, trljanje. |
| Troškovni pristup (metoda usporedne jedinice) | 0,35 | 25982918 |
| Tržišni pristup (metoda usporedbe izravne prodaje) | 0,25 | 44307639 |
| Pristup prihoda (metoda izravne kapitalizacije prihoda) | 0,4 | 60479192 |
| Ukupni trošak | 1,00 | 44362607,85 |
Pristup ponderiranja na temelju troškova uglavnom se koristi za ocjenjivanje objekata koji su jedinstveni po svom izgledu i namjeni, ili objekata s malo istrošenosti. Ocijenjena zgrada spada u kategoriju nekretnina s niskom razinom istrošenosti, stoga će udio vrijednosti tržišne vrijednosti dobivene u okviru troškovnog pristupa imati prilično visok koeficijent - 0,35.
Podaci na kojima se temelji tržišni pristup ne mogu se smatrati apsolutno pouzdanim, pa se prema rezultatima tržišnog pristupa procjeni vrijednosti ove nekretnine mora postupati s oprezom. Na temelju toga, rezultat tržišnog pristupa ponderiran je na 0,25.
Vrijednost povrata odražava tržišno ponašanje tipičnog investitora, pa se rezultatu ovog pristupa dodjeljuje maksimalni ponderski faktor od 0,40.
Stoga je, po našem mišljenju, najobjektivnija sljedeća raspodjela koeficijenata:
· Skupi pristup - 0,35;
· Tržišni pristup - 0,25;
· Prihodovni pristup - 0,40.
Uzimajući u obzir ponderirane faktore, tržišna vrijednost predmeta procjene na dan 20.12.2007. zaokružuje se na 44.362.608 RUB. (četrdeset četiri milijuna tristo šezdeset dvije tisuće šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.
Vrijednost nekretnine poduzeća određena je njegovim diskontiranim budućim novčanim tokovima, a nova vrijednost nastaje tek kada poduzeća dobiju povrat na uloženi kapital koji premašuje trošak prikupljanja kapitala. Upravljanje troškovima dodatno produbljuje ove koncepte, jer se u takvom sustavu upravljanja upravo na njima gradi cijeli mehanizam za donošenje velikih strateških i operativnih odluka. Pravilno uspostavljeno upravljanje vrijednošću znači da su sve težnje tvrtke, analitičke metode i tehnike upravljanja usmjerene prema jednom zajedničkom cilju: pomoći poduzeću da maksimizira vrijednost svoje nekretnine izgradnjom procesa donošenja upravljačkih odluka na ključnim faktorima troškova.
Upravljanje troškovima bitno se razlikuje od sustava planiranja usvojenih 60-ih godina. Prestala je biti funkcija isključivo upravljačkog aparata i namijenjena je poboljšanju donošenja odluka na svim razinama organizacije. Pretpostavlja da zapovjedno-kontrolno odlučivanje odozgo prema dolje ne donosi željene rezultate, osobito u velikim diverzificiranim korporacijama. To znači da menadžeri niže razine moraju naučiti kako koristiti metriku troškova za donošenje pametnijih odluka. Upravljanje vrijednošću zahtijeva usklađivanje bilance s računom dobiti i gubitka i održavanje razumne ravnoteže između dugoročnih i kratkoročnih ciljeva uspješnosti. Ako je upravljanje vrijednošću pravilno implementirano i organizirano, korporacija žanje ogromne koristi. Takvo upravljanje je, u biti, trajna reorganizacija s ciljem postizanja maksimalne vrijednosti.
Za procijenjeni objekt upravljanje troškovima se svodi na učinkovitije korištenje raspoloživog prostora.
Procijenjena zgrada ima potkrovlje ukupne površine 328,2 m2 koje se trenutno dijelom koristi kao skladište dopisnica. S jedne strane, provedbom odgovarajuće rekonstrukcije ovaj će prostor postati stambeni. S druge strane, u posljednje vrijeme, zbog proširenja suradnje između poduzeća Kaluga i nerezidentnih i stranih tvrtki, potražnja za hotelskim uslugama značajno je porasla. S tim u vezi predlaže se sveobuhvatna rekonstrukcija tavanskog prostora kako bi se prešao u kategoriju stambenog potkrovlja, gdje se planira organizirati hotel od 14 dvokrevetnih soba "luksuzne" klase.
Cijena mjera za rekonstrukciju potkrovlja prikazana je u tablici 13.
Tablica 13
Procjena troškova rekonstrukcije potkrovlja
| № | Naziv djela | Cijena, trljanje. |
| 1 | Opći građevinski radovi (demontaža) | 406.211 |
| 2 | Opći građevinski radovi (novo) | 2.448.728 |
| 3 | Opskrba hladnom i toplom vodom | 49.818 |
| 4 | Grijanje | 90.144 |
| 5 | Oprema za kanalizaciju i vodovod | 31.738 |
| 6 | Dovodna i ispušna ventilacija i klimatizacija | 67.534 |
| 7 | Elektroenergetska oprema i električna rasvjeta | 422.402 |
| 8 | Komunikacijski uređaj | 37.010 |
| 9 | Sigurnosni i protupožarni alarm | 114.531 |
| 10 | Automatizacija grijanja, ventilacija | 7.638 |
| 11 | Poboljšanje prostorija | 872.640 |
| Ukupno | 4.548.394 | |
Za financiranje ovih radova planirano je korištenje kredita pod sljedećim uvjetima:
· Iznos kredita - 5.250.000 rubalja.
· Kamatna stopa - 14% godišnje;
· Rok kredita - 1 godina;
· Osiguranje procijenjene imovine;
· Uvjeti otplate kredita - tromjesečna otplata kamata i glavnice u jednakim ratama, t.j. za 1.866.506 rubalja. na kraju svakog tromjesečja.
Kao što je već napomenuto, hotel će se sastojati od 14 luksuznih dvokrevetnih soba. Troškovi života u takvoj sobi u hotelima Kaluga kreću se od 1400 rubalja. do 2500 rubalja dnevno. Za izračune se uzima vrijednost od 1600 rubalja, budući da se procijenjeni objekt nalazi u blizini centra grada, ali u početku ova zgrada nije bila namijenjena hotelskom poslovanju, što stvara određene neugodnosti za klijente.
Horizont ulaganja određen je na 1 godinu, budući da nema objektivnog razloga vjerovati da se nekretnina koja se procjenjuje nakon tog roka neće prodati.
Novčani tijek prikazan je u tablici. četrnaest.
Tablica 14
Novčani tok u rubljama
| Stavka rashoda | 1. kvartal. | 2. četvrtina. | 3. tromjesečje. | 4. kvartal. | Ukupno za godinu |
| Rekonstrukcija | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Usluga zajma | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Troškovi poslovanja | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Porez na dohodak | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Ukupno | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Stavka prihoda | 1. kvartal. | 2. četvrtina. | 3. tromjesečje. | 4. kvartal. | Ukupno za godinu |
| Ugostiteljsko poslovanje | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Amortizacija | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Kreditna | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Ukupno | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Ravnoteža | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Glavni izvor prihoda je hotelijerstvo. Pritom je važno naglasiti da uz preveliku potražnju za ovom vrstom usluge nisu identificirani objektivni razlozi za nisku popunjenost.
Kako bi se utvrdilo koliko će se trenutna tržišna vrijednost procijenjene imovine povećati kao rezultat preporučenih mjera, preporučljivo je koristiti omjer kapitalizacije koji se koristi u prihodovnom pristupu. To je zbog činjenice da je ovaj projekt investicijski, tj. usmjerena prvenstveno na ostvarivanje prihoda.
Posljedično, povećanje trenutne tržišne vrijednosti procijenjenog objekta bit će:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (rub.)
(Pet milijuna sedamsto šezdeset osam tisuća četiristo trideset i dvije rublje) bez PDV-a.
Zaključak
Kako proizlazi iz odredbi standarda, „sve metode, postupci i tehnike mjerenja tržišne vrijednosti, ako se temelje na tržišnim pokazateljima i pravilno primjenjuju, dovode do istog iskazivanja tržišne vrijednosti“. Štoviše, "svaka metoda koja se temelji na tržišnim informacijama je inherentno usporediva." Dakle, prema postojećim standardima, samo kvaliteta informacija i ispravnost primjene postupaka može poslužiti kao ograničenje za korištenje određene metode.
Prvo poglavlje rada ispituje pojam nekretnine, vrste vrijednosti nekretnine, osnovne pristupe, metode procjene nekretnina, kao i probleme u vezi s opravdavanjem vrijednosti nekretnine.
Nekretnine su fizički objekti s fiksnim položajem u prostoru i sve što je s njima neraskidivo povezano i ispod površine i iznad površine zemlje ili sve što je uslužna stavka, kao i prava, interesi i koristi koje proizlaze iz vlasništvo nad objektima.
Pod objektom nekretnine podrazumijeva se, prvo, poduzeće kao cjelina kao imovinski kompleks, a drugo, zemljišna parcela čiji sastavni dio može biti: zgrada (građevina) ili skupina zgrada; izolirana vodena tijela, višegodišnji nasadi; inženjerske strukture i mreže; poboljšanje stacionarnih objekata na području mjesta; elementi gospodarske, prometne i inženjerske potpore; druge objekte.
Procjena nekretnina provodi se sa stajališta tri pristupa: isplativog, skupog i usporednog. Svaki pristup naglašava određene karakteristike objekta.
Svaki od tri razmatrana pristupa pretpostavlja korištenje inherentnih metoda u ocjenjivanju:
Metoda kapitalizacije izravnih prihoda;
Metoda usporedbe prodaje;
Metoda usporedne jedinice.
Dakle, u slučaju smanjenja učinkovitosti njihovog korištenja, objekti nekretnina mogu promijeniti namjenu. To se događa kako zbog propadanja zgrada i drugih poboljšanja, tako i pod utjecajem trendova na tržištu nekretnina.
U drugom poglavlju provodi se procjena nekretnine pomoću tri pristupa procjeni.
Svaka od korištenih metoda ima prednosti i nedostatke.
Usporedni pristup daje izravnu procjenu tržišne vrijednosti na temelju statistike tržišta nekretnina. Prilikom obrade podataka poduzete su posebne mjere zaštite zajmodavca od precjenjivanja. U tom smislu, komparativnom pristupu pridaje se najveća težina.
Pristup koji se temelji na troškovima omogućuje da se na najbolji način uzmu u obzir značajke dizajna i fizičko stanje objekta procjene. Istodobno, baza podataka nije savršena. Glavni problemi se odnose na procjenu vrijednosti zemljišta. Osim toga, pri izračunu zamjenske cijene potrebno je osloniti se na prosječne indekse konverzije u tekuće cijene, što može dovesti do pogrešaka.
Pristup prihoda temelji se na tržišnim podacima i lišen je nekih nedostataka troškovnog pristupa. Glavni izvor pogreške metode je nesigurnost povezana s korištenjem prognoziranih podataka o prihodima i stopama rasta.
U trećem poglavlju rada dogovoreni su rezultati procjene tržišne vrijednosti nekretnine, obrazložen je njezin konačni trošak te dane preporuke za povećanje.
Proračuni su pokazali da je tržišna vrijednost predmeta procjene na dan 20.12.2007. zaokružuje se na 44.362.608 RUB. (četrdeset četiri milijuna tristo šezdeset dvije tisuće šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.
Međutim, predložene mjere upravljanja troškovima omogućuju povećanje trenutne tržišne vrijednosti za 5.768.432 RUB. (Pet milijuna sedamsto šezdeset osam tisuća četiristo trideset i dvije rublje) bez PDV-a.
Bibliografija
1. Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30.11.1994. br. 51-FZ (revidiran od 02.07.2005. br. 83-FZ)
2. Savezni zakon od 29.07.1998. br. 135-FZ "O djelatnostima procjene u Ruskoj Federaciji" (sa izmjenama i dopunama saveznih zakona od 21.12.2001. N 178-FZ, od 21.03.2002. N 31-FZ, od 14.11.2002. N 143 -FZ, od 10.01.2003. N 15-FZ, od 27.02.2003. N 29-FZ, od 22.08.2004. N 122-FZ, od 05.01.2006. br. 7-FZ, 07.07.2006. FZ)
3. Uredba Vlade Ruske Federacije od 07.06.2002. 395 (revidirana 03.10.2002.) "O licenciranju djelatnosti procjene"
4. Uredba Vlade Ruske Federacije od 20.08.1999. 932 "O ovlaštenom tijelu za kontrolu provedbe aktivnosti ocjenjivanja u Ruskoj Federaciji"
5. Uredba Vlade Ruske Federacije od 06.07.2001. 519 "O odobravanju standarda vrednovanja"
6. Zbirke proširenih pokazatelja zamjenske cijene zgrada i građevina
7. Međunarodni standardi ocjenjivanja. - M.: ROO, 1995
9. Analiza i procjena nekretnina koje donose prihod / D. Friedman, N. Orduay. - M .: Delo, 1997
10. Valdaitsev S. V. Procjena poslovanja. - M .: Prospekt, 2006 .-- 355 str.
11. Granova IV Procjena nekretnina. - SPb: Petar, 2001.-- 208 str.: ilustr. - (Serija "Tutorial")
12. Gribovsky SV, Medvedeva OE, Kasyanov PV Tečaj predavanja o procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. - M .: ARMO, 2002 .-- 95 str.
13. Grigorieva V. V. i dr. Procjena objekata nekretnina. - M .: INFRA, 2000 .-- 78 str.
14. Gryaznova NA Procjena troškova poslovanja poduzeća (poslovanja). - M .: INFRA-M, 2005
15. Esipov VE, Makhovikova GA, Terekhova VV Procjena poslovanja. - SPb: Petar, 2006 .-- 457 str.
16. Korobkin Yu. I. Procjena nekretnina. - Kaluška podružnica SZAGS-a, Kaluga, 2005
17. Korostylev SP Osnove teorije i prakse procjene nekretnina: udžbenik. - M .: Ruska poslovna književnost, 1998
18. Procjena poslovanja / Ur. A. G. Gryaznova i M. A. Fedotova. - M .: Financije i statistika, 2004
19. Procjena poslovanja: zadaci i rješenja / Prosvetova G. I. - RDL, 2006. - 192 str.
20. Procjena nekretnina: Udžbenik / Ur. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M .: Financije i statistika, 2005. - 496 str.: ilustr.
21. Procjena nekretnina: Udžbenik. udžbenik za sveučilišta / Ed. prof. V. A. Švandar. - M .: UNITI-DANA, 2002 .-- 303 str.
22. Procjena nekretnina: teorijski i praktični aspekti / Ed. V. V. Grigorijeva. - M .: INFRA-M, 1997
23. Vrednovanje tržišne vrijednosti nekretnine: Udžbenik i praktični vodič / Ur. V. M. Rutgeiser. - M .: Delo, 1998
24. Djelatnost vrednovanja u gospodarstvu. Udžbenik / ur. Juhi V.M., Kireeva V.D. - M.: ICC "Mart", 2003. 101 str.
25. Solovjev MM Djelatnost procjene (procjena nekretnina): udžbenik. - M.: GU HSE, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Procjena vrijednosti poduzeća (poslovanja). - M .: ožujak, 2004. - 464 str.
27. Tarasevich EI Metode procjene nekretnina. SPb, 1998.-- 247 str.
28. Tepman LN Procjena nekretnina. - M .: UNITI, 2006 .-- 463 str.
29. Zemljišna uprava. Obrazovni i praktični vodič / Ed. d. e. D., prof. L. I. Koškina. - M .: VShPP, 2004. - 520 str.
30. Fedotova MA Koliko košta poslovanje? Metode ocjenjivanja. - M., Izdavačka kuća "Perspektiva", 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i vrednovanje nekretnina koje donose prihod. Po. s engleskog - M .: Delo, 1997 .-- 480 str.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov IL Zakonski akti, regulatorni dokumenti i standardi za ocjenjivanje aktivnosti: Vodič za učenje. - M .: Financije i statistika, 2003.164 str.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Procjena vrijednosti poduzeća (poslovanja). - M .: Omega-L, 2006 .-- 286 str.
34. Ekonomija nekretnina / Ur. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M .: Lan, 2001 .-- 297 str.
35. Ekonomika nekretnina: Udžbenik. - M .: Delo, 2000
36. Avdeev AP Problemi procjene nekretnina // Pitanja procjene. broj 1. - 2001. - str. 28-30 (prikaz, stručni).
37. Akimova I., Biktimirova N. Novi pristupi standardizaciji procjene nekretnina u sustavu važećeg zakonodavstva i stvarne provedbene prakse // Pravo i ekonomija. - 2005. - Broj 12. - sa. 18-21 (prikaz, stručni).
38. Gribovsky S. Masovna procjena nekretnina // Financijsko poslovanje. 2000. - br.4. - sa. 43-45 (prikaz, stručni).
39. Gribovskiy S. Procjena nekretnina korištenjem dohodovnog pristupa // Problemi nekretnina. 2000. Broj. 2.
40. Gribovskiy S. Ekonomski i matematički modeli procjene nekretnina // Financije i kredit. 2005. - br.3. - sa. 24-43 (prikaz, stručni).
41. Grigorieva IL Problemi vrednovanja imovine // Financijsko poslovanje. - 2004. - br.1. - sa. 48-49 (prikaz, stručni).
42. Zelensky Yu. V. O usporedivosti rezultata pristupa u procjeni nekretnina - načelo konzistentnosti modela // Pitanja vrednovanja. 2005. - br.4.
43. Loginov MP O pitanju procjene nekretnina u Rusiji // ECO. - 2002. - Broj 9. - sa. 103-107 (prikaz, stručni).
44. Ozerov E.S. Fenomen ravnotežnih cijena kao osnova aksioma teorije vrednovanja // Problemi nekretnina. 2000. Broj. 1. Od 32–54.
45. Ozerov E.S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. SPb .: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. O pitanju utemeljenosti i uporabe aksioma teorije procjene // Problemi nekretnina. 2004. Broj. 1.S 3-5.
47. Patskalev AF Procjena vrijednosti zemljišnih parcela // Pitanja za procjenu. - 2006. - Broj 1.
48. Službena web stranica SBRF htpp: /www.cbr.ru
49. htpp: /www.cfin.ru
Članak 1. članak 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije.
Ekonomija nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., str. 48-49 (prikaz, stručni).
Kao rukopis, Akulova Evgeniya Olegovna UNAPREĐENJE METODA ANALIZE NAJUČINKOVITIJE KORIŠTENJA NEKRETNINA U SVRHU OCJENE TROŠKOVA 08.00.10 - Financije, novčani promet i kredit Sažetak 2. znanstvenog stupnja na natječaj. odjel ekonomskih znanosti u Moskvi "Financijsko sveučilište pod Vladom Ruske Federacije" Akademski nadzornik kandidat ekonomskih znanosti, profesor Ivanova Elena Nikolaevna Službeni protivnici Sergej Gennadievich Sternik Doktor ekonomije, profesor, Federalna državna proračunska obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja "Ruski Akademija narodne ekonomije i javne uprave pod predsjednikom Ruske Federacije, profesor Odsjeka za upravljanje nekretninama i problemi korištenja zemljišta Khloptsov Dmitry Mikhailovich Doktor ekonomije, izvanredni profesor, Federalna državna autonomna obrazovna ustanova visokog obrazovanja "Nacionalna istraživanja Državno sveučilište Tomsk", predstojnik Odjela za opću i primijenjenu ekonomiju Ekonomskog fakulteta kult Vodeća organizacija FGBOU VPO "Moskovsko državno sveučilište građevinarstva" Obrana će se održati 16. travnja 2015. u 12-00 sati na sastanku Vijeća za disertaciju D 505.001.02 na temelju FGOBUVPO "Financijsko sveučilište pod Vladom Ruske Federacije" na adresi: Leningradsky Prospekt, d. 49, soba. 406, Moskva, GSP-3, 125993. Disertacija se nalazi u dvorani za disertacije Knjižnično-informacijskog kompleksa Financijskog sveučilišta pri Vladi Ruske Federacije na adresi: Leningradskiy Prospekt, 49, soba. 203, Moskva, GSP-3, 125993 i na službenoj web stranici: http://www.fa.ru. Sažetak poslan 10. veljače 2015. Znanstveni tajnik Vijeća za disertaciju D 505.001.02 Kandidat ekonomskih znanosti, izvanredna profesorica Meshkova Elena Ivanovna 3 I. OPĆI OPIS RADA Relevantnost teme istraživanja disertacije. Današnju fazu u razvoju procjene vrijednosti imovine karakterizira dublje razumijevanje teorije i metodologije za određivanje njezine tržišne vrijednosti, učvršćivanje temeljnih načela u razvijenim standardima vrednovanja, kao i širenje najnovijih tehnika u praksi. Načelo najučinkovitije uporabe (u daljnjem tekstu NEI), čiji se praktični aspekt provodi metodama analize NEI, jedna je od najkontroverznijih i najmanje razvijenih odredbi teorije i prakse vrednovanja imovine. Podrazumijeva da vrijednost tržišne vrijednosti predmeta procjene formiraju njegove jedinstvene karakteristike, podložne opciji optimalnog korištenja, osiguravanja zadovoljenja društvenih i proizvodnih potreba, maksimiziranja profita njegovog vlasnika i, posljedično, najveća vrijednost samog objekta. Obveza uzimanja u obzir načela NEI pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnine, propisana međunarodnim standardima procjene vrijednosti, sadržana je u saveznom standardu "Procjena nekretnina (FSO br. 7)" usvojenom u rujnu 2014., ali to čini ne zaustaviti raspravu u ocjenjivačkoj zajednici o njezinoj temeljnoj nužnosti i postupcima za praktičnu provedbu. Nedostatak jedinstvenog konceptualnog aparata, transparentnih i sustavnih metodoloških alata te razvijene informacijske infrastrukture otežava identifikaciju NEI varijante objekta u svrhu procjene njegove tržišne vrijednosti. Dakle, obveza primjene načela NEI u procjeni tržišne vrijednosti nekretnine stvara hitnu potrebu za poboljšanjem metoda njezine analize, konkretiziranjem postojećih metoda i algoritama izračuna, prilagođenih specifičnostima ruskog tržišta nekretnina. Stupanj znanstvene razrađenosti problema. NEI princip kao jedno od temeljnih načela vrednovanja razmatra se uglavnom u radovima o vrednovanju nekretnina stranih autora: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. ... i drugi, te ruski autori: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva SP, Kulakova Yu.N., Leifera LA, 4 Ozerova, S.S., Petrova G.M. Sternik SG, Tarasevich EI, Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. i dr. Visoko ocjenjujući doprinos znanstvenika razvoju pristupa i metoda vrednovanja nekretnina, treba napomenuti da je pokrivanje NEI u njihovim radovima opće prirode, ne sadrži jasne složene metode njegove praktične provedbe. Primijenjeni aspekt NEI principa, ostvaren kroz analizu alternativnih slučajeva uporabe, u radovima domaćih i stranih autora svodi se uglavnom na opis kratkog algoritma, ne sadrži opravdanje izvedivosti i opsega njegove primjene, kao i ograničenja zbog ruskih uvjeta vrednovanja. U posljednjem desetljeću u ruskoj znanstvenoj literaturi porastao je interes za probleme praktične implementacije principa NEI. Konceptualna pitanja analize na ruskom tržištu nekretnina obrađena su u radovima V.V. Grigorieva, E.S. Ozerova, S.A. Smolyaka, A.N. Fomenka; V.V. Aleksandrov razmatra primijenjene aspekte rješavanja problema analize u uvjetima zatvorenog tržišta, nerazvijene informacijske infrastrukture, visokog stupnja neizvjesnosti. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupencova S.V., Yaskevich E.E. Izradili su preporuke za poboljšanje pojedinih faza NEI analize, s ciljem poboljšanja kvalitete usluga ocjenjivanja. U disertacijskim radovima Grunov S.V. i Gubareva E.The. pitanja NEI analize proučavaju se u kontekstu problema općeg gospodarenja i učinkovitosti korištenja resursa. Rad M.N. Petrova je od praktične važnosti. , u kojem se istražuju kvantitativne i kvalitativne metode analize NEI. Međutim, predloženi ekonomski i matematički modeli imaju niz ograničenja, zahtijevaju prilagodbu suvremenim stvarnostima tržišta nekretnina i djelatnosti procjene u Rusiji, kao i instalaciju u složeni algoritam. Dakle, postojeća tumačenja načela NEI zahtijevaju razumijevanje i pojašnjenje u skladu s glavnim trendovima u poboljšanju standarda i metoda vrednovanja nekretnina, čiji trenutni stupanj razvoja diktira potrebu za razvojem sveobuhvatnog algoritma analize korištenjem metoda koje su relevantno za ruske uvjete. Svrha i ciljevi studije. Cilj rada je poboljšati metodološke alate za analizu NEI, čime se osigurava povećanje 5 ispravnosti procjene vrijednosti nekretnina. Za postizanje cilja studije u radu su postavljeni sljedeći zadaci: razjasniti sadržaj koncepta načela najučinkovitije uporabe i postupak njegove praktične provedbe, argumentirati potrebu njegove obvezne implementacije u procjena vrijednosti nekretnina; razmotriti postojeću klasifikaciju objekata nekretnina i analizirati mogućnost uvođenja nove značajke koja grupira objekte prema potrebi i stupnju detaljnosti u NEI analizi; analizirati specifičnosti tržišta nekretnina u Rusiji kako bi se identificirali njegovi najhitniji problemi kako bi se poboljšao algoritam NEI analize i metode njegove praktične implementacije; izraditi metodološke preporuke, uzimajući u obzir specifičnosti ruskog tržišta nekretnina, za praktičnu procjenu osnovnih kriterija analize: pravnu prihvatljivost, fizičku izvedivost i financijsku izvedivost; proučiti metode analize NEI, razviti preporuke i ocijeniti učinkovitost njihove praktične primjene u ruskoj praksi ocjenjivanja. Predmet istraživanja je NEI princip kao imanentna komponenta vrednovanja nekretnina. Predmet istraživanja je metodološki alat za praktičnu primjenu načela NEI u procjeni tržišne vrijednosti nekretnina. Područje proučavanja. Studij je proveden u skladu s točkom 5.1 "Teorija, metodologija i konceptualni temelji formiranja vrijednosti različitih imovinskih objekata" Putovnica specijalnosti 08.00.10 - Financije, novčani promet i kredit (ekonomske znanosti). Teorijsku i metodološku osnovu istraživanja čine ključne odredbe ekonomske teorije i analize sustava, kao i zaključci sadržani u radovima domaćih i stranih autora o teoriji vrednovanja i analizi ulaganja, a posebno o ocjenjivanju vrijednost nekretnina, poslovanje, procjena učinkovitosti investicijskih projekata, određivanje cijena u građevinarstvu. Temeljna priroda proučavanog načela dovela je do potrebe 6 primjene općeznanstvenih teorijskih metoda spoznaje (povijesnih, analitičkih, sintetičkih, metoda dedukcije i analize sustava i dr.), kao i suvremenih metoda ekonomske i matematičke analiza: stručne procjene, analiza hijerarhija, metoda scenarija, financijsko modeliranje, grupiranje, tablični prikaz podataka i dr. Informacijska baza istraživanja činili su analitički pregledi tržišta nekretnina, znanstvena izvješća skupova i seminara na temu problem koji se proučava, analitički materijali iz časopisa, kao i referentni i analitički izvori Interneta, zakonodavni i regulatorni akti Ruske Federacije, izvješća o procjeni tržišne vrijednosti nekretnina, vlastita istraživanja i izračuni autora. Znanstvena novost istraživanja je u poboljšanju teorijskih i metodoloških alata za analizu NEI nekretnina u svrhu procjene vrijednosti. Odredbe znanstvene novine disertacije predane na obranu su sljedeće: 1. Dokazati potrebu uzimanja u obzir NEI načela pri procjeni troškova, kao i utvrđivanja sadržaja analize, prevladavaju stavovi o istražena je njezina uloga i bit te je potkrijepljeno da je ključno načelo procjene tržišne vrijednosti nekretnine, kako se ogleda u predloženom tekstu. Načelo NEI temeljno je stajalište teorije procjene tržišne vrijednosti nekretnine čiju vrijednost treba odrediti na temelju pretpostavke njezinog NEI-a - korištenje konkurentnog, traženog tržišta i opravdano od dana procjene vrijednosti nekretnine. , zadovoljavanje kriterija pravne dopustivosti, fizičke izvedivosti, financijske isplativosti i maksimiziranja vrijednosnog potencijala slobodnog ili izgrađenog zemljišta. NEI analiza je postupak vrednovanja koji osigurava praktičnu provedbu NEI principa, a sastoji se od proučavanja učinkovitosti mogućnosti korištenja objekta koji se razvio na dan procjene i usporedbe s alternativnim razvojnim opcijama kako bi se identificirao način korištenja kojim se maksimizira vrijednost zemljišne čestice. 2. Na temelju identificiranih ključnih karakteristika nekretnine: podrijetlo, 7 prikladnost poboljšanja za korištenje, djeljivost, obrazložena je nužnost uvođenja novog klasifikacijskog kriterija za objekte nekretnina "potreba i stupanj detaljne analize NEI". , fizičko stanje poboljšanja, funkcionalna namjena. 3. Dokazuje se nužnost modernizacije i proširenja algoritma NEI analize u procjeni vrijednosti nekretnina, što se sastoji i u promjeni redoslijeda analize, prema kojoj bi faze proučavanja ekonomskog potencijala lokacije i kriterija pravne prihvatljivosti trebali prethode fazi istraživanja tržišta, au uvođenju dodatnih faza: klasifikacija procijenjenog objekta prema stupnju detaljnosti u NEI analizi; kvalitativna analiza alternativnih slučajeva upotrebe. 4. Potreba za kvalitativnom usporedbom alternativnih opcija korištenja predmeta procjene, implementiranih kroz predloženi algoritam metodom analize hijerarhija (u daljnjem tekstu MAI), na temelju korištenja kriterija: a) potpunost korištenja prednosti mjesto; b) pravnu valjanost razvoja; c) fizička izvedivost; d) potencijal za razvoj tržišta nekretnina; e) učinkovitost privlačenja financijskih sredstava, što nam omogućuje da identificiramo najmanje tražene opcije na tržištu za korištenje nekretnina i isključimo ih iz naknadnih istraživanja. 5. Na temelju sistematizacije postojećih metoda analize NEI-a, utvrđivanja njihovih prednosti i nedostataka, obrazloženo je da je metoda analize zemljišne čestice uvjetno slobodne i s postojećim poboljšanjima, koja uključuje izravnu kapitalizaciju prihoda ostvarenih od strane jednog nekretnine, uz naknadni odbitak troškova stvaranja poboljšanja (ili troškova za njihovu rekonstrukciju) i dovođenje primljene vrijednosti na datum procjene, osigurava maksimalnu točnost rezultata u suvremenim uvjetima ruske procjeniteljske djelatnosti. 6. Kao rezultat istraživanja ruskog tržišta nekretnina, dokazana je potreba da se u analizi NEI-a uzme u obzir posredna upotreba objekata, za što je razjašnjen koncept "srednje vrste korištenja nekretnina". , te je razvijena i testirana metodologija za njegovu analizu. Teorijski značaj rezultata istraživanja leži u razvoju detaljnog algoritma za analizu NEI nekretnina, koji omogućuje provedbu temeljnog načela teorije vrednovanja, dakle elemenata znanstvene novine koji se postavljaju za obranu možemo tumačiti kao njezin daljnji razvoj u smislu unaprjeđenja metodoloških alata za utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine. Glavni rezultati studije mogu se koristiti u formiranju tečajeva za osposobljavanje vezano uz procjenu nekretnina. Praktični značaj disertacije leži u činjenici da su elementi znanstvene novine dobiveni od strane autora usmjereni na široku primjenu u praksi vrednovanja nekretnina, doprinose poboljšanju kvalitete usluga vrednovanja i povećanju investicijske atraktivnosti procijenjenih objekata. . Od samostalne praktične važnosti su: sustav obilježja objekata nekretnina koji osigurava njihovo grupiranje prema predloženom kriteriju klasifikacije "potreba i stupanj detaljnosti u analizi NEI"; razvijenu metodologiju za analizu kriterija fizičke isplativosti, temeljenu na sistematizaciji pravne dokumentacije i klasifikaciji objekata nekretnina, za pouzdano određivanje potencijalnih parametara za razvoj zemljišne čestice i predviđanje prostorno-planskih karakteristika različitih opcija za njegovu upotrebu; predloženi algoritam za kvalitativnu usporedbu alternativnih slučajeva korištenja pomoću MAI-a, koji omogućuje isključivanje neučinkovitih opcija iz naknadne analize kriterija financijske izvodljivosti i maksimalne učinkovitosti; razvijenu metodologiju za analizu NEI-a, uzimajući u obzir srednji slučaj korištenja, koji osigurava da se u obzir uzmu promjene u urbanističkim planovima uređenja teritorija i dugoročnim planovima graditelja, uz kratkoročno očuvanje trenutne namjene nekretnina. Provjera i implementacija rezultata rada: glavni rezultati istraživanja disertacije izvještavani su, raspravljani i odobreni na znanstvenim i praktičnim skupovima i okruglom stolu: Godišnji međunarodni znanstveno-praktični skup „Izgledi razvoja nacionalnih gospodarstava HZZ-a zemlje članice u kontekstu međunarodnih integracijskih procesa" (Karaganda , Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, 12.-13. 9. travnja 2012.); Peta međunarodna znanstveno-metodološka konferencija "Vrijednost imovine: vrednovanje i upravljanje" (Moskva, Moskovsko sveučilište financija i industrije "Synergy", 22. studenog 2013. ); okrugli stol „Upravljanje imovinom: globalna praksa i ruske stvarnosti“ (Moskva, Kongres „Spajanja i preuzimanja“, Financijsko sveučilište, 19. rujna 2014.). Disertacija je izvedena u sklopu istraživačkog rada provedenog na Financijskom sveučilištu u okviru Državnog zadatka 2013. godine na temu „Povećanje financijske stabilnosti ruskih poduzeća na temelju upravljanja njihovom vrijednošću“. Rezultati znanstvenog istraživanja koriste se u praktičnim aktivnostima Odjela za evaluaciju složenog algoritma CJSC "Frank analiza Knight" korištenjem NEI. Korištenje autorove razvijene metodologije za određivanje prostorno-planskih rješenja za poboljšanja, metode analize hijerarhija, metode analize uzimajući u obzir srednju upotrebu omogućuje vam da udovoljite zahtjevima standarda ocjenjivanja, osigurate visoku razinu Rad, objektivnost i ispravnost procjene rezultira ograničenim informacijskim prostorom, doprinose učinkovitosti i konkurentnosti Odjela zbog strukturiranog pristupa procjeni nekretnina i optimizacije troškova poslovanja tvrtke. Algoritam NEI analize koji je modernizirao autor, nadopunjujući procjenu tržišne vrijednosti nekretnina metodološki ispravnim alatima, koristi se u praksi LLC Ruske službe za procjenu. Konkretno, korištenje metode analize financijske isplativosti koju je autor odredio kao najprikladniju metodu, a koja uključuje i provedbu analize rizika, omogućuje dublje proučavanje NEI, pridonoseći poboljšanju metodoloških temelja rada i poboljšanje kvalitete pruženih usluga. Rezultati istraživanja se koriste u obrazovnom procesu na Financijskom sveučilištu pri Vladi Ruske Federacije od strane Odjela za procjenu i upravljanje imovinom u nastavi akademskih disciplina „Vrednovanje nekretnina” i „Tržište nekretnina i njegovi razvojni trendovi”. . Primjena rezultata istraživanja disertacije od strane organizacija potvrđena je odgovarajućim certifikatima. u navedenih 10 publikacija. Na temu istraživanja disertacije objavljeno je 6 radova ukupnog volumena 4,43 str. (autorski volumen 3,92 str.), uključujući 4 djela ukupnog volumena 3,55 str. (autorski svezak 3,2 str.) u recenziranim znanstvenim publikacijama, koje je odredila Visoka atestacijska komisija Ministarstva obrazovanja i znanosti Rusije. Struktura i opseg diplomskog rada. Rad se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka, bibliografije iz 119 izvora, 3 dodatka. Tekst diplomskog rada predstavljen je na 204 stranice. Rad je ilustriran sa 19 tablica i 7 slika. II. GLAVNI SADRŽAJ DISERTACIJE U uvodu rada obrazložena je relevantnost teme istraživanja disertacije, prikazan je stupanj njezine znanstvene obrađenosti i metodologija rada: utvrđuju se cilj i zadaci istraživanja, ogledaju se elementi znanstvene novine djela i njegov praktični značaj. Prva skupina pitanja odnosi se na proučavanje povijesnog razvoja NEI koncepta, definiranje sadržaja NEI koncepta, ulogu i mjesto principa u suvremenom sustavu vrednovanja nekretnina. Vrednovanje vlasničkih objekata temelji se na temeljnim postavkama neoklasične teorije koja dominira modernom ekonomskom misli. Ova teorija temelji se na konceptu racionalnog potrošača, čije je ponašanje vođeno ciljem maksimiziranja korisnosti, što je predodredilo formiranje ključnih principa za procjenu tržišne vrijednosti. Načela vrednovanja grupirana su u četiri skupine ovisno o izvoru nastanka i stupnju utjecaja na vrijednost: načela temeljena na idejama vlasnika o korisnosti predmeta; načela temeljena na izvedbi ocjenjivanog objekta; načela temeljena na utjecaju tržišnog okruženja; NEI princip. Bit NEI principa leži u činjenici da se tržišna vrijednost nekretnine formira na temelju jedinstvenih karakteristika objekta, koje određuju mogućnost njegove optimalne upotrebe pod utjecajem sila ponude i potražnje koje imaju razvijeno na dan procjene, kada su svi sudionici na tržištu zainteresirani za maksimiziranje vlastite koristi. Načelo NEI maksimalno je implementirano u procjeni 11 nekretnina, što je zbog njegove „dvokomponentne prirode“: trajna komponenta je zemljišna čestica sa stalnim osvrtom na određenu lokaciju i stabilnost svojstva, a varijabilna komponenta jesu li na njemu napravljena poboljšanja. Položaj i svojstva stranice unaprijed određuju varijantu njezine uporabe koja zadovoljava trenutne potrebe tržišta. Prihodi stranice osiguravaju se uvedenim poboljšanjima koja se mogu mijenjati u skladu s funkcijama koje zahtijeva tržište. Stoga se procjena tržišne vrijednosti nekretnine temelji na NEI verziji zemljišne čestice, čime se maksimizira njezin vrijednosni potencijal. Analiza strane i ruske znanstvene literature na temu istraživanja disertacije, kao i standarda ocjenjivanja, pokazala je da oni sadrže velik broj različitih tumačenja pojma NEI objekata nekretnina koji zadovoljavaju četiri ključna kriterija: pravnu prihvatljivost, fizičku izvedivost, financijska izvedivost i maksimalna učinkovitost. Nezadovoljavajuće urbanističko planiranje, promjenjivi uvjeti ruskog tržišta zahtijevaju pojašnjenje koncepta NEI sa stajališta usklađenosti s tržišnim uvjetima koji prevladavaju na dan procjene, a trenutni trendovi u razvoju vrednovanja zahtijevaju naglasak na njegovom teorijskom značenju. U tu svrhu formulirano je autorsko tumačenje „načela NEI“ koje je dano na stranici 6. Praktična provedba NEI načela sastoji se u analizi učinkovitosti opcije korištenja nekretnine koja se razvila na dan vrednovanja ( u daljnjem tekstu NEI analiza). Prema postojećim regulatornim dokumentima u području djelatnosti procjene u Ruskoj Federaciji, ovaj postupak treba izdvojiti kao neovisnu i obveznu fazu koja prethodi izračunu tržišne vrijednosti nekretnine korištenjem metoda prihoda, usporedbe i troškova. To zahtijeva uvođenje pročišćene definicije NEI analize, također prikazane na stranici 6. Na temelju proučavanja i usporedbe međunarodnih (u daljnjem tekstu IES), europskih i američkih standarda s ruskim standardima ocjenjivanja, utvrđene su značajne razlike u pristupima analizi NEI-a. otkrio. Sadašnja verzija IES-a, za razliku od njihovih prethodnih izdanja, ne propisuje da se tržišna vrijednost objekta treba odrediti na temelju identificirane NEI opcije, ali ukazuje da to odražava, budući da dosadašnja praksa zoniranja 12 pretpostavlja učinkovito korištenje bilo kojeg teritorija. S tim u vezi, NEI predmeta procjene uzimat će se u obzir pri analizi cijena kupoprodajnih i transakcija najma analognih objekata prilikom procjene njegove tržišne vrijednosti primjenom metoda usporedbenog i dohodovnog pristupa. Rusko nestabilno tržište nekretnina i osobitosti zakonske regulative urbanističkog planiranja i normi zoniranja ne jamče da je trenutna varijanta korištenja objekta procjene učinkovita, a cijene analognih objekata odražavaju njegov NEI. Stoga je u ruskim standardima trenutno preporučljivo izdvojiti NEI analizu kao neovisni postupak. Složenost analize NEI nekretnina, zbog stupnja razvijenosti njegovog tržišta, kojeg karakteriziraju ograničena informacijska infrastruktura i slabo razvijeno urbanističko planiranje, zahtijeva uvođenje dodatnog kriterija klasifikacije nekretnina, uzimajući u obzir potreba za analizom NEI-a u određivanju njihove tržišne vrijednosti. Predloženi sustav ključnih karakteristika nekretnine: podrijetlo; upotrebljivost poboljšanja; djeljivost; poboljšanje fizičkog stanja; vrsta objekta nekretnine, poredana u hijerarhijski slijed, omogućuje vam da odredite potrebu za NEI analizom i uputite objekt u skladu s novim klasifikacijskim kriterijem - "potreba i stupanj detaljnosti u NEI analizi" - određenoj skupini. Shematsko tumačenje razvijenog sustava karakteristika za klasifikaciju objekata nekretnina kako bi se utvrdila potreba za analizom NEI i stupanj njegove detaljnosti prikazana je na slici 1. Dakle, specifičnost ruskog tržišta nekretnina zahtijeva praktična primjena principa NEI za većinu objekata, koja se sastoji u postupku njegove analize, a stanje na tržištu predodređuje potrebu poboljšanja metoda i smjerova ove analize. Druga skupina pitanja proizlazi iz potrebe kritičkog proučavanja alata za praktičnu provedbu principa poboljšanja postojećih metoda njegove analize. NEI nekretnina i 13 Podrijetlo skladištenja s postojećim poboljšanjima Besplatna pohrana Poboljšanja nisu prikladna za upotrebu (istrošenost> 80%) Poboljšanja prikladna za korištenje (trošenje< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
Nakon ovog istraživačkog rada identificirani su sljedeći prijedlozi za unapređenje tržišta stambenih nekretnina. Često veliku ulogu u formiranju cijene 1 sq. m. stambenog prostora ima izravan utjecaj realtora na kupca ili prodavatelja. Loša vjera i korištenje osobnih interesa zaposlenika posredničkih organizacija dovodi do umjetnog povećanja cijena stambenih nekretnina. Stoga je sekundarno stambeno tržište često jednostavno izvan kontrole lokalnih samouprava, jer njime upravljaju nekretnine. A tek mali postotak ponuđenih stanova na sekundarnom stambenom tržištu pod utjecajem gradske uprave. Izvodeći zaključak iz navedenog, želio bih reći da je u uvjetima financijske krize u tom pogledu neophodna kontrola lokalnih samouprava. To je zbog prilično velike potražnje za stambenim prostorom pa tako visok postotak dobiti od preprodaje sekundarnog stanovanja ostvaruju male agencije za nekretnine. Također bih želio skrenuti pozornost tijela samouprave i njenih strukturnih odjela na rast troškova stanovanja. Kako je tržište nekretnina u procesu prevladavanja krize, a cijene stanova počinju naglo rasti zbog velike potražnje. Pooštravanjem uvjeta dražbi za stjecanje zemljišnih parcela za individualnu stambenu izgradnju, male tvrtke koje žele ostvariti visoku dobit bez odgovarajućeg ispunjavanja uvjeta ugovora trebale bi biti istisnute s tržišta. Također, na putu poboljšanja tržišta nekretnina u Omsku, potrebno je poboljšati pravni i regulatorni okvir. To će dovesti do smanjenja stope rasta cijena stambenih nekretnina i njihovog izjednačavanja sa stvarnim potrebama tržišta.
Na putu do savršenog tržišta nekretnina potrebno je stvoriti servise koji održavaju strogu kontrolu nad ovom vrstom dokumentacije. Kombinacija svih gore navedenih mjera pomoći će tržištu nekretnina u Omsku da u najkraćem mogućem roku izađe iz krize i poboljšati uvjete za kontrolu prometa stanova na ovom tržištu.
Zaključak
U ovom diplomskom projektu provodi se duboka analiza trenutne situacije na sekundarnom stambenom tržištu u Omsku. Istodobno, proučavano je prirodno i ekološko stanje grada, te društveni i ekonomski čimbenici koji imaju izravan utjecaj na formiranje sekundarnog stanovanja.
Također je proučavan kapacitet tržišta stambenih nekretnina, ponuda i potražnja na sekundarnom tržištu u razdoblju 2009.-2012.
Provedena je detaljna analiza ponuda na sekundarnom stambenom tržištu. Razvijene su moguće metode poboljšanja tržišta stambenih nekretnina u kontekstu ekonomske krize. Razmatraju se izgledi za razvoj tržišta stambenih nekretnina.
Relevantnost studije naglašava činjenica da je budućnost gradova u velikoj mjeri povezana s razvojem tržišta stambenih nekretnina. Budući da tržište stambenih nekretnina i.e. stambeno tržište jedno je od najvažnijih tržišta, ima izravan utjecaj na život društva, pa o njegovom stanju ovisi stanje ostalih sastavnica života društva.
Cilj diplomskog projekta je u potpunosti ostvaren. U skladu s postavljenim ciljem riješeni su sljedeći zadaci:
Proučavao znanstvene i metodološke odredbe marketinga stambenih nekretnina u gradu Omsku;
Razmotrio zakonodavni i regulatorni okvir za razvoj marketinga stambenih nekretnina u gradovima;
Razvijeni su glavni smjerovi za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina;
Razmatraju se uvjeti za osiguranje sigurnosti života tijekom rada ocjenjivanja;
Analiza ekoloških rješenja u procjeni čimbenika koji skreću pozornost na prirodu grada.
vrijednost procjene stambene nekretnine
Općenito, prvo je poglavlje u većoj mjeri posvećeno teorijskim osnovama, osnovnim kategorijama vezanim uz procjenu nekretnina.
U drugom poglavlju rada prikazani su rezultati procjene nekretnina sa stajališta tri pristupa određivanju tržišne vrijednosti: procjena u smislu troškova (troškovni pristup), procjena izravnom usporedbom prodaje (usporedni pristup), procjena u smislu cijene nekretnina. očekivani ili stvarni prihod (prihodovni pristup) ...
Usporedbom rezultata procjene utvrđeno je da svi pristupi daju različite rezultate. Razmotrimo glavne smjerove poboljšanja predstavljenih pristupa procjeni nekretnina.
U suvremenoj praksi procjene često se koristi tehnologija izračuna zamjenske cijene pomoću UPVS kolektora. Početak korištenja ovih kompilacija položen je 1997. godine, kada su tržišne informacije o objektima nekretnina praktički izostajale, a korištenje ovih kompilacija bio je jedini način određivanja "tržišne vrijednosti", uglavnom u svrhu revalorizacije fiksnih nekretnina. imovina. U posljednjem desetljeću dogodile su se velike promjene u informacijskoj podršci tržišta nekretnina i proračunskog poslovanja. Gosstroy Ruske Federacije prešao je na novu procjenu i regulatorni okvir. Rezolucija Gosstroja Rusije br. 16 od 8. travnja 2002. "O mjerama za dovršetak prijelaza na novu procjenu i normativnu osnovu za određivanje cijena u građevinarstvu", od 01.01.2003., normativni dokumenti Gosstroja SSSR-a, sastavljeni u ukinuta je razina cijena predviđena procjenom i normativnim osnovama iz 1991. i 1984. Umjesto njih uvode se državni normativi osnovnog proračuna (HPES) i stope federalnih jedinica (FER). Gosstroy Rusije odobrio je i stavio na snagu:
· HPESNr-2001 "Normativi državne elementarne procjene za popravne i građevinske radove";
· GESN-2001 "Normativi državnog elementarnog proračuna za opće građevinske radove";
· GESNm-2001 "Standardi državne procjene elemenata za ugradnju opreme"
HPPN-i su osmišljeni za utvrđivanje sastava i potrebe sredstava potrebnih za izvođenje građevinskih radova na objektima, izradu predračunskih proračuna (procjena) metodom resursa, kao i za obračune izvedenih radova i otpisa. materijala.
Gosstroy of Russia razvija federalne jedinične stope (FER, FERr i FERm) samo za moskovsku regiju. Nadalje, Gosstroy prenosi cijene za moskovsku regiju u regionalne centre za određivanje cijena u građevinarstvu kako bi cijene povezale s regionalnim uvjetima. Nakon obvezivanja, cjenici se vraćaju u Gosstroy na daljnje odobrenje. Trenutno proces izrade novog regulatornog okvira još nije završen. Procjena nekretnina temeljem novog regulatornog okvira vrlo je složen i dugotrajan zadatak koji zahtijeva posebna znanja i vještine. Kako bi novi regulatorni okvir ušao u praksu procjene nekretnina, potrebno je provesti niz radova na razvoju softverskih i računalnih sustava prilagođenih rješavanju primijenjenih problema procjene nekretnina.
Nedavno su počeli aktivno raditi regionalni centri za određivanje cijena u građevinarstvu, pojavile su se tvrtke specijalizirane za pružanje informacijskih usluga, na primjer, NPF "Centar za informacijske tehnologije u građevinarstvu".
A samo procjenitelji nekretnina još uvijek koriste zastarjele zbirke 70-ih godina prošlog stoljeća i istovremeno na njihovoj osnovi opravdavaju "tržišnu vrijednost" predmeta. Iskusni procjenitelji odavno su shvatili nedostatke korištenja UPVS zbirki, prvenstveno povezane s popisom troškova uključenih u jedinične cijene, prosječnim indeksiranjem, nedosljednošću tehnologija, omjerom opsega posla itd.
Dakle, u zbirkama UPVS uzimaju se u obzir sljedeće stavke troškova:
· izravni troškovi;
· režijski troškovi;
· Planirana štednja (dobit);
· Opći troškovi gradilišta za dodjelu i uređenje gradilišta;
· Troškovi projektantskih i geodetskih radova;
· Troškovi vezani uz proizvodnju rada zimi;
· Troškovi bonus plaća;
· Trošak održavanja upravljanja stalnim poduzećem;
· Gubici od likvidacije privremenih zgrada i objekata;
· Trošak prijevoza radnika na udaljenosti većoj od 3 km. u nedostatku javnog prijevoza;
· Trošak isplate bonusa zaposlenicima za mobilnu prirodu posla.
Iskusni procjenitelji u svojim izračunima koriste vlastite razvoje na temelju ispravaka analoga ili agregiranih procjena.
U radu PG Grabovoy, SPKorostelev "Procjena imovine, dio I. Procjena nekretnina" na konkretnom primjeru, pokazuje se da se rezultati izračuna zamjenske cijene stambenih nekretnina primjenom UPVS metodologije značajno razlikuju, nekoliko puta, od tržišnih pokazatelja.
Međutim, u većini izvješća koje je pregledalo Stručno vijeće Ruskog društva procjenitelja, tržišna vrijednost nekretnina još uvijek se temelji na zastarjelom UPVS-u. Štoviše, kako bi se rezultati tih izračuna na neki način približili tržišnim pokazateljima, u njih se uvodi određeni rastući koeficijent koji se naziva "profit poduzetnika". Prihvaća se apsolutno proizvoljno, jer u modernim uvjetima nije moguće ukloniti ovaj pokazatelj s tržišta. Ovdje treba naglasiti da, sukladno IES-2003, “primjena tržišne vrijednosti zahtijeva mišljenje o vrednovanju koje se temelji isključivo na tržišnim podacima”. Pri korištenju UPVS-a, procjenitelj nedvosmisleno utvrđuje ne tržišnu vrijednost, što se mora odraziti u izvješću.
U Rusiji još uvijek ne postoji pouzdana baza podataka o agregiranim osnovnim pokazateljima troškova izgradnje, koji su dostupni od zapadnih procjenitelja (na primjer, WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Trenutno, glavna priznata baza podataka za procjenu nekretnina je razvoj Co-Invest LLC. Ova tvrtka tromjesečno izdaje bilten "Indeksi cijena u građevinarstvu", kao i seriju "Priručnik za procjenitelja": "Industrijske zgrade", "Stambene zgrade", "Zbirke pariteta kupovne moći na nacionalnim građevinskim tržištima", "Imenik zamjene vrijednost zgrada i građevina u trenutnoj razini cijena", itd.
Pri korištenju ovih publikacija treba imati na umu da se većina njihovih izračuna temelji na regulatornom okviru vremena planiranog gospodarstva, indeksiranom prema određenim cjenovnim koeficijentima, te stoga konačni rezultati procjene mogu imati značajnu pogrešku za gore navedenim razlozima. Pri korištenju određenih indeksa potrebno je pažljivo proučiti preduvjete za njihov izračun.
Nedavno je objavljen i najavljen kao prvi u zemlji koji čekaju procjenitelji Regionalni vodič za troškove gradnje (RCC-2006). Daje pokazatelje troškova po vrsti građevinskih radova, agregirane pokazatelje troškova (CI) i "informacije za procjenu potrebnog iznosa ulaganja u ekspresnoj opciji". Zapravo, posljednja definicija odnosi se na procijenjenu cijenu analognih objekata modernih zgrada i građevina. Dio III RCC-a sadrži "analogne objekte s tehničko-ekonomskim pokazateljima konstrukcijskih elemenata, analogne objekte s tehničko-ekonomskim pokazateljima za objekt u cjelini i zbirnu tablicu tehničko-ekonomskih pokazatelja preporučenih za određivanje cijene stambenih zgrada i društvenih i kulturnih objekata." Pokazatelji troškova određeni su u cijenama od 01.01.2006. za "Moskovsku regiju". Imenik sadrži pokazatelje troškova za 18 vrsta modernih stambenih zgrada i 27 objekata nestambenih nekretnina. U RCC-2007 ovaj je popis objekata značajno proširen.
Objavom RCC-a stvaraju se uvjeti za njegovu primjenu u postupcima procjene vrijednosti nekretnina i poslovanja. Ako je u procjeni nekretnina moguće primijeniti dio II priručnika „Pokazatelji agregiranih troškova“, onda je u troškovnom pristupu procjene poslovanja moguće koristiti dio III „Objekti-analozi zgrada i građevina“.
Stoga bi RCC kompilacije trebale postati temeljna osnova za procjenu nekretnina. Međutim, postoje i značajni nedostaci ovih zbirki. Glavna je da ne daju početne podatke i osnovne pretpostavke o dobivenim vrijednostima vrijednosti analoga. Dakle, nije sasvim jasno koji se točno sastav opreme uzima u obzir u konačnim pokazateljima, što je uključeno u ostale troškove programera itd. Zajednički rad geodeta, analitičara i procjenitelja u smjeru poboljšanja RCC-a može dovesti do stvaranja informacijske baze tako potrebne procjeniteljima nekretnina.
Glavni smjer u razvoju djelatnosti procjene trenutno postaje procjena tržišne vrijednosti nekretnina. To postaje moguće zahvaljujući činjenici da naša zemlja prikuplja bazu podataka o stvarnoj tržišnoj vrijednosti nekretnina.
Kako bi se pojednostavio postupak procjene stambenih nekretnina u agencijama za procjenu, može se koristiti regresijski model troška stana koji omogućuje izračun vrijednosti objekta stambene nekretnine ovisno o nizu njegovih parametara.
Primjer izgradnje takvog modela dat je u časopisu "Nekretnine" za prosinac 2005. godine. Model je izgrađen prema cjenicima nekoliko tvrtki za nekretnine koje prodaju stanove različitih potrošačkih karakteristika u različitim četvrtima grada Novosibirska. Za analizu su prikupljeni podaci o 450 stanova (150 opcija za svaku vrstu stanova - jednosobni, dvosobni, trosobni) prema sljedećim parametrima:
cijena stana,
područje u kojem se stan nalazi,
vrsta imovine:
Javno stanovanje,
Stambeni objekti stečeni ugovorom o privatizaciji,
Stan kupljen na temelju kupoprodajnog ugovora,
* materijal kuće u kojoj se stan nalazi:
Panel, cigla, monolit,
* tip kuće:
Elita,
Poboljšan izgled,
tipično,
u punoj veličini,
- "Hruščov",
katnost kuće,
kat na kojem se stan nalazi,
ukupna površina stana,
stambeni prostor stana,
kuhinjski prostor,
prisutnost balkona ili lođe,
dostupnost telefona.
Razmotrimo detaljno postupak izrade modela na primjeru jednosobnih stanova.
U prvoj fazi izgradnje modela analizirana je matrica koeficijenata korelacije kako bi se identificirali parametri koji međusobno jako ovise. Glavni zadatak bio je odabrati takve čimbenike čiji koeficijent korelacije ne bi bio veći od 0,8. Na temelju rezultata analize izgrađena je matrica koeficijenata korelacije u kojoj se uzima u obzir 6 faktora, odnosno točno polovica prvobitno prikupljenih, budući da ostali čimbenici nisu zadovoljili uvjet nametnut koeficijentom korelacije.
Na temelju prikupljenih podataka za odabrane faktore izgrađen je sljedeći regresijski model:
C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4 + 64,48 * x5 (3,1)
ili općenito:
C = -a0 + asStot + a1x1 + arxr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Predstavljena jednadžba koristi sljedeću notaciju:
S - cijena stana s fiksnim parametrima, definirana u nastavku,
Stot - ukupna površina stana,
x1 je lažna varijabla koja karakterizira područje u kojem se stan nalazi,
x2 je lažna varijabla koja karakterizira materijal kuće u kojoj se stan nalazi;
x3 je varijabla koja karakterizira broj etaža u zgradi u kojoj se nalazi procijenjeni stan;
x4 je lažna varijabla koja karakterizira kat na kojem se stan nalazi;
x5 je lažna varijabla koja karakterizira prisutnost telefona u stanu.
Statistički pokazatelji za ovaj model potvrdili su značaj rezultata.
Dakle, rezultirajući model vrlo dobro odražava ovisnost prosječne cijene stanova o njegovim parametrima na stambenom tržištu grada Novosibirska (isključujući ekstremne opcije).
Predstavljeni modeli implementirani su u praksi u agencijama za nekretnine grada Novosibirska "Zhilfond" i "Amir - Nedvizhimost", koje imaju osoblje za procjenu troškova stanova za prodaju, kao i kao kolateral u kreditnim ugovorima. Treba napomenuti da su stručnjaci visoko cijenili učinkovitost njihove primjene.
Drugi važan problem s kojim se susreću procjenitelji je predviđanje cijene stana u budućnosti. Ovaj problem postaje posebno aktualan pri procjeni troška stana za hipoteku, budući da će se prodaja stana odvijati u budućnosti, a važno je odrediti stopu rasta cijene stana za razdoblje ugovor o zajmu.
Početni podaci za izgradnju modela dinamike cijena na sekundarnom stambenom tržištu uzeti su u časopisima "Nekretnine" po kvartalima odgovarajućih godina. Za svaku godinu prikupljeni su podaci o 240 stanova - po 80 za svaki tip stana (jedno-, dvo-, trosobni). ... Glavni cilj izgradnje modela je odrediti model promjene cijena nekretnina na sekundarnom tržištu.
Struktura prikupljenih podataka po stanovima prikazana je na Sl. 2.1, 2.2, 2.3.
Riža. 2.1. Struktura stanova uzeta u obzir prilikom izgradnje modela, prema vrsti stanovanja
Riža. 2.2. Struktura stanova uzeta u obzir prilikom izgradnje modela, prema vrsti stanovanja
Riža. 2.3. Struktura stanova razmatrana prilikom izgradnje modela, prema vrsti materijala kuće
Vremenska analiza ekonomskih pojava razlikuje različite vrste evolucije.
1. Trend, trend ili dugoročno kretanje. Ne postoji stroga definicija sklonosti, ona se otkriva intuitivno. Trend odgovara sporoj promjeni koja se događa u određenom smjeru, a koja traje dulje vrijeme.
2. Ciklus, kratkoročna komponenta - brzo kvaziperiodično gibanje, u kojem postoji faza rasta i smanjenja.
3. Sezonska komponenta – promjene koje se javljaju redovito, za razliku od ciklusa.
4. Slučajne fluktuacije, učinci - nasumično kretanje relativno visoke frekvencije, koje ima manje-više konstantan karakter.
Neki statistički nizovi su samo jedan ili drugi tip evolucije, ali većina je kombinacija svih ili pojedinačnih komponenti.
U teoriji, niz kretanja cijena kombinacija je trenda, sezonske komponente i slučajnih fluktuacija. U sadašnjoj fazi razvoja tržišta nekretnina poremećena je sezonska komponenta cijene stana, što je posljedica visokih stopa rasta cijena i investicijske atraktivnosti predmetnog tržišta. Zato je posebna pozornost posvećena isticanju trenda u razmatranoj dinamičnoj seriji.
Prema nizu dinamike cijena stanova izgrađen je sljedeći model.
Polinom drugog stupnja:
ui = a + bt2, (3.3)
gdje je i tip stana,
t - vremenski period.
Treba napomenuti da u skladu s kriterijima korištenim u statistici, koeficijent korelacije treba biti blizu 1 (preći 0,7), koeficijent značajnosti F treba biti manji od 0,03 (za zadane parametre modela).
Dakle, dobiveni modeli dobro odražavaju dinamiku cijena na sekundarnom stambenom tržištu grada Novosibirska.
Prema dobivenom modelu, rast cijene jednosobnih stanova u 2006. godini trebao je iznositi 22,0%, stvarni rast vrijednosti iznosio je 24,3%.
Prema ovom modelu, rast cijene dvosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je iznositi 21,7%, a zapravo je stopa rasta iznosila 21,6%.
U skladu s predstavljenim modelom, rast cijene trosobnog stana u gradu Novosibirsku u 2006. godini trebao je iznositi 21,5%, a zapravo je stopa rasta iznosila 31,0%.
Zamjenjujući stvarne podatke o cijeni po četvornom metru stanova u gradu Novosibirsku u svakom tromjesečju 2006., može se primijetiti da ova vrijednost spada u intervale povjerenja koje je konstruirao model.
Prema mišljenju stručnjaka, rezultirajući model adekvatno opisuje trenutnu situaciju na tržištu nekretnina. Prognoza rasta troškova stanovanja do kraja 2006. za pojedine vrste stanova poklapa se sa stvarnim podacima, budući da je rast tržišta koji predviđaju stručnjaci 20-30%.
Procjenitelj je stalno suočen s problemom predviđanja cijene stanova, a ovaj je problem posebno akutan pri provođenju procjena u svrhu kreditiranja. Ispravnost odluke ovisi o iskustvu, kvalifikacijama stručnjaka, kao i o kvaliteti prikupljenih podataka na tržištu objekta koji se ocjenjuje. Korištenje predloženih statističkih modela u radu stručnjaka poboljšat će točnost prognoza, kao i kvalitetu procjene stambenih nekretnina.
FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE
GOU VPO "MOSKVSKO DRŽAVNO USLUŽNO SVEUČILIŠTE"
Fakultet: "Institut za regionalnu ekonomiju i komunalno upravljanje"
Odjel: "Državna i općinska uprava"
Projekt tečaja.
Tema: Unapređenje metoda procjene nekretnina.
Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama.
Završio student
GRDS skupine 3-2
Ševčuk M.V.
Prihvaćen od strane učitelja
M. V. Dubovik
Uvod ………………………………………………………………………………… .3
I Teorijski dio
1.1 Klasifikacija objekata nekretnina …………………………… ..5
1.2 Metodologija za procjenu stambenih nekretnina .............................................. ... 6
1.3 Tržište stanova …………………………………………………………………… 9
1.4 Tržište vrijednosnih papira nekretnina …………………………… ..13
1.5 Hipoteka ……………………………………………………………………… ..15
II Analitički dio
2.1 Suvremeni principi analize tržišta nekretnina …………… 18
2.2 Istraživanje tržišta nekretnina ……………………………… .... 20
2.3 Metode procjene tržišne vrijednosti nekretnine …………… ... 26
2.4 Značajke različitih vrsta ocjenjivanja …………………………… ... 34
2.5 Utjecaj okolišnih čimbenika na trošak …………… ... 36
III Praktični dio
3.1 Praktična primjena metode usporedne prodaje ……… ..39
3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina …………… 44
Zaključak ……………………………………………………………………… ... 47
Reference …………………………………………………………………… .50
Uvod.
Izraz "nekretnina" pojavio se u ruskom zakonodavstvu još od vremena Petra I. Međutim, sadašnji zakonodavni akti još nisu napravili jasnu razliku između pokretne i nepokretne imovine.
Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemlje, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomicati bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine. Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i pomorska plovila, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte koji podliježu državnoj registraciji. Ostala imovina može se po zakonu klasificirati kao nekretnine. Tako se, na primjer, poduzeće kao cjelina kao imovinski kompleks također priznaje kao nekretnina.
U skladu s prvim dijelom Građanskog zakonika Ruske Federacije, poduzeće se ne smatra subjektom, već izravno objektom građanskih prava.
Poduzeće u cjelini ili njegov dio može biti predmet kupoprodaje, zaloga, zakupa i drugih poslova vezanih uz osnivanje, promjenu i prestanak prava vlasništva. Tvrtka se također može naslijediti.
Struktura poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljište, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegovi proizvodi, rad i usluge (naziv tvrtke, zaštitni znakovi, uslužni znakovi) i druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.
Državno tijelo koje provodi državnu registraciju nekretnina dužno je svakoj osobi dati podatke o izvršenom upisu i upisanim pravima na objektima nekretnina. Ovo će pravilo nedvojbeno značajno smanjiti rizik od nepropisnih transakcija s nekretninama za sudionike građanskog prometa.
Razni oblici vlasništva: privatna, dionička poduzeća, lokalna, općinska i, konačno, savezna. Vrlo je teško odrediti učinkovitost jednog ili drugog oblika - sve ovisi o specifičnim situacijama.
Općenito, stambeno tržište je mnogo razvijenije od ostalih segmenata. I ovo je razumljivo. Već postoji određeni zakonski okvir koji regulira procese privatizacije stambenih objekata, dobivanja zemljišta za izgradnju vikendica itd.
Tržište nestambenih prostora uglavnom predstavljaju jednom kupljeni ili rekonstruirani prostori preuređeni u urede. No, tijekom privatizacije pojavljuje se sve više objekata koje daju u zakup ili prodaju na dražbama imovinski fondovi, t.j. lokalne samouprave. U drugoj fazi privatizacije tržište nekretnina obogatit će se industrijskim objektima i, u još većoj mjeri, maloprodajnim i uslužnim objektima.
Nakon uvođenja prava privatnog vlasništva nad nekretninama i privatizacije u Ruskoj Federaciji, država je prestala biti jedini vlasnik velikog broja nekretnina, što je poslužilo kao početak formiranja tržišta nekretnina. .
I Teorijski dio
1.1 Klasifikacija objekata nekretnina.
Procjena nekretnina je interesantna, prije svega, za kategorije objekata koji aktivno kruže na tržištu kao samostalna roba. Trenutno je u Rusiji:
Apartmani i sobe
Prostori i zgrade za urede i trgovine
Prigradske stambene zgrade sa okućnicama (kućice i vikendice)
Slobodne zemljišne parcele namjenjene za gradnju ili druge namjene (kratkoročno)
· Skladišni i proizvodni objekti.
Osim toga, objekti nekretnina, u pravilu, dio su imovinskog kompleksa poduzeća i organizacija (osobito onih koji se privatiziraju) i značajno utječu na njihovu vrijednost. Postoje i druge kategorije nekretnina za koje tržište još nije formirano.
Na procjenu objekta utječu različiti uvjeti i njihove kombinacije. Evo primjera klasifikacijskih znakova.
1. Podrijetlo
· Prirodni (prirodni) objekti.
· Objekti koje je napravio čovjek (zgrade).
2. Svrha
Slobodne zemljišne parcele (građevinske ili druge namjene)
· Prirodni kompleksi (ležišta) za njihovu eksploataciju.
· Zgrade
Za stanovanje.
Za ured.
Za trgovinu i sferu plaćenih usluga.
Za industriju.
· Drugi.
3. Mjerilo
· Zemljišne površine.
· Odvojene parcele.
· Kompleksi zgrada i građevina.
· Višestambena stambena zgrada.
Obiteljska stambena zgrada (dvornica, vikendica)
· Sekcija (ulaz).
· Pod u odjeljku.
· Apartman.
· Soba.
· Ljetna vikendica.
· Kompleks upravnih zgrada.
· Zgrada.
· Prostorije ili dijelovi zgrada (odjeljci, etaže).
4. Spreman za korištenje
· Gotovi objekti.
· Zahtijeva rekonstrukciju ili velike popravke.
· Zahtijeva završetak izgradnje.
1.2 Metodologija vrednovanja stambenih nekretnina.
Praktično iskustvo pokazuje: za male stambene nekretnine preporučljivo je procjenjivati se po pojednostavljenom postupku, koji se može temeljiti samo na metodi usporedbe tržišne prodaje. Pristup procjeni vrijednosti u smislu usporedbe prodaje temelji se na izravnoj usporedbi procijenjene nekretnine s ostalim nekretninama koje su prodane ili su upisane u registar prodaje. Kupci često svoje vrijednosne prosudbe temelje prvenstveno na nekretninama koje se nude na prodaju. Procjenitelji također koriste ove informacije zajedno s informacijama o nekretninama koje su prodane ili iznajmljene. Ovaj pristup temelji se na principu supstitucije, koji glasi: kada postoji više roba ili usluga slične prikladnosti, najveća je potražnja i najrasprostranjenija je ona s najnižom cijenom. Što se tiče stanovanja, to znači: ako se može vidjeti na tržištu (što je obično slučaj), onda se njegova vrijednost obično postavlja na razinu cijene stjecanja kuće jednake atraktivnosti, koja neće dugo trajati provesti zamjenu.
Masovna procjena nekretnina je poseban pristup pojednostavljenoj procjeni veće skupine sličnih objekata (stanova). Takva se procjena provodi prema određenoj metodi: za ocjenjivani objekt određuje se odgovarajući skup vrijednosti fiksnog skupa njegovih parametara, a zatim se vrijednost njegove procjene formira prema pravilima nepromijenjenim za sve predmeta.
Skupna procjena ima svoja specifična područja primjene. Primjer takve procjene je procjena stanova "prema Zavodu za tehničku inventuru (BTI)" na temelju troškovnog pristupa. Provodi ga državna agencija i koristi se za određivanje poreza i naknada. Međutim, procjena ZTI-a nije vođena tržišnom vrijednošću. Stoga za njegovu izgradnju nisu potrebne tržišne informacije.
Treba naglasiti razliku između stvarne prodajne cijene i tržišne vrijednosti. Cijene su podijeljene na cijenu prodavača, cijenu kupca i prodajnu cijenu.
Cijena prodavatelja je iznos koji dobiva za sebe kao rezultat transakcije. Cijena kupca je zbroj svih troškova kupnje stana. Prodajna cijena je iznos novca koji kupac daje prodavatelju za stan.
Razlikuju se po visini plaćanja za usluge posrednika i trošku dovršetka transakcije. Posrednik može, ali i ne mora biti prisutan i za kupca stana i za prodavača. Transakcija može, ali i ne mora biti osigurana. Troškovi registracije transakcije mogu se na različite načine raspodijeliti među njezinim sudionicima. Dakle, prodajna cijena karakterizira stan kao takav, a cijene kupca i prodavatelja uvelike ovise o uvjetima transakcije. U pravilu, ako prodavatelj ima posrednika, tada se njegova uplata odbija od prodajne cijene i umanjuje prodavateljevu cijenu, i obrnuto, kupčevo plaćanje usluga njegovog posrednika povećava kupčevu cijenu u odnosu na prodajnu cijenu. cijena. Slično, na ove cijene utječe plaćanje za izvršenje transakcije. Dakle, cijena prodavača i kupca može se značajno razlikovati (do 15% ili više). Ali prodajna cijena minimalno ovisi o njihovim specifičnim značajkama mehanizma prodaje i registracije transakcije i određena je specifičnostima samog stana. Stoga je preporučljivo precizno modelirati ovisnost prodajne cijene o mnogim parametrima stana.
U skladu sa svojom definicijom, tržišna vrijednost nekretnine ovisi o onim čimbenicima koji određuju prosječnu ili vjerojatniju cijenu njezine prodaje na tržištu u normalnim uvjetima transakcije.
Na prvoj razini klasifikacije mogu se podijeliti na objektivne i subjektivne čimbenike.
Prilikom određivanja tržišne vrijednosti uzimaju se u obzir objektivni čimbenici. Što se tiče subjektivnih čimbenika, oni su povezani s ponašanjem konkretnog kupca, prodavatelja ili posrednika pri sklapanju transakcije, dijelom koje nije izravno određeno njegovim ekonomskim uvjetima (temperament, svjesnost, poštenje, strpljenje, lakovjernost, osobne simpatije i nesklonosti itd. .).
Objektivni čimbenici uglavnom su ekonomske determinante, u konačnici prosječna razina cijena pojedinih transakcija.
Ekonomski čimbenici se mogu podijeliti na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju čimbenike koji se odnose na opću tržišnu situaciju: početnu razinu ponude potražnje za nekretninama u regiji; obujmi i struktura novogradnje i rekonstrukcije; čimbenici migracije; pravni i ekonomski uvjeti poslovanja; razina i dinamika inflacije; tečaj dolara i njegova dinamika. U našim uvjetima u skupinu ekonomskih čimbenika mogu se navesti i sljedeći dugoročni čimbenici:
· Razlike u dinamici cijena roba i usluga, kao iu uvjetima naknade, koje utječu na razmjer akumulacije sredstava i iznos odgođene potražnje;
· Tempo i razmjeri formiranja novog društvenog sloja s mogućnostima ulaganja u nekretnine;
· Razvoj hipotekarnog sustava;
· Razvoj sustava inozemnih predstavništava u regiji.
Mikroekonomski čimbenici karakteriziraju objektivne parametre pojedinih transakcija. Od njih su posebno važni oni koji opisuju predmet transakcije (stan). Značajni su i čimbenici koji se odnose na prirodu transakcije i uvjete plaćanja. Razrađene su glavne procedure za registraciju transakcija i njihovo plaćanje. Stoga se u masovnoj procjeni tržišne vrijednosti stanova može i treba voditi tipičnom (prosječnom) prirodom transakcije, smatrati ovaj faktor konstantnim i ne uzimati ga u obzir pri procjeni tržišne vrijednosti stanova. Tada se tržišna vrijednost (prosječna cijena) stana procjenjuje na fiksni datum i određuje se njegovim parametrima (obilježjima) kao uporabna vrijednost.
1.3 Tržište nekretnina.
Potencijal za ovo tržište je ogroman. Najmanje 90 posto stanova u svakoj, kako kažu, civiliziranoj zemlji danas se kupuje na rate.
Stambeno tržište u Rusiji postalo je posebno rašireno kao rezultat privatizacije stanova. Besplatan, kao u Moskvi, ili povlašteni, kao u drugim gradovima, prijenos stanova u privatno vlasništvo stvorio je nove mogućnosti vlasnicima da se bave ovom vrstom nekretnina.
Istodobno su se razvili i oblici kupoprodaje stanova i drugih vrsta stanovanja. Među tim oblicima sve je raširenija kupnja stanova na rate. Valja napomenuti da su na Zapadu gotovo sve nekretnine u vlasništvu stanovništva opterećene dugovima, potrebom plaćanja troškova stanovanja u ratama. U Rusiji je, kao rezultat privatizacije, svaki građanin postao vlasnik nepokretne imovine (stanova, vrta i vikendica), neopterećen dugovima. Stoga se ruski građani u tom pogledu nalaze u puno boljem položaju od građana drugih zemalja.
Istodobno, sve će to biti nadopunjeno novootvorenim mogućnostima za stjecanje stambenog prostora na kredit. Ukratko, shema je sljedeća.
Sam stan služi kao materijalno osiguranje za kredit. Do otplate kredita kupac je zakonski samo njegov zakupnik. Kupac odmah polaže prvu ratu - oko 30 posto; preostalih 70 plaća banka s kojom je s tvrtkom za promet nekretninama sklopljen odgovarajući ugovor.
Banka ili njezina podružnica prikuplja dokumente, obavlja poslove kupoprodaje, obračunava se s prodavateljem itd. Stoga veličina provizije, na primjer, u Moskvi doseže 13 posto tržišne cijene stana. Ovi troškovi su opravdani ako se transakcija obavlja uz sudjelovanje pouzdanih organizacija, budući da je tržište nekretnina posljednjih mjeseci dobilo određenu kriminalnu konotaciju.
Veliki broj kaznenih situacija javlja se u vezi s prisutnošću "lijevih" dolara u gotovo svakoj transakciji, koji se prenose iz ruke u ruku nakon završetka službenog postupka registracije.
"Lijevi" dolari je, u pravilu, razlika između tržišne cijene stana i iznosa na koji ga je procijenio BTI. Stoga ne treba biti stručnjak da bi se razumjelo: da bi se eliminirali “ljevičari”, potrebno je odabrati jedan od dva načina: ili konzervativni način – približiti praksu procjene BTI-a stvarnim uvjetima na tržištu; ili je radikalan način napuštanje ove prakse i prijelaz na druge oblike kontrole tražene cijene nekretnine.
Stalno rastući koeficijenti naglo približavaju procjene BTI tržišnim cijenama.
Od dohotka za koji je građanin jednom kupio stan (ili drugu nekretninu koja se kasnije može prodati) već su odbijeni svi mogući porezi. Stoga se, s bilo kojeg gledišta, prodaja imovine ne može smatrati činjenicom stjecanja dodatnog prihoda; to je samo promjena oblika imovine koja pripada građaninu. A nametanje poreza na iznos takve promjene je sekundarni porezni namet na isti dohodak.
Tržišna preraspodjela stanova omogućila je poboljšanje iskorištenosti stambenog fonda, potaknula preseljenje dijela komunalnih stanova, a omogućila je i djelomično rješavanje stambenog problema.
U cjelini, stambeni problem ne samo da traje, već se i zaoštrava. Tome doprinosi stalni priljev izbjeglica i prisilnih emigranata iz susjednih zemalja u Rusiju.
Korištenje stanova u nestambene namjene.
Nakon privatizacije značajnog udjela stambenog sektora u gradovima, zaoštrio se problem korištenja stanova koji su u vlasništvu u druge svrhe.
Naravno, korištenje stambenih prostora u vlasništvu građana i pravnih osoba u nestambene svrhe – za smještaj ureda, ureda, radionica, računalnih centara i sl. - nikako ne pridonosi rješavanju stambenog problema, budući da se značajan dio stambenog prostora povlači iz gradskog fonda. Međutim, načini borbe protiv toga ograničavaju slobodu vlasnika i često su nezakoniti.
Čak i ako stambena inspekcija ili policijska uprava uspiju utvrditi činjenicu zlouporabe stana i, nakon što je u skladu s tim formaliziraju, predoče je sudu, tada suci nemaju zakonske osnove da udovolje takvom zahtjevu. Sukladno čl. 6. Zakona “O osnovama federalne stambene politike”, vlasnik nekretnine u stambenom sektoru ima pravo, na zakonom propisan način, posjedovati, koristiti i raspolagati njome, uključujući najam, zakup, zalog. , u cijelosti i u dijelovima i sl. ako se time ne krše važeći normativi, stambena i druga prava i slobode drugih građana, kao i javni interesi. Među obvezama vlasnika pri korištenju stambenog prostora, utvrđenim čl. 4. istog zakona, nema takve obveze kao što je korištenje stana prema namjeni. Istina, ovdje možete primijeniti čl. 7. Zakona o stanovanju RSFSR-a, koji utvrđuje da su stambene zgrade i stambeni prostori namijenjeni stalnom boravku građana.
Ali u najboljem slučaju, uzimajući u obzir ovaj članak na temelju čl. 48. Građanskog zakona RSFSR-a, samo ugovor o najmu stana može biti poništen jer nije u skladu sa zahtjevima zakona. No, na temelju toga nije moguće raskinuti ugovor o prijenosu vlasništva nad stambenim prostorom, budući da nijedan zakonski akt (a to bi trebao biti samo zakon, a ne nalog gradonačelnika ili Vladina uredba) ne sadrži takvu pravnu osnovu.
Nedostatak jasnog regulatornog okvira dovodi do toga da čak ni pravosudna tijela ponekad ne mogu shvatiti tko i po čemu ima prava na pojedini objekt. Međutim, stabilna potražnja za uredskim, maloprodajnim i skladišnim prostorom, kao i visoka cijena takve imovine, koja jamči znatne provizije, privlače veliki broj posredničkih struktura. Ako je 2000. godine samo 42 posto ispitanika bilo uključeno u transakcije s nestambenim prostorima, do sada je ta brojka porasla na 70 posto.
1.4 Tržište vrijednosnih papira nekretnina.
Najnerazvijeniji je segment tržišta nekretnina. To otkriva kako zaostajanje cjelokupne burze, tako i nedovoljnu uključenost same nekretnine u komercijalni promet. Za sada sudionici na tržištu nekretnina preferiraju izravna ulaganja. Uzak je i raspon vrijednosnih papira vezanih uz korištenje i prodaju nekretnina.
Prije svega, neosporna prednost stambenih obveznica je njihova akumulacija. Oni omogućuju postupno akumuliranje potrebnog iznosa za kupnju stana, kao potvrda o pravu na stambenu površinu naznačenu u nominalnoj vrijednosti.
Djelomični paritet obveznica u odnosu na snimku stvarnih stanova omogućuje da se u bilo kojem trenutku zaustavi na onoj razini životnog prostora i udobnosti koja će biti prepoznata kao dovoljna ili maksimalno moguća. Iako treba priznati da je ovo pozitivno svojstvo stambenih obveznica donekle ograničeno činjenicom da daju pravo na kupnju samo novonamještenih stambenih jedinica. Prilično ograničen standard gradnje i specifičnosti novoizgrađenih područja mogu značajno suziti krug onih koji žele kupiti obveznice za rješavanje stambenih problema, a upravo je u tome njihova glavna vrijednost. Kada bi se predvidjela mogućnost kupnje komunalnih stanova uz pomoć obveznica u bilo kojem dijelu grada, bilo koje razine udobnosti i "doba", tada bi se njihova atraktivnost značajno povećala. To bi moglo osigurati povećanje konkurentnosti stambenih obveznica u odnosu na druga, koja se smatraju dovoljno pouzdanim sredstvima plaćanja (valuta).
Još jedna nedvojbena prednost stambenih obveznica je njihova antiinflacijska priroda: mogućnost uštede novca na ovaj ili onaj način od deprecijacije. Stoga bi mjesečne kotacije za vrijednost stambenih obveznica trebale uključivati barem praćenje stope inflacije. U međuvremenu, mehanizam mjesečnih kotacija, predviđen projiciranim oblikom emisije, sposoban je apsorbirati samo opće makroekonomske fluktuacije koje su značajne u vremenskoj skali, ali ne i trenutne promjene na stambenom tržištu.
Mogućnost promjene kotacija ovisno o vremenu dobivanja stambenog prostora nakon otkupa obveznica, recimo, u rasponu od 1 do 6 mjeseci, mogla bi značajno povećati kako atraktivnost ovog burzovnog instrumenta, tako i stupanj njegove likvidnosti.
Procjena vrijednosti imovine. Metode vrednovanja temeljene na tržištu pomažu maksimizirati korisno korištenje nekretnina, ovog novog resursa koji poduzećima i građanima stoje na raspolaganju. Ova procjena postaje neophodna čak i kada ih vlasnici zemljišta i nekretnina žele staviti pod hipoteku za kredit. Bez odgovarajuće procjene, računajte na privlačenje dodatnih ulaganja, uključujući i inozemna.
U prvoj fazi privatizacije, pri stvaranju zajedničkih poduzeća, takve procjene ili se uopće nisu radile, ili su se radile samo na oko. Investitor je sam odredio cijenu. Kad se radilo o ozbiljnim predmetima, bile su uključene zapadne procjeniteljske kuće, koje su u većini slučajeva vršile procjene u korist stranih investitora, podcjenjivajući stvarnu tržišnu vrijednost naše imovine.
Procjena je također potrebna za sekundarnu emisiju dionica privatiziranih poduzeća koja žele povećati svoj temeljni kapital za iznos potpomognut realnim materijalnim resursima. Pravi prospekt emisije će omogućiti ulagačima da izbjegnu pogreške pri utvrđivanju cijena dionica. Procjena je neophodna i pri diobi imovine, pri određivanju najbolje komercijalne namjene zemljišta i nekretnina te u svim ostalim poslovima vezanim uz nekretnine.
Analiza mogućnosti povećanja vrijednosti nekretnine i njezine komercijalne namjene treba se temeljiti na rigoroznoj ekonomskoj računici, točnoj i stručnoj procjeni stvarne tržišne vrijednosti nekretnine. Procjena se temelji na znanju, iskustvu, korištenju strogo definiranih pristupa, načela i metoda, kao i proceduralnih i etičkih standarda, mišljenju stručnjaka ili grupe stručnjaka, najčešće profesionalnih procjenitelja, o vrijednosti nekretnine.
Tržišna vrijednost odnosi se na najvjerojatnije cijene koje će se generirati kada se nekretnina prodaje na konkurentnom i otvorenom tržištu, s obzirom na sve uvjete potrebne za ostvarivanje poštene transakcije.
Ovi uvjeti su:
1. Kupac i prodavatelj djeluju na temelju tipičnih, standardnih motiva. Dogovor nije prisiljen ni na jednu stranu.
2. Obje strane imaju potpune informacije za donošenje odluka i djeluju u nastojanju da najbolje zadovolje svoje interese.
3. Objekt je dovoljno vremena bio izložen na otvorenom tržištu te je odabran optimalan trenutak za transakciju.
4. Plaćanje se vrši u gotovini ili su ugovoreni financijski uvjeti, usporedivi s plaćanjem u gotovini.
5. Cijena transakcije odražava normalne uvjete i ne uključuje popuste, ustupke ili posebne zajmove bilo kojoj strani povezanoj s transakcijom.
6. Nekretnina je opće potražnje i ima tržišnu korisnost.
7. Objekt je prilično oskudan, drugim riječima, postoji ograničena ponuda koja stvara konkurentno tržište.
8. Predmet je obdaren svojstvima otuđenja i može se prenositi iz ruke u ruku.
1.5 Hipoteke.
Hipoteka znači izdavanje kredita osiguranog nekretninom. Klasični hipotekarni objekt je zemljište. Hipoteke otvaraju mogućnost davanja zgrada, objekata, stambenih zgrada i pojedinačnih stanova kao zaloga.
Hipoteke su općenito jeftine, marže hipotekarnih banaka su niske, a profit se „ostvaruje“ iz velikih količina plasiranih kredita. Ove banke također privlače sredstva po niskim kamatama, ali zbog vrlo visoke pouzdanosti hipotekarne obveznice koje plasiraju imaju stalnu potražnju.
Na tržištu hipoteka postoje četiri subjekta:
1. zajmoprimac koji želi steći eventualno najbolju nekretninu;
2. banka koja nastoji ostvariti najveću moguću dobit ograničavanjem rizika hipoteke;
3. investitor koji nastoji ostvariti maksimalnu dobit ulaganjem u hipoteke;
4. Vlada, koja mora stvoriti pravne i ekonomske uvjete za funkcioniranje sustava hipotekarnog kreditiranja.
Mehanizmi hipotekarnog kreditiranja moraju osigurati dostupnost kredita zajmoprimcu, kao i profitabilnost kreditiranja.
Postoji nekoliko vrsta kreditnih mehanizama koji dopuštaju, u većoj ili manjoj mjeri, da se zaobiđe prilično visoka stopa inflacije koja postoji u zemlji.
Prvi mehanizam je kreditiranje s fiksnom kamatnom stopom.
Drugi mehanizam temelji se na kreditima s kamatnom stopom prilagođenom razini cijena u zemlji, kada se kamatna stopa povremeno (otprilike jednom u tromjesečju) revidira ovisno o promjenama razine cijena.
Treći mehanizam - kreditiranje s prilagodljivim odgodama plaćanja - razvila je jedna od američkih gospodarskih institucija posebno za korištenje u ruskim uvjetima. Njegova je bit da zajmoprimac ne mora platiti više od 30 posto prihoda na glavnicu duga ili kredita. Početna isplata je relativno niska i s vremenom se povećava. To vam omogućuje da odgodite plaćanje glavnog dijela duga za kasniji datum. Princip ovog mehanizma je da se obračunavaju dvije kamatne stope, od kojih se jedna naziva „ugovorna“ i služi za obračun iznosa dugovanja, a druga – „platna“, za obračun mjesečnih plaćanja. Ove stope su neujednačene.
Zakon Ruske Federacije "O zalogu" utvrđuje opće načelo u vezi s registracijom hipoteke. Mora se registrirati pri istoj vladinoj agenciji koja je odgovorna za upis prava na imovinu koja je založena. Ovo načelo podrazumijeva da hipoteke na stambene prostore moraju registrirati odjeli za privatizaciju stanova.
Ugovori o “hipoteci” koji se odnose na zgrade i objekte koji se nalaze na zemljištu moraju biti upisani u “zemljišnu listu” područja na kojem se nekretnina nalazi, što se također trenutno može tumačiti kao uknjižba od strane mjesnih odbora za zemljište, iako je u trenutku uvođenja zakona na snagu mogla značiti mjesna vijeća.
Mehanizam prodaje založene imovine zakonodavac je uspostavio kao opći i za nepokretnu i za pokretnu imovinu.
Na temelju čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prodaja (prodaja) založene imovine, koja je, u skladu sa zakonom, ovršena, provodi se prodajom na javnoj dražbi na način propisan procesnim zakonodavstvom, osim ako Zakonom je utvrđen drugačiji postupak.
Zahtjev da se založena nekretnina proda javnom dražbom je imperativ, a ako se poštuje koncept pravila o zalogu, ne može se zaobići. No, ako založni vjerovnik ipak želi steći nekretninu koja je predmet zaloga u vlasništvo bez postupka javne dražbe i uz potporu zalogodavca, to se može učiniti sukladno čl. 409 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Članak dopušta sklapanje sporazuma o naknadi između stranaka, pri čemu vjerovnik iskazuje da su dužnikove obveze prestale, a potonji u zamjenu za ispunjenje svoje obveze daje naknadu, odnosno, u našem slučaju, zalogodavac prenosi nekretnine hipotekarnom vjerovniku.
II Analitički dio
2.1 Suvremeni principi analize tržišta nekretnina.
Uspjeh poslovanja u tržišnoj ekonomiji uvelike je određen kvalitetom informacija na temelju kojih se donose odgovorne financijske odluke. Zato su prikupljanje i analitička obrada informacija, uključujući i tržišne, danas i predmet zasebnog proučavanja sa znanstveno-metodološkog stajališta, te predmet samostalnog poslovanja.
Najilustrativnija ilustracija navedenog je primjer informacijske podrške poslovanju na burzi. Stvorene su i nastavljaju se usavršavati znanstvene teorije i škole, koje su više puta nagrađivane Nobelovim nagradama, napisana su mnoga djela o tehničkoj i fundamentalnoj analizi, koja su postala referentna knjiga stručnjaka za burzu. Normalnom se smatra svjetska praksa dubinskog testiranja znanja analitičara za njihov prijem u rad s informacijama o tržištu vrijednosnih papira. I to unatoč činjenici da bi na burzi, u usporedbi s drugim tržištima, uzorci savršenog tržišta trebali biti identificirani u najeksplicitnijem obliku u smislu svijesti sudionika.
Tržište nekretnina, za razliku od burze, u mnogočemu je više nego daleko od savršenog, što određuje specifičnosti njegova istraživanja. S jedne strane, analitičari su suočeni s poteškoćama, a ponekad i nemogućnošću ispravne i nedvosmislene formalizacije ekonomskih odnosa na tržištu nekretnina. S druge strane, očito je da nema izgleda za prijenos tehnologija analize koje se koriste na drugim tržištima na tržište nekretnina u čistom obliku, budući da su te tehnologije prilagođene za korištenje u drugačijem tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se vrlo složenom temom koja zahtijeva od analitičara, uz duboko teorijsko poznavanje ekonomije nekretnina, stalnu praksu i kreativno istraživanje u istraživanjima koja formiraju profesionalnu intuiciju. .
Proučavajući gotovo stoljetnu povijest funkcioniranja tržišta nekretnina u razvijenim zemljama svijeta, može se doći do zaključka da je nedovoljna pažnja koja se posvećuje kvaliteti analitičkog rada jedan od glavnih razloga za većinu velikih kriza u svijetu. tržišta nekretnina. Tipičan primjer je kriza na američkom tržištu nekretnina krajem 80-ih i početkom 90-ih. Prema mišljenju stručnjaka, prekomjerno i neuredno ulaganje u novogradnju dovelo je do prezasićenosti tržišta, a samim time i do izostanka tržišne potražnje za velikim brojem projekata za koje su davani krediti. Ova se situacija temeljila na nerealnim tržišnim očekivanjima koja proizlaze iz pogrešne strukture poticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpune količine podataka koji karakteriziraju postojeće uvjete. Struktura poticaja kojom su se vodili developeri, procjenitelji i kreditne institucije bila je deformirana interesom jednih da dobiju kredite, drugih da opravdaju dobivanje kredita, a trećih - da plasiraju svoja sredstva. Pritom su sve strane rješavale svoje probleme na račun neopravdano optimističkih očekivanja.
Korištenje slabe analitičke metodologije, izražene u neadekvatnim pretpostavkama i postupcima, u interakciji s nedovoljno kvalitetnim podacima s lokalnih tržišta, u pravilu je rezultiralo pojavom neopravdanih istraživanja tržišta, a time i donošenja odluka o ulaganjima na temelju toga. Kao rezultat krize, kreditne institucije razvile su općenito stabilan sindrom nepovjerenja prema svim projektima, a posebice u istraživanju tržišta. To je pak dovelo do shvaćanja da se analitičari nekretnina u svom radu trebaju voditi nekim općim načelima koja su nužna (ali ne i dovoljna) za dobivanje točnih zaključaka i rezultata. S druge strane, postoji hitna potreba za jasnim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju relevantnost istraživanja tržišta za kategoriju valjanosti.
S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je odsutnost potencijalnih kriza previše optimističan scenarij. Međutim, posljedice takvih kriza mogu biti manje značajne ako se već danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, poštuju neka opća načela i
zahtjevi za analitičke studije, na temelju kojih će se donositi investicijske odluke.
Ne samo prijetnja kriza, već i aktualni svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjene mogućnosti za kratkoročne superprofite, početak provedbe dugoročnih i kapitalno intenzivnih projekata za razvoj komercijalnih nekretnina. nekretnine, dolazak stranih ulagača na tržište s visokim zahtjevima za obrazloženjem odluka i sl. - objektivno ukazuju da će važnost kvalitativne analize na tržištima nekretnina Rusije dobiti sve veću težinu u bliskoj budućnosti.
2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu potvrđivanja investicijskih odluka.
Konačni cilj svake studije vrste koja se razmatra je mjerenje omjera ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.
Posebne karakteristike nekretnine kao robe, uz posebno mjesto nekretnine u tržišnoj ekonomiji, čine prilično širok raspon socio-ekonomskih informacija potrebnih za pozicioniranje ove robe na tržištu. Aktualna i retrospektivna makroekonomska obilježja nacionalnog i regionalnog gospodarstva, sociodemografski pokazatelji regionalnih i lokalnih tržišta, parametri regionalnih i lokalnih tržišta nekretnina - samo su opći pravci u kojima bi se trebala provoditi istraživanja.
Načelo 1. Za analizu treba odabrati samo one informacije koje uistinu mogu odrediti buduću produktivnost subjekta u koji se ulaže.
Kada slijedi ovo načelo, glavna poteškoća za analitičara je nepostojanje standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka prema kojima bi se trebale formirati početne informacije. Ovdje analitičar mora pokazati svo svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štoviše, tu se postavlja temelj konzistentnosti istraživanja u cjelini.
Načelo 2. Svi trenutni i budući podaci na kojima se temelji studija trebaju se koristiti za kvantificiranje uspješnosti projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.
No, čak i pomno odabrane informacije koje su izravno povezane s predmetom procjene su, slikovito rečeno, "gomila cigli" od kojih analitičar mora po svim pravilima građevinske umjetnosti postaviti čvrste temelje za analitičko istraživanje. I ovdje ne možete bez čvrstog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.
Načelo 3. Svi pojedinačni blokovi informacija odabrani da opravdaju odluku o ulaganju trebaju biti povezani jasnom logičnom shemom, koja završava predviđanjem budućih tržišnih uvjeta i odgovarajuće produktivnosti projekta koji se razmatra. Logički dijagram mora biti eksplicitno opisan.
Pozitivna percepcija kupaca izvješća o istraživanju tržišta kojem nedostaje logički okvir može biti samo ako:
a) analitičar iskorištava kupčevo neznanje, ili
b) kupac u početku podržava rezultate.
S druge strane, izgradnja uvjerljivog i očitog logičkog dijagrama demonstracija je vrhunskog profesionalizma analitičara.
Nastavljajući razmišljanje o potrebi izgradnje logičkog okvira za istraživanje, razmotrit ćemo još jedno načelo koje konkretizira sadržaj analize tržišta.
Načelo 4. Sadržaj analize tržišta trebao bi se svesti na raspravu o čimbenicima koji čine osnovne odnose za određivanje uspješnosti poslovne nekretnine.
U skladu s tim načelom, analitičar tijekom istraživanja mora formulirati osnovne odnose koji određuju performanse komercijalnog objekta, a zatim identificirati hijerarhiju parametara-argumenata, čije su funkcije čimbenici uključeni u glavni izraz. za izvedbu.
Ilustrirajmo praktičan pristup provedbi ovog načela sljedećim pojednostavljenim primjerom.
Neka kriterij za izvedbu projekta koji se razmatra bude neto poslovni prihod (NOI) u određenom razdoblju budućnosti. Tada će, po definiciji, glavni izraz za određivanje izvedbe biti sljedeći:
NOI = PGI-V & L + M-FE-VE, gdje je
PGI - potencijalni bruto dohodak,
V&L - gubici od nedovoljne iskorištenosti i neplaćanja.
M I - ostali prihodi.
FE - fiksni operativni troškovi,
VE - varijabilni operativni troškovi.
Razmotrite postupak utvrđivanja parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih čimbenika.
Potencijalni bruto prihod određen je stopom najma, koja je zauzvrat funkcija trenutne stope najma, kao i trendova u omjeru tržišne ponude i potražnje tijekom vremena.
Predviđena iskorištenost nekretnine funkcija je kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, stope apsorpcije tržišta i rasta područja apsorpcije nekretnina. Za projekte, predviđena iskorištenost određuje dva pokazatelja - razinu iskorištenosti i vremenski raspored apsorpcije tržišta do ove razine.
Rast područja apsorpcije nekretnina određen je ili povećanjem broja radnih mjesta (razina zaposlenosti), ili rastom stanovništva. Zauzvrat, povećanje područja apsorpcije dovodi do potrebe za novim nekretninama.
Treba napomenuti da se rast zaposlenosti i porast stanovništva u jednom slučaju može izravno povezati, primjerice, s otvaranjem novih radnih mjesta i priljevom novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može rasti bez povećanja zaposlenosti, primjerice, zbog povećanja dolaska umirovljenika ili povećanja nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji daju povijesne trendove i prognozu rasta područja, uz naknadnu usporedbu podataka. Obavezna je i segmentacija rasta područja, primjerice po dobnim skupinama, spolu, veličini obitelji itd. Izostanak navedenih pozicija u studiji treba pripisati neopravdanom izboru podataka za korištenje u analizi.
Parametri potražnje određuju se takvim specifičnim pokazateljima kao što su površina (ured ili proizvodnja) po jednom radnom mjestu, potrošnja na kupnju po stanovniku, broj stanova ili kuća po stanovniku itd. Parametri potražnje koriste se za izračunavanje količine potrebne nekretnine koja odgovara rastu područja potrošnje nekretnina. Primjerice, primjenom mjere prosječnog troška nabave na rast stanovništva predviđa se porast maloprodaje, a time i potreba za dodatnim prodajnim prostorom. Kada se analizira stambeno tržište, rast stanovništva segmentiran prema dobi, prihodu, veličini ili sastavu obitelji pretvara se u segmentiranu potražnju. Dosljedna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje povijesnih trendova, trenutnog stanja i predviđanje njihove vjerojatne vrijednosti u budućnosti. Štoviše, konzistentna analiza mjeri promjenu potražnje ne samo zbog novog rasta staništa, već i zbog promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti. Primjerice, gospodarskim oporavkom rastuće tvrtke zahtijevaju velike površine, a promjene demografske situacije prema porastu ljudi u dobi za umirovljenje zahtijevat će odgovarajući tip stanovanja.
Znakovi neuspjeha analize parametara potražnje trebali bi uključivati, prije svega, uzimanje u obzir konstantnih vrijednosti, koje su u pravilu karakteristične za trenutak analize, kao i zanemarivanje promjena u postojećim strukturama stanovništva. i zapošljavanje.
Stopa apsorpcije, koja se također naziva i stopa prodora na tržište, određena je udjelom ukupne tržišne potražnje za koju se predviđa da će predmetni projekt apsorbirati u konkurenciji s drugim projektima. Nakon što je analitičar procijenio ukupni porast potencijalne potražnje, potrebno je odrediti kritični parametar za projekt – udio ukupne potražnje koji projekt koji se razmatra vjerojatno može ostvariti.
U teoriji, koeficijent apsorpcije je složena funkcija mnogih čimbenika. Kao prva aproksimacija, može se definirati kao omjer površine procijenjenog objekta prema ukupnoj površini (uključujući i površinu objekta) konkurentskog prijedloga u trenutku njegovog izlaska na tržište. Ovaj pristup, kao minimum, trebao bi biti prisutan u svakom istraživanju tržišta koje tvrdi da je solventnost.
Treba napomenuti da su pri određivanju koeficijenta apsorpcije najvažniji uvjeti detaljna segmentacija potražnje i konkurentske ponude. Pritom se ne smije izgubiti iz vida trajanje konkurentskih projekata pokrenutih u provedbi, obujam i trajanje projekata koji se pripremaju za provedbu. Prvi znak pogrešne studije ovdje je korištenje bilo kakvih "srednjih" podataka.
Gubici zbog općeprihvaćenih popusta i poticaja za stanare na tržištu također su čimbenik koji se ne smije zanemariti prilikom prognoziranja potencijalnog bruto prihoda.
Ostali prihodi, iako u pravilu predstavljaju malu komponentu dijela prihoda, ipak ih treba predvidjeti uzimajući u obzir vjerojatne sklonosti potencijalnih potrošača u svjetlu njihovih ideja o načinu života, razini usluge i troškovima po stanovniku za dobivanje ovu razinu itd. .d.
Fiksni i varijabilni troškovi tradicionalno se smatraju specifičnijim prilikom predviđanja. Međutim, ova formulacija pitanja samo je djelomično istinita za uvjete Rusije. Primjerice, porezi na nekretnine (danas su to porezi na imovinu, porezi na zemljište) i renta zemljišta zbog nereguliranog zakonodavstva mogu potencijalnom investitoru u budućnosti predstavljati neočekivana "iznenađenja". Stoga bi dobro istraživanje tržišta trebalo uključivati varijantno predviđanje ovih pozicija.
Slična se situacija opaža i s većinom varijabilnih troškova. Analiza tržišta komunalnih usluga, od kojih većinu pružaju prirodni monopoli, nestabilna tarifna politika zahtijevaju kvantitativnu potkrepu pokazatelja koji se uzimaju u obzir. Istodobno, važno je koristiti tržišne informacije o potrošnji resursa dobivene na temelju očitanja kontrolne i mjerne opreme. U nedostatku tržišnih analoga u smislu potrošnje resursa, poželjnije ih je izračunati prema standardima, umjesto da se koriste računi koje izdaju dobavljači komunalnih usluga.
2.3 Metode procjene tržišne vrijednosti nekretnine.
Postoje tri glavne metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine:
1.metoda usporedbe
2.skupa metoda
3. način kapitalizacije prihoda.
Primarna metoda vrednovanja je Sales Benchmarking Method (SEA). Ova metoda je primjenjiva kada postoji tržište zemljišta i nekretnina, postoji stvarna prodaja, kada tržište formira cijene, a zadatak procjenitelja je analizirati to tržište, usporediti slične prodaje i tako dobiti vrijednost procijenjeni objekt. Metoda se temelji na usporedbi predmeta koji se nudi na prodaju s tržišnim analozima. Najviše se koristi na Zapadu (90 posto slučajeva). No, za ovaj posao potrebno je već formirano tržište zemljišta i nekretnina.
Metoda usporedbe prodaje koristi se kada postoji dovoljna količina pouzdanih tržišnih informacija o transakcijama za prodaju i kupnju objekata sličnih onoj koja se procjenjuje. U ovom slučaju, kriterij za odabir objekata usporedbe je ista najbolja i najučinkovitija uporaba.
SAP metoda se također može nazvati pristupom usporedbe izravne prodaje, metodom usporedbe prodaje, tržišnom metodom tržišnih informacija.
Redoslijed primjene SAP metode je sljedeći:
1. Ističe nedavne prodaje usporedivih nekretnina na relevantnom tržištu. Izvori informacija su: vlastiti dosje procjenitelja, internet, elektronička baza podataka, tvrtke za nekretnine, dosjei posrednika u prometu nekretninama, arhive kreditnih institucija (hipotekarne banke), osiguravajućih društava, građevinskih i investicijskih društava, teritorijalni odjeli za nesolventnost i stečaj, teritorijalni odjeli Odbora za državnu imovinu itd. ...
Važna točka pri korištenju SAP metode je dogovor oko rezultata usporedbe procijenjene nekretnine. Aritmetičko usrednjavanje primljenih podataka nije dopušteno. Prihvaćena procedura je da se ispita svaki rezultat i donese prosudba o mjeri u kojoj je usporediv s imovinom koja se procjenjuje. Što je manji broj i veličina unesenih izmjena, to ova prodaja ima veću težinu u procesu finalizacije odobrenja.
Jedinice za usporedbu su brojila koja se tradicionalno razvijaju na lokalnom tržištu. Za procjenu jednog te istog objekta može se istovremeno primijeniti nekoliko jedinica usporedbe.
Elementi usporedbe uključuju karakteristike objekata nekretnina i transakcija koje uzrokuju promjene cijena nekretnina. Elementi koji podliježu obveznom računovodstvu uključuju:
· Sastav prenesenih imovinskih prava;
· Uvjeti financiranja kupoprodajnog posla;
· uvjeti prodaje;
· Vrijeme prodaje;
· Lokacija;
· fizičke karakteristike;
· Ekonomske karakteristike;
· Priroda upotrebe;
· Komponente vrijednosti koje nisu nekretnine.
2. Provjera podataka o transakcijama: potvrda transakcije od strane jednog od glavnih sudionika (kupca ili prodavatelja) ili agenta tvrtke za promet nekretninama; utvrđivanje uvjeta prodaje.
Ako postoji dovoljna količina pouzdanih tržišnih informacija, dopušteno je korištenje metoda matematičke statistike za određivanje vrijednosti usporedbom prodaje.
3. Usklađivanje troška usporedivih objekata.
Prilagodbe se mogu izvršiti u tri glavna oblika: u novčanim iznosima, postocima i općenito grupiranju.
Prilagodbe prodajne cijene za usporedive artikle vrše se sljedećim redoslijedom:
· Prije svega, vrše se prilagodbe vezane uz uvjete transakcije i stanje na tržištu, koje se provode primjenom svake sljedeće prilagodbe na prethodni rezultat;
· Sekundarno, vrše se prilagodbe koje se odnose izravno na nekretninu, a koje se vrše primjenom ovih prilagodbi na rezultat dobiven nakon prilagodbe tržišnim uvjetima, bilo kojim redoslijedom.
Za određivanje vrijednosti prilagodbi koriste se kvantitativne i kvalitativne metode, ovisno o dostupnosti i pouzdanosti tržišnih informacija. Obrazloženje za prilagodbe koje treba uzeti u obzir je obvezno. Konačna odluka o vrijednosti rezultata utvrđenom metodom usporedbe prodaje donosi se na temelju analize prilagođenih prodajnih cijena objekata usporedbe koji imaju najveću sličnost s objektom procjene.
Metoda procjene troškova praktički nije primjenjiva na zemljište. Može se koristiti samo u iznimnim slučajevima, vrednovanje zemljišta je neodvojivo od poboljšanja izvršenih na njemu. Smatra se da je zemljište trajno i nepotrošno, a za procjenu umjetnih objekata koristi se troškovna metoda. Kod vrednovanja ovom metodom vrijednost zemljišta se dodaje trošku poboljšanja (građevina, građevina), a zemljište se vrednuje posebno drugim metodama.
Troškovna metoda procjene nekretnine provodi se sljedećim redoslijedom:
· Određivanje cijene zemljišne čestice;
· Utvrđivanje zamjenske ili zamjenske cijene zgrada i građevina;
· Određivanje iznosa akumulirane amortizacije zgrada i građevina;
· Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine metodom troška, kao zbroj vrijednosti zemljišne čestice i zamjenske ili zamjenske vrijednosti zgrada i građevina umanjene za akumuliranu amortizaciju.
Odabir usvojene metode za izračun troška poboljšanja novogradnje trebao bi biti primjereno opravdan. Korištenje zamjenskog troška preporučljivo je u slučajevima kada je teško odrediti trošak podizanja točne replike zgrade zbog zastarjelih vrsta građevinskih konstrukcija i metoda građenja korištenih za izradu objekta procjene.
Troškovi koji odgovaraju zamjenskom ili zamjenskom trošku za potrebe procjene nekretnine izračunavaju se kao zbroj izravnih troškova, neizravnih troškova i dobiti poduzetnika.
Izravni troškovi uključuju sljedeće troškove izravno povezane s gradnjom:
· Troškovi materijala, proizvoda i opreme;
· Plaće građevinskih radnika;
· Troškovi građevinskih strojeva i mehanizama;
· Troškovi privremenih zgrada i građevina, sigurnosnih mjera, troškova transporta i skladištenja i drugih troškova, normativno prihvaćenih na lokalnom tržištu;
· Dobit i režijski troškovi izvođača.
Neizravni troškovi uključuju troškove vezane uz izgradnju građevine, ali nisu uključeni u trošak građevinsko-instalacijskih radova.
· Troškovi projektiranja, tehničkog nadzora, geodetske kontrole;
· Plaćanje konzultacija, pravnih, računovodstvenih i revizorskih usluga;
· Trošak financiranja izgradnje;
· Administrativni i drugi troškovi programera.
Iznos neizravnih troškova utvrđuje se uzimajući u obzir tarife koje prevladavaju na tržištu za radove i usluge za te stavke.
Dobit poduzetnika je utvrđena tržišna norma koja potiče poduzetnika na ulaganje u građevinski projekt. Visina dobiti utvrđuje se metodom stručnih procjena na temelju tržišnih informacija.
Pri analizi novogradnje neophodna je uporaba troškovne metode; rekonstrukcija zgrada; procjena za porezne svrhe; identificirati višak dobiti u procjeni nekretnina; pri ocjenjivanju za potrebe osiguranja; procjena utjecaja prirodnih katastrofa; procjena posebnih zgrada i građevina.
U kontekstu prijelaza na tržišne uvjete, troškovna metoda je odlučujuća u ocjeni, jer primjena ostalih metoda zahtijeva opsežne informacije o tržištu, kojih nema zbog nerazvijenog tržišta. Međutim, uvijek treba imati na umu da su troškovi izgradnje samo temelj tržišne vrijednosti i najčešće su ili veći ili manji od nje.
Na primjer, tržišna vrijednost elitnog hotela na nesretnoj lokaciji (na periferiji grada) bit će manja od metode troškova. Zauzvrat, tržišna vrijednost kompleksa benzinskih postaja u određenoj fazi može biti veća od troškova izgradnje.
U uvjetima nastanka tržišta, kada dolazi do preorijentacije proizvodnje na nove tehnologije, može se činiti da imovina nema nikakvu vrijednost. Na primjer, ako poduzeće proizvodi proizvode koji nikome nisu potrebni, a njegova proizvodna područja nisu pogodna za rekonstrukciju za novu proizvodnju, tada tržišna vrijednost takve nekretnine teži nuli. Korištenje skupe metode će u ovom slučaju dovesti do pogrešne orijentacije potencijalnih kupaca.
Trenutno se u Rusiji ovaj trenutak često uzima u obzir pri pogrešnoj procjeni dugotrajne imovine poduzeća, budući da se njihova revalorizacija provodi uglavnom prema troškovnoj metodi, a procjenitelj treba imati na umu da knjigovodstvena vrijednost dugotrajne imovine poduzeća nije odgovaraju njihovoj tržišnoj vrijednosti.
Sljedeća metoda vrednovanja, koja je primjenjiva upravo za Rusiju, je metoda vrednovanja koja se temelji na analizi najučinkovitijeg korištenja nekretnine, a ova analiza povezana je s određivanjem vrste korištenja koja će vlasniku donijeti maksimalni prihod, t.j. metoda kapitalizacije prihoda.
Metoda kapitalizacije prihoda pri procjeni tržišne vrijednosti nekretnine provodi se sljedećim redoslijedom:
· Predviđanje budućih prihoda;
· Kapitalizacija budućih prihoda.
Budući prihodi ostvareni nekretninama dijele se na dvije vrste: prihode od poslovnih aktivnosti (održavanja) kao rezultat komercijalnih odnosa najma i prihode od povrata.
Poslovni (operativni) prihodi se projiciraju sastavljanjem rekonstruiranog (hipotetičkog) računa dobiti i gubitka. Predviđeni su prihodi od povrata:
· Izravna dodjela apsolutne vrijednosti reverzije;
· Određivanje relativne promjene vrijednosti nekretnine za vrijeme vlasništva;
· Korištenje terminalnog omjera velikih i malih slova.
Kapitalizacija budućeg prihoda u sadašnju vrijednost može se izvršiti:
· Metoda izravne kapitalizacije;
· Metoda kapitalizacije po stopi povrata.
Početna premisa metode izravne kapitalizacije je konstantnost i beskonačnost kapitaliziranog prihoda. U pristupu izravne kapitalizacije, sadašnja vrijednost budućeg toka prihoda definira se kao omjer godišnjeg prihoda koji se može pripisati imovini ili kamati i omjera kapitalizacije te imovine ili interesa.
Za izračun troška potpunog vlasništva, ukupni omjer kapitalizacije utvrđuje se na temelju tržišnih podataka. Ovisno o dostupnosti početnih informacija, vrijedi sljedeće:
· Analiza usporedne prodaje;
· Izračun korištenjem omjera pokrića duga;
· Oprema investicijske grupe.
Početna premisa metode kapitalizacije po stopi prinosa je ograničeno razdoblje primanja prihoda. Kod metode kapitalizacije po stopi prinosa, konačni broj budućih novčanih tokova preračunava se u sadašnju vrijednost uz određenu vrijednost stope prinosa koja odgovara riziku ulaganja u ovu vrstu nekretnine.
Prilikom izračuna sadašnje vrijednosti bez uzimanja u obzir uvjeta financiranja, metoda kapitalizacije po stopi prinosa formalizira se ili u obliku analize diskontiranih novčanih tokova, ili u obliku izračunatih modela kapitalizacije.
Diskontna stopa koja se koristi u analizi diskontiranih novčanih tokova i uzimajući u obzir sustavne i nesustavne rizike određena je:
Odvajanjem sličnih artikala iz tržišnih podataka o prodaji;
Metodom alternativnih ulaganja na financijskom tržištu;
Način praćenja tržišta nekretnina.
Nedavno je potražnja za uslugama procjenitelja i njihovim stručnim usavršavanjem u Rusiji počela brzo rasti. To je također zbog nedavnih događaja u financijskom sektoru, kada su pokušaji stvaranja mehanizma za kreditiranje putem osiguranja kredita propali: banke su mnogo izgubile na lažnom osiguranju. U slučaju nekretnina, koje banka uzima kao zalog prilikom davanja kredita, gubici su gotovo nemogući. Tako tržišta nekretnina i kapitala postaju neodvojive komponente gospodarstva u cjelini.
Naravno, bilo je veliko zanimanje banaka za takve poslove. I svi oni trebaju kvalificiranu procjenu nekretnine, obavljanje osiguranja po stvarnoj vrijednosti nekretnine.
Procjena je također neophodna u okviru regionalne porezne politike. U cijelom svijetu temelj lokalnog sustava oporezivanja je porez na nekretnine, zbog tog poreza formira se oko 70 posto lokalnog proračuna. Naravno, razvojem samog tržišta, nastankom stvarnih vrijednosti, moguć je prijelaz na sustav oporezivanja koji bi potaknuo razvoj tržišta nekretnina i istovremeno omogućio nadopunu.
lokalne proračune. To objašnjava bezuvjetni interes za ocjenu koju pokazuju lokalne uprave.
Cijena usluga profesionalne procjene uvelike varira ovisno o vrsti objekata koji se procjenjuju, složenosti posla i, naravno, o tome koji stručnjaci su uključeni u procjenu. Obično se trošak usluga mjeri ili u satima pomnoženim sa satnicom, ili ovisi o veličini objekta, ali nikada nije vezan uz njegovu cijenu.
2.4 Značajke različitih vrsta ocjenjivanja.
Procjena vrijednosti u svrhu kupoprodaje i razvrstavanje nekretnina.
Pri procjeni nekretnina koje se kupuju ili prodaju na otvorenom tržištu, tržišna vrijednost ili prodajna vrijednost koristi se kao osnova za procjenu svih klasa i kategorija nekretnina. Istodobno, za specijalizirane nekretnine, u većini slučajeva, utvrđujuća metoda izračuna troška bit će troškovna metoda temeljena na tržišnim podacima.
Prilikom ocjenjivanja nekretnine za prodaju na ograničeno vrijeme, kada se nekretnina stavlja na tržište za prodaju u razdoblju znatno kraćem od primjerenog marketinškog razdoblja za ovu vrstu nekretnine, trošak ograničene prodaje koristi se kao baza za procjenu svih klasa i kategorija nekretnina.
Za odabir odgovarajuće baze procjene od presudne su važnosti svrha procjeniteljskog posla i karakteristike nekretnine koja se procjenjuje.
Općenito, klasifikacija glavnih namjena za koje se nekretnina procjenjuje je sljedeća:
1. Procjena za kupnju ili prodaju;
2. Procjena za prodaju na ograničeno vrijeme;
3. Vrednovanje zemljišta i zgrada za njihovo korištenje kao osigurane kreditne obveze;
4. Procjena za izradu računovodstvenih i financijskih izvještaja;
5. Evaluacija za uvrštavanje u prospekte fondova, burze;
6. Procjena za rješavanje problema pri spajanju i pripajanju društva;
7. Procjena vrijednosti za mirovinske fondove, osiguravajuća društva, fondove za upravljanje nekretninama.
U praksi mogu postojati i drugi ciljevi vrednovanja, a njihove formulacije i, sukladno tome, moguće osnove vrednovanja moraju biti dogovoreni između naručitelja i procjenitelja.
Nakon pojašnjenja svrhe procjene, potrebno je utvrditi kojoj klasi i kategoriji pripada procijenjena imovina.
Za potrebe procjene, razlikuju se dvije klase imovine:
Specijalizirani
· Nespecijalizirani
Specijalizirana imovina je ona koja se, zbog svoje posebne prirode, rijetko, ako uopće, prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoju postojeću upotrebu od strane jednog vlasnika, osim ako se ne prodaje u sklopu poslovanja korištenja.
Primjeri specijalizirane imovine su:
1. Muzeji, knjižnice i drugi slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;
2. Bolnice, specijalizirane medicinske ustanove i centri za razonodu za koje ne postoji konkurentna potražnja na tržištu od strane drugih organizacija koje žele koristiti ove vrste nekretnina na tom području;
3. Škole, fakulteti, sveučilišta i istraživački instituti za koje ne postoji tržišna konkurentska potražnja drugih organizacija;
4. Standardna nekretnina u posebnim zemljopisnim područjima i na lokacijama udaljenim od glavnih središta poslovanja, koja se tamo nalaze u svrhu proizvodnje ili poslovanja.
Nespecijalizirana imovina je sva imovina osim one koja potpada pod definiciju specijalizirane imovine. Drugim riječima, riječ je o onoj za kojom postoji opća potražnja, sa ili bez moguće modernizacije, a koja se obično kupuje, prodaje ili iznajmljuje na otvorenom tržištu kako bi se koristila u postojeće ili slične svrhe, ili kao nenaseljena nekretnina za pojedinačni holding, ili (bilo da je zauzet ili slobodan) kao investicija ili za razvoj.
Prilikom procjene nekretnine koju koristi vlasnik za korištenje u djelatnosti poduzeća (poslovanja), kao osnova za procjenu koristi se:
· Tržišna vrijednost u sadašnjoj uporabi - za nespecijalizirane nekretnine, uključujući nekretnine, procijenjene na temelju njihovog komercijalnog potencijala.
· Preostala zamjenska vrijednost - za specijalizirane nekretnine.
Nespecijalizirane i specijalizirane nekretnine, pak, razvrstavaju se u kategorije ovisno o namjeni vlasništva. Slično načelo klasifikacije koristi se i za vrednovanje i za druge svrhe.
2.5. Utjecaj okolišnih čimbenika na trošak.
Čimbenici okoliša, kako nepovoljni tako i povoljni, uključeni su u skup čimbenika koji se obično uzimaju u obzir pri donošenju procjena. Nekoliko čimbenika ima utjecaj na određenu vrstu nekretnine i izravno će utjecati na procjene procjenitelja, pri čemu ih treba uzeti u obzir u odnosu na tržišne podatke dobivene o usporedivim nekretninama na koje ti čimbenici ne utječu. U drugim slučajevima, sve nekretnine u određenoj regiji bit će pod utjecajem ovih čimbenika.
Relevantni čimbenici okoliša i onečišćenja općenito uključuju sljedeće kategorije:
· Prirodni čimbenici kao što su radon ili metan, onečišćenje zraka ili buka;
· Tehnogeni čimbenici onečišćenja kao posljedica proizvodnih aktivnosti u prošlosti ili sadašnjosti na ovom zemljištu, ili kao posljedica prodora iz susjednih područja;
· Čimbenici onečišćenja u obliku elektromagnetskih i drugih polja;
· Čimbenici onečišćenja pri korištenju materijala iz sekundarnih sirovina.
Sve klase nekretnina podložne su utjecaju okolišnih čimbenika na vrijednost, ali nekretnine koje se nude na prodaju ili kao kolateral za kredite posebno su osjetljive na te čimbenike.
Obim radova na procjeni nekretnina ne uključuje radove na ekološkoj reviziji nekretnine. U slučajevima kada procjenitelj ima razloga vjerovati da čimbenici okoliša mogu značajno utjecati na trošak, trebao bi obavijestiti naručitelja o potrebi angažiranja stručnog stručnjaka za zaštitu okoliša.
Ocjenjivač bi trebao informirati stručnjaka za zaštitu okoliša o kontekstu svog istraživanja, uključujući trenutnu i potencijalnu buduću uporabu mjesta, što će se pretvoriti u vrijednost na temelju najbolje i najučinkovitije upotrebe. Općenito, stručnjak za okoliš trebao bi odgovoriti na sljedeća pitanja:
· Može li se izvor onečišćenja ili opasnosti uspješno i ekonomski eliminirati;
· Ako se onečišćenje ili opasnost ne mogu potpuno eliminirati, mogu li se izolirati ili zatvoriti kako bi posjed bio prikladan za određenu namjenu u određenom, čak i ograničenom razdoblju;
· Je li moguće na bilo koji način ublažiti učinke onečišćenja ili opasnosti;
· Koje je najučinkovitije sredstvo kontrole onečišćenja i način njegove regulacije;
Tamo gdje je moguće eliminirati izvor ili eliminirati učinke onečišćenja, može se napraviti procjena uzimajući u obzir odgovarajuće procijenjene troškove takvog zbrinjavanja ili eliminacije.
III Praktični dio.
3.1 Praktična primjena metode usporedne prodaje.
Krajem 2000. godine počela je izgradnja vikendice u regiji Podolsk. Niski stambeni kompleksi su nizovi dvojnih vikendica sa zajedničkim zidovima sa susjednim kućama istog tipa. Riječ "kondominium", koja označava imovinu stvorenu i razvijenu radom susjeda istomišljenika, nije baš popularna. Stoga, da bismo označili egzotične stanove za nas, izgrađene po principu "zajednički zidovi i krov - vaše dvorište", engleska riječ "gradska kuća" ukorijenila se u ruskom svakodnevnom životu.
Ipak, na primjer, tržišna vrijednost vikendice pomoću metode usporedne prodaje.
Ukupna površina je 120 m2, vikendica ima 6 soba, 3 spavaće sobe, kupaonicu, tuš kabinu, završen podrum. Na dan procjene nema garaže. Površina zemljišta - 1000 m2.
Za analizu ćemo koristiti podatke o pet prodaja usporedivih nekretnina na istom području.
Stol 1.
| Objekt broj 1 | Objekt broj 2 | Objekt br.3 | Objekt br.4 | Objekt br.5 | |||
| Prodajna cijena | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Vlasništvo | potpuni | potpuni | potpuni | potpuni | potpuni | ||
| Uvjeti financija nanciranje | netržišni, precijenjen za 3000 | netržišni, precijenjen za 8000 | tržište | tržište | tržište | ||
| Uvjeti prodaje | tržište | tržište | tržište | tržište | tržište | ||
| Tržišni uvjeti (vrijeme) | 2 tjedna | 6 tjedana | 1 godina | 1 godina | 1 godina | ||
| Područje kuće | 120 m2 | 145 m2 | 120 m2 | 145 m2 | 120 m2 | ||
| Površina zemljišta | 10000 m2 | 12000 m2 | 10000 m2 | 12000 m2 | 10000 m2 | ||
| Broj soba | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Od spavaćih soba | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Kupka | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Tuš | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Podrum | nije završen | nije završen | nije završen | nije završen | završio | ||
| Garaža | tamo je | tamo je | tamo je | tamo je | Ne | ||
Kao što je vidljivo iz početnih podataka, objekti usporedbe razlikuju se od onih procijenjenih po uvjetima financiranja, vremenu prodaje i fizičkim karakteristikama.
Visina usklađivanja uvjeta financiranja utvrđuje se usporedbom prodajne cijene objekata s tržišnim i netržišnim financiranjem. Istodobno, otplate kredita diskontiraju se po tržišnoj stopi. U našem primjeru vrijednosti prilagodbe definirane su na 3000 za objekt #1 i 8000 za objekt #2.
Budući da sve usporedive nekretnine imaju tržišne uvjete prodaje, nije potrebno prilagođavanje uvjeta prodaje.
Za prilagođavanje tržišnim uvjetima (vrijeme prodaje) potrebno je odabrati objekte koji se razlikuju samo po ovom elementu. U našem slučaju objekt br. 1 i br. 3 razlikuju se samo po financiranju i vremenu prodaje. Usklađivanjem prodajne cijene
objekta br. 1 za uvjete financiranja možete definirati usklađenje za vrijeme prodaje:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, tj. tijekom godine tržišne cijene će porasti za 10%.
Time su svi usporedivi objekti dovedeni u iste uvjete u smislu financiranja i vremena prodaje, čime se stvara jedinstvena baza za usklađivanje ostalih elemenata usporedbe.
U nizu objekata za usporedbu razlike u veličini su predstavljene različitim brojem soba i različitom površinom kuće i parcele. Štoviše, parcela ima površinu od 12000 m2. odgovara kući površine 145m2. sa 7 soba, i okućnicom od 10000m2. odgovara kući površine 120m2. sa 6 soba. Dakle, prilagodba veličine iz usporedbe objekata #1 i #2 je sljedeća:
70000 – 62000 = 8000.
Ispravak za prisutnost garaže izvodi se iz usporedbe objekata br. 3 i br. 5:
61600 – 59400 = 2200.
Ispravak za gotovi podrum utvrđuje se usporedbom objekata br. 2 i br. 4:
77000 – 70000 = 7000.
Rezultati izvršenih prilagodbi prikazani su u tablici br.2
Tablica br.2.
| Objekt broj 1 | Objekt broj 2 | Objekt br.3 | Objekt br.4 | Objekt broj 5 | |
| Prodajna cijena | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Prijenos vlasništva tendencije | potpuni | potpuni | potpuni | potpuni | potpuni |
| Ispravak vladavine prava. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Uvjeti financiranja. | ne tržište | ne tržište | ne tržište | ne tržište | tržište |
| Prilagodba za uvjete financiranja. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Prilagođena cijena | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Uvjeti transakcije | komercijalni | komercijalni | komercijalni | komercijalni | komercijalni |
| Ispravak uvjeta posla | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cijena prilagođena tržišnim uvjetima | 2 tjedna | 6 tjedana | 1 godina | 1 godina | 1 godina |
| Prilagodbe tržišta | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Prilagođena cijena | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Mjesto | sličan | sličan | sličan | sličan | sličan |
| Veličina | 120m2 | 145m2 | 120m2 | 145m2 | 120m2 |
| Korekcija za veličinu | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Garaža | tamo je | tamo je | tamo je | tamo je | Ne |
| Ispravak za prisutnost garaže | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Završen podrum | Ne | Ne | Ne | Da | Ne |
| Korekcija podruma | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Prilagođena cijena | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Ukupna neto korekcija | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| Isto u % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Od prodajne cijene ukupna bruto korekcija | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Od prodajne cijene | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Za svaki objekt usporedbe dobiva se prilagođena cijena. U skladu s uvjetima problema potrebno je izvesti vrijednost tržišne vrijednosti na temelju podataka usklađenih prodajnih cijena.
Obrazloženje za zaključak o jedinstvenom pokazatelju tržišne vrijednosti je dati svakom članu određeni broj prilagođenih prodajnih cijena ponderskog koeficijenta, uzimajući u obzir stupanj razlike između objekata usporedbe i objekata procjene. U ovom slučaju, treba ga uzeti
Pozornost je raspon varijacija u prodajnim cijenama, ukupni postotak prilagodbi uzetih u apsolutnom iznosu, ukupan postotak prilagodbi, definiran kao razlika između pozitivnih i negativnih prilagodbi, i svi drugi podaci.
U ovom primjeru imamo praktički vrlo uzak raspon prodajnih cijena - od 66400 do 66800. Međutim, prodajnoj cijeni s manjim prilagodbama pripisuje se veća specifična težina - za objekt br. 5, broj prilagodbi = 2. Dodatno , zbroj ukupnog bruto usklađenja za objekt br. 5 također je gotovo najmanji. Stoga je kao tržišna vrijednost predmeta usporedbe uzeta prodajna cijena objekta broj 5 - 66400.
3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina.
Statistika tržišta nekretnina obično sadrži informacije o cijenama najma i pokazateljima profitabilnosti. Radi usporedivosti podataka, podaci se odnose samo na prvoklasna svojstva. Smatra se da takvi objekti zadovoljavaju najviše zahtjeve za lokaciju, opremu, komunikacije, planska rješenja itd., a cijene najma određene su istim standardima za mjerenje i raspodjelu troškova između vlasnika i najmoprimca za održavanje, popravke, osiguranje, itd....
Informacije o cijenama najma smatraju se dostupnim. Za njegovo objedinjavanje potrebna je samo provjera navedene adekvatnosti. Teže je pripremiti podatke o pokazateljima profitabilnosti. Budući da nema toliko prodajnih i kupoprodajnih transakcija, one uzimaju u obzir prethodno obavljene transakcije, integriraju podatke o raznim objektima, uzimaju u obzir vremenske praznine, inflaciju i druge procese. Pokazatelji profitabilnosti također sadrže podatke o regionalnim rizicima, a ovdje prevladava ekspertni princip. Stoga je statistika jedna od specijalnosti na tržištu nekretnina.
Revitalizacija poslovanja i ulaganja u regiji nužno je popraćena revitalizacijom tržišta ureda, povećanjem potražnje, popunjenosti i najma. Istodobno se potiče nova izgradnja i modernizacija ureda, zatim uslužne usluge, trgovački centri, centri za razonodu itd. Takvi su procesi danas tipični za najveće poslovne centre: tradicionalne financijske prijestolnice Amerike i Starog svijeta, procvate prijestolnice jugoistočne Azije, Kine i Indije. Analiza statistike iznajmljivanja ukazuje na niz zanimljivih pojava. Na primjer:
Podaci o stopi najma znatno su dinamičniji od podataka o prinosu; dinamiku cijena najma karakterizira određena fluktuacija, koja odražava (iako s pomacima) opće procese uspona i padova; promjene u pokazateljima uredskih i maloprodajnih nekretnina možda se ne podudaraju u vremenu i veličini; poboljšanja tržišne situacije ogledaju se u porastu najamnina i, rjeđe, u smanjenju pokazatelja profitabilnosti (zbog njihove osjetno manje dinamike); asimetrična slika nastaje i kada se situacija na tržištu pogorša;
Vrijednosti pokazatelja profitabilnosti su bolje (niže), što je regionalna ekonomska i društvena situacija pouzdanija i stabilnija. Stabilni lideri u poslovima iznajmljivanja su London, Pariz i Frankfurt, gdje je područje promjene pokazatelja profitabilnosti u regiji od 5-6%;
Promjene pokazatelja za istočnoeuropske prijestolnice manje su dinamične; to se može objasniti i manjim obimom tržišta, manjim brojem transakcija i, očito, manjim interesom zapadnih stručnjaka i poslovnih krugova za ta tržišta; pokazatelji profitabilnosti za istočnoeuropske prijestolnice su stabilni - 2-3 puta veći od onih za zapadne prijestolnice. A u razdoblju nakon kolovoza 1998., pokazatelji profitabilnosti u Moskvi bili su lošiji 4 ili više puta. I to se dogodilo ne samo zbog stvarnog pada vrijednosti nekretnina, nego, prije, kao rezultat stručne procjene stanja nestabilnosti i povećanja rizika poslovanja u regiji;
Dodatne analitičke informacije predlaže se dobiti pomoću izračunatog pokazatelja specifičnog kapitaliziranog troška (UCV) - kao procjene troška određene prosječne jedinice komercijalne površine zakupljenog objekta.
Takva procjena, uz brzu reakciju na fluktuacije cijena najma, nosi stručna mišljenja o uspješnosti i rizicima poslovanja.
Osnovne informacije - statistike najma za europske gradove - mogu se pronaći u zapadnim publikacijama (na primjer, u mjesečniku "EuroProperty"). Odabrat ćemo kao reprezentativne objekte: Frankfurt, London i Pariz - centre najstabilnijeg poslovanja, Sankt Peterburg, Prag i Varšavu - centre tranzicijske ekonomije s najrizičnijim (u Europi) pokazateljima iznajmljivanja.
Poslovni prostor za iznajmljivanje.
Razdoblje promatranja 01.99-08.00 za zapadne prijestolnice pokazalo je opći napredak u poslovanju ureda za iznajmljivanje. Obratite pažnju na apsolutnu stabilnost prinosa za London (5,00-5,50%) i poboljšanje prinosa za Frankfurt (s 5,75 na 4,90-5,50%) i Pariz (sa 6,25-6,75 na 5,50-6,00%). Za istočnoeuropske prijestolnice isto razdoblje karakterizira pogoršanje učinka. Analiza izračunatih podataka UKS-a omogućila je, osim toga, da se uskladi vanjska nesklad u logici najma (njihov višak u Sankt Peterburgu i Varšavi do sredine 1999. u odnosu na stope u Parizu i Frankfurtu). Kao rezultat toga, niske stope UKS-a uz visoke cijene najma ne dopuštaju nam s optimizmom očekivati povećanje ulaganja.
Iznajmljivanje obrta.
Razdoblje promatranja 05.99-08.00 za zapadne metropole karakterizira opće pogoršanje pokazatelja (što se jasno vidi uz pomoć UKS-a). To sugerira da mogu postojati prilično duga razdoblja tržišne aktivnosti nakon kojih prodaja stečenog maloprodajnog prostora uopće neće donijeti pravi prihod.
Za istočnoeuropske prijestolnice, razdoblje promatranja 05.99-08.00 povezano je s prolaskom razdoblja produljene stagnacije i, eventualno, početkom izlaska iz njega (primjećuje se poboljšanje dinamike pokazatelja, iako je jaz u pokazateljima UKS-a u usporedbi sa zapadnim prijestolnicama čini se gigantskim – gotovo reda veličine). Stoga se za sada treba ograničiti na tvrdnju da na tržištima maloprodajnih prostora mogu postojati prilično duga razdoblja kada ulaganja u kupnju maloprodajnih nekretnina u istočnoeuropskim prijestolnicama mogu donijeti primjetan pozitivan učinak, pa tako i tijekom razdoblja padova na zapadnim tržištima. To može poslužiti kao dobar argument kada se traže načini za "međuregionalnu" diverzifikaciju portfelja nekretnina.
Zaključak.
Završetak razdoblja formiranja tržišta nekretnina karakterizira prijelaz iz ekstenzivnog u intenzivan razvoj. Očito je da u bliskoj budućnosti tržište neće vidjeti tako brz rast broja transakcija kao u prvoj polovici 90-ih. Štoviše, tijekom određenog razdoblja na tržištu nekretnina moguća je samo stabilizacija broja transakcija. Također je vrlo moguće da će razina cijena rasti, prvenstveno na sekundarnom tržištu. Ali u isto vrijeme, cijene elitnog stanovanja ne samo da se nisu smanjile, već su se i povećale, što ukazuje na izglede za novu visokokvalitetnu stambenu izgradnju. Čelnici tvrtki također primjećuju pogoršanje konkurencije na tržištu. Većina njih sklona je vjerovanju da, ako je 1995. bila obilježena umjerenim stupnjem konkurencije, onda je 2001. ona postala visoka i tako će i ostati.
Stabilizacija broja transakcija i cijena na sekundarnom stambenom tržištu posljedica je, prije svega, makroekonomskih čimbenika od kojih je glavni očuvanje niske razine dohotka među većinom stanovništva. Početni brzi rast potražnje na tržištu, kao rezultat pojave sloja ljudi s visokim prihodima u zemlji, sada je gotovo završio. I danas se unutar tog sloja događa nova diferencijacija – izdvajanje sloja s ultravisokim prihodima. Zbog ove diferencijacije povećala se potražnja za elitnim stanovima. Međutim, u apsolutnom smislu, potencijal ovog sloja je vrlo ograničen. Ozbiljna ekspanzija potražnje moguća je bilo povećanjem razine dohotka i formiranjem širokog srednjeg sloja sposobnog postati glavni dobavljač kupaca, bilo aktivnim stimuliranjem potražnje, kako od strane države tako i od strane profesionalnih sudionika na tržištu nekretnina. se. Istovremeno, blago povećanje potražnje dugoročno je sasvim moguće pod utjecajem neizbježne injekcije novca u gospodarstvo u narednim mjesecima za rješavanje krize neplaćanja te u svezi s otplatom zaostalih plaća. i zaostale obveze po vladinim nalozima. Dio tog novca doći će i na tržište nekretnina, ali to očito neće bitno promijeniti situaciju, iako će broj narudžbi pod utjecajem ovog faktora porasti za nekoliko bodova.
Također se može pretpostaviti da je u vezi s neizbježnim i značajnim povećanjem tarifa za komunalne usluge, povećanje ponude na sekundarnom stambenom tržištu sasvim moguće.
Štoviše, ako porast ponude na sekundarnom tržištu u 1991-1993. uzrokovana je brzim rastom cijena, sada će prodavači polaziti ne toliko od mogućnosti vrlo značajnog povećanja prihoda prodajom stambenog prostora, koliko od potrebe da smanje troškove njegovog održavanja, te stoga pristaju na niže cijene . To pak može neznatno povećati potražnju, a time i promet nekretninama.
Istodobno, ova stabilizacija neće otkloniti opći problem - tržište stambenih nekretnina u doglednoj budućnosti će doživjeti manjak potražnje, što može značajno smanjiti prihode od tradicionalnih za nekretnine djelatnosti pružanja usluga kupnje i prodaja nekretnina.
U tim uvjetima potrebno je značajno proširiti asortiman usluga koje tvrtka pruža klijentu: bankovni obračuni, usluge prijevoza, javnobilježničke usluge, mogućnost popravka, mogućnost plaćanja na rate i sl., povećana pozornost na oglašavanje, moguće smanjenje provizija. Sva ta sredstva mogu igrati značajnu ulogu u privlačenju kupaca, ali su njihove mogućnosti još uvijek ograničene. Ako za pojedinačne tvrtke ove metode mogu osigurati potreban volumen prometa, onda, očito, općenito neće riješiti problem razvoja poslovanja nekretninama. Samo širenje potražnje na tržištu radikalno će riješiti ovaj problem, a u suvremenim uvjetima to je moguće samo zahvaljujući aktivnom sudjelovanju države stvaranjem sustava hipotekarnog kreditiranja - stvaranjem saveznih i regionalnih agencija za hipotekarne kredite, podržavajući sekundarne tržište hipoteka, davanje državnih jamstava bankama kada izdaju hipotekarne kredite.
Dosljedan razvoj tržišta nekretnina u Rusiji prirodno je doveo do sljedeće faze, koju karakterizira nagli porast zahtjeva za kvalitetom opravdanja investicijskih odluka. I u inozemstvu i u Rusiji, sudionici tržišta nekretnina shvaćaju da pouzdanost poslovnih planova, investicijskih projekata itd., koji su, zapravo, standardni skup jednostavnih formula, u potpunosti ovisi o valjanosti istraživanja tržišta, rezultata od kojih se koriste u formulama ... Drugim riječima, najznačajniji i najznačajniji pokazatelj konzistentnosti investicijskog projekta na tržištu nekretnina je konzistentnost istraživanja tržišta na temelju kojega se donosi ova odluka.
Bibliografija:
1. Balabanov I.T. "Ekonomija nekretnina", Sankt Peterburg 2000.
2.Goremykin V.A. Ekonomija nekretnina: Udžbenik. - 2. izd., vlč. I dodati. - M .: Izdavačko-knjižarski centar "Marketing", 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. tržište nekretnina: stanje i trendovi razvoja. - Vodič. Moskva: 1995.
4. Maksimov S.N. "Osnove poduzetničke djelatnosti na tržištu nekretnina", Sankt Peterburg. 2000.
5.Novikov B.D. Procjena tržišta i nekretnina u Rusiji. - M .: "Ispit", 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. "Tržište nekretnina kroz oči posrednika" // Ekonomija i život, 1997.
Ostali materijali
Dio navedenog prijedloga, čini se nedovoljno obrazloženim, njegov drugi dio govori o pravnom nestanku zgrade kao objekta građanskog prava, budući da izvorna nepokretna stvar nije bila samo stvar, već složena stvar složenije sustavne razine. i vrsta osnovne...
Rusija do 2005. // http: www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm Pregled diplomskog rada
