FEDERALNA AGENCIJA ZA OBRAZOVANJE

SEI HPE "MOSKVSKO DRŽAVNO USLUŽNO SVEUČILIŠTE"

Fakultet: "Institut za regionalnu ekonomiju i općinsku upravu"

Odjel: "Državno i općinsko upravljanje"

tečajni projekt.

Tema: Poboljšanje metoda vrednovanja nekretnina.

Disciplina: Upravljanje općinskim nekretninama.

Završio student

Grupe GRDS 3-2

Ševčuk M.V.

Prihvaćen od strane učitelja

Dubovik M.V.

Uvod………………………………………………………………………………….3

I Teorijski dio

1.1 Klasifikacija nekretnina…………………………………………..5

1.2 Metodologija vrednovanja stambenih nekretnina…………………..6

1.3 Tržište stanova………………………………………………………………9

1.4 Tržište vrijednosnih papira nekretnina………………………………..13

1.5 Hipoteka………………………………………………………………………………………..15

II Analitički dio

2.1 Suvremeni principi analize tržišta nekretnina……………18

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina…………………………………..20

2.3 Metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine……………………26

2.4 Značajke različitih vrsta ocjenjivanja……………………………………………34

2.5. Utjecaj okolišnih čimbenika na trošak…………………36

III Praktični dio

3.1 Praktična primjena metode usporedne prodaje………..39

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina……………44

Zaključak…………………………………………………………………………...47

Reference……………………………………………………………………….50

Uvod.

Izraz "nekretnina" pojavio se u ruskom zakonodavstvu još od vremena Petra I. Međutim, u sadašnjim zakonodavnim aktima još nije napravljena jasna razlika između pokretne i nepokretne imovine.

Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemlje, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomicati bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, zgrade. Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte. Ostala imovina može se po zakonu klasificirati kao nekretnine. Tako se, na primjer, poduzeće kao cjelina kao imovinski kompleks također priznaje kao nekretnina.

U skladu s prvim dijelom Građanskog zakonika Ruske Federacije, poduzeće se ne smatra subjektom, već izravno objektom građanskih prava.

Predmet prodaje, zaloga, zakupa i drugih poslova vezanih uz osnivanje, promjenu i prestanak stvarnih prava može biti poduzeće u cjelini ili njegov dio. Poduzeće se također može naslijediti.

Struktura poduzeća kao imovinskog kompleksa uključuje sve vrste imovine namijenjene njegovoj djelatnosti, uključujući zemljišne čestice, zgrade, građevine, opremu, inventar, sirovine, proizvode, prava potraživanja, dugove, kao i prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegovi proizvodi, rad i usluge (naziv tvrtke, zaštitni znakovi, uslužni znakovi) i druga isključiva prava, osim ako zakonom ili ugovorom nije drugačije određeno.

Državno tijelo koje provodi državnu registraciju nekretnina dužno je svakoj osobi dati podatke o izvršenom upisu i upisanim pravima na objektima nekretnina. Ovo pravilo će zasigurno značajno smanjiti rizik od nepropisnih poslova s ​​nekretninama za sudionike građanskog prometa.

Razni oblici vlasništva: privatno, vlasništvo dioničkih društava, lokalno, općinsko i, konačno, savezno. Vrlo je teško odrediti učinkovitost jednog ili drugog oblika - sve ovisi o specifičnim situacijama.

Općenito, stambeno tržište je mnogo razvijenije od ostalih segmenata. I ovo je razumljivo. Ovdje već postoji određena zakonska osnova koja regulira procese privatizacije stanova, dobivanja zemljišta za izgradnju vikendica i tako dalje.

Tržište nestambenih prostora uglavnom predstavljaju jednom kupljeni ili rekonstruirani prostori preuređeni u urede. No, tijekom privatizacije pojavljuje se sve više objekata koji se daju u dugoročni najam ili prodaju na dražbama od imovinskih fondova, t.j. lokalna vlast. U drugoj fazi privatizacije tržište nekretnina obogatit će se industrijskim objektima i, u još većoj mjeri, trgovačkim i uslužnim objektima.

Nakon uvođenja prava privatnog vlasništva nad nekretninama i privatizacije u Ruskoj Federaciji, država je prestala biti jedini vlasnik velike većine nekretnina, što je poslužilo kao početak formiranja tržišta nekretnina.

I Teorijski dio

1.1 Klasifikacija objekata nekretnina.

Procjena nekretnina zanimljiva je, prije svega, za kategorije objekata koji aktivno kruže na tržištu kao samostalni proizvod. Trenutno je u Rusiji:

apartmani i sobe

prostori i zgrade za urede i trgovine

prigradske stambene zgrade sa okućnicama (kućice i vikendice)

slobodne zemljišne čestice namijenjene za razvoj ili druge namjene (kratkoročno)

Skladišni i proizvodni objekti.

Osim toga, objekti nekretnina u pravilu su dio imovinskog kompleksa poduzeća i organizacija (osobito onih koji se privatiziraju) i značajno utječu na njihovu vrijednost. Postoje i druge kategorije nekretnina čije tržište još nije formirano.

Različiti uvjeti i njihove kombinacije utječu na procjenu objekta. Dajemo primjer znakova klasifikacije.

1. Podrijetlo

· Prirodni (prirodni) objekti.

· Umjetni objekti (zgrade).

2. Imenovanje

Prazne zemljišne parcele (za razvoj ili druge namjene)

· Prirodni kompleksi (ležišta) za njihovu eksploataciju.

· Zgrade

Za stanovanje.

Za ured.

Za trgovinu i sferu plaćenih usluga.

Za industriju.

· Ostalo.

3. Mjerilo

· Kopnene mase.

· Odvojene zemljišne parcele.

· Kompleksi zgrada i građevina.

· Višestambena stambena zgrada.

Obiteljska stambena kuća (ljetnikovca, vikendica)

Dio (ulaz).

· Pod u odjeljku.

· Apartman.

· Soba.

· Ljetna vikendica.

· Kompleks upravnih zgrada.

· Zgrada.

· Prostorije ili dijelovi zgrada (odjeljci, etaže).

4. Spreman za korištenje

· Gotovi objekti.

Zahtijeva rekonstrukciju ili veće popravke.

Zahtijeva završetak izgradnje.

1.2 Metodologija vrednovanja stambenih nekretnina.

Praktično iskustvo pokazuje da je za male stambene nekretnine preporučljivo vršiti procjene vrijednosti po pojednostavljenom postupku, koji se može temeljiti samo na metodi usporedbe tržišne prodaje. Pristup vrednovanju usporedbe prodaje temelji se na izravnoj usporedbi nekretnine koja se procjenjuje s drugim nekretninama koje su prodane ili navedene za prodaju. Kupci često temelje svoje prosudbe o vrijednosti prvenstveno na nekretninama za prodaju. Procjenitelji također koriste ove informacije zajedno s informacijama o nekretninama koje su prodane ili iznajmljene. Ovaj pristup temelji se na principu supstitucije, koji kaže da ako postoji više roba ili usluga slične prikladnosti, ona s najnižom cijenom je najtraženija i ima najširu distribuciju. U slučaju stanovanja, to znači da ako se može vidjeti na tržištu (što inače i jest), onda se njegova vrijednost obično postavlja po cijenu stjecanja stambenog prostora jednake atraktivnosti, čije zamjene neće trebati puno vremena.

Masovna procjena vrijednosti nekretnina je poseban pristup pojednostavljenoj procjeni velike skupine homogenih objekata (stanova). Takva se procjena provodi prema određenoj metodologiji: za procijenjeni objekt određuje se odgovarajući skup vrijednosti fiksnog skupa njegovih parametara, a zatim, prema pravilima koja su nepromijenjena za sve objekte, vrijednost formira se njegova procjena.

Masovna evaluacija ima svoje posebne primjene. Primjer takve procjene je procjena stanova “prema Zavodu za tehničku inventuru (BTI)” na temelju troškovnog pristupa. Izvodi ga državna agencija i koristi se za određivanje poreza i naknada. Međutim, procjena ZTI-ja ne usredotočuje se na tržišnu vrijednost. Stoga za njegovu izgradnju nisu potrebne tržišne informacije.

Treba naglasiti razliku između pojmova stvarne prodajne cijene i tržišne vrijednosti. Cijene su podijeljene na cijenu prodavača, cijenu kupca i prodajnu cijenu.

Prodavateljeva cijena je iznos koji on dobije kao rezultat transakcije. Cijena kupca je ukupan zbroj svih troškova za kupnju stana. Prodajna cijena je iznos novca koji kupac daje prodavatelju za stan.

Razlikuju se po visini plaćanja za usluge posrednika i troškovima obrade transakcije. Posrednik može, ali i ne mora biti dostupan i kupcu stana i prodavatelju. Transakcija može, ali i ne mora biti osigurana. Troškovi obrade transakcije mogu se na različite načine raspodijeliti među njezinim sudionicima. Dakle, prodajna cijena karakterizira stan kao takav, a cijene kupca i prodavatelja uvelike ovise o uvjetima transakcije. U pravilu, ako prodavatelj ima posrednika, tada se njegova uplata odbija od prodajne cijene i umanjuje prodavateljevu cijenu, i obrnuto, kupčevo plaćanje usluga njegovog posrednika povećava kupčevu cijenu u odnosu na prodajnu cijenu. Slično, na ove cijene utječe naknada za obradu transakcije. Dakle, cijena prodavača i kupca može značajno varirati (do 15% ili više). Ali prodajna cijena minimalno ovisi o njihovim specifičnim značajkama mehanizma prodaje i obrade transakcije i određena je specifičnostima samog stana. Stoga je preporučljivo modelirati ovisnost prodajne cijene o mnogim parametrima stana.

Prema njegovoj definiciji, tržišna vrijednost nekretnine ovisi o onim čimbenicima koji određuju prosječnu ili vjerojatniju cijenu njezine prodaje na tržištu u normalnim uvjetima transakcije.

Na prvoj razini klasifikacije mogu se podijeliti na objektivne i subjektivne čimbenike.

Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti uzimaju se u obzir objektivni čimbenici. Što se tiče subjektivnih čimbenika, oni su povezani s ponašanjem određenog kupca, prodavača ili posrednika pri sklapanju transakcije, dijelom koje nije izravno određeno njegovim ekonomskim uvjetima (temperament, svjesnost, poštenje, strpljenje, lakovjernost, osobne simpatije i nesklonosti itd. .).

Objektivni čimbenici uglavnom su ekonomski koji određuju, u konačnici, prosječnu razinu cijena pojedinih transakcija.

Ekonomski čimbenici se mogu podijeliti na makroekonomske i mikroekonomske. Prvi uključuju čimbenike koji se odnose na opću tržišnu konjunkturu: početnu razinu sigurnosti potražnje za nekretninama u regiji; obujmi i struktura novogradnje i rekonstrukcije; čimbenici migracije; pravni i ekonomski uvjeti transakcija; razina i dinamika inflacije; tečaj dolara i njegova dinamika. U našim uvjetima u skupinu ekonomskih čimbenika mogu se navesti i sljedeći dugoročni čimbenici:

· razlike u dinamici cijena roba i usluga, kao i uvjeta plaća koji utječu na razmjer akumulacije sredstava i iznos odgođene potražnje;

· tempo i razmjere formiranja novog društvenog sloja, koji ima priliku ulagati u nekretnine;

razvoj hipotekarnog sustava;

· Razvoj sustava inozemnih predstavništava u regiji.

Mikroekonomski čimbenici karakteriziraju objektivne parametre pojedinih transakcija. Od njih su posebno važni oni koji opisuju predmet transakcije (stan). Značajni su i čimbenici koji se odnose na prirodu transakcije i uvjete plaćanja. Razrađene su glavne procedure za obradu transakcija i njihovo plaćanje. Stoga se pri masovnoj procjeni tržišne vrijednosti stanova može i treba usredotočiti na tipičnu (prosječnu) prirodu transakcije, smatrati ovaj faktor konstantnim i ne uzimati ga u obzir prilikom procjene tržišne vrijednosti stanova. Tada se tržišna vrijednost (prosječna cijena) stana, procijenjena na fiksni datum, određuje prema njegovim parametrima (obilježjima) kao uporabna vrijednost.

1.3 Tržište stanova.

Potencijalni opseg ovog tržišta je ogroman. Najmanje 90 posto stanova u bilo kojoj, kako kažu, civiliziranoj zemlji danas se kupuje na rate.

Stambeno tržište u Rusiji dobilo je posebno velike razmjere kao rezultat privatizacije stanova. Besplatan, kao u Moskvi, ili povlašteni, kao u drugim gradovima, prijenos stanova u privatno vlasništvo stvorio je nove mogućnosti vlasnicima za poslovanje s ovom vrstom nekretnina.

Istodobno su se razvili i oblici kupoprodaje stanova i drugih vrsta stanovanja. Među tim oblicima sve je češća kupnja stanova na rate. Valja napomenuti da su na Zapadu gotovo sve nekretnine u vlasništvu stanovništva opterećene dugovima, potrebom plaćanja troškova stanovanja u ratama. U Rusiji je, kao rezultat privatizacije, svaki građanin postao vlasnik nepokretne imovine (stanova, vrta i seoskih parcela) koja nije bila opterećena dugovima. Stoga su građani Rusije u tom pogledu u mnogo boljem položaju od građana drugih zemalja.

Istodobno, sve će to biti nadopunjeno novootvorenim mogućnostima za stjecanje stambenog prostora na kredit. Ukratko, shema je sljedeća.

Sam stan služi kao materijalno osiguranje za kredit. Do otplate kredita kupac je zakonski samo njegov zakupnik. Kupac odmah polaže prvu ratu - oko 30 posto; preostalih 70 plaća banka s kojom je sklopljen odgovarajući ugovor s tvrtkom za promet nekretninama.

Banka ili njezina podružnica prikuplja dokumente, izvršava transakciju kupoprodaje, obračunava se s prodavateljem itd. Stoga veličina provizije, na primjer, u Moskvi doseže 13 posto tržišne cijene stana. Ovi troškovi su opravdani ako se transakcija provodi uz sudjelovanje pouzdanih organizacija, budući da je tržište nekretnina posljednjih mjeseci dobilo određenu kriminalnu konotaciju.

Veliki broj kriminalnih situacija nastaje zbog prisutnosti "lijevih" dolara u gotovo svakoj transakciji, koji se nakon završetka službene procedure registracije prenose iz ruke u ruku.

“Lijevi” dolari u pravilu su razlika između tržišne cijene stana i iznosa u kojem ga je procijenio BTI. Stoga ne treba biti stručnjak za razumijevanje: za eliminaciju "ljevičara" potrebno je odabrati jedan od dva načina: ili konzervativni način - približiti praksu evaluacije ZTI-a stvarnim uvjetima na tržištu; ili radikalan način - napustiti ovu praksu i prijeći na druge oblike kontrole nad prijavom cijene nekretnina.

Stalno rastući omjeri naglo približavaju vrijednosti BTI-ja tržišnim cijenama.

Od prihoda za koji je građanin kupio stan (ili drugu nekretninu koja se kasnije može prodati) već su odbijeni svi mogući porezi. Stoga se, s bilo kojeg gledišta, prodaja imovine ne može smatrati činjenicom stjecanja dodatnog prihoda; to je samo promjena oblika imovine u vlasništvu građanina. A nametanje poreza na iznos takve promjene sekundarni je porez na isti dohodak.

Tržišna preraspodjela stanova omogućila je poboljšanje korištenja stambenog fonda, potaknula preseljenje dijela komunalnih stanova i omogućila djelomično rješavanje stambenog problema.

U cjelini, stambeni problem ne samo da traje, već se intenzivira. Tome doprinosi stalni priljev izbjeglica i prisilnih emigranata iz susjednih zemalja u Rusiju.

Korištenje stanova u nestambene namjene.

Nakon privatizacije značajnog udjela stambenog sektora u gradovima, problem korištenja stanova u vlasništvu za drugu namjenu je postao akutniji.

Naravno, korištenje stambenih prostora u vlasništvu građana i pravnih osoba u nestambene svrhe – za smještaj ureda, ureda, radionica, računalnih centara i sl. - nikako ne doprinosi rješavanju stambenog problema, budući da se značajan dio stambenog prostora povlači iz gradskog fonda. Međutim, načini rješavanja ovog problema ograničavaju slobodu vlasnika i često su nezakoniti.

Čak i ako stambena inspekcija ili milicija uspiju utvrditi činjenicu zlouporabe stana i, nakon što je u skladu s tim formaliziraju, predoče je sudu, suci nemaju zakonske osnove da udovolje takvom zahtjevu. Sukladno čl. 6. Zakona “O osnovama federalne stambene politike”, vlasnik nekretnine u stambenom sektoru ima pravo, na zakonom propisan način, posjedovati, koristiti i raspolagati njome, uključujući leasing, iznajmljivanje, zalog, u cijelosti i u dijelovima i sl. ako nisu povrijeđeni važeći normativi, stambena i druga prava i slobode drugih građana, kao i javni interesi. Među obvezama vlasnika pri korištenju stambenih prostora, utvrđenim čl. 4. istog zakona, ne postoji obveza kao što je korištenje stambenog prostora za njihovu namjenu. Istina, čl. 7. Zakona o stanovanju RSFSR-a, koji utvrđuje da su stambene zgrade i stambeni prostori namijenjeni stalnom boravku građana.

Ali u najboljem slučaju, uzimajući u obzir ovaj članak, na temelju čl. 48. Građanskog zakona RSFSR-a, samo ugovor o najmu stana može biti poništen jer nije u skladu sa zahtjevima zakona. No, na temelju toga nije moguće raskinuti ugovor o prijenosu vlasništva nad stambenim prostorom, budući da niti jedan zakonski akt (a to bi trebao biti samo zakon, a ne nalog gradonačelnika ili uredba Vlade) ne sadrži takvu zakonsku osnovu.

Nedostatak jasnog regulatornog okvira dovodi do toga da ni pravosuđe ponekad nije u stanju odgonetnuti tko i po čemu ima prava na pojedini objekt. Međutim, stabilna potražnja za uredskim, maloprodajnim i skladišnim prostorom, kao i visoka cijena takve imovine, koja jamči znatne provizije, privlače veliki broj posredničkih struktura. Ako je 2000. godine samo 42 posto ispitanika bilo uključeno u transakcije s nestambenim prostorima, do sada je ta brojka porasla na 70 posto.

1.4 Tržište vrijednosnih papira nekretnina.

Najnerazvijeniji je segment tržišta nekretnina. To odražava kako zaostajanje cjelokupnog tržišta dionica tako i nedovoljnu uključenost same nekretnine u komercijalni promet. Sudionici na tržištu nekretnina i dalje preferiraju izravna ulaganja. Uski i raspon vrijednosnih papira povezanih s korištenjem i prodajom nekretnina.

Prije svega, neosporna prednost stambenih obveznica je njihova akumulacija. Omogućuju postupno akumuliranje potrebne količine za kupnju stana, kao potvrda o pravu na snimku stambenog prostora naznačenu u nominalnoj vrijednosti.

Denominacija obveznica u odnosu na snimke stvarnih stanova omogućuje u svakom trenutku zaustavljanje na razini životnog prostora i udobnosti, koja će biti prepoznata kao dovoljna ili maksimalno moguća. Iako treba priznati da je ovo pozitivno svojstvo stambenih obveznica donekle ograničeno činjenicom da daju pravo na kupnju samo novonamještenih stambenih jedinica. Prilično ograničen standard gradnje i specifičnosti novih razvojnih područja mogu značajno suziti krug onih koji žele kupiti obveznice za rješavanje stambenih problema, a upravo je to njihova glavna vrijednost. Kada bi bilo moguće kupiti općinsko stanovanje uz pomoć obveznica u bilo kojoj četvrti grada, bilo koje razine udobnosti i "doba", tada bi se njihova privlačnost značajno povećala. Time bi se mogla osigurati povećanje konkurentnosti stambenih obveznica u odnosu na druga sredstva plaćanja (valuta) koja se smatraju dovoljno pouzdanima.

Još jedna nedvojbena prednost stambenih obveznica je njihova antiinflacijska priroda: mogućnost uštede novca na ovaj ili onaj način od deprecijacije. Stoga bi mjesečne cijene stambenih obveznica trebale, u najmanju ruku, pratiti inflaciju. U međuvremenu, mehanizam mjesečnih kotacija, predviđen projektiranim oblikom izdavanja, može apsorbirati samo opće makroekonomske fluktuacije i značajne u vremenskim razmjerima, ali ne i trenutne promjene na stambenom tržištu.

Mogućnost promjene kotacija ovisno o vremenu dobivanja stana kada se obveznice otkupe, recimo, u rasponu od 1 do 6 mjeseci, mogla bi značajno povećati kako atraktivnost ovog burzovnog instrumenta, tako i stupanj njegove likvidnosti.

Procjena vrijednosti imovine. Metode tržišnog vrednovanja pomažu maksimiziranju profitabilnosti nekretnina, ovog novog resursa kojim raspolažu poduzeća i građani. Ova procjena postaje nužna već kada ih vlasnici zemljišta i nekretnina žele staviti pod hipoteku radi dobivanja kredita. Bez odgovarajuće procjene, računajte na privlačenje dodatnih ulaganja, uključujući i inozemna.

U prvoj fazi privatizacije, pri stvaranju zajedničkih poduzeća, takve procjene ili se uopće nisu radile, ili su se radile samo na oko. Investitor je sam odredio cijenu. Kad se radilo o ozbiljnim predmetima, bile su uključene zapadne procjeniteljske kuće, koje su u većini slučajeva vršile procjene u korist stranih ulagača, podcjenjujući stvarnu tržišnu vrijednost naše imovine.

Procjena je također potrebna za sekundarnu emisiju dionica privatiziranih poduzeća koja žele povećati svoj temeljni kapital za iznos potpomognut realnim materijalnim resursima. Pravi prospekt će omogućiti ulagačima da izbjegnu pogreške pri određivanju cijena dionica. Procjena je potrebna i pri diobi imovine, pri određivanju najbolje komercijalne namjene zemljišta i nekretnina te u svim ostalim poslovima vezanim za nekretnine.

Analiza perspektiva povećanja vrijednosti nekretnine i njezine komercijalne namjene treba se temeljiti na strogoj ekonomskoj računici, točnoj i stručnoj procjeni stvarne tržišne vrijednosti nekretnine. Procjena je mišljenje stručnjaka ili skupine stručnjaka, najčešće profesionalnih procjenitelja, o vrijednosti nekretnine na temelju znanja, iskustva, korištenjem strogo definiranih pristupa, načela i metoda, kao i proceduralnih i etičkih standarda.

Tržišna vrijednost odnosi se na najvjerojatnije cijenu koju će nekretnina prodati na konkurentnom i otvorenom tržištu, s obzirom na sve uvjete potrebne za sklapanje poštenog posla.

Ovi uvjeti su:

1. Kupac i prodavatelj djeluju na temelju tipičnih, standardnih motiva. Dogovor nije prisiljen ni na jednu stranu.

2. Obje strane imaju pune informacije za donošenje odluka i djelovanje u najboljem interesu svojih interesa.

3. Predmet je stavljen na otvoreno tržište dovoljno vremena, te je odabran optimalan trenutak za transakciju.

4. Plaćanje se vrši u gotovini ili dogovorenim financijskim uvjetima usporedivim s gotovinskim plaćanjem.

5. Cijena transakcije odražava normalne uvjete i ne uključuje popuste, rabate ili posebne kredite bilo koje od strana povezanih s transakcijom.

6. Objekat je normalno tražen i na tržištu je prepoznat u korisnosti.

7. Objekt je prilično oskudan, drugim riječima, postoji ograničena ponuda koja stvara konkurentno tržište.

8. Predmet je obdaren svojstvima otuđivosti i može se prenositi iz ruke u ruku.

1.5 Hipoteka.

Hipoteka znači izdavanje kredita osiguranog nekretninom. Klasični hipotekarni objekt je zemljište. Hipoteka otvara mogućnost davanja zgrada, objekata, stambenih kuća, zasebnih stanova kao zalog.

Hipotekarni krediti su općenito jeftini, marže hipotekarnih banaka su niske, a dobit se ostvaruje od velikih količina danih kredita. Ove banke također privlače sredstva po niskim kamatama, ali zbog njihove vrlo visoke pouzdanosti, hipotekarne obveznice koje plasiraju imaju stalnu potražnju.

Na tržištu hipotekarnih kredita posluju četiri subjekta:

1. zajmoprimac koji želi steći eventualno najbolju nekretninu;

2. banka koja nastoji ostvariti najveću moguću dobit ograničavanjem rizika hipoteke;

3. investitor koji nastoji maksimizirati dobit ulaganjem u hipoteke;

4. Vlada, koja mora stvoriti pravne i ekonomske uvjete za funkcioniranje sustava hipotekarnog kreditiranja.

Objekti hipotekarnog kreditiranja trebali bi osigurati dostupnost kredita za zajmoprimca, kao i profitabilnost kreditiranja.

Postoji nekoliko vrsta kreditnih mehanizama koji omogućuju, u većoj ili manjoj mjeri, zaobići prilično visoku razinu inflacije koja postoji u zemlji.

Prvi mehanizam je kreditiranje s fiksnom kamatnom stopom.

Drugi mehanizam temelji se na kreditima s kamatnom stopom prilagođenom razini cijena u zemlji, kada se kamatna stopa na kredite periodično (otprilike jednom tromjesečno) preispituje ovisno o promjenama razine cijena.

Treći mehanizam - pozajmljivanje s prilagodljivim odgodama plaćanja - razvila je jedna od institucija američkog gospodarstva posebno za korištenje u ruskim uvjetima. Njegova je bit da zajmoprimac ne mora platiti više od 30 posto prihoda na glavnicu duga ili kredita. Početna isplata je relativno niska i s vremenom se povećava. To vam omogućuje da odgodite plaćanje glavnog dijela duga za kasniji datum. Načelo ovog mehanizma je da se obračunavaju dvije kamate, od kojih se jedna zove "ugovorna" i služi za izračunavanje iznosa duga, a druga - "isplata", za obračun mjesečnih plaćanja. Ove stope nisu jednake.

Zakon Ruske Federacije "O zalogu" utvrđuje opće načelo u vezi s registracijom hipoteka. Mora biti registriran pri istoj vladinoj agenciji koja je odgovorna za upis prava na imovinu pod hipotekom. Iz ovog načela proizlazi pretpostavka da hipoteke na stambene prostore trebaju upisivati ​​odjeli za privatizaciju stanova.

Ugovori o “hipoteci” koji se odnose na zgrade i objekte koji se nalaze na zemljištu moraju biti upisani u “zemljišnu listu” područja na kojem se nekretnina nalazi, što se također trenutno može tumačiti kao upis od strane lokalnih zemljišnih odbora, iako je u to vrijeme zakon stupio na snagu mogao bi značiti mjesna vijeća.

Mehanizam prodaje založene imovine zakonodavac je uspostavio kao zajednički i za nepokretnu i za pokretnu imovinu.

Na temelju čl. 350 Građanskog zakonika Ruske Federacije, prodaja (prodaja) založene imovine, koja je u skladu sa zakonom ovršena, provodi se prodajom na javnoj dražbi na način utvrđen procesnim zakonodavstvom, osim ako nije drugačiji postupak. utvrđeno je zakonom.

Zahtjev da se založena nekretnina proda javnom dražbom je imperativ, a ako se slijedi koncept pravila zaloga, onda se ne može zaobići. No, ako založni vjerovnik i dalje želi steći nekretninu koja je predmet zaloga, u vlasništvo bez postupka javne dražbe, a uz to podržava zalogodavac, onda to može učiniti sukladno čl. 409 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Članak dopušta sklapanje ugovora o naknadi između stranaka, gdje vjerovnik proglašava prestankom obveze dužnika, a ovaj u zamjenu za ispunjenje svoje obveze daje naknadu, odnosno u našem slučaju zalogodavac prenosi nekretninu. založnom vjerovniku.

II Analitički dio

2.1 Suvremeni principi analize tržišta nekretnina.

Uspjeh poslovanja u tržišnom gospodarstvu uvelike je određen kvalitetom informacija na temelju kojih se donose odgovorne financijske odluke. Zato je prikupljanje i analitička obrada informacija, uključujući i tržišne, danas i predmet zasebnog proučavanja sa znanstveno-metodološkog stajališta, te predmet samostalnog poslovanja.

Najilustrativnija ilustracija navedenog je primjer informacijske podrške poslovanju na burzi. Stvorene su i nastavljaju se usavršavati znanstvene teorije i škole koje su više puta dobivale Nobelove nagrade, napisana su mnoga djela o tehničkoj i fundamentalnoj analizi, koja su postala priručnici za stručnjake za burzu. Svjetska praksa dubinskog testiranja znanja analitičara za njihov prijem u rad s informacijama o tržištu vrijednosnih papira smatra se normalnom. I to unatoč činjenici da bi na burzi, u usporedbi s drugim tržištima, trebalo najjasnije identificirati zakonitosti savršenog tržišta u smislu svijesti sudionika.

Tržište nekretnina, za razliku od burze, više je nego daleko od savršenog u mnogim aspektima, što određuje značajke njegovog proučavanja. S jedne strane, analitičari su suočeni s poteškoćama, a ponekad i nemogućnošću ispravne i nedvosmislene formalizacije ekonomskih odnosa na tržištu nekretnina. S druge strane, očito je da nema izgleda za prijenos tehnologija analize koje se koriste na drugim tržištima na tržište nekretnina u njihovom čistom obliku, budući da su te tehnologije prilagođene za korištenje u drugačijem tržišnom okruženju. S obzirom na navedeno, kvalitetan analitički rad na tržištu nekretnina čini se vrlo složenom temom koja od analitičara, uz duboko teorijsko poznavanje ekonomije nekretnina, zahtijeva stalnu praksu i kreativno traženje u istraživanju koje formira profesionalnu intuiciju. .

Proučavajući gotovo stoljetnu povijest funkcioniranja tržišta nekretnina u razvijenim zemljama svijeta, može se doći do zaključka da je nedovoljna pažnja koja se posvećuje kvaliteti analitičkog rada jedan od glavnih uzroka većine velikih kriza u realnom prometu. tržišta nekretninama. Tipičan primjer je kriza na američkom tržištu nekretnina krajem 80-ih i početkom 90-ih. Prema mišljenju stručnjaka, prekomjerno i neselektivno ulaganje u novogradnju dovelo je do prenatrpanosti tržišta i, sukladno tome, nedostatka tržišne potražnje za velikim brojem projekata za koje su davani krediti. Ova situacija se temeljila na nerealnim tržišnim očekivanjima koja proizlaze iz pogrešne strukture poticaja u analizi, slabe metodologije analize i nepotpunih podataka koji karakteriziraju postojeće uvjete. Struktura poticaja kojom su se vodili developeri, procjenitelji i kreditne organizacije bila je deformirana interesom jednih da dobiju zajmove, drugih da opravdaju dobivanje kredita, a trećih da dodijele svoja sredstva. Pritom su sve strane riješile svoje probleme na račun neopravdano optimističkih očekivanja.

Korištenje slabe analitičke metodologije, izražene u neadekvatnim pretpostavkama i postupcima, u interakciji s nedovoljno kvalitetnim podacima s lokalnih tržišta, u pravilu je rezultiralo neispravnim istraživanjem tržišta i, sukladno tome, investicijskim odlukama na temelju njih. Kao rezultat krize, kreditne institucije razvile su općenito stabilan sindrom nepovjerenja prema svim projektima, a posebice u istraživanju tržišta. A to je pak dovelo do shvaćanja da se analitičari tržišta nekretnina u svom radu trebaju voditi nekim općim načelima koja su nužna (ali ne i dovoljna) za dobivanje točnih zaključaka i rezultata. S druge strane, postoji hitna potreba za razumljivim i lako prepoznatljivim kriterijima koji određuju usklađenost istraživanja tržišta s kategorijom valjanosti.

S obzirom na izglede za razvoj tržišta nekretnina u Rusiji, možemo pretpostaviti da je odsutnost potencijalnih kriza previše optimističan scenarij. Međutim, posljedice takvih kriza mogu biti manje značajne ako se već danas, u fazi aktivnog razvoja tržišta, formuliraju i provode u svakodnevnoj praksi neka opća načela i načela.

zahtjevi za analitičke studije, na temelju kojih će se donositi investicijske odluke.

Ne samo prijetnja kriza, već i aktualni svakodnevni problemi - sve veća konkurencija, smanjene mogućnosti kratkoročne superprofita, početak dugoročnih i kapitalno intenzivnih projekata razvoja poslovnih nekretnina, ulazak stranih investitora na tržište s visokim zahtjevima za opravdanje odluka itd. - objektivno svjedoče o činjenici da će važnost kvalitativne analize na tržištima nekretnina Rusije u bliskoj budućnosti postati sve važnija.

2.2 Istraživanje tržišta nekretnina u svrhu potvrđivanja investicijskih odluka.

Konačni cilj svake studije vrste koja se razmatra je mjerenje omjera ponude i potražnje za određenom vrstom proizvoda na tržištu nekretnina u određenom (obično budućem) trenutku.

Posebne karakteristike nekretnine kao robe, uz posebno mjesto nekretnine u tržišnom gospodarstvu, čine prilično širok raspon socio-ekonomskih informacija potrebnih za pozicioniranje ovog proizvoda na tržištu. Aktualne i retrospektivne makroekonomske karakteristike nacionalnog i regionalnog gospodarstva, sociodemografski pokazatelji regionalnog i lokalnog tržišta, parametri regionalnog i lokalnog tržišta nekretnina - samo su opća područja u kojima je potrebno istraživati.

Načelo 1. Za analizu treba odabrati samo one informacije koje stvarno mogu odrediti buduću produktivnost subjekta u koji se investira.

Kada slijedi ovo načelo, glavna poteškoća za analitičara je nedostatak standardnih pravila ili nedvosmislenih preporuka na osnovu kojih bi formirao početne informacije. Ovdje analitičar mora pokazati svo svoje znanje, profesionalnu intuiciju, kreativnost i praktično iskustvo. Štoviše, ovdje se postavlja temelj konzistentnosti studije u cjelini.

Načelo 2: Svi trenutni i budući podaci na kojima se temelji studija trebaju se koristiti za kvantificiranje uspješnosti projekta ulaganja u nekretnine koji se razmatra.

No, čak i pomno odabrane informacije koje su u izravnoj vezi s predmetom procjene su, slikovito rečeno, "gomila cigli" od kojih analitičar mora postaviti čvrste temelje za analitičko istraživanje u skladu sa svim pravilima građevinske umjetnosti. I ovdje ne možete bez snažnog rješenja koje povezuje pojedinačne elemente u jedan monolit.

Načelo 3. Svi pojedinačni blokovi informacija odabrani da opravdaju odluku o ulaganju trebaju biti međusobno povezani jasnom logičnom shemom, koja kulminira predviđanjem budućih tržišnih uvjeta i odgovarajućom produktivnosti projekta koji se razmatra. Opis logičkog sklopa mora biti prikazan eksplicitno.

Pozitivna percepcija od strane kupca izvješća s rezultatima istraživanja tržišta, u kojem nema logične sheme, može biti samo ako:

a) analitičar iskorištava klijentovo neznanje, ili

b) kupac je u početku naklonjen rezultatima.

S druge strane, izgradnja uvjerljive i očite logičke sheme demonstracija je najviše profesionalne vještine analitičara.

Nastavljajući razmišljanje o potrebi izgradnje logičke sheme istraživanja, razmotrimo još jedno načelo koje specificira sadržaj analize tržišta.

Načelo 4. Sadržaj analize tržišta trebao bi se svesti na raspravu o čimbenicima koji čine glavne omjere za određivanje uspješnosti poslovne nekretnine.

U skladu s ovim načelom, analitičar tijekom studije mora formulirati glavne odnose koji određuju performanse komercijalnog objekta, a zatim identificirati hijerarhiju parametara-argumenata čije su funkcije čimbenici uključeni u glavni izraz. za izvedbu.

Ilustrirajmo praktičan pristup provedbi ovog načela koristeći sljedeći pojednostavljeni primjer.

Neka kriterij za izvedbu projekta koji se razmatra bude neto poslovni prihod (NOI) u određenom razdoblju budućnosti. Tada će, po definiciji, glavni izraz za određivanje učinka imati sljedeći oblik:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE gdje

PGI - potencijalni bruto prihod,
V&L - gubici od nedovoljne iskorištenosti i neispunjenja obveza.
M I - ostali prihodi.
FE - fiksni operativni troškovi,
VE - varijabilni operativni troškovi.

Razmotrite postupak utvrđivanja parametara koji određuju očekivane vrijednosti glavnih čimbenika.

Potencijalni bruto prihod određen je vrijednošću stope najma, koja je zauzvrat funkcija trenutne stope najma, kao i trendova u omjeru tržišne ponude i potražnje tijekom vremena.

Predviđena zauzetost nekretnine funkcija je kumulativnog kapaciteta tržišta, parametara potražnje, stope apsorpcije tržišta i rasta područja apsorpcije nekretnina. Za projekte, predviđeno opterećenje određuje dva pokazatelja - razinu opterećenja i vremenski raspored za apsorpciju tržišta do ove razine.

Rast područja apsorpcije nekretnina određen je ili rastom broja radnih mjesta (stopa zaposlenosti) ili rastom stanovništva. Zauzvrat, proširenje područja apsorpcije dovodi do potrebe za novim nekretninama.

Treba napomenuti da rast zaposlenosti i porast stanovništva u jednom slučaju može biti izravno povezan, primjerice, s otvaranjem novih radnih mjesta i priljevom novih radno sposobnih ljudi. U drugom slučaju, rast stanovništva može rasti bez povećanja zaposlenosti, na primjer, zbog povećanja broja umirovljenika ili povećanja nataliteta. Kvalitativna analiza uključuje korištenje nekoliko izvora informacija koji pružaju povijesne trendove i projekcije rasta raspona, nakon čega slijedi usporedba podataka. Segmentacija rasta raspona također je obavezna, npr. prema dobnoj skupini, spolu, veličini obitelji itd. Nedostatak ovih pozicija u studiji treba pripisati nedosljednom izboru podataka za korištenje u analizi.

Parametri potražnje određuju se takvim specifičnim pokazateljima kao što su površina (ured ili proizvodnja) po radnom mjestu, potrošnja na kupnju po stanovniku, broj stanova ili kuća po stanovniku itd. Uz pomoć parametara potražnje izračunava se količina potrebnih nekretnina, što odgovara rastu u području potrošnje nekretnina. Primjerice, primjenom prosječne potrošnje po kupnji na rast stanovništva, predviđa se povećanje maloprodaje, a time i potreba za dodatnim maloprodajnim prostorom. Kada se analizira stambeno tržište, rast stanovništva segmentiran prema dobi, prihodu, veličini ili sastavu obitelji pretvara se u segmentiranu potražnju. Ispravna analiza parametara potražnje uključuje proučavanje povijesnih trendova, trenutnog stanja i predviđanje njihove vjerojatne vrijednosti u budućnosti. Štoviše, dosljedna analiza mjeri promjenu potražnje ne samo zbog novih povećanja raspona, već i zbog promjena u postojećoj strukturi stanovništva i zaposlenosti. Primjerice, tijekom gospodarskih uspona rastuće tvrtke zahtijevaju velike površine, a promjene demografske situacije prema porastu ljudi u dobi za umirovljenje zahtijevat će odgovarajući tip stanovanja.

Znakovi nedosljednosti analize parametara potražnje trebali bi uključivati, prije svega, uzimanje u obzir konstantnih vrijednosti, koje su u pravilu karakteristične za trenutak analize, kao i zanemarivanje promjena u postojećim strukturama stanovništva i zaposlenosti.

Stopa apsorpcije, koja se također naziva i stopa prodora na tržište, udio je ukupne tržišne potražnje za koju se očekuje da će projekt koji se razmatra u konkurenciji s drugim projektima. Nakon što analitičar procijeni ukupni porast potencijalne potražnje, potrebno je odrediti kritični parametar za projekt – udio ukupne potražnje koji predmetni projekt vjerojatno može ostvariti.

Teoretski, koeficijent apsorpcije je složena funkcija mnogih čimbenika. U prvoj aproksimaciji, može se definirati kao omjer površine objekta koji se procjenjuje prema ukupnoj površini (uključujući i površinu objekta) konkurentske ponude u trenutku njezina izlaska na tržište. Takav pristup, u najmanju ruku, trebao bi biti prisutan u svakom istraživanju tržišta koje tvrdi da je valjano.

Treba napomenuti da su pri određivanju koeficijenta apsorpcije najvažniji uvjeti detaljna segmentacija potražnje i konkurentske ponude. Pritom se ne smije izgubiti iz vida trajanje konkurentskih projekata započetih u provedbi, obujam i trajanje projekata koji se pripremaju za provedbu. Prvi znak neuspjelog istraživanja ovdje je korištenje bilo kakvih "prosječnih" podataka.

Gubici zbog popusta na cijelom tržištu i poticaja za iznajmljivače također su čimbenik koji se ne smije zanemariti prilikom predviđanja potencijalnog bruto prihoda.

Ostali prihodi, iako su obično mali dio prihoda, još uvijek se trebaju projicirati kako bi odražavali vjerojatne preferencije potencijalnih potrošača u svjetlu njihove percepcije načina života, razine usluge i potrošnje po glavi stanovnika kako bi se dosegla ta razina, itd. .d.

Fiksni i varijabilni troškovi tradicionalno se smatraju izvjesnijim u predviđanju. Međutim, takva formulacija pitanja za uvjete Rusije vrijedi samo djelomično. Primjerice, porezi na nekretnine (danas su to porezi na nekretnine, porezi na zemljište) i renta za zemljište, zbog zakonodavne nesređenosti, mogu potencijalnom investitoru u budućnosti predstavljati neočekivana “iznenađenja”. Stoga bi dosljedno istraživanje tržišta trebalo uključivati ​​varijantno predviđanje ovih pozicija.

Slična situacija je uočena s većinom varijabilnih troškova. Analiza tržišta komunalnih usluga, od kojih većinu osiguravaju prirodni monopoli, nestabilna tarifna politika, zahtijeva kvantitativno opravdanje uzetih pokazatelja. Pritom je važno koristiti tržišne informacije o utrošku sredstava dobivenih na temelju indikacija kontrolno-mjerne opreme. U nedostatku tržišnih analoga u smislu potrošnje resursa, poželjnije ih je izračunati prema standardima, umjesto da se koriste računi koje izdaju dobavljači komunalnih resursa.

2.3 Metode procjene tržišne vrijednosti nekretnine.

Postoje tri glavne metode za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine:

1. metoda usporedbe

2. troškovna metoda

3. metoda kapitalizacije prihoda.

Glavna metoda vrednovanja je metoda komparativne analize prodaje (SAP). Ova metoda je primjenjiva kada postoji tržište zemljišta i nekretnina, postoji stvarna prodaja, kada tržište formira cijene, a zadatak procjenitelja je analizirati to tržište, usporediti slične prodaje i tako dobiti vrijednost imovina koja se vrednuje. Metoda se temelji na usporedbi predmeta koji se nudi na prodaju s tržišnim analozima. Najveću primjenu nalazi na Zapadu (90 posto slučajeva). Međutim, ovaj posao zahtijeva već uspostavljeno tržište zemljišta i nekretnina.

Metoda usporedbe prodaje koristi se ako postoji dovoljno pouzdanih tržišnih informacija o kupoprodajnim transakcijama predmeta sličnih onom koji se procjenjuje. U ovom slučaju, kriterij za odabir predmeta usporedbe je slična najbolja i najučinkovitija uporaba.

SAP metoda se također može nazvati pristupom usporedbe izravne prodaje, metodom usporedbe prodaje ili tržišnom metodom tržišnih informacija.

Redoslijed primjene SAP metode je sljedeći:

1. Istaknute su nedavne prodaje usporedivih nekretnina na mjerodavnom tržištu. Izvori informacija su: vlastiti dosje procjenitelja, internet, elektronička baza podataka, nekretninske tvrtke, dosjei posrednika u prometu nekretninama, arhive kreditnih institucija (hipotekarne banke), osiguravajućih društava, građevinskih i investicijskih društava, teritorijalnih odjela za insolventnost i stečaj, teritorijalni odjeli Državnog odbora za imovinu itd. .

Važna točka pri korištenju SAP metode je koordinacija rezultata usporedbe imovine koja se vrednuje. Aritmetičko usrednjavanje primljenih podataka nije dopušteno. Prihvaćena procedura je proučavanje svakog rezultata i donošenje suda o opsegu njegove usporedivosti s imovinom koja se vrednuje. Što je manji broj i veličina izmjena koje treba napraviti, to ova prodaja ima veću težinu u procesu finalizacije odobrenja.

Kao jedinice za usporedbu uzimaju se brojila koja su tradicionalno etablirana na lokalnom tržištu. Za procjenu istog objekta može se istovremeno primijeniti nekoliko jedinica usporedbe.

Elementi usporedbe uključuju karakteristike nekretnina i transakcija koje uzrokuju promjene cijena nekretnina. Stavke koje se moraju uzeti u obzir uključuju:

sastav prenesenih imovinskih prava;

uvjeti financiranja kupoprodajnog posla;

· uvjeti prodaje;

vrijeme prodaje

· mjesto;

· fizičke karakteristike;

ekonomske karakteristike;

priroda upotrebe;

neimovinske komponente vrijednosti.

2. Provjera podataka o transakcijama: potvrda transakcije od strane jednog od glavnih sudionika (kupca ili prodavatelja) ili agenta tvrtke za promet nekretninama; utvrđivanje uvjeta prodaje.

Ako postoji dovoljna količina pouzdanih tržišnih informacija, dopušteno je korištenje metoda matematičke statistike za određivanje vrijednosti usporedbom prodaje.

3. Prilagodba vrijednosti usporedivih nekretnina.

Prilagodba se može izvršiti u tri glavna oblika: u smislu novca, postotka, općeg grupiranja.

Prilagodbe prodajne cijene za usporedive nekretnine vrše se sljedećim redoslijedom:

· Prije svega, vrše se prilagodbe vezane uz uvjete transakcije i stanje na tržištu, koje se provode primjenom svake sljedeće prilagodbe na prethodni rezultat;

· sekundarno, prilagodbe koje se odnose izravno na nekretninu vrše se primjenom tih prilagodbi na rezultat dobiven nakon prilagodbe tržišnim uvjetima, bilo kojim redoslijedom.

Za određivanje iznosa prilagodbi, ovisno o dostupnosti i pouzdanosti tržišnih informacija, koriste se kvantitativne i kvalitativne metode. Obrazloženje uzetih u obzir prilagodbi je obvezno. Konačna odluka o vrijednosti rezultata utvrđenom metodom usporedbe prodaje donosi se na temelju analize prilagođenih prodajnih cijena objekata usporedbe koji su najsličniji objektu procjene.

Metoda troškova praktički nije primjenjiva na zemljište. Može se koristiti samo u iznimnim slučajevima procjene zemljišta neodvojivo od poboljšanja izvršenih na njemu. Zemljište se smatra trajnim i nepotrošnim, dok se za procjenu umjetnih objekata koristi troškovna metoda. Prilikom procjene ovom metodom, vrijednost zemljišta se dodaje trošku poboljšanja (građevina, građevina), a zemljište se vrednuje posebno drugim metodama.

Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnine provodi se sljedećim redoslijedom:

Određivanje vrijednosti komada zemljišta;

utvrđivanje zamjenskog ili zamjenskog troška zgrada i građevina;

Utvrđivanje količine akumuliranog trošenja zgrada i građevina;

· Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine troškovnom metodom, kao zbroj vrijednosti zemljišne čestice i zamjenske ili zamjenske vrijednosti zgrada i građevina umanjene za akumuliranu amortizaciju.

Odabir metode koja je usvojena za izračun troška novogradnje poboljšanja treba biti primjereno opravdana. Upotreba zamjenskog troška prikladna je u slučajevima kada je teško odrediti trošak podizanja točne kopije zgrade zbog zastarjelih vrsta građevinskih konstrukcija i metoda građenja korištenih za stvaranje predmetne nekretnine.

Troškovi koji odgovaraju zamjenskoj ili zamjenskoj vrijednosti za potrebe procjene vrijednosti nekretnine izračunavaju se kao zbroj izravnih troškova, neizravnih troškova i dobiti poduzetnika.

Izravni troškovi uključuju sljedeće troškove izravno povezane s gradnjom:

trošak materijala, proizvoda i opreme;

plaće građevinskih radnika;

trošak građevinskih strojeva i mehanizama;

· trošak privremenih zgrada i građevina, sigurnosnih mjera, troškova transporta i skladištenja i drugih troškova koji su normativno prihvaćeni na lokalnom tržištu;

dobit i režijski troškovi izvođača.

Neizravni troškovi uključuju troškove vezane uz izgradnju građevine, ali nisu uključeni u trošak građevnih i instalacijskih radova.

trošak projektiranja, tehničkog nadzora, geodetske kontrole;

plaćanje konzultacija, pravnih, računovodstvenih i revizorskih usluga;

trošak financiranja izgradnje;

administrativni i drugi troškovi graditelja.

Visina neizravnih troškova utvrđuje se uzimajući u obzir cijene koje prevladavaju na tržištu za radove i usluge za te stavke.

Dobit poduzetnika je prevladavajuća tržišna norma koja potiče poduzetnika na ulaganje u građevinski projekt. Visina dobiti utvrđuje se metodom stručnih procjena na temelju tržišnih informacija.

Pri analizi novogradnje neophodna je uporaba troškovne metode; rekonstrukcija zgrada; procjena za porezne svrhe; identificirati višak prihoda u procjeni vrijednosti nekretnina; kada se procjenjuje za potrebe osiguranja; procjena posljedica elementarnih nepogoda; procjena posebnih zgrada i građevina.

U uvjetima prijelaza na tržišne uvjete, troškovna metoda je odlučujuća u ocjeni, jer primjena ostalih metoda zahtijeva opsežne informacije o tržištu, koje zbog nerazvijenosti tržišta nisu dostupne. Međutim, uvijek treba imati na umu da su troškovi izgradnje samo temelj tržišne vrijednosti i najčešće su ili veći ili manji od nje.

Primjerice, tržišna vrijednost luksuznog hotela koji se nalazi na nesretnoj lokaciji (na periferiji grada) bit će manja od vrijednosti utvrđene metodom troškova. Zauzvrat, tržišna vrijednost kompleksa benzinskih postaja u određenoj fazi može biti veća od troškova izgradnje.

U uvjetima formiranja tržišta, kada dolazi do preusmjeravanja proizvodnje na nove tehnologije, može se činiti da imovina nema nikakvu vrijednost. Na primjer, ako poduzeće proizvodi proizvode koji nikome nisu potrebni, a njegovi proizvodni prostori ne mogu se rekonstruirati za novu proizvodnju, tada tržišna vrijednost takve nekretnine teži nuli. Korištenje skupe metode u ovom slučaju dovest će do pogrešne orijentacije potencijalnih kupaca.

Trenutno se u Rusiji ovaj trenutak često uzima u obzir pri pogrešnoj procjeni dugotrajne imovine poduzeća, budući da se njihova revalorizacija provodi uglavnom prema troškovnoj metodi, a procjenitelj treba imati na umu da knjigovodstvena vrijednost dugotrajne imovine poduzeća ne odgovara na njihovu tržišnu vrijednost.

Sljedeća metoda vrednovanja, koja je primjenjiva upravo za Rusiju, je metoda vrednovanja koja se temelji na analizi najučinkovitijeg korištenja nekretnine, a ova analiza povezana je s određivanjem vrste korištenja koja će vlasniku donijeti maksimalni prihod, t.j. metoda kapitalizacije prihoda.

Metoda kapitalizacije prihoda u procjeni tržišne vrijednosti nekretnine provodi se sljedećim redoslijedom:

predviđanje budućih prihoda;

kapitalizacija budućih prihoda.

Budući prihodi ostvareni nekretninama dijele se na dvije vrste: prihod od poslovnih (operativnih) aktivnosti kao rezultat komercijalnog najma i prihod od povrata.

Prihodi od poslovnih (operativnih) djelatnosti predviđaju se sastavljanjem rekonstruiranog (hipotetičkog) računa dobiti i gubitka. Predviđeni su prihodi od povrata:

izravno imenovanje apsolutne vrijednosti reverzije;

Određivanje relativne promjene vrijednosti nekretnine za vrijeme vlasništva;

· korištenjem terminalnog koeficijenta kapitalizacije.

Kapitalizacija budućeg prihoda u sadašnju vrijednost može se izvršiti:

metoda izravne kapitalizacije;

Metoda kapitalizacije prema stopi prinosa.

Početna premisa metode izravne kapitalizacije je konstantnost i beskonačnost kapitaliziranog dohotka. U metodi izravne kapitalizacije, sadašnja vrijednost budućeg toka prihoda definira se kao omjer godišnjeg prihoda koji se može pripisati vlasništvu ili udjelu i omjera kapitalizacije tog vlasništva ili udjela.

Za izračun vrijednosti punog vlasništva, utvrđivanje omjera ukupne kapitalizacije vrši se na temelju tržišnih podataka. Ovisno o dostupnosti početnih informacija, prijavite se:

Usporedna analiza prodaje

izračun korištenjem omjera pokrića duga;

oprema investicijske grupe.

Početna premisa metode kapitalizacije prema stopi prinosa je ograničeno razdoblje primanja prihoda. U metodi kapitalizacije stope prinosa, pretvaranje konačnog broja budućih novčanih tokova u sadašnju vrijednost vrši se uz određenu vrijednost stope prinosa koja odgovara riziku ulaganja u ovu vrstu nekretnine.

Prilikom izračuna sadašnje vrijednosti bez uzimanja u obzir uvjeta financiranja, metoda kapitalizacije prema stopi prinosa formalizira se ili u obliku analize diskontiranih novčanih tokova, ili u obliku modela izračuna kapitalizacije.

Diskontna stopa koja se koristi u analizi diskontiranih novčanih tokova i uzimajući u obzir sustavne i nesustavne rizike određena je:

Način odabira iz tržišnih podataka o prodaji sličnih objekata;

Način alternativnih ulaganja na financijskom tržištu;

Metoda praćenja tržišta nekretnina.

Nedavno je potražnja za uslugama procjenitelja i njihovim stručnim usavršavanjem u Rusiji počela brzo rasti. To je također zbog nedavnih događaja u financijskom sektoru, kada su pokušaji stvaranja mehanizma za kreditiranje putem osiguranja kredita propali: banke su mnogo izgubile na lažnom osiguranju. U slučaju nekretnina, koje banka uzima kao zalog prilikom davanja kredita, gubici su gotovo nemogući. Tako tržišta nekretnina i kapitala postaju neodvojive komponente gospodarstva u cjelini.

Naravno, banke su pokazale veliki interes za takve operacije. I svi oni trebaju kvalificiranu procjenu nekretnine, obavljanje osiguranja na realnu vrijednost nekretnine.

Evaluacija je također neophodna u okviru regionalne porezne politike. U cijelom svijetu temelj lokalnog sustava oporezivanja je porez na imovinu, zbog tog poreza formira se oko 70 posto lokalnog proračuna. Naravno, razvojem samog tržišta, pojavom stvarnih vrijednosti, moguće je prijeći na sustav oporezivanja koji bi potaknuo razvoj tržišta nekretnina, a ujedno osigurao nadopunu.

lokalne proračune. To također objašnjava bezuvjetni interes za ocjenu koju pokazuju lokalne uprave.

Cijena usluga profesionalne procjene uvelike varira ovisno o vrsti objekata koji se procjenjuju, složenosti posla i, naravno, o tome koji stručnjaci su uključeni u procjenu. Obično se cijena usluga mjeri ili u satima pomnoženom sa satnicom, ili ovisi o veličini objekta, ali nikada nije vezana za njegovu cijenu.

2.4 Značajke različitih vrsta ocjenjivanja.

Procjena vrijednosti za potrebe kupnje ili prodaje i razvrstavanje nekretnina.

Pri procjeni vrijednosti nekretnina koje se kupuju ili prodaju na otvorenom tržištu, tržišna vrijednost ili prodajna vrijednost koristi se kao osnova za procjenu svih klasa i kategorija nekretnina. Istodobno, za specijalizirane nekretnine, u većini slučajeva, troškovna metoda koja se temelji na tržišnim podacima bit će određujuća metoda za izračun troška.

Prilikom vrednovanja nekretnine za prodaju u ograničenom vremenskom razdoblju, kada se nekretnina stavlja na prodaju na otvorenom tržištu u razdoblju znatno kraćem od primjerenog tržišnog razdoblja za ovu vrstu nekretnine, vrijednost ograničene realizacije koristi se kao osnova procjene vrijednosti za sve klase i kategorije nekretnina.

Svrha procjeniteljskog posla i karakteristike nekretnine koja se procjenjuje od presudnog su značaja za odabir odgovarajuće osnove za procjenu vrijednosti.

Općenito, klasifikacija glavnih namjena za koje se nekretnina procjenjuje je sljedeća:

1. Procjena vrijednosti za kupnju ili prodaju;

2. Procjena vrijednosti za prodaju u ograničenom vremenskom razdoblju;

3. Vrednovanje zemljišta i zgrada za njihovo korištenje kao osigurane kreditne obveze;

4. Evaluacija za izradu računovodstvenih i financijskih izvještaja;

5. Evaluacija za uvrštavanje u prospekte fondova, burze;

6. Evaluacija za rješavanje problema pri spajanju i pripajanju društva;

7. Procjena vrijednosti za mirovinske fondove, osiguravajuća društva, fondove za nekretnine.

U praksi mogu postojati i druge svrhe procjene vrijednosti, a njihov tekst i, sukladno tome, moguće osnove procjene treba dogovoriti između naručitelja i procjenitelja.

Nakon pojašnjenja svrhe procjene, potrebno je utvrditi kojoj klasi i kategoriji pripada nekretnina koja se procjenjuje.

Za potrebe procjene, razlikuju se dvije klase imovine:

· Specijalizirani

Nespecijalizirani

Specijalizirana imovina je ona koja se, zbog svoje posebne prirode, rijetko, ako uopće, prodaje na otvorenom tržištu kako bi nastavila svoju postojeću upotrebu od strane jednog vlasnika, osim ako se prodaje kao dio poslovanja korištenja.

Primjeri specijalizirane imovine su:

1. Muzeji, knjižnice i drugi slični prostori koji pripadaju javnom sektoru;

2. Bolnice, specijalizirane medicinske ustanove i centri za razonodu koji nemaju konkurentnu tržišnu potražnju od strane drugih subjekata koji žele koristiti ove vrste nekretnina na tom području;

3. Škole, fakulteti, sveučilišta i istraživački instituti za koje ne postoji konkurentna tržišna potražnja drugih organizacija;

4. Standardna nekretnina na posebnim zemljopisnim područjima i na mjestima udaljenim od glavnih poslovnih središta koja se tamo nalaze u svrhu proizvodnje ili poslovanja.

Nespecijalizirana imovina je sve vrste imovine osim one koja potpada pod definiciju specijalizirane imovine. Drugim riječima, to je onaj za kojim postoji opća potražnja, sa ili bez moguće modernizacije, a koji se obično kupuje, prodaje ili iznajmljuje na otvorenom tržištu kako bi se koristio u postojeće ili slične namjene, bilo kao nenaseljena nekretnina za samostalno vlasništvo, ili (bez obzira je li zaposlena ili slobodna) kao ulaganje ili za razvoj.

Pri procjeni vrijednosti nekretnina koje koristi vlasnik za korištenje u djelatnosti poduzeća (poslovanja), kao temelj procjene koristi se:

· tržišna vrijednost pri postojećoj namjeni - za nespecijalizirane nekretnine, uključujući nekretnine procijenjene na temelju komercijalnog potencijala.

· Preostala zamjenska vrijednost - za specijalizirane nekretnine.

Nespecijalizirana i specijalizirana imovina, pak, razvrstavaju se u kategorije ovisno o namjeni vlasništva. Slično načelo klasifikacije koristi se i za potrebe evaluacije i za druge svrhe.

2.5. Utjecaj okolišnih čimbenika na trošak.

Čimbenici okoliša, kako nepovoljni tako i povoljni, uključeni su u skup čimbenika koji se obično razmatraju u procjenama. Određeni čimbenici utječu na određenu vrstu nekretnine i izravno će utjecati na izračune procjenitelja, pri čemu ih treba uzeti u obzir u odnosu na tržišne podatke dobivene iz usporedivih nekretnina na koje se ne utječe. U drugim slučajevima, sve nekretnine u bilo kojoj regiji bit će pod utjecajem ovih čimbenika.

Relevantni čimbenici okoliša i onečišćenja općenito uključuju sljedeće kategorije:

prirodni čimbenici kao što su radon ili metan, onečišćenje zraka ili buka;

· tehnogeni čimbenici onečišćenja kao posljedica proizvodnih aktivnosti u prošlosti ili sadašnjosti na danom zemljištu, ili kao posljedica prodora sa susjednih lokacija;

faktori onečišćenja u obliku elektromagnetskih i drugih polja;

faktori onečišćenja pri korištenju materijala od recikliranih materijala.

Sve klase nekretnina podložne su učincima okolišnih čimbenika na vrijednost, ali nekretnine koje se nude na prodaju ili kao kolateral za kredite posebno su osjetljive na te čimbenike.

Radovi na okolišnoj reviziji nekretnine ne ulaze u rad na procjeni vrijednosti nekretnina. U slučajevima kada procjenitelj ima razloga vjerovati da čimbenici okoliša mogu značajno utjecati na vrijednost, treba obavijestiti naručitelja o potrebi uključivanja stručnog stručnjaka iz područja okoliša.

Procjenitelj bi trebao informirati stručnjaka za zaštitu okoliša o kontekstu svoje studije, uključujući trenutnu i potencijalnu buduću upotrebu mjesta, koja će biti izražena u vrijednostima na temelju najbolje i najučinkovitije uporabe. Općenito, stručnjak za okoliš trebao bi odgovoriti na sljedeća pitanja:

Može li se izvor onečišćenja ili opasnosti uspješno i ekonomično ukloniti;

· ako se onečišćenje ili opasnost ne može u potpunosti eliminirati, može li se izolirati ili zapečatiti kako bi posjed bio prikladan za tu uporabu na određeno, čak i ograničeno razdoblje;

• je li moguće na bilo koji način ublažiti utjecaje onečišćenja ili opasnosti;

· koje je najučinkovitije sredstvo za kontrolu onečišćenja i način njegove regulacije;

U slučajevima kada je moguće eliminirati izvor ili otkloniti posljedice onečišćenja, procjena se može izvršiti uzimajući u obzir odgovarajuće procijenjene troškove takve likvidacije ili otklanjanja.

III Praktični dio.

3.1 Praktična primjena metode usporedne prodaje.

Krajem 2000. godine počela je izgradnja vikendice u regiji Podolsk. Niski stambeni kompleksi - nizovi dvojnih vikendica koje imaju zajedničke zidove s istim tipom susjednih kuća. Riječ "kondominium", koja označava imovinu stvorenu i opremljenu radom susjeda istomišljenika, nije baš popularna. Stoga, da bismo označili stanove koje su za nas egzotične, izgrađene po principu "zajednički zidovi i krov - vlastito dvorište", engleska riječ "gradska kuća" ukorijenila se u ruskom svakodnevnom životu.

Ipak, na primjer, tržišna vrijednost vikendice pomoću metode usporedne prodaje.

Ukupna površina je 120 m2, vikendica ima 6 soba, 3 spavaće sobe, kupaonicu, tuš kabinu, završen podrum. Na dan procjene nema garaže. Površina parcele - 1000 m2.

Za analizu ćemo koristiti podatke o pet prodaja usporedivih nekretnina na istom području.

Tablica broj 1.

		Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3		Objekt №4	Objekt №5
Prodajna cijena	65000		78000	56000		70000	54000
Vlasništvo	potpuni		potpuni	potpuni		potpuni	potpuni
Uvjeti fi- financiranje	netržišni, cijena je precijenjena za 3000		netržišni, cijena je precijenjena za 8000	tržište		tržište	tržište
Uvjeti prodaje	tržište		tržište	tržište		tržište	tržište
Tržišni uvjeti (vrijeme)	2 tjedna		6 tjedana		1 godina	1 godina	1 godina
Područje kuće	120 m2		145 m2		120 m2	145 m2	120 m2
Površina zemljišta	10000 m2		12000 m2		10000 m2	12000 m2	10000 m2
Broj soba	6		7		6	7	6
Broj spavaćih soba	3		3		3	3	3
Kupka	1		1		1	1	1
Tuš	1		1		1	1	1
Podrum	nije završen		nije završen		nije završen	nije završen	završio
Garaža	tamo je		tamo je		tamo je	tamo je	Ne

Kao što je vidljivo iz početnih podataka, objekti usporedbe razlikuju se od onih koji se ocjenjuju u smislu financiranja, vremena prodaje i fizičkih karakteristika.

Visina usklađenja za uvjete financiranja utvrđuje se usporedbom prodajne cijene objekata s tržišnim i netržišnim financiranjem. U tom se slučaju otplate kredita diskontiraju po tržišnoj stopi. U našem primjeru vrijednosti prilagodbe definirane su kao 3000 za objekt br. 1 i 8000 za objekt br.

Budući da sve usporedive nekretnine imaju tržišne uvjete prodaje, nije potrebno prilagođavanje uvjeta prodaje.

Za prilagođavanje tržišnim uvjetima (vrijeme prodaje) potrebno je odabrati objekte koji se razlikuju samo po ovom elementu. U našem slučaju objekt br. 1 i br. 3 razlikuju se samo po uvjetima financiranja i vremenu prodaje. Usklađivanje prodajne cijene

objekta br. 1 o uvjetima financiranja, možete odrediti usklađenje za vrijeme prodaje:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, tj. tržišne cijene će rasti za 10% godišnje.

Tako se sve usporedive nekretnine dovode u iste uvjete financiranja i vremena prodaje, čime se stvara jedinstvena baza za usklađivanje preostalih elemenata usporedbe.

U nizu objekata usporedbe razlike u veličini su predstavljene različitim brojem prostorija i različitim površinama kuće i parcele. Štoviše, zemljište od 12000 m2. odgovara kući površine 145 m2. sa 7 soba i okućnicom od 10000m2. odgovara kući površine 120 m2. sa 6 soba. Dakle, prilagodba veličine iz usporedbe objekata br. 1 i br. 2 ima sljedeći oblik:

70000 – 62000 = 8000.

Prilagodba za prisutnost garaže izvedena je iz usporedbe objekata br. 3 i br. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Prilagodba za završeni podrum utvrđuje se usporedbom objekata br. 2 i br. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Rezultati izvršenih prilagodbi prikazani su u tablici br. 2

Tablica broj 2.

	Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3	Objekt №4	Objekt №5
Prodajna cijena	65000	78000	56000	70000	54000
Prijenos vlasništva vene	potpuni	potpuni	potpuni	potpuni	potpuni
Pravna korekcija.	65000	78000	56000	70000	54000
Uvjeti financiranja.	ne tržište	ne tržište	ne tržište	ne tržište	tržište
Prilagodba za uvjete financijera.	- 3000	- 8000	0	0	0
Prilagođena cijena	62000	70000	56000	70000	54000
Uvjeti transakcije	komercijalni	komercijalni	komercijalni	komercijalni	komercijalni
Prilagodba uvjeta ugovora	0	0	0	0	0
Cijena prilagođena tržištu	2 tjedna	6 tjedana	1 godina	1 godina	1 godina
Prilagodba tržišta	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Prilagođena cijena	62000	70000	61600	77000	59400
Mjesto	sličan	sličan	sličan	sličan	sličan
Veličina	120m2	145m2	120m2	145m2	120m2
Prilagodba veličine	0	- 8000	0	- 8000	0
Garaža	tamo je	tamo je	tamo je	tamo je	Ne
Ispravak za prisutnost garaže	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Dovršen podrum	Ne	Ne	Ne	Da	Ne
Prilagodba podruma	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Prilagođena cijena	66800	66800	66400	66800	66400
Ukupna neto korekcija	1800	11200	10400	3200	12400
Isto u %	3	14	19	5	23
Od prodajne cijene ukupna bruto korekcija	11200	25200	14800	17200	12400
Od prodajne cijene	19	32	26	25	23

Za svaki objekt usporedbe dobivena je prilagođena cijena. U skladu s uvjetima problema potrebno je, na temelju podataka usklađenih prodajnih cijena, izvesti vrijednost tržišne vrijednosti.

Opravdanje za izvođenje jednog pokazatelja tržišne vrijednosti je da se svakom članu serije prilagođenih prodajnih cijena da ponderirani faktor, uzimajući u obzir stupanj razlike između objekata usporedbe i objekata procjene. Istodobno, to treba uzeti u obzir

obratite pozornost na raspon disperzije prodajnih cijena, ukupan % prilagodbi uzetih u apsolutnom iznosu, ukupan % prilagodbi, definiran kao razlika između pozitivnih i negativnih prilagodbi, i sve druge podatke.

U ovom primjeru imamo gotovo vrlo uzak raspon prodajnih cijena - od 66400 do 66800. Međutim, prodajnoj cijeni s manjim prilagodbama dodjeljuje se veći udio - za objekt br. 5, broj prilagodbi = 2. Osim toga, zbroj ukupnog bruto usklađenja za objekt broj 5 također je gotovo najmanji. Stoga je kao tržišna vrijednost predmeta usporedbe uzeta prodajna cijena objekta broj 5 - 66400.

3.2 Rizici ulaganja i statistika tržišta nekretnina.

Statistika tržišta nekretnina obično sadrži informacije o cijenama najma i profitabilnosti. Radi usporedivosti podataka, informacije se odnose samo na prvorazredne objekte. Smatra se da takvi objekti zadovoljavaju najviše zahtjeve za lokaciju, opremu, komunikacije, planska rješenja itd., a cijene najma određene su istim standardima za mjerenje i raspodjelu troškova između vlasnika i najmoprimca za održavanje, popravke, osiguranje, itd.

Informacije o cijenama najma smatraju se dostupnim. Za njegovo objedinjavanje potrebna je samo provjera navedene adekvatnosti. Teže je pripremiti informacije o pokazateljima profitabilnosti. Budući da nema toliko kupoprodajnih transakcija, one uzimaju u obzir prethodno obavljene transakcije, integriraju podatke o raznim objektima, uzimaju u obzir vremenske praznine, inflaciju i druge procese. Pokazatelji profitabilnosti također nose informacije o regionalnim rizicima, a ovdje prevladava načelo stručnjaka. Stoga je statistika jedna od specijalizacija na tržištu nekretnina.

Aktiviranje poslovanja i ulaganja u regiji nužno je popraćeno aktivacijom na tržištu ureda, povećanjem potražnje, popunjenosti i najma. Istovremeno se potiče nova izgradnja i modernizacija ureda, zatim uslužnih odjela, trgovačkih centara, rekreacijskih centara itd. Takvi su procesi danas karakteristični za najveće poslovne centre: tradicionalne financijske prijestolnice Amerike i Starog svijeta, brzo rastuće prijestolnice jugoistočne Azije, Kine i Indije. Analiza statistike iznajmljivanja ukazuje na niz zanimljivih pojava. Na primjer:

Podaci o stopama najma znatno su dinamičniji od podataka o prinosima; dinamiku cijena najma karakterizira određena fluktuacija, koja odražava (iako s pomacima) opće procese uspona i padova; promjene u pokazateljima uredskih i maloprodajnih nekretnina ne mogu se vremenski i po veličini podudarati; poboljšanje tržišne situacije očituje se u rastu najamnina i, rjeđe, u padu pokazatelja profitabilnosti (zbog njihove osjetno manje dinamike); asimetrična slika nastaje i kada se situacija na tržištu pogorša;

Vrijednosti pokazatelja profitabilnosti su bolje (niže), što je regionalno gospodarstvo pouzdanije i stabilnije, te društvena situacija. Lideri stabilnog poslovanja iznajmljivanja su London, Pariz i Frankfurt, gdje je područje promjene profitabilnosti u području od 5-6%;

Promjene pokazatelja za istočnoeuropske prijestolnice manje su dinamične; to se može objasniti i manjim obimom tržišta, manjim brojem transakcija i, očito, manjim zanimanjem zapadnih stručnjaka i poslovnih krugova za ta tržišta; pokazatelji profitabilnosti za istočnoeuropske prijestolnice su stabilni - 2-3 puta veći od onih za zapadne prijestolnice. A u razdoblju nakon kolovoške krize 1998. pokazatelji profitabilnosti u Moskvi bili su 4 ili više puta lošiji. I to ne samo zbog stvarnog pada vrijednosti nekretnina, već zbog stručne procjene stanja nestabilnosti i povećanih poslovnih rizika u regiji;

Dodatne analitičke informacije predlaže se dobiti pomoću izračunatog pokazatelja kapitalizirane vrijednosti jedinice (UCS) - kao procjene troška neke prosječne jedinice komercijalne površine zakupljenog objekta.

Takva procjena, uz brzi odgovor na fluktuacije cijena najma, nosi stručna mišljenja o uspješnosti i rizicima poslovanja.

Izvorne informacije - statistike najma za europske gradove - mogu se pronaći u zapadnim publikacijama (na primjer, u mjesečniku "EuroProperty"). Odabrat ćemo kao reprezentativne objekte: Frankfurt, London i Pariz - centre najstabilnijeg poslovanja, Sankt Peterburg, Prag i Varšavu - centre tranzicijske ekonomije s najrizičnijim (u Europi) pokazateljima iznajmljivanja.

Poslovni prostor za iznajmljivanje.

Razdoblje promatranja 01.99-08.00 za zapadne metropole pokazalo je općenito napredak poslovanja ureda za iznajmljivanje. Primjećujemo apsolutnu stabilnost prinosa za London (5,00-5,50%) te poboljšanje prinosa za Frankfurt (s 5,75 na 4,90-5,50%) i Pariz (sa 6,25-6,75 na 5,50-6,00%). Za istočnoeuropske prijestolnice isto razdoblje karakterizira pogoršanje učinka. Analiza izračunatih podataka UKS-a također je omogućila da se dovede u red vanjska nesklada u logici najamnina (njihov višak u Sankt Peterburgu i Varšavi do sredine 1999. u odnosu na stope u Parizu i Frankfurtu). Kao rezultat toga, niske stope UKS-a uz visoke cijene najma još ne dopuštaju optimistična očekivanja rasta ulaganja.

Posao iznajmljivanja.

Razdoblje promatranja 05.99-08.00 za zapadne metropole karakterizira opće pogoršanje pokazatelja (što se jasno vidi uz pomoć UKS-a). To sugerira da mogu postojati prilično duga razdoblja tržišne aktivnosti nakon kojih prodaja stečenog maloprodajnog prostora uopće neće donijeti pravi prihod.

Za istočnoeuropske prijestolnice, razdoblje promatranja 05.99-08.00 povezano je s prolaskom razdoblja dugoročne stagnacije i, moguće, početkom izlaska iz njega (zapaženo je poboljšanje dinamike pokazatelja, iako je jaz u čini se da su pokazatelji UKS-a u usporedbi sa zapadnim prijestolnicama gigantski – gotovo reda veličine). Stoga se za sada trebamo ograničiti na konstataciju da na tržištima maloprodajnih prostora mogu postojati prilično duga razdoblja, kada ulaganja u kupnju maloprodajnih nekretnina u istočnoeuropskim prijestolnicama mogu donijeti primjetan pozitivan učinak, pa tako i tijekom razdoblja recesije na zapadnim tržištima. To može poslužiti kao dobar argument kada se traže načini za "međuregionalnu" diverzifikaciju portfelja nekretnina.

Zaključak.

Završetak razdoblja formiranja tržišta nekretnina karakterizira prijelaz iz ekstenzivnog u intenzivan razvoj. Očito je da u bliskoj budućnosti tržište neće zabilježiti tako brz rast broja transakcija kao u prvoj polovici 1990-ih. Štoviše, tijekom određenog razdoblja na tržištu nekretnina moguća je samo stabilizacija broja transakcija. Također je sasvim moguće povećati razinu cijena, posebno na sekundarnom tržištu. Ali u isto vrijeme, cijene elitnog stanovanja ne samo da se nisu smanjile, već su se čak i povećale, što ukazuje na izglede za novu visokokvalitetnu stambenu izgradnju. Čelnici tvrtki također primjećuju pogoršanje konkurencije na tržištu. Većina njih sklona je vjerovanju da, ako je 1995. bila obilježena umjerenim stupnjem konkurencije, onda je 2001. ona postala visoka i tako će i ostati.

Stabilizacija broja transakcija i cijena na sekundarnom tržištu nekretnina posljedica je, prije svega, makroekonomskih čimbenika od kojih je glavni održavanje niske razine dohotka najvećeg dijela stanovništva. Početni brzi rast potražnje na tržištu, kao rezultat pojave sloja ljudi s visokim prihodima u zemlji, sada je gotovo završio. A danas se unutar tog sloja događa nova diferencijacija – izdvajanje iz sloja s ultravisokim prihodima. Zbog ove diferencijacije povećala se potražnja za luksuznim stanovima. Međutim, u apsolutnom smislu, potencijal ovog sloja je vrlo ograničen. Ozbiljna ekspanzija potražnje moguća je bilo povećanjem dohotka i formiranjem široke srednje klase koja bi mogla postati glavni dobavljač kupaca, bilo aktivnim poticanjem potražnje, kako od strane države tako i od strane profesionalnih sudionika u prometu nekretnina. sami na tržištu. Istodobno, izvjesno povećanje potražnje u budućnosti sasvim je moguće pod utjecajem neizbježnog puštanja novca u gospodarstvo u narednim mjesecima za razotkrivanje krize neplaćanja te u vezi s otplatom zaostalih plaća i zaostalih plaća. po nalogu vlade. Dio tog novca doći će i na tržište nekretnina, ali očito neće iz temelja promijeniti situaciju, iako će broj zahtjeva za kupnju pod utjecajem ovog faktora porasti za nekoliko bodova.

Također se može pretpostaviti da je zbog neizbježnog i značajnog povećanja tarifa za komunalne usluge sasvim moguće povećati ponudu na sekundarnom stambenom tržištu.

Štoviše, ako porast ponude na sekundarnom tržištu u 1991-1993. uzrokovana je brzim rastom cijena, sada će prodavači polaziti ne toliko od mogućnosti vrlo značajnog povećanja prihoda prodajom stambenog prostora, koliko od potrebe da smanje troškove njegovog održavanja, te stoga pristaju na niže cijene . To, pak, također može neznatno povećati potražnju, a time i promet tvrtki za nekretnine.

Istodobno, ova stabilizacija neće otkloniti opći problem - tržište stambenih nekretnina u doglednoj budućnosti doživjet će manjak potražnje, što može značajno smanjiti prihode tradicionalnih nekretninskih tvrtki pružanja usluga prodaje i prodaje. kupnja nekretnine.

Pod tim uvjetima potrebno je značajno proširiti spektar usluga koje tvrtka pruža klijentu: bankarstvo, usluge prijevoza, javnobilježničke usluge, mogućnost popravka, pružanje obročnog plaćanja itd., povećana pažnja na oglašavanje, eventualno smanjenje provizija. Svi ovi alati mogu igrati značajnu ulogu u privlačenju kupaca, ali su njihove mogućnosti još uvijek ograničene. Ako za pojedinačne tvrtke ove tehnike mogu osigurati potreban volumen prometa, onda, očito, općenito neće riješiti problem razvoja poslovanja s nekretninama. Samo širenje potražnje na tržištu radikalno će riješiti ovaj problem, a u suvremenim uvjetima to je moguće samo kroz aktivno sudjelovanje države kroz stvaranje sustava hipotekarnih kredita - stvaranje saveznih i regionalnih agencija za hipotekarne kredite, podršku za sekundarno hipotekarno tržište, davanje državnih jamstava bankama kada izdaju hipotekarne kredite.

Dosljedan razvoj tržišta nekretnina u Rusiji prirodno je doveo do sljedeće faze, koju karakterizira nagli porast zahtjeva za kvalitetom opravdanja investicijskih odluka. I u inozemstvu i u Rusiji sudionici tržišta nekretnina shvaćaju da pouzdanost poslovnih planova, investicijskih projekata itd., koji su zapravo standardni skup jednostavnih formula, u potpunosti ovisi o valjanosti istraživanja tržišta, tj. čiji se rezultati koriste u formulama. Drugim riječima, najznačajniji i najznačajniji pokazatelj isplativosti investicijskog projekta na tržištu nekretnina je održivost istraživanja tržišta na temelju kojeg se ova odluka donosi.

Bibliografija:

1. Balabanov I.T. "Ekonomija nekretnina", Sankt Peterburg 2000.

2. Goremykin V.A. Ekonomija nekretnina: Udžbenik. - 2. izd., prerađeno. I ekstra. - M .: Izdavačko-knjižarski centar "Marketing", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. tržište nekretnina: stanje i trendovi razvoja. - Vodič. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Osnove poduzetničke djelatnosti na tržištu nekretnina", Sankt Peterburg. 2000.

5. Novikov B.D. Tržište i vrednovanje nekretnina u Rusiji. - M .: "Ispit", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. “Tržište nekretnina očima trgovaca nekretninama” // Ekonomija i život, 1997.

Ostali materijali

Dio gornjeg prijedloga čini se nedovoljno obrazloženim, njegov drugi dio govori o pravnom nestanku zgrade kao objekta građanskog prava, budući da izvorna nepokretna stvar nije bila samo stvar, već složena stvar na složenijoj razini sustava. i vrsta elementa...




Rusija do 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

RUSKA AKADEMIJA DRŽAVNE SLUŽBE

POD PREDSJEDNIKOM RUSKOG FEDERACIJE

Federalna državna obrazovna ustanova visokog stručnog obrazovanja

"SJEVEROZAPADNA AKADEMIJA JAVNE SLUŽBE"

u Kalugi

financije i kredit

TEZA

Kaluga

Uvod

Poglavlje 1. Teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni pojmovi i načela vrednovanja

1.2. Pristupi i metode procjene vrijednosti nekretnine

1.3 Pitanja procjene vrijednosti imovine

Poglavlje 2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine

2.1 Opis predmeta

2.2. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema troškovnom pristupu

2.3. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

2.4. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema dohodovnom pristupu

3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene

Zaključak

Bibliografija

Uvod

Prijelaz naše zemlje u tržišno gospodarstvo zahtijevao je dubinski razvoj niza novih područja znanosti i prakse, a posebno vrednovanja nekretnina.

Tržište nekretnina je sektor nacionalnog tržišnog gospodarstva, koji je skup objekata nekretnina, gospodarskih subjekata koji djeluju na tržištu, procesa funkcioniranja tržišta, tj. procesi proizvodnje (stvaranja), potrošnje (korištenja) i razmjene nekretnina i upravljanja tržištem, te mehanizmi koji osiguravaju funkcioniranje tržišta (infrastruktura i pravno okruženje tržišta).

Sada tržište nekretnina uključuje stambene stanove i sobe, poslovne zgrade i prostore, zgrade za industrijske i poslovne namjene, vikendice, vikendice i seoske kuće s parcelama. Treba uzeti u obzir regionalne posebnosti tržišta nekretnina.

U proizvodnoj i gospodarskoj praksi gospodarskih subjekata postoji mnogo slučajeva kada je potrebno procijeniti tržišnu vrijednost imovine poduzeća. Niti jedna operacija kupoprodaje imovine, kreditiranja uz kolateral, osiguranja, rješavanja imovinskih sporova, oporezivanja i sl. ne može proći bez procjene vrijednosti.

Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine složen je i jedinstven proces jer je gotovo nemoguće pronaći dvije apsolutno identične nekretnine. Čak iu slučaju kada se zgrade grade prema istom standardnom projektu, ali se nalaze na različitim zemljišnim parcelama, njihov trošak može značajno varirati.

Relevantnost teme diplomskog rada proizlazi iz činjenice da danas postoji sve veća potreba za kompetentnom i objektivnom procjenom vrijednosti nekretnina, a institucija procjene vrijednosti imovine još nije u potpunosti formirana, nema podataka. baze za procjenu, stručno usavršavanje procjenitelja u Rusiji još nije doseglo svjetsku razinu.

Svrha rada je utvrditi tržišnu vrijednost nekretnine i opravdati načine njezina povećanja.

Za postizanje ovog cilja potrebno je riješiti sljedeće zadatke:

1. Istražiti teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine;

2. Okarakterizirati objekt procjene i njegovu okolinu;

3. Tržišnu vrijednost predmeta procjene opravdati na temelju tri općeprihvaćena pristupa;

Predmet istraživanja je postupak utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine.

Predmet studije je opravdanost tržišne vrijednosti nekretnine i izrada preporuka za njeno povećanje.

Strukturno, rad se sastoji od uvoda, tri poglavlja, zaključka i popisa literature. U prvom se poglavlju obrađuju teorijske osnove vrednovanja nekretnina, u drugom se izračunava tržišna vrijednost nekretnine, u trećem se usklađuju rezultati procjene i određuju načini povećanja tržišne vrijednosti nekretnine.

Teorijska i metodološka osnova istraživanja je dijalektička metoda spoznaje, te radovi znanstvenika, časopisa i internetskih materijala o problematici koja se proučava. Osim toga, korištene su sljedeće metode: ekonomsko-statistička, monografska, računsko-konstruktivna, kao i metoda usporedbe.

Poglavlje 1. Teorijske osnove za procjenu tržišne vrijednosti nekretnine

1.1 Procjena vrijednosti nekretnina: osnovni pojmovi i načela vrednovanja

Razne koristi (predmeti, stvari, imovina) stvaraju se, prodaju i stječu radi podmirivanja određenih potreba države, pravnih i fizičkih osoba, kao i radi ostvarivanja koristi od njihovog posjedovanja i korištenja. Od mogućnosti da ovaj ili onaj objekt vlasništva zadovolji postojeće potrebe i od koristi koje će posjedovanje ovog objekta donijeti u budućnosti, ovisi njegova vrijednost, a time i trošak.

Sve operacije i transakcije s nekretninama zahtijevaju poznavanje vrijednosti nekretnine. U tržišnim uvjetima vrijednost nekretnina ovisi o čimbenicima, trendovima i promjenama u gospodarstvu i društvu u cjelini. Potreba za procjenom nekretnine javlja se u sljedećim slučajevima:

§ transakcije kupoprodaje ili leasinga;

§ korporatizacija poduzeća i preraspodjela vlasničkih udjela;

§ privlačenje novih dioničara i dodatno izdavanje dionica;

§ katastarska procjena vrijednosti za potrebe oporezivanja objekata nekretnina: zgrada i zemljišnih čestica;

§ osiguranje nekretnina;

§ kreditiranje osigurano nekretninama;

§ stvaranje nekretnina kao ulog u temeljni kapital poduzeća i organizacija;

§ razvoj investicijskih projekata i privlačenje investitora;

§ likvidacija nekretnina;

§ izvršenje nasljednih prava, sudska presuda, rješavanje imovinskih sporova;

§ drugi poslovi u svezi s prodajom prava vlasništva na nekretninama.

Nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) uključuju zemljišne čestice, podzemlje, izolirana vodna tijela i sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, odnosno objekte koji se ne mogu pomicati bez nesrazmjerne štete njihovoj namjeni, uključujući šume, višegodišnje nasade, zgrade, građevine. Nepokretne stvari također uključuju zrakoplove i pomorska plovila koja podliježu državnoj registraciji, plovila unutarnje plovidbe i svemirske objekte. Ostala imovina može se po zakonu klasificirati kao nekretnine.

U procjeni vrijednosti nekretnina zemljište se smatra vrijednom, dok se poboljšanja smatraju doprinosom vrijednosti.

Nekretnina je u slobodnom građanskom prometu i predmet je raznih transakcija, što izaziva potrebu procjene njezine vrijednosti, tj. u određivanju novčane protuvrijednosti raznih vrsta nekretnina u određenom trenutku.

U današnjem gospodarstvu postoji mnogo različitih vrsta vrijednosti. Nužni su zbog raznih potreba i funkcija. To uključuje vrste kao što su posuđena vrijednost, vrijednost osiguranja, fer tržišna vrijednost, knjigovodstvena vrijednost, vrijednost najma, vrijednost spašavanja, vrijednost ulaganja i mnoge druge. Međutim, općenito se vrijednost može podijeliti u dvije kategorije: vrijednost u razmjeni i vrijednost u upotrebi.

Vrijednost u razmjeni je cijena koja će prevladati na slobodnom, otvorenom i konkurentnom tržištu na temelju ravnoteže uspostavljene čimbenicima ponude i potražnje. Ponekad se naziva objektivnim troškom jer je određen stvarnim ekonomskim čimbenicima.

Vrijednost u upotrebi je vrijednost svojstva za određenog korisnika ili grupu korisnika, t.j. vrijednost nekretnine koja se koristi kao dio neograničenog poslovanja (na primjer, nekretnina koju koristi tvornica).

Od svih vrsta vrijednosti najraširenija je tržišna vrijednost – glavna vrsta vrijednosti u uvjetima tržišnih odnosa. Prilikom utvrđivanja tržišne vrijednosti polazimo od činjenice da je tržište postojalo u prošlosti (nekretnina je već prodana), postoji u sadašnjosti (nekretnina se stvara radi prodaje) i postojat će u budućnosti, budući da ni prošlost ni sadašnjost tržišta tome proturječi.

Na temelju navedenog možemo zaključiti da ne samo samo tržište, već i instrumenti koje tržište formira, od kojih je najvažniji trošak, imaju trokomponentnu prirodu. Iz ove perspektive možemo reći da je trošak:

Valjani trošak, tj. najvjerojatnija cijena na određenom tržištu;

Istinski tržišno utemeljen, budući da se prostor tržišnih vrijednosti, koji uključuje trošak određenog objekta, formira isključivo pod utjecajem čimbenika slobodnog, otvorenog i konkurentnog tržišta;

Doista je objektivan, budući da odražava mišljenja svih glavnih subjekata tržišta proizvođača (prodavača), kupca i investitora, čime se iscrpljuju tržišni interesi strana.

Vrijednost se može izvući iz prošlosti stavljajući se na mjesto kupca, iz sadašnjosti stavljajući se na mjesto graditelja, a iz budućnosti ako se stavimo na mjesto investitora. Iz ovoga proizlaze tri glavna pristupa vrednovanju imovine: tržišni, troškovni i prihodovni pristup.

Glavni zadatak pri određivanju vrijednosti je predvidjeti količinu, kvalitetu i trajanje budućih koristi od posjedovanja predmeta procjene i pretvaranje tih koristi u sadašnju vrijednost. Nekretnina se analizira na temelju načela procjene vrijednosti.

Načela evaluacije podijeljena su u četiri skupine:

1) načela temeljena na percepciji korisnika (načela korisnosti, zamjene i očekivanja);

2) načela koja proizlaze iz procesa poslovanja nekretninama (načela doprinosa, preostale produktivnosti, granične produktivnosti, ravnoteže, ekonomske veličine i ekonomske podjele);

3) načela određena djelovanjem tržišnog okruženja (načela alternativnosti, varijabilnosti, ovisnosti, ponude i potražnje, konkurencije i usklađenosti);

4) načelo najbolje i najučinkovitije uporabe je glavno načelo vrednovanja. Ovo načelo objedinjuje sva ostala načela i temelj je svake procjene nekretnina.

Preduvjet za procjenu vrijednosti nekretnina je uzimanje u obzir specifičnosti funkcioniranja tržišta nekretnina, budući da stanje na tržištu nekretnina ima značajan utjecaj na tokove prihoda, razine rizika i na moguću prodajnu cijenu nekretnine na određenu točku u budućnosti, tj o glavnim podacima korištenim u vrednovanju korištenjem dohodovnog pristupa.

1.2. Pristupi i metode procjene vrijednosti nekretnine

U procjeni nekretnina postoje tri općeprihvaćena pristupa određivanju vrijednosti: skupi, tržišni i profitabilni. Svaki pristup ima svoje utvrđene metode, tehnike i postupke. Otkriva se konceptualna sličnost pristupa vrednovanju različitih vlasničkih objekata. Istodobno, vrsta objekta koji se vrednuje određuje značajke specifičnih metoda koje proizlaze iz specifičnih problema vrednovanja, koji su, u pravilu, svojstveni samo ovoj vrsti imovine.

Pristup trošku

Troškovni pristup procjeni vrijednosti nekretnine temelji se na usporedbi troškova izrade objekta nekretnine s vrijednošću procijenjenih ili usporedivih objekata. Pristup se temelji na proučavanju sposobnosti investitora da stječe nekretninu i polazi od načela supstitucije, koje kaže da kupac, uz dužnu opreznost, neće platiti za objekt više od iznosa koji bi koštao dobivanje nekretnine. relevantnu građevinsku česticu i izgraditi objekt slične namjene i kvalitete u dogledno vrijeme bez značajnijih zastoja.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Obračun troška stjecanja ili dugoročnog zakupa slobodnog i raspoloživog zemljišta radi optimizacije njegove uporabe;

2. Procjena zamjenskog troška zgrade koja se procjenjuje. Izračun zamjenskog troška temelji se na izračunu troškova rekreacije predmetnog objekta, na temelju trenutnih cijena i uvjeta za izradu sličnih predmeta na određeni datum.

3. Određivanje iznosa fizičke, funkcionalne i vanjske amortizacije nekretnine;

4. Procjena vrijednosti poduzetničke dobiti (dobit investitora);

5. Obračun konačnog troška procijenjenog objekta usklađivanjem zamjenskog troška za amortizaciju, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za trošak zemljišne čestice.

Troškovni pristup je najprikladniji pri ocjenjivanju nekretnina koje su nedavno puštene u rad, on dovodi do najuvjerljivijih rezultata u slučaju dovoljno opravdane cijene zemljišne čestice i neznatne akumulirane amortizacije poboljšanja. Troškovni pristup opravdan je u procjeni vrijednosti planiranih objekata, objekata posebne namjene i druge imovine, transakcije za koje se rijetko sklapaju na tržištu, a mogu se koristiti u procjeni vrijednosti za potrebe osiguranja. Ovaj pristup, prilikom procjene objekata koji su podložni rekonstrukciji, omogućuje vam da odredite hoće li se troškovi izgradnje nadoknaditi povećanjem poslovnih prihoda ili prihoda od prodaje imovine. Korištenjem troškovnog pristupa u ovom slučaju izbjegava se rizik prekomjernog ulaganja.

Također, troškovni pristup se koristi za potrebe oporezivanja imovine pravnih i fizičkih osoba, prilikom oduzimanja nekretnine, radi analize najbolje i najučinkovitijeg korištenja zemljišne čestice.

Određivanje vrijednosti zemljišne čestice

Sukladno čl. 35 Građanskog zakona Ruske Federacije, nakon prijenosa vlasništva nad zgradom, građevinom, građevinom koja se nalazi na tuđem zemljištu na drugu osobu, stječe pravo korištenja odgovarajućeg dijela zemljišne čestice koju zauzima zgrada, građevina, strukture i potrebnih za njihovo korištenje, pod istim uvjetima i u istom iznosu kao i prethodni vlasnik.

Od svih metoda vrednovanja zemljišta odlučujući je značaj metoda usporedne analize prodaje.

Zamjenski trošak izgradnje nekretnine koja se procjenjuje obračunava se u tekućim cijenama kao nova (bez akumulirane amortizacije) i odnosi se na datum procjene. Osnova za utvrđivanje zamjenskog troška je obračun troškova vezanih uz izgradnju objekta i njegovu isporuku naručitelju. Ovisno o postupku obračuna ovih troškova, uobičajeno je da se izravni i neizravni troškovi izdvajaju u trošak izgradnje.

Izravni troškovi izravno su povezani s gradnjom (troškovi materijala, plaće građevinskih radnika, troškovi građevinskih strojeva i mehanizama itd.). Neizravni troškovi - troškovi koji nisu izravno povezani s gradnjom (naknade organizacijama za projektiranje i procjenu, troškovi ulaganja u zemljište, troškovi marketinga, osiguranja i oglašavanja itd.). Dobit investitora odražava troškove upravljanja i uređenja izgradnje, opći nadzor i poduzetnički rizik povezan s razvojem. Dobit poduzetnika definira se kao dio dobiti od prodaje objekta. Neovisno o visini kamate i pripadajućoj osnovici (komponenti vrijednosti imovine), visina poduzetničke dobiti ostaje konstantna.

Glavni izvor usporednih podataka o trošku nekretnina su ugovori o građenju za izgradnju objekata, poput onog koji se procjenjuje. Osim toga, procjenitelji dizajna obično održavaju vlastite baze podataka trenutnih cijena za završene kuće, poslovne zgrade, stanove, hotele, trgovine i industrijske zgrade. Trenutno u Rusiji postoji sustav standarda i razina cijena određenih odgovarajućim indeksima cijena.

Izgrađeni objekti pod utjecajem različitih prirodnih i funkcionalnih čimbenika gube svoje operativne kvalitete i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utječu vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istodobno, fizička amortizacija (gubitak performansi), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i troškova zbog znanstveno-tehnološkog napretka), vanjska ili ekonomska deprecijacija (promjena privlačnosti objekta u smislu promjena u vanjskom okruženju). i ekonomska situacija u regiji) izdvajaju se. Zajedno, ove vrste amortizacije čine akumuliranu amortizaciju, koja će biti razlika između troška zamjene predmeta i troška reprodukcije (zamjene) predmeta procjene.

Najcjelovitiji i najpouzdaniji izvor informacija o tehničkom stanju građevine ili građevine je materijal prirodnog izmjera. Prvi uvjet za provođenje takvih istraživanja trebao bi biti točna definicija funkcionalne svrhe objekta procjene: korištenje za namjeravanu svrhu ili uz promjenu tehnoloških i funkcionalnih parametara. U tom slučaju potrebno je prikazati granice promjena opterećenja i utjecaja na nosive konstrukcije zgrada.

Drugi uvjet za provođenje istraživanja je dobivanje potpunih informacija o prirodno-klimatskim parametrima i specifičnim čimbenicima utjecaja područja na kojem se objekt nalazi i njihovim promjenama u procesu tehnogenog djelovanja.

Tržišni pristup

Preduvjet za primjenu metoda tržišnog pristupa je dostupnost informacija o transakcijama sa sličnim objektima nekretnina (usporedivih po namjeni, veličini i lokaciji) koje su se dogodile u usporedivim uvjetima (vrijeme transakcije i uvjeti financiranja transakcije) .

Komparativni pristup temelji se na tri glavna načela vrednovanja nekretnina: ponuda i potražnja, supstitucija i doprinos. Na temelju ovih načela vrednovanja nekretnina, tržišni pristup koristi niz kvantitativnih i kvalitativnih metoda kako bi istaknuo elemente usporedbe i izmjerio prilagodbe tržišnim podacima usporedivih nekretnina za modeliranje vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje.

Glavno načelo u tržišnom pristupu vrednovanju nekretnina je načelo supstitucije, koje kaže da potencijalni kupac neće platiti cijenu nekretnine koja premašuje trošak stjecanja slične, s njegovog stajališta, nekretnine.

Glavne poteškoće u primjeni metoda tržišnog pristupa povezane su s nedostatkom transparentnosti ruskog tržišta nekretnina. U većini slučajeva stvarne cijene transakcija nekretninama nisu poznate. U tom smislu, često se prilikom procjene koriste cijene prijedloga za objekte stavljene na prodaju.

Metoda usporedbe prodaje utvrđuje tržišnu vrijednost nekretnine na temelju analize nedavnih prodaja usporedivih nekretnina koje su po veličini i uporabi slične imovini koja se procjenjuje. Ova metoda vrednovanja pretpostavlja da će tržište odrediti cijenu nekretnine koja se procjenjuje na isti način kao i za usporedive, konkurentne nekretnine. Kako bi primijenili metodu usporedbe prodaje, stručnjaci koriste niz načela vrednovanja, uključujući načelo zamjene.

Primjena metode usporedbe prodaje sastoji se od uzastopnog izvođenja sljedećih koraka:

1. detaljno istraživanje tržišta radi dobivanja pouzdanih informacija o svim čimbenicima koji se odnose na objekte usporedive korisnosti;

2. identificiranje prikladnih jedinica za usporedbu i provođenje komparativne analize za svaku jedinicu;

3. usporedbu objekta koji se ocjenjuje s odabranim objektima usporedbe radi usklađivanja njihovih prodajnih cijena ili isključivanja s popisa onih koji se uspoređuju;

4. dovođenje niza prilagođenih pokazatelja troška usporedivih objekata na tržišnu vrijednost predmeta procjene.

Uredi za nekretnine, državni izvori, vlastite baze podataka, publikacije itd. mogu se koristiti kao izvori informacija o transakcijama na tržištu nekretnina.

Nakon odabira jedinice usporedbe potrebno je odrediti glavne pokazatelje odnosno elemente usporedbe pomoću kojih je moguće modelirati vrijednost objekta kroz nužne prilagodbe kupoprodajnih cijena usporedivih objekata nekretnina.

U praksi procjene vrijednosti, prilikom utvrđivanja vrijednosti nekretnine, razlikuju se takvi glavni elementi usporedbe kao što su prenesena prava na nekretnini, uvjeti financijskih nagodbi pri stjecanju nekretnine, uvjeti prodaje (čistoća transakcije), vrijeme prodaje, funkcionalnu namjenu objekta, lokaciju, pogodnost pristupnih puteva, površinu objekta, tehničko stanje i stupanj dorade prostora.

Ova metoda je najučinkovitija za predmete koji se redovito prodaju.

Za isticanje elemenata mjerenja prilagodbe koriste se kvantitativne i kvalitativne metode.

Kvantitativne metode uključuju:

analiza uparene prodaje (dvije različite prodaje se uspoređuju kako bi se odredila prilagodba za jednu usporednu stavku);

Statistička analiza (metoda se temelji na korištenju aparata matematičke statistike za korelacijske i regresijske analize);

· Analiza sekundarnog tržišta (ovom metodom se utvrđuje iznos prilagodbi, na temelju podataka koji nisu izravno povezani s objektom procjene ili objektom usporedbe) i drugo.

Praksa kvalitete uključuje:

klasifikacijska (komparativna) analiza (metoda je slična analizi uparene prodaje, osim što se usklađivanja ne iskazuju u postocima ili novčanim iznosima, već u kategorijama neizrazite logike);

Analiza distribucije (usporedna prodaja raspoređuje se silaznim redoslijedom adekvatnosti, zatim se utvrđuje mjesto objekta procjene u nizu usporedne prodaje).

prihodovni pristup

Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine dohodovnim pristupom temelji se na načelu očekivanja. Prema ovom principu, tipičan investitor, odnosno kupac nekretnine, stječe je u očekivanju budućeg prihoda od korištenja. S obzirom na to da postoji izravan odnos između veličine ulaganja i koristi od komercijalne upotrebe subjekta u koji se ulaže, vrijednost nekretnine definira se kao vrijednost prava na ostvarivanje prihoda ostvarenih njome, drugim riječima, vrijednost nekretnine imovine definira se kao sadašnja vrijednost budućeg prihoda ostvarenog od strane objekta procjene.

Prednost dohodovnog pristupa u odnosu na troškovni i tržišni pristup je u tome što u većoj mjeri odražava stav investitora o nekretnini kao izvoru prihoda, odnosno da se ta kvaliteta nekretnine uzima u obzir kao glavni čimbenik cijene. . Glavni nedostatak dohodovnog pristupa je što se, za razliku od druga dva pristupa, temelji na podacima prognoze.

Glavne faze postupka ocjenjivanja u ovom pristupu:

1. Izrada prognoze budućih prihoda od iznajmljivanja procijenjenih površina za vrijeme vlasništva i na temelju dobivenih podataka utvrđivanje potencijalnog bruto prihoda (GRP) koji se izračunava prema formuli 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S je površina koja se daje u zakup, m2;

Sa - cijena najma za 1 m2.

2. Utvrđivanje na temelju analize tržišta gubitaka od neiskorištenosti prostora i u naplati najamnine, izračun stvarnog bruto dohotka (ARI). Vlasnik u pravilu dugoročno nema mogućnost trajnog zakupa 100% građevinske površine. Gubici najamnine nastaju zbog podzaposlenosti nekretnine i neplaćanja najamnine od strane nesavjesnih najmoprimaca. Stupanj nezaposlenosti objekta dohodovne nekretnine karakterizira koeficijent neiskorištenosti, određen omjerom vrijednosti neiznajmljenih površina i vrijednosti ukupne površine koja se daje u zakup.

Izračun stvarnog bruto dohotka (ARI) provodi se prema formuli 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD stvarni bruto prihod;

PVD potencijalni bruto prihod;

Kz faktor opterećenja područja;

Kc koeficijent naplate.

Treba napomenuti da se drugi prihodi primljeni od rada objekta iznad plaćanja najma (na primjer, za korištenje dodatnih usluga - parkiranje automobila i sl.) moraju dodati DIA izračunatom gore navedenom metodom.

3. Izračun troškova poslovanja nekretnine koja se vrednuje, a koji se temelji na analizi stvarnih troškova njenog održavanja i/ili tipičnih troškova na ovom tržištu. Troškovi mogu biti uvjetno fiksni (porez na imovinu, premije osiguranja, plaćanja za zemljište), uvjetno promjenjivi (režije, tekući popravci, plaće osoblja za održavanje itd.), troškovi zamjene (troškovi povremene zamjene brzo habajuće građevinske zgrade elementi).

Dakle, procijenjena vrijednost operativnih troškova oduzima se od DIA, a konačna brojka je neto operativni prihod (NOR).

4. Preračunavanje neto prihoda iz poslovanja u sadašnju vrijednost objekta.

Metoda izravne kapitalizacije - metoda za određivanje tržišne vrijednosti dohodovnog objekta, koja se temelji na izravnoj konverziji najtipičnijeg prihoda prve godine u vrijednost dijeljenjem omjera kapitalizacije dobivenog na temelju analize tržišta podaci o odnosu neto dobiti i vrijednosti imovine slične objektu koji se procjenjuje, dobiveni tržišnom metodom ekstrakcije. Takvu zapadnjačku klasičnu verziju metode izravne kapitalizacije, u kojoj se omjer kapitalizacije izdvaja iz tržišnih transakcija, praktički je nemoguće primijeniti u ruskim uvjetima zbog poteškoća u prikupljanju informacija (najčešće su uvjeti i cijene transakcija povjerljive informacije ). Na temelju toga u praksi je potrebno koristiti algebarske metode za konstruiranje koeficijenta kapitalizacije, koje predviđaju odvojenu procjenu stope prinosa na kapital i stope njegovog prinosa.

Treba napomenuti da je metoda izravne kapitalizacije primjenjiva na vrednovanje poslovne imovine koja na dan procjene ne zahtijeva velika ulaganja u vrijeme trajanja popravaka ili rekonstrukcije.

1.3 Pitanja procjene vrijednosti imovine

Poteškoće su povezane s nizom problema koji se javljaju u procjeni vrijednosti imovine (pristupi i metode), netočnosti ili nedosljednosti zakona i propisa iz ovog područja. Razmotrimo ova pitanja malo detaljnije.

Prvi problem je računski, a ne namjenski – izbor kapitalizacije i diskontne stope.

1. Trošak zajma (trošak kapitala) - za poduzeća koja nemaju samostalno ponašanje (ne postoji tržište vrijednosnih papira).

2. Prosječna granična vrijednost vlastitih financija - za poduzeća čije se dionice kotiraju na tržištu.

3. Na temelju prosječne operativne profitabilnosti poduzeća ili vlastite industrije.

4. Prosječni granični granični troškovi projekata koji se proučavaju (prilikom ulaganja).

5. Stope povrata zajmova.

6. Planirane norme.

7. Kamatna stopa na zajmove (koncept političke ekonomije vezan uz nacionalni dohodak (ND) i domaći nacionalni proizvod (BNP)).

8. Isplativost alternativnog ulaganja (na primjer, depozitni račun u banci).

9. Minimalni prinos bez rizika, sa stanovišta investitora.

Realna kratkoročna kamatna stopa, definirana kao razlika između prinosa na trezorske zapise i indeksa potrošačkih cijena.

Mnogo praktičnih metoda za odabir stope s istom teoretskom osnovom govori o nepovoljnim metodama i kriterijima za njezin odabir. Definicija cijene sobe izvan je teorije financijskog upravljanja – u području psihologije (područje umjetnosti, a ne znanosti).

Za procjenu od strane različitih stručnjaka, vrijednost složene kamatne stope treba biti usvojena zakonom i reflektirana u metodologiji, kao u svoje vrijeme, prema standardnom koeficijentu učinkovitosti kapitalnih ulaganja (ulaganja - kako su reci sada). U početku je stopa učinkovitosti bila različita za svaku industriju, a zatim je usvojena jedna stopa za sve industrije. Treba naglasiti da je standardni omjer učinkovitosti imao istu ulogu (nosio isti teret) kao i stopa kapitalizacije (stopa učinkovitosti, usporedna stopa, stopa plasmana ulaganja).

Drugi problem se odnosi na bodovno vrednovanje vrijednosti nekretnine. Situacija je takva da će deset stručnjaka koji rade neovisno jedan o drugome dati deset različitih procjena vrijednosti iste nekretnine (nekretnine). To je zbog postupka izračuna i izbora standardnih koeficijenata. Situacija podsjeća na proizvodnju dijela. Na istom stroju isti će radnik proizvoditi različite dijelove prema istom crtežu. Postoji mnogo razloga za to, od kojih se većina, u načelu, ne može isključiti. Stoga je u proizvodnji usvojen sustav tolerancije za dimenzije dijelova. Ako su dimenzije proizvedenog dijela unutar tolerancije, onda se smatra prikladnim. Odstupanja i raspršivanje početnih podataka korištenih za proračun u svim pristupima i metodama, u postocima prosjeka, značajnije su od tolerancija dimenzija dijelova.

Izlaz iz ove situacije (rješenje ovog problema) je zamjena točkastog vrednovanja vrijednosti svojstva s intervalnom jedan, s jedne strane, a numerički izračun treba provesti probabilističkim metodama. Koncept vrednovanja u matematici podrazumijeva približan izračun, najčešće na razini reda veličine. Na primjer, prilikom izračunavanja na kliznom pravilu bilo je potrebno odrediti broj znamenki u cijelom dijelu broja.

Drugi problem je vezan uz izbor težinskih faktora pri usklađivanju izračuna vrijednosti imovine napravljenih korištenjem tri pristupa. Svaki autor (stručnjak, procjenitelj) po vlastitom nahođenju prihvaća težinske koeficijente (faktore značaja metode izračuna), a razlika između procjena može biti značajna. Jedan od izlaza iz ove situacije je usvajanje faktora težine koji je ravnomjerno raspoređen u određenom rasponu za svaku metodu (pristup) ocjenjivanja.

Sljedeći problem nastaje u usporednoj (tržišnoj) procjeni vrijednosti imovine, kada je potrebno uvesti korektivne faktore kako bi se objekt koji se procjenjuje i tržišni analozi doveli u usporedivu vrstu. I ovdje postoji poprilična samovolja. To se posebno odnosi na faktore korekcije kada se uspoređuju lokacije teritorijalnog položaja nekretnine koja se vrednuje i niz drugih.

Jedan od najtežih problema je pouzdanost informacija. To se odnosi kako na tržišne informacije o traženoj i prodanoj cijeni procijenjene vrijednosti nekretnine, tako i na informacije o standardima pri izračunu vrijednosti standardnom metodom u troškovnom pristupu. Ranije su tim podacima raspolagali projektno-tehnološki instituti svih grana nacionalnog gospodarstva. Ove informacije su ili izgubljene ili zastarjele.

Kako bi se otklonila većina problema koji nastaju u procesu procjene vrijednosti imovine, sve izračune treba izvesti na temelju intervala vjerojatnosti. Kao rezultat izračuna, vrijednost imovine bit će prikazana kao skraćena distribucija. Procjenu srednjeg troška treba preporučiti kao ponudu cijene troška. U tom su slučaju šanse prodavatelja i kupca jednake: vjerojatnost da će kupac kupiti jeftinije od ponuđene cijene jednaka je vjerojatnosti da prodavatelj proda za više od ponuđene cijene.

U tom slučaju i prodavatelj i kupac imaju punu informaciju o mogućim cijenama kupoprodaje i njihovoj vjerojatnosti. Ovisno o hitnosti predložene transakcije, druge strane mogu donijeti informirane odluke: da kupac čeka i potraži drugi predmet stjecanja, ako je potrebno vrijeme; za prodavatelja - smanjenje tražene cijene ako postoji hitnost u provedbi transakcije.

Na tržištu postoji mnogo takvih opcija. Za prodavača i kupca, hitnost u kupnji i prodaji može biti različita.

Godine 2001. donesena je Uredba Vlade Ruske Federacije od 6. srpnja br. 519, kojom se Ministarstvo imovinsko-pravnih odnosa Ruske Federacije obvezuje "razraditi i odobriti metodološke preporuke za aktivnosti procjene vrijednosti". To treba činiti u odnosu na različite objekte ocjenjivanja, vrste vrijednosti predmeta ocjenjivanja, provođenje ocjenjivanja, kao i ispitivanje izvješća o ocjenjivanju. Rad se odvija u koordinaciji s tijelima savezne izvršne vlasti koja uređuju predmetno područje djelovanja.

Međutim, ministarstvo nije u mogućnosti izraditi metodologiju za sve imovinske objekte (za sve prilike), a još više izraditi regulatorne materijale.

Stoga, na regionalnoj razini, ovisno o postojećem tržištu nekretnina, na temelju metodologije za cijelu industriju, razviti regionalne metode za skupine homogenih objekata uz stvaranje potrebnog regulatornog okvira. Tada nastaje problem koordinacije i odobravanja lokalnih metoda na razini uprave regije, grada ili regije.

Postupak ugovaranja i odobravanja regionalnih metodoloških materijala u vezi s različitim objektima vlasništva trebao bi regulirati Ministarstvo imovinskih odnosa Ruske Federacije.

To će pomoći u razumnijem vrednovanju svih vrsta vrijednosti raznih vrsta imovine, što će otkloniti razne nesporazume, dovesti do usporedivosti rezultata obračuna od strane različitih procjenitelja i procjeniteljskih tvrtki te smanjiti polukriminalnu konotaciju u području procjeniteljskih djelatnosti. .

Poglavlje 2. Utvrđivanje tržišne vrijednosti nekretnine

2.1 Opis predmeta

Trenutno postoji prilično stabilna potražnja za novim nekretninama u obliku samostojećih zgrada, u rasponu cijena od $330-$3250 m². Općenito, ponuda se kreće od 400 USD m2 do 4500 USD m2. Istodobno, postoji tendencija određenog povećanja gornje granice cijene ponude.

To se objašnjava činjenicom da donedavna nesolventna potražnja postaje financijski opravdana.

S druge strane, posebno prestižni uredski i prodajni prostori do sada su "našli" svoje relativno stalne vlasnike. Sukladno tome, cijene prostora, iako manje prestižnih, ali se ipak očekuje da će biti prodani, rastu. Osim toga, fluktuacije u cijenama prijedloga nisu uvijek opravdane sa stajališta ekonomske logike.

Nekretnina je u vlasništvu LLC "Aris" i nalazi se u Leninsky okrugu grada Kaluge.

Objekt obuhvaća trokatnu zidanu poslovnu zgradu s restoranom ukupne površine 1.375,8 m2.

Objekt se nalazi na jednoj od najdužih autocesta u gradu, relativno blizu poslovnog i administrativnog centra Kaluge. Prometna dostupnost je dobra.

Opis zemljišta

Oblik parcele pravokutan;

Površina zemljišta 556,0 m2

Stanje tla pjeskovita tla čine osnovu temelja građevine.

Topografija područja: reljef lokaliteta je miran.

Infrastrukturno osiguranje:

Na stambenu zgradu spojene su sljedeće komunikacije za:

· vodoopskrba;

kanalizacija;

· napajanje;

opskrba toplinom;

telefonizacija

Moguća ograničenja korištenja i služnosti

Dopuštena uporaba. Praksa rada na tržištu nekretnina pokazuje da je promjena funkcionalne namjene nekretnine moguća samo uz dogovor s lokalnom upravom, što potvrđuje i vlasnik objekta procjene.

služnosti. Pretpostavlja se da je mjesto podvrgnuto tipičnim služnostima, kao što su pravo prolaza i komunikacije, ali se pretpostavlja da niti jedna od postojećih služnosti ne bi smjela biti prepreka za najbolje i najučinkovitije korištenje mjesta. Na lokalitetu se ne nalaze spomenici, jedinstveni prirodni objekti, stubovi za prijenos električne energije, oznake trase i sl., tako da nema posebnih ograničenja za gradnju uredskih i stambenih prostora.

Opis zgrade

Zgrada ima 3 etaže, rađena po suvremenim standardima gradnje.

stol 1

Konstruktivni elementi zgrade

Strukturni element	Karakteristično	Tehničko stanje
Temelji	Betonski pojas	Izvrsno
i njihovu vanjštinu	silikatna cigla crvena završna opeka, t=0,5	Izvrsno
Particije	cigla	Izvrsno
Korice: Potkrovlje; Međukat; Iznad podruma	W/beton W/beton W/beton	Izvrsno
Krov	Kombinirano	Izvrsno
katova	Parket, pločice, linoleum	Izvrsno
Drvena	Moderno drveno	Izvrsno
Uređenje interijera	euroklasa	Izvrsno
Sanitarni i električni uređaji: grijanje · vodovodne cijevi kanalizacija električna rasvjeta · telefon · ventilacija	Centralno, iz kotlovnice Odvod u gradsku kanalizaciju Skriveno ožičenje Prirodno	Izvrsno
Ostali radovi	slijepa područja	Izvrsno

2.2. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema troškovnom pristupu

U ovom slučaju kao analogni objekt odabrana je upravna zidana trokatnica u skladu sa sub. UPVS broj 33, tab. 4 (Uvećani pokazatelji zamjenske cijene izgradnje stambenih, javnih, komunalnih zgrada i zgrada za potrošačke usluge. M: 1972.) Tablica 52. kao oblikovno najprikladnija objektu procjene.

tablica 2

Komparativna analiza objekta procjene i objekta-analoga

(Određivanje koeficijenta sličnosti)

Strukturni elementi		Analogni objekt		Objekt procjene	Stupanj sličnosti (koeficijent sličnosti)	Specifična težina, elementi %
						analogni objekt	objekt vrednovanja
1		2		3	4	5	6
1. Temelji		armiranobetonskih blokova		armiranobetonskih blokova	1,00	5,0	5,0
2. Zidovi i pregrade		cigla		cigla	1,00	24,0	24,0
3. Prekrivači		w/beton		w/beton	1,00	9,0	9,0
4. Podovi		betonski		betonski	1,00	10,0	10,0
5. Otvori		jednostavna drvena		jednostavna drvena	1,00	11,0	11,0
6. Uređenje interijera		jednostavan		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitarni i električni uređaji	centralno grijanje · vodovodne cijevi kanalizacija · ventilacija električna / rasvjeta		centralno grijanje · vodovodne cijevi kanalizacija · ventilacija električna / rasvjeta		1,00	12,7	12,7
8. Krov	valjati na armiranobetonskim pločama		─		0,00	6,0	0,0
9. Stepenice i ulazi	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Jednostavan rad	–		–		1,00	9,3	9,3
UKUPNO:					0,8	100	86
Korekcioni faktor	0,86

Utvrđivanje ukupnog troška zamjene procijenjenog objekta.

Osnovni ulazni podaci:

Grupa kapitala - I.;

· Obujam zgrade: Vstr. = 4444 m3;

· Ukupna površina: S=1.375,8 m2;

Izvori regulatornih podataka: Sub UPVS br.4, tablica 52

Osnovna formula za izračun:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007. x Kn, (3.1)

gdje je PVS ukupni trošak zamjene objekta, rub.

US1969 trošak izgradnje jedinice građevinskog obujma u cijenama iz 1969.; US1969=24,9 r/m3

Vpage građevinski obujam, kub. m;

I69-84 indeks konverzije troškova iz cijena iz 1969. u cijene iz 1984. godine; za stambene i poslovne zgrade u prosjeku - 2,21;

I84-20.12.2007. - indeks konverzije troška iz cijena iz 1984. u cijene na dan procjene (20.12.2007.) prema Inf. sub. o cijenama i obračunima za radove u građevinarstvu, Kaluga: prosinac 2007.;

K84-20.12.2007. = 61.07

Kn je korekcijski faktor za razliku objekta-analoga ocjene. Kn=0,86

Izračun ukupnog troška zamjene objekta:

PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12,843,755,88 rubalja.

Procjena amortizacije (deprecijacije) objekta

Na temelju procijenjenog efektivnog vijeka trajanja objekta (I. skupina kapitala), fizička amortizacija (amortizacija) na dan vrednovanja iznosit će 5%, tj. 642.187.80 RUB

Budući da je zgrada nova, nema funkcionalnog (moralnog) propadanja.

Ekonomska (vanjska) amortizacija nije utvrđena: građevine ovog tipa i stanja trenutno su tražene na tržištu i nema razloga za pretpostavku da će se to stanje značajno promijeniti u bliskoj budućnosti.

Utvrđivanje dobiti poduzetnika

Dobit poduzetnika je tržišno određena stopa povrata koju poduzetnik očekuje da će dobiti u obliku premije za korištenje svog kapitala uloženog u građevinarstvo.

Dobit poduzetnika (Ppr) može se odrediti iz omjera poduzetničkog prihoda Dpr i troška izgradnje (C / b str.) Uzimajući u obzir razdoblje izgradnje (Tstr.) Prema formuli:

Prema Kaluga građevinskim organizacijama, trošak izgradnje 1 kvadrata. m pojedinačnih poslovnih zgrada konvencionalne gradnje je u prosjeku 10.500 rubalja. uključujući doradu. Normalno unutarnje uređenje povećava troškove izgradnje za 9-12%. Luksuzna završna obrada povećava cijenu pojedinačnih radova za 1,38 puta (Marshall & Swift Handbook). Razdoblje izgradnje trenutno obično ne prelazi 2 godine. Trošak ulaganja u Kalugi u maloprodajni prostor koji se nalazi unutar središnjeg dijela grada kreće se u rasponu od 1200 $ ÷ 3500 četvornih metara. m. Uzmimo za naše izračune vrijednost - 1200 američkih dolara, ili 30936 rubalja. Pod ovim uvjetima, dobit poduzetnika:

= 0,937, ili 97,3%.

Tablica 3

Proračun konačne vrijednosti objekta procjene

Dakle, tržišna vrijednost imovine, dobivena troškovnim pristupom, iznosi 25.982.918,15 rubalja, odnosno zaokruženo na 25.982.918 rubalja. (Dvadeset pet milijuna devetsto osamdeset dvije tisuće devetsto osamnaest rubalja) bez PDV-a.

2.3. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine u okviru tržišnog pristupa

Tablica 4

Karakteristike objekata usporedbe

Karakteristike objekata za usporedbu	Objekt procjene	Objekt br.1			Objekt br.2		Objekt br.3	Objekt br.4
1	2	3			4		5	6
Adresa objekta	Kaluga, sv. Suvorova, d.29	Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a			Kaluga, sv. Moskva, d.237		Kaluga, sv. Azarovskaja, 26	Kaluga, kristal,
Godina izgradnje	2002	1995., rekonstrukcija 1998. godine			2003		1971, rekonstrukcija 2002	1988
Ukupna površina (m2)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Glavna svrha u trenutnom stanju	Poslovni prostor, kafići, prostori za rekreaciju	Uredske sobe			Poslovni prostor, prostori za rekreaciju		Uredski i izložbeni prostori	Uredske sobe
Početni termin	također	Upravna zgrada			Upravna zgrada		baza knjiga	Upravno-industrijska zgrada
Vanjske ogradne konstrukcije	cigla	cigla			cigla		cigla-ploča s umetcima od pjenastog bloka	armiranobetonske ploče
Mjesto	iznad prosjeka	prosječno			prosječno		ispod prosjeka	ispod prosjeka
Zemljište		122971 m2 (dostupne ostale zgrade)			ispod zgrade			ispod zgrade + površina rampe
Kvaliteta završne obrade	klasa "E"		razred "U"	luksuzna klasa		luksuzna klasa		klasa "E"
Kvaliteta parkinga i vozila	Uz ulicu, spec. organizirano, dužine 20 m; igralište u dvorištu		Parking uz ulicu (20 m); zatvoreni parking	Organizirano parkiralište (posebno mjesto)		Uz ulicu, spec. organizirana dužina 20 m; zatvoreni parking		Ograničeno zatvoreno parkiralište
Razdoblje prodaje	––		prosinca 2007	kolovoza 2007		veljače 2007		listopada 2006
katnost	3 etaže		2 kata	3 etaže		2 kata		3 etaže
Cijena 1m2 m. ukupne površine, rub. trljati.	–		33000	41500		28500		15500

Definicija (opravdanost) prilagodbi

1. Prilagodba tržišnim uvjetima (datum prodaje)

U ovom slučaju, najispravnija metoda je korištenje metode prodaje u paru. Podrazumijeva odabir objekata koji se razlikuju samo po vremenu prodaje i određuju iznos prilagodbi. Takve objekte nismo pronašli, stoga je iznos usklađenja određen na temelju podataka o mjesečnim stopama inflacije za razdoblja koja nas zanimaju prema formuli:

gdje je Mi prosječna mjesečna stopa inflacije, Kinfl. = 1,0072

Formula za izračun: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktcrminfl 100

Tablica 5

2. Mjesto.

Položaj objekata koji se uspoređuje ocijenjen je na temelju stručne ocjene na ljestvici: „odličan“, „odličan“, „dobar“, „iznad prosjek“, „prosječan“, „ispod prosjek“, „zadovoljavajući“, „loše ", "jako loše". Dakle, ljestvica se sastoji od 8 gradacija. Svaka je gradacija procijenjena na 10%.

Tablica 6

	Objekt procjene	Objekt br.1	Objekt br.2	Objekt br.3	Objekt br.4
Mjesto	iznad prosjeka	prosječno	prosječno	ispod prosjeka	ispod prosjeka
Iznos prilagodbi, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Ispravak za fizičku razliku.

Jedina bitna razlika između predmeta usporedbe i predmeta procjene je materijal ogradnih konstrukcija u objektu usporedbe br. 3 - armiranobetonske ploče, dok je u objektu procjene i drugim objektima usporedbe za izradu korištena opeka. ove svrhe. Ovu razliku procjenjujemo na 6%.

4. Ispravak za stanje objekta

Stanje u kojem se predmet prodaje i kupnje nalazi ima izravan utjecaj na njegovu cijenu. Najlakši način da se uzme u obzir razlika u faktoru “stanja” je uskladiti prodajnu cijenu s troškom popravka koji je potrebno izvesti tako da predmet usporedbe odgovara stanju objekta procjene.

U ovom slučaju, stanje objekta je ocjenjivao stručnjak u rasponu sljedećih stupnjeva: "odlično", "dobro", "iznad prosjeka", "prosječno", "ispod prosjeka", "zadovoljavajuće", "loše ", vrlo loše" s cijenom jedne gradacije – 6%.

Tablica 7

5. Podešavanje kvalitete završne obrade

Pri ocjenjivanju kvalitete završne obrade razmatrano je šest razina kvalitete:

Vrhunska kvaliteta - klasa "luksuz";

Poboljšana kvaliteta - klasa "U";

prosječna kvaliteta - klasa "C";

Zadovoljavajuća kvaliteta - klasa "E" (ekonomična)

kvaliteta niske razine - "N";

jako loše - "Oh".

Cijena gradacije 5%

Tablica 8

6. Korekcija za površinu objekta.

U našem slučaju imamo raspon površina od 297,3 m2 do 3806,0 m2. Prema našem istraživanju povećanje površine za 1 m2 daje smanjenje cijene 1 m2 za:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

gdje: Sob.av. područje objekta usporedbe;

Sob.ots područje objekta procjene;

K empirijski koeficijent, K = 0,00533

Formula za izračun:

Tablica 9

7. Prilagodba za prisutnost zemljišne čestice.

Prisutnost zemljišne parcele smatra se prednošću, budući da je to jedan od potencijala objekta. Studije pokazuju da u većini slučajeva prisutnost ili odsutnost zemljišta u blizini poslovnih zgrada tržište procjenjuje unutar 5% vrijednosti objekta (uz parkiralište).

8. Ispravak za katnost.

U našem slučaju razmatraju se objekti s brojem katova od 2 do 5. Studije pokazuju da se više od 3 kata ne smatraju prednošću. Trenutno stanje na tržištu uredskog prostora je takvo da investitori i zakupci kao uredski prostor radije koriste zgrade od 2÷3 kata. Sa stajališta tržišne vrijednosti (vrijednosti u razmjeni), a ne ulaganja (u upotrebi), trošak 1 m2 zgrada s više od 3 kata niži je od cijene 1 m2. Zgrade od 2÷3 kata. Do 5 ÷ 6 katova, takvo smanjenje troškova leži unutar 3 ÷ 5%. Za zgrade od 9, 11 katova ova vrijednost je 12÷15%.

9. Prilagodba za dostupnost i kvalitetu parkinga.

Prisutnost parkinga u posjedu smatra se faktorom povećanja troškova. U ovom slučaju procijenjena je dostupnost i kvaliteta parkinga. Kvaliteta parkinga razmatrana je u tri opcije:

· vanjski parking- uz ulicu ispred fasade zgrade nalazi se parking u krugu od 50m; takav parking je stručno procijenjen na 5% (srednje kvalitete);

· organizirani parking - izvan ceste je posebna asfaltirana površina za parkiranje automobila - 10% (dobra kvaliteta);

· zatvoreni parking - parking za automobile ispred vrata poduzeća (na unutarnjem području) - 0%, (loše).

Tablica 10

Završne prilagodbe

Elementi za usporedbu	USPOREDIVA PRODAJA
	Objekt procjene	Objekt br.1	Objekt br.2	Objekt br.3	Objekt br.4
1	2	3	4	5	6
Prodajna cijena, rub./m2 m	––	33000	41500	28500	15500
Prenesena prava	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo	Potpuno vlasništvo
Iznos prilagodbe	―	0%	0%	0%	0%
Prilagođena cijena	―	33000	41500	28500	15500
Uvjeti financiranja	Tržište	Tržište	Tržište	Tržište	Tržište
Iznos prilagodbe	―	0%	0%	0%	0%
Cijena nakon korekcije	―	33000	41500	28500	15500
Uvjeti prodaje	Komercijalni	Komercijalni	Komercijalni	Komercijalni	Komercijalni
Prilagodba za uvjete prodaje	―	0%	0%	0%	0%
Cijena nakon korekcije	―	33000	41500	28500	15500
Tržišni uvjeti (datum prodaje)	―	prosinca 2007		veljače 2007	listopada 2006
Prilagodba tržišnim uvjetima	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Cijena nakon korekcije	―	33000	45235	32205	18151

Zaključak: Najmanji broj usklađenja izvršen je za objekt usporedbe broj 3, stoga se cijena predmeta procjene uzima jednakom prilagođenoj cijeni predmeta usporedbe br. 3, tj. 32205 rub./m2 Pronađena vrijednost leži u rasponu cijena od 18.151 rubalja/m2 do 45.235 rubalja/m2. Vrijednost objekta procjene, dobivena izravnom usporedbom prodaje, bit će: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubalja.

Dakle, vrijednost objekta procjene iznosi 44.307.639 rubalja. (Četrdeset četiri milijuna tristo sedam tisuća šest stotina trideset devet rubalja) bez PDV-a.

2.4. Određivanje tržišne vrijednosti nekretnine prema dohodovnom pristupu

U radu je korištena metoda izravne kapitalizacije za procjenu vrijednosti nekretnine kao spremne za korištenje. Ova metoda daje prilično točnu procjenu sadašnje vrijednosti budućeg prihoda u slučaju kada je očekivani tok prihoda stabilan ili ima stalnu stopu rasta (pada).

Analiza prihoda

Sav prihod od nekretnine koja se procjenjuje projicira se na temelju najamnine za prostore različite funkcionalne namjene. Proveli smo istraživanje tržišta čija je svrha utvrditi cijene najma stambenih prostora koje bi bile usporedive s predmetom procjene. Ovo istraživanje uključivalo je intervjue s nekoliko vlasnika, leasing agenata i developera, proučavanje cijena ponuda i uvjeta trenutnog najma.

Tijekom pripremnih radova utvrđeno je da, uzimajući u obzir lokaciju objekta i njegov profil, za izračun treba uzeti sljedeću mjesečnu cijenu najma: 1175 rubalja/m2.

Analiza troškova

Operativni troškovi su tekući troškovi povezani s posjedovanjem i upravljanjem nekretninom. Dijele se na konstante - čija vrijednost ne ovisi o stupnju zauzetosti zgrade od strane korisnika (porezi na nekretnine, premije osiguranja, rente zemljišta), i varijable - ovisno o stupnju zauzetosti zgrade (plaćanje električne energije). , voda itd.).

Porez na imovinu uključuje: porez na zemljište, porez na građevinu. Budući da vrijednost zemljišta nije određena u okviru ove procjene, ne treba se utvrđivati ​​razina njegovog oporezivanja.

Porez na imovinu iznosi 2% knjigovodstvene vrijednosti nekretnine (Knjigovodstvena vrijednost = Trošak - Amortizacija).

Za novokupljeni objekt početni trošak jednak je kupoprodajnoj cijeni. Za novoizgrađenu zgradu ili zgradu u izgradnji trošak je jednak troškovima izgradnje, amortizacija je 0. Knjigovodstvena vrijednost zgrade na datum vrednovanja je zbroj kupovne cijene (ili knjigovodstvene vrijednosti u trenutku stjecanja) zgrade i nastalih troškova obnove, bez PDV-a. Visinu poreza na imovinu smatramo konstantnim, jer za zgradu kapitalne skupine 1 stopa amortizacije je 1% godišnje, a promjenu vrijednosti poreza na imovinu možemo sa sigurnošću zanemariti.

Plaćanja osiguranja iznose 0,3% zamjenske cijene gotovog objekta, bez PDV-a.

U ovom slučaju pretpostavlja se da iznos računa za komunalne usluge iznosi 7% stvarnog bruto dohotka (ARI).

Uključivanje troškova upravljanja objektom u troškove poslovanja posljedica je posebnosti imovine kao izvora prihoda. Posjedovanje nekretnine, za razliku od posjedovanja gotovinskog depozita u banci, zahtijeva određeni napor za upravljanje imovinom. Bez obzira upravlja li time vlasnik ili treća strana, uključujući troškove upravljanja u ukupnim troškovima, shvaćamo da dio bruto prihoda od najma nije generiran izravno nekretninama, već naporima upravitelja.

Za ovu vrstu objekta troškovi upravljanja čine 2,2% stvarnog bruto prihoda.

Budući da je zgrada izgrađena 2002. godine i da nisu potrebni veći popravci, trošak tekućih popravaka utvrđuje se po stopi od 4% PUO.

Na temelju dostupnih pouzdanih podataka o trošku zamjene kratkotrajnih građevinskih elemenata koji imaju slične karakteristike kao objekt procjene, u obzir je uzeta vrijednost od 3,6% EED-a.

Ostali troškovi obično iznose 2% operativnih troškova.

Određivanje ukupnog omjera kapitalizacije

Omjer kapitalizacije odražava ovisnost vrijednosti objekta o očekivanom prihodu od njegovog poslovanja. Zbog nedostatka dovoljno podataka o prodaji sličnih nekretnina, stopa kapitalizacije može se odrediti samo metodom zbrajanja, prema kojoj je vrijednost stope kapitalizacije jednaka zbroju:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., gdje

SC - stopa kapitalizacije;

NPb/r bezrizična stopa povrata;

P je premija rizika koja odgovara ulaganju u ovu imovinu;

L - premija za nisku likvidnost objekta;

Sv. do. stopa povrata kapitala.

Bezrizična stopa na oročene devizne depozite u bankama najviše kategorije iznosi 5-9% (prihvaćamo 7%).

Premija za rizik (P). Vjerojatnost gubitka imovine procijenjena je na temelju informacija o broju slučajeva gubitka imovine u gradu Kalugi, uzimajući u obzir prikupljene podatke P = 4%.

Dodatna premija rizika – 4%.

Koeficijent likvidnosti određen je okvirnim rokom prodaje ove vrste imovine, koji procjenjujemo, uzimajući u obzir trenutnu gospodarsku situaciju, na 0,4 godine.

Kn/liq. = Kbezrisk. × vrijeme prodaje = 0,07 × 0,4 = 0,028 ili 2,8%

Pretpostavlja se da premija rizika upravljanja ulaganjem iznosi 4,8%.

Druga komponenta omjera ukupne kapitalizacije, stopa povrata na kapital ili povećanje/smanjenje vrijednosti fonda, izračunava se kao omjer jedan prema broju godina potrebnih za povrat uloženog kapitala.

Vrijeme potrebno za povrat kapitala, prema izračunima tipičnog investitora, iznosi 20 godina, a na temelju toga stopa povrata kapitala iznosit će 5% (1/20).

Trenutno je situacija na tržištu nestambenih prostora u Kalugi takva da za relativno nove nekretnine s malo prirodnog trošenja (amortizacije) nema razloga očekivati ​​smanjenje njihove vrijednosti u doglednoj budućnosti. Osim toga, na povećanje troškova uvelike utječe i povoljan položaj objekta u blizini centra grada i glavnih autocesta. U ovom slučaju je investicijska privlačnost objekta procjene očigledna, pa se stopa povrata kapitala uzima sa predznakom (-).

Ukupni omjer kapitalizacije je:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Proračun vrijednosti predmeta procjene metodom izravne kapitalizacije prihoda od najma

Za izračun potencijalnog bruto prihoda (GRP) koriste se dostupne mjesečne stope najma godišnje: 14.100 rubalja/m2.

Dakle, PVH od zakupa područja predmeta procjene bit će: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 rubalja;

Izračun efektivnog bruto dohotka (EGI) se vrši uzimajući u obzir moguće gubitke od podopterećenja isporučenih plaćanja i gubitke u naplati najamnine. Za izračune je uzeta vrijednost od 8%, određena na temelju dostupnih podataka iz vanjskih izvora i vlastitih zapažanja.

Provedeni proračuni pokazali su da je EPD objekta procjene:

19.398.780 × 0.92 = 17.846.877,6 rubalja

Tablica 11

Određivanje tržišne vrijednosti predmeta procjene metodom izravne kapitalizacije prihoda

Efektivni bruto dohodak (EVI)	17846877,60 RUB
Troškovi poslovanja,	3.045.391,19 RUB
uključujući
porez na građevinu	291.494,44 RUB
plaćanja osiguranja	53897,45 RUB
· komunalna plaćanja	1249281,43 RUB
upravljanje objektom	392.631,31 RUB
tekući popravci (4% EVD)	713875,10 RUB
Ostali troškovi (2% OR)	47115,76 RUB
rezerva za zamjenu (3,6% EVD-a)	642487,59 RUB
Neto poslovni prihod (NOI) prije oporezivanja	14801486,41 RUB
Neto poslovni prihod (NOI) uključujući porez na dobit	11249129,67 RUB
Ukupni omjer kapitalizacije (R0)	0,19
Vrijednost nekretnine koja se procjenjuje je	60479191,77 RUB

Dakle, tržišna vrijednost imovine, dobivena korištenjem dohodovnog pristupa, iznosi 60.479.191.77 rubalja, odnosno zaokruženo na 60.479.192 rubalja. (šezdeset milijuna četiri stotine sedamdeset devet tisuća sto devedeset dvije rublje) bez PDV-a.

Poglavlje 3

3.1. Utvrđivanje konačne vrijednosti tržišne vrijednosti predmeta procjene

Primjenjujući različite pristupe vrednovanju nekretnina, došli smo do sljedećih rezultata:

Tablica 12

pristupi (metode)	Težinski koeficijent	Cijena, trljanje.
Troškovni pristup (metoda usporedne jedinice)	0,35	25982918
Tržišni pristup (metoda usporedbe izravne prodaje)	0,25	44307639
Pristup prihoda (metoda izravne kapitalizacije prihoda)	0,4	60479192
Ukupni trošak	1,00	44362607,85

Troškovni pristup prema težini uglavnom se koristi za ocjenjivanje predmeta koji su jedinstveni po svojoj vrsti i namjeni, ili objekata s malo istrošenosti. Zgrada koja se procjenjuje spada u kategoriju nekretnina s niskom razinom amortizacije, stoga će udio tržišne vrijednosti dobiven troškovnim pristupom imati prilično visok koeficijent od 0,35.

Podaci na kojima se temelji tržišni pristup ne mogu se smatrati apsolutno pouzdanim, te se stoga prema rezultatima tržišnog pristupa procjeni vrijednosti ovog objekta mora postupati s oprezom. Na temelju toga, rezultat tržišnog pristupa dobiva ponderirani faktor od 0,25.

Vrijednost dohotka odražava tržišno ponašanje tipičnog investitora, pa se rezultatu ovog pristupa dodjeljuje maksimalni ponderski faktor od 0,40.

Stoga je po našem mišljenju najobjektivnija sljedeća raspodjela koeficijenata:

Troškovni pristup – 0,35;

· tržišni pristup – 0,25;

prihodovni pristup – 0,40.

Uzimajući u obzir težinske koeficijente, tržišna vrijednost objekta procjene na dan 20.12.2007. je zaokruženo 44.362.608 rubalja. (četrdeset četiri milijuna tristo šezdeset dvije tisuće šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.

Vrijednost nekretnine poduzeća određena je njegovim diskontiranim budućim novčanim tokovima, a nova vrijednost se stvara tek kada poduzeća dobiju povrat na uloženi kapital koji premašuje trošak prikupljanja kapitala. Upravljanje troškovima dodatno produbljuje ove koncepte, jer se u takvom sustavu upravljanja upravo na njima gradi cijeli mehanizam donošenja važnih strateških i operativnih odluka. Dobro uspostavljeno upravljanje vrijednošću znači da su sve aspiracije tvrtke, analitičke metode i tehnike upravljanja usmjerene prema jednom zajedničkom cilju: pomoći tvrtki da maksimizira vrijednost svoje nekretnine izgradnjom upravljačkih odluka na ključnim pokretačima vrijednosti.

Upravljanje troškovima bitno se razlikuje od sustava planiranja usvojenih 60-ih godina. Prestala je biti funkcija isključivo upravljačkog aparata i osmišljena je za poboljšanje donošenja odluka na svim razinama organizacije. Počinje s pretpostavkom da stil donošenja odluka odozgo prema dolje zapovijedanja i kontrole ne funkcionira, osobito u velikim multi-poslovnim korporacijama. To znači da menadžeri niže razine moraju naučiti kako koristiti pokazatelje troškova za donošenje pametnijih odluka. Upravljanje troškovima zahtijeva uravnoteženje bilance na razini računa dobiti i gubitka i održavanje razumne ravnoteže između dugoročnih i kratkoročnih poslovnih ciljeva. Ako je upravljanje troškovima implementirano i pravilno organizirano, korporacija žanje ogromne koristi. Takvo upravljanje je, zapravo, kontinuirana reorganizacija usmjerena na postizanje maksimalne vrijednosti.

Za objekt koji se ocjenjuje, upravljanje troškovima se svodi na učinkovitije korištenje raspoloživog prostora.

Procijenjena zgrada ima potkrovlje ukupne površine 328,2 m2 koje se trenutno djelomično koristi kao skladište dopisnica. S jedne strane, provođenje odgovarajuće rekonstrukcije učinit će ovu prostoriju stambenom. S druge strane, posljednjih godina, zbog proširenja suradnje između poduzeća Kaluge i nerezidentnih i stranih tvrtki, potražnja za hotelskim uslugama značajno je porasla. S tim u vezi, predlaže se sveobuhvatna rekonstrukcija potkrovlja kako bi se prešlo u kategoriju stambenog potkrovlja, gdje se planira organizirati hotel od 14 deluxe dvokrevetnih soba.

Cijena mjera za rekonstrukciju potkrovlja prikazana je u tablici 13.

Tablica 13

Procijenjeni trošak rekonstrukcije potkrovlja

№	Naziv djela	Cijena, trljanje.
1	Opći građevinski radovi (demontaža)	406.211
2	Opći građevinski radovi (novo)	2.448.728
3	Opskrba hladnom i toplom vodom	49.818
4	Grijanje	90.144
5	Oprema za kanalizaciju i vodovod	31.738
6	Dovodna i ispušna ventilacija i klimatizacija	67.534
7	Elektroenergetska oprema i električna rasvjeta	422.402
8	Komunikacijski uređaj	37.010
9	Sigurnosni i protupožarni alarm	114.531
10	Automatsko grijanje, ventilacija	7.638
11	Poboljšanje sobe	872.640
Ukupno		4.548.394

Za financiranje ovih radova planirano je korištenje kredita pod sljedećim uvjetima:

· Iznos kredita – 5.250.000 rubalja.

· Kamatna stopa – 14% godišnje;

· Rok kredita – 1 godina;

· Osiguranje imovine koja se procjenjuje;

· Uvjeti otplate kredita – tromjesečna otplata kamata i glavnice u jednakim ratama, tj. za 1.866.506 rubalja. na kraju svakog tromjesečja.

Kao što je već napomenuto, hotel će se sastojati od 14 deluxe dvokrevetnih soba. Troškovi života u takvoj sobi u hotelima Kaluga kreću se od 1400 rubalja. do 2500 rub. dnevno. Za izračune se uzima vrijednost od 1600 rubalja, budući da se objekt koji se ocjenjuje nalazi u blizini centra grada, ali u početku ova zgrada nije bila namijenjena hotelskom poslovanju, što stvara određene neugodnosti za kupce.

Horizont ulaganja određen je na godinu dana, jer nema objektivnih razloga za vjerovanje da se nekretnina koja se procjenjuje nakon tog roka neće prodati.

Novčani tijek prikazan je u tablici. 14.

Tablica 14

Novčani tok u RUB

Stavka troškova	1. kvartal	2. četvrtina	3. tromjesečje	4. kvartal	Ukupno za godinu
Rekonstrukcija	4548394	–	–	–	4548394
Usluga zajma	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Troškovi poslovanja	124539	127030	129571	132162	513302
porez na dohodak	-	292073	291463	290841	874377
Ukupno	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Stavka prihoda	1. kvartal	2. četvrtina	3. tromjesečje	4. kvartal	Ukupno za godinu
Gostoljubivost	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Amortizacija	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Kreditna	5250000	–	–	–	5250000
Ukupno	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Ravnoteža	9706	360784	362109	363404	1096002

Glavni izvor prihoda je hotelijerstvo. Pritom je važno naglasiti da uz višak potražnje za ovom vrstom usluge nisu identificirani objektivni razlozi za nisku popunjenost soba.

Kako bi se utvrdilo koliko će se trenutna tržišna vrijednost nekretnine koja se procjenjuje kao rezultat preporučenih mjera povećati, preporučljivo je koristiti omjer kapitalizacije koji se koristi u dohodovnom pristupu. To je zbog činjenice da je ovaj projekt investicijski projekt, t.j. usmjerena prvenstveno na stvaranje prihoda.

Posljedično, povećanje trenutne tržišne vrijednosti objekta procjene bit će:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (rub.)

(Pet milijuna sedamsto šezdeset osam tisuća četiristo trideset i dvije rublje) bez PDV-a.

Zaključak

Kako proizlazi iz odredbi standarda, „sve metode, postupci i tehnike mjerenja tržišne vrijednosti, ako se temelje na tržišnim pokazateljima i pravilno primjenjuju, dovode do istog iskazivanja tržišne vrijednosti“. Istodobno, "svaka metoda koja se temelji na tržišnim informacijama je inherentno usporediva." Dakle, prema postojećim standardima, samo kvaliteta informacija i ispravnost primjene postupaka može poslužiti kao ograničenje za korištenje određene metode.

U prvom poglavlju rada razmatra se pojam nekretnine, vrste vrijednosti nekretnine, osnovni pristupi, metode vrednovanja nekretnina, kao i problemi u vezi s opravdavanjem vrijednosti nekretnine.

Nekretnine su fizički objekti s fiksnim položajem u prostoru i sve što je s njima neodvojivo povezano, kako ispod površine tako i iznad površine zemlje, ili sve što je uslužna stavka, kao i prava, interesi i koristi koje proizlaze iz vlasništva nad objektima.

Pod objektom nekretnine podrazumijeva se, prvo, poduzeće kao cjelina kao imovinski kompleks, a drugo, zemljišna čestica čiji sastavni dio može biti: zgrada (građevina) ili skupina zgrada; izolirana vodena tijela, višegodišnji zasadi; inženjerske strukture i mreže; stacionarne strukture uređenje teritorija mjesta; elementi gospodarske, prometne i inženjerske potpore; drugim objektima.

Procjena nekretnina provodi se sa stajališta tri pristupa: isplativog, skupog i usporednog. Svaki pristup vam omogućuje da naglasite određene karakteristike objekta.

Svaki od tri razmatrana pristupa uključuje korištenje svojih inherentnih metoda u ocjenjivanju:

Način izravne kapitalizacije dohotka;

Metoda usporedbe prodaje;

Metoda usporedne jedinice.

Dakle, u slučaju smanjenja učinkovitosti njihovog korištenja, objekti nekretnina mogu promijeniti namjenu. To se događa kako kao rezultat amortizacije zgrada i drugih poboljšanja, tako i pod utjecajem trendova na tržištu nekretnina.

U drugom poglavlju izvršena je procjena vrijednosti imovine korištenjem tri pristupa procjeni vrijednosti.

Svaka od korištenih metoda ima prednosti i nedostatke.

Komparativni pristup omogućuje izravnu procjenu tržišne vrijednosti, temeljenu na statistici tržišta nekretnina. Prilikom obrade podataka poduzete su posebne mjere zaštite vjerovnika od precjenjivanja. U tom smislu, komparativnom pristupu se pridaje najveća težina.

Troškovni pristup omogućuje najbolje uzimanje u obzir značajki dizajna i fizičkog stanja objekta procjene. Istodobno, baza podataka nije savršena. Glavni problemi su vezani uz procjenu vrijednosti zemljišta. Osim toga, pri izračunu zamjenske cijene potrebno je osloniti se na prosječne indekse konverzije u tekuće cijene, što može dovesti do pogrešaka.

Pristup prihodima temelji se na tržišnim podacima i izbjegava neke od nedostataka troškovnog pristupa. Glavni izvor pogreške metode je neizvjesnost povezana s korištenjem prognoziranih podataka o prihodima i stopama rasta.

U trećem poglavlju rada dogovoreni su rezultati procjene tržišne vrijednosti nekretnine, obrazložena je njezina konačna vrijednost i date preporuke za povećanje.

Proračuni su pokazali da je tržišna vrijednost objekta procjene na dan 20.12.2007. je zaokruženo 44.362.608 rubalja. (četrdeset četiri milijuna tristo šezdeset dvije tisuće šest stotina osam rubalja) bez PDV-a.

Međutim, predložene mjere upravljanja vrijednošću omogućuju povećanje trenutne tržišne vrijednosti za 5.768.432 rubalja. (Pet milijuna sedamsto šezdeset osam tisuća četiristo trideset i dvije rublje) bez PDV-a.

Bibliografija

1. Građanski zakonik Ruske Federacije (prvi dio) od 30. studenog 1994. br. 51-FZ (sa izmjenama i dopunama od 2. srpnja 2005. br. 83-FZ)

2. Federalni zakon br. 135-FZ od 29. srpnja 1998. „O aktivnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji” (izmijenjen i dopunjen saveznim zakonima br. 178-FZ od 21. prosinca 2001., br. 31-FZ od 21. ožujka 2002. , br. 143 od 14. studenog 2002.) -FZ, br. 15-FZ od 10.01.2003., br. 29-FZ od 27.02.2003., br. 122-FZ od 22.08.2004., br. 7-FZ od .2006, br. 157-FZ od 27.07.2006.)

3. Uredba Vlade Ruske Federacije od 07.06.2002. 395 (s izmjenama i dopunama od 03.10.2002.) "O licenciranju aktivnosti procjene vrijednosti"

4. Uredba Vlade Ruske Federacije od 20. kolovoza 1999. 932 "O ovlaštenom tijelu za praćenje provedbe aktivnosti vrednovanja u Ruskoj Federaciji"

5. Uredba Vlade Ruske Federacije od 06.07.2001. 519 "O odobravanju standarda vrednovanja"

6. Zbirke agregiranih pokazatelja zamjenskih troškova zgrada i građevina

7. Međunarodni standardi vrednovanja. - M.: ROO, 1995

9. Analiza i ocjena nekretnina koje donose prihod / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdaytsev S. V. Procjena vrijednosti poslovanja. - M.: Prospekt, 2006. - 355 str.

11. Granova I. V. Procjena nekretnina. - Sankt Peterburg: Petar, 2001. - 208 str.: ilustr. – (Serija "Tutorial")

12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Tečaj predavanja o procjeni tržišne vrijednosti zemljišnih parcela. - M.: ARMO, 2002. - 95 str.

13. Grigorieva VV i dr. Procjena vrijednosti nekretnina. - M.: INFRA, 2000. - 78 str.

14. Gryaznova N. A. Vrednovanje operativnih poduzeća (poslova). – M.: INFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Procjena vrijednosti poslovanja. - Sankt Peterburg: Petar, 2006. - 457 str.

16. Korobkin Yu. I. Procjena imovine. – Kaluška podružnica SZAGS-a, Kaluga, 2005

17. Korostylev S. P. Osnove teorije i prakse vrednovanja nekretnina: Udžbenik. - M .: Ruska poslovna književnost, 1998

18. Vrednovanje poslovanja / Ur. A. G. Gryaznova i M. A. Fedotova. - M.: Financije i statistika, 2004

19. Vrednovanje poslovanja: zadaci i rješenja / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 str.

20. Procjena nekretnina: Udžbenik / Ur. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Financije i statistika, 2005. - 496 str.: ilustr.

21. Procjena nekretnina: Proc. priručnik za sveučilišta / Ed. prof. V. A. Švandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 str.

22. Vrednovanje nekretnina: teorijski i praktični aspekti / Ed. V. V. Grigorijeva. – M.: INFRA-M, 1997

23. Procjena tržišne vrijednosti nekretnine: Obrazovno-praktični vodič / Ur. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998

24. Procijenjena aktivnost u gospodarstvu. Udžbenik / pod općom uredništvom. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M.: ICC "MarT", 2003. 101 str.

25. Solovjov M. M. Djelatnost procjene vrijednosti (procjena nekretnina): Udžbenik. – M.: Visoka ekonomska škola Državnog sveučilišta, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Vrednovanje poduzeća (poslovanja). – M.: ožujak, 2004. – 464 str.

27. Tarasevich E. I. Metode procjene nekretnina. Sankt Peterburg, 1998. - 247 str.

28. Tepman LN Procjena vrijednosti nekretnina. - M.: UNITI, 2006. - 463 str.

29. Gospodarenje zemljištem. Obrazovni i praktični vodič / Ed. e. n., prof. L. I. Koškina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 str.

30. Fedotova M. A. Koliko košta posao? Metode ocjenjivanja. - M., Izdavačka kuća "Perspektiva", 2004

31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza i vrednovanje nekretnina koje donose prihod. Po. s engleskog. – M.: Delo, 1997. – 480 str.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Zakonodavni akti, regulatorni dokumenti i standardi za aktivnosti vrednovanja: Obrazovno-metodološki priručnik. – M.: Financije i statistika, 2003. 164 str.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Procjena troškova poduzeća (poslovanja). – M.: Omega-L, 2006. – 286 str.

34. Ekonomija nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 str.

35. Ekonomika nekretnina: Udžbenik. - M.: Delo, 2000

36. Avdeev A. P. Problemi procjene nekretnina // Pitanja procjene. broj 1. - 2001. - str. 28-30 (prikaz, stručni).

37. Akimova I., Biktimirova N. Novi pristupi standardizaciji vrednovanja nekretnina u sustavu važećeg zakonodavstva i stvarnoj provedbenoj praksi // Pravo i ekonomija. - 2005. - Broj 12. - Sa. 18-21 (prikaz, stručni).

38. Gribovsky S. Masovna procjena nekretnina // Financijsko poslovanje. 2000. - br.4. - Sa. 43-45 (prikaz, stručni).

39. Gribovsky S. Procjena nekretnina korištenjem dohodovnog pristupa // Problemi nekretnina. 2000. Broj. 2.

40. Gribovsky S. Ekonomski i matematički modeli vrednovanja nekretnina // Financije i kredit. 2005. - br.3. - Sa. 24-43 (prikaz, stručni).

41. Grigoryeva I. L. Problemi procjene vrijednosti imovine // Financijsko poslovanje. - 2004. - Broj 1. - Sa. 48–49 (prikaz, stručni).

42. Zelensky Yu. V. O usporedivosti rezultata pristupa u vrednovanju nekretnina - princip konzistentnosti modela. Voprosy otsenki. 2005. - br.4.

43. Loginov MP O pitanju procjene nekretnina u Rusiji // EKO. - 2002. - Broj 9. - Sa. 103–107 (prikaz, stručni).

44. Ozerov E.S. Fenomen ravnotežne cijene kao temelj aksioma teorije vrednovanja // Real Estate Problems. 2000. Broj. 1. Od 32–54.

45. Ozerov E.S. Ekonomija i upravljanje nekretninama. Sankt Peterburg: MKS, 2003.

46. ​​Ozerov E.S. Na pitanje utemeljenosti i uporabe aksioma teorije vrednovanja // Real Estate Problems. 2004. Broj. 1. Od 3-5.

47. Patskalev A. F. Procjena cijene zemljišta // Pitanja procjene. - 2006. - Broj 1.

48. Službena web stranica SBRF-a htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Članak 1. članak 30. Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Ekonomija nekretnina / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., str. 48-49 (prikaz, stručni).

Nakon provedenog istraživanja utvrđeni su sljedeći prijedlozi za unapređenje tržišta stambenih nekretnina. Često veliku ulogu u formiranju cijene 1 kvadrata. m. stambenog prostora ima izravan utjecaj na realtor kupca ili prodavatelja. Nepoštenje i korištenje osobnih interesa zaposlenika posredničkih organizacija dovodi do umjetnog povećanja cijena stambenih nekretnina. Dakle, sekundarno stambeno tržište često jednostavno nadilazi kontrolu lokalnih samouprava, budući da je pod jurisdikcijom tvrtki za nekretnine. I samo mali postotak predloženih stanova na sekundarnom stambenom tržištu pod utjecajem gradske uprave. Izvodeći zaključak iz navedenog, želio bih reći da je u uvjetima financijske krize u tom pogledu neophodna kontrola sa strane lokalnih samouprava. To je zbog prilično velike potražnje za stambenim objektima pa tako visok postotak dobiti od preprodaje sekundarnog stambenog prostora ostvaruju male agencije za nekretnine. Također želim skrenuti pozornost tijela samouprave i njenih strukturnih odjela na rast troškova stanovanja. Budući da je tržište nekretnina u procesu oporavka od krize, a cijene nekretnina zbog velike potražnje počinju vrtoglavo rasti. Pooštravanjem uvjeta dražbi za kupnju zemljišnih parcela za individualnu stambenu izgradnju, male tvrtke trebale bi biti potisnute s tržišta, želeći ostvariti visoku dobit bez propisnog ispunjavanja uvjeta ugovora. Također, na putu poboljšanja tržišta nekretnina u Omsku, potrebno je poboljšati regulatorni i pravni okvir. To će dovesti do smanjenja stope rasta cijena stambenih nekretnina i njihovog izjednačavanja sa stvarnim potrebama tržišta.

Na putu do savršenog tržišta nekretnina potrebno je stvoriti servise koji održavaju strogu kontrolu nad ovom vrstom dokumentacije. Kombinacija svih navedenih mjera pomoći će tržištu nekretnina u Omsku da u najkraćem mogućem roku izađe iz krize i poboljša uvjete za kontrolu prometa stanova na ovom tržištu.

Zaključak

U ovom diplomskom projektu provedena je duboka analiza trenutne situacije na sekundarnom stambenom tržištu u Omsku. Istodobno se proučavalo prirodno i ekološko stanje grada te društveni i ekonomski čimbenici koji imaju izravan utjecaj na formiranje sekundarnog stanovanja.

Također je proučavan kapacitet tržišta stambenih nekretnina, ponuda i potražnja na sekundarnom tržištu u razdoblju 2009.-2012.

Provedena je detaljna analiza ponuda na sekundarnom stambenom tržištu. Razvijene su moguće metode poboljšanja tržišta stambenih nekretnina u uvjetima ekonomske krize. Razmatraju se izgledi za razvoj tržišta stambenih nekretnina.

Relevantnost studije naglašava činjenica da je budućnost gradova u velikoj mjeri povezana s razvojem tržišta stambenih nekretnina. Budući da tržište stambenih nekretnina i.e. Tržište stanova jedno je od najvažnijih tržišta, ima izravan utjecaj na život društva, pa o njegovom stanju ovisi i stanje ostalih sastavnica života društva.

Svrha diplomskog projekta je u potpunosti ostvarena. U skladu s ciljem riješeni su sljedeći zadaci:

Proučavane su znanstvene i metodološke odredbe marketinga stambenih nekretnina u gradu Omsku;

Razmatra se zakonodavni i regulatorni okvir za razvoj marketinga stambenih nekretnina u gradovima;

Razvijeni su glavni smjerovi za poboljšanje tržišta stambenih nekretnina;

Razmatraju se uvjeti za osiguranje životne sigurnosti tijekom ocjenjivačkog rada;

Provodi se analiza ekoloških odluka u procjeni čimbenika koji obraćaju pažnju na prirodu grada.

UVOD

Jedan od najvažnijih resursa poduzeća, organizacija kojima je potrebno učinkovito upravljanje su nekretnine - zemljište, zgrade, građevine i prostori.

Nekretnine se, s jedne strane, oporezuju, s druge strane mogu donijeti značajnu dobit zbog svoje učinkovite uporabe. Bez pretjerivanja možemo reći da nekretnine mogu i pridonijeti prosperitetu poduzeća, i obrnuto, njihovo neučinkovito korištenje dovodi do pada. U tom smislu od posebne je važnosti razvoj sustava upravljanja nekretninama kako bi se zadovoljile potrebe vlasnika u ostvarivanju maksimalnog prihoda od svoje imovine ili u postizanju nekog drugog pozitivnog učinka. Za postizanje pozitivnog rezultata potrebno je stalno pratiti korištenje nekretnina i pronaći najučinkovitije načine upravljanja njima.

Učinkovito upravljanje nekretninama bitno je za razvoj tržišta nekretnina i gospodarstva u cjelini. U tržišnoj ekonomiji nekretnine su imovina koja povezuje ogromna financijska sredstva tržišnih sudionika i načine postizanja željenih rezultata.

Za donošenje odluka o učinkovitom upravljanju nekretninama, poduzeće se mora temeljiti na dobro osmišljenom sustavu evidentiranja i korištenja nekretnina, temeljenom na pouzdanim i lako dostupnim informacijama prezentiranim na različite načine.

Relevantnost teme istraživanja leži u činjenici da rusko tržište nekretnina još nije u potpunosti formirano i nema strogo strukturiran pravni okvir. Učinkovit sustav upravljanja nekretninama omogućit će maksimalno zadovoljenje potreba tržišta, maksimizirati proračunske prihode, povećati likvidnost i tržišnu vrijednost objekata.

Svrha ovog rada je procijeniti učinkovitost upravljanja nekretninama u gradu Kazanu i razviti mjere za njegovo poboljšanje.

Razmotrite klasifikaciju tržišta nekretnina;

Objasniti bit i ekonomsku ulogu upravljanja nekretninama;

Razmotriti pokazatelje za ocjenu učinkovitosti upravljanja imovinom;

Provesti ocjenu učinkovitosti upravljanja stambenim i poslovnim nekretninama;

Dati prijedloge za poboljšanje ocjene učinkovitosti upravljanja imovinom.

Predmet studije je tržište nekretnina grada Kazana.

Predmet istraživanja je sustav za ocjenjivanje učinkovitosti upravljanja nekretninama.

Osnova za pisanje ovog rada su zakonodavni i regulatorni dokumenti koji su na snazi ​​na području Ruske Federacije, kao i posebna literatura na temu koja se proučava, rad domaćih i stranih ekonomista uključenih u proučavanje pitanja procjene učinkovitosti. upravljanja nekretninama, zakonodavstva Ruske Federacije, udžbenika i literature autora kao što su Kharlamov A. S, Buryak V. Yu., Raizberg BA, Grinenko SV, kao i materijali stvarnog istraživanja provedenog u Kazanu za 2013. -2014.

Prvo poglavlje ispituje teoriju i praksu ocjenjivanja učinkovitosti upravljanja nekretninama. U drugom poglavlju ocjenjuje se i analizira učinkovitost upravljanja nekretninama na primjeru stambenih i poslovnih nekretnina te formuliraju prijedlozi za poboljšanje ocjene učinkovitosti upravljanja nekretninama.

1. TEORIJSKI I MOTODOLOŠKI ASPEKTI PROCJENE UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

1.1 KLASIFIKACIJA TRŽIŠTA NEKRETNINA

Postoje mnoge definicije tržišta nekretnina. Svi oni u određenoj mjeri odražavaju bit tržišta nekretnina, međutim, neki imaju upečatljive razlike jedni od drugih. U ovom su diplomskom radu odabrane najjednostavnije, razumljivije i najpotpunije definicije, prema autorici.

Tržište nekretnina je sustav organizacijskih mjera pomoću kojih se kupci i prodavači okupljaju kako bi odredili određenu cijenu po kojoj se može izvršiti razmjena određene robe kao što su nekretnine.

Tržište nekretnina je sfera ulaganja kapitala u nekretnine i sustav ekonomskih odnosa koji proizlaze iz prometa nekretninama. Ovi odnosi se javljaju između investitora u prodaji i kupnji nekretnine, hipoteci, predaji nekretnina u povjerenje, najmu, najmu.

Tržište nekretnina je mehanizam kojim se spajaju interesi i prava kupaca i prodavača, određuju cijene nekretnina.

Tržište nekretnina i stupanj njegovog razvoja može se okarakterizirati kroz razvoj nacionalnog gospodarstva. U razvoju ruskog tržišta nekretnina uobičajeno je izdvojiti nekoliko sljedećih faza.

Prvo i najburnije razdoblje razvoja tržište nekretnina doživjelo je početkom 90-ih godina. Otvaranje i razvoj poduzeća došlo je zbog činjenice da je potražnja bila daleko ispred ponude, a kao rezultat toga, prihodi su bili vrlo visoki. Polaskom u ovoj fazi može se smatrati dozvola za privatizaciju stanova i, shodno tome, prilika koja se pojavila da ljudi sami prodaju i kupuju stanove. Tada se pojavio značajan broj poslovnih ljudi i bogatih ljudi koji su na novootkriveni način htjeli poboljšati svoje životne uvjete. Odnosno, ne očekivanje besplatnog javnog stanovanja, ne složene sheme zamjene, već jednostavno izravna kupnja stanova, kojih je u to vrijeme bilo relativno malo privatiziranih. Prodavača stanova bilo je malo, ali kupaca je već bilo dovoljno.

U drugoj fazi zakon uvodi svoje ispravke problema, naime pojavljuju se prvi propisi koji reguliraju poslovanje nekretninama u Rusiji. Ovo razdoblje karakterizira pružanje značajnih pogodnosti koje su, uz održavanje dobrog tržišnog okruženja, omogućile ostvarivanje dobrih prihoda i privukle nove poduzetnike u ovaj segment tržišta. Cijene stanova počele su rasti, ali za razliku od toga, stanove je bilo teže prodati, a kupci izbirljiviji. Konkretno, pojavila se i raširila prodaja na rate, davanje kredita osiguranih jamstvom. Neke su tvrtke počele raditi po nestandardnim ugovorima, preuzimajući obvezu da će u određenom roku prodati stan klijenta.

Treću fazu opet karakterizira višak potražnje nad ponudom, pooštravanje zakonskog okvira i intenzivna konkurencija na tržištu, što je zajedno dovelo do pada prihoda prodavača. Mala poduzeća jednostavno odlaze u stečaj, srednja pa i velika su na rubu propasti. Početkom 1996. godine počeo je prirodni pad cijene stanova. Broj stanova ponuđenih na prodaju se povećavao, dok je broj potencijalnih kupaca, naprotiv, opadao.

Od druge polovice 1999. godine nakon kolovozne krize 1998. započela je nova faza u razvoju ruskog tržišta nekretnina - faza prestanka sniženja cijena, početka stabilizacije i određenog oporavka. To se dogodilo u pozadini povoljnog razvoja makroekonomskih pokazatelja u zemlji i, posebno, niske (u usporedbi s jeseni 1998.) stope inflacije, glatke i ograničene devalvacije rublje u odnosu na dolar.

Slijedom toga, tržište nekretnina, kako proizlazi iz teorije tržišnog gospodarstva, ciklično je, pa je prošlo kroz fazu recesije, stabiliziralo se, te se očekivao novi rast, uključujući i rast cijena.

Nekretnine zauzimaju središnje mjesto u svakoj društvenoj strukturi, istovremeno obavljajući dvije važne funkcije: sredstvo za proizvodnju i predmet osobne potrošnje za život, rekreaciju, kulturne aktivnosti itd. Gospodarsko-pravna regulacija od strane države različitih sfera društva i materijalne proizvodnje usko je povezana s objektima nekretnina, pa stoga slijede sljedeća obilježja tržišta nekretnina.

Tablica 1.1.1 Značajke tržišta nekretnina

	Karakteristično
Lokalizacija	Apsolutna nepokretnost Velika ovisnost cijene o lokaciji
Vrsta natjecanja	nesavršen, oligopol Malo kupaca i prodavača Jedinstvenost svakog objekta Kontrole cijena su ograničene Ulazak na tržište zahtijeva značajan kapital
Elastičnost ponuda	Niska, s povećanjem potražnje i cijena, ponuda se malo povećava Potražnja može biti vrlo promjenjiva
Stupanj otvorenosti	Transakcije su privatne Javne informacije, često nepotpune i netočne
Konkurentnost proizvoda	U velikoj mjeri determinira vanjsko okruženje, utjecaj susjedstva Specifičnost individualnih preferencija kupaca
Uvjeti zoniranja	Uređeno građanskim i zemljišnim zakonodavstvom, uzimajući u obzir vodna, šumarska, ekološka i druga posebna prava Velika međuovisnost privatnog i drugih oblika vlasništva
Registracija transakcija	pravne poteškoće, Ograničenja i uvjeti
Cijena	uključuje vrijednost objekta i pripadajućih prava

Regionalna tržišta nekretnina mogu imati značajne razlike među sobom. Razlog tome su brojni subjektivni razlozi, kao što su ekonomski ili prirodni uvjeti, kao i regionalni pravni okvir koji formiraju lokalne samouprave.

Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu i može se podijeliti prema različitim kriterijima, primjerice prema onima prikazanim u tablici 1.1.2.

Tablica 1.1.2 Klasifikacija tržišta nekretnina

Klasifikacijski znak	Vrste tržišta
Vrsta objekta	Zemljište, zgrade, građevine, poduzeća, prostori, višegodišnji zasadi, stvarna prava, drugi objekti
zemljopisni (teritorijalni)	Lokalni, gradski, regionalni, nacionalni, svjetski
Funkcionalna namjena	Industrijski prostori, stambene, neindustrijske zgrade i prostori
Stupanj spremnosti za rad	Postojeći objekti, gradnja u tijeku, novogradnja
Vrsta sudionika	Pojedinačni prodavači i kupci, preprodavači, općine, trgovačke organizacije
Vrsta transakcija	Kupoprodaja, zakup, hipoteka, stvarna prava
Pripadnost industriji	Industrijski objekti, poljoprivredni objekti, javne zgrade, drugo
Vrsta vlasništva	Državni i općinski objekti, privatni
Metoda transakcije	Primarni i sekundarni, organizirani i neorganizirani, razmjenski i bez recepta, tradicionalni i kompjuterizirani

Kao što vidimo iz tablice 1.1.2., postoji nekoliko tipova tržišta nekretnina čija segmentacija ovisi o traženom kriteriju.

Na primjer, ovisno o strukturi, tržište nekretnina dijeli se na:

stambeno tržište;

Tržište komercijalnih nekretnina;

Tržište zemljišta.

Svaki od segmenata tržišta također se može podijeliti na specijalizirana podtržišta. Dakle, tržište industrijskih nekretnina može se podijeliti na tržišta za industrijska poduzeća, zgradu istraživačkog instituta ili stambeno tržište za primarne i sekundarne stambene objekte, sa ili bez dorade, od vlasnika i od države, itd.

Diferencijacija tržišta nekretnina također je povezana s mnogim ekonomskim, ekološkim, društvenim i državnim čimbenicima, te izravno s funkcijama koje ono obavlja:

Uspostavljanje ravnotežnih cijena po kojima efektivna potražnja odgovara obujmu ponude nekretnina;

Regulatorna funkcija, uz pomoć koje se resursi raspoređuju po sferama gospodarstva, formira se njegova učinkovita struktura i zadovoljavaju javni interesi;

Komercijalna funkcija, koja se sastoji u organiziranju kretanja kapitala i ostvarivanju dobiti;

Sanitarna funkcija, izražena u čišćenju gospodarstva od slabih, nekonkurentnih i neučinkovitih elemenata;

Poticajna funkcija, koja se sastoji u razvoju konkurencije i korištenju znanstvenih, tehničkih i menadžerskih inovacija u ostvarivanju dobiti u stvaranju i korištenju nekretnina;

Društvena funkcija, koja se očituje u rastu aktivnosti stanovništva, koje nastoji postati vlasnici stanova, kao i drugih kapitalnih i prestižnih objekata.

Zaključak: nekretnine su najtrajnija roba od svih postojećih, koja osigurava pouzdanost ulaganja, iako se njezina vrijednost tijekom vremena može povećavati i smanjivati, pod utjecajem različitih čimbenika. Tržište nekretnina dobilo je poticaj za razvoj, u skladu s razvojem nacionalnog gospodarstva zemlje. Podijeljena je na segmente na temelju namjene nekretnine i njezine atraktivnosti za različite sudionike na tržištu. Također, svaki neovisni segment dalje je podijeljen na više podtržišta, pa je teško izdvojiti i generalizirati najznačajnija obilježja za klasifikaciju, budući da svaki sudionik na tržištu ima svoje najprihvatljivije kriterije za odabir segmenta u koji je zainteresiran za ulazak. tržišnih odnosa.

1.2 BIT I EKONOMSKA ULOGA UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Nekretnina je imovina (nekretnina) čije se upravljanje može strukturirati na sljedećim razinama:

Federalno upravljanje nekretninama;

Upravljanje nekretninama subjekata Ruske Federacije;

Upravljanje općinskim nekretninama;

Upravljanje nekretninama poduzeća i organizacija;

Upravljanje pojedinačnim nekretninama.

Pojam "upravljanje imovinom" tumači se u dva smisla: širokom i uskom.

U širem smislu, pod upravljanjem nekretninama se u pravilu podrazumijeva poduzetnička djelatnost za obavljanje svih poslova vezanih uz izvršavanje bilo kojih ovlasti vlasnika nekretnine dopuštenih građanskim pravom. Primjerice, u skladu s životnim ciklusom nekretnine vlasnicima su dopuštena sljedeća prava:

1. namjera;

2. dizajn;

3. proizvodnja (montaža, izgradnja);

4. žalba;

5. korištenje (usluga);

6. održavanje, rad, popravak;

7. remont, modernizacija, rekonstrukcija i restauracija;

8. reprofiliranje;

9. recikliranje.

Usko tumačenje upravljanja nekretninama glasi: „Upravljanje nekretninama je provedba kompleksa operacija za rad zgrada i građevina (održavanje u ispravnom stanju, popravak, pružanje usluga, određivanje uvjeta za davanje prostora u najam, ubiranje najamnine i tako dalje) kako bi se nekretnina najučinkovitije koristila."

Pod nekretninama se podrazumijeva i nekretnina, naime, riječ je o upravljanju imovinom, odnosno upravljanje nekretninama uključuje upravljanje svim proizašlim pravima na nekretnini. Nekretnina pod upravljanjem predstavljena je kao jedinstvo pravnih, ekonomskih i fizičkih karakteristika.

Iz navedenog, po našem mišljenju, proizlazi da je prvenstveno cilj upravljanja osigurati maksimalnu učinkovitost korištenja nekretnine u skladu s interesima vlasnika.

Upravljanje nekretninama je djelatnost u svom području koja se odnosi na postavljanje ciljeva i zadataka za planiranje, organiziranje, izvršenje i kontrolu korisnog, učinkovitog korištenja nekretnina.

Smatramo da je djelatnost upravljanja po svojoj prirodi i prirodi višestruka, usklađujući ciljeve i ciljeve vlasnika, korisnika, uslužnih tvrtki i svih subjekata koji se na ovaj ili onaj način odnose na nekretnine.

U tržišnom gospodarstvu upravljanje nekretninama provodi se u skladu sa zakonom ponude i potražnje.

Osim tržišnih uvjeta, opipljivi čimbenici u upravljanju nekretninama su i zakonska regulativa koja to regulira te djelovanje različitih službenih tijela i institucija.

Upravljanje nekretninama može biti interno i eksterno:

Interno upravljanje nekretninama je djelatnost subjekta tržišta nekretnina, uređena vlastitim regulatornim dokumentima (kodeks, povelja, propisi, pravila, ugovori, upute i sl.).

Upravljanje vanjskim nekretninama je djelatnost državnih struktura usmjerena na stvaranje regulatornog okvira i praćenje usklađenosti svih subjekata tržišta nekretnina s utvrđenim normama i pravilima.

Poslovi upravljanja nekretninama provode se prvenstveno u tri najznačajnija aspekta - pravnom, gospodarskom i tehničkom. Pravni aspekt upravljanja nekretninama je najracionalnije korištenje, raspodjela i kombinacija prava na nekretnini.

Ekonomski aspekt upravljanja nekretninama ostvaruje se kroz upravljanje prihodima i rashodima koji nastaju tijekom poslovanja nekretnine. Drugim riječima, upravitelj ima pravo u potpunosti i samostalno, u okviru zakona, kontrolirati i regulirati prihodovni i rashodni dio vlasništva nekretnine, kao i upravljati njima po vlastitom nahođenju.

Tehnički aspekt upravljanja je održavanje objekta upravljanja u ispravnom stanju u skladu s njegovom funkcionalnom namjenom.

Upravljanje nekretninama je sveobuhvatan pristup poboljšanju i održavanju stanja objekta, organiziranju i predviđanju njegovog razvoja, načina upravljanja u skladu s namjenom. Koncept upravljanja nekretninama također uključuje, prije svega, radnje kao što su iznajmljivanje i upravljanje poslovnim zgradama, odnosno upravljanje nekretninama kao sredstvo za privlačenje investicija. S druge strane, upravljanje imovinom se može promatrati i kao sama investicija. Na temelju navedenog identificirali smo sljedeće ciljeve za upravljanje tržištem nekretnina:

Ostvarivanje ustavnih prava građana na nekretninu i obveza u vezi s njezinim posjedom;

Uspostavljanje na tržištu određenog postupka i uvjeta za rad njegovih sudionika;

Zaštita sudionika od nepoštenja, prijevara i kriminalnih organizacija i pojedinaca;

Osiguravanje slobodnog određivanja cijena objekata nekretnina u skladu s ponudom i potražnjom;

Stvaranje uvjeta za ulaganja, poticanje poduzetničke aktivnosti u sferi proizvodnje;

Pravično oporezivanje nekretnina i sudionika na tržištu nekretnina.

Za postizanje ovih ciljeva, po našem mišljenju, potrebno je:

1. formirati potpuni registar državnih nekretnina (bilans nekretnina), koji sadrži kvantitativne, troškovne, tehničke i pravne karakteristike objekata nekretnina;

2. jasno razgraničiti i uskladiti ovlasti svih državnih tijela uključenih u proces upravljanja nekretninama;

3. formirati objekte upravljanja, isključujući mogućnost raspolaganja jednim dijelom objekta bez drugog u slučajevima kada čine jedinstvenu cjelinu (u pravilu su to zemljišne čestice i zgrade i građevine koje se nalaze na njima);

4. osigurati bezuvjetnu primjenu mehanizma tržišnog vrednovanja pri korištenju nekretnine;

5. stvoriti uvjete za privlačenje ulaganja u realni sektor gospodarstva maksimiziranjem uključivanja nekretnina u civilni promet;

6. uređuje pitanja državnog stjecanja objekata nekretnina, uključujući i utvrđivanje ciljeva radi čijeg ostvarivanja se stjecanje tih objekata provodi;

7. za učinkovito upravljanje nekretninama koristiti mehanizam za naknadu troškova upravljanja nekretninama (uključujući popis i procjenu), sličan građanskopravnom, budući da država, kada koristi svoju nekretninu, ravnopravno sudjeluje u građanskom prometu osnovi sa svojim ostalim sudionicima;

8. izmijeniti postojeći mehanizam prodaje nekretnina, jer omogućuje stjecanje objekata po niskim cijenama;

9. Uspostaviti za sve sastavne subjekte Ruske Federacije jedinstvenu proceduru za donošenje odluka o korištenju federalnih nekretnina (prvenstveno u odnosu na objekte zakupa), osiguravajući brzo donošenje odluka;

10. stručno osposobljavanje državnih službenika koji upravljaju federalnim nekretninama.

Predmet upravljanja u području nekretnina je nepokretna stvar ili skup nekretnina, koji se smatra jedinstvenim objektom sa stajališta organiziranja što učinkovitijeg upravljanja njima, uzimajući u obzir troškove održavanja i upravljanja.

Sumirajući navedeno, možemo reći da je upravljanje nekretninama zasigurno složen i višestruki proces koji uključuje mnogo različitih čimbenika i aspekata. Mehanizam upravljanja ne sadrži samo prava i obveze vlasnika imovine, već je također predmet državne intervencije, uključujući jačanje upravljanja zakonodavnim okvirom.

1.3 POKAZATELJI UČINKA UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA

Za provedbu postupka procjene učinkovitosti upravljanja nekretninama koriste se različiti pristupi i pokazatelji. U teoriji ne postoje jasno definirani pokazatelji pomoću kojih je moguće odrediti stupanj učinkovitosti upravljanja nekretninama, budući da u praksi nijedan odabrani pokazatelj možda neće biti učinkovit za jedno poduzeće, a iskustvo jednog poduzeća ne mora biti primjenjivo za veću distribuciju.

Međutim, uobičajeno je uzeti u obzir pristup ocjenjivanja učinkovitosti financijskih pokazatelja. Doista, ako je tvrtka vlasnik, na primjer, upravne zgrade i njezina je djelatnost iznajmljivanje prostora, onda ovaj pristup neće biti težak, budući da su sve potrebne informacije pri ruci, bilo da je s jedne strane, trošak osoblja, popravaka i opreme zgrada, održavanje komunikacija u dobrom stanju, a s druge strane jasno je definiran iznos primljenih plaćanja od stanara.

Tablica 1.3.1 Analiza glavnih tehničkih i ekonomskih pokazatelja poduzeća NCF "Revizija i evaluacija"

Indikatori			Apsolutno odstupanje, tisuću rubalja	Brzina rasta, %
Neto prihod, tisuća rubalja
Trošak usluga, tisuća rubalja
Bruto dobit, tisuća rubalja
Prodajni i administrativni troškovi, tisuća rubalja
Dobit od prodaje, tisuća rubalja
Dobit prije oporezivanja, tisuća rubalja
Neto dobit, tisuća rubalja
Prosječni godišnji trošak dugotrajne imovine, tisuća rubalja
Prosječan broj zaposlenih, ljudi
Produktivnost rada, tisuća rubalja po osobi
Profitabilnost proizvodnje, %			3 postotna boda
Povrat na prodaju, %			4 postotna boda
Povrat na imovinu rub po 1 rub

Ali ako je tvrtka veliki vlasnik industrijskih nekretnina, nastaje problem dobivanja potpunih informacija potrebnih za procjenu učinkovitosti upravljanja nekretninama. Financijski izvještaji ne prikazuju čimbenike kao što su:

Tržišna promocija novog proizvoda;

Potencijalne mogućnosti tvrtke;

Zainteresiranost zaposlenika za uspjeh tvrtke;

Odanost kupaca itd.

Iako se takvi nematerijalni pokazatelji odražavaju i s pravom zauzimaju svoju nišu u procjeni učinkovitosti upravljanja nekretninama.

Sa stajališta ekonomije, temeljno načelo "učinkovitost – omjer rezultata i troškova" ne omogućuje uvijek ispravnu ocjenu učinkovitosti. To je zbog nekoliko čimbenika:

Značajke informacijskog doba, odnosno njegove bitne značajke - sve veća uloga i važnost informacijskog resursa, nematerijalne imovine;

Kompliciranje gospodarskog života - povećanje stupnja njegove otvorenosti, globalizacija, konkurencija;

Promjena sadržaja rezultata i troškova te, sukladno tome, poteškoće u određivanju njihovih vrijednosti;

Brzi razvoj sustava vrijednosti i, posljedično, promjena sustava pokazatelja, karakteristika i pokazatelja, koji zajedno odražavaju učinkovitost aktivnosti.

B.A. Reizberg i V.Yu. Buryak, razmatrajući pitanja učinkovitosti u odnosu na državnu imovinu, napominje da „posebna metodologija za procjenu ekonomske, društvene, funkcionalne učinkovitosti upravljanja određenom klasom, grupom imovinskih objekata državne imovine, koja varira u odnosu na procijenjenu metodu korištenja imovinskog kompleksa, osmišljen je kako bi se omogućilo utvrđivanje vrijednosti, veličine pokazatelja uspješnosti. Ali ti pokazatelji nemaju univerzalni karakter, oni uvelike ovise o objektu procjene, namjeni i prirodi primjene ovog objekta. Kao rezultat toga, dolazi se do zaključka da "treba priznati da je nemoguće stvoriti jedinstvenu univerzalnu metodologiju za ocjenjivanje učinkovitosti".

Uz iznimku tradicionalnog pristupa, među modernim pristupima izdvajaju i najperspektivniji sustav balansiranih rezultata (BSC) koji su razvili R. Kaplan i D. Norton. Izdvojili su četiri najvažnije komponente u ocjenjivanju učinkovitosti: financijske aktivnosti, odnosi s potrošačima, organizacija internih poslovnih procesa, obuka i razvoj kadrova. Bit BSC-a je postići ravnotežu između broja unutarnjih i vanjskih, objektivnih i subjektivnih pokazatelja. Još jedna prednost ovakvog pristupa je što je ovaj sustav, prema autorima, prilično fleksibilan i "kreativan" u pogledu implementacije u bilo koju proizvodnju.

Uzimajući u obzir odredbe općeg koncepta i strategije koju tvrtka slijedi, akumulirano iskustvo u metodološkoj potpori za ocjenu uspješnosti, može odrediti specifične pokazatelje uspješnosti za ocjenu upravljanja nekretninama na temelju BSC-a (vidi Dodatak 1).

Najvažniji detalj za stvaranje BSC-a su, kao iu tradicionalnom pristupu, dva financijska rezultata: smanjenje troškova i povećanje prihoda. Na temelju toga možemo u BSC uključiti takve pokazatelje koji nam, pod uvjetom da se dosljedno postižu, omogućuju najpotpuniju procjenu učinkovitosti. Takve pokazatelje možemo uvesti na bilo kojoj razini unutar BSC-a.

Na temelju Dodatka 1 možemo identificirati nekoliko pokazatelja uspješnosti upravljanja nekretninama. Ovi pokazatelji uključuju svaki zasebno od četiri komponente. Uzimaju se u obzir svi pokazatelji, komentari su dati u tablicama ispod.

Tablica 1.3.2 Kriteriji za učinkovitost upravljanja nekretninama (financijska komponenta)

Tablica 1.3.3 Kriteriji za učinkovitost upravljanja nekretninama (komponenta klijenta)

Strateške inicijative	Indikator performansi
Pružanje dodatnih usluga	1. Program za utvrđivanje potražnje za dodatnim uslugama i njihovu relevantnost;
	2.Organiziranje ugovornih poslova radi pružanja dodatnih usluga; 3. Izrada kriterija za ocjenu kvalitete pruženih usluga
Unapređenje rada s klijentima	1. Spašavanje postojećih kupaca i osiguranje njihovog interesa za nastavak suradnje; 2. Razvoj mehanizma za kvalitativno i operativno proučavanje pristiglih prijedloga za različite projekte.
Formiranje imidža "korporativnog građanina"	1. Program za medijsko praćenje društvene uloge poduzeća (socijalni programi, plaćeni porezi i sl.) 2. Program usmjeren na razvijanje u svijesti ljudi razumijevanja važnosti aktivnosti koje obavlja tvrtka, njihovog interesa za ovu djelatnost; 3. Provođenje aktivnosti usmjerenih na poboljšanje stanja okoliša u objektima društva

Tablica 1.3.4 Kriteriji učinkovitosti upravljanja nekretninama (komponenta poslovnih procesa)

Strateške inicijative	Indikator performansi
Orijentacija u korištenju nekretnine na spoj interesa tvrtke i kupaca	1. Pružanje povoljne ponude za kupce; 2. Provođenje anketa kako bi se utvrdilo koje promjene bi trgovci željeli u poslovanju tvrtke; 3. Utvrđivanje usluga i robe "ispunjenih" krajnjim potrošačima; 4. Program praćenja i zadovoljavanja potražnje potrošača, njihovih želja.
Poboljšanje stvarnih aktivnosti upravljanja	1. Promjena i optimizacija interne strukture poduzeća; 2.Program društvenog razvoja; 3. Poboljšanje računovodstvenih obrazaca
Intenziviranje korištenja nekretnina	1. Aktivno uvođenje tehnologija štednje; 2. Određivanje nekretnina koje se popravljaju; 3.Utvrđivanje troškova poduzeća za održavanje nekretnine; 4.Program regulacije troškova održavanja nekretnina i njihovo smanjenje
Inovacije u upravljanju imovinom	1. Osiguravanje brze primjene
	uskraćivanje obećavajućih inovacija; 2. Program operativnog razvoja inovacija u području nekretnina, utvrđivanje njihove učinkovitosti i svrsishodnosti implementacije

Ispod je opis kriterija za učinkovitost upravljanja nekretninama, koji čine blok rasta i učenja.

Tablica 1.3.5 Kriteriji uspješnosti upravljanja nekretninama (učenje i rast)

Strateške inicijative	Indikator performansi
Osposobljavanje osoblja o suvremenim tehnikama upravljanja	1. Podudarnost razine znanja zaposlenika s obavljenim poslom; 2. Određivanje znanja i specijalnosti za koje se zaposlenici trebaju osposobljavati; 3. Program daljnjeg praćenja razine znanja zaposlenika
Pristup informacijskim resursima	1. Uvođenje novih tehnologija; 2. Stvaranje mjesta za vizualno informiranje o postignutim rezultatima i novim zadacima u odjeljenjima
Stvaranje uvjeta za djelatnost osoblja	1. Aktivno sudjelovanje svakog zaposlenika u aktivnostima tvrtke; 2. Program socijalne zaštite radnika
Sustav nagrađivanja za postizanje postavljenih ciljeva	1. Utvrđivanje ovisnosti naknade o rezultatima rada; 2. Definiranje pokazatelja uspješnosti za odjele i pojedine zaposlenike 3. Informiranje tima o postignućima kolega.

Drugim riječima, analizirajući Prilog 1, po našem mišljenju, možemo reći da je sustav upravljanja nekretninama:

Stupanj do kojeg se ciljevi tvrtke postižu korištenjem različitih ograničenih resursa, uključujući nekretnine;

Stupanj do kojeg su ostvareni ciljevi upravljanja nekretninama kao poslovnog procesa s najnižim troškovima;

Sposobnost sustava upravljanja nekretninama da zadovolji rastuće potrebe za nekretninama, uzimajući u obzir njihovu racionalnu i ekonomičnu upotrebu;

Sposobnost upravljačkih utjecaja osigurati reprodukciju potrošačkih svojstava nekretnine tražene kvalitete uz najnižu cijenu.

U okviru pojedinih korporacija, kontroli se dodjeljuju sljedeća svojstva za ocjenu učinkovitosti upravljanja imovinom:

1. Održivost strateškog smjera funkcioniranja;

2. Jasna vizija budućnosti;

3. Diverzifikacija upravljačkih odluka;

4. Učinak međusobno povezanih radnji;

5. Konstantnost i raznolikost promjena;

6. Sposobnost percipiranja inovativnih tehnologija.

S druge strane, u našoj zemlji gotovo da i ne ispunjavaju kriterije i preporuke navedene u tablicama.

Dakle, sažimajući navedeno, možemo reći da ne postoje općeprihvaćeni pokazatelji za ocjenu učinkovitosti korištenja nekretnina, međutim, postoji nekoliko generaliziranih pristupa za rješavanje ovog pitanja. Jedan od pristupa temelji se samo na financijskom rezultatu djelatnosti poduzeća, organizacije, korporacije, dok drugi uključuje nekoliko faza od kojih svaka odabire određene kriterije za ocjenjivanje učinkovitosti. S druge strane, čelnik svake organizacije relativno je slobodan u donošenju odluke o ocjenjivanju učinka i može za sebe stvoriti određeni sustav pokazatelja prema kojima će se voditi kako bi postigao određene ciljeve korporacije.

procjena stambenih uredskih nekretnina

2. ANALIZA UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA NEKRETNINAMA U KAZANJU

2.1 PROCJENA UČINKA UPRAVLJANJA STAMBENOM NEKRETNOM

Za procjenu učinkovitosti upravljanja stambenim nekretninama, autor je identificirao sljedeće, po njegovom mišljenju, najznačajnije pokazatelje i kriterije:

Ukupna površina stambenih prostora puštenih u funkciju 2014. godine;

Cijena stambenih nekretnina;

Procijenjena dinamika prodajnih cijena;

Utjecaj vanjskih čimbenika na stambenu nekretninu

Prvu polovicu 2014. obilježili su važni događaji u gospodarstvu zemlje, koji su također utjecali na stambeno tržište Republike Tatarstan: deprecijacija rublje, uvođenje sankcija od strane Zapada i socio-demografski čimbenici, s jedne strane , te veliki izbor ponuda programera, uz niže hipotekarne stope, uz još jednu.

U svjetlu povećane potražnje, programeri su aktivno podizali stambene objekte. Tako je početkom srpnja više od 1,2 milijuna četvornih metara. m stambenog prostora - gotovo 51% godišnjeg cilja. Do kraja prve polovice godine, Kazan je zauzeo prvo mjesto među gradovima Volškog saveznog okruga po broju stambenih objekata: ukupno je pušteno u rad više od 508 tisuća četvornih metara. m.

U 2014. povećan je postotak kupnje stanova u novim zgradama - oko 40% transakcija u Kazanu obavlja se uz sudjelovanje hipotekarnih fondova. Hipoteke se obično uzimaju na dugi rok, pa je zajmoprimcima mudro odabrati novije domove.

Podaci Rosreestra za Republiku Tatarstan svjedoče: u šest mjeseci 2014. godine u republici je registrirano 45,3 tisuće ugovora, što je 11% više nego u istom razdoblju prošle godine. Od toga, 65% - stanovanje, 22% - zemljište, 13% - nestambeni prostori.

Povećana potražnja potaknula je i cijene na tržištu: u prvoj polovici godine cijene nekretnina u gradu rasle su brže nego inače (unutar 6-8% u prvih šest mjeseci na primarnom tržištu).

Prema "Poslužitelju nekretnina Kazana i Republike Tatarstan", prosječna cijena po kvadratnom metru do srpnja 2014. iznosila je 67,5 tisuća rubalja na sekundarnom stambenom tržištu, 50,7 tisuća rubalja na primarnom stambenom tržištu, a posebno na tržištu nekretnina. trenutno stanje na tržištu nekretnina u Kazanju, lideri-programeri su Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, a za svoje nekretnine iznijeli su sljedeće cijene:

Tablica 2.1.1. Usporedna analiza stambenih projekata u Kazanu za drugu polovicu 2014. godine

	Programer	Rok	Površina stana	Cijena, milijun rubalja
LCD "Emerald City" (okrug Privolzhsky)	"Unistroy"	Prva polovina 2014
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovski okrug)	YIT Kazan	IV tromjesečje 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetski okrug)	Ak Bars Nekretnine	IV tromjesečje 2014
Stambeni kompleks "Rainbow" (okrug Kirovskiy)	"Tatstroyinvest"	III tromjesečje 2014

U pravilu, lokacija utječe na cijenu stanova: takozvani Hruščov u četvrti Vakhitovsky bit će mnogo skuplji od istog stana u četvrti Aviastroitelny ili Kirovsky. Osim toga, na trošak utječe opće stanje stana, katnost i materijal od kojeg je kuća izgrađena. U udaljenim dijelovima grada, staljinke i spavaonice mogu mjesecima stajati u praznom hodu čekajući svog kupca.

Jednosobni Hruščov površine 32 četvorna metra. m u Kazanu danas košta od 1,9 milijuna do 2,25 milijuna rubalja, Lenjingrad (34 četvornih metara) - od 2,2 do 2,8 milijuna, "odnushki" moskovskog projekta (30 četvornih metara) - od 2,15 do 2,35 milijuna.

Dvosobna zgrada Hruščova (43 m²) procjenjuje se na 2,2-2,7 milijuna rubalja, lenjingradska (51 m²) - od 3 do 3,5 milijuna, moskovski projekt - od 2,4 do 3 milijuna. cijene stanova su sljedeće: Hruščov (56 m²) - 2,7-3,3 milijuna rubalja, Lenjingrad (65 m²) - 3,4-3,8 milijuna.

Također treba napomenuti da je stambeni fond republike na kraju 2014.g. broji 1618 tisuća stanova (uključujući i kuće u privatnom vlasništvu građana), od čega se 1130,9 tisuća stanova (69,9%) nalazi u stambenim zgradama. Prosječna veličina jednog stana je 56,5 m2 ukupne površine. Opći stambeni fond je uvijek pretežno u privatnom vlasništvu.

Stambeno tržište u 2014. godini aktivno se razvijalo u sektoru kupnje stanova uz pomoć hipoteka. Oko polovice registriranih transakcija nekretninama činilo se hipotekarno kreditiranje, što je dalo poticaj intenzivnom razvoju stambene grane, što pojedini investitori nisu propustili iskoristiti.

Kako bismo predvidjeli razvoj stambenog tržišta u Kazanu za 2015., razmotrimo dinamiku cijena najma i kupnje stanova.

Tablica 2.1.2. Dinamika cijena za iznajmljivanje jednosobnog stana u Kazanu u 2011.-2014.

Na temelju gornjih tablica autor je sastavio tri prognoze razvoja stambenog tržišta: optimističnu, umjerenu i pesimističnu. Optimistična prognoza temeljila se na tome da je inflacija najamnina u skladu s prognozom potrošačke inflacije od 10% u 2015. godini. Na temelju toga pretpostavljamo da će razina rasta troškova najma stanova biti na razini od 10% godišnje.

Umjerena prognoza je prosječna razina rasta između optimistične i pesimistične prognoze, po kojoj će se troškovi najma i kupnje stana u 2015. godini smanjivati ​​za 10% godišnje.

Pesimistična prognoza nastala je na temelju obrazloženja da ako se uzme u obzir kriza 2008.-2009., kada su se odvijali slični procesi (faktor troška novca i njihov utjecaj na cijenu stambenih nekretnina, kao i pad rublje), troškovi najma i kupnje stana pali su za 30%.

Tablica 2.1.4. Umjerena prognoza za iznajmljivanje i kupnju stana uz pomoć hipotekarnog kreditiranja u Kazanju za 2015.

		Prognoza (-10%)			Prognoza (-10%)

Umjerena prognoza kaže da će najam i kupnja stana uz pomoć hipotekarnog kreditiranja u prosjeku pasti za 10% u odnosu na prethodnu godinu.

Tablica 2.1.5. Optimistična prognoza za iznajmljivanje i kupnju stana uz pomoć hipotekarnog kreditiranja u Kazanju za 2015.

	rub./kV m.			RUB/m2
		Prognoza (+10%)			Prognoza (+10%)

Optimistična prognoza pretpostavlja povećanje najamnine i plaćanja hipoteke za 10%, uzimajući u obzir inflaciju.

Tablica 2.1.6 Pesimistična prognoza za iznajmljivanje i kupnju stana uz pomoć hipotekarnog kreditiranja u Kazanju za 2015.

		Prognoza (-30%)			Prognoza (-30%)

Prema pesimističkoj prognozi, najam i hipotekarni krediti bi trebali pasti za 30% sljedeće godine.

Na temelju prognoza i tablica, kao i razmatrane dinamike kupoprodajne cijene i dinamike cijene najma, možemo reći da će cijene na tržištu najma stanova sljedeće godine biti izrazito nestabilne i vjerojatno će se kretati od 12.700 tisuća rubalja do 15 600 tisuća rubalja, a na tržištu kupnje uz pomoć hipotekarnog kredita od 45 000 tisuća rubalja. do 70.576 tisuća rubalja.

Prema autoru, pesimističnu prognozu treba smatrati najizglednijim scenarijem razvoja događaja. Iz gornje komparativne analize vidljivo je da su cijene na stambenom tržištu izrazito volatilne zbog sljedećih razloga:

1.) utjecaj zapadnih sankcija;

Zapadne sankcije stupile su na snagu u vrijeme kada je Rusija imala najveći tempo i obujam stambene izgradnje, najveći broj hipotekarnih kredita koje su uzimali pojedinci i najpristupačnije kamate na njih.

Posljedice sankcija na tržištu nekretnina mogu se podijeliti u dvije kategorije: ono što se dogodilo i ono što se očekuje.

Među događajima vrijedi istaknuti:

1. Strani investitori odgađaju provedbu razvojnih projekata u Rusiji (u različitim tržišnim segmentima) dok se ne riješi situacija u Ukrajini.

2. Banke pažljivije analiziraju nadolazeće nove razvojne projekte.

3. Nekretnine kao imovina (osobito stambene nekretnine - stanovi na primarnom i sekundarnom tržištu) povećale su svoju privlačnost za privatne investitore.

O očekivanim posljedicama sankcija na tržištu nekretnina možemo reći sljedeće:

1. Od banaka se očekuje povećanje kamatnih stopa na potrošačke i hipotekarne kredite zbog povećanja cijene sredstava na tržištu. Istodobno, brojne banke mogu samostalno ograničiti aktivnost hipotekarnih zajmoprimaca postavljanjem umjetno visokih kamatnih stopa.

2. Smanjenje obujma financiranja investicijsko razvojnih projekata od strane banaka može uzrokovati smanjenje obujma novogradnje u 2015. godini.

3. Tržište iznajmljivanja stanova može izgubiti svoju publiku, koju čine stranci koji rade u Rusiji po ugovoru ili u zapadnim tvrtkama, čija se aktivnost može značajno smanjiti tijekom razdoblja sankcija. (Autor će također primijetiti da se u isto vrijeme na tržištu iznajmljivanja stanova mogu dogoditi suprotni procesi: ako vrijednost nekretnine padne, tada će banke morati povećati kamatne stope na hipotekarne kredite. To će značajno smanjiti kupovnu moć građana, što će dovesti do povećanja broja stanara).

4. Vjerojatnije je da će najveće ruske banke nastaviti kreditirati razvojne projekte koji su u aktivnoj/završnoj fazi izgradnje.

2.) utjecaj valutnog faktora;

Prvi pristup: utjecaj tečaja na stambeno tržište.

Važan element ekonomskih odnosa povezanih s kupnjom stanova je tečaj. Tečaj ima utjecaj na različite pokazatelje koji povezuju kupca i prodavatelja na tržištu nekretnina. Tečaj je omjer dviju novčanih jedinica na deviznom tržištu koji se formira ovisno o ponudi i potražnji određene valute, kao i o nizu drugih čimbenika.

Ovisno o omjeru ponude i potražnje pojedine valute najčešće se određuje tečaj, zbog čega on ne može biti stalna vrijednost, budući da se potražnja i ponuda na deviznom tržištu stalno mijenjaju.

Drugi pristup: utjecaj cijena stanova na nacionalnu valutu.

Postoji izravan odnos između cijene nekretnine i tečaja nacionalne valute, a kada vrijednost nekretnine pada, opada i tečaj nacionalne valute. Ova ovisnost je zbog činjenice da, u pravilu, smanjenje troškova stanovanja ukazuje na nepovoljne procese u gospodarstvu - povećanje nezaposlenosti, smanjenje kupovne moći stanovništva. Sve to dovodi do smanjenja potražnje za nekretninama.

Temeljem navedenog, u sadašnjim uvjetima na tržištu nekretnina, prvi pristup će se više odraziti. Drugi je najvjerojatniji s obzirom na stabilan razvoj gospodarstva.

3.) utjecaj sociodemografskih čimbenika.

Općenito je prihvaćeno da se formiranje potreba na tržištu ne može kontrolirati. Međutim, potrebe nastaju i mijenjaju se prema određenim obrascima, čiji je važan dio mentalitet, način života stanovništva. Od njih detaljnije razmatramo sljedeće, po mišljenju autora, najvažnije čimbenike:

1. Broj stanovnika naselja značajno utječe na strukturu potrošnje, prvenstveno zbog veće razine dohotka u velikim naseljima.

2. Na ponašanje potrošača utječu i situacijski kriteriji. Trenutno to uključuje rad države usmjeren na poticanje razvoja stambene izgradnje povećanjem dostupnosti različitih socijalnih programa, a posebno:

Rodni kapital (program vrijedi do zaključno 2016. godine);

vojna hipoteka;

Socijalna hipoteka;

Hipoteka u okviru programa Mlada obitelj itd.

3. U ljeto 2014. država je donijela izmjene u pravilima za hipotekarne kredite. 25. srpnja stupio je na snagu Zakon br. Izmjene zakona sadrže dvije važne točke. Prvo, banke će moći osigurati svoje financijske rizike u slučaju da moraju izvršiti ovrhu na predmetu kolaterala, a njegova vrijednost se pokaže manjom od iznosa duga. Drugi - dostupnost takvog osiguranja (od banke ili od zajmoprimca) oslobađa zajmoprimca od naknadnih plaćanja zajma. Isto se događa u slučaju stečaja osiguravatelja koji je izdao takvo osiguranje.

Sumirajući navedeno, vjerujemo da se može reći da će uvođenje sankcija zasigurno negativno utjecati na sva područja ruskog gospodarstva. Što se tiče stambenog tržišta, treba napomenuti da zbog sankcija rastu stope na hipotekarne kredite te će ovaj segment stambenog tržišta izgubiti značajan broj potrošača. No, s obzirom na ovu pozadinu, tržište najma, naprotiv, može povećati svoje područje distribucije. Dakle, onaj dio stanovništva koji je ranije planirao kupnju stambenog prostora na hipoteku može odustati od ove ideje u korist mehanizma najma, t.j. bit će isplativije iznajmiti stanovanje po relativno stabilnim cijenama (predviđena cijena najma je od 10.000 do 15.600 rubalja / mjesec, ovisno o prirodi prognoze) nego podnijeti zahtjev za hipoteku u uvjetima nestabilnosti valute (na primjer, na 24. ožujka 2015. omjer dolara i rublje je 1/58, 28, a 14. 3. 2015. bio je 1/61,32)

Sada dolazi do naglog porasta cjelokupnog stambenog tržišta u cjelini, to je zbog činjenice da ljudi zbog aprecijacije dolara teže prodavati svoj novac u nekretninama, ali taj trend ne može biti dugoročan i obećavajuće, jer. Potrošače na takve radnje prisiljava stalna napetost oko tečaja, što na kraju može dovesti do inflacije ili, štoviše, do kolapsa ruskog monetarnog sustava.

Sociodemografski čimbenik, naravno, nema tako velik utjecaj na tržište nekretnina kao npr. valutni faktor, ali bez njih stambeno tržište u principu ne može postojati kao takvo, jer brzina, obim izgradnje, hipoteke, najam itd. određuju se upravo na temelju analize različitih, uglavnom neekonomskih čimbenika. Natalitet, stanovništvo, prosječni prihod osobe, broj mladih obitelji i drugi društveni pokazatelji - to su najčešće ideje o tržištu nekretnina i razvojnom potencijalu zemlje.

Općenito, tržište stambenih nekretnina kombinacija je brojnih ekonomskih i neekonomskih čimbenika, koji pojedinačno ili u kombinaciji daju predodžbu o ekonomskoj situaciji u pojedinom segmentu tržišta.

Tri autorova predviđanja odražavaju ekonomsku bit utjecaja različitih čimbenika na mehanizme stambene nabave. U uvjetima nestabilne ekonomske situacije u zemlji, nemoguće je s punim povjerenjem govoriti o učinkovitosti ili neučinkovitosti upravljanja nekretninama, međutim, kako su studije pokazale, segment tržišta nekretnina - tržište stambenih prostora, ostaje najosnovniji u odnosu na ostale elemente gospodarstva i zbog prikupljenih sredstava može relativno nesmetano manevrirati između promjenjivog vanjskog okruženja.

2.2 OCJENJIVANJE UČINKA UPRAVLJANJA UREDNOM IMOVINOM

Na tržištu komercijalnih nekretnina, odnosno u segmentu uredskih nekretnina, po našem mišljenju, formirala su se tri usmjerena sektora:

Prvi sektor - uključuje prestižne urede koji zadovoljavaju međunarodne standarde za upravne prostore. Odavde možemo zaključiti da je najam u takvim prostorima često vrlo visok. To postaje glavni razlog zašto neki ruski poduzetnici iznajmljuju prvoklasne urede u inozemstvu po pristupačnijim cijenama.

U drugi sektor uvrstili smo urede koji se nalaze u dobro uređenim i opremljenim prostorima, a u posljednje vrijeme popularna je praksa otkupa velikih stanova uz naknadne kvalitetne popravke. Ovdje su plaćanja najma sasvim prihvatljiva za tvrtke koje uspješno posluju. U ovom sektoru postoji stalna aktivna potražnja.

Kao treći sektor definirali smo prostore u zgradama općinskog i resornog nestambenog fonda, državnih poduzeća (uglavnom znanstvenih institucija), zadružnih i privatnih poduzeća. Riječ je o prostorima bez dorade i popravka, te ostalih pratećih usluga. Najamnine ovdje obično uopće nisu visoke.

Prema našem mišljenju, sloboda poduzetništva dovodi do stvaranja sve više novih poslovnih struktura, kojima će prije svega biti potrebni prostori za funkcioniranje, što znači da tržište uredskog prostora ima više nego dobru perspektivu razvoja.

Riža. 2.2.1 Omjer klasa poslovnih centara u Kazanu na kraju 2014.

Tržište uredskih nekretnina u Kazanu uključuje visokokvalitetne poslovne centre sve tri klase: A, B i C. Do kraja 2014. gradska opskrba visokokvalitetnim uredskim nekretninama iznosi 183 četvorna metra. m na 1000 stanovnika.

Uredi kategorije B po većini su karakteristika slični uredima klase A, no nisu toliko prestižni, imaju nepovoljniji položaj i ne tako širok spektar usluga kao uredi klase A. Praksa pokazuje - u kategoriji klase B ponekad prolaze uredi najviše kategorije. To se događa, primjerice, nakon nekoliko godina intenzivne uporabe. Faktor standarda kvalitete također igra važnu ulogu. Tehnologije su u stalnoj dinamici, pa ono što je nekada bilo “najnovije” postupno prelazi u kategoriju “novih”.

Ukupna ponuda poslovnog prostora u gradu Kazanu iznosi preko 410.000 m2. Od toga, oko 210 tisuća četvornih metara. m se odnosi na kvalitetan prijedlog.

Kao što je točno, u velikim gradovima potražnja za visokokvalitetnim uredskim prostorom ostaje stabilna. Velika većina poslovnih centara klase "A" u Kazanu ima gotovo 100% popunjenost, naime, poslovni centri kao što su: "Poslovni centar Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Objekti klase "B" također imaju prilično visoku stopu popunjenosti, ona se kreće od 85% do 90%. Govoreći o potražnji za uredskim prostorom, treba spomenuti činjenicu da u posljednje vrijeme postoji tendencija premještanja poslovnih aktivnosti na periferiju Kazana. Na to najviše utječu čimbenici kao što su: nedovoljna prometna dostupnost (prometne gužve), nedostatak parkirnih mjesta ili njihova naplata.

Slični dokumenti

Pojam općinske nekretnine. Osnove funkcioniranja tržišta nekretnina. Glavni pravci informatizacije procesa upravljanja nekretninama. Informacije koje se koriste za upravljanje imovinom. Informacijski sustav registracije nekretnina.

sažetak, dodan 30.10.2010


Suvremeni problemi upravljanja općinskom imovinom u Ruskoj Federaciji. Institucionalna osnova za upravljanje općinskim nekretninama. Analiza dosadašnje prakse u Orsku. Organizacijska pitanja razgraničenja općinskih nekretnina prema namjeni djelatnosti.

rad, dodan 18.11.2013


Bit, funkcije, metode i razine upravljanja imovinom. Analiza tržišta komercijalnih nekretnina u Samari. Kratak opis trgovačko-zabavnog centra "MegaCity", njegova politika najma. Analiza sustava upravljanja razvojem poslovnih nekretnina u poduzeću.

seminarski rad, dodan 18.10.2011


Osnovni pojmovi tržišta nekretnina, njegova segmentacija. Planiranje i troškovno računovodstvo poslovanja nekretnine. Analiza marketinškog okruženja tvrtke OOO "Diol". Praktična primjena tehnika upravljanja nekretninama, optimizacija oblika i metoda.

seminarski rad, dodan 22.07.2011


Bit, koncept i glavne vrste upravljanja projektima razvoja nekretnina. Koncept razvojnog projekta i glavne značajke upravljanja poslovnim nekretninama. Financijska i ekonomska opravdanost projekta. Analiza tržišta poslovnih nekretnina.

seminarski rad, dodan 25.03.2011


Kriteriji za ocjenjivanje učinkovitosti. Rang metoda planiranja i evaluacije učinka. Opsežan skup kriterija za učinkovitost sustava upravljanja. Indikator performansi. Poboljšanje učinkovitosti sustava upravljanja proizvodnjom.

sažetak, dodan 08.05.2002


Koncept evaluacije učinkovitosti upravljanja. Čimbenici za ocjenu učinkovitosti upravljanja. Kriteriji i pokazatelji učinkovitosti upravljanja. Ekonomska ocjena učinkovitosti. Pokazatelji ekonomske učinkovitosti. Poboljšanje učinkovitosti upravljanja.

sažetak, dodan 26.07.2008


Koncepti i principi izgradnje sustava upravljanja, metode procjene njegove učinkovitosti. Kratak opis industrije, poduzeća i SWOT-analiza LLC "Kvinta". Procjena učinkovitosti postojećeg sustava upravljanja, razvoj metoda za njegovo unapređenje.

rad, dodan 04.06.2011


Teorijski aspekti i mjesto evaluacije rada u sustavu upravljanja osobljem. Osnovni pristupi certificiranju osoblja. Analiza sustava za ocjenjivanje zaposlenika poduzeća i prijedlozi za njegovo poboljšanje na primjeru Trgovačke kuće "Rosvestalko" LLC.

seminarski rad, dodan 18.03.2011


Sustavi upravljanja u uslužnim organizacijama. Sustav upravljanja osobljem organizacije. Pokazatelji za ocjenjivanje učinkovitosti sustava upravljanja osobljem organizacije. Opće karakteristike organizacije i strategije razvoja. Procjena učinkovitosti aktivnosti.