Zbog nestabilne ekonomske situacije, jedina mogućnost da u bliskoj budućnosti postanete vlasnik vlastitog stana ili kuće je hipoteka. Isplati li se uzeti hipoteku 2020. godine, kada praktički nema nade da ćete kupiti kuću za vlastiti novac, odlučuje zajmoprimac. Za donošenje informirane odluke potrebno je analizirati situaciju i procijeniti sve moguće posljedice ovog koraka.

S jedne strane, dobivanje kredita na duže vrijeme prilično je rizičan pothvat koji zahtijeva najpažljiviji odnos. S druge strane, pad cijena nekretnina i niže stope većine banaka stvaraju optimalne uvjete za pozitivnu odluku treba li zajmoprimac podići hipoteku. Uz pomoć različitih mjera, temeljite procjene vlastite solventnosti, stabilnosti financijskog položaja, možete osigurati veću sigurnost, svodeći rizik dugovanja prema banci na minimum.

Prije nego što se odlučite za hipoteku, morate sveobuhvatno proučiti pitanje i saznati sve značajke ove vrste kredita.

Hipoteka je ciljana vrsta kredita, sredstva za koje se uzimaju isključivo za kupnju stambenog prostora.

Hipoteka kao zajam ima svoje karakteristike:

1. Hipoteka se odlikuje velikim iznosima kredita.
2. Stečena nekretnina se formalizira kao kolateral za zajmodavca do potpune isplate i zatvaranja kreditne linije.
3. Dopuštena je dodatna uknjižba zaloga na drugim nekretninama naručitelja.
4. Za založeni predmet se izdaje osiguranje tijekom cijelog trajanja ugovora.
5. Kamatna stopa je, zbog manjeg rizika neispunjavanja obveza, znatno niža od ostalih kreditnih programa.
6. Trajanje roka otplate može doseći 25-30 godina, tijekom kojih zajmoprimac neće moći u potpunosti raspolagati imovinom (dok je objekt založen, sve transakcije s ovom nekretninom moraju biti dogovorene s bankom koja nije zainteresirana u gubitku založene stvari).

Ne postoji konsenzus o opravdanosti privlačenja kreditnih sredstava za kupnju stambenog prostora. S jedne strane, stan pod hipotekom ili kuća kupuje se uz preplaćenu kamatu, koja tijekom višegodišnjih otplata može premašiti glavnicu kredita. S druge strane, nekim obiteljima zaduživanje je praktički jedina prilika za kupnju prvog doma. Hipoteka je u ovom slučaju blagoslov, tim više što su trenutno kamate rekordno niske, a sama nekretnina je pojeftinila.

Prednosti hipoteke također uključuju:

1. Primanje imovine kada iznos ušteđevine nije dovoljan za uzimanje stana.
2. Kupnja prve kuće uz hipoteku izvrsna je alternativa stanovanju za najam.
3. Porezno zakonodavstvo omogućuje vam da vratite dio sredstava plaćenih za otplatu glavnog hipotekarnog duga i kamata, ovisno o dostupnosti odbitaka poreza na dohodak, odnosno zajmoprimac može uzeti do 13% sredstava koja je kupac prenio na prodavač.
4. Traženje pomoći od državnih programa financijske potpore, uključujući rodiljni kapital, također će vam omogućiti da dobijete naknadu za dio uplaćenih sredstava ili ih iskoristite za predujam.

Mnogi nedostacima hipotekarnog zajma pripisuju sljedeće karakteristike:

1. Tijekom 30 godina iznos preplate za kupljeni stan višestruko će premašiti iznos kredita. Novac je klijent mogao potrošiti u druge svrhe.
2. Tijekom dugog životnog razdoblja cijeli će obiteljski proračun biti podređen potrebi redovitog plaćanja kredita, plaćanja osiguranja.
3. Ograničenje prava vlasnika tijekom razdoblja ugovora s zajmodavcem, što vam neće omogućiti zamjenu, prodaju ili darivanje primljenog stambenog prostora.
4. Prilično visoki zahtjevi za dužnika, njegov status, solventnost, dob značajno ograničavaju dostupnost usluga.

Za svaku osobu vrijednost zasluga i mana ima različito značenje. Stoga će samo osobna analiza situacije, uzimajući u obzir specifične okolnosti, omogućiti pravi izbor, isplati li se sada uzeti hipoteku.

Parametri koji utječu na donošenje odluka

Procjena parametara u dvije različite kategorije pomoći će razumjeti problem: trenutna tržišna situacija i osobna financijska situacija.

Tržišni pokazatelji koji utječu na opravdanost hipoteka

Dobit transakcije prvenstveno ovisi o postotku preplate: što je veći postotak, to je veća preplata i obrnuto. Ako je postotak manji od 11%, hipoteka se smatra isplativom.

Međutim, tržišnu situaciju treba procjenjivati ​​na svestraniji način. Postoji mnogo razloga za povećanje stope:

• smanjenje priljeva stranih sredstava zbog međunarodnih sankcija;
• niže izvozne carine za naftu i devalvacija rublje;
• nedostatak mogućnosti za dodatno privlačenje ulaganja dovodi do povećanja kreditnih stopa.

Tečaj, omjer dolara i rublje i kretanja na tržištu valuta utječu na stopu refinanciranja, što može dovesti do promjene kamatnih stopa na kredite, uključujući ciljane stambene kredite.

Mnogi se sjećaju kada je 2014. godine došlo do naglog rasta tečaja dolara, stope na hipoteke porasle su na 18%. Takva preplata na kredite u rubljama bila je neisplativa.

Ako je hipoteka niska, a tečaj miran, možete s većim stupnjem povjerenja planirati potrošnju i plaćanja, što znači da se postavlja pitanje je li isplativo uzeti hipoteku u 2018., sa stajališta uzimajući u obzir objektivne čimbenike, može se odgovoriti pozitivno.

Osobni čimbenici koji utječu na prihvatljivost zajma

Ništa manje važno, au nekim slučajevima prioritet će se dati uzimanju u obzir financijskog položaja i solventnosti zajmoprimca.

Treba procijeniti sljedeće kriterije:

• mjesečni prihod;
• iznos pozajmice;
• optimalan rok trajanja ugovora.

Ovi pokazatelji se odnose na glavne pokazatelje koji se koriste pri izračunu mjesečnih plaćanja, kao i na sposobnost podnošenja ovog financijskog tereta.

Uz prihode od rada potrebno je voditi računa i o dodatnim izvorima financiranja (kamate na depozite, ulaganja, prihod od vrijednosnih papira). Uz prihode, procjenjuju se i tekući troškovi mjesečno i raspoložive financijske obveze.

Prije slanja zahtjeva bankama, morate biti potpuno sigurni da se plaćanje izračunato kalkulatorom hipoteke može platiti bez obzira na sve rizike (gubitak posla, gubitak zdravlja). Ugovor s zajmodavcem možete potpisati samo uz puno povjerenje da će sredstva u svakom slučaju biti vraćena banci.

Analiza postojećeg stanja

Nakon što je izvršena procjena platežne sposobnosti i obavljeni radovi na prikupljanju podataka o tržištu kreditiranja i tržištu nekretnina, vrijeme je za odabir optimalnog programa koji uzima u obzir potrebe i mogućnosti platitelja:

1. Analiza informacija o kamatnim stopama.
2. Analiza zahtjeva za zajmoprimce.
3. Prikupljanje informacija o drugim uvjetima za kredit - obveza osiguranja, kazne, uvjeti za registraciju.

Trenutačno se bilježi opći pad kamatnih stopa na hipoteke, no razina prihoda nije porasla posljednjih godina. Stoga bi na izbor hipoteke trebala utjecati konačna preplata, uzimajući u obzir sve čimbenike i zahtjeve banaka.

Istodobno, značajan pad cijena bilježi se i na tržištu nekretnina, zbog čega se smanjuje traženi iznos od banke. Trenutno su stvoreni najpovoljniji vanjski uvjeti za dobivanje hipoteke.

Također treba uzeti u obzir mogućnost usmjeravanja sredstava iz proračuna u okviru državnog programa, koja se izdaju za poboljšanje stambene situacije ruskih obitelji (na primjer, hipoteka bez predujma za velike ili mlade obitelji u potrebi poboljšanja). Osim državnih programa, brojne su promotivne ponude samih vjerovnika.

Program državne potpore može se sastojati ne samo u dodjeli tranši usmjerenih na kupnju, već i u otplati dijela kamata.

U bankarskom sektoru dolazi do postupnog smanjenja hipotekarnih stopa, dosegnuvši rekordnih 8% godišnje, što hipoteke čini atraktivnim za mnoge zajmoprimce. U bliskoj budućnosti ne očekuje se rast cijena nekretnina i rast kamatnih stopa, što nam omogućuje da se nadamo stabilizaciji situacije na tržištu. Povoljna ponuda banaka i niske cijene stanova za zajmoprimca znače stvaranje povoljnih uvjeta za kredite.

Savjeti kako dobiti hipoteku po najpovoljnijim uvjetima

Ako je odluka zajmoprimca u korist hipoteke, vrijeme je da se uvjerite da ponuda banke ispunjava sve zahtjeve i mogućnosti.

Djelujući prema određenom algoritmu, možete dobiti hipoteku uz minimalan rizik i maksimalnu korist za sebe:

1. Rad s hipotekarnim kalkulatorima omogućit će vam da unaprijed izračunate dopušteno financijsko opterećenje u obliku plaćanja hipoteke, kao i da izračunate optimalni iznos koji će biti izvedivo vratiti banci. Također, pomoću kalkulatora odabiru optimalan rok kredita.
2. Prisutnost dodatnog kolaterala kao kolaterala povećat će šanse zajmodavca za pozitivan pregled zahtjeva. Potrebno je razmotriti koliko će se kamata na kredit smanjiti ako klijent pruži dodatni kolateral. To će osigurati minimalni postotak i minimalnu ukupnu preplatu, što znači da će povećati pogodnosti budućeg vlasnika kuće.
3. Proučavanje informacija o bankama koje pružaju najbolje uvjete za stope, pouzdanost organizacije, politika prema zajmoprimcima, sve druge informacije koje će vam omogućiti procjenu rizika za potencijalnog klijenta.
4. Među programima koji se nalaze u portfelju interesnih banaka, pozornost posvećuju raznim promocijama i posebnim ponudama (za plaćene klijente, zaposlenike u javnom sektoru, mlade obitelji itd.)
5. Prilikom odabira između kredita u stranoj valuti i kredita u rublji, u uvjetima ozbiljnih valutnih fluktuacija, preporuča se uzeti program u domaćoj valuti.

Ako klijent u procesu otplate duga banci naiđe na financijske poteškoće, preporuča se odmah obavijestiti kreditnu instituciju o nastalim poteškoćama, jer trenutno postoji mnogo alata koji će pomoći u rješavanju privremenih poteškoća (restrukturiranje, kreditni praznici, refinanciranje, itd.)

Nakon izdavanja kredita i kupnje stana, najbolje je razmisliti o načinima prijevremene otplate kredita, što će dovesti do smanjenja preplate. Uz pomoć prijevremene otplate moguće je približiti rok kada će nekretnina u potpunosti biti na raspolaganju klijentu, koji će ubuduće moći prodavati, darovati, zavještavati stambene prostore bez usklađivanja svojih koraka s bankom. .

Posljednje ažuriranje: 05.02.2020

S obzirom na krize, zatim na slici ispod možete vidjeti promjenu tečaja dolara od 1998. do početka 2019. godine.

Mislim da nema potrebe pisati o 1998. i 2014. (kolovoz 2008. – vojni sukob s Gruzijom). Istina, 1998. godine stanovništvo praktički nije imalo novca, a novim preokretima nakupilo se nešto sala i sve lakše prenosilo.

Ovo je za da se krize događaju sa zavidnom dosljednošću. Jednom u 5-10-15 godina, ali dolaze teška vremena. Jednostavno je glupo odlagati svoj život zbog ovoga.

Umjesto toga, najbolje je poduzeti sve moguće korake kako biste bili sigurni.

Strah od hipoteke i kako se nositi s njim

Što je najstrašnije od hipoteka?

Prije svega, ovo su dugi uvjeti zajma: 5, 10, 15, 20 godina.

Je li stvarno strašno? Zar je stvarno potrebno platiti sve ove godine i neće biti prilike za plaćanje ranije?

Ne ne i još jednom ne!

Imajte na umu da bez obzira koju vrstu plaćanja odaberete, ako počnete otplaćivati ​​prije roka, možete smanjiti preplatu i rok hipoteke ().

Primjer... Izračunajte koliko vam je porasla plaća u zadnjih 5 godina. Zamislite sad da ste prije 5 godina podigli hipoteku, a sada biste je mogli otplaćivati ​​prije roka, jer plaćanja su ostala ista.

Izračun koliko je dugo isplativije uzeti hipoteku

Nemojte se plašiti hipotekarnog kredita na 20 godina ako imate fiksnu kamatnu stopu. U roku od 4-5 godina počet ćete otplaćivati ​​dug prije roka i plaćanja vam neće biti tako opterećujuća.

Nedostaci hipotekarnog kredita za pamćenje

Budući da je cijena nekretnine prilično visoka, a vlastita ušteđevina često nije dovoljna, stoga se veliki iznos dugo uzima na kredit ( 10-15-20 godina).

To podrazumijeva nekoliko nedostataka kupnje stana/kuće na hipoteku:

1. Plaćanje tako dugo može biti psihički teško.
2. Postoji rizik od gubitka izvora prihoda i nastanka duga prema banci (čitaj i moguće).
3. Kako biste dovršili kupnju stana ulazak i izlazak, provedite više vremena čekajući odobrenje zahtjeva u banci.
4. Osiguranje ćete morati plaćati godišnje (obavezno pročitajte).
5. Morate imati novac za predujam.
6. Velika preplata kredita, ako se ne otplati prijevremeno. Sukladno tome, što je duži rok i iznos kredita, to će se morati platiti više novca.
7. Na stan se postavlja teret koji u slučaju neplaćanja može biti izgubljen.
8. Takav stan će biti teže prodati.

Prednosti hipotekarnog kredita koje se ne smiju zaboraviti

Sada se upoznajmo s prednostima hipoteke kako bismo u konačnici odlučili hoćemo li uzeti hipoteku.

1. Kupnja stana uz hipoteku mnogo je sigurnija nego samo preko agencije za nekretnine, jer banka barem nekako provjerava dokumente i zainteresirana je da ubuduće ne bude problema (ne 100% garancija, nego već nešto). Tako možete sve dogovoriti bez posrednika i uštedjeti na proviziji. Jedina stvar koju trebate ispravno sastaviti, ali nije tako teško, neke banke čak daju svoj vlastiti obrazac.
2. Hipotekarni kredit obično ima nižu kamatnu stopu od potrošačkog kredita.
3. Registracija dokumenata za hipotekarne transakcije potrebno je samo 7 dana.
4. Hipoteka omogućuje kupnju kuće mnogo ranije nego ako uštedite novac za to. To se posebno odnosi na one koji žive u iznajmljenom stanu. Jedno je platiti svoju kuću, a drugo kada morate platiti tuđi stan (moguće kupljen i hipotekom). Što je isplativije, hipoteka ili najam,.
5. Još jedan plus- to je da ako uštedite novac, onda će ih inflacija "pojesti", dok kupljeni stan, naprotiv, raste. Opet, zbog inflacije, plaćanja iz godine u godinu bit će manje opterećujuća.
6. Možete dobiti odbitak() od plaćenih kamata na hipoteku i na taj način povratiti 13% potrošenog iznosa (), a zatim izvršiti prijevremenu uplatu hipoteke (preplata i rok će se smanjiti).
7. Ako ipak postoje problemi s novcem, nitko neće tek tako izbaciti iz stana. Možete uzeti kreditni odmor.

Rizici i opasnosti hipoteka koje treba razmotriti

Razmotrimo najvjerojatnije rizike povezane s dugim rokom zajma i velikim iznosom.

1. Možete izgubiti izvor prihoda(na primjer, otpušten s posla), ALI u tom slučaju od banke možete zatražiti odgodu plaćanja glavnice (kreditni praznici). I teško je povjerovati da će netko sjediti, po prvi put, raditi van specijalnosti ili manje plaćen uvijek se može naći - nekoliko provjereno opcije kako zaraditi na internetu (bez varanja).
2. Da biste bili mirniji oko toga, bolje je u obliku 3 mjesečne uplate.
3. Mogu se pojaviti zdravstveni problemi. U ovom slučaju će uštedjeti zaliha + napravljeno zdravstveno osiguranje. Nije 100% zajamčeno, ali je ipak puno tiše na ovaj način.
4. Priznanje transakcije nevaljanom. Za to možete napraviti osiguranje vlasništva. O čemu se radi, pročitajte na linku.

To su glavni problemi koji se mogu pojaviti.

Primjer, ako u jednoj obitelji smanjenje prihoda od 50% ne utječe osobito na sposobnost plaćanja kredita, u drugoj će to dovesti do kašnjenja plaćanja hipotekarnog kredita. Ne trebam objašnjavati što će se dogoditi ako netko od članova obitelji izgubi prihod.

Točno procijenite sve rizike i ostavite iznos u rezervi za barem nekoliko mjeseci plaćanja.

Kako otplatiti hipoteku prije roka?

Jednostavno je, koristimo imovinski odbitak, maksimalni iznos je 260 tisuća rubalja+ neki drugi dio se vraća od plaćenih kamata banci.

Naravno, cijela hipoteka se ne može otplatiti prije roka, ali je sasvim moguće djelomično smanjiti teret. To vrijedi i za 2020. godinu.

Banke su tijekom cijele prošle godine smanjivale troškove hipoteka nakon smanjenja ključne stope Središnje banke, koja je tijekom godine pala za 2,25 postotnih bodova (pp) na 7,75%.

Prema podacima analitičkog centra Rusipoteka, u 2017. godini prosječna stopa ponude i na primarnom i na sekundarnom tržištu smanjena je za više od 2 pp, au prosincu je iznosila 10,19 odnosno 10,1% godišnje. “Ponderirane prosječne stope 20 najvećih hipotekarnih banaka (svaka od njih je smanjivala stope svaka 2-3 mjeseca) dosegle su 10,75% na primarnom tržištu i 10,88% na sekundarnom tržištu nekretnina do početka 2018. godine, smanjivši se za 2,35% u odnosu na prethodnu godinu. godine, odnosno 2,64 pp, kaže Natalya Abramova, direktorica odjela za praćenje bankarskih proizvoda u marketinškoj agenciji Marss.

Prema riječima voditelja analitičkog centra "Rusipoteka" Sergeja Gordeyka, stope su gotovo jednake za sve proizvode - za stanove u novim zgradama, na sekundarnom tržištu i za refinanciranje.

Prosječne stope izdanih hipotekarnih kredita, prema podacima Centralne banke, za 11 mjeseci 2017. pale su sa 11,54 na 9,8% godišnje.

U siječnju su velike banke nastavile smanjivati ​​troškove hipoteka. Konkretno, to su učinili Gazprombank, Raiffeisenbank, Deltacredit, Unicredit banka. Smanjenje je u prosjeku iznosilo 0,25–0,75 pp, ovisno o banci i programu.

Sada su hipotekarne stope u velikim bankama za zajmoprimce koji ne pripadaju posebnim kategorijama klijenata u prosjeku 9-11% godišnje, pod uvjetom da je osiguran ne samo kolateral, već i život i zdravlje zajmoprimca. Njegovo odbijanje sada dovodi do povećanja stope za 0,5-2,5 postotnih bodova.

Specijalni kontingent

Posebnim kategorijama zajmoprimaca nude se znatno povoljniji uvjeti kreditiranja. Na primjer, mlade obitelji (gdje barem jedan od supružnika nije stariji od 35 godina) mogu dobiti hipoteku od Rosselkhozbanka u iznosu od 3 milijuna rubalja ili više. uz početnu uplatu od 30-50% uz 5,17% godišnje za stanovanje u nekim novim zgradama. Istina, za to moraju imati dobru kreditnu povijest u banci ili biti državni namještenici ili klijenti na platnom spisku, kao i osigurati život i zdravlje.

"Samo vrlo mali dio klijenata može ispuniti uvjete potrebne za dobivanje najpovoljnijih stopa na dionice s programerima", dodaje Gordeiko. Prema njegovim riječima, banke obično ne planiraju izdati više od 10% takvih kredita od ukupnog iznosa.

„Klijenti često odbijaju posebne programe banaka s programerima, jer je bolje dobiti popust od developera ovdje i sada pri kupnji stana nego u obliku proširene naknade do mjesečnih plaćanja“, objašnjava Maria Litinetskaya, upravljački partner Grupe Metrium agent za nekretnine. "Naknada programera za stopu banci jednaka je prosječnom popustu na moskovskom tržištu masovnih stanova, koji programeri često nude tijekom stalnih promocija (5-6%)."

Ove godine obitelji imaju svoje privilegije gdje će se nakon 1. siječnja 2018. do 31. prosinca 2022. roditi drugo i sljedeće dijete. U okviru programa "Obiteljska hipoteka" uz državnu potporu, bit će im osigurani krediti za stambene objekte u izgradnji ili gotove na primarnom tržištu, kao i refinanciranje po stopi od najviše 6% godišnje. Snižena stopa vrijedi tri godine pri rođenju drugog djeteta i pet godina za treće. Nakon toga kamata ne smije prelaziti iznos ključne stope Centralne banke na dan kredita, plus 2 pp. Stope vrijede ako postoji osiguranje osobnog i imovinskog stanja. Minimalna kapara je 20%. Maksimalni iznos kredita je 8 milijuna rubalja. za Moskvu, Moskovsku oblast, Sankt Peterburg i Lenjingradsku oblast, 3 milijuna rubalja. - za ostale regije.

Bit će jeftinije

Prema prognozama političara, bankara i analitičara, osnovne hipotekarne stope ove će godine nastaviti padati nakon ključne stope Središnje banke. Gospodarska situacija u zemlji omogućuje daljnje smanjenje hipotekarnih stopa, rekao je u srijedu predsjednik Vladimir Putin. Ministar graditeljstva i stambeno-komunalnih djelatnosti Mihail Men očekuje stopu od oko 6% do 2022. Činjenica da je stopa hipoteke od 5% godišnje nije daleko, rekao je Gref ranije. Prema njegovom mišljenju, tijekom 2018. godine kamatne stope će se smanjiti za 2 p.p.

Yuri Gribanov, izvršni direktor Frank Research Group, slaže se da bi prosječna stopa hipoteke do kraja 2018. mogla pasti ispod 9%. U prosjeku, do prosinca ove godine banke će izdavati hipoteke po 8%, predviđa Gordeiko. Do ljeta bi stope mogle pasti za još 0,5-1 postotni bod, sugerira Pavel Samiev, upravljački partner NRA.

No, idućih godina neće pojeftiniti samo hipoteke, već i sama stambena zgrada, kažu stručnjaci za tržište nekretnina.

Nakon odluke da se u roku od tri godine otkaže zajednička gradnja uz sudjelovanje stanovništva kao dioničara, programeri su u zboru počeli izjavljivati ​​da će zbog toga cijene rasti. Oni će rasti, ali nakon dvije-tri godine, kada će zajednička gradnja biti potpuno zabranjena i kada će se početi graditi skupim bankovnim novcem (projektno financiranje), Oleg Repchenko, voditelj konzultantskog centra Indikatori tržišta nekretnina, i Alexander Krapin, predsjednik analitička agencija Rway, recimo.

“Do tog trenutka, developeri će nastojati na tržište izbaciti što više novih objekata, čak i onih koji nisu bili planirani s obzirom na trenutnu slabu platežnu sposobnost stanovništva i prezasićenost tržišta. Obim ponude novih zgrada u Moskvi već je na povijesnom maksimumu, a otkazivanje "kupnje dionica" dodatno će ga povećati. Stoga je vrijedno pričekati daljnji postupni pad cijena stanova u Moskvi za još 20-30% u rubljama u roku od 2-3 godine “, objašnjava Repchenko.

Banke sve više izdaju hipotekarne kredite. Tijekom tri kvartala 2017. rast broja izdanja u odnosu na prethodnu godinu iznosio je 25%. Banki.ru je smišljao isplati li se odmah uzeti hipotekarni kredit ili bi bilo bolje pričekati daljnje smanjenje stopa. I u isto vrijeme sam saznao koji analozi hipoteka postoje na tržištu.

"Trenutno oživljavanje hipotekarnog tržišta je na mnogo načina emocionalno."

Kamate za hipoteke potpiruju izjave o nižim kamatama na kredite. Ali u potrazi za niskim stopama, pozornost se mora obratiti na gospodarski kontekst. “Hipoteke od 12% s inflacijom od 10% i hipoteke od 9% s inflacijom od 4% potpuno su različiti prijedlozi. S ove točke gledišta, stopa od 9% više ne izgleda tako privlačno. Danas hipoteku ocjenjujemo kao nisku u smislu naših prošlih percepcija tržišta. Stoga je trenutno oživljavanje hipotekarnog tržišta uglavnom emocionalno. Postupno će kupci kuća postati svjesni stvarne cijene zajma. Činjenica da hipotekarna stopa nije samo brojka koja je više ili manje od prethodnih pokazatelja “, kaže Mihail Khorkov, voditelj analitičkog odjela Uralske komore nekretnina.

Još jedna činjenica na koju vrijedi obratiti pažnju: struktura naših troškova se promijenila, a stvarni prihodi ne rastu već četvrtu godinu. “Kolaps rublje za 2,5 puta u 2014. promijenio je strukturu troškova za mnoge obitelji. Mogućnosti za štednju su se smanjile. Činjenica da Rusi imaju manje novca dovodi do povećanja prosječnog iznosa hipotekarnog kredita. Tijekom godine se povećao za 130 tisuća rubalja odjednom, unatoč činjenici da stambena vrijednost ne raste “, objašnjava Elvira Epishina, čelnica odbora za analizu u ruskom cehu trgovaca nekretninama.

Hipoteke od 12% s inflacijom od 10% i hipoteke od 9% s inflacijom od 4% potpuno su različiti prijedlozi. S ove točke gledišta, stopa od 9% više ne izgleda tako privlačno.

Prema podacima Centralne banke, za tri kvartala 2017. godine banke u Rusiji izdale su preko 700 tisuća hipotekarnih kredita u iznosu od 1,28 bilijuna rubalja. U odnosu na isto razdoblje 2016. godine izdavanje hipoteka poraslo je za 25%. Ako se osvrnemo na brojke za siječanj - rujan 2014., onda je ovaj rezultat u 2017. već premašen za 5%. Tada su banke dale kredite hipotekarnim zajmoprimcima u iznosu od 1,22 trilijuna rubalja.

Podaci istraživanja javnog mnijenja pokazuju da je stambeno pitanje još uvijek relevantno za značajan broj Rusa: oko 45% svih obitelji željelo bi poboljšati svoje životne uvjete, - izvještava analitički centar AHML.

“Prema našim procjenama, na temelju podataka istraživanja javnog mnijenja koje je proveo VTsIOM, više od 12 milijuna obitelji planira kupiti stambeni prostor u sljedećih 5 godina, od kojih je 70% spremno za to koristiti hipoteku. Istovremeno, građani imaju potražnju za modernim i udobnim stanovanjem “, napominje AHML.

Trebamo li očekivati ​​smanjenje stope u 2018

Ove godine sudionici na tržištu očekuju još jedan krug smanjenja stopa, no njihove prognoze za sljedeću godinu se razlikuju.

“U svjetlu povećane aktivnosti hipotekarnog tržišta (sezonski rast potražnje, kao i velike količine restrukturiranja, koji zajmoprimcima omogućuju smanjenje troška tereta duga, a bankama da dobiju nove klijente s dokazanom solventnošću) vjerojatno da će se prosječne kamatne stope na kredite u četvrtom tromjesečju smanjiti za još 0 , 3-0,5 postotnih bodova , - rekla je Anastasia Lichagina , analitičarka Expert RA rejting agencije. - Što se tiče daljnje dinamike, u 2018. je malo vjerojatno jednako značajno smanjenje stopa. Hipotekarne banke već rade na granici marginalnosti, a pad cijene financiranja značajno se usporio."

S njom se ne slaže Sergej Shloma, direktor odjela sekundarnog tržišta u Inkom-Nedvizhimost. “Ako je sada prosječna stopa za kupnju sekundarnog stana u glavnom gradu na razini od 10%, onda bi 2018. mogla pasti na 8,5% ili čak na 8%. Želio bih naglasiti da ovaj pokazatelj na ruskom tržištu nekretnina vjerojatno neće pasti ispod ove oznake u doglednoj budućnosti “, kaže on.

Mark Goykhman, vodeći analitičar TeleTrade Groupa, naglašava da će kamatne stope na hipoteke i dalje padati zbog smanjenja ključne stope Središnje banke. “Očito će se ključna stopa u 2017. opet smanjiti na 8% ili čak na 7,75%. A 2018. će pasti na 6,75-7%, odnosno postat će 3 postotna boda viša od ciljane stope inflacije. Tada će kamate na hipotekarne kredite pasti u prosjeku na 9% “, rekao je.

“Očekujemo da će se, ako gospodarstvo ostane stabilno i ne bude vanjskih i unutarnjih šokova, trend pada stopa nastaviti. No, stopa pada će se usporiti - ne više od jednog postotnog boda do kraja 2018. ”, predviđa Ivan Lyubimenko, glavni direktor Direkcije za prodaju mrežnih odjela Absolut Bank.

Obim hipotekarnih kredita posljednjih mjeseci pokazuje snažan rast. Prema podacima Središnje banke Ruske Federacije, u rujnu 2017. iznos izdanih stambenih hipotekarnih kredita (HHL) povećan je za 22% čak iu odnosu na rujan 2016. godine, kada je porastao za 18% u odnosu na isto razdoblje 2015. godine.

“Smanjenje stopa nastavit će se i sljedeće godine na razinu od 8-8,5% kako se ukupni trošak financiranja smanjuje. To će biti olakšano provedbom mjera za razvoj tržišta, odnosno uvođenjem elektroničkog upravljanja dokumentima (smanjenje troškova izdavanja i refinanciranja, smanjenje vremenskih troškova) ", - istaknuo je u analitičkom centru AHML-a.

Ima li smisla odgoditi hipoteku?

To znači da ima smisla odgoditi zahtjev za hipoteku za najmanje godinu dana, računajući na smanjenje stope, ako okolnosti traju. Danas je čak i najam stana obično isplativije od uzimanja hipotekarnog kredita – troškovi su manji.

“Nema smisla bojati se rasta cijena stanova ili ih kupovati u investicijske svrhe. Nekretnine se još uvijek malo mijenjaju u cijeni i malo je vjerojatno da će iduće godine poskupjeti u prosjeku brže od inflacije, odnosno za više od 3-4% godišnje. Čak su i depoziti u pouzdanoj banci 6,5-7%, odnosno daju prinos veći od inflacije i aprecijacije nekretnina “, objašnjava Mark Goikhman.

Prema portalu za nekretnine IRN-Consulting, broj gotovih neprodanih novogradnji, na primjer, u Moskvi, u kolovozu 2017. bio je 160% veći nego na kraju 2014. godine. Developeri imaju ogromne rezerve neprodanih nekretnina, što vrši pritisak na cijene. Stoga ni trenutni procvat hipoteka ne dopušta značajno povećanje prodajnih cijena. Karakteristično je da je smanjenjem stope hipoteke i impresivnim povećanjem njezinog volumena pala cijena stanova u Moskvi.

Prema analitičkoj službi "Pokazatelji tržišta nekretnina", od početka 2016. do kraja listopada 2017. prosječna cijena stanova u modernim panelnim kućama smanjena je sa 160 tisuća na 155 tisuća rubalja po četvornom metru, au monolitnim -ciglene zgrade ostale su na razini od oko 200 tisuća rubalja.

"Sve se može promijeniti u 2018."

Ali postoji još jedno mišljenje: 2018. tržište bi se moglo promijeniti. Konkretno, zbog mogućnosti zabrane zajedničke gradnje. Zabrana će biti vrlo važna za tržište hipoteka. Zamjena zajedničke gradnje bankovnim financiranjem zasigurno će dovesti do poskupljenja stanova.

Prema Vladimiru Starinskom, izvršnom partneru Odvjetničke komore Starinski, Korchago i partneri, sada je pravo vrijeme za kupnju stana na primarnom tržištu, budući da ponuda znatno nadmašuje potražnju, a banke idu prema nižim stopama. “Konkurencija u bankarskom i građevinskom sektoru dovodi do činjenice da su cijene na primarnom tržištu vrlo niske. Međutim, 2018. godine sve se može promijeniti - zahtjevi za programere se pooštravaju, a sam proces izgradnje postat će mnogo kompliciraniji. To će dovesti do povećanja cijene objekata. Cijene mogu naglo porasti. Međutim, situacija na sekundarnom stambenom tržištu je još uvijek drugačija: stope na hipoteke su niske, ali u 2018. mogu nastaviti padati, tako da nema potrebe žuriti s kupnjom “, napominje stručnjak.

Voditelj hipotekarne grupe odjela za nove zgrade "Inkom-Nedvizhimost" Andrey Nosonov siguran je da cijena novih zgrada neće pasti u bliskoj budućnosti. "Trošak" neće ići daleko "- danas smo blizu onih vrijednosti cijena koje ne mogu ići niže, barem bez puštanja proizvoda za obnovu stambenog fonda Moskve. Kao sažetak - savjet: stanove u novim zgradama trebate kupiti odmah, po utvrđenim stopama hipoteka “, kaže.

Ivan Lyubimenko savjetuje iskoristiti prednosti koje kupac daje višku ponude nad potražnjom. “Ne bismo preporučili čekanje da hipotekarna stopa probije nove povijesne najniže vrijednosti. Prvo, smanjenje od jednog postotnog boda neće značajno promijeniti mjesečnu uplatu. Ali ne propuštate dobru opciju za stan, moći ćete odabrati stan koji najbolje odgovara vašim očekivanjima, budući da ponuda sada prevladava nad potražnjom i velik broj objekata je izložen. Drugo, cijene nekretnina su se stabilizirale i još ne rastu. No, nemoguće je isključiti scenarij da će ponovno porasti i da će sva rezultirajuća ušteda na kamatama biti "pojedena", - ističe predstavnik Absolut banke.

Ako ne hipoteka, što onda?

Tijekom krize ili u vrijeme visokih stopa, potencijalni kupci razmatraju sve vrste alata za kupnju kuće. Oni koji ne mogu ili ne žele podići hipoteku imaju priliku iskoristiti leasing ugovor. Odmah je potrebno uzeti u obzir činjenicu da leasing nije pogodan za sve kategorije kupaca.

Što je leasing kuće i kako funkcionira?

“Leasing je, zapravo, leasing pod određenim uvjetima uz naknadnu kupnju i upis vlasništva. Radi na sljedeći način. U postupku su tri strane: najmodavac, najmoprimac i prodavatelj stana. Klijent bira programera i predmet kupnje. Najmodavac za njega kupuje ovaj objekt, a zatim se sastavlja ugovor o zakupu. Zatim klijent plaća mjesečne uplate najma, koje se uzimaju u obzir na kraju ugovora, ako najmoprimac namjerava kupiti nekretninu i uknjižiti je kao vlasništvo”, objašnjava Eldiyar Muratov, predsjednik Singapurskog obiteljskog ureda Castle.

Uvjeti leasinga su svugdje otprilike isti:

- unaprijed plaćeni trošak - 10-50% vrijednosti nekretnine;

- iznos financiranja od najmodavca bez predujma klijenta - ne više od 50-60 milijuna rubalja;

- što više svojih sredstava klijent položi, to je lakša i brža procedura razmatranja i donošenja pozitivne odluke o zahtjevu;

- ugovor o najmu je sklopljen na rok do deset godina.

“Važno je znati da je do potpune otplate vrijednosti nekretnine i naknade najmodavca najmoprimac samo najmoprimac nekretnine. To je glavna razlika od kupnje stana na hipoteku, gdje zajmoprimac odmah stječe status vlasnika kuće i može njime raspolagati, iako uz ograničenja. U ovom slučaju imovina je vlasništvo najmodavca, koji je iznajmljuje s naknadnim pravom kupnje “, napominje Muratov.

Uglavnom, leasing je raširen i tražen u premium segmentima nekretnina. Međutim, treba imati na umu da je dugoročni leasing - od deset godina - u konačnici klijenta košta 3 - 4% skuplje od obične hipoteke. Leasingu obično pribjegavaju oni klijenti koji zbog loše kreditne povijesti ili nemogućnosti potvrđivanja službenih prihoda ne mogu dobiti kredit od banke, ali su pri tome potpuno sigurni u svoju financijsku solventnost. Ovo je proizvod kod kojeg je kreditna povijest gotovo irelevantna. Prednosti leasinga su ušteda vremena klijenta, smanjenje formalnosti, odnosno davanje manjeg ili pojednostavljenog popisa dokumenata.

Alternativa hipoteci može biti neciljani zajam ili potrošački kredit, koji ima visoku stopu u odnosu na hipoteku, kraće dospijeće i niže iznose kredita. Također je vrijedno razmotriti državne beneficije, koje svake godine dobivaju zamah, ali su još uvijek neučinkovite. Problem rješavaju samo djelomično, gurajući klijenta da koristi, primjerice, matični kapital u obliku predujma i ponovno uzme hipoteku.

Kako navodi Inkom-Nedvizhimost, moguće je da će se 2018. pojaviti projekti s dugoročnim najmom, ali samo državne agencije mogu pokrenuti takvo što. “Alternativne hipotekarne opcije imaju izglede, ali do sada samo nekoliko developera može ponuditi takve metode stjecanja u svojim projektima. Vjerojatno će 2018. godine biti novi proizvod za kupnju stanova i njihov naknadni dugoročni najam. Ali takve akcije se mogu očekivati ​​samo od nekih velikih struktura, prvenstveno državnih organizacija, koje će moći poduzeti takve projekte”, kaže Andrej Nosonov iz Inkom-Nedvizhimost.

Tko nikada ne bi trebao uzeti hipoteku

Ima li onih koji ne bi trebali dizati hipoteku, čak i ako vanjske okolnosti tome idu u prilog?

“Tko ne bi trebao podići hipoteku? Odgovor na ovo pitanje leži u vama samima, odnosno u vašem povjerenju u stabilnost redovnih primanja. Stoga, čak i ako imate velika primanja, ali je vaša profesija u rizičnom području, dobro razmislite. To se odnosi na vlasnike malih poduzeća, zanimanja vezana uz cvjećarstvo, nekretnine i druge koje spadaju u kategoriju nestabilnih. Bračni status danas praktički nije bitan, iako je puno lakše platiti zajedno. Preporučljivo je da mjesečna isplata hipoteke ne prelazi 40% ukupnog prihoda obitelji. U ovom slučaju, teret kredita će biti udoban “, objašnjava Eldiyar Muratov.

Preporučljivo je da mjesečna isplata hipoteke ne prelazi 40% ukupnog prihoda obitelji. U ovom slučaju, opterećenje kredita će biti ugodno.

Prema podacima Nacionalnog ureda za kreditnu povijest, ako govorimo o dobnom sastavu dužnika s dospjelim hipotekarnim kreditima preko 30 dana, najniže su stope za građane od 25 do 29 godina (1,4%) i mlađe od 25 godina (2,2%). najviše stope imaju zajmoprimci u dobi za “umirovljenje”: od 60 do 65 godina (10,5%) i starijih od 65 godina (8,3%).

Treba razumjeti da je udio “najmlađih” i “najstarijih” zajmoprimaca u ukupnom broju onih koji kasne više od 30 dana relativno mali. Većina ovih zajmoprimaca su u dobi od 30-39 i 40-49 godina, odnosno građani najaktivnije radno sposobne dobi.

Što se tiče raspodjele hipotekarnih zajmoprimaca prema iznosu duga, najniži udio kašnjenja uočen je među građanima s kreditima do 1 milijun rubalja (među njima je 1,8% kašnjenja preko 30 dana) i od 1 milijun do 3 milijuna rubalja ( 1,9%) ... Zauzvrat, najveći udio kašnjenja među građanima s iznosom kredita preko 10 milijuna rubalja - 13,6%.

“Kako izgleda portret neplatiša hipotekarnog kredita? U pravilu su to osobe s nestabilnim primanjima, često u područjima sa sezonskom potražnjom za uslugama. Glavni razlozi zbog kojih se zajmoprimci susreću s poteškoćama u otplati hipoteka su gubitak posla, niže plaće ili odlazak na porodiljni dopust”, priopćila je press služba DeltaCredit banke.

Hipotekarni zajmoprimac, kolumnistica portala Banki.ru Anna Dubrovskaya savjetuje uzimajući u obzir emocionalnu komponentu: „Imajući više od godinu dana hipotekarnog iskustva, mogu sa sigurnošću reći da ljudi koji su kolerični ili skloni depresiji ne bi trebali uzeti hipoteku. Mjesečna svijest o potrebi da se od plaće “odcijepi” pristojan “jackpot” i da ga banci umjesto neke željene kupnje može demotivirati svakoga. U ovom slučaju, bolje je uzeti hipoteku kada ste već u braku. I ovdje je katastrofalno važno: ako ste pesimist, onda je poželjno da vaša druga druga osoba bude optimista, tada vam kreditni teret neće biti toliko vidljiv. Također, savjetovao bih da se odgodi hipoteka za ljude koji ne znaju kako štedjeti. Jasno je da ćete iznos mjesečne uplate kredita uvijek dobiti iz proračuna na ovaj ili onaj način. No, stil vaše potrošnje i dalje će se morati revidirati, jer će se količina slobodnog novca uvelike smanjiti, što će vas prisiliti da napustite neke od uobičajenih neprimarnih troškova. Nisu svi spremni za ovakav razvoj događaja i nisu se svi u stanju pomiriti sa svojom novom hipotekom."

Upis hipoteke 2017

O pitanju isplati li se 2017. uzeti hipoteku, mišljenja stručnjaka se razlikuju. I prije svega, morate uzeti u obzir vlastito iskustvo, svoju trenutnu financijsku situaciju. Uostalom, hipoteka je zadužnica, a novac ćete morati vratiti banci. U tom slučaju trebate analizirati nekoliko čimbenika koji u budućnosti mogu utjecati na vašu sposobnost otplate kredita.

Što treba uzeti u obzir kada se pitate hoćete li uzeti hipoteku

1. Stabilnost vaše trenutne zarade
2. Pouzdanost vašeg poslodavca
3. Moguć dodatak obitelji
4. Ovisnost vaše plaće o tečaju

Ovi i mnogi drugi čimbenici mogu utjecati na vašu odluku o hipoteci.

Mišljenje stručnjaka o ovom pitanju također nije jednoznačno. S jedne strane, dok je program državne potpore na snazi, možete iskoristiti priliku i podići kredit pod povoljnijim uvjetima, uz sniženu stopu. Uostalom, program vrijedi do kraja 2016. godine, a ako spadate u jednu od kategorija u kojoj država subvencionira stambene kredite, prilikom podnošenja zahtjeva za hipoteku dobit ćete nižu stopu od običnih klijenata.

S druge strane, na pitanje isplati li se uzeti hipoteku u 2017. godini, mišljenje stručnjaka je sljedeće – isplati se malo pričekati i pričekati 2018. godinu. Doista, postoje pozitivni trendovi u gospodarstvu, a mnogi predviđaju smanjenje ključne stope od strane Središnje banke. Iako je sam regulator još uvijek prilično suzdržan u komentiranju ovoga.

Međutim, ako Središnja banka snizi stopu, a kao rezultat toga, trošak kredita u bankama se smanji na razinu od 8-9 posto, potreba za programom državne potpore će nestati. Stopa hipotekarnih kredita već je na razini iz 2013. godine, probijajući razinu prije krize i postavljajući rekordni minimum.

Kako god bilo, mišljenja stručnjaka slažu se u jednom: trebali biste pažljivo razmotriti odluku i procijeniti svoje sposobnosti. I s tim u vezi postoji osnovni popis preporuka koje je preporučljivo slijediti ako ne želite da vam kredit postane nepodnošljiv teret.

1. Izračunajte svoju snagu i financijske mogućnosti
2. Uvijek ostavite zalihu novca u slučaju nužde
3. Zajmovi bi trebali biti izdani u valuti u kojoj primate zaradu
4. Obavezno koristite uslugu životnog i zdravstvenog osiguranja, neće biti suvišna
5. Prijavite se za paušalni program

Također s obzirom na pitanje isplati li se uzeti hipoteku u 2017., mišljenja stručnjaka svode se na nekoliko preporuka o kupnji stambenog prostora. To se odnosi na nekoliko nijansi. Na primjer, ako želite kupiti stambeni prostor u novogradnji, onda je bolje uzeti opciju što je prije moguće kako ne biste morali dugo čekati. Uostalom, ispada da već otplaćujete rate kredita, ali kuću još uvijek ne možete koristiti. Ili se može dogoditi da developer bankrotira, a vi nemate koga pitati, pa ćete morati vratiti novac banci.

Također biste trebali obratiti pozornost na reputaciju programera, njegovo iskustvo u stambenoj izgradnji. Inače riskirate da dobijete stan s puno nedostataka u kući u kojoj životni uvjeti neće biti najudobniji.

Također vam želimo skrenuti pozornost na činjenicu da većina banaka trenutno daje hipotekarne kredite na 20-30 godina, što vam omogućuje smanjenje količine mjesečnih plaćanja, čime se smanjuje opterećenje na obiteljski proračun klijenata. Također, mnoge banke imaju svoje popise developera, a takvom suradnjom troškovi stanovanja i iznos plaćanja bit će znatno niži.

Prilikom odabira banke mnogi preporučuju da se obratite onim bankama u kojima ste uslužni u okviru platnih projekata. Ili barem imate depozit. Banke ovim klijentima također nude snižene stope. A kada se kombinira nekoliko čimbenika, možete dobiti opipljiv popust na hipoteku.

U pitanju isplati li se 2017. uzeti hipoteku, mišljenje stručnjaka za vas ne bi smjelo biti konačna istina. Uostalom, prognoze stručnjaka ne bi trebale utjecati na vaš osobni život, planove za stvaranje obitelji i, posljedično, stjecanje vlastitog životnog prostora, uz očekivanje nadopunjavanja obitelji. u 2017. nije teško. Prije svega, trebali biste graditi na vlastitim potrebama, željama i mogućnostima. A mišljenja stručnjaka, čak iu najboljim razdobljima u gospodarstvu, prepuna su negativnih prognoza.