เนื้อหา
ซื้อ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยเงินกู้ทำให้มันง่ายขึ้น ธนาคารเสนอโปรแกรมการให้กู้ยืมที่หลากหลายโดยมีเงื่อนไขว่าตารางเมตรที่ได้มาจะเป็นหลักประกัน การประเมินค่าห้องชุดสำหรับการจำนองคือ ข้อกำหนดเบื้องต้นและคุณต้องสั่งซื้อจากผู้ประเมินราคาอิสระหรือบริษัทก่อนที่จะไปที่ธนาคาร รายงานผลลัพธ์จะช่วยให้คุณสามารถกำหนดจำนวนเงินกู้ได้ เนื่องจากหากจำเป็น วัตถุสามารถขายได้ในราคาจริงและชำระหนี้ที่เกิดขึ้น
ทำไมคุณต้องมีการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการจำนอง?
การประเมินอพาร์ทเมนต์เมื่อซื้อจำนองเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับทั้งสองฝ่าย สัญญาเงินกู้. ไม่ใช่เพียงแนวทางการออก ยืมเงินแต่ยังมีประกันกรณีเหตุสุดวิสัยด้วย ความจริงก็คือราคาที่กำหนดโดยผู้ขายอาจสูงเกินไปและไม่สอดคล้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ หากค่าใช้จ่ายโดยประมาณต่ำกว่าที่เสนอ และไม่สามารถตกลงส่วนลดกับเจ้าของได้ ผู้กู้สามารถชำระเงินด้วยเงินของตนเองหรือหาสิ่งของใหม่เพื่อซื้อ
ความเสี่ยงของธนาคารในการให้สินเชื่อจำนอง
ผู้ให้กู้มีความสนใจในการประเมินอพาร์ตเมนต์เป็นหลัก มีการวิเคราะห์อย่างอิสระเพื่อป้องกันการฉ้อโกงในส่วนของผู้กู้เพราะเขาสามารถขอเงินเพิ่มเพื่อจุดประสงค์ที่เห็นแก่ตัวและใช้จ่ายเพื่อวัตถุประสงค์อื่น โดยการออกเงินจำนวนมากให้กับผู้กู้เพื่อซื้อพาร์ทเมนต์ ธนาคารมีความเสี่ยง เนื่องจากมีความเสี่ยงที่เงินกู้จะผิดนัดเสมอ เพื่อลดความเสี่ยง ประการแรก จำนวนเงินกู้ไม่เคยเท่ากับราคาซื้อเต็มจำนวน แต่อยู่ในช่วง 60-70% ประการที่สอง ทรัพย์สินที่ได้มาจำเป็นต้องทำหน้าที่เป็นวัตถุหลักประกัน
การคุ้มครองผลประโยชน์ของผู้กู้
เนื่องจากสถาบันการเงินและสินเชื่อพยายามที่จะประเมินจำนวนเงินที่ยืมมาต่ำเกินไป ผู้ซื้อจึงจำเป็นต้องประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนองด้วย ด้วยวิธีนี้เขาสามารถโต้แย้งจำนวนเงินที่ร้องขอได้ ยิ่งเขาได้รับเงินกู้จากธนาคารมากเท่าไร ก็ยิ่งต้องลงทุนน้อยลงเท่านั้น หลังจากตรวจสอบโดยอิสระแล้ว ผู้กู้สามารถดูต้นทุนที่แท้จริงของบ้านที่ซื้อได้ ไม่ใช่ราคาที่เหมาะสมกับผู้ขาย
ใครเป็นคนทำการประเมิน
การประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัยดำเนินการในขั้นตอนการเตรียมเอกสาร ความแตกต่างทั้งหมดระบุไว้ในกฎหมายและมาตรฐานการประเมินของรัฐบาลกลาง ตามที่หน่วยงานที่มีใบอนุญาตเท่านั้นที่สามารถเข้าร่วมในกิจกรรมได้ ผู้กู้มีสิทธิที่จะเลือกองค์กรหรือบุคคลอย่างอิสระ หรือสามารถใช้ผู้ประเมินที่ได้รับการรับรองจากธนาคารที่เขาจะกู้เงินได้
ราคาเท่าไหร่ในการประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนอง?
สามารถทราบราคาที่แน่นอนของบริการได้หลังจากปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญแล้วเท่านั้น อาจแตกต่างกันไปตามภูมิภาค ดังนั้นในมอสโกราคาจะผันผวนโดยเฉลี่ยจาก 5,000 ถึง 10,000 รูเบิลและขึ้นอยู่กับที่อยู่อาศัย เป็นที่ชัดเจนว่าเมื่อวิเคราะห์ที่อยู่อาศัยระดับหัวกะทิ ค่าใช้จ่ายจะสูงกว่าเมื่อผู้เชี่ยวชาญจัดทำรายงานเกี่ยวกับครุสชอฟนอกถนนวงแหวนมอสโก บ่อยครั้งที่บริษัทต่างๆ จัดโปรโมชั่น และแม้กระทั่งทุกวันนี้ คุณสามารถหาข้อเสนอเริ่มต้นที่ 2,500 รูเบิล
ใครจ่ายค่าสอบ?
การทำข้อสอบเป็นธุรกิจที่ลำบากและต้องใช้แรงงานมาก ค่าใช้จ่ายในการประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนองนั้นไม่เพียงขึ้นอยู่กับหลักประกันของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงเอกสารที่จำเป็น ความเร่งด่วนของงานด้วย ค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้เป็นภาระของผู้ซื้อที่มีศักยภาพ ธนาคารไม่เข้าร่วมในเรื่องนี้เนื่องจากรายงานเป็นหนึ่งในเอกสารที่ผู้กู้จำเป็นต้องแนบไปกับรายการเอกสารที่จำเป็นสำหรับการจำนอง
สั่งซื้อประเมินอพาร์ทเม้นท์ได้ที่ไหน
คุณสามารถสั่งซื้อเอกสารได้จากตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตให้ดำเนินกิจกรรมการประเมินเท่านั้น - นี่คือกฎหมาย การเลือกด้วยตัวคุณเองหรือหันไปใช้ธนาคารที่แนะนำนั้นเป็นธุรกิจของผู้กู้แล้ว ถ้า องค์กรสินเชื่อยืนยันในการเลือกผู้ประเมินเฉพาะจากรายการที่ได้รับการรับรองเท่านั้น จำเป็นต้องขอคำชี้แจงอย่างเป็นทางการเกี่ยวกับข้อกำหนดดังกล่าวจากธนาคารเนื่องจากพฤติกรรมดังกล่าวไม่ได้รับอนุญาต
บริษัทอิสระ
จนถึงปัจจุบัน การหาบริษัทที่จะทำการประเมินอพาร์ทเมนต์เพื่อการจำนองอย่างเป็นกลางนั้นไม่ใช่เรื่องยาก เมื่อเลือกสิ่งที่มีศักยภาพจำเป็นต้องทำคำอธิบายเปรียบเทียบไม่เพียง แต่บริการที่นำเสนอและความเร็วในการทำงาน แต่ยังรวมถึงค่าใช้จ่ายด้วย นี่เป็นเพียงบางส่วน:
- LLC "การประเมินอิสระ";
- LLC "สำนักประเมินผลผู้เชี่ยวชาญอิสระ";
- บริษัทประเมินอิสระ "GLOBAL"
ผู้เชี่ยวชาญสถาบันสินเชื่อที่ได้รับการรับรอง
การประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถทำได้ไม่เพียงแค่โดยบริษัทอิสระเท่านั้น แต่ยังดำเนินการโดยบริษัทที่ได้รับการรับรองจากธนาคารด้วย สถาบันการธนาคารแต่ละแห่งบนพอร์ทัลอินเทอร์เน็ตจะใส่ข้อมูลพร้อมรายละเอียดการติดต่อของแต่ละเรื่อง สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าผู้ให้กู้ไม่ทำงานร่วมกับผู้ประเมินราคามืออาชีพหนึ่งหรือสองคน คุณสามารถเลือกได้เสมอ - ใน Sberbank เพียงอย่างเดียวมีผู้ประเมินราคาที่ผ่านการรับรองประมาณสองร้อยราย
บุคคลธรรมดา
กฎหมายไม่ได้ห้ามไม่ให้ติดต่อกับบุคคลที่มีสิทธิ์ดำเนินการประเมิน พวกเขาจะต้องลงทะเบียนเป็น ผู้ประกอบการรายบุคคลและต้องมีกรมธรรม์ประกันภัย ความรับผิดทางแพ่งจำนวนอย่างน้อย 300,000 rubles ซึ่งจะช่วยกู้คืนค่าใช้จ่ายในกรณีที่เกิดข้อผิดพลาดเนื่องจากความสามารถของ IP เมื่อออกเงินกู้จำนองจะไม่ฟุ่มเฟือยที่จะประสานงานกับธนาคารเพื่อสมัครผู้เชี่ยวชาญอิสระ
วิธีเลือกผู้ประเมินราคาที่เหมาะสม
คุณสามารถประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนองใน บริษัท ใดก็ได้ แต่นี่ไม่ได้หมายความว่าแต่ละคนจะทำงานอย่างมีประสิทธิภาพและในระดับสูง เมื่อติดต่อผู้ประเมินราคาเฉพาะ สิ่งสำคัญคือชุดเอกสารที่จัดเตรียมไว้ไม่มีข้อผิดพลาด เนื่องจากคุณจะต้องสมัครใช้บริการกับผู้เชี่ยวชาญใหม่ เมื่อชำระเงินซ้ำสำหรับการประเมิน สิ่งแรกที่ต้องเน้นคือการตรวจทาน คนจริงเพื่อนที่ดีกว่าที่มีการติดต่อโดยตรงกับตัวแทนขององค์กร
บริษัทที่ดำเนินการในตลาดมานานกว่าหนึ่งปีโดยว่าจ้างผู้เชี่ยวชาญที่มีคุณสมบัติสูงเท่านั้น นั่นคือสิ่งที่คุณต้องใส่ใจ อย่าไล่ตามข้อเสนอราคาถูกเพราะงานของผู้ประเมินราคาไม่สามารถเสียเงินได้ เมื่อเลือกบริษัท จะเป็นการดีกว่าที่จะเลือกบริษัทที่มีสำนักงานตั้งอยู่ใกล้กับที่พัก ซึ่งจะช่วยลดต้นทุนได้
หากธนาคารยืนกรานให้บุคคลของตนดำเนินการประเมินเมื่อซื้ออพาร์ตเมนต์ ผู้กู้อาจปฏิเสธหรือยอมรับข้อเสนอ ข้อได้เปรียบหลักของการทำงานกับบริษัทที่ได้รับการรับรองคือการตัดสินใจที่รวดเร็ว เนื่องจากรายงานของบริษัทได้รับการยอมรับโดยมีการอนุมัติเกือบ 100% วิธีการดังกล่าวอาจไม่เป็นประโยชน์ต่อผู้กู้มากนัก เนื่องจากมีความเสี่ยงที่จะประเมินมูลค่าที่แท้จริงของทรัพย์สินที่ได้มานั้นต่ำเกินไป สำหรับการเปรียบเทียบ คุณสามารถสั่งสอบอิสระเพิ่มเติมได้
การจำนองประเมินพาร์ทเมนต์อย่างไร?
อันดับแรก คุณต้องตัดสินใจเลือกองค์กรหรือบุคคลที่จะดำเนินการตามขั้นตอนการประเมิน ในการทำเช่นนี้คุณต้องพูดคุยกับตัวแทนเกี่ยวกับเงื่อนไขทั้งหมดสำหรับการปฏิบัติงานและค่าบริการ หากผู้สมัครที่ได้รับการคัดเลือกไม่รวมอยู่ในรายชื่อผู้ที่ได้รับการรับรองจากธนาคาร จำเป็นต้องตกลงกันเพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาในอนาคต หลังจากนั้นคุณสามารถกรอกใบสมัครและสรุปสัญญาสำหรับงานได้
การขอสรุปข้อตกลงการประเมินค่า
ก่อนที่ผู้เชี่ยวชาญจะประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนอง คุณต้องกรอกใบสมัคร ตามกฎแล้วสามารถทำได้บนเว็บไซต์ของ บริษัท ในขณะที่จำเป็นต้องระบุข้อมูลขั้นต่ำ ซึ่งรวมถึงชื่อเต็มของลูกค้า ตำแหน่งของวัตถุที่จะประเมิน และข้อมูลบางส่วนเกี่ยวกับสิ่งนั้น หลังจากพิจารณาใบสมัครแล้ว ผู้เชี่ยวชาญจะติดต่อลูกค้าเพื่อกำหนดเวลาในการเซ็นสัญญา
เซ็นสัญญา
ข้อตกลงได้ข้อสรุปในรูปแบบของบริษัทในสองฉบับสำหรับแต่ละฝ่าย ถ้าจำเป็น คุณสามารถเปลี่ยนแปลงเอกสารได้ตลอดเวลาหากลูกค้าต้องการเพิ่มบางรายการ อย่าลืมระบุข้อมูลเกี่ยวกับลูกค้า ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ประเมิน คุณสมบัติของเขา และการมีอยู่ของความรับผิดทางแพ่ง นอกจากนี้ยังให้ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่อยู่อาศัยที่จำนองและวัตถุประสงค์ของการประเมิน มีการระบุสิทธิและภาระผูกพันของแต่ละฝ่าย วันที่ ลายเซ็นถูกแนบและทั้งหมดนี้ถูกปิดผนึก
ต้องใช้เอกสารอะไรบ้างในการประเมินอสังหาริมทรัพย์
ในการสรุปข้อตกลงและประเมินอพาร์ทเมนต์สำหรับการจำนอง คุณต้องนำเอกสารจำนวนมากติดตัวไปด้วย สิ่งแรกที่คุณต้องทำคือหนังสือเดินทาง หากตัวแทนที่เชื่อถือได้ดำเนินการในนามของพลเมือง จำเป็นต้องมีหนังสือมอบอำนาจสำหรับสิทธิ์ในการดำเนินกิจกรรมต่างๆ นอกจากนี้ จะต้องแนบเอกสารดังต่อไปนี้:
- หลักฐานการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
- เอกสารสิทธิ์ (สัญญาการบริจาค การขายและการซื้อ การแปรรูป ฯลฯ );
- แผนเทคนิค
- หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินหรือทางเทคนิค
- คำอธิบายพื้น
วิธีการกำหนดต้นทุนของอพาร์ตเมนต์
แนวทางแบบบูรณาการในการทำงานขององค์กรการประเมินมูลค่ารวมถึงขั้นตอนบังคับหลายประการ ซึ่งบ่งชี้ว่างานนี้ไม่ใช่เรื่องง่าย ซึ่งรวมถึงการรวบรวมเอกสาร ขั้นตอนการตรวจสอบวัตถุ และการวิเคราะห์ด้วยการจัดทำรายงานโดยละเอียด ใช้วิธีการที่แตกต่างกันขึ้นอยู่กับเป้าหมายที่ติดตาม กำไรช่วยในการกำหนดผลประโยชน์ที่จะได้รับจากการให้เช่าหรือขายอสังหาริมทรัพย์ มีการใช้สมมติฐานหลายอย่าง ดังนั้นจึงไม่ได้สะท้อนถึงสถานการณ์จริงอย่างถูกต้องเสมอไป
วิธีราคาโดยทั่วไปใช้สภาพจริงของบ้านที่ประเมินราคา คำนึงถึงต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการก่อสร้างวัตถุที่คล้ายกัน จำเป็นต้องมีการประมาณการหากไม่มีข้อมูลที่ถูกต้องเกี่ยวกับอพาร์ตเมนต์ ด้วยวิธีเปรียบเทียบ จะมีการลากเส้นขนานระหว่างวัตถุที่เท่ากันที่ขายหรือเสนอขาย มีข้อมูลทั่วไปการประเมินทำโดยใช้สัมประสิทธิ์ต่างๆ วิธีนี้ให้แนวคิดที่แม่นยำที่สุดเกี่ยวกับมูลค่าที่แท้จริงของบ้าน
ราคาตลาดของทรัพย์สิน
ถ้าจะพูด ภาษาธรรมดาแล้วมูลค่าตลาดที่แท้จริงของที่อยู่อาศัยคือจำนวนเงินที่ผู้ซื้อพร้อมที่จะซื้ออพาร์ทเมนต์และผู้ขายตกลงที่จะขาย การวิเคราะห์ราคาตลาดของอพาร์ทเมนต์สามารถทำได้โดยศึกษาข้อเสนอที่มีอยู่ในตลาดเท่านั้น อพาร์ตเมนต์ที่มีคุณภาพของผู้บริโภคที่คล้ายคลึงกันจะถูกนำมาพิจารณา ยิ่งมีตัวเลือกสำหรับลักษณะเปรียบเทียบมากเท่าใด ตัวเลขสุดท้ายก็จะยิ่งแม่นยำมากขึ้นเท่านั้น
ค่าของเหลว
นอกจากมูลค่าตลาดของอพาร์ตเมนต์แล้ว ผู้ให้กู้ยังคำนึงถึงมูลค่าการชำระบัญชีด้วย นี่คือราคาที่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ใน โดยเร็วที่สุดด้วยความพยายามขั้นต่ำ เพื่อให้ได้เงินกู้จำนอง สิ่งสำคัญอย่างยิ่งคือต้องกำหนดราคาตลาดของอพาร์ทเมนท์ที่คล้ายกันอย่างถูกต้อง เนื่องจากราคาสภาพคล่องแตกต่างจากราคาลงและอยู่ที่ประมาณ 70–80% ธนาคารจะออกเงินกู้ให้กับผู้กู้ตามราคาชำระบัญชี
จะทำอย่างไรถ้าค่าใช้จ่ายพาร์ทเมนต์แตกต่างกันอย่างมาก
ค่าใช้จ่ายโดยประมาณต่ำกว่าที่เสนอในตลาดมาก คุณสามารถครอบคลุมส่วนต่างด้วยเงินของคุณเองหรือร้องขอ สินเชื่อผู้บริโภคอย่างไรก็ตามจะออกในอัตราที่สูงขึ้น ท่านสามารถให้หลักประกันเพิ่มเติมแก่ธนาคารได้ ซึ่งจะช่วยเพิ่มจำนวนเงินชำระของธุรกรรมจำนอง อนุญาตให้ติดต่อผู้เชี่ยวชาญอิสระเพื่อทำการประเมินเพิ่มเติมเนื่องจากไม่สามารถคำนึงถึงความแตกต่างใด ๆ ที่ส่งผลกระทบต่อค่าที่อยู่อาศัยได้เช่นอาคารใหม่จากผู้พัฒนาการมีอยู่ของการซ่อมแซมในสถานที่สถานที่ใกล้ สถานีรถไฟใต้ดิน
รายงานการประเมินอสังหาริมทรัพย์
จากงานประเมิน เอกสารหลักจะถูกวาดขึ้น ซึ่งจะแนะนำธนาคารเมื่อกำหนดจำนวนเงินกู้ นี่คือรายงานที่มีผลบังคับทางกฎหมายและเป็นไปตามข้อกำหนดบังคับของลูกค้า แก่นแท้ของการรายงาน การรายงานเป็นหลักฐาน กล่าวคือ การให้เหตุผลว่าเหตุใดทรัพย์สินจึงมีราคาเช่นนั้น อนุญาตให้จัดทำเอกสารโดยผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับอนุญาตจากองค์กรกำกับดูแลตนเองและรับประกันความรับผิดของพวกเขา
ข้อกำหนดการออกแบบ
เนื่องจากรายงานมีผลผูกพันตามกฎหมาย จึงต้องเขียนให้ถูกต้อง ธนาคารหลายแห่งอาจมีข้อกำหนดด้านเอกสารเพิ่มเติม ดังนั้นคุณจำเป็นต้องทราบล่วงหน้า เนื่องจากเอกสารอาจไม่ได้รับการยอมรับสำหรับการพิจารณา ผู้ประเมินราคาทุกคนที่ได้รับการรับรองจากธนาคารบางแห่งทราบถึงเงื่อนไขที่เสนอ ดังนั้นจึงไม่มีการร้องเรียนเกี่ยวกับใบแจ้งยอดที่พวกเขาร่างขึ้น
นอกจากนี้ รายงานที่กรอกครบถ้วนจะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดของ Association of Russian Banks (ARB) และ Association of Housing Mortgage Lending (AHML):
- พิมพ์;
- ข้อมูลสามารถนำเสนอได้ทั้งในรูปแบบตารางและคำอธิบาย
- มีข้อมูลทั้งหมดที่จำเป็นสำหรับการคำนวณเงินกู้
- จำนวนหน้าต้องไม่เกิน 30
ข้อมูลใดบ้างที่ควรรวมอยู่ในรายงาน
เนื่องจากการประเมินอพาร์ตเมนต์สำหรับการจำนองจากธนาคารนั้นจัดทำขึ้นโดยใช้รายงานที่รวบรวมโดยผู้เชี่ยวชาญ เอกสารจึงต้องมีข้อมูลที่ครอบคลุม ให้แน่ใจว่าได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับลูกค้าและผู้รับเหมา ข้อมูลเกี่ยวกับออบเจ็กต์ที่จะวิเคราะห์ งาน และวิธีการประเมินต้นทุนรวมอยู่ด้วย มีการวิเคราะห์สถานที่ตั้ง แนวโน้มการพัฒนา ภาพถ่ายของบ้าน, ทางเข้า, อพาร์ทเมนต์หรือส่วนแบ่ง มีการอธิบายพารามิเตอร์ของอพาร์ทเมนท์ไว้ (พื้น พื้นที่ ความสูงของเพดาน ฯลฯ)
ลักษณะทั้งหมดของวัตถุถูกนำเสนอเมื่อเปรียบเทียบกับที่อยู่อาศัยที่คล้ายกันโดยคำนึงถึงการพัฒนาขื้นใหม่ การคำนวณต้นทุนต่อตารางเมตรในอพาร์ทเมนต์ที่เปรียบเทียบนั้นคำนวณจากค่าสัมประสิทธิ์ที่ลดลงและเพิ่มขึ้น กำหนดมูลค่าตลาดและการชำระบัญชีของอพาร์ตเมนต์ นอกเหนือจากข้อมูลทั้งหมดนี้ รายงานยังสมบูรณ์พร้อมภาคผนวก การกระทำ สำเนาเอกสารและรูปถ่ายอื่น ๆ ของวัตถุ
เวลาในการจัดทำและยื่นรายงาน
ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนและคุณสมบัติของผู้เชี่ยวชาญ การจัดทำรายงานอาจใช้เวลาแตกต่างกัน อาจใช้เวลาสองวันในการทำงาน แต่สามารถทำได้มากกว่านั้น แต่ตามกฎแล้ว เวลาเฉลี่ยในการรวบรวมไม่เกินห้าวันทำการ หลังจากที่รายงานพร้อมแล้ว ลูกค้าจะได้รับการแจ้งเตือนว่าสามารถรับเอกสารได้ หากจัดทำรายงานในบริษัทที่ไม่ได้รับการรับรอง จำเป็นต้องตรวจสอบสำเนาเอกสารยืนยันความถูกต้องตามกฎหมายของงานของบริษัท
ระยะเวลาประเมินอพาร์ทเม้นท์
เนื่องจากข้อเท็จจริงที่ว่า อสังหาริมทรัพย์อาจเปลี่ยนแปลงในราคาและสภาพแย่ลงระยะเวลาที่ถูกต้องของรายงานตามกฎหมายคือ 6 เดือน สิ่งนี้ทำเพื่อให้ลูกค้าสามารถนำไปใช้กับสถาบันเครดิตอื่น ๆ หากเขาถูกปฏิเสธเงินกู้ หลังจากหกเดือนหากไม่สามารถรับเงินกู้ได้จะมีการประเมินอพาร์ตเมนต์สำหรับการจำนองอีกครั้ง
วีดีโอ
คุณพบข้อผิดพลาดในข้อความหรือไม่? เลือกกด Ctrl + Enter แล้วเราจะแก้ไขให้!
ผ่านการประเมินอสังหาริมทรัพย์ สถาบันการเงินสามารถ:
- ลดความเสี่ยงกรณีผิดนัดเงินกู้
- พิจารณาว่าจำนวนเงินโดยประมาณเพียงพอที่จะออกจำนวนเงินจำนองที่ร้องขอหรือไม่
ตามมาตรฐานของรัฐบาลกลาง (ข้อ 26 ฉบับที่ 3) ระยะเวลาที่ถูกต้องของมูลค่าสุดท้ายของทรัพย์สินสำหรับการทำธุรกรรมนั้นถือว่าใช้ได้เป็นเวลา 6 เดือน ยกเว้นทรัพย์สินที่ลงทะเบียนเมื่อเข้าสู่มรดก
ขั้นตอนดำเนินการโดยใครและด้วยค่าใช้จ่ายใด?
การประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัยของอพาร์ตเมนต์ดำเนินการโดยพนักงานมืออาชีพซึ่งสามารถ:
- ผู้เชี่ยวชาญที่ได้รับการรับรองของสถาบันการเงิน
- บริษัทประเมินมูลค่าอิสระ
- บุคคลทั่วไป.
ควรระลึกไว้เสมอว่าธนาคารมักจะประเมินราคาอพาร์ตเมนต์ที่แท้จริงต่ำเกินไป เพื่อความปลอดภัยของตนเอง และผู้กู้มักจะเพิ่มราคาขึ้นเพื่อให้ได้เงินกู้สูงสุด
นี่คือเหตุผลที่การประเมินค่าอพาร์ตเมนต์โดยอิสระสำหรับการจำนองเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทั้งสองฝ่าย
มีสถานะเป็นทางการจึงให้โอกาสเพิ่มเติมสำหรับลูกค้า:
- ใช้ในศาลเพื่อจัดการกับคดีต่างๆ เช่น การพิจารณาคดี การจ่ายเงินชดเชยเมื่อแบ่งทรัพย์สิน
- เป็นข้อโต้แย้งที่สำคัญในข้อพิพาทกับ สำนักงานภาษีกับขนาดของฐานภาษีที่เกิดจากเงินคงค้าง ภาษีทรัพย์สินหรือภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
สถาบันการเงินเสนอทางเลือกแก่ผู้กู้สองทางเลือกในการหาผู้เชี่ยวชาญในการบริการประเมิน:
- จัดทำรายชื่อบริษัทที่เชื่อถือได้และแนะนำหนึ่งในนั้น
- แจ้งเกี่ยวกับเกณฑ์การคัดเลือก (ใบอนุญาต, กรมธรรม์ประกันภัยความรับผิดอย่างน้อย 300,000 รูเบิล, การมีส่วนร่วมใน SRO ฯลฯ ) ด้วยความช่วยเหลือซึ่งลูกค้าจะสามารถหาผู้ประเมินราคาได้อย่างอิสระ
อย่างเป็นทางการ สถาบันสินเชื่อไม่มีสิทธิ์ที่จะจำกัดทางเลือกของลูกค้าหรือกำหนดบริษัทใดบริษัทหนึ่ง
อย่างไรก็ตาม ต้องคำนึงถึงสองปัจจัย:
- การตัดสินใจของผู้กู้ต้องตกลงกับสถาบันการเงิน
- โดยการเลือกผู้เชี่ยวชาญที่เป็นหุ้นส่วนที่เชื่อถือได้ของธนาคาร ขั้นตอนการรับจำนองนั้นง่ายและเร็วกว่าการค้นหาอิสระ
หลายคนสนใจคำถามที่ว่าใครเป็นผู้จ่ายค่าบริการของผู้ประเมินราคา
ถ้าคุณดูเอกสารนี้ เอกสารเกี่ยวกับมูลค่าที่แท้จริงมีความจำเป็นมากกว่าสำหรับผู้ที่ต้องการกู้เงิน
เจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถขายได้โดยไม่ต้องส่งรายงานไปยังหน่วยงานที่จดทะเบียน ดังนั้นการชำระค่ากิจกรรมการประเมินจึงเป็นค่าใช้จ่ายอย่างหนึ่งของผู้กู้
การประเมินเสร็จสิ้นอย่างไรและเมื่อไหร่?
หลังจากยืนยันผู้เชี่ยวชาญที่เลือกโดยธนาคารแล้ว ผู้กู้จะไปเยี่ยมบริษัทประเมิน
เขาต้องจัดเตรียมสำเนาเอกสารรับรองโดยลายเซ็น:
- แบบแปลนของอพาร์ทเมนต์รวมถึงแบบแปลนชั้น
- หนังสือเดินทางเกี่ยวกับที่ดินจาก BTI;
- ข้อมูลเกี่ยวกับประเภทของชั้น (สำหรับอาคารที่อยู่อาศัยที่สร้างก่อนปี 1960)
- เอกสารยืนยันสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (สัญญาขาย, หนังสือรับรองมรดก ฯลฯ );
- ใบรับรองที่ระบุว่าทรัพย์สินไม่ได้อยู่ภายใต้การรื้อถอนหรือสร้างใหม่ด้วยการตั้งถิ่นฐานใหม่ (สำหรับอาคารที่สร้างขึ้นก่อนปี 1970)
- ข้อตกลงเกี่ยวกับการมีส่วนได้ส่วนเสีย (เมื่อซื้ออพาร์ทเมนต์ในอาคารที่กำลังก่อสร้าง)
เมื่อเยี่ยมชมบริษัทประเมินราคา มีขั้นตอนดังต่อไปนี้:
- สรุปสัญญาสำหรับการทำธุรกรรม (ระบุข้อกำหนดและวัตถุประสงค์ของเหตุการณ์ ค่าบริการ)
- กำหนดวันที่และเวลาของการเยี่ยมชมโดยผู้เชี่ยวชาญไปยังวัตถุของการประเมิน (คุณต้องเลือกเวลากลางวัน)
- ถูกทำขึ้น เงินสดในรูปแบบเงินสดหรือไม่ใช่เงินสดสำหรับบริการที่มีให้
ผู้เชี่ยวชาญวิเคราะห์เอกสารทั้งหมดสำหรับอพาร์ทเมนท์อย่างรอบคอบ หลังจากนั้นเขาก็ไปที่การประเมินทรัพย์สินเพื่อจำนอง
ขั้นตอนนี้เกิดขึ้นในหลายขั้นตอน:
- สถานที่ได้รับการตรวจสอบการปฏิบัติตามแผนงานของ BTI (ใช้เวลา 10-15 นาทีขึ้นอยู่กับประสบการณ์ของผู้เชี่ยวชาญ)
- ถ่ายภาพบริเวณที่อยู่อาศัยและบริเวณใกล้เคียงทั้งหมด ระบุข้อบกพร่องที่เป็นไปได้
- มูลค่าอสังหาริมทรัพย์คำนวณโดยใช้วิธีการต่างๆ
- ใช้วิธีการปรับมูลค่าโดยคำนึงถึงจุดแข็งและจุดอ่อนของทรัพย์สิน
- กำลังเตรียมเอกสารรายงานตัว
ในระหว่างการตรวจสอบ ผู้เชี่ยวชาญจะถามคำถามหลายข้อกับลูกค้าและผู้ขายอพาร์ทเมนท์ เขาค้นพบจำนวนผู้อยู่อาศัยในบ้านโดยประมาณ รวมทั้งปัจจัยบวกและลบที่อาจส่งผลต่อมูลค่าตลาด
ผู้เชี่ยวชาญต้องพิจารณา:
- สภาพและอายุของทรัพย์สิน
- ความพร้อมของระบบขนส่งสาธารณะ
- ที่ตั้งของโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ (โรงเรียน โรงพยาบาล ร้านขายยา);
- พารามิเตอร์ของอพาร์ตเมนต์ (พื้นที่, พื้น, ความสูงของเพดาน, มีชานหรือระเบียง ฯลฯ )
หลังจากการตรวจสอบ ผู้เชี่ยวชาญจะตรวจสอบข้อเสนอทางเลือก สำรวจฐานข้อมูลปัจจุบัน ถัดมาเป็นรายงานฉบับสุดท้าย
ระยะเวลาสำหรับการประเมินอสังหาริมทรัพย์ที่เกี่ยวข้องกับเงินกู้จำนองสามารถอยู่ได้นานถึง 5 วัน
วิธีการพื้นฐานในการกำหนดต้นทุน
มีวิธีการต่างๆ ในการกำหนดมูลค่าอสังหาริมทรัพย์
โดยทั่วไปมีดังต่อไปนี้:
- ราคาแพง- ขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุนที่จำเป็นสำหรับการคืนค่าทรัพย์สิน โดยคำนึงถึงค่าเสื่อมราคา เงินเฟ้อ ต้นทุนการก่อสร้างใหม่ ช่วยให้ผู้ซื้อไม่ต้องจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับการก่อสร้างทรัพย์สินที่คล้ายกับประโยชน์ของวัตถุที่เป็นปัญหา
- วิธีเปรียบเทียบ- การประเมินประเภททั่วไปที่เกี่ยวข้องกับการวิเคราะห์มูลค่าทรัพย์สินประเภทที่คล้ายคลึงกัน
- มีกำไร- วิธีการที่ออกแบบมาสำหรับการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ขึ้นอยู่กับการคำนวณต้นทุน โดยคำนึงถึงกำไรที่เป็นไปได้และประโยชน์ทั้งหมดจากการใช้งานวัตถุที่ใช้งานอยู่ ข้อได้เปรียบหลักคือคำจำกัดความที่แม่นยำ ความเสี่ยงในการลงทุน, เสียเปรียบ - ความน่าจะเป็นของการทำผิดพลาดกับรายได้ที่คาดการณ์ไว้
ในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อวัตถุประสงค์ในการปล่อยสินเชื่อจำนอง ผู้เชี่ยวชาญใช้วิธีเปรียบเทียบ
มีอะไรรวมอยู่ในใบแจ้งยอดธนาคาร?
ตามกฎหมายการประเมิน รายงานจะต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร รวมทั้งเย็บ ระบุหมายเลข และปิดผนึก
โดยปกติจะประกอบด้วย 28-30 หน้า คุณควรทำความคุ้นเคยกับเอกสารที่เสร็จแล้วทันทีที่สำนักงานของบริษัทอิสระ เนื่องจากคุณสามารถแก้ไขปัญหาทั้งหมดได้ทันที
รายงานประกอบด้วยส่วนต่อไปนี้:
- ข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับผู้ประเมินราคาและลูกค้า
- ข้อมูลเกี่ยวกับวิธีการประเมิน
- ข้อมูลเกี่ยวกับวัตถุที่วิเคราะห์
- การวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์
- การกำหนดตลาดและมูลค่าซาก
- ใบสมัคร (นิติกรรม).
รายงานการประเมินอสังหาริมทรัพย์ของธนาคารประกอบด้วย:
- เอกสารทรัพย์สิน
- ภาพถ่ายระหว่างการตรวจสอบทรัพย์สิน
- มูลค่าตลาดของทรัพย์สิน
- ราคาการชำระบัญชีที่ธนาคารจะสามารถขายอพาร์ตเมนต์ได้ในกรณีที่ผู้กู้ไม่ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน
หากผู้กู้ค้นหาผู้เชี่ยวชาญโดยอิสระเขาต้องแนบเอกสารยืนยันการเป็นสมาชิกของผู้ประเมินราคาใน SRO กับรายงาน กรมธรรม์ประกันภัยความรับผิดและประกาศนียบัตรการศึกษาในสาขาการประเมิน
มีผลกระทบต่อราคาประเมินอย่างไร และหากต่ำกว่ามูลค่าตลาดจะเป็นอย่างไร
ราคาประเมินของทรัพย์สินมีผลกระทบต่อเงื่อนไขของเงินกู้ซึ่งรวมถึง:
- จำนวนเงินจำนองที่ออกให้แก่ผู้กู้
- ระยะเวลาเงินกู้สูงสุด
- อัตราร้อยละ
หากมูลค่าที่แท้จริงเท่ากับหรือมากกว่าจำนวนเงินที่ผู้กู้จะออกจะไม่มีปัญหา
ธนาคารจะออกจำนองเพราะมีความสามารถในการขายทรัพย์สินโดยผิดนัด
มีบางครั้งที่ราคาอสังหาริมทรัพย์ต่ำกว่าราคาตลาดหรือตกลงกับผู้ขายแล้วบุคคลนั้นจะไม่สามารถรับจำนวนเงินที่เขาคาดหวังได้
สาเหตุของสถานการณ์ดังกล่าวอาจเป็นดังนี้:
- ผู้ประเมินราคาไม่คำนึงถึงสถานะของวัตถุ
- ผู้เชี่ยวชาญเลือกอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันอย่างไม่ถูกต้อง
ผู้กู้อาจทำสิ่งต่อไปนี้:
- ขอการประเมินใหม่หรือใช้บริการของบริษัทอื่น (มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม) หรือผู้เชี่ยวชาญจากธนาคารที่ได้รับการรับรอง
- จัดเตรียม องค์กรทางการเงินความปลอดภัยเพิ่มเติม
- รับสินเชื่อผู้บริโภคสำหรับจำนวนเงินที่ขาดหายไป
ในกรณีร้ายแรง คุณจะต้องทำการจำนองที่มีขนาดเล็กลง ในกรณีส่วนใหญ่ ธนาคารได้ข้อสรุปว่าการตรวจสอบใหม่สะท้อนถึงมูลค่าที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์
ราคา
ค่าใช้จ่ายในการประเมินอสังหาริมทรัพย์จะเกิดขึ้นเป็นรายบุคคล ขึ้นอยู่กับความเร่งด่วนของงานและที่ตั้งของอพาร์ตเมนต์ เนื่องจากผู้ประเมินจะต้องใช้เวลาและเงินมากขึ้นในการเดินทางไปยังสถานที่ห่างไกล
นอกจากนี้ยังได้รับอิทธิพลจากลักษณะคุณภาพของทรัพย์สิน
ตารางแสดงราคาโดยประมาณของบริการผู้เชี่ยวชาญในบางเมืองของรัสเซีย
การประเมินสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นขั้นตอนบังคับที่ต้องคำนึงถึงความแตกต่างหลายประการ
การเลือกผู้เชี่ยวชาญที่เหมาะสมจะช่วยประหยัดเวลาและค้ำประกันผู้กู้สินเชื่อจำนอง
วิดีโอ: การประเมินอสังหาริมทรัพย์สินเชื่อที่อยู่อาศัย
ก่อนที่ธนาคารจะยอมรับการออกเงินกู้จำนอง หลักประกันที่เป็นอพาร์ตเมนต์ของผู้กู้ ธนาคารต้องทราบมูลค่าตลาดของหลักประกัน ในการทำเช่นนี้ คุณต้องประเมินอพาร์ทเมนต์โดยผู้เชี่ยวชาญอิสระ หากไม่มีการประเมินหลักประกัน ธนาคารจะไม่ออกเงินกู้จำนอง นี่คือ...
ผู้ที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยด้วยเงินกู้จะถามตัวเองดังนี้: การประเมินราคาอพาร์ตเมนต์จำเป็นสำหรับการจำนองในอาคารใหม่หรือไม่ ทำไมขั้นตอนนี้จึงจำเป็น? ใครควรเป็นผู้กำหนดราคาที่อยู่อาศัยและใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายนี้? วิธีการสั่งซื้อบริการประเมินราคาและสิ่งที่คุณควรใส่ใจเมื่อเลือกผู้ประเมินราคาผู้เชี่ยวชาญ? ทำอย่างไรไม่ให้เจอ "หลุมพราง" และไม่เสียเงินหรือจ่ายเงินมากเกินไป? ลองตอบคำถามเหล่านี้ทั้งหมด
ทำไมต้องประเมินพาร์ทเมนต์ในอาคารใหม่ที่มีการจำนอง?
การประเมินมูลค่าหมายถึงการกำหนดมูลค่าของที่อยู่อาศัยในตลาดซึ่งดำเนินการโดยบุคคลที่มีใบอนุญาตสำหรับกิจกรรมนี้ ต้องมีการประเมินหากมีความตั้งใจที่จะขอสินเชื่อจำนองเพื่อซื้อบ้านใหม่เป็นตารางเมตร กฎหมายของรัฐบาลกลางวันที่ 16 กรกฎาคม 1998 N 102-FZ (แก้ไขเพิ่มเติมเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2017) “การจำนอง (การจำนำอสังหาริมทรัพย์)” กำหนดให้กำหนดมูลค่าของวัตถุเมื่อจดทะเบียนจำนองที่เกี่ยวข้องกับการจำนอง
ทำไมต้องประเมินวัตถุ? ก่อนให้กู้ยืมเงิน สถาบันการเงินต้องแน่ใจว่าในสถานการณ์ที่ผู้กู้ไม่สามารถบรรลุได้ หุ้นกู้, ทรัพย์สินสามารถขายและส่งคืนได้ กองทุนธนาคาร. รายการทั้งหมดที่คุณต้องการในการซื้ออพาร์ตเมนต์ในอาคารใหม่
รายงานของผู้ประเมินยังใช้ในกรณีต่อไปนี้:
- เพื่อกำหนดจำนวนเงินค่าชดเชยหากมีการแบ่งทรัพย์สิน
- กรณีมีข้อพิพาทกับ IFTS เกี่ยวกับขนาดของฐานภาษี
ใครเป็นผู้ดำเนินการประเมิน?
ดังนั้น, ? การกำหนดราคาสามารถทำได้ทั้งโดยผู้ประเมินอิสระที่มีใบอนุญาตที่เหมาะสม และโดยผู้เชี่ยวชาญของสถาบันสินเชื่อ
ข้อกำหนดสำหรับผู้เชี่ยวชาญคือ::
- ต้องประกันกิจกรรมอย่างน้อย 12 เดือน
- ต้องเป็นสมาชิกของ SRO (องค์กรกำกับดูแลตนเอง) และจ่ายเงินสมทบเป็นประจำ
- มีกรมธรรม์ป้องกันภัยพลเรือนด้วยจำนวนเงินประกัน 300,000 รูเบิล
- ไม่เกี่ยวข้องกับผู้ประสงค์จะลงนามในภาระผูกพันจำนอง
สิ่งที่คุณควรให้ความสนใจเป็นพิเศษเมื่อเลือกองค์กรผู้เชี่ยวชาญ?
ควรให้ความสนใจกับจุดต่างๆเช่น:
- ชื่อเสียง.
- บริษัทอยู่ในตลาดมานานแค่ไหนแล้ว?
- การปรากฏตัวของข้อเสนอแนะในเชิงบวกหรือเชิงลบ
เป็นการสมเหตุสมผลที่จะขอแบบฟอร์มสัญญารายงานเพื่อตรวจสอบว่าเป็นไปตามข้อกำหนดของ Art หรือไม่ ศิลปะ. 10, 11 แห่งกฎหมายของรัฐบาลกลาง "ในกิจกรรมการประเมิน"
สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่าผู้กู้มีสิทธิ์ขอรับบริการจากบริษัทที่ไม่ได้รับการรับรองจากธนาคาร ในสถานการณ์ที่สถาบันการเงินสั่งห้าม ควรมีการร้องขอการสละสิทธิ์เป็นลายลักษณ์อักษร ซึ่งจะมีคำอธิบาย หากการปฏิเสธนั้นสมเหตุสมผล จำเป็นต้องเรียกร้องให้ผู้ประเมินกำจัดข้อบกพร่อง หากมีการปฏิเสธที่จะขจัดข้อบกพร่อง การติดต่อผู้เชี่ยวชาญที่เป็นสมาชิกของ SRO ถือเป็นเรื่องคุ้มค่า
ในสถานการณ์ที่ องค์กรการธนาคารให้การปฏิเสธไม่สมเหตุผล ผู้ยืมมีสิทธิที่จะเขียน คำให้การเรียกร้องแก่หน่วยงานตุลาการ การเรียกร้องต้องมีข้อกำหนดในการยอมรับข้อสรุปและออกจำนวนเงินที่จำเป็น
ฝ่ายใดรับผิดชอบในการชำระค่าบริการ?
ผู้กู้มีหน้าที่ต้องชำระค่าบริการของผู้เชี่ยวชาญ ค่าใช้จ่ายขั้นตอนการประเมินวัตถุในอาคารใหม่ถ้ามี สินเชื่อจำนอง, เริ่มต้นที่ 2,500 รูเบิล. จำนวนเงินอาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับภูมิภาค ตัวอย่างเช่น ในเขตมอสโกและมอสโก คุณจะต้องจ่าย 3,500-4,000 รูเบิล ในขณะที่ในเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก - 3,000-3,500
จะสั่งซื้อการประเมินได้อย่างไร?
ก่อนอื่น คุณต้องเลือกผู้เชี่ยวชาญ เพื่อเพิ่มความเร็วในกระบวนการรับเงินจำนองและเพื่อให้แน่ใจว่าการประเมินถูกต้อง ขอแนะนำให้เลือกผู้เชี่ยวชาญที่อยู่ในทะเบียนของสถาบันการเงิน ความเร็วอธิบายได้จากข้อเท็จจริงที่ว่าบริการรักษาความปลอดภัยไม่ต้องเสียเวลาตรวจสอบข้อมูลประจำตัวของผู้เชี่ยวชาญ
ในขณะเดียวกันเราต้องไม่ลืมว่าธนาคารไม่มีสิทธิ์บังคับให้ลูกค้าทำงานกับผู้ประเมินราคาบางราย การเลือกผู้เชี่ยวชาญเป็นสิทธิ์ของผู้กู้
หลังจากเลือกผู้เชี่ยวชาญแล้วจำเป็นต้องจัดเตรียมเอกสารต่อไปนี้:
- หนังสือเดินทางของบุคคลที่ทำหน้าที่เป็นผู้กู้
- แบบแปลนอาคารและสถานที่ใหม่
- หนังสือเดินทางที่ดินที่ออกโดย BTI
- สัญญาร่วมทุน (หากดำเนินการในอาคารที่ยังไม่เสร็จ)
ผู้กู้มีสิทธิสมัครกับผู้ประเมินราคาที่ไม่ได้รับการรับรองจากธนาคาร
กระบวนการประเมินผลมีดังนี้:
- สรุปข้อตกลงกับองค์กรผู้เชี่ยวชาญ. สัญญาต้องระบุข้อกำหนดและวัตถุประสงค์ของการให้บริการ
- กำหนดวันรับชม. ในกรณีนี้ควรคำนึงว่าผู้ประเมินราคาจะมาถึงในเวลากลางวันเท่านั้น
- ได้ข้อสรุปภายใน 3 วัน นับแต่วันตรวจ
ทรัพย์สินได้รับการตรวจสอบอย่างไร?
การตรวจสอบประกอบด้วยหลายขั้นตอน:
- การตรวจสอบที่แท้จริงของอพาร์ตเมนต์ เวลาเข้าชมเฉลี่ย 15 นาที
- ถ่ายภาพที่อยู่อาศัยและอาคารที่ตั้งอยู่ จุดประสงค์ของการถ่ายภาพคือเพื่อระบุจุดบกพร่องหรือแก้ไขข้อบกพร่อง
- การผลิตการคำนวณต้นทุนของวัตถุ
- จัดทำข้อสรุปตามข้อมูลที่ได้รับและการวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ข้อสรุปมีอายุหกเดือน รายงานต้องมีสำเนาเอกสารที่อยู่อาศัยและรูปถ่าย ปริมาณเฉลี่ยของรายงานคือ 28-31 หน้า
เมื่อกำหนดราคา ไม่เพียงแต่คำนึงถึงลักษณะคงที่ของอพาร์ทเมนท์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงสภาพความเป็นอยู่ในพื้นที่ด้วย โครงสร้างพื้นฐานที่พัฒนาแล้วจะเพิ่มมูลค่าประเมิน
มีการประเมินทรัพย์สินประเภทใดบ้าง?
มีตัวเลือกต่อไปนี้ในการกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์:
- ตลาด: วิเคราะห์ธุรกรรมในตลาด คล้ายกับที่วางแผนจะทำ
- ราคาแพง: คำนวณต้นทุนที่จะเกิดขึ้นในกรณีของการก่อสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกที่คล้ายคลึงกัน
- มีกำไร: คำนึงถึงแนวโน้มในการเพิ่มมูลค่าตลาดด้วย
ปัจจุบันชาวรัสเซียส่วนใหญ่ไม่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง จากข้อมูลของศูนย์วิเคราะห์ ประมาณ 25% ของประชากรในประเทศเช่าอพาร์ทเมนท์ ห้องพัก และบ้าน มากกว่านั้น - 30% - ถูกบังคับให้อาศัยอยู่กับพ่อแม่ของพวกเขา เนื่องจากพวกเขาไม่สามารถจ่ายค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ได้
อย่างไรก็ตาม ใครๆ ก็อยากมี "มุมของตัวเอง" น่าเสียดายที่เศรษฐกิจยุคใหม่มีราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง และไม่ใช่ทุกคนที่สามารถซื้อบ้านได้โดยไม่ต้องใช้เงินจากบุคคลที่สาม และเนื่องจากจะใช้เวลานานเกินไปในการเก็บออมสำหรับอพาร์ทเมนต์เดียวกัน เกือบ 100% หันไปหาธนาคารเพื่อการจำนอง
การประเมินอพาร์ตเมนต์คืออะไร?
หนึ่งในหลาย ๆ เอกสารที่ต้องส่งไปยังธนาคารเพื่อรับเงินสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยคือรายงานการประเมินอพาร์ทเมนต์ ตามราคาที่อยู่อาศัยซึ่งจะระบุไว้ในรายงานเท่านั้น ธนาคารจะกำหนดจำนวนเงินที่จะให้คุณ และไม่สำคัญหรอกว่าคุณจะซื้ออพาร์ทเมนต์จริงๆ เท่าไหร่
การประเมินอพาร์ตเมนต์ - นี่คือกิจกรรมของผู้เชี่ยวชาญที่มุ่งกำหนดมูลค่าที่น่าจะเป็นไปได้มากที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในตลาดเสรี
ธนาคารยอมรับเฉพาะรายงานที่จัดทำโดยผู้ประเมินราคามืออาชีพที่มีการศึกษาและคุณสมบัติที่เหมาะสมเท่านั้น ตามกฎแล้วธนาคารจะแนะนำ บริษัท ประเมินราคาและผู้ประเมินราคาที่ได้รับการรับรองนั่นคือพวกเขาได้ผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดถึงการปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดสำหรับรายงานของกฎหมาย "เกี่ยวกับกิจกรรมการประเมิน" และคุณภาพของงานที่ทำ
การประเมินทำอย่างไร?
เมื่อคุณติดต่อผู้ประเมินราคา อย่าลืมแจ้งให้เขาทราบเกี่ยวกับวัตถุประสงค์ของการประเมินและระบุให้ชัดเจนยิ่งขึ้นว่าคุณจะกู้สินเชื่อจำนองกับธนาคารใด ผู้ประเมินราคาที่เชี่ยวชาญในการประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ทราบถึงข้อกำหนดในการรายงานเพิ่มเติมของธนาคารแห่งใดแห่งหนึ่ง
ก่อนเวที:
ก่อนดำเนินการรายงาน ผู้ประเมินจะขอให้คุณรวบรวมเอกสารที่จำเป็นสำหรับอพาร์ตเมนต์ รายการนี้มีขนาดเล็ก ดังนั้นการรวบรวมเอกสารจะไม่ยากสำหรับคุณ คุณสามารถค้นหาแพ็คเกจทั่วไปในหน้านี้ได้ในส่วน "เอกสารที่จำเป็น"
ขั้นบังคับถัดไปของการประเมินคือการเยี่ยมชมสถานที่ ตามกฎแล้วผู้ประเมินราคาจะดำเนินการโดยอิสระหรือผู้ช่วยทำ จำเป็นต้องมีการตรวจสอบเพื่อถ่ายภาพอพาร์ตเมนต์ รวมทั้งเพื่อกำหนดสภาพทั่วไปของวัตถุและการปฏิบัติตามพารามิเตอร์ที่ระบุไว้ในเอกสารให้แม่นยำยิ่งขึ้น ตัวอย่างเช่น เจ้าของอพาร์ทเมนต์จำนวนมากที่กำลังขายอยู่กำลังพยายามซ่อนการมีอยู่ของการพัฒนาขื้นใหม่อย่างผิดกฎหมาย และสิ่งนี้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อการตัดสินใจของธนาคารเกี่ยวกับการอนุมัติจำนอง
ขั้นตอนการชำระบัญชี:
หลังจากตรวจสอบอพาร์ตเมนต์แล้ว ผู้ประเมินราคาจะดำเนินการศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจในพื้นที่นี้โดยรวมในภูมิภาค เลือกวัตถุที่คล้ายกันซึ่งข้อมูลจะถูกนำมาพิจารณาในการคำนวณ
เมื่อทำการคำนวณ ผู้ประเมินราคาไม่เพียงแต่กำหนดมูลค่าตลาดของอพาร์ทเมนท์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงมูลค่าการชำระบัญชีด้วย มูลค่าซากคือราคาที่สามารถขายวัตถุได้ในเวลาที่สั้นที่สุด และมักจะต่ำกว่าราคาตลาด
การทราบมูลค่าการชำระบัญชีทำให้ธนาคารสามารถกำหนดความเป็นไปได้ที่จะครอบคลุมการขาดทุน ในกรณีที่คุณหยุดจ่ายเงินกู้ไม่ว่าด้วยเหตุผลใดก็ตาม จากนั้นธนาคารจะสามารถบอกเลิกสัญญาและขายอพาร์ตเมนต์นี้ได้ และคุณจะไม่ยังคงเป็นลูกหนี้
ความจริงที่น่าสนใจ:
ในสมัยกรีกโบราณบนที่ดินของลูกหนี้เจ้าหนี้ได้ติดตั้งป้ายซึ่งหมายความว่าในกรณีที่ไม่ชำระหนี้ที่ดินจะกลายเป็นทรัพย์สินของเจ้าหนี้ แท็บเล็ตนี้ถูกเรียกว่า - การจำนอง (hypothéke)
ลูกค้าได้อะไร?
ผลงานของผู้ประเมินราคาเป็นรายงานที่ท่านสามารถยื่นต่อเจ้าหน้าที่สินเชื่อกับธนาคารได้
กรณีจากการปฏิบัติ:
ในเดือนเมษายน ลูกค้ารายหนึ่งติดต่อบริษัทของเรา เขามีสถานการณ์ที่ยากลำบาก ในการรับจำนวนเงินที่เขาต้องการจากธนาคาร จำเป็นต้องเข้าถึงราคาอพาร์ทเมนท์จำนวนหนึ่ง แต่พวกเขาไม่สามารถทำได้ในบริษัทอื่น โชคดีที่เขาโทรหาเราและผู้เชี่ยวชาญของเราแสดงความเป็นมืออาชีพอีกครั้งโดยสามารถคำนวณต้นทุนที่ต้องการของอพาร์ทเมนท์ได้ เป็นผลให้ลูกค้าได้รับเงินที่เขาคาดหวัง
รายงานการประเมินราคาอพาร์ทเมนท์นั้นดูเหมือนเอกสารที่พิมพ์ออกมา ซึ่งประกอบด้วยแผ่น A4 ประมาณ 70-80 แผ่น รายงานต้องมีหมายเลขและผูกไว้ และยังรับรองโดยตราประทับและลายเซ็นของผู้ประเมินราคา
รายงานการประเมินมูลค่าการจำนองที่สมบูรณ์ประกอบด้วยส่วนต่างๆ:
- ข้อมูลเกี่ยวกับผู้ประเมินราคาและลูกค้า
- ลักษณะวัตถุประสงค์ของการประเมิน
- ภาพรวมและการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- การวิเคราะห์สภาพคล่องของวัตถุ
- เหตุผลของวิธีการประเมิน
- การกำหนดมูลค่าตลาด
- การกำหนดมูลค่าซาก
- เอกสารของผู้ประเมินราคา: ประกาศนียบัตร, หนังสือรับรองการเป็นสมาชิกใน SRO, สารสกัดจากทะเบียน SRO, นโยบาย ประกันภาคบังคับความรับผิดชอบของผู้ประเมินราคา
- เอกสารบริษัท: OGRN, TIN/KPP, กรมธรรม์ประกันภัย
- เอกสารของลูกค้า: กรรมสิทธิ์และเอกสารทางเทคนิคสำหรับอพาร์ตเมนต์
- รูปถ่ายของอพาร์ตเมนต์
ผู้ซื้อจำนวนมากรับรู้ถึงการอนุมัติของธนาคารในการขอสินเชื่อจำนองเพื่อเป็นหลักประกันความสำเร็จของการทำธุรกรรมที่จะเกิดขึ้น เอกสารของผู้กู้ได้รับการตรวจสอบอย่างละเอียดซึ่งเป็นผลมาจากการที่ธนาคารตกลงที่จะให้ยืมเขาตามจำนวนที่ต้องการ - ดูเหมือนว่าตอนนี้จะเหลือเพียงการหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมเท่านั้น อันที่จริง จำนวนเงินกู้ที่อนุมัติล่วงหน้าอยู่ไกลจากตัวเลขสุดท้าย และในท้ายที่สุด ก็สามารถกลายเป็นเจียมเนื้อเจียมตัวมากขึ้น
ในขั้นต้น ธนาคารจะคำนวณจำนวนเงินกู้ตามระดับรายได้และระดับการชำระหนี้ของผู้กู้ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยสำคัญในการกำหนดขนาดที่แท้จริงของเงินกู้คือมูลค่าหลักประกันโดยประมาณ ตัวเลขที่ปรากฏในสัญญาซื้อขายหลักทรัพย์แทบไม่มีความหมายสำหรับธนาคารเลย - สิ่งสำคัญคือต้องมีความเห็นของผู้ประเมินอิสระเกี่ยวกับมูลค่าตลาดที่แท้จริงของวัตถุ ซึ่งสามารถขายได้หากลูกหนี้ล้มเหลว ปฏิบัติตามพันธกรณี
ไม่เพียงแต่ผู้ให้กู้เท่านั้น แต่ผู้กู้ยังมีความสนใจในการประเมินแบบมืออาชีพอย่างอิสระของบ้านที่ซื้อจากการจำนอง: ถ้าเขาไม่สามารถชำระคืนเงินกู้และจะถูกบังคับให้ขายทรัพย์สิน เงินที่ได้ก็เพียงพอแล้ว ชำระคืนเต็มจำนวนหนี้. ทั้งนี้ การประเมินบ้านจำนองเป็นข้อกำหนดเบื้องต้นในการขอสินเชื่อจำนองตาม กฎหมายของรัฐบาลกลางหมายเลข 102-FZ "จำนอง (จำนำอสังหาริมทรัพย์)"
ดังนั้นทันทีที่ผู้กู้ตัดสินใจเลือกอพาร์ตเมนต์ เขาจะต้องสั่งการประเมิน จะดีกว่าที่จะไม่เลื่อนขั้นตอนนี้จนกว่าจะถึงข้อตกลง: หากค่าใช้จ่ายที่อยู่อาศัยโดยประมาณต่ำกว่าราคาที่กำหนดโดยผู้ขายอย่างมีนัยสำคัญ ผู้ซื้ออาจมีเงินทุนไม่เพียงพอสำหรับการซื้อเนื่องจากธนาคารจะ ออกเงินกู้ภายในวงเงินที่กำหนดโดยผู้ประเมินราคาเท่านั้น
ลูกค้าเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการบริการของบริษัทประเมินราคา หากเรากำลังพูดถึงอพาร์ทเมนต์ในเมืองทั่วไป ค่าใช้จ่ายในการประเมินจะอยู่ที่ 5-6,000 รูเบิลโดยเฉลี่ย ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองจะต้องจ่ายเงินให้ผู้ประเมินราคาตั้งแต่ 25,000 รูเบิลขึ้นไป ขึ้นอยู่กับประเภทของวัตถุและระยะห่างจากเมืองหลวง แน่นอนว่านี่เป็นตัวเลขเฉลี่ย และมีข้อเสนอสำหรับราคาประเภทต่างๆ ในตลาดการประเมิน อย่างไรก็ตาม ในการเลือกบริษัท ผู้กู้ไม่ควรเน้นเฉพาะต้นทุนการบริการเท่านั้น การทิ้งบริษัทวันเดียวมักจะไม่รับผิดชอบต่อกิจกรรมของพวกเขา ดังนั้น ก่อนทำข้อตกลงกับ บริษัทประเมินราคาควรตรวจสอบว่าเป็นสมาชิกขององค์กรประเมินราคาตนเองหรือไม่ และมีกรมธรรม์ประกันภัยความรับผิดทางแพ่งที่ถูกต้องหรือไม่ นอกจากนี้ การค้นหาว่ามีพนักงานกี่คน มีความรู้เฉพาะทางหรือไม่ และมีประสบการณ์การทำงานอย่างไร อย่างไรก็ตามแต่ละ ธนาคารจำนองเสนอรายชื่อผู้ประเมินราคาที่แนะนำแก่ลูกค้าซึ่งผ่านการตรวจสอบอย่างละเอียดแล้วและผู้กู้ตามกฎสามารถไว้วางใจตัวเลือกของผู้ให้กู้ได้ รายชื่อผู้ประเมินราคาที่เสนอโดยธนาคารอาจไม่เหมาะสมกับลูกค้าเสมอไป เขาอาจรู้สึกเขินอายกับความเกี่ยวข้องกับบริษัทประเมินราคาหรือราคาค่าบริการที่สูงเกินจริง ในกรณีนี้ผู้กู้มีสิทธิขอผู้ประเมินรายอื่นที่ตรงตามข้อกำหนดของผู้ให้กู้ จริงคุณต้องเตรียมพร้อมสำหรับความจริงที่ว่าขั้นตอนการตกลงกับธนาคารในการสมัครเป็นผู้ประเมินราคา "ภายนอก" จะใช้เวลามาก นอกจากนี้ ไม่ใช่ว่าบริษัทประเมินทุกแห่งจะพร้อมที่จะใช้เวลาและพลังงานในการจัดเตรียมเอกสารจำนวนมากตามคำขอของธนาคาร
อะไร ที่ไหน เท่าไหร่?
ขั้นตอนการประเมินนั้นค่อนข้างเร็ว ในระยะแรก ลูกค้าสรุปข้อตกลงกับผู้ประเมินราคาและจัดหาให้ เอกสารที่ต้องใช้: ตัวอย่างเช่น สำหรับอพาร์ทเมนต์ในตลาดรอง สิ่งเหล่านี้คือสำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียนของรัฐในการเป็นเจ้าของวัตถุและที่ดินหรือ หนังสือเดินทางเทคนิคพร้อมคำอธิบายและแผนผังชั้น หากที่อยู่อาศัยยังอยู่ระหว่างการก่อสร้างจะมีการให้สัญญาแทนหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของ การเข้าร่วมทุน. นอกจากนี้ ลูกค้าต้องมอบสำเนาหนังสือเดินทางให้ผู้ประเมินราคาหลังจากนั้นผู้ประเมินราคาหรือตัวแทนของเขาจะตรวจสอบที่อยู่อาศัยโดยประเมินตามพารามิเตอร์ต่างๆ ถ่ายภาพทรัพย์สิน ต่อจากนั้น ภาพถ่ายเหล่านี้จะถูกยื่นพร้อมกับรายงานขั้นสุดท้ายเพื่อเป็นเหตุผลในการสรุปของผู้ประเมินราคา
โดยปกติจะมีการจัดทำรายงานภายใน 1-3 วันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมือง - 4-5 วัน หากจำเป็น ลูกค้าสามารถใช้บริการประเมินทรัพย์สินด่วนได้ภายใน 24 ชั่วโมง โดยชำระค่าเร่งด่วนกว่าหนึ่งถึงครึ่งถึงสองเท่า
รายงานการประเมินราคาระบุตลาดและมูลค่าซากของทรัพย์สิน ตัวเลขที่สองมักจะมีความสำคัญมากกว่าสำหรับธนาคาร เนื่องจากมูลค่าการชำระบัญชีคือราคาที่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์นี้ได้โดยเร็วที่สุดในรูปแบบของการบังคับขาย โดยปกติแล้วจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด 10-20%
ในการจัดทำรายงาน ผู้ประเมินควรได้รับคำแนะนำจาก Federal Valuation Standards และ AHML standard รวมทั้ง ความต้องการส่วนบุคคลธนาคารเฉพาะ ผู้ให้กู้จะตรวจสอบเนื้อหาและรูปแบบของรายงานซ้ำอีกครั้ง และมักจะส่งกลับไปแก้ไข ผู้กู้ซึ่งธนาคารปฏิเสธที่จะยอมรับรายงานด้วยเหตุผลเชิงวัตถุ ควรยื่นคำร้องต่อบริษัทประเมินราคาพร้อมคำขอให้แก้ไขตามที่กำหนด ในกรณีส่วนใหญ่ ผู้ประเมินราคาจะทำรายงานซ้ำโดยไม่มีการคัดค้าน แต่จะไม่เป็นการไม่จำเป็นที่จะระบุเงื่อนไขนี้ในขั้นตอนการทำข้อตกลงกับบริษัทประเมินราคา
ชื่นชม
วิธีทั่วไปในการประเมินอสังหาริมทรัพย์ในการจำนองคือการวิเคราะห์เปรียบเทียบของวัตถุที่คล้ายคลึงกัน ในการกำหนดราคาตลาดเฉลี่ยของอสังหาริมทรัพย์ "มีการเลือกแอนะล็อกที่คล้ายกับเป้าหมายการประเมินของเรามากที่สุด เกณฑ์หลักในการเลือกแอนะล็อกคือตำแหน่งและ ลักษณะทางกายภาพ(พื้นที่รวม วัสดุผนัง จำนวนชั้น ปีที่ก่อสร้าง)” หัวหน้าแผนกประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของบริษัทประเมิน OBIKS กล่าว * วิคตอเรีย ลาริน่าสิ่งสำคัญคือต้องจำไว้ว่าตัวเลขที่ได้รับยังคงมีความเกี่ยวข้องในช่วงเวลาที่ค่อนข้างจำกัด เนื่องจากผู้ประเมินราคาไม่สามารถคาดการณ์การเปลี่ยนแปลงของราคาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ภายใต้อิทธิพลของปัจจัยต่างๆ ในระยะกลางและระยะยาวเมื่อลงนามในสัญญากับผู้ประเมินราคา ไม่ควรขอให้บอกชื่อล่วงหน้า ค่าใช้จ่ายโดยประมาณที่อยู่อาศัย - เขาจะไม่สามารถทำสิ่งนี้ได้ก่อนที่เขาจะวิเคราะห์วัตถุตามเกณฑ์ที่หลากหลาย ซึ่งหลายรายการมีผลอย่างมากต่อราคาสุดท้าย ดังนั้น ลักษณะการกำหนดราคาหลักของอพาร์ทเมนท์จึงรวมถึงพื้นที่ ประเภทและประเภทของอาคาร ที่ตั้ง และการเข้าถึงการคมนาคมขนส่ง ปัจจัยที่เพิ่มราคาของวัตถุคือห้องแยกในอพาร์ทเมนท์, หน้าต่างหันไปด้านต่างๆ ของบ้าน, ห้องครัวกว้างขวาง (9 เมตรขึ้นไป), ห้องน้ำแยกต่างหาก, ระเบียงกระจกหรือระเบียง ผู้ประเมินยังคำนึงถึงคุณภาพของการซ่อมแซมในอพาร์ตเมนต์ระดับการปรับปรุงทางเข้าและอาณาเขตที่อยู่ติดกัน
ค่าใช้จ่ายของอพาร์ทเมนท์สามารถลดลงได้อย่างมากตามสถานที่ตั้งบนชั้นหนึ่งหรือชั้นสุดท้ายของบ้าน การเสื่อมสภาพทางกายภาพในระดับสูง มุมมองที่ไม่น่าดูจากหน้าต่าง และสถานการณ์สิ่งแวดล้อมที่ไม่เอื้ออำนวยในพื้นที่ ลดราคาและอพาร์ทเมนท์เหล่านั้นซึ่งจำเป็นต้องซ่อมแซมรวมถึงวัตถุที่มีการพัฒนาขื้นใหม่ที่ไม่พร้อมเพรียงกัน
หลังจากวิเคราะห์คุณสมบัติหลักและรองทั้งหมดของที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้ประเมินราคาจะเลือกแอนะล็อกที่ใกล้เคียงที่สุดในฐานข้อมูลของอพาร์ทเมนต์สำหรับขาย (โดยปกติอย่างน้อย 6 แห่ง) คำนวณต้นทุนเฉลี่ยต่อตารางเมตรในอพาร์ทเมนท์ที่เลือกและใช้ค่าสัมประสิทธิ์ที่กำหนด ราคาของวัตถุที่เป็นปัญหา
การกำหนดมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ในเขตชานเมืองนั้นยากกว่ามาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้สร้างตามโครงการมาตรฐาน ต้นทุนต่อตารางเมตรขึ้นอยู่กับสภาพของบ้านและปีที่ก่อสร้าง ประเภท ที่ดิน, ความพร้อมใช้งานของการสื่อสารทางวิศวกรรม, ระดับความปลอดภัย ที่สำคัญคือที่ตั้งของบ้าน ความห่างไกลจากใจกลางเมือง คุณภาพของถนนทางเข้า นอกจากนี้ ราคายังได้รับผลกระทบจากประเภทของการตั้งถิ่นฐาน สถานการณ์ทางนิเวศวิทยาในพื้นที่ และระดับของการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน
งานเฉพาะสำหรับผู้ประเมินราคาคือการกำหนดมูลค่าตลาดของบ้านที่กำลังก่อสร้างซึ่งมักจะกลายเป็นเรื่องของหลักประกันสำหรับ สินเชื่อจำนอง. จะประเมินวัตถุที่มีอยู่ในกระดาษเท่านั้นได้อย่างไรและไม่มีใครแน่ใจได้เลยว่าจะสร้างและนำไปใช้งานได้เลย? ในทางปฏิบัติ ในกรณีนี้ การประเมินไม่ใช่ตารางเมตรชั่วคราว แต่เป็นต้นทุนของสิทธิ์ในการสร้างวัตถุ ราคาของที่อยู่อาศัยในอนาคตพิจารณาจากต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์สำเร็จรูปที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน ซึ่งจะถูกปรับโดยคำนึงถึงข้อมูลพอร์ตโครงการของผู้พัฒนาโครงการ ขั้นตอนการก่อสร้าง และความเสี่ยงต่างๆ (งานล่าช้า การล้มละลายของ นักพัฒนา ฯลฯ) ตามกฎแล้ว ที่อยู่อาศัยที่กำลังก่อสร้างจะมีราคาที่ถูกกว่าอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันในตลาดรอง
