Договор за инвестиционно участие. Форма и допълнителни условия на договора

Юристите силно препоръчват документирането на всякакви видове транзакции, особено когато става въпрос за големи суми пари. Инвеститорът и клиентът винаги съставят инвестиционен договор - документ, който отчита всички детайли на постигнатото споразумение. Инвестициите сами по себе си са рисково нещо, така че добре изпълненият инвестиционен договор може да предпази както клиента, така и инвеститора от някои непредвидени ситуации.

Общи понятия

Договорът за инвестиционна дейност потвърждава взаимоотношенията между инвеститора и клиента, както и определя техните права и задължения. Равноправни страни по споразумението са клиентът и инвеститорът. при което, клиентът е този, който ръководи проекта. Обикновено това е ръководител на предприятие или организация, чиято дейност изисква инвестиции. Той е този, който поема пълната отговорност за получените пари. Клиентът се задължава да спазва всички клаузи на договора и потвърждава това с подписа си. Клиентът носи отговорност за резултата от инвестиционната операция и всички финансови дейности.

Инвеститор може да бъде както юридическо, така и физическо лице. Той дава средствата си на ръководството и очаква да получи договорената печалба. От страна на инвеститора документът може да съдържа изисквания за възможни рискове или усвояване. От друга страна инвестиционният договор може да съдържа клауза за задължението на инвеститора да не се намесва в хода на финансовата дейност до края на предвидения срок.

Някои области на дейност може да включват трета страна в документа, като изпълнител или инвестиционен агент. Например, една такава област е строителството. Агентът, като правило, получава процент от сумата, за която е сключена сделката, и улеснява търсенето на инвеститори и сключването на нови договори. Но за клиента това е доста изгодна опция, тъй като комисионните са много малки в сравнение с размерите на договорите.

Инвестиционното споразумение предполага ползи за всички страни: инвеститорът увеличава капитала си, а клиентът по правило получава изпълнения проект и възнаграждение. Източникът на печалба е дейността на проекта.

Инвеститорът и клиентът обсъждат детайлите на бъдещия проект и научават абсолютно всички аспекти на бъдещите дейности. Те трябва да постигнат споразумение, което устройва и двете страни.

Прехвърлянето на пари към клиента трябва да бъде документирано. Това спомага за повишаване на надеждността на транзакцията, нейната легитимност и прозрачност. Документалните доказателства намаляват риска от загуба на средства за инвеститора и правят възможно разрешаването на спорове, включително в съда. Средствата се прехвърлят в собственост или управление, което няма значение. Общият механизъм предполага самия факт на заем от клиента от инвеститора с всякаква форма на последващо използване на средствата. Процесът на прехвърляне на пари може да се извърши по следните начини:

След подписване на договора инвеститорът незабавно превежда необходимата сума по уговорения начин.
Средствата се доставят на клиента на вноски. Тази опция е приемлива и за двете страни, ако:
1. Клиентът се нуждае от пари постепенно, за определен период от време.
2. Доверието на страните една към друга не е на най-високо ниво и инвеститорът иска да играе на сигурно.

Клиентът инвестира получените пари в проекта и самостоятелно следи всички текущи процеси, както и размерите на разходите и печалбите. На определена дата, на която двете страни се договорят предварително, клиентът връща на инвеститора неговата награда за инвестиране на средства.

Инвеститорът може да получи лихва по два начина:

Фиксирана сума. Резултатът от инвестиционния проект не оказва влияние върху сумата, която инвеститорът ще получи - това е фиксирана и непроменена цифра. Плащанията трябва да се извършват точно на уговорените дати. Незначителни изменения могат да се правят само със съгласието на двете страни.
Част от печалбата. Сумите на такива плащания обикновено са приблизителни. При дългосрочни инвестиции е доста трудно да се даде точна цифра. Страните започват от средните стойности на очакваната възвръщаемост и определят процент от действително получените пари. Много инвеститори се опитват да избегнат подобни договорености, защото има известна несигурност. Клиентите, напротив, се ангажират да сключват точно такива договори, защото това дава възможност да се вземат предвид неочаквани промени в макроикономиката, инфлация и други непредвидени обстоятелства.

Начинът на изплащане на възнаграждението се договаря предварително и трябва да бъде посочен в договора, за да се избегнат недоразумения.

Ангажименти

Инвестиционният договор защитава интересите както на клиента, така и на инвеститора. Той определя действията, които трябва да бъдат предприети от двете страни. Най-важните точки, които се вземат предвид в стандартния договор, са както следва:

За клиента

Спазване на сроковете на проекта
Предоставяне на отчети за финансовите дейности и напредъка на проекта.
Доставка на резултата от извършената работа.
Предоставяне на всички необходими документи.
Привличане на специалисти или изпълнители за изпълнение на проекта и сключване на договора.
Контрол на допустимите разходи.
Контрол на всички дейности, свързани с проекта.
Изплащане на всички заети средства навреме.

За инвеститор

Прехвърляне на договорената сума пари без забавяния и промени.
Проверка на резултатите от инвестиционните дейности и приемане на проекта.
Изплащане на възнаграждение.
При необходимост изготвяне на всички документи при завършване на проекта - регистрация на собственост и регистрация в необходимите държавни органи.

Всички формулировки и клаузи, съдържащи се в инвестиционното споразумение, са много важни и могат да повлияят на изхода от разрешаването на спорове. Квалифицирани адвокати могат да съставят правилния договор, към които трябва да се свържете при най-малкото съмнение. По-добре е да отделите повече време за съставяне и изучаване на документа, отколкото по-късно да станете жертва на измамници или собствено невежество. Адвокатът трябва да покаже предварително изготвен договор и да обясни с думи какво наистина искате. Тогава специалистът ще може да предложи неточности и двусмислени точки в документа, както и да предложи правилното изписване. Освен това адвокатът ще провери документа за съответствие с най-новото законодателство, което не всеки бизнесмен може да направи.

Не забравяйте да обърнете внимание на наличието на следните точки в договора:

Заглавие на документа.
Дата и час на сключване.
Партийни данни.
Индивидуална информация за проекта - цел, срокове, суми.
Права на двете страни.
Отговорности и на двете страни.

Инвестиционният договор задължително определя цената на проекта. За инвеститор това означава пълния размер на необходимата инвестиция, която включва всички разходи за разходи за материали, възнаграждения, специализирани услуги, приемливи рискове, техническо оборудване и други разходи.

Цената на проекта представлява приблизителната сума или допустимия диапазон на необходимите инвестиции. За изчисляване на точните цифри се използват малки корекции или индекси, които отчитат възможни промени в цените на материалите или услугите.

В случай на нарушаване на условията на проекта, цената му може да се промени. В този случай цената се коригира в интерес на страната, която е претърпяла загубата.

Инвеститорът носи значително по-голям риск. При неблагоприятен резултат от завършването на проекта, той е този, който няма да получи средствата си обратно, докато клиентът в повечето случаи просто ще бъде ограничен до морални преживявания. Такъв край на проекта определено трябва да се има предвид при написването на договора и да се предпазите предварително, като включите подходяща клауза за плащане на неустойка в договора.

За да сведе до минимум възможните загуби и неуспешния резултат от инвестиционните дейности, инвеститорът трябва:

Разберете подробностите от правния живот на другата страна - репутацията на компанията, кредитната история.
Лично се уверете, че всички документи за собственост са налични: за земя, оборудване и др.
Проверете наличието на разрешение за извършване на съответната работа или лиценз за определен вид дейност. Обърнете внимание на срока на валидност на такива документи и ги сравнете с действащото законодателство.
Ако има подобни партньори инвеститори, проучете техните права и задължения към дружеството, което представлява интерес.

Признаци на инвестиционен договор

В руското законодателство няма ясно определение на термина "инвестиционно споразумение". Също така никъде не са регламентирани субектите, които могат да сключват този вид договор и обектите, които могат да бъдат посочени в него. Юристите смятат, че инвестиционното споразумение се различава от другите споразумения по наличието на икономическото съдържание на документа и формулировката за генериране на доход като цел на съвместните дейности. Признаците на инвестиционно споразумение могат да се нарекат:

Дългосрочно сътрудничество между страните.
Взаимна изгода - инвестиране на пари в замяна на доход, недвижим имот или друг резултат от проекта.
Основата на споразумението е търговска оферта, проектна документация.
Има търговски интерес.

Разбрахме основните моменти, като вземем предвид които трябва да се изготви инвестиционно споразумение. Следват стъпките за прилагането му.

Първият е подготовката. Тук се извършват всички действия, необходими за финансови сетълменти. Клиентът изготвя икономическа обосновка на необходимата сума, показва проектната документация и изготвя техническата база. На този етап клиентът предоставя обобщена информация за бъдещия проект, като всички цифри и списъкът на работите или необходимите услуги могат да бъдат приблизителни. Често тази обобщена информация се предоставя под формата на бизнес план, който показва необходимостта от някои от разходите и ползите от проекта.
Второто е самото изпълнение. На този етап са постигнати всички споразумения и са договорени условия. Инвеститорът превежда парите на клиента и проектът се въвежда в експлоатация. Страните сключват споразумение, а клиентът привлича всички необходими изпълнители и специалисти.
Третият е оперативен. Към реализирания проект могат да се добавят малки корекции - доставка на допълнителни ресурси, решаване на проблеми, възникнали в съоръжението.

Изпълнението на проекта завършва с приемането на обекта от инвеститора. Това трябва да бъде потвърдено със съответните документи, например сертификат за приемане. След това инвеститорът оформя всички последващи документи на свое име.

В областта на чистите финансови инвестиции, например прехвърляне на пари на управление за търговия на фондовия пазар, резултатът от инвестицията е изплащането на печалби и на двете страни, в съответствие с условията на предварително изготвеното споразумение. Съставят се и необходимите документи, че всички условия на договора са спазени и страните нямат претенции.

При желание споразумението за инвестиционно сътрудничество може да бъде удължено чрез издаване на допълнително споразумение. Условията за разширяване на сътрудничеството може да се различават от установените по-рано. Всички изменения и допълнения трябва да бъдат посочени в допълнителното споразумение.

Ключови точки

Колкото и изгодно да ви се струва бъдещото инвестиране на средства, по-добре е да не бързате и да следвате основните правила:

Не вярвайте на думите - изискайте документи. Това се отнася както за документите на физическо или юридическо лице, с което сключвате инвестиционен договор, така и за вашите взаимни задължения. Всичко трябва да бъде документирано.
Консултирайте се с експерти. Включете юристи да проучат съставения договор и правилната формулировка на онези аспекти, които искате да включите в него. Официални организации, които могат да помогнат за проверка на репутацията или кредитната история на обекта на интерес, също могат да бъдат полезни.
Помислете за подробностите. Абсолютно всичко е важно – от времето и разходите до решаването на проблемни ситуации, които може да не съществуват. Всички точки трябва да бъдат измерими и доказуеми, без абстрактни или противоречиви формулировки. Използвайте дати, числа, сравнителни съотношения.
Включете клаузи в инвестиционното споразумение за различните резултати от края на проекта. Опишете условията, при които ще се разделите с клиента при успех и при отрицателен изход. Класификацията на инвестиционните договори и правилната им структура не са предвидени в закон. Единственото, което дава на страните право да контролират действията на другия, са клаузите на договора. Колкото повече изисквания са написани, толкова по-добре.
Правна защита. Можете да се предпазите от купени съдии или несправедливо разрешаване на спорове, ако случаят се разглежда от съда на чужди държави. Тази точка може да бъде посочена в договора. В чужбина инвестиционният договор се разглежда въз основа на закона, а не на „запознанство“.

По правило отношенията между клиента, инвеститора и изпълнителя се уреждат от Инвестиционния договор и Общия договор за изпълнител. Поради промени в Постановление на Върховния арбитражен съд № 54 от 11.07.2011 г. инвестиционният договор не защитава изцяло правата на инвеститора ...

Общи понятия

В нормативните документи няма официално определение на понятието „Инвестиционно споразумение“. За първи път това понятие (наричано по-нататък - ИД) беше използвано от Върховния съд. Най-често срещаната дефиниция е следната: Инвестиционен договор е споразумение, в което едната страна е инвеститор, който прехвърля средства (а именно средства, това е предпоставка), а втората е клиент, който инвестира срещу заплащане на базата на инвестиционен проект и след това го прехвърля на инвеститор.

В инвестиционна сделка участват три страни: клиент, инвеститор и главен изпълнител. Генералният изпълнител/Изпълнителят, в съответствие с част 4 на член 4 от 39FZ, действа въз основа на договор, сключен с Клиента или Инвеститора.

инвеститор- физическо или юридическо лице, което извършва действия, свързани с риска от инвестиране на капитал, насочени към последваща печалба.

Клиент— физическо или юридическо лице, заинтересовано от извършването на строителни работи от Възложителя.

Разработчик- физическо или юридическо лице, което извършва строителство, реконструкция, основен ремонт на проекти за капитално строителство на своя поземлен имот, както и извършване на инженерни проучвания, изготвяне на проектна документация за тяхното изграждане, реконструкция, основен ремонт (клауза 16, член 1 от Градоустройствен кодекс).

ВНИМАНИЕ!
Строителят може да бъде едновременно и клиент.

Изпълнители- Това са физически и юридически лица, които извършват работа по трудов договор или държавен договор, сключен с клиенти в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация.

обектинвестиционен договор е строителството/реконструкцията на жилищна/нежилищна сграда, конструкция, извършена като част от инвестиционна дейност.

Основни условия на инвестиционния договор

. Свобода за сключване на договор:

Основата за сключване на инвестиционно споразумение е Федерален закон № 39 от 25 февруари 1999 г. В член 8 от Федералния закон № 39 от 25.02.99г. е записано, че отношенията между субектите на инвестиционна дейност се осъществяват въз основа на споразумение, сключено в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация.

. Предмет на инвестиционния договор:

От една страна, предмет на ИС е инвестиция в изграждането на обект (инвестиция на средства или други активи), от друга, изграждането на самия обект и след въвеждане в експлоатация, предаването му на инвеститора.

. Инвестиционен обект:

Обект на инвестиционния договор е строителството/реконструкцията на жилищна/нежилищна сграда, конструкция, извършена като част от инвестиционна дейност. Тъй като обектът все още не е построен, в договора са посочени характеристиките на обекта (площ на проекта, номер, пощенски адрес и др.).

. Други условия:

Споразумението предвижда процедурата за прехвърляне на апартамента на инвеститора, процедурата за изпращане на уведомления, условията за заплащане на разходите от инвеститора за експлоатация на изграденото съоръжение и други условия.

Изменения в Постановление на Върховния арбитражен съд № 54 от 11.07.2011г.

Решение на Пленума на Върховния арбитражен съд (ВАС) № 54, което влезе в сила на 11 юли 2011 г., не оказа съществено влияние върху отношенията между предприемачи и инвеститори.

Преди влизането в сила на решението инвеститорът е имал право на определен дял от изграденото съоръжение. Сега идентификационният номер е загубил тази своя характеристика и всъщност се е превърнал в договор за покупко-продажба. В резултат на това регистрирането на правата на инвеститора стана второстепенно. Инвеститорът може да поиска прехвърляне на обекта само след като предприемачът регистрира собствеността си.Инвеститорът може да предяви искове за прехвърляне на обекта и за вписване на прехвърляне на права, но това изисква регистрация на правата на строителя и не може да бъде принуден да го направи. В този случай инвеститорът може да предяви иск за възстановяване на средства. За инвеститора обаче основната цел не е събирането на средства, а придобиването на собственост върху обекта на финансиране.

Указ № 54 има двоен характер:

от една страна, BAC се стремеше да защити интересите на купувачите, сключили инвестиционни и предварителни договори. Сега те са равни по права и ако предприемачът не е изпълнил задълженията си, инвеститорите имат право да поискат обезщетение за загуби въз основа на пазарната стойност на имота.
от друга страна, Върховният арбитражен съд заяви, че е неприемливо на всички участници, финансиращи строителството, да се дава право на дялова собственост. Това поставя инвеститорите в трудна позиция.

Инвеститор, клиент, разработчик = ДДС

Най-добрият вариант е, когато действате като клиент, разработчик, инвеститор, събрани в едно. След това можете да възстановявате ДДС на тримесечие. Ако сте само инвеститор, тогава получавате това право едва след като обектът бъде въведен в експлоатация.

Всички разходи, свързани със заснемане, проектиране и строителни работи се натрупват по сметка 08. Желателно е в договора да е посочено поетапно строителство, при което етапът е месец. В края на тримесечието данъчните власти подготвят следния пакет документи за възстановяване на ДДС:

Договори за геодезически, проектантски, строително-монтажни работи.
Сертификати за изпълнение на работата (KS-2, KS-3).
Фактури.
Книга за продажби, книга за покупки.

След получаване на пълен пакет документи, данъчната служба извършва преглед в рамките на 3 месеца. През този период данъчната служба извършва насрещни проверки с организации, за които са предоставени договори за проучвателни, проектни, строително-монтажни работи. Ако всичко е наред, данъчната служба решава да възстанови сумата на ДДС. Ако данъчната инспекция не е съгласна с нещо, тогава се съставя акт за несъгласие. Организацията пише обяснение и след това, в рамките на 2 седмици, има второ разглеждане; възможно е да се обадите на ръководителя на данъчната служба за изясняване на информацията. Ако след това няма съгласие за възстановяване, подайте документи в по-горно подразделение на данъчната служба. Ако откажете, отидете в съда.

ВНИМАНИЕ!
Инвеститорът може да връща ДДС на тримесечна база, ако сключи договор за посредничество с Клиента (например договор за проектиране).

Инвестиционен заем

Ако решите да строите с кредитни средства, трябва да разберете, че земята или правата за наем на земя ще бъдат заложени на кредитора. Срокът на кредита и лихвеният процент при получаване на инвестиционен заем зависят от сложността на инвестиционния проект. Ето пример за основните изисквания за инвестиционно кредитиране на различни банки:

	OJSC „Сбербанк на Русия	OJSC VTB	OJSC Baltinvestbank
Условия на заема	3-7 години; с държавна подкрепа - 10 години

	Рубли, чуждестранна валута	Рубли, чуждестранна валута	Рубли, чуждестранна валута
Собствени средства	не по-малко от 30%	не по-малко от 30%	не по-малко от 30%
	Недвижими имоти, акции, гаранция на собственици, групови фирми		Недвижими имоти, акции, гаранция на собственици, групови фирми
	Юр. лицето е жител	Юридическо лице - местно лице	Юридическо лице - местно лице

Средно на кредитния пазар срокът на кредита е 36-60 месеца, лихвеният процент е 12-14%. Изискванията за инвестиционен заем във всички банки са приблизително еднакви. Единствената разлика е, че банките могат да имат различни критерии за оценка на бизнес план.

Например, Сбербанк извършва проверка на проектно-сметната документация за съответствие с декларираните цени със средния пазар. От 2013 г. Сбербанк отпуска заеми на инвеститора само ако притежава 90% от пространството под ID.

Прехвърляне на собственост и продажба на апартаменти

За да може лице, което притежава право на земя по договор за наем, да получи разрешение за въвеждане в експлоатация на обект (жилищна сграда, бизнес център), договорът за наем трябва да е валиден към момента на завършване на строителството. Ако в даден момент договорът бъде прекратен, построената къща, първо, ще се счита за „сквотер“, подлежаща на събаряне, и второ, никой от инвеститорите няма да има права върху обекта. Ще има само възможност да поискате връщане на вложените пари. Но това е дълга процедура и не е факт, че ще получите цялата сума. Това обаче е друга история.

Прехвърлянето на собствеността преминава към инвеститора, както следва:

Клиентът (Клиент-строител) получава разрешение за въвеждане на имота в експлоатация и регистрира имота в отдел Rosreestr;
Клиентът (Клиент-Строител) уведомява инвеститора устно или писмено за готовността си да изпълни задълженията си по прехвърляне на помещението и определя дата и час за прехвърляне на помещението и подписване на акта за приемане;
При проверка на помещението, при липса на разногласия, инвеститорът подписва акта за приемане и прехвърляне на помещението, получава план на помещението и се изпраща в офиса на Rosreestr, за да регистрира помещението в собственост

Основни рискове:

Липса на права (собственост, аренда) върху земята от Клиента.
Помещението не отговаря на спецификациите, посочени в договора.
Имаше некоординирано презастрояване на помещенията.
Площта на построеното помещение е по-малка/повече от посочената в ИД.
Сградата беше с лошо качество.

ВНИМАНИЕ!
Продажбата на апартаменти на физическо лице по време на периода на строителство може да се извърши само по силата на споразумение за дялово участие въз основа на 214-FZ.

В съответствие с 214-FZ Споразумението за дялово участие (DDU) е регистрирано във FRS. Това избягва двойните продажби на апартаменти. В същото време само лице, което има права върху земята, независимо дали е право на лизинг или право на собственост, може да сключи това споразумение. Продажбата на апартаменти по друг начин е забранена.

Ако парцелът и инвестиционните права по ИД са заложени на банката, продажбата на апартаменти е възможна само след като кредитополучателят погаси дълга за апартамента, който се подготвя за продажба.

Когато купувате апартамент, не забравяйте да поискате документи за парцела. Ако предприемачът има лична карта в града, според която той е длъжен да въведе къщата в експлоатация и да прехвърли част от апартаментите на града, и сроковете са изтекли, но къщата не е предадена, има риск градът да не разшири Резолюцията за строителство на предприемача. В резултат на това идентификацията може да бъде прекратена с Клиента и строителството спряно. Ако част от апартаментите вече са продадени, тогава за града ще бъде трудно да намери нов клиент, тъй като е малко вероятно предишният „строител“ да даде пари на притежателите на дялове за апартаменти, продадени по-рано. С голяма вероятност той ще изпадне в несъстоятелност или ликвидация. Резултатът е измамени акционери и незавършено строителство.

Подводни скали

Ако решите да действате като инвеститор, тогава при сключване на инвестиционно споразумение трябва:

Проверете бизнес репутацията и кредитната история на клиента и други страни по инвестиционния договор.
Поискайте документи за собственост на поземлен имот, вкл. свеж кадастрален паспорт в Rosreestr.
Уверете се, че Разработчикът има всички разрешения, вкл. разрешение за строеж. Ако има просрочени разрешения/укази или одобрения, посочете възможността за тяхното удължаване и не забравяйте да ги включите като отлагащи условия в договора: „Инвеститорът предоставя средства, след като Инвеститорът предостави следните документи....“.
Ако парцелът, върху който се планира строителство или вече е в ход строителство на обект за недвижими имоти, е собственост на държавата, с която е сключен договор за наем при инвестиционни условия, не забравяйте да проверите: датата на изтичане на договора за наем за инвестиция срокове, условия за прехвърляне на собствеността върху земята или сключване на дългосрочен договор за наем, дали арендните вноски са изплатени навреме, допълнителни тежести на поземления имот.
Ако вече има инвеститор по договора, е необходимо да се извърши правна експертиза на договорните отношения между него и клиента. Изискайте договор и всички анекси към него, за да не получите по-късно „чужди райони“ и да няма „двойни продажби“.

ВНИМАНИЕ!

Проектната (разрешителната) документация включва: информация за предприемача и информация за строителния проект: за името на компанията, местоположението на предприемача, за държавната регистрация на предприемача, за учредителите (участниците) на предприемача, за строителните проекти на жилищни сгради и (или ) други обекти на недвижими имоти, в които предприемачът е участвал, относно вида лицензирана дейност, финансовия резултат за текущата година, размера на дължимите сметки към деня на публикуване на проектната декларация; за целта на строителния проект, за етапите и условията на неговото изпълнение, за разрешението за строеж, за правата на предприемача върху парцела, за местоположението на жилищната сграда (създадена) в строеж (създадена) и ( или) други недвижими имоти и по тяхното описание.
В инвестиционния договор трябва да бъдат посочени основанията за сключване на договор за инвестиция. Като правило основанието може да бъде: договор за наем, разрешение за строеж, постановление на правителството и др.
Обърнете внимание както на Вашите права и задължения като инвеститор, така и на правата и задълженията на страната, която е длъжна да строи с Вашите пари: Права на разпореждане, ползване, собственост върху обекти на капиталово инвестиране и резултатите от тях; При придобиване на собственост върху строителния обект
Ако вие като инвеститор желаете да имате контрол върху средствата, сключете договор за главен изпълнител и посочете в инвестиционния договор, че средствата не се прехвърлят чрез клиента, а се предава работата. Това означава, че според ИД инвеститорът трябва да преведе средства по сметката на клиента, а клиентът се разпорежда с тях в съответствие с условията на ИД. Но за да имате контрол върху средствата, е препоръчително да запишете в ИД, че инвеститорът, който е и главен изпълнител, изпраща средства на изпълнителя, и се отчита на инвеститора с подписан УК и актове. Препоръчително е да поставите свързано дружество като главен изпълнител.

констатации

В инвестиционна сделка участват три страни: клиент, инвеститор и изпълнител.
Обърнете внимание на условията за сключване на лична карта (свобода на задържане, предмет на лична карта, обект на лична карта, отговорност на страните, други условия).
Действайте като Клиент, Разработчик, Инвеститор - от едно лице, за да връщате ДДС на тримесечна база и да формализирате собствеността върху себе си;
Бъдете бдителни при получаване на обекти на недвижими имоти по акта за приемане и предаване и при вписването им като собственост.
Ако сте Съинвеститор, проверете внимателно цялата документация по инвестиционната сделка, вкл. IP условия между клиента и първоначалния инвеститор (какви кадри се прехвърлят на инвеститора, кой сключва общия договор и др.).

Инвестиционен процес

Проектите на строителния пазар привличат все повече инвеститори и не е изненадващо - инвестирането в недвижими имоти остава изключително печелившо и затова мнозина бързат да станат инвеститори. Какви са обаче характеристиките на финансирането на строителството на жилищна сграда?

Какво е инвестиция в строителството?

Мнозина, които не са запознати с особеностите на финансирането на строителството на къщи, не знаят какво по принцип означава фактът на инвестиране. Често такава инвестиция се бърка с обичайната покупка на жилище, при която инвеститорът си поставя търговски цели, а именно последваща препродажба на обекта. Купуването на жилище обаче, независимо от какви мотиви се ръководите, винаги ще си остане покупка. Освен ако не сте готови да финансирате цялата къща и не решите да закупите три или четири апартамента наведнъж, тогава вече можете да се наречете инвеститор, въпреки че в този случай определението няма да е напълно правилно.

Много инвеститори вече въвеждат практиката да инвестират чужди пари в проект, например на същата банка, и след продажба или отдаване под наем на закупения имот, връщат парите. Така те не рискуват парите си и все пак остават на черно. Но не много хора правят това, а само тези, които са напълно сигурни, че проектът ще донесе печалба. За начинаещи този метод може да не е подходящ или трябва да вземете опитен специалист от вашия екип във вашия екип. Нека той вземе своето%, но ще бъдете сигурни, че инвестицията не е била напразна.

Как да станете собственик на земя без пари

За да станете истински инвеститор, тоест да финансирате търговски проект, трябва да разберете, че споделяте със собственика не само печалбата, но и всички рискове. Дори инвестирането в недвижим имот на етап разкопки не се счита за инвестиция, това е споразумение за дял и нищо повече. За да станете инвеститор, не е необходимо да купувате недвижим имот, а да сключите инвестиционен договор за изграждане на жилищна сграда. Бизнесмените, които са станали инвеститор, могат да инвестират пари още преди началото на строителството и дори да повлияят на проекта на жилищна сграда, защото стават пълноправни участници в този бизнес.

С една дума, за да станете инвеститор, трябва да сключите специален инвестиционен договор и да инвестирате в търговски проект, като поемете някои от рисковете и задълженията. Можете да се подготвите да финансирате цяла жилищна сграда или обратното, да инвестирате в недвижими имоти и строителство в доста ограничена сума.

Инвестиционен процес

За да стане официално инвеститор, трябва да сключите инвестиционен договор за изграждане на жилищна сграда или да документира инвестицията в търговски недвижим имот. Инвеститор са само тези лица, които инвестират пари в недвижими имоти за последваща печалба, ако апартамент или няколко обекта са закупени за лично пребиваване, тогава собственикът не е посочен като инвеститор.

Като част от финансирането на строителството на жилищна сграда се сключва специален инвестиционен договор, който може да бъде съставен както за физическо, така и за юридическо лице. Инвеститорът в недвижими имоти трябва да действа в рамките на закона "За инвестиционната дейност в Руската федерация", който е доста различен от закона "За дяловото участие в строителството". В случай на инвестиция, рисковете се споделят с разработчика, в случай на споразумение за дялово участие всички рискове се поемат единствено от разработчика.

Договорът за дялово участие в строителството дава някои гаранции - купувачът трябва след определен срок да получи собствеността върху жилището, за което е платил. Инвестиционното споразумение не предоставя никакви гаранции, но при благоприятни обстоятелства може да донесе значителна печалба, ако имотът бъде успешно създаден и продаден.

Трябва да се чете и учи

5 контролни списъка за инвеститори в недвижими имоти

Кога се подписва инвестиционен договор?

За да финансирате мащабен жилищен проект, можете да инвестирате в него по всяко удобно време. Ако споразумението за дялово участие може да бъде сключено само след като предприемачът получи разрешение за строеж, то инвестиционен договор може да бъде сключен още на етапа на идеята за строителство.

Въпреки това, ако желае, инвеститорът може да сключи споразумение за финансиране на по-късен етап, например след документите за парцела и одобрението на проекта на къщата със съответните органи. Вторият вариант несъмнено е по-безопасен.

Възможно ли е прекратяване на инвестиционния договор

Като правило, ако вече сте инвестирали в строителството на къща, трябва да изчакате завършването на проекта, тъй като сте поели определени задължения и рискове. Въпреки това, понякога споразумението предписва възможността за прехвърляне на техните права и задължения на инвеститора на друго лице. Така в този случай инвеститорът може да продаде своя дял в проекта на друг инвеститор, който ще поеме всички свързани задължения.

Когато инвестиционният договор изтича

Ако сключите инвестиционно споразумение, то определено трябва да посочи момента на изтичане на документа. Обикновено договорът се прекратява, когато неговите участници поемат собствеността и получат своите дялове в построената къща. Освен това инвеститорите имат право да се разпореждат с недвижими имоти по своя преценка, но нямат право да живеят в жилища. Преди имаше схеми, при които по силата на инвестиционно споразумение беше възможно да се закупят няколко апартамента в къща наведнъж, но днес такава пререгистрация ще се счита за незаконна.

Както можете да видите, за да станете инвеститор, е необходимо да сключите специален договор за инвестиране на пари в строителство и да станете неразделен участник в търговски проект, споделяйки както печалбата, така и рисковете с другите участници. Възможно е да се инвестират пари в недвижими имоти на всеки етап от развитието на проекта, но инвеститорът няма право да купува жилище за последващо собствено пребиваване - в този случай трябва да се изготви споразумение за дялово участие в строителството на ранен етап на строителство.

Гражданският кодекс на Руската федерация предвижда много различни споразумения, които могат да бъдат сключени между субектите на държавата. Един от членовете на документа урежда свободните договорни отношения, свързани с взаимното желание на страните.

Какво е

Инвестиционен заем се издава въз основа на договор. Страни по споразумението са инвеститорът (лице, което инвестира пари за печалба), клиентът на инвестицията (лице, което инвестира в определени проекти) и изпълнителят (лице, участващо в изпълнението на разработения проект).

Така при сключване на договор за инвестиционен заем участват три страни, всяка от които има свои задължения към други страни.

В повечето случаи се предоставя инвестиционен заем за изграждане на обект, например жилищна сграда или производствени помещения.

Инвестиционният договор трябва да бъде придружен от редица документи, въз основа на които се предполага, че проектът ще бъде реализиран.

Такива документи включват:

подробен план на проекта;
разрешение за извършване на определен вид дейност;
свързани документи, например удостоверение за собственост на земята.

Както всеки договор за заем, инвестиционният заем включва прехвърляне на средства за конкретни цели, тоест е целево споразумение.

Договорът за заем предвижда такса за използване на средствата, която може да бъде начислена:

в брой (под формата на лихва);
в натура (например, ако е издаден заем за изграждане на жилищна сграда, тогава инвеститорът може да получи няколко апартамента като лична собственост като награда).

При сключването на инвестиционен договор важна роля играят редът и сроковете за погасяване на кредита. В повечето случаи допълнение към договора е график за плащане, който кредитополучателят трябва стриктно да спазва.

Договорът за инвестиционен заем може да регламентира и неустойки в случай на нарушаване на договорни задължения от една от страните.

Договор за инвестиционен заем с физическо лице

Най-често има ситуации, когато физически лица действат като инвеститори. Например, човек инвестира в изграждането на нови жилища.

Обикновено такъв договор се сключва в началния етап на строителството. Фирмата, в която физически лица инвестират с вложените пари, започва да извършва работа.

Много е важно всяко лице преди сключване на договор за инвестиционен заем да получи квалифициран съвет по всички точки от предлаганото споразумение.

И също така провери основните документи на компанията-разработчик:

лиценз за право на извършване на такива дейности;
разрешение за строеж;
документи, които потвърждават наличието на собственост на компанията върху парцела, предназначен за развитие, и т.н.

В допълнение към изброените документи е препоръчително да проверите предишните дейности на компанията за непочтено отношение към изграждането на съоръжения.

В интернет можете да намерите много сайтове и форуми, които съдържат пълна информация за дейността на предприятието.

Ако изброените по-горе документи липсват или по някаква причина компанията не иска да ги предостави, тогава най-вероятно компанията е измамник. Не се препоръчва да се сключва договор за инвестиционен заем с такава организация.

При сключване на договор за инвестиционен заем физическото лице трябва да обърне внимание на следните фактори:

данните за компанията трябва да отговарят напълно на основните документи;
в договора е желателно да се посочи точната дата на завършване на строителството и прекратяване на документа. Само в този случай ще бъде възможно да се поиска възстановяване на сумата от дружеството, ако то не изпълни задълженията си;
стойността на договора. Документът трябва да съдържа подробна информация за получения имот, собствеността върху който преминава върху инвеститора след завършване на строителството;

По-рядко срещани са ситуациите, при които една компания инвестира в физическо лице, например, човек разработва вещество или лекарство, от което компанията се нуждае, за да подобри дейността си.

В този случай инвестиционните заеми се отпускат на физически лица. Договорът за този вид заем ще бъде малко по-различен от стандартната форма на документа.

Предмет на споразумението ще бъде разработването на проект, пряко свързан с дейността на физическо лице. В договора може да няма трета страна. Останалите основни факти от документа ще останат непроменени.

Къде мога да получа

В съответствие със законите на Руската федерация, инвестиционен заем може да се получи:

в държавата.В момента са разработени няколко федерални програми за субсидиране и инвестиране на малки предприятия и частни предприемачи;

Естествено, към клиента се поставят строги изисквания при разработването на подробен план за предстоящ проект или бизнес. Възможно е да има възрастови ограничения.

в кредитна институция (банка).Някои банки имат свои собствени програми и фондове, предназначени за инвестиране. За да получите средства, ще е необходимо да съберете голям брой документи, потвърждаващи работата на компанията и ползите от реализирания проект. Повечето кредитни институции предпочитат да си сътрудничат с вече стабилни компании. Но получаването на инвестиционен заем за стартиращи организации е доста трудно.

Допълнителен приоритет при получаване на необходимата сума пари може да бъде наличието в банката на разплащателна сметка на фирмата - кредитополучателя.

в инвестиционна компания.Някои хора, които имат достатъчно свободни средства, се обединяват във фирми. Целта на такава организация е да инвестира. Квалифицирани служители на компанията внимателно проверяват предложените проекти и инвестират в най-перспективните от тях. Подобни организации могат да бъдат намерени във всеки град. Помощникът за търсене е Интернет;
във всяка организация, пряко заинтересована от изпълнението на предложения проект.Можете да получите инвестиционен заем не само в кредитни или специализирани организации. Абсолютно всяка фирма или компания може да действа като инвеститор;

Основното за клиента е да убеди ръководството на организацията в необходимостта от инвестиране в определен проект и да предложи изгодни условия и за двете страни.

от частно лице.В допълнение към организациите, инвеститори могат да бъдат всякакви физически лица. Можете да търсите заинтересован инвеститор сред вашите близки или познати, както и в специализирани сайтове в Интернет;

При избора на инвеститор човек трябва да се базира на честността и почтеността на човек или организация. Най-често парите се инвестират в интересни и рентабилни проекти. Това се дължи на основната цел на инвестиционната дейност, която е печалба.

Как да съставим и сключим договор

Може да се изисква експертен съвет за сключване на договор за инвестиционен заем при оптимални условия. Един обикновен лаик често има много въпроси, на които е почти невъзможно да получите отговори сами.

При сключване на договор за инвестиционен заем е важно:

познават всички страни, сключващи договора, и проверяват законосъобразността на дейността на всяка от тях;
ясно да разбират за какво ще бъдат изразходвани инвестиционните средства;
уточнете предварително какъв ще бъде лихвеният процент при инвестиране и как и за колко време инвеститорът ще получава приходи от инвестираните пари;
разработете план на проекта възможно най-точно и ясно следвайте неговите точки;
предварително разработване на мерки за осигуряване на изпълнението на задълженията на всяка от страните. Предвидете набор от неустойки, които ще са необходими в случай на неизпълнение или некачествено изпълнение на поетите задължения.

Договорът за инвестиционен заем, както и други подобни документи, за предпочитане трябва да бъде заверен от нотариус. Всички допълнения към съществуващото споразумение могат да се правят единствено по съвместно искане на страните и под формата на допълнителни споразумения.

Данъчно облагане

Данъчният кодекс на Руската федерация предвижда определени ползи, свързани с инвестиционни дейности на територията на държавата.

В допълнение към ДДС, организациите, които получават инвестиционни заеми, могат да намалят размера на данъка върху дохода с размера на получения заем. Тоест при изчисляване на данъка върху дохода инвестиционните заеми не се вземат предвид.

За разлика от организациите, които получават инвестиции, инвестиционните фирми или частните инвеститори се занимават с реализиране на печалба, която се облага с доход. Тоест инвеститорът ще трябва да плати данък върху дохода, ако получава доходи от дейността си.

Примерен договор за инвестиционен заем

Стандартният договор за инвестиционен заем, сключен между три страни, е както следва:

Законодателната рамка

Основният документ, регулиращ договорните отношения, е Гражданския кодекс на Руската федерация.

Този документ не съдържа понятието "инвестиционно споразумение", следователно всички нюанси на сключването на такова споразумение са описани в, приет на 25 февруари 1999 г. Освен това може да се използва.

Въпреки това инвестиционното споразумение в съответствие с може да се припише на смесени споразумения, които могат свободно да се сключват от всички субекти на държавата.

Друг документ, уреждащ отношенията в рамките на сключеното споразумение, може да бъде приет на 28 ноември 2011 г. Този документ урежда отношенията между инвеститорите, ако последните не са едно, а няколко различни лица или организации.

Инвестирането е неразделна част от съвременния бизнес. С правилното инвестиране на средства можете да получите определен доход.

Всички процеси, свързани с инвестиционната дейност, се регулират от руското законодателство и индивидуален договор за инвестиционен заем.

Видео: договор за заем

В руската правна практика съществува понятието инвестиционно споразумение. Особено интересен е фактът, че въпреки широкото използване на този вид споразумения, той няма официална фиксация в законодателните източници. Как се изготвят на практика подобни споразумения?

Определение

Според общоприетото тълкуване инвестиционното споразумение е споразумение, като правило, от търговски характер, което определя механизма за прехвърляне на средства или материални активи от лице или група лица на разположение на предприятие с цел на последваща възвръщаемост на инвестициите под формата на процентна премия или актив, надарен с висока стойност. С подписването на този вид договор инвеститорът прехвърля финанси или имущество в полза на друго лице, най-често в собственост или оперативно управление.

По този начин основната цел, за която се сключва договор за инвестиционна дейност, е последващото получаване на търговски материална полза за вложителя на пари или материални ценности. В същото време източникът на доходи за инвеститора е дейността на организацията, в която е инвестирал. Въпросният договор по правило приема, че съответните дейности на получателя на средствата са от предприемачески характер. Въпреки че правната природа на такива споразумения може да бъде много различна.

Инвестиция в строителството

Инвестиционният договор в строителството придоби особена популярност. Източникът на финансиране за дейността на разработчиците, като правило, са пари, идващи отвън - от граждани (ако говорим за строителство на жилищни сгради), организации, държавата или общините (ако обектът има търговска цел) . Инвестиционното споразумение в строителната индустрия предполага, че инвеститорът прехвърля средства на предприемача в замяна на получаване на завършен недвижим имот при неговото изграждане (или, алтернативно, правото да закупи обект на интерес със значителни преференции).

Интересен факт е, че този вид договори не са класифицирани по никакъв начин в гражданското законодателство на Руската федерация.

От гледна точка на правния статут, инвестиционният договор за строителство е образец на смесено споразумение, чиято легитимност е гарантирана от текста на параграф 2 на клауза 421 от Гражданския кодекс на Руската федерация - на възможността за сключване на договори, които могат да бъдат предвидени от законите на Руската федерация или да нямат такъв статут.

Структурата на такива споразумения, като правило, предполага наличието на елементи, характерни за видовете споразумения в различни области.

Тоест договорите за строителство могат да съдържат формулировка, която е типична за договор за заем, договор или, например, партньорство, въз основа на спецификата на дейността на компанията, която получава инвестиция.

Нюанси на законодателството

В същото време Гражданският кодекс на Руската федерация не е единственият източник на право, който определя статута на договорите за строителство (по-точно той дава насоки за съставянето на тяхната структура). При съставянето на такива споразумения могат да се прилагат нормите на Федералния закон „За инвестиционната дейност“, както и на Закона на РСФСР от подобен характер, в онези части, където разпоредбите не противоречат на по-нов правен акт. Например, някои от правилата, посочени в посочения федерален закон, се прилагат, ако не говорим за изграждане на обект от нулата, а, да речем, за неговия основен ремонт или реконструкция. Споразумения от този вид в някои случаи се наричат и инвестиционни споразумения. Тъй като в гражданското право няма ясно определение за такива договори, това не е грешка.

Знаци на инвестиционни договори

Както отбелязахме по-горе, законите на Руската федерация не дават ясно определение за това какво е инвестиционно споразумение. В самото начало на статията дадохме едно от популярните тълкувания на този термин, но нашето определение не е официално. В същото време руските юристи разграничават няколко типични характеристики на инвестиционното споразумение. Нека ги разгледаме.

Основният критерий тук е икономическото съдържание на споразуменията. Някои юристи смятат, че е от основно значение дали инвестиционният договор се сключва между физически, юридически лица или и двете - субектите на гражданските права могат да бъдат всякакви (както и обекти). Поддръжниците на това мнение се позовават на формулировката на Закона на РСФСР "За инвестиционната дейност" - в него се казва по-специално, че средствата и оборотните средства във всички сфери и сегменти на националната икономика могат да бъдат обекти на инвестиционна дейност.

Федералният закон, приет вече в Руската федерация, от своя страна гласи, че обект на инвестиция може да бъде собственост, която е под всякаква форма на собственост - частна, държавна, общинска и др. Някои юристи обръщат внимание на редица подчинени източници на правото. Например, един от документите на руската арбитражна практика гласи, че инвестиционното споразумение задължително трябва да съдържа формулировка, която отразява целта на инвеститора да получи доход или други преференции.

Експертите определят следните няколко ключови характеристики, според които един или друг договор може да бъде класифициран като „инвестиционен“. а именно:

сключването на инвестиционно споразумение следва да предполага дългосрочен характер на отношенията на страните;
споразумението трябва да е взаимно (тоест в замяна на получаване на инвестиции субектът прехвърля на инвеститора резултата от инвестицията - доходи, недвижими имоти, преференции и др.);
споразумението трябва да има основа (под формата на проектна документация, оферта, търговско предложение и др.);
търговският интерес на страните трябва да бъде отразен в договора (т.е. инвеститорът получава някакво възнаграждение).

В зависимост от сферата на дейност, в която инвеститорът и получателят на средства си сътрудничат, споразумението може също да включва формулировка, която предполага целево използване на финансови и материални активи, прехвърлени от вложителя, както и общия или споделен характер на собствеността от имота, който се прехвърля на обекта на инвестицията.

Инвестиционно партньорство

През 2012 г. в Русия беше узаконена институцията на инвестиционно партньорство, което отразява специална форма на съвместна дейност на партньорите. Какви са особеностите на сключените между тях споразумения? Договорът за инвестиционно партньорство, преди всичко, има спецификата на предмета.

В повечето случаи това е съвместно придобиване на ценни книжа на стопански дружества, както и на акции, които формират акционерния капитал в особен вид правна форма на стопанско – икономическо партньорство. Следователно инвестиционното партньорство действа като вид компромисен вариант за осъществяване на правоотношения между такива форми като командитно дружество (типично за юридически лица) и просто партньорство (в което могат да участват физически лица).

Инвестиционното партньорство предполага договорно отношение, при което не се плащат междинни данъци върху разпределението на дохода между участниците. В същото време законодателят предвижда страните по споразумението да не разкриват публично условията на сделките. И по това статутът на инвестиционното партньорство се различава по определени характеристики от споразумението между организациите. Но има някои общи черти между двете. Например, в повечето случаи се изисква да се предпише срокът на договора за инвестиционно партньорство, да се вземат предвид спецификите на оттеглянето на конкретни участници от споразумението, спецификата на взаимодействието с кредиторите и др.

Практиката на изготвяне на инвестиционни договори в строителството

Нека се върнем към изследването на споразуменията, характерни за строителната индустрия – като едни от най-популярните по отношение на инвестиционните взаимоотношения в бизнеса. Би било полезно да се проучи например алгоритъма за правилното изготвяне на такива договори въз основа на критериите, приети в руската правна система. По-горе отбелязахме, че формата на инвестиционен договор може да има признаци на сходство със споразуменията, характерни за други бизнес сфери – кредитиране, продажба и др. Въз основа на тази функция, как да проектирате правилно договорите?

Първо, всяко гражданско споразумение трябва да започва с преамбюл. По правило в него се посочва наименованието на договора, мястото и времето и сключването му. Следващият компонент е информация за страните, подписващи споразумението. Ако се сключи инвестиционно споразумение между юридически лица, тогава е необходимо да се фиксира официалното им име, както и да се изброят длъжностните лица, които действат от името на съответните структури. Ако една от страните по договора е физическо лице, тогава е необходимо да се посочат неговите идентификационни данни (пълно име, серия и номер на паспорт, адрес за регистрация).

Обърнете внимание, че задълженото лице по сделката има по правило един от двата основни статуса - това е клиент или изпълнител. В първия случай това означава, че контрагентът на инвеститора се задължава да привлече допълнителни контрагенти - тоест това е основно управленска структура. Но е напълно възможно едно и също юридическо лице да бъде както клиент, така и изпълнител. Въпреки това, експертите все още препоръчват използването на първия термин в договора.

Следват условията на инвестиционния договор. Като правило тук се фиксират предметът на споразумението, финансовите показатели, както и съдържанието на договора. Някои юристи смятат, позовавайки се на разпоредбите на чл.432 от Гражданския кодекс, че основното условие на инвестиционния договор е именно предметът. Типичната му формулировка тук може да звучи така: „Инвеститорът участва във финансирането на проекта чрез прехвърляне на средства, а клиентът ги използва за целите на строителството и последващо прехвърляне на имота в полза на контрагента“. Разбира се, в зависимост от спецификата на конкретен проект, формулировката може да бъде различна.

Инвестиционният договор, чийто образец подготвяме в момента, трябва да съдържа и адреса на бъдещия имот (улица, номер на къща, сграда и апартамент - ако могат да бъдат известни), брой етажи и други знаци, характеризиращи географското му местоположение . В някои случаи експертите препоръчват към договора да се приложи графичен план за местоположението на обекта на земята, а също така, ако е възможно, и диаграма на апартамента.

Следващият момент е страните по инвестиционния договор да определят списъка на работите, които задълженото лице трябва да извърши, за да изпълни условията на договора от тяхна страна. Експертите препоръчват да се разкрие подробно съдържанието им, тоест да се сключи споразумение, че ще бъдат строителни, технически, монтажни работи, полагане на комунална инфраструктура и електричество. Ако е осигурено довършване - ние също го поправяме. В някои случаи е по-удобно да поставите списък на съответните работи, както и допълнителна документация за тях, в приложения към основния договор.

Следващият елемент в договора е цената. Възможно е клиентът да иска да го инсталира в чужда валута. Но в този случай трябва да се посочи основният източник на данни за обменния му курс спрямо рублата - като правило това е информация от Централната банка на Руската федерация. Тоест можете да фиксирате следната формулировка: „Разплащанията в рубли се извършват въз основа на обменния курс, определен от Централната банка на Руската федерация в деня, в който инвеститорът извършва плащането“. В раздела "цена" на споразумението е необходимо да се отрази общият размер на вноската от вносителя, а също така, тъй като предметът на споразумението е недвижим имот, цената на квадратен метър жилище.

Инвестиционният договор, чийто образец съставяме, трябва да включва информация за крайния срок на клиента (изпълнителя - ако тези статуси са комбинирани) да изпълни своите договорни задължения. Член 314 от Гражданския кодекс на Руската федерация гласи, че ако периодът не е определен, тогава за основа се взема определен разумен период от време. Но е по-добре, разбира се, да се уточни това условие на договора. В същото време срокът може да бъде обвързан с различни моменти – предаването на обекта за приемане или факта, че инвеститорът е вписал собственост върху апартамента. Конкретният критерий се определя от страните по договора, водени от обективни приоритети.

Отговорности на инвеститора

Ще бъде полезно да се обърне внимание на такъв елемент като задълженията на инвеститора. Експертите смятат, че стандартният проект на инвестиционно споразумение може да съдържа следната комбинация от тях:

прехвърляне на средства или други материални ресурси в рамките на договорените срокове (предоставяйте ги на клиента редовно);
предоставя на партньора необходимите правни и други документи;
заплаща, ако това е предвидено в споразумението, отделно възнаграждение на клиента;
приемете обекта.

Отговорности на клиента

От своя страна клиентът също е надарен с определен набор от задължения. Какво трябва да направи:

разработване или поръчка на проектна документация;
намират и разпределят поземлен имот за строеж на недвижим имот;
отчет за процеса на строителство и изразходване на инвестиции в съответствие с графика, определен с договора;
да провежда, ако това е предвидено в договора или изискванията на закона, търгове за привличане на изпълнители;
формират екип от строители и специалисти от други необходими профили;
контролира и осъществява технически надзор върху работата на контрагентите;
предава обекта за приемане;
предоставя на инвеститора необходимите документи.

Характеристики на изграждане на договор

Ако опростим възможно най-много алгоритъма за изграждане на инвестиционно споразумение в строителството, тогава той ще изглежда така:

едната страна, тоест инвеститорът, се задължава да преведе средства на клиента;
другата страна, използвайки съответното възнаграждение, трябва да инвестира получените средства, въз основа на спецификата на инвестиционния проект, в изграждането на имота и впоследствие да го прехвърли на инвеститора;
споразумението трябва да включва срокове и условия.

Етапи на изпълнение на договора за строителство

Проучихме приблизителната структура на инвестиционно споразумение в строителната индустрия. Нека сега разгледаме етапите, в които съответното споразумение може да бъде изпълнено. Експертите разграничават три основни етапа от изпълнението на инвестиционния проект.

Първо, това е периодът, предшестващ директните финансови сетълменти. Като част от него клиентът изготвя проектна документация, технико-икономическо проучване и извършва техническа подготовка за изграждане на обект на недвижим имот. Що се отнася до източника на първия тип, това е колекция от информация, която отразява прилагането на технологии и инженерни решения в строителен проект.

В този случай списъкът на работите, предвидени в проектната документация, може да бъде ориентировъчен. В някои случаи инвеститорът може да изиска от клиента да предостави бизнес план, който трябва ясно да показва предимствата на конкретен проект, базиран, наред с други неща, на неговите технологични и инженерни специфики.

Второ, той като такъв е инвестиционен и строителен етап. В неговите рамки клиентът намира инвеститор, сключва подходящ тип договор с него, подписва договори, от своя страна, с контрагенти, формализира трудовите отношения с наети специалисти. След - изгражда обект, а след това - го прехвърля на инвеститора.

Трето, това е оперативният етап. Като част от него могат да се извършват допълнителни работи - в посока довършителни работи, снабдяване на съоръжението с допълнителни комунални ресурси, разрешаване на евентуални проблеми, свързани с недостатъци, допуснати по време на строителството и др.

Прехвърляне на обекта на инвеститора

Инвестиционният договор за строителство, чийто образец разгледахме по-горе по отношение на основните характеристики, предполага, че прехвърлянето на имот трябва да бъде придружено от подписване на акт за приемане (или подобен документ) след завършване на строителството. Освен това инвеститорът трябва да получи и необходимите документи за собственост. В някои случаи клиентът също така се задължава да прехвърли на разположение на партньора основните източници за профила на работна документация - те могат да бъдат използвани например по време на довършителни работи или реконструкция.