Глава 2. Гарантии риэлторской деятельности

Глава 6. Вопросы формирования бухгалтерской и налоговой отчетности

>> >> >> 2.4. Страхование ответственности риэлтора В настоящее время нет специального закона, обязывающего риэлторские агентства страховать свою ответственность. Правила проведения страхования риэлторской деятельности должны устанавливаться законодательством о страховании и федеральным законом об обязательном страховании профессиональной ответственности риэлторов. Таким образом, чтобы получить статус квалифицированного профессионального участника рынка риэлторы должны страховать свой предпринимательский риск на случай несения убытков в результате возникновения ответственности за неисполнение обязательств перед получателям их услуг. Граждане напуганы ежедневными сообщениями средств массовой информации о потерявших жилье в результате хитросплетений "черных маклеров". Страхование ответственности риэлторов добавило бы уверенности гражданам при обращении в фирмы для решения своих жилищных проблем. Таким образом, страховой полис гарантировал бы безопасность приобретателю недвижимости. Система страхования, начинающая свое развитие в России, имеет сходство с "титульным страхованием", получившим широкое распространение в США. Титульное страхование рассматривается американскими специалистами в области земельного права как лучшая форма гарантий в сфере оборота прав на недвижимость. Существующее положение страхования как необходимого элемента закрепления прав на недвижимость применительно к Америке является правомерным и необходимым с учетом исторических закономерностей, сложившихся в этой стране. Но российская действительность далека от американской. В нашей стране система страхования только начинает развиваться. В соответствии с действующим российским законодательством любая формально зарегистрированная сделка с недвижимостью может быть оспорена в пределах установленного законом срока исковой давности. Таким образом, человек, приобретающий недвижимость, даже при условии его добросовестных действий, рискует потерять собственность в будущем. Государство не гарантирует приобретателю недвижимости возмещения понесенного ущерба, за исключением случаев, когда вина регистратора доказана судом. Но данные случаи редко встречаются. В данных условиях наиболее действенны будут частные гарантии для приобретателя недвижимости. Формирование системы гарантий в сфере оборота прав на недвижимость в сложившейся ситуации возложено на российские страховые фирмы, действующие на рынке недвижимости. Принципиальное отличие "титульного страхования" от традиционных его видов состоит единственно в том, что при "титульном страховании" страховая компания гарантирует возмещение убытков, являющихся последствиями событий, имевших вероятность состояться в прошлом. Данная особенность есть лишь следствие так называемой "актовой" системы регистрации прав на недвижимость, отличающейся тем, что сделка с недвижимостью оспорима в любое время. Кроме того, для такого рода системы характерно "одностороннее соглашение" о передаче "прав" на недвижимость. По сложившейся практике, акт о передаче "прав" на недвижимость подписывает только одна, передающая сторона. Данный документ должен соответствовать строго определенным формальным требованиям и среди прочего содержать указание на объем гарантий прав, передаваемых покупателю. Иначе говоря, продавец обязан известным образом "задекларировать" свое законное право. Исторически известны несколько форм такого рода "деклараций". 1. Полная гарантия: продавец гарантирует, что обладает законными правами на землю; что в документах, подтверждающих его права, отсутствуют какие-либо дефекты; что никакая третья сторона не имеет прав на передаваемую землю; что земля свободна от обременений и ограничений; что продавец правомочен подписать документ о передаче; что передаваемое право законно и не может быть аннулировано в будущем. 2. Особая гарантия: продавец гарантирует лишь то, что за все время фактического владения передаваемой недвижимостью он не совершил каких-либо действий, ставящих под сомнение его законные права. В отличие от первого случая, здесь продавец объявляет о том, что "отвечает только за самого себя". 3. Договор купли-продажи: продавец заявляет о продаже недвижимости указанному в договоре лицу, при этом он не делает каких-либо заявлений относительно законности права владения и не выдвигает каких-либо гарантий. В настоящее время это самая распространенная форма передачи прав на недвижимость. Такого рода практика сделок с недвижимостью предполагает, что собственник лишь "подразумевается": любой из указанных в "цепочке владельцев" в будущем может оказаться надлежащим собственником, если будет доказано, что в прошлом он был лишен права незаконно. А потому анализ "цепочки" - необходимая процедура. Задача - обнаружить "слабое звено". Для этого необходимо изучить все "записанные" акты передачи. Кроме того, в ряде случаев - завещания, судебные решения, законодательные акты. Сверх того рекомендуется проанализировать вероятность в прошлом событий, которые не могли быть зафиксированы в документах: тайные браки, неизвестные наследники, мошенничество в сделках купли-продажи и пр. Лишь по результатам такого рода полного исследования можно оценить "титул" собственности. Критерий "чистоты" титула: каждое звено в "цепочке", от первого до последнего, должно быть правильным и законным. Участники рынка недвижимости освобождаются от этой работы при титульном страховании. Цена такого освобождения - стоимость "страхового полиса". Плата за страхование вносится единовременно, но срок действия полиса не ограничен. Стоимость страхования зависит от многих факторов: от объема "исследования", от "чистоты" титула, от того, является ли акт страхования повторным. В любом случае присутствует оплата "исследования" титула. Случаев страхования прав на недвижимость в современной России - единицы. Случаев выплат по страховому полису - еще меньше. В основном страхуется ответственность риэлтора. Тем самым косвенно признается право риэлтора на совершение ошибки не в пользу клиента. Причины совершения такого рода "ошибок" несущественны. Главное, что гарантии "добросовестности" риэлтора могут иметь лишь одно измерение - денежное. Для российских исследователей "чистоты титула" нет необходимости тщательно выискивать "слабое звено" в "цепочке владельцев". По существующему закону, все "права" на недвижимость создает государство, и если эти "права" в чем-то ущербны, то это означает только то, что именно "такими" они и были созданы. Ответственность держателей прав на недвижимость "молчаливо" переложена на государство. И если государство неспособно надежно гарантировать эти законные права, то частные гарантии в форме страхования титула - объективная необходимость. Но в любом случае это будет особый вид титульного страхования - страхование от рисков, связанных с "безответственностью" государства. Согласно проекту федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" предполагается обязать риэлтора заключать договор страхования на все сделки, сумма которых превышает 3000-кратный установленный законом размер месячной оплаты труда, на сумму, соответствующую сумме сделки. При этом страховая сумма не может быть менее 3000-кратного установленного законом минимального размера месячной оплаты труда. Восстановление страховых гарантий при их использовании должно быть обеспечено лицензиатом в десятидневный срок после выплаты страховой суммы. В соответствии с Положением о лицензировании риэлторской деятельности в Москве и аналогичными документами ряда других регионов России (например, Хабаровского края, Волгоградской и Свердловской областей) наличие договора страхования ответственности риэлторов является условием получения лицензии. Страхование фирмой своей профессиональной ответственности осуществляется в целях защиты третьих лиц. Страхование производится на случай непреднамеренной ошибки, небрежности или упущения ответственных исполнителей фирмы при оказании брокерских услуг, которые повлекли за собой причинение ущерба как лицам, заключившим с фирмой договор на оказание услуг, так и лицам, с которыми договорных отношений нет, но имущественным интересам которых может быть причинен ущерб. Федеральный законопроект о риэлторской деятельности предусматривает введение страхования профессиональной ответственности риэлтора в качестве обязательного. Различаются объекты страхования: 1) в страховании профессиональной ответственности - имущественные интересы самого риэлтора, связанные с обязанностью возместить клиенту убытки; 2) в титульном - имущественные интересы обладателя прав на недвижимость (собственника, ипотечного кредитора). Поэтому по-разному расставлены акценты в описании страховых случаев: 1) при страховании ответственности юридическое значение имеет непрофессиональный характер действий риэлтора; 2) при титульном страховании достаточно объективной утраты потерпевшим (застрахованным) прав на недвижимость по причинам, даже не связанным с услугами риэлтора или юриста. Поскольку для возмещения убытков законом предусмотрены определенные условия - противоправность действий, наличие ущерба или упущенной выгоды, причинная связь между ними, то все они будут характерны и для получения страховой выплаты по договору страхования профессиональной ответственности риэлтора. В типовых правилах обычно указывается, что страховщик обязуется возместить потерпевшему (клиенту) лишь тот вред, который находится "в прямой причинной связи с осуществлением риэлторской деятельности". Отсутствие законодательной основы риэлторской деятельности и весьма "умеренные" требования к риэлтору означают для клиента не что иное, как преимущественно судебный порядок подтверждения страхового случая - непрофессиональных действий риэлтора и причиненного ими ущерба. В Типовом договоре страхования профессиональной ответственности риэлтора СОАО "Русский Страховой Центр" к числу страховых случаев отнесены убытки, причиненные при осуществлении риэлторской деятельности, вследствие: 1) юридически неправильного оформления сделки; 2) использования недостоверных сведений об объекте недвижимости, включая данные о его стоимости, правах собственности на него; 3) заключения сделки с недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином; 4) заключения сделки под влиянием обмана, насилия и других противоправных действий третьих лиц по отношению к потерпевшему и пр. Выдача гарантийных обязательств агентствами недвижимости и своеобразная конкуренция с традиционными страховщиками - явление временное, обусловленное продолжающимся становлением рынка риэлторских услуг, освоением новых экономических пространств и привлечением дополнительных клиентов. Читать популярные статьи на сайте

Понятие страхования .

Виды страхованияна рынке недвижимости

Страхование подразделяется на три основные отрасли: Личное страхование (страхуется жизнь, здоровье, трудоспособность людей), имущественное страхование (страхуется имущество и имущественные интересы) и страхование ответственности , формально являющееся частью имущественного страхования (страхуется ответственность застрахованных перед третьими лицами).

Самым известным является классическое страхование, предусматривающее страхование имущества. К специальным видам страхования относится , связанных с приобретаемой недвижимостью. На вторичном рынке недвижимости –титульное страхование (финансовых рисков, связанных с утратой права собственности на объект), а на первичном –страхование финансовых рисков участников нового строительства.Ипотечное страхование имеет ряд различий на первичном и вторичном рынке недвижимости и представляет собой комбинацию имущественного страхования объекта недвижимости в сочетании с личным страхованием жизни и профессиональной трудоспособности заёмщиков. Кроме названных видов страхования в особую группу следует выделить страхование профессиональной ответственности риэлторских фирм .

Развитие объектов недвижимости (девелопмент, ленд-девелопмент, редевелопмент

Значительное место на рынке недвижимости занимает предпринимательская деятельность, связанная с освоением и развитием земельных участков, территорий, сооружений и других объектов недвижимости. В странах с развитой рыночной экономикой эта деятельность называется девелопментом.

Сущность явления девелопмента можно выразить так:

1) особый вид предпринимательской деятельности с целью получения дохода в результате преобразования материальных процессов, выражающийся в инвестиционном развитии объектов недвижимости. Он включает подбор команды участников проекта, исследование рынка, маркетинг, проектирование, строительство, финансирование, бухгалтерский учет, управление имуществом. Эта сфера деятельности требует достаточно крупных инвестиций с длительным циклом, а объекты недвижимости в течение длительного времени могут создавать регулярные потоки денежных средств. Таким образом, девелопмент является одной из разновидностей инвестиционных проектов;

2) преобразование объекта недвижимости в результате строительных (ремонтных) и иных работ со зданиями, сооружениями или землей или превращение его в другой новый объект недвижимости (изменение функционального назначения), обладающий большей стоимостью, чем исходный.

Девелопер – предприниматель, инициирующий и организующий наилучший из возможных вариантов развития объектов недвижимости, включая финансирование проекта и реализацию созданного объекта.

В настоящее время почти все организации, занимающиеся жилищным строительством, называют себя девелоперами. Причем не без основания, так как в большинстве своем земельные участки, на которых можно вести строительство, были абсолютно неподготовленными: отсутствовало юридическое оформление, не было инженерных сетей и т. д. Строительным организациям приходилось решать и задачи по подготовке земельных участков, при этом каждая из них занималась девелопментом, как правило, под свой бизнес: на подготовленной земле строительная организация строила жилье, привлекала в него инвестиции, а впоследствии организовывала обслуживание построенных объектов.

В отечественной практике юридическое или физическое лицо, владеющее на правах собственности или аренды участком земли, принявшее решение о строительстве или реконструкции объекта (комплекса объектов), определяющее схемы финансирования строительства (реконструкции) и осуществляющее координацию работ по его реализации от предпроектной стадии до ввода объекта в действие или эксплуатационной стадии, получило название застройщик . Возникает закономерный вопрос: эквивалентны ли эти понятия? Безусловно, нет! В данном случае есть совмещение застройщиком функций девелопмента.

Роль девелопера как профессионала-предпринимателя определяется его функциями. Важнейшие из них – выбор наилучшего из возможных вариантов развития объектов недвижимости, обеспечение оптимальной схемы финансирования проекта развития объектов недвижимости, реализация проекта, а также реализация созданного объекта путем его продажи, сдачи в аренду и пр.

Девелопмент – это направление, в которое другие прибыльные направления бизнеса передают значительную часть доходов, а широкая доступность заемных средств, развитие механизма их вовлечения в оборот и многообразие финансовых инструментов создают благоприятную среду для развития и функционирования девелопмента. В то же время девелопмент, как и другие виды предпринимательства, зависит от инвестиционного климата в регионе.

В соответствии с главным принципом рыночной экономики девелопер может не реализовывать инвестиционный проект, а продать его с высокой степенью готовности к началу строительных работ и заняться другим инвестиционным проектом.

Рост объема инвестиций в сфере отечественной недвижимости привел к увеличению спроса и росту цен на земельные участки (особенно под коммерческое строительство), как следствие, к активному развитию ленд-девелопмента, главной задачей которого является подготовка территорий к началу строительного процесса. Классический ленд-девелопмент – это формирование среды обитания, повышение ликвидности участков и их инвестиционной привлекательности.

Иностранные и российские девелоперы и инвесторы не хотят тратить время на решение проблем перевода земель из одной категории в другую, на согласование интересов частных собственников в процессе выкупа у них земельных участков или выяснять потенциальную возможность подключения к инженерным сетям.

В российских условиях сам термин «ленд-девелопмент» включает достаточно широкий спектр деятельности – от перевода земель из категории сельхозназначения до комплексного развития территорий,] а результат ленд-девелопмента – это прежде всего инвестиционный продукт, т. е. участок земли, подготовленный к началу строительного процесса. Для достижения этого результата необходимо решить три группы проблем:

- разработка концепции (выбор наиболее эффективного варианта использования земельного участка);

- правовое обеспечение земельного участка, включая изменение категории этих земель;

Инженерно-техническая (подключение к инженерным коммуникациям, строительство дорог и сетей, а также обустройство).

Профессиональные ленд-девелоперы специализируются на полном спектре услуг, выбирая консалтинг, маркетинг, юридические услуги, управление проектом либо проектирование в качестве основного вида деятельности и привлекая подрядные организации к выполнению остальных услуг, и редко занимаются строительством на всем участке земли. Они осуществляют инженерную подготовку земли, проект планировки, а потом лотами продают небольшие земельные участки другим девелоперам.

В ближайшем будущем на отечественном рынке недвижимости появятся компании, предлагающие комплексные услуги по решению правовых, финансовых, организационных исогласовательных вопросов, т. е. решающие все вопросы – от заключения сделки до получения свидетельства о собственности и сдачи объекта в эксплуатацию.

В обязанности девелопера обычно входят выбор и определение концептуальной коммерческой идеи проекта; выбор площадки, оптимально соответствующей данной идее, и приобретение прав на нее; маркетинг; поиск механизмов привлечения инвесторов (в том числе через развитие схем коллективного инвестирования, укрепление связей с финансовым рынком); организация финансирования проекта; управление проектированием, строительством; сдача завершенного объекта в аренду с последующей эксплуатацией или его продажа. Всему этому предшествует анализ наилучшего развития объекта. В зависимости от функциональной направленности различают офисный , торговый , жилой , гостиничный , спортивный ,развлекательный , рекреационный и комбинированный девелопмент.

Предпринимательская деятельность, связанная с превращением объекта недвижимости в другой, новый объект, с иным функциональным назначением, в результате чего стоимость объекта возрастает, в западной экономике называется редевелопментом . В отечественной практике это направление предпринимательской деятельности называется развитием территорий (вторичная застройка). Редевелопер – это лицо, управляющее процессом развития территорий.

Рабочим инструментом позволяющим привлекать инвестиции на разных этапах развития девелоперского проекта и снижать его риски является мастер-план. Этот термин можно перевести как прообраз, предвидение проекта, попытку взглянуть на будущее развитие территории. Классический мастер-план необходим при реализации проектов, связанных с редевелопментом (регенерацией территорий), а также с освоением крупных первичных (более 100 га) земельных территорий, и для так называемых opportunity проектов, подобных проектам олимпийской территории в Лондоне, бывшей территории ЗИЛа в Москве, «Набережной Европы» в Санкт-Петербурге, т. е. в проектах реализуемых общими усилиями нескольких собственников объектов недвижимости.

12, Управление недвижимостью: цели, определения, подходы Управление недвижимостью

Управление недвижимостью -- это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью - это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью - это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

С точки зрения управления недвижимостью субъектами рынка недвижимости выполняются следующие виды воздействия на недвижимость:

1. Государственное регулирование рынка недвижимости.

а) путем прямого вмешательства, т.е. прямое административное управление, включающее в себя:

Создание законов, постановлений, правил, инструкций и положений, регулирующих функционирования рынка недвижимости;

Введение механизма ответственности за нарушение нормативных требований при совершении сделок с объектами недвижимости;

Контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил;

Регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

Лицензирование предпринимательской деятельности в сфере недвижимости.

б) путем косвенного воздействия, т.е. экономические методы управления рынком недвижимости:

Налогообложение объектов недвижимости и предоставление льгот;

Реализация государственных целевых программ;

Установление амортизационных норм;

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства;

Комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли, развития инженерной инфраструктуры и т.д.

2. Общественное воздействие. Реакция широких слоев общества, в том числе и профессиональных участников рынка недвижимости, на те или иные операции с недвижимостью, которая служит основой для нормативных актов, положений и т.д.

3. Управление определенными объектами недвижимости:

Операционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для ведения конкретной предпринимательской деятельности;

Инвестиционной недвижимостью -- недвижимость, которую собственник использует для получения максимальной прибыли.

4. Управление системами объектов недвижимости субъектов Федерации:

Управление системами жилой недвижимости;

Управление системами нежилой недвижимости.

Маркетинговый подход

Маркетинговое обеспечение должно являться базовым элементом при разработке всей совокупности мероприятий в области планирования, организации, регулирования, учета и контроля.

Современная концепция маркетинга - это концепция ориентации любой деятельности на потребителя. Эта концепция подразумевает осуществление следующих основных функций в сфере управления недвижимостью:

Комплексное изучение рынка, особенно изменений в области личных и общественных потребностей;

Применение полученных знаний о рынке для разработки новых проектов, нужных рынку, способных удовлетворить новые или старые потребности, но полнее, лучше и эффективнее, чем существующие;

Использование знаний о рынке для организации строительства и продажи (перепродажи, сдачи в аренду) объекта и для достижения наибольшего коммерческого аффекта от реализации проекта.

Управление маркетингом недвижимости - это комплексная система по обеспечению конкурентоспособных параметров проектируемого объекта либо комплексная система по реализации концепции маркетинга созданного объекта недвижимости.

Прежде чем инвестировать капитал в недвижимость, необходимо изучить рынок и разработать нормативы обеспечения конкурентоспособности объекта. Другими словами, следует определить, что создавать, с какими показателями качества, в каком объеме, с какими затратами, в какие сроки, кому и по какой цене реализовывать.

Обеспечение полноценной эксплуатации объектов недвижимости в течение всего нормативного срока службы достигается за счет своеобразного «инструментария», куда входят технические нормы и правила, методы исследования и оценки состояния отдельных конструктивных элементов. Анализ деятельности по содержанию объекта недвижимости в зарубежных странах показывает, что одним из главных инструментов является технический паспорт объекта недвижимости. Технический паспортобъединяет сведения, касающиеся эксплуатации и обслуживания и выполняет функции информационной системы. Одна из задач применения техпаспорта объекта недвижимости - передача данных о зданиях и относящихся к ним машинах и оборудовании в удобной для пользования форме владельцам и арендаторам зданий, организациям по уходу за недвижимостью.

ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

• Федеральный закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации;
• Федеральный закон РФ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон РФ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”;
• Федеральный закон РФ №157-Ф3 от 27.072006 г;
• Федеральные стандарты оценки, утверждённые правительством Российской Федерации.

дата, когда был составлен отчёт;

порядковый номер отчёта об оценке;

причины проведения оценки;

задание на оценку, которое составлено в соответствии с федеральными требованиями и стандартами;

главные факты и составленные выводы (здесь должны присутствовать данные, которые определяют объект оценки, её результаты, приобретённые в процессе применения разнообразных методик), а также итоговый уровень стоимости объекта оценки;

информация об эксперте, проводящем оценку (его местонахождение, а также сведения о том, в какой компании работает);

полноценное описание объекта оценки (если он находится в собственности у юридического лица, то нужно указывать балансовую стоимость объекта и реквизиты юридического лица;

стандарты проведённой оценки и обоснование их использования;

список использованной для осуществления оценки информации, а также источники её получения;

принятые в процессе оценки ограничения и допущения;

анализ основных внешних факторов, которые влияют на стоимость объекта;

алгоритм определения стоимости оцениваемого объекта;

итоговая стоимость объекта;

ограничения, а также пределы использования получившегося результата;

подробное описание процесса проведения оценки объекта в процессе использования сравнительного, затратного и доходного методов и согласование результатов, полученных при их помощи;

точная дата окончательного определения величины стоимости оцениваемого объекта;

список документов, которые устанавливают качественные и количественные характеристики объекты (указываются только те, что были использованы экспертом);

цели, а также задачи проведения оценки;

дополнительные данные об оценщике и заказчике.

Помимо основного отчёта по окончании оценки создаётся ещё и приложение к нему. Оно содержит копии тех документов, которые использовал эксперт в процессе своей работы (документы, устанавливающие права на объект оценки; заключения различных экспертиз, акты технической инвентаризации, а также прочие, если они применялись оценщиком).

ОСНОВНЫЕ РАЗДЕЛЫ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ:

общие сведения;

ограничения;

произведённые допущения;

описание оцениваемого объекта;

описание прав на имущество;

обзор рынка недвижимости;

анализ наиболее эффективной эксплуатации;

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход;

согласование результатов;

определение величины ликвидационной стоимости;

приложения.

Каждый из отчётов скрепляется печатью и прошивается. Каждая его страница имеет свой собственный номер.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В России сейчас существует не рынок объектов недвижимости как таковых (участков земли со всеми неотделимыми от нее элементами), а рынок отдельных элементов объекта недвижимости – квартир, офисов, складских помещений и т. д. Причем «оборот» этих отдельных сегментов рынка ограничен с точки зрения как административных, так и экономических барьеров, а также проблемами, связанными с администрированием данных налогов.

Проблемы налогообложения земли: проведенная кадастровая оценка земель незаконна, фактически отсутствует рынок земли, проблемы администрирования данного налога, связанные с большими временными, трудовыми, финансовыми затратами, наличие значительного числа земельных участков, которые не имеют границ, т. е. не определены и не имеют правообладателя, речь идет о земельных участках, не прошедших государственную регистрацию, вследствие чего данные участки не подлежат налогообложению. Решение обозначенных задач заключается прежде всего в принятии Концепции реформирования налогообложения недвижимости и четком исполнении данного документа.

Много нерешенных задач по налогообложению имущества организаций: статус налога на имущество организаций определен как региональный, что противоречит основным направлениям реформы налогообложения недвижимости, определение налоговой базы осуществляется по остаточной балансовой стоимости, которая занижена в сравнении с рыночной стоимостью в несколько раз, наличие законных методов ухода от налогообложения данным налогом: отнесение имущества на счетах 03 «Доходные вложения в материальные ценности», 08 «Вложения во внеоборотные активы

» позволяет не включать данное имущество в налогооблагаемую базу, тем самым не платить налог, сохранение объектов движимого имущества в налоговой базе налога на имущество организаций не позволяет использовать этот налог для сти­мулирования инвестиций, кроме того, движимое имущество легко вывести из под налогообложения, оформление имущества организации на физических лиц позволяет применять более выгодную систему налогообложения и платить меньшую сумму налога.

В работе определены проблемы налогообложения имущества физических лиц: многие объекты имущества на территории Российской Федерации не прошли инвентаризационный учет, инвентарная стоимость имущества физических лиц, которая является налоговой базой данного налога, не отражает реальной цены облагаемого имущества ввиду того, что используемая в настоящее время органами технической инвентаризации методика расчета инвентаризационной стоимости имущества необъективна, устарела и содержит массу противоречий.

При идентификации земельного участка административными службами применяются различные обозначения: Федеральной Регистрационной Службой – Условные номера, Федеральной Налоговой Службой – Индетификационный Номер Налогоплательщика, «Роснедвижимостью» – кадастровый номер земельного участка. В связи с этим в диссертационной работе доказывается необходимость применения единого идентификатора – уникального номера объекта недвижимости для целей налогообложения. Автор предлагает номер паспорта налогоплательщика считать индетификационным номером с добавлением к нему кода ФНС и кадастрового номера земельного участка. Данные предложения по идентификации земель позволяют создать единый российский реестр налогоплательщиков и кадастр имущества.

Отсутствует оперативный и достоверный учет и оценка объектов имущества для целей налогообложения (хотелось бы отметить о необходимости не только уйти от оценки имущества, проводимой органами технической инвентаризации, но в первую очередь решить вопрос о совместной или раздельной оценке и раздельном или совместном налогообложении двух составляющих недвижимости – земли и имущества, и на этой основе создать единую всероссийскую базу имущественных объектов (кадастр имущества), учитывающих как объекты имущества, так и их владельцев).

Страхование на рынке недвижимости

Понятие страхования .
Федеральный закон от 10.12.2003 N 172-ФЗ «Об организации страхового дела в РФ» даёт следующее определение страхования:

Страхование – это «отношения по защите интересов физических и юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при наступлении определенных страховых случаев за счет денежных фондов, формируемых страховщиками из уплаченных страховых премий (страховых взносов), а также за счет иных средств страховщиков».

Можно уточнить, что страхование – это деятельность, при которой страховщик оказывает финансовую услугу, продавая страхователю обещание при наступлении определенного события выплатить обусловленную денежную сумму (в накопительных видах страхования), или защитить его имущественные интересы путем денежного или натурального возмещения вреда или ущерба (в рисковых видах страхования).

Примечание RussianRealty:
Деятельность риэлторских компаний в РФ подлежит обязательному страхованию.

Риэлторы работают и за страх и за совесть. От чего же застрахован каждый клиент риэлторского агентства? От непрофессионализма его сотрудников. И это не просто красивые слова, это факт. Ведь если страхование недвижимости - дело добровольное (хотя московские власти пытаются сделать его добровольно-принудительным, включая сумму страхового взноса особой графой в коммунальные платежи), то без страхования профессиональной деятельности ни одна маклерская фирма не сможет ни получить, ни продлить лицензию. А следовательно, не сможет работать.

"Что мне с этого?" - подумаете вы и будете не правы. Например, вы обратились в некое агентство за помощью в разъезде с "любимыми" родственниками. Вам подобрали две квартиры, и вы справили новоселье. Вдруг через некоторое время возникает бывший жилец квартиры, который отбывал наказание в местах не столь отдаленных, а потому выписался с жилплощади, но права пользования ею не потерял.

Кто в этом виноват? Конечно, риэлторы, не проверившие как следует документы на вашу квартиру. Или на каком-либо основании ваша сделка, совершенная через риэлторское агентство, признана недействительной? Не отчаивайтесь! Вы вправе подать исковое заявление в суд с требованием компенсации за моральный и материальный ущерб, который нанесли вам сотрудники агентства. Если ваш иск будет удовлетворен, то страховщик обязан выплатить Вам компенсацию в том размере, которую установит суд, в порядке, обусловленном правилами страхования (примерно в течение двух недель).

Конечно, страховая компания будет выступать на стороне ответчика, то есть риэлторской фирмы. Но судьи-то ведь тоже люди, то есть лица физические, а не юридические. И потому чаще всего они по-человечески симпатизируют не фирмам, а простым частным гражданам.

Нужно оговориться, что страховщик не возмещает штрафных санкций. Приведу реальный пример. Человек купил через риэлторов квартиру, которая шла по "альтернативке". То есть люди, в ней проживающие, обязаны были освободить жилплощадь в срок, оговоренный соответствующим пунктом договора. Но не освободили. И не по своей вине - сделка с квартирой, куда они хотели переехать, застопорилась. Новый владелец квартиры две недели сидел, как на иголках, пока наконец, приобретенное им жилье не было освобождено.

Другой бы вздохнул с облегчением, что все закончилось, и занялся переездом. Но не таков был наш герой. Он подал в суд на риэлторов, и не просто выиграл, а добился применения штрафных санкций, возмещающих его моральный ущерб, к агентству. Вот эти санкции выплачивало само агентство, а не компания, застраховавшая его профессиональную деятельность.

Существует не очень распространенный в Москве вид страхования - страхование риска утраты права собственности. Чаще всего риэлторы в данном случае выступают в роли страховых агентов, и подобных полисов страховщик выдает немного: 5-10 штук в год на агентство. Обязательно спросите об этом у "своего" риэлтора. Потому что согласно подобному страхованию, если вы утеряете право собственности на недвижимость, вам выплатят не столько, сколько решит суд, а рыночную стоимость квартиры.

Это распространяется и на те случаи, когда сделка проводиться по справке БТИ.
Конечно, ели вы утеряете право собственности, а саму жилплощадь - например, в результате пожара - то ни о какой компенсации речи идти не может, это предусматривается другими видами страхования.

И последнее. Все фирмы, страхующие деятельность риэлторских агентств, состоят в профессиональных объединениях риэлторов (МАГР) и делятся, в свою очередь, на уполномоченных и аккредитованных правительством Москвы. О том, кто, как говорил Михаил Сергеевич, есть ху, можно посмотреть в договоре страхования между агентством и страхователем.

Не приведи Бог, вам, конечно, воспользоваться их услугами, но на всякий случай: лучше, если это будет уполномоченная фирма. Об аккредитованных мне один очень опытный юрист солидной риэлторской фирмы сказал кратко: "Вторая свежесть".

Что же это значит - страхование профессиональной ответственности, и от каких рисков оно может защитить обычных граждан, обращающихся за помощью к риэлторам? За ответами на эти вопросы редакция журнала «Недвижимость Алтай» обратилась к Ирине Поповой, директору Алтайского филиала «АльфаСтрахование», компании, где и застрахованы алтайские риэлторы.

- Ирина Валерьевна, расскажите, зачем риэлторам страховать свою профессиональную ответственность?

Дело в том, что ошибки, допущенные агентами по недвижимости при оформлении документов, либо при проверке юридической чистоты сделки, могут повлечь за собой признание сделки недействительной. Вследствие чего может возникнуть ситуация, при которой клиент риэлтерского агентства не сможет получить ни жилья, ни вернуть свои денежные средства.

Соответственно риэлторы должны будут возмещать убытки пострадавшим лицам. А поскольку у риэлторских компаний не существует своего резервного фонда на этот случай, на помощь им приходит страхование профессиональной ответственности, при котором страховая компания берет на себя возмещение всех убытков.

- Расскажите, от каких именно ошибок застрахованы риэлторы?

Если коротко, то страховым случаем при данном виде страхования считается причинение агентом вреда потерпевшим лицам в результате предоставления услуг, входящих в состав профессиональной деятельности риэлтеров, которые указаны в договоре страхования.

Это, к примеру, может быть деятельность:

По продаже объектов недвижимости с аукционов и на конкурсной основе;

При совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена объектов недвижимости (в том числе посредническая):

По расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих реконструкции; заключение договоров купли-продажи жилых помещений с пожизненным содержанием;

По сдаче в аренду объектов недвижимости, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц и т.д.

- В какой сумме возмещается ущерб?

Сумма, на которую сейчас застрахована профессиональная ответственность риэлторов, покрывает 99 процентов от суммы, фигурирующих во всех сделках с недвижимостью на территории Алтайского края. То есть можно сказать, что любой ущерб может быть возмещен в полном объеме. К примеру, если в договоре купли-продажи указана квартира стоимостью 2,1 млн.рублей, и сделка признается недействительной, то пострадавшему лицу возмещается весь ущерб, в том числе и судебные издержки, если они были понесены.

Замечу, что, несмотря на то, что застрахованы риэлторы, выгодоприобретателем все же является потерпевшее лицо.

- В какие сроки перечисляют деньги пострадавшим, не является ли эта процедура бюрократически загруженной?

Я бы так не сказала. Естественно, осуществляется проверка документов, в том числе и на выявление мошеннических или заведомо противоправных действий. Но ведь риэлтерская деятельность каждого агентства проверяется уже и на момент страхования, поэтому процедура проверки не загружена дополнительными формальностями и выплаты происходят в максимально короткие сроки, примерно в течение 15 дней с момента получения полного пакета документов.

- Сколько выплат по данному виду страхования уже производилось в Алтайском крае?

Стоит отметить высокий уровень профессионализма наших алтайских риэлторов, поскольку на территории края за все время страхования не наступило еще ни одного страхового случая. В целом, по России такие выплаты уже производились, но на Алтае подобных прецедентов не было, несмотря на то, что страхование профессиональной ответственности риэлторов у нас длится уже не первый год.

С одной стороны - да. Во-первых, потому что любой ущерб, нанесенный вследствие профессиональной ошибки риэлтора, будет возмещен в полном объеме. Во-вторых, потому что каждое агентство до заключения договора страхования проходит тщательную проверку на предмет своего профессионализма, таким образом, ему уже можно доверять.

А с другой стороны договором страхования профессиональной ответственности не предусмотрено возмещение ущерба вследствие умышленного, преднамеренного или мошеннического действия или бездействия агента. То есть, если риэлтор решит умышленно обмануть своего клиента, то договором страхования такие риски не покрываются, т.к. мошенничество страхователя по международной практике является исключением из покрытия по всем видам страхования.

Но такая ситуация маловероятна, поскольку агентства, готовые страховать свою профессиональную ответственность, очень заботятся о своей репутации и не станут преднамеренно, ради одномоментной выгоды портить свой дальнейший профессиональный рост.

Как отмечают сами представители НП «Союз риэлторов Барнаула и Алтайского края», страхование профессиональной ответственности стало очень важным, нужным и своевременным шагом и повысило репутацию агентств недвижимости.

Катерина Сотникова, «Недвижимость Алтай».