ФЕДЕРАЛНА АГЕНЦИЯ ЗА ОБРАЗОВАНИЕ

SEI HPE "МОСКОВСКИЙ ДЪРЖАВЕН СЛУЖБЕН УНИВЕРСИТЕТ"

Факултет: "Институт за регионална икономика и общинска администрация"

Отдел: "Държавно и общинско управление"

курсов проект.

Тема: Подобряване на методите за оценка на недвижими имоти.

Дисциплина: Управление на общински недвижими имоти.

Попълва се от ученик

Групи GRDS 3-2

Шевчук М.В.

Прието от учителя

Дубовик М.В.

Въведение………………………………………………………………………………….3

I Теоретична част

1.1 Класификация на недвижимите имоти………………………………………..5

1.2 Методология за оценка на жилищни недвижими имоти………………………………..6

1.3 Пазар на жилища…………………………………………………………………………………9

1.4 Пазар на ценни книжа на недвижими имоти………………………………..13

1.5 Ипотека………………………………………………………………………………………..15

II Аналитична част

2.1 Съвременни принципи на анализа на пазара на недвижими имоти……………18

2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти……………………………………………..20

2.3 Методи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти……………………26

2.4 Характеристики на различните видове оценяване………………………………………34

2.5 Влияние на факторите на околната среда върху разходите…………………36

III Практическа част

3.1 Практическо приложение на метода на сравнителните продажби………..39

3.2 Инвестиционни рискове и статистика на пазара на недвижими имоти……………44

Заключение…………………………………………………………………………...47

Литература……………………………………………………………………….50

Въведение.

Терминът „недвижими имоти“ се появява в руското законодателство от времето на Петър I. Въпреки това, в действащите законодателни актове все още не е направено ясно разграничение между движимо и недвижимо имущество.

Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват поземлени парцели, подземни участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционални щети на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, сгради. Недвижимите вещи включват също самолети и морски плавателни съдове, подлежащи на държавна регистрация, плавателни съдове за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон. Така например предприятието като цяло като имотен комплекс също се признава като недвижим имот.

В съответствие с първата част от Гражданския кодекс на Руската федерация предприятието се разглежда не като субект, а директно като обект на граждански права.

Предприятието като цяло или част от него може да бъде обект на продажба, залог, лизинг и други сделки, свързани с учредяване, изменение и прекратяване на права на собственост. Предприятие също може да бъде наследено.

Структурата на предприятието като имотен комплекс включва всички видове имоти, предназначени за неговата дейност, включително земя, сгради, конструкции, оборудване, инвентар, суровини, продукти, права на вземане, дългове, както и права върху обозначения, които индивидуализират предприятието, неговите продукти, работа и услуги (наименование на фирмата, търговски марки, марки за услуги) и други изключителни права, освен ако не е предвидено друго в закон или договор.

Държавният орган, извършващ държавната регистрация на недвижими имоти, е длъжен да предостави на всяко лице информация за извършената от него регистрация и вписаните права върху обекти върху недвижими имоти. Това правило със сигурност значително ще намали риска от неправомерни сделки с недвижими имоти за участниците в граждански сделки.

Различни форми на собственост: частна, собственост на акционерни дружества, местна, общинска и накрая федерална. Много е трудно да се определи ефективността на една или друга форма - всичко зависи от конкретни ситуации.

Като цяло пазарът на жилища е много по-развит от останалите сегменти. И това е разбираемо. Тук вече има определена законодателна база, която регулира процесите на приватизация на жилища, получаване на земя за изграждане на вили и т.н.

Пазарът на нежилищни помещения е представен основно от веднъж закупени или реконструирани помещения, преустроени в офиси. Но в хода на приватизацията се появяват все повече обекти, които се отдават под наем за дългосрочен лизинг или се продават на търгове от имуществени фондове, т.е. местни власти. На втория етап от приватизацията пазарът на недвижими имоти ще се попълни с промишлени съоръжения и в още по-голяма степен с обекти за търговия и услуги.

След въвеждането на правото на частна собственост върху недвижими имоти и приватизацията в Руската федерация, държавата престана да бъде едноличен собственик на по-голямата част от недвижимите имоти, което послужи като началото на формирането на пазара на недвижими имоти.

I Теоретична част

1.1 Класификация на обектите на недвижими имоти.

Оценката на недвижими имоти представлява интерес преди всичко за категории обекти, които активно циркулират на пазара като самостоятелен продукт. В момента в Русия е:

апартаменти и стаи

помещения и сгради за офиси и магазини

крайградски жилищни сгради с парцели (вили и летни вили)

свободни парцели, предназначени за застрояване или за други цели (в краткосрочен план)

Складова и производствена база.

Освен това обектите на недвижими имоти по правило са част от имуществения комплекс на предприятия и организации (по-специално тези, които се приватизират) и значително влияят на тяхната стойност. Има и други категории недвижими имоти, чийто пазар все още не се е формирал.

Разнообразие от условия и техните комбинации влияят върху оценката на даден обект. Даваме пример за признаци на класификация.

1. Произход

· Естествени (естествени) обекти.

· Изкуствени обекти (сгради).

2. Назначаване

Свободни парцели (за развитие или други цели)

· Природни комплекси (находища) за тяхната експлоатация.

· Сградите

За жилище.

За офиса.

За търговията и сферата на платените услуги.

За индустрията.

· Други.

3. Мащаб

· Земни маси.

· Самостоятелни парцели.

· Комплекси от сгради и конструкции.

· Многоквартирна жилищна сграда.

Еднофамилна жилищна къща (имение, вила)

Секция (вход).

· Етаж в секция.

· Апартамент.

· Стая.

· Лятна вила.

· Комплекс от административни сгради.

· Сграда.

· Помещения или части от сгради (секции, етажи).

4. Готов за употреба

· Готови обекти.

Изисква реконструкция или основен ремонт.

Изисква завършване на строителството.

1.2 Методология за оценка на жилищни недвижими имоти.

Практическият опит показва, че за малки жилищни имоти е препоръчително да се извършват оценки по опростена процедура, която може да се основава само на метода за сравнение на пазарните продажби. Подходът за сравнение на продажбите за оценка се основава на директно сравнение на оценения имот с други имоти, които са продадени или обявени за продажба. Купувачите често базират своите преценки на стойност предимно на имоти за продажба. Оценителите също използват тази информация заедно с информация за продадени или отдадени под наем имоти. Този подход се основава на принципа на заместването, който гласи, че ако има няколко стоки или услуги с подобна пригодност, тази с най-ниска цена е най-търсена и има най-широко разпространение. В случай на жилище това означава, че ако може да се види на пазара (което обикновено се прави), тогава стойността му обикновено се определя на цената на придобиване на жилище с еднаква атрактивност, което няма да отнеме много време за подмяна.

Масовата оценка на недвижими имоти е специален подход за опростена оценка на голяма група еднородни обекти (апартаменти). Такава оценка се извършва съгласно определена методология: за оценявания обект се определя съответния набор от стойности на фиксиран набор от неговите параметри и след това, според правилата, които са непроменени за всички обекти, стойността на нейната оценка се формира.

Масовата оценка има свои специални приложения. Пример за такава оценка е оценката на апартаментите „според Бюрото за техническа инвентаризация (БТИ)“ въз основа на разходния подход. Извършва се от държавна агенция и се използва за определяне на данъци и такси. Въпреки това, оценката на ОТИ не се фокусира върху пазарната стойност. Следователно не е необходима пазарна информация, за да се изгради.

Трябва да се подчертае разграничението между понятията действителна продажна цена и пазарна стойност. Цените са разделени на цена на продавача, цена на купувача и продажна цена.

Цената на продавача е сумата, която той получава в резултат на сделката. Цената на купувача е общата сума на всички разходи за закупуване на апартамент. Продажната цена е сумата, която купувачът плаща на продавача за апартамента.

Те се различават по размера на плащането за услугите на посредниците и разходите за обработка на транзакцията. Посредник може или не може да бъде на разположение както на купувача на апартамента, така и на продавача. Транзакцията може или не може да бъде застрахована. Разходите за обработка на транзакция могат да бъдат разпределени между нейните участници по различни начини. Следователно продажната цена характеризира апартамента като такъв, а цените на купувача и продавача са силно зависими от условията на сделката. Като правило, ако продавачът има посредник, тогава неговото плащане се приспада от продажната цена и намалява цената на продавача, и обратно, плащането на купувача за услугите на неговия посредник увеличава цената на купувача спрямо продажната цена. По същия начин тези цени се влияят от таксата за обработка на транзакциите. По този начин цената на продавача и купувача може да варира значително (до 15% или повече). Но продажната цена е минимално зависима от техните специфични характеристики на механизма за продажба и обработка на транзакции и се определя от спецификата на самия апартамент. Ето защо е препоръчително да се моделира зависимостта на продажната цена от много параметри на апартамента.

Според нейната дефиниция пазарната стойност на даден имот зависи от онези фактори, които определят средната или по-вероятната цена на продажбата му на пазара при нормални условия на сделката.

На първо ниво на класификация те могат да бъдат подразделени на обективни и субективни фактори.

При определяне на пазарната стойност се вземат предвид обективни фактори. Що се отнася до субективните фактори, те са свързани с поведението на конкретен купувач, продавач или посредник при сключване на сделка, отчасти не обусловени пряко от нейните икономически условия (темперамент, информираност, честност, търпение, доверчивост, лични харесвания и нехаресвания и т.н. .).

Обективните фактори са предимно икономически определящи, в крайна сметка, средното ценово ниво на конкретни сделки.

Икономическите фактори могат да се подразделят на макроикономически и микроикономически. Първите включват фактори, свързани с общата пазарна конюнктура: първоначалното ниво на сигурност на търсенето на недвижими имоти в региона; обеми и структура на ново строителство и реконструкция; миграционни фактори; правни и икономически условия на сделките; ниво и динамика на инфлацията; Обменният курс на долара и неговата динамика. В нашите условия като част от групата на икономическите фактори могат да се посочат и следните дългосрочни фактори:

· разлики в динамиката на цените на стоките и услугите, както и условията на заплатите, които влияят върху мащаба на натрупване на средства и размера на отложеното търсене;

· темповете и мащабите на формиране на нова социална прослойка, която има възможност да инвестира в недвижими имоти;

развитие на ипотечната система;

· Развитие на система от чуждестранни представителства в региона.

Микроикономическите фактори характеризират обективните параметри на конкретни транзакции. От тях особено важни са тези, които описват обекта на сделката (апартамента). Факторите, свързани с естеството на транзакцията и условията на плащане, също са важни. Разработени са основните процедури за обработка на транзакции и тяхното плащане. Следователно, когато се извършва масова оценка на пазарната стойност на апартаментите, човек може и трябва да се съсредоточи върху типичния (среден) характер на сделката, да счита този фактор за постоянен и да не го взема предвид при оценката на пазарната стойност на апартаментите. Тогава пазарната стойност (средна цена) на апартамент, оценена на определена дата, се определя от неговите параметри (характеристики) като потребителска стойност.

1.3 Пазар на жилища.

Потенциалният мащаб на този пазар е огромен. Най-малко 90 процента от жилищата във всяка, както се казва, цивилизована страна се купуват днес на вноски.

Пазарът на жилища в Русия придоби особено голям мащаб в резултат на приватизацията на апартаменти. Безплатно, както в Москва, или преференциално, както в други градове, прехвърлянето на апартаменти в частна собственост създаде нови възможности за собствениците да оперират с този тип недвижими имоти.

В същото време се развиват и формите за покупко-продажба на апартаменти и други видове жилища. Сред тези форми закупуването на апартаменти на вноски става все по-често срещано. Трябва да се отбележи, че на Запад почти всички недвижими имоти, собственост на населението, са обременени с дългове, необходимостта от плащане на разходите за жилища на вноски. В Русия в резултат на приватизацията всеки гражданин става собственик на недвижими имоти (апартаменти, градински и селски парцели), които не са обременени с дългове. Следователно руските граждани са в много по-добра позиция в това отношение от гражданите на други страни.

В същото време всичко това ще бъде допълнено от новооткритите възможности за придобиване на жилища на кредит. Накратко схемата е следната.

Самият апартамент служи като материално обезпечение при отпускане на заем. До погасяване на заема купувачът по закон е само негов наемател. Купувачът веднага плаща първата вноска - около 30 процента; останалите 70 се заплащат от банката, с която е сключен съответният договор с фирмата за недвижими имоти.

Банката или нейното дъщерно дружество събира документи, извършва сделката за покупко-продажба, извършва разплащания с продавача и др. Следователно размерът на комисионната, например, в Москва достига 13 процента от пазарната цена на апартамент. Тези разходи са оправдани, ако сделката се осъществи с участието на надеждни организации, тъй като жилищният пазар придоби известна криминална конотация през последните месеци.

Голям брой криминални ситуации възникват поради наличието в почти всяка транзакция на "леви" долари, прехвърляни от ръка на ръка след приключване на официалната процедура по регистрация.

„Левите“ долари по правило са разликата между пазарната цена на апартамент и сумата, в която е оценен от ОТИ. Следователно не е нужно да сте специалист, за да разберете: за да елиминирате „левите“, трябва да изберете един от двата начина: или консервативния – да доближите практиката на оценка на ОТИ до реалните условия на пазара; или радикален начин - да се откаже от тази практика и да се премине към други форми на контрол върху заявената цена на недвижимия имот.

Постоянно нарастващите съотношения приближават скокочно оценките на ОТИ до пазарните цени.

Всички възможни данъци вече са приспаднати от дохода, за който е закупен апартамент (или друг имот, който впоследствие може да бъде продаден) от гражданин. Следователно от всяка гледна точка продажбата на имущество не може да се счита за факт на получаване на допълнителен доход; това е само промяна във формата на собственост на гражданин. А облагането с данък върху размера на такава промяна е вторично начисляване на данък върху същия доход.

Пазарното преразпределение на апартаменти направи възможно подобряването на използването на жилищния фонд, стимулира преселването на част от общинските апартаменти и направи възможно частичното решаване на жилищния проблем.

Като цяло жилищният проблем не само продължава, но и се задълбочава. Това се улеснява от постоянния приток на бежанци и принудени емигранти от съседни страни в Русия.

Ползване на апартаменти за нежилищни цели.

След приватизацията на значителен дял от жилищния сектор в градовете, проблемът с използването на собствени апартаменти не по предназначение се задълбочи.

Разбира се, използването на жилищни помещения, собственост на граждани и юридически лица за нежилищни цели - за настаняване на офиси, офиси, работилници, компютърни центрове и др. - по никакъв начин не допринася за решаването на жилищния проблем, тъй като значителна част от жилищната площ е изтеглена от общоградския фонд. Въпреки това, начините за справяне с това ограничават свободата на собственика и често са незаконни.

Дори ако жилищната инспекция или милицията успеят да установят факта на злоупотреба с апартамента и след като го официализират съответно, го представят на съда, съдиите нямат правни основания да удовлетворят такъв иск. В съответствие с чл. 6 от Закона „За основите на федералната жилищна политика“, собственикът на недвижими имоти в жилищния сектор има право по предписания от закона начин да притежава, използва и разпорежда с него, включително лизинг, отдаване под наем, залог, изцяло и на части и др., ако не са нарушени действащите норми, жилищни и други права и свободи на други граждани, както и обществени интереси. Сред задълженията на собственика при ползване на жилищни помещения, установени с чл. 4 от същия закон няма такова задължение като ползването на жилищни помещения по предназначение. Вярно е, че чл. 7 от Жилищния кодекс на РСФСР, който установява, че жилищните сгради и жилищните помещения са предназначени за постоянно пребиваване на граждани.

Но в най-добрия случай, като се вземе предвид този член, на основание чл. 48 от Гражданския кодекс на РСФСР, само договорът за наем на жилище може да бъде анулиран като несъответстващ на изискванията на закона. Но на това основание не е възможно да се прекрати споразумението за прехвърляне на собствеността върху жилище, тъй като нито един законодателен акт (а това трябва да бъде само закон, а не заповед на кмета или правителствен указ) не съдържа такъв правен основа.

Липсата на ясна регулаторна рамка води до факта, че дори съдебната власт понякога не е в състояние да разбере кой и на какво основание има права върху определен обект. Въпреки това, стабилното търсене на офиси, търговски и складови площи, както и високата цена на такъв имот, което гарантира значителни комисионни, привличат голям брой посреднически структури. Ако през 2000 г. само 42 на сто от анкетираните са извършвали сделки с нежилищни помещения, то сега тази цифра се е увеличила до 70 на сто.

1.4 Пазар на ценни книжа на недвижими имоти.

Най-слабо развит е сегментът на пазара на недвижими имоти. Това отразява както изоставането на целия фондов пазар, така и недостатъчното участие на самия недвижим имот в търговския оборот. Участниците на пазара на недвижими имоти все още предпочитат преките инвестиции. Тесен и кръг от ценни книжа, свързани с използването и продажбата на недвижими имоти.

На първо място, безспорното предимство на жилищните облигации е техният акумулиращ характер. Те позволяват постепенно да се натрупва необходимото количество от тях за закупуване на апартамент, като е удостоверение за правото на жилище, посочено в номиналната стойност.

Деноминацията на облигациите по отношение на кадрите на реални апартаменти дава възможност по всяко време да се спре на нивото на жилищно пространство и комфорт, които ще бъдат признати за достатъчно или максимално възможни. Въпреки че трябва да се признае, че това положително свойство на жилищните облигации е донякъде ограничено от факта, че те дават право за закупуване само на нововъведени жилища. Доста ограниченият стандарт на строителство и спецификата на новостроящите се райони могат значително да стеснят кръга на желаещите да закупят облигации за решаване на жилищните си проблеми и именно това е основната им стойност. Ако беше възможно да се закупят общински жилища с помощта на облигации във всеки район на града, на всяко ниво на комфорт и „възраст“, ​​тогава тяхната привлекателност би се увеличила значително. Това би могло да осигури повишаване на конкурентоспособността на жилищните облигации по отношение на други платежни средства (валута), които се считат за достатъчно надеждни.

Друго несъмнено предимство на жилищните облигации е тяхната антиинфлационна природа: способността да се спестяват пари по един или друг начин от обезценяване. Следователно месечните котировки на цените на жилищните облигации трябва най-малкото да проследяват инфлацията. Междувременно механизмът на месечните котировки, предвиден от предвидената форма на емисия, е в състояние да поеме само общи макроикономически колебания и значителни във времеви мащаби, но не и текущи промени на пазара на жилища.

Възможността за промяна на котировките в зависимост от момента на получаване на жилище при изкупуване на облигации, да речем, в диапазона от 1 до 6 месеца, може значително да повиши както привлекателността на този инструмент на фондовия пазар, така и степента на неговата ликвидност.

Оценка на имотите. Методите за пазарна оценка помагат да се увеличи максимално рентабилността на недвижимите имоти, този нов ресурс, с който бизнесът и гражданите разполагат. Тази оценка се налага още когато собствениците на земя и недвижими имоти искат да ги ипотекират, за да получат заем. Без подходяща оценка разчитайте на привличане на допълнителни инвестиции, включително чуждестранни.

На първия етап от приватизацията, при създаването на съвместни предприятия, такива оценки или изобщо не са правени, или са правени само на око. Инвеститорът сам определи цената. Когато ставаше дума за сериозни обекти, участваха западни оценителски фирми, които в повечето случаи извършваха оценки в полза на чуждестранни инвеститори, подценявайки реалната пазарна стойност на нашите активи.

Оценката е необходима и при вторичната емисия на акции на приватизирани предприятия, които искат да увеличат уставния си капитал със сума, поддържана от реални материални ресурси. Това е истинският проспект, който ще позволи на инвеститорите да избегнат грешки при определяне на цените на акциите. Изисква се оценка и при разделянето на собствеността, при определянето на най-доброто търговско използване на земята и недвижимите имоти и при всички други сделки, свързани с недвижими имоти.

Анализът на перспективите за повишаване на стойността на недвижимия имот и неговото търговско използване трябва да се основава на стриктна икономическа калкулация, точна и професионална оценка на действителната пазарна стойност на имота. Оценката е мнението на специалист или група от експерти, обикновено професионални оценители, относно стойността на обект на недвижим имот въз основа на знания, опит, като се използват строго определени подходи, принципи и методи, както и процедурни и етични стандарти.

Пазарната стойност се отнася до най-вероятната цена, която даден имот би продал на конкурентен и отворен пазар, като се имат предвид всички условия, необходими за извършване на справедлива сделка.

Тези условия са:

1. Купувачът и продавачът действат въз основа на типични, стандартни мотиви. Сделката не е принудена от нито една страна.

2. И двете страни разполагат с пълна информация, за да вземат решения и да действат в най-добрия интерес на своите интереси.

3. Обектът е пуснат на свободния пазар за достатъчно време и е избран оптималният момент за сделката.

4. Плащането се извършва в брой или договорени финансови условия, сравними с плащането в брой.

5. Цената на сделката отразява нормалните условия и не включва отстъпки, отстъпки или специални кредити от която и да е от страните, свързани със сделката.

6. Обектът е в нормално търсене и има полезност, разпозната на пазара.

7. Обектът е доста оскъден, с други думи, има ограничено предлагане, което създава конкурентен пазар.

8. Предметът е надарен със свойствата на отчуждаемост и може да се предава от ръка на ръка.

1.5 Ипотека.

Ипотека означава издаване на заем, обезпечен с недвижим имот. Класическият ипотечен обект е поземлен имот. Ипотеката открива възможност за предоставяне на сгради, конструкции, жилищни къщи, самостоятелни апартаменти като обезпечение.

Ипотечните заеми обикновено са евтини, маржовете на ипотечните банки са ниски, а печалбите се правят от големи обеми отпуснати заеми. Тези банки също привличат средства с ниски лихви, но поради много високата си надеждност ипотечните облигации, които пускат, са в стабилно търсене.

Има четири субекта, опериращи на пазара на ипотечни заеми:

1. кредитополучател, който иска да придобие евентуално най-добрия недвижим имот;

2. банка, която се стреми да получи възможно най-висока печалба чрез ограничаване на риска от ипотека;

3. инвеститор, който се стреми да максимизира печалбите чрез инвестиране в ипотеки;

4. правителството, което трябва да създаде правни и икономически условия за функциониране на системата за ипотечно кредитиране.

Средствата за ипотечно кредитиране трябва да гарантират наличността на кредит за кредитополучателя, както и рентабилността на кредитирането.

Има няколко разновидности на кредитни механизми, които позволяват в по-голяма или по-малка степен да се заобиколи доста високото ниво на инфлация, което съществува в страната.

Първият механизъм е кредитирането с фиксиран лихвен процент.

Вторият механизъм се основава на кредити с лихвен процент, съобразен с ценовото ниво в страната, като процентът по кредита се преразглежда периодично (около веднъж на тримесечие) в зависимост от промените в нивото на цените.

Третият механизъм - кредитиране с регулируеми отложени плащания - е разработен от една от институциите на американската икономика специално за използване в руски условия. Същността му е, че кредитополучателят трябва да плати не повече от 30 процента от дохода по главния дълг или заема. Първоначалното изплащане е сравнително ниско и се увеличава с времето. Това ви позволява да отложите плащането на основната част от дълга за по-късна дата. Принципът на този механизъм е, че се изчисляват два лихвени процента, единият от които се нарича „договор“ и се използва за изчисляване на размера на дълга, а вторият е „плащане“, за изчисляване на месечните плащания. Тези ставки не са равни.

Законът на Руската федерация „За залога“ установява общ принцип относно регистрацията на ипотеки. То трябва да бъде регистрирано в същата държавна агенция, която отговаря за регистрирането на правата върху ипотекирани имоти. От този принцип следва предположението, че ипотеките върху жилищни помещения трябва да се регистрират от отделите за приватизация на жилища.

„Ипотечни“ договори, отнасящи се до сгради и конструкции, разположени върху земя, трябва да бъдат регистрирани в „поземления списък“ на територията, на която се намира имотът, което в момента също може да се тълкува като регистрация от местните поземлени комитети, въпреки че към момента законът влезе в сила може да означава местни съвети.

Механизмът за продажба на заложено имущество е установен от законодателя като общ както за недвижими, така и за движими вещи.

По силата на чл. 350 от Гражданския кодекс на Руската федерация, продажбата (продажбата) на заложеното имущество, което е възбранено в съответствие със закона, се извършва чрез продажба на публичен търг по начина, установен от процесуалното законодателство, освен ако не се прилага различен ред. е установено със закон.

Изискването за продажба на заложеното имущество чрез публичен търг е наложително и ако се спазва концепцията на залоговите правила, то не може да бъде заобиколено. Но ако заложният кредитор все пак иска да придобие имота, който е предмет на залог, в собственост без процедура на публичен търг и то е подкрепено от залогодателя, то това може да стане по реда на чл. 409 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Членът позволява сключването на споразумение за обезщетение между страните, при което кредиторът обявява задълженията на длъжника за прекратени, а последният в замяна на изпълнение на задължението си предоставя обезщетение, тоест в нашия случай залогодателят прехвърля недвижим имот. на заложния кредитор.

II Аналитична част

2.1 Съвременни принципи на анализа на пазара на недвижими имоти.

Успехът на бизнеса в пазарна икономика до голяма степен се определя от качеството на информацията, въз основа на която се вземат отговорни финансови решения. Ето защо събирането и аналитичната обработка на информация, включително пазарна, днес е както предмет на отделно изследване от научна и методологическа гледна точка, така и предмет на самостоятелен бизнес.

Най-показателната илюстрация на горното е примерът за информационна подкрепа за правене на бизнес на фондовия пазар. Създадени са и продължават да се усъвършенстват научни теории и школи, които многократно са получавали Нобелови награди, написани са много трудове по технически и фундаментален анализ, които се превърнаха в наръчници за специалисти по фондовия пазар. Световната практика за задълбочено тестване на знанията на анализаторите за допускането им до работа с информация на пазара на ценни книжа се счита за нормална. И това е въпреки факта, че на фондовия пазар, в сравнение с други пазари, закономерностите на перфектния пазар по отношение на информираността на участниците трябва да бъдат най-ясно идентифицирани.

Пазарът на недвижими имоти, за разлика от фондовия, е повече от далеч от перфектен в много отношения, което определя особеностите на неговото изследване. От една страна, анализаторите са изправени пред трудности, а понякога и невъзможност за правилно и недвусмислено формализиране на икономическите взаимоотношения на пазара на недвижими имоти. От друга страна е очевидно, че няма изгледи за прехвърляне на технологиите за анализ, използвани на други пазари, на пазара на недвижими имоти в чист вид, тъй като тези технологии са адаптирани за използване в различна пазарна среда. С оглед на гореизложеното, висококачествената аналитична работа на пазара на недвижими имоти изглежда е изключително сложен предмет, който изисква от анализатора, в допълнение към задълбочени теоретични познания по икономика на недвижимите имоти, постоянна практика и творческо търсене в изследвания, които формират професионална интуиция .

Изучавайки почти вековна история на функционирането на пазарите на недвижими имоти в развитите страни по света, може да се стигне до извода, че недостатъчното внимание, отделено на качеството на аналитичната работа, е една от основните причини за повечето големи кризи в реалността. пазари на имоти. Типичен пример е кризата на пазара на недвижими имоти в САЩ в края на 80-те и началото на 90-те години. Според експерти прекомерните и безразборни инвестиции в ново строителство са довели до пренасищане на пазара и съответно до липса на пазарно търсене на голям брой проекти, за които са отпуснати заеми. Тази ситуация се основава на нереалистични пазарни очаквания, произтичащи от грешната структура на стимулите в анализа, слабата методология на анализа и непълните данни, характеризиращи текущите условия. Структурата на стимулите, която ръководеше разработчиците, оценителите и кредитните организации, беше деформирана от интереса на едни да получават заеми, други да оправдаят получаването на заем, а трети да разпределят средствата си. В същото време всички страни решиха проблемите си за сметка на неоправдано оптимистични очаквания.

Използването на слаба методология за анализ, изразяваща се в неадекватни допускания и процедури, при взаимодействие с недостатъчно качествени данни от местни пазари, по правило води до неправилно проучване на пазара и съответно инвестиционни решения, базирани на тях. В резултат на кризата кредитните институции развиха стабилен синдром на недоверие като цяло към всякакви проекти и пазарни проучвания в частност. А това от своя страна доведе до разбирането, че анализаторите на пазара на недвижими имоти в своята работа трябва да се ръководят от някои общи принципи, които са необходими (но не достатъчни) за получаване на точни заключения и резултати. От друга страна, има спешна нужда от разбираеми и лесно разпознаваеми критерии, които да определят съответствието на пазарните проучвания с категорията на валидност.

Като се имат предвид перспективите за развитие на пазара на недвижими имоти в Русия, можем да предположим, че липсата на потенциални кризи е твърде оптимистичен сценарий. Последствията от подобни кризи обаче могат да бъдат по-малко значими, ако още днес, на етапа на активно пазарно развитие, се формулират и прилагат в ежедневната практика някои общи принципи и принципи.

изисквания за аналитични проучвания, въз основа на които ще се вземат инвестиционни решения.

Не само заплахата от кризи, но и настоящите ежедневни проблеми - нарастваща конкуренция, намалени възможности за краткосрочни свръхпечалби, стартиране на дългосрочни и капиталоемки проекти за развитие на търговски имоти, навлизане на чуждестранни инвеститори на пазара с високи изисквания за обосноваване на решения и др. - обективно свидетелстват за факта, че значението на качествения анализ на пазарите на недвижими имоти в Русия ще става все по-важно в близко бъдеще.

2.2 Проучване на пазара на недвижими имоти с цел обосноваване на инвестиционни решения.

Крайната цел на всяко изследване от разглеждания тип е да се измери съотношението на търсенето и предлагането на конкретен тип продукт на пазара на недвижими имоти в определен (обикновено бъдещ) момент от време.

Специалните характеристики на недвижимите имоти като стока, заедно със специалното място на недвижимите имоти в пазарната икономика, формират доста широк спектър от социално-икономическа информация, необходима за позиционирането на този продукт на пазара. Актуални и ретроспективни макроикономически характеристики на националната и регионалната икономика, социално-демографски показатели на регионалните и местни пазари, параметри на регионалните и местни пазари на недвижими имоти - това са само общите области, в които е необходимо да се проведат изследвания.

Принцип 1. За анализ трябва да бъде избрана само информация, която наистина може да определи бъдещата производителност на предприятието, в което е инвестирано.

При спазването на този принцип основната трудност за анализатора е липсата на стандартни правила или недвусмислени препоръки, по които да формира първоначалната информация. Именно тук анализаторът трябва да покаже всичките си знания, професионална интуиция, креативност и практически опит. Освен това именно тук се полага основата за последователността на изследването като цяло.

Принцип 2: Всички текущи и бъдещи данни, на които се основава проучването, трябва да се използват за количествено определяне на ефективността на разглеждания инвестиционен проект за недвижими имоти.

Въпреки това, дори внимателно подбрана информация, която е пряко свързана с предмета на оценка, е, образно казано, „куп тухли“, от които анализаторът трябва да положи солидна основа за аналитично изследване в съответствие с всички правила на строителното изкуство. И тук не можете без силно решение, което свързва отделните елементи в един монолит.

Принцип 3. Всички отделни блокове информация, подбрани за обосноваване на инвестиционно решение, трябва да бъдат свързани помежду си чрез ясна логическа схема, която кулминира в прогноза за бъдещите пазарни условия и съответната производителност на разглеждания проект. Описанието на логическата схема трябва да бъде представено изрично.

Положително възприемане от клиента на доклад с резултатите от пазарно проучване, в който няма логическа схема, може да бъде само ако:

а) анализаторът се възползва от невежеството на клиента, или

б) клиентът първоначално е благосклонен към резултатите.

От друга страна, изграждането на убедителна и очевидна логическа схема е демонстрация на най-високото професионално умение на анализатора.

Продължавайки разсъжденията за необходимостта от изграждане на логическа схема на изследване, нека разгледаме друг принцип, който уточнява съдържанието на пазарния анализ.

Принцип 4. Съдържанието на пазарния анализ трябва да се сведе до обсъждане на факторите, които съставляват основните съотношения за определяне на ефективността на търговския имот.

В съответствие с този принцип анализаторът в хода на изследването трябва да формулира основните връзки, които определят производителността на търговското съоръжение, и след това да идентифицира йерархията от параметри-аргументи, чиито функции са факторите, включени в основния израз за изпълнение.

Нека илюстрираме практически подход към прилагането на този принцип, като използваме следния опростен пример.

Нека критерий за изпълнение на разглеждания проект е нетният оперативен доход (NOI) в определен период от бъдещето. Тогава, по дефиниция, основният израз за определяне на производителността ще има следната форма:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE където

PGI - потенциален брутен доход,
V&L - загуби от недостатъчно използване и неизпълнение.
M I - други приходи.
FE - фиксирани оперативни разходи,
VE - променливи оперативни разходи.

Помислете за процедурата за идентифициране на параметрите, които определят очакваните стойности на основните фактори.

Потенциалният брутен доход се определя от стойността на наемната ставка, която от своя страна е функция на текущата наемна ставка, както и от тенденциите в съотношението на пазарното предлагане и търсене във времето.

Прогнозната заетост на имот е функция от кумулативния пазарен капацитет, параметрите на търсенето, степента на усвояване на пазара и растежа на площта на усвояване на недвижими имоти. За проекти прогнозираното натоварване определя два показателя - нивото на натоварване и графика за усвояване от пазара до това ниво.

Нарастването на площта на усвояване на недвижими имоти се определя или от нарастването на броя на работните места (коефициент на заетост), или от нарастването на населението. От своя страна разширяването на зоната на усвояване води до необходимостта от нови недвижими имоти.

Трябва да се отбележи, че ръстът на заетостта и нарастването на населението в един случай могат да бъдат пряко свързани, например с откриването на нови работни места и притока на нови трудоспособни хора. В друг случай прирастът на населението може да нарасне без увеличаване на заетостта, например поради увеличаване на входящите пенсионери или увеличаване на раждаемостта. Качественият анализ включва използването на няколко източника на информация, които предоставят исторически тенденции и прогнози за растеж на диапазона, последвано от сравнение на данни. Сегментирането на растежа на обхвата също е задължително, например по възрастова група, пол, размер на семейството и т.н. Липсата на тези позиции в изследването трябва да се дължи на непоследователния избор на данни за използване в анализа.

Параметрите на търсенето се определят от такива специфични показатели като площ (офис или производство) на работно място, разходи за покупки на глава от населението, брой апартаменти или къщи на глава от населението и др. С помощта на параметрите на търсенето се изчислява количеството на необходимия имот, което съответства на ръста в областта на потреблението на недвижими имоти. Например, чрез прилагане на средните разходи за покупка към растежа на населението, се предвижда продажбите на дребно да се увеличат, а оттам и необходимостта от допълнително търговско пространство. Когато се анализира жилищния пазар, нарастването на населението, сегментирано по възраст, доход, размер или състав на семейството, се преобразува в сегментирано търсене. Добрият анализ на параметрите на търсенето включва изследване на историческите тенденции, текущото състояние и прогнозиране на тяхната вероятна стойност в бъдеще. Освен това, последователният анализ измерва промяната в търсенето не само поради нови увеличения в обхвата, но и поради промени в съществуващата структура на населението и заетостта. Например, по време на икономически подем, разрастващите се компании изискват големи площи, а промените в демографската ситуация към увеличаване на хората в пенсионна възраст ще изискват подходящ тип жилище.

Признаците за несъответствие на анализа на параметрите на търсенето трябва да включват преди всичко отчитане на постоянни стойности, които по правило са характерни за момента на анализа, както и игнориране на промените в съществуващите структури на население и заетост.

Степента на усвояване, наричана още степен на навлизане на пазара, е делът от общото пазарно търсене, който се очаква да поеме разглежданият проект в конкуренция с други проекти. След като анализаторът е оценил общото увеличение на потенциалното търсене, е необходимо да се определи критичният параметър за проекта – делът от общото търсене, който вероятно може да претендира въпросният проект.

Теоретично коефициентът на усвояване е сложна функция на много фактори. Като първо приближение може да се определи като съотношението на площта на оценявания обект към общата площ (включително площта на обекта) на конкурентната оферта в момента на пускането й на пазара. Такъв подход като минимум трябва да присъства във всяко пазарно проучване, което претендира за валидно.

Трябва да се отбележи, че при определяне на коефициента на усвояване най-важните условия са детайлното сегментиране на търсенето и конкурентното предлагане. В същото време не трябва да се изпуска от поглед продължителността на конкуриращите се проекти, започнати в изпълнението, обемът и продължителността на подготвяните за изпълнение проекти. Първият признак за неуспешно проучване тук е използването на всякакви „средни“ данни.

Загубите поради пазарни отстъпки и стимули за наемателите също са фактор, който не бива да се пренебрегва при прогнозиране на потенциалния брутен доход.

Други приходи, макар и обикновено малка част от приходите, все още трябва да се прогнозират, за да отразяват вероятните предпочитания на потенциалните потребители в светлината на техните възприятия за начина на живот, нивото на обслужване и разходите на глава от населението, за да достигнат това ниво и т.н.

Постоянните и променливите разходи традиционно се считат за по-сигурни при прогнозирането. Такава постановка на въпроса за условията на Русия обаче е само частично валидна. Например данъците върху недвижимите имоти (днес това са данъците върху собствеността, данъците върху земята) и наемите за земя, поради законодателна неуреденост, могат да поднесат неочаквани „изненади“ за потенциален инвеститор в бъдеще. Следователно едно последователно проучване на пазара трябва да включва вариантно прогнозиране на тези позиции.

Подобна ситуация се наблюдава при повечето променливи разходи. Анализът на пазара на комунални услуги, повечето от които се осигуряват от естествени монополи, нестабилна тарифна политика, изисква количествена обосновка на взетите под внимание показатели. В същото време е важно да се използва пазарна информация за разхода на ресурси, получена въз основа на индикации на контролно-измервателно оборудване. При липса на пазарни аналози по отношение на потреблението на ресурси е по-предпочитано те да се изчисляват според стандартите, вместо да се използват фактури, издадени от доставчици на комунални ресурси.

2.3 Методи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти.

Има три основни метода за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти:

1. метод за сравнение

2. разходен метод

3. метод на капитализация на дохода.

Основният метод за оценка е методът на сравнителния анализ на продажбите (SAP). Този метод е приложим, когато има пазар на земя и недвижими имоти, има реални продажби, когато пазарът е този, който формира цените, а задачата на оценителите е да анализират този пазар, да сравнят подобни продажби и по този начин да получат стойността на имот се оценява. Методът се основава на сравнение на предлагания за продажба обект с пазарни аналози. Намира най-голяма употреба на Запад (90 процента от случаите). За тази работа обаче е необходим вече изграден пазар на земя и недвижими имоти.

Методът за сравнение на продажбите се използва, ако има достатъчно надеждна пазарна информация за сделки за покупко-продажба на обекти, подобни на оценявания. В този случай критерият за избор на обекти за сравнение е подобно най-добро и най-ефективно използване.

Методът SAP може да се нарича също подход за сравнение на директните продажби, метод за сравнение на продажбите или пазарен метод за пазарна информация.

Последователността на прилагане на метода SAP е както следва:

1. Открояват се скорошни продажби на сравними имоти на съответния пазар. Източници на информация са: собствено досие на оценителя, Интернет, електронна база данни, фирми за недвижими имоти, досиета на брокери на недвижими имоти, архиви на кредитни институции (ипотечни банки), застрахователни компании, строителни и инвестиционни дружества, териториални отдели по несъстоятелност и несъстоятелност, териториални отдели на Държавния комитет по имотите и др.

Важен момент при използването на метода SAP е координирането на резултатите от сравнението на оценявания имот. Не е разрешено аритметичното осредняване на получените данни. Приетата процедура е да се проучи всеки резултат и да се направи преценка за степента на неговата съпоставимост с оценявания имот. Колкото по-малък е броят и размерът на измененията, които трябва да бъдат направени, толкова по-голяма тежест има тази продажба в процеса на финализиране на одобрението.

Като единици за сравнение са взети измервателни уреди, които традиционно са установени на местния пазар. За да се оцени един и същ обект, могат да се приложат няколко единици за сравнение едновременно.

Елементите на сравнението включват характеристиките на недвижимите имоти и сделките, които предизвикват промени в цените на недвижимите имоти. Елементите, които трябва да бъдат отчетени, включват:

състава на прехвърлените права на собственост;

условия за финансиране на сделката за покупко-продажба;

· условия за продажба;

време на продажба

· местоположение;

· физически характеристики;

икономически характеристики;

естеството на употребата;

неимуществени компоненти на стойността.

2. Проверка на информация за сделки: потвърждение на сделката от един от основните участници (купувач или продавач) или агент на компания за недвижими имоти; идентифициране на условията на продажбата.

Ако има достатъчно количество надеждна пазарна информация, е позволено да се използват методи на математическа статистика за определяне на стойността чрез сравняване на продажбите.

3. Корекция на стойността на сравними имоти.

Корекцията може да се извърши в три основни форми: парично, процентно, общо групиране.

Корекциите на продажната цена за сравними имоти се правят в следния ред:

· На първо място се правят корекции, свързани с условията на сделката и състоянието на пазара, които се извършват чрез прилагане на всяка следваща корекция към предишния резултат;

· на второ място, корекциите, свързани директно с имота, се извършват чрез прилагане на тези корекции към резултата, получен след коригиране за пазарните условия, в произволен ред.

За определяне на размера на корекциите, в зависимост от наличието и надеждността на пазарната информация, се използват количествени и качествени методи. Обосновката на взетите под внимание корекции е задължителна. Окончателното решение за стойността на резултата, определен по метода за сравнение на продажбите, се взема въз основа на анализ на коригираните продажни цени на обектите на сравнение, които са най-сходни с обекта на оценка.

Методът на разходите практически не е приложим за земята. Може да се използва само в изключителни случаи на оценка на земята неотделимо от направените подобрения върху нея. Смята се, че земята е постоянна и не е разходна, а методът на разходите се използва за оценка на изкуствени обекти. Когато се оценява по този метод, стойността на земята се добавя към разходите за подобрения (сгради, конструкции), а земята се оценява отделно по други методи.

Разходният метод за оценка на недвижимите имоти се прилага в следната последователност:

Определяне на стойността на парцела;

определяне на възстановителната или възстановителната стойност на сгради и конструкции;

Определяне на размера на натрупаното износване на сгради и конструкции;

· Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по метода на себестойността, като сбор от стойността на парцел и възстановителната или възстановителната стойност на сгради и конструкции минус натрупаната амортизация.

Изборът на възприетия метод за изчисляване на разходите за ново строителство на подобрения трябва да бъде подходящо обоснован. Използването на възстановителна цена е подходящо в случаите, когато е трудно да се определи цената за издигане на точно копие на сградата поради остарели видове строителни конструкции и строителни методи, използвани за създаване на обекта.

Разходите, съответстващи на заместваща или възстановителна стойност за целите на оценката на недвижимите имоти, се изчисляват като сума от преките разходи, непреките разходи и печалбите на предприемача.

Преките разходи включват следните разходи, пряко свързани със строителството:

разходи за материали, продукти и оборудване;

заплати на строителните работници;

цена на строителни машини и механизми;

· разходите за временни сгради и конструкции, мерки за безопасност, транспортни и складови разходи и други разходи, които са нормативно приети на местния пазар;

печалба и режийни разходи на изпълнителя.

Косвените разходи включват разходи, свързани с изграждането на сграда, но не са включени в себестойността на СМР.

разходи за проектиране, технически надзор, геодезически контрол;

заплащане на консултации, правни, счетоводни и одиторски услуги;

разходите за финансиране на строителството;

административни и други разходи на предприемача.

Размерът на непреките разходи се определя, като се вземат предвид тарифите, преобладаващи на пазара за работи и услуги за тези позиции.

Печалбата на предприемача е преобладаващата пазарна норма, която насърчава предприемача да инвестира в строителен проект. Размерът на печалбата се определя по метода на експертни оценки въз основа на пазарна информация.

Използването на метода на разходите е необходимо при анализиране на ново строителство; реконструкция на сгради; оценка за данъчни цели; за идентифициране на излишни приходи при оценка на недвижими имоти; когато се оценява за застрахователни цели; оценка на последствията от природни бедствия; оценка на специални сгради и конструкции.

В условията на преход към пазарни условия, методът на разходите е определящ при оценката, тъй като прилагането на други методи изисква обширна пазарна информация, която не е налична поради неразвития пазар. Винаги обаче трябва да се помни, че разходите за строителство са само в основата на пазарната стойност и най-често те са или повече, или по-малко от нея.

Например, пазарната стойност на луксозен хотел, разположен на неудачно място (в покрайнините на града), ще бъде по-малка от стойността, определена по метода на разходите. От своя страна пазарната стойност на комплекса на бензиностанцията на определен етап може да бъде повече от разходите за строителство.

В условията на пазарно формиране, когато има преориентиране на производството към нови технологии, може да изглежда, че имотът няма никаква стойност. Например, ако едно предприятие произвежда продукти, от които никой не се нуждае и производствените му площи не могат да бъдат реконструирани за ново производство, тогава пазарната стойност на такива недвижими имоти клони към нула. Използването на скъп метод в този случай ще доведе до погрешна ориентация на потенциалните купувачи.

Понастоящем в Русия този момент често се взема предвид при неправилна оценка на дълготрайните активи на предприятията, тъй като тяхната преоценка се извършва главно по метода на разходите и оценителят трябва да помни, че балансовата стойност на дълготрайните активи на предприятията не съответства до пазарната им стойност.

Следващият метод за оценка, който е приложим специално за Русия, е методът за оценка, базиран на анализа на най-ефективното използване на недвижимите имоти и този анализ е свързан с определяне на вида използване, който ще донесе на собственика максимален доход, т.е. метод на капитализация на дохода.

Методът за капитализиране на дохода при оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти се прилага в следната последователност:

прогнозиране на бъдещи доходи;

капитализация на бъдещите приходи.

Бъдещите приходи, генерирани от имота, се разделят на два вида: приходи от оперативна (оперативна) дейност в резултат на търговски лизинг и приходи от реверсиране.

Приходите от оперативни (оперативни) дейности се прогнозират чрез съставяне на реконструиран (хипотетичен) отчет за приходите и разходите. Приходът от реверсиране се предвижда:

директно назначаване на абсолютната стойност на реверсията;

Назначаване на относителна промяна в стойността на недвижимия имот за периода на собственост;

· използване на коефициента на крайна капитализация.

Капитализацията на бъдещия доход в настояща стойност може да се извърши:

методът на директна капитализация;

Методът на капитализация според нормата на възвръщаемост.

Първоначалната предпоставка на метода на директна капитализация е постоянството и безкрайността на капитализирания доход. При метода на директна капитализация настоящата стойност на бъдещ поток от доходи се дефинира като съотношението на годишния доход, приписван на собственост или дял, към коефициента на капитализация за тази собственост или дял.

За да се изчисли стойността на пълната собственост, определянето на коефициента на обща капитализация се извършва на базата на пазарни данни. В зависимост от наличието на първоначална информация, кандидатствайте:

Сравнителен анализ на продажбите

изчисляване с помощта на коефициента на покритие на дълга;

оборудване на инвестиционната група.

Първоначалната предпоставка на метода на капитализация според нормата на възвръщаемост е ограниченият период на получаване на дохода. При метода на капитализация на нормата на възвръщаемост превръщането на краен брой бъдещи парични потоци в настояща стойност се извършва при конкретна стойност на нормата на възвръщаемост, съответстваща на риска от инвестиране в този вид недвижим имот.

При изчисляване на настоящата стойност без да се вземат предвид условията на финансиране, методът на капитализация според нормата на възвръщаемост се формализира или под формата на анализ на дисконтираните парични потоци, или под формата на модели за изчисляване на капитализация.

Дисконтовият процент, използван при анализа на дисконтираните парични потоци и като се вземат предвид както системните, така и несистематични рискове, се определя от:

Методът за избор от пазарни данни за продажби на подобни обекти;

Метод на алтернативни инвестиции на финансовия пазар;

Метод за наблюдение на пазара на недвижими имоти.

Напоследък търсенето на услугите на оценители и тяхното професионално обучение в Русия започна да расте бързо. Това се дължи и на последните събития във финансовия сектор, когато опитите за създаване на механизъм за кредитиране чрез кредитно застраховане се провалиха: банките загубиха много от фалшиви застраховки. При недвижим имот, който се взема като обезпечение от банката при отпускане на кредит, загубите са почти невъзможни. Така пазарите на недвижими имоти и капитали стават неразделни компоненти на икономиката като цяло.

Естествено, банките проявиха голям интерес към подобни операции. И всички те се нуждаят от квалифицирана оценка на недвижими имоти, извършване на застраховка на реалната стойност на недвижимия имот.

Оценката е необходима и в рамките на регионалната данъчна политика. В целия свят основата на местната данъчна система е данъкът върху имотите, поради този данък се формира около 70 процента от местния бюджет. Разбира се, с развитието на самия пазар, с появата на реални стойности, е възможно да се премине към данъчна система, която да стимулира развитието на пазара на недвижими имоти и в същото време да осигури попълване

местни бюджети. Това обяснява и безусловния интерес към оценката на местните администрации.

Цената на услугите за професионална оценка варира значително в зависимост от видовете обекти, които се оценяват, сложността на работата и, разбира се, от това кои специалисти участват в оценката. Обикновено цената на услугите се измерва или в часове, умножени по почасовата ставка, или зависи от размера на обекта, но никога не е обвързана с цената му.

2.4 Характеристики на различните видове оценяване.

Оценка за целите на покупка или продажба и класифициране на недвижими имоти.

При оценка на недвижими имоти, които се купуват или продават на свободния пазар, пазарната стойност или реализируемата стойност се използва като основа за оценка за всички класове и категории недвижими имоти. В същото време за специализирани недвижими имоти в повечето случаи методът на разходите, базиран на пазарни данни, ще бъде определящ метод за изчисляване на цената.

При оценяване на недвижим имот за продажба през ограничен период от време, когато недвижим имот се пуска за продажба на свободния пазар в период, значително по-малък от подходящия период на продажба за този вид имот, стойността на ограничената реализация се използва като базата за оценка за всички класове и категории недвижими имоти.

Целта на оценката и характеристиките на оценявания имот са от решаващо значение за избора на подходяща база за оценка.

Като цяло класификацията на основните цели, за които се оценява недвижимите имоти, е както следва:

1. Оценка за покупка или продажба;

2. Оценка за продажба в ограничен период от време;

3. Оценка на земята и сградите за ползването им като обезпечени задължения по заем;

4. Оценка за изготвяне на счетоводни и финансови отчети;

5. Оценка за включване в проспектите на фондовете, борси;

6. Оценка за решаване на въпроси при сливането и придобиването на дружеството;

7. Оценка за пенсионни фондове, застрахователни компании, доверителни фондове за недвижими имоти.

На практика може да има и други цели на оценката, като тяхната формулировка и съответно възможните основи за оценка трябва да бъдат договорени между клиента и оценителя.

След изясняване на целта на оценката следва да се установи към кой клас и категория принадлежи оценяваният имот.

За целите на оценката се разграничават два класа имоти:

· Специализирани

Неспециализиран

Специализиран имот е този, който по силата на специалното си естество рядко, ако изобщо се продава, на открития пазар, за да продължи съществуващото си използване от един собственик, освен ако не се продава като част от бизнеса за използване.

Примери за специализирани имоти са:

1. Музеи, библиотеки и други подобни помещения, принадлежащи към обществения сектор;

2. Болници, специализирани медицински заведения и центрове за отдих, които нямат конкурентно пазарно търсене от други субекти, желаещи да използват този тип имоти в района;

3. Училища, колежи, университети и изследователски институти, за които няма конкурентно търсене на пазара от други организации;

4. Стандартна собственост в специални географски райони и на места, отдалечени от основните центрове на бизнес, разположени там с цел производство или бизнес.

Неспециализирана собственост е всички видове собственост, с изключение на тази, която попада в определението за специализирана собственост. С други думи, това е такова, за което има общо търсене, със или без възможна модернизация, и което обикновено се купува, продава или отдава под наем на свободния пазар, за да се използва за съществуващи или подобни цели, било като незает имот за единична собственост, или (независимо дали е на работа или е свободна) като инвестиция или за развитие.

При оценяване на недвижими имоти, заети от собственика за използване в дейността на предприятие (бизнес), като основа за оценка се използва следното:

· пазарна стойност при съществуващо ползване - за неспециализирани недвижими имоти, включително недвижими имоти, оценени въз основа на търговския им потенциал.

· Остатъчна възстановителна стойност - за специализирани недвижими имоти.

Неспециализираните и специализираните имоти от своя страна се класифицират в категории в зависимост от целта на собствеността. Подобен принцип на класификация се използва както за целите на оценката, така и за други цели.

2.5 Влияние на факторите на околната среда върху разходите.

Факторите на околната среда, както неблагоприятни, така и благоприятни, са включени в набора от фактори, които обикновено се разглеждат при оценките. Определени фактори влияят на конкретен тип имот и ще повлияят пряко на изчисленията на оценителя, когато те трябва да бъдат взети предвид във връзка с пазарни данни, получени от сравними и незасегнати имоти. В други случаи всички недвижими имоти във всеки регион ще бъдат засегнати от тези фактори.

Съответните фактори на околната среда и замърсяването обикновено включват следните категории:

природни фактори като радон или метан, замърсяване на въздуха или шум;

· техногенни фактори на замърсяване в резултат на производствени дейности в миналото или настояще върху дадената земя, или в резултат на проникване от съседни обекти;

фактори на замърсяване под формата на електромагнитни и други полета;

фактори на замърсяване при използване на материали от рециклирани материали.

Всички класове недвижими имоти са податливи на въздействието на факторите на околната среда върху стойността, но недвижимите имоти, предлагани за продажба или като обезпечение по заеми, са особено чувствителни към тези фактори.

Работите по екологичен одит на недвижими имоти не са включени в работата по оценка на недвижими имоти. В случаите, когато оценителят има основание да смята, че факторите на околната среда могат значително да повлияят на стойността, той следва да информира клиента за необходимостта от привличане на професионален експерт в областта на околната среда.

Оценителят трябва да информира експерта по околната среда за контекста на своето проучване, включително текущото и потенциалното бъдещо използване на обекта, което ще бъде изразено като стойност, базирана на най-доброто и най-ефективно използване. Като цяло експертът по околната среда трябва да отговори на следните въпроси:

Дали източникът на замърсяване или опасност може да бъде отстранен успешно и икономично;

· ако замърсяването или опасността не могат да бъдат напълно елиминирани, може ли да бъдат изолирани или запечатани, за да се направи имота годен за това използване за определен, дори ограничен период от време;

• дали е възможно да се смекчат по някакъв начин въздействията от замърсяването или опасността;

· кое е най-ефективното средство за контрол на замърсяването и средствата за неговото регулиране;

В случаите, когато е възможно да се елиминира източникът или да се премахнат последиците от замърсяването, оценката може да се направи, като се вземат предвид съответните прогнозни разходи за такава ликвидация или елиминиране.

III Практическа част.

3.1 Практическо приложение на метода на сравнителните продажби.

В края на 2000 г. започва строителството на вили в района на Подолск. Нискоетажни жилищни комплекси - редове двуетажни вили, които имат общи стени със същия тип съседни къщи. Думата "етажна собственост", означаваща собственост, създадена и оборудвана с труда на съмишленици, не е много популярна. Ето защо, за да обозначим екзотични за нас жилища, построени на принципа „общи стени и покрив - вашият собствен двор“, английската дума „градска къща“ се вкорени в руското ежедневие.

И все пак, например, пазарната стойност на вилата с помощта на метода на сравнителни продажби.

Общата площ е 120 кв.м., вилата разполага с 6 стаи, 3 спални, баня, тоалетна, завършено мазе. Към датата на оценката няма гараж. Площ на парцела - 1000 кв.м.

За анализа ще използваме данни за пет продажби на сравними имоти в същия район.

Таблица номер 1.

		Обект №1	Обект №2	Обект №3		Обект №4	Обект №5
Продажна цена	65000		78000	56000		70000	54000
Собственост	завършен		завършен	завършен		завършен	завършен
Условия фи- финансиране	непазарна, цената е надценена с 3000		непазарна, цената е надценена с 8000	пазар		пазар	пазар
Условия за продажба	пазар		пазар	пазар		пазар	пазар
Пазарни условия (време)	Две седмици		6 седмици		Една година	Една година	Една година
Площ на къщата	120 кв.м.		145 кв.м.		120 кв.м.	145 кв.м.	120 кв.м.
Площ на земята	10000 кв.м		12000 кв.м		10000 кв.м	12000 кв.м	10000 кв.м
Брой стаи	6		7		6	7	6
Брой спални	3		3		3	3	3
Баня	1		1		1	1	1
Душ	1		1		1	1	1
Мазе	недовършен		недовършен		недовършен	недовършен	завършен
Гараж	има		има		има	има	Не

Както се вижда от изходните данни, обектите на сравнение се различават от оценяваните по отношение на финансиране, време на продажба и физически характеристики.

Размерът на корекцията за условията на финансиране се определя чрез сравняване на продажната цена на обекти с пазарно и непазарно финансиране. В този случай плащанията по заема се дисконтират по пазарния процент. В нашия пример стойностите на корекцията са дефинирани като 3000 за обект № 1 и 8000 за обект № 2.

Тъй като всички сравними имоти имат пазарни условия за продажба, не се изисква корекция на условията за продажба.

За да се адаптирате към пазарните условия (време на продажба), е необходимо да изберете обекти, които се различават само по този елемент. В нашия случай обект No 1 и No 3 се различават само по условията на финансиране и времето на продажба. Коригиране на продажната цена

обект № 1 по условията на финансиране, можете да определите корекцията за момента на продажба:

(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, т.е. пазарните цени ще се покачват с 10% годишно.

По този начин всички сравними имоти се привеждат в еднакви условия за финансиране и време за продажба, което създава единна база за извършване на корекции за останалите елементи на сравнението.

В редица обекти за сравнение разликите в размерите са представени от различен брой стаи и различни площи на къщата и парцела. Освен това парцел от 12000 кв.м. отговаря на къща с РЗП 145 кв.м. със 7 стаи и парцел от 10000кв.м. отговаря на къща с РЗП 120 кв.м. с 6 стаи. Следователно корекцията на размера от сравнението на обекти № 1 и № 2 има следния вид:

70000 – 62000 = 8000.

Корекцията за наличие на гараж се извлича от сравнение на обекти № 3 и № 5:

61600 – 59400 = 2200.

Корекцията за завършено мазе се определя от сравнение на обекти № 2 и № 4:

77000 – 70000 = 7000.

Резултатите от направените корекции са показани в таблица №2

Таблица номер 2.

	Обект №1	Обект №2	Обект №3	Обект №4	Обект №5
Продажна цена	65000	78000	56000	70000	54000
Прехвърляне на собствеността вени	завършен	завършен	завършен	завършен	завършен
Правна корекция.	65000	78000	56000	70000	54000
Условия за финансиране.	не пазар	не пазар	не пазар	не пазар	пазар
Корекция за условията на финансистите.	- 3000	- 8000	0	0	0
Коригирана цена	62000	70000	56000	70000	54000
Условия за транзакция	търговски	търговски	търговски	търговски	търговски
Корекция на условията на сделката	0	0	0	0	0
Пазарно коригирана цена	Две седмици	6 седмици	Една година	Една година	Една година
Корекция на пазара	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Коригирана цена	62000	70000	61600	77000	59400
Местоположение	подобен	подобен	подобен	подобен	подобен
Размерът	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.	145кв.м.	120кв.м.
Регулиране на размера	0	- 8000	0	- 8000	0
Гараж	има	има	има	има	Не
Корекция за наличие на гараж	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Завършено мазе	Не	Не	Не	да	Не
Корекция на мазето	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Коригирана цена	66800	66800	66400	66800	66400
Обща нетна корекция	1800	11200	10400	3200	12400
Същото в %	3	14	19	5	23
От продажната цена, общата брутна корекция	11200	25200	14800	17200	12400
От продажната цена	19	32	26	25	23

За всеки обект на сравнение е получена коригирана цена. В съответствие с условията на проблема се изисква въз основа на данните от коригираните продажни цени да се изведе стойността на пазарната стойност.

Обосновката за извличане на единен индикатор за пазарна стойност е да се даде на всеки член от поредица от коригирани продажни цени коефициент на тежест, като се вземе предвид степента на разлика между обектите на сравнение и обектите на оценка. В същото време трябва да се вземе предвид

обърнете внимание на диапазона на дисперсията на продажната цена, общия % на направените корекции в абсолютно изражение, общия % на корекциите, дефинирани като разлика между положителни и отрицателни корекции, и всякакви други данни.

В този пример имаме почти много тесен диапазон на продажните цени - от 66400 до 66800. На продажната цена с по-малки корекции обаче се приписва по-голям дял - за обект No 5 броят на корекциите = 2. Освен това, сумата от общата брутна корекция за обект № 5 също е почти най-малка. Следователно за пазарна стойност на обекта за сравнение е взета продажната цена на обект No 5 - 66400.

3.2 Инвестиционни рискове и статистика на пазара на недвижими имоти.

Статистиката на пазара на недвижими имоти обикновено съдържа информация за наемните цени и рентабилността. За съпоставимост на данните информацията се отнася само за първокласни обекти. Смята се, че такива съоръжения отговарят на най-високите изисквания за местоположение, оборудване, комуникации, решения за планиране и др., а наемните цени се определят в едни и същи стандарти за измерване и разпределение на разходите между собственика и наемателя за поддръжка, ремонт, застраховка, и др.

Информацията за наемните цени се счита за налична. За нейното обединяване е необходима само проверка на споменатата адекватност. Информацията за показателите за рентабилност е по-трудна за изготвяне. Тъй като няма толкова много транзакции за покупко-продажба, те отчитат предварително завършени транзакции, интегрират данни за различни обекти, отчитат пропуските във времето, инфлацията и други процеси. Индикаторите за рентабилност носят информация и за регионалните рискове, като тук преобладава експертният принцип. Следователно статистиката е една от специализациите на пазарите на недвижими имоти.

Активирането на бизнеса и инвестициите в региона непременно е придружено от активизиране на пазара на офиси, увеличаване на търсенето, заетостта и наемните цени. В същото време се стимулира ново строителство и модернизация на офиси, следвани от сервизни отдели, търговски центрове, развлекателни центрове и др. Такива процеси сега са характерни за най-големите бизнес центрове: традиционните финансови столици на Америка и Стария свят, бързо развиващите се столици на Югоизточна Азия, Китай и Индия. Анализът на статистиката за отдаване под наем насочва към редица интересни явления. Например:

Данните за наемните цени са значително по-динамични от данните за доходността; динамиката на наемните цени се характеризира с известно колебание, отразяващо (макар и със смени) общите процеси на възходи и падения; промените в показателите за офис и търговски имоти може да не съвпадат по време и величина; подобренията на пазарната ситуация се отразяват в нарастването на наемните цени и по-рядко в намаляването на показателите за рентабилност (поради забележимо по-слабата им динамика); асиметрична картина се получава и при влошаване на пазарната ситуация;

Стойностите на показателите за рентабилност са толкова по-добри (по-ниски), толкова по-надеждна и стабилна е регионалната икономика и социално положение. Лидерите на стабилния отдаване под наем са Лондон, Париж и Франкфурт, където областта на промяна в рентабилността е в рамките на 5-6%;

Промените в показателите за източноевропейските столици са по-малко динамични; това може да се обясни както с по-малките обеми на пазарите, по-малкото сделки, така и, очевидно, с по-слабия интерес на западните експерти и бизнес кръговете към тези пазари; показателите за рентабилност за източноевропейските столици са стабилни - 2-3 пъти по-високи от тези за западните столици. А в периода след кризата през август 1998 г. показателите за рентабилност в Москва бяха по-лоши 4 или повече пъти. И това се дължи не само на реален спад в стойността на недвижимите имоти, а по-скоро в резултат на експертна оценка на състоянието на нестабилност и повишени бизнес рискове в региона;

Предлага се допълнителна аналитична информация да се получи с помощта на изчисления показател за капитализирана стойност на единица (UCS) - като оценка на цената на някаква средна единица от търговската площ на наетия обект.

Такава оценка, заедно с бърза реакция на колебанията в наемните цени, носи експертни мнения за успеха и рисковете на бизнеса.

Информация за източника - статистика за наемите за европейски градове - може да бъде намерена в западни публикации (например в месечното издание "EuroProperty"). Като представителни обекти ще изберем: Франкфурт, Лондон и Париж - центровете на най-стабилния бизнес, Санкт Петербург, Прага и Варшава - центровете на преходната икономика с най-рискови (в Европа) показатели на наемния бизнес.

Офис под наем.

Периодът на наблюдение 01.99-08.00 за западните столици показа като цяло напредъка на бизнеса с офиси под наем. Отбелязваме абсолютната стабилност на доходността за Лондон (5.00-5.50%) и подобрение на доходността за Франкфурт (от 5.75 на 4.90-5.50%) и Париж (от 6.25-6.75 до 5.50-6.00%). За източноевропейските столици същият период се характеризира с влошаване на представянето. Анализът на изчислените данни на UKS също така даде възможност да се изведе в съответствие външното несъответствие в логиката на наемните цени (надвишението им в Санкт Петербург и Варшава до средата на 1999 г. над ставките в Париж и Франкфурт). В резултат на това ниските ставки на UKS при високи наемни цени все още не позволяват оптимистични очаквания за растеж на инвестициите.

Бизнес под наем.

Периодът на наблюдение 05.99-08.00 за западните столици се характеризира с общо влошаване на показателите (което ясно се вижда с помощта на UKS). Това предполага, че може да има доста дълги периоди на пазарна активност, след които продажбата на придобити търговски площи изобщо няма да донесе реални приходи.

За източноевропейските столици периодът на наблюдение 05.99-08.00 се свързва с преминаването на период на дългосрочна стагнация и вероятно началото на излизане от него (отбелязано е подобрение в динамиката на показателите, въпреки че разликата в показателите на UKS в сравнение със западните столици изглеждат гигантски - почти порядък). Ето защо засега трябва да се ограничим с твърдението, че на пазарите на търговски площи може да има доста дълги периоди, когато инвестициите в закупуване на недвижими имоти в източноевропейските столици могат да донесат забележим положителен ефект, включително през периоди на рецесията на западните пазари. Това може да послужи като добър аргумент при търсене на начини за "междурегионална" диверсификация на портфейла от недвижими имоти.

Заключение.

Завършването на периода на формиране на пазара на недвижими имоти се характеризира с преход от екстензивно към интензивно развитие. Очевидно е, че в близко бъдеще пазарът няма да види толкова бързо нарастване на броя на транзакциите, както през първата половина на 90-те години. Освен това през определен период на пазара на жилища е възможно само стабилизиране на броя на транзакциите. Също така е напълно възможно да се повиши нивото на цените, особено на вторичния пазар. Но в същото време цените на елитните жилища не само не намаляват, но дори се увеличават, което показва перспективите за ново висококачествено жилищно строителство. Ръководителите на фирми също отбелязват влошаването на конкуренцията на пазара. Повечето от тях са склонни да вярват, че ако 1995 г. се характеризираше с умерена степен на конкуренция, то през 2001 г. тя стана висока и ще остане такава.

Стабилизирането на броя на сделките и цените на вторичния жилищен пазар е следствие преди всичко от макроикономически фактори, основният от които е поддържането на ниско ниво на доходи сред по-голямата част от населението. Първоначалният бърз растеж на търсенето на пазара, в резултат на появата на слой от хора с високи доходи в страната, вече почти приключи. И днес в рамките на този слой се извършва нова диференциация – отделяне на страта със свръхвисоки доходи. Поради тази диференциация търсенето на луксозни жилища се е увеличило. Въпреки това, в абсолютно изражение, потенциалът на този слой е много ограничен. Сериозно разширяване на търсенето е възможно или чрез увеличаване на доходите и формиране на широка средна класа, способна да се превърне в основен доставчик на купувачи, или чрез активно стимулиране на търсенето, както от държавата, така и от професионалните участници в недвижимите имоти. на пазара сами. В същото време известно нарастване на търсенето в бъдеще е напълно възможно под влияние на неизбежното освобождаване на пари в икономиката през следващите месеци за разплитане на кризата на неплащанията и във връзка с погасяването на просрочени заплати и просрочени задължения по държавни поръчки. Част от тези пари ще дойдат и на пазара на недвижими имоти, но те очевидно няма да променят ситуацията фундаментално, въпреки че броят на заявленията за покупка под влияние на този фактор ще нарасне с няколко пункта.

Може също да се предположи, че поради неизбежното и значително увеличение на тарифите за комунални услуги е напълно възможно да се увеличи предлагането на вторичния пазар на жилища.

Освен това, ако скокът в предлагането на вторичния пазар през 1991-1993 г. беше причинено от бързо покачване на цените, сега продавачите ще изхождат не толкова от възможността за много значително увеличение на доходите чрез продажба на жилища, колкото от необходимостта да се намалят разходите за поддръжката им и следователно ще се съгласят на по-ниски цени . Това от своя страна също може леко да увеличи търсенето, а оттам и оборота на фирмите за недвижими имоти.

В същото време тази стабилизация няма да премахне общия проблем - пазарът на жилищни имоти в обозримо бъдеще ще изпита недостиг на търсене, което може значително да намали приходите от традиционната дейност на фирмите за недвижими имоти по предоставяне на услуги по продажба и покупка на недвижим имот.

При тези условия е необходимо значително да се разшири обхватът от услуги, предоставяни от компанията на клиента: банкови, транспортни услуги, нотариални услуги, възможност за ремонтни дейности, предоставяне на разсрочени плащания и др., повишено внимание към рекламата, евентуално намаляване на комисионните. Всички тези инструменти могат да играят значителна роля за привличането на клиенти, но техните възможности все още са ограничени. Ако за отделните фирми тези техники са в състояние да осигурят необходимия обем на оборота, тогава, очевидно, като цяло те няма да решат проблема с развитието на бизнеса с недвижими имоти. Само разширяването на търсенето на пазара ще реши радикално този проблем, а в съвременните условия това е възможно само чрез активното участие на държавата чрез създаване на система за ипотечно кредитиране - създаване на федерални и регионални агенции за ипотечно кредитиране, подкрепа за вторичния ипотечен пазар, предоставяне на държавни гаранции на банките при издаване на ипотечни заеми.

Последователното развитие на пазара на недвижими имоти в Русия естествено доведе до следващия етап, характеризиращ се с рязко повишаване на изискванията за качество на обосновка на инвестиционните решения. Както в чужбина, така и в Русия участниците на пазара на недвижими имоти започват да разбират, че надеждността на бизнес плановете, инвестиционните проекти и т.н., които всъщност са стандартен набор от прости формули, зависи изцяло от валидността на пазарните проучвания, резултатите от които се използват във формулите. С други думи, най-значимият и значим показател за жизнеспособността на инвестиционен проект на пазара на недвижими имоти е жизнеспособността на пазарното проучване, въз основа на което се взема това решение.

Библиография:

1. Балабанов И.Т. „Икономика на недвижимите имоти”, Санкт Петербург 2000г.

2. Горемикин В.А. Икономика на недвижимите имоти: Учебник. - 2-ро изд., преработено. И допълнително. - М .: Издателски и книготърговски център "Маркетинг", 2002

3. Купчин А.Н., Новиков Б.Д. пазар на недвижими имоти: състояние и тенденции на развитие. - Урок. М.: 1995г.

4. Максимов С.Н. "Основи на предприемаческата дейност на пазара на недвижими имоти", Санкт Петербург. 2000 г.

5. Новиков Б.Д. Пазар и оценка на недвижими имоти в Русия. - М .: "Изпит", 2000 г.

6. Хамин Д., Юрков Д. “Пазарът на недвижими имоти през очите на брокерите” // Икономика и живот, 1997 г.

Други материали

Част от горното предложение изглежда недостатъчно аргументирано, втората му част е за законното изчезване на сградата като обект на граждански права, тъй като оригиналната недвижима вещ не е просто вещ, а съставна вещ с по-сложно системно ниво. и вид елементарни...




Русия до 2005 г. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

РУСКА АКАДЕМИЯ НА Държавната служба

ПРИ ПРЕЗИДЕНТА НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ

Федерална държавна образователна институция за висше професионално образование

"СЕВЕРОЗАПАДНА АКАДЕМИЯ ЗА ОБЩЕСТВЕНА СЛУЖБА"

в Калуга

финанси и кредит

ТЕЗА

Калуга

Въведение

Глава 1. Теоретични основи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти

1.1 Оценка на недвижими имоти: основни понятия и принципи на оценка

1.2 Подходи и методи за оценка на стойността на недвижимите имоти

1.3 Проблеми с оценката на имотите

Глава 2. Определяне на пазарната стойност на имота

2.1 Описание на предмета

2.2 Определяне на пазарната стойност на недвижимия имот по разходния подход

2.3 Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти в рамките на пазарния подход

2.4. Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по доходния подход

3.1 Определяне на крайната стойност на пазарната стойност на обекта на оценка

Заключение

Библиография

Въведение

Преходът на страната ни към пазарна икономика изисква задълбочено развитие на редица нови области на науката и практиката, по-специално оценката на недвижимите имоти.

Пазарът на недвижими имоти е сектор от националната пазарна икономика, който представлява съвкупност от обекти на недвижими имоти, икономически субекти, действащи на пазара, процеси на функциониране на пазара, т.е. процеси на производство (създаване), потребление (използване) и обмен на недвижими имоти и управление на пазара и механизми, които осигуряват функционирането на пазара (инфраструктура и правна среда на пазара).

Сега пазарът на недвижими имоти включва жилищни апартаменти и стаи, офис сгради и помещения, сгради за промишлени и търговски цели, вили, летни вили и селски къщи с парцели. Трябва да се вземат предвид регионалните особености на пазара на недвижими имоти.

В производствено-стопанската практика на стопанските субекти има много случаи, когато се налага да се оцени пазарната стойност на имуществото на предприятията. Нито една операция по покупко-продажба на имот, кредитиране срещу обезпечение, застраховка, разрешаване на спорове за собственост, данъчно облагане и др., не може да мине без оценка.

Определянето на пазарната стойност на недвижимия имот е сложен и уникален процес, тъй като е почти невъзможно да се намерят два абсолютно еднакви имота. Дори в случай, че сградите са построени по един и същ стандартен проект, но разположени на различни парцели, цената им може да варира значително.

Актуалността на темата на дипломната работа се дължи на факта, че днес има нарастваща нужда от компетентна и обективна оценка на стойността на недвижимите имоти, а институцията за оценка на имотите все още не е напълно формирана, липсва информация. база за оценка, професионалното обучение на оценители в Русия все още не е достигнало световно ниво.

Целта на работата е да се определи пазарната стойност на имота и да се обосноват начини за увеличаването й.

За постигане на тази цел е необходимо да се решат следните задачи:

1. Проучване на теоретичната основа за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти;

2. Да характеризира обекта на оценка и неговата среда;

3. Обосновете пазарната стойност на обекта на оценка въз основа на три общоприети подхода;

Обект на изследване е процедурата за определяне на пазарната стойност на имота.

Предмет на изследването е обосновка на пазарната стойност на имота и разработване на препоръки за увеличаването й.

Структурно работата се състои от въведение, три глави, заключение и списък с литература. В първата глава се разглеждат теоретичните основи на оценката на недвижимите имоти, във втората се изчислява пазарната стойност на имот, в третата се хармонизират резултатите от оценката и се определят начините за повишаване на пазарната стойност на недвижимия имот.

Теоретико-методическата основа на изследването е диалектическият метод на познание, както и трудовете на учени, периодични издания и интернет материали по изследвания проблем. Освен това са използвани следните методи: икономико-статистически, монографски, калкулационно-конструктивни, както и метод на сравнение.

Глава 1. Теоретични основи за оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти

1.1 Оценка на недвижими имоти: основни понятия и принципи на оценка

Различни облаги (предмети, вещи, имущество) се създават, продават и придобиват за задоволяване на определени нужди на държавата, юридическите и физическите лица, както и за получаване на ползи от тяхното притежание и ползване. От възможността на този или онзи обект на собственост да задоволи съществуващите нужди и от ползите, които притежаването на този обект ще донесе в бъдеще, зависи неговата стойност и следователно цената.

Всички операции и сделки с недвижими имоти изискват познаване на стойността на имота. В пазарни условия стойността на недвижимите имоти зависи от фактори, тенденции и промени в икономиката и обществото като цяло. Необходимостта от оценка на недвижими имоти възниква в следните случаи:

§ сделки по покупко-продажба или лизинг;

§ корпоратизиране на предприятия и преразпределение на имуществени дялове;

§ привличане на нови акционери и допълнителна емисия на акции;

§ кадастрална оценка за целите на данъчното облагане на обекти на недвижими имоти: сгради и поземлени имоти;

§ застраховка на недвижими имоти;

§ кредитиране, обезпечено с недвижими имоти;

§ правене на обекти на недвижими имоти като вноска в уставния капитал на предприятия и организации;

§ разработване на инвестиционни проекти и привличане на инвеститори;

§ ликвидация на недвижими имоти;

§ изпълнение на наследствени права, съдебна присъда, разрешаване на имуществени спорове;

§ други операции, свързани с продажба на права на собственост върху недвижими имоти.

Недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват поземлени парцели, подземни участъци, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, които не могат да бъдат преместени без непропорционални щети на предназначението им, включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции. Недвижимите вещи включват също самолети и морски плавателни съдове, подлежащи на държавна регистрация, плавателни съдове за вътрешно плаване и космически обекти. Друго имущество също може да бъде класифицирано като недвижимо по закон.

При оценката на недвижими имоти земята се счита за стойност, докато подобренията се считат за принос към стойността.

Недвижимото имущество е в свободно гражданско обращение и е обект на различни сделки, което поражда необходимостта от оценка на неговата стойност, т.е. при определяне на паричния еквивалент на различни видове недвижими имоти в определен момент от време.

В съвременната икономика има много различни видове стойности. Те са необходими поради различни нужди и функции. Това включва видове като стойност на заем, застрахователна стойност, справедлива пазарна стойност, балансова стойност, наемна стойност, спасителна стойност, инвестиционна стойност и много други. Като цяло обаче стойността може да бъде разделена на две категории: стойност в размяна и стойност в употреба.

Стойността в замяна е цената, която ще преобладава на свободен, отворен и конкурентен пазар, базиран на равновесието, установено от факторите на търсенето и предлагането. Понякога се нарича обективна цена, тъй като се определя от реални икономически фактори.

Стойност в употреба е стойността на свойството за конкретен потребител или група потребители, т.е. стойността на недвижимите имоти, които се използват като част от действащо предприятие (например недвижими имоти, използвани от фабрика).

От всички видове стойност най-разпространена е пазарната стойност – основният вид стойност в условията на пазарните отношения. При определяне на пазарната стойност изхождаме от факта, че пазарът е съществувал в миналото (имотът вече е продаден), съществува в настоящето (имотът се създава за продажба) и ще съществува в бъдеще, тъй като нито миналото, нито настоящето на пазара противоречи на това.

Въз основа на гореизложеното можем да заключим, че не само самият пазар, но и инструментите, формирани от пазара, най-важният от които е цената, имат трикомпонентен характер. От тази гледна точка можем да кажем, че цената:

Валидна цена, т.е. най-вероятната цена на даден пазар;

Истински пазарен, тъй като пространството на пазарните стойности, което включва цената на даден обект, се формира единствено под влиянието на факторите на свободния, отворен и конкурентен пазар;

Всъщност той е обективен, тъй като отразява мненията на всички основни субекти на пазара на производителя (продавача), купувача и инвеститора, като по този начин изчерпва пазарните интереси на страните.

Стойността може да бъде извлечена от миналото, като се поставим на мястото на купувача, от настоящето, като се поставим на мястото на строителя, и от бъдещето, ако се поставим на мястото на инвеститора. От това следват три основни подхода за оценка на имотите: пазарен, разходен и доходен подход.

Основната задача при определяне на стойността е да се предвиди количеството, качеството и продължителността на бъдещите ползи от притежаването на обекта на оценка и превръщането на тези ползи в настояща стойност. Имотът се анализира въз основа на принципите на оценка.

Принципите на оценка са разделени на четири групи:

1) принципи, базирани на потребителските възприятия (принципи на полезност, заместване и очакване);

2) принципи, произтичащи от процеса на експлоатация на недвижими имоти (принципи на принос, остатъчна производителност, пределна производителност, баланс, икономически размер и икономическо разделение);

3) принципи, определени от действието на пазарната среда (принципи на алтернативност, променливост, зависимост, търсене и предлагане, конкуренция и съответствие);

4) принципът на най-доброто и ефективно използване е основният принцип на оценка. Този принцип съчетава всички други принципи и е в основата на всяка оценка на недвижими имоти.

Предпоставка за оценка на недвижимите имоти е да се отчитат спецификите на функционирането на пазара на недвижими имоти, тъй като състоянието на пазара на недвижими имоти оказва значително влияние върху потоците на доходи, нивата на риск и върху възможната продажна цена на имот при определен момент в бъдещето, т.е върху основните данни, използвани при оценката по доходния подход.

1.2 Подходи и методи за оценка на стойността на недвижимите имоти

При оценката на недвижими имоти има три общоприети подхода за определяне на стойността: скъп, пазарен и печеливш. Всеки подход има свои собствени установени методи, техники и процедури. Разкрива се концептуалното сходство на подходите за оценка на различни имуществени обекти. В същото време видът на оценявания обект определя характеристиките на специфични методи, произтичащи от специфичните проблеми на оценката, които по правило са присъщи само на този тип собственост.

Разходен подход

Разходният подход за оценка на недвижими имоти се основава на сравняване на разходите за създаване на обект на недвижим имот със стойността на оценяваните или съпоставими обекти. Подходът се основава на изследване на способността на инвеститора да придобие недвижим имот и изхожда от принципа на замяната, който гласи, че купувачът, проявявайки дължимата предпазливост, няма да плати за обект повече от сумата, която би струвало получаването на съответен парцел и да изгради подобен по предназначение и качество обект в обозримо бъдеще без съществени забавяния.

Основните етапи на процедурата за оценка при този подход:

1. Изчисляване на разходите за придобиване или дългосрочно отдаване под наем на свободна и налична земя с цел оптимизиране на нейното използване;

2. Оценка на възстановителната стойност на оценяваната сграда. Изчисляването на разходите за замяна се основава на калкулирането на разходите за пресъздаване на въпросния обект, на база текущи цени и условия за производство на подобни обекти на определена дата.

3. Определяне размера на физическата, функционалната и външната амортизация на имота;

4. Оценка на стойността на предприемаческата печалба (печалбата на инвеститора);

5. Изчисляване на крайната стойност на оценявания обект чрез коригиране на възстановителната стойност за амортизация, последвано от увеличаване на получената стойност със стойността на поземления имот.

Разходният подход е най-подходящ при оценка на имоти, които наскоро са въведени в експлоатация, той води до най-убедителни резултати при достатъчно обоснована цена на парцела и незначителна натрупана амортизация на подобренията. Разходният подход е оправдан при оценка на стойността на планирани обекти, обекти със специално предназначение и друго имущество, сделки за които рядко се сключват на пазара и могат да се използват при оценка за застрахователни цели. Този подход, когато оценявате обекти, подлежащи на реконструкция, ви позволява да определите дали разходите за строителство ще бъдат компенсирани от увеличение на оперативните приходи или постъпленията от продажбата на имущество. Използването на разходния подход в този случай избягва риска от свръхинвестиция.

Също така, разходният подход се използва за целите на облагането на имуществото на юридически и физически лица по време на ареста на недвижими имоти, за да се анализира най-доброто и ефективно използване на парцел.

Определяне стойността на поземлен имот

В съответствие с чл. 35 от Гражданския кодекс на Руската федерация, при прехвърляне на собственост върху сграда, конструкция, конструкция, разположена върху чужда земя, на друго лице, той придобива правото да използва съответната част от поземления имот, заета от сградата, конструкцията, структура и необходими за ползването им, при същите условия и на същия размер като предишния собственик.

От всички методи за оценка на земята решаващо значение е методът на сравнителния анализ на продажбите.

Възстановителната стойност на строителството на оценявания имот се изчислява по текущи цени като нова (без натрупаната амортизация) и се отнася към датата на оценката. Основата за определяне на стойността на замяната е калкулирането на разходите, свързани с изграждането на съоръжението и доставката му на клиента. В зависимост от реда, в който се отчитат тези разходи, е обичайно да се разграничат преките и непреките разходи в себестойността на строителството.

Преките разходи са пряко свързани със строителството (цената на материалите, заплатите на строителните работници, разходите за строителни машини и механизми и др.). Непреки разходи - разходи, които не са пряко свързани със строителството (такси за проектантски и разчетни организации, разходите за инвестиции в земя, маркетингови, застраховки и рекламни разходи и др.). Печалбата на предприемача отразява разходите за управление и уреждане на строителството, общия надзор и предприемаческия риск, свързан с развитието. Печалбата на предприемача се определя като част от печалбата от продажбата на обекта. Независимо от размера на лихвата и съответната база (компонент от стойността на имуществото), размерът на предприемаческата печалба остава постоянен.

Основният източник на сравнителни данни за цената на недвижимите имоти са договорите за строителство за изграждане на конструкции, като този, който се оценява. В допълнение, оценителите на дизайна обикновено поддържат свои собствени бази данни с текущи цени за завършени жилища, офис сгради, апартаменти, хотели, сгради за магазини и промишлени сгради. В момента в Русия има система от стандарти и ценови нива, определени от съответните индекси на цените.

Изградените обекти под въздействието на различни природни и функционални фактори губят експлоатационните си качества и се разрушават. Освен това върху пазарната стойност на обекта влияе външно икономическо въздействие от непосредствената среда и промените в пазарната среда. В същото време физическа амортизация (загуба на производителност), функционално стареене (загуба на технологично съответствие и разходи поради научно-техническия прогрес), външна или икономическа амортизация (промяна в привлекателността на обект по отношение на промените във външната среда и икономическата ситуация в региона). Заедно тези видове амортизация представляват натрупана амортизация, която ще бъде разликата между възстановителната стойност на обекта и разходите за възпроизвеждане (замяна) на обекта на оценка.

Най-пълният и надежден източник на информация за техническото състояние на сграда или конструкция са материалите от естествено проучване. Първото условие за провеждане на такива проучвания трябва да бъде точното определяне на функционалната цел на обекта на оценка: използване по предназначение или с промяна на технологичните и функционални параметри. В този случай е необходимо да се представят границите на промените в натоварванията и въздействията върху носещите конструкции на сградите.

Второто условие за провеждане на изследване е получаването на пълна информация за природно-климатичните параметри и специфичните фактори на въздействието на района, където се намира обектът, и техните изменения в процеса на техногенна дейност.

Пазарен подход

Предпоставка за прилагане на методите на пазарния подход е наличието на информация за сделки с подобни обекти на недвижими имоти (съпоставими по предназначение, размер и местоположение), извършени при съпоставими условия (време на сделката и условия за финансиране на сделката) .

Сравнителният подход се основава на три основни принципа на оценката на недвижимите имоти: търсене и предлагане, заместване и принос. Въз основа на тези принципи на оценка на недвижимите имоти, пазарният подход използва редица количествени и качествени методи за подчертаване на елементите на сравнение и измерване на корекции на пазарните данни на сравними имоти за моделиране на стойността на имота, който се оценява.

Основният принцип в пазарния подход към оценката на недвижимите имоти е принципът на заместването, който гласи, че потенциалният купувач няма да плати цена за имот, която надвишава цената за придобиване на подобен, от негова гледна точка, имот.

Основните трудности при прилагането на методите на пазарния подход са свързани с липсата на прозрачност на руския пазар на недвижими имоти. В повечето случаи реалните цени на сделките с недвижими имоти са неизвестни. В тази връзка често при оценката се използват цените на предложенията за обекти, пуснати за продажба.

Методът за сравнение на продажбите определя пазарната стойност на имот въз основа на анализ на скорошни продажби на сравними имоти, които са сходни по размер и употреба с оценявания имот. Този метод на оценка предполага, че пазарът ще определи цената на имота, който се оценява по същия начин, както за сравними, конкурентни имоти. За да приложат метода за сравнение на продажбите, специалистите използват редица принципи за оценка, включително принципа на заместване.

Прилагането на метода за сравнение на продажбите се състои в последователно изпълнение на следните стъпки:

1. подробно проучване на пазара с цел получаване на достоверна информация за всички фактори, свързани с обекти със сравнима полезност;

2. идентифициране на подходящи единици за сравнение и провеждане на сравнителен анализ за всяка единица;

3. сравнение на оценявания обект с избраните обекти за сравнение с цел коригиране на продажните им цени или изключване от списъка на сравняваните;

4. привеждане на редица коригирани показатели за себестойността на съпоставими обекти до пазарната стойност на обекта на оценка.

Като източници на информация за сделки на пазара на недвижими имоти могат да се използват служби за недвижими имоти, държавни източници, собствени бази данни, публикации и др.

След избора на единица за сравнение е необходимо да се определят основните показатели или елементи на сравнение, с помощта на които е възможно да се моделира стойността на обекта чрез необходимите корекции на покупните и продажните цени на съпоставими обекти на недвижими имоти.

В оценъчната практика при определяне на стойността на недвижимия имот се разграничават такива основни елементи на сравнение като прехвърлените права върху недвижими имоти, условията за финансови сетълменти при придобиване на недвижим имот, условията за продажба (чистота на сделката), времето на продажба, функционалното предназначение на обекта, местоположението, удобството на достъпните пътища, площта на обекта, техническото състояние и степента на завършеност на помещенията.

Този метод е най-ефективен за редовно продавани обекти.

Използват се количествени и качествени методи за подчертаване на елементите на измерване на корекцията.

Количествените методи включват:

анализ на сдвоени продажби (две различни продажби се сравняват, за да се определи корекцията за един артикул за сравнение);

Статистически анализ (методът се основава на използването на апарата за математическа статистика за корелационен и регресионен анализ);

· Анализ на вторичния пазар (този метод определя размера на корекциите, въз основа на данни, които не са пряко свързани с обекта на оценка или обекта на сравнение) и други.

Качествените практики включват:

класификационен (сравнителен) анализ (методът е подобен на анализа на продажбите по двойки, с изключение на това, че корекциите се изразяват не в проценти или парични суми, а в категории на размита логика);

Анализ на разпределението (сравнителните продажби се разпределят в низходящ ред на адекватност, след което се определя мястото на обекта на оценка в поредицата от сравнителни продажби).

подход на доходите

Определянето на пазарната стойност на недвижимия имот чрез подхода на доходите се основава на принципа на очакването. Според този принцип типичният инвеститор, тоест купувачът на имот, го придобива в очакване да получи бъдещи доходи от ползване. Като се има предвид, че съществува пряка връзка между размера на инвестицията и ползите от търговското използване на обекта на инвестиция, стойността на недвижимия имот се определя като стойността на правата за получаване на доход, генериран от него, с други думи, стойността на имота се определя като настоящата стойност на бъдещите приходи, генерирани от обекта на оценка.

Предимството на доходния подход в сравнение с подхода на разходите и пазара е, че той отразява в по-голяма степен възгледа на инвеститора за недвижимите имоти като източник на доходи, тоест това качество на недвижимия имот се взема предвид като основен фактор за ценообразуване . Основният недостатък на подхода на доходите е, че за разлика от другите два подхода той се основава на прогнозни данни.

Основните етапи на процедурата за оценка при този подход:

1. Изготвяне на прогноза за бъдещите приходи от отдаване под наем на оценяваните площи под наем за периода на собственост и въз основа на получените данни определяне на потенциалния брутен доход (ВРП), който се изчислява по формула 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S е площта, която се отдава под наем, кв.м;

Sa - наемна ставка за 1 кв.м.

2. Определяне на базата на пазарен анализ на загубите от недостатъчно използване на площта и при събиране на наеми, изчисляване на действителния брутен доход (ARI). По правило собственикът в дългосрочен план няма възможност да наеме за постоянно 100% от застроената площ. Загуби на наем възникват поради недостатъчна заетост на имота и неплащане на наем от недобросъвестни наематели. Степента на безработица на обект на доходоносен недвижим имот се характеризира с коефициента на неизползване, определен от съотношението на стойността на ненаетите площи към стойността на общата площ, която се отдава под наем.

Изчисляването на действителния брутен доход (ARI) се извършва по формула 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD действителен брутен доход;

PVD потенциален брутен доход;

Kz коефициент на натоварване на площта;

Kc коефициент на събираемост на плащанията.

Трябва да се отбележи, че други приходи, получени от експлоатацията на съоръжението, надвишаващи наемните плащания (например за използване на допълнителни услуги - паркинг и др.), трябва да се добавят към DIA, изчислена по горния метод.

3. Изчисляване на разходите за експлоатация на оценявания имот, което се основава на анализ на действителните разходи за поддръжката му и/или типични разходи за този пазар. Разходите могат да бъдат условно фиксирани (данък върху имуществото, застрахователни премии, плащания за парцел), условно променливи (комунални услуги, текущ ремонт, заплати на персонала по поддръжка и др.), разходи за подмяна (разходи за периодична подмяна на бързо износваща се структурна сграда елементи).

По този начин прогнозната стойност на оперативните разходи се изважда от DIA, а крайната цифра е нетен оперативен доход (NOR).

4. Преизчисляване на нетния оперативен доход в текущата стойност на обекта.

Метод на директна капитализация - метод за определяне на пазарната стойност на обект, генериращ доход, въз основа на директното превръщане на най-типичния доход от първата година в стойност чрез разделянето му на коефициента на капитализация, получен въз основа на анализ на пазара данни за съотношението на нетния доход и стойността на активите, подобни на оценявания обект, получени по пазарен метод на добив. Такава западна класическа версия на метода на директна капитализация, при която коефициентът на капитализация се извлича от пазарни транзакции, е практически невъзможно да се приложи в руски условия поради трудностите при събирането на информация (най-често условията и цените на транзакциите са поверителна информация ). Въз основа на това на практика е необходимо да се използват алгебрични методи за конструиране на коефициента на капитализация, които предвиждат отделна оценка на нормата на възвръщаемост на капитала и нормата на неговата възвръщаемост.

Трябва да се отбележи, че методът на директна капитализация е приложим за оценка на съществуващи активи, които не изискват към датата на оценката големи инвестиции за продължителността на ремонта или реконструкцията.

1.3 Проблеми с оценката на имотите

Трудностите са свързани с редица проблеми, които възникват при оценката на имотите (подходи и методи), неправилност или несъответствие на законите и наредбите в тази област. Нека разгледаме тези въпроси малко по-подробно.

Първият проблем е по сметка, а не по предназначение - изборът на капитализация и дисконтовите проценти.

1. Цената на заема (цена на капитала) - за предприятия, които нямат самостоятелно поведение (няма пазар на ценни книжа).

2. Средна пределна стойност на собствените средства - за предприятия, чиито акции се котират на пазара.

3. Въз основа на средната оперативна рентабилност на предприятието или собствената му индустрия.

4. Средни пределни пределни разходи на изследваните проекти (при инвестиране).

5. Ставки на възстановяване на заеми.

6. Планови норми.

7. Лихвен процент по заемите (политикономическа концепция, свързана с националния доход (ND) и вътрешния национален продукт (BNP)).

8. Доходност на алтернативна инвестиция (например депозитна сметка в банка).

9. Минимална безрискова възвръщаемост, от гледна точка на инвеститора.

Реалният краткосрочен лихвен процент, определен като разликата между доходността по съкровищните бонове и индекса на потребителските цени.

Много практически методи за избор на тарифа с една и съща теоретична база говорят за неблагоприятни методи и критерии за избора й. Дефиницията на цената на стаята е извън теорията на финансовото управление – в областта на психологията (сферата на изкуството, а не на науката).

За да се направи оценка от различни специалисти, стойността на сложния лихвен процент следва да бъде приета със закон и отразена в методологията, каквато е била навремето, според стандартния коефициент на ефективност на капиталовите инвестиции (инвестиции - тъй като те кажете сега). Първоначално коефициентът на ефективност беше различен за всяка индустрия, след това беше приета една ставка за всички индустрии. Трябва да се подчертае, че стандартният коефициент на ефективност играе същата роля (носи същия товар) като коефициента на капитализация (коефициент на ефективност, процент на сравнение, процент на инвестиране).

Вторият проблем е свързан с точковата оценка на стойността на имота. Ситуацията е такава, че десет експерти, работещи независимо един от друг, ще дадат десет различни оценки за стойността на един и същ имот (имот). Това се дължи на процедурата за изчисление и избора на стандартни коефициенти. Ситуацията напомня на производството на част. На една и съща машина различни части ще бъдат произведени от един и същ работник по същия чертеж. Има много причини за това, повечето от които по принцип не могат да бъдат изключени. Поради това в производството е възприета система от толеранси за размерите на частите. Ако размерите на произведената част са в рамките на толеранса, тогава тя се счита за годна. Отклоненията и разсейването на изходните данни, използвани за изчисление при всички подходи и методи, като процент от средната стойност, са по-значими от допустимите отклонения за размерите на частите.

Изходът от тази ситуация (решението на този проблем) е да се замени точковата оценка на стойността на имота с интервалната, от една страна, а численото изчисление трябва да се извърши чрез вероятностни методи. Концепцията за оценка в математиката предполага приблизително изчисление, най-често на ниво от порядък. Например, когато се изчислява на слайд правило, се изискваше да се определи броят на цифрите в цялата част на числото.

Друг проблем е свързан с избора на коефициенти на тежест при съгласуване на изчисленията на стойността на имотите, направени с помощта на трите подхода. Всеки автор (експерт, оценител) приема коефициенти на тежест (фактори на значимост на метода на изчисление) по своя преценка, като разликата между оценките може да бъде значителна. Един изход от тази ситуация е да се приеме коефициент на тежест, който е равномерно разпределен в определен диапазон за всеки метод на оценка (подход).

Следващият проблем възниква при сравнителната (пазарна) оценка на стойността на имуществото, когато е необходимо да се въведат корекционни фактори за привеждане на оценявания обект и пазарни аналози към съпоставим вид. И тук има значителен произвол. Това важи особено за корекционните коефициенти при сравняване на местоположението на териториалното местоположение на оценявания имот и редица други.

Един от най-трудните проблеми е надеждността на информацията. Това се отнася както за пазарна информация за търсената и продадената цена на оценената стойност на имота, така и за информация за стандарти при изчисляване на стойността по стандартния метод в разходния подход. Преди това с тази информация разполагаха конструкторските и технологичните институти от всички отрасли на националната икономика. Тази информация е или загубена, или остаряла.

За да се премахнат повечето от проблемите, които възникват в процеса на оценка на стойността на имуществото, всички изчисления трябва да се извършват на базата на вероятностни интервали. В резултат на изчислението стойността на имота ще бъде представена като съкратено разпределение. Средната оценка на разходите трябва да се препоръча като офертна цена на разходите. В този случай шансовете за продавача и купувача са еднакви: вероятността купувачът да купи по-евтино от предложената цена е равна на вероятността продавачът да продаде за повече от предложената цена.

В този случай и продавачът, и купувачът имат пълна информация за възможните цени на покупко-продажба и тяхната вероятност. В зависимост от спешността на предлаганата сделка, контрагентите могат да вземат информирани решения: купувачът да изчака и да потърси друг обект на придобиване, ако е необходимо време; за продавача - намаление на исканата цена, ако има спешност при осъществяване на сделката.

На пазара има много такива опции. За продавача и купувача спешността при покупка и продажба може да бъде различна.

През 2001 г. е прието Постановление на правителството на Руската федерация от 6 юли № 519, в което Министерството на имуществените отношения на Руската федерация е натоварено със задължението да „разработва и одобрява методически препоръки за дейностите по оценка“. Това трябва да се направи по отношение на различните обекти на оценка, видове стойности на обекта на оценка, провеждането на оценката, както и проверката на докладите за оценка. Работата се извършва съгласувано с федералните органи на изпълнителната власт, които регулират съответната област на дейност.

Министерството обаче не е в състояние да разработи методика за всички имотни обекти (за всички случаи), а още повече да разработи нормативни материали.

Следователно, на регионално ниво, в зависимост от съществуващия пазар на имоти, на базата на отраслова методология, разработете регионални методи за групи от еднородни обекти със създаването на необходимата регулаторна рамка. Тогава възниква проблемът за координиране и утвърждаване на местни методи на ниво администрация на региона, града или района.

Процедурата за съгласуване и одобряване на регионални методически материали по отношение на различни обекти на собственост трябва да се регулира от Министерството на имуществените отношения на Руската федерация.

Това ще помогне за по-разумна оценка на всички видове стойности на различни видове имоти, което ще премахне различни недоразумения, ще доведе до съпоставимост на резултатите от изчисленията от различни оценители и оценителски фирми и ще намали полукриминалната конотация в областта на оценителската дейност .

Глава 2. Определяне на пазарната стойност на имота

2.1 Описание на предмета

В момента има доста стабилно търсене на нови недвижими имоти под формата на самостоятелни сгради, в ценовия диапазон от $330-$3250 кв.м. Като цяло офертата варира от $400 кв.м до $4500 кв.м. В същото време се наблюдава тенденция към известно повишаване на горната граница на офертната цена.

Това се обяснява с факта, че доскоро неплатежоспособното търсене става финансово оправдано.

От друга страна, особено престижните офис площи и търговски площи вече са „намерили” своите относително постоянни собственици. Съответно и цените на помещенията, макар и по-малко престижни, но все пак се очаква да бъдат продадени, се покачват. Освен това колебанията в цените на предложенията не винаги са оправдани от гледна точка на икономическата логика.

Имотът е собственост на LLC "Aris" и се намира в квартал Ленински на град Калуга.

Обектът включва триетажна тухлена административна сграда с ресторант с обща площ от 1.375.8 кв.м.

Обектът се намира на една от най-дългите магистрали в града, сравнително близо до бизнес и административния център на Калуга. Транспортната достъпност е добра.

Описание на земята

Форма на парцелаправоъгълна;

Площ на земята 556,0 м2

Състояние на почватапесъчливите почви са в основата на основите на сградата.

Топография на района: релефът на обекта е спокоен.

Осигуряване на инфраструктура:

Към жилищната сграда са свързани следните комуникации за:

· водоснабдяване;

канализация;

· захранване;

доставка на топлина;

телефонизация

Възможни ограничения за ползване и сервитути

Разрешена употреба.Практиката на работа на пазара на недвижими имоти показва, че промяната на функционалното предназначение на недвижимия имот е възможна само след съгласие с местната администрация, което се потвърждава и от собственика на обекта на оценка.

сервитути.Предполага се, че обектът е обект на типични сервитути, като право на преминаване и комуникация, но се приема, че нито един от съществуващите сервитути не трябва да бъде пречка за най-доброто и ефективно използване на обекта. Обектът не включва паметници, уникални природни обекти, електропреносни кули, водещи табели и др., така че няма специални ограничения за изграждане на офис и жилищни помещения.

Описание на сградата

Сградата е на 3 етажа, изпълнена в съответствие със съвременните строителни стандарти.

маса 1

Конструктивни елементи на сградата

Структурен елемент	Характеристика	Техническо състояние
Основи	Бетонен пояс	Отлично
и външността им	силикатна тухла червена довършителна тухла, t=0,5	Отлично
дялове	тухла	Отлично
Покрива: Таванско помещение; Междуетажна; Над мазето	С/бетон С/бетон С/бетон	Отлично
Покрив	Комбиниран	Отлично
подове	Паркет, плочки, балатум	Отлично
Дървени	Дървена модернизирана	Отлично
Интериорна декорация	еврокласа	Отлично
Санитарни и електрически уреди: отопление · водопроводни тръби канализация електрическо осветление · телефон · вентилация	Централен, от котелното помещение Отводняване към градска канализация Скрито окабеляване Естествено	Отлично
Други произведения	сляпа зона	Отлично

2.2 Определяне на пазарната стойност на недвижимия имот по разходния подход

В случая за аналогичен обект е избрана административна тухлена триетажна сграда в съответствие със сб. УПВС No 33, табл. 4 (Увеличени показатели за възстановителната стойност на строителството на жилищни, обществени, комунални сгради и сгради за битово обслужване. М: 1972 г.) Таблица 52 като най-подходяща по отношение на проектните характеристики към обекта на оценка.

таблица 2

Сравнителен анализ на обекта на оценка и обекта-аналога

(Определяне на коефициента на сходство)

Конструктивни елементи		Аналогов обект		Обект на оценка	Степен на сходство (коефициент на сходство)	Специфично тегло, елементи %
						аналогов обект	обект на оценка
1		2		3	4	5	6
1. Основи		стоманобетонни блокове		стоманобетонни блокове	1,00	5,0	5,0
2. Стени и прегради		тухла		тухла	1,00	24,0	24,0
3. Наслоения		с бетон		с бетон	1,00	9,0	9,0
4. Подове		бетон		бетон	1,00	10,0	10,0
5. Отвори		обикновен дървен		обикновен дървен	1,00	11,0	11,0
6. Вътрешна декорация		просто		-	0,00	8,0	0,0
7. Санитарни и електрически уреди	централно отопление · водопроводни тръби канализация · вентилация електрически / осветление		централно отопление · водопроводни тръби канализация · вентилация електрически / осветление		1,00	12,7	12,7
8. Покрив	ролка върху стоманобетонни плочи		─		0,00	6,0	0,0
9. Стълби и входове	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Проста работа	–		–		1,00	9,3	9,3
ОБЩА СУМА:					0,8	100	86
Коефициент на корекция	0,86

Определяне на общата възстановителна стойност на оценявания обект.

Основни входни данни:

Капиталова група - И.;

· Обем на сградата: Vstr. = 4444 m3;

· Обща площ: S=1.375.8 m2;

Източници на нормативни данни: сб УПВС № 4, таблица 52

Основна формула за изчисление:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

където PVS е общата цена на заместване на обекта, руб.

US1969 цена за изграждане на единица строителен обем в цени от 1969 г.; US1969=24,9 r/m3

Vpage строителен обем, куб. m;

I69-84 индекс на преобразуване на разходите от цени от 1969 г. към цени от 1984 г.; за жилищни и търговски сгради средно - 2,21;

I84-20.12.2007 г. - индекс на преобразуване на себестойността от цени през 1984 г. към цени към датата на оценка (20.12.2007 г.) по инф. сб. относно ценообразуването и сетълментите за извършени работи в строителството, Калуга: декември 2007 г.;

K84-20.12.2007 г. = 61.07

Кn е корекционен коефициент за разликата на обект-аналог на оценката. Kn=0,86

Изчисляване на общата възстановителна цена на обекта:

PVA = 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12,843,755,88 рубли.

Оценка на амортизация (амортизация) на обект

Въз основа на прогнозния ефективен живот на обекта (група на капитала I), физическата амортизация (амортизация) към датата на оценката ще бъде 5%, т.е. 642.187.80 RUB

Тъй като сградата е нова, няма функционална (морална) влошаване.

Икономическата (външна) амортизация не е установена: сгради от този тип и състояние в момента са търсени на пазара и няма причина да се предполага, че тази ситуация ще се промени значително в близко бъдеще.

Определяне на печалбата на предприемача

Печалбата на предприемача е определеното от пазара ниво на възвръщаемост, което предприемачът очаква да получи под формата на премия за използването на капитала му, инвестиран в строителството.

Печалбата на предприемач (Ppr) може да се определи от съотношението на предприемаческия доход Dpr и цената на строителството (C / b str.) Като се вземе предвид периода на строителство (Tstr.) По формулата:

Според строителните организации в Калуга, цената на строителството на 1 кв. m индивидуални офис сгради с конвенционално строителство е средно 10 500 рубли. включително довършителни работи. Нормалната вътрешна декорация увеличава разходите за строителство с 9-12%. Луксозните довършителни работи увеличават цената на отделните работи с 1,38 пъти (Marshall & Swift Handbook). В момента срокът на строителство обикновено не надвишава 2 години. Цената на инвестиране в Калуга в търговски площи, разположени в централната част на града, е в диапазона от $$ 1200÷3500 кв.м. м. Да вземем за нашите изчисления стойността - 1200 щатски долара, или 30936 рубли. При тези условия печалбата на предприемача:

= 0,937, или 97,3%.

Таблица 3

Изчисляване на крайната стойност на обекта на оценка

По този начин пазарната стойност на имота, получена чрез метода на разходите, е 25 982 918,15 рубли или закръглена на 25 982 918 рубли. (Двадесет и пет милиона деветстотин осемдесет и две хиляди деветстотин осемнадесет рубли) без ДДС.

2.3 Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти в рамките на пазарния подход

Таблица 4

Характеристики на обектите за сравнение

Характеристики на обектите за сравнение	Обект на оценка	Обект No1			Обект No2		Обект No3	Обект No4
1	2	3			4		5	6
Адрес на обекта	Калуга, ул. Суворова, д.29	Калуга, ул. Телевизионна, 2а			Калуга, ул. Москва, д.237		Калуга, ул. Азаровская, 26	Калуга, кристал,
Година на построяване	2002 г	1995г., реконструкция 1998г			2003 г		1971 г., реконструкция 2002 г	1988 г
Обща площ (кв.м.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Основна цел в текущото състояние	Офис, кафенета, зони за отдих	Офис стаи			Офис, зони за отдих		Офис и изложбени помещения	Офис стаи
Първоначално назначение	също	Административна сграда			Административна сграда		книжна база	Административно-производствена сграда
Външни ограждащи конструкции	тухла	тухла			тухла		тухлен панел с вложки от пеноблок	стоманобетонни панели
Местоположение	над средното	средното			средното		под средното	под средното
Поземлен имот		122971 m2 (други сгради са налични)			под сградата			под сградата + рампа
Качество на завършване	клас "Е"		клас "U"	луксозен клас		луксозен клас		клас "Е"
Качество на паркиране и превозни средства	По улицата, спец. организиран, с дължина 20 м; детска площадка в двора		Паркинг край улицата (20 м); закрит паркинг	Организиран паркинг (специален сайт)		По улицата, спец. организирана дължина 20 м; закрит паркинг		Ограничен закрит паркинг
Период на продажба	––		декември 2007 г	август 2007 г		февруари 2007 г		октомври 2006 г
брой етажи	3 етажа		2 етажа	3 етажа		2 етажа		3 етажа
Цена 1 кв. м. обща площ, руб. търкайте.	–		33000	41500		28500		15500

Определение (обосновка) на корекциите

1. Корекция спрямо пазарните условия (дата на продажба)

В този случай най-правилният метод е да използвате метода за продажба на двойки. Той включва избор на обекти, които се различават само по времето на продажба и определят размера на корекциите. Не открихме такива обекти, поради което размерът на корекциите беше определен на базата на данни за месечните нива на инфлация за периодите, които ни интересуват, по формулата:

където Mi е средният месечен процент на инфлация, Kinfl. = 1,0072

Формула за изчисление: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktcrminfl 100

Таблица 5

2. Местоположение.

Местоположението на сравняваните обекти се оценява въз основа на експертна оценка по скала: „отличен“, „отличен“, „добър“, „над средното“, „средно“, „под средното“, „задоволително“, „лошо“ , "много лошо". Така скалата се състои от 8 градации. Всяка градация беше оценена на 10%.

Таблица 6

	Обект на оценка	Обект No1	Обект No2	Обект No3	Обект No4
Местоположение	над средното	средното	средното	под средното	под средното
Размер на корекциите, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Корекция за физическа разлика.

Единствената съществена разлика между обектите на сравнение и обекта на оценка е материалът на ограждащите конструкции в обект на сравнение № 3 - стоманобетонни панели, докато в обекта на оценка и в други обекти на сравнение е използвана тухла за тези цели. Тази разлика се оценява от нас на 6%.

4. Корекция за състоянието на обекта

Състоянието, в което се намира обектът на покупко-продажба, оказва пряко влияние върху цената му. Най-лесният начин да се вземе предвид разликата във фактора „състояние“ е да се коригира продажната цена спрямо цената на ремонтните дейности, които трябва да бъдат извършени, така че обектът на сравнение да стане съвместим със състоянието на обекта на оценка .

В този случай състоянието на обекта е оценено от експерт в диапазона от следните градации: „отлично“, „добро“, „над средното“, „средно“, „под средното“, „задоволително“, „лошо “, много лошо” с цена на една градация – 6%.

Таблица 7

5. Регулиране на качеството на покритието

При оценката на качеството на довършителните работи бяха взети предвид шест нива на качество:

Най-високо качество - клас "лукс";

Подобрено качество - клас "U";

средно качество - клас "С";

Задоволително качество - клас "Е" (икономичен)

ниско ниво на качество - "N";

много лошо - "О".

Цена на градация 5%

Таблица 8

6. Корекция за площта на обекта.

В нашия случай имаме площ от 297,3 m2 до 3806,0 m2. Според нашето изследване увеличението с 1 m2 площ води до намаляване на цената на 1 m2 чрез:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

където: Sob.av. площ на обекта за сравнение;

Соб.отс площ на обекта на оценка;

K емпиричен коефициент, K = 0,00533

Формула за изчисление:

Таблица 9

7. Корекция за наличие на поземлен имот.

Наличието на поземлен имот се счита за предимство, тъй като това е един от потенциалите на обекта. Проучванията показват, че в повечето случаи наличието или отсъствието на парцел в близост до офис сгради се оценява от пазара в рамките на 5% от стойността на обекта (в допълнение към паркинга).

8. Корекция за етажност.

В нашия случай се разглеждат обекти с брой етажи от 2 до 5. Проучванията показват, че повече от 3 етажа не се считат за предимство. Настоящата конюнктура на пазара на офис площи е такава, че инвеститори и наематели предпочитат да използват сгради с 2÷3 етажа като офис пространство. От гледна точка на пазарната стойност (разменна стойност), а не на инвестицията (в употреба), цената на 1 кв.м сгради с повече от 3 етажа е по-ниска от цената на 1 кв.м. 2÷3 етажни сгради. До 5 ÷ 6 етажа, такова намаление на разходите е в диапазона от 3 ÷ 5%. За 9, 11-етажни сгради тази стойност е 12÷15%.

9. Корекция за наличност и качество на паркиране.

Наличието на паркинг в имота се счита за нарастващ фактор на разходите. В случая е оценена наличието и качеството на паркинга. Качеството на паркирането беше разгледано в три варианта:

· открит паркинг- по улицата пред фасадата на сградата има паркомясто в рамките на 50м; такова паркиране беше експертно оценено на 5% (средно качество);

· организиран паркинг -извън пътя има специална асфалтирана площ за паркиране на автомобили - 10 % (добро качество);

· закрит паркинг -паркинг за автомобили извън портите на предприятието (на вътрешна територия) - 0%, (лошо).

Таблица 10

Окончателни корекции

Елементи за сравнение	СРАВНИМИ ПРОДАЖБИ
	Обект на оценка	Обект No1	Обект No2	Обект No3	Обект No4
1	2	3	4	5	6
Продажна цена, рубли/кв. м	––	33000	41500	28500	15500
Прехвърлени права	Пълна собственост	Пълна собственост	Пълна собственост	Пълна собственост	Пълна собственост
Сума за корекция	―	0%	0%	0%	0%
Коригирана цена	―	33000	41500	28500	15500
Условия за финансиране	пазар	пазар	пазар	пазар	пазар
Сума за корекция	―	0%	0%	0%	0%
Цена след корекция	―	33000	41500	28500	15500
Условия за продажба	Търговски	Търговски	Търговски	Търговски	Търговски
Корекция на условията за продажба	―	0%	0%	0%	0%
Цена след корекция	―	33000	41500	28500	15500
Пазарни условия (дата на продажба)	―	декември 2007 г		февруари 2007 г	октомври 2006 г
Корекция спрямо пазарните условия	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Цена след корекция	―	33000	45235	32205	18151

Заключение: Най-малък брой корекции е извършен за обект на сравнение № 3, поради което цената на обекта на оценка се приема равна на коригираната цена на обекта на сравнение № 3, т.е. 32205 rub./кв.м. Намерената стойност е в ценовия диапазон от 18 151 рубли/кв.м до 45 235 рубли/кв.м. Стойността на обекта на оценка, получена чрез директно сравнение на продажбите, ще бъде: 32205 × 1375,8 = 44,307,639 рубли.

По този начин стойността на обекта за оценка е 44 307 639 рубли. (Четиридесет и четири милиона триста седем хиляди шестстотин тридесет и девет рубли) без ДДС.

2.4. Определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти по доходния подход

Работата използва метода на директна капитализация за оценка на стойността на имота като готов за употреба. Този метод дава доста точна оценка на настоящата стойност на бъдещия доход в случай, когато очакваният поток от доходи е стабилен или има постоянен темп на растеж (спад).

Анализ на доходите

Всички приходи от оценявания имот се прогнозират на база наем на помещения с различно функционално предназначение. Проведохме пазарно проучване, чиято цел е да установим наемните ставки за жилищни помещения, които биха били съпоставими с обекта на оценка. Това проучване включва интервюта с няколко собственици, лизингови агенти и предприемачи, изучаване на цените на офертите и условията на текущия лизинг.

В хода на подготвителната работа беше установено, че като се вземе предвид местоположението на обекта и неговия профил, за изчисляване трябва да се вземе следната месечна наемна цена: 1175 рубли/кв.м.

Анализ на разходите

Оперативните разходи са текущите разходи, свързани със притежаването и експлоатацията на имот. Те се разделят на константи - стойността на които не зависи от степента на заетост на сградата от потребителите (данъци върху собствеността, застрахователни премии, наем на земя), и променливи - в зависимост от степента на заетост на сградата (плащане на електроенергия , вода и др.).

Данъците върху имотите включват: данък поземлен данък, данък върху сградите. Тъй като стойността на земята не е направена в рамките на тази оценка, нивото на нейното данъчно облагане не следва да се определя.

Данъкът върху имуществото е 2% от балансовата стойност на имота (Отчетна стойност = себестойност - амортизация).

За новозакупен обект първоначалната цена е равна на покупната цена. За новопостроена или строяща се сграда, себестойността е равна на разходите за строителство, амортизацията е 0. Балансовата стойност на сградата към датата на оценка е сумата от покупната цена (или балансовата стойност към момента на придобиване) на сграда и направените разходи за ремонт, без ДДС. Считаме размера на данъка върху имотите за постоянен, т.к за сграда от капиталова група 1 нормата на амортизация е 1% годишно, а промяната в стойността на данъка върху имуществото може спокойно да се пренебрегне.

Застрахователните вноски са в размер на 0,3% от възстановителната стойност на готовия обект, без ДДС.

В този случай се приема, че размерът на сметките за комунални услуги е 7% от действителния брутен доход (ARI).

Включването на разходите за фасилити мениджмънт в оперативните разходи се дължи на особеността на имота като източник на доходи. Притежаването на недвижим имот, за разлика от притежаването на паричен депозит в банка, изисква известни усилия за управление на имота. Независимо дали това се управлява от собственика или трета страна, включително разходите за управление в общите разходи, ние признаваме, че част от брутния доход от наем не се генерира директно от имота, а от усилията на управителя.

За този тип съоръжение разходите за управление представляват 2,2% от действителния брутен доход.

Тъй като сградата е построена през 2002 г. и не е необходим основен ремонт, цената на текущия ремонт се определя в размер на 4% от ОВОС.

Въз основа на наличните надеждни данни за разходите за подмяна на краткотрайни строителни елементи, които имат сходни характеристики с обекта на оценка, е взета предвид стойност от 3,6% от ЕЕД.

Други разходи обикновено възлизат на 2% от оперативните разходи.

Определяне на коефициента на обща капитализация

Коефициентът на капитализация отразява зависимостта на стойността на обекта от очаквания доход от неговата експлоатация. Поради липсата на достатъчно данни за продажби на подобни имоти, коефициентът на капитализация може да се определи само по метода на сумиране, според който стойността на коефициента на капитализация е равна на сумата от:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., където

SC - коефициент на капитализация;

NPb/r безрискова норма на възвръщаемост;

P е рисковата премия, съответстваща на инвестицията в този актив;

L - премия за ниска ликвидност на обекта;

Св. до. норма на възвръщаемост на капитала.

Безрисковата ставка по срочни валутни депозити в банки от най-висока категория е 5-9% (приемаме 7%).

Рискова премия (P). Вероятността за загуба на имущество е оценена въз основа на информация за броя на случаите на загуба на имущество в град Калуга, като се вземат предвид събраните данни P = 4%.

Допълнителна рискова премия – 4%.

Коефициентът на ликвидност се определя от приблизителното време за продажба на недвижими имоти от този тип, което оценяваме, като вземем предвид текущата икономическа ситуация, на 0,4 години.

Kn/liq. = Kbezrisk. × време за продажба = 0,07 × 0,4 = 0,028 или 2,8%

Приема се, че премията за риск за управление на инвестициите е 4,8%.

Вторият компонент на коефициента на обща капитализация, нормата на възвръщаемост на капитала или увеличението/намаляването на стойността на фонда, се изчислява като съотношение от една към броя на годините, необходими за възвръщане на инвестирания капитал.

Времето, необходимо за възвръщаемост на капитала, според изчисленията на типичен инвеститор, е 20 години, въз основа на това степента на възстановяване на капитала ще бъде 5% (1/20).

В момента ситуацията на пазара на нежилищни помещения в Калуга е такава, че за сравнително нови имоти с малко естествено износване (амортизация) няма причина да се очаква намаляване на стойността им в обозримо бъдеще. Освен това увеличението на разходите е силно повлияно от благоприятното местоположение на съоръжението в близост до центъра на града и главните магистрали. В този случай инвестиционната привлекателност на обекта на оценка е очевидна, така че нормата на възвръщаемост на капитала се взема със знак (-).

Общият коефициент на капитализация е:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Изчисляване на стойността на обекта на оценка по метода на директна капитализация на доходите от наем

За изчисляване на потенциалния брутен доход (GRP) се използват наличните месечни наемни ставки за година: 14 100 рубли/кв.м.

По този начин PVH от наемането на площите на обекта на оценка ще бъде: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 рубли;

Изчисляването на ефективния брутен доход (EGI) е направено, като се вземат предвид възможните загуби от недонатоварване на извършените плащания и загуби при събиране на наем. За изчисления е взета стойност от 8%, определена въз основа на наличните данни от външни източници и наши собствени наблюдения.

Извършените изчисления показаха, че EPD на обекта на оценка е:

19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 рубли

Таблица 11

Определяне на пазарната стойност на обекта на оценка по метода на директната капитализация на дохода

Ефективен брутен доход (EVI)	17846877,60 RUB
Оперативни разходи,	3 045 391,19 RUB
включително
данък сгради	291 494,44 рубли
застрахователни плащания	53897,45 RUB
· комунални плащания	1249281,43 RUB
управление на обекта	392 631,31 рубли
текущ ремонт (4% от EVD)	713875,10 RUB
Други разходи (2% от ИЛИ)	47115,76 RUB
резерв за смяна (3,6% от EVD)	642487,59 RUB
Нетен оперативен доход (NOI) преди данъци	14801486,41 RUB
Нетен оперативен доход (NOI), включително данък върху печалбата	11249129,67 RUB
Общ коефициент на капитализация (R0)	0,19
Стойността на оценявания имот е	60479191,77 RUB

Така пазарната стойност на имота, получена чрез подхода на доходите, е 60 479 191,77 рубли или закръглена на 60 479 192 рубли. (Шестдесет милиона четиристотин седемдесет и девет хиляди сто деветдесет и две рубли) без ДДС.

Глава 3

3.1 Определяне на крайната стойност на пазарната стойност на обекта на оценка

Прилагайки различни подходи към оценката на имотите, стигнахме до следните резултати:

Таблица 12

Подходи (методи)	Коефициент на тегло	Цена, триене.
Разходен подход (метод на сравнителна единица)	0,35	25982918
Пазарен подход (метод за сравнение на директните продажби)	0,25	44307639
Доходен подход (метод на капитализация на директния доход)	0,4	60479192
Крайна цена	1,00	44362607,85

Разходният подход по тегло се използва главно за оценка на обекти, които са уникални по своя вид и предназначение, или обекти с малко износване. Оценяваната сграда принадлежи към категорията на недвижими имоти с ниско ниво на амортизация, поради което специфичното тегло на пазарната стойност, получена чрез разходния подход, ще има доста висок коефициент от 0,35.

Данните, залегнали в основата на пазарния подход, не могат да се считат за абсолютно надеждни и следователно резултатите от пазарния подход за оценка на стойността на този обект трябва да се третират с повишено внимание. Въз основа на това на резултата от пазарния подход се дава коефициент на тежест от 0,25.

Стойността на дохода отразява пазарното поведение на типичен инвеститор, така че на резултата от този подход се приписва максимален коефициент на тежест от 0,40.

Така според нас най-обективно е следното разпределение на коефициентите:

Разходен подход – 0,35;

· пазарен подход – 0,25;

доходен подход – 0,40.

Като се вземат предвид коефициентите на тежест, пазарната стойност на обекта на оценка към 20.12.2007г. е закръглено 44 362 608 рубли. (Четиридесет и четири милиона триста шестдесет и две хиляди шестстотин и осем рубли) без ДДС.

Стойността на недвижимите имоти на една компания се определя от нейните дисконтирани бъдещи парични потоци, а нова стойност се създава само когато компаниите получат възвръщаемост на инвестирания капитал, която надвишава разходите за набиране на капитал. Управлението на разходите допълнително задълбочава тези понятия, тъй като в такава система за управление именно върху тях се изгражда целият механизъм за вземане на основни стратегически и оперативни решения. Добре установеното управление на стойността означава, че всички стремежи на компанията, аналитични методи и техники за управление са насочени към една обща цел: да се помогне на компанията да максимизира стойността на недвижимите си имоти чрез изграждане на управленски решения върху ключови двигатели на стойността.

Управлението на разходите е коренно различно от системите за планиране, приети през 60-те години. Той престана да бъде функция изключително на управленския апарат и е предназначен да подобри вземането на решения на всички нива на организацията. Започва с предпоставката, че стилът на вземане на решения на командване и контрол отгоре надолу не работи, особено в големите мулти-бизнес корпорации. Това означава, че мениджърите от по-ниско ниво трябва да се научат как да използват индикаторите за разходите, за да вземат по-интелигентни решения. Управлението на разходите изисква балансиране на баланса наравно с отчета за доходите и поддържане на разумен баланс между дългосрочните и краткосрочните бизнес цели. Ако управлението на разходите е въведено и организирано правилно, корпорацията жъне огромни ползи. Такова управление всъщност е непрекъсната реорганизация, насочена към постигане на максимална стойност.

За оценявания обект управлението на разходите се свежда до по-ефективно използване на наличното пространство.

Оценяваната сграда разполага с таванско помещение с обща площ 328,2 м2, което в момента се използва частично като склад за канцеларски материали. От една страна, извършването на подходяща реконструкция ще направи тази стая жилищна. От друга страна, през последните години, поради разширяването на сътрудничеството между предприятия в Калуга и чуждестранни и чуждестранни компании, търсенето на хотелски услуги се е увеличило значително. В тази връзка се предлага да се извърши цялостна реконструкция на таванското помещение, за да се прехвърли в категорията на жилищно таванско помещение, където се планира организирането на хотел от 14 двойни стаи лукс.

Цената на мерките за реконструкция на таванското помещение е представена в Таблица 13.

Таблица 13

Прогнозна цена за реконструкция на таванското помещение

№	Име на произведенията	Цена, триене.
1	Общостроителни работи (демонтаж)	406.211
2	Общостроителни работи (ново)	2.448.728
3	Захранване с топла и студена вода	49.818
4	Отопление	90.144
5	Канализационно и ВиК оборудване	31.738
6	Приточно-смукателна вентилация и климатизация	67.534
7	Електрическо оборудване и електрическо осветление	422.402
8	Комуникационно устройство	37.010
9	Охрана и пожароизвестяване	114.531
10	Автоматично отопление, вентилация	7.638
11	Подобряване на стаята	872.640
Обща сума		4.548.394

За финансиране на тези работи се планира да се използва заем при следните условия:

· Размер на заема – 5 250 000 рубли.

· Лихвен процент – 14% годишно;

· Срок на кредита – 1 година;

· Обезпечаване на оценявания имот;

· Условия за погасяване на кредита – тримесечно плащане на лихва и главница на равни вноски, т.е. за 1 866 506 рубли. в края на всяко тримесечие.

Както вече беше отбелязано, хотелът ще се състои от 14 двойни стаи лукс. Цената на живот в такава стая в хотелите в Калуга варира от 1400 рубли. до 2500 rub. на ден. За изчисления се взема стойността от 1600 рубли, тъй като оценяваният обект се намира близо до центъра на града, но първоначално тази сграда не е била предназначена за хотелиерския бизнес, което създава определени неудобства за клиентите.

Инвестиционният хоризонт е определен за 1 година, тъй като няма обективни основания да се смята, че оценяваният имот няма да бъде продаден след този срок.

Паричният поток е представен в табл. 14.

Таблица 14

Паричен поток в RUB

Елемент на разходите	1-во тримесечие	2-ро тримесечие	3-то тримесечие	4-то тримесечие	Общо за годината
Реконструкция	4548394	–	–	–	4548394
Обслужване на заем	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Оперативни разходи	124539	127030	129571	132162	513302
данък общ доход	-	292073	291463	290841	874377
Обща сума	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Елемент на дохода	1-во тримесечие	2-ро тримесечие	3-то тримесечие	4-то тримесечие	Общо за годината
Гостоприемство	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Амортизация	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Кредит	5250000	–	–	–	5250000
Обща сума	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Баланс	9706	360784	362109	363404	1096002

Основният източник на доходи е хотелиерството. В същото време е важно да се подчертае, че при прекомерно търсене на този вид услуга не са установени обективни причини за ниската заетост на стаите.

За да се определи колко ще се увеличи текущата пазарна стойност на оценявания имот в резултат на препоръчаните мерки, е препоръчително да се използва коефициентът на капитализация, използван в подхода на доходите. Това се дължи на факта, че този проект е инвестиционен проект, т.е. насочени основно към генериране на доходи.

Следователно увеличението на текущата пазарна стойност на обекта на оценка ще бъде:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (руб.)

(Пет милиона седемстотин шестдесет и осем хиляди четиристотин тридесет и две рубли) без ДДС.

Заключение

Както следва от разпоредбите на стандартите, „всички методи, процедури и техники за измерване на пазарната стойност, ако се основават на пазарни показатели и се прилагат правилно, водят до едно и също изразяване на пазарната стойност“. В същото време „всеки метод, базиран на пазарна информация, по своята същност е сравнителен“. По този начин, според съществуващите стандарти, само качеството на информацията и коректността на прилагането на процедурите могат да служат като ограничение за използването на определен метод.

В първата глава на работата се разглеждат понятието недвижим имот, видовете стойност на недвижимите имоти, основните подходи, методите за оценка на недвижимите имоти, както и проблемите, свързани с обосноваването на стойността на недвижимите имоти.

Недвижимите имоти са физически обекти с фиксирано местоположение в пространството и всичко, което е неразделно свързано с тях, както под повърхността, така и над повърхността на земята, или всичко, което е предмет на услуга, както и произтичащите права, интереси и облаги от собствеността върху обекти.

Под обект на недвижими имоти се разбира, първо, предприятие като цяло като имотен комплекс, и второ, поземлен имот, неразделна част от който може да бъде: сграда (структура) или група сгради; изолирани водни обекти, многогодишни насаждения; инженерни конструкции и мрежи; стационарни конструкции озеленяване на територията на обекта; елементи на икономическо, транспортно и инженерно осигуряване; други обекти.

Оценката на недвижими имоти се извършва от гледна точка на три подхода: изгоден, скъп и сравнителен. Всеки подход ви позволява да подчертаете определени характеристики на обекта.

Всеки от трите разгледани подхода включва използването на присъщите му методи при оценката:

Метод на директна капитализация на дохода;

Метод за сравнение на продажбите;

Метод на сравнителна единица.

По този начин, в случай на намаляване на ефективността на тяхното използване, обектите на недвижими имоти могат да променят предназначението си. Това се случва както в резултат на амортизация на сгради и други подобрения, така и под влияние на тенденциите на пазара на недвижими имоти.

Във втората глава оценката на имота беше извършена с помощта на три подхода за оценка.

Всеки от използваните методи има предимства и недостатъци.

Сравнителният подход дава директна оценка на пазарната стойност, базирана на статистика на пазара на недвижими имоти. При обработката на данните са взети специални мерки за защита на кредитора от надценяване. В това отношение най-голяма тежест се придава на сравнителния подход.

Разходният подход дава възможност най-добре да се вземат предвид конструктивните особености и физическото състояние на обекта на оценка. В същото време информационната база не е перфектна. Основните проблеми са свързани с оценката на земята. Освен това при изчисляване на разходите за замяна трябва да се разчита на средни индекси на преобразуване към текущи цени, което може да доведе до грешки.

Приходният подход се основава на пазарни данни и избягва някои от недостатъците на разходния подход. Основният източник на грешка в метода е несигурността, свързана с използването на прогнозни данни за доходите и темповете на растеж.

В трета глава от работата са договорени резултатите от оценката на пазарната стойност на имота, обоснована е крайната му стойност и са дадени препоръки за увеличаването й.

Изчисленията показват, че пазарната стойност на обекта на оценка към 20.12.2007г. е закръглено 44 362 608 рубли. (Четиридесет и четири милиона триста шестдесет и две хиляди шестстотин и осем рубли) без ДДС.

Предложените мерки за управление на стойността обаче позволяват да се увеличи текущата пазарна стойност с 5 768 432 рубли. (Пет милиона седемстотин шестдесет и осем хиляди четиристотин тридесет и две рубли) без ДДС.

Библиография

1. Граждански кодекс на Руската федерация (част първа) от 30 ноември 1994 г. № 51-FZ (изменен от 2 юли 2005 г. № 83-FZ)

2. Федерален закон № 135-FZ от 29 юли 1998 г. „За дейностите по оценка в Руската федерация“ (изменен с Федерални закони № 178-FZ от 21 декември 2001 г., № 31-FZ от 21 март 2002 г. , № 143 от 14 ноември 2002 г.) -FZ, № 15-FZ от 10.01.2003 г., № 29-FZ от 27.02.2003 г., № 122-FZ от 22.08.2004 г., № 7-FZ от 22.08.2004 г. .2006, № 157-FZ от 27.07.2006 г.)

3. Постановление на правителството на Руската федерация от 07.06.2002 г. 395 (изменено от 03.10.2002 г.) "За лицензиране на дейностите по оценка"

4. Постановление на правителството на Руската федерация от 20.08.1999 г. 932 "За упълномощения орган за наблюдение на изпълнението на дейностите по оценка в Руската федерация"

5. Постановление на правителството на Руската федерация от 06.07.2001 г. 519 "За одобряване на стандарти за оценка"

6. Колекции от агрегирани показатели за възстановителните разходи на сгради и конструкции

7. Международни стандарти за оценка. - М.: РОО, 1995

9. Анализ и оценка на генериращи доход недвижими имоти / Д. Фридман, Н. Ордуей. – М.: Дело, 1997

10. Валдайцев С. В. Оценка на бизнеса. - М.: Проспект, 2006. - 355 с.

11. Гранова И. В. Оценка на недвижими имоти. – СПб.: Петър, 2001. – 208 с.: ил. – (Серия "Урок")

12. Грибовски С. В., Медведева О. Е., Касянов П. В. Курс на лекции за оценка на пазарната стойност на парцели. - М.: АРМО, 2002. - 95 с.

13. Григориева В. В. и др. Оценка на недвижими имоти. - М.: ИНФРА, 2000. - 78 с.

14. Грязнова Н. А. Оценка на действащи предприятия (бизнеси). – М.: ИНФРА-М, 2005

15. Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В. Оценка на бизнеса. – СПб.: Петър, 2006. – 457 с.

16. Коробкин Ю. И. Оценка на имоти. – Калужски клон на SZAGS, Калуга, 2005 г

17. Коростилев С. П. Основи на теорията и практиката на оценката на недвижими имоти: Учебник. - М .: Руска бизнес литература, 1998

18. Бизнес оценка / Изд. А. Г. Грязнова и М. А. Федотова. - М.: Финанси и статистика, 2004

19. Бизнес оценка: Задачи и решения / Просветова Г. И. - РДЛ, 2006. - 192 с.

20. Оценка на недвижими имоти: Учебник / Изд. A.G. Грязнова, М.А. Федотова. - М.: Финанси и статистика, 2005. - 496 с.: ил.

21. Оценка на недвижими имоти: Обн. ръководство за университети / Изд. проф. В. А. Швандар. - М.: УНИТИ-ДАНА, 2002. - 303 с.

22. Оценка на недвижими имоти: теоретични и практически аспекти / Изд. В. В. Григориева. – М.: ИНФРА-М, 1997

23. Оценка на пазарната стойност на недвижимите имоти: Учебно-практическо ръководство / Изд. В. М. Рутгайзер. - М.: Дело, 1998

24. Прогнозна дейност в икономиката. Учебник / под общата редакция. Юхи В. М., Киреева В. Д. - М.: МКЦ "МарТ", 2003. 101 с.

25. Соловьов М. М. Оценителна дейност (оценка на недвижими имоти): Учеб. – М.: Висше училище по икономика на Държавния университет, 2002 г

26. Симионова Н., Симионов Р. Оценка на предприятието (бизнеса). – М.: март, 2004. – 464 с.

27. Тарасевич Е. И. Методи за оценка на недвижими имоти. СПб., 1998. - 247 с.

28. Тепман Л.Н. Оценка на недвижими имоти. - М.: UNITI, 2006. - 463 с.

29. Управление на земята. Учебно-практическо ръководство / Изд. д. н., проф. Л. И. Кошкина. – М.: VSHPP, 2004. – 520 с.

30. Федотова М. А. Колко струва един бизнес? Методи за оценка. - М., Издателство "Перспектива", 2004

31. Фридман Дж., Ордуей Ник. Анализ и оценка на доходоносни недвижими имоти. Пер. от английски. – М.: Дело, 1997. – 480 с.

32. Ципкин Ю. А., Цуканов И. Л. Законови актове, нормативни документи и стандарти за оценъчна дейност: Учебно-методическо ръководство. – М.: Финанси и статистика, 2003. 164 с.

33. Щербаков V. A., Shcherbakova N. A. Оценка на разходите на предприятие (бизнес). – М.: Омега-Л, 2006. – 286 с.

34. Икономика на недвижимите имоти / Изд. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лан, 2001. - 297 с.

35. Икономика на недвижимите имоти: Учеб. - М.: Дело, 2000

36. Авдеев А. П. Проблеми на оценката на недвижими имоти // Проблеми на оценката. бр.1. - 2001. - с. 28-30

37. Акимова И., Биктимирова Н. Нови подходи към стандартизирането на оценката на недвижимите имоти в системата на действащото законодателство и реалната правоприлагаща практика // Право и икономика. - 2005. - бр.12. - С. 18-21

38. Грибовски С. Масова оценка на недвижими имоти // Финансов бизнес. 2000. - бр.4. - С. 43-45

39. Грибовски С. Оценка на недвижими имоти по доходния подход // Проблеми на недвижимите имоти. 2000 г. бр. 2.

40. Грибовски С. Икономически и математически модели на оценка на недвижимите имоти // Финанси и кредит. 2005. - бр.3. - С. 24-43

41. Григорьева И. Л. Проблеми с оценката на имуществото // Финансов бизнес. - 2004. - бр.1. - С. 48–49

42. Зеленски Ю. В. Относно съпоставимостта на резултатите от подходите в оценката на недвижимите имоти - принципът на последователност на модела. 2005. - бр.4.

43. Логинов М.П. По въпроса за оценката на недвижими имоти в Русия // EKO. - 2002. - бр.9. - С. 103–107

44. Озеров Е.С. Феноменът на равновесната цена като основа на аксиомата на теорията на оценката // Проблеми на недвижимите имоти. 2000 г. бр. 1. От 32–54.

45. Озеров Е.С. Икономика и управление на недвижими имоти. Санкт Петербург: МКС, 2003.

46. ​​Озеров Е.С. Към въпроса за обосноваване и използване на аксиомата на теорията на оценката // Проблеми на недвижимите имоти. 2004. бр. 1. От 3-5.

47. Пацкалев А. Ф. Оценка на цената на земята // Въпроси на оценката. - 2006. - бр.1.

48. Официален уебсайт на SBRF htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Клауза 1, член 30 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Икономика на недвижимите имоти / Изд. А. Б. Крутик, М. А. Горенбургов. - М.: Лан, 2001., с. 48-49

След извършване на тази изследователска работа бяха идентифицирани следните предложения за подобряване на пазара на жилищни имоти. Често голяма роля при формирането на цената на 1 квадрат. м. жилищна площ има пряко влияние върху купувача или продавача на недвижими имоти. Нечестността и използването на лични интереси на служителите на посреднически организации води до изкуствено повишаване на цените на жилищните имоти. По този начин вторичният жилищен пазар често просто излиза извън контрола на местните власти, тъй като е под юрисдикцията на компаниите за недвижими имоти. И само малък процент от предложените апартаменти на вторичния пазар на жилища под влиянието на градската администрация. Извеждайки извод от гореизложеното, бих искал да кажа, че в условията на финансова криза в това отношение е необходим контрол от страна на местните власти. Това се дължи на доста голямото търсене на жилища и по този начин висок процент от печалбите от препродажбата на вторични жилища се получават от малките агенции за недвижими имоти. Бих искал също така да обърна вниманието на органите на самоуправление и неговите структурни подразделения към нарастването на цената на жилищата. Тъй като пазарът на недвижими имоти е в процес на възстановяване от кризата и цените на жилищата започват да растат стремглаво поради голямото търсене. Със затягането на условията на търговете за закупуване на парцели за индивидуално жилищно строителство, малките фирми трябва да бъдат изтласкани от пазара, стремящи се да реализират високи печалби без надлежно изпълнение на условията на договорите. Също така, по пътя към подобряване на пазара на недвижими имоти в Омск, е необходимо да се подобри регулаторната и правната рамка. Това ще доведе до намаляване на темпа на нарастване на цените на жилищните имоти и изравняването им с реалните нужди на пазара.

По пътя към перфектния пазар на недвижими имоти е необходимо да се създадат услуги, които да поддържат строг контрол върху този вид документация. Комбинацията от всички горепосочени мерки ще помогне на пазара на недвижими имоти в Омск да излезе от кризата в най-кратки срокове и да подобри условията за контрол на оборота на апартаменти на този пазар.

Заключение

В този дипломен проект беше извършен задълбочен анализ на текущата ситуация на вторичния жилищен пазар в Омск. В същото време се проучва естественото и екологично състояние на града, както и социалните и икономически фактори, които оказват пряко влияние върху формирането на вторични жилища.

Също така е проучен капацитетът на пазара на жилищни имоти, търсенето и предлагането на вторичния пазар в периода 2009-2012 г.

Извършен е подробен анализ на предложенията на вторичния жилищен пазар. Разработени са възможни методи за подобряване на пазара на жилищни имоти в условията на икономическа криза. Разгледани са перспективите за развитие на пазара на жилищни имоти.

Актуалността на изследването се подчертава от факта, че бъдещето на градовете до голяма степен е свързано с развитието на пазара на жилищни имоти. Тъй като пазарът на жилищни имоти т.е. Пазарът на жилища е един от най-важните пазари, той оказва пряко влияние върху живота на обществото, така че състоянието на другите компоненти на живота на обществото зависи от неговото състояние.

Целта на дипломния проект е напълно реализирана. В съответствие с поставената цел бяха решени следните задачи:

Бяха проучени научните и методически положения на маркетинга на жилищни имоти в град Омск;

Разгледана е законодателната и регулаторната рамка за развитие на маркетинга на жилищни имоти в градовете;

Разработени са основните насоки за подобряване на пазара на жилищни имоти;

Разглеждат се условията за осигуряване на безопасност на живота по време на оценъчната работа;

Извършва се анализ на екологичните решения при оценката на фактори, които обръщат внимание на природата на града.

ВЪВЕДЕНИЕ

Един от най-важните ресурси на предприятията, организациите, изискващи ефективно управление, са недвижимите имоти - земя, сгради, конструкции и помещения.

Недвижимите имоти, от една страна, се облагат с данък, от друга страна, могат да донесат значителна печалба поради ефективното си използване. Без преувеличение можем да кажем, че недвижимите имоти могат както да допринесат за просперитета на предприятието, така и обратното, неефективното им използване води до упадък. В тази връзка развитието на система за управление на недвижими имоти е от особено значение, за да се отговори на нуждите на собствениците за получаване на максимален доход от техните активи или за постигане на друг положителен ефект. За да се постигне положителен резултат, е необходимо непрекъснато да се следи използването на недвижими имоти и да се намират най-ефективните начини за управлението им.

Ефективното управление на имотите е от съществено значение за развитието както на пазара на недвижими имоти, така и на икономиката като цяло. В пазарната икономика недвижимите имоти са актив, който свързва огромните финансови ресурси на участниците на пазара и начините за постигане на желаните резултати.

За да взема решения за ефективно управление на недвижими имоти, предприятието трябва да се основава на добре обмислена система за регистриране и използване на недвижими имоти, базирана на надеждна и лесно достъпна информация, представена по различни начини.

Актуалността на темата на изследването се състои във факта, че руският пазар на недвижими имоти все още не е напълно оформен и няма строго структурирана правна рамка. Ефективната система за управление на недвижими имоти ще позволи да се задоволят в максимална степен нуждите на пазара, да се максимизират бюджетните приходи, да се увеличи ликвидността и пазарната стойност на обектите.

Целта на тази работа е да се оцени ефективността на управлението на недвижими имоти в град Казан и да се разработят мерки за подобряването му.

Помислете за класификацията на пазарите на недвижими имоти;

Обяснява същността и икономическата роля на управлението на недвижими имоти;

Помислете за индикатори за оценка на ефективността на управлението на собствеността;

Извършване на оценка на ефективността на управлението на жилищни и офис недвижими имоти;

Правете предложения за подобряване на оценката на ефективността на управлението на собствеността.

Обект на изследването е пазарът на недвижими имоти в град Казан.

Предмет на изследването е система за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти.

Основата за написването на тази работа са законодателните и регулаторните документи, които са в сила на територията на Руската федерация, както и специална литература по изучаваната тема на работата на местни и чуждестранни икономисти, участващи в изследването на въпросите за оценка на ефективността. по управление на недвижими имоти, законодателството на Руската федерация, учебници и литература на такива автори като Харламов А. С., Буряк В. Ю., Райзберг Б. А., Гриненко С. В., както и материалите от действителното изследване, проведено в Казан за 2013 г. -2014г.

Първата глава разглежда теорията и практиката за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти. Във втората глава се оценява и анализира ефективността на управлението на недвижими имоти на примера на жилищни и офис недвижими имоти и се формулират предложения за подобряване на оценката на ефективността на управлението на недвижими имоти.

1. ТЕОРЕТИЧНИ И МОТОДОЛОГИЧЕСКИ АСПЕКТИ НА ОЦЕНЯВАНЕТО НА ЕФЕКТИВНОСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

1.1 КЛАСИФИКАЦИЯ НА ПАЗАРИТЕ НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Има много дефиниции за пазара на недвижими имоти. Всички те до известна степен отразяват същността на пазара на недвижими имоти, но някои имат поразителни разлики един от друг. В тази теза са избрани най-простите, разбираеми и пълни дефиниции, според автора.

Пазарът на недвижими имоти е система от организационни мерки, чрез които купувачите и продавачите се обединяват, за да определят конкретна цена, на която може да се осъществи размяна на конкретна стока, като например недвижимите имоти.

Пазарът на недвижими имоти е сфера на капиталови инвестиции в недвижими имоти и система от икономически отношения, произтичащи от сделки с недвижими имоти. Тези взаимоотношения възникват между инвеститори при покупко-продажба на недвижими имоти, ипотека, доставка на недвижими имоти на доверие, наем, лизинг.

Пазарът на недвижими имоти е механизъм, чрез който се обединяват интересите и правата на купувачи и продавачи, определят се цените на недвижимите имоти.

Пазарът на недвижими имоти и нивото на неговото развитие могат да се характеризират чрез развитието на националната икономика. В развитието на руския пазар на недвижими имоти е обичайно да се отделят няколко от следните етапи.

Първият и най-бурен период на развитие на пазара на недвижими имоти преживява в началото на 90-те години. Отварянето и развитието на предприятията се случи поради факта, че търсенето беше далеч пред предлагането и в резултат на това доходите бяха много високи. Отправна точка на този етап може да се счита за разрешение за приватизация на апартаменти и съответно възможността, която се появи за хората да продават и купуват апартаменти сами. Тогава се появяват значителен брой бизнесмени и заможни хора, които искат да подобрят условията си на живот по новооткрит начин. Тоест не очакването на безплатни общински жилища, не сложни схеми за обмен, а просто директното закупуване на апартаменти, които по това време бяха приватизирани сравнително малко. Имаше малко продавачи на апартаменти, но вече имаше достатъчно купувачи.

На втория етап законът въвежда своите корекции на проблема, а именно, появяват се първите разпоредби, които регулират дейностите с недвижими имоти в Русия. Този период се характеризира с предоставянето на значителни ползи, които, запазвайки добра пазарна среда, направи възможно получаването на добри доходи и привлече нови предприемачи в този сегмент от пазара. Цените на жилищата започнаха да се покачват, но за разлика от това, апартаментите станаха много по-трудни за продажба, а купувачите станаха по-придирчиви. По-специално се появи и стана широко разпространена продажбата с изплащане на вноски, предоставянето на заеми, обезпечени с обезпечение. Някои фирми започнаха да работят по нестандартни договори, като поеха задължение да продадат апартамента на клиента в определен срок.

Третият етап отново се характеризира с превишаване на търсенето над предлагането, затягане на правната рамка и интензивна конкуренция на пазара, което заедно доведе до спад в доходите на продавачите. Малките предприятия просто фалират, средните и дори големите са на ръба на разрухата. В началото на 1996 г. започва естествен спад в цената на апартаментите. Броят на предлаганите за продажба апартаменти се увеличаваше, докато броят на потенциалните купувачи, напротив, намаляваше.

От втората половина на 1999 г. започва нов етап в развитието на руския пазар на недвижими имоти след августовската криза от 1998 г. - етапът на прекратяване на намаленията на цените, началото на стабилизацията и известно възстановяване. Това се случи на фона на благоприятното развитие на макроикономическите показатели в страната и по-специално ниските (в сравнение с есента на 1998 г.) темпове на инфлация, плавното и ограничено обезценяване на рублата спрямо долара.

Следователно пазарът на недвижими имоти, както следва от теорията на пазарната икономика, е цикличен, поради което премина през етап на рецесия, достигна стабилизация и се очакваше ново покачване, включително известно ръст на цените.

Недвижимото имущество заема централно място във всяка социална структура, изпълнявайки едновременно две важни функции: средство за производство и предмет на лично потребление за живот, отдих, културни дейности и др. Икономическото и правно регулиране от държавата на различни сфери на обществото и материалното производство е тясно свързано с обектите на недвижимите имоти, оттук и следните характеристики на пазара на недвижими имоти.

Таблица 1.1.1 Характеристики на пазара на недвижими имоти

	Характеристика
Локализация	Абсолютна неподвижност Голяма зависимост на цената от местоположението
Вид състезание	несъвършен, олигопол Малко купувачи и продавачи Уникалността на всеки обект Контролът на цените е ограничен Навлизането на пазара изисква значителен капитал
Еластичност на офертите	Ниско, с увеличаване на търсенето и цените, предлагането нараства малко Търсенето може да бъде много нестабилно
Степен на откритост	Транзакциите са частни Публична информация, често непълна и неточна
Конкурентоспособност на продукта	До голяма степен се определя от външната среда, влиянието на квартала Спецификата на индивидуалните предпочитания на купувачите
Условия за зониране	Регулира се от гражданското и поземленото законодателство, като се вземат предвид водите, горите, околната среда и други специални права Голяма взаимозависимост на частната и другите форми на собственост
Регистрация на сделки	правни затруднения, Ограничения и условия
Цена	включва стойността на обекта и свързаните с него права

Регионалните пазари на недвижими имоти могат да имат значителни разлики помежду си. Това се дължи на много субективни причини, като икономически или природни условия, както и на регионалната правна рамка, която се формира от местните власти.

Пазарът на недвижими имоти има разклонена структура и може да бъде разделен по различни критерии, например според представените в таблица 1.1.2.

Таблица 1.1.2 Класификация на пазарите на недвижими имоти

Класификационен знак	Типове пазари
Тип обект	Земя, сгради, постройки, предприятия, помещения, трайни насаждения, вещни права, други обекти
Географски (териториален)	Местни, градски, регионални, национални, световни
Функционално предназначение	Производствени помещения, жилищни, непроизводствени сгради и помещения
Степен на готовност за работа	Съществуващи съоръжения, в строеж, ново строителство
Тип участник	Индивидуални продавачи и купувачи, прекупвачи, общини, търговски организации
Вид транзакции	Покупко-продажба, лизинг, ипотека, вещни права
Принадлежност към индустрията	Промишлени съоръжения, селскостопански обекти, обществени сгради и др
Вид собственост	Държавни и общински обекти, частни
Метод на транзакция	Първични и вторични, организирани и неорганизирани, борсови и извънборсови, традиционни и компютъризирани

Както виждаме от Таблица 1.1.2, има доста видове пазари на недвижими имоти, чието сегментиране зависи от търсения критерий.

Например, в зависимост от структурата, пазарът на недвижими имоти е разделен на:

пазар на жилища;

Пазар на търговски недвижими имоти;

Пазар на земя.

Всеки от пазарните сегменти може да бъде разделен и на специализирани подпазари. По този начин пазарът на индустриални имоти може да бъде разделен на пазари за промишлени предприятия, изграждане на изследователски институти или пазар на жилища за първични и вторични жилища, със и без довършителни работи, от собственици и от държавата и т.н.

Диференциацията на пазарите на недвижими имоти също е свързана с много икономически, екологични, социални и държавни фактори и директно с функциите, които изпълнява:

Установяване на равновесни цени, при които ефективното търсене съответства на обема на предлагането на недвижими имоти;

Регулаторна функция, с помощта на която се разпределят ресурсите между сферите на икономиката, формира се нейната ефективна структура и се задоволяват обществените интереси;

Търговска функция, която се състои в организиране на движението на капитали и реализиране на печалба;

Санитарна функция, изразяваща се в прочистване на икономиката от слаби, неконкурентоспособни и неефективни елементи;

Стимулираща функция, която се състои в развитието на конкуренцията и използването на научни, технически и управленски иновации в преследване на печалба при създаването и използването на недвижими имоти;

Социална функция, проявяваща се в нарастване на активността на населението, стремящо се да стане собственици на апартаменти, както и на други капиталови и престижни обекти.

Заключение: недвижимите имоти са най-трайната стока от всички съществуващи, гарантиращи надеждността на инвестициите, въпреки че стойността му може както да се увеличава, така и да намалява с течение на времето, под влияние на различни фактори. Пазарът на недвижими имоти получи тласък за развитие, в съответствие с развитието на националната икономика на страната. Той е разделен на сегменти въз основа на предназначението на недвижимия имот и неговата привлекателност за различни участници на пазара. Освен това всеки независим сегмент е допълнително разделен на много подпазари, така че е трудно да се откроят и обобщят най-значимите характеристики за класификация, тъй като всеки пазарен участник има свои собствени най-приемливи критерии за избор на сегмент, в който е заинтересован да влезе пазарни отношения.

1.2 СЪЩНОСТ И ИКОНОМИЧЕСКА РОЛЯ НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

Недвижим имот е собственост (недвижим имот), чието управление може да бъде структурирано на следните нива:

Федерално управление на недвижими имоти;

Управление на недвижими имоти в субектите на Руската федерация;

Управление на общински недвижими имоти;

Управление на недвижими имоти на предприятия и организации;

Управление на отделни имоти.

Понятието "управление на собствеността" се тълкува в два смисъла: широк и тесен.

В широк смисъл, управлението на недвижими имоти, като правило, се разбира като предприемаческа дейност за извършване на цялата работа, свързана с изпълнението на всякакви правомощия на собственика на недвижими имоти, разрешени от гражданското право. Например, в съответствие с жизнения цикъл на недвижими имоти, следните права са разрешени за собствениците:

1. намерение;

2. проектиране;

3. производство (монтаж, строителство);

4. обжалване;

5. ползване (услуга);

6. поддръжка, експлоатация, ремонт;

7. основен ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

8. препрофилиране;

9. рециклиране.

Тесното тълкуване на управлението на недвижими имоти гласи следното: „Управлението на недвижими имоти е извършването на комплекс от операции за експлоатация на сгради и конструкции (поддържането им в работно състояние, ремонт, предоставяне на услуги, определяне на условията за отдаване на пространство под наем, събиране на наем и т.н.), за да се използва най-ефективно недвижимото имущество."

Под недвижими имоти се разбира и недвижимо имущество, а именно, говорим за управление на имоти, тоест управлението на недвижими имоти включва управлението на всички произтичащи права върху недвижими имоти. Управляваният имот е представен като единство от правни, икономически и физически характеристики.

Според нас от това следва, че управлението има за цел да осигури максимална ефективност при използването на недвижимия имот в съответствие с интересите на собственика.

Управлението на недвижими имоти е дейност в своята област, свързана с поставяне на цели и поставяне на задачи за планиране, организиране, изпълнение и контрол на полезното, ефективно използване на недвижими имоти.

Вярваме, че управленската дейност е многостранна по своята същност и характер, координираща целите и задачите на собствениците, ползвателите, обслужващите фирми и всички субекти, по един или друг начин свързани с недвижимите имоти.

В условията на пазарна икономика управлението на недвижими имоти се извършва в съответствие със закона за търсенето и предлагането.

Освен пазарните условия, осезаеми фактори в управлението на недвижими имоти са нормативната уредба, която го регулира и дейността на различни официални органи и институции.

Управлението на недвижими имоти може да бъде вътрешно и външно:

Вътрешното управление на недвижими имоти е дейността на субект на пазара на недвижими имоти, регламентирана със собствени регулаторни документи (кодекс, устав, наредби, правила, договори, инструкции и др.).

Външното управление на недвижими имоти е дейност на държавни структури, насочена към създаване на регулаторна рамка и наблюдение на спазването на установените норми и правила от всички субекти на пазара на недвижими имоти.

Дейностите по управление на недвижими имоти се осъществяват преди всичко в трите най-значими аспекта – правен, икономически и технически. Правният аспект на управлението на недвижими имоти е най-рационалното използване, разпределение и комбиниране на права върху недвижими имоти.

Икономическият аспект на управлението на недвижими имоти се осъществява чрез управление на приходите и разходите, генерирани при експлоатацията на недвижими имоти. С други думи, управителят има право изцяло и самостоятелно, в рамките на закона, да контролира и регулира приходната и разходната част от собствеността върху недвижимия имот, както и да я управлява по своя преценка.

Техническият аспект на контрола е поддържането на контролния обект в изправно състояние в съответствие с функционалното му предназначение.

Управлението на недвижими имоти е цялостен подход за подобряване и поддържане на състоянието на обект, организиране и прогнозиране на неговото развитие, начина, по който се експлоатира в съответствие с предназначението му. Концепцията за управление на недвижими имоти също включва преди всичко такива действия като отдаване под наем и управление на офис сгради, тоест управление на недвижими имоти като средство за привличане на инвестиции. От друга страна, управлението на имоти може да се разглежда и като сама по себе си инвестиция. Въз основа на гореизложеното, ние определихме следните цели за управление на пазара на недвижими имоти:

Прилагане на конституционните права на гражданите върху недвижими имоти и задълженията, свързани с притежаването им;

Създаване на пазара на определена процедура и условия за работа на неговите участници;

Защита на участниците от нечестност, измами и престъпни организации и лица;

Осигуряване на свободно ценообразуване на недвижими имоти в съответствие с търсенето и предлагането;

Създаване на условия за инвестиции, стимулиращи предприемаческата дейност в сферата на производството;

Справедливо данъчно облагане на недвижимите имоти и участниците на пазара на недвижими имоти.

За постигането на тези цели според нас е необходимо:

1. да формира пълен регистър на държавните недвижими имоти (баланс на недвижимите имоти), съдържащ количествени, разходни, технически и правни характеристики на обектите на недвижими имоти;

2. ясно очертава и координира правомощията на всички държавни органи, участващи в процеса на управление на недвижими имоти;

3. да образуват обекти на управление, изключвайки възможността за разпореждане с една част от обекта без другата, в случаите, когато те образуват едно цяло (като правило това са поземлени имоти и разположени върху тях сгради и постройки);

4. осигурява безусловното прилагане на механизма за пазарна оценка при ползване на недвижими имоти;

5. създава условия за привличане на инвестиции в реалния сектор на икономиката чрез максимално въвличане на недвижими имоти в гражданското обращение;

6. урежда въпросите на държавното придобиване на недвижими имоти, включително чрез определяне на целите, за постигането на които се извършва придобиването на тези обекти;

7. да използва за ефективно управление на недвижими имоти механизъм за възстановяване на разходите за управление на недвижими имоти (включително инвентаризация и оценка), подобен на гражданскоправния, тъй като държавата, когато използва своя недвижим имот, участва в гражданското обращение наравно база с останалите си участници;

8. промяна на съществуващия механизъм за продажба на недвижими имоти, тъй като позволява придобиване на обекти на ниски цени;

9. Създаване на унифицирана процедура за всички съставни образувания на Руската федерация за вземане на решения относно използването на федерално недвижимо имущество (предимно по отношение на наети обекти), осигуряващо бързо вземане на решения;

10. осигурява професионално обучение на държавни служители, управляващи федерални недвижими имоти.

Обект на управление в областта на недвижимите имоти е недвижима вещ или съвкупност от недвижими вещи, разглеждани като единен обект от гледна точка на организиране на най-ефективното им управление, като се вземат предвид разходите за поддръжка и управление.

Обобщавайки горното, можем да кажем, че управлението на недвижими имоти със сигурност е сложен и многостранен процес, който включва много различни фактори и аспекти. Механизмът за управление съдържа не само правата и задълженията на собственика на недвижимия имот, но също така е обект на държавна намеса, включително засилване на управлението от законодателната рамка.

1.3 ПОКАЗАТЕЛИ ЗА ДЕЙСТВИЕ НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

За прилагане на процедурата за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти се използват различни подходи и индикатори. На теория няма ясно дефинирани показатели, чрез които е възможно да се определи степента на ефективност на управлението на недвижими имоти, тъй като на практика всеки избран показател може да не е ефективен за едно предприятие, а опитът на едно предприятие може да не бъде приложим за по-голямо разпространение.

Въпреки това е обичайно да се разглежда подходът за оценка на ефективността на финансовите показатели. Всъщност, ако една компания е собственик например на административна сграда и нейната дейност е да отдава помещенията под наем, тогава този подход няма да е труден, тъй като цялата необходима информация е на разположение, независимо дали от една страна, разходите за персонал, ремонт и оборудване на сгради, поддържане на комуникациите в добро състояние, а от друга страна, размерът на плащанията, получени от наемателите, е ясно дефиниран.

Таблица 1.3.1 Анализ на основните технико-икономически показатели на предприятието НКФ "Одит и оценка"

Индикатори			Абсолютно отклонение, хиляди рубли	Темп на растеж, %
Нетен приход, хиляди рубли
Цената на услугите, хиляди рубли
Брутна печалба, хиляди рубли
Продажни и административни разходи, хиляди рубли
Печалба от продажби, хиляди рубли
Печалба преди данъци, хиляди рубли
Нетна печалба, хиляди рубли
Средна годишна цена на дълготрайните активи, хиляди рубли
Среден брой служители, хора
Производителност на труда, хиляди рубли/човек
Рентабилност на производството, %			3 процентни пункта
Възвръщаемост на продажбите, %			4 процентни пункта
Възвръщаемост на активите rub на 1 rub

Но ако компанията е голям собственик на индустриални недвижими имоти, възниква проблемът с получаването на пълната информация, необходима за оценка на ефективността на управлението на недвижими имоти. Финансовите отчети не показват такива фактори като:

Пазарно промотиране на нов продукт;

Потенциални възможности на компанията;

Интерес на служителите към успеха на компанията;

Лоялност на клиентите и др.

Въпреки че подобни нематериални показатели се отразяват и с право заемат своята ниша в оценката на ефективността на управлението на недвижими имоти.

От гледна точка на икономиката, фундаменталният принцип „ефективност – съотношението на резултатите към разходите“ не винаги дава възможност за правилна оценка на ефективността. Това се дължи на няколко фактора:

Характеристики на информационната ера, а именно нейните съществени характеристики - нарастващата роля и значение на информационния ресурс, нематериалните активи;

Усложнение на икономическия живот - повишаване на степента на неговата откритост, глобализация, конкуренция;

Промяна на съдържанието на резултатите и разходите и съответно трудността при определяне на техните стойности;

Бързото развитие на системата от ценности и следователно промяната в системата от показатели, характеристики и показатели, които заедно отразяват ефективността на дейностите.

B.A. Райзберг и В.Ю. Буряк, разглеждайки въпросите за ефективността по отношение на държавната собственост, отбелязва, че „специфична методология за оценка на икономическата, социалната, функционалната ефективност на управлението на определен клас, група от имуществени обекти на държавна собственост, която варира в зависимост от метода на оценка на използването на имотния комплекс, е предназначена да даде възможност за установяване на стойността, величината на показателите за изпълнение. Но тези показатели нямат универсален характер, те до голяма степен зависят от обекта на оценка, целта и естеството на приложението на този обект. В резултат на това се прави заключението „трябва да се признае за невъзможно създаването на единна универсална методология за оценка на ефективността“.

С изключение на традиционния подход, сред съвременните подходи те отделят и най-обещаващата система от балансирани показатели (BSC), разработена от Р. Каплан и Д. Нортън. Те откроиха четирите най-важни компонента при оценката на ефективността: финансови дейности, взаимоотношения с клиентите, организация на вътрешните бизнес процеси, обучение и развитие на персонала. Същността на BSC е постигане на баланс между броя на вътрешните и външните, обективните и субективните показатели. Друго предимство на този подход е, че тази система, според авторите, е доста гъвкава и "креативна" по отношение на внедряването й във всяко производство.

Отчитайки разпоредбите на общата концепция и стратегия, следвана от дружеството, натрупания опит в методическото осигуряване на оценка на изпълнението, тя може да определи конкретни показатели за ефективност за оценка на управлението на недвижими имоти въз основа на BSC (виж Приложение 1).

Най-важният детайл за създаване на BSC са, както при традиционния подход, два финансови резултата: намаляване на разходите и увеличаване на дохода. Въз основа на това можем да включим в BSC такива показатели, които, при условие че се постигат последователно, ни позволяват да оценим най-пълно ефективността. Можем да въведем такива показатели на всяко ниво в рамките на BSC.

Въз основа на Приложение 1 можем да идентифицираме няколко индикатора за ефективност за управление на недвижими имоти. Тези индикатори включват всеки отделно от четири компонента. Всички показатели са взети предвид, коментарите са дадени в таблиците по-долу.

Таблица 1.3.2 Критерии за ефективност на управлението на недвижими имоти (финансов компонент)

Таблица 1.3.3 Критерии за ефективност на управлението на недвижими имоти (клиентски компонент)

Стратегически инициативи	Индикатори за изпълнение
Предоставяне на допълнителни услуги	1. Програма за определяне на търсенето на допълнителни услуги и тяхната релевантност;
	2.Организиране на договорна работа с цел предоставяне на допълнителни услуги; 3. Разработване на критерии за оценка на качеството на предоставяните услуги
Подобряване на работата с клиенти	1. Спасяване на съществуващи клиенти и гарантиране на интереса им от продължаване на сътрудничеството; 2. Разработване на механизъм за качествено и оперативно проучване на входящите предложения за различни проекти.
Формиране на образа на "корпоративен гражданин"	1. Програма за медийно отразяване на социалната роля на фирмата (социални програми, платени данъци и др.) 2. Програма, целяща да развие в съзнанието на хората разбиране за важността на дейностите, извършвани от фирмата, интереса им към тази дейност; 3. Провеждане на дейности, насочени към подобряване на екологичната обстановка в обектите на дружеството

Таблица 1.3.4 Критерии за ефективност на управлението на недвижими имоти (компонент на бизнес процесите)

Стратегически инициативи	Индикатори за изпълнение
Ориентация в използването на недвижими имоти към съчетание на интереси на фирмата и клиентите	1. Предоставяне на изгодна оферта за клиентите; 2. Провеждане на анкетни дейности, за да се установи какви промени биха искали дилърите в дейността на компанията; 3. Определяне на услугите и стоките, „разредени“ на крайните потребители; 4. Програма за наблюдение и задоволяване на търсенето на потребителите, техните желания.
Подобряване на реалните управленски дейности	1. Промяна и оптимизиране на вътрешната структура на фирмата; 2.Програма за социално развитие; 3. Усъвършенстване на счетоводните форми
Интензифициране на използването на недвижими имоти	1. Активно въвеждане на спестяващи технологии; 2. Определяне на недвижими имоти за ремонт; 3.Определяне на разходите на фирмата за поддръжка на недвижими имоти; 4.Програма за рационализиране на разходите за поддръжка на недвижими имоти и тяхното намаляване
Иновации в управлението на имоти	1. Осигуряване на бързо прилагане
	отказ от обещаващи иновации; 2. Програмата за оперативно развитие на иновациите в областта на недвижимите имоти, определяща тяхната ефективност и целесъобразност на прилагане

По-долу е дадено описание на критериите за ефективност на управлението на недвижими имоти, представляващи блок за растеж и обучение.

Таблица 1.3.5 Критерии за ефективност за управление на недвижими имоти (учене и растеж)

Стратегически инициативи	Индикатори за изпълнение
Обучение на персонала по съвременни управленски техники	1. Съответствие на нивото на познания на служителя с извършената работа; 2. Определяне на знанията и специалностите, в които да се обучават служителите; 3. Програма за по-нататъшно наблюдение на нивото на познания на служителите
Достъп до информационни ресурси	1. Въвеждане на нови технологии; 2.Създаване на места за визуална информация за постигнатите резултати и нови задачи в подразделенията
Създаване на условия за кадрова дейност	1. Активно участие на всеки служител в дейността на фирмата; 2. Програмата за социална защита на работниците
Система за възнаграждение за постигане на поставените цели	1. Установяване на зависимостта на възнаграждението от резултатите от изпълнението; 2. Определяне на показателите за изпълнение на отделите и отделните служители 3. Информиране на екипа за постиженията на колегите.

С други думи, анализирайки Приложение 1, според нас, можем да кажем, че системата за управление на недвижими имоти е:

Степента, в която се постигат целите на компанията при използване на различни ограничени ресурси, включително недвижими имоти;

Степента, до която са постигнати целите на управлението на недвижими имоти като бизнес процес с най-ниски разходи;

Способността на системата за управление на недвижими имоти да отговаря на развиващите се нужди от недвижим имот, като се отчита рационалното и икономично използване;

Способността на управленските влияния да гарантират възпроизвеждането на потребителски свойства на недвижими имоти с необходимото качество при най-ниска цена.

В рамките на отделните корпорации на контрола за оценка на ефективността на управлението на собствеността се приписват следните свойства:

1. Устойчивост на стратегическото направление на функциониране;

2. Ясна визия за бъдещето;

3. Диверсификация на управленските решения;

4. Ефектът от взаимосвързаните действия;

5. Постоянство и разнообразие от промени;

6. Способност за възприемане на иновативни технологии.

От друга страна, у нас те почти не отговарят на критериите и препоръките, посочени по-горе в таблиците.

Така че, обобщавайки горното, можем да кажем, че няма общоприети индикатори за оценка на ефективността на използването на недвижими имоти, но има няколко обобщени подхода за справяне с този проблем. Един от подходите се основава само на финансовия резултат от дейността на предприятие, организация, корпорация, докато вторият включва няколко етапа, всеки от които избира определени критерии за оценка на ефективността. От друга страна, ръководителят на всяка организация е относително свободен да взема решение за оценка на работата и може да създаде за себе си определена система от показатели, според които ще се ръководи, за да постигне определени цели на корпорацията.

оценка на жилищни офиси

2. АНАЛИЗ НА ЕФЕКТИВНОСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ В КАЗАН

2.1 ОЦЕНЯВАНЕ НА ЕФЕКТИВНОСТТА НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ЖИЛИЩНАТА СОБСТВЕНОСТ

За да оцени ефективността на управлението на жилищни недвижими имоти, авторът идентифицира следните, най-значимите показатели и критерии според него:

Общата площ на жилищните помещения, въведени в експлоатация през 2014 г.;

Цената на жилищните имоти;

Динамика на прогнозната продажна цена;

Влияние на външни фактори върху жилищните имоти

Първата половина на 2014 г. беше белязана от важни събития в икономиката на страната, които засегнаха и жилищния пазар на Република Татарстан: поевтиняването на рублата, налагането на санкции от Запада и социално-демографските фактори, от една страна. , както и голям избор от оферти от разработчици, заедно с по-ниски ипотечни лихви, с друг.

В резултат на повишеното търсене разработчиците активно издигат жилища. Така в началото на юли повече от 1,2 милиона кв. м жилища - почти 51% от годишната цел. До края на първата половина на годината Казан зае първо място сред градовете на Волжския федерален окръг по отношение на въведените в експлоатация жилища: общо са въведени в експлоатация повече от 508 хиляди квадратни метра. м.

През 2014 г. се увеличава процентът на закупуване на апартаменти в нови сгради - около 40% от сделките в Казан се извършват с участието на ипотечни фондове. Ипотеките обикновено се теглят в дългосрочен план, така че кредитополучателите е разумно да изберат по-нови жилища.

Данните на Rosreestr за Република Татарстан свидетелстват: през шестте месеца на 2014 г. в републиката са регистрирани 45,3 хиляди договора, което е с 11% повече в сравнение със същия период на миналата година. От тях 65% - жилища, 22% - земя, 13% - нежилищни помещения.

Увеличеното търсене също стимулира цените на пазара: през първата половина на годината цените на недвижимите имоти в града нарастват по-бързо от обикновено (в рамките на 6-8% през първите шест месеца на първичния пазар).

Според "Сървъра за недвижими имоти на Казан и Република Татарстан", средната цена на квадратен метър към юли 2014 г. възлиза на 67,5 хиляди рубли на вторичния пазар на жилища, 50,7 хиляди рубли на първичния пазар на жилища, и по-специално в текущата ситуация на пазара на недвижими имоти в Казан лидери-разработчици са Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest и те предлагат следните цени на своите недвижими имоти:

Таблица 2.1.1 Сравнителен анализ на жилищни проекти в Казан за втората половина на 2014 г

	Разработчик	Краен срок	Площ на апартамента	Цена, милиони рубли
LCD "Emerald City" (Приволжски район)	"Унистрой"	1-ва половина на 2014г
LCD "Современник" (Ново-Савиновски район)	YIT Казан	IV тримесечие на 2014г
LCD "Svetlaya Dolina" (Советски район)	Ак Барс Недвижими имоти	IV тримесечие на 2014г
Жилищен комплекс "Rainbow" (Кировски район)	"Татстройинвест"	III тримесечие на 2014г

По правило местоположението влияе върху цената на апартаментите: така нареченият Хрушчов в квартал Вахитовски ще бъде много по-скъп от същия апартамент в района Авиастроителни или Кировски. В допълнение, цената се влияе от общото състояние на апартамента, броя на етажите и материала, от който е построена къщата. В отдалечените райони на града сталинки и общежития могат да стоят бездействащи с месеци в очакване на своя купувач.

Едностаен хрушчов с площ от ​​32 квадратни метра. м в Казан днес струват от 1,9 милиона до 2,25 милиона рубли, Ленинград (34 кв. м) - от 2,2 до 2,8 милиона, "однушки" на московския проект (30 квадратни метра) - от 2,15 до 2,35 милиона.

Двустайна сграда на Хрушчов (43 кв. м) се оценява на 2,2-2,7 милиона рубли, ленинградска (51 кв. м) - от 3 до 3,5 милиона, московски проект - от 2,4 до 3 милиона. цените на апартаментите са, както следва: Хрушчов (56 кв. м) - 2,7-3,3 милиона рубли, Ленинград (65 кв. м) - 3,4-3,8 милиона.

Трябва също да се отбележи, че жилищният фонд на републиката в края на 2014г. наброява 1618 хил. апартамента (включително къщи, които са частна собственост на граждани), от които 1130,9 хил. апартамента (69,9%) са разположени в жилищни сгради. Средната площ на един апартамент е 56,5 кв.м. Общият жилищен фонд неизменно е предимно частна собственост.

Пазарът на жилища през 2014 г. се развива активно в сектора на закупуване на жилища с помощта на ипотеки. Около половината от регистрираните сделки с недвижими имоти бяха ипотечни кредити, което даде тласък на интензивното развитие на сектора на жилищното строителство, от което някои предприемачи не пропуснаха да се възползват.

За да прогнозираме развитието на пазара на жилища в Казан за 2015 г., нека разгледаме динамиката на цените за наемане и закупуване на жилища.

Таблица 2.1.2 Динамика на цените за отдаване под наем на едностаен апартамент в Казан през 2011-2014 г.

Въз основа на горните таблици авторът е съставил три прогнози за развитието на жилищния пазар: оптимистична, умерена и песимистична. Оптимистичната прогноза се базира на инфлацията на наемите, която е в съответствие с прогнозата за потребителска инфлация от 10% през 2015 г. На тази основа предполагаме, че нивото на растеж на разходите за наемане на апартаменти ще бъде на ниво от 10% годишно.

Умерената прогноза е средно ниво на растеж между оптимистична и песимистична прогноза, при която разходите за наемане и закупуване на апартамент през 2015 г. ще намаляват с 10% годишно.

Песимистичната прогноза е направена въз основа на разсъжденията, че ако вземем предвид кризата от 2008-2009 г., когато се проведоха подобни процеси (фактор цената на парите и тяхното влияние върху цената на жилищните имоти, както и спад на рублата), разходите за наемане и закупуване на апартамент паднаха с 30%.

Таблица 2.1.4 Умерена прогноза за наемане и закупуване на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране в Казан за 2015 г.

		Прогноза (-10%)			Прогноза (-10%)

Умерената прогноза казва, че наемането и закупуването на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране ще намалее средно с 10% спрямо предходната година.

Таблица 2.1.5 Оптимистична прогноза за наемане и закупуване на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране в Казан за 2015 г.

	руб./kV m.			RUB/кв.м
		Прогноза (+10%)			Прогноза (+10%)

Оптимистичната прогноза предполага увеличение на плащанията по наемите и ипотеките с 10%, като се вземе предвид инфлацията.

Таблица 2.1.6 Песимистична прогноза за наемане и закупуване на апартамент с помощта на ипотечно кредитиране в Казан за 2015 г.

		Прогноза (-30%)			Прогноза (-30%)

Според песимистична прогноза наемите и ипотечните кредити трябва да паднат с 30% през следващата година.

Въз основа на прогнозите и таблиците, както и разгледаната динамика на покупната цена и динамиката на наемната цена, можем да кажем, че цените на пазара за наем на жилища през следващата година ще бъдат изключително нестабилни и вероятно ще варират от 12 700 000 рубли до 15 600 хиляди рубли, а на пазара за покупка с помощта на ипотечно кредитиране от 45 000 хиляди рубли. до 70 576 хиляди рубли.

Според автора песимистичната прогноза трябва да се счита за най-вероятния сценарий за развитие на събитията. От горния сравнителен анализ може да се види, че цените на жилищния пазар са изключително нестабилни поради следните причини:

1.) въздействието на западните санкции;

Западните санкции влязоха в сила в момент, когато Русия имаше най-висок темп и обем на жилищно строителство, най-голям брой ипотечни заеми, взети от физически лица и най-достъпни лихви по тях.

Последиците от санкциите върху пазара на недвижими имоти могат да бъдат разделени на две категории: какво се случи и какво се очаква.

Сред събитията, които си струва да се отбележат:

1. Чуждестранните инвеститори отлагат изпълнението на проекти за развитие в Русия (в различни пазарни сегменти), докато се разреши ситуацията в Украйна.

2. Банките анализират по-внимателно входящите нови проекти за развитие.

3. Недвижимите имоти като актив (особено жилищните имоти – апартаменти на първичния и вторичния пазар) повишават своята привлекателност за частни инвеститори.

По отношение на очакваните последици от санкциите върху пазара на недвижими имоти можем да кажем следното:

1. Очаква се банките да увеличат лихвените проценти по потребителските и ипотечните кредити поради повишаване на цената на средствата на пазара. В същото време редица банки могат самостоятелно да ограничат дейността на ипотечните кредитополучатели, като определят изкуствено високи лихвени проценти.

2. Намаляването на обема на финансиране на проекти за инвестиционно развитие от банките може да доведе до намаляване на обема на новото строителство през 2015г.

3. Пазарът на жилища под наем може да загуби своята аудитория, състояща се от чужденци, работещи в Русия по договор или в западни компании, чиято дейност може значително да намалее през периода на санкциите. (Авторът също така ще отбележи, че в същото време на пазара на жилища под наем могат да възникнат противоположни процеси: ако стойността на недвижимите имоти спадне, тогава банките ще трябва да увеличат лихвите по ипотечните заеми. Това значително ще намали покупателната способност на граждани, което ще доведе до увеличаване на броя на наемателите).

4. Най-големите руски банки е по-вероятно да продължат да отпускат заеми за проекти за развитие, които са в активен/последен етап на строителна готовност.

2.) влиянието на валутния фактор;

Първият подход: влиянието на обменния курс върху жилищния пазар.

Важен елемент от икономическите отношения, свързани с придобиването на жилище, е обменният курс. Валутният курс оказва влияние върху различни показатели, които свързват купувача и продавача на пазара на жилища. Валутният курс е съотношението на две парични единици на валутния пазар, което се формира в зависимост от търсенето и предлагането на определена валута, както и от редица други фактори.

В зависимост от съотношението на търсенето и предлагането на конкретна валута най-често се определя обменният курс, поради което той не може да бъде постоянна стойност, тъй като търсенето и предлагането на валутния пазар постоянно се променят.

Вторият подход: влиянието на цените на жилищата върху националната валута.

Съществува пряка връзка между цената на недвижимия имот и обменния курс на националната валута; когато стойността на недвижимия имот пада, обменният курс на националната валута също намалява. Тази зависимост се дължи на факта, че като правило намаляването на цената на жилищата показва неблагоприятни процеси в икономиката - увеличаване на безработицата, намаляване на покупателната способност на населението. Всичко това води до намаляване на търсенето на недвижими имоти.

Въз основа на гореизложеното, при сегашните условия на пазара на недвижими имоти първият подход ще бъде по-отразен. Вторият е най-вероятен предвид стабилното развитие на икономиката.

3.) влиянието на социално-демографските фактори.

Общоприето е, че формирането на потребностите на пазара не може да бъде контролирано. Но потребностите възникват и се променят по определени модели, важна част от които са манталитетът, начинът на живот на населението. От тях разглеждаме по-подробно следните най-важни, според автора, фактори:

1. Броят на жителите на едно населено място оказва значително влияние върху структурата на потреблението, преди всичко поради по-високото ниво на доходи в големите населени места.

2. Поведението на потребителите също се влияе от ситуационни критерии. В момента те включват работата на държавата, насочена към стимулиране на развитието на жилищното строителство чрез увеличаване на наличието на различни социални програми, по-специално:

Майчински капитал (програмата е валидна до 2016 г. включително);

военна ипотека;

Социална ипотека;

Ипотека по програма Младо семейство и др.

3. През лятото на 2014 г. държавата направи промени в правилата за ипотечно кредитиране. На 25 юли влезе в сила Закон № 169-FZ „За изменения на членове 31 и 61 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“. Промените в закона съдържат две важни точки. Първо, банките ще могат да застраховат своите финансови рискове в случай, че трябва да наложат запор върху обезпечението и неговата стойност е по-малка от размера на дълга. Вторият - наличието на такава застраховка (от банката или от кредитополучателя) освобождава кредитополучателя от последващи плащания по заема. Същото се случва и при несъстоятелност на застрахователя, издал такава застраховка.

Обобщавайки казаното по-горе, смятаме, че може да се каже, че налагането на санкции със сигурност ще има отрицателно въздействие върху всички области на руската икономика. По отношение на жилищния пазар трябва да се отбележи, че поради санкциите лихвите по ипотечните кредити се повишават и този сегмент на жилищния пазар ще загуби значителен брой потребители. Но на този фон, пазарът на наеми, напротив, е в състояние да увеличи своята площ на разпространение. По този начин тази част от населението, която преди това е планирала да закупи жилище с ипотека, може да се откаже от тази идея в полза на механизъм за отдаване под наем, т.е. ще бъде по-изгодно да наемете жилища на относително стабилни цени (прогнозната наемна цена е от 10 000 до 15 600 рубли / месец, в зависимост от естеството на прогнозата), отколкото да кандидатствате за ипотека в условия на валутна нестабилност (например на На 24 март 2015 г. съотношението на долара към рублата е 1/58, 28, а на 14.03.2015 г. е 1/61,32)

Сега има рязък ръст на целия жилищен пазар като цяло, това се дължи на факта, че поради поскъпването на долара хората са склонни да продават парите си в недвижими имоти, но тази тенденция не може да бъде дългосрочна и обещаваща , защото. Потребителите са принудени да предприемат такива действия поради постоянното напрежение около обменния курс, което в крайна сметка може да доведе до инфлация или, освен това, до колапс на руската парична система.

Социално-демографският фактор, разбира се, не оказва толкова голямо влияние върху пазара на недвижими имоти, като например валутния фактор, но без тях пазарът на жилища по принцип не може да съществува като такъв, тъй като скоростта, строителни обеми, ипотеки, наеми и др. се определят именно въз основа на анализ на различни, предимно неикономически фактори. Раждаемостта, населението, средният доход на човек, броят на младите семейства и други социални показатели - това са най-често срещаните представи за пазара на недвижими имоти и потенциала за развитие на страната.

Като цяло пазарът на жилищни имоти е комбинация от множество икономически и неикономически фактори, които поотделно или в комбинация дават представа за икономическата ситуация в определен пазарен сегмент.

Представените от автора три прогнози отразяват икономическата същност на влиянието на различни фактори върху механизмите на придобиване на жилища. В условията на нестабилна икономическа ситуация в страната е невъзможно да се говори с пълна увереност за ефективността или неефективността на управлението на недвижими имоти, но, както показват проучванията, сегментът на пазара на недвижими имоти - пазарът на жилищни помещения, остава най-фундаменталният по отношение на други елементи на икономиката и поради набраните средства може относително плавно да маневрира между променящата се външна среда.

2.2 ОЦЕНЯВАНЕ НА ЕФЕКТИВНОТО УПРАВЛЕНИЕ НА ОФИС СОБСТВЕНОСТТА

На пазара на търговски недвижими имоти, а именно в сегмента на офис недвижими имоти, според нас са се формирали три насочени сектора:

Първият сектор – включва престижни офиси, отговарящи на международните стандарти за административни помещения. От тук можем да заключим, че наемът в такива помещения често е много висок. Това се превръща в основната причина някои руски предприемачи да наемат първокласни офиси в чужбина на по-достъпни цени.

Във втория сектор включихме офиси, които се намират в добре завършени и оборудвани помещения, а напоследък стана популярна практиката да се изкупуват големи апартаменти с последващ качествен ремонт. Тук наемните плащания са доста приемливи за успешно работещи компании. В този сектор има постоянно активно търсене.

Като трети сектор определихме помещения в сградите на общинския и ведомствен нежилищен фонд, държавни предприятия (предимно научни институции), кооперативни и частни предприятия. Това са помещения без довършителни работи и ремонт и други свързани услуги. Наемите тук обикновено изобщо не са високи.

Според нас свободата на предприемачеството води до създаването на все повече нови бизнес структури, които преди всичко ще се нуждаят от помещения за функционирането си, което означава, че пазарът на офис площи има повече от добра перспектива за развитие.

Ориз. 2.2.1 Съотношението на класовете бизнес центрове в Казан в края на 2014 г.

Пазарът на офис недвижими имоти в Казан включва висококачествени бизнес центрове и от трите класа: A, B и C. Към края на 2014 г. осигуряването на града с висококачествени офис недвижими имоти е 183 кв.м. м на 1000 жители.

Офисите от категория В са сходни по повечето характеристики с офисите от клас А, но не са толкова престижни, имат по-неблагоприятно местоположение и не толкова широк спектър от услуги като офисите от клас А. Практически шоута - в категорията клас B понякога преминават офиси от най-висока категория. Това се случва например след няколко години интензивна употреба. Тук важна роля играе и факторът стандарти за качество. Технологиите са в постоянна динамика, така че това, което преди беше "най-новото", постепенно преминава в категорията "ново".

Общото предлагане на офис площи в град Казан е над 410 000 кв.м. От тях около 210 хиляди квадратни метра. m се отнася до качествено предложение.

Както е редно, в големите градове търсенето на висококачествени офис площи остава стабилно. По-голямата част от бизнес центровете от клас "А" в Казан имат почти 100% заетост, а именно такива бизнес центрове като: "Бизнес център Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Обектите от клас "B" също имат доста висока заетост, тя варира от 85% до 90%. Говорейки за търсенето на офис площи, трябва да споменем факта, че напоследък се наблюдава тенденция към изместване на бизнес дейността в покрайнините на Казан. Това се влияе най-вече от фактори като: недостатъчна транспортна достъпност (задръствания), липса на паркоместа или тяхното заплащане.

Подобни документи

Понятието общински недвижим имот. Основи на функционирането на пазара на недвижими имоти. Основните насоки на информатизация на процеса на управление на недвижимите имоти. Информация, използвана за управление на имоти. Информационна система за регистрация на недвижими имоти.

резюме, добавено на 30.10.2010 г


Съвременни проблеми на управлението на общинската собственост в Руската федерация. Институционална база за управление на общински недвижими имоти. Анализ на текущата практика в Орск. Организационни въпроси по разграничаване на общински недвижими имоти според целите на дейност.

дисертация, добавена на 18.11.2013г


Същност, функции, методи и нива на управление на собствеността. Анализ на пазара на търговски имоти в Самара. Кратко описание на търговски и развлекателен център "МегаСити", неговата политика за отдаване под наем. Анализ на системата за управление на развитието на търговските имоти в предприятието.

курсова работа, добавена на 18.10.2011


Основни понятия за пазара на недвижими имоти, неговата сегментация. Планиране и отчитане на разходите за експлоатация на имота. Анализ на маркетинговата среда на компанията ООО "Диол". Практическо приложение на техники за управление на недвижими имоти, оптимизиране на форми и методи.

курсова работа, добавена на 22.07.2011


Същност, концепция и основни видове управление на проекти за развитие на недвижими имоти. Концепцията за устройствен проект и основните характеристики на управлението на търговски недвижими имоти. Финансово-икономическа обосновка на проекта. Анализ на пазара на търговски имоти.

курсова работа, добавена на 25.03.2011


Критерии за оценка на ефективността. Рангов метод на планиране и оценка на изпълнението. Изчерпателен набор от критерии за ефективност на системата за управление. Индикатори за изпълнение. Подобряване на ефективността на системата за управление на производството.

резюме, добавен на 05/08/2002


Концепцията за оценка на ефективността на управлението. Фактори за оценка на ефективността на управлението. Критерии и показатели за ефективност на управлението. Икономическа оценка на ефективността. Показатели за икономическа ефективност. Подобряване на ефективността на управлението.

резюме, добавен на 26.07.2008


Концепции и принципи за изграждане на система за управление, методи за оценка на нейната ефективност. Кратко описание на индустрията, предприятието и SWOT-анализ на LLC "Kvinta". Оценка на ефективността на съществуващата система за управление, разработване на методи за нейното подобряване.

дисертация, добавена на 04.06.2011г


Теоретични аспекти и място на оценката на работата в системата за управление на персонала. Основни подходи към сертифицирането на персонала. Анализ на системата за оценка на служителите на предприятието и предложения за нейното подобряване на примера на Търговска къща "Росвесталко" LLC.

курсова работа, добавена на 18.03.2011


Системи за управление в обслужващите организации. Системата за управление на персонала на организацията. Показатели за оценка на ефективността на системата за управление на персонала на организацията. Обща характеристика на организацията и стратегията за развитие. Оценка на ефективността на дейностите.