Время на чтение: 8 мин

Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.

Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Звонки бесплатны.

Структура договора

В зависимости от ситуации, может быть:

1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

Предмет договора

• Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
• Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
• Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
• Цена, по которой продается недвижимость.

Источник оплаты

• Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
• Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
• Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
• Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об ;
• Сведения о составлении закладной - ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Расчеты между сторонами

Этот пункт договора определяет порядок расчета между покупателем недвижимости и продавцом.

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

• Наличными денежными средствами;
• Безналичным путем;
• С использованием или .

Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

Права и обязанности сторон

В этом пункте покупатель и продавец обозначают каждой из сторон сделки:

• Дату фактической передачи объекта недвижимости;
• Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

Срок действия и прочие условия договора

В данном разделе обозначают условия вступления документа в силу, а также прочие важные для сторон обстоятельства.

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки .

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение - в силу закона.

Что необходимо предусмотреть в договоре?

Сделки на рынке недвижимости представляют собой целые цепочки. Возникновение проблем в одном из звеньев может привести к разрыву других.

По этой причине в договоре на приобретение недвижимости с элементами ипотеки необходимо предусмотреть следующие моменты:

• Порядок расчетов. Важно указать точные суммы, с учетом того, на каком этапе состоится окончательный расчет между покупателем и продавцом.
  В банках представлено множество ипотечных программ. По одним из них выдача денежных средств осуществляется в день подписания договора купли-продажи, по другим - после предоставления зарегистрированного договора из Росреестра. Кроме того, стороны могут рассчитываться через аккредитив или банковские ячейки. Последняя схема считается одной из самых безопасных, но и имеет свои особенности.
  Так или иначе, продавец должен располагать точными сведениями о том, когда он получит в полном объеме денежные средства за продаваемую недвижимость.
• Дополнительные расходы. Тарифами некоторых кредитных учреждений предусмотрены комиссии за снятие или перевод денежных средств. Сторонам следует заранее договориться не только о порядке расчетов, но и том, кто и в каком объеме будет нести дополнительные расходы.
• Срок передачи недвижимости. Обычно продавцу требуется несколько дней, чтобы освободить продаваемый дом или квартиру. Чтобы процесс переезда не затянулся, дату передачи недвижимости стоит обсудить заранее и указать ее в документе. Если на момент сделки в квартире имеются прописанные лица, необходимо указать дату, до которой граждане должны сняться с регистрационного учета и освободить помещение.

Все ли пункты договора важны?

Сделки с недвижимостью очень серьезны и проходят гладко только в том случае, еслистороны договора беспрекословно соблюдают все его пункты. Исключить какие-либо условия из договора означает подвергнуть риску одну из сторон сделки.

Несмотря на то, что форма договора купли-продажи с привлечением ипотеки разработана юристами кредитного учреждения, перед подписанием документа важно изучить все его условия.

Предварительный договор купли-продажи невозможно зарегистрировать в Росреестре , в отличие от основного договора купли-продажи. Предварительный договор не удостоверяет сделку, а лишь указывает намерения сторон, а также заранее определяет порядок выплат и прочих необходимых в рамках передачи собственности процедур.

Но, несмотря на отсутствие удостоверения сделки, предварительный договор имеет полноценную юридическую силу: так, например, если согласно данному документу после передачи первоначального взноса продавец обязан переоформить права на покупателя, и он этого по факту не сделает, покупатель имеет полное право обратиться в суд. Судебные инстанции будут на стороне покупателя.

Предварительный договор купли-продажи фактически нужен для обеспечения максимальной безопасности всех сторон сделки, но не для реального фиксирования передачи прав на собственность.

Для чего нужен предварительный контракт?

За исключением самых маленьких банков, конкурирующих буквально за каждого клиента, практически все банковские организации требуют в обязательном порядке предоставить предварительный договор купли-продажи при покупке вторичного жилья, причем сделать это надо еще перед началом финансовых операций. При операциях с первичным жильем предварительный контракт не нужен.

Предварительный договор выполняет множество функций.

1. Он фиксирует обязательства сторон, благодаря чему все стороны сделки - банк, покупатель и продавец - чувствуют себя в безопасности, ведь в случае чего можно обоснованно обратиться в суд.
2. Процесс рассмотрения банком документов - тех.паспорта, выписки из ЕГРН и прочих бумаг - занимает довольно длительное время. Пока банк рассматривает документы, продавец теоретически может найти другого покупателя, а значит, существует риск сорванной сделки. Заключенный договор купли-продажи удостоверяет серьезные намерения как продавца, так и покупателя.
3. Наличие такого документа значительно упрощает процедуру переоформления прав в целом. Ведь зачастую основной договор купли-продажи, за исключением некоторых пунктов, практически полностью дублирует предварительный.

Для предварительного договора юристами банка-кредитора выдвигаются четкие требования:

• Документ должен быть составлен в письменной форме; должна присутствовать подписи покупателя и всех собственников недвижимости.
• Должно быть указано, на каком основании недвижимость принадлежит продавцу, а также каким документом это подтверждается.
• Не допускаются размытые формулировки, когда один и тот же текст можно по-разному трактовать.
• В договоре должна присутствовать настоящая дата составления. Если позже выяснится, что реальная дата и указанная в договоре расходятся, это может послужить поводом для судебных разбирательств.

Заключать его должны две стороны - покупатель и продавец. Допускается привлечение юристов: они могут составить документ полностью самостоятельно, учитывая специфику данной конкретной сделки. Более того, по желанию сторон документ может быть заверен у нотариуса. Хоть это и обернется в дополнительные траты, таким образом покупатель и продавец могут снизить свои риски практически до нуля.

После того, как заемщику в банке было выдано уведомление о предварительном одобрении кредита, он начинает поиск продавца. Как только продавец был найден, он должен предоставить максимум технической документации о своей квартире. Именно на этом этапе и составляется договор: полученные данные вносятся в предварительный договор купли-продажи, затем этот документ вместе с остальными бумагами продавца направляется в банк на рассмотрение.

Как он выглядит?

Помимо вышеуказанных требований к документу, договор должен соблюдать также иные требования, выдвигаемые регламентом банка-кредитора:

1. В начале документа указываются паспортные данные покупателя и продавца, а также наличие/отсутствие детей и супружеских связей, в том числе бывших.
2. Далее - технические характеристики объекта договора: адрес дома, его площадь, степень износа дома, наличие/отсутствие электрического, газового и водоснабжения, из чего сделаны перекрытия дома, какой год постройки у здания, в котором находится жилье, и так далее. Технические характеристики берутся на основе данных из Бюро Технической Инвентаризации (БТИ). В этом же разделе указывается заявленная продавцом рыночная стоимость жилья.
3. Раздел, указывающий, на каком основании продавец получил недвижимость, а также каким именно документом продавец удостоверяет наличие прав на недвижимость.
4. Раздел, полностью посвященный финансовой стороне операции. Указывается, из каких средств покупателем оплачивается приобретаемая недвижимость, а также порядок и сроки расчетов. Чаще всего по договору с использованием ипотеки выплата продавцу делится на два транша: первый из собственных средств заемщика (первоначальный взнос), второй - от банка-кредитора.
5. Прописываются все права и обязанности сторон сделки. Здесь же указывается, в течение какого срока и на каких основаниях возможно расторжение договора в одностороннем порядке.
6. В этой же главе указываются, в течение какого срока и после какого события права на недвижимость должны быть переоформлены на покупателя; дополнительно нужно прописать способы передачи прав (личное обращение в Росреестр, обращение в МФЦ третьего лица по доверенности и т. п.).
7. Срок действия договора (как правило, его заключают ровно на один календарный год), а также иные особенности данной конкретной сделки, если таковые присутствуют.

Покупателю нужно обратить особенное внимание на раздел, в котором определяется, на каком основании и чем подтверждает продавец свои права на недвижимость. В связи с тем, что далеко не все продавцы бывают до конца честными с покупателями, а также в связи с «расцветом» мошеннических действий на рынке недвижимости, любое подозрительное отсутствие данного раздела или его неполный характер должны насторожить покупателя.

Если правоустанавливающим документом является выписка из ЕГРН, покупателю желательно самостоятельно сходить в Росреестр и получить там данный документ - это может сделать любой желающий. Благодаря этому покупатель может проверить, не являются ли предоставленные продавцом документы подложными.

В свою очередь продавцу необходимо внимательно изучить раздел, в котором регламентированы сроки и порядок расчетов. Если подписать документ, не прочитав его, он тем не менее приобретает юридическую силу; другими словами, если в договоре, например, указана неудобная продавцу передача денежных средств наличными в течение трех месяцев с момента заключения договора, оспорить данный пункт позже будет практически невозможно.

Продавца должны полностью удовлетворять условия, указанные в данном пункте, еще до подписания документа.

Когда заключается основной ДКП?

Как только был подписан предварительный договор купли-продажи, его вместе с остальными документами направляют в банк на рассмотрение. По истечении 5-10 рабочих дней банк выдает решение об одобрении или неодобрении выдачи ипотеки. Если было выдано положительное решение, подписывается сначала ипотечный договор, а затем основной договор купли-продажи.

К документу предъявляются следующие требования:

1. Он должен быть составлен в письменной форме; в договоре должны присутствовать подписи собственников жилья, покупателя и уполномоченных сотрудников банка.
2. В документе обязательно должна быть указана настоящая дата его подписания.
3. Должна содержаться информация, в каком населенном пункте происходит сделка с участием банка.
4. Вся форма договора должна соответствовать регламенту банка-кредитора. В некоторых случаях при несоответствии регламенту банк или предлагает помощь от штатных юристов, или вовсе приостанавливает сделку.

В составлении и подписании договора участвуют на этот раз три стороны - покупатель, продавец и банк-кредитор. В связи с этим объем и юридическая сложность договора многократно возрастает, поэтому составителю документа рекомендуется обратиться за помощью к профессиональным юристам - это уменьшит вероятность сорванной сделки, увеличит финансовую безопасность сторон, а также позволит в будущем без проблем зарегистрировать данный документ в Росреестре.

Как выглядит такой документ?

Существенных отличий от предварительного договора купли-продажи нет, за исключением присутствия в сделке банка-кредитора:

1. Паспортные данные покупателя и продавца, наличие/отсутствие детей и супружеских связей, в том числе бывших. Указываются реквизиты банка, выдавшего кредит.
2. Прописываются технические характеристики объекта ипотеки, заявленная продавцом рыночная стоимость жилья и итоговая оценочная стоимость жилья (проведение оценки недвижимости обязательно в рамках ипотечного кредитования).
3. На каком основании продавец получил права на недвижимость, а также перечисление имеющихся у него правоустанавливающих документов.
4. Из каких средств оплачивается приобретаемая недвижимость, а также порядок, сроки и особенности расчетов.
5. Права и обязанности сторон сделки, в том числе обязанности банка.
6. Каким образом и в течение какого срока права на недвижимость должны быть переоформлены на покупателя. Указывается, что после покупки жилья собственность оформляется в качестве залога банку-кредитору.
7. Срок действия договора, а также иные особенности данной конкретной сделки, если таковые присутствуют.

Так как основной договор купли-продажи - это один шаг до конечной регистрации сделки, покупателю нужно обратить особенное внимание на порядок переоформления прав. Должно быть ясно и четко прописано, в течение каких сроков, в каком учреждении будет произведена регистрация сделки.

Продавцу нужно обратить внимание на раздел «Права и обязанности сторон»: в нем должно присутствовать упоминание об обязательстве банка перевести на счет, указанный в договоре, заранее установленную сумму за недвижимость. Должны быть четко регламентированы сроки и порядок передачи средств:

• через банковскую ячейку;
• аккредитивный счет;
• перевод на банковский счет.

Нужно ли регистрировать, как это сделать?

Регистрировать предварительный договор купли-продажи не нужно.

1. Росреестр просто не примет его в качестве подтверждения факта сделки, т. к. эту функцию выполняет основной договор купли-продажи.
2. Он нужен по большей части только для финансовой безопасности всех сторон сделки. Основной договор купли-продажи регистрировать понадобится, так как именно на его основании происходит передача прав на недвижимость от продавца к покупателю.

В МФЦ или в территориальный орган Росреестра должны лично явиться продавец и покупатель, а также другие собственники жилья, если таковые имеются, и уполномоченный сотрудник банка (в особенных случаях). Продавец недвижимости пишет заявление о переходе права на установленном бланке , который выдают сотрудники государственных учреждений.

В свою очередь покупатель пишет заявление на регистрацию нового права. После этого сторонам сделки выдают реквизиты, на которые они должны перевести средства в счет госпошлины.

Чек, платежное поручение или квитанция должны быть приложены к общему списку документов; в противном случае сделку не зарегистрируют.

Помимо квитанции об уплате госпошлины продавцу понадобится предоставить органам регистрации следующие документы:

1. Документ, на основании которого продавец получил права на недвижимость (правоустанавливающий документ).
2. Договор купли-продажи квартиры.
3. Оригинал и копия внутреннего паспорта РФ продавца и покупателя.
4. Заявление о гос. регистрации - заполняется или в МФЦ, или в органах Росреестра, в зависимости от выбранного заемщиком способа подачи документов.
5. Необязательные, но в некоторых случаях требуемые документы:
   • кадастровый паспорт недвижимости;
   • согласие супруга на продажу собственности (если жилье было приобретено в момент действующего брака, но оформлена она только на одного супруга);
   • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников недвижимости - несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Все эти документы отдают на рассмотрение в Росреестр. Продавцу выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию - ее необходимо внимательно прочесть, чтобы абсолютно все поданные документы были в расписке указаны. В течение 5-7 рабочих дней сделка регистрируется и права переоформляются на покупателя ; как только подписывается акт о приеме-передаче, процедура передачи прав завершается.

Расходы

Основные траты связаны не с составлением договора как таковым, а с его регистрацией и другими косвенными процедурами. Общие расходы составят:

1. Сбор документов со стороны продавца и покупателя. Некоторые документы выдаются только после уплаты пошлины - например, выписка из ЕГРН стоит 200 рублей по состоянию на 2018 год.
2. Если ни продавец, ни покупатель не обладает достаточной компетенцией, чтобы самостоятельно составить предварительный и основной договоры купли-продажи, придется обращаться за помощью к юристам. В зависимости от политики выбранной юридической фирмы и платежеспособности региона, стоимость услуг (за оба договора) может варьироваться от 8000 рублей в Краснодаре до 40 000 рублей в Москве.
3. Расходы на способы передачи денежных средств (в случае ипотечного кредитования - передачи первоначального взноса). Если это перевод из другого банка на счет продавца, взимается 1-2% комиссии; если арендуется банковская ячейка, расходы составят в среднем 400 рублейсутки; аккредитивный счет за весь период пользования обойдется в 10000-20000 рублей.
4. Госпошлина за регистрацию прав - в общей сложности 1000 рублей для физических лиц.
5. Если обе стороны пожелали нотариально заверить какой-либо из договоров, одна регистрация в нотариусе обойдется в сумму от 5000 до 15000 рублей в зависимости от стоимости объекта и региона.

Составление предварительного договора купли-продажи является необходимостью, причем не только для банка, но и для продавца-покупателя. Ведь именно предварительный договор фиксирует обязательства сторон, позволяет покупателю без страха передать первоначальный взнос , а продавцу - ждать две-три недели, пока банк, наконец, рассмотрит его документы.

По этой причине к составлению предварительного договора купли-продажи нужно отнестись максимально серьезно; тем более, что данный документ затем станет основой для основного договора купли-продажи. Таким образом, от этого этапа по сути зависит успешность всего процесса купли-продажи недвижимости.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Порядок и условия заключения договора купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным Законом №102-ФЗ от 16.07.1998 года « » . Этим же законом регулируются права и обязанности сторон по договору. Кроме того условия заключения договора купли-продажи недвижимости изложены в .

Особенности составления документа

Особенности договора

Ипотечный договор заключается в обязательной письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Важно! Несоблюдение правил об обязательной государственной регистрации договора влечёт его недействительность. Такой договор считается ничтожным - .

Договор считается заключённым с момента его государственной регистрации - .

К ипотечному договору применяются правила , предусмотренные для оплаты товаров купленных в кредит, а именно выплата процентов покупателем в случае нарушения им обязательств по оплате товара. Расчёт процентов производиться по правилам , предусматривающей ответственность за неисполнение денежного обязательства.

За нарушение покупателем сроков оплаты обязательств, продавец может требовать полного погашения суммы предоставленного займа в рассрочку - .

4.1.3. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно предоставить документы, подтверждающие получение от ПОКУПАТЕЛЯ указанных денежных средств.

(Указанные в п.п. и обязательства ПРОДАВЦА могут быть изменены исходя из сложившейся в регионе практики по срокам передачи квартиры и предоставления подтверждающих оплату документов).

4.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:

4.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае неполучения денежных средств указанных в , - в течение _______ дней [Максимальный срок - 15 (Пятнадцать) дней], считая с даты подписания настоящего Договора;

4.2.2. Удерживать продаваемую КВАРТИРУ от передачи ПОКУПАТЕЛЮ во владение до её полной оплаты.

4.3. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

4.3.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в , в соответствии с условиями, описанными в разделе 3 настоящего Договора.

4.3.2. Принять от ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

5. Срок действия договора и иные условия.

5.1. Настоящий Договор вступает в силу (считается заключённым) с даты его государственной регистрации (в соответствии с, сторонам понятно.

5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения предмета ипотеки после передачи КВАРТИРЫ ПОКУПАТЕЛЮ несёт ПОКУПАТЕЛЬ.

5.6. ПОКУПАТЕЛЬ (м.б. ПРОДАВЕЦ, или в долях с ПРОДАВЦОМ) оплачивает все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего Договора, государственной регистрацией перехода прав собственности на КВАРТИРУ к ПОКУПАТЕЛЮ с обременением КВАРТИРЫ ипотекой в силу закона и выдачей закладной КРЕДИТОРУ.

5.7. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, ипотека в силу закона на КВАРТИРУ сохраняется в первоначальном объёме до полного исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ своих обязательств, возникших из Кредитного договора и из Договора целевого жилищного займа.

5.8. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях.

5.9. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляет ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ:

а) проживают и зарегистрированы по месту жительства следующие лица: ___________________________

Гр. _____________________________,

Которые будут сняты с регистрационного учёта и освободят КВАРТИРУ в течение ___ дней с даты _________________

(Если в Квартире никто не зарегистрирован и/или не имеет намерения проживать, то в данном пункте указывается только эта информация. Если кто-то проживает и должен освободить квартиру, то указывается срок, когда Квартира должна быть освобождена с установлением последствий не выполнения этого требования).

5.10. Во всем остальном, что прямо не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.

5.11. Настоящий Договор составлен и подписан в ____ экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один - для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, и по экземпляру для каждой из сторон.

Договор об ипотеке квартиры - трехстороннее соглашение, которое положения о предмете ипотеки, права и обязанности сторон, а также порядок и сроки осуществления расчета. Документ составляется в простой письменной форме и не требует нотариального удостоверения.

В соглашении обязательно должно быть указанно, что квартира приобретается за счет ипотечных средств, полученных от банка. Составить договор купли-продажи (ДКП) квартиры можно , а также по установленному банком образцу .

Для получения кредита банку необходимо предоставить на проверку . Продать квартиру, которая находится в ипотеке, можно только после получения согласия от банка .

Особенности договора купли-продажи недвижимости по ипотеке

Порядок, условия, а также обязанности сторон по договору купли-продажи квартиры в ипотеку регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 № 102 (далее ФЗ № 102). Условия заключения ДКП недвижимости установлены главой 30 ГК РФ.

При заключении ДКП квартиры в ипотеку необходимо учесть следующие особенности:

• заключается два договора - кредитный договор с банком и , в котором содержится условие об ипотеке;
• на основании кредитного договора банк перечисляет деньги, по договору купли-продажи регистрируется право собственности в Росреестре;
• в ДКП будет условие об обременении квартиры - ипотека в силу закона (ст. 1 ФЗ № 102).

Соглашение является трехсторонним:

1. Продавец , являющийся собственником квартиры.
2. Покупатель , который также одновременно залогодатель приобретенного жилья.
3. Банк , который обязуется предоставить кредитные средства для оплаты недвижимости и который получает ее в залог, после регистрации права собственности покупателя.

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

ДКП квартиры в ипотеку составляется в простой письменной форме. Если квартира принадлежала полностью или частично несовершеннолетним, или у нее было несколько собственников, стороны должны заверить документ у нотариуса . Во всех остальных случаях обращаться к нотариусу не обязательно.

В соглашении о купле-продаже обязательно содержатся следующие пункты:

• Сведения об участниках сделки - паспортные данные участников сделки, а также информация о кредиторе;
• Описание жилого помещения (площадь, адрес, этаж, количество комнат);
• Права и обязанности сторон ;
• Цена и порядок расчета;
• Способ и сроки передачи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Остальные банки, такие как Газпромбанк и Россельхозбанк , не выдвигают жестких требований к соглашению о купле-продажи - стороны могут самостоятельно договориться о том, кто будет составлять документ или оплачивать услуги по его оформлению.

5/5 (5)

Образец договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Прежде всего, в договоре указывается наименование населенного пункта, где происходит заключение сделки. После этого записывается дата оформления документа.

• Информация о сторонах сделки. Заносятся данные о продавце и покупателе: ФИО, данные паспорта, место регистрации, семейное положение. Если жилая недвижимость продается по доверенности, финансовая организация, скорее всего, не выдаст кредит. В этом случае постарайтесь найти другой объект продажи;

• Сведения об объекте продажи. Этот пункт содержит информацию по недвижимости, а именно: адрес, количество этажей в доме, этаж, на котором расположено жилье, общая площадь, назначения недвижимости (жилой или нежилой фонд), цена объекта (цифрами и прописью). В этом же пункте уточняется цель договора – приобретение квартиры по ипотеке. От продавца потребуется гарантия, что он не продал жилье другим людям, квартира не находится в залоге и не подарена. Также обязательно подчеркивается отсутствие обременений. Перечисляются бумаги, которые подтверждают право собственности продавца на данное жилье (договор купли-продажи, дарственная, постановление суда);

• Способы взаиморасчетов. В этом пункте описываются моменты, связанные с финансами, например, каков размер задатка (аванса), размер собственных средств, сумма, полученная в банке в качестве кредита. Далее указывается форма расчетов. Это может быть наличный или безналичный расчет, а также расчет через банковскую ячейку. Вся сумма за объект продажи будет передана продавцу только после гос. регистрации договора. Когда покупатель передал всю оговоренную сумму, продавец пишет расписку, в которой указывает, какую сумму он получил;

• Какие права и обязанности имеют стороны сделки. Обязанности покупателя: передать объект сделки второй стороне в том же виде, который был на момент передачи задатка или аванса, не сдавать объект в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам. Обязанности покупателя: заплатить за объект продажи всю сумму, оговоренную при заключении сделки. На последнем этапе сделки стороны подписывают «Акт передачи». В это время покупатель получает ключи от квартиры и квитанции, свидетельствующие об отсутствии задолженности по жилью;

• Срок действия договора. Документ вступает в силу после гос. регистрации. Срок его действия – до момента выполнения сторонами сделки своих обязанностей.

Стороны сделки должны подтвердить, что они дееспособные, не имеют опекунов, попечителей. Также нужно доказать, что у них отсутствуют заболевания, которые препятствуют пониманию смысла соглашения, из-за чего они вынуждены заключать сделку на условиях, которые им не выгодны.

Так как квартира приобретена в ипотеку, после того, как новый владелец получит ее от прежнего собственника, он принимает на себя ответственность за сохранность жилья.

Особенности договора

Договор об ипотеке не может заключаться в устной форме. Тем более его нужно регистрировать в государственном органе.

Внимание! Если соглашение не было зарегистрировано, оно признается недействительным (п. 1 ст. 10 Закона «Об ипотеке»). Согласно п. 2 ст. 10 Закона «Об ипотеке», договор признается заключенным только после его гос. регистрации.

Правила, которые предусмотрены для оплаты товара, приобретенного в кредит (ст. 488 ГК РФ), относятся и к ипотечному договору. Речь идет о выплате покупателем процентов, если он нарушил обязательства по своевременной оплате товара. Статьей 395 ГК РФ предусмотрены правила расчета процентов, которые насчитываются в случае неисполнения денежного обязательства.

Если покупатель жилья, он же заемщик банка, не соблюдает сроки оплаты товара, продавец имеет право требовать от него погасить сумму, взятую в кредит, сразу и в полном объеме (ст. 811 ГК РФ).

Если жилье приобретается полностью за кредитные средства, или если за недвижимость расплачиваются частью кредитных средств, полученных в банке, кредитной организации, или займом, полученным у другого юр. лица, она становится объектом залога с момента регистрации договора в гос. органе (п. 1 ст. 77 Закона «Об ипотеке»).

Если приобретенная недвижимость была заложена по договору ипотеки, обращение банком взыскания на эту квартиру и ее продажа являются основанием для прекращения права пользования жильем владельца или других граждан, проживающих в квартире.

Этапы сделки

Сделка по продаже недвижимого имущества по ипотеке осуществляется согласно утвержденному гос. регламенту (Закон «Об ипотеке»).

Хотя процедура покупки требует больше действий от покупателя, но и продавцу стоит ознакомиться с некоторыми ее особенностями, а также порядком оформления сделки.

Важно! Поэтапный план действий при заключении сделки:

• Подготовка документации для подписания соглашения. В каждом конкретном случае может быть разный перечень документации. Обычно список необходимых документов представляет финансовая организация;
• Подписание предварительного договора. Такой договор больше нужен продавцу, так как это определенная гарантия того, что в дальнейшем покупатель не откажется от заключения сделки;
• Составление основного договора, его подписание;
• Передача документации для регистрации в МФЦ или в Росреестре. Электронная регистрация сделки осуществляется только в Сбербанке;
• Передача средств продавцу. Если речь идет о покупке по ипотеке, процедура имеет определенные нюансы. Организация, предоставившая кредит, переведет эти средства на счет продавца. В некоторых случаях открывается аккредитив или используются другие способы расчета.

Представленный выше алгоритм действий применяется почти всегда. Но не стоит забывать, что прежде покупателю необходимо решить вопрос с банком о предоставлении кредита. Первое, что нужно сделать покупателю – подать заявку в банк.

При заключении сделки продавец так же, как и покупатель, несет некоторые расходы:

• расходы, связанные с получением справок и выписок;
• оплата услуг квалифицированного юриста, который составляет соглашение. Расходы делятся пополам с покупателем.

Госпошлину и комиссию, взимаемую при переводе средств на счет продавца, оплачивает покупатель.

Документы для оформления

Важно! Для заключения сделки купли-продажи по ипотеке продавец сдает в банк такую документацию:

• паспорта граждан, которые являются собственниками данного жилого объекта, даже если они там не проживают;
• кадастровый паспорт объекта продажи. Банки требуют, чтобы паспорт был изготовлен не позже, чем за 5 лет до настоящей сделки. То есть, если паспорт получен намного раньше, лучше его обновить. Стоимость этой услуги в БТИ приблизительно от 1 до 2 тысяч рублей;
• техпаспорт. Сроки документа такие же, как и у кадастрового паспорта, если его нужно обновить. Получить документ можно в БТИ;
• разрешение на перепланировку жилья. Когда в квартире делают перепланировку, на нее берется специальное разрешение. Если такого разрешения нет, а изменения в плане квартиры произошли, необходимо их узаконить. Так как план квартиры после ремонта меняется, потребуется обновить и кадастровый паспорт;
• выписка из единого реестра. Такой выпиской заменили свидетельство о регистрации права собственности, оно не выдается с 2016 года. Чтобы получить выписку, можно обратиться в Росреестр или в МФЦ. Срок действия выписки – 5 дней. Поэтому заказывать ее нужно непосредственно перед обращением с пакетом документов в банк. Кстати, при получении выписки придется оплатить госпошлину в размере 200 рублей;
• Правоустанавливающие бумаги. Речь идет о документах, на основании которых продавец получил право владеть объектом. Это может быть: договор купли-продажи, документ о приватизации, завещание, дарственная, прочее;
• оценка стоимости недвижимого объекта. Обычно этим занимается сам покупатель. То есть он не только заказывает услугу, но и оплачивает ее. В том случае, когда продавец предлагает совсем другую стоимость, он сам заказывает эту оценку. Без этой бумаги пакет документов будет неполным, и банк его не примет, так как он должен знать рыночную стоимость объекта, который берется в залог;
• справка о количестве членов семьи продавца. В ней уточняется, кто живет в данной квартире. Так можно проверить, не зарегистрированы ли в квартире граждане, которые считаются пропавшими без вести, лица, находящиеся в местах лишения свободы, прочее. То есть это те граждане, которые по возвращении могут опротестовать сделку.

Подготовка документации требует терпения и выносливости. Кроме этого, внимательно изучайте бумаги, которые получаете в различных организациях, так как никто не застрахован от ошибок.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец согласия супруга на продажу квартиры:

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Зачем банкам нужно столько документов от продавца жилья?

Эта необходимость вызвана тем, что они хотят себя обезопасить от нечистой сделки. Кстати, такая документация понадобится при заключении сделки купли-продажи и без участия кредитных денег. Так что подобной процедуры не избежать.

Кроме названных выше бумаг, банк может затребовать:

• разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры. Это требуется в том случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние дети или недееспособные лица;
• постановление суда о признании гражданина, являющегося одним из владельцев жилья, пропавшим без вести;
• разрешение, полученное от соседей. Оно потребуется в случае, когда речь идет о коммунальной квартире или жилье в МЖК. Дело в том, что соседи в коммунальном жилье имеют приоритетное право на выкуп жилья, находящегося по соседству;
• справку от нотариуса, в которой подтверждается, что умерший владелец не имел иных наследников. Такая бумага необходима при продаже квартиры, полученной по наследству (продажа осуществляется в период, когда после смерти владельца не прошло и года);
• согласие супруга на продажу. Согласие потребуется, если супруг продавца не является одним из владельцев жилья.

Кроме всего прочего, покупателю желательно ознакомиться со справкой, подтверждающей отсутствие долгов по квартплате (выдается коммунальными службами). Хотя указанные справки не требуются для предъявления банку или для подписания соглашения.

Посмотрите видео. Как взять ипотеку в квартиру и не пожалеть?

Порядок заключения ДКП

В большинстве случаев при покупке недвижимости между продавцом и покупателем составляется предварительное соглашение.

Кроме этого, лучше взять аванс или задаток. Таким образом, вы обезопасите себя от того, что покупатель вдруг передумает, а вы потратили уже столько времени на сбор документации.

Выше уже упоминалось, какие сведения вносятся в этот документ (информация об участниках сделки, объекте продажи, прочее). Но его основная цель – уточнение обязанностей сторон сделки. А именно: продавца – продать, покупателя – купить объект в указанный срок.

Если у сторон что-то не заладится, и они решат расторгнуть предварительный договор на основании общего решения, никаких юридических последствий ждать не стоит.

Этот документ не подлежит регистрации, так как важен только для участников сделки.

Вопрос относительно размера задатка продавец и покупатель решают самостоятельно .

Обычно предлагается сумма в размере от 100 до 200 тысяч рублей.

Внимание! Когда заключается договор задатка, у обеих сторон появляются определенные обязательства:

• Продавец, приняв задаток, не имеет права продать объект другому лицу. Если это случится, задаток возвращается в двойном размере;
• Покупатель, заплатив задаток, обязан купить данную недвижимость. В случае отказа задаток не возвращается.

Получается, что задаток полезен обеим сторонам. Он как бы сдерживает «шатания» участников сделки в стороны. Если задаток внесен, сделка заключается в разы быстрее.

Иногда в случае возникновения непредвиденных обстоятельств стороны могут договориться о расторжении договора задатка и возврате денег покупателю. Причиной этого, например, может стать отказ банка в предоставлении ипотеки.

Поэтому прежде чем заключать сделку, взвесьте все «за» и «против». Лучше иметь дело с покупателем, у которого есть одобрение банка на получение кредита.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец предварительного договора купли-продажи квартиры:

При проведении ипотечных сделок банки предлагают использовать несколько проверенных схем. Какую схему выберут конкретные клиенты, зависит от многих обстоятельств. Важно одно – решение принимается до заключения предварительного договора. От способа расчета зависит порядок сделки в целом.

Внимание! Основные варианты проведения расчетов при сделках по ипотеке:

• Передача денег по безналичному расчету. Эта несложная и вполне понятная схема. Когда покупатель оформил ипотеку, деньги ему на руки не выдаются. Также деньги (наличными) не передаются продавцу. Как только осуществится гос. регистрация договора, участники идут в банк с выпиской из Росреестра. Получив доказательство регистрации сделки, банк переводит деньги на счет продавца;
• Перевод денег на аккредитив. В этом случае покупателю нет необходимости приходить в банк. Деньги находятся на спец. счете, а получить их продавец сможет только по исполнению определенных условий (например, госрегистрации сделки, представлении выписки из Росреестра, прочее);
• Аренда банковской ячейки. Банк выдает наличные покупателю, а он в свою очередь сразу же помещает их в арендованную банковскую ячейку. Продавец забирает эти деньги после того, как представит выписку из Росреестра и подписанный договор КП.

Аренду ячейки, открытие счета по аккредитиву оплачивает покупатель.

Эти средства не изымаются из суммы кредита, но в договоре между банком и клиентом указывается, в какой срок будут оплачены данные услуги.

Если продавец заберет деньги позже намеченного срока, ему придется самостоятельно оплачивать дополнительные дни аренды ячейки.

Регистрация права собственности

Оформление сделки заканчивается обращением участников в органы государственной регистрации. Можно обратиться в Многофункциональный центр. Так процедура закончится намного быстрее. Электронная регистрация на сегодняшний день доступна только в Сбербанке России.

В последнем случае клиент передает документы в банк и получает деньги за проданный объект недвижимости.

Учтите! Если обращаться в МФЦ, нужно подготовить следующие документы:

• ксерокопии паспортов сторон (продавца и покупателя);
• документы на жилье (копии);
• согласие супруги (супруга) на продажу квартиры;
• разрешение, полученное в органах опеки и попечительства;
• квитанцию, свидетельствующую об оплате гос. пошлины в размере 2-х тысяч рублей. Оплату производит покупатель.

Этап регистрации сделки в МФЦ длится 7 рабочих дней.

Передавая документы, клиенты получают расписку с перечнем принятой документации. Если в процессе регистрации выяснится, что чего-то не хватает, клиентам сообщат о необходимости донести эти бумаги.

Документацию не примут только в том случае, когда клиенты не представят паспорта. Кстати, тот факт, что документы приняты, еще не говорит о том, что сделку зарегистрируют.

Обычно проблем с регистрацией не бывает, хотя торопиться с расчетом не стоит. Подождите до тех пор, пока не получите документы, подтверждающие переход права собственности на приобретенный объект недвижимости.