Пазарът на недвижими имоти дава парадоксална картина: апартаментите, дори в малките градове, струват много пари, а селските къщи, селските къщи, като се вземат предвид всички необходими комуникации, струват от $23 000 до $30 000. В същото време площта на такава сграда няма да надвишава 60 квадратни метра. Но в апартамент семействата често се скупчват в "къщички за птици", пет от тях на 40 квадратни метра. Да, и те купуват такива сгради за $ 35 хиляди и повече. Но със селските къщи всичко е различно.

Тук е удобно да живеете, чист въздух, голяма площ на къщата и парцел, където можете да организирате градина, зеленчукова градина и да отглеждате животни. Но дори и да гледат такива предимства, хората все още преследват апартаменти, но се строят селски къщи за временно пребиваване. Но има търсене на такива услуги и то остава постоянно високо през последните десетилетия.

След като разбрахме горната информация, можем да стигнем до извода, че изграждането на селски къщи за временно или целогодишно живеене е доста успешен бизнес. Разбира се, в развитието му трябва да се вложат много усилия, а обикалянето из селата в търсене на подходящи къщи не е лесна задача. Но тези, които се решат на такова нещо, със сигурност ще успеят. Всъщност, въпреки че работата е трудна, изискваща знания и усилия в тази индустрия, печалбата със сигурност ще бъде впечатляваща.

Наемане на работен екип.

Това е първата стъпка към изграждането на бизнес. Добрият екип от професионалисти се превръща в правилното решение за успешен бизнес. Това е екип от 5-7 души. Човек трябва да бъде избран за ръководител или бригадир. Той ще отговаря за работата на останалите, което означава, че ще има повече търсене от него и ще трябва да се плаща максималната заплата. Всички специалисти са строители с добър опит. Когато наемате хора, е важно да получите обратна връзка за тях. Честността става важен аспект. Някои хора правят пари, като крадат строителни материали от клиента. Важно е да се знае, че наетите хора не се различават по този характер. Тъй като е необходимо да започнете бизнес през сезона, най-добре е да изберете пролетта. Тогава след първите няколко месеца работа може да се случи да се наложи наемане на втори екип от работници. Но просто трябва да започнете с едно.

Заплатата ще бъде на парче. Разбира се, всеки работник ще има своя собствена минимална заплата и към всичко ще трябва да се добавят бонуси. Това е за стимулиране на завършване на работата предсрочно, високо качество, по-голяма възвръщаемост. Трябва да се отделят около 4000-6000 долара за заплащане на работниците от една бригада.

Избор на стая.

Бизнесът изисква офис, както и склад за съхранение на инвентар. По-добре е да наемете офис в град, на оживено място, за да минаваме и минаващите коли да виждат ясно вашата табела. Срещите с клиенти ще се провеждат в офиса. Тук ще е необходимо да организирате всичко, за да се срещнете с клиента и да предоставите готови работи. В първите етапи ще бъде възможно да се показват опции или оформления, с които сте готови да работите. Офисът може да е с малка площ - около 27-30 квадратни метра. Всички комуникации са важни за комфортна работа, офис обзавеждане.

Отделно е необходимо да се организира работата на складовите помещения. Отличен вариант е хангар и голям гараж. Тук е необходимо работата на електричеството да е установена, стаята да е чиста и без вредители. Тук ще се съхраняват инструментите за работа и необходимите материали. Общо са необходими около 120-150 квадратни метра. Като се вземе предвид наемът на офис пространство и склад, за работа са необходими поне 1,2 хиляди долара.

Оборудване.

За работата на екип от работници е необходимо да се закупят следните устройства за строителство:

1. Електрически рендета (поне 2 бр.) - 500 $;
2. Верижен трион (най-малко 3 единици) - от $700;
3. Малки електроцентрали - 600 $;
4. Строителни автомобили - $200;
5. Стълби - 150 $;
6. Комплекти строителни инструменти - 3000 $;
7. Ниво - $400;
8. Дистанционномер - 90 $;
9. Инструменти за земни работи (лопати, кирки, лости и т.н.) - 350 $;
10. Инструменти за бетонови и кофражни работи (кутии, чукове, пирони, отливки и др.) - до 1000 $;
11. Бормашина - $1,2 хил.;
12. Отвертка - $700.

Общата цена на минималния комплект оборудване ще бъде най-малко 20 000 долара.

За началния етап на работа можете да помолите строителите да донесат своите инструменти от дома. И едва след формирането и популяризирането на бизнеса ще бъде възможно да се добавят инвестиции в закупуването на необходимото оборудване.

Материали.

Отделен разход на приходите ще бъде закупуването на материали за работа. Някои клиенти са склонни да купуват всичко сами, решавайки, че ще изберат най-добрите материали. Но поне половината, просто защото не си губят времето, ще дадат въпроса за инвестирането на пари на специалисти в тази индустрия, тоест на вас. И тук ще бъде възможно да се договорите с компаниите, че имате лична отстъпка. Този процент на допълнителна отстъпка поради големи покупки ще стане ваша отделна печалба. Понякога тази сума може да достигне няколко хиляди долара при работа с големи предмети. За изграждането на селски къщи са необходими материали като дървен материал, керамичен блок, газобетон, материали за покривни и вътрешни работи и др.

Като цяло този аспект и закупуването на минимален набор от материали изискват най-малко 9 хиляди долара.

Всеки бизнес изисква компетентна реклама. В допълнение към сайта, рекламата в Интернет, работата във форуми, онлайн услугите е важно да поставите добър знак на вашия офис. Можете също така да инвестирате във външна реклама в различни части на града и на входа на града, реклама по радио и телевизия. Разпространението на листовки, демонстрации на собствени проекти и всякаква друга дейност, която привлича вниманието към вашата компания е приемлива. Общо са необходими поне 1000 долара за стартиране на маркетингова стратегия.

Основни разходи.

Основните разходи на вашия бизнес ще включват:

1. Наемане на работници - $4-6 хиляди;
2. Наем на помещения - $1,2 хил.;
3. Оборудване - $20 хил.;
4. Материали - 9 хил. $;
5. Реклама - 1 хил. $.

Когато работите по организирането на бизнес за изграждане на селски къщи, трябва да притежавате капитал от най-малко 37 хиляди долара.

Печалба и възвръщаемост.

Възвръщаемостта на инвестицията ще премине за 1-2 сезона. Рентабилността на този бизнес може да достигне 40%. От един обект се събират около 5-10 хиляди долара, в зависимост от размера и сложността на работата. Тук изчисленията се извършват стриктно по квадратура. Работейки в този бизнес, можете да печелите поне $15 000 на месец.

Развитие на бизнеса и клиенти.

Клиенти са физически и юридически лица, желаещи да имат селска вила. Най-често – това са хора със средни и над средните доходи. Бизнесът може да се развива в много посоки. Тук можете да построите не само селски къщи, но и сериозни селски къщи. Можете да работите и в града. В същото време можете да се занимавате с изработка на мебели, облагородяване на градински парцели, изграждане на бани или сауни. На пазара на недвижими имоти има достатъчно работа, важно е само да се заобиколят конкурентите.

Бизнесът със строителство на обекти за продажба е най-доходоносният и най-скъпият сред всички възможни. Но ако го организирате правилно, той може да даде висок и стабилен доход.

На първо място, трябва да решите какво ще построите за продажба - селски къщи, вили, градски къщи или жилищни сгради. Смята се, че една от най-печелившите области е изграждането на вили.

регистрация на фирма

В допълнение към тази регистрация, трябва да се присъедините към специална саморегулираща се организация (SRO). Само членството в такава организация ви позволява да строите къщи законно.

Земя за строителство

Отлична инвестиция е закупуването на земя за изграждане на вилно селище. След като бъде озеленен, цената му ще се увеличи няколко пъти. И вие можете да продавате вили заедно със земята, което само ще увеличи печалбите ви. Но закупуването на големи площи е скъпо. Идеята за закупуване на земя за жилищна сграда изглежда по-бюджетна. Изисква много по-малко и ще се изплати много по-бързо.

Също така, по-малко комуникации трябва да бъдат свързани към жилищна сграда, по-лесно е да се измери земята и да се проучи. Ето защо строителните фирми харесват повече идеята за изграждане на жилищни сгради.

Отделен е въпросът къде точно да се търси земя. Отново, ако говорим за жилищни сгради, по-добре е да започнете да изследвате покрайнините на града. Там конкуренцията е много по-ниска и никой няма да попречи на новодошлия в този бизнес да натрупа първи опит. Но дори и в покрайнините трябва да изберете многолюдно място в популярна посока. Помислете за местния пейзаж - хората се интересуват каква ще бъде гледката от прозореца им.

Можете да изберете подходящ сайт, ако плащате за услугите на брокер. Обикновено такъв специалист е наясно какво има на пазара, на какви цени и ще ви помогне да намерите правилния вариант. Възможно е и намиране на парцел чрез специални търгове, но това решение изисква допълнителни финансови разходи.

Подготвителна работа

Преди да започнете строителството, е необходимо да се направи анализ на почвата, за да се знае точно каква основа трябва да се положи за изграждането на къщи. Тези услуги се предоставят от геодезическата служба.

След приключването му е необходимо да се свържете със специалистите за формиране на проектна документация. В допълнение към действителния проект на къщи, ще ви трябват много свързани разрешения, така че е по-добре да се свържете със специалисти за тази документация. С този пакет документи трябва да отидете за одобрение от регулаторните органи.

Те издават технически спецификации за всички необходими комуникации: водоснабдяване, канализация, електрически мрежи и т.н. Тези работи също трябва да се извършват от специалисти от съответния профил.

Сграда

Сега си струва да се търсят хора, които ще извършат същинското строителство. Наемането на строителна фирма е нерентабилно - тя ще отнеме по-голямата част от приходите. Наета бригада ще струва по-малко. Вярно е, че в този случай често ще трябва да посещавате строителната площадка и да наблюдавате хода на работата. Обърнете внимание и на факта, че всеки строител има разрешение за работа и регистрация, в противен случай ще се сблъскате със сериозни глоби.

В допълнение към бригадата от строители е необходимо да се наемат счетоводители, адвокати, програмисти, дизайнери, проектанти и т.н. Вярно е, тъй като техните услуги не са необходими през цялото време, можете да ги наемете за работа по проекти или да възложите тези услуги.

Оборудване и машини

За да организирате строителството на къщи, трябва да имате следното оборудване:

• Осветление: ксенонови лампи с бяла светлина.
• За облицовъчни работи: скеле, скеле, кофраж.
• За работа с разтвори: гипсови станции, пневматични помпи, миксери, бетонобъркачки и друго оборудване.
• Тежка конструкция: сондажни платформи, трактори, булдозери и др.

Първоначално може да се наеме, но за предпочитане с право на закупуване, ако планирате да управлявате бизнес по повече от един проект. Тежката техника почти винаги се отдава на лизинг, тъй като е доста скъпа. Също така си струва постепенно да купувате оборудване за ремонт, ако планирате да продадете къщи с завършен ремонт.

Строителни материали

Строителните материали за къщи зависят от това върху какъв тип жилище решите да построите своя бизнес. За многоетажни сгради се използват панели, които ви позволяват бързо да издигнете строителна рамка. Но те изискват допълнителна изолация.

Тухлата се счита за най-висококачествен, но и най-скъп материал. Разходите за такова строителство са високи, продажните цени са много по-високи от цените на панелите, но има много голямо търсене на такива къщи.

Вилите са построени по рамкова технология. Те са сравнително евтини, цената на къщите е ниска, но търсенето е постоянно високо. Ето защо се смята, че изграждането на вилни селища е много печеливш бизнес.

За да намалите разходите за строителни материали, трябва да отидете директно при доставчици. Това ще ви позволи да спестите около 20% от парите, отделени за закупуване на суровини. Но в никакъв случай не можете да спестите от качество.

Разходи и приходи

Лесно е да се предположи, че бизнесът ще изисква значителни инвестиции на всеки етап от работата: закупуване на земя, проектиране на проектна документация, работа на изпълнители, строителни материали, довършителни работи и т.н.

Общата цена на работата, както и цената на квадратен метър, е много различна, в зависимост от региона на Русия. Например, ако изграждате своя бизнес в средната лента, тогава можете да зададете цени от 20 хиляди рубли на квадратен метър, докато в големите градове - до 40 хиляди рубли. Средно, инвестирайки 2 милиона рубли в проект, можете да го продадете за 3 милиона рубли.

Колко бързо се изплаща бизнесът зависи от класа на вашата конструкция. Жилищата от икономична класа се продават по-бързо, но в крайна сметка доходът от тях е по-малък, отколкото от елитните жилища.

Както и преди, проблемът с жилищното строителство е остър у нас. Търсенето на комфортни индивидуални жилища остава постоянно високо дори в условията на нестабилна икономика и спадащ стандарт на живот на населението. Този бизнес план за изграждане на рамкови къщи ще помогне на предприемачите да отворят социално значим бизнес, който ще помогне за решаването на най-важната задача.

Обща концепция на проекта

Изграждането на рамкови къщи е една от най-печелившите и обещаващи области в развитието на нискоетажно строителство. Разнообразието от проекти и дизайн на тези съоръжения, ниските разходи за строителство и довършителни работи, простотата на технологията и липсата на необходимост от използване на обемисто оборудване създават атрактивни условия за извършване на такъв бизнес.

В рамковата конструкция се разграничават две основни технологии:

• Използване на пода като основа (платформа) за издигане на вертикални строителни елементи;
• Използването на система от стелажи и греди, при която цялата рамкова конструкция на бъдещата къща е комплекс от взаимосвързани греди и стелажи.

И двете технологии позволяват гъвкаво регулиране на площта на конструкциите и техния брой етажи чрез увеличаване на дължината на вертикалните и хоризонталните елементи. След изграждането на рамката тя се подлага на двустранна облицовка. По правило отвътре е направен от гипсокартон или дърво, отвън - от влаго- и ветроустойчиви материали. Между облицовъчните слоеве има нагревател.

Предимството на рамковата конструкция е и възможността за комбинирането й с панелна, когато панелът с ленти е фиксиран върху рамката, обшита от двете страни, между които се полага изолация. Инвестициите в изграждането на такива къщи са малки, така че те стават все по-популярни в Русия. При използване на висококачествени материали и правилна грижа за къщата, гарантираният живот на нейната експлоатация е най-малко 50 години. В сравнение с тухла, цената за изграждане на рамкова къща е около 25-30% по-ниска. Освен това не е необходимо да се използва скъпо специализирано оборудване и машини - малък екип от строители може да построи такава къща само за няколко седмици и по всяко време на годината, тъй като няма така наречените "мокри" процеси в технологиите.

Нашият пример разглежда използването на технологията "DKR", разработена от опитни практикуващи в областта на монтажа на рамкови конструкции. Те отбелязват високата рентабилност на изграждането на къщи по тази технология, което потвърждава нашия бизнес план за изграждане на рамкови къщи с изчисления.

Анализ на пазара

Световният опит ясно показва очевидния обрат в индивидуалното строителство към дървени сгради. В момента такова жилище се възприема не само като най-удобното и екологично чисто, но и като престижно.

У нас делът на дървеното рамково жилищно строителство все още остава много малък, въпреки че през последните години непрекъснато нараства. Потенциалът на руския пазар се оценява от световните експерти като един от най-обещаващите поради факта, че страната ни разполага с 25% от световните запаси на дървесина, относително евтина работна ръка и съвременни технологии в тази индустрия.

Според експерти фактът, че днес много предприемачи избират тухлени и каменни къщи, се дължи на съветското наследство, когато почти всяко индивидуално жилищно строителство не е било на почит. Това пряко се отрази на качеството на дървените къщи, на самото търсене на дърво като ефективен строителен материал.

Понастоящем индустрията за жилищни сгради с дървена конструкция расте стабилно. Така през последните 20 години обемите му са се увеличили 6-7 пъти. Според официалната статистика на Research.Techart годишно в страната се строят около 7 милиона квадратни метра. м дървени къщи. И този ръст се улеснява от по-ниските цени за тях.

Според статистиката за регионите дървените къщи са най-широко използвани в Сибирския, Северозападния, Уралския и Далечния изток федерални окръзи. На северозапад се наблюдава все по-голям преход към иновативни технологии за рамково жилищно строителство. Има и такава тенденция като неравномерно разпределение на видовете къщи по площ между регионите. В регионите малките сгради са по-търсени.

Рамковите къщи на пазара се позиционират като най-евтиният и достъпен тип жилища. Това отчасти се дължи на разпространението на SIP технологията, като най-перспективната за нашите условия.

Съществуват някои ограничаващи бариери за по-нататъшното развитие на индустрията. На първо място, говорим за сложността на незабавното увеличаване на строителните обеми. В средносрочен план до 2020 г. годишното увеличение на жилищното строителство с дървена рамка ще се увеличи с около 10-12%, а в някои региони с 20-25%. Благодарение на това прогнозата на Research.Techart предвижда постигането на пазарен обем от 30 милиона квадратни метра до 2020 г. м.

Пазарът на рамкови къщи в страната остава много просторен. Това се дължи на ниската цена на материалите и все още скромното използване на дървесината като строителен материал. В чужбина показателят за търсенето му е 10 пъти по-висок, отколкото в Русия.

В близко бъдеще, според експерти, най-популярна ще бъде рамково-панелната технология, която ще заеме 64% от целия обем на дървеното жилищно строителство.

Лицензиране на дейност

За извършване на работа по изграждането на нискоетажни рамкови къщи не се изисква получаване на лиценз. Основателят регистрира бизнеса си като индивидуален предприемач и работи по опростена данъчна система (6% от печалбата). Този избор определя високата рентабилност на строителството и значително намалява финансовите и административните разходи.

подбор на персонал

За изграждането на рамкови конструкции в началния етап на проекта се включват специалисти, които ще работят по договор. Бригадата включва:

• Ръководител на проекта (задълженията се изпълняват от основателя, съчетавайки се с функциите на мениджър).
• Форман
• Специалисти в изграждането на основи, монтажа на стенни рамки, подреждането на хидро-, пароизолации, водоснабдителни и канализационни системи.
• Финишери.

Счетоводните услуги се възлагат на външни изпълнители.

Не се предвижда избор на помещения за офис в началния етап на разработване на бизнес проект.

Разходи за труд (данните са изчислени за една къща):

Маркетинг и реклама

За насърчаване на услугите за изграждане на рамкови къщи до ключ се очакват следните дейности:

• Създаване на собствен уебсайт за визитка с възможност за поръчка на проект на къща и галерия от завършени работи.
• Организиране на рекламни съобщения в местни вестници, списания, телевизия и радио.
• Работете в социалните мрежи.
• Поставяне на банери върху елементите на градската транспортна инфраструктура.

Основният маркетингов ресурс на фирмата е високото качество на строителните услуги и гъвкавата ценова политика.

Финансов план

Разчет за изграждане на рамкова къща

Цената за изграждане на една къща с площ от 175 кв. м по технологията DKR и основните етапи на строителство са представени подробно в следващите таблици.

1-ви етап. Придобиване и цена на материалите за основата:

2-ри етап. Строителни работи на платформа (фундамент):

По този начин цената на материалите и работата по изграждането на основата ще бъде 724 470 рубли.

3-ти етап. Конструкцията на силовата рамка:

Оценка на разходите за закупуване на материали за изграждане на силовата рамка на къщата:

Общата цена на материалите и работата по изграждането на силовата рамка на къщата е 1 920 515 рубли.

4-ти етап. Подреждане на термичната верига:

По този начин общите разходи за изграждане на рамкова къща по технологията DKR ще възлизат на 2 871 580 рубли. Такава къща ще има отлични топлоизолационни характеристики. Запазва хладно през лятото и топло през зимата.

Изплащане на проекта

Периодът на изплащане на проекта зависи от редица фактори, основните от които са регионални и сезонни. Средната продажна цена на къщи от рамкова система, построени по технологията DKR, е 3,5 милиона рубли.

Ние вземаме предвид следните фактори:

• Очаква се строителството да се извършва от април до октомври по поетапен конвейерен метод (преминаване на специалисти от един вид работа на едно съоръжение към друго).
• Средното време за изграждане на рамкова къща до ключ е около 2 месеца.

През сезона е предвидено изграждане на 8 къщи. Обемът на общите приходи при такъв темп на строителство ще възлиза на 28 милиона рубли, а общите разходи - 22 972 640 рубли. По този начин брутната печалба по проекта, с изключение на разходите за възнаграждение на специалисти и данъци, ще бъде 5 027 360 рубли.

Фондът за заплата на специалистите за сезона е 2 560 000 рубли. Размерът на платените данъци за сезона е 301 641,6 рубли.

Като се вземат предвид тези разходи, нетната печалба по проекта за сезона ще бъде 2 165 718,4 рубли.

Потенциални рискове

В тази бизнес сфера има висока конкуренция, която само ще се увеличава през следващите години. Този фактор е основният вид риск, който може да съпътства изпълнението на бизнес проект. В началния му етап минимизирането се постига чрез избор на най-тясната специализация в строителството и провеждане на активна маркетингова политика.

Рисковете, свързани с ниската квалификация и трудовата дисциплина на ангажираните в работата специалисти, са с висока степен. Те се изравняват на подготвителния етап чрез провеждане на конкурентен подбор на служители въз основа на препоръки.

Сезонният фактор е най-забележим в периоди, когато строителството е невъзможно поради метеорологични и климатични условия, така че е тясно свързано с регионалното разположение на съоръженията.

Като цяло строителството на рамкови къщи и конструкции се отнася до вида дейност с кумулативно средно ниво на потенциални рискове, елиминирани поради компетентността и старанието на основателя.

В крайна сметка

Изчисленията, представени в този бизнес план, ясно показват, че изграждането на рамкови къщи е печеливш и обещаващ бизнес. Рентабилността на изграждането на такива съоръжения се оценява на 30-40%. С компетентен подход към организирането на бизнеса, основателят ще може в бъдеще да премине към създаване на собствена компания, специализирана в изпълнение на поръчки за изграждане на цели села.

Закупуването на парцел в предградията, изграждането на вила и продажбата й - това е един от най-печелившите и външно прости видове бизнес, достъпни за частно лице. D' проучи милиардния пазар на частни разработчици, който започва точно извън Москва.

Днес стотици, ако не и хиляди частни предприемачи строят къщи за продажба в района на Москва.

Надеждни статистически данни за "физическите лица" не съществуват, но има основание да се смята, че обемът на този пазар е голям. „По отношение на обема пазарът на вили от частни предприемачи е сравним с пазара на вилни селища“, смята Жана Щербакова, директор на отдела за селски имоти в Miel-Nedvizhimost. Ако е така, тогава общият годишен оборот на този пазарен сегмент може да се оцени на милиарди долари.

Феноменът е мащабен, но нищо не се знае за частните разработчици.

За разлика от разработчиците на вилни селища, „индивидуалните лица“ са много по-малки като играчи.

Те не се стремят да създават марки, нямат PR и рекламни бюджети. Освен това избягват всякаква публичност. От десетте частни разработчици, които открихме, само една трета се свърза и само един от тях не скри фамилното си име.

В същото време „личностите“ представляват много сериозна сила. Преди няколко години една голяма строителна структура не купи добър парцел на север от Москва за изграждането на селото. „Там работи г-н Н, който има връзки с администрацията, най-добрите земи и много стартирани проекти“, обясниха от компанията. "Няма да се състезаваме с него."

„Познавам частни предприемачи с отлична репутация в тесни кръгове, които строят 20–25 къщи годишно“, казва Жана Щербакова. - В отделни сегменти делът на "индивидуалностите" е голям. Например, на Рубльовка няма големи площи за застрояване, което означава, че е от малък интерес за големите играчи. От друга страна, малките парцели за две до четири къщи са напълно достатъчни за частни предприемачи.

100 хиляди - и добре дошли!

На хартия проектът на разработчика изглежда много прост: "купих земя - провали комуникациите - построих къща - продадох я." Освен това Рубльовка не е единственото място, където частни предприемачи строят къщи. Те работят успешно във всички сегменти – от най-елитната до икономичната класа.

Минималният входен билет за частния пазар за развитие днес се оценява на около 100 000 долара.

За да изпълните този бюджет, можете да закупите 6-8 акра в градинско партньорство (30-40 хиляди долара), да донесете комуникации (в евтин вариант - 10-20 хиляди долара) и да построите къща с площ малко повече 100 квадратни метра за петдесет хиляди от блокове от пяна или евтини сандвич панели. Такава вила без довършителни работи може да се продаде, ако мястото е повече или по-малко прилично, за 150 хиляди долара.

Далеч от Москва нова вила от икономична класа може да бъде закупена от частен предприемач за $80 000-100 000.

Като цяло има огромен дефицит в икономическия сегмент и всяка разумна оферта веднага намира купувач. В зоната на четиридесетия километър от Москва един от частните предприемачи наскоро завърши следния проект. Парцел от 15 декара е разделен на две, като на всеки е построена кокетна дървена къщурка. Къщите бяха продадени бързо - за 250 хиляди долара.

А ето и пример от друг сегмент. Малък парцел с борови дървета с площ от 8 акра в затворен комплекс между магистралите Рублевски и Новорижское струва на предприемача 250 000 долара. Обобщаване на комуникациите и изграждане на къща (350 кв. м) - за повече от 300 хил.

Завършен дом с завършен до ключ се продава днес за около 1 милион долара.

Входният билет за пазара за развитие в зоната на максимален блясък - на Rublyovka - също струва най-малко 1 млн. Но готови къщи тук - от 2 милиона долара.

Никой от частните предприемачи не планира печалба под 40%. „В икономичната класа рентабилността на успешните проекти може да достигне 100%, в елитния сегмент в изключителни случаи достига 200–300%“, казва изпълнителният директор на Victory Group Татяна Звонарева. - В същото време рисковете и времето на експозиция в скъпия сегмент също са по-високи. Ако евтините обекти обикновено си тръгват след три-четири месеца, то скъпите могат да чакат купувача си година и половина.

Сериозните финансови инвестиции в закупуването на земя и последващото строителство задържат много потенциални предприемачи, принуждавайки ги да работят в сегмента на икономичната класа. Днес "физическите лица" най-често използват собствени средства или привличат партньори за финансиране на проекти. „Мога да построя село сега, но това изисква поне 10 милиона долара“, казва строителят Андрей. - С оглед на недостига на собствен капитал, строя само две-три къщи годишно. Проектно финансиране на такива опции все още не е налично. За да привлечете банков заем, трябва да ипотекирате недвижим имот. Но те няма да дадат пари за строяща се вила.”

Къщи срещу селаПовечето частни разработчици са фокусирани върху масовото търсене: без излишни излишни неща, прости и висококачествени.

Обикновено в първите проекти се изработва определен модел на идеална къща и след това намереното решение (фасади, оформления, оборудване) се възпроизвежда. Някои индивидуални строители формулират своето кредо толкова ясно, че дори разработчиците на вилни селища могат да им завидят. „Аз строя само вили в стил хижи“, споделя тайните на майсторството си Кирил, предприемач с десетгодишен опит. - Във всичките ми проекти винаги има бани с прозорци, големи спални със съблекални, френски прозорци, високи тавани, подово отопление, гараж за две коли, камина. Наскоро инсталирах и електрическо задвижване на портата: струва само хиляда долара, а отварянето на портата от ключодържателя има магически ефект върху купувача.

Няма общи правила за развитието на селски къщи. Концепцията се определя от местоположението, размера и формата на обекта, околностите му. В същото време разработчикът трябва да има стратегическо разбиране за пазара.

„Едно от ключовите качества на частния разработчик е способността реалистично да оцени възможностите на даден сайт и да разбере какво ще се търси на това място“, казва Татяна Звонарева. Винаги има изкушение да се построи по-голяма къща и да се позиционира като клас по-висок, отколкото трябва да бъде. Например, в някое село Рубльов, върху парцел от седем декара, построете дворец, който „трябва да струва милиони, само защото е Рубльовка“. Трябва също да познавате добре настроението за купуване, за да отгатнете тенденциите на пазара: земята се купува днес, но готовата къща ще трябва да бъде продадена след година. Например, ако прекалите с размера му, можете да попаднете в категорията на неликвидните активи. Трябва също да постигнете целта с множество други детайли - оформление, архитектурен стил, ниво на покритие и т.н. И вкусовете на купувачите се променят доста бързо, например класическите имения с колони, веранди и портици вече не предизвикват наслада. „Въпреки голямото търсене на вили, на пазара има много зле замислени и следователно непродавани неща“, споделя един от разработчиците.

Конкуренцията с вилни селища е една от скритите извори в развитието на пазара на къщи от частни предприемачи.

Днес вили от физически лица са средно с 30-40% по-евтини от аналозите в селата и това се оценява от купувачите. Икономиката на частните собственици и разработчиците на селища също е малко по-различна. Физическите лица имат много по-кратък период на изпълнение на проекта (една година спрямо две или четири) и често по-ниски разходи: разработчиците на населени места са принудени да харчат много пари за обобщаване на основните мрежи.

Пазарът обаче се променя и разликата в цените във времето играе все по-малка роля: купувачите активно се насочват към централизирани селища. „Селата смазват частните търговци. Бъдещето, разбира се, принадлежи на населените места с единна концепция, охрана, поддръжка, обща инфраструктура: купувачите искат комфорт и сигурност. Всеки иска да живее цивилизовано“, казва предприемачът Андрей, който между другото си купи къща в централизирано село.

„Единственият ми неуспешен опит в изграждането на вила беше свързан с хаотична сграда като Шанхай, макар и разположена на Рубльовка, на престижно място“, казва един от разработчиците. - Там почти не върнах похарчените пари. Сега ще строя или във вилни селища, където продават земя без договор, или на старомодни места. В селата, „полята“ и „Шанхай“ нямам крак повече!“

Типология на разработчиците

Комуникацията с брокери и предприемачи направи възможно идентифицирането на няколко групи частни предприемачи с различни стратегии на пазара.

"местни монополисти"специализират в строителството в определен район или дори в едно населено място. Често те избират горски стари къщи като Малаховка, Апрелевка или Немчиновка. Обикновено те живеят на едно и също място и затова са добре ориентирани в това ограничено пространство, познавайки предпочитанията на местните купувачи. „Местните” първи знаят за всички парцели за продажба и често ги купуват по-евтино от пазара.

"Тези, които построиха за себе си"първоначално те строят къща за себе си, а след това се оказва, че по някаква причина не им подхожда. Или решението за продажба е взето, защото е по-изгодно да се купи друг парцел с приходите и да се построи нова къща там. В резултат на това парите, предназначени за собствено жилище, започват да се прехвърлят с печалба от проект към проект.

Също така има "близо до администрацията"пълномощници на длъжностни лица, които регистрират новоотнети поземлени имоти.

Част от такова разпределение на земята обикновено се продава незабавно, за да се използват приходите за довеждане на комуникации и започване на строителство на къщи на останалите парцели. Но "безплатното" разваля - обикновено това се отразява както на качеството на конструкцията, така и на обмислеността на концепцията като цяло. Част от разпределението на земята понякога остава незастроена за дълго време: служителите не се докопават до своя дял.

"строители"идват от технологии, притежаващи, например, производство на дървесина. Те имат добре изграден технологичен процес и прилично качество, но често се изграждат на не най-успешните обекти, тъй като нямат директен достъп до земята.

Може би най-интересната категория разработчици - "бели яки".

Това са топ мениджъри на големи московски компании, развиващи собствени проекти за развитие в Московския регион. Тяхната сила е наличието на финансови ресурси и добро познаване на нуждите на клиентите. Достатъчно е просто да строят "като за себе си" и хората от техния кръг определено ще го оценят. Това са най-креативните разработчици, които се стремят не само да печелят пари, но и да се реализират.

Един от тези разработчици, докато караше ски в Европа, се влюби в алпийския стил и беше един от първите, които построиха хижи в района на Москва. Друг е запален по новите технологии: „В строителството постоянно се появяват много нови продукти и искам да ги изпробвам. Например, използването на вентилирани фасади позволява те да бъдат направени дори през зимата, което значително намалява времето за строителство. Същото е и с технологиите за високоскоростно боядисване на стени: по-скъпо е, но спестява време. Като спечелите няколко месеца, можете значително да подобрите финансовото представяне на проекта!“

Място под слънцето

Изглежда, че изграждането на вили за продажба е печеливш и неусложнен бизнес. Първата мисъл, когато го опознаеш: „И аз мога да го направя“. Рентабилност? Много високо. Административни бариери? На практика не: купих земята - и я построих. В сравнение с проекти в града, където одобренията отнемат три години, това е рай. Специални знания? Изглежда също не е необходимо: в строителството, както и във футбола, всеки разбира.

Но не всичко е толкова просто. Начинаещият неизбежно ще се сблъска с редица проблеми, които опитни разработчици вече са решили.

Един от основните рискове на този бизнес е строителството. Поканата на строителна компания рязко намалява рентабилността на проекта, поради което се наемат главно бригади, които струват поне тридесет процента по-евтино. Но в този случай рисковете се увеличават, както и усилията и времето, изразходвани за наблюдение на качеството на строителството и разходите. „Успехът на проекта до голяма степен зависи от това дали имате бригадир, на когото можете да се доверите“, сигурен е разработчикът Сергей. Докато не намерих такъв човек. Всичко се случи: избягаха с пари и трябваше да счупят построеното.

Дори и с "своя" бригадир, предприемачът трябва да посещава строителната си площадка поне два пъти седмично. За хората, които живеят и работят в Москва, това е сериозно бреме. „Особено много време се изяжда от финалния етап“, казва Дмитрий. - Всички довършителни материали, оборудване, ВиК купувам сам. Освен това по време на довършителните работи възникват много въпроси, които най-добре се решават сами: в края на краищата строителите ще направят не най-доброто, а най-удобното за тях. В резултат на това почивните дни и две-три сутрини са посветени на строителството през работната седмица.”

„Новодошлият в първия си проект ще купува строителни материали на пазарите и магазините, като надплаща поне двадесет процента“, казва Кирил. - И имам добре изградени връзки с фабрики и големи търговци на едро, където имам отстъпки. Тухла например ми донасят директно от Беларус.”

И накрая, една от основните трудности на частното строителство е свързана с намирането на „правилния“ парцел.

Изборът на вторичния пазар е голям, но при по-внимателен преглед се оказва, че голяма част от обектите са неподходящи за търговско строителство. „Търсих сайт за първия си проект в продължение на почти две години и половина“, оплаква се „младият“ разработчик Дмитрий. - Някъде имаше непълни документи, някъде имаше трудности с обобщаването на комуникациите. А също и неудачната форма на обекта, недостатъчно интересно място, неблагоприятен квартал, труден вход и много други.”

„Често сайтовете са забележителни с множество фактори, но имат, както казваме, „скрити мини“, които не можете да обезвредите по-късно“, казва друг строител. - И така, наскоро си харесах един обект в красива поляна близо до Истра. Нещата вървяха към сделка, но след това от познати научих, че вече пет години не могат да се редят на опашка на това място. Оказа се, че в съседно вилно селище живеят местните власти, които не искат гледката да се „разваля“. Те торпедират всякакви опити за изграждане."

Опитните разработчици познават тънкостите на много сайтове и като правило имат достъп до обещаваща земя.

Особеността на настоящия момент се крие във факта, че наскоро малките парцели в Московска област поскъпнаха рязко - с поне 30–40% за една година. В резултат на това днес е много трудно да се намери сайт, който е подходящ по отношение на съотношението цена-качество. Един опитен разработчик дори отложи за известно време нови проекти: „Всичко е толкова скъпо, а аз все още не разбирам новата икономика и какво трябва да се изгради в нея.“ Така че, ако по-рано, на бързо развиващ се пазар, само сериозни грешки можеха да попречат на частен разработчик да направи добра печалба, сега не е толкова лесно за нови играчи да навлязат на пазара. Особено, ако вземете предвид постоянно нарастващия натиск от вилни селища.

Много печеливш бизнес е изграждането на къщи за продажба, особено за онези предприемачи, които имат приличен капитал за инвестиране.

В същото време не е необходимо да сте професионален строител, достатъчно е вашият ентусиазъм и сериозен подход към бизнеса. Такъв бизнес може да ви донесе добри печалби и да се превърне в надежден източник на доходи.Нашите препоръки и съвети ще ви помогнат да реализирате тази бизнес идея.

Решете какво точно ще строите. Дали ще бъде вилно селище, жилищна сграда, градска къща или отделна селска къща, решете сами. Но не забравяйте, че популярността на вилите не пада. Има много хора, които искат да си купят такава къща. Ето защо най-добрата идея е изграждането на селски вили.

Парцел, проект, комуникации

Закупуваме парцел за строителство. Идеален, ако вече го имате. Изберете сайт в популярна посока, в оживено място и с комуникации. Купувачите няма да бъдат доволни от неудобно и безинтересно място, така че обърнете внимание на околния пейзаж, преценете местоположението на къщата. Свържете се с брокер, когото познавате, за да ви помогне да изберете обект и да ви каже приблизителната цена на къщите в района. Добра идея е да закупите парцел чрез търг, но това изисква увеличаване на паричните инвестиции.

Свържете се с геодезическа служба за анализ на почвата. Това трябва да се направи, за да сте сигурни в надеждността на земята под основата.

Следващият етап е проектна документация. Поръчайте идеен проект и пакет от документи за него от специалисти. Когато е готов, предайте го на регулаторните органи за одобрение. Всичко това отнема време и пари. След договаряне ще получите ТУ (технически спецификации) за свързване към електрически мрежи, както и към канализация и водоснабдяване, ако строите в рамките на града.

Носим комуникации. Тези работи трябва да се извършват от специални организации, на които плащате за самата работа, както и за кабела и тръбите, които са положени до вашата точка на свързване. Всички връзки към инженерните мрежи трябва да се извършват с високо качество. Съгласете се, добра идея е да донесете телефонна линия и интернет в къщата.

Обратно към индекса

Строителство на дома

Търсим екип от строители, които да извършат необходимите работи качествено и в срок. Уверете се, че екипът притежава техниката на полагане, облицовка, изливане на основата. Поканването на строителна фирма за този бизнес е лоша идея. Неизгодно е. Тя ще "погълне" всички печалби. Нает екип ще струва много по-малко, но ще ви е необходим строг контрол и чести посещения на строителната площадка.

Ако вие сами сте квалифициран строител и проектът на къщата е прост, тогава можете сами да извършите строителството, като свържете асистенти. Или някои отделни строителни етапи, в които сте майстор, направете го сами. Това ще ви помогне да поддържате висока рентабилност на проекта.

Купувайки строителни материали от големи търговци на едро или директно от фабрики, заобикаляйки магазини и пазари, спестявате около 20% от парите си. Никога не пестете от качеството и надеждността на строителните материали.

Най-добре е да започнете строителството в началото на пролетта, така че до есента да имате печалба. Но за това е необходимо работата да се извършва с бързи темпове, без да се нарушават сроковете. Ако строителството се ускори, тогава къщата може да бъде продадена за 2 месеца. За да може тази бизнес идея да даде максимална печалба, е по-добре да построите няколко къщи наведнъж. Трябва да вземете решение за опцията за завършване: грубо покритие или окончателно. Има купувачи, които искат веднага да получат къща до ключ. Но някой може да не хареса начина, по който сте проектирали стаята.

Обратно към индекса

Изчисляване и продажба

Нека поговорим за най-трудните - паричните сетълменти. Този бизнес изисква средства за закупуване на земя, строителни материали, заплащане на проектна документация и изпълнители. Ако планирате да привлечете инвеститори, ще ви е необходим бизнес план с подробни изчисления във финансовия раздел. След изграждането направете изчисление на целия процес, за да определите пазарната стойност на къщата. Разбира се, цената на къщите в различните региони на Русия варира. Например 1 кв. m строителство в средната зона на нашата страна струва около 20 хиляди рубли (в големите градове до 40 хиляди). След като похарчите 2 милиона рубли за изграждане на къща и я продадете за 3 милиона, ще спечелите 1 милион рубли.

Къщата е построена, сега трябва да се продаде. Можете сами да потърсите купувач или да платите на брокер. Къщите от икономична класа се продават по-бързо от скъпите. Поставете реклами в медиите. Имайте предвид, че повечето купувачи ще дойдат от интернет. Страхотна идея - щитове и ленти.