განათლების ფედერალური სააგენტო

SEI HPE "მოსკოვის სახელმწიფო სერვისის უნივერსიტეტი"

ფაკულტეტი: "რეგიონული ეკონომიკისა და მუნიციპალური ადმინისტრაციის ინსტიტუტი"

დეპარტამენტი: „სახელმწიფო და მუნიციპალური მართვა“

კურსის პროექტი.

თემა: უძრავი ქონების შეფასების მეთოდების გაუმჯობესება.

დისციპლინა: მუნიციპალური უძრავი ქონების მართვა.

დაასრულა სტუდენტმა

ჯგუფები GRDS 3-2

შევჩუკი მ.ვ.

მიღებულია მასწავლებლის მიერ

დუბოვიკი მ.ვ.

შესავალი …………………………………………………………………………………….3

I თეორიული ნაწილი

1.1 უძრავი ქონების კლასიფიკაცია……………………………..5

1.2 საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების მეთოდოლოგია……………………..6

1.3 საბინაო ბაზარი……………………………………………………………………9

1.4 უძრავი ქონების ფასიანი ქაღალდების ბაზარი……………………………..13

1.5 იპოთეკა…………………………………………………………………..15

II ანალიტიკური ნაწილი

2.1 უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის თანამედროვე პრინციპები……………18

2.2 უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა………………………………….20

2.3 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდები……………...26

2.4 სხვადასხვა სახის შეფასების თავისებურებები……………………………………34

2.5 გარემო ფაქტორების გავლენა ფასზე……………………36

III პრაქტიკული ნაწილი

3.1 შედარებითი გაყიდვების მეთოდის პრაქტიკული გამოყენება………..39

3.2 საინვესტიციო რისკები და უძრავი ქონების ბაზრის სტატისტიკა……………44

დასკვნა ………………………………………………………………...47

გამოყენებული ლიტერატურა………………………………………………………….50

შესავალი.

ტერმინი „უძრავი ქონება“ რუსეთის კანონმდებლობაში პეტრე I-ის დროიდან გაჩნდა. თუმცა, მოქმედ საკანონმდებლო აქტებში ჯერ არ არის მკაფიო განსხვავება მოძრავსა და უძრავ ქონებას შორის.

უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, წიაღისეულ ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ საგნებთან, რომელთა გადატანა შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი პლანტაციები. შენობები, შენობები. უძრავ ნივთებს ასევე მიეკუთვნება სახელმწიფო რეგისტრაცია დაქვემდებარებული თვითმფრინავები და საზღვაო გემები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები. კანონით უძრავად შეიძლება კლასიფიცირდეს სხვა ქონებაც. ასე, მაგალითად, საწარმო მთლიანად, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, ასევე აღიარებულია უძრავ ქონებად.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის შესაბამისად, საწარმო განიხილება არა როგორც სუბიექტი, არამედ უშუალოდ სამოქალაქო უფლებების ობიექტი.

საწარმო მთლიანად ან მის ნაწილს შეიძლება წარმოადგენდეს გაყიდვის, გირავნობის, იჯარის და ქონებრივი უფლების დაფუძნებასთან, შეცვლასა და შეწყვეტასთან დაკავშირებული სხვა გარიგებების ობიექტი. საწარმო ასევე შეიძლება იყოს მემკვიდრეობით.

საწარმოს, როგორც ქონებრივი კომპლექსის სტრუქტურა მოიცავს მისი საქმიანობისთვის განკუთვნილ ყველა სახის ქონებას, მათ შორის მიწის ნაკვეთებს, შენობებს, ნაგებობებს, აღჭურვილობას, ინვენტარს, ნედლეულს, პროდუქტებს, მოთხოვნის უფლებებს, დავალიანებებს, აგრეთვე უფლებებს ინდივიდუალიზებულ აღნიშვნებზე. საწარმოს, მის პროდუქტებს, სამუშაოებს და მომსახურებას (კომპანიის სახელი, სავაჭრო ნიშნები, მომსახურების ნიშნები) და სხვა ექსკლუზიური უფლებები, თუ კანონით ან ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული.

უძრავი ქონების სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი სახელმწიფო ორგანო ვალდებულია ნებისმიერ პირს მიაწოდოს ინფორმაცია მის მიერ განხორციელებული რეგისტრაციისა და უძრავი ქონების ობიექტებზე რეგისტრირებული უფლებების შესახებ. ეს წესი, რა თქმა უნდა, მნიშვნელოვნად შეამცირებს სამოქალაქო გარიგების მონაწილეთა უძრავ ქონებასთან არასწორი გარიგების რისკს.

საკუთრების სხვადასხვა ფორმა: კერძო, სააქციო საზოგადოების საკუთრება, ადგილობრივი, მუნიციპალური და ბოლოს ფედერალური. ძალიან რთულია ამა თუ იმ ფორმის ეფექტურობის დადგენა - ეს ყველაფერი კონკრეტულ სიტუაციებზეა დამოკიდებული.

ზოგადად, საბინაო ბაზარი ბევრად უფრო განვითარებულია, ვიდრე სხვა სეგმენტები. და ეს გასაგებია. აქ უკვე არსებობს გარკვეული საკანონმდებლო ბაზა, რომელიც არეგულირებს საცხოვრებლის პრივატიზაციის პროცესებს, კოტეჯების ასაშენებლად მიწის მოპოვებას და ა.შ.

არასაცხოვრებელი ფართების ბაზარი ძირითადად წარმოდგენილია ერთხელ შეძენილი ან რეკონსტრუქციული შენობებით, გადაკეთებული ოფისებად. მაგრამ პრივატიზაციის მსვლელობისას სულ უფრო მეტი ობიექტი ჩნდება, რომლებიც გაქირავებულია გრძელვადიანი იჯარით ან იყიდება აუქციონებზე ქონებრივი ფონდების მიერ, ე.ი. ადგილობრივი ხელისუფლება. პრივატიზაციის მეორე ეტაპზე უძრავი ქონების ბაზარი შეივსება სამრეწველო ობიექტებით და კიდევ უფრო მეტად სავაჭრო და მომსახურების ობიექტებით.

უძრავ ქონებაზე კერძო საკუთრების უფლების შემოღებისა და პრივატიზაციის შემდეგ ქ რუსეთის ფედერაციასახელმწიფომ შეწყვიტა უძრავი ქონების აბსოლუტური უმრავლესობის ერთადერთი მფლობელი, რაც უძრავი ქონების ბაზრის ფორმირების დასაწყისად იქცა.

I თეორიული ნაწილი

1.1 უძრავი ქონების ობიექტების კლასიფიკაცია.

უძრავი ქონების შეფასება, უპირველეს ყოვლისა, ინტერესს იწვევს ობიექტთა კატეგორიებისთვის, რომლებიც აქტიურად ტრიალებს ბაზარზე, როგორც დამოუკიდებელი პროდუქტი. ამჟამად რუსეთში არის:

ბინები და ოთახები

შენობები და შენობები ოფისებისა და მაღაზიებისთვის

საგარეუბნო საცხოვრებელი კორპუსები მიწის ნაკვეთებით (კოტეჯები და აგარაკები)

განაშენიანებისთვის ან სხვა მიზნებისთვის განკუთვნილი ვაკანტური მიწის ნაკვეთები (მოკლე ვადაში)

საწყობი და საწარმოო ობიექტები.

გარდა ამისა, უძრავი ქონების ობიექტები, როგორც წესი, საწარმოებისა და ორგანიზაციების (კერძოდ, პრივატიზებული) ქონებრივი კომპლექსის ნაწილია და მნიშვნელოვნად მოქმედებს მათ ღირებულებაზე. არის უძრავი ქონების სხვა კატეგორიები, რომელთა ბაზარი ჯერ არ ჩამოყალიბებულა.

სხვადასხვა პირობები და მათი კომბინაცია გავლენას ახდენს ობიექტის შეფასებაზე. ჩვენ ვაძლევთ კლასიფიკაციის ნიშნების მაგალითს.

1. წარმოშობა

· ბუნებრივი (ბუნებრივი) ობიექტები.

· ხელოვნური ობიექტები (შენობები).

2. დანიშვნა

ვაკანტური მიწის ნაკვეთები (განვითარებისთვის ან სხვა მიზნებისთვის)

· ბუნებრივი კომპლექსები (საბადოები) მათი ექსპლუატაციისათვის.

· Შენობები

საცხოვრებლად.

ოფისისთვის.

ვაჭრობისთვის და ფასიანი მომსახურების სფეროსთვის.

ინდუსტრიისთვის.

· სხვა.

3. სასწორი

· მიწის მასები.

· ცალკე მიწის ნაკვეთები.

· შენობებისა და ნაგებობების კომპლექსები.

· მრავალბინიანი საცხოვრებელი კორპუსი.

საცხოვრებელი სახლი ერთოჯახიანი (სასახლე, კოტეჯი)

განყოფილება (შესასვლელი).

· სართული განყოფილებაში.

· Ბინა.

· ოთახი.

· საზაფხულო კოტეჯი.

· ადმინისტრაციული შენობების კომპლექსი.

· Შენობა.

· ნაგებობები ან შენობების ნაწილები (სექციები, სართულები).

4. მზადაა გამოსაყენებლად

· დასრულებული ობიექტები.

საჭიროებს რეკონსტრუქციას ან ძირითად რემონტს.

მოითხოვს მშენებლობის დასრულებას.

1.2 საცხოვრებელი უძრავი ქონების შეფასების მეთოდოლოგია.

პრაქტიკული გამოცდილება მიუთითებს, რომ მცირე საცხოვრებელი უძრავი ქონებისთვის მიზანშეწონილია შეფასებების ჩატარება გამარტივებული პროცედურის მიხედვით, რომელიც შეიძლება დაფუძნდეს მხოლოდ ბაზრის გაყიდვების შედარების მეთოდზე. გაყიდვების შედარების მიდგომა შეფასებისას ეფუძნება შეფასებული ქონების პირდაპირ შედარებას სხვა საკუთრებებთან, რომლებიც გაიყიდა ან გაყიდვაშია. მყიდველები ხშირად აფუძნებენ თავიანთ შეფასებებს ღირებულების შესახებ, ძირითადად, გასაყიდი ქონების საფუძველზე. შემფასებლები ასევე იყენებენ ამ ინფორმაციას გაყიდული ან იჯარით გაცემული ქონების შესახებ ინფორმაციას. ეს მიდგომა ემყარება ჩანაცვლების პრინციპს, რომელიც აცხადებს, რომ თუ არსებობს მსგავსი ვარგისიანობის რამდენიმე საქონელი ან სერვისი, ყველაზე დაბალი ფასი აქვს ყველაზე მოთხოვნადი და აქვს ყველაზე ფართო განაწილება. საცხოვრებლის შემთხვევაში, ეს ნიშნავს, რომ თუ მისი ნახვა შესაძლებელია ბაზარზე (რასაც ჩვეულებრივ აკეთებს), მაშინ მისი ღირებულება ჩვეულებრივ დგინდება თანაბარი მიმზიდველობის საცხოვრებლის შეძენის ხარჯზე, რომლის შეცვლასაც დიდი დრო არ დასჭირდება.

უძრავი ქონების მასობრივი შეფასება არის სპეციალური მიდგომა ჰომოგენური ობიექტების (ბინების) დიდი ჯგუფის გამარტივებული შეფასების მიმართ. ასეთი შეფასება ხორციელდება გარკვეული მეთოდოლოგიის მიხედვით: შეფასებული ობიექტისთვის, განისაზღვრება მისი პარამეტრების ფიქსირებული ნაკრების მნიშვნელობების შესაბამისი ნაკრები, შემდეგ კი, წესების მიხედვით, რომლებიც უცვლელია ყველა ობიექტისთვის, მნიშვნელობა. მისი შეფასება ყალიბდება.

მასობრივ შეფასებას აქვს თავისი სპეციალური აპლიკაციები. ასეთი შეფასების მაგალითია ბინების შეფასება „ტექნიკური ინვენტარიზაციის ბიუროს (BTI) მიხედვით“ ხარჯების მიდგომის საფუძველზე. მას ახორციელებს სამთავრობო სააგენტო და გამოიყენება გადასახადებისა და მოსაკრებლების დასადგენად. თუმცა, BTI შეფასება არ არის ფოკუსირებული საბაზრო ღირებულებაზე. აქედან გამომდინარე, არ არის საჭირო ბაზრის ინფორმაცია მის შესაქმნელად.

ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს განსხვავება რეალური გასაყიდი ფასისა და საბაზრო ღირებულების ცნებებს შორის. ფასები იყოფა გამყიდველის ფასად, მყიდველის ფასად და გასაყიდ ფასად.

გამყიდველის ფასი არის თანხა, რომელსაც იგი იღებს გარიგების შედეგად. მყიდველის ფასი არის ბინის შესყიდვის ყველა ხარჯის ჯამი. გასაყიდი ფასი არის თანხა, რომელსაც მყიდველი აძლევს გამყიდველს ბინაში.

ისინი განსხვავდებიან შუამავლების მომსახურებისთვის გადახდის ოდენობით და ტრანზაქციის დამუშავების ხარჯებით. შუამავალი შეიძლება იყოს ან არ იყოს ხელმისაწვდომი როგორც ბინის მყიდველისთვის, ასევე გამყიდველისთვის. ტრანზაქცია შეიძლება იყოს დაზღვეული ან არა. ტრანზაქციის დამუშავების ხარჯები შეიძლება განაწილდეს მის მონაწილეებს შორის სხვადასხვა გზით. აქედან გამომდინარე, გასაყიდი ფასი ახასიათებს ბინას, როგორც ასეთს და მყიდველისა და გამყიდველის ფასები დიდად არის დამოკიდებული გარიგების პირობებზე. როგორც წესი, თუ გამყიდველს ჰყავს შუამავალი, მაშინ მისი გადახდა აკლდება გასაყიდ ფასს და ამცირებს გამყიდველის ფასს, და პირიქით, მყიდველის გადახდა მისი შუამავლის მომსახურებაზე ზრდის მყიდველის ფასს გასაყიდ ფასთან მიმართებაში. ანალოგიურად, ამ ფასებზე გავლენას ახდენს ტრანზაქციის დამუშავების საკომისიო. ამრიგად, გამყიდველისა და მყიდველის ფასი შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს (15% -მდე ან მეტი). მაგრამ გასაყიდი ფასი მინიმალურად დამოკიდებულია ტრანზაქციის გაყიდვისა და დამუშავების მექანიზმის მათ სპეციფიკურ მახასიათებლებზე და განისაზღვრება თავად ბინის სპეციფიკით. ამიტომ მიზანშეწონილია გაყიდვის ფასის დამოკიდებულების მოდელირება ბინის ბევრ პარამეტრზე.

მისი განმარტებით, ქონების საბაზრო ღირებულება დამოკიდებულია იმ ფაქტორებზე, რომლებიც განსაზღვრავენ ბაზარზე მისი გაყიდვის საშუალო ან უფრო სავარაუდო ფასს გარიგების ნორმალურ პირობებში.

კლასიფიკაციის პირველ დონეზე ისინი შეიძლება დაიყოს ობიექტურ და სუბიექტურ ფაქტორებად.

საბაზრო ღირებულების განსაზღვრისას გათვალისწინებულია ობიექტური ფაქტორები. რაც შეეხება სუბიექტურ ფაქტორებს, ისინი დაკავშირებულია კონკრეტული მყიდველის, გამყიდველის ან შუამავლის ქცევასთან გარიგების დადებისას, რომელიც ნაწილობრივ პირდაპირ არ არის განსაზღვრული მისი ეკონომიკური პირობებით (ტემპერამენტი, ინფორმირებულობა, პატიოსნება, მოთმინება, გულუბრყვილობა, პირადი მოწონებები და არ მომწონს და ა.შ. .).

ობიექტური ფაქტორები ძირითადად ეკონომიკური განმსაზღვრელი, საბოლოო ჯამში, კონკრეტული ტრანზაქციის საშუალო ფასის დონეა.

ეკონომიკური ფაქტორები შეიძლება დაიყოს მაკროეკონომიკურად და მიკროეკონომიკურად. პირველი მოიცავს საბაზრო ზოგად კონიუნქტურასთან დაკავშირებულ ფაქტორებს: რეგიონში უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის უსაფრთხოების საწყისი დონეს; ახალი მშენებლობისა და რეკონსტრუქციის მოცულობა და სტრუქტურა; მიგრაციის ფაქტორები; გარიგების სამართლებრივი და ეკონომიკური პირობები; ინფლაციის დონე და დინამიკა; დოლარის კურსი და მისი დინამიკა. ჩვენს პირობებში, შემდეგი გრძელვადიანი ფაქტორები ასევე შეიძლება მიეთითოს ეკონომიკური ფაქტორების ჯგუფში:

· განსხვავებები საქონლისა და მომსახურების ფასების დინამიკაში, ასევე სახელფასო პირობებში, რომლებიც გავლენას ახდენენ სახსრების დაგროვების მასშტაბზე და გადავადებული მოთხოვნის ოდენობაზე;

· ახალი სოციალური ფენის ფორმირების ტემპი და მასშტაბები, რომლებსაც აქვთ უძრავი ქონების ინვესტირების შესაძლებლობა;

იპოთეკური სისტემის განვითარება;

· რეგიონში უცხოური წარმომადგენლობების სისტემის შემუშავება.

მიკროეკონომიკური ფაქტორები ახასიათებს კონკრეტული გარიგების ობიექტურ პარამეტრებს. მათგან განსაკუთრებით მნიშვნელოვანია ის, რაც აღწერს გარიგების ობიექტს (ბინას). ასევე მნიშვნელოვანია ტრანზაქციის ხასიათთან და გადახდის პირობებთან დაკავშირებული ფაქტორები. შემუშავებულია ტრანზაქციების დამუშავებისა და მათი გადახდის ძირითადი პროცედურები. ამიტომ, ბინების საბაზრო ღირებულების მასობრივი შეფასებისას, შეიძლება და უნდა მოხდეს გარიგების ტიპიურ (საშუალო) ბუნებაზე ფოკუსირება, ეს ფაქტორი მუდმივი იყოს და არ იქნას გათვალისწინებული ბინების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას. შემდეგ ბინის საბაზრო ღირებულება (საშუალო ფასი), შეფასებული ფიქსირებულ თარიღზე, განისაზღვრება მისი პარამეტრებით (მახასიათებლებით), როგორც გამოყენების ღირებულება.

1.3 საბინაო ბაზარი.

ამ ბაზრის პოტენციური მასშტაბები უზარმაზარია. ნებისმიერ, როგორც ამბობენ, ცივილიზებულ ქვეყანაში საცხოვრებელი ფართის მინიმუმ 90 პროცენტს დღეს განვადებით ყიდულობენ.

რუსეთში საბინაო ბაზარმა განსაკუთრებით დიდი მასშტაბები შეიძინა ბინების პრივატიზაციის შედეგად. უფასო, როგორც მოსკოვში, ან შეღავათიანი, როგორც სხვა ქალაქებში, ბინების კერძო საკუთრებაში გადაცემამ შექმნა ახალი შესაძლებლობები მფლობელებისთვის ამ ტიპის უძრავი ქონებით ოპერირების მიზნით.

ამავდროულად, განვითარდა ბინების ყიდვა-გაყიდვის და სხვა ტიპის საცხოვრებლის ფორმებიც. ამ ფორმებს შორის უფრო ხშირია ბინების განვადებით შეძენა. აღსანიშნავია, რომ დასავლეთში მოსახლეობის საკუთრებაში არსებული თითქმის ყველა უძრავი ქონება დამძიმებულია ვალებით, საცხოვრებლის ღირებულების განვადებით გადახდაზე. რუსეთში, პრივატიზაციის შედეგად, ყოველი მოქალაქე გახდა უძრავი ქონების (ბინები, ბაღი და აგარაკების) მფლობელი, რომელიც არ იყო დატვირთული ვალებით. ამიტომ, რუსეთის მოქალაქეები ამ მხრივ ბევრად უკეთეს მდგომარეობაში არიან, ვიდრე სხვა ქვეყნების მოქალაქეები.

ამასთან, ამ ყველაფერს დაემატება საცხოვრებლის კრედიტით შეძენის ახლად გახსნილი შესაძლებლობები. მოკლედ, სქემა ასეთია.

ბინა თავად ემსახურება როგორც მატერიალურ უზრუნველყოფას სესხის გასაცემად. სესხის დაფარვამდე მყიდველი კანონიერად მხოლოდ მისი მოიჯარეა. მყიდველი დაუყოვნებლივ აყალიბებს პირველ განვადებას - დაახლოებით 30 პროცენტი; დანარჩენ 70-ს იხდის ბანკი, რომელთანაც შესაბამისი ხელშეკრულება გაფორმებულია უძრავი ქონების კომპანიასთან.

ბანკი ან მისი შვილობილი კომპანია აგროვებს დოკუმენტებს, ახორციელებს ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციას, ახორციელებს ანგარიშსწორებას გამყიდველთან და ა.შ. აქედან გამომდინარე, კომისიის ზომა, მაგალითად, მოსკოვში აღწევს ბინის საბაზრო ფასის 13 პროცენტს. ეს ხარჯები გამართლებულია, თუ გარიგება განხორციელდება სანდო ორგანიზაციების მონაწილეობით, ვინაიდან საბინაო ბაზარმა ბოლო თვეებში შეიძინა გარკვეული კრიმინალური კონოტაცია.

კრიმინალური სიტუაციების დიდი რაოდენობა წარმოიქმნება თითქმის ყველა ტრანზაქციაში „მარცხენა“ დოლარის არსებობის გამო, რომლებიც ხელიდან ხელში გადადის ოფიციალური რეგისტრაციის პროცედურის დასრულების შემდეგ.

„მარცხენა“ დოლარი, როგორც წესი, არის სხვაობა ბინის საბაზრო ფასსა და იმ თანხას შორის, რომლითაც იგი შეფასდა BTI-ს მიერ. მაშასადამე, არ არის საჭირო ექსპერტი იყო, რომ გაიგოს: „მემარცხენეების“ აღმოსაფხვრელად უნდა აირჩიოთ ორი გზადან ერთი: ან კონსერვატიული გზა - BTI-ის შეფასების პრაქტიკა ბაზრის რეალურ პირობებთან დაახლოება; ან რადიკალური გზა - უარი თქვან ამ პრაქტიკაზე და გადავიდნენ უძრავი ქონების განაცხადის ფასზე კონტროლის სხვა ფორმებზე.

მუდმივად მზარდი კოეფიციენტები ნახტომებით აახლოებს BTI-ის შეფასებას საბაზრო ფასებთან.

ყველა შესაძლო გადასახადი უკვე დაკლებულია იმ შემოსავლიდან, რომლითაც მოქალაქემ შეიძინა ბინა (ან სხვა ქონება, რომლის გაყიდვაც შემდგომშია შესაძლებელი). ამიტომ, ნებისმიერი თვალსაზრისით, ქონების გაყიდვა არ შეიძლება ჩაითვალოს დამატებითი შემოსავლის მიღების ფაქტად; ეს არის მხოლოდ მოქალაქის საკუთრებაში არსებული ქონების ფორმის შეცვლა. და ასეთი ცვლილების ოდენობაზე გადასახადის დაწესება არის იმავე შემოსავალზე გადასახადის მეორადი გადასახადი.

ბინების საბაზრო გადანაწილებამ შესაძლებელი გახადა საბინაო მარაგით სარგებლობის გაუმჯობესება, კომუნალური ბინების ნაწილის განსახლების სტიმულირება და საბინაო პრობლემის ნაწილობრივი გადაწყვეტა.

მთლიანობაში, საბინაო პრობლემა არა მხოლოდ რჩება, არამედ მძაფრდება. ამას ხელს უწყობს მეზობელი ქვეყნებიდან რუსეთში ლტოლვილებისა და იძულებითი ემიგრანტების მუდმივი შემოდინება.

ბინების გამოყენება არასაცხოვრებელი მიზნებისთვის.

ქალაქებში საცხოვრებელი სექტორის მნიშვნელოვანი წილის პრივატიზების შემდეგ, საკუთრებაში არსებული ბინების დანიშნულების გარდა სხვა მიზნებისთვის გამოყენების პრობლემა უფრო მწვავე გახდა.

რა თქმა უნდა, მოქალაქეებისა და იურიდიული პირების საკუთრებაში არსებული საცხოვრებელი ფართების გამოყენება არასაცხოვრებელი მიზნებისთვის - ოფისების, ოფისების, სახელოსნოების, კომპიუტერული ცენტრების განსათავსებლად და ა.შ. - არავითარ შემთხვევაში არ უწყობს ხელს საბინაო პრობლემის მოგვარებას, ვინაიდან საცხოვრებელი ფართის მნიშვნელოვანი ნაწილი ამოღებულია საქალაქო ფონდიდან. თუმცა, ამ პრობლემის მოგვარების გზები ზღუდავს მფლობელის თავისუფლებას და ხშირად უკანონოა.

მაშინაც კი, თუ საბინაო ინსპექტორატმა ან მილიციამ მოახერხა ბინის ბოროტად გამოყენების ფაქტის დადგენა და შესაბამისი ფორმულირებით წარუდგენს სასამართლოს, მოსამართლეებს არ აქვთ სამართლებრივი საფუძველი, დააკმაყოფილონ ასეთი მოთხოვნა. ხელოვნების შესაბამისად. კანონის მე-6 ფედერალური საბინაო პოლიტიკის საფუძვლების შესახებ, საბინაო სექტორში უძრავი ქონების მფლობელს უფლება აქვს კანონით დადგენილი წესით ფლობდეს, გამოიყენოს და განკარგოს იგი, მათ შორის, იჯარით, გაქირავებით, გირავნობით. მთლიანად და ნაწილებად და ა.შ. თუ არ ირღვევა სხვა მოქალაქეების მოქმედი ნორმები, საცხოვრებელი და სხვა უფლებები და თავისუფლებები, ასევე საზოგადოებრივი ინტერესები. მესაკუთრის ვალდებულებებს შორის საცხოვრებელი ფართით სარგებლობისას, დადგენილია ხელოვნება. ამავე კანონის მე-4 მუხლით, არ არსებობს ისეთი ვალდებულება, როგორიცაა საცხოვრებელი ფართის დანიშნულებისამებრ გამოყენება. მართალია, ხელოვნება. RSFSR საბინაო კოდექსის 7, რომელიც ადგენს, რომ საცხოვრებელი კორპუსები და საცხოვრებელი ფართები განკუთვნილია მოქალაქეების მუდმივი საცხოვრებლად.

მაგრამ საუკეთესო შემთხვევაში, ამ მუხლის გათვალისწინებით, ხელოვნების საფუძველზე. რსფსრ სამოქალაქო კოდექსის 48, მხოლოდ საცხოვრებლის იჯარის ხელშეკრულება შეიძლება ბათილად იქცეს, რადგან არ შეესაბამება კანონის მოთხოვნებს. მაგრამ ამის საფუძველზე შეუძლებელია საცხოვრებლის საკუთრებაში გადაცემის შესახებ ხელშეკრულების შეწყვეტა, რადგან არც ერთი საკანონმდებლო აქტი (და ეს მხოლოდ კანონი უნდა იყოს და არა მერის ბრძანება ან მთავრობის დადგენილება) არ შეიცავს ასეთ სამართლებრივ საკითხს. საფუძველი.

მკაფიო მარეგულირებელი ბაზის არარსებობა იწვევს იმას, რომ სასამართლო ხელისუფლებაც კი ზოგჯერ ვერ ახერხებს გაერკვია, ვის და რის საფუძველზე აქვს უფლებები კონკრეტულ ობიექტზე. თუმცა, სტაბილური მოთხოვნა ოფისებზე, საცალო და სასაწყობო ფართებზე, ისევე როგორც ასეთი ქონების მაღალი ღირებულება, რომელიც უზრუნველყოფს მნიშვნელოვან საკომისიოს, იზიდავს შუამავალი სტრუქტურების დიდ რაოდენობას. თუ 2000 წელს გამოკითხულთა მხოლოდ 42 პროცენტი იყო დაკავებული არასაცხოვრებელი ფართებით ტრანზაქციებში, ამ დროისთვის ეს მაჩვენებელი 70 პროცენტამდე გაიზარდა.

1.4 უძრავი ქონების ფასიანი ქაღალდების ბაზარი.

უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტი ყველაზე განუვითარებელია. ეს ასახავს როგორც მთელი საფონდო ბირჟის ჩამორჩენას, ასევე თავად უძრავი ქონების არასაკმარის ჩართვას კომერციულ ბრუნვაში. უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეებს მაინც ურჩევნიათ პირდაპირი ინვესტიცია. უძრავი ქონების გამოყენებასა და გაყიდვასთან დაკავშირებული ფასიანი ქაღალდების ვიწრო და დიაპაზონი.

უპირველეს ყოვლისა, საბინაო ობლიგაციების უდავო უპირატესობა მათი აკუმულაციური ბუნებაა. ისინი შესაძლებელს ხდებიან ბინის შესაძენად მათი ეტაპობრივად დაგროვება, რაც წარმოადგენს ნომინალურ ღირებულებაში მითითებულ საცხოვრებლის კადრების უფლების მოწმობას.

ობლიგაციების დასახელება რეალური ბინების კადრებთან მიმართებაში საშუალებას იძლევა ნებისმიერ დროს შეჩერდეს საცხოვრებელი ფართის და კომფორტის დონეზე, რომელიც იქნება აღიარებული, როგორც საკმარისი ან მაქსიმალური. თუმცა უნდა ვაღიაროთ, რომ საბინაო ობლიგაციების ეს პოზიტიური ქონება გარკვეულწილად შეზღუდულია იმით, რომ ისინი იძლევიან მხოლოდ ახლად გაშვებული საცხოვრებლის შეძენის უფლებას. მშენებლობის საკმაოდ შეზღუდულმა სტანდარტმა და ახალი განვითარების ტერიტორიების სპეციფიკამ შეიძლება მნიშვნელოვნად შეზღუდოს საბინაო პრობლემების გადასაჭრელად ობლიგაციების შეძენის მსურველთა წრე და სწორედ ეს არის მათი მთავარი ღირებულება. თუ შესაძლებელი იქნებოდა მუნიციპალური საცხოვრებლის შეძენა ობლიგაციების დახმარებით ქალაქის ნებისმიერ უბანში, ნებისმიერი დონის კომფორტისა და „ასაკში“, მაშინ მათი მიმზიდველობა მნიშვნელოვნად გაიზრდებოდა. ამან შეიძლება უზრუნველყოს საბინაო ობლიგაციების კონკურენტუნარიანობის გაზრდა გადახდის სხვა საშუალებებთან (ვალუტასთან) მიმართ, რომლებიც საკმარისად საიმედოდ ითვლება.

საბინაო ობლიგაციების კიდევ ერთი უდავო უპირატესობა არის მათი ანტიინფლაციური ბუნება: ამა თუ იმ გზით ფულის დაზოგვის შესაძლებლობა გაუფასურებისგან. ამიტომ, საბინაო ობლიგაციების ყოველთვიური ფასის კოტირება, სულ მცირე, უნდა აკონტროლოს ინფლაცია. იმავდროულად, ემისიის საპროექტო ფორმით გათვალისწინებული ყოველთვიური კოტირების მექანიზმს შეუძლია აითვისოს მხოლოდ ზოგადი მაკროეკონომიკური რყევები და დროში მნიშვნელოვანი, მაგრამ არა საბინაო ბაზარზე მიმდინარე ცვლილებები.

კვოტების შეცვლის შესაძლებლობა საცხოვრებლის მოპოვების დროიდან გამომდინარე, როდესაც ობლიგაციების გამოსყიდვა ხდება, ვთქვათ, 1-დან 6 თვემდე დიაპაზონში, შეიძლება მნიშვნელოვნად გაზარდოს როგორც ამ საფონდო ბირჟის ინსტრუმენტის მიმზიდველობა, ასევე მისი ლიკვიდურობის ხარისხი.

ქონების შეფასება. საბაზრო შეფასების მეთოდები ხელს უწყობს უძრავი ქონების მაქსიმალურ მომგებიანობას, ამ ახალი რესურსის, რომელიც აქვთ ბიზნესს და მოქალაქეებს. ეს შეფასება ხდება საჭირო უკვე მაშინ, როცა მიწისა და უძრავი ქონების მფლობელებს სურთ მათი იპოთეკით დადება კრედიტის მისაღებად. სათანადო შეფასების გარეშე, ჩათვალეთ დამატებითი ინვესტიციების მოზიდვაზე, მათ შორის უცხოური.

პრივატიზაციის პირველ ეტაპზე, ერთობლივი საწარმოების შექმნისას, ასეთი შეფასებები ან საერთოდ არ კეთდებოდა, ან მხოლოდ თვალით კეთდებოდა. ინვესტორმა თავად განსაზღვრა ფასი. როდესაც საქმე სერიოზულ ობიექტებს ეხებოდა, ჩართული იყო დასავლური შემფასებელი ფირმები, რომლებიც უმეტეს შემთხვევაში ახორციელებდნენ შეფასებებს უცხოელი ინვესტორების სასარგებლოდ, ამცირებდნენ ჩვენი აქტივების რეალურ საბაზრო ღირებულებას.

შეფასება ასევე აუცილებელია პრივატიზებული საწარმოების აქციების მეორადი გამოშვებისთვის, რომლებიც ცდილობენ თავიანთი საწესდებო კაპიტალის გაზრდას რეალური მატერიალური რესურსებით მხარდაჭერილი თანხით. ეს არის რეალური პროსპექტი, რომელიც საშუალებას მისცემს ინვესტორებს აირიდონ შეცდომები აქციების ფასების დადგენისას. შეფასება ასევე საჭიროა ქონების გაყოფისას, მიწისა და უძრავი ქონების საუკეთესო კომერციული გამოყენების განსაზღვრისას და უძრავ ქონებასთან დაკავშირებულ ყველა სხვა გარიგებაში.

უძრავი ქონების ღირებულების გაზრდისა და კომერციული გამოყენების პერსპექტივების ანალიზი უნდა ეფუძნებოდეს მკაცრ ეკონომიკურ გაანგარიშებას, ქონების რეალური საბაზრო ღირებულების ზუსტ და პროფესიონალურ შეფასებას. შეფასება არის სპეციალისტის ან ექსპერტთა ჯგუფის, როგორც წესი, პროფესიონალი შემფასებლების მოსაზრება უძრავი ქონების ღირებულების შესახებ, რომელიც ეფუძნება ცოდნას, გამოცდილებას, მკაცრად განსაზღვრულ მიდგომებს, პრინციპებს და მეთოდებს, ასევე პროცედურულ და ეთიკურ სტანდარტებს.

საბაზრო ღირებულება ეხება ყველაზე სავარაუდო ფასს, რომელსაც ქონება გაყიდის კონკურენტულ და ღია ბაზარზე, ყველა პირობის გათვალისწინებით, რომელიც აუცილებელია სამართლიანი გარიგების დასადებად.

ეს პირობებია:

1. მყიდველი და გამყიდველი მოქმედებენ ტიპიური, სტანდარტული მოტივების საფუძველზე. გარიგება არც ერთ მხარეს არ არის იძულებითი.

2. ორივე მხარეს აქვს სრული ინფორმაცია გადაწყვეტილების მისაღებად და მათი ინტერესების საუკეთესო ინტერესების გათვალისწინებით.

3. ობიექტი საკმარისად გატანილია ღია ბაზარზე და არჩეულია გარიგების ოპტიმალური მომენტი.

4. გადახდა ხდება ნაღდი ანგარიშსწორებით ან შეთანხმებული ფინანსური პირობებით, ნაღდი ანგარიშსწორებით.

5. ტრანზაქციის ფასი ასახავს ნორმალურ პირობებს და არ შეიცავს ფასდაკლებებს, ფასდაკლებებს ან სპეციალურ კრედიტებს ტრანზაქციასთან დაკავშირებული რომელიმე მხარის მიერ.

6. ობიექტს აქვს ნორმალური მოთხოვნა და აქვს ბაზარზე აღიარებული კომუნალური.

7. ობიექტი საკმაოდ მწირია, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, არის შეზღუდული მიწოდება, რომელიც ქმნის კონკურენტულ ბაზარს.

8. საგანი დაჯილდოებულია გასხვისების თვისებით და შეუძლია ხელიდან ხელში გადატანა.

1.5 იპოთეკა.

იპოთეკა ნიშნავს უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემას. კლასიკური იპოთეკური ობიექტი არის მიწის ნაკვეთი. იპოთეკა ხსნის შენობების, ნაგებობების, საცხოვრებელი სახლების, ცალკე ბინების უზრუნველყოფის შესაძლებლობას.

იპოთეკური სესხები ზოგადად იაფია, იპოთეკური ბანკების მარჟა დაბალია და მოგება მიიღება დიდი მოცულობის სესხებიდან. ეს ბანკები ასევე იზიდავენ სახსრებს დაბალი საპროცენტო განაკვეთებით, მაგრამ მათი ძალიან მაღალი საიმედოობის გამო, იპოთეკური ობლიგაციები, რომლებსაც ისინი ათავსებენ, მუდმივი მოთხოვნაა.

იპოთეკური სესხების ბაზარზე ოთხი სუბიექტი მუშაობს:

1. მსესხებელი, რომელიც ცდილობს შეიძინოს შესაძლოა საუკეთესო უძრავი ქონება;

2. ბანკი, რომელიც იპოთეკის რისკის შეზღუდვით ცდილობს მაქსიმალური მოგების მიღებას;

3. ინვესტორი, რომელიც ცდილობს მოგების მაქსიმიზაციას იპოთეკაში ინვესტიციით;

4. მთავრობა, რომელმაც უნდა შექმნას სამართლებრივი და ეკონომიკური პირობები იპოთეკური სესხის სისტემის ფუნქციონირებისთვის.

იპოთეკური სესხის გაცემის საშუალებები უნდა უზრუნველყოფდეს მსესხებლისთვის კრედიტის ხელმისაწვდომობას, ასევე დაკრედიტების მომგებიანობას.

არსებობს საკრედიტო მექანიზმების რამდენიმე სახეობა, რომელიც საშუალებას იძლევა, მეტ-ნაკლებად, გვერდის ავლით მოხდეს ქვეყანაში არსებული ინფლაციის საკმაოდ მაღალი დონე.

პირველი მექანიზმი არის ფიქსირებული განაკვეთის დაკრედიტება.

მეორე მექანიზმი დაფუძნებულია ქვეყანაში ფასების დონეზე მორგებული განაკვეთის მქონე სესხებზე, როდესაც სესხის განაკვეთი პერიოდულად (დაახლოებით კვარტალში ერთხელ) გადაიხედება ფასების დონის ცვლილების მიხედვით.

მესამე მექანიზმი - დაკრედიტება რეგულირებადი გადავადებით - შეიმუშავა აშშ-ს ეკონომიკის ერთ-ერთმა ინსტიტუტმა სპეციალურად რუსეთის პირობებში გამოსაყენებლად. მისი არსი იმაში მდგომარეობს, რომ მსესხებელმა ძირითად დავალიანებაზე ან სესხზე უნდა გადაიხადოს შემოსავლის არაუმეტეს 30 პროცენტი. საწყისი გადახდა შედარებით დაბალია და დროთა განმავლობაში იზრდება. ეს საშუალებას გაძლევთ გადადოთ ვალის ძირითადი ნაწილის გადახდა მოგვიანებით. ამ მექანიზმის პრინციპია, რომ გამოითვლება ორი საპროცენტო განაკვეთი, რომელთაგან ერთს ჰქვია „კონტრაქტი“ და გამოიყენება ვალის ოდენობის გამოსათვლელად, ხოლო მეორე არის „გადახდა“, ყოველთვიური გადასახდელების გამოსათვლელად. ეს მაჩვენებლები არ არის თანაბარი.

რუსეთის ფედერაციის კანონი „გირავნობის შესახებ“ ადგენს ზოგად პრინციპს იპოთეკის რეგისტრაციასთან დაკავშირებით. ის უნდა იყოს რეგისტრირებული იმავე სამთავრობო უწყებაში, რომელიც პასუხისმგებელია იპოთეკით დატვირთულ ქონებაზე უფლებების რეგისტრაციაზე. ამ პრინციპიდან გამომდინარეობს ვარაუდი, რომ საცხოვრებელ ფართებზე იპოთეკა უნდა დარეგისტრირდეს საბინაო პრივატიზაციის დეპარტამენტების მიერ.

მიწაზე მდებარე შენობებთან და ნაგებობებთან დაკავშირებული „იპოთეკის“ ხელშეკრულებები უნდა დარეგისტრირდეს იმ ტერიტორიის „მიწის ნუსხაში“, რომელშიც მდებარეობს ქონება, რაც ასევე შეიძლება განიმარტოს, როგორც რეგისტრაცია მიწის ადგილობრივი კომიტეტების მიერ, თუმცა იმ დროს კანონი ძალაში შესული შეიძლება ნიშნავდეს ადგილობრივ საბჭოებს.

დაგირავებული ქონების რეალიზაციის მექანიზმს კანონმდებელი ადგენს როგორც უძრავ, ისე მოძრავ ნივთებზე საერთო.

ხელოვნების ძალით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 350, გირავნობის მქონე ქონების გაყიდვა (გაყიდვა), რომელიც კანონით დადგენილი წესით არის ჩამორთმეული, ხორციელდება საჯარო აუქციონზე გაყიდვით საპროცესო კანონმდებლობით დადგენილი წესით, თუ სხვა პროცედურა არ არის. დადგენილია კანონით.

დაგირავებული ქონების საჯარო აუქციონის წესით გაყიდვის მოთხოვნა სავალდებულოა და თუ დაიცავთ გირავნობის წესების კონცეფციას, მაშინ მისი გვერდის ავლა შეუძლებელია. მაგრამ თუ მოგირავნეს მაინც სურს შეიძინოს გირავნობის საგანი ქონება საკუთრებაში საჯარო აუქციონის პროცედურის გარეშე და მას მხარს უჭერს დამგირავებელი, მაშინ ეს შეიძლება გაკეთდეს ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 409. მუხლი ნებადართულია მხარეებს შორის კომპენსაციის ხელშეკრულების დადებას, სადაც კრედიტორი აცხადებს, რომ მოვალის ვალდებულება შეწყვეტილია, ხოლო ეს უკანასკნელი ვალდებულების შესრულების სანაცვლოდ უზრუნველყოფს კომპენსაციას, ანუ ჩვენს შემთხვევაში დამგირავებელი გადასცემს უძრავ ქონებას. მოგირავნეს.

II ანალიტიკური ნაწილი

2.1 უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზის თანამედროვე პრინციპები.

ბიზნესის წარმატება პირობებში საბაზრო ეკონომიკადიდწილად წინასწარ არის განსაზღვრული ინფორმაციის ხარისხით, რომლის საფუძველზეც მიიღება პასუხისმგებელი ფინანსური გადაწყვეტილებები. ამიტომ ინფორმაციის, მათ შორის, საბაზრო ინფორმაციის შეგროვება და ანალიტიკური დამუშავება დღეს არის როგორც ცალკე შესწავლის საგანი სამეცნიერო და მეთოდოლოგიური თვალსაზრისით, ასევე დამოუკიდებელი ბიზნესის საგანი.

ზემოაღნიშნულის ყველაზე საილუსტრაციო ილუსტრაცია არის საფონდო ბირჟაზე ბიზნესის კეთების საინფორმაციო მხარდაჭერის მაგალითი. შეიქმნა და იხვეწება სამეცნიერო თეორიები და სკოლები, რომლებიც არაერთხელ დაჯილდოვდნენ ნობელის პრემიით, დაიწერა მრავალი ნაშრომი ტექნიკურ და ფუნდამენტურ ანალიზზე, რომლებიც გახდა სახელმძღვანელო საფონდო ბირჟის სპეციალისტებისთვის. ნორმალურად ითვლება ანალიტიკოსების ცოდნის ღრმა ტესტირების მსოფლიო პრაქტიკა ფასიანი ქაღალდების ბაზარზე ინფორმაციასთან მუშაობისთვის. და ეს იმის მიუხედავად, რომ საფონდო ბირჟაზე, სხვა ბაზრებთან შედარებით, ყველაზე მკაფიოდ უნდა გამოიკვეთოს სრულყოფილი ბაზრის კანონზომიერებები მონაწილეთა ინფორმირებულობის თვალსაზრისით.

უძრავი ქონების ბაზარი, საფონდო ბირჟისგან განსხვავებით, მრავალი თვალსაზრისით შორს არის სრულყოფილებისგან, რაც განსაზღვრავს მისი შესწავლის თავისებურებებს. ერთის მხრივ, ანალიტიკოსებს ექმნებათ სირთულეები, ზოგჯერ კი უძრავი ქონების ბაზარზე ეკონომიკური ურთიერთობების სწორი და ცალსახა ფორმალიზაციის შეუძლებლობა. მეორე მხრივ, აშკარაა, რომ არ არსებობს სხვა ბაზრებზე გამოყენებული ანალიზის ტექნოლოგიების სუფთა სახით უძრავი ქონების ბაზარზე გადატანის პერსპექტივა, ვინაიდან ეს ტექნოლოგიები ადაპტირებულია სხვა საბაზრო გარემოში გამოსაყენებლად. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარზე მაღალი ხარისხის ანალიტიკური სამუშაო, როგორც ჩანს, ძალიან რთული თემაა, რომელიც ანალიტიკოსს, გარდა უძრავი ქონების ეკონომიკის ღრმა თეორიული ცოდნის გარდა, მოითხოვს მუდმივ პრაქტიკას და შემოქმედებით ძიებას კვლევაში, რომელიც აყალიბებს პროფესიულ ინტუიციას. .

მსოფლიოს განვითარებულ ქვეყნებში უძრავი ქონების ბაზრების ფუნქციონირების თითქმის საუკუნოვანი ისტორიის შესწავლისას, შეიძლება მივიდეთ დასკვნამდე, რომ ანალიტიკური სამუშაოს ხარისხზე არასაკმარისი ყურადღება რეალური კრიზისების უმეტესობის ერთ-ერთი მთავარი მიზეზია. ქონების ბაზრები. ტიპიური მაგალითია კრიზისი აშშ-ს უძრავი ქონების ბაზარზე 80-იანი წლების ბოლოს და 90-იანი წლების დასაწყისში. ექსპერტების აზრით, ახალ მშენებლობებში გადაჭარბებულმა და განურჩეველმა ინვესტიციებმა გამოიწვია ბაზრის გადაჭარბება და, შესაბამისად, ბაზრის მოთხოვნის ნაკლებობა იმ პროექტების დიდ რაოდენობაზე, რომლებზეც გაცემული იყო სესხები. ეს ვითარება ეფუძნებოდა ბაზრის არარეალურ მოლოდინებს, რომლებიც გამომდინარეობდა ანალიზში წახალისების არასწორი სტრუქტურიდან, ანალიზის სუსტი მეთოდოლოგიით და არსებული პირობების დამახასიათებელი არასრული მონაცემებით. წახალისების სტრუქტურა, რომლითაც ხელმძღვანელობდა დეველოპერები, შემფასებლები და საკრედიტო ორგანიზაციები, დეფორმირებული იყო ზოგიერთის ინტერესით სესხის აღების, სხვების მიერ სესხის აღების გასამართლებლად და სხვების მიერ სახსრების გამოყოფის ინტერესით. ამასთან, ყველა მხარემ პრობლემები გადაჭრა გაუმართლებელი ოპტიმისტური მოლოდინების ხარჯზე.

სუსტი ანალიზის მეთოდოლოგიის გამოყენება, გამოხატული არაადეკვატური დაშვებებითა და პროცედურებით, არასაკმარისად მაღალი ხარისხის ადგილობრივი ბაზრის მონაცემებთან ურთიერთქმედებისას, როგორც წესი, იწვევდა ბაზრის არაკეთილსინდისიერ კვლევებს და, შესაბამისად, მათზე დაფუძნებულ საინვესტიციო გადაწყვეტილებებს. კრიზისის შედეგად საკრედიტო ინსტიტუტებს განუვითარდათ უნდობლობის სტაბილური სინდრომი ზოგადად ნებისმიერი პროექტისა და ბაზრის კვლევის მიმართ. და ამან, თავის მხრივ, განაპირობა იმის გაგება, რომ უძრავი ქონების ბაზრის ანალიტიკოსები თავიანთ საქმიანობაში უნდა იხელმძღვანელონ ზოგადი პრინციპებით, რომლებიც აუცილებელია (მაგრამ არა საკმარისი) ზუსტი დასკვნებისა და შედეგების მისაღებად. მეორე მხრივ, გადაუდებელია საჭირო გასაგები და ადვილად ამოსაცნობი კრიტერიუმები, რომლებიც განსაზღვრავს ბაზრის კვლევის შესაბამისობას ვალიდობის კატეგორიასთან.

რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების პერსპექტივების გათვალისწინებით, შეგვიძლია ვივარაუდოთ, რომ პოტენციური კრიზისების არარსებობა ზედმეტად ოპტიმისტური სცენარია. თუმცა, ასეთი კრიზისების შედეგები შეიძლება ნაკლებად მნიშვნელოვანი იყოს, თუ უკვე დღეს, ბაზრის აქტიური განვითარების ეტაპზე, ჩამოყალიბდება და ყოველდღიურ პრაქტიკაში განხორციელდება ზოგიერთი ზოგადი პრინციპი და პრინციპი.

მოთხოვნები ანალიტიკური კვლევებისთვის, რის საფუძველზეც მიიღება საინვესტიციო გადაწყვეტილებები.

არა მხოლოდ კრიზისების საფრთხე, არამედ აქტუალური ყოველდღიური პრობლემებიც - მზარდი კონკურენცია, მოკლევადიანი სუპერმოგების შესაძლებლობების შემცირება, გრძელვადიანი და კაპიტალის ინტენსიური კომერციული უძრავი ქონების განვითარების პროექტების დაწყება, უცხოელი ინვესტორების შემოსვლა ბაზარზე. გადაწყვეტილებების დასაბუთების მაღალი მოთხოვნებით და ა.შ. - ობიექტურად მოწმობს, რომ ხარისხობრივი ანალიზის მნიშვნელობა რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრებზე სულ უფრო მნიშვნელოვანი გახდება უახლოეს მომავალში.

2.2 უძრავი ქონების ბაზრის კვლევა საინვესტიციო გადაწყვეტილებების დასაბუთების მიზნით.

განსახილველი ტიპის ნებისმიერი კვლევის საბოლოო მიზანი არის უძრავი ქონების ბაზარზე კონკრეტული ტიპის პროდუქტის მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობის გაზომვა დროის კონკრეტულ (ჩვეულებრივ სამომავლო) მომენტში.

უძრავი ქონების, როგორც საქონლის განსაკუთრებული მახასიათებლები, საბაზრო ეკონომიკაში უძრავი ქონების განსაკუთრებულ ადგილსთან ერთად, ქმნის სოციალურ-ეკონომიკური ინფორმაციის საკმაოდ ფართო სპექტრს, რომელიც აუცილებელია ამ პროდუქტის ბაზარზე პოზიციონირებისთვის. ეროვნული და რეგიონული ეკონომიკის ამჟამინდელი და რეტროსპექტული მაკროეკონომიკური მახასიათებლები, რეგიონული და ადგილობრივი ბაზრების სოციალურ-დემოგრაფიული მაჩვენებლები, უძრავი ქონების რეგიონული და ადგილობრივი ბაზრების პარამეტრები - ეს მხოლოდ ზოგადი სფეროებია, რომლებშიც აუცილებელია კვლევის ჩატარება.

პრინციპი 1. ანალიზისთვის უნდა შეირჩეს მხოლოდ ინფორმაცია, რომელსაც შეუძლია რეალურად განსაზღვროს ინვესტიციის მიმღების მომავალი პროდუქტიულობა.

ამ პრინციპის დაცვისას, ანალიტიკოსისთვის მთავარი სირთულე არის სტანდარტული წესების არარსებობა ან ცალსახა რეკომენდაციები, რომლებზეც შეიძლება ჩამოყალიბდეს საწყისი ინფორმაცია. სწორედ აქ უნდა აჩვენოს ანალიტიკოსმა მთელი თავისი ცოდნა, პროფესიული ინტუიცია, კრეატიულობა და პრაქტიკული გამოცდილება. უფრო მეტიც, სწორედ აქ ეყრება საფუძველი მთლიანად კვლევის თანმიმდევრულობას.

პრინციპი 2: ყველა მიმდინარე და პერსპექტიული მონაცემი, რომელსაც ეფუძნება კვლევა, გამოყენებული უნდა იყოს განსახილველი უძრავი ქონების საინვესტიციო პროექტის შესრულების რაოდენობრივად შესაფასებლად.

თუმცა, საგულდაგულოდ შერჩეული ინფორმაციაც კი, რომელიც პირდაპირ კავშირშია შეფასების საგანთან, არის, ფიგურალურად რომ ვთქვათ, „აგურის თაიგული“, საიდანაც ანალიტიკოსმა უნდა ჩამოაყალიბოს მყარი საფუძველი ანალიტიკური კვლევისთვის სამშენებლო ხელოვნების ყველა წესის შესაბამისად. და აქ თქვენ არ შეგიძლიათ გააკეთოთ ძლიერი გადაწყვეტის გარეშე, რომელიც აკავშირებს ცალკეულ ელემენტებს ერთ მონოლითში.

პრინციპი 3. საინვესტიციო გადაწყვეტილების გასამართლებლად შერჩეული ინფორმაციის ყველა ცალკეული ბლოკი ერთმანეთთან უნდა იყოს დაკავშირებული მკაფიო ლოგიკური სქემით, რომელიც მთავრდება მომავალი ბაზრის პირობებისა და განსახილველი პროექტის შესაბამისი პროდუქტიულობის პროგნოზით. ლოგიკური წრედის აღწერა უნდა იყოს წარმოდგენილი ცალსახად.

მომხმარებლის მიერ მოხსენების პოზიტიური აღქმა ბაზრის კვლევის შედეგებით, რომელშიც არ არსებობს ლოგიკური სქემა, შეიძლება იყოს მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ:

ა) ანალიტიკოსი სარგებლობს კლიენტის უცოდინრობით, ან

ბ) კლიენტი თავდაპირველად ხელსაყრელია შედეგების მიმართ.

მეორე მხრივ, დამაჯერებელი და აშკარა ლოგიკური სქემის აგება არის ანალიტიკოსის უმაღლესი პროფესიული უნარების დემონსტრირება.

კვლევის ლოგიკური სქემის აგების აუცილებლობის შესახებ მსჯელობის განგრძობით, განვიხილოთ კიდევ ერთი პრინციპი, რომელიც აკონკრეტებს ბაზრის ანალიზის შინაარსს.

პრინციპი 4. ბაზრის ანალიზის შინაარსი დაყვანილი უნდა იქნეს იმ ფაქტორების განხილვამდე, რომლებიც ქმნიან კომერციული ქონების საქმიანობის განმსაზღვრელ ძირითად კოეფიციენტებს.

ამ პრინციპის შესაბამისად, ანალიტიკოსმა კვლევის მსვლელობისას უნდა ჩამოაყალიბოს ძირითადი ურთიერთობები, რომლებიც განსაზღვრავს კომერციული ობიექტის ეფექტურობას, შემდეგ კი დაადგინოს პარამეტრ-არგუმენტების იერარქია, რომელთა ფუნქციებია ძირითადი გამოთქმის ფაქტორები. შესრულებისთვის.

მოდით გამოვხატოთ პრაქტიკული მიდგომა ამ პრინციპის განხორციელებისთვის შემდეგი გამარტივებული მაგალითის გამოყენებით.

მოდით, განსახილველი პროექტის შესრულების კრიტერიუმი იყოს წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) მომავლის კონკრეტულ პერიოდში. შემდეგ, განმარტებით, შესრულების განმსაზღვრელ მთავარ გამოხატულებას შემდეგი ფორმა ექნება:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE სადაც

PGI - პოტენციური მთლიანი შემოსავალი,
V&L - ზარალი არასაკმარისი გამოყენებისა და დეფოლტისგან.
M I - სხვა შემოსავალი.
FE - ფიქსირებული საოპერაციო ხარჯები,
VE - ცვლადი საოპერაციო ხარჯები.

განვიხილოთ იმ პარამეტრების იდენტიფიცირების პროცედურა, რომლებიც განსაზღვრავენ ძირითადი ფაქტორების მოსალოდნელ მნიშვნელობებს.

პოტენციური მთლიანი შემოსავალი განისაზღვრება ქირავნობის კურსის ღირებულებით, რაც თავის მხრივ არის მოქმედი იჯარის კურსის ფუნქცია, ასევე ბაზრის მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობის ტენდენციები დროთა განმავლობაში.

ქონების პროგნოზირებული დაკავება არის კუმულაციური ბაზრის სიმძლავრის, მოთხოვნის პარამეტრების, ბაზრის შთანთქმის მაჩვენებლის და უძრავი ქონების შთანთქმის არეალის ზრდის ფუნქცია. პროექტებისთვის საპროექტო დატვირთვა განსაზღვრავს ორ ინდიკატორს - დატვირთვის დონეს და ბაზრის მიერ ამ დონემდე შთანთქმის დროის განრიგს.

უძრავი ქონების შთანთქმის არეალის ზრდა განისაზღვრება ან სამუშაო ადგილების რაოდენობის ზრდით (დასაქმების მაჩვენებელი) ან მოსახლეობის ზრდით. თავის მხრივ, შთანთქმის არეალის გაფართოება იწვევს ახალი უძრავი ქონების საჭიროებას.

უნდა აღინიშნოს, რომ დასაქმების ზრდა და მოსახლეობის ზრდა ერთ შემთხვევაში შეიძლება პირდაპირ იყოს დაკავშირებული, მაგალითად, როდესაც იხსნება ახალი სამუშაო ადგილები და ახალი შრომისუნარიანი ადამიანების შემოდინება. სხვა შემთხვევაში, მოსახლეობის ზრდა შეიძლება გაიზარდოს დასაქმების ზრდის გარეშე, მაგალითად, შემომავალი პენსიონერების ზრდის ან შობადობის ზრდის გამო. თვისებრივი ანალიზი გულისხმობს ინფორმაციის რამდენიმე წყაროს გამოყენებას, რომელიც უზრუნველყოფს ისტორიულ ტენდენციებს და დიაპაზონის ზრდის პროგნოზებს, რასაც მოჰყვება მონაცემთა შედარება. დიაპაზონის ზრდის სეგმენტაცია ასევე სავალდებულოა, მაგ: ასაკობრივი ჯგუფის, სქესის, ოჯახის ზომის და ა.შ. ამ პოზიციების არარსებობა კვლევაში უნდა მიეწეროს ანალიზში გამოსაყენებელი მონაცემების არათანმიმდევრულ არჩევანს.

მოთხოვნის პარამეტრები განისაზღვრება ისეთი სპეციფიკური მაჩვენებლებით, როგორიცაა ფართობი (ოფისი ან წარმოება) სამუშაო ადგილზე, შესყიდვებზე დანახარჯები ერთ სულ მოსახლეზე, ბინების ან სახლების რაოდენობა ერთ სულ მოსახლეზე და ა.შ. მოთხოვნის პარამეტრების დახმარებით გამოითვლება საჭირო უძრავი ქონების რაოდენობა, რაც შეესაბამება უძრავი ქონების მოხმარების არეალში ზრდას. მაგალითად, თითო შესყიდვაზე საშუალო დანახარჯების გამოყენებისას მოსახლეობის ზრდაზე, მოსალოდნელია საცალო გაყიდვების ზრდა და, შესაბამისად, დამატებითი საცალო ფართის საჭიროება. საბინაო ბაზრის გაანალიზებისას მოსახლეობის ზრდა ასაკის, შემოსავლის, ზომის ან ოჯახის შემადგენლობის მიხედვით სეგმენტირებული სეგმენტირებული მოთხოვნად გარდაიქმნება. მოთხოვნის პარამეტრების სწორი ანალიზი მოიცავს ისტორიული ტენდენციების შესწავლას, მიმდინარე მდგომარეობადა მათი სავარაუდო ღირებულების პროგნოზირება მომავალში. უფრო მეტიც, თანმიმდევრული ანალიზი ზომავს მოთხოვნის ცვლილებას არა მხოლოდ ახალი დიაპაზონის მიღწევების გამო, არამედ არსებული მოსახლეობის და დასაქმების სტრუქტურის ცვლილებების გამო. მაგალითად, ეკონომიკური აღმავლობის დროს მზარდი კომპანიები საჭიროებენ დიდ ტერიტორიებს, ხოლო დემოგრაფიული ვითარების ცვლილება საპენსიო ასაკის ადამიანების ზრდისკენ მოითხოვს სათანადო ტიპის საცხოვრებელს.

მოთხოვნის პარამეტრების ანალიზის შეუსაბამობის ნიშნები უნდა მოიცავდეს, უპირველეს ყოვლისა, მუდმივი მნიშვნელობების გათვალისწინებას, რომლებიც, როგორც წესი, დამახასიათებელია ანალიზის მომენტისთვის, აგრეთვე არსებული სტრუქტურების ცვლილებების იგნორირებას. მოსახლეობა და დასაქმება.

შთანთქმის კოეფიციენტი, რომელსაც ასევე მოიხსენიებენ, როგორც ბაზარზე შეღწევადობის მაჩვენებელს, არის ბაზრის მთლიანი მოთხოვნის წილი, რომელსაც მოსალოდნელია განსახილველი პროექტი სხვა პროექტებთან კონკურენციის პირობებში. მას შემდეგ, რაც ანალიტიკოსმა შეაფასა პოტენციური მოთხოვნის მთლიანი ზრდა, აუცილებელია პროექტისთვის კრიტიკული პარამეტრის განსაზღვრა - მთლიანი მოთხოვნის წილი, რომლის პრეტენზიაც შესაძლოა განსახილველ პროექტს ჰქონდეს.

თეორიულად, შთანთქმის კოეფიციენტი მრავალი ფაქტორის კომპლექსური ფუნქციაა. პირველი მიახლოებით, ის შეიძლება განისაზღვროს, როგორც შეფასებული ობიექტის ფართობის თანაფარდობა კონკურენტული შეთავაზების მთლიან ფართობთან (ობიექტის ფართობის ჩათვლით) ბაზარზე მისი შემოტანის დროს. ასეთი მიდგომა, მინიმუმ, უნდა იყოს წარმოდგენილი ბაზრის ყველა კვლევაში, რომელიც ამტკიცებს, რომ მართებულია.

აღსანიშნავია, რომ შთანთქმის კოეფიციენტის განსაზღვრისას ყველაზე მნიშვნელოვანი პირობაა მოთხოვნის დეტალური სეგმენტაცია და კონკურენტული მიწოდება. ამავდროულად, არ უნდა დაგვავიწყდეს განხორციელებისას დაწყებული კონკურენტი პროექტების ხანგრძლივობა, განსახორციელებლად მომზადებული პროექტების მოცულობა და ხანგრძლივობა. წარუმატებელი კვლევის პირველი ნიშანი აქ არის ნებისმიერი „საშუალო“ მონაცემების გამოყენება.

ბაზრის მასშტაბით ფასდაკლებითა და გამქირავებელთა წახალისებით გამოწვეული ზარალი ასევე არის ფაქტორი, რომელიც არ უნდა იყოს უგულებელყოფილი პოტენციური მთლიანი შემოსავლის პროგნოზირებისას.

სხვა შემოსავლები, თუმცა, როგორც წესი, შემოსავლების მცირე ნაწილია, მაინც უნდა იყოს პროგნოზირებული, რათა ასახავდეს პოტენციური მომხმარებლების სავარაუდო პრეფერენციებს მათი აღქმის ფონზე ცხოვრების სტილის, მომსახურების დონისა და ერთ სულ მოსახლეზე დახარჯულზე ამ დონის მისაღწევად და ა.შ.

ფიქსირებული და ცვლადი ხარჯები ტრადიციულად უფრო გარკვეულად ითვლება პროგნოზირებისას. თუმცა, რუსეთის პირობების საკითხის ასეთი ფორმულირება მხოლოდ ნაწილობრივ მოქმედებს. მაგალითად, უძრავ ქონებაზე გადასახადები (დღეს ეს არის ქონების გადასახადი, მიწის გადასახადები) და მიწის ქირა, საკანონმდებლო მოუწესრიგებლობის გამო, შეიძლება მომავალში მოულოდნელი „სიურპრიზები“ წარმოუდგინოს პოტენციურ ინვესტორს. ამიტომ, ბაზრის თანმიმდევრული კვლევა უნდა მოიცავდეს ამ პოზიციების ვარიანტულ პროგნოზს.

მსგავსი ვითარება შეინიშნება ცვლადი ხარჯების უმეტესობის შემთხვევაში. კომუნალური მომსახურების ბაზრის ანალიზი, რომელთა უმეტესობას უზრუნველყოფს ბუნებრივი მონოპოლიები, არასტაბილური სატარიფო პოლიტიკა, საჭიროებს გათვალისწინებული ინდიკატორების რაოდენობრივ დასაბუთებას. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია საკონტროლო და საზომი აღჭურვილობის ჩვენებების საფუძველზე მიღებული რესურსების ხარჯვის შესახებ ბაზრის ინფორმაციის გამოყენება. რესურსების მოხმარების თვალსაზრისით საბაზრო ანალოგების არარსებობის შემთხვევაში, უფრო სასურველია მათი გამოთვლა სტანდარტების მიხედვით, ვიდრე კომუნალური რესურსების პროვაიდერების მიერ გაცემული ინვოისების გამოყენება.

2.3 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების მეთოდები.

უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების სამი ძირითადი მეთოდი არსებობს:

1. შედარების მეთოდი

2. ღირებულების მეთოდი

3. შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი.

შეფასების ძირითადი მეთოდი არის შედარებითი გაყიდვების ანალიზის მეთოდი (SAP). ეს მეთოდი გამოიყენება, როდესაც არის მიწისა და უძრავი ქონების ბაზარი, არის რეალური გაყიდვები, როდესაც ეს არის ბაზარი, რომელიც აყალიბებს ფასებს და შემფასებლების ამოცანაა გააანალიზონ ეს ბაზარი, შეადარონ მსგავსი გაყიდვები და ამით მიიღონ ფასის ღირებულება. ფასდება ქონება. მეთოდი ეფუძნება გასაყიდად შემოთავაზებული ობიექტის საბაზრო ანალოგებთან შედარებას. ის ყველაზე მეტად გამოიყენება დასავლეთში (შემთხვევების 90 პროცენტი). თუმცა, ეს სამუშაო მიწისა და უძრავი ქონების უკვე ჩამოყალიბებულ ბაზარს მოითხოვს.

გაყიდვების შედარების მეთოდი გამოიყენება იმ შემთხვევაში, თუ არსებობს საკმარისი სანდო საბაზრო ინფორმაცია შეფასებულის მსგავსი ობიექტების შესყიდვისა და გაყიდვის ოპერაციების შესახებ. ამ შემთხვევაში, შედარების ობიექტების არჩევის კრიტერიუმია მსგავსი საუკეთესო და ეფექტური გამოყენება.

SAP მეთოდს ასევე შეიძლება ეწოდოს პირდაპირი გაყიდვების შედარების მიდგომა, გაყიდვების შედარების მეთოდი ან ბაზრის ინფორმაციის ბაზრის მეთოდი.

SAP მეთოდის გამოყენების თანმიმდევრობა შემდეგია:

1. ხაზგასმულია შესადარებელი ქონების ბოლო გაყიდვები შესაბამის ბაზარზე. ინფორმაციის წყაროებია: შემფასებლის საკუთარი საქმე, ინტერნეტი, ელექტრონული მონაცემთა ბაზა, უძრავი ქონების ფირმები, უძრავი ქონების ბროკერების დოსიეები, საკრედიტო ინსტიტუტების არქივები. იპოთეკური ბანკები), სადაზღვევო კომპანიები, სამშენებლო და საინვესტიციო კომპანიები, გადახდისუუნარობისა და გაკოტრების ტერიტორიული დეპარტამენტები, სახელმწიფო ქონების კომიტეტის ტერიტორიული განყოფილებები და სხვ.

SAP მეთოდის გამოყენებისას მნიშვნელოვანი პუნქტია შესაფასებელი ქონების შედარების შედეგების კოორდინაცია. მიღებული მონაცემების საშუალო არითმეტიკული შეფასება დაუშვებელია. მიღებული პროცედურაა თითოეული შედეგის შესწავლა და მსჯელობის შესახებ მისი შედარება შესაფასებელ ქონებასთან. რაც უფრო მცირეა შესატანი ცვლილებების რაოდენობა და მასშტაბები, მით მეტი წონა აქვს ამ გაყიდვას დამტკიცების საბოლოო პროცესში.

შედარების ერთეულებად აღებულია მრიცხველები, რომლებიც ტრადიციულად დამკვიდრებულია ადგილობრივ ბაზარზე. ერთი და იგივე ობიექტის შესაფასებლად, შედარების რამდენიმე ერთეული შეიძლება გამოყენებულ იქნას ერთდროულად.

შედარების ელემენტები მოიცავს უძრავი ქონების მახასიათებლებს და ოპერაციებს, რომლებიც იწვევენ უძრავი ქონების ფასების ცვლილებას. პუნქტები, რომლებიც უნდა იყოს აღრიცხული, მოიცავს:

გადაცემული ქონებრივი უფლებების შემადგენლობა;

ყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქციის დაფინანსების პირობები;

· გაყიდვის პირობები;

გაყიდვის დრო

· მდებარეობა;

· ფიზიკური მახასიათებლები;

ეკონომიკური მახასიათებლები;

გამოყენების ბუნება;

ღირებულების არასაკუთრებითი კომპონენტები.

2. გარიგებების შესახებ ინფორმაციის გადამოწმება: გარიგების დადასტურება ერთ-ერთი მთავარი მონაწილის (მყიდველი ან გამყიდველი) ან უძრავი ქონების კომპანიის აგენტის მიერ; გაყიდვის პირობების იდენტიფიცირება.

თუ არსებობს საკმარისი რაოდენობის სანდო ბაზრის ინფორმაცია, დასაშვებია მათემატიკური სტატისტიკის მეთოდების გამოყენება გაყიდვების შედარების გზით ღირებულების დასადგენად.

3. შესადარებელი თვისებების ღირებულების კორექტირება.

კორექტირება შეიძლება განხორციელდეს სამი ძირითადი ფორმით: ფულის, პროცენტული, ზოგადი დაჯგუფების თვალსაზრისით.

გასაყიდი ფასის კორექტირება შესადარებელი საკუთრებისთვის ხდება შემდეგი თანმიმდევრობით:

· უპირველეს ყოვლისა, ხდება კორექტირება ტრანზაქციის პირობებთან და ბაზრის მდგომარეობასთან დაკავშირებით, რომლებიც ხორციელდება ყოველი შემდგომი კორექტირების წინა შედეგზე;

· მეორეც, კორექტირება, რომელიც ეხება უშუალოდ ქონებას, ხდება ამ კორექტივების გამოყენებით საბაზრო პირობების კორექტირების შემდეგ მიღებულ შედეგზე, ნებისმიერი თანმიმდევრობით.

კორექტირების ოდენობის დასადგენად, ბაზრის ინფორმაციის ხელმისაწვდომობისა და სანდოობის მიხედვით, გამოიყენება რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მეთოდები. მხედველობაში მიღებული კორექტივების დასაბუთება სავალდებულოა. გაყიდვების შედარების მეთოდით განსაზღვრული შედეგის ღირებულების შესახებ საბოლოო გადაწყვეტილება მიიღება შედარების ობიექტების დაზუსტებული გაყიდვების ფასების ანალიზის საფუძველზე, რომლებიც ყველაზე მეტად ჰგავს შეფასების ობიექტს.

ღირებულების მეთოდი პრაქტიკულად არ გამოიყენება მიწაზე. მისი გამოყენება შესაძლებელია მხოლოდ მიწის ნაკვეთის შეფასების გამონაკლის შემთხვევებში მასზე განხორციელებული კეთილმოწყობისგან. ითვლება, რომ მიწა არის მუდმივი და არა ხარჯვადი და ხარჯების მეთოდი გამოიყენება ადამიანის მიერ შექმნილი ობიექტების შესაფასებლად. ამ მეთოდით შეფასებისას მიწის ღირებულებას ემატება კეთილმოწყობის (შენობები, ნაგებობები) ღირებულება, ხოლო მიწა ცალკე ფასდება სხვა მეთოდებით.

უძრავი ქონების შეფასების ღირებულების მეთოდი ხორციელდება შემდეგი თანმიმდევრობით:

მიწის ნაკვეთის ღირებულების დადგენა;

შენობებისა და ნაგებობების გამოცვლის ან გამოცვლის ღირებულების განსაზღვრა;

შენობებისა და ნაგებობების დაგროვილი ცვეთა და ცვეთა რაოდენობის განსაზღვრა;

· უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა თვითღირებულების მეთოდით, როგორც მიწის ნაკვეთის ღირებულების ჯამი და შენობებისა და ნაგებობების ჩანაცვლებითი ან შემცვლელი ღირებულების გამოკლებით დაგროვილი ცვეთა.

გაუმჯობესების ახალი მშენებლობის ღირებულების გამოსათვლელად მიღებული მეთოდის არჩევანი სათანადოდ უნდა იყოს დასაბუთებული. ჩანაცვლების ღირებულების გამოყენება მიზანშეწონილია იმ შემთხვევებში, როდესაც ძნელია შენობის ზუსტი ასლის აღმართვის ღირებულების დადგენა შენობის სტრუქტურების მოძველებული ტიპებისა და სამშენებლო მეთოდების გამო, რომლებიც გამოიყენება საგნის ქონების შესაქმნელად.

უძრავი ქონების შეფასების მიზნებისთვის ჩანაცვლების ან ჩანაცვლების ღირებულების შესაბამისი ხარჯები გამოითვლება მეწარმის პირდაპირი დანახარჯების, არაპირდაპირი დანახარჯებისა და მოგების ჯამურად.

პირდაპირი ხარჯები მოიცავს შემდეგ ხარჯებს, რომლებიც პირდაპირ კავშირშია მშენებლობასთან:

მასალების, პროდუქტებისა და აღჭურვილობის ღირებულება;

სამშენებლო მუშაკთა ხელფასი;

სამშენებლო მანქანებისა და მექანიზმების ღირებულება;

· დროებითი შენობებისა და ნაგებობების ღირებულება, უსაფრთხოების ზომები, ტრანსპორტირებისა და შენახვის ხარჯები და სხვა ხარჯები, რომლებიც ნორმატიულად მისაღებია ადგილობრივ ბაზარზე;

კონტრაქტორის მოგება და ზედნადები ხარჯები.

არაპირდაპირი ხარჯები მოიცავს შენობის მშენებლობასთან დაკავშირებულ ხარჯებს, მაგრამ არ შედის სამშენებლო და სამონტაჟო სამუშაოების ღირებულებაში.

დიზაინის, ტექნიკური ზედამხედველობის, გეოდეზიური კონტროლის ღირებულება;

კონსულტაციის, იურიდიული, საბუღალტრო და აუდიტის მომსახურების გადახდა;

მშენებლობის დაფინანსების ღირებულება;

დეველოპერის ადმინისტრაციული და სხვა ხარჯები.

არაპირდაპირი დანახარჯების ოდენობა განისაზღვრება ამ ნივთების სამუშაოებისა და მომსახურების ბაზარზე არსებული ტარიფების გათვალისწინებით.

მეწარმის მოგება არის გაბატონებული საბაზრო ნორმა, რომელიც ხელს უწყობს მეწარმეს ინვესტირებაში. სამშენებლო პროექტი. მოგების ოდენობა განისაზღვრება საბაზრო ინფორმაციის საფუძველზე საექსპერტო შეფასების მეთოდით.

ახალი მშენებლობის ანალიზისას აუცილებელია ხარჯების მეთოდის გამოყენება; შენობების რეკონსტრუქცია; შეფასება საგადასახადო მიზნებისთვის; უძრავი ქონების შეფასებაში ჭარბი შემოსავლის იდენტიფიცირება; სადაზღვევო მიზნებისთვის შეფასებისას; სტიქიური უბედურებების შედეგების შეფასება; სპეციალური შენობებისა და ნაგებობების შეფასება.

საბაზრო პირობებზე გადასვლის პირობებში, ღირებულების მეთოდი გადამწყვეტია შეფასებაში, ვინაიდან სხვა მეთოდების გამოყენება მოითხოვს ვრცელ ინფორმაციას ბაზრის შესახებ, რომელიც მიუწვდომელია განუვითარებელი ბაზრის გამო. თუმცა, ყოველთვის უნდა გვახსოვდეს, რომ მშენებლობის ხარჯები მხოლოდ საბაზრო ღირებულების საფუძველია და ყველაზე ხშირად ისინი მასზე მეტი ან ნაკლებია.

მაგალითად, ძვირადღირებული სასტუმროს საბაზრო ღირებულება, რომელიც მდებარეობს უბედურ ადგილას (ქალაქის გარეუბანში) იქნება ნაკლები ღირებულება, რომელიც განსაზღვრულია თვითღირებულების მეთოდით. თავის მხრივ, ბენზინგასამართი სადგურების კომპლექსის საბაზრო ღირებულება გარკვეულ ეტაპზე შესაძლოა აღემატებოდეს სამშენებლო ხარჯებს.

ბაზრის ფორმირების პირობებში, როდესაც ხდება პროდუქციის გადაადგილება ახალ ტექნოლოგიებზე, შეიძლება ჩანდეს, რომ ქონებას საერთოდ არ აქვს ღირებულება. მაგალითად, თუ საწარმო აწარმოებს პროდუქტებს, რომლებიც არავის სჭირდება და მისი საწარმოო ტერიტორიები ვერ აღდგება ახალი წარმოებისთვის, მაშინ ასეთი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება ნულისკენ მიისწრაფვის. ძვირადღირებული მეთოდის გამოყენება ამ შემთხვევაში გამოიწვევს პოტენციური მყიდველების არასწორ ორიენტაციას.

ამჟამად, რუსეთში ეს მომენტი ხშირად მხედველობაში მიიღება საწარმოების ძირითადი საშუალებების არასწორად შეფასებისას, რადგან მათი გადაფასება ძირითადად ხორციელდება ღირებულების მეთოდის მიხედვით და შემფასებელმა უნდა ახსოვდეს, რომ საწარმოთა ძირითადი საშუალებების საბალანსო ღირებულება არ შეესაბამება. მათ საბაზრო ღირებულებამდე.

შემდეგი შეფასების მეთოდი, რომელიც გამოიყენება კონკრეტულად რუსეთში, არის შეფასების მეთოდი, რომელიც ეფუძნება უძრავი ქონების ყველაზე ეფექტური გამოყენების ანალიზს და ეს ანალიზი დაკავშირებულია გამოყენების ტიპის განსაზღვრასთან, რომელიც მფლობელს მოუტანს მაქსიმალურ შემოსავალს, ე.ი. შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი.

შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასებისას ხორციელდება შემდეგი თანმიმდევრობით:

მომავალი შემოსავლის პროგნოზირება;

მომავალი შემოსავლის კაპიტალიზაცია.

ქონებით გამომუშავებული მომავალი შემოსავალი იყოფა ორ ტიპად: შემოსავალი საოპერაციო (საოპერაციო) საქმიანობიდან კომერციული საიჯარო ურთიერთობების შედეგად და შემოსავალი რევერსიიდან.

საოპერაციო (საოპერაციო) საქმიანობიდან მიღებული შემოსავალი პროგნოზირებულია რეკონსტრუირებული (ჰიპოთეტური) შემოსავლის ანგარიშგების შედგენით. რევერსიის შემოსავალი პროგნოზირებულია:

რევერსიის აბსოლუტური მნიშვნელობის პირდაპირი დანიშვნა;

უძრავი ქონების ღირებულების ფარდობითი ცვლილების დანიშვნა საკუთრების ვადით;

· ტერმინალური კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის გამოყენებით.

მომავალი შემოსავლის კაპიტალიზაცია მიმდინარე ღირებულებად შეიძლება განხორციელდეს:

პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი;

კაპიტალიზაციის მეთოდი უკუგების კოეფიციენტის მიხედვით.

პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის საწყისი წინაპირობა არის კაპიტალიზებული შემოსავლის მუდმივობა და უსასრულობა. პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით, მომავალი შემოსავლის ნაკადის მიმდინარე ღირებულება განისაზღვრება, როგორც წლიური შემოსავლის თანაფარდობა, რომელიც მიეკუთვნება საკუთრებას ან პროცენტს ამ საკუთრების ან პროცენტის კაპიტალიზაციის კოეფიციენტთან.

სრული საკუთრების ღირებულების გამოსათვლელად, მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა ხდება ბაზრის მონაცემების საფუძველზე. საწყისი ინფორმაციის ხელმისაწვდომობიდან გამომდინარე, მიმართეთ:

გაყიდვების შედარებითი ანალიზი

გაანგარიშება ვალის დაფარვის კოეფიციენტის გამოყენებით;

საინვესტიციო ჯგუფის აღჭურვილობა.

უკუგების კოეფიციენტის მიხედვით კაპიტალიზაციის მეთოდის საწყისი წინაპირობაა შემოსავლის მიღების შეზღუდული პერიოდი. უკუგების კოეფიციენტის კაპიტალიზაციის მეთოდით, მომავალი ფულადი ნაკადების სასრული რაოდენობის კონვერტაცია მიმდინარე ღირებულებად ხორციელდება ამ ტიპის უძრავ ქონებაში ინვესტირების რისკის შესაბამისი ანაზღაურების კურსის კონკრეტული ღირებულებით.

მიმდინარე ღირებულების გაანგარიშებისას დაფინანსების პირობების გათვალისწინების გარეშე, კაპიტალიზაციის მეთოდი ანაზღაურების კოეფიციენტის მიხედვით ფორმალიზდება ან დისკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზის სახით, ან კაპიტალიზაციის გაანგარიშების მოდელების სახით.

დისკონტის განაკვეთი, რომელიც გამოიყენება დისკონტირებული ფულადი ნაკადების ანალიზისას და როგორც სისტემატური, ისე არასისტემური რისკების გათვალისწინებით, განისაზღვრება:

მსგავსი ობიექტების გაყიდვების შესახებ ბაზრის მონაცემებიდან შერჩევის მეთოდი;

ფინანსურ ბაზარზე ალტერნატიული ინვესტიციების მეთოდი;

უძრავი ქონების ბაზრის მონიტორინგის მეთოდი.

ბოლო დროს რუსეთში შემფასებელთა მომსახურებაზე და მათ პროფესიულ მომზადებაზე მოთხოვნა სწრაფად დაიწყო ზრდა. ეს ასევე განპირობებულია ფინანსურ სექტორში ბოლო დროს განვითარებული მოვლენებით, როდესაც საკრედიტო დაზღვევის საშუალებით დაკრედიტების მექანიზმის შექმნის მცდელობა ჩაიშალა: ბანკებმა ბევრი დაკარგეს ყალბი დაზღვევა. უძრავი ქონების შემთხვევაში, რომელსაც ბანკი სესხის გაცემისას იღებს გირაოს სახით, ზარალი თითქმის შეუძლებელია. ამრიგად, უძრავი ქონებისა და კაპიტალის ბაზრები ხდება მთლიანად ეკონომიკის განუყოფელი კომპონენტები.

ბუნებრივია, ასეთი ოპერაციების მიმართ ბანკები დიდ ინტერესს იჩენდნენ. და ყველა მათგანს სჭირდება უძრავი ქონების კვალიფიციური შეფასება, უძრავი ქონების რეალური ღირებულებით დაზღვევა.

შეფასება ასევე აუცილებელია რეგიონული საგადასახადო პოლიტიკის ფარგლებში. მთელ მსოფლიოში ადგილობრივი დაბეგვრის სისტემის საფუძველია ქონების გადასახადი, ამ გადასახადის გამო ადგილობრივი ბიუჯეტის დაახლოებით 70 პროცენტი ყალიბდება. რა თქმა უნდა, თავად ბაზრის განვითარებით, რეალური ფასეულობების გამოჩენით, შესაძლებელია გადავიდეს საგადასახადო სისტემაზე, რომელიც ხელს შეუწყობს უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებას და ამავდროულად უზრუნველყოს შევსება.

ადგილობრივი ბიუჯეტები. ამით აიხსნება უპირობო ინტერესი ადგილობრივი ადმინისტრაციების შეფასებით.

პროფესიონალური შეფასების მომსახურების ღირებულება მნიშვნელოვნად განსხვავდება შესაფასებელი ობიექტების ტიპების, სამუშაოს სირთულის და, რა თქმა უნდა, რაზეც სპეციალისტები მონაწილეობენ შეფასებაში. როგორც წესი, მომსახურების ღირებულება იზომება ან საათებში, გამრავლებული საათობრივ განაკვეთზე, ან დამოკიდებულია ობიექტის ზომაზე, მაგრამ არასოდეს არის მიბმული მის ღირებულებასთან.

2.4 სხვადასხვა სახის შეფასების თავისებურებები.

შეფასება უძრავი ქონების ყიდვის ან გაყიდვისა და კლასიფიკაციის მიზნით.

ღია ბაზარზე შესასყიდი ან გასაყიდი უძრავი ქონების შეფასებისას საბაზრო ღირებულება ან სარეალიზაციო ღირებულება გამოიყენება შეფასების საფუძვლად უძრავი ქონების ყველა კლასისა და კატეგორიისთვის. ამავდროულად, სპეციალიზებული უძრავი ქონებისთვის, უმეტეს შემთხვევაში, საბაზრო მონაცემებზე დაფუძნებული ღირებულების მეთოდი იქნება ღირებულების გაანგარიშების განმსაზღვრელი მეთოდი.

შეზღუდული დროის განმავლობაში გასაყიდად უძრავი ქონების შეფასებისას, როდესაც უძრავი ქონება გასაყიდად გაიყიდება ღია ბაზარზე ამ ტიპის ქონების ადეკვატური მარკეტინგულ პერიოდზე მნიშვნელოვნად ნაკლები პერიოდის განმავლობაში, შეზღუდული რეალიზაციის ღირებულება გამოიყენება როგორც ყველა კლასისა და კატეგორიის უძრავი ქონების შეფასების საფუძველი.

შეფასების სამუშაოს მიზანს და შესაფასებელი ქონების მახასიათებლებს გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს შესაბამისი შეფასების საფუძვლის არჩევისთვის.

ზოგადად, ძირითადი მიზნების კლასიფიკაცია, რისთვისაც ფასდება უძრავი ქონება, შემდეგია:

1. ყიდვა-გაყიდვის შეფასება;

2. შეფასების გასაყიდად შეზღუდულ ვადაში;

3. მიწისა და შენობა-ნაგებობების შეფასება მათი გამოყენებისათვის, როგორც უზრუნველყოფილი სასესხო ვალდებულებები;

4. ბუღალტრული აღრიცხვისა და ფინანსური ანგარიშგების მომზადების შეფასება;

5. შეფასება ფონდების პროსპექტებში შესატანად, ბირჟებზე;

6. შეფასება კომპანიის შერწყმისა და შეძენის საკითხების გადასაჭრელად;

7. საპენსიო ფონდების, სადაზღვევო კომპანიების, უძრავი ქონების სატრასტო ფონდების შეფასება.

პრაქტიკაში შეიძლება არსებობდეს შეფასების სხვა მიზნები და მათი ფორმულირება და, შესაბამისად, შეფასების შესაძლო საფუძვლები უნდა იყოს შეთანხმებული კლიენტსა და შემფასებელს შორის.

შეფასების მიზნის დაზუსტების შემდეგ უნდა დადგინდეს, რომელ კლასს და კატეგორიას განეკუთვნება შესაფასებელი ქონება.

შეფასების მიზნით, განასხვავებენ ქონების ორ კლასს:

· სპეციალიზებული

არასპეციალიზებული

სპეციალიზებული ქონება არის ის, რომელიც, თავისი განსაკუთრებული ბუნებიდან გამომდინარე, იშვიათად, თუ ოდესმე, იყიდება ღია ბაზარზე, რათა გააგრძელოს მისი არსებული გამოყენება ერთი მფლობელის მიერ, გარდა იმ შემთხვევისა, როდესაც ის არ გაიყიდება როგორც სარგებლობის ბიზნესის ნაწილი.

სპეციალიზებული ქონების მაგალითებია:

1. მუზეუმები, ბიბლიოთეკები და სხვა მსგავსი ობიექტები, რომლებიც ეკუთვნის საჯარო სექტორს;

2. საავადმყოფოები, სპეციალიზებული სამედიცინო დაწესებულებები და დასასვენებელი ცენტრები, რომლებსაც არ აქვთ კონკურენტული ბაზრის მოთხოვნა სხვა სუბიექტების მხრიდან, რომელთაც სურთ ამ ტიპის ქონების სარგებლობა ტერიტორიაზე;

3. სკოლები, კოლეჯები, უნივერსიტეტები და კვლევითი ინსტიტუტები, რომლებზეც ბაზარზე კონკურენტული მოთხოვნა არ არსებობს სხვა ორგანიზაციების მხრიდან;

4. სტანდარტული საკუთრება სპეციალურ გეოგრაფიულ რაიონებში და იქ მდებარე ბიზნესის ძირითადი ცენტრებიდან მოშორებულ ადგილებში საწარმოო ან სამეწარმეო მიზნებისათვის.

არასპეციალიზებული საკუთრება არის ყველა სახის ქონება, გარდა იმისა, რომელიც მიეკუთვნება სპეციალიზებული ქონების განმარტებას. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ეს არის ის, რომელზეც არის ზოგადი მოთხოვნა, შესაძლო მოდერნიზაციით ან მის გარეშე, და რომელიც ჩვეულებრივ ყიდულობს, იყიდება ან ქირავდება ღია ბაზარზე არსებული ან მსგავსი მიზნებისთვის გამოსაყენებლად, როგორც დაუსახლებელ საკუთრებაში. ერთჯერადი საკუთრებისთვის, ან (მიუხედავად იმისა, არის დასაქმებული თუ თავისუფალი) ინვესტიციად ან განვითარებისთვის.

მესაკუთრის მიერ საწარმოს (ბიზნესის) საქმიანობაში გამოსაყენებლად დაკავებული უძრავი ქონების შეფასებისას შეფასების საფუძვლად გამოიყენება:

· საბაზრო ღირებულება არსებული სარგებლობისას - არასპეციალიზებული უძრავი ქონების, მათ შორის, მისი კომერციული პოტენციალის საფუძველზე შეფასებული უძრავი ქონებისთვის.

· ნარჩენი შემცვლელი ღირებულება - სპეციალიზებული უძრავი ქონებისთვის.

არასპეციალიზებული და სპეციალიზებული ქონება, თავის მხრივ, კლასიფიცირებულია კატეგორიებად, საკუთრების მიზნიდან გამომდინარე. მსგავსი კლასიფიკაციის პრინციპი გამოიყენება როგორც შეფასების, ასევე სხვა მიზნებისთვის.

2.5 გარემო ფაქტორების გავლენა ხარჯზე.

გარემო ფაქტორები, როგორც არახელსაყრელი, ასევე ხელსაყრელი, შედის ფაქტორების ერთობლიობაში, რომლებიც ჩვეულებრივ განიხილება შეფასებებში. გარკვეული ფაქტორები გავლენას ახდენენ ქონების კონკრეტულ ტიპზე და პირდაპირ გავლენას მოახდენს შემფასებლის გამოთვლებზე, სადაც ისინი მხედველობაში უნდა იქნეს მიღებული შესადარებელი და უცვლელი საკუთრებიდან მიღებული ბაზრის მონაცემებთან მიმართებაში. სხვა შემთხვევაში, ყველა უძრავი ქონება ნებისმიერ რეგიონში დაზარალდება ამ ფაქტორებით.

გარემოს და დაბინძურების შესაბამისი ფაქტორები ჩვეულებრივ მოიცავს შემდეგ კატეგორიებს:

ბუნებრივი ფაქტორები, როგორიცაა რადონი ან მეთანი, ჰაერის დაბინძურება ან ხმაური;

· ტექნოგენური დაბინძურების ფაქტორები მოცემულ მიწაზე წარსულში ან აწმყოში წარმოებული საქმიანობის შედეგად, ან მეზობელი უბნებიდან შეღწევის შედეგად;

დაბინძურების ფაქტორები ელექტრომაგნიტური და სხვა ველების სახით;

დაბინძურების ფაქტორები გადამუშავებული მასალის გამოყენებისას.

ყველა კლასის უძრავი ქონება ექვემდებარება გარემო ფაქტორების ზემოქმედებას ღირებულებაზე, მაგრამ გასაყიდად ან სესხის უზრუნველყოფის სახით შეთავაზებული უძრავი ქონება განსაკუთრებით მგრძნობიარეა ამ ფაქტორების მიმართ.

უძრავი ქონების გარემოსდაცვითი აუდიტის სამუშაოები არ შედის უძრავი ქონების შეფასების სამუშაოებში. იმ შემთხვევებში, როდესაც შემფასებელს აქვს საფუძველი იფიქროს, რომ გარემო ფაქტორებმა შეიძლება მნიშვნელოვნად იმოქმედოს ღირებულებაზე, მან უნდა აცნობოს კლიენტს გარემოს დარგში პროფესიონალი ექსპერტის ჩართვის აუცილებლობის შესახებ.

შემფასებელმა უნდა აცნობოს გარემოსდაცვით ექსპერტს მისი შესწავლის კონტექსტი, მათ შორის ტერიტორიის ამჟამინდელი და პოტენციური სამომავლო გამოყენება, რაც გამოიხატება ღირებულებით, რომელიც დაფუძნებულია საუკეთესო და ყველაზე ეფექტურ გამოყენებაზე. ზოგადად გარემოსდაცვითმა ექსპერტმა უნდა უპასუხოს შემდეგი კითხვები:

შესაძლებელია თუ არა დაბინძურების ან საფრთხის წყაროს წარმატებით და ეკონომიურად აღმოფხვრა;

· თუ დაბინძურების ან საფრთხის სრულად აღმოფხვრა შეუძლებელია, შეიძლება თუ არა მისი იზოლირება ან დალუქვა, რათა ქონება გამოიყენოს ამ გამოყენებისთვის გარკვეული, თუნდაც შეზღუდული პერიოდის განმავლობაში;

• შესაძლებელია თუ არა რაიმე გზით დაბინძურების ან საფრთხის ზემოქმედების შერბილება;

· რა არის დაბინძურების კონტროლის ყველაზე ეფექტური საშუალება და მისი რეგულირების საშუალებები;

იმ შემთხვევებში, როდესაც შესაძლებელია წყაროს აღმოფხვრა ან დაბინძურების შედეგების აღმოფხვრა, შეფასება შეიძლება განხორციელდეს ასეთი ლიკვიდაციის ან აღმოფხვრის შესაბამისი სავარაუდო ხარჯების გათვალისწინებით.

III პრაქტიკული ნაწილი.

3.1 შედარებითი გაყიდვების მეთოდის პრაქტიკული გამოყენება.

2000 წლის ბოლოს პოდოლსკის რაიონში კოტეჯების მშენებლობა დაიწყო. დაბალი საცხოვრებელი კომპლექსები - ნახევრად ცალკეული კოტეჯების რიგები, რომლებსაც აქვთ საერთო კედლები იმავე ტიპის მეზობელ სახლებთან. სიტყვა "კონდომინიუმი", რომელიც აღნიშნავს თანამოაზრე მეზობლების შრომით შექმნილ და აღჭურვილ ქონებას, არც თუ ისე პოპულარულია. მაშასადამე, ჩვენთვის ეგზოტიკური საცხოვრებლების დასანიშნად, რომლებიც აშენებულია "საერთო კედლები და სახურავი - საკუთარი ეზო" პრინციპით, ინგლისურმა სიტყვამ "ქალაქის სახლი" ფესვი გაიდგა რუსულ ყოველდღიურ ცხოვრებაში.

თუმცა, მაგალითად, კოტეჯის საბაზრო ღირებულება შედარებითი გაყიდვების მეთოდით.

საერთო ფართი არის 120 კვ.მ, კოტეჯს აქვს 6 ოთახი, 3 საძინებელი, სველი წერტილი, საშხაპე ოთახი, დასრულებული სარდაფი. შეფასების თარიღისთვის ავტოფარეხი არ არის. ნაკვეთის ფართი - 1000 კვ.მ.

ანალიზისთვის ჩვენ გამოვიყენებთ მონაცემებს იმავე ტერიტორიაზე შესადარებელი ქონების ხუთ გაყიდვის შესახებ.

ცხრილი ნომერი 1.

		ობიექტი №1	ობიექტი №2	ობიექტი №3		ობიექტი №4	ობიექტი №5
Გასაყიდი ფასი	65000		78000	56000		70000	54000
საკუთრება	სრული		სრული	სრული		სრული	სრული
პირობები ფი- დაფინანსება	არასაბაზრო ფასი 3000 ზე მეტია		არასაბაზრო, ფასი 8000-ით ძვირია	ბაზარი		ბაზარი	ბაზარი
გაყიდვის პირობები	ბაზარი		ბაზარი	ბაზარი		ბაზარი	ბაზარი
ბაზრის პირობები (დრო)	2 კვირა		6 კვირა		1 წელი	1 წელი	1 წელი
სახლის ფართი	120 კვ.მ.		145 კვ.მ.		120 კვ.მ.	145 კვ.მ.	120 კვ.მ.
Მიწის ფართობი	10000 კვ.მ		12000 კვ.მ		10000 კვ.მ	12000 კვ.მ	10000 კვ.მ
Ოთახების რაოდენობა	6		7		6	7	6
საძინებლების რაოდენობა	3		3		3	3	3
აბანო	1		1		1	1	1
შხაპი	1		1		1	1	1
სარდაფი	არ დასრულებულა		არ დასრულებულა		არ დასრულებულა	არ დასრულებულა	დასრულდა
ავტოფარეხი	ჭამე		ჭამე		ჭამე	ჭამე	არა

როგორც პირველადი მონაცემებიდან ჩანს, შედარების ობიექტები განსხვავდებიან შეფასებულისაგან დაფინანსების პირობებით, გაყიდვის დროით და. ფიზიკური მახასიათებლები.

დაფინანსების პირობების კორექტირების ოდენობა განისაზღვრება ობიექტების გასაყიდი ფასის საბაზრო და არასაბაზრო დაფინანსებასთან შედარებით. ამ შემთხვევაში სესხის გადახდა ფასდება საბაზრო პროცენტით. ჩვენს მაგალითში კორექტირების მნიშვნელობები განისაზღვრება როგორც 3000 ობიექტისთვის No1 და 8000 ობიექტისთვის No2.

ვინაიდან ყველა შესადარებელ ქონებას აქვს გაყიდვის საბაზრო პირობები, არ არის საჭირო გაყიდვის პირობების კორექტირება.

საბაზრო პირობების მორგებისთვის (გაყიდვის დრო), საჭიროა შეარჩიოთ ობიექტები, რომლებიც განსხვავდებიან მხოლოდ ამ ელემენტში. ჩვენს შემთხვევაში, ობიექტი No1 და No3 განსხვავდება მხოლოდ დაფინანსების პირობებით და რეალიზაციის დროით. გასაყიდი ფასის კორექტირება

ობიექტი No1 დაფინანსების პირობების შესახებ, შეგიძლიათ განსაზღვროთ კორექტირება გაყიდვის დროისთვის:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.ე.ი. საბაზრო ფასები წელიწადში 10%-ით გაიზრდება.

ამრიგად, ყველა შესადარებელი ობიექტი მოყვანილია დაფინანსებისა და გაყიდვის დროის ერთნაირ პირობებში, რაც ქმნის ერთი ბაზაშედარების სხვა ელემენტების კორექტირება.

შედარების რიგ ობიექტებში ზომებში განსხვავებები წარმოდგენილია ოთახების განსხვავებული რაოდენობით და სახლისა და ნაკვეთის სხვადასხვა უბნებით. გარდა ამისა, მიწის ნაკვეთი 12000 კვ.მ. შეესაბამება სახლს 145 კვ.მ. 7 ოთახით და ნაკვეთით 10000კვ.მ. შეესაბამება სახლს 120 კვ.მ. 6 ოთახით. აქედან გამომდინარე, ზომის კორექტირებას No1 და No2 ობიექტების შედარებიდან აქვს შემდეგი ფორმა:

70000 – 62000 = 8000.

ავტოფარეხის არსებობის კორექტირება გამომდინარეობს No3 და No5 ობიექტების შედარებიდან:

61600 – 59400 = 2200.

დასრულებული სარდაფის კორექტირება განისაზღვრება No2 და No4 ობიექტების შედარებიდან:

77000 – 70000 = 7000.

შეტანილი კორექტირების შედეგები მოცემულია ცხრილში No2

ცხრილი ნომერი 2.

	ობიექტი №1	ობიექტი №2	ობიექტი №3	ობიექტი №4	ობიექტი №5
Გასაყიდი ფასი	65000	78000	56000	70000	54000
საკუთრების გადაცემა ვენები	სრული	სრული	სრული	სრული	სრული
სამართლებრივი შესწორება.	65000	78000	56000	70000	54000
დაფინანსების პირობები.	არა ბაზარი	არა ბაზარი	არა ბაზარი	არა ბაზარი	ბაზარი
ფინანსისტების პირობების კორექტირება.	- 3000	- 8000	0	0	0
მორგებული ფასი	62000	70000	56000	70000	54000
გარიგების პირობები	კომერციული	კომერციული	კომერციული	კომერციული	კომერციული
გარიგების პირობების კორექტირება	0	0	0	0	0
საბაზრო ფასი	2 კვირა	6 კვირა	1 წელი	1 წელი	1 წელი
ბაზრის რეგულირება	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
მორგებული ფასი	62000	70000	61600	77000	59400
მდებარეობა	მსგავსი	მსგავსი	მსგავსი	მსგავსი	მსგავსი
ზომა	120კვ.მ.	145კვ.მ.	120კვ.მ.	145კვ.მ.	120კვ.მ.
ზომის რეგულირება	0	- 8000	0	- 8000	0
ავტოფარეხი	ჭამე	ჭამე	ჭამე	ჭამე	არა
ავტოფარეხის არსებობის კორექტირება	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
დასრულებული სარდაფი	არა	არა	არა	დიახ	არა
სარდაფის მორგება	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
მორგებული ფასი	66800	66800	66400	66800	66400
მთლიანი წმინდა კორექტირება	1800	11200	10400	3200	12400
იგივე %-ში	3	14	19	5	23
გასაყიდი ფასიდან მთლიანი კორექტირება	11200	25200	14800	17200	12400
გასაყიდი ფასიდან	19	32	26	25	23

შედარების თითოეულ ობიექტზე მიღებული იყო კორექტირებული ფასი. პრობლემის პირობების შესაბამისად, საჭიროა, დაზუსტებული სარეალიზაციო ფასების მონაცემების საფუძველზე, საბაზრო ღირებულების გამოტანა.

საბაზრო ღირებულების ერთი ინდიკატორის გამოტანის დასაბუთება არის შესწორებული გაყიდვების ფასების სერიის თითოეულ წევრს შეწონილი ფაქტორის მინიჭება, შედარებისა და შეფასების ობიექტებს შორის სხვაობის ხარისხის გათვალისწინებით. ამავე დროს, ის უნდა იქნას გათვალისწინებული

ყურადღება მიაქციეთ გაყიდვების ფასების დისპერსიის დიაპაზონს, აბსოლუტურ მაჩვენებლებში მიღებული კორექტირების საერთო %-ს, კორექტირების საერთო %-ს, რომელიც განისაზღვრება, როგორც განსხვავება პოზიტიურ და უარყოფით კორექტირებას შორის, და ნებისმიერი სხვა მონაცემი.

ამ მაგალითში გვაქვს გაყიდვების ფასების თითქმის ძალიან ვიწრო დიაპაზონი - 66400-დან 66800-მდე. თუმცა, გაყიდვის ფასს უფრო მცირე კორექტირებით ენიჭება უფრო დიდი წილი - No5 ობიექტისთვის, კორექტირების რაოდენობა = 2. გარდა ამისა, №5 ობიექტის მთლიანი კორექტირების ჯამი ასევე თითქმის ყველაზე მცირეა. შესაბამისად, შედარების ობიექტის საბაზრო ღირებულებად იქნა აღებული No5 ობიექტის გასაყიდი ფასი - 66400.

3.2 საინვესტიციო რისკები და უძრავი ქონების ბაზრის სტატისტიკა.

უძრავი ქონების ბაზრის სტატისტიკა, როგორც წესი, შეიცავს ინფორმაციას გაქირავების ტარიფებისა და მომგებიანობის შესახებ. მონაცემთა შედარებისთვის, ინფორმაცია ეხება მხოლოდ პირველი კლასის ობიექტებს. ითვლება, რომ ასეთი ობიექტები აკმაყოფილებს მდებარეობის, აღჭურვილობის, კომუნიკაციების, დაგეგმვის გადაწყვეტილებების და ა.შ. უმაღლეს მოთხოვნებს და ქირავნობის ტარიფები განისაზღვრება იმავე სტანდარტებით მფლობელსა და მოიჯარეს შორის ხარჯების გაზომვისა და განაწილებისთვის ტექნიკური, რემონტი, დაზღვევა, და ა.შ.

ინფორმაცია გაქირავების ტარიფების შესახებ ხელმისაწვდომია. მისი გაერთიანებისთვის საჭიროა მხოლოდ აღნიშნული ადეკვატურობის დამოწმება. მომგებიანობის ინდიკატორების შესახებ ინფორმაციის მომზადება უფრო რთულია. ვინაიდან არ არის ამდენი შესყიდვა-გაყიდვის ტრანზაქცია, ისინი ითვალისწინებენ ადრე დასრულებულ ტრანზაქციებს, აერთიანებენ მონაცემებს სხვადასხვა ობიექტზე, ითვალისწინებენ დროის ხარვეზებს, ინფლაციას და სხვა პროცესებს. მომგებიანობის ინდიკატორები ასევე შეიცავს ინფორმაციას რეგიონული რისკების შესახებ და აქ დომინირებს საექსპერტო პრინციპი. მაშასადამე, სტატისტიკა უძრავი ქონების ბაზრის ერთ-ერთი სპეციალიზაციაა.

რეგიონში ბიზნესისა და ინვესტიციების გააქტიურებას აუცილებლად თან ახლავს საოფისე ბაზარზე გააქტიურება, მოთხოვნის, დასაქმების და გაქირავების ტარიფების ზრდა. ამავდროულად, სტიმულირდება ოფისების ახალი მშენებლობა და მოდერნიზაცია, რასაც მოჰყვება მომსახურების განყოფილებები, სავაჭრო ცენტრები, დასასვენებელი ცენტრები და ა.შ. ასეთი პროცესები ახლა დამახასიათებელია უმსხვილესი ბიზნეს ცენტრებისთვის: ამერიკისა და ძველი სამყაროს ტრადიციული ფინანსური დედაქალაქები, სამხრეთ-აღმოსავლეთ აზიის, ჩინეთისა და ინდოეთის სწრაფად მზარდი დედაქალაქები. გაქირავების ბიზნესის სტატისტიკის ანალიზი არაერთ საინტერესო ფენომენზე მიუთითებს. Მაგალითად:

გაქირავების ტარიფების შესახებ მონაცემები მნიშვნელოვნად უფრო დინამიურია, ვიდრე მონაცემები შემოსავლების შესახებ; ქირავნობის ტარიფების დინამიკა ხასიათდება გარკვეული რყევებით, რაც ასახავს (თუმცა ძვრებით) აღზევებისა და დაცემის ზოგად პროცესებს; საოფისე და საცალო უძრავი ქონების ინდიკატორების ცვლილებები შეიძლება არ ემთხვეოდეს დროში და მასშტაბებს; ბაზრის მდგომარეობის გაუმჯობესება აისახება იჯარის ტარიფების ზრდაში და ნაკლებად ხშირად მომგებიანობის ინდიკატორების კლებაში (მათი შესამჩნევად ნაკლები დინამიკის გამო); ასიმეტრიული სურათი ასევე ხდება ბაზრის მდგომარეობის გაუარესებისას;

მომგებიანობის ინდიკატორების მნიშვნელობები უკეთესია (უფრო დაბალი), მით უფრო საიმედო და სტაბილურია რეგიონის ეკონომიკა და სოციალური მდგომარეობა. სტაბილური გაქირავების ბიზნესის ლიდერები არიან ლონდონი, პარიზი და ფრანკფურტი, სადაც მომგებიანობის ცვლილების არეალი 5-6% -ს შეადგენს;

აღმოსავლეთ ევროპის დედაქალაქების ინდიკატორების ცვლილებები ნაკლებად დინამიურია; ეს შეიძლება აიხსნას როგორც ბაზრების უფრო მცირე მოცულობით, ნაკლები ტრანზაქციებით და, როგორც ჩანს, ამ ბაზრების მიმართ დასავლელი ექსპერტებისა და ბიზნეს წრეების ნაკლები ინტერესით; აღმოსავლეთ ევროპის დედაქალაქების მომგებიანობის მაჩვენებლები სტაბილურია - 2-3-ჯერ მეტი, ვიდრე დასავლეთის დედაქალაქებისთვის. ხოლო 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდგომ პერიოდში მოსკოვში მომგებიანობის მაჩვენებლები 4 ან მეტჯერ უარესი იყო. და ეს გამოწვეული იყო არა მხოლოდ უძრავი ქონების ღირებულების რეალური ვარდნით, არამედ რეგიონში არასტაბილურობის მდგომარეობისა და ბიზნესის გაზრდილი რისკების ექსპერტიზის შეფასების შედეგად;

დამატებითი ანალიტიკური ინფორმაციის მიღება შემოთავაზებულია ერთეულის კაპიტალიზებული ღირებულების (UCS) გამოთვლილი ინდიკატორის გამოყენებით - როგორც იჯარის ობიექტის კომერციული ფართის ზოგიერთი საშუალო ერთეულის ღირებულების შეფასება.

ასეთი შეფასება, ქირავნობის ტარიფების რყევებზე სწრაფ რეაგირებასთან ერთად, ახორციელებს ექსპერტთა მოსაზრებებს ბიზნესის წარმატებისა და რისკების შესახებ.

პირველადი ინფორმაცია - ევროპის ქალაქების იჯარის სტატისტიკა - შეგიძლიათ იხილოთ დასავლურ გამოცემებში (მაგალითად, ყოველთვიურ "EuroProperty"-ში). წარმომადგენლობით ობიექტებად ავირჩევთ: ფრანკფურტი, ლონდონი და პარიზი - ყველაზე სტაბილური ბიზნესის ცენტრები, სანქტ-პეტერბურგი, პრაღა და ვარშავა - გარდამავალი ეკონომიკის ცენტრები გაქირავების ბიზნესის ყველაზე სარისკო (ევროპაში) მაჩვენებლებით.

საოფისე ბიზნესი.

დასავლეთის დედაქალაქების დაკვირვების პერიოდმა 01.99-08.00 აჩვენა ზოგადად ოფისების გაქირავების ბიზნესის პროგრესი. აღვნიშნავთ მოსავლიანობის აბსოლუტურ სტაბილურობას ლონდონისთვის (5,00-5,50%) და მოსავლიანობის გაუმჯობესებას ფრანკფურტის (5,75-დან 4,90-5,50%-მდე) და პარიზის (6,25-6,75-დან 5,50-6,00%-მდე). აღმოსავლეთ ევროპის დედაქალაქებისთვის იგივე პერიოდი ხასიათდება შესრულების გაუარესებით. UKS-ის გამოთვლილი მონაცემების ანალიზმა ასევე შესაძლებელი გახადა გაქირავების ტარიფების ლოგიკაში არსებული გარე შეუსაბამობის მოყვანა (მათი გადაჭარბება სანქტ-პეტერბურგსა და ვარშავაში 1999 წლის შუა რიცხვებამდე პარიზსა და ფრანკფურტის ტარიფებთან შედარებით). შედეგად, UKS-ის დაბალი განაკვეთები მაღალი გაქირავების ტარიფებით ჯერ კიდევ არ იძლევა ინვესტიციების ზრდის ოპტიმისტურ მოლოდინებს.

გაქირავების ბიზნესი.

დასავლეთის დედაქალაქებისთვის დაკვირვების პერიოდი 05.99-08.00 ხასიათდება მაჩვენებლების ზოგადი გაუარესებით (რაც ნათლად ჩანს UKS-ის დახმარებით). ეს იმაზე მეტყველებს, რომ შესაძლოა იყოს ბაზრის აქტივობის საკმაოდ ხანგრძლივი პერიოდები, რის შემდეგაც შეძენილი საცალო ფართის გაყიდვა რეალურ შემოსავალს საერთოდ არ მოიტანს.

აღმოსავლეთ ევროპის დედაქალაქებისთვის, დაკვირვების პერიოდი 05.99-08.00 უკავშირდება ხანგრძლივი სტაგნაციის პერიოდის გავლას და, შესაძლოა, მისგან გასვლის დაწყებას (აღნიშნეს ინდიკატორების დინამიკის გაუმჯობესება, თუმცა ხარვეზი UKS-ის ინდიკატორები დასავლეთის დედაქალაქებთან შედარებით გიგანტური ჩანს - თითქმის სიდიდის ბრძანება). ამიტომ, ამ დროისთვის, უნდა შემოვიფარგლოთ იმ განცხადებით, რომ საცალო სივრცის ბაზრებზე შეიძლება იყოს საკმაოდ გრძელი პერიოდები, როდესაც აღმოსავლეთ ევროპის დედაქალაქებში საცალო უძრავი ქონების შეძენაში ინვესტიციებმა შეიძლება მოიტანოს შესამჩნევი დადებითი ეფექტი, მათ შორის პერიოდებში. რეცესია დასავლეთის ბაზრებზე. ეს შეიძლება იყოს კარგი არგუმენტი უძრავი ქონების პორტფელის „ინტერრეგიონული“ დივერსიფიკაციის გზების ძიებაში.

დასკვნა.

უძრავი ქონების ბაზრის ფორმირების პერიოდის დასრულებას ახასიათებს გადასვლა ექსტენსიურ განვითარებაზე ინტენსიურ განვითარებაზე. აშკარაა, რომ უახლოეს მომავალში ბაზარი არ დაინახავს ტრანზაქციების რაოდენობის ისეთ სწრაფ ზრდას, როგორც 1990-იანი წლების პირველ ნახევარში. უფრო მეტიც, გარკვეული პერიოდის განმავლობაში, საბინაო ბაზარს მხოლოდ ტრანზაქციების რაოდენობის სტაბილიზაცია შეუძლია. ასევე სავსებით შესაძლებელია ფასების დონის აწევა, განსაკუთრებით მეორად ბაზარზე. მაგრამ ამავდროულად, ელიტარული საცხოვრებლების ფასები არა მხოლოდ არ შემცირდა, არამედ გაიზარდა კიდეც, რაც მიუთითებს ახალი მაღალი ხარისხის საცხოვრებლის მშენებლობის პერსპექტივაზე. ბაზარზე კონკურენციის გამწვავებას აღნიშნავენ ფირმების ხელმძღვანელებიც. მათი უმრავლესობა მიდრეკილია იმის აზრზე, რომ თუ 1995 წელი ხასიათდებოდა ზომიერი კონკურენციის ხარისხით, მაშინ 2001 წელს ის მაღალი გახდა და ასე დარჩება.

მეორად საბინაო ბაზარზე ტრანზაქციებისა და ფასების რაოდენობის სტაბილიზაცია, უპირველეს ყოვლისა, მაკროეკონომიკური ფაქტორების შედეგია, რომელთაგან მთავარია მოსახლეობის დიდ ნაწილს შორის შემოსავლის დაბალი დონის შენარჩუნება. ბაზარზე მოთხოვნის საწყისი სწრაფი ზრდა, ქვეყანაში მაღალი შემოსავლების მქონე ადამიანების ფენის გაჩენის შედეგად, ახლა თითქმის დასრულდა. დღეს კი ამ ფენაში ხდება ახალი დიფერენციაცია - ულტრა მაღალი შემოსავლების მქონე ფენის გამოყოფა. ამ დიფერენციაციის გამო გაიზარდა მოთხოვნა ძვირადღირებულ საცხოვრებლებზე. თუმცა, აბსოლუტური თვალსაზრისით, ამ ფენის პოტენციალი ძალიან შეზღუდულია. მოთხოვნის სერიოზული გაფართოება შესაძლებელია ან შემოსავლის გაზრდით და ფართო საშუალო კლასის ჩამოყალიბებით, რომელსაც შეუძლია გახდეს მყიდველების მთავარი მიმწოდებელი, ან მოთხოვნის აქტიური სტიმულირებით, როგორც სახელმწიფოს, ისე უძრავი ქონების პროფესიონალი მონაწილეების მიერ. თავად ბაზარზე. ამავდროულად, მომავალში მოთხოვნის გარკვეული ზრდა სავსებით შესაძლებელია ეკონომიკაში ფულის გარდაუვალი გამოშვების გავლენის ქვეშ უახლოეს თვეებში გადაუხდელობის კრიზისის გასახსნელად და სახელფასო დავალიანებების და დავალიანების დაფარვასთან დაკავშირებით. მთავრობის დავალებით. ამ თანხის ნაწილი უძრავი ქონების ბაზარზეც მოვა, მაგრამ ცხადია, ძირეულად არ შეცვლიან სიტუაციას, თუმცა ამ ფაქტორის გავლენით შესყიდვის განაცხადების რაოდენობა რამდენიმე პუნქტით გაიზრდება.

ასევე შეიძლება ვივარაუდოთ, რომ კომუნალური გადასახადების გარდაუვალი და მნიშვნელოვანი ზრდის გამო სავსებით შესაძლებელია მეორადი საბინაო ბაზარზე მიწოდების გაზრდა.

უფრო მეტიც, თუ მეორად ბაზარზე მიწოდების ზრდა 1991-1993 წწ. გამოწვეული იყო ფასების სწრაფი ზრდით, ახლა გამყიდველები განაპირობებენ არა იმდენად საცხოვრებლის გაყიდვით შემოსავლის ძალიან მნიშვნელოვანი ზრდის შესაძლებლობას, არამედ მისი შენარჩუნების ღირებულების შემცირების აუცილებლობას და, შესაბამისად, დათანხმდებიან დაბალ ფასებზე. . ამან, თავის მხრივ, შესაძლოა ოდნავ გაზარდოს მოთხოვნა და, შესაბამისად, უძრავი ქონების ფირმების ბრუნვა.

ამავდროულად, ეს სტაბილიზაცია არ მოხსნის ზოგად პრობლემას - საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი უახლოეს მომავალში განიცდის მოთხოვნის დეფიციტს, რამაც შეიძლება მნიშვნელოვნად შეამციროს შემოსავალი ტრადიციული უძრავი ქონების ფირმების საქმიანობიდან გაყიდვისა და მომსახურების მიწოდებით. უძრავი ქონების შეძენა.

ამ პირობებში აუცილებელია კომპანიის მიერ კლიენტისთვის მიწოდებული სერვისების სპექტრის მნიშვნელოვნად გაფართოება: საბანკო, სატრანსპორტო მომსახურება, სანოტარო მომსახურება, სარემონტო სამუშაოების შესაძლებლობა, განვადებით გადახდა და ა.შ., გაზრდილი ყურადღება რეკლამაზე, შესაძლოა საკომისიოს შემცირება. ყველა ამ ხელსაწყოს შეუძლია მნიშვნელოვანი როლი ითამაშოს მომხმარებლების მოზიდვაში, მაგრამ მათი შესაძლებლობები მაინც შეზღუდულია. თუ ცალკეული ფირმებისთვის ამ ტექნიკას შეუძლია უზრუნველყოს ბრუნვის საჭირო მოცულობა, მაშინ, ცხადია, ზოგადად ისინი ვერ გადაჭრიან უძრავი ქონების ბიზნესის განვითარების პრობლემას. მხოლოდ ბაზარზე მოთხოვნის გაფართოება მოაგვარებს ამ პრობლემას რადიკალურად და თანამედროვე პირობებში ეს შესაძლებელია მხოლოდ სახელმწიფოს აქტიური მონაწილეობით იპოთეკური სესხის სისტემის შექმნის გზით - ფედერალური და რეგიონული იპოთეკური სესხის სააგენტოების შექმნა, მხარდაჭერა. მეორადი იპოთეკური ბაზარი, ბანკებისთვის სახელმწიფო გარანტიების გაცემა იპოთეკური სესხის გაცემისას.სესხები.

რუსეთში უძრავი ქონების ბაზრის თანმიმდევრულმა განვითარებამ, ბუნებრივია, მიიყვანა შემდეგი ეტაპი, რომელიც ხასიათდება საინვესტიციო გადაწყვეტილებების დასაბუთების ხარისხის მოთხოვნების მკვეთრი ზრდით. როგორც საზღვარგარეთ, ისე რუსეთში, უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეები ხვდებიან, რომ ბიზნეს გეგმების, საინვესტიციო პროექტების და ა.შ. სანდოობა, რომლებიც, ფაქტობრივად, მარტივი ფორმულების სტანდარტული ნაკრებია, მთლიანად დამოკიდებულია ბაზრის კვლევის ვალიდობაზე. რომლის შედეგები გამოიყენება ფორმულებში. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, გადახდისუნარიანობის ყველაზე მნიშვნელოვანი და მნიშვნელოვანი მაჩვენებელი საინვესტიციო პროექტიუძრავი ქონების ბაზარზე არის ბაზრის კვლევის თანმიმდევრულობა, რის საფუძველზეც მიიღება ეს გადაწყვეტილება.

ბიბლიოგრაფია:

1. ბალაბანოვი ი.ტ. „უძრავი ქონების ეკონომიკა“, სანკტ-პეტერბურგი 2000 წ.

2. გორემიკინი ვ.ა. უძრავი ქონების ეკონომიკა: სახელმძღვანელო. - მე-2 გამოცემა, შესწორებული. და დამატებით. - მ .: გამომცემლობა და წიგნის გაყიდვის ცენტრი "მარკეტინგი", 2002 წ

3. კუპჩინი ა.ნ., ნოვიკოვი ბ.დ. უძრავი ქონების ბაზარი: სახელმწიფო და განვითარების ტენდენციები. - სახელმძღვანელო. მ.: 1995 წ.

4. მაქსიმოვი ს.ნ. „სამეწარმეო საქმიანობის საფუძვლები უძრავი ქონების ბაზარზე“, ქ. 2000 წ.

5. ნოვიკოვი ბ.დ. უძრავი ქონების ბაზარი და შეფასება რუსეთში. - მ .: "გამოცდა", 2000 წ.

6. Khamin D., Yurkov D. "უძრავი ქონების ბაზარი რეალტორების თვალით" // ეკონომიკა და ცხოვრება, 1997 წ.

სხვა მასალები

ზემოაღნიშნული წინადადების ნაწილი, როგორც ჩანს, არასაკმარისად არის დასაბუთებული; მისი მეორე ნაწილი ეხება შენობის, როგორც სამოქალაქო უფლებების ობიექტს, კანონიერ გაქრობას, ვინაიდან თავდაპირველი უძრავი ნივთი არ იყო მხოლოდ ნივთი, არამედ შედგენილი ნივთი უფრო რთული სისტემური დონით. და ელემენტის ტიპი ...




რუსეთი 2005 წლამდე. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

რუსეთის სამოქალაქო სამსახურის აკადემია

რუსეთის ფედერაციის პრეზიდენტის ქვეშ

უმაღლესი პროფესიული განათლების ფედერალური სახელმწიფო საგანმანათლებლო დაწესებულება

"საჯარო სამსახურის ჩრდილო-დასავლეთის აკადემია"

კალუგაში

ფინანსები და კრედიტი

ნაშრომი

კალუგა

შესავალი

თავი 1. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების თეორიული საფუძვლები

1.1 უძრავი ქონების შეფასება: შეფასების ძირითადი ცნებები და პრინციპები

1.2 უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების მიდგომები და მეთოდები

1.3 ქონების შეფასების საკითხები

თავი 2. ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა

2.1 საგნის აღწერა

2.2 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ღირებულების მიდგომით

2.3 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა საბაზრო მიდგომის ფარგლებში

2.4 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლის მიდგომით

3.1 შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულების განსაზღვრა

დასკვნა

ბიბლიოგრაფია

შესავალი

ჩვენი ქვეყნის საბაზრო ეკონომიკაზე გადასვლა მოითხოვდა მეცნიერებისა და პრაქტიკის მთელი რიგი ახალი სფეროების სიღრმისეულ განვითარებას, კერძოდ, უძრავი ქონების შეფასებას.

უძრავი ქონების ბაზარი არის ეროვნული საბაზრო ეკონომიკის სექტორი, რომელიც წარმოადგენს უძრავი ქონების ობიექტების, ბაზარზე მოქმედი ეკონომიკური სუბიექტების, ბაზრის ფუნქციონირების პროცესების ერთობლიობას, ე.ი. უძრავი ქონების წარმოების (შექმნის), მოხმარების (გამოყენების) და გაცვლის პროცესები და ბაზრის მართვა და ბაზრის ფუნქციონირების უზრუნველყოფის მექანიზმები (ბაზრის ინფრასტრუქტურა და სამართლებრივი გარემო).

ახლა უძრავი ქონების ბაზარი მოიცავს საცხოვრებელ ბინებს და ოთახებს, საოფისე შენობებს და შენობებს, სამრეწველო და კომერციული დანიშნულების შენობებს, კოტეჯებს, აგარაკებს და სოფლის სახლებს მიწის ნაკვეთებით. გასათვალისწინებელია უძრავი ქონების ბაზრის რეგიონალური თავისებურებები.

სამეურნეო სუბიექტების საწარმოო და სამეურნეო პრაქტიკაში ხშირია შემთხვევები, როდესაც საჭირო ხდება საწარმოთა ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება. ვერც ერთი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის, გირაოს სანაცვლოდ სესხის აღება, დაზღვევის, ქონებრივი დავების გადაწყვეტა, დაბეგვრა და ა.შ. არ შეიძლება შეფასების გარეშე.

უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა რთული და უნიკალური პროცესია, ვინაიდან თითქმის შეუძლებელია ორი აბსოლუტურად იდენტური ქონების პოვნა. იმ შემთხვევაშიც კი, როდესაც შენობები შენდება ერთი და იგივე სტანდარტული პროექტის მიხედვით, მაგრამ განლაგებულია სხვადასხვა მიწის ნაკვეთზე, მათი ღირებულება შეიძლება მნიშვნელოვნად განსხვავდებოდეს.

დისერტაციის თემის აქტუალობა განპირობებულია იმით, რომ დღეს იზრდება უძრავი ქონების ღირებულების კომპეტენტური და ობიექტური შეფასების საჭიროება, ხოლო ქონების შეფასების ინსტიტუტი ჯერ კიდევ არ არის ჩამოყალიბებული, არ არსებობს ინფორმაცია. შეფასების ბაზაზე, რუსეთში შემფასებელთა პროფესიული მომზადება ჯერ არ მიუღწევია მსოფლიო დონეს.

სამუშაოს მიზანია ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენა და მისი გაზრდის გზების დასაბუთება.

ამ მიზნის მისაღწევად აუცილებელია შემდეგი ამოცანების გადაჭრა:

1. შეისწავლეთ უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების თეორიული საფუძველი;

2. დაახასიათოს შეფასების ობიექტი და მისი გარემო;

3. დაასაბუთეთ შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება სამი ზოგადად მიღებული მიდგომის საფუძველზე;

კვლევის ობიექტს წარმოადგენს ქონების საბაზრო ღირებულების დადგენის პროცედურა.

კვლევის საგანია ქონების საბაზრო ღირებულების დასაბუთება და მისი გაზრდის რეკომენდაციების შემუშავება.

სტრუქტურულად, ნაშრომი შედგება შესავლის, სამი თავის, დასკვნისა და ცნობარების სიისგან. პირველ თავში განხილულია უძრავი ქონების შეფასების თეორიული საფუძვლები, მეორე თავში გამოითვლება ქონების საბაზრო ღირებულება, მესამე თავში ხდება შეფასების შედეგების ჰარმონიზაცია და განსაზღვრულია უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების გაზრდის გზები.

კვლევის თეორიულ და მეთოდოლოგიურ საფუძველს წარმოადგენს შემეცნების დიალექტიკური მეთოდი, აგრეთვე მეცნიერთა შრომები, პერიოდული გამოცემები და ინტერნეტ მასალები შესწავლილ პრობლემაზე. გარდა ამისა, გამოყენებული იქნა შემდეგი მეთოდები: ეკონომიკურ-სტატისტიკური, მონოგრაფიული, გამოთვლითი-კონსტრუქციული, ასევე შედარების მეთოდი.

თავი 1. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების თეორიული საფუძვლები

1.1 უძრავი ქონების შეფასება: შეფასების ძირითადი ცნებები და პრინციპები

სხვადასხვა სარგებელი (ობიექტები, ნივთები, ქონება) იქმნება, იყიდება და იძენს სახელმწიფოს, იურიდიულ და ფიზიკურ პირთა გარკვეული მოთხოვნილებების დასაკმაყოფილებლად, აგრეთვე მათი ფლობით და სარგებლობით სარგებლის მისაღებად. საკუთრების ამა თუ იმ ობიექტის არსებული მოთხოვნილებების დაკმაყოფილების შესაძლებლობაზე და იმ სარგებელს, რასაც ამ ობიექტის ფლობა მომავალში მოუტანს, დამოკიდებულია მის ღირებულებაზე და, შესაბამისად, ღირებულებაზე.

ყველა ოპერაცია და ტრანზაქცია უძრავ ქონებასთან მოითხოვს ქონების ღირებულების ცოდნას. საბაზრო პირობებში უძრავი ქონების ღირებულება დამოკიდებულია ფაქტორებზე, ტენდენციებზე და ცვლილებებზე ეკონომიკასა და მთლიანად საზოგადოებაში. უძრავი ქონების შეფასების საჭიროება წარმოიქმნება შემდეგ შემთხვევებში:

§ ყიდვა-გაყიდვის ან ლიზინგის ოპერაციები;

§ საწარმოთა კორპორატიზაცია და ქონებრივი წილების გადანაწილება;

§ ახალი აქციონერების მოზიდვა და აქციების დამატებითი ემისია;

§ საკადასტრო შეფასება უძრავი ქონების ობიექტების: შენობებისა და მიწის ნაკვეთების დაბეგვრის მიზნებისათვის;

§ უძრავი ქონების დაზღვევა;

§ უძრავი ქონებით უზრუნველყოფილი სესხის გაცემა;

§ საწარმოებისა და ორგანიზაციების საწესდებო კაპიტალში შენატანის სახით უძრავი ქონების ობიექტების დადება;

§ საინვესტიციო პროექტების შემუშავება და ინვესტორების მოზიდვა;

§ უძრავი ქონების ობიექტების ლიკვიდაცია;

§ სამკვიდრო უფლების აღსრულება, სასამართლო განაჩენი, ქონებრივი დავების გადაწყვეტა;

§ უძრავი ქონების ობიექტებზე საკუთრების უფლების მიყიდვასთან დაკავშირებული სხვა ოპერაციები.

უძრავი ნივთები (უძრავი ქონება, უძრავი ქონება) მოიცავს მიწის ნაკვეთებს, მიწისქვეშა ნაკვეთებს, იზოლირებულ წყლის ობიექტებს და ყველაფერს, რაც მყარად არის დაკავშირებული მიწასთან, ანუ საგნებთან, რომელთა გადატანა შეუძლებელია მათი დანიშნულების არაპროპორციული დაზიანების გარეშე, მათ შორის ტყეები, მრავალწლიანი პლანტაციები. შენობები, ნაგებობები. უძრავ ნივთებს ასევე მიეკუთვნება სახელმწიფო რეგისტრაცია დაქვემდებარებული თვითმფრინავები და საზღვაო გემები, შიდა ნავიგაციის გემები და კოსმოსური ობიექტები. კანონით უძრავად შეიძლება კლასიფიცირდეს სხვა ქონებაც.

უძრავი ქონების შეფასებისას მიწა ითვლება ღირებულების მქონედ, ხოლო გაუმჯობესება განიხილება ღირებულების წვლილად.

უძრავი ქონება თავისუფალ სამოქალაქო ბრუნვაშია და წარმოადგენს სხვადასხვა გარიგების ობიექტს, რაც წარმოშობს მისი ღირებულების შეფასების აუცილებლობას, ე.ი. დროის კონკრეტულ მომენტში სხვადასხვა სახის უძრავი ქონების ფულადი ეკვივალენტის განსაზღვრისას.

დღევანდელ ეკონომიკაში ღირებულების მრავალი განსხვავებული ტიპი არსებობს. ისინი აუცილებელია სხვადასხვა საჭიროებებისა და ფუნქციების გამო. ეს მოიცავს ისეთ ტიპებს, როგორიცაა ნასესხები ღირებულება, სადაზღვევო ღირებულება, სამართლიანი საბაზრო ღირებულება, საბალანსო ღირებულება, ქირავნობის ღირებულება, სამაშველო ღირებულება, საინვესტიციო ღირებულება და მრავალი სხვა. თუმცა, ზოგადად, ღირებულება შეიძლება დაიყოს ორ კატეგორიად: ღირებულება სანაცვლოდ და ღირებულება გამოყენებაში.

სანაცვლოდ ღირებულება არის ფასი, რომელიც გაბატონდება თავისუფალ, ღია და კონკურენტუნარიან ბაზარზე, რომელიც დაფუძნებულია მიწოდებისა და მოთხოვნის ფაქტორებით დადგენილ წონასწორობაზე. მას ზოგჯერ უწოდებენ ობიექტურ ღირებულებას, რადგან ის განისაზღვრება რეალური ეკონომიკური ფაქტორებით.

გამოყენების ღირებულება არის ქონების ღირებულება კონკრეტული მომხმარებლის ან მომხმარებელთა ჯგუფისთვის, ე.ი. უძრავი ქონების ღირებულება, რომელიც გამოიყენება როგორც უძრავი ქონების ნაწილი (მაგალითად, ქარხნის მიერ გამოყენებული უძრავი ქონება).

ღირებულების ყველა სახეობიდან ყველაზე გავრცელებულია საბაზრო ღირებულება - ღირებულების ძირითადი ტიპი საბაზრო ურთიერთობების პირობებში. საბაზრო ღირებულების დადგენისას გამოვდივართ იქიდან, რომ ბაზარი არსებობდა წარსულში (ქონება უკვე გაყიდულია), არსებობს აწმყოში (ქონება იქმნება გასაყიდად) და იარსებებს მომავალში, რადგან არც წარსული და არც ბაზრის აწმყო ამას ეწინააღმდეგება.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ არა მარტო თავად ბაზარს, არამედ ბაზრის მიერ ჩამოყალიბებულ ინსტრუმენტებსაც, რომელთაგან უმთავრესი ღირებულებაა, სამკომპონენტიანი ხასიათისაა. ამ თვალსაზრისით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ ღირებულება:

მოქმედი ღირებულება, ე.ი. ყველაზე სავარაუდო ფასი მოცემულ ბაზარზე;

ჭეშმარიტად ბაზარზე დაფუძნებული, ვინაიდან საბაზრო ღირებულებების სივრცე, რომელიც მოიცავს კონკრეტული ობიექტის ღირებულებას, ყალიბდება მხოლოდ თავისუფალი, ღია და კონკურენტული ბაზრის ფაქტორების გავლენის ქვეშ;

მართლაც, ის ობიექტურია, რადგან ის ასახავს მწარმოებლის (გამყიდველის), მყიდველისა და ინვესტორის ბაზრის ყველა ძირითადი სუბიექტის მოსაზრებებს, რითაც ამოწურავს მხარეთა საბაზრო ინტერესებს.

ღირებულების ამოღება შეიძლება წარსულიდან, თუ საკუთარ თავს მყიდველის ადგილას დავაყენებთ, აწმყოდან, მშენებლის ადგილზე დავსვით და მომავლისგან, თუ საკუთარ თავს ინვესტორის ადგილას დავაყენებთ. აქედან გამომდინარეობს ქონების შეფასების სამი ძირითადი მიდგომა: ბაზრის, ღირებულებისა და შემოსავლის მიდგომები.

ღირებულების განსაზღვრისას მთავარი ამოცანაა წინასწარ განსაზღვროთ მომავალი სარგებლის რაოდენობა, ხარისხი და ხანგრძლივობა შეფასების ობიექტის საკუთრებაში და ამ სარგებლის დღევანდელ ღირებულებად გადაქცევით. ქონების ანალიზი ხდება შეფასების პრინციპების საფუძველზე.

შეფასების პრინციპები იყოფა ოთხ ჯგუფად:

1) მომხმარებლის აღქმაზე დაფუძნებული პრინციპები (სარგებლიანობის, ჩანაცვლების და მოლოდინის პრინციპები);

2) უძრავი ქონების ექსპლუატაციის პროცესიდან გამომდინარე პრინციპები (შეტანის პრინციპები, ნარჩენი პროდუქტიულობა, ზღვრული პროდუქტიულობა, ბალანსი, ეკონომიკური ზომა და ეკონომიკური დაყოფა);

3) მოქმედებით განპირობებული პრინციპები საბაზრო გარემო(ალტერნატივობის, ცვალებადობის, დამოკიდებულების, მიწოდებისა და მოთხოვნის, კონკურენციისა და შესაბამისობის პრინციპები);

4) საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების პრინციპი არის შეფასების მთავარი პრინციპი. ეს პრინციპი აერთიანებს ყველა სხვა პრინციპს და არის ნებისმიერი უძრავი ქონების შეფასების საფუძველი.

უძრავი ქონების შეფასების წინაპირობაა უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების სპეციფიკის გათვალისწინება, ვინაიდან უძრავი ქონების ბაზრის მდგომარეობა მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს შემოსავლების ნაკადებზე, რისკის დონეზე და ქონების შესაძლო გასაყიდ ფასზე. გარკვეული მომენტი მომავალში, ე.ი შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით შეფასებისას გამოყენებულ ძირითად მონაცემებზე.

1.2 უძრავი ქონების ღირებულების შეფასების მიდგომები და მეთოდები

უძრავი ქონების შეფასებისას არსებობს სამი ზოგადად მიღებული მიდგომა ღირებულების დასადგენად: ძვირი, საბაზრო და მომგებიანი. თითოეულ მიდგომას აქვს თავისი დადგენილი მეთოდები, ტექნიკა და პროცედურები. ვლინდება სხვადასხვა ქონებრივი ობიექტების შეფასების მიდგომების კონცეპტუალური მსგავსება. ამავდროულად, შეფასებული ობიექტის ტიპი განსაზღვრავს კონკრეტული მეთოდების მახასიათებლებს, რომლებიც წარმოიქმნება შეფასების სპეციფიკური პრობლემებიდან, რომლებიც, როგორც წესი, თანდაყოლილია მხოლოდ ამ ტიპის ქონებისთვის.

ხარჯების მიდგომა

უძრავი ქონების შეფასების დანახარჯების მიდგომა ეფუძნება უძრავი ქონების ობიექტის შექმნის ხარჯების შედარებას შეფასებული ან შესადარებელი ობიექტების ღირებულებასთან. მიდგომა ეფუძნება უძრავი ქონების შეძენის ინვესტორის შესაძლებლობის შესწავლას და გამომდინარეობს ჩანაცვლების პრინციპიდან, რომელიც აცხადებს, რომ მყიდველი, სათანადო წინდახედულებით, არ გადაიხდის ობიექტს იმ თანხაზე მეტს, რაც დაჯდება მოპოვებაზე. შესაბამისი სამშენებლო ნაკვეთი და ააშენოს მსგავსი დანიშნულებითა და ხარისხით მსგავსი ობიექტი უახლოეს მომავალში მნიშვნელოვანი შეფერხებების გარეშე.

ამ მიდგომის შეფასების პროცედურის ძირითადი ეტაპები:

1. თავისუფალი და ხელმისაწვდომი მიწის შეძენის ან გრძელვადიანი იჯარის ღირებულების გაანგარიშება მისი გამოყენების ოპტიმიზაციის მიზნით;

2. შესაფასებელი შენობის გამოცვლის ღირებულების შეფასება. ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშება ეფუძნება მოცემული ობიექტის ხელახლა შექმნის ხარჯების გაანგარიშებას, ამჟამინდელ ფასებსა და მსგავსი ობიექტების წარმოების პირობებზე დაფუძნებული გარკვეულ თარიღზე.

3. ქონების ფიზიკური, ფუნქციური და გარე ცვეთის ოდენობის განსაზღვრა;

4. სამეწარმეო მოგების (ინვესტორის მოგების) ღირებულების შეფასება;

5. შეფასებული ობიექტის საბოლოო ღირებულების გაანგარიშება ამორტიზაციის ჩანაცვლების ღირებულების კორექტირებით, რასაც მოჰყვება მიღებული ღირებულების ზრდა მიწის ნაკვეთის ღირებულებით.

ხარჯების მიდგომა ყველაზე მიზანშეწონილია ახლახანს ექსპლუატაციაში შესული ქონების შეფასებისას, რაც იწვევს ყველაზე დამაჯერებელ შედეგებს მიწის ნაკვეთის საკმარისად დასაბუთებული ღირებულებისა და გაუმჯობესების უმნიშვნელო აკუმულირებული ცვეთის შემთხვევაში. ღირებულების მიდგომა გამართლებულია დაგეგმილი ობიექტების, სპეციალური დანიშნულების ობიექტების და სხვა ქონების ღირებულების შეფასებისას, რომელთა ტრანზაქციები იშვიათად იდება ბაზარზე და შეიძლება გამოყენებულ იქნას შეფასებისას სადაზღვევო მიზნებისთვის. ეს მიდგომა, რეკონსტრუქციას დაქვემდებარებული ობიექტების შეფასებისას, საშუალებას გაძლევთ განსაზღვროთ, კომპენსირდება თუ არა სამშენებლო ხარჯები საოპერაციო შემოსავლის ზრდით თუ ქონების გაყიდვიდან მიღებული შემოსავლით. ხარჯების მიდგომის გამოყენება ამ შემთხვევაში თავიდან აიცილებს ზედმეტი ინვესტიციის რისკს.

ასევე, ხარჯების მიდგომა გამოიყენება იურიდიული და ფიზიკური პირების ქონების დაბეგვრის მიზნით, უძრავი ქონების დაკავებისას, მიწის ნაკვეთის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენების ანალიზისთვის.

მიწის ნაკვეთის ღირებულების განსაზღვრა

ხელოვნების შესაბამისად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 35, სხვის მიწაზე მდებარე შენობის, ნაგებობის, ნაგებობის საკუთრებაში გადაცემისას, იგი იძენს უფლებას გამოიყენოს მიწის ნაკვეთის შესაბამისი ნაწილი, რომელიც დაკავებულია შენობის, სტრუქტურის მიერ. სტრუქტურა და მათი გამოყენებისათვის აუცილებელი, იგივე პირობებით და იმავე რაოდენობით, როგორც წინა მფლობელი.

მიწის შეფასების ყველა მეთოდიდან გადამწყვეტი მნიშვნელობა აქვს გაყიდვების შედარებითი ანალიზის მეთოდს.

შესაფასებელი ქონების მშენებლობის ჩანაცვლების ღირებულება გამოითვლება მიმდინარე ფასებით, როგორც ახალი (გარდა დაგროვილი ცვეთისა) და დაკავშირებულია შეფასების თარიღთან. ჩანაცვლების ღირებულების დადგენის საფუძველს წარმოადგენს ობიექტის მშენებლობასთან და მომხმარებლისთვის მიწოდებასთან დაკავშირებული ხარჯების გაანგარიშება. ამ ხარჯების აღრიცხვის პროცედურის მიხედვით, ჩვეულებრივია პირდაპირი და არაპირდაპირი ხარჯების განაწილება მშენებლობის ღირებულებაში.

პირდაპირი ხარჯები პირდაპირ კავშირშია მშენებლობასთან (მასალების ღირებულება, მშენებელთა ხელფასი, სამშენებლო მანქანებისა და მექანიზმების ღირებულება და ა.შ.). არაპირდაპირი ხარჯები - ხარჯები, რომლებიც უშუალოდ არ არის დაკავშირებული მშენებლობასთან (ორგანიზაციების საპროექტო და შეფასების საფასური, მიწაზე ინვესტიციების ღირებულება, მარკეტინგული, სადაზღვევო და სარეკლამო ხარჯები და ა.შ.). დეველოპერის მოგება ასახავს მშენებლობის მართვისა და მოწყობის ხარჯებს, ზოგად ზედამხედველობას და განვითარებასთან დაკავშირებულ სამეწარმეო რისკს. მეწარმის მოგება განისაზღვრება, როგორც ობიექტის გაყიდვიდან მიღებული მოგების ნაწილი. მიუხედავად პროცენტის ოდენობისა და შესაბამისი საფუძვლისა (ქონების ღირებულების შემადგენელი ნაწილი), სამეწარმეო მოგების ოდენობა უცვლელი რჩება.

უძრავი ქონების ობიექტების ღირებულების შედარებითი მონაცემების ძირითადი წყაროა სამშენებლო ხელშეკრულებები ისეთი ნაგებობების აღმართვისთვის, როგორიც არის შესაფასებელი. გარდა ამისა, დიზაინის შემფასებლები, როგორც წესი, ინახავენ დასრულებული სახლების, საოფისე შენობების, აპარტამენტების, სასტუმროების, მაღაზიების და სამრეწველო შენობების მიმდინარე ფასების საკუთარ მონაცემთა ბაზას. ამჟამად რუსეთში არსებობს სტანდარტებისა და ფასების დონის სისტემა, რომელიც განისაზღვრება შესაბამისი ფასების ინდექსებით.

სხვადასხვა ბუნებრივი და ფუნქციური ფაქტორების გავლენის ქვეშ აშენებული ობიექტები კარგავენ საოპერაციო თვისებებს და ნადგურდებიან. გარდა ამისა, ობიექტის საბაზრო ღირებულებაზე გავლენას ახდენს გარე ეკონომიკური გავლენა უშუალო გარემოდან და ცვლილებები საბაზრო გარემოში. ამავდროულად, ფიზიკური ცვეთა (შესრულების დაკარგვა), ფუნქციური დაბერება (ტექნოლოგიური შესაბამისობის და ღირებულების დაკარგვა სამეცნიერო და ტექნოლოგიური პროგრესის გამო), გარე ან ეკონომიკური ცვეთა (ობიექტის მიმზიდველობის ცვლილება გარე გარემოში ცვლილებების თვალსაზრისით. და ეკონომიკური მდგომარეობა რეგიონში) გამორჩეულია. ამ ტიპის ცვეთა ერთად წარმოადგენს დაგროვილ ცვეთას, რომელიც იქნება განსხვავება ობიექტის გამოცვლის ღირებულებასა და შეფასების ობიექტის რეპროდუქციის (ჩანაცვლების) ღირებულებას შორის.

შენობის ან სტრუქტურის ტექნიკური მდგომარეობის შესახებ ინფორმაციის ყველაზე სრული და სანდო წყაროა ბუნებრივი კვლევის მასალები. ასეთი კვლევების ჩატარების პირველი პირობა უნდა იყოს შეფასების ობიექტის ფუნქციური მიზნის ზუსტი განსაზღვრა: გამოყენება მისი დანიშნულებისამებრ ან ტექნოლოგიური და ფუნქციური პარამეტრების ცვლილებით. ამ შემთხვევაში აუცილებელია შენობების დამხმარე კონსტრუქციებზე დატვირთვისა და ზემოქმედების ცვლილების საზღვრების წარმოდგენა.

კვლევის ჩატარების მეორე პირობაა სრული ინფორმაციის მოპოვება ბუნებრივი და კლიმატური პარამეტრების და კონკრეტული ფაქტორების ზემოქმედების ტერიტორიის, სადაც ობიექტი მდებარეობს და მათი ცვლილებები ტექნოგენური საქმიანობის პროცესში.

ბაზრის მიდგომა

საბაზრო მიდგომის მეთოდების გამოყენების წინაპირობაა ინფორმაციის ხელმისაწვდომობა ტრანზაქციების შესახებ მსგავსი უძრავი ქონების ობიექტებთან (რომლებიც შედარებადია დანიშნულებით, ზომით და მდებარეობით), რომლებიც განხორციელდა შესადარ პირობებში (ტრანზაქციის დრო და ტრანზაქციის დაფინანსების პირობები). .

შედარებითი მიდგომა ეფუძნება უძრავი ქონების შეფასების სამ ძირითად პრინციპს: მიწოდება და მოთხოვნა, ჩანაცვლება და კონტრიბუცია. უძრავი ქონების შეფასების ამ პრინციპებზე დაყრდნობით, საბაზრო მიდგომა იყენებს უამრავ რაოდენობრივ და ხარისხობრივ მეთოდს, რათა ხაზი გაუსვას შედარების ელემენტებს და შესადარებელი ქონების საბაზრო მონაცემების კორექტირებას შეფასებული ქონების ღირებულების მოდელირებისთვის.

უძრავი ქონების შეფასების საბაზრო მიდგომის მთავარი პრინციპია ჩანაცვლების პრინციპი, რომელიც აცხადებს, რომ პოტენციური მყიდველი არ გადაიხდის ფასს ქონებაზე, რომელიც აღემატება მსგავსი, მისი აზრით, ქონების შეძენის ღირებულებას.

საბაზრო მიდგომის მეთოდების გამოყენების ძირითადი სირთულეები დაკავშირებულია რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის გამჭვირვალობის ნაკლებობასთან. უმეტეს შემთხვევაში უცნობია უძრავი ქონებით გარიგების რეალური ფასები. ამასთან დაკავშირებით, ხშირად შეფასებისას გამოიყენება გასაყიდად გამოტანილი ობიექტების წინადადებების ფასები.

გაყიდვების შედარების მეთოდი განსაზღვრავს ქონების საბაზრო ღირებულებას შესადარებელი ქონების ბოლო გაყიდვების ანალიზის საფუძველზე, რომლებიც ზომით და სარგებლობით მსგავსია შესაფასებელი ქონებისა. შეფასების ეს მეთოდი ვარაუდობს, რომ ბაზარი განსაზღვრავს ფასს იმ ქონებისთვის, რომელიც ფასდება ისევე, როგორც შესადარებელი, კონკურენტუნარიანი ქონებისთვის. გაყიდვების შედარების მეთოდის გამოყენების მიზნით, სპეციალისტები იყენებენ შეფასების რამდენიმე პრინციპს, მათ შორის ჩანაცვლების პრინციპს.

გაყიდვების შედარების მეთოდის გამოყენება მოიცავს შემდეგი ნაბიჯების თანმიმდევრულ შესრულებას:

1. ბაზრის დეტალური კვლევა შესადარებელი სარგებლობის ობიექტებთან დაკავშირებული ყველა ფაქტორის შესახებ სანდო ინფორმაციის მისაღებად;

2. შედარების შესაფერისი ერთეულების გამოვლენა და თითოეული ერთეულის შედარებითი ანალიზის ჩატარება;

3. შესაფასებელი ობიექტის შედარება შერჩეულ შედარების ობიექტებთან მათი გასაყიდი ფასების კორექტირების ან შედარების სიიდან გამორიცხვის მიზნით;

4. შესადარებელი ობიექტების ღირებულების რიგი კორექტირებული ინდიკატორის მიტანა შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულებამდე.

უძრავი ქონების ბაზრის ტრანზაქციების შესახებ ინფორმაციის წყაროდ შეიძლება გამოყენებულ იქნას უძრავი ქონების ოფისები, სახელმწიფო წყაროები, საკუთარი მონაცემთა ბაზები, პუბლიკაციები და ა.შ.

შედარების ერთეულის არჩევის შემდეგ აუცილებელია განისაზღვროს ძირითადი ინდიკატორები ან შედარების ელემენტები, რომელთა გამოყენებითაც შესაძლებელია ობიექტის ღირებულების მოდელირება შესადარებელი უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის ფასებში აუცილებელი კორექტირებით.

შეფასების პრაქტიკაში უძრავი ქონების ღირებულების დადგენისას განასხვავებენ შედარების ისეთ ძირითად ელემენტებს, როგორიცაა უძრავ ქონებაზე გადაცემული უფლებები, ფინანსური ანგარიშსწორების პირობები უძრავი ქონების შეძენისას, გაყიდვის პირობები (ტრანზაქციის სისუფთავე), დრო. გასაყიდი, ობიექტის ფუნქციონალური დანიშნულება, მდებარეობა, მისასვლელი გზების მოხერხებულობა, ობიექტის ფართობი, ტექნიკური მდგომარეობა და შენობის დასრულების დონე.

ეს მეთოდი ყველაზე ეფექტურია რეგულარულად გაყიდული ობიექტებისთვის.

კორექტირების გაზომვის ელემენტების ხაზგასასმელად გამოიყენება რაოდენობრივი და ხარისხობრივი მეთოდები.

რაოდენობრივი მეთოდები მოიცავს:

დაწყვილებული გაყიდვების ანალიზი (ორი განსხვავებული გაყიდვა შედარებულია ერთი შედარების პუნქტის კორექტირების დასადგენად);

სტატისტიკური ანალიზი (მეთოდი ეფუძნება მათემატიკური სტატისტიკის აპარატის გამოყენებას კორელაციური და რეგრესიული ანალიზისთვის);

· მეორადი ბაზრის ანალიზი (ეს მეთოდი განსაზღვრავს კორექტირების რაოდენობას, იმ მონაცემებზე დაყრდნობით, რომლებიც უშუალოდ არ არის დაკავშირებული შეფასების ობიექტთან ან შედარების ობიექტთან) და სხვა.

ხარისხის პრაქტიკა მოიცავს:

კლასიფიკაციის (შედარებითი) ანალიზი (მეთოდი მსგავსია დაწყვილებული გაყიდვების ანალიზის, გარდა იმისა, რომ კორექტირება გამოხატულია არა პროცენტებში ან ფულად თანხებში, არამედ ბუნდოვანი ლოგიკის კატეგორიებში);

განაწილების ანალიზი (შედარებითი გაყიდვები ნაწილდება ადეკვატურობის კლებადობით, შემდეგ დგინდება შეფასების ობიექტის ადგილი შედარებითი გაყიდვების სერიაში).

შემოსავლის მიდგომა

უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით ეფუძნება მოლოდინის პრინციპს. ამ პრინციპის მიხედვით, ტიპიური ინვესტორი, ანუ ქონების მყიდველი, იძენს მას სარგებლობიდან მომავალი შემოსავლის მიღების მოლოდინში. იმის გათვალისწინებით, რომ არსებობს პირდაპირი კავშირი ინვესტიციის ზომასა და ინვესტიციის ობიექტის კომერციული სარგებლობის სარგებელს შორის, უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება, როგორც მის მიერ წარმოქმნილი შემოსავლის მიღების უფლებების ღირებულება, სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, ღირებულება. ქონების განსაზღვრულია, როგორც შეფასების ობიექტის მიერ წარმოქმნილი მომავალი შემოსავლის მიმდინარე ღირებულება.

შემოსავლის მიდგომის უპირატესობა ხარჯებთან და საბაზრო მიდგომებთან შედარებით არის ის, რომ ის უფრო მეტად ასახავს ინვესტორის შეხედულებას უძრავ ქონებაზე, როგორც შემოსავლის წყაროზე, ანუ უძრავი ქონების ეს ხარისხი მხედველობაში მიიღება, როგორც ძირითადი ფასების ფაქტორი. . შემოსავლის მიდგომის მთავარი მინუსი არის ის, რომ დანარჩენი ორი მიდგომისგან განსხვავებით, ის ეფუძნება საპროგნოზო მონაცემებს.

ამ მიდგომის შეფასების პროცედურის ძირითადი ეტაპები:

1. ქირავნობით შეფასებული ტერიტორიების იჯარით გაცემიდან მომავალი შემოსავლის პროგნოზის მომზადება საკუთრების პერიოდისთვის და მიღებული მონაცემების საფუძველზე პოტენციური მთლიანი შემოსავლის (GRP) დადგენა, რომელიც გამოითვლება ფორმულით 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1.1)

S არის იჯარით გასაცემი ფართი კვ.მ;

სა - ქირავდება 1 კვ.მ.

2. ბაზრის ანალიზის საფუძველზე სივრცის არასაკმარისი სარგებლობისა და იჯარის აკრეფის შედეგად მიღებული ზარალის დადგენა, ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლის (ARI) გაანგარიშება. როგორც წესი, მფლობელს გრძელვადიან პერსპექტივაში არ აქვს შესაძლებლობა, სამუდამოდ იჯარით გასცეს შენობის ფართობის 100%. ქირის დანაკარგი ხდება ქონების არასაკმარისი დასაქმებისა და არაკეთილსინდისიერი მოიჯარეების მიერ ქირის გადაუხდელობის გამო. შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების ობიექტის უმუშევრობის ხარისხს ახასიათებს არასაკმარისი სარგებლობის კოეფიციენტი, რომელიც განისაზღვრება იჯარით გასაცემი ფართობის ღირებულების თანაფარდობით.

ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლის (ARI) გაანგარიშება ხორციელდება ფორმულის მიხედვით 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD რეალური მთლიანი შემოსავალი;

PVD პოტენციური მთლიანი შემოსავალი;

Kz ფართობის დატვირთვის კოეფიციენტი;

კკ კოეფიციენტი გადახდების აკრეფის.

აღსანიშნავია, რომ ზემოაღნიშნული მეთოდით გამოთვლილ DIA-ს უნდა დაემატოს სხვა შემოსავალი, რომელიც მიიღება ობიექტის ფუნქციონირებიდან ქირავნობის ანაზღაურებაზე მეტი (მაგალითად, დამატებითი სერვისებით სარგებლობისთვის - ავტოსადგომი და ა.შ.).

3. შესაფასებელი ქონების ექსპლუატაციის ხარჯების გაანგარიშება, რომელიც ეფუძნება ამ ბაზარზე მისი შენარჩუნების და/ან ტიპიური ხარჯების ანალიზს. ხარჯები შეიძლება იყოს პირობითად დაფიქსირებული (ქონების გადასახადი, სადაზღვევო პრემიები, გადასახადები მიწის ნაკვეთზე), პირობითად ცვალებადი (კომუნალური მომსახურება, მიმდინარე რემონტი, ტექნიკური პერსონალის ხელფასი და ა. ელემენტები).

ამრიგად, საოპერაციო ხარჯების სავარაუდო ღირებულება გამოკლებულია DIA-ს და საბოლოო მაჩვენებელი არის წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOR).

4. წმინდა საოპერაციო შემოსავლის გადაანგარიშება ობიექტის მიმდინარე ღირებულებაში.

პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი - შემოსავლის მომტანი ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრის მეთოდი, რომელიც დაფუძნებულია პირველი წლის ყველაზე ტიპიური შემოსავლის ღირებულებად პირდაპირ გადაქცევაზე, მისი გაყოფით ბაზრის ანალიზის საფუძველზე მიღებულ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტზე. მონაცემები წმინდა შემოსავლის თანაფარდობის და შესაფასებელი ობიექტის მსგავსი აქტივების ღირებულების შესახებ, მიღებული საბაზრო მეთოდით მოპოვებით. პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდის ასეთი დასავლური კლასიკური ვერსია, რომელშიც კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი ამოღებულია საბაზრო ოპერაციებიდან, პრაქტიკულად შეუძლებელია რუსეთის პირობებში გამოყენება ინფორმაციის შეგროვების სირთულეების გამო (ყველაზე ხშირად, ტრანზაქციის პირობები და ფასები კონფიდენციალური ინფორმაციაა. ). ამის საფუძველზე პრაქტიკაში საჭიროა კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის ასაგებად ალგებრული მეთოდების გამოყენება, რომლებიც ითვალისწინებენ კაპიტალის ანაზღაურების და მისი ანაზღაურების განაკვეთის ცალკე შეფასებას.

უნდა აღინიშნოს, რომ პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი გამოიყენება საოპერაციო აქტივების შეფასებისთვის, რომლებიც შეფასების თარიღისთვის არ საჭიროებენ დიდ ინვესტიციებს რემონტის ან რეკონსტრუქციის ხანგრძლივობისას.

1.3 ქონების შეფასების საკითხები

სირთულეები დაკავშირებულია უამრავ პრობლემასთან, რომელიც წარმოიქმნება ქონების შეფასებაში (მიდგომები და მეთოდები), ამ სფეროში არსებული კანონებისა და რეგულაციების არასწორად ან შეუსაბამობასთან. მოდით განვიხილოთ ეს კითხვები ცოტა უფრო დეტალურად.

პირველი პრობლემა არის ანგარიში და არა მიზანი - კაპიტალიზაციისა და ფასდაკლების განაკვეთების არჩევანი.

1. სესხის ღირებულება (კაპიტალის ღირებულება) - საწარმოებისთვის, რომლებსაც არ აქვთ დამოუკიდებელი ქცევა (არ არსებობს ფასიანი ქაღალდების ბაზარი).

2. საკუთარი ფინანსების საშუალო ზღვრული ღირებულება - საწარმოებისთვის, რომელთა აქციები კვოტირებულია ბაზარზე.

3. საწარმოს ან საკუთარი მრეწველობის საშუალო საოპერაციო მომგებიანობაზე დაყრდნობით.

4. შესწავლილი პროექტების საშუალო ზღვრული ზღვრული დანახარჯები (ინვესტირებისას).

5. სესხების ანაზღაურების განაკვეთები.

6. დაგეგმილი ნორმები.

7. სესხებზე საპროცენტო განაკვეთი (პოლიტიკური ეკონომიკის კონცეფცია, რომელიც დაკავშირებულია ეროვნულ შემოსავალთან (ND) და შიდა ეროვნულ პროდუქტთან (GNP)).

8. ალტერნატიული ინვესტიციის მომგებიანობა (მაგალითად, სადეპოზიტო ანგარიში ბანკში).

9. მინიმალური რისკის გარეშე შემოსავალი, ინვესტორის თვალსაზრისით.

რეალური მოკლევადიანი საპროცენტო განაკვეთი, რომელიც განისაზღვრება, როგორც სხვაობა სახაზინო ობლიგაციებზე და სამომხმარებლო ფასების ინდექსს შორის.

იგივე თეორიული ბაზის მქონე ტარიფის არჩევის მრავალი პრაქტიკული მეთოდი საუბრობს მისი არჩევის არახელსაყრელ მეთოდებსა და კრიტერიუმებზე. ოთახის განაკვეთის განმარტება ფინანსური მენეჯმენტის თეორიის მიღმაა - ფსიქოლოგიის სფეროში (ხელოვნების სფერო და არა მეცნიერება).

სხვადასხვა სპეციალისტების მიერ შეფასების გასაკეთებლად, რთული საპროცენტო განაკვეთის ღირებულება კანონით უნდა იქნას მიღებული და მეთოდოლოგიაში ასახული, როგორც ეს იყო თავის დროზე, კაპიტალის ინვესტიციების (ინვესტიციები - როგორც ეს იყო) ეფექტიანობის სტანდარტული კოეფიციენტის მიხედვით. თქვი ახლა). თავდაპირველად, ეფექტურობის მაჩვენებელი განსხვავებული იყო თითოეული ინდუსტრიისთვის, შემდეგ მიღებულ იქნა ერთი მაჩვენებელი ყველა ინდუსტრიისთვის. ხაზგასმით უნდა აღინიშნოს, რომ სტანდარტული ეფექტურობის კოეფიციენტმა იგივე როლი ითამაშა (იგივე ტვირთი ატარებდა), როგორც კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი (ეფექტურობის მაჩვენებელი, შედარების მაჩვენებელი, ინვესტიციების განთავსების მაჩვენებელი).

მეორე პრობლემა უკავშირდება ქონების ღირებულების პუნქტობრივ შეფასებას. სიტუაცია ისეთია, რომ ერთმანეთისგან დამოუკიდებლად მომუშავე ათი ექსპერტი ერთი და იგივე ქონების (ქონების) ღირებულების ათ განსხვავებულ შეფასებას იძლევა. ეს გამოწვეულია გაანგარიშების პროცედურისა და სტანდარტული კოეფიციენტების არჩევით. სიტუაცია მოგვაგონებს ნაწილის დამზადებას. იმავე მანქანაზე, სხვადასხვა ნაწილს აწარმოებს ერთი და იგივე მუშაკი ერთი და იმავე ნახაზის მიხედვით. ამის მრავალი მიზეზი არსებობს, რომელთა უმეტესობა, პრინციპში, არ არის გამორიცხული. ამიტომ, წარმოებაში მიღებულია ნაწილების ზომების ტოლერანტობის სისტემა. თუ წარმოებული ნაწილის ზომები ტოლერანტობის ფარგლებშია, მაშინ ის ვარგისად ითვლება. ყველა მიდგომასა და მეთოდში გამოსათვლელად გამოყენებული საწყისი მონაცემების გადახრები და გაფანტვა, საშუალო პროცენტის სახით, უფრო მნიშვნელოვანია, ვიდრე ნაწილების ზომების ტოლერანტობა.

ამ სიტუაციიდან გამოსავალი (ამ პრობლემის გადაჭრა) არის ქონების ღირებულების პუნქტური შეფასების შეცვლა, ერთი მხრივ, ინტერვალით ერთით, ხოლო რიცხვითი გამოთვლა უნდა განხორციელდეს ალბათური მეთოდებით. შეფასების ცნება მათემატიკაში გულისხმობს სავარაუდო გამოთვლას, ყველაზე ხშირად სიდიდის რიგის დონეზე. მაგალითად, სლაიდის წესზე გაანგარიშებისას საჭირო იყო რიცხვების მთელი ნაწილის რიცხვის განსაზღვრა.

კიდევ ერთი პრობლემა დაკავშირებულია სამი მიდგომის გამოყენებით ქონების ღირებულების გამოთვლების შეჯერებისას შეწონილი ფაქტორების არჩევასთან. თითოეული ავტორი (ექსპერტი, შემფასებელი) იღებს წონის კოეფიციენტებს (გაანგარიშების მეთოდის მნიშვნელოვნების ფაქტორებს) საკუთარი შეხედულებისამებრ და შეფასებებს შორის განსხვავება შეიძლება იყოს მნიშვნელოვანი. ამ სიტუაციიდან გამოსვლის ერთ-ერთი გამოსავალია შეწონილი ფაქტორის მიღება, რომელიც თანაბრად ნაწილდება გარკვეულ დიაპაზონში თითოეული შეფასების მეთოდისთვის (მიდგომისთვის).

შემდეგი პრობლემა წარმოიქმნება ქონების ღირებულების შედარებითი (საბაზრო) შეფასებაში, როდესაც საჭიროა შემასწორებელი ფაქტორების შემოღება, რათა შეფასებული ობიექტი და საბაზრო ანალოგები შესადარებელ სახეობამდე მივიდეს. აქაც საკმაო თვითნებობაა. ეს განსაკუთრებით ეხება შეფასების ქონების ტერიტორიული მდებარეობის ადგილმდებარეობების და სხვა რიგი სხვათა შედარებისას კორექტირების ფაქტორებს.

ერთ-ერთი ყველაზე რთული პრობლემა ინფორმაციის სანდოობაა. ეს ეხება როგორც საბაზრო ინფორმაციას ქონების შეფასებული ღირებულების მოთხოვნისა და გაყიდული ფასის შესახებ, ასევე ინფორმაციას სტანდარტების შესახებ ღირებულების გაანგარიშებისას სტანდარტული მეთოდის გამოყენებით ღირებულების მიდგომაში. ადრე ამ ინფორმაციას ფლობდნენ ეროვნული ეკონომიკის ყველა დარგის საპროექტო და ტექნოლოგიური ინსტიტუტები. ეს ინფორმაცია ან დაკარგულია ან მოძველებულია.

ქონების ღირებულების შეფასებისას წარმოქმნილი პრობლემების უმეტესი ნაწილის აღმოსაფხვრელად, ყველა გამოთვლა უნდა განხორციელდეს ალბათობის ინტერვალების საფუძველზე. გაანგარიშების შედეგად ქონების ღირებულება წარმოდგენილი იქნება შეკვეცილი განაწილების სახით. საშუალო ღირებულების შეფასება უნდა იყოს რეკომენდებული, როგორც ღირებულების შეთავაზების ფასი. ამ შემთხვევაში, გამყიდველისა და მყიდველის შანსები ერთი და იგივეა: მყიდველის მიერ შეთავაზებულ ფასზე იაფად ყიდვის ალბათობა უდრის შემოთავაზებულ ფასზე მეტად გაყიდვის ალბათობას.

ამ შემთხვევაში გამყიდველსაც და მყიდველსაც აქვს სრული ინფორმაცია ყიდვა-გაყიდვის შესაძლო ფასებისა და მათი ალბათობის შესახებ. შემოთავაზებული ტრანზაქციის გადაუდებობიდან გამომდინარე, კონტრაგენტებს შეუძლიათ მიიღონ ინფორმირებული გადაწყვეტილებები: მყიდველმა დაელოდოს და მოძებნოს სხვა შესყიდვის ობიექტი, თუ დრო სჭირდება; გამყიდველისთვის - მოთხოვნის ფასის შემცირება, თუ არსებობს გადაუდებელი აუცილებლობა გარიგების განხორციელებისას.

ბევრი ასეთი ვარიანტია ბაზარზე. გამყიდველისთვის და მყიდველისთვის, ყიდვისა და გაყიდვის აქტუალობა შეიძლება განსხვავებული იყოს.

2001 წელს მიღებულ იქნა რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 6 ივლისის ბრძანებულება No519, რომლითაც რუსეთის ფედერაციის ქონებრივი ურთიერთობის სამინისტროს ეკისრება ვალდებულება „შეიმუშაოს და დაამტკიცოს მეთოდოლოგიური რეკომენდაციები შეფასების საქმიანობისთვის“. ეს უნდა განხორციელდეს შეფასების სხვადასხვა ობიექტებთან, შეფასების ობიექტის ღირებულების ტიპებთან, შეფასების ჩატარებასთან, ასევე შეფასების ანგარიშების შემოწმებასთან დაკავშირებით. სამუშაოები ტარდება ფედერალურ აღმასრულებელ ორგანოებთან კოორდინაციით, რომლებიც არეგულირებენ საქმიანობის შესაბამის სფეროს.

თუმცა, სამინისტროს არ შეუძლია შეიმუშაოს მეთოდოლოგია ყველა ქონების ობიექტზე (ყველა შემთხვევისთვის) და მით უმეტეს, შეიმუშაოს მარეგულირებელი მასალები.

ამიტომ, რეგიონულ დონეზე, არსებული უძრავი ქონების ბაზრიდან გამომდინარე, ინდუსტრიის მასშტაბური მეთოდოლოგიის საფუძველზე, შეიმუშავეთ რეგიონული მეთოდები ერთგვაროვანი ობიექტების ჯგუფებისთვის, აუცილებელი მარეგულირებელი ბაზის შექმნით. მაშინ ჩნდება პრობლემა რეგიონის, ქალაქის თუ რეგიონის ადმინისტრაციის დონეზე ადგილობრივი მეთოდების კოორდინაციისა და დამტკიცების შესახებ.

საკუთრების სხვადასხვა ობიექტებთან მიმართებაში რეგიონული მეთოდოლოგიური მასალების შეთანხმებისა და დამტკიცების პროცედურა უნდა რეგულირდეს რუსეთის ფედერაციის ქონებრივი ურთიერთობის სამინისტროს მიერ.

ეს ხელს შეუწყობს სხვადასხვა ტიპის ქონების ყველა სახის ღირებულების უფრო გონივრულად შეფასებას, რაც მოხსნის სხვადასხვა გაუგებრობას, გამოიწვევს სხვადასხვა შემფასებლებისა და შემფასებელი ფირმების მიერ გაანგარიშების შედეგების შედარებას და შეამცირებს ნახევრად კრიმინალურ კონოტაციას შეფასების საქმიანობის სფეროში. .

თავი 2. ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა

2.1 საგნის აღწერა

ამჟამად საკმაოდ სტაბილურია მოთხოვნა ახალ უძრავ ქონებაზე ცალკეული შენობების სახით, ფასის დიაპაზონში $330-$3250 კვ.მ. ზოგადად, შეთავაზება მერყეობს $400 კვ.მ-დან $4500 კვ.მ-მდე. ამასთან, შეინიშნება შეთავაზების ფასის ზედა ზღვრის გარკვეული ზრდის ტენდენცია.

ეს აიხსნება იმით, რომ ბოლო დრომდე გადახდისუუნარო მოთხოვნა ფინანსურად გამართლებულია.

მეორე მხრივ, განსაკუთრებით პრესტიჟულმა საოფისე ფართმა და საცალო ფართმა უკვე „იპოვეს“ შედარებით მუდმივი მფლობელები. შესაბამისად, იზრდება ფასები შენობებზე, თუმცა ნაკლებად პრესტიჟული, მაგრამ მაინც მოსალოდნელია გაყიდვა. გარდა ამისა, წინადადებების ფასების რყევა ყოველთვის არ არის გამართლებული ეკონომიკური ლოგიკის თვალსაზრისით.

ქონება შპს „არისის“ საკუთრებაშია და მდებარეობს ქალაქ კალუგას ლენინსკის რაიონში.

ობიექტი მოიცავს სამსართულიანი აგურის ადმინისტრაციულ შენობას რესტორნით, საერთო ფართი 1.375.8 კვ.მ.

ობიექტი მდებარეობს ქალაქის ერთ-ერთ ყველაზე გრძელ გზატკეცილზე, შედარებით ახლოს კალუგას ბიზნეს და ადმინისტრაციულ ცენტრთან. ტრანსპორტის ხელმისაწვდომობა კარგია.

მიწის აღწერა

ნაკვეთის ფორმამართკუთხა;

Მიწის ფართობი 556,0 მ2

ნიადაგის მდგომარეობაქვიშიანი ნიადაგები შენობის საძირკვლის საფუძველს ქმნის.

ტერიტორიის ტოპოგრაფია: ადგილის რელიეფი მშვიდია.

ინფრასტრუქტურის უზრუნველყოფა:

საცხოვრებელ კორპუსთან დაკავშირებულია შემდეგი კომუნიკაციები:

· წყალმომარაგება;

კანალიზაცია;

· ენერგიის წყარო;

სითბოს მიწოდება;

ტელეფონიზაცია

შესაძლო შეზღუდვები გამოყენებასა და სერვიტუტებზე

ნებადართული გამოყენება.უძრავი ქონების ბაზარზე მუშაობის პრაქტიკა აჩვენებს, რომ უძრავი ქონების ფუნქციონალური დანიშნულების შეცვლა შესაძლებელია მხოლოდ ადგილობრივ ადმინისტრაციასთან შეთანხმებით, რასაც ადასტურებს შეფასების ობიექტის მფლობელიც.

სერვიტუტები.ვარაუდობენ, რომ საიტი ექვემდებარება ტიპურ სერვიტუტებს, როგორიცაა გავლის უფლება და კომუნიკაცია, მაგრამ ვარაუდობენ, რომ არცერთი არსებული სერვიტუტი არ უნდა იყოს დაბრკოლება საიტის საუკეთესო და ეფექტური გამოყენებისთვის. საიტი არ შეიცავს ძეგლებს, უნიკალურ ბუნებრივ ობიექტებს, ელექტროგადამცემი კოშკებს, წამყვან ნიშნებს და ა.შ., ამიტომ არ არსებობს სპეციალური შეზღუდვები საოფისე და საცხოვრებელი ფართების მშენებლობისთვის.

შენობის აღწერა

შენობა 3 სართულიანია, აშენებულია თანამედროვე სამშენებლო სტანდარტების დაცვით.

ცხრილი 1

შენობის სტრუქტურული ელემენტები

სტრუქტურული ელემენტი	დამახასიათებელი	ტექნიკური მდგომარეობა
ფონდები	ბეტონის ქამარი	შესანიშნავი
და მათი ექსტერიერი	სილიკატური აგური წითელი მოსაპირკეთებელი აგური, t=0.5	შესანიშნავი
ტიხრები	აგური	შესანიშნავი
გარეკანები: სხვენი; სართული; სარდაფის ზემოთ	ბეტონით ბეტონით ბეტონით	შესანიშნავი
სახურავი	კომბინირებული	შესანიშნავი
სართულები	პარკეტი, ფილები, ლინოლეუმი	შესანიშნავი
ხის	ხის მოდერნიზებული	შესანიშნავი
Ინტერიერის დეკორაცია	ევროკლასი	შესანიშნავი
სანიტარული და ელექტრო მოწყობილობები: გათბობა · წყლის მილები კანალიზაცია ელექტრო განათება · ტელეფონი · ვენტილაცია	ცენტრალური, საქვაბე ოთახიდან გადინება ქალაქის კანალიზაციაში ფარული გაყვანილობა ბუნებრივი	შესანიშნავი
სხვა ნამუშევრები	ბრმა უბნები	შესანიშნავი

2.2 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა ღირებულების მიდგომით

ამ შემთხვევაში ანალოგურ ობიექტად ადმინისტრაციული აგურის სამსართულიანი შენობა შეირჩა სატ. UPVS No33, ჩაბ. 4 (საცხოვრებელი, საზოგადოებრივი, კომუნალური შენობების და მომხმარებელთა მომსახურების შენობების მშენებლობის ჩანაცვლების ღირებულების გაფართოებული ინდიკატორები. M: 1972 წ.) ცხრილი 52, როგორც ყველაზე შესაფერისი საპროექტო მახასიათებლების თვალსაზრისით შეფასების ობიექტს.

ცხრილი 2

შეფასების ობიექტისა და ობიექტ-ანალოგის შედარებითი ანალიზი

(მსგავსების კოეფიციენტის განსაზღვრა)

სტრუქტურული ელემენტები		ანალოგური ობიექტი		შეფასების ობიექტი	მსგავსების ხარისხი (მსგავსების კოეფიციენტი)	სპეციფიკური წონა, ელემენტები %
						ანალოგური ობიექტი	შეფასების ობიექტი
1		2		3	4	5	6
1. ფონდები		რკინაბეტონის ბლოკები		რკინაბეტონის ბლოკები	1,00	5,0	5,0
2. კედლები და ტიხრები		აგური		აგური	1,00	24,0	24,0
3. გადაფარვები		ბეტონით		ბეტონით	1,00	9,0	9,0
4. სართულები		ბეტონის		ბეტონის	1,00	10,0	10,0
5. ღიობები		მარტივი ხის		მარტივი ხის	1,00	11,0	11,0
6. ინტერიერის გაფორმება		მარტივი		-	0,00	8,0	0,0
7. სანიტარული და ელექტრო მოწყობილობები	ცენტრალური გათბობა · წყლის მილები კანალიზაცია · ვენტილაცია ელექტრო / განათება		ცენტრალური გათბობა · წყლის მილები კანალიზაცია · ვენტილაცია ელექტრო / განათება		1,00	12,7	12,7
8. სახურავი	გააფართოვოს რკინაბეტონის ფილებზე		─		0,00	6,0	0,0
9. კიბეები და სადარბაზოები	–		–		1,00	5,0	5,0
10. მარტივი სამუშაო	–		–		1,00	9,3	9,3
სულ:					0,8	100	86
კორექტირების ფაქტორი	0,86

შეფასებული ობიექტის მთლიანი ჩანაცვლების ღირებულების განსაზღვრა.

ძირითადი შეყვანის მონაცემები:

კაპიტალის ჯგუფი - ი.

· შენობის მოცულობა: Vstr. = 4444 მ3;

· საერთო ფართი: S=1.375.8 მ2;

მარეგულირებელი მონაცემების წყაროები: შატ UPVS No4, ცხრილი 52

ძირითადი გაანგარიშების ფორმულა:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

სადაც PVS არის ობიექტის მთლიანი ჩანაცვლების ღირებულება, რუბლს შეადგენს.

სამშენებლო მოცულობის ერთეულის აგების 1969 წლის ღირებულება 1969 წლის ფასებში; აშშ1969=24,9 რ/მ3

Vpage კონსტრუქციის მოცულობა, კუბ. მ;

I69-84 ღირებულების კონვერტაციის ინდექსი 1969 წლის ფასებიდან 1984 წლის ფასებამდე; საცხოვრებელი და კომერციული შენობებისთვის საშუალოდ - 2,21;

I84-20.12.2007 - ღირებულების გადაქცევის ინდექსი 1984 წლის ფასებიდან შეფასების თარიღის ფასებზე (20.12.2007 წ.) ინფ. შატ. მშენებლობაში შესრულებული სამუშაოს ფასებსა და ანგარიშსწორებაზე, კალუგა: 2007 წლის დეკემბერი;

K84-20.12.2007 = 61.07

Кn არის შეფასების ობიექტი-ანალოგის სხვაობის კორექტირების ფაქტორი. Kn=0.86

ობიექტის მთლიანი ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშება:

PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12,843,755,88 რუბლი.

ობიექტის ამორტიზაციის (ცვეთა) შეფასება

ობიექტის (I კაპიტალის ჯგუფის) სავარაუდო ეფექტური ვადის მიხედვით, ფიზიკური ცვეთა (ცვეთა) შეფასების თარიღისთვის იქნება 5%, ე.ი. 642.187.80 რუბლი

ვინაიდან შენობა ახალია, ფუნქციონალური (მორალური) გაუარესება არ არის.

ეკონომიკური (გარე) ცვეთა დადგენილი არ არის: ამ ტიპის და მდგომარეობის შენობები ამჟამად მოთხოვნადია ბაზარზე და არ არსებობს საფუძველი ვივარაუდოთ, რომ ეს მდგომარეობა მნიშვნელოვნად შეიცვლება უახლოეს მომავალში.

მეწარმის მოგების განსაზღვრა

მეწარმის მოგება არის ბაზრის მიერ განსაზღვრული შემოსავლის დონე, რომელსაც მეწარმე ელის, რომ მიიღებს პრემიის სახით მშენებლობაში ჩადებული კაპიტალის გამოყენებისთვის.

მეწარმის მოგება (Ppr) შეიძლება განისაზღვროს სამეწარმეო შემოსავლის Dpr და მშენებლობის ღირებულების თანაფარდობიდან (C/b str.) მშენებლობის პერიოდის (Tstr.) გათვალისწინებით ფორმულის მიხედვით:

კალუგის სამშენებლო ორგანიზაციების ინფორმაციით, 1 კვადრატის მშენებლობის ღირებულება. მ ინდივიდუალური საოფისე შენობების ჩვეულებრივი მშენებლობა საშუალოდ 10,500 რუბლს შეადგენს. დასრულების ჩათვლით. ჩვეულებრივი ინტერიერის გაფორმება ზრდის მშენებლობის ღირებულებას 9-12%-ით. ძვირადღირებული დასრულება ზრდის ინდივიდუალური სამუშაოების ღირებულებას 1,38-ჯერ (Marshall & Swift Handbook). მშენებლობის ვადა ამჟამად, როგორც წესი, არ აღემატება 2 წელს. კალუგაში ინვესტიციის ღირებულება ქალაქის ცენტრალურ ნაწილში მდებარე საცალო სივრცეში მდგომარეობს $1200÷3500 კვ.მ-ის ფარგლებში. მ. ჩვენი გამოთვლებისთვის ავიღოთ ღირებულება - 1200 აშშ დოლარი, ანუ 30936 რუბლი. ამ პირობებში, მეწარმის მოგება:

= 0.937, ანუ 97.3%.

ცხრილი 3

შეფასების ობიექტის საბოლოო ღირებულების გამოთვლა

ამრიგად, ქონების საბაზრო ღირებულება, მიღებული ღირებულების მიდგომის გამოყენებით, არის 25,982,918.15 რუბლი, ან დამრგვალებული 25,982,918 რუბლი. (ოცდახუთი მილიონი ცხრაას ოთხმოცდათორმეტი ათას ცხრაას თვრამეტი რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

2.3 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა საბაზრო მიდგომის ფარგლებში

ცხრილი 4

შედარების ობიექტების მახასიათებლები

შედარების ობიექტების მახასიათებლები	შეფასების ობიექტი	ობიექტი No1			ობიექტი No2		ობიექტი No3	ობიექტი No4
1	2	3			4		5	6
ობიექტის მისამართი	კალუგა, ქ. სუვოროვა, დ.29	კალუგა, ქ.ტელე-ვიზინაია, 2ა			კალუგა, ქ. მოსკოვი, დ.237		კალუგა, ქ. აზაროვსკაია, 26	კალუგა, კრისტალი,
მშენებლობის წელი	2002 წ	1995 წელი, რეკონსტრუქცია 1998 წ			2003 წ		1971 წელი, რეკონსტრუქცია 2002 წ	1988 წ
საერთო ფართი (კვ.მ.)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
მთავარი მიზანი დღევანდელ მდგომარეობაში	საოფისე ფართი, კაფეები, დასასვენებელი ადგილები	საოფისე ოთახები			საოფისე ფართი, დასასვენებელი ადგილები		საოფისე და საგამოფენო ფართი	საოფისე ოთახები
პირველადი დანიშვნა	იგივე	ადმინისტრაციული შენობა			ადმინისტრაციული შენობა		წიგნის ბაზა	ადმინისტრაციულ-სამრეწველო შენობა
გარე შემოღობილი სტრუქტურები	აგური	აგური			აგური		აგურის პანელი ქაფის ბლოკის ჩანართებით	რკინაბეტონის პანელები
მდებარეობა	საშუალოზე მაღალი	საშუალო			საშუალო		საშუალოზე დაბალი	საშუალოზე დაბალი
მიწის ნაკვეთი		122971 მ2 (სხვა შენობები ხელმისაწვდომია)			შენობის ქვეშ			შენობის ქვეშ + პანდუსის ფართი
დასრულების ხარისხი	კლასი "E"		კლასი "U"	ფუფუნების კლასი		ფუფუნების კლასი		კლასი "E"
პარკირების და მანქანების ხარისხი	ქუჩის გასწვრივ, სპეც. ორგანიზებული, 20 მ სიგრძის; სათამაშო მოედანი ეზოში		პარკინგი ქუჩის გასწვრივ (20 მ); შიდა პარკინგი	ორგანიზებული პარკინგი (სპეციალური ადგილი)		ქუჩის გასწვრივ, სპეც. ორგანიზებული 20 მ სიგრძის; შიდა პარკინგი		შეზღუდული შიდა პარკინგი
გაყიდვის პერიოდი	––		2007 წლის დეკემბერი	2007 წლის აგვისტო		2007 წლის თებერვალი		2006 წლის ოქტომბერი
სართულების რაოდენობა	3 სართული		2 სართული	3 სართული		2 სართული		3 სართული
ფასი 1 კვ. მ საერთო ფართობი, რუბ. რუბლს შეადგენს.	–		33000	41500		28500		15500

შესწორებების განმარტება (დასაბუთება).

1. საბაზრო პირობების კორექტირება (გაყიდვის თარიღი)

ამ შემთხვევაში ყველაზე სწორი მეთოდია წყვილი გაყიდვების მეთოდის გამოყენება. იგი გულისხმობს ობიექტების შერჩევას, რომლებიც განსხვავდება მხოლოდ გაყიდვის დროს და განსაზღვრავს კორექტირების რაოდენობას. ჩვენ ვერ ვიპოვეთ ასეთი ობიექტები, ამიტომ კორექტირების ოდენობა განისაზღვრა თვიური ინფლაციის მაჩვენებლების მონაცემების საფუძველზე ჩვენთვის საინტერესო პერიოდებისთვის ფორმულის მიხედვით:

სადაც Mi არის საშუალო თვიური ინფლაციის მაჩვენებელი, Kinfl. = 1.0072

გაანგარიშების ფორმულა: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1.0072

100 × კტცრმინფლ 100

ცხრილი 5

2. მდებარეობა.

შედარებული ობიექტების მდებარეობა შეფასდა ექსპერტიზის შეფასების საფუძველზე სკალაზე: „შესანიშნავი“, „შესანიშნავი“, „კარგი“, „საშუალოზე მაღალი“, „საშუალო“, „საშუალოზე დაბალი“, „დამაკმაყოფილებელი“, „ცუდი“ , "ძალიან ცუდი". ამრიგად, სასწორი შედგება 8 გრადაციისგან. თითოეული გრადაცია შეფასდა 10%.

ცხრილი 6

	შეფასების ობიექტი	ობიექტი No1	ობიექტი No2	ობიექტი No3	ობიექტი No4
მდებარეობა	საშუალოზე მაღალი	საშუალო	საშუალო	საშუალოზე დაბალი	საშუალოზე დაბალი
კორექტირების რაოდენობა, %	-	+10	+10	+20	+20

3. კორექტირება ფიზიკური სხვაობისთვის.

შედარების ობიექტებსა და შეფასების ობიექტს შორის ერთადერთი მნიშვნელოვანი განსხვავებაა No3 შედარების ობიექტში ჩამკეტი კონსტრუქციების მასალა - რკინაბეტონის პანელები, ხოლო შეფასების ობიექტში და სხვა შედარების ობიექტებში გამოყენებული იყო აგური. ეს მიზნები. ეს განსხვავება ჩვენს მიერ შეფასებულია 6%-ით.

4. ობიექტის მდგომარეობის კორექტირება

მის ფასზე პირდაპირ გავლენას ახდენს მდგომარეობა, რომელშიც რეალიზაციისა და შესყიდვის ობიექტი მდებარეობს. „მდგომარეობის“ ფაქტორში სხვაობის გათვალისწინების უმარტივესი გზაა გასაყიდი ფასის კორექტირება სარემონტო სამუშაოების ღირებულებისთვის, რომელიც უნდა ჩატარდეს ისე, რომ შედარების ობიექტი შეესაბამებოდეს შეფასების ობიექტის მდგომარეობას. .

ამ შემთხვევაში, ობიექტის მდგომარეობა შეფასდა ექსპერტის მიერ შემდეგი გრადაციების დიაპაზონში: "შესანიშნავი", "კარგი", "საშუალოზე მაღალი", "საშუალო", "საშუალოზე დაბალი", "დამაკმაყოფილებელი", "ცუდი". „ძალიან ცუდი“ ერთი გრადაციის ფასით – 6%.

ცხრილი 7

5. რეგულირება დასრულების ხარისხისთვის

დასრულების ხარისხის შეფასებისას გათვალისწინებული იქნა ხარისხის ექვსი დონე:

უმაღლესი ხარისხი - კლასი "ლუქსი";

გაუმჯობესებული ხარისხი - კლასი "U";

საშუალო ხარისხი - კლასი "C";

დამაკმაყოფილებელი ხარისხი - კლასი "E" (ეკონომიკური)

დაბალი დონის ხარისხი - "N";

ძალიან ცუდი - "ოჰ".

გრადაციის ფასი 5%

ცხრილი 8

6. ობიექტის ფართობის კორექტირება.

ჩვენს შემთხვევაში, გვაქვს ფართობის დიაპაზონი 297.3 მ2-დან 3806.0 მ2-მდე. ჩვენი კვლევის მიხედვით, ფართობის 1 მ2-ით გაზრდა იძლევა 1 მ2-ის ფასს:

(სობ.ავ. სობ.ოც) x K, (3.3)

სად: სობ.ავ. შედარების ობიექტის ფართობი;

შეფასების ობიექტის სობ.ოცი ტერიტორია;

K ემპირიული კოეფიციენტი, K = 0,00533

გაანგარიშების ფორმულა:

ცხრილი 9

7. მიწის ნაკვეთის არსებობის კორექტირება.

მიწის ნაკვეთის არსებობა მიჩნეულია უპირატესობად, ვინაიდან ეს არის ობიექტის ერთ-ერთი პოტენციალი. კვლევები აჩვენებს, რომ უმეტეს შემთხვევაში, საოფისე შენობებთან მიწის ნაკვეთის არსებობა ან არარსებობა ბაზარმა აფასებს ობიექტის ღირებულების 5%-ის ფარგლებში (გარდა პარკინგისა).

8. სართულების რაოდენობის შესწორება.

ჩვენს შემთხვევაში განიხილება 2-დან 5-მდე სართულის მქონე ობიექტები. კვლევები აჩვენებს, რომ 3 სართულზე მეტი არ ითვლება უპირატესობად. საოფისე ფართების ბაზრის დღევანდელი კონიუნქტურა ისეთია, რომ ინვესტორები და მოიჯარეები ამჯობინებენ გამოიყენონ 2÷3 სართულიანი შენობები საოფისე ფართად. საბაზრო ღირებულების (ღირებულების სანაცვლოდ) და არა ინვესტიციის (გამოყენების) თვალსაზრისით, 3 სართულით მეტი შენობის 1 კვ.მ-ის ღირებულება 1 კვ.მ-ის ღირებულებაზე დაბალია. 2÷3 სართულიანი შენობები. 5 ÷ 6 სართულამდე, ღირებულების ასეთი შემცირება 3 ÷ 5%-ის ფარგლებშია. 9, 11 სართულიანი კორპუსებისთვის ეს ღირებულებაა 12÷15%.

9. პარკირების ხელმისაწვდომობისა და ხარისხის კორექტირება.

საკუთრებაში პარკირების არსებობა განიხილება როგორც მზარდი ხარჯების ფაქტორი. ამ შემთხვევაში შეფასდა პარკირების ხელმისაწვდომობა და ხარისხი. პარკირების ხარისხი განიხილებოდა სამ ვარიანტში:

· გარე პარკინგი- ქუჩის გასწვრივ შენობის ფასადის წინ არის პარკინგი 50მ-ის ფარგლებში; ასეთი პარკინგი ექსპერტულად შეფასდა 5%-ით (საშუალო ხარისხი);

· ორგანიზებული პარკინგი -გზის გარეთ არის სპეციალური ასფალტირებული ფართი მანქანების გასაჩერებლად - 10%, (კარგი ხარისხის);

· შიდა პარკინგი -მანქანების სადგომი საწარმოს ჭიშკართან (შიდა ტერიტორიაზე) - 0%, (ცუდი).

ცხრილი 10

საბოლოო კორექტირება

შედარების ელემენტები	შედარებითი გაყიდვები
	შეფასების ობიექტი	ობიექტი No1	ობიექტი No2	ობიექტი No3	ობიექტი No4
1	2	3	4	5	6
გასაყიდი ფასი, რუბლი/კვ. მ	––	33000	41500	28500	15500
გადაცემული უფლებები	სრული საკუთრება	სრული საკუთრება	სრული საკუთრება	სრული საკუთრება	სრული საკუთრება
კორექტირების თანხა	―	0%	0%	0%	0%
მორგებული ფასი	―	33000	41500	28500	15500
დაფინანსების პირობები	ბაზარი	ბაზარი	ბაზარი	ბაზარი	ბაზარი
კორექტირების თანხა	―	0%	0%	0%	0%
ფასი კორექტირების შემდეგ	―	33000	41500	28500	15500
გაყიდვის პირობები	კომერციული	კომერციული	კომერციული	კომერციული	კომერციული
გაყიდვის პირობების კორექტირება	―	0%	0%	0%	0%
ფასი კორექტირების შემდეგ	―	33000	41500	28500	15500
ბაზრის პირობები (გაყიდვის თარიღი)	―	2007 წლის დეკემბერი		2007 წლის თებერვალი	2006 წლის ოქტომბერი
საბაზრო პირობების კორექტირება	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
ფასი კორექტირების შემდეგ	―	33000	45235	32205	18151

დასკვნა: No3 შედარების ობიექტზე განხორციელდა კორექტირების ყველაზე მცირე რაოდენობა, შესაბამისად, შეფასების ობიექტის ფასი აღებულია No3 შედარების ობიექტის დაზუსტებული ფასის ტოლფასი, ე.ი. 32205 რუბ./კვ.მ. ნაპოვნი ღირებულება მდგომარეობს ფასების დიაპაზონში 18,151 რუბლი/კვ.მ-დან 45,235 რუბლ/კვ.მ-მდე. გაყიდვების პირდაპირი შედარებით მიღებული შეფასების ობიექტის ღირებულება იქნება: 32205 × 1375.8 = 44.307.639 რუბლი.

ამრიგად, შეფასების ობიექტის ღირებულებაა 44,307,639 რუბლი. (ორმოცდაოთხი მილიონი სამას შვიდი ათას ექვსას ოცდაცხრამეტი რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

2.4 უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლის მიდგომით

ნამუშევარმა გამოიყენა პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი ქონების ღირებულების შესაფასებლად, როგორც გამოსაყენებლად მზად. ეს მეთოდი იძლევა სამომავლო შემოსავლის ამჟამინდელი ღირებულების საკმაოდ ზუსტ შეფასებას იმ შემთხვევაში, როდესაც მოსალოდნელი შემოსავლის ნაკადი სტაბილურია ან აქვს მუდმივი ზრდის (დაცემის) ტემპი.

შემოსავლის ანალიზი

შესაფასებელი ქონების ყველა შემოსავალი პროგნოზირებულია სხვადასხვა ფუნქციური დანიშნულების შენობების ქირის საფუძველზე. ჩვენ ჩავატარეთ ბაზრის კვლევა, რომლის მიზანია დადგინდეს საცხოვრებელი ფართების ქირავნობის ტარიფები, რომლებიც შედარებული იქნება შეფასების ობიექტთან. ეს კვლევა მოიცავდა ინტერვიუებს რამდენიმე მფლობელთან, სალიზინგო აგენტთან და დეველოპერებთან, წინადადებების ფასების და მიმდინარე იჯარის პირობების შესწავლას.

მოსამზადებელი სამუშაოების მსვლელობისას დადგინდა, რომ ობიექტის მდებარეობისა და მისი პროფილის გათვალისწინებით, გასაანგარიშებლად მიიღება ქირავნობის შემდეგი ფასი: 1175 რუბლი / კვ.მ.

ხარჯების ანალიზი

საოპერაციო ხარჯები არის მიმდინარე ხარჯებიდაკავშირებულია ქონების საკუთრებასა და ექსპლუატაციასთან. ისინი იყოფა მუდმივებად - რომელთა ღირებულება არ არის დამოკიდებული მომხმარებლის მიერ შენობის დაკავებულობის ხარისხზე (ქონების გადასახადი, სადაზღვევო პრემია, მიწის ქირა) და ცვლადებად - დამოკიდებულია შენობის დაკავებულობის ხარისხზე (ელექტროენერგიის გადახდა. წყალი და ა.შ.).

ქონების გადასახადებში შედის: მიწის გადასახადი, შენობის გადასახადი. ვინაიდან ამ შეფასების ფარგლებში მიწის ღირებულება არ შესრულებულა, მისი დაბეგვრის დონე არ უნდა განისაზღვროს.

ქონების გადასახადი შეადგენს ქონების საბალანსო ღირებულების 2%-ს (სააღრიცხვო ღირებულება = ღირებულება - ამორტიზაცია).

ახლად შეძენილი ობიექტისთვის საწყისი ღირებულება უდრის შესყიდვის ფასს. ახლად აშენებული ან მშენებარე შენობისთვის ღირებულება უდრის სამშენებლო ხარჯებს, ცვეთა არის 0. შენობის საბალანსო ღირებულება შეფასების თარიღისთვის არის შესყიდვის ფასის ჯამი (ან საბალანსო ღირებულება შეძენის დროს). შენობა და რემონტისთვის გაწეული ხარჯები, დღგ-ს გარეშე. ქონების გადასახადის ოდენობას უცვლელად მივიჩნევთ, რადგან 1 კაპიტალის ჯგუფის შენობებისთვის ამორტიზაციის მაჩვენებელი არის 1% წელიწადში და ქონების გადასახადის ღირებულების ცვლილება შეიძლება უსაფრთხოდ იყოს უგულებელყოფილი.

სადაზღვევო გადასახადები შეადგენს მზა ობიექტის გამოცვლის ღირებულების 0.3%-ს, დღგ-ს გარეშე.

ამ შემთხვევაში, კომუნალური გადასახადების ოდენობა ითვლება ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლის (ARI) 7%-ად.

ობიექტის მართვის ხარჯების საოპერაციო ხარჯებში ჩართვა განპირობებულია ქონების, როგორც შემოსავლის წყაროს თავისებურებით. უძრავი ქონების ფლობა, ბანკში ნაღდი ფულის დეპოზიტისგან განსხვავებით, მოითხოვს გარკვეულ ძალისხმევას ქონების მართვისთვის. მიუხედავად იმისა, იმართება ეს მფლობელი თუ მესამე მხარე, მართვის ხარჯების ჩათვლით მთლიან ხარჯებში, ჩვენ ვაღიარებთ, რომ მთლიანი იჯარით მიღებული შემოსავლის ნაწილი არ არის გენერირებული უშუალოდ ქონებისგან, არამედ მენეჯერის ძალისხმევით.

ამ ტიპის დაწესებულებებისთვის მართვის ხარჯები შეადგენს ფაქტობრივი მთლიანი შემოსავლის 2.2%-ს.

ვინაიდან შენობა აშენდა 2002 წელს და არ არის საჭირო ძირითადი რემონტი, მიმდინარე რემონტის ღირებულება განისაზღვრება გზშ-ის 4%-ით.

ხელმისაწვდომ სანდო მონაცემებზე დაყრდნობით ხანმოკლე სამშენებლო ელემენტების ჩანაცვლების ღირებულების შესახებ, რომლებსაც აქვთ შეფასების ობიექტის მსგავსი მახასიათებლები, გათვალისწინებული იყო EED-ის 3.6% ღირებულება.

სხვა ხარჯები, როგორც წესი, შეადგენს საოპერაციო ხარჯების 2%-ს.

საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის განსაზღვრა

კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი ასახავს ობიექტის ღირებულების დამოკიდებულებას მისი ექსპლუატაციიდან მოსალოდნელ შემოსავალზე. მსგავსი ქონების გაყიდვების შესახებ საკმარისი მონაცემების არარსებობის გამო, კაპიტალიზაციის განაკვეთი შეიძლება განისაზღვროს მხოლოდ შეჯამების მეთოდით, რომლის მიხედვითაც კაპიტალიზაციის განაკვეთის ღირებულება უდრის ჯამს:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., სადაც

SC - კაპიტალიზაციის მაჩვენებელი;

NPb/r ანაზღაურების რისკის გარეშე;

P არის რისკის პრემია, რომელიც შეესაბამება ამ აქტივში ინვესტიციას;

L - პრემია ობიექტის დაბალი ლიკვიდურობისთვის;

წმ. კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთი.

უმაღლესი კატეგორიის ბანკებში ვადიანი სავალუტო დეპოზიტების ურისკო განაკვეთი არის 5-9% (ვიღებთ 7%).

რისკის პრემია (P). ქონების დაკარგვის ალბათობა შეფასდა ქალაქ კალუგაში ქონების დაკარგვის შემთხვევების რაოდენობის შესახებ ინფორმაციის საფუძველზე, შეგროვებული მონაცემების გათვალისწინებით P = 4%.

დამატებითი რისკის პრემია – 4%.

ლიკვიდურობის კოეფიციენტი განისაზღვრება ამ ტიპის უძრავი ქონების გაყიდვის სავარაუდო დროით, რომელიც არსებული ეკონომიკური მდგომარეობის გათვალისწინებით, ჩვენ ვაფასებთ 0,4 წელზე.

კნ/ლიქ. = კბეზრისკი. × გაყიდვის დრო = 0.07 × 0.4 = 0.028 ან 2.8%

ინვესტიციების მართვის რისკის პრემია არის 4.8%.

მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტის მეორე კომპონენტი, კაპიტალის ანაზღაურება ან ფონდის ღირებულების ზრდა/კლება, გამოითვლება როგორც ერთის თანაფარდობა ინვესტირებული კაპიტალის დასაბრუნებლად საჭირო წლების რაოდენობასთან.

კაპიტალის დაბრუნების დრო, ტიპიური ინვესტორის გათვლებით, არის 20 წელი, ამის საფუძველზე კაპიტალის აღდგენის მაჩვენებელი იქნება 5% (1/20).

ამჟამად, კალუგაში არასაცხოვრებელი შენობების ბაზარზე სიტუაცია ისეთია, რომ შედარებით ახალი საკუთრებისთვის მცირე ბუნებრივი ცვეთა და ცვეთა (ცვეთა) არ არსებობს მიზეზი, რომ ველოდოთ მათი ღირებულების შემცირებას უახლოეს მომავალში. გარდა ამისა, ხარჯების ზრდაზე დიდ გავლენას ახდენს ობიექტის ხელსაყრელი მდებარეობა ქალაქის ცენტრთან და მთავარ მაგისტრალებთან ახლოს. ამ შემთხვევაში აშკარაა შეფასების ობიექტის საინვესტიციო მიმზიდველობა, ამიტომ კაპიტალის დაბრუნების განაკვეთი აღებულია (-) ნიშნით.

მთლიანი კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი არის:

R0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 - 0.05 = 0.186

შეფასების ობიექტის ღირებულების გამოთვლა საიჯარო შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით

პოტენციური მთლიანი შემოსავლის (GRP) გამოსათვლელად გამოიყენება ქირავნობის ყოველთვიური ტარიფები წელიწადში: 14100 რუბლი/კვ.მ.

ამრიგად, შეფასების ობიექტის ტერიტორიების იჯარიდან PVH იქნება: 14100 × 1375.8 = 19.398.780 რუბლი;

ეფექტური მთლიანი შემოსავლის (EGI) გაანგარიშება ხდება მიწოდებული გადახდების გადატვირთვის შესაძლო ზარალისა და ქირის ინკასო ზარალის გათვალისწინებით. გამოთვლებისთვის მიღებული იქნა 8% მნიშვნელობა, რომელიც განისაზღვრა გარე წყაროებიდან არსებული მონაცემებისა და ჩვენი საკუთარი დაკვირვების საფუძველზე.

ჩატარებულმა გამოთვლებმა აჩვენა, რომ შეფასების ობიექტის EPD არის:

19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 რუბლი

ცხრილი 11

შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების განსაზღვრა შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდით

ეფექტური მთლიანი შემოსავალი (EVI)	17846877,60 რუბლი
Საოპერაციო ხარჯები,	3,045,391,19 რუბლი
მათ შორის
შენობის გადასახადი	291,494,44 რუბლი
სადაზღვევო გადასახადები	53897,45 რუბლი
· კომუნალური გადასახადები	1249281,43 რუბლი
ობიექტების მართვა	392,631,31 რუბლი
მიმდინარე რემონტი (EVD-ის 4%)	713875,10 რუბლი
სხვა ხარჯები (OR-ის 2%)	47115,76 რუბლი
რეზერვი ჩანაცვლებისთვის (EVD-ის 3.6%)	642487,59 რუბლი
წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) გადასახადამდე	14801486,41 რუბლი
წმინდა საოპერაციო შემოსავალი (NOI) საშემოსავლო გადასახადის ჩათვლით	11249129,67 რუბლი
საერთო კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი (R0)	0,19
შეფასებული ქონების ღირებულება არის	60479191,77 რუბლი

ამრიგად, ქონების საბაზრო ღირებულება, მიღებული შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით, არის 60.479.191.77 რუბლი ან დამრგვალებული 60.479.192 რუბლი. (სამოცი მილიონი ოთხას სამოცდაცხრა ათასი ას ოთხმოცდათორმეტი რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

თავი 3

3.1 შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულების საბოლოო ღირებულების განსაზღვრა

ქონების შეფასების სხვადასხვა მიდგომის გამოყენებით მივედით შემდეგ შედეგებამდე:

ცხრილი 12

მიდგომები (მეთოდები)	წონის კოეფიციენტი	ღირებულება, რუბლს შეადგენს.
ხარჯების მიდგომა (შედარებითი ერთეული მეთოდი)	0,35	25982918
ბაზრის მიდგომა (პირდაპირი გაყიდვების შედარების მეთოდი)	0,25	44307639
შემოსავლის მიდგომა (პირდაპირი შემოსავლის კაპიტალიზაციის მეთოდი)	0,4	60479192
Საერთო ღირებულება	1,00	44362607,85

ღირებულების მიდგომა წონის მიხედვით ძირითადად გამოიყენება ობიექტების შესაფასებლად, რომლებიც უნიკალურია მათი ტიპისა და დანიშნულებით, ან ობიექტების მცირე ცვეთასა და ცვეთაზე. შესაფასებელი შენობა მიეკუთვნება ცვეთის დაბალი დონის მქონე უძრავი ქონების ობიექტთა კატეგორიას, შესაბამისად დანახარჯის მიდგომით მიღებულ საბაზრო ღირებულების სპეციფიკურ წონას ექნება საკმაოდ მაღალი კოეფიციენტი 0,35.

საბაზრო მიდგომის საფუძველში არსებული მონაცემები არ შეიძლება ჩაითვალოს აბსოლუტურად სანდო და, შესაბამისად, საბაზრო მიდგომის შედეგები ამ ობიექტის ღირებულების შესაფასებლად სიფრთხილით უნდა იქნას მიღებული. ამის საფუძველზე საბაზრო მიდგომის შედეგს ენიჭება წონითი კოეფიციენტი 0,25.

შემოსავლის ღირებულება ასახავს ტიპიური ინვესტორის საბაზრო ქცევას, ამიტომ ამ მიდგომის შედეგს ენიჭება მაქსიმალური შეწონვის ფაქტორი 0.40.

ამრიგად, ჩვენი აზრით, ყველაზე ობიექტურია კოეფიციენტების შემდეგი განაწილება:

ღირებულების მიდგომა – 0,35;

· ბაზრის მიდგომა – 0,25;

შემოსავლის მიდგომა – 0,40.

წონითი კოეფიციენტების გათვალისწინებით, შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება 20.12.2007წ. მრგვალდება 44.362.608 რუბლი. (ორმოცდაოთხი მილიონი სამას სამოცდათორმეტი ათას ექვსას რვა რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

კომპანიის უძრავი ქონების ღირებულება განისაზღვრება მისი დისკონტირებული მომავალი ფულადი ნაკადებით და ახალი ღირებულება იქმნება მხოლოდ მაშინ, როდესაც კომპანიები მიიღებენ შემოსავალს ინვესტიციულ კაპიტალზე, რომელიც აღემატება კაპიტალის მოზიდვის ღირებულებას. ხარჯების მენეჯმენტი კიდევ უფრო ღრმავდება ამ კონცეფციებს, ვინაიდან სწორედ მათზეა აგებული ძირითადი სტრატეგიული და ოპერატიული გადაწყვეტილებების მიღების მთელი მექანიზმი. კარგად ჩამოყალიბებული ღირებულების მენეჯმენტი ნიშნავს, რომ კომპანიის ყველა მისწრაფება, ანალიტიკური მეთოდი და მენეჯმენტის ტექნიკა მიმართულია ერთი საერთო მიზნისკენ: დაეხმარონ კომპანიას მაქსიმალურად გაზარდოს უძრავი ქონების ღირებულება მენეჯმენტის გადაწყვეტილების მიღების გზით ძირითადი ღირებულების მამოძრავებელზე.

ხარჯების მართვა ფუნდამენტურად განსხვავდება 60-იან წლებში მიღებული დაგეგმვის სისტემებისგან. მან შეწყვიტა ექსკლუზიურად მენეჯმენტის აპარატის ფუნქცია და გამიზნულია ორგანიზაციის ყველა დონეზე გადაწყვეტილების მიღების გასაუმჯობესებლად. ის იწყება იმ წინაპირობით, რომ გადაწყვეტილების მიღების ზემოდან ქვევით ბრძანება და კონტროლი არ მუშაობს, განსაკუთრებით დიდ მრავალ ბიზნეს კორპორაციაში. ეს ნიშნავს, რომ ქვედა დონის მენეჯერებმა უნდა ისწავლონ ხარჯების ინდიკატორების გამოყენება უფრო ჭკვიანური გადაწყვეტილებების მისაღებად. ხარჯების მენეჯმენტი მოითხოვს ბალანსის დაბალანსებას მოგების ანგარიშგების ანალოგიურად და გონივრული ბალანსის შენარჩუნებას გრძელვადიან და მოკლევადიან ბიზნეს მიზნებს შორის. თუ ხარჯების მართვა განხორციელდება და სწორად არის ორგანიზებული, კორპორაცია უზარმაზარ სარგებელს მიიღებს. ასეთი მენეჯმენტი, ფაქტობრივად, არის უწყვეტი რეორგანიზაცია, რომელიც მიზნად ისახავს მაქსიმალური ღირებულების მიღწევას.

შეფასებული ობიექტისთვის ხარჯების მართვა მცირდება ხელმისაწვდომი სივრცის უფრო ეფექტურად გამოყენებამდე.

შეფასებულ შენობას აქვს სხვენი საერთო ფართი 328.2 მ2, რომელიც ამჟამად ნაწილობრივ გამოიყენება საკანცელარიო ნივთების საწყობად. ერთის მხრივ, შესაბამისი რეკონსტრუქციის ჩატარება ამ ოთახს საცხოვრებელს გახდის. მეორე მხრივ, ბოლო წლებში, კალუგის საწარმოებსა და არარეზიდენტ და უცხოურ კომპანიებს შორის თანამშრომლობის გაფართოების გამო, სასტუმრო სერვისებზე მოთხოვნა მნიშვნელოვნად გაიზარდა. ამასთან დაკავშირებით, შემოთავაზებულია სხვენის ყოვლისმომცველი რეკონსტრუქცია, რათა ის გადავიდეს საცხოვრებელი სხვენის კატეგორიაში, სადაც იგეგმება 14 ლუქსი ორადგილიანი სასტუმროს მოწყობა.

სხვენის რეკონსტრუქციის ღონისძიებების ღირებულება მოცემულია ცხრილში 13.

ცხრილი 13

სხვენის რეკონსტრუქციის სავარაუდო ღირებულება

№	სამუშაოების დასახელება	ღირებულება, რუბლს შეადგენს.
1	ზოგადი სამშენებლო სამუშაოები (დემონტაჟი)	406.211
2	ზოგადი სამშენებლო სამუშაოები (ახალი)	2.448.728
3	ცივი და ცხელი წყლით მომარაგება	49.818
4	გათბობა	90.144
5	კანალიზაცია და სანტექნიკა	31.738
6	მიწოდება და გამონაბოლქვი ვენტილაცია და კონდიცირება	67.534
7	ელექტრომოწყობილობა და ელექტრო განათება	422.402
8	საკომუნიკაციო მოწყობილობა	37.010
9	დაცვა და ხანძარსაწინააღმდეგო სიგნალიზაცია	114.531
10	ავტომატური გათბობა, ვენტილაცია	7.638
11	ოთახის გაუმჯობესება	872.640
სულ		4.548.394

ამ სამუშაოების დასაფინანსებლად დაგეგმილია სესხის გამოყენება შემდეგი პირობებით:

· სესხის თანხა – 5.250.000 რუბლი.

· საპროცენტო განაკვეთი – 14% წელიწადში;

· სესხის ვადა – 1 წელი;

· შესაფასებელი ქონების უზრუნველყოფა;

· სესხის დაფარვის ვადები – პროცენტისა და ძირითადი თანხის კვარტალური გადახდა თანაბარი განვადებით, ე.ი. 1.866.506 რუბლისთვის. ყოველი კვარტალის ბოლოს.

როგორც უკვე აღვნიშნეთ, სასტუმრო შედგება 14 ლუქსი ორადგილიანი ნომრისგან. კალუგას სასტუმროებში ასეთ ნომერში ცხოვრების ღირებულება 1400 რუბლიდან მერყეობს. 2500 რუბლამდე. თითოეულ დღეს. გამოთვლებისთვის აღებულია 1600 რუბლის ღირებულება, რადგან შეფასებული ობიექტი მდებარეობს ქალაქის ცენტრთან ახლოს, მაგრამ თავდაპირველად ეს შენობა არ იყო განკუთვნილი სასტუმრო ბიზნესისთვის, რაც გარკვეულ უხერხულობას უქმნის მომხმარებლებს.

საინვესტიციო ჰორიზონტი დაწესებულია 1 წელზე, რადგან არ არსებობს ობიექტური საფუძველი იმის დასაჯერებლად, რომ ამ პერიოდის შემდეგ შეფასებული ქონება არ გაიყიდება.

ფულადი ნაკადები წარმოდგენილია ცხრილში. თოთხმეტი.

ცხრილი 14

ფულადი ნაკადი რუბლებში

ხარჯების პუნქტი	1 მეოთხედი	მე-2 მეოთხედი	მე-3 მეოთხედი	მე-4 მეოთხედი	სულ წელიწადში
რეკონსტრუქცია	4548394	–	–	–	4548394
სესხის მომსახურება	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Საოპერაციო ხარჯები	124539	127030	129571	132162	513302
საშემოსავლო გადასახადი	-	292073	291463	290841	874377
სულ	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
შემოსავლის ერთეული	1 მეოთხედი	მე-2 მეოთხედი	მე-3 მეოთხედი	მე-4 მეოთხედი	სულ წელიწადში
სტუმართმოყვარეობა	–	1344000	1344000	1344000	4032000
ამორტიზაცია	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
კრედიტი	5250000	–	–	–	5250000
სულ	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Ბალანსი	9706	360784	362109	363404	1096002

შემოსავლის მთავარი წყარო სასტუმროს ბიზნესია. ამავდროულად, მნიშვნელოვანია ხაზგასმით აღვნიშნოთ, რომ ამ ტიპის სერვისზე ჭარბი მოთხოვნის გამო, ოთახების დაბალი დაკავების ობიექტური მიზეზები არ გამოვლენილა.

იმის დასადგენად, თუ რამდენად გაიზრდება შესაფასებელი ქონების მიმდინარე საბაზრო ღირებულება რეკომენდებული ღონისძიებების შედეგად, მიზანშეწონილია გამოიყენოთ კაპიტალიზაციის კოეფიციენტი, რომელიც გამოიყენება შემოსავლის მიდგომში. ეს გამოწვეულია იმით, რომ ეს პროექტი არის საინვესტიციო პროექტი, ე.ი. ძირითადად შემოსავლის გამომუშავებაზე იყო ორიენტირებული.

შესაბამისად, შეფასების ობიექტის მიმდინარე საბაზრო ღირებულების ზრდა იქნება:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (რუბ.)

(ხუთი მილიონი შვიდას სამოცდა რვა ათას ოთხას ოცდათორმეტი რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

დასკვნა

როგორც სტანდარტების დებულებებიდან გამომდინარეობს, „საბაზრო ღირებულების გაზომვის ყველა მეთოდი, პროცედურა და ტექნიკა, თუ ისინი ეფუძნება საბაზრო ინდიკატორებს და სწორად გამოიყენება, იწვევს საბაზრო ღირებულების ერთსა და იმავე გამოხატვას“. ამავდროულად, „ბაზრის ინფორმაციაზე დაფუძნებული ნებისმიერი მეთოდი არსებითად შედარებითია“. ამგვარად, არსებული სტანდარტების მიხედვით, მხოლოდ ინფორმაციის ხარისხი და პროცედურების სწორად გამოყენება შეიძლება იყოს კონკრეტული მეთოდის გამოყენების შეზღუდვა.

ნაშრომის პირველ თავში განხილულია უძრავი ქონების ცნება, უძრავი ქონების ღირებულების სახეები, ძირითადი მიდგომები, უძრავი ქონების შეფასების მეთოდები, ასევე უძრავი ქონების ღირებულების დასაბუთებასთან დაკავშირებული პრობლემები.

უძრავი ქონება არის ფიზიკური ობიექტები სივრცეში ფიქსირებული მდებარეობით და ყველაფერი, რაც მათთან განუყოფლად არის დაკავშირებული, როგორც ზედაპირის ქვემოთ, ასევე დედამიწის ზედაპირის ზემოთ, ან ყველაფერი, რაც არის მომსახურების საგანი, ასევე უფლებები, ინტერესები და სარგებელი. ობიექტების საკუთრებიდან.

უძრავი ქონების ობიექტად იგულისხმება, პირველ რიგში, როგორც საწარმო მთლიანად, როგორც ქონებრივი კომპლექსი, მეორეც, მიწის ნაკვეთი, რომლის განუყოფელი ნაწილი შეიძლება იყოს: შენობა (ნაგებობა) ან შენობა-ნაგებობათა ჯგუფი; იზოლირებული წყლის ობიექტები, მრავალწლიანი ნარგავები; საინჟინრო სტრუქტურები და ქსელები; სტაციონარული ნაგებობების ტერიტორიის გამწვანება; ეკონომიკური, სატრანსპორტო და საინჟინრო მხარდაჭერის ელემენტები; სხვა ობიექტები.

უძრავი ქონების შეფასება ტარდება სამი მიდგომით: მომგებიანი, ძვირადღირებული და შედარებითი. თითოეული მიდგომა საშუალებას გაძლევთ ხაზი გაუსვათ ობიექტის გარკვეულ მახასიათებლებს.

სამი განხილული მიდგომიდან თითოეული მოიცავს შეფასებისას მისი თანდაყოლილი მეთოდების გამოყენებას:

შემოსავლის პირდაპირი კაპიტალიზაციის მეთოდი;

გაყიდვების შედარების მეთოდი;

შედარებითი ერთეული მეთოდი.

ამრიგად, მათი გამოყენების ეფექტურობის შემცირების შემთხვევაში, უძრავი ქონების ობიექტებს შეუძლიათ შეცვალონ დანიშნულება. ეს ხდება როგორც შენობების გაუფასურების და სხვა გაუმჯობესების შედეგად, ასევე უძრავი ქონების ბაზრის ტენდენციების გავლენის ქვეშ.

მეორე თავში ქონების შეფასება განხორციელდა შეფასების სამი მიდგომის გამოყენებით.

თითოეულ გამოყენებულ მეთოდს აქვს დადებითი და უარყოფითი მხარეები.

შედარებითი მიდგომა უზრუნველყოფს საბაზრო ღირებულების პირდაპირ შეფასებას უძრავი კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის სტატისტიკაზე დაყრდნობით. მონაცემთა დამუშავებისას მიღებულია სპეციალური ზომები კრედიტორის გადაჭარბებისგან დაცვის მიზნით. ამ მხრივ, შედარებითი მიდგომა ენიჭება ყველაზე მეტ წონას.

ხარჯების მიდგომა შესაძლებელს ხდის საუკეთესოდ გავითვალისწინოთ დიზაინის მახასიათებლები და შეფასების ობიექტის ფიზიკური მდგომარეობა. ამავე დროს, საინფორმაციო ბაზა არ არის სრულყოფილი. ძირითადი პრობლემები მიწის შეფასებას უკავშირდება. გარდა ამისა, ჩანაცვლების ღირებულების გაანგარიშებისას უნდა დაეყრდნოთ საშუალო კონვერტაციის ინდექსებს მიმდინარე ფასებზე, რამაც შეიძლება გამოიწვიოს შეცდომები.

შემოსავლის მიდგომა ეფუძნება ბაზრის მონაცემებს და თავიდან აიცილებს ხარჯების მიდგომის ზოგიერთ მინუსს. მეთოდის შეცდომის მთავარი წყარო არის გაურკვევლობა, რომელიც დაკავშირებულია შემოსავლისა და ზრდის ტემპების შესახებ საპროგნოზო მონაცემების გამოყენებასთან.

ნაშრომის მესამე თავში შეთანხმებული იქნა ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასების შედეგები, დასაბუთდა მისი საბოლოო ღირებულება და გაცემული იყო რეკომენდაციები მისი გაზრდის შესახებ.

გამოთვლებმა აჩვენა, რომ შეფასების ობიექტის საბაზრო ღირებულება 20.12.2007წ. მრგვალდება 44.362.608 რუბლი. (ორმოცდაოთხი მილიონი სამას სამოცდათორმეტი ათას ექვსას რვა რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

ამასთან, შემოთავაზებული ღირებულების მართვის ზომები შესაძლებელს ხდის მიმდინარე საბაზრო ღირებულების გაზრდას 5,768,432 რუბლით. (ხუთი მილიონი შვიდას სამოცდა რვა ათას ოთხას ოცდათორმეტი რუბლი) დღგ-ს გარეშე.

ბიბლიოგრაფია

1. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი (ნაწილი პირველი) 1994 წლის 30 ნოემბრის No51-FZ (შესწორებული 2005 წლის 2 ივლისის No83-FZ)

2. 1998 წლის 29 ივლისის ფედერალური კანონი No135-FZ „რუსეთის ფედერაციაში შეფასებითი საქმიანობის შესახებ“ (შესწორებულია 2001 წლის 21 დეკემბრის 178-FZ ფედერალური კანონებით, 2002 წლის 21 მარტის No31-FZ). , 2002 წლის 14 ნოემბრის No143) -FZ, 10.01.2003 No15-FZ, 27.02.2003 No29-FZ, 22.08.2004 No122-FZ, 22.08.2004 No. 7-FZ, No. .2006, 27.07.2006 No157-FZ)

3. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 07.06.2002 395 განკარგულება (შეცვლილი 03.10.2002 წ.) „შეფასების საქმიანობის ლიცენზირების შესახებ“.

4. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის 1999 წლის 20 აგვისტოს 932 განკარგულება „რუსეთის ფედერაციაში შეფასების საქმიანობის განხორციელების მონიტორინგის უფლებამოსილი ორგანოს შესახებ“.

5. რუსეთის ფედერაციის მთავრობის დადგენილება 06.07.2001 519 „შეფასების სტანდარტების დამტკიცების შესახებ“

6. შენობებისა და ნაგებობების ჩანაცვლების ღირებულების ინდიკატორების ერთობლივი კოლექციები

7. შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები. - M.: ROO, 1995 წ

9. შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების ანალიზი და შეფასება / D. Friedman, N. Ordway. – მ.: დელო, 1997 წ

10. Valdaytsev S. V. ბიზნესის შეფასება. - M.: Prospekt, 2006. - 355გვ.

11. Granova I. V. უძრავი ქონების შეფასება. - სანკტ-პეტერბურგი: პეტრე, 2001. - 208 გვ.: ავად. – (სერია "სამეურვეო")

12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. ლექციების კურსი მიწის ნაკვეთების საბაზრო ღირებულების შეფასების შესახებ. - M.: ARMO, 2002. - 95გვ.

13. გრიგორიევა ვ.ვ. და სხვ. უძრავი ქონების ობიექტების შეფასება. - M.: INFRA, 2000. - 78გვ.

14. გრიაზნოვა ნ.ა. მოქმედი საწარმოების (ბიზნესების) შეფასება. – M.: INFRA-M, 2005 წ

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. ბიზნესის შეფასება. - პეტერბურგი: პეტრე, 2006. - 457გვ.

16. Korobkin Yu. I. ქონების შეფასება. – SZAGS-ის კალუგის ფილიალი, კალუგა, 2005 წ

17. Korostylev S. P. უძრავი ქონების შეფასების თეორიისა და პრაქტიკის საფუძვლები: სახელმძღვანელო. - მ .: რუსული ბიზნეს ლიტერატურა, 1998 წ

18. ბიზნესის შეფასება / რედ. ა.გ.გრიაზნოვა და მ.ა.ფედოტოვა. - მ.: ფინანსები და სტატისტიკა, 2004 წ

19. ბიზნესის შეფასება: ამოცანები და გადაწყვეტილებები / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 გვ.

20. უძრავი ქონების შეფასება: სახელმძღვანელო / რედ. ა.გ. გრიაზნოვა, მ.ა. ფედოტოვა. - მ.: ფინანსები და სტატისტიკა, 2005. - 496გვ.: ილ.

21. უძრავი ქონების შეფასება: პროკ. სახელმძღვანელო უნივერსიტეტებისთვის / ედ. პროფ. V. A. შვანდარი. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303გვ.

22. უძრავი ქონების ობიექტების შეფასება: თეორიული და პრაქტიკული ასპექტები / რედ. ვ.ვ.გრიგორიევა. – M.: INFRA-M, 1997 წ

23. უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულების შეფასება: სასწავლო და პრაქტიკული გზამკვლევი / რედ. V. M. Rutgaiser. - მ.: დელო, 1998 წ

24. სავარაუდო აქტივობა ეკონომიკაში. სახელმძღვანელო / ზოგადი რედაქციით. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 გვ.

25. Solovyov M. M. შეფასების საქმიანობა (უძრავი ქონების შეფასება): სახელმძღვანელო. – მ.: სახელმწიფო უნივერსიტეტის ეკონომიკის უმაღლესი სკოლა, 2002 წ

26. Simionova N., Simionov R. საწარმოს (ბიზნესის) შეფასება. – მ.: მარტი, 2004. – 464გვ.

27. Tarasevich E. I. უძრავი ქონების შეფასების მეთოდები. პეტერბურგი, 1998. - 247გვ.

28. Tepman LN უძრავი ქონების შეფასება. - M.: UNITI, 2006. - 463გვ.

29. მიწის მართვა. სასწავლო და პრაქტიკული გზამკვლევი / ედ. ე. ნ., პროფ. L. I. კოშკინა. – M.: VSHPP, 2004. – 520გვ.

30. Fedotova M. A. რა ღირს ბიზნესი? შეფასების მეთოდები. - მ., გამომცემლობა „პერსპექტივა“, 2004 წ

31. ფრიდმენ ჯ., ორდუეი ნიკ. შემოსავლის მომტანი უძრავი ქონების ანალიზი და შეფასება. პერ. ინგლისურიდან. – მ.: დელო, 1997. – 480გვ.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. საკანონმდებლო აქტები, მარეგულირებელი დოკუმენტები და სტანდარტები შეფასების საქმიანობისთვის: საგანმანათლებლო და მეთოდოლოგიური სახელმძღვანელო. – მ.: ფინანსები და სტატისტიკა, 2003. 164 გვ.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. საწარმოს (ბიზნესის) ღირებულების შეფასება. – M.: Omega-L, 2006. – 286გვ.

34. უძრავი ქონების ეკონომიკა / რედ. A.B. Krutik, M.A. გორენბურგოვი. - M.: Lan, 2001. - 297გვ.

35. უძრავი ქონების ეკონომიკა: სახელმძღვანელო. - მ.: დელო, 2000 წ

36. Avdeev A. P. უძრავი ქონების შეფასების პრობლემები // შეფასების საკითხები. No 1. - 2001. - გვ. 28-30

37. Akimova I., Biktimirova N. უძრავი ქონების შეფასების სტანდარტიზაციის ახალი მიდგომები მოქმედი კანონმდებლობისა და უძრავი სამართალდამცავი პრაქტიკის სისტემაში // სამართალი და ეკონომიკა. - 2005. - No12. -დან. 18-21

38. გრიბოვსკი ს. უძრავი ქონების მასობრივი შეფასება // ფინანსური ბიზნესი. 2000. - No4. -დან. 43-45

39. გრიბოვსკი ს. უძრავი ქონების შეფასება შემოსავლის მიდგომის გამოყენებით // უძრავი ქონების პრობლემები. 2000. გამოცემა. 2.

40. Gribovsky S. უძრავი ქონების შეფასების ეკონომიკური და მათემატიკური მოდელები // ფინანსები და კრედიტი. 2005. - No3. -დან. 24-43

41. გრიგორიევა ი.ლ. ქონების შეფასების პრობლემები // ფინანსური ბიზნესი. - 2004. - No1. -დან. 48–49

42. Zelensky Yu.V. უძრავი ქონების შეფასების მიდგომების შედეგების შედარებაზე - მოდელის თანმიმდევრულობის პრინციპი Voprosy otsenki. 2005. - No4.

43. ლოგინოვი დეპუტატი უძრავი ქონების შეფასების საკითხზე რუსეთში // EKO. - 2002. - No9. -დან. 103–107 წწ

44. ოზეროვი ე.ს. წონასწორული ფასის ფენომენი, როგორც შეფასების თეორიის აქსიომის საფუძველი // უძრავი ქონების პრობლემები. 2000. გამოცემა. 1. 32–54-დან.

45. ოზეროვი ე.ს. უძრავი ქონების ეკონომიკა და მართვა. სანქტ-პეტერბურგი: MKS, 2003 წ.

46. ​​ოზეროვი ე.ს. შეფასების თეორიის აქსიომის დასაბუთებისა და გამოყენების საკითხზე // უძრავი ქონების პრობლემები. 2004. გამოცემა. 1. 3-5-დან.

47. Patskalev A. F. მიწის ღირებულების შეფასება // შეფასების საკითხები. - 2006. - No1.

48. SBRF htpp-ის ოფიციალური ვებგვერდი:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

მუხლი 1 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 30-ე მუხლი.

უძრავი ქონების ეკონომიკა / ედ. A.B. Krutik, M.A. გორენბურგოვი. - მ.: ლან, 2001., გვ. 48-49

ამ კვლევითი სამუშაოს განხორციელების შემდეგ გამოიკვეთა შემდეგი წინადადებები საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გასაუმჯობესებლად. ხშირად დიდ როლს თამაშობს 1 კვადრატის ღირებულების ფორმირებაში. მ საცხოვრებელი ფართი პირდაპირ გავლენას ახდენს რეალტორ მყიდველზე ან გამყიდველზე. არაკეთილსინდისიერება და შუამავალი ორგანიზაციების თანამშრომლების პირადი ინტერესების გამოყენება იწვევს საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების ხელოვნურ ზრდას. ამრიგად, მეორადი საბინაო ბაზარი ხშირად უბრალოდ სცილდება ადგილობრივი ხელისუფლების კონტროლს, რადგან ის უძრავი ქონების კომპანიების იურისდიქციაშია. და მხოლოდ მცირე პროცენტია შემოთავაზებული ბინების მეორად საბინაო ბაზარზე ქალაქის ადმინისტრაციის გავლენის ქვეშ. ზემოაღნიშნულიდან დასკვნის გამოტანით მინდა ვთქვა, რომ ფინანსური კრიზისის პირობებში, ამ მხრივ, კონტროლი აუცილებელია ადგილობრივი ხელისუფლების მხრიდან. ეს გამოწვეულია საცხოვრებლებზე საკმაოდ მაღალი მოთხოვნილებით და, შესაბამისად, მეორადი საცხოვრებლის გაყიდვიდან მოგების მაღალ პროცენტს იღებენ მცირე უძრავი ქონების სააგენტოები. ასევე მინდა გავამახვილო თვითმმართველობის ორგანოებისა და მისი სტრუქტურული დანაყოფების ყურადღება საცხოვრებლის ღირებულების ზრდაზე. იმის გამო, რომ უძრავი ქონების ბაზარი კრიზისიდან გამოჯანმრთელების პროცესშია და მაღალი მოთხოვნის გამო საბინაო ფასები იწყებს ცდას. ინდივიდუალური საცხოვრებელი სახლებისთვის მიწის ნაკვეთების შესყიდვის აუქციონების პირობების გამკაცრებით, მცირე კომპანიები იძულებით უნდა გავიდნენ ბაზრიდან, რომლებიც ცდილობენ მაღალი მოგების მიღებას ხელშეკრულებების პირობების სათანადო შესრულების გარეშე. ასევე, ომსკში უძრავი ქონების ბაზრის გაუმჯობესების გზაზე აუცილებელია მარეგულირებელი და სამართლებრივი ბაზის გაუმჯობესება. ეს გამოიწვევს საცხოვრებელ უძრავ ქონებაზე ფასების ზრდის ტემპის შემცირებას და ბაზრის რეალურ საჭიროებებთან გათანაბრებას.

უძრავი ქონების სრულყოფილი ბაზრისკენ მიმავალ გზაზე აუცილებელია ისეთი სერვისების შექმნა, რომლებიც მკაცრ კონტროლს ინარჩუნებენ ამ ტიპის დოკუმენტაციაზე. ყველა ზემოაღნიშნული ღონისძიების ერთობლიობა დაეხმარება ომსკის უძრავი ქონების ბაზარს უმოკლეს დროში გამოვიდეს კრიზისიდან და გააუმჯობესოს ამ ბაზარზე ბინების ბრუნვის კონტროლის პირობები.

დასკვნა

ამ გამოსაშვებ პროექტში ჩატარდა ომსკში მეორადი საბინაო ბაზარზე არსებული ვითარების ღრმა ანალიზი. პარალელურად შესწავლილ იქნა ქალაქის ბუნებრივი და ეკოლოგიური მდგომარეობა, სოციალური და ეკონომიკური ფაქტორები, რომლებიც პირდაპირ გავლენას ახდენენ მეორადი საცხოვრებლის ფორმირებაზე.

ასევე შესწავლილი იქნა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის სიმძლავრე, მიწოდება და მოთხოვნა მეორად ბაზარზე 2009-2012 წლებში.

განხორციელდა საბინაო მეორადი ბაზრის წინადადებების დეტალური ანალიზი. შემუშავებულია ეკონომიკური კრიზისის პირობებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გაუმჯობესების შესაძლო მეთოდები. განიხილება საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების პერსპექტივები.

კვლევის აქტუალობას ხაზს უსვამს ის ფაქტი, რომ ქალაქების მომავალი დიდწილად დაკავშირებულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებასთან. ვინაიდან საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი ე.ი. საბინაო ბაზარი ერთ-ერთი უმნიშვნელოვანესი ბაზარია, ის პირდაპირ გავლენას ახდენს საზოგადოების ცხოვრებაზე, ამიტომ მის მდგომარეობაზეა დამოკიდებული საზოგადოების ცხოვრების სხვა კომპონენტების მდგომარეობა.

სადიპლომო პროექტის მიზანი სრულად არის რეალიზებული. მიზნის შესაბამისად გადაწყდა შემდეგი ამოცანები:

შესწავლილი იქნა ქალაქ ომსკში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მარკეტინგის სამეცნიერო და მეთოდოლოგიური დებულებები;

განხილულია ქალაქებში საცხოვრებელი უძრავი ქონების მარკეტინგის განვითარების საკანონმდებლო და მარეგულირებელი ბაზა;

შემუშავებულია საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზრის გაუმჯობესების ძირითადი მიმართულებები;

გათვალისწინებულია შეფასების სამუშაოების დროს სიცოცხლის უსაფრთხოების უზრუნველყოფის პირობები;

ტარდება გარემოსდაცვითი გადაწყვეტილებების ანალიზი იმ ფაქტორების შეფასებისას, რომლებიც ყურადღებას აქცევენ ქალაქის ბუნებას.

შესავალი

საწარმოების, ორგანიზაციების ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი რესურსი, რომელიც მოითხოვს ეფექტურ მენეჯმენტს, არის უძრავი ქონება - მიწა, შენობები, ნაგებობები და შენობები.

უძრავი ქონება, ერთი მხრივ, იბეგრება, მეორე მხრივ, მას შეუძლია მნიშვნელოვანი მოგება მოიტანოს მისი ეფექტური გამოყენების გამო. გაზვიადების გარეშე შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავ ქონებას შეუძლია როგორც წვლილი შეიტანოს საწარმოს კეთილდღეობაში და პირიქით, მის არაეფექტურ გამოყენებას იწვევს კლება. ამ მხრივ განსაკუთრებული მნიშვნელობა ენიჭება უძრავი ქონების მართვის სისტემის განვითარებას, რათა დააკმაყოფილოს მესაკუთრეთა მოთხოვნილებები მათი აქტივებიდან მაქსიმალური შემოსავლის მისაღებად ან სხვა დადებითი ეფექტის მისაღწევად. დადებითი შედეგის მისაღწევად აუცილებელია უძრავი ქონებით სარგებლობის მუდმივი მონიტორინგი და მისი მართვის ყველაზე ეფექტური გზების პოვნა.

ქონების ეფექტური მართვა აუცილებელია როგორც უძრავი ქონების ბაზრის, ისე მთლიანად ეკონომიკის განვითარებისთვის. საბაზრო ეკონომიკაში უძრავი ქონება არის აქტივი, რომელიც აკავშირებს ბაზრის მონაწილეთა უზარმაზარ ფინანსურ რესურსებსა და სასურველი შედეგების მიღწევის გზებს.

უძრავი ქონების ეფექტური მართვის შესახებ გადაწყვეტილების მისაღებად საწარმო უნდა ეფუძნებოდეს უძრავი ქონების აღრიცხვისა და გამოყენების კარგად გააზრებულ სისტემას, რომელიც ეფუძნება სხვადასხვა გზით წარმოდგენილ სანდო და ადვილად მისაწვდომ ინფორმაციას.

კვლევის თემის აქტუალობა მდგომარეობს იმაში, რომ რუსეთის უძრავი ქონების ბაზარი ჯერ კიდევ არ არის ჩამოყალიბებული და არ გააჩნია მკაცრად სტრუქტურირებული სამართლებრივი ჩარჩო. უძრავი ქონების მართვის ეფექტური სისტემა შესაძლებელს გახდის ბაზრის მოთხოვნილებების მაქსიმალურად დაკმაყოფილებას, ბიუჯეტის შემოსავლების მაქსიმალურად გაზრდას, ობიექტების ლიკვიდურობისა და საბაზრო ღირებულების გაზრდას.

ამ სამუშაოს მიზანია ქალაქ ყაზანში უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის შეფასება და მის გასაუმჯობესებლად ღონისძიებების შემუშავება.

განვიხილოთ უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია;

განმარტეთ უძრავი ქონების მართვის არსი და ეკონომიკური როლი;

ქონების მართვის ეფექტურობის შეფასების ინდიკატორების განხილვა;

საცხოვრებელი და საოფისე უძრავი ქონების მართვის ეფექტიანობის შეფასების ჩატარება;

ქონების მართვის ეფექტურობის შეფასების გასაუმჯობესებლად წინადადებების გაკეთება.

კვლევის ობიექტია ქალაქ ყაზანის უძრავი ქონების ბაზარი.

კვლევის საგანია უძრავი ქონების მართვის ეფექტიანობის შეფასების სისტემა.

ამ ნაშრომის დაწერის საფუძველია რუსეთის ფედერაციის ტერიტორიაზე მოქმედი საკანონმდებლო და მარეგულირებელი დოკუმენტები, აგრეთვე სპეციალური ლიტერატურა იმ თემაზე, რომელიც შესწავლილია ადგილობრივი და უცხოელი ეკონომისტების მუშაობის შესწავლაში, რომლებიც მონაწილეობენ ეფექტურობის შეფასების საკითხებში. უძრავი ქონების მართვის, რუსეთის ფედერაციის კანონმდებლობა, სახელმძღვანელოები და ისეთი ავტორების ლიტერატურა, როგორებიც არიან ხარლამოვი A. S, Buryak V.Yu., Raizberg BA, Grinenko SV, ასევე 2013 წელს ყაზანში ჩატარებული ფაქტობრივი კვლევის მასალები. -2014წ.

პირველ თავში განხილულია უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის შეფასების თეორია და პრაქტიკა. მეორე თავში აფასებს და აანალიზებს უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობას საცხოვრებელი და საოფისე უძრავი ქონების მაგალითზე და აყალიბებს წინადადებებს უძრავი ქონების მართვის ეფექტიანობის შეფასების გასაუმჯობესებლად.

1. უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის შეფასების თეორიული და მოტოდოლოგიური ასპექტები

1.1 უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

უძრავი ქონების ბაზრის მრავალი განმარტება არსებობს. ყველა მათგანი გარკვეულწილად ასახავს უძრავი ქონების ბაზრის არსს, თუმცა ზოგიერთს აქვს თვალშისაცემი განსხვავებები ერთმანეთისგან. ამ ნაშრომში ავტორის აზრით, შერჩეულია ყველაზე მარტივი, გასაგები და სრული განმარტებები.

უძრავი ქონების ბაზარი არის შეთანხმებების სისტემა, რომლითაც მყიდველები და გამყიდველები იკრიბებიან, რათა განსაზღვრონ კონკრეტული ფასი, რომლითაც შეიძლება მოხდეს კონკრეტული საქონლის გაცვლა, როგორიცაა უძრავი ქონება.

უძრავი ქონების ბაზარი არის უძრავ ქონებაში კაპიტალის ინვესტიციის სფერო და უძრავი ქონებით გარიგებებიდან გამომდინარე ეკონომიკური ურთიერთობების სისტემა. ეს ურთიერთობები ჩნდება ინვესტორებს შორის უძრავი ქონების ყიდვა-გაყიდვის, იპოთეკის, უძრავი ქონების მიწოდების, ქირავნობის, იჯარის დროს.

უძრავი ქონების ბაზარი არის მექანიზმი, რომლითაც ხდება მყიდველისა და გამყიდველის ინტერესებისა და უფლებების გაერთიანება, უძრავი ქონების ფასების დადგენა.

უძრავი ქონების ბაზარი და მისი განვითარების დონე შეიძლება დახასიათდეს ეროვნული ეკონომიკის განვითარებით. რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარებისას ჩვეულებრივ უნდა გამოვყოთ რამდენიმე შემდეგი ეტაპი.

უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების პირველი და ყველაზე ტურბულენტური პერიოდი განიცადა 90-იანი წლების დასაწყისში. საწარმოების გახსნა და განვითარება მოხდა იმის გამო, რომ მოთხოვნა ბევრად უსწრებდა მიწოდებას და შედეგად, შემოსავალი ძალიან მაღალი იყო. ამ ეტაპის ამოსავალ წერტილად შეიძლება ჩაითვალოს ბინების პრივატიზების ნებართვა და, შესაბამისად, შესაძლებლობა, რომელიც გაუჩნდა ადამიანებს ბინების დამოუკიდებლად გაყიდვისა და ყიდვის შესაძლებლობას. სწორედ მაშინ გამოჩნდა ბიზნესმენების და შეძლებული ადამიანების მნიშვნელოვანი რაოდენობა, რომლებსაც ახლად აღმოჩენილი გზით სურდათ საცხოვრებელი პირობების გაუმჯობესება. ანუ არა უფასო მუნიციპალური საცხოვრებლის მოლოდინი, არა კომპლექსური გაცვლის სქემები, არამედ უბრალოდ ბინების პირდაპირი შეძენა, რომლებიც იმ დროს შედარებით ცოტა იყო პრივატიზებული. ბინების გამყიდველი ცოტა იყო, მაგრამ მყიდველები უკვე საკმარისი იყო.

მეორე ეტაპზე კანონი ასწორებს პრობლემას, კერძოდ, ჩნდება პირველი რეგულაციები, რომლებიც არეგულირებს უძრავი ქონების საქმიანობას რუსეთში. ამ პერიოდს ახასიათებს მნიშვნელოვანი შეღავათების მიწოდება, რამაც კარგი საბაზრო გარემოს შენარჩუნებით შესაძლებელი გახადა კარგი შემოსავლების მიღება და ახალი მეწარმეების მოზიდვა ბაზრის ამ სეგმენტში. საბინაო ფასებმა დაიწყო მატება, მაგრამ ამის საპირისპიროდ, ბინების გაყიდვა ბევრად გართულდა, მყიდველები კი უფრო არჩევითი. კერძოდ, გამოჩნდა და ფართოდ გავრცელდა განვადებით გაყიდვა, უზრუნველყოფით უზრუნველყოფილი სესხების გაცემა. ზოგიერთმა ფირმამ დაიწყო მუშაობა არასტანდარტული კონტრაქტებით და აიღო ვალდებულება კლიენტის ბინის გაყიდვა გარკვეულ ვადაში.

მესამე ეტაპი კვლავ ხასიათდება მიწოდებაზე მოთხოვნის გადაჭარბებით, საკანონმდებლო ბაზის გამკაცრებით და ინტენსიური კონკურენციით ბაზარზე, რამაც ერთად გამოიწვია გამყიდველების შემოსავლის ვარდნა. მცირე საწარმოები უბრალოდ გაკოტრდებიან, საშუალო და თუნდაც მსხვილი საწარმოები დანგრევის პირასაა. 1996 წლის დასაწყისისთვის დაიწყო ბინების ღირებულების ბუნებრივი კლება. გასაყიდად შემოთავაზებული ბინების რაოდენობა იზრდებოდა, პოტენციური მყიდველების რაოდენობა კი პირიქით, კლებულობდა.

1999 წლის მეორე ნახევრიდან რუსეთის უძრავი ქონების ბაზრის განვითარების ახალი ეტაპი დაიწყო 1998 წლის აგვისტოს კრიზისის შემდეგ - ფასის შემცირების დასრულების ეტაპი, სტაბილიზაციის დასაწყისი და გარკვეული გამოჯანმრთელება. ეს მოხდა ქვეყანაში მაკროეკონომიკური მაჩვენებლების ხელსაყრელი განვითარების ფონზე და, კერძოდ, დაბალი (1998 წლის შემოდგომაზე) ინფლაციის მაჩვენებლების, რუბლის გლუვი და შეზღუდული დევალვაციის ფონზე დოლართან მიმართებაში.

შესაბამისად, უძრავი ქონების ბაზარი, როგორც საბაზრო ეკონომიკის თეორიიდან გამომდინარეობს, ციკლურია, ამიტომ გაიარა რეცესიის სტადია, მიაღწია სტაბილიზაციას და მოსალოდნელი იყო ახალი მატება, მათ შორის ფასების გარკვეული ზრდა.

უძრავი ქონება ცენტრალურ ადგილს იკავებს ნებისმიერ სოციალურ სტრუქტურაში, ერთდროულად ასრულებს ორ მნიშვნელოვან ფუნქციას: წარმოების საშუალებებს და პირადი მოხმარების საგანს საცხოვრებლად, დასვენებისთვის, კულტურული საქმიანობისთვის და ა.შ. საზოგადოების სხვადასხვა სფეროს სახელმწიფოს მიერ ეკონომიკური და სამართლებრივი რეგულირება და მატერიალური წარმოება მჭიდრო კავშირშია უძრავი ქონების ობიექტებთან, აქედან გამომდინარეობს უძრავი ქონების ბაზრის შემდეგი მახასიათებლები.

ცხრილი 1.1.1 უძრავი ქონების ბაზრის თავისებურებები

	დამახასიათებელი
ლოკალიზაცია	აბსოლუტური უმოძრაობა ფასის დიდი დამოკიდებულება მდებარეობაზე
კონკურსის ტიპი	არასრულყოფილი, ოლიგოპოლია ცოტა მყიდველი და გამყიდველი თითოეული ობიექტის უნიკალურობა ფასების კონტროლი შეზღუდულია ბაზარზე შესვლას მნიშვნელოვანი კაპიტალი სჭირდება
შეთავაზებების ელასტიურობა	დაბალი, მოთხოვნისა და ფასების მატებასთან ერთად, მიწოდება ნაკლებად იზრდება მოთხოვნა შეიძლება იყოს ძალიან არასტაბილური
ღიაობის ხარისხი	ტრანზაქციები კერძოა საჯარო ინფორმაცია, ხშირად არასრული და არაზუსტი
პროდუქტის კონკურენტუნარიანობა	დიდწილად განსაზღვრავს გარე გარემოს, სამეზობლოს გავლენით მყიდველების ინდივიდუალური პრეფერენციების სპეციფიკა
ზონირების პირობები	რეგულირდება სამოქალაქო და მიწის კანონმდებლობით, წყლის, სატყეო მეურნეობის, გარემოსდაცვითი და სხვა განსაკუთრებული უფლებების გათვალისწინებით კერძო და საკუთრების სხვა ფორმების დიდი ურთიერთდამოკიდებულება
გარიგებების რეგისტრაცია	სამართლებრივი სირთულეები, შეზღუდვები და პირობები
ფასი	მოიცავს ობიექტის ღირებულებას და მასთან დაკავშირებულ უფლებებს

უძრავი ქონების რეგიონალურ ბაზრებს შეიძლება ჰქონდეს მნიშვნელოვანი განსხვავებები ერთმანეთთან. ეს გამოწვეულია მრავალი სუბიექტური მიზეზით, როგორიცაა ეკონომიკური თუ ბუნებრივი პირობები, ასევე რეგიონალური სამართლებრივი ბაზა, რომელსაც აყალიბებენ ადგილობრივი თვითმმართველობები.

უძრავი ქონების ბაზარს აქვს განშტოებული სტრუქტურა და შეიძლება დაიყოს სხვადასხვა კრიტერიუმების მიხედვით, მაგალითად, 1.1.2 ცხრილში წარმოდგენილი კრიტერიუმების მიხედვით.

ცხრილი 1.1.2 უძრავი ქონების ბაზრების კლასიფიკაცია

კლასიფიკაციის ნიშანი	ბაზრის ტიპები
ობიექტის ტიპი	მიწა, შენობები, ნაგებობები, საწარმოები, შენობა-ნაგებობები, მრავალწლიანი ნარგავები, უძრავი უფლებები, სხვა ობიექტები
გეოგრაფიული (ტერიტორიული)	ადგილობრივი, ქალაქი, რეგიონალური, ეროვნული, მსოფლიო
ფუნქციური დანიშნულება	სამრეწველო ფართები, საცხოვრებელი, არასამრეწველო შენობები და შენობები
ოპერაციისთვის მზადყოფნის ხარისხი	არსებული ობიექტები, მშენებლობა მიმდინარეობს, ახალი მშენებლობა
მონაწილის ტიპი	ინდივიდუალური გამყიდველები და მყიდველები, გადამყიდველები, მუნიციპალიტეტები, კომერციული ორგანიზაციები
გარიგების ტიპი	ყიდვა-გაყიდვა, იჯარა, იპოთეკა, რეალური უფლებები
ინდუსტრიის კუთვნილება	სამრეწველო ობიექტები, სასოფლო-სამეურნეო ობიექტები, საზოგადოებრივი შენობები და სხვა
საკუთრების ტიპი	სახელმწიფო და მუნიციპალური ობიექტები, კერძო
გარიგების მეთოდი	პირველადი და მეორადი, ორგანიზებული და არაორგანიზებული, გაცვლითი და ურეცეპტოდ, ტრადიციული და კომპიუტერიზებული

როგორც 1.1.2 ცხრილიდან ვხედავთ, არსებობს უძრავი ქონების ბაზრების საკმაოდ რამდენიმე სახეობა, რომელთა სეგმენტაცია დამოკიდებულია მოთხოვნილ კრიტერიუმზე.

მაგალითად, სტრუქტურიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარი იყოფა:

საბინაო ბაზარი;

კომერციული უძრავი ქონების ბაზარი;

მიწის ბაზარი.

ბაზრის თითოეული სეგმენტი ასევე შეიძლება დაიყოს სპეციალიზებულ ქვემარკეტებად. ამრიგად, სამრეწველო უძრავი ქონების ბაზარი შეიძლება დაიყოს ბაზრებად სამრეწველო საწარმოებისთვის, კვლევითი ინსტიტუტების შენობებისთვის ან საბინაო ბაზარი პირველადი და მეორადი საცხოვრებლებისთვის, დამთავრებით და მის გარეშე, მფლობელებისგან და სახელმწიფოსგან და ა.შ.

უძრავი ქონების ბაზრების დიფერენციაცია ასევე დაკავშირებულია მრავალ ეკონომიკურ, გარემოსდაცვით, სოციალურ და სამთავრობო ფაქტორებთან და, უშუალოდ, იმ ფუნქციებთან, რომლებსაც ის ასრულებს:

წონასწორული ფასების დადგენა, რომლებშიც ეფექტური მოთხოვნა შეესაბამება უძრავი ქონების მიწოდების მოცულობას;

მარეგულირებელი ფუნქცია, რომლის დახმარებითაც ნაწილდება რესურსები ეკონომიკის სფეროებს შორის, ყალიბდება მისი ეფექტური სტრუქტურა და დაკმაყოფილებულია საზოგადოებრივი ინტერესები;

კომერციული ფუნქცია, რომელიც მოიცავს კაპიტალის მოძრაობის ორგანიზებას და მოგებას;

სანიტარული ფუნქცია, გამოხატული ეკონომიკის სუსტი, არაკონკურენტუნარიანი და არაეფექტური ელემენტებისაგან გაწმენდით;

მასტიმულირებელი ფუნქცია, რომელიც მოიცავს კონკურენციის განვითარებას და სამეცნიერო, ტექნიკური და მენეჯერული სიახლეების გამოყენებას უძრავი ქონების შექმნასა და გამოყენებაში მოგების მისაღწევად;

სოციალური ფუნქცია, რომელიც გამოიხატება მოსახლეობის აქტივობის ზრდაში, რომელიც ცდილობს გახდეს ბინების, ასევე სხვა კაპიტალისა და პრესტიჟული ობიექტების მფლობელები.

დასკვნა: უძრავი ქონება არის ყველა არსებულიდან ყველაზე გამძლე საქონელი, რომელიც უზრუნველყოფს ინვესტიციების საიმედოობას, თუმცა მისი ღირებულება შეიძლება გაიზარდოს და შემცირდეს დროთა განმავლობაში, სხვადასხვა ფაქტორების გავლენით. უძრავი ქონების ბაზარმა მიიღო ბიძგი განვითარებისთვის, ქვეყნის ეროვნული ეკონომიკის განვითარების შესაბამისად. ის იყოფა სეგმენტებად უძრავი ქონების დანიშნულებისა და ბაზრის სხვადასხვა მონაწილეებისთვის მისი მიმზიდველობის მიხედვით. ასევე, ყოველი დამოუკიდებელი სეგმენტი შემდგომში იყოფა მრავალ ქვემარკეტად, ამიტომ ძნელია კლასიფიკაციისთვის ყველაზე მნიშვნელოვანი მახასიათებლების გამოყოფა და განზოგადება, რადგან ბაზრის თითოეულ მონაწილეს აქვს საკუთარი ყველაზე მისაღები კრიტერიუმები სეგმენტის არჩევისთვის, რომელშიც ის დაინტერესებულია. საბაზრო ურთიერთობები.

1.2 უძრავი ქონების მართვის არსი და ეკონომიკური როლი

უძრავი ქონება არის ქონება (უძრავი ქონება), რომლის მართვა შეიძლება სტრუქტურირებული იყოს შემდეგ დონეზე:

უძრავი ქონების ფედერალური მართვა;

რუსეთის ფედერაციის სუბიექტების უძრავი ქონების მართვა;

მუნიციპალური უძრავი ქონების მართვა;

საწარმოებისა და ორგანიზაციების უძრავი ქონების მართვა;

ინდივიდუალური ქონების მართვა.

„ქონების მართვის“ ცნება ორი გაგებით არის განმარტებული: ფართო და ვიწრო.

ფართო გაგებით, უძრავი ქონების მენეჯმენტი, როგორც წესი, გაგებულია, როგორც სამეწარმეო საქმიანობა ყველა სამუშაოს შესასრულებლად, რომელიც დაკავშირებულია უძრავი ქონების მფლობელის სამოქალაქო კანონმდებლობით ნებადართული ნებისმიერი უფლებამოსილების შესრულებასთან. მაგალითად, უძრავი ქონების სასიცოცხლო ციკლის შესაბამისად, მფლობელებისთვის დაშვებულია შემდეგი უფლებები:

1. განზრახვა;

2. დიზაინი;

3. წარმოება (ერექცია, მშენებლობა);

4. გასაჩივრება;

5. გამოყენება (მომსახურება);

6. მოვლა, ექსპლუატაცია, შეკეთება;

7. კაპიტალური რემონტი, მოდერნიზაცია, რეკონსტრუქცია და აღდგენა;

8. რეპროფილირება;

9. გადამუშავება.

უძრავი ქონების მენეჯმენტის ვიწრო ინტერპრეტაცია შემდეგია: ”უძრავი ქონების მენეჯმენტი არის შენობებისა და ნაგებობების ექსპლუატაციის ოპერაციების კომპლექსის განხორციელება (მათი სამუშაო მდგომარეობაში შენარჩუნება, შეკეთება, მომსახურების მიწოდება, სივრცის გაქირავების პირობების განსაზღვრა, ქირის შეგროვება და ა.შ.) უძრავი ქონების მაქსიმალურად ეფექტურად გამოყენების მიზნით“.

უძრავი ქონება ასევე გაგებულია, როგორც უძრავი ქონება, კერძოდ, საუბარია ქონების მართვაზე, ანუ უძრავი ქონების მართვა მოიცავს უძრავ ქონებაზე არსებული ყველა უფლების მართვას. მართვის ქვეშ მყოფი ქონება წარმოდგენილია როგორც იურიდიული, ეკონომიკური და ფიზიკური მახასიათებლების ერთიანობა.

ჩვენი აზრით, აქედან გამომდინარეობს, რომ მენეჯმენტი უპირველეს ყოვლისა მიზნად ისახავს უძრავი ქონების მაქსიმალური ეფექტურობის უზრუნველყოფას მესაკუთრის ინტერესების შესაბამისად.

უძრავი ქონების მენეჯმენტი არის საქმიანობა მის სფეროში, რომელიც დაკავშირებულია მიზნების დასახვასთან და ამოცანების დასახვასთან უძრავი ქონების სასარგებლო, ეფექტური გამოყენების დაგეგმვის, ორგანიზების, შესრულებისა და კონტროლისთვის.

ჩვენ გვჯერა, რომ მენეჯმენტის საქმიანობა მრავალმხრივია თავისი არსით და ბუნებით, რომელიც კოორდინაციას უწევს მესაკუთრეების, მომხმარებლების, მომსახურების კომპანიების და ყველა სუბიექტის მიზნებსა და ამოცანებს უძრავ ქონებასთან ამა თუ იმ გზით.

საბაზრო ეკონომიკაში უძრავი ქონების მართვა ხორციელდება მიწოდებისა და მოთხოვნის კანონის შესაბამისად.

საბაზრო პირობების გარდა, უძრავი ქონების მართვის ხელშესახები ფაქტორებია მის მარეგულირებელი კანონმდებლობა და სხვადასხვა ოფიციალური ორგანოებისა და დაწესებულებების საქმიანობა.

უძრავი ქონების მართვა შეიძლება იყოს შიდა და გარე:

უძრავი ქონების შიდა მართვა არის უძრავი ქონების ბაზრის სუბიექტის საქმიანობა, რომელიც რეგულირდება მისივე მარეგულირებელი დოკუმენტებით (კოდექსი, წესდება, დებულებები, წესები, ხელშეკრულებები, ინსტრუქციები და ა.შ.).

უძრავი ქონების გარე მართვა არის სახელმწიფო სტრუქტურების საქმიანობა, რომლის მიზანია მარეგულირებელი ბაზის შექმნა და უძრავი ქონების ბაზრის ყველა სუბიექტის მიერ დადგენილ ნორმებთან და წესებთან შესაბამისობის მონიტორინგი.

უძრავი ქონების მართვის საქმიანობა ძირითადად ხორციელდება სამი ყველაზე მნიშვნელოვანი ასპექტით - სამართლებრივი, ეკონომიკური და ტექნიკური. უძრავი ქონების მართვის სამართლებრივი ასპექტი არის უძრავი ქონების უფლებების ყველაზე რაციონალური გამოყენება, განაწილება და გაერთიანება.

უძრავი ქონების მართვის ეკონომიკური ასპექტი ხორციელდება უძრავი ქონების ექსპლუატაციის დროს წარმოქმნილი შემოსავლებისა და ხარჯების მართვის გზით. სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, მენეჯერს უფლება აქვს მთლიანად და დამოუკიდებლად, კანონის ფარგლებში, გააკონტროლოს და დაარეგულიროს უძრავი ქონების საკუთრებაში არსებული შემოსავლისა და ხარჯების ნაწილი, ასევე აწარმოოს იგი საკუთარი შეხედულებისამებრ.

კონტროლის ტექნიკური ასპექტი არის საკონტროლო ობიექტის ჯანსაღ მდგომარეობაში შენარჩუნება მისი ფუნქციური დანიშნულების შესაბამისად.

უძრავი ქონების მენეჯმენტი არის ყოვლისმომცველი მიდგომა ობიექტის მდგომარეობის გასაუმჯობესებლად და შესანარჩუნებლად, მისი განვითარების ორგანიზებისა და პროგნოზირების მიზნით, მისი ექსპლუატაციის წესი მისი დანიშნულებისამებრ. უძრავი ქონების მართვის კონცეფცია ასევე მოიცავს, პირველ რიგში, ისეთ ქმედებებს, როგორიცაა საოფისე შენობების გაქირავება და მართვა, ანუ უძრავი ქონების მართვა, როგორც ინვესტიციების მოზიდვის საშუალება. მეორეს მხრივ, ქონების მართვა ასევე შეიძლება განიხილებოდეს, როგორც თავად ინვესტიცია. ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, ჩვენ განვსაზღვრეთ უძრავი ქონების ბაზრის მართვის შემდეგი მიზნები:

უძრავ ქონებაზე მოქალაქეთა კონსტიტუციური უფლებებისა და მის ფლობასთან დაკავშირებული ვალდებულებების განხორციელება;

ბაზარზე მისი მონაწილეთა მუშაობის გარკვეული პროცედურისა და პირობების ჩამოყალიბება;

მონაწილეთა დაცვა არაკეთილსინდისიერებისგან, თაღლითობისა და კრიმინალური ორგანიზაციებისა და პირებისგან;

უძრავი ქონების ობიექტების უფასო ფასების უზრუნველყოფა მიწოდებისა და მოთხოვნის შესაბამისად;

წარმოების სფეროში ინვესტიციებისთვის, სამეწარმეო საქმიანობის სტიმულირების პირობების შექმნა;

უძრავი ქონების და უძრავი ქონების ბაზრის მონაწილეთა სამართლიანი დაბეგვრა.

ამ მიზნების მისაღწევად, ჩვენი აზრით, აუცილებელია:

1. ჩამოაყალიბოს უძრავი ქონების ობიექტების რაოდენობრივი, ღირებულებითი, ტექნიკური და სამართლებრივი მახასიათებლების შემცველი სახელმწიფო უძრავი ქონების სრული რეესტრი (უძრავი ქონების ბალანსი);

2. მკაფიოდ განსაზღვროს და კოორდინაცია გაუწიოს უძრავი ქონების მართვის პროცესში ჩართული ყველა სახელმწიფო ხელისუფლების უფლებამოსილებებს;

3. ჩამოაყალიბონ მართვის ობიექტები, გამოირიცხოს ობიექტის ერთი ნაწილის მეორის გარეშე განკარგვის შესაძლებლობა, იმ შემთხვევებში, როდესაც ისინი ქმნიან ერთ მთლიანობას (როგორც წესი, ეს არის მიწის ნაკვეთები და მათზე განთავსებული შენობები და ნაგებობები);

4. უზრუნველყოს საბაზრო შეფასების მექანიზმის უპირობო გამოყენება უძრავი ქონებით სარგებლობისას;

5. ეკონომიკის რეალურ სექტორში ინვესტიციების მოზიდვის პირობების შექმნა სამოქალაქო მიმოქცევაში უძრავი ქონების მაქსიმალური ჩართვით;

6. აწესრიგებს უძრავი ქონების ობიექტების სახელმწიფო შეძენის საკითხებს, მათ შორის იმ მიზნების განსაზღვრით, რომელთა მიღწევისთვისაც ხორციელდება ამ ობიექტების შეძენა;

7. უძრავი ქონების ეფექტური მართვისთვის გამოიყენოს სამოქალაქო სამართლის მსგავსი უძრავი ქონების მართვის ხარჯების ანაზღაურების მექანიზმი (მათ შორის ინვენტარიზაცია და შეფასება), ვინაიდან სახელმწიფო თავისი უძრავი ქონების გამოყენებისას თანაბრად მონაწილეობს სამოქალაქო ბრუნვაში. საფუძველი მის სხვა მონაწილეებთან;

8. შეიცვალოს უძრავი ქონების რეალიზაციის არსებული მექანიზმი, რადგან ის იძლევა ობიექტების დაბალ ფასებში შეძენის საშუალებას;

9. რუსეთის ფედერაციის ყველა შემადგენელი სუბიექტისთვის ფედერალური უძრავი ქონებით სარგებლობის შესახებ გადაწყვეტილების მიღების ერთიანი პროცედურის დაწესება (პირველ რიგში იჯარით გაცემულ ობიექტებთან მიმართებაში), რაც უზრუნველყოფს გადაწყვეტილების სწრაფ მიღებას;

10. უზრუნველყოს ფედერალური უძრავი ქონების მართვის სახელმწიფო მოხელეთა პროფესიული მომზადება.

უძრავი ქონების სფეროში მენეჯმენტის ობიექტი არის უძრავი ნივთი ან უძრავი ნივთების ერთობლიობა, რომელიც განიხილება ერთ ობიექტად მათი ყველაზე ეფექტური მართვის ორგანიზების თვალსაზრისით, მოვლისა და მართვის ხარჯების გათვალისწინებით.

ზემოაღნიშნულის შეჯამებით შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავი ქონების მართვა, რა თქმა უნდა, რთული და მრავალმხრივი პროცესია, რომელიც მოიცავს მრავალ განსხვავებულ ფაქტორს და ასპექტს. მართვის მექანიზმი შეიცავს არა მხოლოდ უძრავი ქონების მფლობელის უფლებებსა და მოვალეობებს, არამედ ექვემდებარება სახელმწიფოს ჩარევას, მათ შორის საკანონმდებლო ბაზის მიერ მართვის გაძლიერებას.

1.3 უძრავი ქონების მართვის შესრულების ინდიკატორები

უძრავი ქონების მართვის ეფექტიანობის შეფასების პროცედურის განსახორციელებლად გამოიყენება სხვადასხვა მიდგომები და ინდიკატორები. თეორიულად, არ არსებობს მკაფიოდ განსაზღვრული ინდიკატორები, რომლითაც შესაძლებელი იქნება უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის ხარისხის დადგენა, რადგან პრაქტიკაში ნებისმიერი არჩეული მაჩვენებელი შეიძლება არ იყოს ეფექტური ერთი საწარმოსთვის, ხოლო ერთი საწარმოს გამოცდილება შეიძლება არ იყოს ეფექტური. გამოიყენება უფრო დიდი განაწილებისთვის.

თუმცა, ჩვეულებრივ, განიხილება ფინანსური მაჩვენებლების ეფექტურობის შეფასების მიდგომა. მართლაც, თუ კომპანია არის, მაგალითად, ადმინისტრაციული შენობის მფლობელი და მისი ბიზნესი არის შენობის გაქირავება, მაშინ ეს მიდგომა არ იქნება რთული, რადგან ხელთ არის ყველა საჭირო ინფორმაცია, იქნება ეს ერთი მხრივ, პერსონალის, შენობების რემონტისა და აღჭურვილობის ღირებულება, კომუნიკაციების კარგ მდგომარეობაში შენარჩუნება და, მეორე მხრივ, მკაფიოდ არის განსაზღვრული მოიჯარეებისგან მიღებული გადახდების ოდენობა.

ცხრილი 1.3.1 საწარმოს NCF "აუდიტი და შეფასება" ძირითადი ტექნიკური და ეკონომიკური მაჩვენებლების ანალიზი

ინდიკატორები			აბსოლუტური გადახრა, ათასი რუბლი	Ზრდის ტემპი, %
წმინდა შემოსავალი, ათასი რუბლი
მომსახურების ღირებულება, ათასი რუბლი
მთლიანი მოგება, ათასი რუბლი
გაყიდვისა და ადმინისტრაციული ხარჯები, ათასი რუბლი
მოგება გაყიდვიდან, ათასი რუბლი
მოგება გადასახადამდე, ათასი რუბლი
წმინდა მოგება, ათასი რუბლი
ძირითადი საშუალებების საშუალო წლიური ღირებულება, ათასი რუბლი
დასაქმებულთა საშუალო რაოდენობა, ხალხი
შრომის პროდუქტიულობა, ათასი რუბლი/ადამიანი
წარმოების მომგებიანობა, %			3 პროცენტული პუნქტი
ანაზღაურება გაყიდვებზე, %			4 პროცენტული პუნქტი
აქტივების დაბრუნება 1 რუბლზე

მაგრამ თუ კომპანია არის სამრეწველო უძრავი ქონების მსხვილი მფლობელი, პრობლემა ჩნდება უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის შესაფასებლად საჭირო სრული ინფორმაციის მოპოვების პრობლემა. IN ფინანსური ანგარიშგებაფაქტორები, როგორიცაა:

ახალი პროდუქტის ბაზრის პოპულარიზაცია;

კომპანიის პოტენციური შესაძლებლობები;

თანამშრომლების ინტერესი კომპანიის წარმატებაში;

მომხმარებელთა ლოიალობა და ა.შ.

მიუხედავად იმისა, რომ ასეთი არამატერიალური მაჩვენებლები აისახება და სამართლიანად იკავებს მათ ნიშას უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის შეფასებისას.

ეკონომიკის თვალსაზრისით, ფუნდამენტური პრინციპი „ეფექტურობა - შედეგის თანაფარდობა ხარჯებთან“ ყოველთვის არ იძლევა ეფექტურობის სწორად შეფასების საშუალებას. ეს გამოწვეულია რამდენიმე ფაქტორით:

საინფორმაციო ეპოქის თავისებურებები, კერძოდ მისი არსებითი მახასიათებლები - საინფორმაციო რესურსის, არამატერიალური აქტივების როლი და მნიშვნელობა;

ეკონომიკური ცხოვრების გართულება - მისი ღიაობის, გლობალიზაციის, კონკურენციის ხარისხის მატება;

შედეგებისა და ხარჯების შინაარსის შეცვლა და, შესაბამისად, მათი ღირებულებების განსაზღვრის სირთულე;

ფასეულობათა სისტემის სწრაფი განვითარება და, შესაბამისად, ინდიკატორების, მახასიათებლებისა და ინდიკატორების სისტემის ცვლილება, რაც ერთად ასახავს საქმიანობის ეფექტურობას.

ბ.ა. რაიზბერგი და ვ.იუ. ბურიაკი, განიხილავს ეფექტურობის საკითხებს სახელმწიფო საკუთრებასთან მიმართებაში, აღნიშნავს, რომ „სპეციფიკური მეთოდოლოგია სახელმწიფო ქონების გარკვეული კლასის, საკუთრების ობიექტთა ჯგუფის მართვის ეკონომიკური, სოციალური, ფუნქციონალური ეფექტურობის შესაფასებლად, რომელიც განსხვავდება სავარაუდო მეთოდთან მიმართებაში. საკუთრების კომპლექსის გამოყენება, შექმნილია იმისთვის, რომ შესაძლებელი გახდეს ღირებულების, სიდიდის შესრულების მაჩვენებლების დადგენა. მაგრამ ამ მაჩვენებლებს არ აქვთ უნივერსალური ხასიათი, ისინი დიდწილად დამოკიდებულია შეფასების ობიექტზე, ამ ობიექტის გამოყენების მიზანსა და ბუნებაზე. შედეგად, კეთდება დასკვნა "შეუძლებელი უნდა იყოს ეფექტურობის შეფასების ერთი უნივერსალური მეთოდოლოგიის შექმნა".

გარდა ტრადიციული მიდგომისა, თანამედროვე მიდგომებს შორის ისინი ასევე გამოყოფენ რ.კაპლანისა და დ.ნორტონის მიერ შემუშავებულ დაბალანსებული ქულების ბარათების (BSC) ყველაზე პერსპექტიულ სისტემას. მათ ეფექტურობის შეფასების ოთხი ყველაზე მნიშვნელოვანი კომპონენტი გამოყო: ფინანსური საქმიანობა, კლიენტებთან ურთიერთობა, შიდა ბიზნეს პროცესების ორგანიზება, პერსონალის მომზადება და განვითარება. BSC-ის არსი არის ბალანსის მიღწევა შიდა და გარე, ობიექტურ და სუბიექტურ ინდიკატორებს შორის. ამ მიდგომის კიდევ ერთი უპირატესობა ის არის, რომ ეს სისტემა, ავტორების აზრით, საკმაოდ მოქნილი და „კრეატიულია“ ნებისმიერ წარმოებაში მის დანერგვასთან დაკავშირებით.

კომპანიის მიერ მიღებული ზოგადი კონცეფციისა და სტრატეგიის დებულებების, შესრულების შეფასების მეთოდოლოგიური მხარდაჭერის დაგროვილი გამოცდილების გათვალისწინებით, მას შეუძლია BSC-ის საფუძველზე უძრავი ქონების მართვის შეფასების კონკრეტული ინდიკატორების განსაზღვრა (იხ. დანართი 1).

BSC-ის შესაქმნელად ყველაზე მნიშვნელოვანი დეტალი, როგორც ტრადიციულ მიდგომაში, არის ორი ფინანსური შედეგი: ხარჯების შემცირება და შემოსავლის ზრდა. ამის საფუძველზე შეგვიძლია BSC-ში ისეთი ინდიკატორები ჩავრთოთ, რომლებიც თანმიმდევრულად მიღწეულით, საშუალებას მოგვცემს მაქსიმალურად სრულად შევაფასოთ ეფექტურობა. ჩვენ შეგვიძლია შემოვიტანოთ ასეთი ინდიკატორები BSC-ის ნებისმიერ დონეზე.

დანართ 1-ზე დაყრდნობით, ჩვენ შეგვიძლია განვსაზღვროთ მუშაობის რამდენიმე ინდიკატორი უძრავი ქონების მართვისთვის. ეს მაჩვენებლები მოიცავს თითოეულს ცალკე ოთხი კომპონენტისგან. ყველა ინდიკატორი გათვალისწინებულია, კომენტარები მოცემულია ქვემოთ მოცემულ ცხრილებში.

ცხრილი 1.3.2 უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის კრიტერიუმები (ფინანსური კომპონენტი)

ცხრილი 1.3.3 უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის კრიტერიუმები (კლიენტის კომპონენტი)

სტრატეგიული ინიციატივები	შესრულების ინდიკატორები
დამატებითი სერვისების მიწოდება	1. მოთხოვნის განსაზღვრის პროგრამა დამატებითი სერვისებიდა მათი მოთხოვნა;
	2. დამატებითი მომსახურების გაწევის მიზნით სახელშეკრულებო სამუშაოების ორგანიზება; 3. გაწეული მომსახურების ხარისხის შეფასების კრიტერიუმების შემუშავება
კლიენტებთან მუშაობის გაუმჯობესება	1. არსებული მომხმარებლების გადარჩენა და მათი ინტერესის უზრუნველყოფა თანამშრომლობის გაგრძელებით; 2. სხვადასხვა პროექტებზე შემოსული წინადადებების ხარისხობრივი და ოპერატიული შესწავლის მექანიზმის შემუშავება.
„კორპორატიული მოქალაქის“ იმიჯის ფორმირება.	1. პროგრამა კომპანიის სოციალური როლის მედია გაშუქებისთვის (სოციალური პროგრამები, გადახდილი გადასახადები და ა.შ.) 2. პროგრამა, რომელიც მიზნად ისახავს ადამიანთა გონებაში ჩამოაყალიბოს კომპანიის მიერ შესრულებული საქმიანობის მნიშვნელობის გააზრება, მათი ინტერესი ამ საქმიანობით; 3. კომპანიის ობიექტებზე გარემოსდაცვითი მდგომარეობის გაუმჯობესების მიზნით საქმიანობის განხორციელება

ცხრილი 1.3.4 უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის კრიტერიუმები (ბიზნეს პროცესების კომპონენტი)

სტრატეგიული ინიციატივები	შესრულების ინდიკატორები
ორიენტაცია უძრავი ქონებით სარგებლობაში კომპანიისა და მომხმარებლების ინტერესების ერთობლიობაზე	1. მომხმარებელთათვის ხელსაყრელი შეთავაზების მიწოდება; 2. კენჭისყრის ღონისძიებების გატარება იმის გასარკვევად, თუ რა ცვლილებები მოისურვებენ დილერებს კომპანიის საქმიანობაში; 3. საბოლოო მომხმარებლისთვის „ჩამოტვირთული“ სერვისებისა და საქონლის განსაზღვრა; 4. მომხმარებელთა მოთხოვნის, მათი სურვილების მონიტორინგისა და დაკმაყოფილების პროგრამა.
ფაქტობრივი მენეჯმენტის აქტივობების გაუმჯობესება	1. კომპანიის შიდა სტრუქტურის ცვლილება და ოპტიმიზაცია; 2.სოციალური განვითარების პროგრამა; 3. ბუღალტრული აღრიცხვის ფორმების დახვეწა
უძრავი ქონებით სარგებლობის გააქტიურება	1. შემნახველი ტექნოლოგიების აქტიური დანერგვა; 2. სარემონტო უძრავი ქონების ობიექტების განსაზღვრა; 3. კომპანიის ხარჯების განსაზღვრა უძრავი ქონების მოვლაზე; 4. უძრავი ქონების შენარჩუნების ხარჯების გამარტივებისა და მათი შემცირების პროგრამა
ინოვაციები ქონების მართვაში	1. სწრაფი განაცხადის უზრუნველყოფა
	პერსპექტიული სიახლეების უარყოფა; 2. უძრავი ქონების სფეროში ინოვაციების ოპერატიული განვითარების პროგრამა, მათი ეფექტურობის და განხორციელების მიზანშეწონილობის განსაზღვრა.

ქვემოთ მოცემულია უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის კრიტერიუმების აღწერა, რომელიც წარმოადგენს ზრდისა და სწავლის ბლოკს.

ცხრილი 1.3.5 უძრავი ქონების მართვის შესრულების კრიტერიუმები (სწავლა და ზრდა)

სტრატეგიული ინიციატივები	შესრულების ინდიკატორები
პერსონალის ტრენინგი მენეჯმენტის თანამედროვე ტექნიკაში	1. დასაქმებულის ცოდნის დონის შესაბამისობა შესრულებულ სამუშაოსთან; 2. ცოდნისა და სპეციალობების განსაზღვრა, რომლებშიც უნდა გაიარონ თანამშრომლები; 3. თანამშრომლების ცოდნის დონის შემდგომი მონიტორინგის პროგრამა
საინფორმაციო რესურსებზე წვდომა	1. ახალი ტექნოლოგიების დანერგვა; 2.ქვეგანყოფილებებში მიღწეული შედეგებისა და ახალი ამოცანების შესახებ ვიზუალური ინფორმაციის ადგილების შექმნა
პერსონალის საქმიანობისათვის პირობების შექმნა	1. თითოეული თანამშრომლის აქტიური მონაწილეობა კომპანიის საქმიანობაში; 2. მუშაკთა სოციალური დაცვის პროგრამა
დაჯილდოების სისტემა დასახული მიზნების მისაღწევად	1. შრომის ანაზღაურების შესრულების შედეგებზე დამოკიდებულების დადგენა; 2. განყოფილებებისა და ცალკეული თანამშრომლების შესრულების ინდიკატორების განსაზღვრა 3. კოლეგების მიღწევების შესახებ გუნდის ინფორმირება.

სხვა სიტყვებით რომ ვთქვათ, დანართ 1-ის ანალიზით, ჩვენი აზრით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ უძრავი ქონების მართვის სისტემა არის:

რამდენად მიიღწევა კომპანიის მიზნები სხვადასხვა შეზღუდული რესურსების, მათ შორის უძრავი ქონების გამოყენებისას;

უძრავი ქონების მართვის, როგორც ყველაზე დაბალი ხარჯების მქონე ბიზნეს პროცესის მიზნების მიღწევის ხარისხი;

უძრავი ქონების მართვის სისტემის უნარი დააკმაყოფილოს უძრავი ქონების განვითარებადი საჭიროებები, მისი რაციონალური და ეკონომიური გამოყენების გათვალისწინებით;

მენეჯერული გავლენის უნარი უზრუნველყოს უძრავი ქონების სამომხმარებლო თვისებების რეპროდუქცია საჭირო ხარისხის ყველაზე დაბალ ფასად.

ინდივიდუალური კორპორაციების ფარგლებში ქონების მართვის ეფექტურობის შესაფასებლად კონტროლს ენიჭება შემდეგი თვისებები:

1. ფუნქციონირების სტრატეგიული მიმართულების მდგრადობა;

2. მომავლის მკაფიო ხედვა;

3. მენეჯმენტის გადაწყვეტილებების დივერსიფიკაცია;

4. ურთიერთდაკავშირებული ქმედებების ეფექტი;

5. ცვლილებების მუდმივობა და მრავალფეროვნება;

6. ინოვაციური ტექნოლოგიების აღქმის უნარი.

მეორე მხრივ, ჩვენთან ისინი თითქმის არ აკმაყოფილებენ ცხრილებში ზემოთ ჩამოთვლილ კრიტერიუმებსა და რეკომენდაციებს.

ამრიგად, ზემოაღნიშნულის შეჯამებით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ არ არსებობს ზოგადად მიღებული ინდიკატორები უძრავი ქონების გამოყენების ეფექტურობის შესაფასებლად, თუმცა, არსებობს რამდენიმე განზოგადებული მიდგომა ამ საკითხის მოსაგვარებლად. ერთ-ერთი მიდგომა ეფუძნება მხოლოდ საწარმოს, ორგანიზაციის, კორპორაციის საქმიანობის ფინანსურ შედეგს, ხოლო მეორე მოიცავს რამდენიმე ეტაპს, რომელთაგან თითოეული ირჩევს ეფექტურობის შეფასების გარკვეულ კრიტერიუმებს. თავის მხრივ, ნებისმიერი ორგანიზაციის ხელმძღვანელს შედარებით თავისუფალია გადაწყვეტილების მიღება შესრულების შეფასების შესახებ და შეუძლია შექმნას ინდიკატორების გარკვეული სისტემა თავისთვის, რომლის მიხედვითაც იხელმძღვანელებს კორპორაციის გარკვეული მიზნების მისაღწევად.

საცხოვრებელი ოფისის უძრავი ქონების შეფასება

2. უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის ანალიზი კაზანში

2.1 საცხოვრებელი ქონების მართვის შესრულების შეფასება

საცხოვრებელი უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობის შესაფასებლად ავტორმა გამოავლინა შემდეგი, მისი აზრით ყველაზე მნიშვნელოვანი ინდიკატორები და კრიტერიუმები:

2014 წელს ექსპლუატაციაში შესული საცხოვრებელი ფართების საერთო ფართობი;

საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასი;

გასაყიდი ფასის სავარაუდო დინამიკა;

გარე ფაქტორების გავლენა საცხოვრებელ საკუთრებაზე

2014 წლის პირველი ნახევარი აღინიშნა ქვეყნის ეკონომიკაში მნიშვნელოვანი მოვლენებით, რამაც ასევე იმოქმედა თათარტანის რესპუბლიკის საბინაო ბაზარზე: რუბლის გაუფასურება, დასავლეთის მიერ სანქციების დაწესება და სოციალურ-დემოგრაფიული ფაქტორები, ერთი მხრივ. , და დეველოპერებისგან შეთავაზებების დიდი არჩევანი, იპოთეკის დაბალ განაკვეთებთან ერთად, სხვასთან ერთად.

გაზრდილი მოთხოვნის კვალდაკვალ, დეველოპერებმა აქტიურად ააშენეს საცხოვრებელი. ასე რომ, ივლისის დასაწყისში 1,2 მილიონზე მეტი კვ. მ საცხოვრებელი - წლიური მიზნის თითქმის 51%. წლის პირველი ნახევრის ბოლოსთვის ყაზანმა პირველი ადგილი დაიკავა ვოლგის ფედერალური ოლქის ქალაქებს შორის საბინაო ექსპლუატაციაში: საერთო ჯამში, ექსპლუატაციაში შევიდა 508 ათას კვადრატულ მეტრზე მეტი. მ.

2014 წელს გაიზარდა ახალ კორპუსებში ბინების ყიდვის პროცენტი - ყაზანში გარიგებების დაახლოებით 40% იპოთეკური ფონდების მონაწილეობით ხორციელდება. იპოთეკური სესხი გრძელვადიან პერსპექტივაშია აღებული, ამიტომ მსესხებლები გონივრული არიან აირჩიონ ახალი სახლები.

Rosreestr-ის მონაცემები თათარსტანის რესპუბლიკისთვის მოწმობს: 2014 წლის ექვს თვეში რესპუბლიკაში დარეგისტრირდა 45,3 ათასი კონტრაქტი, რაც 11%-ით მეტია გასული წლის ანალოგიურ პერიოდთან შედარებით. აქედან 65% - საცხოვრებელი, 22% - მიწა, 13% - არასაცხოვრებელი ფართი.

გაზრდილმა მოთხოვნამ ასევე გამოიწვია ფასები ბაზარზე: წლის პირველ ნახევარში ქალაქში უძრავი ქონების ფასები ჩვეულებრივზე სწრაფად გაიზარდა (პირველ ბაზარზე პირველ ექვს თვეში 6-8%-ის ფარგლებში).

„ყაზანისა და თათარტანის რესპუბლიკის უძრავი ქონების სერვერის“ მიხედვით, კვადრატულ მეტრზე საშუალო ღირებულება 2014 წლის ივლისისთვის შეადგენდა 67,5 ათას რუბლს მეორად საბინაო ბაზარზე, 50,7 ათას რუბლს პირველად საბინაო ბაზარზე და კერძოდ, საბინაო ბაზარზე. არსებული ვითარება ყაზანის უძრავი ქონების ბაზარზე ლიდერ-დეველოპერები არიან Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest და ისინი აყენებენ შემდეგ ფასებს თავიანთ უძრავ ქონებაზე:

ცხრილი 2.1.1 ყაზანში საბინაო პროექტების შედარებითი ანალიზი 2014 წლის მეორე ნახევრისთვის

	დეველოპერი	Ბოლო ვადა	ბინის ფართი	ფასი, მილიონი რუბლი
LCD "ზურმუხტის ქალაქი" (პრივოლჟსკის რაიონი)	"უნისტროი"	2014 წლის 1 ნახევარი
LCD "Sovremennik" (ნოვო-სავინოვსკის რაიონი)	YIT ყაზანი	IV კვარტალი 2014 წ
LCD "სვეტლაია დოლინა" (სოვეცკის რაიონი)	აკ ბარს უძრავი ქონება	IV კვარტალი 2014 წ
საცხოვრებელი კომპლექსი "Rainbow" (კიროვსკის რაიონი)	"ტასტტროინვესტი"	III კვარტალი 2014 წ

ბინების ღირებულებაზე, როგორც წესი, გავლენას ახდენს მდებარეობა: ე.წ. ხრუშჩოვი ვახიტოვსკის რაიონში გაცილებით ძვირი იქნება, ვიდრე იგივე ბინა ავიასტროიტელნის ან კიროვსკის რაიონში. გარდა ამისა, ღირებულებაზე გავლენას ახდენს ბინის ზოგადი მდგომარეობა, სართულების რაოდენობა და მასალა, საიდანაც სახლი აშენებულია. ქალაქის შორეულ რაიონებში სტალინკასა და საერთო საცხოვრებელს შეუძლია თვეების განმავლობაში უმოქმედოდ დადგეს მყიდველის მოლოდინში.

ერთოთახიანი ხრუშჩოვი 32 კვადრატული მეტრი ფართობით. მ ყაზანში დღეს ღირდა 1,9 მილიონიდან 2,25 მილიონ რუბლამდე, ლენინგრადში (34 კვ.მ) - 2,2-დან 2,8 მილიონამდე, მოსკოვის პროექტის „ოდნუშკი“ (30 კვ.მ) - 2,15-დან 2,35 მილიონამდე.

ოროთახიანი ხრუშჩოვის შენობა (43 კვ.მ) 2,2-2,7 მლნ რუბლამდეა შეფასებული, ლენინგრადის (51 კვ.მ) - 3-დან 3,5 მლნ-მდე, მოსკოვის პროექტი - 2,4-დან 3 მლნ-მდე, სამოთახიანი. ბინების ფასები ასეთია: ხრუშჩოვი (56 კვ.მ) - 2,7-3,3 მილიონი რუბლი, ლენინგრადი (65 კვ.მ) - 3,4-3,8 მილიონი.

აქვე უნდა აღინიშნოს, რომ რესპუბლიკის საბინაო ფონდი 2014 წლის ბოლოს. შეადგენდა 1618 ათას ბინას (მოქალაქეების კერძო საკუთრებაში არსებული სახლების ჩათვლით), საიდანაც 1130,9 ათასი ბინა (69,9%) განთავსებულია მრავალბინიან კორპუსებში. ერთი ბინის საშუალო ფართობი შეადგენს 56,5 კვ.მ. საერთო საბინაო ფონდი უცვლელად არის კერძო საკუთრებაში.

საბინაო ბაზარი 2014 წელს აქტიურად ვითარდებოდა იპოთეკური სესხით საცხოვრებლის შესყიდვის სექტორში. უძრავი ქონების რეგისტრირებული ტრანზაქციების დაახლოებით ნახევარი იპოთეკური სესხი იყო, რამაც ბიძგი მისცა საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის ფილიალის ინტენსიურ განვითარებას, რითაც ზოგიერთმა დეველოპერმა არ ისარგებლა.

2015 წლისთვის ყაზანში საბინაო ბაზრის განვითარების პროგნოზირების მიზნით, განვიხილოთ საცხოვრებლის ქირაობისა და ყიდვის ფასების დინამიკა.

ცხრილი 2.1.2 ყაზანში ერთოთახიანი ბინის გაქირავების ფასების დინამიკა 2011-2014 წლებში.

ზემოთ მოცემულ ცხრილებზე დაყრდნობით ავტორმა შეადგინა საბინაო ბაზრის განვითარების სამი პროგნოზი: ოპტიმისტური, ზომიერი და პესიმისტური. ოპტიმისტური პროგნოზი ეფუძნებოდა იჯარის ინფლაციას, რომელიც შეესაბამება 2015 წელს სამომხმარებლო ინფლაციის 10%-ს. ამის საფუძველზე ვივარაუდებთ, რომ ბინების გაქირავების ღირებულების ზრდის დონე იქნება წელიწადში 10%-ის დონეზე.

ზომიერი პროგნოზი არის ზრდის საშუალო დონე ოპტიმისტურ და პესიმისტურ პროგნოზს შორის, რომლის მიხედვითაც 2015 წელს ბინის ქირისა და ყიდვის ღირებულება წელიწადში 10%-ით შემცირდება.

პესიმისტური პროგნოზი გაკეთდა იმ მსჯელობის საფუძველზე, რომ თუ გავითვალისწინებთ 2008-2009 წლების კრიზისს, როდესაც მსგავსი პროცესები მიმდინარეობდა (ფულის ღირებულების ფაქტორი და მათი გავლენა საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასზე, ასევე. რუბლის ვარდნა), ბინის ქირისა და ყიდვის ღირებულება 30%-ით დაეცა.

ცხრილი 2.1.4 ზომიერი პროგნოზი ყაზანში იპოთეკური სესხით ბინის დაქირავებისა და ყიდვის 2015 წლისთვის.

		პროგნოზი (-10%)			პროგნოზი (-10%)

ზომიერ პროგნოზში ნათქვამია, რომ იპოთეკური სესხით ბინის დაქირავება და ყიდვა წინა წელთან შედარებით საშუალოდ 10%-ით დაიკლებს.

ცხრილი 2.1.5 ოპტიმისტური პროგნოზი ყაზანში იპოთეკური სესხით ბინის დაქირავებისა და ყიდვის 2015 წლისთვის.

	რუბლ./კვ მ.			რუბლი / კვ.მ
		პროგნოზი (+10%)			პროგნოზი (+10%)

ოპტიმისტური პროგნოზი ვარაუდობს ქირის და იპოთეკის გადახდების 10%-ით ზრდას ინფლაციის გათვალისწინებით.

ცხრილი 2.1.6 პესიმისტური პროგნოზი ყაზანში იპოთეკური სესხით ბინის დაქირავებისა და ყიდვის 2015 წლისთვის

		პროგნოზი (-30%)			პროგნოზი (-30%)

პესიმისტური პროგნოზის მიხედვით, მომავალ წელს ქირა და იპოთეკური სესხი 30%-ით უნდა შემცირდეს.

პროგნოზებისა და ცხრილების, აგრეთვე შესყიდვის ფასის განხილული დინამიკისა და ქირავნობის ფასის დინამიკის გათვალისწინებით, შეგვიძლია ვთქვათ, რომ მომავალ წელს საბინაო გაქირავების ბაზარზე ფასები უკიდურესად არასტაბილური იქნება და სავარაუდოდ მერყეობს 12,700 ათასი რუბლიდან. 15 600 ათასი რუბლი, ხოლო შესყიდვის ბაზარზე იპოთეკური სესხის დახმარებით 45,000 ათასი რუბლიდან. 70,576 ათას რუბლამდე.

ავტორის აზრით, პესიმისტური პროგნოზი მოვლენათა განვითარების ყველაზე სავარაუდო სცენარად უნდა ჩაითვალოს. ზემოაღნიშნული შედარებითი ანალიზიდან ჩანს, რომ საბინაო ბაზარზე ფასები უკიდურესად ცვალებადია შემდეგი მიზეზების გამო:

1.) დასავლური სანქციების გავლენა;

დასავლური სანქციები ძალაში შევიდა იმ დროს, როდესაც რუსეთს ჰქონდა საცხოვრებელი სახლების მშენებლობის ყველაზე მაღალი ტემპი და მოცულობა, ფიზიკური პირების მიერ აღებული იპოთეკური სესხების ყველაზე დიდი რაოდენობა და მათზე ყველაზე ხელმისაწვდომი საპროცენტო განაკვეთები.

სანქციების შედეგები უძრავი ქონების ბაზარზე შეიძლება დაიყოს ორ კატეგორიად: რა მოხდა და რა არის მოსალოდნელი.

მოვლენებს შორის აღსანიშნავია:

1. უცხოელი ინვესტორები აჭიანურებენ დეველოპერული პროექტების განხორციელებას რუსეთში (ბაზრის სხვადასხვა სეგმენტში) უკრაინაში სიტუაციის მოგვარებამდე.

2. ბანკები უფრო ყურადღებით აანალიზებენ შემოსულ ახალ დეველოპერულ პროექტებს.

3. უძრავმა ქონებამ, როგორც აქტივმა (განსაკუთრებით საცხოვრებელმა უძრავმა ქონებამ - ბინები პირველად და მეორად ბაზრებზე) გაზარდა მისი მიმზიდველობა კერძო ინვესტორებისთვის.

უძრავი ქონების ბაზარზე სანქციების მოსალოდნელ შედეგებთან დაკავშირებით შეგვიძლია ვთქვათ შემდეგი:

1. ბაზარზე არსებული სახსრების ღირებულების გაზრდის გამო ბანკებს მოსალოდნელია სამომხმარებლო და იპოთეკური სესხების საპროცენტო განაკვეთების გაზრდა. ამავდროულად, რიგ ბანკებს შეუძლიათ დამოუკიდებლად შეზღუდონ იპოთეკური მსესხებლების საქმიანობა ხელოვნურად მაღალი საპროცენტო განაკვეთების დაწესებით.

2. ბანკების მიერ საინვესტიციო განვითარების პროექტების დაფინანსების მოცულობის შემცირებამ შესაძლოა გამოიწვიოს ახალი მშენებლობების მოცულობის შემცირება 2015 წელს.

3. საბინაო ქირაობის ბაზარმა შეიძლება დაკარგოს აუდიტორია, რომელიც შედგება უცხოელებისგან, რომლებიც მუშაობენ რუსეთში კონტრაქტით ან დასავლურ კომპანიებში, რომელთა აქტივობა შეიძლება მნიშვნელოვნად შემცირდეს სანქციების პერიოდში. (ავტორი ასევე შენიშნავს, რომ ამავდროულად, საბინაო ბინის ქირავნობის ბაზარზე შეიძლება მოხდეს საპირისპირო პროცესები: თუ უძრავი ქონების ღირებულება დაეცემა, მაშინ ბანკებს მოუწევთ გაზარდონ საპროცენტო განაკვეთები იპოთეკურ სესხებზე. ეს მნიშვნელოვნად შეამცირებს მსყიდველუნარიანობას. მოქალაქეები, რაც გამოიწვევს მოიჯარეების რაოდენობის ზრდას).

4. ყველაზე დიდი რუსული ბანკებიუფრო სავარაუდოა, რომ გააგრძელონ დეველოპერული პროექტების დაკრედიტება, რომლებიც სამშენებლო მზადყოფნის აქტიურ/ფინალურ ეტაპზეა“.

2.) ვალუტის ფაქტორის გავლენა;

პირველი მიდგომა: გაცვლითი კურსის გავლენა საბინაო ბაზარზე.

საცხოვრებლის შეძენასთან დაკავშირებული ეკონომიკური ურთიერთობების მნიშვნელოვანი ელემენტია გაცვლითი კურსი. გაცვლითი კურსი გავლენას ახდენს სხვადასხვა ინდიკატორებზე, რომლებიც აკავშირებს მყიდველსა და გამყიდველს საბინაო ბაზარზე. გაცვლითი კურსი არის ორი ფულადი ერთეულის თანაფარდობა სავალუტო ბაზარზე, რომელიც ყალიბდება კონკრეტული ვალუტის მიწოდებისა და მოთხოვნის, ასევე რიგი სხვა ფაქტორების მიხედვით.

კონკრეტული ვალუტის მიწოდებისა და მოთხოვნის თანაფარდობიდან გამომდინარე, გაცვლითი კურსი ყველაზე ხშირად განისაზღვრება, რის გამოც ის არ შეიძლება იყოს მუდმივი მნიშვნელობა, ვინაიდან მოთხოვნა და მიწოდება სავალუტო ბაზარზე მუდმივად იცვლება.

მეორე მიდგომა: საცხოვრებლის ფასების გავლენა ეროვნულ ვალუტაზე.

პირდაპირი კავშირია უძრავი ქონების ფასსა და ეროვნული ვალუტის კურსს შორის, როდესაც უძრავი ქონების ღირებულება ეცემა, ეროვნული ვალუტის კურსიც იკლებს. ეს დამოკიდებულება განპირობებულია იმით, რომ, როგორც წესი, საცხოვრებლის ღირებულების შემცირება მიუთითებს ეკონომიკაში არახელსაყრელ პროცესებზე - უმუშევრობის ზრდაზე, მოსახლეობის მსყიდველუნარიანობის შემცირებაზე. ყოველივე ეს იწვევს უძრავ ქონებაზე მოთხოვნის შემცირებას.

ზემოაღნიშნულიდან გამომდინარე, უძრავი ქონების ბაზარზე არსებულ პირობებში, პირველი მიდგომა უფრო მეტად აისახება. მეორე ყველაზე სავარაუდოა ეკონომიკის სტაბილური განვითარების გათვალისწინებით.

3.) სოციალურ-დემოგრაფიული ფაქტორების გავლენა.

ზოგადად მიღებულია, რომ ბაზარზე საჭიროებების ფორმირება შეუძლებელია. თუმცა მოთხოვნილებები ჩნდება და იცვლება გარკვეული შაბლონების მიხედვით, რომლის მნიშვნელოვანი ნაწილია მოსახლეობის მენტალიტეტი, ცხოვრების წესი. მათგან უფრო დეტალურად განვიხილავთ შემდეგ ყველაზე მნიშვნელოვან ფაქტორებს, ავტორის აზრით:

1. დასახლების მცხოვრებთა რაოდენობა მნიშვნელოვან გავლენას ახდენს მოხმარების სტრუქტურაზე, პირველ რიგში დიდ დასახლებებში შემოსავლის უფრო მაღალი დონით.

2. მომხმარებელთა ქცევაზე ასევე მოქმედებს სიტუაციური კრიტერიუმები. ამჟამად ეს მოიცავს სახელმწიფოს მუშაობას, რომელიც მიზნად ისახავს საბინაო მშენებლობის განვითარების სტიმულირებას სხვადასხვა სოციალური პროგრამების ხელმისაწვდომობის გაზრდის გზით, კერძოდ:

სამშობიარო კაპიტალი (პროგრამა მოქმედებს 2016 წლის ჩათვლით);

სამხედრო იპოთეკა;

სოციალური იპოთეკა;

იპოთეკა ახალგაზრდა ოჯახის პროგრამის ფარგლებში და ა.შ.

3. 2014 წლის ზაფხულში სახელმწიფომ ცვლილებები შეიტანა იპოთეკური სესხის გაცემის წესში. 25 ივლისს ძალაში შევიდა კანონი No169-FZ „ფედერალური კანონის „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ 31-ე და 61-ე მუხლებში ცვლილების შეტანის შესახებ“. კანონში ცვლილებები ორს შეიცავს მნიშვნელოვანი მომენტები. პირველ რიგში, ბანკები შეძლებენ დააზღვიონ თავიანთი ფინანსური რისკები იმ შემთხვევაში, თუკი მათ დასჭირდებათ გირაოს საგანზე ყადაღის დადება და მისი ღირებულება ვალის ოდენობაზე ნაკლები აღმოჩნდება. მეორე - ასეთი დაზღვევის ხელმისაწვდომობა (ბანკიდან ან მსესხებლისგან) ათავისუფლებს მსესხებელს სესხზე შემდგომი გადახდებისაგან. იგივე ხდება იმ მზღვეველის გაკოტრების შემთხვევაში, რომელმაც გასცა ასეთი დაზღვევა.

ყოველივე ზემოაღნიშნულის შეჯამებით, მიგვაჩნია, რომ შეიძლება ითქვას, რომ სანქციების დაწესება, რა თქმა უნდა, უარყოფითად აისახება რუსეთის ეკონომიკის ყველა სფეროზე. რაც შეეხება საბინაო ბაზარს, აღსანიშნავია, რომ სანქციების გამო იპოთეკური სესხის განაკვეთები იზრდება და საბინაო ბაზრის ეს სეგმენტი დაკარგავს მომხმარებელთა მნიშვნელოვან რაოდენობას. მაგრამ ამ ფონზე, ქირავნობის ბაზარს, პირიქით, შეუძლია გაზარდოს თავისი დისტრიბუციის არეალი. ამრიგად, მოსახლეობის იმ ნაწილმა, რომელიც ადრე გეგმავდა იპოთეკით საცხოვრებლის შეძენას, შეიძლება მიატოვოს ეს იდეა ქირავნობის მექანიზმის სასარგებლოდ, ე.ი. უფრო მომგებიანი იქნება საცხოვრებლის დაქირავება შედარებით სტაბილურ ფასებში (საპროგნოზო გაქირავების ფასი არის 10,000-დან 15,600 რუბლამდე / თვეში, პროგნოზის ბუნებიდან გამომდინარე), ვიდრე იპოთეკის განაცხადი ვალუტის არასტაბილურობის პირობებში (მაგალითად, 2015 წლის 24 მარტს დოლარის თანაფარდობა რუბლთან არის 1/58, 28, ხოლო 03/14/2015 იყო 1/61,32)

ახლა მთლიანი საბინაო ბაზრის მკვეთრი ზრდაა, ეს გამოწვეულია იმით, რომ დოლარის გამყარების გამო, ადამიანები მიდრეკილნი არიან თავიანთი ფულის გაყიდვას უძრავ ქონებაში, მაგრამ ეს ტენდენცია არ შეიძლება იყოს გრძელვადიანი და პერსპექტიული, რადგან. მომხმარებლები იძულებულნი არიან განახორციელონ ასეთი ქმედებები ვალუტის კურსზე მუდმივი დაძაბულობის გამო, რამაც საბოლოოდ შეიძლება გამოიწვიოს ინფლაცია ან, უფრო მეტიც, რუსეთის მონეტარული სისტემის კოლაფსი.

სოციალურ-დემოგრაფიულ ფაქტორს, რა თქმა უნდა, არ აქვს ისეთი დიდი გავლენა უძრავი ქონების ბაზარზე, როგორიც, მაგალითად, ვალუტის ფაქტორი, მაგრამ მათ გარეშე, საბინაო ბაზარი, პრინციპში, ვერ იარსებებს, როგორც ასეთი, რადგან სიჩქარე მშენებლობის მოცულობა, იპოთეკა, ქირავნობა და ა.შ. განისაზღვრება ზუსტად სხვადასხვა, ძირითადად არაეკონომიკური ფაქტორების ანალიზის საფუძველზე. შობადობა, მოსახლეობა, ადამიანის საშუალო შემოსავალი, ახალგაზრდა ოჯახების რაოდენობა და სხვა სოციალური მაჩვენებლები - ეს არის ყველაზე გავრცელებული იდეები უძრავი ქონების ბაზრისა და ქვეყნის განვითარების პოტენციალის შესახებ.

ზოგადად, საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარი არის მრავალი ეკონომიკური და არაეკონომიკური ფაქტორის ერთობლიობა, რომლებიც ინდივიდუალურად ან კომბინაციით იძლევა წარმოდგენას ბაზრის კონკრეტულ სეგმენტში ეკონომიკურ ვითარებაზე.

ავტორის მიერ წარმოდგენილი სამი პროგნოზი ასახავს საცხოვრებლის შეძენის მექანიზმებზე სხვადასხვა ფაქტორების გავლენის ეკონომიკურ არსს. ქვეყანაში არასტაბილური ეკონომიკური ვითარების პირობებში შეუძლებელია სრული დარწმუნებით საუბარი უძრავი ქონების მართვის ეფექტურობაზე ან არაეფექტურობაზე, თუმცა, როგორც კვლევებმა აჩვენა, უძრავი ქონების ბაზრის სეგმენტი - საცხოვრებელი ფართების ბაზარი, რჩება ყველაზე ფუნდამენტურად ეკონომიკის სხვა ელემენტებთან მიმართებაში და, მოზიდული სახსრების გამო, შეუძლია შედარებით შეუფერხებლად მანევრირება ცვალებად გარე გარემოს შორის.

2.2 საოფისე ქონების მართვის შესრულების შეფასება

კომერციული უძრავი ქონების ბაზარზე, კერძოდ, საოფისე უძრავი ქონების სეგმენტში, ჩვენი აზრით, ჩამოყალიბდა სამი მიმართულების სექტორი:

პირველი სექტორი - მოიცავს პრესტიჟულ ოფისებს, რომლებიც აკმაყოფილებენ ადმინისტრაციული შენობების საერთაშორისო სტანდარტებს. აქედან შეგვიძლია დავასკვნათ, რომ ასეთ შენობებში ქირა ხშირად ძალიან მაღალია. ეს ხდება მთავარი მიზეზი იმისა, რომ ზოგიერთი რუსი მეწარმე ქირაობს პირველი კლასის ოფისებს საზღვარგარეთ უფრო ხელმისაწვდომ ფასად.

მეორე სექტორში ჩავრთეთ ოფისები, რომლებიც განლაგებულია კეთილმოწყობილ და აღჭურვილ შენობებში, ბოლო დროს კი პოპულარული გახდა დიდი ბინების ყიდვის პრაქტიკა შემდგომი მაღალი ხარისხის რემონტით. აქ ქირავნობის გადახდა საკმაოდ მისაღებია წარმატებით მოქმედი კომპანიებისთვის. ამ სექტორში მუდმივი აქტიური მოთხოვნაა.

როგორც მესამე სექტორი, განვსაზღვრეთ შენობები მუნიციპალური და უწყებრივი არასაცხოვრებელი ფონდის, სახელმწიფო საწარმოების (ძირითადად სამეცნიერო დაწესებულებების), კოოპერატივის და კერძო საწარმოების შენობებში. ეს არის შენობები დასრულების და შეკეთების გარეშე და სხვა მასთან დაკავშირებული სერვისები. აქ ქირა, როგორც წესი, არ არის მაღალი.

ჩვენი აზრით, მეწარმეობის თავისუფლება განაპირობებს სულ უფრო მეტი ახალი ბიზნეს სტრუქტურების შექმნას, რომლებსაც, პირველ რიგში, დასჭირდებათ ფუნქციონირებისთვის შენობა-ნაგებობები, რაც ნიშნავს, რომ საოფისე ფართების ბაზარს განვითარების უფრო მეტი პერსპექტივა აქვს.

ბრინჯი. 2.2.1 ბიზნეს ცენტრების კლასების თანაფარდობა ყაზანში 2014 წლის ბოლოს

ყაზანის საოფისე უძრავი ქონების ბაზარი მოიცავს სამივე კლასის: A, B და C მაღალი ხარისხის ბიზნეს ცენტრებს. 2014 წლის ბოლოსთვის ქალაქის უზრუნველყოფა მაღალი ხარისხის საოფისე უძრავი ქონებით არის 183 კვ.მ. მ 1000 მოსახლეზე.

B კატეგორიის ოფისები უმეტესი მახასიათებლებით მსგავსია A კლასის ოფისებთან, თუმცა ისინი არ არიან ისეთი პრესტიჟული, აქვთ ნაკლებად ხელსაყრელი მდებარეობა და არც ისეთი ფართო მომსახურების სპექტრი, როგორც A კლასის ოფისები. პრაქტიკის შოუები - B კლასის კატეგორიაში, ზოგჯერ უმაღლესი კატეგორიის ოფისები გადის. ეს ხდება, მაგალითად, რამდენიმე წლის ინტენსიური გამოყენების შემდეგ. აქ მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ხარისხის სტანდარტების ფაქტორიც. ტექნოლოგიები მუდმივ დინამიკაშია, ამიტომ ის, რაც ადრე იყო „უახლესი“ თანდათან გადადის „ახლის“ კატეგორიაში.

საოფისე ფართის ჯამური მიწოდება ქალაქ ყაზანში 410000 კვ.მ-ზე მეტია. აქედან დაახლოებით 210 ათასი კვადრატული მეტრი. m ეხება ხარისხის წინადადებას.

როგორც მართალია, დიდ ქალაქებში მოთხოვნა მაღალი ხარისხის საოფისე ფართებზე სტაბილური რჩება. ყაზანში "A" კლასის ბიზნეს ცენტრების აბსოლუტურ უმრავლესობას აქვს თითქმის 100% დაკავება, კერძოდ, ისეთი ბიზნეს ცენტრები, როგორიცაა: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". „B“ კლასის ობიექტებს ასევე აქვთ საკმაოდ მაღალი დაკავების მაჩვენებელი, ის მერყეობს 85%-დან 90%-მდე. საოფისე ფართებზე მოთხოვნაზე საუბრისას უნდა აღვნიშნოთ ის ფაქტი, რომ ბოლო დროს შეიმჩნევა საქმიანი საქმიანობის ყაზანის გარეუბანში გადატანის ტენდენცია. ამაზე ყველაზე დიდ გავლენას ახდენს ისეთი ფაქტორები, როგორიცაა: ტრანსპორტის არასაკმარისი ხელმისაწვდომობა (საცობები), პარკინგის ადგილების ნაკლებობა ან მათი გადახდა.

მსგავსი დოკუმენტები

მუნიციპალური უძრავი ქონების კონცეფცია. უძრავი ქონების ბაზრის ფუნქციონირების საფუძვლები. უძრავი ქონების მართვის პროცესის ინფორმატიზაციის ძირითადი მიმართულებები. ინფორმაცია, რომელიც გამოიყენება ქონების მართვისთვის. უძრავი ქონების რეგისტრაციის საინფორმაციო სისტემა.

რეზიუმე, დამატებულია 10/30/2010


მუნიციპალური ქონების მართვის თანამედროვე პრობლემები რუსეთის ფედერაციაში. მუნიციპალური უძრავი ქონების მართვის ინსტიტუციური ბაზა. ორსკში არსებული პრაქტიკის ანალიზი. მუნიციპალური უძრავი ქონების საქმიანობის მიზნების მიხედვით დელიმიტაციის ორგანიზაციული საკითხები.

ნაშრომი, დამატებულია 18/11/2013


ქონების მართვის არსი, ფუნქციები, მეთოდები და დონეები. სამარაში კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი. სავაჭრო და გასართობი ცენტრი "მეგასიტის" მოკლე აღწერა, მისი გაქირავების პოლიტიკა. საწარმოში კომერციული უძრავი ქონების განვითარების მართვის სისტემის ანალიზი.

ნაშრომი, დამატებულია 18.10.2011


უძრავი ქონების ბაზრის ძირითადი ცნებები, მისი სეგმენტაცია. ქონების ექსპლუატაციის დაგეგმვა და ხარჯთაღრიცხვა. კომპანია OOO "Diol"-ის მარკეტინგული გარემოს ანალიზი. უძრავი ქონების მართვის ტექნიკის პრაქტიკული გამოყენება, ფორმებისა და მეთოდების ოპტიმიზაცია.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 22/07/2011


უძრავი ქონების განვითარების პროექტების მართვის არსი, კონცეფცია და ძირითადი ტიპები. დეველოპერული პროექტის კონცეფცია და კომერციული უძრავი ქონების მართვის ძირითადი მახასიათებლები. პროექტის ფინანსური და ეკონომიკური დასაბუთება. კომერციული უძრავი ქონების ბაზრის ანალიზი.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 25/03/2011


ეფექტურობის შეფასების კრიტერიუმები. დაგეგმვისა და შესრულების შეფასების რანგის მეთოდი. მართვის სისტემის ეფექტურობის კრიტერიუმების ყოვლისმომცველი ნაკრები. შესრულების ინდიკატორები. წარმოების მართვის სისტემის ეფექტურობის გაუმჯობესება.

რეზიუმე, დამატებულია 05/08/2002


მენეჯმენტის ეფექტიანობის შეფასების კონცეფცია. მენეჯმენტის ეფექტურობის შეფასების ფაქტორები. მენეჯმენტის ეფექტიანობის კრიტერიუმები და ინდიკატორები. ეფექტურობის ეკონომიკური შეფასება. ეკონომიკური ეფექტურობის ინდიკატორები. მენეჯმენტის ეფექტურობის გაუმჯობესება.

რეზიუმე, დამატებულია 26/07/2008


მენეჯმენტის სისტემის აგების ცნებები და პრინციპები, მისი ეფექტურობის შეფასების მეთოდები. შპს „კვინტას“ ინდუსტრიის, საწარმოს და SWOT-ანალიზის მოკლე აღწერა. არსებული მართვის სისტემის ეფექტურობის შეფასება, მისი გაუმჯობესების მეთოდების შემუშავება.

ნაშრომი, დამატებულია 06/04/2011


თეორიული ასპექტები და შესრულების შეფასების ადგილი პერსონალის მართვის სისტემაში. პერსონალის სერტიფიცირების ძირითადი მიდგომები. საწარმოს თანამშრომლების შეფასების სისტემის ანალიზი და მისი გაუმჯობესების წინადადებები შპს სავაჭრო სახლი "როსვესტალკოს" მაგალითზე.

საკურსო ნაშრომი, დამატებულია 18.03.2011


მართვის სისტემები მომსახურე ორგანიზაციებში. ორგანიზაციის პერსონალის მართვის სისტემა. ორგანიზაციის პერსონალის მართვის სისტემის ეფექტურობის შეფასების ინდიკატორები. ორგანიზაციის ზოგადი მახასიათებლები და განვითარების სტრატეგია. აქტივობების ეფექტურობის შეფასება.