VENÄJÄN JULKISEN PALVELUN AKATEMIA
VENÄJÄN FEDERATION PRESIDENTIN ALLA
Liittovaltion korkea-asteen koulutuslaitos
"LUOTEINEN JULKISEN PALVELUN AKATEMIA"
Kalugassa
rahoitus ja luotto
TESI
Kaluga
Johdanto
Luku 1. Kiinteistön markkina-arvon arvioinnin teoreettiset perusteet
1.1 Kiinteistöjen arviointi: arvioinnin peruskäsitteet ja -periaatteet
1.2 Kiinteistöjen arvonmäärityksen lähestymistavat ja menetelmät
1.3 Omaisuuden arvonmäärityksen ongelmat
Luku 2. Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen
2.1 Arvioinnin kohteen kuvaus
2.2 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen kustannuslähtöisesti
2.3 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen markkinalähestymistavan puitteissa
2.4 Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen tulolähestymistavan puitteissa
3.1 Arviointikohteen markkina-arvon lopullisen arvon määrittäminen
Johtopäätös
Bibliografia
Johdanto
Maamme siirtyminen markkinatalouteen vaati useiden uusien tieteen ja käytännön alueiden syvällistä kehittämistä, erityisesti kiinteistöjen arvonmäärityksen.
Kiinteistömarkkinat ovat kansallisen markkinatalouden sektori, joka on joukko kiinteistökohteita, markkinoilla toimivia taloudellisia kokonaisuuksia, markkinoiden toimintaprosesseja eli markkinoiden toimintaa. kiinteistöjen tuotannon (luomisen), kulutuksen (käytön) ja vaihdon sekä markkinoiden hallinnan prosessit sekä markkinoiden toiminnan varmistavat mekanismit (markkinoiden infrastruktuuri ja oikeudellinen ympäristö).
Nyt kiinteistömarkkinat kattavat asuinhuoneistot ja -huoneet, toimistorakennukset ja -tilat, teollisuus- ja liikerakennukset, mökit, kesämökit ja maaseututalot tontteineen. Siinä tulisi ottaa huomioon kiinteistömarkkinoiden alueelliset erityispiirteet.
Talousyksiköiden tuotannossa ja taloudellisessa käytännössä on monia tapauksia, joissa yritysten omaisuuden markkina-arvoa on tarpeen arvioida. Yksikään omaisuuden osto ja myynti, takuita vastaan annettu laina, vakuutus, omaisuusriitojen ratkaisu, verotus jne. ei ole täydellinen ilman kustannusarviota.
Kiinteistökohteiden markkina-arvon määrittäminen on monimutkainen ja ainutlaatuinen prosessi, koska on lähes mahdotonta löytää kahta täysin identtistä kohdetta. Myös siinä tapauksessa, että rakennukset on rakennettu saman vakioprojektin mukaan, mutta sijaitsevat eri tontilla, niiden kustannukset voivat vaihdella merkittävästi.
Opinnäytetyön aiheen relevanssi johtuu siitä, että kiinteistöjen arvon pätevälle ja objektiiviselle arviolle on nykyään yhä enemmän tarvetta ja kiinteistöarviointiinstituutio ei ole vielä täysin muodostunut, ei ole tietopohjaa. arvioinnin osalta arvioijien ammatillinen koulutus Venäjällä ei ole vielä saavuttanut maailmantasoa.
Työn tarkoituksena on selvittää kiinteistön markkina-arvo ja perustella keinoja sen korottamiseksi.
Tämän tavoitteen saavuttamiseksi on tarpeen ratkaista seuraavat tehtävät:
1. Selvitä kiinteistön markkina-arvon arvioinnin teoreettinen perusta;
2. Kuvaile arvioinnin kohdetta ja sen ympäristöä;
3. Perustele arvioitavan kohteen markkina-arvo kolmen yleisesti hyväksytyn lähestymistavan perusteella;
Tutkimuksen kohteena on menettely kiinteistön markkina-arvon määrittämiseksi.
Tutkimuksen kohteena on kiinteistön markkina-arvon perusteleminen ja suositusten laatiminen sen korottamiseksi.
Rakenteellisesti työ koostuu johdannosta, kolmesta luvusta, johtopäätöksestä ja lähdeluettelosta. Ensimmäisessä luvussa tarkastellaan kiinteistön arvioinnin teoreettisia perusteita, toisessa luvussa lasketaan kiinteistön markkina-arvo ja kolmannessa käsitellään arviointitulosten yhteensopivuutta ja kartoitetaan tapoja nostaa kiinteistön markkina-arvoa.
Tutkimuksen teoreettinen ja metodologinen perusta on kognition dialektinen menetelmä sekä tutkijoiden teokset, aikakauslehdet ja Internet-aineistot tutkittavasta ongelmasta. Lisäksi käytettiin seuraavia menetelmiä: taloudellinen ja tilastollinen, monografinen, laskennallinen ja rakentava sekä vertailumenetelmä.
Luku 1. Kiinteistön markkina-arvon arvioinnin teoreettiset perusteet
1.1 Kiinteistöjen arviointi: arvioinnin peruskäsitteet ja -periaatteet
Erilaisia tavaroita (esineitä, esineitä, omaisuutta) luodaan, myydään ja ostetaan valtion, oikeushenkilöiden ja yksityishenkilöiden tiettyjen tarpeiden tyydyttämiseksi sekä hyödyn saamiseksi niiden hallussapidosta ja käytöstä. Sen arvo ja siten sen arvo riippuu tämän tai toisen kiinteistön kyvystä täyttää olemassa olevat tarpeet ja hyödyistä, joita tämän omaisuuden hallussapito tuo tulevaisuudessa.
Kaikki liiketoimet ja kiinteistökaupat edellyttävät kiinteistön arvon tuntemista. Markkinaolosuhteissa kiinteistöjen arvo riippuu talouden ja koko yhteiskunnan elämän tekijöistä, trendeistä ja muutoksista. Kiinteistön arvioinnin tarve syntyy seuraavissa tapauksissa:
§ osto ja myynti tai leasing;
§ yritysten yhtiöittäminen ja omaisuusosuuksien uudelleenjako;
§ uusien osakkeenomistajien houkutteleminen ja osakeanti;
§ kiinteistöjen verotuksellinen kiinteistöarvo: rakennukset ja tontit;
§ kiinteistöjen vakuutukset;
§ kiinteistövakuudelliset lainat;
§ kiinteistöjen tekeminen osuudeksi yritysten ja järjestöjen osakepääomaan;
§ investointihankkeiden kehittäminen ja sijoittajien houkutteleminen;
§ kiinteistöjen selvitystila;
§ perintöoikeuksien täytäntöönpano, oikeuden päätös, omaisuusriitojen ratkaiseminen;
§ muu kiinteistöjen omistusoikeuden toteuttamiseen liittyvä toiminta.
Kiinteää omaisuutta (kiinteistöä, kiinteistöä) ovat tontit, pohjatontit, eristyneet vesistöalueet ja kaikki, mikä on kiinteästi yhteydessä maahan, eli esineet, joiden liikkuminen on mahdotonta ilman niiden käyttötarkoituksen suhteetonta vahinkoa, mukaan lukien metsät , monivuotiset istutukset, rakennukset, rakenteet. Kiinteää tavaraa ovat myös lento- ja merialukset, sisävesialukset sekä valtion rekisteröidyt avaruuskohteet. Myös muu omaisuus voidaan lain mukaan luokitella kiinteäksi.
Kiinteistöjä arvostettaessa maalla katsotaan olevan arvoa, kun taas parannukset lisäävät arvoa.
Kiinteistöt ovat vapaassa siviililiikkeessä ja ovat erilaisten kauppojen kohteena, mikä synnyttää tarpeen arvioida sen arvo, ts. erilaisten kiinteistöjen rahallisen vastineen määrittämisessä tietyllä hetkellä.
Nykytaloudessa on monia erilaisia arvoja. Niitä tarvitaan erilaisten tarpeiden ja toimintojen vuoksi. Tämä sisältää sellaisia tyyppejä kuin laina-arvo, vakuutusarvo, käypä markkina-arvo, kirjanpitoarvo, vuokra-arvo, jäännösarvo, sijoitusarvo ja monet muut. Yleisesti ottaen arvo voidaan kuitenkin jakaa kahteen luokkaan: vaihtoarvoon ja käyttöarvoon.
Vaihtoarvo on hinta, joka vallitsee vapailla, avoimilla ja kilpailukykyisillä markkinoilla, jotka perustuvat kysynnän ja tarjonnan tekijöiden väliseen tasapainoon. Sitä kutsutaan joskus objektiiviseksi arvoksi, koska sen määräävät todelliset taloudelliset tekijät.
Käyttökustannus on tietyn käyttäjän tai käyttäjäryhmän omistuskustannus, ts. sellaisen kiinteistön arvo, jota käytetään kiinteänä osana jatkuvaa toimintaa (esimerkiksi tehtaan käyttämä kiinteistö).
Kaikista arvotyypeistä yleisin on markkina-arvo - tärkein arvotyyppi markkinasuhteiden olosuhteissa. Markkina-arvoa määritettäessä lähdetään siitä, että markkinat olivat olemassa menneisyydessä (kiinteistöt oli jo myyty), ovat olemassa nykyisyydessä (kiinteistö luodaan myyntiin) ja tulevat olemaan myös tulevaisuudessa, koska ei menneisyyttä eikä nykyisyyttä. markkinat ovat ristiriidassa tämän kanssa.
Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että ei vain itse markkinat, vaan myös markkinoiden muodostamat instrumentit, joista tärkein on arvo, ovat kolmikomponenttisia. Näistä kohdista voimme sanoa, että kustannukset:
Todellakin kustannukset, ts. todennäköisin hinta tietyillä markkinoilla;
Todella markkinat, koska markkina-arvojen avaruus, joka sisältää tietyn kohteen arvon, muodostuu yksinomaan vapaiden, avoimien ja kilpailtujen markkinoiden tekijöiden vaikutuksesta;
Se on itse asiassa objektiivinen, koska se heijastaa valmistajan (myyjän), ostajan ja sijoittajan markkinoiden kaikkien pääasiallisten mielipiteitä ja kuluttaa siten osapuolten markkinaetuja.
Arvoa voidaan saada menneisyydestä asettamalla itsemme ostajan kenkiin, nykyisyydestä, asettamalla itsemme rakentajan kenkiin ja tulevaisuudesta, jos asetamme itsemme sijoittajan kenkiin. Tästä syystä kiinteistön arvioinnissa on kolme pääasiallista lähestymistapaa: markkina-, kustannus- ja tulolähestymistapa.
Arvonmäärityksen päätehtävänä on ennakoida arvioitavan omaisuuden omistamisesta koituvien tulevien hyötyjen määrä, laatu ja kesto sekä muuntaa nämä hyödyt nykyarvoksi. Kiinteistö analysoidaan arvostusperiaatteiden perusteella.
Arviointiperiaatteet on jaettu neljään ryhmään:
1) käyttäjien käsityksiin perustuvat periaatteet (hyöty-, korvaamis- ja odotusperiaatteet);
2) kiinteistöjen hyödyntämisprosessista johtuvat periaatteet (panosperiaatteet, jäännöstuottavuus, rajatuottavuus, tasapaino, taloudellinen koko ja taloudellinen jakautuminen);
3) markkinaympäristön toiminnan määräämät periaatteet (vaihtoehtoisuuden, vaihtelun, riippuvuuden, tarjonnan ja kysynnän, kilpailun ja vaatimustenmukaisuuden periaatteet);
4) parhaan ja tehokkaimman käytön periaate - arvioinnin pääperiaate. Tämä periaate yhdistää kaikki muut periaatteet ja on kaiken kiinteistöarvioinnin perusta.
Kiinteistöjen arvioinnin edellytyksenä on kiinteistömarkkinoiden toiminnan erityispiirteiden huomioon ottaminen, sillä kiinteistömarkkinoiden tilalla on merkittävä vaikutus tulovirtoihin, riskitasoon ja kiinteistön mahdolliseen myyntihintaan tietty kohta tulevaisuudessa, esim tulolähestymistavan menetelmillä tehdyssä arvioinnissa käytetyistä perustiedoista.
1.2 Kiinteistöjen arvonmäärityksen lähestymistavat ja menetelmät
Kiinteistöarvioinnissa arvon määrittämiseen on kolme yleisesti hyväksyttyä lähestymistapaa: kustannus, markkina ja kannattavuus. Jokaisella lähestymistavalla on omat vakiintuneet menetelmänsä, tekniikansa ja menettelynsä. Paljastuu eri kiinteistökohteiden arvioinnin käsitteellinen samankaltaisuus. Samanaikaisesti arvioitavan kohteen tyyppi määrittää tiettyjen menetelmien ominaisuudet, jotka johtuvat erityisistä arvostusongelmista, jotka ovat pääsääntöisesti ominaisia vain tämäntyyppisille kiinteistöille.
Kustannuslähestymistapa
Kustannuslähestymistapa kiinteistöarvioinnissa perustuu kiinteistön luomiskustannusten vertaamiseen arvioitujen tai vertailukelpoisten kohteiden arvoon. Lähestymistapa perustuu sijoittajan kiinteistönhankinnan mahdollisuuksien tutkimukseen ja lähtee korvausperiaatteesta, jonka mukaan ostaja ei kohtuullisella varovaisuudella maksa esineestä enempää kuin sen saaminen maksaisi. vastaava rakennustontti ja tarkoitukseltaan ja laadultaan vastaavan kohteen rakentaminen ennakoitavissa olevan ajan kuluessa ilman merkittäviä viivästyksiä.
Arviointimenettelyn päävaiheet tällä lähestymistavalla:
1. Vapaan ja käytettävissä olevan maan hankinta- tai pitkäaikaisvuokrauskustannusten laskeminen sen optimaalista käyttöä varten;
2. Arvioidun rakennuksen uusimiskustannusten arviointi. Jälleenhankintakustannuslaskelma perustuu kyseisen kohteen jälleenrakennuskustannuslaskelmaan, joka perustuu käypiin hintoihin ja vastaavien esineiden valmistusehtoihin tiettynä päivänä.
3. Kiinteistön fyysisen, toiminnallisen ja ulkoisen kulumisen määrän määrittäminen;
4. Yritystulon (sijoittajan tuoton) suuruuden arviointi;
5. Arviointikohteen kokonaiskustannusten laskeminen mukauttamalla kulumiskustannuksia, minkä jälkeen tuloksena olevaa arvoa korotetaan tontin hinnalla.
Kustannuslähtökohta on tarkoituksenmukaisin arvioitaessa äskettäin käyttöön otettuja kiinteistöjä, se johtaa vakuuttavimpiin tuloksiin, kun tontin kustannukset ovat riittävän perusteltuja ja parannusten kertyneet poistot ovat vähäisiä. Kustannuslähestymistapa on perusteltu arvioitaessa suunnitteilla olevien tilojen, erikoistilojen ja muun omaisuuden, jonka kaupat tehdään markkinoilla harvoin, arvoa voidaan käyttää arvioinnissa vakuutustarkoituksiin. Tällä lähestymistavalla kunnostettavia kohteita arvioitaessa voit selvittää, korvaavatko rakennuskustannukset liiketulojen tai kiinteistön myyntitulojen kasvulla. Kustannusperusteisen lähestymistavan käyttö tässä tapauksessa välttää yliinvestointien riskin.
Kustannusperusteista lähestymistapaa käytetään myös oikeus- ja yksityishenkilöiden omaisuuden verotuksessa, kiinteistöjen pidätyksen aikana, analysoidakseen tontin parasta ja tehokkainta käyttöä.
Tontin arvon määrittäminen
Art. Venäjän federaation siviililain 35 §:n mukaan siirryttäessä jonkun toisen tontilla sijaitsevan rakennuksen, rakenteen tai rakenteen omistusoikeus toiselle henkilölle, se saa oikeuden käyttää rakennuksen käytössä olevaa tontin vastaavaa osaa , rakenne, rakenne ja niiden käyttöön tarpeelliset, samoin ehdoin ja samassa laajuudessa kuin edellinen omistaja.
Kaikista maan arvostusmenetelmistä myyntivertailumenetelmä on ratkaiseva.
Arvioitavan kiinteistön rakentamiskustannukset on laskettu käypiin hintoihin uutena (ilman kertyneitä poistoja) ja perustuvat arviointipäivään. Jälleenhankintakustannusten määritys perustuu kohteen rakentamiseen ja asiakkaalle toimittamiseen liittyvien kustannusten laskemiseen. Näiden kustannusten kirjanpitomenettelystä riippuen rakennuskustannuksissa on tapana erottaa suorat ja välilliset kustannukset.
Suorat kustannukset liittyvät suoraan rakentamiseen (materiaalikustannukset, rakennustyöläisten palkat, rakennuskoneiden ja -mekanismien kustannukset jne.). Välilliset kustannukset - kustannukset, jotka eivät liity suoraan rakentamiseen (organisaatioiden suunnittelu- ja arviointimaksut, maa-investointikustannukset, markkinointi-, vakuutus- ja mainoskulut jne.). Kehittäjän tuotto heijastaa rakentamisen johtamis- ja organisointikustannuksia, yleisvalvontaa ja kehittämiseen liittyvää yrittäjäriskiä. Yrittäjän voitto määritellään osaksi kohteen myynnistä saatua voittoa. Koron määrästä ja sitä vastaavasta perusteesta (osa kiinteistön arvosta) huolimatta yritysvoiton määrä pysyy vakiona.
Pääasiallinen kiinteistökohteiden hankinta-arvoa koskevien vertailutietojen lähde on arvioitavan kaltaisten rakenteiden rakentamista koskevat urakkasopimukset. Lisäksi suunnittelun arvioijat ylläpitävät yleensä omia tietokantojaan valmiiden asuntojen, toimistorakennusten, asuntojen, hotellien, myymälöiden ja teollisuusrakennusten nykyhinnoista. Venäjällä on tällä hetkellä käytössä standardien ja hintatasojen järjestelmä, joka määräytyy vastaavien hintaindeksien mukaan.
Erilaisten luonnollisten ja toiminnallisten tekijöiden vaikutuksesta rakennetut esineet menettävät suorituskykynsä ja tuhoutuvat. Lisäksi kohteen markkina-arvoon vaikuttavat välittömän ympäristön ulkoiset taloudelliset vaikutukset ja markkinaympäristön muutokset. Samaan aikaan fyysinen kuluminen (suorituskyvyn menetys), toiminnallinen ikääntyminen (teknologisen vaatimustenmukaisuuden ja kustannusten menetys tieteen ja tekniikan kehityksen vuoksi), ulkoinen tai taloudellinen kuluminen (esineen houkuttelevuuden muutos ulkoisen ympäristön muutosten kannalta ja alueen taloudellinen tilanne). Yhdessä tämäntyyppiset poistot muodostavat kertyneen poiston, joka on kohteen jälleenhankintakustannusten ja arvioitavan kohteen jäljentämis- (korvaus)kustannusten välinen erotus.
Täydellisin ja luotettavin tietolähde rakennuksen tai rakennelman teknisestä kunnosta ovat luonnonmittausmateriaalit. Ensimmäinen ehto tällaisten tutkimusten suorittamiselle on oltava arvioitavan kohteen toiminnallisen tarkoituksen tarkka määrittely: käyttö aiottuun tarkoitukseen tai teknisten ja toiminnallisten parametrien muutoksella. Samalla on esitettävä kuormituksen muutosten ja rakennusten tukirakenteiden vaikutusten rajat.
Toinen tutkimuksen suorittamisen edellytys on saada täydelliset tiedot luonnon- ja ilmastoparametreista sekä kohteen sijainnin alueen vaikutuksen erityistekijöistä ja niiden muutoksista teknogeenisen toiminnan prosessissa.
Markkinoiden lähestymistapa
Markkinalähestymistavan menetelmien soveltamisen edellytyksenä on tiedon saatavuus samankaltaisten kiinteistökohteiden (jotka ovat tarkoitukseltaan, kooltaan ja sijainniltaan vertailukelpoisia) liiketoimista, jotka ovat tapahtuneet vertailukelpoisissa olosuhteissa (kaupan ajankohta ja kaupan rahoitusehdot). ).
Vertaileva lähestymistapa perustuu kolmeen kiinteistöjen arvonmäärityksen perusperiaatteeseen: kysyntä ja tarjonta, korvaavuus ja panos. Näiden markkinalähtöisen kiinteistöarvioinnin periaatteiden pohjalta käytetään useita kvantitatiivisia ja laadullisia menetelmiä vertailuelementtien erottamiseen ja vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinatietojen korjausten mittaamiseen arvioitavan kiinteistön arvon mallintamiseksi.
Perusperiaatteena kiinteistöarvioinnin markkinakäyttäytymisessä on korvausperiaate, jonka mukaan mahdollinen ostaja ei maksa kiinteistöstä hintaa, joka ylittää hänen näkökulmastaan vastaavan kiinteistön hankintakustannukset.
Markkinalähestymistavan menetelmien soveltamisen suurimmat vaikeudet liittyvät Venäjän kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden puutteeseen. Useimmissa tapauksissa kiinteistökauppojen reaalihinnat ovat tuntemattomia. Tältä osin arvioinnissa käytetään usein myyntiin tarjottujen kiinteistöjen tarjousten hintoja.
Myyntivertailumenetelmä määrittää kiinteistön markkina-arvon perustuen äskettäin myytyjen vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntiin, jotka ovat kooltaan ja käyttötarkoituksiltaan samanlaisia kuin arvioitava kiinteistö. Tämä kustannuslaskentamenetelmä olettaa, että markkinat määräävät arvotettavan kiinteistön hinnan samalla tavalla kuin vertailukelpoisille, kilpailukykyisille kiinteistöille. Myynnin vertailumenetelmän soveltamisessa asiantuntijat käyttävät useita arvostusperiaatteita, mukaan lukien korvausperiaate.
Myynnin vertailumenetelmän soveltaminen koostuu seuraavien toimien peräkkäisestä suorittamisesta:
1. yksityiskohtainen markkinatutkimus luotettavan tiedon saamiseksi kaikista vertailukelpoisiin hyödykkeisiin liittyvistä tekijöistä;
2. sopivien vertailuyksiköiden määrittäminen ja vertaileva analyysi kullekin yksikölle;
3. arvioitavan kohteen vertailu valittuihin vertailukohteisiin niiden myyntihintojen säätämiseksi tai niiden poissulkemiseksi vertailtavien kohteiden luettelosta;
4. saatetaan useita mukautettuja indikaattoreita vertailukelpoisten kohteiden arvosta arvioitavan kohteen markkina-arvoon.
Kiinteistöjen markkinatransaktioiden tietolähteinä voidaan käyttää kiinteistötoimistoja, valtion lähteitä, omia tietokantoja, julkaisuja jne.
Vertailuyksikön valinnan jälkeen on määritettävä tärkeimmät indikaattorit tai vertailuelementit, joiden avulla voit mallintaa kohteen arvoa tekemällä tarvittavat muutokset vertailukelpoisten kiinteistöjen osto- ja myyntihintoihin.
Arviointikäytännössä kiinteistön arvoa määritettäessä erotetaan sellaiset vertailun perustekijät, kuten siirretyt oikeudet kiinteistöihin, rahoitusselvityksen ehdot kiinteistön hankinnan yhteydessä, myyntiehdot (kaupan puhtaus), myyntiajankohta, kohteen toiminnallinen tarkoitus, sijainti, kulkuteiden mukavuus, kohteen pinta-ala, tekninen kunto ja tilojen viimeistely.
Tämä menetelmä on tehokkain säännöllisesti myytäville kiinteistöille.
Oikaisujen mittaamisen elementtien korostamiseksi käytetään kvantitatiivisia ja laadullisia menetelmiä.
Kvantitatiivisia menetelmiä ovat:
· Parillisen myynnin analyysi (kahta eri myyntiä verrataan yhden vertailuelementin oikaisun määrittämiseksi);
· Tilastollinen analyysi (menetelmä perustuu matemaattisten tilastojen laitteiston käyttöön korrelaatio- ja regressioanalyysin suorittamiseen);
· Jälkimarkkinoiden analyysi (tämä menetelmä määrittää oikaisujen määrän sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät liity suoraan arvioitavaan tai vertailukohteeseen) ja muut.
Laadullisia tekniikoita ovat mm.
· Luokittelu (vertaileva) analyysi (menetelmä on samanlainen kuin parillisen myynnin analyysi, paitsi että oikaisuja ei ilmaista prosentteina tai rahamäärinä, vaan sumean logiikan luokissa);
· Jakeluanalyysi (vertailumyynti jaetaan laskevassa riittävyyden järjestyksessä, jonka jälkeen määritetään arviointikohteen paikka vertailumyyntisarjassa).
Tulojen lähestymistapa
Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen tuloperusteisella menetelmällä perustuu odotusperiaatteeseen. Tämän periaatteen mukaan tyypillinen sijoittaja eli kiinteistön ostaja ostaa sen ennakoiden saavansa tulevaa käyttötuloa. Koska sijoituksen koon ja sijoituksen kaupallisesta käytöstä saatavien hyötyjen välillä on suora yhteys, kiinteistön arvo määritellään oikeuksien arvoksi saada sen tuomat tulot, toisin sanoen arvo. Kiinteistön arvo määritellään arvostettavan omaisuuden tulevan tuoton nykyarvoksi.
Tulolähestymistavan etuna kustannus- ja markkinalähestymistapaan verrattuna on, että se heijastaa enemmän sijoittajan näkemystä kiinteistöistä tulonlähteenä, eli tämä omaisuuden laatu otetaan huomioon pääasiallisena hinnoittelutekijänä. Tuloihin perustuvan lähestymistavan suurin haitta on, että toisin kuin kaksi muuta lähestymistapaa, se perustuu ennustaviin tietoihin.
Arviointimenettelyn päävaiheet tällä lähestymistavalla:
1. Tehdään ennuste arvioitujen vuokrattavien tilojen vuokrauksesta tulevista tuloista omistusajalle ja määritetään saatujen tietojen perusteella mahdollinen bruttotulo (GVR), joka lasketaan kaavalla 1.1:
PVD = S * Ca, (1.1)
S - vuokra-ala, m²;
Ca - vuokrahinta 1 neliömetrille.
2. Markkina-analyysin perusteella tilan vajaakäytöstä aiheutuvien tappioiden määrittäminen ja vuokraa peritään todellisen bruttotulon (DVD) laskeminen. Pääsääntöisesti omistajalla ei ole pitkällä aikavälillä mahdollisuutta vuokrata pysyvästi 100 % rakennusalasta. Vuokran menetys johtuu kiinteistön vajaatyöllisyydestä ja häikäilemättömien vuokralaisten maksamatta jättämisestä. Kannattavan kiinteistökohteen työttömyysastetta luonnehtii vajaakäyttöaste, joka määräytyy vuokraamattomien alueiden määrän suhteesta vuokrattavan pinta-alan kokonaismäärään.
Todellisen bruttotulon (DVD) laskeminen suoritetaan kaavan 1.2 mukaisesti:
DWD = PVD * Kz * Ks, (1,2)
DVD todelliset bruttotulot;
LDPE potentiaaliset bruttotulot;
Кз alueen kuormituskerroin;
Ks keräysaste.
Huomioi, että muut kiinteistön toiminnasta saadut vuokramaksut ylittävät tulot (esim. lisäpalveluiden käytöstä - pysäköinti jne.) on lisättävä edellä kuvatulla tavalla laskettuun DVD-levyyn.
3. Arvioidun kiinteistön käyttökustannusten laskenta, joka perustuu sen todellisten ylläpitokustannusten ja/tai tietyillä markkinoilla tyypillisten kustannusten analyysiin. Kulut ovat ehdollisesti kiinteitä (kiinteistövero, vakuutusmaksut, tonttimaksut), ehdollisesti muuttuvia (yhteiskulut, juoksevat korjaukset, huoltohenkilöstön palkat jne.), vaihtokulut (kuluneiden rakenneosien määräajoin uusimisesta aiheutuvat kulut). ).
Näin ollen arvioidut käyttökustannukset vähennetään DIA:sta, ja tulos on nettoliiketulos (NPR).
4. Liiketoiminnan nettotuotot lasketaan uudelleen kohteen nykyarvoon.
Suora pääomitusmenetelmä - menetelmä kannattavan kohteen markkina-arvon määrittämiseksi, joka perustuu tyypillisimmän ensimmäisen vuoden tulon suoraan muuntamiseen arvoksi jakamalla se pääomasuhteella, joka saadaan markkinatietojen analyysin perusteella. nettotulo ja omaisuuden arvo, joka on samankaltainen kuin arvioitava kohde, joka on saatu markkinamenetelmällä. Tällaista länsimaista klassista suoran pääomitusmenetelmän versiota, jossa pääomitussuhde poimitaan markkinatransaktioista, on käytännössä mahdoton soveltaa Venäjän olosuhteissa tiedonkeruuvaikeuksien vuoksi (useimmiten transaktioiden ehdot ja hinnat ovat luottamuksellisia tietoja ). Tämän perusteella on käytännössä käytettävä kapitalisaatiosuhteen muodostamiseen algebrallisia menetelmiä, joissa pääoman tuottoastetta ja sen tuottoa arvioidaan erikseen.
On huomattava, että suoraa pääomitusta voidaan soveltaa sellaisen olemassa olevan omaisuuden arvostukseen, joka ei arvostuspäivänä edellytä suuria korjaus- tai jälleenrakennusinvestointeja.
1.3 Omaisuuden arvonmäärityksen ongelmat
Vaikeuksiin liittyy useita ongelmia, jotka ilmenevät omaisuuden arvioinnissa (lähestymistavat ja menetelmät), tämän alan lakien ja määräysten virheellisyys tai epäjohdonmukaisuus. Tarkastellaanpa näitä kysymyksiä tarkemmin.
Ensimmäinen ongelma liittyy tiliin, ei tarkoitukseen - pääomituksen ja diskonttokoron valinta.
1. Lainan kustannukset (pääoman kustannukset) - yrityksille, jotka eivät toimi itsenäisesti (arvopaperimarkkinoita ei ole).
2. Oman rahoituksen keskimääräiset rajakustannukset - yhtiöille, joiden osakkeet noteerataan markkinoilla.
3. Perustuu yrityksen tai oman toimialan keskimääräiseen toiminnan kannattavuuteen.
4. Tutkittujen projektien keskimääräiset marginaalikustannukset (sijoitettaessa).
5. Lainojen takaisinmaksuprosentit.
6. Suunnitellut normit.
7. Lainan korko (kansantuloon (NI) ja kotimaiseen kansantuotteeseen (BKT) liittyvä poliittinen taloudellinen käsite).
8. Vaihtoehtoisten sijoitusten kannattavuus (esim. talletustili pankissa).
9. Riskitön vähimmäistuotto sijoittajan näkökulmasta.
Lyhyt reaalikorko, joka määritellään valtion velkasitoumusten tuoton ja kuluttajahintaindeksin erotuksena.
Monet käytännön tekniikat vedon valitsemiseen samalla teoreettisella pohjalla osoittavat, että sen valintamenetelmät ja -kriteerit eivät ole hyviä. Tilojen koron määrittäminen on taloushallinnon teorian ulkopuolella - psykologian alalla (taiteen, ei tieteen ala).
Eri asiantuntijoiden arvioimiseksi monimutkaisen koron arvo tulisi hyväksyä lailla ja heijastua metodologiaan, kuten se oli ajoissa, pääomasijoitusten (sijoitukset - kuten nyt sanotaan) vakiotehokkuuskertoimen mukaan. ). Aluksi tehokkuusaste oli erilainen kullekin toimialalle, sitten otettiin käyttöön yksi standardi kaikille toimialoille. On syytä korostaa, että standardihyötysuhde oli sama rooli (kansi saman kuorman) kuin pääomitusaste (hyötysuhde, vertailuaste, investointiaste).
Toinen ongelma liittyy kiinteistöjen arvojen pistearvoon. Tilanne on sellainen, että kymmenen toisistaan riippumattomasti työskentelevää asiantuntijaa antaa kymmenen erilaista arviota saman omaisuuden (kiinteistön) arvosta. Tämä johtuu laskentamenettelystä ja vakiokertoimien valinnasta. Tilanne muistuttaa osan valmistusta. Samassa koneessa sama työntekijä valmistaa eri osia saman piirustuksen mukaan. Tähän on monia syitä, joista useimpia ei periaatteessa voida sulkea pois. Siksi tuotannossa on otettu käyttöön osien mittojen toleranssijärjestelmä. Jos valmistetun osan mitat ovat toleranssin sisällä, se katsotaan sopivaksi. Laskennassa käytettyjen lähtötietojen poikkeamat ja hajonta kaikissa lähestymistavoissa ja menetelmissä prosentteina keskiarvosta ovat merkittävämpiä kuin osien mittojen toleranssit.
Pääsy tästä tilanteesta (ratkaisu tähän ongelmaan) on korvata omaisuuden arvon pisteestimaatti välillä yksi - toisaalta, ja numeerinen laskenta tulisi suorittaa todennäköisyysmenetelmillä. Matematiikan arvioinnin käsite tarkoittaa likimääräistä laskelmaa, useimmiten lukujärjestyksen tasolla. Esimerkiksi diasäännöllä laskettaessa piti määrittää numeroiden lukumäärä luvun kokonaislukuosassa.
Toinen ongelma liittyy painotuskertoimien valintaan sovitettaessa kiinteistön arvolaskelmia, jotka on tehty käyttämällä kolmea lähestymistapaa. Jokainen kirjoittaja (asiantuntija, arvioija) hyväksyy painokertoimet (laskentamenetelmän merkitsevyyskertoimet) oman harkintansa mukaan, ja arvioiden välinen ero voi olla merkittävä. Yksi ulospääsy tästä tilanteesta on ottaa käyttöön painokerroin, joka jakautuu tasaisesti tietylle alueelle kullekin arviointimenetelmälle (lähestymistapalle).
Seuraava ongelma syntyy kiinteistön arvon vertailevassa (markkina-) arvioinnissa, kun on tarpeen ottaa käyttöön korjauskertoimia arvioitavan kohteen ja markkinaanalogien saattamiseksi vertailukelpoiseen muotoon. Tässäkin on huomattavaa mielivaltaa. Tämä pätee erityisesti korjauskertoimiin, kun verrataan arvioitavan kiinteistön alueellista sijaintia ja monia muita.
Yksi vaikeimmista ongelmista on tiedon tarkkuus. Tämä koskee sekä markkinatietoa arvioidun kiinteistön arvon pyynti- ja myyntihinnasta että normitietoja laskettaessa arvoa normatiivisella menetelmällä kustannuslaskelmassa. Aikaisemmin tämä tieto oli kaikkien kansantalouden sektoreiden suunnittelu- ja teknologialaitoksilla. Tällainen tieto on joko kadonnut tai vanhentunut.
Useimpien kiinteistöarviointiprosessissa ilmenevien ongelmien poistamiseksi kaikki laskelmat tulee tehdä todennäköisyysvälien perusteella. Laskennan tuloksena kiinteistön arvo esitetään katkaistuna jakaumana. Kustannusten tarjoushinnaksi tulisi suositella mediaanikustannusarviota. Tässä tapauksessa myyjän ja ostajan mahdollisuudet ovat samat: ostajan todennäköisyys ostaa tarjottua hintaa halvemmalla on sama kuin myyjän todennäköisyys myydä tarjottua hintaa korkeammalla.
Tällöin sekä myyjällä että ostajalla on täydelliset tiedot mahdollisista osto- ja myyntihinnoista ja niiden todennäköisyydestä. Ehdotetun liiketoimen kiireellisyydestä riippuen vastapuolet voivat tehdä tietoisia päätöksiä: ostaja odottaa ja etsiä toista hankintakohdetta, jos aika kärsii; myyjälle - pyydetyn hinnan lasku, jos kaupan toteuttaminen on kiireellistä.
Tällaisia vaihtoehtoja on markkinoilla monia. Myyjälle ja ostajalle oston ja myynnin kiireellisyys voi olla erilainen.
Venäjän federaation hallitus hyväksyi vuonna 2001 6. heinäkuuta asetuksen nro 519, jossa Venäjän federaation omaisuussuhteiden ministeriölle on annettu velvollisuus "kehittää ja hyväksyä metodologisia suosituksia arviointitoimia varten". Tämä tulee tehdä erilaisten arviointikohteiden, arviointikohteen arvotyyppien, arvioinnin sekä arviointikertomusten tarkastelun osalta. Työ tehdään yhteisymmärryksessä asianomaista toiminta-aluetta säätelevien liittovaltion toimeenpanoviranomaisten kanssa.
Ministeriö ei kuitenkaan pysty kehittämään metodologiaa kaikille kiinteistökohteille (kaikkiin tilanteisiin) eikä varsinkaan sääntelymateriaalien kehittämiseen.
Siksi alueellisella tasolla, olemassa olevista kiinteistömarkkinoista riippuen, alan laajuisen metodologian perusteella kehittää alueellisia menetelmiä homogeenisten kohteiden ryhmille luomalla tarvittava sääntelykehys. Sitten syntyy ongelma paikallisten menetelmien sopia ja hyväksyminen alueen, kaupungin tai alueen hallinnon tasolla.
Venäjän federaation omaisuussuhteiden ministeriön tulisi säännellä eri kiinteistökohteita koskevien alueellisten opetusmateriaalien koordinointi- ja hyväksymismenettelyä.
Tämä auttaa järkevämmin arvioimaan kaikentyyppisiä arvoja eri kiinteistöille, mikä poistaa erilaisia väärinkäsityksiä, johtaa eri arvioijien ja arvioyhtiöiden laskentatulosten vertailukelpoisuuteen ja vähentää puolirikollista varjoa kiinteistöissä. arvostustoiminnan alalla.
Luku 2. Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen
2.1 Arvioinnin kohteen kuvaus
Tällä hetkellä uusien omakotitalojen kiinteistöjen kysyntä on melko vakaata, hintaluokassa 330–3250 neliömetriä. Yleensä tarjous vaihtelee 400 dollarista neliömetriin 4500 dollariin neliömetriä. Samaan aikaan on havaittavissa havaittavissa oleva suuntaus tarjoushinnan ylärajan lievään nousuun.
Tämä johtuu siitä, että viime aikoihin asti maksukyvytön kysyntä on alkanut olla taloudellisesti perusteltua.
Toisaalta erityisen arvostetut toimisto- ja liiketilat ovat nyt "löytäneet" suhteellisen pysyvät omistajansa. Vastaavasti tilojen, vaikkakin vähemmän arvostettujen, mutta silti myytävänä olevien tilojen hinnat kasvavat. Lisäksi tarjoushinnan vaihtelut eivät aina ole taloudellisen logiikan kannalta perusteltuja.
Kiinteistön omistaa Aris LLC ja se sijaitsee Leninskyn alueella Kalugan kaupungissa.
Kohteeseen kuuluu kolmikerroksinen tiilihallintorakennus, jossa on ravintola, jonka kokonaispinta-ala on 1.375,8 neliömetriä.
Kohde sijaitsee yhdellä kaupungin pisimmistä moottoriteistä, suhteellisen lähellä Kalugan liike- ja hallintokeskusta. Liikenneyhteydet ovat hyvät.
Tontin kuvaus
Tontin muoto suorakulmainen;
Maa-alue 556,0 m2
Maaperän kunto rakennuksen perustukset ovat hiekkapohjaisia.
Maaston topografia: juonen helpotus on rauhallinen.
Infrastruktuurin tarjoaminen:
Seuraavat tietoliikenneyhteydet on liitetty asuinrakennukseen:
· Vesihuolto;
· Viemäröinti;
· Virtalähde;
· Lämmönsyöttö;
Puhelimet
Mahdollisia käyttörajoituksia ja helpotuksia
Sallittu käyttö. Kiinteistömarkkinoilla työskentelykäytäntö osoittaa, että kiinteistön toiminnallisen tarkoituksen muuttaminen on mahdollista vain paikallishallinnon kanssa sovittaessa, minkä myös arviointikohteen omistaja vahvistaa.
Rajoitukset. Oletetaan, että tontilla on tyypillisiä rasitteita, kuten etuoikeus ja viestintä, mutta oletetaan, että mikään olemassa olevista rasitteista ei saa olla esteenä kohteen parhaalle ja tehokkaimmalle käytölle. Kohde ei sisällä monumentteja, ainutlaatuisia luonnonkohteita, voimajohtojen tukia, linjauskylttejä jne., joten toimisto- ja asuintilojen rakentamiselle ei ole erityisiä rajoituksia.
Kuvaus rakennuksesta
Rakennuksessa on 3 kerrosta, jotka on valmistunut nykyaikaisten rakennusstandardien mukaisesti.
pöytä 1
Rakennuksen rakenneosat
| Rakenteellinen elementti | Ominaista | Tekninen kunto |
| Säätiöt | Betoni hihna | Erinomainen |
|
ja niiden ulkoinen sisustus |
Silikaattitiili punainen viimeistelytiili, t = 0,5 |
Erinomainen |
| Väliseinät | Tiili | Erinomainen |
|
Päällekkäinen: Ullakko; Interfloor; Kellarin yläpuolella |
W / betoni W / betoni W / betoni |
Erinomainen |
| Katto | Yhdistetty | Erinomainen |
| Lattiat | Parketti, laatat, linoleumi | Erinomainen |
|
Puinen |
Puinen modernisoitu | Erinomainen |
| Sisustus | Euroluokka | Erinomainen |
|
Saniteetti- ja sähkölaitteet: Lämmitys · vesipiiput Viemäröinti E / valaistus · puhelin · ilmanvaihto |
Keskustassa, kattilahuoneesta Kaupungin viemäriviemäri Piilotettu johdotus Luonnollinen |
Erinomainen |
| Muut teokset | sokeat alueet | Erinomainen |
2.2 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen kustannuslähtöisesti
Tässä tapauksessa analogiseksi kohteeksi valittiin kolmikerroksinen hallinnollinen tiilirakennus, kertoo la. UPVS nro 33, välilehti. 4 (Aggregoidut indikaattorit asuin-, julkisten, kunnallisten rakennusten ja julkisten palvelurakennusten rakentamisen korvauskustannuksista. M: 1972) Taulukko 52 on arviointikohteen suunnitteluominaisuuksien kannalta sopivin.
taulukko 2
Arviointikohteen ja objekti-analogin vertaileva analyysi
(Samankaltaisuuskertoimen määrittäminen)
| Rakenteelliset elementit | Analoginen objekti | Arviointiobjekti | Samankaltaisuuden aste (samankaltaisuuskerroin) | Ominaispaino, elementtejä % | |||
| analoginen objekti | arvioinnin aihe | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Perusteet | teräsbetonilohkot | teräsbetonilohkot | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Seinät ja väliseinät | tiili | tiili | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Päällekkäisyydet | w / betoni | w / betoni | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Lattiat | betoni | betoni | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Aukot | yksinkertainen puinen | yksinkertainen puinen | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Sisustus | yksinkertainen | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Saniteetti- ja sähkölaitteet |
Keskuslämmitys · vesipiiput Viemäröinti · ilmanvaihto Sähkö / valaistus |
Keskuslämmitys · vesipiiput Viemäröinti · ilmanvaihto Sähkö / valaistus |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Katto | rullaa teräsbetonilaatoille | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Portaat ja sisäänkäynnit | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Yksinkertaiset työt | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| KAIKKI YHTEENSÄ: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Korjauskerroin | 0,86 | ||||||
Arviointikohteen täyden uusimiskustannusten määrittäminen.
Perustiedot:
· Pääomaryhmä - I .;
· Rakennusmäärä: Vstr. = 4 444 m3;
· Kokonaispinta-ala: S = 1 375,8 m2;
· Sääntelytietojen lähteet: Sat UPVS nro 4, taulukko 52
Peruslaskentakaava:
PVA = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3,1)
jossa PVS on kohteen koko vaihtohinta, ruplaa.
US1969 rakentamiskustannukset rakennusmäärän yksikkö 1969 hinnoilla; US1969 = 24,9 r / m3
Vpage rakennustilavuus, kuutiometriä m;
I69-84 arvon muuntoindeksi vuoden 1969 hinnoista 1984 hintoihin; asuin- ja liikerakennusten osalta keskimäärin - 2,21;
I84-20.12.2007 - kustannusten muuntoindeksi vuoden 1984 hinnoista arviointipäivän (20.12.2007) hintoihin Inf. la rakennustyön hinnoittelusta ja laskelmista, Kaluga: joulukuu 2007;
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn on korjauskerroin arvioinnin objekti-analogin erolle. Kn = 0,86
Kohteen täyden vaihtohinnan laskeminen:
PVA = 24,9 x 4 444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12 843 755,88 ruplaa.
Kohteen poistojen (arvonalentumisen) arviointi
Kohteen oletetun efektiivisen käyttöiän (pääomaryhmä I) perusteella fyysinen poisto (poisto) arviointipäivänä on 5 %, ts. 642 187,80 RUB
Koska rakennus on uusi, siinä ei ole toiminnallista (moraalista) heikkenemistä.
Taloudellisia (ulkoisia) poistoja ei ole todettu: tämäntyyppisille ja -kuntoisille rakennuksille on tällä hetkellä kysyntää markkinoilla, eikä ole syytä olettaa, että tilanne muuttuisi merkittävästi lähitulevaisuudessa.
Yrittäjän voiton määrittäminen
Yrittäjän voitto on markkinoiden määräämä tulotaso, jonka yrittäjä odottaa saavansa palkkion muodossa rakentamiseen sijoittamansa pääoman käytöstä.
Yrittäjän voitto (Ppr) voidaan määrittää yrittäjätulon Dpr ja rakennuskustannusten suhteesta (S / b sivu), ottaen huomioon rakennusaika (Tstr.) Kaavan mukaan:
Kalugan rakennusjärjestöjen mukaan rakennuskustannukset ovat 1 neliömetriä. m erillisten tavallisten rakennusten toimistorakennusten keskiarvo on 10 500 ruplaa. viimeistely huomioiden. Tavallinen sisustus nostaa rakennuskustannuksia 9-12 %. Ylellinen viimeistely nostaa yksittäisten töiden kustannuksia 1,38 kertaa (Marshall & Swift Handbook). Rakennusaika tällä hetkellä ei yleensä ylitä 2 vuotta. Kalugaan sijoittamisen kustannukset kaupungin keskustassa sijaitseviin liiketiloihin ovat 1200–3500 neliömetriä. m. Otetaan laskelmiimme arvo - 1200 US dollaria eli 30936 ruplaa. Näissä olosuhteissa yrittäjän voitto:
= 0,937 eli 97,3 %.
Taulukko 3
Arviointikohteen arvon kokonaisarvon laskeminen
Näin ollen kiinteistön markkina-arvo kustannusmenetelmällä saatuna on 25 982 918,15 ruplaa eli 25 982 918 ruplaa pyöristettynä. (Kaksikymmentäviisi miljoonaa yhdeksänsataakahdeksankymmentäkaksi tuhatta yhdeksänsataakahdeksantoista ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
2.3 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen markkinalähestymistavan puitteissa
Taulukko 4
Vertaile objektien ominaisuuksia
| Vertailukohteiden ominaisuudet | Arviointiobjekti | Kohde numero 1 | Kohde numero 2 | Kohde numero 3 | Kohde numero 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Objektin osoite | Kaluga, st. Suvorov, 29 |
Kaluga, Televisiokatu, 2a |
Kaluga, st. Moskova, 237 |
Kaluga, st. Azarovskaja, 26 |
Kaluga, Kristalli, |
||||
| Valmistusvuosi | 2002 vuosi | 1995, jälleenrakennus 1998. | 2003 r. | 1971, jälleenrakennus 2002. | 1988 vuosi | ||||
| Kokonaispinta-ala (neliömetriä) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Päätarkoitus nykyisessä tilassa | Toimistot, kahvilat, virkistysalueet | Toimistotilat | Toimistotilat, virkistysalueet | Toimisto- ja näyttelytilat | Toimistotilat | ||||
| Ensimmäinen tapaaminen | myös | Hallintorakennus | Hallintorakennus | Kirjan pohja | Hallinto-tuotantorakennus | ||||
| Ulkopuoliset suojarakenteet | tiili | tiili | tiili | tiililevy vaahtomuovilevyillä | teräsbetonipaneelit | ||||
| Sijainti | keskiverron yläpuolella | keskimääräinen | keskimääräinen | alle keskiarvon | alle keskiarvon | ||||
| Tontti |
122 971 m2 (muita rakennuksia saatavilla) |
rakennuksen alla | rakennuksen alla + ramppilava | ||||||
| Viimeistelyn laatu | luokka "E" | luokka "U" | luksusluokka | luksusluokka | luokka "E" | ||||
| Pysäköinti ja ajoneuvojen laatu | Kadun varrella, erikoista järjestetty, 20 m pitkä; piha pihalla | Pysäköinti kadun varrella (20 m); sisäpysäköinti | Järjestetty pysäköinti (erityinen paikka) | Kadun varrella, erikoista järjestetty 20 metrin pituiseksi; sisäpysäköinti | Rajoitettu sisäpysäköinti | ||||
| Myyntiaika | –– | joulukuuta 2007 | elokuu 2007 | Helmikuu 2007 | lokakuuta 2006 | ||||
| Kerrosten lukumäärä | 3 kerrosta | 2 kerrosta | 3 kerrosta | 2 kerrosta | 3 kerrosta | ||||
| Hinta 1 neliölle. m kokonaispinta-ala, hiero. hieroa. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Oikaisujen määrittäminen (perustelu).
1. Oikaisu markkinaolosuhteisiin (myyntipäivä)
Tässä tapauksessa oikein on käyttää parimyyntimenetelmää. Se sisältää kohteiden valinnan, jotka eroavat toisistaan vain myyntihetkellä ja määrittävät oikaisujen määrän. Emme ole löytäneet tällaisia kohteita, joten oikaisujen arvo määritettiin meitä kiinnostavien ajanjaksojen kuukausiinflaatiotietojen perusteella kaavalla:
missä Mi on keskimääräinen kuukausiinflaatio, Kinfl. = 1,0072
Laskentakaava: Kinfl = Kav.m.infl = const Kavm.infl = 1,0072
100 × Ktcrminfl 100
Taulukko 5
2. Sijainti.
Vertailukohteiden sijainti arvioitiin asiantuntija-arvion perusteella asteikolla: "erinomainen", "erinomainen", "hyvä", "keskimääräistä parempi", "keskimääräinen", "keskiarvon alapuolella", "tyydyttävä", "huono". ", "todella paha". Siten asteikko koostuu 8 asteikosta. Jokainen arvosana sai 10 prosenttia.
Taulukko 6
| Arviointiobjekti | Kohde numero 1 | Kohde numero 2 | Kohde numero 3 | Kohde numero 4 | |
| Sijainti | keskiverron yläpuolella | keskimääräinen | keskimääräinen | alle keskiarvon | alle keskiarvon |
| Oikaisujen määrä, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Fyysisen eron korjaus.
Ainoa merkittävä ero vertailukohteen ja arviointikohteen välillä on vertailukohteen nro 3 rajoitusrakenteiden materiaali - teräsbetonipaneelit, kun taas arviointikohteessa ja muissa vertailukohteissa on käytetty tiiliä. näihin tarkoituksiin. Arvioimme tämän eron olevan 6 %
4. Objektin tilan korjaus
Tilalla, jossa osto- ja myyntikohde sijaitsee, on suora vaikutus sen hintaan. Helpoin tapa ottaa huomioon ”kunto”-tekijän ero on sovittaa myyntihinta korjauskustannuksiin, jotka on suoritettava, jotta vertailukohde vastaa arvioitavan kohteen kuntoa.
Tässä tapauksessa asiantuntija arvioi esineen tilan seuraavilla asteikoilla: "erinomainen", "hyvä", "keskimääräistä parempi", "keskiarvoinen", "keskiarvon alapuolella", "tyydyttävä", "huono". ", erittäin huono "yhden asteikkohinnalla - 6%.
Taulukko 7
5. Viimeistelyn laadun säätö
Viimeistelyn laatua arvioitaessa otettiin huomioon kuusi laatutasoa:
· Korkein laatu - "luksus"-luokka;
· Korkea laatu - luokka "U";
· Keskimääräinen laatu - luokka "C";
· Tyydyttävä laatu - luokka "E" (taloudellinen)
· Huono laatu - "N";
· Erittäin huono - "O".
Valmistumishinta 5 %
Taulukko 8
6. Kohteen alueen korjaus.
Meidän tapauksessamme pinta-ala on 297,3 m2 - 3806,0 m2. Tutkimuksemme mukaan pinta-alan 1 m2:n lisäys laskee 1 m2:n hintaa arvolla:
(Sov.av. Sov.ots) x K, (3.3)
missä: Sob.sr. vertailukohteen alue;
Arviointikohteen sob.oc-alue;
K empiirinen kerroin, K = 0,00533
Laskentakaava:
Taulukko 9
7. Tontin saatavuuden mukauttaminen.
Tontin olemassaolo katsotaan eduksi, koska se on yksi kohteen mahdollisuuksista. Tutkimukset osoittavat, että useimmissa tapauksissa markkinat arvioivat tontin olemassaolon tai puuttumisen toimistorakennusten lähellä 5 %:n sisällä kohteen arvosta (ajoneuvojen pysäköintitontin lisäksi).
8. Kerrosten lukumäärän korjaus.
Meidän tapauksessamme otetaan huomioon esineet, joiden kerrosten lukumäärä on 2-5. Tutkimukset osoittavat, että yli 3 kerrosta ei katsota eduksi. Toimitilojen nykyinen markkinatilanne on sellainen, että sijoittajat ja vuokralaiset käyttävät mieluiten toimistotiloihin 2–3 kerroksisia rakennuksia. Markkina-arvon (vaihtoarvo) eikä investointien (käytössä) kannalta katsottuna yli 3-kerroksisten rakennusten 1 neliömetrin hinta on alhaisempi kuin 1 neliömetrin hinta. 2 ÷ 3 kerroksiset rakennukset. Jopa 5 ÷ 6 kerrokseen, tällainen kustannusten aleneminen on 3 ÷ 5 %. 9, 11-kerroksisissa rakennuksissa tämä arvo on 12 ÷ 15 %.
9. Sopeutus pysäköinnin saatavuuteen ja laatuun.
Pysäköintipaikan olemassaolo kiinteistössä nähdään arvoa nostavana tekijänä. Tässä tapauksessa arvioitiin pysäköinnin saatavuutta ja laatua. Pysäköintilaatua pohdittiin kolmella tavalla:
· ulkopysäköinti- kadun varrella rakennuksen julkisivun edessä on pysäköintipaikka 50 metrin säteellä; tällaisen pysäköinnin arvioitiin asiantuntevasti 5 %:ksi (keskimääräinen laatu);
· järjestetty pysäköinti - tiellä on erityinen asfalttialue autojen pysäköintiin - 10%, (hyvä laatu);
· sisäinen pysäköinti - autojen pysäköinti yrityksen porttien ulkopuolella (sisäalueella) - 0%, (huono).
Taulukko 10
Viimeiset säädöt
| Vertailukohteet | VERTAILE MYYNTIÄ | ||||
| Arviointiobjekti | Kohde numero 1 | Kohde numero 2 | Kohde numero 3 | Kohde numero 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Myyntihinta, RUB / neliö m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Siirretyt oikeudet | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus |
| Korjausmäärä | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Oikaistu hinta | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Rahoitusehdot | Markkinoida | Markkinoida | Markkinoida | Markkinoida | Markkinoida |
| Korjausmäärä | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hinta säädön jälkeen | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Myyntiehdot | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen |
| Oikaisu myyntiehtoihin | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hinta säädön jälkeen | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Markkinaolosuhteet (myyntipäivä) | ― | joulukuuta 2007 | Helmikuu 2007 | lokakuuta 2006 | |
| Sopeutus markkinaolosuhteisiin | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Hinta säädön jälkeen | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Johtopäätös: Vertailukohteeseen nro 3 tehtiin vähiten säätöjä, joten arviointikohteen hinnaksi on otettu vertailukohteen nro 3 korjattu hinta, ts. 32205 ruplaa / neliömetri Löytynyt arvo on hintaluokissa 18 151 ruplaa / neliömetriä 45 235 ruplaa / neliömetriä. Arviointikohteen hinta, joka saadaan suoralla myyntivertailulla, on: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 ruplaa.
Näin ollen arvioitavan omaisuuden hinta on 44 307 639 RUB. (44 miljoonaa kolmesataa seitsemäntuhatta kuusisataakolmekymmentäyhdeksän ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
2.4 Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen tulolähestymistavan puitteissa
Työssä kiinteistön käyttövalmiuden arvon arvioinnissa käytettiin suoraa pääomitusmenetelmää. Tämä menetelmä antaa melko tarkan arvion tulevien tulojen nykyarvosta siinä tapauksessa, että odotettu tulovirta on vakaa tai sen kasvu (lasku) on vakio.
Tuloanalyysi
Arvioidun kiinteistön kaikki tuotot perustuvat eri toiminnallisten tilojen vuokraan. Olemme tehneet markkinatutkimuksen, jonka tarkoituksena on määrittää asuintilojen vuokrahinnat, jotka olisivat vertailukelpoisia arviointikohteen kanssa. Tässä tutkimuksessa haastateltiin useita omistajia, vuokraajia ja rakennuttajia sekä selvitettiin tarjousten hintoja ja nykyisen vuokrasopimuksen ehtoja.
Valmistelun aikana todettiin, että ottaen huomioon kohteen sijainti ja profiili, laskennassa tulisi ottaa seuraava kuukausivuokra: 1175 ruplaa / neliömetriä
Kustannus analyysi
Toimintakulut ovat kiinteistön omistamiseen ja käyttöön liittyviä toistuvia kuluja. Ne on jaettu vakioihin - joiden arvo ei riipu rakennuksen käyttäjien ruuhkautumisen asteesta (kiinteistöverot, vakuutusmaksut, maanvuokra) ja muuttujiin - rakennuksen käyttöasteen mukaan (maksu sähköstä, vedestä, jne.).
Kiinteistöverot sisältävät: maavero, rakennusvero. Koska maa-alueen arvoa ei tehty tämän arvioinnin yhteydessä, ei myöskään sen verotuksen tasoa pitäisi määrittää.
Kiinteistövero on 2 % kiinteistön kirjanpitoarvosta (Kirjanpitoarvo = Alkuarvo - Poistot).
Juuri ostetun tuotteen alkuperäinen hinta on yhtä suuri kuin ostohinta. Hiljattain rakennetun tai rakenteilla olevan rakennuksen alkuperäinen hankintameno on yhtä suuri kuin rakennuskustannukset, poistot 0. Rakennuksen kirjanpitoarvo arvostuspäivänä on hankintahinnan (tai ostohetken kirjanpitoarvon) summa. rakennus ja peruskorjauksesta aiheutuneet kustannukset ilman arvonlisäveroa. Pidämme kiinteistöveron määrää vakiona, koska 1. pääomaryhmän rakennuksen poistoprosentti on 1 % vuodessa ja kiinteistöveron arvon muutos voidaan jättää huomiotta.
Vakuutusmaksu on 0,3 % valmiin esineen uusimiskustannuksista ilman arvonlisäveroa.
Tässä tapauksessa sähkölaskujen arvo on 7 % todellisesta bruttotulosta (DVD).
Kohteen hoitokustannusten sisällyttäminen käyttökustannuksiin liittyy kiinteistön erityisyyteen tulonlähteenä. Kiinteistön omistaminen, toisin kuin käteistalletuksen omistaminen pankissa, vaatii jonkin verran ponnistelua kiinteistön hallintaan. Riippumatta siitä, hoitaako omistaja kiinteistön vai ulkopuolisen yrityksen, mukaan lukien hallinnointikulut yleiskuluihin, tunnistamme siten, että osa bruttovuokratuotoista ei tule suoraan kiinteistöstä, vaan johtajan ponnisteluista.
Tällaisten kiinteistöjen hoitokulut ovat 2,2 % todellisista bruttotuloista.
Koska rakennus on rakennettu vuonna 2002, eikä suuria korjauksia tarvita, ylläpitokustannukset määritetään 4 % EVD:stä.
Käytettävissä olevien luotettavien tietojen perusteella arvioitavia ominaisuuksiltaan samankaltaisten rakennusten lyhytikäisten osien uusintakustannuksista laskettiin arvoksi 3,6 % EIR:stä.
Muut kulut ovat yleensä 2 % toimintakuluista.
Kokonaispääomasuhteen määrittäminen
Pääomitussuhde kuvastaa kohteen arvon riippuvuutta sen toiminnasta saatavista tuloista. Koska vastaavien kohteiden myynnistä ei ole riittävästi tietoa, pääomitusaste voidaan määrittää vain summausmenetelmällä, jonka mukaan pääomitusasteen arvo on yhtä suuri kuin summa:
SK = NPb / p + P + L ± Sv.k., missä
SK - kapitalisaatioaste;
NPb / r riskitön tuotto;
R on tähän omaisuuteen tehtyä sijoitusta vastaava riskipreemio;
L - palkkio kohteen alhaisesta likviditeetistä;
St. to. pääoman tuottoprosentti.
Riskitön korko määräaikaisille valuuttatalletuksille ylimmän luokan pankeissa on 5-9 % (hyväksymme 7 %).
Riskipalkkio (R). Omaisuuden menettämisen todennäköisyys arvioitiin Kalugan omaisuusvahinkotapausten lukumäärän perusteella ottaen huomioon kerätyt tiedot P = 4 %.
Lisäriskipreemio - 4 %.
Maksuvalmiussuhde määräytyy tämän tyyppisten kiinteistöjen likimääräisen myyntiajan perusteella, jonka arvioimme tämänhetkinen taloudellinen tilanne huomioon ottaen 0,4 vuodeksi.
Kn/liqu. = Kbezrisk. × myyntiaika = 0,07 × 0,4 = 0,028 tai 2,8 %
Sijoitusten hallinnan riskipreemio on 4,8 %.
Kokonaispääomasuhteen toinen komponentti - pääoman palautumisaste tai rahaston arvon nousu/lasku - lasketaan suhteessa yksi sijoitetun pääoman palauttamiseen vaadittavien vuosien määrään.
Tyypillisen sijoittajan pääoman palautusaika on 20 vuotta, mikä antaisi pääoman palautusasteen 5 % (1/20).
Tällä hetkellä Kalugan kaupungin toimitilojen markkinatilanne on sellainen, että suhteellisen uusien kiinteistöjen, joissa luonnollinen kuluminen ja kuluminen (poistot) on vähäistä, ei ole syytä olettaa niiden arvon laskevan lähitulevaisuudessa. Lisäksi kohteen suotuisa sijainti lähellä keskustaa ja pääliikenneväyliä vaikuttaa suuresti arvonnousuun. Tässä tapauksessa arvioitavan kohteen investointi houkuttelevuus on ilmeinen, joten pääoman tuottoprosentti otetaan (-) -merkillä.
Kokonaispääomasuhde on:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Arvioidun kiinteistön arvon laskeminen vuokratulojen välittömällä aktivoinnilla
Mahdollisen bruttotulon (GVR) laskemiseen käytetään saatavilla olevia kuukausivuokrahintoja vuodessa: 14 100 ruplaa / neliömetriä.
Näin ollen LDPE arviointikohteen alueen vuokrauksesta on: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 ruplaa;
Efektiivisen bruttotulon (GER) laskennassa huomioidaan mahdolliset tappiot toimitettujen maksujen vajaakäytöstä ja menetykset vuokran perimisessä. Laskelmia varten otettiin arvoksi 8 %, joka on määritetty ulkopuolisista lähteistä saatavien tietojen ja omien havaintojen perusteella.
Laskelmat osoittivat, että arvioitavan kohteen EE on:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 ruplaa.
Taulukko 11
Arviointikohteen markkina-arvon määrittäminen tulojen suoran pääomituksen menetelmällä
| Todellinen bruttotulo (bruttotulo) | 17 846 877,60 RUB |
| Liikekulut, | 3 045 391,19 RUB |
| sis. | |
| Rakennusvero | 291 494,44 RUB |
| Vakuutusmaksut | 53 897,45 RUB |
| · kunnalliset maksut | 1 249 281,43 RUB |
| Tilojen hallinta | 392 631,31 RUB |
| Nykyinen korjaus (4 % EVD:stä) | 713 875,10 RUB |
| Muut kulut (2 % OR:sta) | 47 115,76 RUB |
| Varaus vaihtoa varten (3,6 % EVD:stä) | 642 487,59 RUB |
| Liiketoiminnan nettotulos (NPR) ennen veroja | 14 801 486,41 RUB |
| Liiketoiminnan nettotulos (NPR) sisältäen tuloveron | 11 249 129,67 RUB |
|
Kokonaispääomasuhde (R0) |
0,19 |
| Arvioidun rakennuksen hinta on | 60 479 191,77 RUB |
Siten kiinteistön markkina-arvo tulomenetelmällä saatuna on 60 479 191,77 ruplaa tai pyöristettynä 60 479 192 ruplaa. (Kuusikymmentä miljoonaa neljäsataa seitsemänkymmentäyhdeksän tuhatta satayhdeksänkymmentäkaksi ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Luku 3. Suosituksia kohteen kustannusten hallintaan
3.1 Arviointikohteen markkina-arvon lopullisen arvon määrittäminen
Erilaisia kiinteistöarviointimenetelmiä soveltamalla olemme päässeet seuraaviin tuloksiin:
Taulukko 12
| Lähestymistavat (menetelmät) | Painokerroin | Hinta, hiero. |
| Kustannusmenetelmä (vertailuyksikkömenetelmä) | 0,35 | 25982918 |
| Markkinalähestymistapa (suoran myynnin vertailumenetelmä) | 0,25 | 44307639 |
| Tuloihin perustuva lähestymistapa (suorien tulojen pääomitusmenetelmä) | 0,4 | 60479192 |
| Kokonaiskustannukset | 1,00 | 44362607,85 |
Kustannusperusteista painotusmenetelmää käytetään pääasiassa ulkonäöltään ja käyttötarkoitukseltaan ainutlaatuisten tai vähän kuluneiden esineiden arvioimiseen. Arvioitu rakennus kuuluu vähäisen kulumisen omaavien kiinteistökohteiden luokkaan, joten kustannuslähestymistavan puitteissa saadun markkina-arvon arvon osuudella on melko korkea kerroin - 0,35.
Markkinalähestymistavan taustalla olevia tietoja ei voida pitää ehdottoman luotettavina, ja siksi tämän kiinteistön arvon arvioinnin markkinalähestymistavan tuloksiin tulee suhtautua varauksella. Tällä perusteella markkinalähtöisen lähestymistavan tulos on painotettu 0,25:een.
Tuottoarvo heijastaa tyypillisen sijoittajan markkinakäyttäytymistä, joten tämän lähestymistavan tulokselle on annettu maksimipainotuskerroin 0,40.
Näin ollen mielestämme objektiivisin on seuraava kertoimien jakauma:
· Kallis lähestymistapa - 0,35;
· Markkinoiden lähestymistapa - 0,25;
· Tulojen lähestymistapa - 0,40.
Painokertoimet huomioiden arviointikohteen markkina-arvo 20.12.2007. pyöristetään 44 362 608 ruplaan. (44 miljoonaa kolmesataakuusikymmentäkaksituhatta kuusisataakahdeksan ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Yrityksen kiinteistön arvon määräävät sen diskontatut tulevaisuuden kassavirrat, ja uutta arvoa syntyy vasta, kun yritykset saavat sijoitetulle pääomalle tuottoa, joka ylittää pääoman hankintakustannukset. Kustannusten hallinta syventää näitä käsitteitä entisestään, sillä tällaisessa johtamisjärjestelmässä niihin rakentuu koko mekanismi suurten strategisten ja operatiivisten päätösten tekemiseksi. Oikein perustettu arvonhallinta tarkoittaa sitä, että kaikki yrityksen pyrkimykset, analyyttiset menetelmät ja johtamistekniikat suuntautuvat yhteen yhteiseen päämäärään: auttaa yritystä maksimoimaan kiinteistöjen arvoa rakentamalla johdon päätöksentekoprosessin keskeisten kustannustekijöiden varaan.
Kustannusten hallinta eroaa olennaisesti 60-luvulla käyttöön otetuista suunnittelujärjestelmistä. Se on lakannut olemasta yksinomaan johtamiskoneiston toiminto, ja sen tarkoituksena on parantaa päätöksentekoa organisaation kaikilla tasoilla. Se edellyttää, että ylhäältä alaspäin suuntautuva komento- ja ohjauspäätöksenteko ei tuota toivottuja tuloksia etenkään suurissa hajautusyrityksissä. Tämä tarkoittaa, että alemman tason johtajien on opittava käyttämään kustannusmittareita tehdäkseen älykkäämpiä päätöksiä. Arvonhallinta edellyttää taseen sopeuttamista tuloslaskelman tasolle ja kohtuullisen tasapainon säilyttämistä pitkän ja lyhyen tähtäimen tulostavoitteiden välillä. Jos arvonhallinta on asianmukaisesti toteutettu ja organisoitu, yritys saa valtavia hyötyjä. Tällainen johtaminen on pohjimmiltaan jatkuvaa uudelleenjärjestelyä, jolla pyritään saavuttamaan maksimiarvo.
Arvioidun kohteen osalta kustannusten hallinta vähenee käytettävissä olevan tilan tehokkaampaan käyttöön.
Arvioidussa rakennuksessa on ullakko, jonka kokonaispinta-ala on 328,2 m2, joka on tällä hetkellä osittain käytössä paperitavaravarastona. Toisaalta asianmukaisen jälleenrakennuksen suorittaminen tekee tästä tiloista asumisen. Toisaalta viime aikoina Kaluga-yritysten sekä ulkomaisten ja ulkomaisten yritysten välisen yhteistyön laajentumisen vuoksi hotellipalvelujen kysyntä on kasvanut merkittävästi. Tältä osin ehdotetaan, että ullakko rakennetaan kattavasti sen siirtämiseksi asuinullakkoluokkaan, jossa on tarkoitus järjestää 14 "luksus"-luokan kahden hengen hotelli.
Ullakon saneeraustoimenpiteiden kustannukset on esitetty taulukossa 13.
Taulukko 13
Ullakon saneerauksen kustannusarvio
| № | Teosten nimi | Hinta, hiero. |
| 1 | Yleiset rakennustyöt (purkaminen) | 406.211 |
| 2 | Yleiset rakennustyöt (uusi) | 2.448.728 |
| 3 | Kylmän ja kuuman veden syöttö | 49.818 |
| 4 | Lämmitys | 90.144 |
| 5 | Viemäri- ja LVI-laitteet | 31.738 |
| 6 | Tulo- ja poistoilmanvaihto sekä ilmastointi | 67.534 |
| 7 | Sähkölaitteet ja sähkövalaistus | 422.402 |
| 8 | Viestintälaite | 37.010 |
| 9 | Turva- ja palovaroitin | 114.531 |
| 10 | Lämmitysautomaatio, ilmanvaihto | 7.638 |
| 11 | Huoneiden parantaminen | 872.640 |
| Kaikki yhteensä | 4.548.394 | |
Näiden töiden rahoittamiseen on tarkoitus käyttää lainaa seuraavin ehdoin:
· Lainan määrä - 5 250 000 ruplaa.
· Korko - 14 % vuodessa;
· Laina-aika - 1 vuosi;
· Arvioidun omaisuuden turvaaminen;
· Lainan takaisinmaksuehdot - neljännesvuosittain koron ja pääoman maksu samansuuruisina erinä, ts. hintaan 1 866 506 ruplaa. kunkin vuosineljänneksen lopussa.
Kuten jo todettiin, hotelli koostuu 14 kahden hengen luksushuoneesta. Elinkustannukset tällaisessa huoneessa Kalugan hotelleissa vaihtelevat 1400 ruplasta. 2500 RUB asti päivässä. Laskelmia varten otetaan arvo 1600 ruplaa, koska arvioitu kohde sijaitsee lähellä kaupungin keskustaa, mutta alun perin tätä rakennusta ei ollut tarkoitettu hotelliliiketoiminnalle, mikä aiheuttaa tiettyjä haittoja asiakkaille.
Sijoitushorisontti on asetettu 1 vuodeksi, koska ei ole objektiivista syytä uskoa, että arvostettavaa omaisuutta ei myydä tämän ajanjakson jälkeen.
Kassavirta on esitetty taulukossa. 14.
Taulukko 14
Kassavirta ruplissa
| Kulutuskohta | 1. neljännes. | 2. neljännes. | 3. neljännes. | 4. neljännes. | Vuoden yhteensä |
| Jälleenrakennus | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Lainapalvelu | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Liikekulut | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Tulovero | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Kaikki yhteensä | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Tuloerä | 1. neljännes. | 2. neljännes. | 3. neljännes. | 4. neljännes. | Vuoden yhteensä |
| Majoitusliiketoiminta | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Poistot | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Luotto | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Kaikki yhteensä | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Saldo | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Pääasiallinen tulonlähde on hotellitoiminta. Samalla on tärkeää korostaa, että tämän tyyppisten palvelujen liiallisella kysynnällä ei ole löydetty objektiivisia syitä alhaiseen käyttöasteeseen.
Sen määrittämiseen, kuinka paljon arvioidun kiinteistön nykyinen markkina-arvo nousee suositeltujen toimenpiteiden seurauksena, on suositeltavaa käyttää tuloperusteisessa pääomitussuhdetta. Tämä johtuu siitä, että tämä hanke on investointihanke, ts. keskittyy ensisijaisesti tulonhankintaan.
Näin ollen arvioitavan kohteen nykyisen markkina-arvon nousu on:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (hankaa)
(Viisi miljoonaa seitsemänsataakuusikymmentäkahdeksan tuhatta neljäsataakolmekymmentäkaksi ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Johtopäätös
Kuten standardien määräyksistä seuraa, "kaikki markkina-arvon mittausmenetelmät, -menettelyt ja -tekniikat, jos ne perustuvat markkina-indikaattoreihin ja niitä sovelletaan oikein, johtavat samaan markkina-arvon ilmaisuun." Lisäksi "kaikki markkinatietoihin perustuvat menetelmät ovat luonnostaan vertailevia." Siten olemassa olevien standardien mukaan vain tiedon laatu ja menettelyjen soveltamisen oikeellisuus voivat rajoittaa tietyn menetelmän käyttöä.
Työn ensimmäisessä luvussa tarkastellaan kiinteistön käsitettä, kiinteistön arvon tyyppejä, peruslähestymistapoja, kiinteistöjen arviointimenetelmiä sekä kiinteistön arvon perustelemiseen liittyviä ongelmia.
Kiinteistöt ovat fyysisiä esineitä, joilla on kiinteä sijainti avaruudessa ja kaikki niihin erottamattomasti liittyvä sekä maanpinnan alla että maanpinnan yläpuolella tai kaikki, mikä on palvelukohde, sekä niistä aiheutuvat oikeudet, edut ja edut. esineiden omistusoikeus.
Kiinteistökohteella tarkoitetaan ensinnäkin yritystä kokonaisuutena kiinteistökompleksina ja toiseksi tonttia, jonka kiinteä osa voi olla: rakennus (rakenne) tai rakennusryhmä; eristettyjä vesistöjä, monivuotiset istutukset; tekniset rakenteet ja verkot; kiinteiden rakenteiden parantaminen sivuston alueella; taloudellisen, liikenteen ja teknisen tuen osat; muita esineitä.
Kiinteistöarviointi tehdään kolmen näkökulmasta: kannattava, kallis ja vertaileva. Jokainen lähestymistapa korostaa kohteen tiettyjä ominaisuuksia.
Kukin kolmesta harkitusta lähestymistavasta olettaa luontaisten menetelmien käytön arvioinnissa:
suorien tulojen pääomitusmenetelmä;
Myynnin vertailumenetelmä;
Vertaileva yksikkömenetelmä.
Siten kiinteistökohteet voivat muuttaa käyttötarkoitustaan, jos niiden käytön tehokkuus heikkenee. Tämä tapahtuu sekä rakennusten rappeutumisen ja muiden parannusten seurauksena että kiinteistömarkkinoiden trendien vaikutuksesta.
Toisessa luvussa kiinteistön arviointi suoritetaan kolmella arviointimenetelmällä.
Jokaisella käytetyllä menetelmällä on etuja ja haittoja.
Vertaileva lähestymistapa antaa suoran arvion markkina-arvosta kiinteistöjen liikekiinteistömarkkinoita koskevien tilastojen perusteella. Tietojen käsittelyssä on toteutettu erityisiä toimenpiteitä lainanantajan suojelemiseksi yliarvioinneilta. Tässä suhteessa vertailevalle lähestymistavalle annetaan suurin paino.
Kustannusperusteinen lähestymistapa mahdollistaa suunnittelun ominaisuudet ja arvioitavan kohteen fyysisen kunnon huomioimisen parhaalla mahdollisella tavalla. Samaan aikaan tietokanta ei ole täydellinen. Suurimmat ongelmat liittyvät maan arvon arviointiin. Lisäksi jälleenhankintakustannusten laskennassa joudutaan luottamaan keskimääräisiin muuntoindekseihin käypiin hintoihin, mikä voi johtaa virheisiin.
Tulolähestymistapa perustuu markkinatietoihin, ja siitä puuttuu joitain kustannuslähestymistavan haittoja. Menetelmän pääasiallinen virhelähde on tulo- ja kasvuennustetietojen käyttöön liittyvä epävarmuus.
Työn kolmannessa luvussa sovittiin kiinteistön markkina-arvon arvioinnin tuloksista, perusteltiin sen lopullinen hinta ja annettiin suosituksia sen korottamiseksi.
Laskelmat osoittivat, että arviointikohteen markkina-arvo 20.12.2007. pyöristetään 44 362 608 ruplaan. (44 miljoonaa kolmesataakuusikymmentäkaksituhatta kuusisataakahdeksan ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Ehdotetut mahdollistavat kuitenkin nykyisen markkina-arvon nostamisen 5 768 432 ruplalla. (Viisi miljoonaa seitsemänsataakuusikymmentäkahdeksan tuhatta neljäsataakolmekymmentäkaksi ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Bibliografia
1. Venäjän federaation siviililaki (osa ensimmäinen), 30.11.1994 nro 51-FZ (tarkistettu 02.07.2005 nro 83-FZ)
2. Liittovaltion laki, annettu 29.7.1998, nro 135-FZ "Arviointitoiminnasta Venäjän federaatiossa" (sellaisena kuin se on muutettuna liittovaltion lailla 21.12.2001 N 178-FZ, 21.03.2002 N 31-FZ, 14.21.2001). N 143-FZ, 10.01.2003 N 15-FZ, 27.02.2003 N 29-FZ, 22.08.2004 N 122-FZ, 05.01.2006 nro 7-FZ, 07.7-207. FZ)
3. Venäjän federaation hallituksen asetus 07.06.2002 395 (tarkistettu 3.10.2002) "Arviointitoiminnan luvista"
4. Venäjän federaation hallituksen asetus 8.20.1999 932 "Valtuutetusta elimestä, joka valvoo arviointitoimien toteuttamista Venäjän federaatiossa"
5. Venäjän federaation hallituksen asetus 06.07.2001 519 "Arvointistandardien hyväksymisestä"
6. Kokoelmat laajennetuista rakennusten ja rakenteiden korvauskustannusten indikaattoreista
7. Kansainväliset arviointistandardit. - M .: ROO, 1995
9. Tuloja tuottavan kiinteistön analyysi ja arviointi / D. Friedman, N. Orduay. - M .: Delo, 1997
10. Valdaitsev S. V. Liiketoiminnan arviointi. - M .: Prospekti, 2006 .-- 355 s.
11. Granova IV Kiinteistöjen arviointi. - SPb: Peter, 2001 .-- 208 s.: ill. - (Sarja "Opetusohjelma")
12. Gribovsky SV, Medvedeva OE, Kasyanov PV Luentokurssi maa-alueiden markkina-arvon arvioinnista. - M .: ARMO, 2002 .-- 95 s.
13. Grigorieva V. V. et al. Kiinteistöjen arviointi. - M .: INFRA, 2000 .-- 78 s.
14. Gryaznova NA Arvio toimivien yritysten (liiketoiminnan) kustannuksista. - M .: INFRA-M, 2005
15. Esipov VE, Makhovikova GA, Terekhova VV Liiketoiminnan arviointi. - SPb: Peter, 2006 .-- 457 s.
16. Korobkin Yu. I. Kiinteistöjen arviointi. - SZAGSin Kalugan sivuliike, Kaluga, 2005
17. Korostylev SP Kiinteistöarvioinnin teorian ja käytännön perusteet: oppikirja. - M .: Venäjän talouskirjallisuus, 1998
18. Liiketoiminnan arviointi / Toim. A. G. Gryaznova ja M. A. Fedotova. - M .: Talous ja tilastot, 2004
19. Liiketoiminnan arviointi: Tehtävät ja ratkaisut / Prosvetova G. I. - RDL, 2006. - 192 s.
20. Kiinteistöarviointi: Oppikirja / Toim. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M .: Talous ja tilastot, 2005. - 496 s.: ill.
21. Kiinteistöarviointi: Oppikirja. oppikirja yliopistoille / Toim. prof. V. A. Shvandar. - M .: UNITI-DANA, 2002 .-- 303 s.
22. Kiinteistöarviointi: teoreettiset ja käytännön näkökohdat / Toim. V.V. Grigorjeva. - M .: INFRA-M, 1997
23. Kiinteistön markkina-arvon arviointi: Oppikirja ja käytännön opas / Toim. V.M. Rutgeiser. - M .: Delo, 1998
24. Arvostustoiminta taloudessa. Oppikirja / toim. Juhi V.M., Kireeva V.D. - M .: ICC "Mart", 2003. 101 s.
25. Soloviev MM Arviointitoiminta (kiinteistöarviointi): oppikirja. - M .: GU HSE, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Yrityksen (liiketoiminnan) arvon arviointi. - M .: maaliskuu, 2004 .-- 464 s.
27. Tarasevich EI Kiinteistöjen arviointimenetelmät. SPb, 1998 .-- 247 s.
28. Tepman LN Kiinteistöjen arviointi. - M .: UNITI, 2006 .-- 463 s.
29. Maahallinto. Opetus- ja käytännönopas / Toim. d. e. D., prof. L. I. Koshkina. - M .: VShPP, 2004 .-- 520 s.
30. Fedotova MA Kuinka paljon liiketoiminta maksaa? Arviointimenetelmät. - M., Kustantaja "Perspective", 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Tuloa tuottavien kiinteistöjen analysointi ja arvostus. Per. englannista - M .: Delo, 1997 .-- 480 s.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov IL Lainsäädäntöasiakirjat, säädökset ja arviointitoiminnan standardit: Opinto-opas. - M .: Talous ja tilastot, 2003.164 s.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Yrityksen (liiketoiminnan) arvon arviointi. - M .: Omega-L, 2006 .-- 286 s.
34. Real Estate Economics / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M .: Lan, 2001 .-- 297 s.
35. Kiinteistötalous: Oppikirja. - M .: Delo, 2000
36. Avdeev AP Kiinteistöarvioinnin ongelmat // Arviointikysymykset. Nro 1. - 2001. - s. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Uusia lähestymistapoja kiinteistöarvioinnin standardointiin nykyisen lainsäädännön ja todellisen lainvalvontakäytännön järjestelmässä // Laki ja talous. - 2005. - Nro 12. - Kanssa. 18-21
38. Gribovsky S. Kiinteistöjen joukkoarviointi // Rahoitusliiketoiminta. 2000. - nro 4. - Kanssa. 43-45
39. Gribovskiy S. Kiinteistöjen arviointi tuloperusteella // Kiinteistöjen ongelmat. 2000. Numero. 2.
40. Gribovskiy S. Kiinteistöarvioinnin taloudelliset ja matemaattiset mallit // Rahoitus ja luotto. 2005. - nro 3. - Kanssa. 24-43
41. Grigorieva IL Omaisuuden arvonmäärityksen ongelmat // Rahoitusliiketoiminta. - 2004. - Nro 1. - Kanssa. 48-49
42. Zelensky Yu. V. Kiinteistöarvioinnin lähestymistapojen tulosten vertailukelpoisuudesta - mallien johdonmukaisuuden periaate // Arvostuskysymykset. 2005. - nro 4.
43. Loginov kansanedustaja Venäjällä kiinteistöjen arvioinnista // ECO. - 2002. - Nro 9. - Kanssa. 103-107
44. Ozerov E.S. Tasapainohintojen ilmiö arvostusteorian aksiooman perustana // Kiinteistöjen ongelmat. 2000. Numero. 1. 32–54.
45. Ozerov E.S. Talous ja kiinteistönhallinta. SPb .: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Kysymykseen arviointiteorian aksiooman perusteluista ja käytöstä // Kiinteistöjen ongelmat. 2004. Numero. 1.S 3-5.
47. Patskalev AF Maatonttien arvon arviointi // Arviointikysymykset. - 2006. - Nro 1.
48. SBRF htpp:n virallinen verkkosivusto: /www.cbr.ru
49. htpp: /www.cfin.ru
Venäjän federaation siviililain 30 §:n 1 kohta.
Kiinteistötalous / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M .: Lan, 2001., s. 48-49
Käsikirjoituksena Akulova Evgeniya Olegovna KIINTEISTÖN TEHOKKAIDEN KÄYTÖN ANALYYSIMENETELMIEN PARANTAMINEN KUSTANNUSARVIOINNIN TARKOITUKSESSA 08.00.10 - Rahoitus, rahankierto ja luotto Tieteellisen tutkintokilpailun tiivistelmä2. taloustieteiden laitos Moskovassa "Rahoitusyliopisto Venäjän federaation hallituksen alaisuudessa" Akateeminen valvoja Taloustieteiden kandidaatti, professori Ivanova Elena Nikolaevna Viralliset vastustajat Sergei Gennadievich Sternik Taloustieteen tohtori, professori, liittovaltion budjetin korkea-asteen ammatillinen koulutuslaitos "venäläinen Venäjän federaation presidentin alainen kansantalouden ja julkishallinnon akatemia, kiinteistönhoidon ja maankäytön ongelmien laitoksen professori Khloptsov Dmitri Mikhailovich kauppatieteiden tohtori, apulaisprofessori, liittovaltion autonominen korkeakoulu "Kansallinen tutkimus" Tomskin valtionyliopisto", taloustieteellisen tiedekunnan yleisen ja soveltavan taloustieteen osaston johtaja kultti FSBEI HPE:n "Moscow State University of Civil Engineering" johtava organisaatio Puolustaminen tapahtuu 16. huhtikuuta 2015 klo 12-00 väitöskirjaneuvoston kokouksessa D 505.001.02 liittovaltion talousarvion perusteella. Korkea-asteen ammatillinen oppilaitos "Venäjän federaation hallituksen alainen rahoitusyliopisto" osoitteessa: Leningradsky Prospekt, d. 49, huone. 406, Moskova, GSP-3, 125993. Väitöskirja löytyy Venäjän federaation alaisen Finanssiyliopiston kirjasto- ja tietokeskuksen väitöskirjasalista osoitteessa Leningradskiy Prospekt, 49, huone. 203, Moskova, GSP-3, 125993 ja virallisella verkkosivustolla: http://www.fa.ru. Tiivistelmä lähetetty 10.2.2015 Väitösneuvoston tieteellinen sihteeri D 505.001.02 Taloustieteiden kandidaatti, apulaisprofessori Meshkova Elena Ivanovna 3 I. TYÖN YLEINEN KUVAUS Väitöstutkimuksen aiheen relevanssi. Kiinteistön arvonmäärityksen nykyiselle kehitysvaiheelle on ominaista markkina-arvon määrittämisen teorian ja metodologian syvemmä ymmärtäminen, perusperiaatteiden konsolidointi kehitettyihin arvostusstandardeihin sekä uusimpien tekniikoiden levittäminen käytännössä. Tehokkaimman käytön periaate (jäljempänä NEI), jonka käytännön puoli on toteutettu NEI:n analyysimenetelmillä, on yksi kiistanalaisimmista ja vähiten kehittyneistä kiinteistöarvioinnin teorian ja käytännön säännöksistä. Se tarkoittaa, että arvioitavan kohteen markkina-arvon arvon muodostavat sen ainutlaatuiset ominaisuudet, optimaalisen käyttömahdollisuuden mukaan, varmistaen yhteiskunnallisten ja tuotantotarpeiden tyydyttämisen, maksimoimalla sen omistajan voiton ja sen seurauksena itse kohteen korkein arvo. Kansainvälisten arvostusstandardien mukainen velvollisuus ottaa NEI-periaate huomioon kiinteistöjen markkina-arvoa arvioitaessa on kirjattu syyskuussa 2014 hyväksytyssä liittovaltion standardissa "Kiinteistöjen arviointi (FSO nro 7)", mutta näin on. ei lopeta keskustelua arviointiyhteisössä sen perustavanlaatuisesta välttämättömyydestä ja käytännön toteutusmenetelmistä. Yhden käsitteellisen laitteiston, läpinäkyvien ja systemaattisten metodologisten työkalujen sekä kehittyneen tietoinfrastruktuurin puute vaikeuttaa kohteen NEI-variantin tunnistamista sen markkina-arvon arvioimiseksi. Velvollisuus toteuttaa NEI-periaatetta kiinteistöjen markkina-arvon arvioinnissa luo siis kiireellisen tarpeen parantaa sen analysointimenetelmiä, konkretisoida olemassa olevia menetelmiä ja laskenta-algoritmeja, jotka on mukautettu Venäjän kiinteistömarkkinoiden erityispiirteisiin. Ongelman tieteellisen käsittelyn aste. NEI-periaatetta yhtenä arvonmäärityksen perusperiaatteista tarkastellaan pääasiassa ulkomaisten kirjailijoiden kiinteistöjen arviointia koskevissa teoksissa: Kinnard V., Ordway N., Reilly D., Ring A., Friedman D., Harrison G.S., Eckert D.K. ... ja muut sekä venäläiset kirjailijat: Aleksandrova V.T., Artemenkova I.L., Asaul A.N., Grabovoi P.G., Gribovsky S.V., Gryaznova A.G., Ivanova E.N., Korosteleva SP, Kulakova Yu.N., Leifera LA, 4 Ozerova ES, G. Petrova Sternik SG, Tarasevich EI, Tapman L.N., Fedotova M.A., Fomenko A.N., Yaskevich E.E. Arvioimalla korkeasti tutkijoiden panosta kiinteistöjen arviointiin liittyvien lähestymistapojen ja menetelmien kehittämiseen, on huomattava, että NEI:n kattavuus heidän töissään on yleisluonteista, ei sisällä selkeitä monimutkaisia menetelmiä sen käytännön toteuttamiseksi. Vaihtoehtoisten käyttötapausten analysoinnilla toteutettu NEI-periaatteen soveltama puoli kotimaisten ja ulkomaisten tekijöiden teoksissa rajoittuu lähinnä lyhyen algoritmin kuvaukseen, ei sisällä perusteluja sen soveltamisen toteutettavuudelle ja laajuudelle, sekä Venäjän arvostusehdoista johtuvat rajoitukset. Viime vuosikymmenen aikana kiinnostus NEI-periaatteen käytännön toteutuksen ongelmiin on lisääntynyt venäläisessä tieteellisessä kirjallisuudessa. Venäjän kiinteistömarkkinoiden analyysin käsitteellisiä kysymyksiä käsitellään V. V. Grigorjevin, E. S. Ozerovin, S. A. Smolyakin, A. N. Fomenkon teoksissa; V. V. Aleksandrov pohtii analyysiongelmien ratkaisemisen sovellettavia näkökohtia suljettujen markkinoiden, kehittymättömän tietoinfrastruktuurin ja suuren epävarmuuden olosuhteissa. T., Korostelev S.P., Munerman I.V., Ozerov E.S., Pupentsova S.V., Yaskevich E.E. He laativat suosituksia NEI-analyysin yksittäisten vaiheiden parantamiseksi arviointipalvelujen laadun parantamiseksi. Väitöstyössä Grunov S.V. ja Gubareva E.The. NEI-analyysin kysymyksiä tarkastellaan yleisen talouden johtamisen ja resurssien käytön tehokkuuden ongelmien kontekstissa. M.N. Petrovan työllä on käytännön merkitystä. , jossa tutkitaan NEI:n kvantitatiivisia ja kvalitatiivisia analyysimenetelmiä. Ehdotetuilla taloudellisilla ja matemaattisilla malleilla on kuitenkin useita rajoituksia, ne edellyttävät sopeutumista Venäjän kiinteistömarkkinoiden ja arviointitoiminnan nykyaikaiseen todellisuuteen sekä asennusta monimutkaiseen algoritmiin. Näin ollen nykyiset NEI-periaatteen tulkinnat vaativat ymmärtämistä ja selventämistä kiinteistöjen arvonmäärityksen standardien ja menetelmien kehittämisen pääsuuntausten mukaisesti, joiden nykyinen kehitystaso edellyttää kokonaisvaltaisen analyysialgoritmin kehittämistä käyttämällä menetelmiä, jotka Venäjän olosuhteiden kannalta merkityksellinen. Tutkimuksen tarkoitus ja tavoitteet. Tutkimuksen tavoitteena on parantaa NEI-analyysin metodologisia työkaluja, jotka lisäävät kiinteistöjen arvostuksen oikeellisuutta. Selvityksen tavoitteen saavuttamiseksi työssä asetettiin seuraavat tehtävät: selventää tehokkaimman käytön periaatteen käsitteen sisältöä ja menettelytapaa sen käytännön toteuttamiseksi, perustella sen pakollisen toteuttamisen tarvetta kiinteistöjen arvostus; harkita olemassa olevaa kiinteistökohteiden luokittelua ja analysoida mahdollisuutta ottaa käyttöön uusi ominaisuus, joka ryhmittelee kohteet tarpeen ja NEI-analyysin yksityiskohtaisuuden mukaan; analysoida Venäjän kiinteistömarkkinoiden erityispiirteitä sen kiireellisimpien ongelmien tunnistamiseksi NEI-analyysialgoritmin ja sen käytännön toteutusmenetelmien parantamiseksi; kehittää metodologisia suosituksia ottaen huomioon Venäjän kiinteistömarkkinoiden erityispiirteet perusanalyysikriteerien käytännön arvioimiseksi: oikeudellinen hyväksyttävyys, fyysinen toteutettavuus ja taloudellinen toteutettavuus; tutkia NEI:n analyysimenetelmiä, kehittää suosituksia ja arvioida niiden käytännön soveltamisen tehokkuutta Venäjän arviointikäytännössä. Tutkimuksen kohteena on NEI-periaate kiinteistöjen arvonmäärityksen immanenttinä osana. Tutkimuksen aiheena on metodologinen työkalupakki NEI-periaatteen käytännön toteuttamiseen kiinteistöjen markkina-arvon arvioinnissa. Opintolinja. Selvitys suoritettiin kohdan 5.1 "Eri omaisuuden arvon muodostumisen teoria, metodologia ja käsitteelliset perusteet" mukaisesti. Passi-erikoisuus 08.00.10 - Rahoitus, rahankierto ja luotto (taloustieteet). Tutkimuksen teoreettisena ja metodologisena perustana ovat talousteorian ja systeemianalyysin keskeiset säännökset sekä kotimaisten ja ulkomaisten tekijöiden arvostusteoriaa ja sijoitusanalyysiä koskeviin töihin sisältyvät päätelmät, erityisesti arvonmäärityksen arvioinnista. kiinteistön arvo, liiketoiminta, investointiprojektien tehokkuuden arviointi, rakentamisen hinnoittelu. Tutkittavan periaatteen perustavanlaatuinen luonne on johtanut tarpeeseen soveltaa yleisiä tieteellisiä teoreettisia kognitiomenetelmiä (historiallinen, analyyttinen, synteettinen, päättely- ja järjestelmäanalyysimenetelmät jne.) sekä nykyaikaisia taloudellisia ja matemaattisia menetelmiä. analyysi: asiantuntija-arviot, hierarkioiden analyysi, skenaarioiden menetelmä, taloudellinen mallintaminen, ryhmittely, tietojen taulukkoesitys jne. Tutkimuksen tietopohjana olivat analyyttiset kiinteistömarkkinoiden katsaukset, tieteelliset raportit konferensseista ja seminaareista aiheesta tutkittava ongelma, aikakauslehtien analyyttiset materiaalit sekä Internetin viite- ja analyyttiset resurssit, Venäjän federaation lait ja säädökset, raportit kiinteistöjen markkina-arvon arvioinnista, oma tutkimus ja kirjoittajan laskelmat. Tutkimuksen tieteellinen uutuus on kiinteistöjen NEI-analyysin teoreettisten ja metodologisten työkalujen parantaminen arvonmääritystä varten. Puolustettavan väitöskirjan tieteellistä uutuutta koskevat säännökset ovat seuraavat: 1. Todistaa NEI-periaatteen huomioimisen tarve arvioinnissa sekä määrittää analyysin sisältö, vallitsevat näkemykset sen arvioinnista. roolia ja olemusta tutkittiin ja todettiin, että se on ehdotetun sanamuodon mukainen kiinteistön markkina-arvon arvioinnin keskeinen periaate. NEI-periaate on kiinteistöjen markkina-arvon arviointiteorian perusasetelma, jonka arvo tulee määrittää sen NEI-oletuksen perusteella, joka on kilpailevien, kysyttyjen markkinoiden käyttö ja perusteltu. arvostuspäivämäärä, joka täyttää oikeudellisen hyväksyttävyyden, fyysisen toteutettavuuden, taloudellisen toteutettavuuden ja vapaan tai rakennetun maan arvopotentiaalin maksimoimisen. NEI-analyysi on NEI-periaatteen käytännön toteutumisen varmistava arviointimenettely, jossa tutkitaan arviointipäivänä kehittyneen kohteen käyttömahdollisuuden tehokkuutta ja verrataan sitä vaihtoehtoisiin kehittämisvaihtoehtoihin, jotta voidaan tunnistaa käyttötapa, joka maksimoi tontin arvon. 2. Tarvetta ottaa käyttöön uusi kiinteistökohteiden luokituskriteeri "NEI-analyysin tarve ja yksityiskohtaisuus" perustellaan tunnistettujen kiinteistön avainominaisuuksien perusteella: alkuperä, 7 parannusten soveltuvuus käyttöön, jaettavuus, parannuksien fyysinen kunto, toiminnallinen tarkoitus. 3. NEI-analyysialgoritmin nykyaikaistamisen ja laajentamisen tarve kiinteistöarvioinnissa on osoitettu, mikä koostuu sekä analyysijärjestyksen muuttamisesta, jonka mukaan sijainnin taloudellisen potentiaalin tutkimisen vaiheet ja oikeudellinen hyväksyttävyyskriteeri edeltää markkinatutkimuksen vaihetta ja lisävaiheiden käyttöönotossa: arvioitavan kohteen luokittelu NEI-analyysin yksityiskohtaisuuden mukaan; vaihtoehtoisten käyttötapausten laadullinen analyysi. 4. Tarve arviointikohteen käyttövaihtoehtojen laadulliseen vertailuun, joka toteutetaan ehdotetun algoritmin avulla käyttäen hierarkioiden analyysimenetelmää (jäljempänä MAI), joka perustuu kriteerien käyttöön: a) Käytön täydellisyys sijainnin edut; b) kehittämisen oikeudellinen pätevyys; c) fyysinen toteutettavuus; d) kiinteistömarkkinoiden kehitysmahdollisuudet; e) taloudellisten resurssien houkuttelemisen tehokkuus, jonka avulla voimme tunnistaa markkinoiden vähiten vaatimat kiinteistöjen käyttövaihtoehdot ja sulkea ne pois myöhemmästä tutkimuksesta. 5. Perustuen olemassa olevien NEI-analyysimenetelmien systematisointiin, niiden etujen ja haittojen tunnistamiseen, on perusteltua, että menetelmä tontin analysoimiseksi ehdollisesti vapaaksi ja olemassa olevilla parannuksilla sisältäen yhden ainoan tuottojen suoran pääomioinnin. kiinteistökohde, josta vähennetään myöhemmin parannusten tekemisen (tai niiden jälleenrakennuskustannusten) kustannukset ja saadun arvon tuominen arviointipäivään, varmistaa tulosten maksimaalisen oikeellisuuden Venäjän arviointitoiminnan nykyaikaisissa olosuhteissa. 6. Venäjän kiinteistömarkkinoiden tutkimuksen tuloksena todettiin tarve ottaa kohteiden välikäyttö huomioon NEI:n analysoinnissa, jota varten käsitettä "kiinteistön keskimääräinen käyttötapa" selvennettiin. ja sen analysointiin kehitettiin ja testattiin metodologia. Tutkimustulosten teoreettinen merkitys on yksityiskohtaisen algoritmin kehittäminen kiinteistöjen NEI:n analysointiin, mikä mahdollistaa arvonmääritysteorian perusperiaatteen toteuttamisen käytännössä, joten tieteellisen uutuuden elementit, jotka on esitetty mm. puolustus voidaan tulkita sen edelleen kehittämiseksi kiinteistöjen markkina-arvon määrittämisen metodologisten työkalujen parantamiseksi. Tutkimuksen keskeisiä tuloksia voidaan hyödyntää kiinteistöarviointiin liittyvien koulutuskurssien muodostamisessa. Väitöskirjan käytännön merkitys on siinä, että tekijän saamat tieteellisen uutuuden elementit ovat keskittyneet laajaan käyttöön kiinteistöjen arvonmäärityksen käytännössä, edistävät arvonmäärityspalvelujen laadun parantamista ja arvioitavien kohteiden sijoitushoukuttavuuden lisäämistä. . Itsenäisiä käytännön merkitystä ovat: kiinteistökohteiden ominaisuuksien järjestelmä, joka varmistaa niiden ryhmittelyn ehdotetun luokittelukriteerin mukaisesti "NEI-analyysin tarve ja yksityiskohtaisuus"; kehitetty menetelmä fyysisen toteutettavuuden kriteerin analysoimiseksi, joka perustuu juridisen dokumentaation systematisointiin ja kiinteistöjen luokitteluun, jotta voidaan luotettavasti määrittää tontin kehittämisen mahdolliset parametrit ja ennustaa eri vaihtoehtojen tilasuunnittelun ominaispiirteet sen käyttöön; ehdotettu algoritmi vaihtoehtoisten käyttötapausten laadulliseen vertailuun MAI:n avulla, mikä mahdollistaa tehottomien vaihtoehtojen sulkemisen pois taloudellisen toteutettavuuden ja maksimaalisen tehokkuuden kriteerien myöhemmästä analyysistä; kehitetty NEI-analyysin metodologia, jossa otetaan huomioon välikäyttötapaus, jolla varmistetaan, että alueiden kehittämistä koskevien ja rakentajien pitkän aikavälin suunnitelmien muutokset huomioidaan lyhyen aikavälin säilyttämisellä. kiinteistöjen nykyisestä käytöstä. Työn tulosten hyväksyminen ja toteutus: Väitöstutkimuksen tärkeimmät tulokset raportoitiin, keskusteltiin ja hyväksyttiin tieteellisissä ja käytännön konferensseissa ja pyöreän pöydän kokouksessa: Vuosittainen kansainvälinen tieteellinen ja käytännön konferenssi "CES:n kansantalouksien kehitysnäkymät jäsenmaat kansainvälisten integraatioprosessien yhteydessä" (Karaganda, Karaganda Economic University of Kazpotrebsoyuz, 12.-13.4.2012); Viides kansainvälinen tieteellinen ja metodologinen konferenssi "Property Value: Valuation and Management" (Moskova, Moskovan rahoitus- ja teollisuusyliopisto "Synergy", 22. marraskuuta 2013). ); pyöreän pöydän "Property Management: Global Practice and Russian Realities" (Moskova, kongressi "Mergers and Acquisitions", Financial University, 19.9.2014). Väitöstyö tehtiin osana Finanssiyliopistossa valtion toimeksiannon puitteissa vuonna 2013 tehtyä tutkimustyötä aiheesta "Venäläisten yritysten taloudellisen vakauden lisääminen arvon hallintaan perustuen". Tieteellisen tutkimuksen tuloksia käytetään NEI:n avulla monimutkaisen CJSC-algoritmin "Frank analysis Knight" arviointilaitoksen käytännön toiminnassa. Kirjoittajan kehittämän metodologian käyttö parannusten tilansuunnitteluratkaisujen määrittämiseen, hierarkioiden analysointimenetelmä, välikäytön huomioiva analyysimenetelmä mahdollistaa arviointistandardien vaatimusten noudattamisen, varmistaa korkean työn tason. , arvioinnin objektiivisuus ja oikeellisuus johtavat rajalliseen tietotilaan, edistävät osaston tehokkuutta ja kilpailukykyä kiinteistöarvioinnin jäsennellymmän lähestymistavan ja yrityksen toimintakustannusten optimoinnin ansiosta. Tekijän modernisoima NEI-analyysialgoritmi, joka täydentää kiinteistön markkina-arvon arviointia metodologisesti järkevin työkaluin, on käytössä LLC Russian Apraisal Servicen toiminnassa. Erityisesti tekijän sopivimmaksi menetelmäksi määrittelemän taloudellisen kannattavuuden analyysimenetelmän käyttö, joka sisältää myös riskianalyysin toteuttamisen, mahdollistaa NEI:n syvemmän tutkimuksen, mikä osaltaan parantaa työn metodologista perustaa ja parantaa tarjottujen palvelujen laatua. Tutkimuksen tuloksia käytetään Venäjän federaation hallituksen alaisen Finanssiyliopiston koulutusprosessissa Kiinteistöarvioinnin ja -hoidon laitoksen toimesta akateemisten tieteenalojen "Kiinteistöjen arvostus" ja "Kiinteistömarkkinat ja niiden kehitystrendit" opetuksessa. . Väitöstutkimuksen tulosten toteuttaminen organisaatioissa vahvistetaan asiaankuuluvilla sertifikaateilla. määritetyissä 10 julkaisussa. Väitöstutkimuksen aiheesta julkaistiin 6 teosta, joiden kokonaismäärä oli 4,43 s. (tekijän volyymi 3,92 s.), joista 4 teosta, joiden kokonaisvolyymi on 3,55 s. (tekijän volyymi 3,2 s.) Venäjän opetus- ja tiedeministeriön korkeamman todistuslautakunnan määräämissä vertaisarvioiduissa tieteellisissä julkaisuissa. Opinnäytetyön rakenne ja laajuus. Opinnäytetyö koostuu johdannosta, kolmesta luvusta, johtopäätöksestä, bibliografiasta 119 lähteestä, 3 liitteestä. Opinnäytetyön tekstiä on 204 sivua. Teos on havainnollistettu 19 taulukolla ja 7 kuvalla. II. VÄITTELYN PÄÄSISÄLTÖ Työn johdannossa perustellaan väitöskirjan tutkimuksen aiheen relevanssi, esitetään sen tieteellisen kehittelyn aste ja työn metodologia: määritellään tutkimuksen tavoite ja tavoitteet, Teoksen tieteellisen uutuuden ja käytännön merkityksen elementit heijastuvat. Ensimmäinen kysymysryhmä liittyy NEI-konseptin historiallisen kehityksen tutkimukseen, NEI-käsitteen sisällön määrittelyyn, periaatteen rooliin ja paikkaan nykyaikaisessa kiinteistöarviointijärjestelmässä. Kiinteistöjen arvostus perustuu modernia taloudellista ajattelua hallitsevan uusklassisen teorian peruslähtökohtiin. Tämä teoria perustuu rationaalisen kuluttajan käsitteeseen, jonka käyttäytymistä ohjaa hyöty maksimoimisen tavoite, joka määräsi ennalta markkina-arvon arvioinnin avainperiaatteiden muodostumisen. Arvioinnin periaatteet on ryhmitelty neljään ryhmään riippuen muodostumislähteestä ja arvoon vaikuttamisen asteesta: periaatteet, jotka perustuvat omistajan käsityksiin esineen hyödyllisyydestä; periaatteet, jotka perustuvat arvioitavan kohteen suorituskykyyn; periaatteet, jotka perustuvat markkinaympäristön vaikutuksiin; NEI-periaate. NEI-periaatteen ydin on siinä, että kiinteistön markkina-arvo muodostuu kohteen ainutlaatuisten ominaisuuksien perusteella, jotka määräävät sen optimaalisen käytön tarjonta- ja kysyntävoimien vaikutuksesta. kehitetty arviointipäivänä, jolloin kaikki markkinatoimijat ovat kiinnostuneita maksimoimaan omat hyötynsä. NEI-periaate toteutuu maksimaalisesti 11 kiinteistön arvioinnissa, mikä johtuu sen "kaksikomponenttisesta luonteesta": pysyvä komponentti on tontti, jossa on jatkuva viittaus tiettyyn sijaintiin ja kiinteistöjen vakauteen, ja muuttuva komponentti. siihen on tehty parannuksia. Kohteen sijainti ja ominaisuudet määräävät sen käyttövaihtoehdon, joka vastaa markkinoiden tämänhetkisiä tarpeita. Sivuston tulot saadaan tehtyjen parannusten ansiosta, joita voidaan muuttaa markkinoiden vaatimien toimintojen mukaan. Siksi kiinteistön markkina-arvon arviointi perustuu tontin NEI-versioon, joka maksimoi sen arvopotentiaalin. Väitöstutkimuksen aihetta koskevan ulkomaisen ja venäläisen tieteellisen kirjallisuuden sekä arviointistandardien analyysi osoitti, että ne sisältävät suuren määrän erilaisia tulkintoja kiinteistökohteiden NEI-käsitteestä, jotka täyttävät neljä keskeistä kriteeriä: oikeudellinen hyväksyttävyys, fyysinen toteutettavuus, taloudellinen toteutettavuus ja maksimaalinen tehokkuus. Epätyydyttävä kaupunkisuunnittelu, Venäjän markkinoiden muuttuvat olosuhteet edellyttävät NEI:n käsitteen selventämistä arviointipäivänä vallinneiden markkinaolosuhteiden noudattamisen kannalta, ja tämänhetkiset arvonmäärityksen kehityksen suuntaukset vaativat sen teoreettisen merkityksen korostamista. Tätä tarkoitusta varten on muotoiltu kirjoittajan tulkinta "NEI-periaatteesta", joka on annettu sivulla 6. NEI-periaatteen käytännön toteutus koostuu arviointihetkellä kehittyneen kiinteistön käyttömahdollisuuden tehokkuuden analysoinnista. (jäljempänä - NEI-analyysi). Venäjän federaation arviointitoiminnan alalla olemassa olevien normatiivisten asiakirjojen mukaan tämä menettely olisi erotettava itsenäisenä ja pakollisena vaiheena, joka edeltää kiinteistön markkina-arvon laskemista tulo-, vertailu- ja kustannusmenetelmien avulla. Tämä edellyttää tarkennetun NEI-analyysin määritelmän käyttöönottoa, joka on myös esitelty sivulla 6. Kansainvälisten (jäljempänä IES), eurooppalaisten ja amerikkalaisten standardien ja venäläisten arviointistandardien tutkimuksen ja vertailun perusteella kävi ilmi, että lähestymistavoissa on merkittäviä eroja. NEI:n analyysiin. IES:n nykyinen versio, toisin kuin niiden aiemmat versiot, ei edellytä, että kohteen markkina-arvo määritetään tunnistetun NEI-vaihtoehdon perusteella, mutta osoittaa, että se heijastaa sitä, koska nykyinen kaavoituskäytäntö 12 edellyttää tehokasta käyttöä. miltä tahansa alueelta. Tältä osin arviointikohteen NEI otetaan huomioon analysoitaessa analogisten kohteiden osto- ja myynti- ja leasingtransaktioiden hintoja arvioitaessa sen markkina-arvoa vertailu- ja tulolähestymistavan menetelmin. Venäjän epävakaat kiinteistömarkkinat ja kaupunkisuunnittelun ja kaavoitusnormien lainsäädännöllisen sääntelyn erityispiirteet eivät takaa, että nykyinen arviointikohteen käyttövaihtoehto on tehokas, ja vastaavien kohteiden hinnat heijastavat sen NEI:tä. Siksi venäläisissä standardeissa on tällä hetkellä suositeltavaa erottaa NEI-analyysi itsenäisenä menettelynä. Kiinteistöjen NEI:n analyysin monimutkaisuus johtuu sen markkinoiden kehitysasteesta, joille on ominaista rajallinen tietoinfrastruktuuri ja huonosti kehittynyt kaupunkisuunnittelu, joten kiinteistöille on otettava käyttöön lisäluokituskriteeri, jossa otetaan huomioon NEI-analyysin tarve niiden markkina-arvon määrittämiseksi. Ehdotettu kiinteistöjen keskeisten ominaisuuksien järjestelmä: alkuperä; parannusten käytettävyys; jaettavuus; fyysisen kunnon paraneminen; hierarkkiseen järjestykseen rakennetun kiinteistökohteen tyypin avulla voit määrittää NEI-analyysin tarpeen ja ohjata kohteen uuden luokituskriteerin - "NEI-analyysin tarve ja yksityiskohtaisuus" - mukaisesti. tietty ryhmä. Kaavamainen tulkinta kehitetystä kiinteistökohteiden luokittelun ominaisuusjärjestelmästä NEI-analyysin tarpeen ja sen yksityiskohtaisuuden määrittämiseksi on esitetty kuvassa 1. Näin ollen Venäjän kiinteistömarkkinoiden erityispiirteet edellyttävät NEI-periaatteen käytännön toteutus useimmille kohteille, joka koostuu sen analysointimenettelystä, ja markkinatilanne määrää ennalta tarpeen parantaa tämän analyysin menetelmiä ja suuntauksia. Toinen kysymysryhmä syntyy tarpeesta tutkia kriittisesti työkaluja olemassa olevien analyysimenetelmien parantamisperiaatteen käytännön toteuttamiseen. Kiinteistön NEI ja 13 Varastoinnin alkuperä olemassa olevilla parannuksilla Ilmainen säilytys Käyttöön sopimattomat parannukset (kuluminen> 80%) Käyttöön soveltuvat parannukset (kuluminen< 80%) Неделимый единый комплекс (здания с участками) Анализ НЭИ для свободного ЗУ Анализ НЭИ для свободного ЗУ и ЗУ с существующими улучшениями Составная часть неделимой вещи (помещения, квартиры) Здания, пригодные к эксплуатации (износ от 20% до 40%) Незавершенное строительство Здания, требующие реконструкции или капитального ремонта (износ от 40 до 80%) Новое строительство или реконструкция (износ <20%) Анализ НЭИ для ЗУ с существующими улучшениями Жилые, коммерческие Обществен ные Анализ НЭИ не проводится Источник: разработка автора Рисунок 1 – Классификация объектов по потребности в проведении анализа НЭИ Изучение существующих подходов к анализу НЭИ недвижимого имущества позволило выявить наличие общепринятого алгоритма его практической реализации. Анализ НЭИ принято проводить в двух направлениях: для земельного участка как условно свободного и с существующими улучшениями. Поскольку функциональное использование любого объекта недвижимости опирается в первую очередь на характеристики местоположения, юридические и физические ограничения использования земельного участка, и направлено на раскрытие его стоимостного потенциала, далее описана процедура анализа для земельного участка как условно свободного. Исследование практики реализации принципа НЭИ недвижимости позволило сформулировать основные пробелы существующего алгоритма: изучение местоположения объекта представляет собой самостоятельный этап, не имеющий отношения к анализу НЭИ; не проводится качественный анализ различных вариантов использования; предлагаемая последовательность этапов анализа НЭИ неэффективна и трудоемка; отсутствуют детализированные рекомендации по отдельным аналитическим процедурам, что осложняет практическую реализацию принципа НЭИ. Для устранения выявленных недостатков автором обоснована необходимость модернизации существующего алгоритма анализа НЭИ, которая включает следующие положения. 14 1. Анализ НЭИ следует начинать с исследования характеристик оцениваемого объекта, позволяющих отнести его к определенной группе в соответствии с предложенным новым классификационным признаком «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» в соответствии с рисунком 1. 2. Предлагается в первую очередь включать в процедуру анализа НЭИ этап исследования местоположения объекта с позиции изучения конкурентной среды и выявления основных преимуществ и недостатков его расположения, влияющих на выбор вариантов его потенциального использования. 3. В целях сокращения трудоемкости оценочных работ целесообразно сначала рассмотреть критерий юридической допустимости, и только законодательно разрешенные варианты позиционировать на территориальном рынке недвижимости на предмет их востребованности. 4. Целесообразно ввести этап качественного анализа вариантов с применением метода анализа иерархий, и только по наиболее приемлемым вариантам осуществлять количественные расчеты финансовой целесообразности. Схематичное изображение детализированного алгоритма анализа НЭИ с учетом предложенных преобразований представлено на рисунке 2. Исследование объекта по классификационному признаку «необходимость и степень детальности анализа НЭИ» Формирование полного перечня альтернативных вариантов использования объекта оценки Анализ местоположе ния объекта Анализ юридической допустимости с целью выявления законодательно разрешенных видов использования Анализ рынка и существующих классификаций исследуемых сегментов рынка Составление перечня возможных вариантов использования Анализ осуществимости Анализ физической осуществимости с целью выявления потенциально возможных параметров застройки территории по каждому варианту использования Качественный анализ возможных вариантов использования Количественный анализ возможных вариантов использования по критерию финансовой целесообразности Выбор варианта использования, максимизирующего стоимость объекта оценки Источник: разработка автора Рисунок 2 – Детализированный алгоритм анализа НЭИ недвижимости 15 Исследование юридической допустимости предполагает изучение объекта оценки с целью выявления законодательно разрешенных вариантов использования. Поскольку юридическая верификация заключается в определении соответствия текущего и альтернативных вариантов использования существующим градостроительным нормам, в которых также указывается информация о разрешенных параметрах застройки территории, обоснована логическая взаимосвязь данного этапа анализа с исследованием физической осуществимости. На основании проведенной систематизации существующих нормативно-правовых актов, норм и правил, а также документов на участок, была разработана структурированная схема, содержащая перечень документации с указанием содержащейся в ней информации, необходимой для анализа НЭИ. На основании данной схемы определяются основные сегменты рынка недвижимости, на которых можно специализироваться с учетом законодательной разрешенности, и для которых необходимо изучение классификационных требований. Анализ физической осуществимости опирается на разрешенные параметры застройки территории, полученные на этапе исследования юридической допустимости, и классификационные требования. Существующие рекомендации предполагают ограничение данного этапа анализа исследованием физических характеристик участка, его формы и рельефа, а также возможности размещения на нем новых строений, однако они не учитывают основную цель этапа: определить потенциально возможные параметры застройки участка с учетом ограничений по плотности, высотности, объемам строительства. В литературе по оценке недвижимости существуют краткие рекомендации по определению объемно-планировочных параметров застройки земли в ходе анализа НЭИ недвижимости. К недостаткам данных рекомендаций можно отнести индифферентность к наличию различных исходных данных для выбора способа расчета объемно-планировочных характеристик и отсутствие рекомендаций по учету классификаций объектов недвижимости, содержащих требования к отдельным техническим характеристикам строений. Для устранения указанных недостатков разработана авторская методика определения объемно-планировочных решений строений, схематично представленная на рисунке 3, дополненная вариантами расчетов параметров застройки на основании коэффициента плотности застройки (через общую площадь здания) и на основании данных по этажности и высоте этажа, получаемых в результате анализа рынка и исследования классификаций необходимого сегмента 16 рынка. Предложенный алгоритм может выполняться по одному из трех сценариев в зависимости от наличия доступной исходной информации: коэффициента застройки; коэффициента плотности застройки; информации об этажности и высоте этажа. Результатом данного этапа является формулирование альтернативных вариантов использования объекта оценки с указанием их ключевых физических характеристик. Определение исходного показателя Исходя из нормативноправовых актов, классификаций объектов недвижимости Коэффициент застройки Коэффициент плотности застройки S КЗ З S ЗУ Допустимая площадь застройки S З К З * S ЗУ 1 Допустимая высотность здания К ПЗ SЗ S ЗУ По площади участка, его форме и близости строений ориентировочно определяется SЗ с учетом нормативов по плотности застройки, указанных в СП 42.13330.2011, Приложение Г ввнеш S общ n эт анализ формы участка отступы от границ участка, строений парковка, пожарные проезды корректировка по «строительному модулю» h зд – высотные регламенты, ГПЗУ, внеш S общ hзд hэт * nэт документы, классификации Классификации объектов недвижимости по сегментам Обзоры рынка Отношение допустимой высоты здания к количеству этажей Минимальная высота 1 этажа Целесообразная этажность здания n эт Допустимая общая площадь здания по внешнему обмеру h зд hэт внеш S общ S З * nэт Допустимая общая площадь здания по внутреннему обмеру nэт внеш S общ SЗ внеш S общ К ПЗ * S ЗУ внутр внеш Sобщ Sобщ Толщина наружных стен При наличии данных об этажности или условий 1 и 2 3 2 Для расчета арендопригод ной площади внутр внеш S общ S общ * 0,95 Строительный объем здания (Vстр) внеш Vстр S общ * hзд Источник: разработка автора Рисунок 3 – Схема определения объемно-планировочных характеристик строений Отобранные варианты использования подлежат проверке по критерию финансовой целесообразности, заключающейся в изучении стоимостного потенциала 17 объекта недвижимости и способности генерирования им положительного денежного потока. Для повышения эффективности данного этапа целесообразно предварительно сопоставить данные варианты использования по качественным характеристикам. Выбор варианта НЭИ недвижимости представляет собой процесс принятия решения по совокупности большого числа параметров, поэтому автором рассмотрена возможность применения метода анализа иерархий (далее МАИ). Применение МАИ основывается на качественной интерпретации анализируемых параметров, оцененных на основе экспертных суждений и логики, с учетом их влияния на итоговый результат. Многокритериальный анализ на базе МАИ позволяет представить сложный процесс принятия решения в качестве структурированной иерархической системы и учесть взаимное влияние факторов на каждый из рассматриваемых вариантов использования и сопоставить их на основании отобранных критериев. Исследовательская задача, заключающаяся в определении данных критериев анализа НЭИ недвижимости, формирующих первый и второй уровни иерархии, была решена путем опроса экспертного мнения специалистов-оценщиков в отношении значимости и взаимного влияния отобранных критериев. Результаты анализа представлены в таблице 1. Таблица 1 – Веса критериев анализа НЭИ Критерий 1 порядка Использование потенциала местоположения Юридическая обоснованность Физическая осуществимость Потенциал рынка развития Эффективность привлечения финансовых ресурсов Итог Вес, % 24,8 34,9 26,5 8,4 Критерий 2 порядка Полнота использования преимуществ с точки зрения транспортной доступности Полнота использования преимуществ с точки зрения пассажиропотока Конкуренция в ближайшем окружении Соответствие назначению по градостроительному плану земельного участка Соответствие назначению по кадастровому паспорту или свидетельству Соответствие функции назначению по правилам землепользования и застройки территории Наличие данных о возможности изменения назначения Соответствие функции назначению по генеральному плану поселения Эффективность по критерию плотности застройки Эффективность по критерию максимальной высотности Арендопригодная площадь Наличие свободных ниш рынка Потенциал развития сегмента рынка Средний уровень доходности сегмента Возможность привлечения заемных средств 5,4 Эффективность привлечения заемных средств 100 Вес, % Итого вес, % 33,3 8,3 33,3 8,3 33,3 8,3 44,0 15,4 28,3 9,9 17,1 6,0 7,3 2,6 3,4 1,2 42,9 42,9 14,3 63,7 25,8 10,5 75,0 11,3 11,3 3,8 5,3 2,2 0,9 4,1 25,0 1,4 100 Источник: исследование автора 18 После построения иерархической структуры процесса принятия решения о выборе варианта НЭИ анализ проводится в рамках стандартных процедур МАИ. Альтернативы использования объекта оценки, которые получают наименьшие веса качества, исключаются из последующего анализа. После применения МАИ отобранные варианты использования недвижимости подлежат количественной оценке по критерию финансовой целесообразности с точки зрения способности генерировать положительный денежный поток и раскрывать стоимостной потенциал земельного участка. Количественная оценка отобранных вариантов использования по критериям финансовой целесообразности и максимальной эффективности представляет собой наиболее сложный и трудоемкий этап анализ, опирающийся на классические методы стоимостной оценки, представленные в таблице 2. Таблица 2 – Существующие методы практической реализации принципа НЭИ № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Трудноопределяемые параметры Вывод о применимости Rb, Rl Область применения ограничена возможностями определения коэффициентов капитализации отдельно для здания и для земельного участка. Не выявлены Применим при наличии информации о стоимости улучшений и сопоставимости анализируемых вариантов по техническим параметрам застройки, срокам реализации и начала операционной деятельности. Анализ ЗУ как условно свободного I O VB * RB RL VL где: V L – рыночная 1 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений различны» / Метод остатка для земли, модификация 1 стоимость земли, ден. ед.; I O – чистый операционный доход, приносимый единым объектом недвижимости, ден. ед.; V B – рыночная стоимость улучшений, ден. ед.; RB – коэффициент капитализации для улучшений; RL – коэффициент капитализации для земли. 2 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одинаковы» / Метод остатка для земли, модификация 2 VL где: IO VB , RO Ro – общий коэффициент капитализации. 19 Продолжение таблицы 2 № п/п Метод анализа НЭИ/Соответствующий метод оценки ЗУ Расчетная формула Труднооп ределяе мые параметр ы VL VO VB 3 «Земельный участок рассматривается как незастроенный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предполагаемого назначения»/ Метод выделения VB E B * Pr где: VО – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, ден. ед.; E B – стоимость Vо воспроизводства улучшений за вычетом физического износа, ден. ед.; Pr – прибыль девелопера. Вывод о применимости Область применения ограничена наличием рыночных данных по сопоставимым со всеми анализируемыми вариантами объектам-аналогам; наличием информации об износе и стоимости улучшений по объектам-аналогам. E1 E2 ... (1 Y) 1 (1 Y) 2 En I1 I2 (1 Y) n (1 Y)1 (1 Y) 2 VL .... In (1 Y) n VOn 1 (1 Y) n где: E1 , E2 , En – сумма 4 Метод предполагаемого использования*/ Метод предполагаемого использования капитальных затрат в n-й период времени, ден. ед.; I1 , I 2 , I n – величина чистого операционного расхода в nй период времени, ден. ед.; E, Y, n Y – ставка дисконтирования, дол. ед.; Применим при условии возможности достоверного определения затрат на создание улучшений, сроков строительства, загрузки объекта, прогноза доходов. VOn1 – стоимость реверсии единого объекта недвижимости в постпрогнозном периоде времени, ден. ед. Анализ ЗУ с существующими улучшениями VO 5 6 «Земельный участок рассматривается как застроенный, строения требуют проведения некоторых улучшений»/Нет где: Применим при наличии возможности достоверного определения затрат на изменение существующих улучшений. IO E Im p RO E Im p - расходы, связанные с проведением работ по реконструкции/модернизаци и/капитальному ремонту, ден. ед. E «Земельный участок Применим при условии рассматривается как анализа земельного участка с Не IO VO застроенный, не требующий не выявле- улучшениями, RO улучшений»/Метод прямой требующими затрат. ны капитализации дохода * Одинаковые условия реализации как для свободного участка, так и для участка с улучшениями
Tämän tutkimustyön jälkeen on tunnistettu seuraavat ehdotukset asuntomarkkinoiden parantamiseksi. Usein suuri rooli 1 neliömetrin kustannusten muodostumisessa. m asuintilalla on kiinteistönvälittäjän suora vaikutus ostajaan tai myyjään. Huono usko ja välittäjäorganisaatioiden työntekijöiden henkilökohtaisten etujen käyttö johtaa asuinkiinteistöjen keinotekoiseen hintojen nousuun. Siten jälkiasuntomarkkinat ovat usein yksinkertaisesti poissa kuntien hallinnasta, sillä niitä pyörittävät kiinteistöyhtiöt. Ja vain pieni osa tarjotuista asunnoista jälkiasuntomarkkinoilla kaupunginhallinnon vaikutuksen alaisena. Edellä olevasta päätelmänä haluan todeta, että finanssikriisin olosuhteissa tältä osin kuntien valvonta on välttämätöntä. Tämä johtuu asuntojen melko suuresta kysynnästä ja siten suuren prosenttiosuuden voitosta sivuasuntojen jälleenmyynnistä saavat pienet kiinteistönvälitystoimistot. Haluan myös kiinnittää kuntien ja sen rakenteellisten jaostojen huomion asumiskustannusten nousuun. Kun kiinteistömarkkinat ovat kriisin voittamisessa ja asuntojen hinnat alkavat nousta nopeasti suuren kysynnän vuoksi. Yksittäisen asuntorakentamisen tonttien huutokauppaehtojen tiukentuessa pienyritykset, jotka pyrkivät saamaan suuria voittoja ilman sopimusehtojen asianmukaista täyttämistä, tulisi syrjäyttää markkinoilta. Omskin kiinteistömarkkinoiden parantamiseksi on myös tarpeen parantaa oikeudellista ja sääntelykehystä. Tämä johtaa asuinkiinteistöjen hintojen nousuvauhdin hidastumiseen ja niiden tasaamiseen markkinoiden todellisten tarpeiden kanssa.
Matkalla kohti täydellisiä kiinteistömarkkinoita on tarpeen luoda palveluita, jotka ylläpitävät tiukkaa valvontaa tämäntyyppiseen dokumentaatioon. Kaikkien edellä mainittujen toimenpiteiden yhdistelmä auttaa Omskin kiinteistömarkkinoita pääsemään kriisistä mahdollisimman lyhyessä ajassa ja parantamaan olosuhteita asuntojen liikevaihdon hallinnassa näillä markkinoilla.
Johtopäätös
Tässä diplomiprojektissa tehdään syvällinen analyysi Omskin jälkiasuntomarkkinoiden nykytilanteesta. Samalla on tutkittu kaupungin luonnollista ja ekologista tilaa sekä sosiaalisia ja taloudellisia tekijöitä, jotka vaikuttavat suoraan sivuasuntojen muodostumiseen.
Lisäksi selvitettiin asuinkiinteistömarkkinoiden kapasiteettia, jälkimarkkinoiden tarjontaa ja kysyntää vuosina 2009-2012.
Jälkiasuntomarkkinoita koskevista ehdotuksista on tehty yksityiskohtainen analyysi. Mahdollisia keinoja asuntomarkkinoiden parantamiseksi talouskriisin olosuhteissa on kehitetty. Asuinkiinteistömarkkinoiden kehitysnäkymiä tarkastellaan.
Tutkimuksen relevanssia korostaa se, että kaupunkien tulevaisuus liittyy pitkälti asuntomarkkinoiden kehitykseen. Koska asuntomarkkinat ts. asuntomarkkinat ovat yksi tärkeimmistä markkinoista, sillä on suora vaikutus yhteiskunnan elämään, joten yhteiskunnan elämän muiden osien tila riippuu sen tilasta.
Diplomityön tavoite on toteutunut täysin. Asetetun tavoitteen mukaisesti ratkaistiin seuraavat tehtävät:
Opiskeli Omskin kaupungin asuinkiinteistöjen markkinoinnin tieteellisiä ja metodologisia määräyksiä;
Tarkastellaan lainsäädännöllistä ja sääntelykehystä asuinkiinteistöjen markkinoinnin kehittämiselle kaupungeissa;
Asuinkiinteistömarkkinoiden kehittämisen pääsuunnat on kehitetty;
Arviointityön aikana huomioidaan edellytykset ihmishengen turvallisuuden varmistamiselle;
Ympäristöratkaisujen analyysi arvioitaessa tekijöitä, jotka kiinnittävät huomiota kaupungin luontoon.
asuinkiinteistön arviointiarvo
Yleisesti ottaen ensimmäinen luku on omistettu laajemmin teoreettisille perusteille, kiinteistöarviointiin liittyville peruskategorioille.
Työn toisessa luvussa esitellään kiinteistöarvioinnin tuloksia kolmen markkina-arvon määrittämisen lähestymistavan näkökulmasta: kustannusarvio (kustannuslähestymistapa), arvio suoraan myynnin vertailusta (vertailu), arvio markkina-arvon perusteella. odotetut tai todelliset tulot (tulolähestymistapa) ...
Arvioinnin tuloksia verrattaessa havaittiin, että kaikki lähestymistavat antavat erilaisia tuloksia. Tarkastellaanpa esitettyjen kiinteistöarviointimenetelmien parantamisen pääsuuntia.
Nykyaikaisessa arviointikäytännössä käytetään usein tekniikkaa, jossa vaihtokustannus lasketaan UPVS-keräinten avulla. Kokoelmien käyttö alkoi vuonna 1997, jolloin markkinatieto kiinteistökohteista oli käytännössä poissa, ja näiden kokoelmien käyttö oli ainoa tapa määrittää "markkina-arvo", lähinnä kiinteiden kiinteistöjen uudelleenarvostusta varten. omaisuutta. Viimeisen vuosikymmenen aikana kiinteistömarkkinoiden ja budjettiliiketoiminnan tietotuessa on tapahtunut suuria muutoksia. Venäjän federaation Gosstroy siirtyi uuteen arvioon ja sääntelykehykseen. Venäjän Gosstroyn päätöslauselma nro 16, 8. huhtikuuta 2002 "Toimenpiteistä uuteen arvioon ja hinnoittelun normatiiviseen perustaan siirtymiseksi rakentamisessa", 1.1.2003 alkaen, Neuvostoliiton Gosstroyn normatiiviset asiakirjat, laadittu vuonna 2002 vuoden 1991 estimaatin ja normatiivisten perusteiden mukainen hintataso peruutettiin ja 1984. Niiden sijaan otetaan käyttöön osavaltion perusestimaattinormit (HPES) ja liittovaltion yksikköhinnat (FER). Gosstroy of Russia hyväksyttiin ja laitettiin voimaan:
· HPESNr-2001 "Korjaus- ja rakennustöiden valtion elementtiarvionormit";
· GESN-2001 "Yleisten rakennustöiden valtion elementtiarvionormit";
· GESNm-2001 "Laitteiden asennuksen valtion elementtiarviostandardit"
Vesivoimalat on suunniteltu määrittämään laitosten rakennustöiden toteuttamiseen tarvittavien resurssien koostumus ja tarve, laatimaan arviot (arviot) resurssimenetelmällä sekä selvittämään suoritettujen töiden ja materiaalien poistot.
Gosstroy of Russia kehittää liittovaltion yksikkökursseja (FER, FERr ja FERm) vain Moskovan alueelle. Lisäksi Gosstroy siirtää Moskovan alueen hinnat alueellisille rakentamisen hinnoittelukeskuksille hintojen yhdistämiseksi alueellisiin olosuhteisiin. Sidonnan jälkeen hinnastot lähetetään takaisin Gosstroylle myöhempää hyväksyntää varten. Tällä hetkellä uuden sääntelykehyksen kehittämisprosessia ei ole vielä saatu päätökseen. Uuteen sääntelykehykseen perustuva kiinteistöarviointi on erittäin monimutkainen ja aikaa vievä tehtävä, joka vaatii erityisosaamista ja -taitoja. Jotta uusi sääntelykehys voisi tulla arvioinnin käytäntöön, on tarpeen suorittaa joukko töitä ohjelmistojen ja tietokonejärjestelmien kehittämiseksi, jotka on mukautettu ratkaisemaan sovellettavia kiinteistöarvioinnin ongelmia.
Viime aikoina rakentamisen alueelliset hinnoittelukeskukset ovat alkaneet toimia aktiivisesti, tietopalvelujen tarjoamiseen erikoistuneita yrityksiä on ilmestynyt, esimerkiksi NPF "Rakentamisen tietotekniikan keskus".
Ja vain kiinteistöarvioijat käyttävät edelleen viime vuosisadan 70-luvun vanhentuneita kokoelmia ja samalla perustelevat niiden perusteella esineiden "markkina-arvon". Kokeneet arvioijat ovat jo pitkään ymmärtäneet UPVS-kokoelmien käytön haitat, jotka liittyvät ensisijaisesti yksikköhintoihin sisältyvään kustannusluetteloon, keskimääräiseen indeksointiin, teknologioiden epäjohdonmukaisuuteen, työn laajuuden suhteeseen jne.
Joten UPVS-kokoelmissa seuraavat kustannuserät otetaan huomioon:
· suorat kustannukset;
· Yleiskustannukset;
· Suunnitellut säästöt (voitto);
· Yleiset työmaan kustannukset rakennustyömaan jakamisesta ja kehittämisestä;
· Suunnittelu- ja tutkimustyön kustannukset;
· Talvisin työn tuottamiseen liittyvät kustannukset;
· Bonuspalkkojen kustannukset;
· Pysyvän yrityksen johdon ylläpitokustannukset;
· Tappiot väliaikaisten rakennusten ja rakenteiden purkamisesta;
· Kustannukset työntekijöiden kuljettamisesta yli 3 km:n etäisyydelle. julkisen liikenteen puuttuessa;
· Työn liikkuvuudesta aiheutuvien palkkioiden maksaminen työntekijöille.
Kokeneet arvioijat käyttävät laskelmissaan omaa kehitystään, joka perustuu analogien korjauksiin tai aggregoituihin arvioihin.
PG Grabovoyn, SPKorostelevin työssä "Kiinteistön arviointi, osa I. Kiinteistön arviointi" tietyssä esimerkissä osoitetaan, että asuinkiinteistöjen jälleenhankintakustannusten laskennan tulokset UPVS-metodologialla eroavat merkittävästi, useita kertoja, markkinaindikaattoreista.
Suurimmassa osassa Venäjän arvioijayhdistyksen asiantuntijaneuvoston tarkastamista raporteista kiinteistöjen markkina-arvo perustuu kuitenkin edelleen vanhentuneisiin UPVS-arvoihin. Lisäksi näiden laskelmien tulosten saattamiseksi jotenkin lähemmäksi markkinaindikaattoreita niihin lisätään tietty kasvava kerroin, jota kutsutaan "yrittäjän voitoksi". Se hyväksytään täysin mielivaltaisesti, koska tätä indikaattoria ei ole mahdollista poistaa markkinoilta nykyaikaisissa olosuhteissa. Tässä on korostettava, että IES-2003:n mukaan "markkina-arvon soveltaminen edellyttää pelkästään markkinatietoihin perustuvaa arviointilausuntoa". UPVS:ää käytettäessä arvioija määrittää yksiselitteisesti, ei markkina-arvoa, jonka tulee näkyä raportissa.
Venäjällä ei ole vieläkään luotettavaa tietopohjaa rakennuskustannusten aggregoiduista perusindikaattoreista, jotka ovat saatavilla länsimaisilta arvioijilta (esim. WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Tällä hetkellä tärkein tunnustettu tietokanta kiinteistöjen arvioinnissa on Co-Invest LLC:n kehittäminen. Tämä yritys julkaisee neljännesvuosittain tiedotteen "Hintaindeksit rakentamisessa" sekä sarjan "Arvioijan opas": "Teollisuusrakennukset", "Asuinrakennukset", "Kokoelmat ostovoimapariteeteista kansallisilla rakennusmarkkinoilla", "Korvaava hakemisto" rakennusten ja rakenteiden kustannukset nykyisellä hintatasolla" jne.
Näitä julkaisuja käytettäessä on muistettava, että suurin osa niiden laskelmista perustuu suunnitelmatalouden aikojen sääntelykehykseen, indeksoituna tiettyjen hintakertoimien mukaan ja siksi arvioinnin lopputuloksissa voi olla merkittävä virhe edellä mainituista syistä. Tiettyjä indeksejä käytettäessä on tarpeen tutkia huolellisesti niiden laskennan edellytykset.
Äskettäin se julkaistiin ja julkistettiin ensimmäisenä maassa, jota arvioijat odottivat Alueellisen rakennuskustannusoppaan (RCC-2006). Se tarjoaa kustannusindikaattoreita rakennustöiden tyypeittäin, aggregoituja kustannusindikaattoreita (CI) ja "tietoa tarvittavan investointimäärän arvioimiseksi pikavaihtoehdossa". Itse asiassa viimeinen määritelmä viittaa nykyaikaisten rakennusten ja rakenteiden vastaavien kohteiden arvioituihin kustannuksiin. RCC:n osa III sisältää "analogiset kohteet, joissa on rakenteellisten elementtien tekniset ja taloudelliset indikaattorit, analogiset kohteet, joissa on koko kohteen tekniset ja taloudelliset indikaattorit, sekä yhteenvetotaulukko teknisistä ja taloudellisista indikaattoreista, joita suositellaan asuinrakennusten ja sosiaalisten kustannusten määrittämiseen. ja kulttuuripalvelut." Kustannusindikaattorit on määritetty "Moskovan alueen" hinnoissa 01.01.2006 alkaen. Hakemistossa on kustannusindikaattoreita 18 nykyaikaisen asuinrakennuksen ja 27 muun kiinteistökohteen kustannusindikaattoreilta. RCC-2007:ssa tätä objektiluetteloa on laajennettu merkittävästi.
RCC:n julkaiseminen luo edellytykset sen soveltamiselle kiinteistöjen ja yritysten arvostusmenettelyissä. Jos kiinteistöarvioinnissa on mahdollista soveltaa hakuteoksen osaa II "Aggregoidut kustannusindikaattorit", niin yritysarvioinnin kustannuslähestymistapassa voidaan käyttää osaa III "Rakennusten ja rakenteiden kohteet-analogit".
Näin ollen RCC-kokoelmista tulisi tulla kiinteistöarvioinnin perusta. Näillä kokoelmilla on kuitenkin myös merkittäviä haittoja. Pääasia on, että ne eivät tarjoa alkuperäisiä tietoja ja perusoletuksia analogien arvon saaduista arvoista. Joten ei ole täysin selvää, mikä tarkalleen ottaen laitteiston koostumus otetaan huomioon lopullisissa indikaattoreissa, mikä sisältyi kehittäjän muihin kustannuksiin jne. Maanmittausten, analyytikoiden ja arvioijien yhteinen työ RCC:n parantamisen suuntaan voi johtaa kiinteistönarvioijille niin tarpeellisen tietokannan syntymiseen.
Arviointitoiminnan kehittämisen pääsuunta on tällä hetkellä kiinteistöjen markkina-arvon arviointi. Tämä on mahdollista, koska maamme kerää tietokantaa kiinteistöjen todellisesta markkina-arvosta.
Asuinkiinteistöjen arviointiprosessin yksinkertaistamiseksi arviointitoimistoissa voidaan käyttää asunnon kustannusten regressiomallia, jonka avulla voidaan laskea asuinkiinteistön arvo useista sen parametreistä riippuen.
Esimerkki tällaisen mallin rakentamisesta on joulukuun 2005 "Real Estate" -lehdessä. Malli rakennettiin useiden kiinteistöyhtiöiden hinnastojen mukaan, jotka myyvät erilaisten kuluttajaominaisuuksien asuntoja Novosibirskin kaupungin eri alueilla. Analyysia varten kerättiin tiedot 450 asunnosta (150 vaihtoehtoa jokaiselle asuntotyypille - yksi, kaksi, kolmioista) seuraavien parametrien mukaan:
asunnon hinta,
alue, jolla asunto sijaitsee,
omaisuuden tyyppi:
Julkinen asunto,
Yksityistämissopimuksen perusteella hankittu asunto,
Myyntisopimuksella ostettu asunto,
* materiaali talosta, jossa asunto sijaitsee:
Paneeli, tiili, monoliitti,
* talotyyppi:
Eliitti,
Parannettu ulkoasu,
Tyypillinen,
täysikokoinen,
- "Hruštšov",
talon kerrosten lukumäärä,
kerros, jossa asunto sijaitsee,
asunnon kokonaispinta-ala,
asunnon oleskelutila,
keittiötila,
parvekkeen tai loggian läsnäolo,
puhelimen saatavuus.
Tarkastellaan yksityiskohtaisesti mallin rakentamismenettelyä yhden huoneen huoneistojen esimerkillä.
Mallin rakentamisen ensimmäisessä vaiheessa analysoitiin korrelaatiokertoimien matriisia, jotta voidaan tunnistaa toisistaan voimakkaasti riippuvaisia parametreja. Päätehtävänä oli valita sellaiset tekijät, joiden korrelaatiokerroin ei ylitä 0,8:aa. Analyysin tulosten perusteella rakennettiin korrelaatiokertoimien matriisi, jossa huomioidaan 6 tekijää, eli tasan puolet alun perin kerätyistä, koska muut tekijät eivät täyttäneet korrelaatiokertoimelle asetettua ehtoa.
Valituista tekijöistä kerättyjen tietojen perusteella rakennettiin seuraava regressiomalli:
C = -10,12 + 9,24 Stot + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x 4 + 64,48 * x 5 (3,1)
tai yleisesti:
C = -a0 + asStot + a1x1 + arxr + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
Esitetyssä yhtälössä käytetään seuraavaa merkintää:
С - asunnon hinta kiinteillä parametreilla, jotka on määritelty alla,
Stot - asunnon kokonaispinta-ala,
x1 on valemuuttuja, joka kuvaa aluetta, jolla asunto sijaitsee,
x2 on valemuuttuja, joka luonnehtii sen talon materiaalia, jossa asunto sijaitsee;
x3 on muuttuja, joka kuvaa kerrosten lukumäärää rakennuksessa, jossa arvioitu asunto sijaitsee;
x4 on valemuuttuja, joka kuvaa kerrosta, jossa asunto sijaitsee;
x5 on valemuuttuja, joka kuvaa puhelimen läsnäoloa asunnossa.
Tämän mallin tilastolliset indikaattorit vahvistivat tulosten merkityksen.
Siten tuloksena saatu malli heijastaa erittäin hyvin asuntojen keskimääräisten kustannusten riippuvuutta sen parametreista Novosibirskin kaupungin asuntomarkkinoilla (lukuun ottamatta äärimmäisiä vaihtoehtoja).
Esitetyt mallit toteutettiin käytännössä Novosibirskin kaupungin kiinteistötoimistoissa "Zhilfond" ja "Amir - Nedvizhimost", joiden henkilökunta arvioi myytävien asuntojen kustannuksia sekä toimii vakuudeksi luottosopimuksissa. On huomattava, että asiantuntijat arvostivat korkeasti niiden soveltamisen tehokkuutta.
Toinen tärkeä arvioijien kohtaama ongelma on asunnon kustannusten ennustaminen tulevaisuudessa. Tämä ongelma tulee erityisen tärkeäksi arvioitaessa asunnon hintaa kiinnitystarkoituksiin, koska asunnon myynti tapahtuu tulevaisuudessa, ja on tärkeää määrittää asunnon kustannusten kasvuvauhti laina-ajalle. lainasopimus.
Alkutiedot hintadynamiikan mallin rakentamiseksi jälkiasuntomarkkinoilla otettiin "Real Estate" -lehdissä vastaavien vuosien neljännesvuosittain. Vuodelta kerättiin tietoja 240 asunnosta - 80 asuntotyyppiä kohden (yksi, kaksi, kolmi). ... Mallin rakentamisen päätavoitteena on määrittää jälkimarkkinoiden kiinteistöjen hinnanmuutosmalli.
Kerättyjen tietojen rakenne asuntoittain on esitetty kuvassa. 2.1, 2.2, 2.3.
Riisi. 2.1. Mallia rakennettaessa huomioitu asuntojen rakenne asuntotyypeittäin
Riisi. 2.2. Mallia rakennettaessa huomioitu asuntojen rakenne asuntotyypeittäin
Riisi. 2.3. Mallia rakennettaessa huomioitu asuntojen rakenne talon materiaalityypin mukaan
Talousilmiöiden aika-analyysi erottaa eri evoluutiotyypit.
1. Trendi, trendi tai pitkän aikavälin liike. Taipumukselle ei ole tiukkaa määritelmää, se paljastuu intuitiivisesti. Trendi vastaa tiettyyn suuntaan tapahtuvaa hidasta muutosta, joka jatkuu pitkän ajan.
2. Kierto, lyhytaikainen komponentti - nopea kvasijaksollinen liike, jossa on kasvu- ja laskuvaihe.
3. Kausikomponentti - muutokset, jotka tapahtuvat säännöllisesti, toisin kuin sykli.
4. Satunnaiset vaihtelut, vaikutukset - suhteellisen korkeataajuinen satunnainen liike, jolla on enemmän tai vähemmän vakio luonne.
Jotkut tilastosarjat ovat puhtaasti yhden tai toisen tyyppistä kehitystä, mutta useimmat ovat kaikkien tai yksittäisten komponenttien yhdistelmää.
Teoriassa hintaliikkeiden sarja on trendin, kausikomponentin ja satunnaisten vaihteluiden yhdistelmä. Kiinteistömarkkinoiden nykyisessä kehitysvaiheessa asunnon hinnan kausiluonteinen komponentti on katkennut, mikä johtuu hintojen korkeista kasvuvauhdeista ja kyseisten markkinoiden investointivetoisuudesta. Tästä syystä tarkastellun dynaamisen sarjan trendin korostamiseen kiinnitettiin erityistä huomiota.
Asuntojen hintadynamiikkasarjan mukaan rakennettiin seuraava malli.
Toisen asteen polynomi:
уi = а + bt2, (3.3)
missä olen asunnon tyyppi,
t - aikajakso.
On huomioitava, että tilastoissa käytettyjen kriteerien mukaan korrelaatiokertoimen tulee olla lähellä 1:tä (yli 0,7), merkitsevyyskertoimen F alle 0,03 (annetuille malliparametreille).
Joten saadut mallit heijastavat hyvin hintojen dynamiikkaa Novosibirskin kaupungin jälkiasuntomarkkinoilla.
Saadun mallin mukaan yksiöjen kustannusten kasvun olisi pitänyt olla 22,0 % vuonna 2006, todellinen arvonnousu oli 24,3 %.
Tämän mallin mukaan Novosibirskin kaupungissa sijaitsevan kaksio-asunnon kustannusten kasvun vuonna 2006 olisi pitänyt olla 21,7%, mutta itse asiassa kasvuvauhti oli 21,6%.
Esitellyn mallin mukaan Novosibirskin kaupungissa sijaitsevan kolmion asunnon kustannusten kasvun vuonna 2006 olisi pitänyt olla 21,5 %, mutta itse asiassa kasvuvauhti oli 31,0 %.
Korvaamalla todelliset tiedot Novosibirskin kaupungin asuntojen neliöhinnasta kullakin vuoden 2006 vuosineljänneksellä, voidaan todeta, että tämä arvo osuu mallin muodostamien luottamusvälien sisälle.
Asiantuntijoiden mukaan tuloksena saatu malli kuvaa riittävästi kiinteistömarkkinoiden tämänhetkistä tilannetta. Asumiskustannusten kasvuennuste vuoden 2006 loppuun mennessä tietyntyyppisille asunnoille osuu todellisiin tietoihin, sillä asiantuntijoiden ennustama markkinoiden kasvu on 20-30 %.
Arvioija kohtaa jatkuvasti asuntojen kustannusten ennustamisen ongelmaa, tämä ongelma on erityisen akuutti, kun hän tekee arviointeja lainaamista varten. Päätöksen oikeellisuus riippuu asiantuntijan kokemuksesta, pätevyydestä sekä arvioitavan kohteen markkinoilta kerättyjen tietojen laadusta. Ehdotettujen tilastomallien käyttö asiantuntijatyössä parantaa ennusteiden tarkkuutta sekä asuinkiinteistöjen arvioinnin laatua.
LIITTOVALTION KOULUTUSVIRASTO
GOU VPO "MOSKOVAN VALTION PALVELUYLIOPISTO"
Tiedekunta: "Aluetalouden ja kuntahallinnon instituutti"
Osasto: "Valtio- ja kuntahallinto"
Kurssiprojekti.
Aihe: Kiinteistöjen arviointimenetelmien parantaminen.
Tieteenala: Kuntien kiinteistöjen hoito.
Opiskelijan suorittama
GRDS ryhmät 3-2
Shevchuk M.V.
Opettajan hyväksymä
M. V. Dubovik
Johdanto ……………………………………………………………………… .3
I Teoreettinen osa
1.1 Kiinteistöjen luokittelu ……………………………… ..5
1.2 Asuinkiinteistöjen arviointimenetelmät ................................................ ... 6
1.3 Asuntomarkkinat …………………………………………………………… 9
1.4 Kiinteistöjen arvopaperimarkkinat ……………………………… ..13
1.5 Asuntolaina ……………………………………………………………… ..15
II Analyyttinen osa
2.1 Kiinteistömarkkina-analyysin nykyaikaiset periaatteet …………… 18
2.2 Kiinteistömarkkinatutkimus …………………………………… 20
2.3 Kiinteistön markkina-arvon arviointimenetelmät …………… ... 26
2.4 Erityyppisten arviointien ominaisuudet ……………………………… 34
2.5 Ympäristötekijöiden vaikutus kustannuksiin …………… ... 36
III Käytännön osa
3.1 Vertailevan myyntimenetelmän käytännön soveltaminen ……… ..39
3.2 Sijoitusriskit ja kiinteistömarkkinoiden tilastot …………… 44
Johtopäätös ……………………………………………………………… 47
Viitteet …………………………………………………………… .50
Johdanto.
Termi "kiinteistö" on esiintynyt Venäjän lainsäädännössä Pietari I:n ajoista lähtien. Nykyisissä säädöksissä ei kuitenkaan ole vielä tehty selkeää eroa irtaimen ja kiinteän omaisuuden välillä.
Kiinteää omaisuutta (kiinteistöä, kiinteistöä) ovat tontit, pohjatontit, eristyneet vesistöalueet ja kaikki, mikä liittyy kiinteästi maahan, eli esineet, joita ei voida siirtää ilman käyttötarkoituksensa suhteetonta vahinkoa, mukaan lukien metsät, monivuotiset istutukset, rakennukset, rakenteet. Kiinteää tavaraa ovat myös lento- ja merialukset, sisävesialukset sekä valtion rekisteröidyt avaruuskohteet. Myös muu omaisuus voidaan lain mukaan luokitella kiinteäksi. Joten esimerkiksi yritys kokonaisuutena kiinteistökompleksina katsotaan myös kiinteistöksi.
Venäjän federaation siviililain ensimmäisen osan mukaan yritystä ei pidetä subjektina, vaan suoraan kansalaisoikeuksien kohteena.
Yritys kokonaisuudessaan tai osa siitä voi olla osto- ja myynti-, pantti-, vuokra- ja muiden omistusoikeuden syntymiseen, muuttamiseen ja päättymiseen liittyvien liiketoimien kohteena. Yrityksen voi myös periä.
Yrityksen rakenteeseen kiinteistökokonaisuutena kuuluu kaikentyyppinen sen toimintaan tarkoitettu omaisuus, mukaan lukien maa, rakennukset, rakenteet, laitteet, varastot, raaka-aineet, tuotteet, vaateet, velat sekä oikeudet yksilöiviin nimityksiin yritystä, sen tuotteita, töitä ja palveluita (yrityksen nimi, tavaramerkit, palvelumerkit) ja muita yksinoikeuksia, ellei laissa tai sopimuksessa toisin määrätä.
Kiinteistöjen valtion rekisteröintiä suorittava valtion elin on velvollinen antamaan kenelle tahansa tiedot tekemästään rekisteröinnistä ja rekisteröidyistä oikeuksista kiinteistöihin. Tämä sääntö vähentää epäilemättä merkittävästi siviilien liikevaihdon osallistujien riskiä epäasianmukaisista kiinteistökaupoista.
Erilaisia omistusmuotoja: yksityiset, osakeyhtiöt, paikalliset, kunnalliset ja lopulta liittovaltiot. On erittäin vaikea määrittää yhden tai toisen muodon tehokkuutta - kaikki riippuu erityisistä tilanteista.
Yleisesti ottaen asuntomarkkinat ovat paljon kehittyneempiä kuin muut segmentit. Ja tämä on ymmärrettävää. Asuntojen yksityistämiseen, mökkien rakentamiseen tarkoitetun maan hankkimiseen jne. on jo olemassa selvä lainsäädäntökehys.
Toimitilamarkkinoita edustavat pääasiassa kerran ostetut tai remontoidut tilat, jotka on muutettu toimistoiksi. Mutta yksityistämisen aikana ilmaantuu yhä enemmän esineitä, joita kiinteistörahastot vuokraavat tai myyvät huutokaupoissa, ts. paikallishallinnot. Yksityistämisen toisessa vaiheessa kiinteistömarkkinat täydentyvät teollisuustiloilla ja vielä suuremmassa määrin kauppa- ja palvelutiloilla.
Kiinteistöjen yksityisomistusoikeuden käyttöönoton ja Venäjän federaation yksityistämisen jälkeen valtio lakkasi olemasta suurimman osan kiinteistökohteiden ainoa omistaja, mikä oli alku kiinteistömarkkinoiden muodostumiselle. .
I Teoreettinen osa
1.1 Kiinteistöjen luokittelu.
Kiinteistöjen arviointi kiinnostaa ennen kaikkea kohdeluokkia, jotka liikkuvat markkinoilla aktiivisesti itsenäisenä hyödykkeenä. Tällä hetkellä Venäjällä se on:
Huoneistot ja huoneet
Toimitilat ja rakennukset toimistoille ja myymälöille
Esikaupunkien asuinrakennukset tontteineen (mökit ja kesämökit)
Vapaat tontit rakentamiseen tai muuhun käyttöön (lyhyellä aikavälillä)
· Varasto- ja tuotantotilat.
Lisäksi kiinteistökohteet ovat pääsääntöisesti osa yritysten ja organisaatioiden (erityisesti yksityistettävien) kiinteistökompleksia ja vaikuttavat merkittävästi niiden arvoon. On muitakin kiinteistökohteita, joille ei ole vielä muodostunut markkinoita.
Kohteen arviointiin vaikuttavat erilaiset olosuhteet ja niiden yhdistelmät. Tässä on esimerkki luokitusmerkeistä.
1. Alkuperä
· Luonnolliset (luonnolliset) esineet.
· Ihmisten tekemät esineet (rakennukset).
2. Tarkoitus
Vapaat tontit (rakennus- tai muuhun käyttöön)
· Luonnolliset kompleksit (esiintymät) niiden hyödyntämistä varten.
· Rakennukset
Asumista varten.
Toimistolle.
Kaupan ja maksullisten palvelujen alalla.
Teollisuudelle.
· Muut.
3. Vaaka
· Maa-alueet.
· Erilliset tontit.
· Rakennus- ja rakennekompleksit.
· Monikerroksinen asuinrakennus.
Yhden perheen asuinrakennus (kartano, mökki)
· Osio (sisäänkäynti).
· Lattia osassa.
· Asunto.
· Huone.
· Kesämökki.
· Hallintorakennusten kokonaisuus.
· Rakennus.
· Tilat tai rakennuksen osat (osat, lattiat).
4. Käyttövalmis
· Valmiit esineet.
· Vaatii jälleenrakennusta tai suuria korjauksia.
· Vaatii rakentamisen valmistumista.
1.2 Asuinkiinteistöjen arviointimenetelmät.
Käytännön kokemus osoittaa: pienten asuinkiinteistöjen osalta on suositeltavaa tehdä arviot yksinkertaistetulla menettelyllä, joka voi perustua vain markkinamyynnin vertailumenetelmään. Arviointitapa myynnin vertailussa perustuu arvioitavan omaisuuden suoraan vertailuun muihin myytyihin tai myyntirekisterissä oleviin kiinteistöihin. Ostajat perustavat usein arvoarvionsa ensisijaisesti myytäviin kiinteistöihin. Arvioijat käyttävät näitä tietoja myös myytyjen tai vuokrattujen kiinteistöjen tietojen kanssa. Tämä lähestymistapa perustuu substituutioperiaatteeseen, jonka mukaan kun on useita samankaltaisia tavaroita tai palveluita, halvimmalla hinnalla on eniten kysyntää ja se on yleisin. Asumisen osalta tämä tarkoittaa: jos se on nähtävissä markkinoilla (mitä yleensä tapahtuu), sen arvo asetetaan yleensä saman houkuttelevan asunnon hankinnan kustannuksella, jonka korvaaminen ei vie kauan .
Kiinteistöjen massaarviointi on erityinen lähestymistapa suuren ryhmän samankaltaisten kohteiden (asuntojen) yksinkertaistettuun arviointiin. Tällainen arviointi suoritetaan tietyllä menetelmällä: arvioidulle kohteelle määritetään sen parametrien kiinteän joukon vastaava arvojoukko ja sitten kaikkien kohteiden muuttumattomien sääntöjen mukaisesti sen arvo. arviointi muodostuu.
Joukkoarvioinnissa on omat erityiset käyttöalueet. Esimerkki tällaisesta arvioinnista on asuntojen arvio "BTI:n mukaan" kustannusperusteisesti. Sen suorittaa valtion virasto, ja sitä käytetään verojen ja maksujen määrittämiseen. STT-arviointi ei kuitenkaan perustu markkina-arvoon. Siksi sen rakentamiseen ei tarvita markkinatietoja.
Todellisen myyntihinnan ja markkina-arvon eroa tulee korostaa. Hinnat jakautuvat myyjän hintaan, ostajan hintaan ja myyntihintaan.
Myyjän hinta on summa, jonka hän saa itselleen kaupan seurauksena. Ostajan hinta on kaikkien asunnon ostokustannusten summa. Myyntihinta on rahasumma, jonka ostaja antaa myyjälle asunnosta.
Ne eroavat toisistaan välittäjien palveluista maksettavan maksun määrässä ja tapahtuman suorittamisen kustannuksissa. Välittäjä voi olla läsnä tai olla olematta sekä asunnon ostajalla että myyjällä. Kauppa voi olla vakuutettu tai ei. Tapahtuman rekisteröintikustannukset voidaan jakaa sen osallistujien kesken eri tavoin. Siksi myyntihinta luonnehtii asuntoa sellaisenaan, ja ostajan ja myyjän hinnat ovat erittäin riippuvaisia kaupan ehdoista. Pääsääntöisesti jos myyjällä on välittäjä, niin hänen maksunsa vähennetään myyntihinnasta ja alentaa myyjän hintaa ja päinvastoin, ostajan maksu välittäjän palveluista nostaa ostajan hintaa suhteessa myyntiin. hinta. Vastaavasti näihin hintoihin vaikuttaa maksutapahtuman toteuttamisesta. Siten myyjän ja ostajan hinta voi erota huomattavasti (jopa 15 % tai enemmän). Mutta myyntihinta riippuu minimaalisesti niiden erityispiirteistä myyntimekanismissa ja kaupan rekisteröinnissä, ja sen määräävät itse asunnon erityispiirteet. Siksi on suositeltavaa mallintaa tarkasti myyntihinnan riippuvuus monista asunnon parametreista.
Määritelmänsä mukaan kiinteistön markkina-arvo riippuu niistä tekijöistä, jotka määräävät sen keskimääräisen tai todennäköisemmän myyntihinnan markkinoilla normaaleissa kaupankäynnin olosuhteissa.
Luokittelun ensimmäisellä tasolla ne voidaan jakaa objektiivisiin ja subjektiivisiin tekijöihin.
Objektiiviset tekijät otetaan huomioon markkina-arvoa määritettäessä. Mitä tulee subjektiivisiin tekijöihin, ne liittyvät tietyn ostajan, myyjän tai välittäjän käyttäytymiseen kauppaa tehtäessä, mikä ei osittain ole suoraan riippuvainen sen taloudellisista olosuhteista (temperamentti, tietoisuus, rehellisyys, kärsivällisyys, herkkäuskoisuus, henkilökohtaiset mieltymykset ja vastenmielisyydet jne. .).
Objektiiviset tekijät ovat pääasiassa taloudellisia määrääviä tekijöitä, viime kädessä tiettyjen liiketoimien keskimääräistä hintatasoa.
Taloudelliset tekijät voidaan jakaa makrotaloudellisiin ja mikrotaloudellisiin tekijöihin. Ensimmäiset sisältävät yleiseen markkinatilanteeseen liittyvät tekijät: alueen kiinteistöjen kysynnän alkutason; uudisrakentamisen ja jälleenrakentamisen määrät ja rakenne; muuttoliikkeen tekijät; liiketoimien oikeudelliset ja taloudelliset ehdot; inflaation taso ja dynamiikka; dollarin kurssi ja sen dynamiikka. Meidän olosuhteissamme taloudellisten tekijöiden ryhmään voidaan merkitä myös seuraavat pitkän aikavälin tekijät:
· Erot tavaroiden ja palveluiden hintojen dynamiikassa sekä palkkioehdoissa, jotka vaikuttavat varojen kertymisen laajuuteen ja lykätyn kysynnän määrään;
· Uuden yhteiskunnallisen kerroksen muodostumisen vauhti ja laajuus, jossa on mahdollisuuksia investoida kiinteistöihin;
· Asuntolainajärjestelmän kehittäminen;
· Ulkomaanedustustojärjestelmän kehittäminen alueella.
Mikrotaloudelliset tekijät luonnehtivat tiettyjen liiketoimien objektiivisia parametreja. Näistä erityisen tärkeitä ovat ne, jotka kuvaavat kaupan kohdetta (asuntoa). Merkittäviä ovat myös kaupan luonteeseen ja maksuehtoihin liittyvät tekijät. Pääasialliset menettelyt tapahtumien kirjaamiseksi ja niiden maksamiseksi on selvitetty. Siksi asuntojen markkina-arvon massaarvioinnissa voidaan ja tuleekin omaksua kaupan tyypillinen (keskimääräinen) luonne, pitää tätä tekijää vakiona eikä ottaa sitä huomioon asuntojen markkina-arvoa arvioitaessa. Tällöin asunnon markkina-arvo (keskihinta) arvioidaan kiinteänä päivänä ja määritetään sen parametrien (ominaisuuksien) mukaan käyttöarvoksi.
1.3 Asuntomarkkinat.
Näillä markkinoilla on valtava potentiaali. Ainakin 90 prosenttia asunnoista jokaisessa, kuten sanotaan, sivistyneessä maassa ostetaan nykyään erissä.
Venäjän asuntomarkkinat ovat levinneet erityisen laajalle asuntojen yksityistämisen seurauksena. Ilmainen, kuten Moskovassa, tai etuoikeutettu, kuten muissa kaupungeissa, asuntojen siirto yksityisomistukseen on luonut omistajille uusia mahdollisuuksia käsitellä tämäntyyppisiä kiinteistöjä.
Samalla ovat kehittyneet myös asuntojen ja muun asumisen osto- ja myyntimuodot. Näistä muodoista asuntojen osamaksu on yleistymässä. On huomattava, että lännessä lähes kaikki väestön omistamat kiinteistöt ovat velkaantuneita, tarve maksaa asumiskustannukset erissä. Venäjällä yksityistämisen seurauksena jokaisesta kansalaisesta tuli kiinteän omaisuuden (asuntoja, puutarhaa ja kesämökkejä) omistaja, jota ei kuormitettu veloilla. Siksi Venäjän kansalaiset ovat tässä suhteessa paljon paremmassa asemassa kuin muiden maiden kansalaiset.
Samalla kaikkea tätä täydentävät uudet mahdollisuudet hankkia asuntoa lainalla. Lyhyesti kaava on seuraava.
Asunto itse toimii lainan aineellisena vakuutena. Kunnes laina on maksettu takaisin, ostaja on laillisesti vain sen vuokralainen. Ostaja maksaa heti ensimmäisen erän - noin 30 prosenttia; loput 70 maksaa pankki, jonka kanssa on tehty vastaava sopimus kiinteistöyhtiön kanssa.
Pankki tai sen tytäryhtiö kerää asiakirjoja, käsittelee myynti- ja ostotapahtumat, tekee tilityksiä myyjän kanssa jne. Siksi palkkion koko esimerkiksi Moskovassa on 13 prosenttia asunnon markkinahinnasta. Nämä kustannukset ovat perusteltuja, jos kauppa tehdään luotettavien organisaatioiden kanssa, sillä asuntomarkkinat ovat saaneet viime kuukausina tietynlaisen rikollisen merkityksen.
Suuri määrä rikollisia tilanteita syntyy "vasemman" dollarin läsnäolon yhteydessä melkein jokaisessa tapahtumassa, joka siirretään kädestä käteen virallisen rekisteröintimenettelyn päätyttyä.
"Vasen" dollari on yleensä erotus asunnon markkinahinnan ja STT:n arvioiman määrän välillä. Siksi ei tarvitse olla asiantuntija ymmärtääkseen: "vasemmistolaisten" eliminoimiseksi on valittava toinen kahdesta tavasta: joko konservatiivinen tapa - tuoda STT:n arviointikäytäntö lähemmäksi todellisia markkinaolosuhteita; tai radikaali tapa on luopua tästä käytännöstä ja siirtyä muihin kiinteistöjen hintapyyntöjen hallintaan.
Jatkuvasti kasvavat kertoimet tuovat BTI-arvioita harppauksin lähemmäksi markkinahintoja.
Kaikki mahdolliset verot on jo vähennetty tuloista, joita varten kansalainen osti kerran asunnon (tai muun omaisuuden, joka voidaan myöhemmin myydä). Tästä syystä omaisuuden myyntiä ei voida katsoa mistään näkökulmasta katsottuna lisätulon saamiseen; se on vain muutos kansalaisen omaisuuden muodossa. Ja veron kantaminen tällaisen muutoksen määrästä on toissijainen veroveloitus samoista tuloista.
Asuntojen markkinoiden uudelleenjako mahdollisti asuntokannan käyttöasteen parantamisen, vauhditti osan yhteisasuntojen uudelleensijoittamista ja mahdollisti asuntoongelman osittaisen ratkaisemisen.
Kaiken kaikkiaan asumisongelma ei vain jatku, vaan myös pahenee. Tätä helpottaa jatkuva naapurimaiden pakolaisten ja pakkosiirtolaisten virta Venäjälle.
Asuntojen käyttö muuhun kuin asumiseen.
Kun merkittävä osa kaupunkien asuntosektorista on yksityistetty, muuhun tarkoitukseen omistettujen asuntojen käyttöongelma on pahentunut.
Tietenkin kansalaisten ja oikeushenkilöiden omistamien asuintilojen käyttö muihin kuin asuintarkoituksiin - toimistojen, toimistojen, työpajojen, laskentakeskusten jne. - ei millään tavalla edistä asunto-ongelman ratkaisua, sillä merkittävä osa asuintilasta vedetään pois kaupungin laajuisesta rahastosta. Keinot tämän torjumiseksi rajoittavat kuitenkin omistajan vapautta ja ovat usein laittomia.
Vaikka asuntotarkastus tai poliisilaitos pystyisikin toteamaan asunnon väärinkäytön ja esittämään sen oikeudessa, tuomareilla ei ole laillista perustetta hyväksyä tällaista vaatimusta. Art. Liittovaltion asuntopolitiikan perusteista annetun lain 6 §:n mukaan asuntoalan kiinteistön omistajalla on laissa säädetyllä tavalla oikeus omistaa, käyttää ja luovuttaa sitä, mukaan lukien vuokra, vuokraus, pantti , kokonaan ja osissa jne., jos tämä ei loukkaa voimassa olevia normeja, muiden kansalaisten asumis- ja muita oikeuksia ja vapauksia sekä yleisiä etuja. Omistajan velvollisuuksien joukossa asuintiloja käytettäessä, jotka on säädetty 11 §:ssä. Saman lain 4 §:n mukaan ei ole olemassa sellaista velvollisuutta kuin asunnon käyttö käyttötarkoitukseensa. Totta, täällä voit soveltaa Art. RSFSR:n asuntolain 7 §, jossa todetaan, että asuinrakennukset ja asuintilat on tarkoitettu kansalaisten pysyvään asumiseen.
Mutta parhaimmillaan, kun otetaan huomioon tämä artikkeli artiklan perusteella. RSFSR:n siviililain 48 §:n mukaan vain asunnon vuokrasopimus voidaan mitätöidä, koska se ei täytä lain vaatimuksia. Mutta tällä perusteella ei ole mahdollista irtisanoa asunnon omistusoikeuden siirtosopimusta, koska mikään säädös (ja tämän pitäisi olla vain laki, ei pormestarin määräys tai hallituksen asetus) ei sisällä tällaista määräystä. oikeusperusta.
Selkeän sääntelykehyksen puute johtaa siihen, että jopa oikeusviranomaiset eivät toisinaan pysty selvittämään, kenellä ja millä perusteilla on oikeudet tiettyyn kohteeseen. Toimisto-, liike- ja varastotilojen vakaa kysyntä sekä tällaisten kiinteistöjen korkeat kustannukset, jotka takaavat huomattavat palkkiot, houkuttelevat kuitenkin paljon välittäjärakenteita. Jos vuonna 2000 vain 42 prosenttia vastaajista käytti kauppaa toimitilojen kanssa, niin tähän mennessä luku on noussut 70 prosenttiin.
1.4 Kiinteistöjen arvopaperimarkkinat.
Kiinteistömarkkinoiden segmentti on vähiten kehittynyt. Tämä paljastaa sekä koko osakemarkkinoiden jälkeenjääneisyyden että itse kiinteistöjen riittämättömän osallistumisen kaupalliseen liikevaihtoon. Kiinteistömarkkinoiden toimijat suosivat toistaiseksi suoria sijoituksia. Myös kiinteistöjen käyttöön ja myyntiin liittyvien arvopapereiden valikoima on kapea.
Ensinnäkin asuntolainojen kiistaton etu on niiden kumulatiivisuus. Niiden avulla on mahdollista kerätä vähitellen tarvittava määrä asunnon ostoon, mikä on todistus oikeudesta nimellisarvoon merkittyyn asuntoalueeseen.
Joukkovelkakirjojen murto-osuus suhteessa todellisten asuntojen kuvamateriaaliin mahdollistaa milloin tahansa pysähtymisen sille asuintilan ja mukavuuden tasolle, joka tunnustetaan riittäväksi tai suurimmaksi mahdolliseksi. Vaikka on todettava, että tätä asuntolainojen positiivista ominaisuutta rajoittaa jossain määrin se, että ne antavat oikeuden ostaa vain vasta käyttöön otettuja asuntoja. Varsin rajallinen rakentamisen taso ja uusien kehitysalueiden erityispiirteet voivat kaventaa merkittävästi asumisongelmiensa ratkaisemiseksi joukkovelkakirjalainoja ostavien tahojen piiriä, ja juuri tässä on heidän pääarvonsa. Jos harkitaan mahdollisuutta ostaa kunnallisia asuntoja joukkovelkakirjojen avulla millä tahansa kaupungin alueella, missä tahansa mukavuustasossa ja "iässä", niiden houkuttelevuus lisääntyisi merkittävästi. Tämä voisi lisätä asuntolainojen kilpailukykyä suhteessa muihin, riittävän luotettavina pidettyihin maksuvälineisiin (valuuttaan).
Toinen asuntolainojen kiistaton etu on niiden inflaatiota estävä luonne: mahdollisuus säästää rahaa tavalla tai toisella arvon alenemisesta. Tästä syystä asuntolainojen arvon kuukausittaisten noteerausten tulisi sisältää ainakin inflaatiovauhdin seuranta. Samaan aikaan ennustetun päästömuodon tarjoama kuukausinoteerauksen mekanismi pystyy vaimentamaan vain yleiset makrotalouden vaihtelut, jotka ovat ajallisesti merkittäviä, mutta eivät asuntomarkkinoiden tämänhetkisiä muutoksia.
Mahdollisuus muuttaa noteerauksia riippuen asunnon saamisen ajoituksesta joukkovelkakirjalainojen lunastuksen yhteydessä, esimerkiksi 1-6 kuukauden välillä, voisi merkittävästi lisätä sekä tämän osakemarkkinainstrumentin houkuttelevuutta että sen likviditeettiä.
Kiinteistön arvostus. Markkinaperusteiset arvostusmenetelmät auttavat maksimoimaan kiinteistöjen hyödyn, tämän uuden resurssin, joka on yritysten ja kansalaisten käytettävissä. Tämä arviointi on tarpeen myös silloin, kun maan ja kiinteistön omistajat haluavat kiinnittää ne lainaa vastaan. Ilman asianmukaista arviointia voit luottaa lisäinvestointien, mukaan lukien ulkomaisten, houkuttelemiseen.
Yksityistämisen ensimmäisessä vaiheessa yhteisyrityksiä luotaessa tällaisia arvioita joko ei tehty ollenkaan tai ne tehtiin vain silmästä. Sijoittaja itse päätti hinnan. Vakavien kohteiden osalta mukana olivat länsimaiset arviointitoimistot, jotka useimmiten tekivät arviointeja ulkomaisten sijoittajien eduksi aliarvioimalla omaisuuseridemme todellisen markkina-arvon.
Arviointi on tarpeen myös sellaisten yksityistettyjen yritysten osakkeiden toissijaisessa liikkeeseenlaskussa, jotka pyrkivät korottamaan osakepääomaansa todellisilla aineellisilla resursseilla tuetulla määrällä. Oikean emissioesitteen avulla sijoittajat voivat välttää virheitä osakekurssien määrittämisessä. Arviointia tarvitaan myös omaisuuden jaossa, maan ja kiinteistön parhaan kaupallisen käytön määrittämisessä sekä kaikissa muissa kiinteistöihin liittyvissä liiketoimissa.
Kiinteistön arvonnousunäkymien ja kaupallisen käytön analyysin tulee perustua tiukkaan taloudelliseen laskelmaan, tarkkaan ja ammattimaiseen arvioon kiinteistön todellisesta markkina-arvosta. Arviointi perustuu tietoon, kokemukseen, tiukasti määriteltyjen lähestymistapojen, periaatteiden ja menetelmien käyttöön sekä menettelyllisiin ja eettisiin normeihin, asiantuntijan tai asiantuntijaryhmän, yleensä arvioijan ammattiin, mielipiteeseen kiinteistön arvosta.
Markkina-arvolla tarkoitetaan todennäköisimmin syntyvää hintaa, joka syntyy, kun kiinteistö myydään kilpailluilla ja avoimilla markkinoilla, kun otetaan huomioon kaikki reilun kaupan toteutumisen edellytykset.
Nämä ehdot ovat:
1. Ostaja ja myyjä toimivat tyypillisten, tavanomaisten motiivien pohjalta. Sopimusta ei pakoteta kummallekaan osapuolelle.
2. Molemmilla osapuolilla on täydelliset tiedot päätöksentekoa varten, ja ne toimivat parhaansa mukaan etujensa mukaisesti.
3. Kohde on ollut esillä avoimilla markkinoilla riittävän pitkään ja kaupankäynnille on valittu optimaalinen hetki.
4. Maksu suoritetaan käteisellä tai taloudellisista ehdoista on sovittu, verrattavissa käteismaksuun.
5. Kauppahinta kuvastaa normaaleja ehtoja eikä sisällä alennuksia, myönnytyksiä tai erityislainoja kummallekaan kauppaan liittyvälle osapuolelle.
6. Kiinteistö on yleisesti kysytty ja sillä on markkinakelpoinen hyöty.
7. Kohde on melko niukka, toisin sanoen tarjontaa on rajoitetusti, mikä luo kilpailukykyiset markkinat.
8. Esineellä on vieraantumisen ominaisuuksia ja se voidaan siirtää kädestä käteen.
1.5 Asuntolainat.
Asuntolainalla tarkoitetaan kiinteistövakuudellisen lainan myöntämistä. Klassinen asuntolainakohde on tontti. Asuntolainat antavat mahdollisuuden antaa vakuudeksi rakennuksia, rakenteita, asuinrakennuksia ja yksittäisiä asuntoja.
Asuntolainat ovat yleensä edullisia, asuntolainapankkien marginaalit ovat alhaiset ja voittoja "tehdään" suurista lainamääristä. Nämä pankit houkuttelevat varoja myös alhaisella korolla, mutta erittäin korkean luotettavuuden vuoksi niiden sijoittamilla asuntolainalainoilla on jatkuvaa kysyntää.
Asuntolainamarkkinoilla on neljä kokonaisuutta:
1. lainanottaja, joka haluaa hankkia mahdollisesti parhaan omaisuuden;
2. pankki, joka pyrkii saamaan suurimman mahdollisen tuoton rajoittamalla kiinnitysriskiä;
3. sijoittaja, joka pyrkii saamaan suurimman voiton sijoittamalla asuntolainoihin;
4. hallitus, jonka on luotava oikeudelliset ja taloudelliset edellytykset asuntoluottojärjestelmän toiminnalle.
Asuntoluottomekanismien tulee varmistaa luoton saatavuus lainanottajalle sekä luotonannon kannattavuus.
On olemassa useita luottomekanismeja, joiden avulla voidaan suuremmassa tai pienemmässä määrin kiertää maassa vallitsevaa melko korkeaa inflaatiota.
Ensimmäinen mekanismi on kiinteäkorkoinen laina.
Toinen mekanismi perustuu lainoihin, joiden korko on sovitettu maan hintatason mukaan, jolloin lainakorkoa tarkistetaan määräajoin (noin neljännesvuosittain) hintatason muutoksista riippuen.
Kolmannen mekanismin - luotonannon säädettävillä viivästetyillä maksuilla - kehitti yksi yhdysvaltalaisista talousinstituutioista erityisesti Venäjän olosuhteissa käytettäväksi. Sen ydin on, että lainanottajan on maksettava enintään 30 prosenttia päävelan tai lainan tuloista. Alkumaksu on suhteellisen pieni ja kasvaa ajan myötä. Näin voit lykätä velan pääosan maksua myöhempään ajankohtaan. Tämän mekanismin periaate on, että lasketaan kaksi korkoa, joista toista kutsutaan "sopimusperusteiseksi" ja sitä käytetään velan määrän laskemiseen, ja toista - "maksua" kuukausittaisten maksujen laskemiseen. Nämä hinnat ovat epätasaisia.
Venäjän federaation panttilaissa vahvistetaan yleinen periaate kiinnityksen rekisteröinnistä. Sen on rekisteröidyttävä samassa valtion virastossa, joka on vastuussa pantattavan omaisuuden oikeuksien rekisteröimisestä. Tämä periaate edellyttää, että asuntojen yksityistämisosastojen on rekisteröitävä asuntolainat.
Maalla sijaitsevia rakennuksia ja rakenteita koskevat ”kiinnityssopimukset” on rekisteröitävä sen alueen ”maaluetteloon”, jolla kiinteistö sijaitsee, mikä voidaan myös tällä hetkellä tulkita paikallisten maalautakuntien rekisteröinniksi, vaikka lain voimaantulohetkellä. voimaantulo voi tarkoittaa paikallisneuvostoja.
Pantatun omaisuuden myyntimekanismi on lainsäätäjän vahvistama yleisenä sekä kiinteälle että irtaimelle omaisuudelle.
Art. Venäjän federaation siviililain 350 §:n mukaan pantatun omaisuuden myynti (myynti), joka lain mukaan on takavarikoitu, suoritetaan myymällä julkisessa huutokaupassa menettelylainsäädännön määräämällä tavalla, ellei laissa säädetään erilaisesta menettelystä.
Vaatimus panttatun omaisuuden myymisestä julkisessa huutokaupassa on pakollinen, eikä sitä voida kiertää, jos panttisäännön käsitettä noudatetaan. Mutta jos pantinhaltija kuitenkin haluaa saada pantin kohteena olevan omaisuuden omistukseen ilman julkista huutokauppamenettelyä ja pantinantaja tukee sitä, tämä voidaan tehdä pykälän mukaisesti. Venäjän federaation siviililain 409. Pykälä mahdollistaa osapuolten välisen korvaussopimuksen tekemisen, jossa velkoja ilmoittaa velallisen velvoitteen päättyneeksi ja velallinen vastineeksi velvoitteensa täyttämisestä antaa korvauksen, eli meidän tapauksessamme pantinantaja siirtää kiinteistö asuntolainaajalle.
II Analyyttinen osa
2.1 Nykyaikaiset kiinteistömarkkinoiden analyysin periaatteet.
Yrityksen menestyminen markkinataloudessa määräytyy pitkälti sen tiedon laadusta, jonka perusteella vastuullisia taloudellisia päätöksiä tehdään. Siksi tiedon, mukaan lukien markkinatiedon, kerääminen ja analyyttinen käsittely ovat nykyään sekä erillisen tutkimuksen kohteena tieteellisesti ja metodologisesti että itsenäisen liiketoiminnan aiheena.
Havainnollistavin esimerkki yllä olevasta on esimerkki tietotuesta osakemarkkinoilla tapahtuvaa liiketoimintaa varten. Tieteellisiä teorioita ja koulukuntia on luotu ja kehittyy jatkuvasti, joille on toistuvasti myönnetty Nobel-palkinto; teknisestä ja perusanalyysistä on kirjoitettu monia teoksia, joista on tullut osakemarkkinoiden asiantuntijoiden hakuteoksia. Maailmanlaajuista käytäntöä testata analyytikoiden tietämystä perusteellisesti, jotta he voivat työskennellä arvopaperimarkkinoiden tietojen kanssa, pidetään normaalina. Ja tämä siitä huolimatta, että osakemarkkinoilla, muihin markkinoihin verrattuna, täydellisen markkinoiden mallit tulisi tunnistaa mitä selkeimmässä muodossa osallistujien tietoisuuden kannalta.
Kiinteistömarkkinat, toisin kuin osakemarkkinat, ovat monessa suhteessa enemmän kuin kaukana täydellisestä, mikä määrää sen tutkimuksen erityispiirteet. Toisaalta analyytikot kohtaavat vaikeuksia ja joskus mahdotonta virallistaa taloudellisia suhteita oikein ja yksiselitteisesti kiinteistömarkkinoilla. Toisaalta on selvää, että muilla markkinoilla käytettyjä analyysiteknologioita ei ole mahdollista siirtää puhtaassa muodossa kiinteistömarkkinoille, koska nämä tekniikat on sovitettu käytettäväksi eri markkinaympäristössä. Edellä esitetyn valossa laadukas analyyttinen työ kiinteistömarkkinoilla näyttää olevan erittäin monimutkainen aihe, joka vaatii analyytikon syvän teoreettisen kiinteistötalouden tuntemuksen lisäksi jatkuvaa harjoittelua ja luovaa tutkimusta ammatillista intuitiota muodostavassa tutkimuksessa. .
Tutkimalla lähes vuosisadan historiaa kiinteistömarkkinoiden toiminnasta maailman kehittyneissä maissa voidaan päätellä, että riittämätön huomio analyyttisen työn laatuun on yksi tärkeimmistä syistä useimpiin Suomen suuriin kriiseihin. kiinteistömarkkinoilla. Tyypillinen esimerkki on Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden kriisi 80-luvun lopulla ja 90-luvun alussa. Asiantuntijoiden mukaan liialliset ja järjettömät investoinnit uudisrakentamiseen ovat johtaneet markkinoiden ylikyllästymiseen ja vastaavasti markkinoiden kysynnän puutteeseen monille hankkeille, joihin on myönnetty lainoja. Tämä tilanne perustui epärealistisiin markkinaodotuksiin, jotka johtuivat analyysin väärästä kannustinrakenteesta, heikosta analyysimetodologiasta ja tämänhetkisiä olosuhteita kuvaavan tiedon puutteellisesta määrästä. Kehittäjiä, arvioijia ja luottolaitoksia ohjaavien kannustimien rakennetta muuttivat toisten kiinnostus saada lainaa, toisten oikeuttaa lainan saaminen ja toisten - sijoittaa varojaan. Samaan aikaan kaikki osapuolet ratkaisivat ongelmiaan kohtuuttoman optimististen odotusten kustannuksella.
Heikko analyyttinen metodologia, joka ilmaistuna riittämättöminä olettamuksina ja menettelyinä, yhdessä paikallisten markkinoiden riittämättömän laatutiedon kanssa johti pääsääntöisesti perusteettomien markkinatutkimusten ja siten siihen perustuvien investointipäätösten syntymiseen. Kriisin seurauksena luottolaitoksiin on kehittynyt vakaa epäluottamussyndrooma yleisesti kaikkia hankkeita ja erityisesti markkinatutkimusta kohtaan. Tämä puolestaan johti ymmärrykseen, että kiinteistöanalyytikot tulisi ohjata työssään joihinkin yleisiin periaatteisiin, jotka ovat tarpeellisia (mutta eivät riittäviä) tarkkojen johtopäätösten ja tulosten saamiseksi. Toisaalta tarvitaan kiireesti selkeitä ja helposti tunnistettavia kriteerejä, jotka määrittävät markkinatutkimuksen merkityksen validiteettikategorian kannalta.
Venäjän kiinteistömarkkinoiden kehitysnäkymät huomioon ottaen voidaan olettaa, että mahdollisten kriisien puuttuminen on liian optimistinen skenaario. Tällaisten kriisien seuraukset voivat kuitenkin olla vähemmän merkittäviä, jos jo tänään, aktiivisen markkinakehityksen vaiheessa, noudatetaan joitain yleisiä periaatteita ja
vaatimukset analyyttisille tutkimuksille, joiden perusteella investointipäätökset tehdään.
Ei vain kriisien uhka, vaan myös ajankohtaiset päivittäiset ongelmat - lisääntyvä kilpailu, vähentyneet mahdollisuudet lyhytaikaisiin supervoittoihin, pitkäaikaisten ja pääomavaltaisten hankkeiden toteuttamisen alkaminen liikekiinteistöjen kehittämiseksi kiinteistöjä, ulkomaisten sijoittajien tuloa markkinoille, joilla on korkeat vaatimukset päätöksenteolle jne. - osoittavat objektiivisesti, että laadullisen analyysin merkitys Venäjän kiinteistömarkkinoilla tulee lähitulevaisuudessa yhä enemmän painoarvoa.
2.2 Kiinteistömarkkinoiden tutkimus sijoituspäätösten perustelemiseksi.
Minkä tahansa tarkasteltavana olevan tutkimuksen perimmäisenä tavoitteena on mitata tietyntyyppisen tuotteen kysynnän ja tarjonnan suhdetta kiinteistömarkkinoilla tiettynä (yleensä tulevana) ajankohtana.
Kiinteistön erikoisominaisuudet hyödykkeenä sekä kiinteistön erityinen asema markkinataloudessa muodostavat melko laajan joukon sosioekonomista tietoa, jota tarvitaan tämän hyödykkeen asemointiin markkinoilla. Kansan- ja aluetalouden nykyiset ja retrospektiiviset makrotaloudelliset ominaisuudet, alueellisten ja paikallisten markkinoiden sosiodemografiset indikaattorit, alueellisten ja paikallisten kiinteistömarkkinoiden parametrit - nämä ovat vain yleisiä tutkimussuuntia.
Periaate 1. Analysoitavaksi tulee valita vain tiedot, jotka voivat todella määrittää sijoituskohteen tulevan tuottavuuden.
Tätä periaatetta noudattaessaan analyytikon suurin vaikeus on vakiosääntöjen tai yksiselitteisten suositusten puuttuminen, joiden mukaan lähtötieto tulisi muodostaa. Täällä analyytikon on näytettävä kaikki tietonsa, ammatillinen intuitionsa, luovuutensa ja käytännön kokemuksensa. Lisäksi tässä luodaan perusta koko tutkimuksen johdonmukaisuudelle.
Periaate 2. Kaikkia tämänhetkisiä ja tulevaisuudennäkymiä, joihin tutkimus perustuu, tulee käyttää tarkasteltavana olevan kiinteistösijoitushankkeen suorituskyvyn kvantifiointiin.
Huolellisesti valittukin suoraan arvioitavaan aiheeseen liittyvä tieto on kuitenkin kuvaannollisesti sanottuna "kimppu tiiliä", josta analyytikon on luotava kaikkien rakennustaiteen sääntöjen mukaisesti vankka perusta analyyttiselle tutkimusta. Ja tässä et tule toimeen ilman kiinteää ratkaisua, joka sitoo yksittäiset elementit yhdeksi monoliitiksi.
Periaate 3. Kaikki investointipäätöksen perusteeksi valitut yksittäiset tietolohkot tulee yhdistää selkeällä loogisella kaaviolla, joka päättyy tulevaisuuden markkinatilanteen ja tarkasteltavan hankkeen vastaavan tuottavuuden ennusteeseen. Logiikkakaavio on kuvattava selkeästi.
Asiakkaan positiivinen käsitys markkinatutkimusraportista, josta puuttuu looginen viitekehys, voi olla vain, jos:
a) analyytikko käyttää hyväkseen asiakkaan tietämättömyyttä tai
b) asiakas tukee aluksi tuloksia.
Toisaalta vakuuttavan ja ilmeisen logiikkakaavion rakentaminen on osoitus analyytikon ylivertaisesta ammattitaidosta.
Jatkamalla pohdintaa tarpeesta rakentaa looginen viitekehys tutkimukselle, pohditaan toista markkina-analyysin sisältöä konkretisoivaa periaatetta.
Periaate 4. Markkina-analyysin sisältö tulisi rajoittaa keskusteluun niistä tekijöistä, jotka muodostavat perussuhteet kaupallisen kiinteistön suorituskyvyn määrittämisessä.
Tämän periaatteen mukaisesti analyytikon on tutkimuksen aikana muotoiltava perussuhteet, jotka määrittävät kaupallisen kohteen suorituskyvyn, ja sitten tunnistettava parametrien-argumenttien hierarkia, joiden tehtävät ovat päälausekkeen sisältämiä tekijöitä. suorituskykyä varten.
Havainnollistakaamme käytännön lähestymistapaa tämän periaatteen toteuttamiseen seuraavalla yksinkertaistetulla esimerkillä.
Olkoon tarkasteltavan hankkeen suorituskriteerinä nettotoiminnan tuotto (NOI) tietyllä tulevaisuuden ajanjaksolla. Sitten määritelmän mukaan päälauseke suorituskyvyn määrittämiseksi on seuraava:
NOI = PGI-V & L + M-FE-VE, missä
SMM – potentiaaliset bruttotulot,
V&L - tappiot vajaakäytöstä ja maksujen laiminlyönnistä.
M I - muut tulot.
FE - kiinteät käyttökulut,
VE - muuttuvat toimintakulut.
Harkitse menettelyä sellaisten parametrien tunnistamiseksi, jotka määrittävät päätekijöiden odotetut arvot.
Mahdollisen bruttotulon määrää vuokrataso, joka puolestaan on funktio nykyisestä vuokratasosta, sekä markkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhteen ajan myötä.
Kiinteistön ennustettu käyttöaste riippuu kumulatiivisesta markkinakapasiteetista, kysyntäparametreista, markkinoiden absorptioasteesta ja kiinteistöjen absorptioalueen kasvusta. Projekteille ennustettu käyttöaste määrittää kaksi indikaattoria - käyttöasteen ja aikataulun markkinoiden imeytymiselle tälle tasolle.
Kiinteistöjen absorptioalueen kasvu määräytyy joko työpaikkojen määrän (työllisyystason) tai väestönkasvun perusteella. Imeytysalueen kasvu puolestaan johtaa uusien kiinteistöjen tarpeeseen.
On huomattava, että työllisyyden kasvu ja väestönkasvu voivat yhdessä tapauksessa liittyä suoraan esimerkiksi uusien työpaikkojen avautumiseen ja uusien työkykyisten ihmisten maahantuloon. Toisessa tapauksessa väestönkasvu voi kasvaa ilman työllisyyden kasvua esimerkiksi eläkeläisten lisääntymisen tai syntyvyyden lisääntymisen vuoksi. Laadullinen analyysi sisältää useiden tietolähteiden käytön, jotka tarjoavat historiallisia suuntauksia ja ennusteen alueen kasvusta sekä tietojen myöhempää vertailua. Alueen kasvun segmentointi on myös pakollista esimerkiksi ikäryhmien, sukupuolen, perhekoon jne. Lueteltujen paikkojen puuttuminen tutkimuksesta johtuu analyysissä käytettävän tiedon perusteettomasta valinnasta.
Kysyntäparametrit määritetään sellaisilla erityisindikaattoreilla, kuten pinta-ala (toimisto tai tuotanto) yhtä työpaikkaa kohti, ostomenot asukasta kohden, asuntojen tai talojen määrä henkeä kohti jne. Kysyntäparametreilla lasketaan tarvittavan kiinteistön määrä, joka vastaa kiinteistöjen kulutuspinta-alan kasvua. Esimerkiksi keskimääräisen hankintakustannusmittarin soveltaminen väestönkasvuun ennustaa vähittäiskaupan kasvua ja siten lisäkauppatilan tarvetta. Asuntomarkkinoita analysoitaessa iän, tulojen, koon tai perhekoostumuksen mukaan segmentoitu väestönkasvu muunnetaan segmentoituneeksi kysynnäksi. Kysyntäparametrien johdonmukaiseen analysointiin kuuluu historiallisten trendien, nykytilanteen ja niiden todennäköisen arvon ennustaminen tulevaisuudessa. Lisäksi johdonmukainen analyysi mittaa kysynnän muutosta, joka johtuu paitsi elinympäristön uudesta kasvusta myös olemassa olevan väestörakenteen ja työllisyyden muutoksista. Esimerkiksi talouden elpyessä kasvavat yritykset vaativat laajoja alueita, ja väestötilanteen muutokset kohti eläkeiän nousua edellyttävät sopivaa asumista.
Kysyntäparametrien analyysin epäonnistumisen merkkejä tulisi sisältää ennen kaikkea vakioarvojen huomioon ottaminen, jotka ovat pääsääntöisesti analyysihetkelle ominaisia, sekä olemassa olevien väestörakenteiden muutosten huomioiminen. ja työllisyyttä.
Imeytymisaste, jota kutsutaan myös markkinoiden levinneisyysasteeksi, määräytyy sen osuuden perusteella, jonka kyseisen hankkeen ennustetaan ottavan vastaan kilpailemalla muiden hankkeiden kanssa. Sen jälkeen, kun analyytikko on arvioinut potentiaalisen kysynnän kokonaiskasvun, on tarpeen määrittää hankkeen kriittinen parametri - se osuus kokonaiskysynnästä, jonka tarkasteluprojekti todennäköisesti voi vaatia.
Teoriassa absorptiokerroin on monimutkainen funktio monista tekijöistä. Ensimmäisenä arviona se voidaan määritellä arvioitavan kohteen pinta-alan suhteeksi kilpailevan ehdotuksen kokonaispinta-alaan (mukaan lukien kohteen pinta-ala) sen markkinoilletulohetkellä. Tämän lähestymistavan tulisi olla vähintään jokaisessa vakavaraisuutta vaativassa markkinatutkimuksessa.
On huomattava, että absorptiokerrointa määritettäessä tärkeimmät ehdot ovat kysynnän ja kilpailukykyisen tarjonnan yksityiskohtainen segmentointi. Samalla ei pidä unohtaa toteutuksessa käynnistettävien kilpailevien hankkeiden kestoa, toteutukseen valmistettavien hankkeiden määrää ja kestoa. Ensimmäinen merkki puutteellisesta tutkimuksesta tässä on minkä tahansa "keskeisen" tiedon käyttö.
Myös markkinoilla yleisesti hyväksyttyjen alennusten ja vuokralaisten kannustimien aiheuttamat tappiot ovat seikka, jota ei pidä jättää huomiotta mahdollisia bruttotuloja ennakoitaessa.
Muut tulot, vaikka ne muodostavat pääsääntöisesti pienen osan tuloosuudesta, tulee kuitenkin ennakoida ottaen huomioon mahdollisten kuluttajien todennäköiset mieltymykset heidän käsityksensä elämäntavasta, palvelutasosta ja asukaskohtaisista kuluista. saada tämä taso jne. .d.
Kiinteitä ja muuttuvia kustannuksia pidetään perinteisesti tarkempana ennustettaessa. Tämä kysymyksenasettelu on kuitenkin vain osittain totta Venäjän oloissa. Esimerkiksi sääntelemättömästä lainsäädännöstä johtuvat kiinteistöverot (nykyisin kiinteistöverot, maaverot) ja maanvuokra voivat tarjota potentiaaliselle sijoittajalle odottamattomia "yllätyksiä" tulevaisuudessa. Siksi järkevään markkinatutkimukseen tulisi sisältyä näiden positioiden muunnelma ennustaminen.
Samanlainen tilanne on havaittavissa useimpien muuttuvien kustannusten kohdalla. Yleishyödyllisten palvelumarkkinoiden analyysi, joista suurimman osan tarjoavat luonnolliset monopolit, epävakaa tariffipolitiikka edellyttävät huomioon otettavien indikaattoreiden määrällistä perustelua. Samalla on tärkeää käyttää ohjaus- ja mittauslaitteiden lukemien perusteella saatua markkinatietoa resurssien kulutuksesta. Koska resurssien kulutuksen kannalta markkinaanalogeja ei ole, on parempi laskea ne standardien mukaan sen sijaan, että käyttäisimme sähköntoimittajien laskuja.
2.3 Kiinteistön markkina-arvon arviointimenetelmät.
Kiinteistön markkina-arvon arvioinnissa on kolme päämenetelmää:
1.vertailumenetelmä
2. kallis menetelmä
3. tulojen pääomitusmenetelmä.
Ensisijainen arvostusmenetelmä on Sales Benchmarking Method (SEA). Tätä menetelmää voidaan soveltaa silloin, kun on olemassa maa- ja kiinteistömarkkinat, on todellista myyntiä, kun markkinat muodostavat hinnat, ja arvioijien tehtävänä on analysoida näitä markkinoita, vertailla samankaltaisia myyntiä ja siten saada kiinteistön arvo. arvioitu esine. Menetelmä perustuu myytävänä olevan kohteen vertaamiseen markkinaanalogeihin. Sitä käytetään laajimmin lännessä (90 prosenttia tapauksista). Tämä työ vaatii kuitenkin jo muodostuneet maa- ja kiinteistömarkkinat.
Myynnin vertailumenetelmää käytetään, kun arvioitavan kaltaisten esineiden osto- ja myyntitapahtumista on riittävästi luotettavaa markkinatietoa. Tässä tapauksessa vertailukohteen valinnan kriteeri on sama paras ja tehokkain käyttö.
SAP-menetelmää voidaan kutsua myös suoramyynnin vertailumenetelmäksi, myynnin vertailumenetelmäksi, markkinainformaation markkinamenetelmäksi.
SAP-menetelmän sovellusjärjestys on seuraava:
1. Korostaa vastaavien kiinteistöjen viimeaikaista myyntiä relevanteilla markkinoilla. Tietolähteitä ovat: arvioijan omat asiakirjat, Internet, sähköinen tietokanta, kiinteistöyhtiöt, kiinteistönvälittäjän asiakirjat, luottolaitosten (asuntoluottopankkien), vakuutusyhtiöiden, rakennus- ja sijoitusyhtiöiden arkistot, alueelliset maksukyvyttömyys- ja konkurssiosastot, alueelliset valtion omaisuuskomitean osastot jne...
Tärkeä asia SAP-menetelmää käytettäessä on sopia arvioitujen kiinteistöjen vertailutuloksista. Vastaanotettujen tietojen aritmeettinen keskiarvo ei ole sallittu. Hyväksytty menettely on tutkia jokainen tulos ja tehdä arvio siitä, missä määrin se on verrattavissa arvostettavaan omaisuuteen. Mitä pienempi on tehtyjen muutosten määrä ja koko, sitä enemmän tällä kaupalla on painoarvoa hyväksynnän viimeistelyprosessissa.
Vertailuyksiköt ovat perinteisesti paikallisilla markkinoilla kehitetyt mittarit. Yhden ja saman kohteen arvioimiseksi voidaan käyttää useita vertailuyksiköitä samanaikaisesti.
Vertailuelementtejä ovat kiinteistökohteiden ja kiinteistöjen hintojen muutoksia aiheuttavien transaktioiden ominaisuudet. Pakollisen kirjanpidon piiriin kuuluvat:
· Siirrettyjen omistusoikeuksien kokoonpano;
· osto- ja myyntitapahtuman rahoituksen ehdot;
· myyntiehdot;
· Myynnin aika;
· Sijainti;
· fyysiset ominaisuudet;
· Taloudelliset ominaisuudet;
· käytön luonne;
· Muut kuin kiinteistön arvokomponentit.
2. Liiketoimia koskevien tietojen todentaminen: tapahtuman vahvistus yhden pääosallisista (ostaja tai myyjä) tai kiinteistöyhtiön asiamiehen toimesta; myyntiehtojen tunnistaminen.
Jos luotettavaa markkinatietoa on riittävästi, voidaan käyttää matemaattisten tilastojen menetelmiä arvon määrittämiseen vertailemalla myyntiä.
3. Vertailukelpoisten kohteiden kustannusten oikaisu.
Oikaisut voidaan tehdä kolmella päämuodolla: rahamääräisinä, prosentteina ja yleisenä ryhmittelynä.
Vertailukelpoisten tuotteiden myyntihintojen oikaisut tehdään seuraavassa järjestyksessä:
· Ensinnäkin tehdään kaupan ehtoihin ja markkinatilanteeseen liittyviä oikaisuja, jotka suoritetaan soveltamalla jokaista myöhempää oikaisua aikaisempaan tulokseen;
· Toissijaisesti tehdään suoraan kiinteistöön liittyviä oikaisuja, jotka tehdään soveltamalla näitä oikaisuja markkinaolosuhteiden mukauttamisen jälkeen saatuun tulokseen missä tahansa järjestyksessä.
Oikaisujen arvojen määrittämiseen käytetään kvantitatiivisia ja kvalitatiivisia menetelmiä markkinainformaation saatavuudesta ja luotettavuudesta riippuen. Huomioon otettavien muutosten perustelut ovat pakollisia. Lopullinen päätös myynnin vertailumenetelmällä määritetyn tuloksen arvosta tehdään arvioitavan kohteen kanssa eniten samankaltaisten vertailukohteiden oikaistujen myyntihintojen analyysin perusteella.
Kustannusarviomenetelmää ei käytännössä voida soveltaa maa-alueisiin. Sitä voidaan käyttää vain poikkeustapauksissa, maan arvostus on erottamaton siihen tehdyistä parannuksista. Uskotaan, että maa on pysyvää ja käyttökelvotonta, ja kustannusmenetelmää käytetään ihmisen tekemien esineiden arvioinnissa. Tällä menetelmällä arvostettaessa maan arvo lisätään parannuskustannuksiin (rakennukset, rakenteet) ja maa arvostetaan erikseen muilla menetelmillä.
Kustannusperusteinen kiinteistöarviointimenetelmä toteutetaan seuraavassa järjestyksessä:
· Tontin hinnan määrittäminen;
· Rakennusten ja rakenteiden korvaus- tai korvauskustannusten määrittäminen;
· Rakennusten ja rakenteiden kertyneiden poistojen määrän määrittäminen;
· Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen kustannusmenetelmällä tontin arvon ja rakennusten ja rakennelmien jälleenhankinta- tai jälleenhankinta-arvon summana vähennettynä kertyneillä poistoilla.
Uusien rakennusparannusten kustannusten laskentamenetelmän valinta olisi perusteltava asianmukaisesti. Jälleenhankintakustannusten käyttö on suositeltavaa tapauksissa, joissa rakennuksen tarkan jäljennöksen rakentamiskustannuksia on vaikea määrittää vanhentuneiden rakennusten tyyppien ja arviointikohteen luomiseen käytettyjen rakennusmenetelmien vuoksi.
Jälleenhankinta- tai jälleenhankintakustannusta vastaavat kiinteistöarviointikustannukset lasketaan välittömien kustannusten, välillisten kustannusten ja yrittäjän voiton summana.
Suorat kustannukset sisältävät seuraavat suoraan rakentamiseen liittyvät kustannukset:
· Materiaalien, tuotteiden ja laitteiden kustannukset;
· Rakennustyöläisten palkat;
· Rakennuskoneiden ja -mekanismien kustannukset;
· Tilapäisten rakennusten ja rakenteiden kustannukset, turvatoimenpiteet, kuljetus- ja varastointikustannukset ja muut kustannukset, jotka on normatiivisesti hyväksytty paikallisilla markkinoilla;
· Urakoitsijan voitot ja yleiskulut.
Välilliset kustannukset sisältävät rakennuksen rakentamiseen liittyvät kustannukset, jotka eivät sisälly rakennus- ja asennustöiden kustannuksiin.
· Suunnittelun, teknisen valvonnan, geodeettisen valvonnan kustannukset;
· Konsultointi-, laki-, kirjanpito- ja tilintarkastuspalvelujen maksaminen;
· rakentamisen rahoituskustannukset;
· Kehittäjän hallinto- ja muut kulut.
Välillisten kustannusten määrä määritetään ottaen huomioon näiden kohteiden töiden ja palveluiden markkinoilla vallitsevat tariffit.
Yrittäjän voitto on vakiintunut markkinanormi, joka kannustaa yrittäjää investoimaan rakennushankkeeseen. Voiton suuruus määräytyy markkinatietoihin perustuvien asiantuntija-arvioiden menetelmällä.
Kustannusmenetelmän käyttö on välttämätöntä uudisrakentamisen analysoinnissa; rakennusten jälleenrakennus; verotus; tunnistaa ylimääräiset voitot kiinteistöarvioinnissa; arvioitaessa vakuutustarkoituksiin; luonnonkatastrofien vaikutusten arviointi; erikoisrakennusten ja -rakenteiden arviointi.
Markkinaolosuhteisiin siirtymisen yhteydessä kustannusmenetelmä on arvioinnissa ratkaiseva, koska muiden menetelmien soveltaminen edellyttää laajaa markkinainformaatiota, joka puuttuu markkinoiden kehittymättömyyden vuoksi. On kuitenkin aina muistettava, että rakennuskustannukset ovat vain markkina-arvon perusta ja useimmiten joko sitä suuremmat tai pienemmät.
Esimerkiksi valitettavalla paikalla (kaupungin laitamilla) sijaitsevan huippuhotellin markkina-arvo on pienempi kuin kustannusmenetelmä. Huoltoasemakompleksin markkina-arvo puolestaan voi jossain vaiheessa olla korkeampi kuin rakennuskustannukset.
Markkinoiden syntymisen olosuhteissa, kun tuotantoa suunnataan uudelleen uusiin teknologioihin, voi tuntua, että kiinteistöllä ei ole lainkaan arvoa. Esimerkiksi, jos yritys tuottaa tuotteita, joita kukaan ei tarvitse, eivätkä sen tuotantoalueet sovellu jälleenrakentamiseen uutta tuotantoa varten, tällaisten kiinteistöjen markkina-arvo on yleensä nolla. Kalliin menetelmän käyttö johtaa tässä tapauksessa potentiaalisten ostajien väärään suuntautumiseen.
Tällä hetkellä Venäjällä tämä hetki otetaan usein huomioon arvioitaessa väärin yritysten käyttöomaisuutta, koska niiden uudelleenarvostus tapahtuu pääosin kustannusmenetelmän mukaan ja arvioijan tulee muistaa, että yritysten käyttöomaisuuden kirjanpitoarvo ei vastaavat niiden markkina-arvoa.
Seuraava, nimenomaan Venäjälle soveltuva arvostusmenetelmä on kiinteistöjen tehokkaimman käytön analyysiin perustuva arvostusmenetelmä, joka liittyy omistajalle maksimitulon tuovan käyttötavan määrittämiseen, ts. tulojen pääomitusmenetelmä.
Tulopääomamenetelmää kiinteistön markkina-arvoa arvioitaessa toteutetaan seuraavassa järjestyksessä:
· Tulevien tulojen ennustaminen;
· Tulevien tulojen aktivointi.
Kiinteistön tuleva tuotto on jaettu kahteen tyyppiin: tuotot liikevuokrasuhteiden seurauksena liiketoiminnasta (ylläpito) ja tuotot palautuksesta.
Liiketoiminnan (liiketoiminnan) tuotto ennakoidaan laatimalla rekonstruoitu (hypoteettinen) tuloslaskelma. Palautustulot ennustetaan:
· Reversion absoluuttisen arvon suora määrittäminen;
· Kiinteistön arvon suhteellisen muutoksen määrääminen omistusajalle;
· Päätearvon käyttö.
Tulevien tulojen aktivointi nykyarvoon voidaan suorittaa:
· Suoran suuruuden menetelmä;
· Pääomittaminen tuottoprosentilla.
Suoran pääomitusmenetelmän lähtökohtana on aktivoitujen tulojen pysyvyys ja äärettömyys. Suoran pääomituksen menetelmässä tulevan tulovirran nykyarvo määritellään kiinteistön tai koron vuositulon suhteeksi kyseisen omaisuuden tai koron pääomitusasteeseen.
Täyden omistuskustannusten laskemiseksi kokonaispääomitusaste määritetään markkinatietojen perusteella. Alkutietojen saatavuudesta riippuen sovelletaan seuraavaa:
· Vertailevan myynnin analyysi;
· Laskenta velkakateastetta käyttäen;
· Sijoitusryhmän laitteet.
Tuottoprosentilla pääomitusmenetelmän lähtökohtana on rajallinen tulon saamisaika. Tuottoprosentilla aktivoivassa menetelmässä tulevien kassavirtojen lopullinen määrä lasketaan nykyarvoon tietyllä tuottoasteen arvolla, joka vastaa tämän tyyppiseen kiinteistösijoituksen riskiä.
Laskettaessa nykyarvoa ottamatta huomioon rahoitusehtoja, pääomitusmenetelmä tuottoprosentilla formalisoidaan joko diskontattujen kassavirtojen analyysinä tai laskennallisten pääomitusmallien muodossa.
Diskontattujen kassavirtojen analysoinnissa käytettävä diskonttauskorko, jossa otetaan huomioon sekä systemaattiset että ei-systeemiset riskit, määräytyy:
Erottamalla samanlaiset erät myyntiä koskevista markkinatiedoista;
Vaihtoehtoisten sijoitusten menetelmällä rahoitusmarkkinoilla;
Kiinteistömarkkinoiden seurantamenetelmä.
Viime aikoina arvioijien palvelujen ja heidän ammatillisen koulutuksensa kysyntä Venäjällä on alkanut kasvaa nopeasti. Tämä johtuu myös viimeaikaisista finanssialan tapahtumista, kun yritykset luoda mekanismi luottovakuutuksen kautta epäonnistuivat: pankit menettivät paljon väärennetyillä vakuutuksilla. Kiinteistöissä, jotka pankki ottaa vakuudeksi lainaa myöntäessään, tappiot ovat lähes mahdottomia. Siten kiinteistö- ja pääomamarkkinoista tulee koko talouden erottamattomia osia.
Luonnollisesti pankkien kiinnostus tällaiseen toimintaan oli suuri. Ja he kaikki tarvitsevat pätevän arvioinnin kiinteistöistä, jotka tekevät vakuutuksen kiinteistön todelliseen arvoon.
Arviointi on tarpeen myös alueveropolitiikan puitteissa. Paikallisverojärjestelmän perustana on kaikkialla maailmassa kiinteistövero, jonka ansiosta paikallisbudjetista muodostuu noin 70 prosenttia. Tietysti itse markkinoiden kehittyessä, todellisten arvojen ilmaantumisen myötä on mahdollista siirtyä verojärjestelmään, joka stimuloisi kiinteistömarkkinoiden kehitystä ja tarjoaisi samalla täydennystä.
paikalliset budjetit. Tämä selittää paikallishallinnon ehdottoman kiinnostuksen arviointia kohtaan.
Ammattimaisten arviointipalvelujen hinta vaihtelee suuresti arvioitavien kohteiden tyypin, työn monimutkaisuuden ja tietysti sen mukaan, mitkä asiantuntijat ovat mukana arvioinnissa. Yleensä palvelujen hinta mitataan joko tunneissa kerrottuna tuntihinnalla tai riippuu kohteen koosta, mutta ei koskaan sido sen kustannuksiin.
2.4 Erilaisten arviointien ominaisuudet.
Arviointi osto- tai myyntitarkoituksessa ja kiinteistöjen luokittelu.
Avoimilta markkinoilta ostettavia tai myytäviä kiinteistöjä arvioitaessa käytetään kaikkien kiinteistöluokkien ja -luokkien arvostusperusteena markkina-arvoa tai realisointiarvoa. Samanaikaisesti erikoistuneiden kiinteistöjen osalta kustannusten laskentatapa on useimmiten markkinatietoihin perustuva kustannusmenetelmä.
Arvioitaessa kiinteistöjä myytävänä rajoitetuksi ajaksi, kun kiinteistö saatetaan avoimille markkinoille myyntiin merkittävästi lyhyemmällä ajanjaksolla kuin tämäntyyppisen kiinteistön riittävä markkinointiaika, käytetään rajoitetun myynnin kustannusta. kaikkien kiinteistoluokkien ja -luokkien arvioinnin perusteena.
Sopivan arvostuspohjan valinnassa ratkaisevaa on arviointityön tarkoitus ja arvostettavan omaisuuden ominaisuudet.
Yleisesti ottaen kiinteistön arvioinnin pääkäyttötarkoitukset luokitellaan seuraavasti:
1. Osto- tai myyntiarviointi;
2. Arviointi myytävänä rajoitetun ajan;
3. Maan ja rakennusten arvostus niiden käyttöön vakuudellisina lainavelvoitteina;
4. Arviointi kirjanpidon ja tilinpäätöksen laatimista varten;
5. Rahastojen, pörssien esitteisiin sisällyttämistä koskeva arviointi;
6. Arviointi yrityksen sulautumisen ja hankinnan ongelmien ratkaisemiseksi;
7. Eläkerahastojen, vakuutusyhtiöiden ja kiinteistönhoitorahastojen arvostus.
Käytännössä arvostustavoitteita voi olla muitakin, mutta niiden muotoilusta ja vastaavasti mahdollisista arvostusperusteista on sovittava asiakkaan ja arvioijan kesken.
Arvioinnin tarkoituksen selvittämisen jälkeen on selvitettävä, mihin luokkaan ja luokkaan arvioitu omaisuus kuuluu.
Arviointia varten erotetaan kaksi kiinteistöluokkaa:
Erikoistunut
· Ei erikoistunut
Erikoistunut omaisuus on erityisluonteensa vuoksi harvoin, jos koskaan, myydään avoimilla markkinoilla jatkamaan olemassa olevaa yhden omistajan käyttöä, ellei sitä myydä osana sen käyttötoimintaa.
Esimerkkejä erikoiskohteista ovat:
1. Museot, kirjastot ja muut vastaavat julkiselle sektorille kuuluvat tilat;
2. Sairaalat, erikoissairaanhoitolaitokset ja vapaa-ajan keskukset, joille ei ole kilpailukykyistä kysyntää muilta organisaatioilta, jotka haluavat käyttää tämäntyyppisiä kiinteistöjä alueella;
3. Koulut, korkeakoulut, yliopistot ja tutkimuslaitokset, joille ei ole markkinoiden kilpailukykyistä kysyntää muilta organisaatioilta;
4. Vakiokiinteistöt erityisillä maantieteellisillä alueilla ja paikoissa, jotka sijaitsevat kaukana tärkeimmistä liiketoiminnan keskuksista ja jotka sijaitsevat siellä valmistusta tai liiketoiminnan harjoittamista varten.
Erikoistumaton omaisuus on kaikkea muuta omaisuutta kuin se, joka kuuluu erikoisomaisuuden määritelmään. Toisin sanoen se on sellainen, jolle on yleistä kysyntää, mahdollisella modernisoinnilla tai ilman, ja joka yleensä ostetaan, myydään tai vuokrataan avoimilla markkinoilla käytettäväksi olemassa oleviin tai vastaaviin tarkoituksiin tai käyttämättömänä kiinteistönä yksittäinen tila tai (olipa se kiireinen tai vapaa) sijoitukseen tai kehittämiseen.
Arvioitaessa omistajan hallussa olevaa kiinteistöä yrityksen (liiketoiminnan) toimintaan käytettäväksi, käytetään arvion perusteena seuraavaa:
· Markkina-arvo nykyisessä käytössä - erikoistumattomille kiinteistöille, mukaan lukien kiinteistöt, arvostettuna sen kaupallisen potentiaalin perusteella.
· Jäljellä oleva jälleenhankinta-arvo - erikoistuneille kiinteistöille.
Erikoistuneet ja erikoistuneet kiinteistöt puolestaan luokitellaan luokkiin omistustarkoituksen mukaan. Samanlaista luokitteluperiaatetta käytetään sekä arvostuksessa että muissa tarkoituksissa.
2.5 Ympäristötekijöiden vaikutus kustannuksiin.
Ympäristötekijät, sekä epäsuotuisat että suotuisat, sisältyvät tekijöiden joukkoon, joita yleensä huomioidaan arvioinnissa. Useat tekijät vaikuttavat tiettyyn kiinteistötyyppiin ja vaikuttavat suoraan arvioijan arvioihin, joissa ne tulee ottaa huomioon suhteessa vertailukelpoisista ja sellaisista tekijöistä vaikuttamattomista kiinteistöistä saatuihin markkinatietoihin. Muissa tapauksissa nämä tekijät vaikuttavat kaikkiin tietyn alueen kiinteistöihin.
Olennaisia ympäristö- ja saastetekijöitä ovat yleensä seuraavat luokat:
· Luonnolliset tekijät, kuten radon tai metaani, ilmansaasteet tai melu;
· Teknogeeniset pilaantumistekijät, jotka ovat seurausta tällä maalla aikaisemmasta tai nykyisestä tuotantotoiminnasta tai naapurialueilta tunkeutumisesta;
· Saastetekijät sähkömagneettisten ja muiden kenttien muodossa;
· Saastetekijät käytettäessä uusioraaka-aineista peräisin olevia materiaaleja.
Kaikki kiinteistölajit ovat alttiita ympäristötekijöiden vaikutuksille arvoon, mutta erityisesti myyntiin tai lainojen vakuudeksi tarjotut kiinteistöt ovat erityisen herkkiä näille tekijöille.
Kiinteistöarviointityöt eivät sisällä kiinteistöjen ympäristökatselmuksia. Tapauksissa, joissa arvioijalla on syytä uskoa, että ympäristötekijät voivat merkittävästi vaikuttaa kustannuksiin, hänen tulee ilmoittaa tilaajalle tarpeesta käyttää ammattitaitoista ympäristöasiantuntijaa.
Arvioijan tulee kertoa ympäristöasiantuntijalle tutkimuksensa kontekstista, mukaan lukien alueen nykyinen ja mahdollinen tuleva käyttö, joka muuttuu parhaaseen ja tehokkaimpaan käyttöön perustuvaksi arvoksi. Yleisesti ottaen ympäristöasiantuntijan tulee vastata seuraaviin kysymyksiin:
· Voidaanko pilaantumisen tai vaaran lähde poistaa onnistuneesti ja taloudellisesti?
· Jos saastumista tai vaaraa ei voida täysin poistaa, voidaanko ne eristää tai sulkea, jotta kiinteistö soveltuu tiettyyn käyttöön tietyksi, jopa rajoitetuksi ajaksi;
· Onko saastumisen tai vaarojen vaikutuksia millään tavalla mahdollista lieventää?
· Mikä on tehokkain pilaantumisen torjuntakeino ja sen säätelykeino?
Jos pilaantumisen lähde tai vaikutukset on mahdollista eliminoida, voidaan tehdä arviointi ottaen huomioon vastaavat arvioidut loppusijoituksen tai poistamisen kustannukset.
III Käytännön osa.
3.1 Vertailevan myyntimenetelmän käytännön soveltaminen.
Vuoden 2000 lopulla aloitettiin mökkien rakentaminen Podolskin alueella. Matalat asuinkompleksit ovat rivitaloasuja, joissa on yhteiset seinät samantyyppisten naapuritalojen kanssa. Sana "osakehuoneisto", joka tarkoittaa omaisuutta, joka on luotu ja kehitetty samanhenkisten naapureiden työllä, ei ole kovin suosittu. Siksi englanninkielinen sana "town house" on juurtunut venäläiseen arkeen, jotta voimme nimetä meille eksoottisia asuntoja, jotka on rakennettu periaatteella "yhteiset seinät ja katto - oma piha".
Mutta esimerkiksi mökin markkina-arvo vertailevalla myyntimenetelmällä.
Kokonaispinta-ala on 120 neliömetriä, mökissä on 6 huonetta, 3 makuuhuonetta, kylpyhuone, suihkuhuone, valmis kellari. Arviointipäivänä autotalli ei ole käytettävissä. Tontti - 1000 neliömetriä.
Analyysissa käytämme tietoja viidestä vertailukelpoisen kiinteistön myynnistä samalla alueella.
Pöytä 1.
| Kohde numero 1 | Kohde numero 2 | Kohde nro 3 | Kohde nro 4 | Kohde nro 5 | |||
| Myyntihinta | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Omistajuus | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | ||
| Rahoitusehdot nanssia | markkinaton, ylihinnoiteltu 3000 | markkinaton, ylihinnoiteltu 8000 eurolla | markkinoida | markkinoida | markkinoida | ||
| Myyntiehdot | markkinoida | markkinoida | markkinoida | markkinoida | markkinoida | ||
| Markkinaolosuhteet (aika) | 2 viikkoa | 6 viikkoa | 1 vuosi | 1 vuosi | 1 vuosi | ||
| Talon alue | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä | ||
| Maa-alue | 10000 neliömetriä | 12000 neliömetriä | 10000 neliömetriä | 12000 neliömetriä | 10000 neliömetriä | ||
| Huoneiden määrä | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Makuuhuoneista | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Kylpy | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Suihku | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Kellari | keskeneräinen | keskeneräinen | keskeneräinen | keskeneräinen | valmis | ||
| Autotalli | on | on | on | on | Ei | ||
Kuten lähtötiedoista näkyy, vertailukohteet eroavat arvioiduista rahoitusehdoilla, myyntiajalla ja fyysisillä ominaisuuksilla.
Rahoitusehtooikaisun suuruus määräytyy vertaamalla kohteiden myyntihintaa markkina- ja ei-markkinarahoitukseen. Samaan aikaan lainan maksut diskontataan markkina% korolla. Esimerkissämme säätöarvot on määritetty 3000 kohteelle nro 1 ja 8000 objektille nro 2.
Koska kaikilla vertailukelpoisilla kiinteistöillä on markkinaehtoja, myyntiehtoja ei tarvitse muuttaa.
Sopeutuaksesi markkinaolosuhteisiin (myyntiajankohta) on tarpeen valita kohteita, jotka eroavat vain tästä elementistä. Meidän tapauksessamme kohteet nro 1 ja nro 3 eroavat toisistaan vain rahoituksen ja myyntiajan suhteen. Myyntihintaa säätämällä
Kohde nro 1 rahoitusehtoihin, voit määrittää oikaisun myyntihetkelle:
(62000 - 56000) / 156000 = 0,1, ts. vuoden aikana markkinahinnat nousevat 10 %.
Siten kaikki vertailukelpoiset kohteet saatetaan samoihin ehtoihin rahoituksen ja myyntiajan suhteen, mikä luo yhden pohjan muiden vertailuelementtien säätöjen tekemiselle.
Useissa vertailukohteissa kokoeroja edustaa erilainen huonemäärä ja talon ja tontin eri alue. Lisäksi tontin pinta-ala on 12000 neliömetriä. vastaa taloa, jonka pinta-ala on 145 neliömetriä. jossa on 7 huonetta ja tontti 10000 neliömetriä. vastaa taloa, jonka pinta-ala on 120 neliömetriä. jossa 6 huonetta. Siksi koon säätö objektien # 1 ja # 2 vertailusta on seuraava:
70000 – 62000 = 8000.
Korjaus autotallin olemassaoloon johdetaan kohteiden nro 3 ja nro 5 vertailusta:
61600 – 59400 = 2200.
Valmiin kellarin korjaus määritetään vertaamalla kohteita nro 2 ja nro 4:
77000 – 70000 = 7000.
Tehtyjen säätöjen tulokset on esitetty taulukossa nro 2
Taulukko 2.
| Kohde numero 1 | Kohde numero 2 | Kohde nro 3 | Kohde nro 4 | Kohde numero 5 | |
| Myyntihinta | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Omistusoikeuden siirto taipumuksia | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun |
| Oikeusvaltion oikaisu. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Rahoitusehdot. | ei markkinoita | ei markkinoita | ei markkinoita | ei markkinoita | markkinoida |
| Rahoitusehtojen mukauttaminen. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Oikaistu hinta | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Kaupan ehdot | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen |
| Korjaus kaupan ehtoihin | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Mukautettu hinta markkinaolosuhteissa | 2 viikkoa | 6 viikkoa | 1 vuosi | 1 vuosi | 1 vuosi |
| Markkinamuutokset | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Oikaistu hinta | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Sijainti | samanlainen | samanlainen | samanlainen | samanlainen | samanlainen |
| Koko | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä |
| Korjaus kokoon | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Autotalli | on | on | on | on | Ei |
| Korjaus autotallin olemassaoloon | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Valmis kellari | Ei | Ei | Ei | Joo | Ei |
| Kellarin korjaus | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Oikaistu hinta | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Yhteensä nettokorjaus | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| sama prosentteina | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Myyntihinnasta kokonaisbruttokorjaus | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Myyntihinnasta alkaen | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Jokaisesta vertailukohteesta saadaan korjattu hinta. Ongelman ehtojen mukaisesti markkina-arvon arvo on johdettava oikaistujen myyntihintojen tietojen perusteella.
Yksittäisen markkina-arvon indikaattorin päättelyn perusteena on antaa jokaiselle jäsenelle määrä painokertoimen mukautettuja myyntihintoja, ottaen huomioon vertailukohteiden ja arvioitavien kohteiden välinen ero. Tässä tapauksessa se on otettava mukaan
Huomio on myyntihintojen vaihteluväli, tehtyjen oikaisujen kokonaisprosentti absoluuttisesti, oikaisujen kokonaisprosentti, joka määritellään positiivisten ja negatiivisten oikaisujen erotuksena, ja kaikki muut tiedot.
Tässä esimerkissä meillä on käytännössä hyvin kapea valikoima myyntihintoja - 66 400 - 66 800. Pienemmillä säätöillä myyntihinnalle on kuitenkin annettu suurempi ominaispaino - kohteelle nro 5 säätöjen määrä = 2. Lisäksi , kohteen nro 5 kokonaisbruttokorjauksen summa on myös lähes pienin. Tästä syystä vertailukohteen markkina-arvoksi otettiin kohteen nro 5 - 66400 myyntihinta.
3.2 Sijoitusriskit ja kiinteistömarkkinoiden tilastot.
Kiinteistömarkkinatilastot sisältävät yleensä tietoa vuokrahinnoista ja kannattavuusindikaattoreista. Tietojen vertailukelpoisuuden vuoksi tiedot koskevat vain ensiluokkaisia kiinteistöjä. Uskotaan, että tällaiset kohteet täyttävät korkeimmat vaatimukset sijainnille, laitteistolle, kommunikaatiolle, suunnitteluratkaisuille jne., ja vuokrat määräytyvät samoissa standardeissa mitattaessa ja jaettaessa kustannuksia omistajan ja vuokralaisen välillä ylläpitoon, korjauksiin, vakuutuksiin, jne...
Tietoa vuokrahinnasta pidetään saatavilla. Sen yhtenäistämiseksi vaaditaan vain mainitun riittävyyden todentaminen. Tietoa kannattavuuden mittareista on vaikeampi valmistaa. Koska myynti- ja ostotapahtumia ei ole niin paljon, ne ottavat huomioon aiemmin suoritetut tapahtumat, integroivat tiedot eri kohteista, ottavat huomioon aikaaukot, inflaation ja muut prosessit. Kannattavuusmittarit sisältävät tietoa myös alueellisista riskeistä, ja tässä asiantuntijaperiaate vallitsee. Siksi tilastot ovat yksi kiinteistömarkkinoiden erikoisaloista.
Alueen liiketoiminnan ja investointien elpymiseen liittyy väistämättä toimistomarkkinoiden elpyminen, kysynnän, käyttöasteen ja vuokratasojen nousu. Samalla edistetään toimistojen uudisrakentamista ja modernisointia, jonka jälkeen tulevat palvelupalvelut, kauppakeskukset, vapaa-ajankeskukset jne. Tällaiset prosessit ovat nykyään tyypillisiä suurimmille yrityskeskuksille: Amerikan ja vanhan maailman perinteisille finanssipääkaupungeille, Kaakkois-Aasian, Kiinan ja Intian kukoistaville pääkaupungeille. Vuokrausliiketoiminnan tilastojen analyysi paljastaa useita mielenkiintoisia ilmiöitä. Esimerkiksi:
Vuokratiedot ovat huomattavasti dynaamisempia kuin tuottotiedot; vuokrahintojen dynamiikalle on ominaista tietty vaihtelu, joka heijastaa (tosinkin siirtymillä) yleisiä nousu- ja laskuprosesseja; toimisto- ja liikekiinteistöindikaattoreiden muutokset eivät välttämättä täsmää ajallisesti ja kooltaan; markkinatilanteen parantuminen heijastuu vuokrahintojen nousuna ja harvemmin kannattavuusindikaattoreiden laskuna (johtuen niiden dynaamisuudesta huomattavasti vähemmän); epäsymmetrinen kuva syntyy myös markkinatilanteen heikkeneessä;
Kannattavuusindikaattoreiden arvot ovat sitä parempi (alempi), sitä luotettavampi ja vakaampi aluetalous ja sosiaalinen tilanne. Vakaat vuokrausalan johtajat ovat Lontoo, Pariisi ja Frankfurt, joissa kannattavuusindikaattoreiden muutosalue on 5-6 % alueella;
Itä-Euroopan pääkaupunkien indikaattoreiden muutokset eivät ole yhtä dynaamisia; tämä voidaan selittää sekä markkinoiden pienemmillä volyymeillä, harvemmilla transaktioilla että ilmeisesti länsimaisten asiantuntijoiden ja liike-elämän piirien vähäisellä kiinnostuksella näitä markkinoita kohtaan; Itä-Euroopan pääkaupunkien kannattavuusindikaattorit ovat vakaat - 2-3 kertaa korkeammat kuin länsimaisten pääkaupunkien. Ja elokuun 1998 kriisin jälkeisenä aikana kannattavuusindikaattorit olivat Moskovassa 4 kertaa tai useammin huonommat. Eikä tämä tapahtunut pelkästään kiinteistöjen todellisen arvon pudotuksen vuoksi, vaan pikemminkin alueen epävakauden ja lisääntyvien liiketoimintariskien asiantuntija-arvion seurauksena;
Lisää analyyttisiä tietoja ehdotetaan hankittavaksi käyttämällä laskettua ominaiskustannusten (UCV) indikaattoria - arviona vuokratun kiinteistön kaupallisen alueen tietyn keskimääräisen yksikön kustannuksista.
Tällainen arvio sekä nopea reagointi vuokrahintojen vaihteluihin tuo mukanaan asiantuntijalausuntoja liiketoiminnan menestyksestä ja riskeistä.
Perustiedot - Euroopan kaupunkien vuokratilastot - löytyvät länsimaisista julkaisuista (esim. kuukausittain "EuroProperty"). Edustaviksi kohteiksi valitsemme: Frankfurtin, Lontoon ja Pariisin - vakaimman liiketoiminnan keskukset, Pietarin, Prahan ja Varsovan - siirtymätalouden keskukset, joilla on riskialttiimmat (Euroopan) vuokraustoiminnan indikaattorit.
Toimistovuokraamo.
Länsipääkaupunkien havaintojakso 01.99-08.00 osoitti kokonaisvaltaista kehitystä vuokratoimistoliiketoiminnassa. Huomioi Lontoon (5,00–5,50 %) tuoton absoluuttinen vakaus ja Frankfurtin (5,75:stä 4,90–5,50 prosenttiin) ja Pariisin (6,25–6,75:stä 5,50–6,00 prosenttiin) tuoton paraneminen. Itä-Euroopan pääkaupungeissa samalle ajanjaksolle on ominaista suoritusten heikkeneminen. UKS:n laskennallisten tietojen analysointi mahdollisti lisäksi vuokrahintojen logiikan ulkoisen ristiriidan (niiden ylitys Pietarissa ja Varsovassa vuoden 1999 puoliväliin asti Pariisin ja Frankfurtin hintoihin verrattuna). Tämän seurauksena UKS:n alhaiset hinnat korkeilla vuokratasoilla eivät anna meille mahdollisuutta odottaa investointien kasvua optimistisesti.
Vuokrauskauppa.
Länsipääkaupunkien havaintojaksolle 05.99-08.00 on tunnusomaista yleinen indikaattoreiden heikkeneminen (joka näkyy selvästi UKS:n avulla). Tämä viittaa siihen, että markkinoilla voi olla melko pitkiä jaksoja, joiden jälkeen hankitun liiketilan myynti ei tuota todellista tuloa ollenkaan.
Itä-Euroopan pääkaupungeissa havaintojakso 05.99-08.00 liittyy pitkittyneen pysähtyneisyyden ajanjakson kulumiseen ja mahdollisesti siitä irtautumisen alkamiseen (indikaattorien dynamiikassa havaittiin parannusta, vaikka ero UKS:n indikaattorit länsimaisiin pääkaupunkiin verrattuna näyttävät olevan jättimäisiä - melkein suuruusluokkaa). Siksi on toistaiseksi rajoituttava toteamukseen, että liiketilojen markkinoilla saattaa olla melko pitkiä jaksoja, jolloin investoinnit liikekiinteistöjen hankintaan Itä-Euroopan pääkaupungeissa voivat tuoda huomattavan positiivisen vaikutuksen, mukaan lukien kauden aikana. taantumia länsimarkkinoilla. Tämä voi toimia hyvänä argumenttina etsittäessä tapoja kiinteistösalkun "alueidenväliseen" monipuolistamiseen.
Johtopäätös.
Kiinteistömarkkinoiden muodostumisajan loppua leimaa siirtyminen laajasta kehittämisestä intensiiviseen. On selvää, että lähitulevaisuudessa markkinoilla ei nähdä transaktioiden määrän niin nopeaa kasvua kuin 90-luvun alkupuoliskolla. Lisäksi tietyn ajanjakson aikana asuntomarkkinoilla vain liiketoimien määrän vakauttaminen on mahdollista. On myös täysin mahdollista, että hintataso nousee ensisijaisesti jälkimarkkinoilla. Mutta samaan aikaan eliittiasuntojen hinnat eivät vain laskeneet, vaan myös nousivat, mikä osoittaa uuden korkealaatuisen asuntorakentamisen näkymät. Yritysten johtajat huomauttavat myös kilpailun kiristymisestä markkinoilla. Suurin osa heistä on taipuvainen uskomaan, että jos vuotta 1995 leimasi kohtalainen kilpailu, niin vuonna 2001 se nousi korkeaksi ja pysyy sellaisena.
Kauppojen määrän ja hintojen vakiintuminen asuntojen jälkimarkkinoilla on seurausta ennen kaikkea makrotaloudellisista tekijöistä, joista pääasiallinen on väestön valtaosan alhaisen tulotason säilyminen. Alkuperäinen nopea kysynnän kasvu markkinoilla, mikä johtui korkeatuloisen kerroksen syntymisestä maahan, on nyt melkein ohi. Ja tänään tämän kerroksen sisällä tapahtuu uusi eriyttäminen - erittäin korkeatuloisen kerroksen erottaminen. Tämän erilaistumisen ansiosta eliittiasuntojen kysyntä on lisääntynyt. Absoluuttisesti mitattuna tämän kerroksen potentiaali on kuitenkin hyvin rajallinen. Kysynnän vakava kasvu on mahdollista joko nostamalla tulotasoa ja muodostamalla laaja, ostajien päätoimittajaksi kykenevä keskitaso tai stimuloimalla aktiivisesti kysyntää sekä valtion että kiinteistömarkkinoiden ammattitoimijoiden toimesta. itse. Samaan aikaan kysynnän lievä kasvu pitkällä aikavälillä on täysin mahdollista lähikuukausina talouteen väistämättömän raharuiskeen vaikutuksesta maksukyvyttömyyskriisin ratkaisemiseksi ja palkkarästien takaisinmaksun yhteydessä. ja valtion toimeksiannoista aiheutuvat maksurästit. Osa tästä rahasta tulee myös kiinteistömarkkinoille, mutta se ei tietenkään muuta tilannetta olennaisesti, vaikka ostotilausten määrä nousee tämän tekijän vaikutuksesta useita pisteitä.
Voidaan myös olettaa, että väistämättömän ja merkittävän yleishyödyllisten hintojen nousun yhteydessä tarjonnan lisääntyminen jälkiasuntomarkkinoilla on täysin mahdollista.
Lisäksi, jos tarjonnan nousu jälkimarkkinoilla vuosina 1991-1993. johtui nopeasta hintojen noususta, nyt myyjät eivät lähde niinkään liikkeelle mahdollisesta erittäin merkittävästä tulon noususta asunnon myynnin kautta, vaan tarpeesta alentaa sen ylläpitokustannuksia ja suostua siten hintojen alentamiseen. . Tämä puolestaan voi hieman nostaa kysyntää ja siten myös kiinteistöyhtiöiden liikevaihtoa.
Samalla tämä vakauttaminen ei poista yleistä ongelmaa - asuinkiinteistömarkkinoilla on lähitulevaisuudessa kysyntäpulaa, mikä voi merkittävästi vähentää tuloja perinteisestä kiinteistöyhtiöiden toiminnasta hankinnan ja palvelujen tarjoamiseen. kiinteistöjen myynti.
Näissä olosuhteissa on tarpeen laajentaa merkittävästi yrityksen asiakkaalle tarjoamien palveluiden valikoimaa: pankkimaksut, kuljetuspalvelut, notaaripalvelut, korjaustyömahdollisuus, osamaksujen tarjoaminen jne., lisätty huomiota mainontaan , mahdollisesti palkkioiden lasku. Kaikilla näillä rahastoilla voi olla merkittävä rooli asiakkaiden houkuttelemisessa, mutta niiden mahdollisuudet ovat edelleen rajalliset. Jos yksittäisille yrityksille nämä menetelmät pystyvät tarjoamaan vaaditun liikevaihdon, niin on selvää, että yleensä ne eivät ratkaise kiinteistöliiketoiminnan kehittämisen ongelmaa. Vain kysynnän kasvu markkinoilla ratkaisee tämän ongelman radikaalisti, ja nykyaikaisissa olosuhteissa tämä on mahdollista vain valtion aktiivisen osallistumisen ansiosta luomalla asuntolainajärjestelmän - liittovaltion ja alueellisten asuntoluottojen virastojen perustamisen. , asuntolainojen jälkimarkkinoiden tukeminen, valtion takausten antaminen pankeille niiden myöntäessä asuntolainaa.
Venäjän kiinteistömarkkinoiden johdonmukainen kehitys johti luonnollisesti seuraavaan vaiheeseen, jolle on ominaista investointipäätösten perustelujen laatuvaatimusten äkillinen nousu. Sekä ulkomailla että Venäjällä kiinteistömarkkinoiden toimijat ymmärtävät, että liiketoimintasuunnitelmien, investointiprojektien jne., jotka ovat itse asiassa standardi yksinkertaisia kaavoja, luotettavuus riippuu täysin markkinatutkimuksen pätevyydestä, tuloksista. joista käytetään kaavoissa ... Toisin sanoen kiinteistömarkkinoiden sijoitushankkeen johdonmukaisuuden merkittävin ja merkittävin mittari on markkinatutkimuksen johdonmukaisuus, jonka perusteella tämä päätös tehdään.
Bibliografia:
1. Balabanov I.T. "Kiinteistöjen taloustiede", Pietari 2000.
2. Goremykin V.A. Kiinteistötalous: oppikirja. - 2. painos, Rev. Ja lisää. - M .: Kustannus- ja kirjakauppakeskus "Markkinointi", 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. kiinteistömarkkinat: tila ja kehityssuuntaukset. - Opetusohjelma. Moskova: 1995.
4. Maksimov S.N. "Yrittäjyyden perusteet kiinteistömarkkinoilla", Pietari. 2000.
5. Novikov B.D. Markkina- ja kiinteistöarviointi Venäjällä. - M .: "Koe", 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. "Kiinteistömarkkinat kiinteistövälittäjien silmin" // Talous ja elämä, 1997
Muut materiaalit
Osa yllä olevaa ehdotusta, se vaikuttaa riittämättömästi perustellulta, sen toinen osa koskee rakennuksen laillista katoamista kansalaisoikeuksien kohteena, koska alkuperäinen kiinteistö ei ollut pelkkä esine, vaan yhdistelmäasia, jolla on monimutkaisempi järjestelmätaso. ja peruskoulun tyyppi...
Venäjä vuoteen 2005 asti. // http: www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm Opinnäytetyön katsaus
