LIITTOVALTION KOULUTUSVIRASTO
SEI HPE "MOSKOVAN VALTION PALVELUYLIOPISTO"
Tiedekunta: "Aluetalouden ja kuntahallinnon instituutti"
Osasto: "Valtion ja kuntien hallinto"
kurssiprojekti.
Aihe: Kiinteistöjen arvostusmenetelmien parantaminen.
Tieteenala: Kuntien kiinteistöjen hoito.
Opiskelijan suorittama
Ryhmät GRDS 3-2
Shevchuk M.V.
Opettajan hyväksymä
Dubovik M.V.
Johdanto……………………………………………………………………….3
I Teoreettinen osa
1.1 Kiinteistöjen luokittelu………………………………..5
1.2 Asuinkiinteistöjen arviointimenetelmät……………………..6
1.3 Asuntomarkkinat…………………………………………………………………9
1.4 Kiinteistöjen arvopaperimarkkinat………………………………..13
1.5 Asuntolaina…………………………………………………………………..15
II Analyyttinen osa
2.1 Kiinteistömarkkina-analyysin nykyaikaiset periaatteet……………18
2.2 Kiinteistömarkkinatutkimus……………………………………..20
2.3 Kiinteistön markkina-arvon arviointimenetelmät………………26
2.4 Arviointityyppien ominaisuudet…………………………………34
2.5 Ympäristötekijöiden vaikutus kustannuksiin………………36
III Käytännön osa
3.1 Vertailevan myynnin menetelmän käytännön soveltaminen………..39
3.2 Sijoitusriskit ja kiinteistömarkkinatilastot……………44
Johtopäätös………………………………………………………………………47
Viitteet……………………………………………………………….50
Johdanto.
Termi "kiinteistö" on esiintynyt Venäjän lainsäädännössä Pietari I:n ajoilta lähtien. Nykyisissä säädöksissä ei kuitenkaan ole vielä tehty selkeää eroa irtaimen ja kiinteän omaisuuden välillä.
Kiinteää omaisuutta (kiinteistöä, kiinteistöä) ovat tontit, pohjatontit, eristyneet vesistöalueet ja kaikki, mikä liittyy kiinteästi maahan, eli esineet, joita ei voida siirtää ilman käyttötarkoituksensa suhteetonta vahinkoa, mukaan lukien metsät, monivuotiset istutukset, rakennukset, rakennukset. Kiinteää tavaraa ovat myös valtion rekisteröidyt lento- ja merialukset, sisävesialukset sekä avaruuskohteet. Myös muu omaisuus voidaan lain mukaan luokitella kiinteäksi. Joten esimerkiksi yritys kokonaisuudessaan kiinteistökompleksina tunnustetaan myös kiinteistöksi.
Venäjän federaation siviililain ensimmäisen osan mukaan yritystä ei pidetä subjektina, vaan suoraan kansalaisoikeuksien kohteena.
Yritys kokonaisuudessaan tai osa siitä voi olla myynti-, pantti-, vuokra- ja muiden omistusoikeuden syntymiseen, muuttamiseen ja päättymiseen liittyvien liiketoimien kohteena. Yrityksen voi myös periä.
Yrityksen rakenne kiinteistökompleksina sisältää kaikentyyppisiä sen toimintaan tarkoitettuja kiinteistöjä, mukaan lukien tontit, rakennukset, rakenteet, laitteet, varastot, raaka-aineet, tuotteet, vaateet, velat sekä oikeudet yksilöiviin nimityksiin yritystä, sen tuotteita, töitä ja palveluita (yrityksen nimi, tavaramerkit, palvelumerkit) ja muita yksinoikeuksia, ellei laissa tai sopimuksessa toisin määrätä.
Kiinteistöjen valtion rekisteröintiä suorittava valtion elin on velvollinen antamaan kenelle tahansa tiedot tekemästään rekisteröinnistä ja rekisteröidyistä oikeuksista kiinteistöihin. Tämä sääntö vähentää varmasti merkittävästi siviilitoimiin osallistuvien kiinteistöjen epäasianmukaisten liiketoimien riskiä.
Erilaisia omistusmuotoja: yksityinen, osakeyhtiöiden omistus, paikallinen, kunnallinen ja lopuksi liittovaltio. On erittäin vaikea määrittää yhden tai toisen muodon tehokkuutta - kaikki riippuu erityisistä tilanteista.
Yleisesti ottaen asuntomarkkinat ovat paljon kehittyneempiä kuin muut segmentit. Ja tämä on ymmärrettävää. Täällä on jo olemassa tietty lainsäädäntöperusta, joka säätelee asuntojen yksityistämisen prosesseja, maan hankkimista mökkien rakentamista varten ja niin edelleen.
Toimitilamarkkinoita edustavat pääasiassa kerran ostetut tai remontoidut tilat, jotka on muutettu toimistoiksi. Mutta yksityistämisen aikana ilmaantuu yhä enemmän kohteita, joita kiinteistörahastot vuokraavat pitkäaikaiseen vuokrasopimukseen tai myydään huutokaupoissa, ts. paikalliset viranomaiset. Yksityistämisen toisessa vaiheessa kiinteistömarkkinat täydentyvät teollisuuslaitoksilla ja vielä suuremmassa määrin kauppa- ja palvelutiloilla.
Kiinteistöjen yksityisen omistusoikeuden käyttöönoton ja Venäjän federaation yksityistämisen jälkeen valtio lakkasi olemasta suurimman osan kiinteistöistä ainoa omistaja, mikä oli alku kiinteistömarkkinoiden muodostumiselle.
I Teoreettinen osa
1.1 Kiinteistöjen luokittelu.
Kiinteistöjen arviointi kiinnostaa ennen kaikkea kohdeluokkia, jotka liikkuvat markkinoilla aktiivisesti itsenäisenä tuotteena. Tällä hetkellä Venäjällä se on:
huoneistoja ja huoneita
toimisto- ja liiketilat ja -rakennukset
esikaupunkien asuinrakennukset tontteineen (mökit ja kesämökit)
rakentamiseen tai muihin tarkoituksiin (lyhyellä aikavälillä) tarkoitetut vapaat tontit
Varasto ja tuotantotilat.
Lisäksi kiinteistökohteet ovat pääsääntöisesti osa yritysten ja organisaatioiden (erityisesti yksityistettävien) kiinteistökompleksia ja vaikuttavat merkittävästi niiden arvoon. On muitakin kiinteistöryhmiä, joiden markkinat eivät ole vielä muodostuneet.
Erilaiset olosuhteet ja niiden yhdistelmät vaikuttavat kohteen arviointiin. Annamme esimerkin luokittelun merkeistä.
1. Alkuperä
· Luonnolliset (luonnolliset) esineet.
· Keinotekoiset esineet (rakennukset).
2. Tapaaminen
Tyhjät tontit (kehityskäyttöön tai muihin tarkoituksiin)
· Luonnolliset kompleksit (esiintymät) niiden hyödyntämistä varten.
· Rakennukset
Asumista varten.
Toimistolle.
Kaupan ja maksullisten palvelujen alalla.
Teollisuudelle.
· Muut.
3. Vaaka
· Maamassat.
· Erilliset tontit.
· Rakennus- ja rakennekompleksit.
· Monikerroksinen asuinrakennus.
Omakotitalo omakotitalo (kartano, mökki)
Osio (sisäänkäynti).
· Lattia osassa.
· Asunto.
· Huone.
· Kesämökki.
· Hallintorakennusten kokonaisuus.
· Rakennus.
· Tilat tai rakennuksen osat (osat, lattiat).
4. Käyttövalmis
· Valmiit esineet.
Vaatii jälleenrakennusta tai suuria korjauksia.
Edellyttää rakentamisen valmistumista.
1.2 Asuinkiinteistöjen arviointimenetelmät.
Käytännön kokemus osoittaa, että pienten asuinkiinteistöjen arvostukset on suositeltavaa tehdä yksinkertaistetulla menettelyllä, joka voi perustua vain markkinamyynnin vertailumenetelmään. Arvioinnin myyntivertailu perustuu arvostettavan kiinteistön suoraan vertailuun muihin myytyihin tai myyntiin listattuihin kiinteistöihin. Ostajat perustavat usein arvoarvionsa ensisijaisesti myytäviin kiinteistöihin. Arvioijat käyttävät näitä tietoja myös myytyjen tai vuokrattujen kiinteistöjen tietojen kanssa. Tämä lähestymistapa perustuu substituutioperiaatteeseen, jonka mukaan jos on useita samankaltaisia tavaroita tai palveluita, halvimmalla hinnalla on eniten kysyntää ja laajin jakelu. Asunnon tapauksessa tämä tarkoittaa, että jos se on nähtävissä markkinoilla (mitä se yleensä tekee), niin sen arvo asetetaan yleensä saman houkuttelevan kodin hankinnan kustannuksella, jonka vaihtaminen ei vie paljon aikaa.
Kiinteistöjen massaarviointi on erityinen lähestymistapa suuren homogeenisten kohteiden (asuntojen) yksinkertaistettuun arvostukseen. Tällainen arviointi suoritetaan tietyn menetelmän mukaisesti: arvioidulle kohteelle määritetään sen parametrien kiinteän joukon vastaava arvojoukko, ja sitten kaikkien kohteiden osalta muuttumattomien sääntöjen mukaisesti arvo. sen arvioinnista muodostuu.
Massaarvioinnilla on omat erityissovelluksensa. Esimerkki tällaisesta arvioinnista on asuntojen arvio "BTI:n mukaan" kustannusperusteisesti. Sen suorittaa valtion virasto, ja sitä käytetään verojen ja maksujen määrittämiseen. STT-arvostus ei kuitenkaan keskity markkina-arvoon. Siksi sen rakentamiseen ei tarvita markkinatietoja.
Todellisen myyntihinnan ja markkina-arvon käsitteiden eroa tulisi korostaa. Hinnat jakautuvat myyjän hintaan, ostajan hintaan ja myyntihintaan.
Myyjän hinta on summa, jonka hän saa kaupan seurauksena. Ostajan hinta on asunnon hankintaan liittyvien kustannusten yhteissumma. Myyntihinta on rahasumma, jonka ostaja antaa myyjälle asunnosta.
Ne eroavat toisistaan välittäjien palveluiden maksun määrässä ja tapahtuman käsittelykuluissa. Välittäjä voi olla tai ei ole sekä asunnon ostajan että myyjän käytettävissä. Kauppa voi olla vakuutettu tai ei. Tapahtuman käsittelykustannukset voidaan jakaa sen osallistujien kesken eri tavoin. Siksi myyntihinta luonnehtii asuntoa sellaisenaan, ja ostajan ja myyjän hinnat ovat erittäin riippuvaisia kaupan ehdoista. Pääsääntöisesti jos myyjällä on välittäjä, hänen maksu vähennetään myyntihinnasta ja alentaa myyjän hintaa, ja päinvastoin, ostajan maksu välittäjän palveluista nostaa ostajan hintaa suhteessa myyntihintaan. Vastaavasti näihin hintoihin vaikuttaa tapahtuman käsittelymaksu. Siten myyjän ja ostajan hinta voi vaihdella merkittävästi (jopa 15 % tai enemmän). Mutta myyntihinta riippuu minimaalisesti heidän erityispiirteistään kaupan myynti- ja käsittelymekanismissa, ja sen määräävät itse asunnon erityispiirteet. Siksi on suositeltavaa mallintaa myyntihinnan riippuvuus asunnon monista parametreista.
Määritelmänsä mukaan kiinteistön markkina-arvo riippuu niistä tekijöistä, jotka määräävät sen keskimääräisen tai todennäköisemmän myyntihinnan markkinoilla normaaleissa kaupankäynnin olosuhteissa.
Luokittelun ensimmäisellä tasolla ne voidaan jakaa objektiivisiin ja subjektiivisiin tekijöihin.
Markkina-arvoa määritettäessä otetaan huomioon objektiiviset tekijät. Mitä tulee subjektiivisiin tekijöihin, ne liittyvät tietyn ostajan, myyjän tai välittäjän käyttäytymiseen kauppaa tehtäessä, osittain eivät suoraan sen taloudelliset olosuhteet (temperamentti, tietoisuus, rehellisyys, kärsivällisyys, herkkäuskoisuus, henkilökohtaiset mieltymykset ja inhoaminen jne.) .).
Objektiiviset tekijät ovat pääasiassa taloudellisia, jotka määräävät viime kädessä tiettyjen liiketoimien keskimääräisen hintatason.
Taloudelliset tekijät voidaan jakaa makrotaloudellisiin ja mikrotaloudellisiin tekijöihin. Ensimmäiset sisältävät yleiseen markkinakonjunktuuriin liittyvät tekijät: alueen kiinteistöjen kysynnän alkuvarmuustaso; uudisrakentamisen ja jälleenrakentamisen määrät ja rakenne; muuttoliikkeet; liiketoimien oikeudelliset ja taloudelliset ehdot; inflaation taso ja dynamiikka; dollarin kurssi ja sen dynamiikka. Meidän olosuhteissamme taloudellisten tekijöiden ryhmään voidaan merkitä myös seuraavat pitkän aikavälin tekijät:
· erot tavaroiden ja palveluiden hintojen dynamiikassa sekä palkkaehdoissa, jotka vaikuttavat varojen kertymisen laajuuteen ja lykätyn kysynnän määrään;
· uuden sosiaalisen kerroksen muodostumisen vauhti ja laajuus, joilla on mahdollisuus investoida kiinteistöihin;
asuntolainajärjestelmän kehittäminen;
· Ulkomaisten edustustojen järjestelmän kehittäminen alueella.
Mikrotaloudelliset tekijät luonnehtivat tiettyjen liiketoimien objektiivisia parametreja. Näistä erityisen tärkeitä ovat ne, jotka kuvaavat kaupan kohdetta (asuntoa). Merkittäviä ovat myös kaupan luonteeseen ja maksuehtoihin liittyvät tekijät. Tapahtumien käsittelyn ja niiden maksamisen keskeiset menettelytavat on selvitetty. Siksi asuntojen markkina-arvon massaarvioinnissa voidaan ja kannattaa keskittyä kaupan tyypilliseen (keskimääräiseen) luonteeseen, pitää tätä tekijää vakiona eikä ottaa sitä huomioon asuntojen markkina-arvoa arvioitaessa. Tällöin asunnon tiettynä päivänä arvioitu markkina-arvo (keskihinta) määräytyy sen parametrien (ominaisuuksien) mukaan käyttöarvoksi.
1.3 Asuntomarkkinat.
Näiden markkinoiden potentiaalinen koko on valtava. Ainakin 90 prosenttia asunnoista missä tahansa, kuten sanotaan, sivistyneessä maassa ostetaan nykyään erissä.
Venäjän asuntomarkkinat kasvoivat erityisen suureksi asuntojen yksityistämisen seurauksena. Ilmainen, kuten Moskovassa, tai etuoikeutettu, kuten muissa kaupungeissa, asuntojen siirto yksityisomistukseen on luonut omistajille uusia mahdollisuuksia toimia tämäntyyppisten kiinteistöjen kanssa.
Samaan aikaan on kehittynyt myös asuntojen ja muun asumisen osto- ja myyntimuotoja. Näistä muodoista asuntojen osamaksukauppa yleistyy. On huomattava, että lännessä lähes kaikki väestön omistamat kiinteistöt ovat velkaantuneita, tarve maksaa asumiskustannukset erissä. Venäjällä yksityistämisen seurauksena jokaisesta kansalaisesta tuli kiinteän omaisuuden (asuntoja, puutarha- ja maalaistaloja) omistaja, jota ei rasittanut velat. Siksi Venäjän kansalaiset ovat tässä suhteessa paljon paremmassa asemassa kuin muiden maiden kansalaiset.
Samalla kaikkea tätä täydentävät uudet mahdollisuudet hankkia asuntoa lainalla. Lyhyesti kaava on seuraava.
Asunto itse toimii lainauksen aineellisena vakuutena. Kunnes laina on maksettu takaisin, ostaja on laillisesti vain sen vuokralainen. Ostaja maksaa heti ensimmäisen erän - noin 30 prosenttia; loput 70 maksaa pankki, jonka kanssa on tehty vastaava sopimus kiinteistöyhtiön kanssa.
Pankki tai sen tytäryhtiö kerää asiakirjoja, toteuttaa osto- ja myyntitapahtuman, tekee tilityksiä myyjän kanssa jne. Siksi palkkion koko esimerkiksi Moskovassa on 13 prosenttia asunnon markkinahinnasta. Nämä kustannukset ovat perusteltuja, jos kauppa toteutetaan luotettavien organisaatioiden osallistuessa, sillä asuntomarkkinat ovat saaneet viime kuukausina tietynlaisen rikollisen merkityksen.
Suuri määrä rikollisia tilanteita syntyy, koska melkein jokaisessa liiketoimessa on "vasemmat" dollarit, jotka siirretään kädestä käteen virallisen rekisteröintimenettelyn päätyttyä.
"Vasen" dollari on pääsääntöisesti ero asunnon markkinahinnan ja STT:n arvioiman määrän välillä. Siksi ei tarvitse olla asiantuntija ymmärtääkseen: "vasemmistolaisten" eliminoimiseksi on valittava toinen kahdesta tiestä: joko konservatiivinen tie - tuoda STT:n arviointikäytäntö lähemmäksi todellisia markkinaolosuhteita; tai radikaali tapa - luopua tästä käytännöstä ja siirtyä muihin kiinteistöjen hakemushinnan hallintaan.
Jatkuvasti kasvavat suhdeluvut tuovat STT-arvostuksia lähemmäs markkinahintoja harppauksin.
Tuloista, joilla asunto (tai muu myöhemmin myytävä kiinteistö) on ostettu kansalainen, on jo vähennetty kaikki mahdolliset verot. Tästä syystä omaisuuden myyntiä ei voida katsoa mistään näkökulmasta katsottuna lisätulon saamiseen; se on vain muutos kansalaisen omistaman omaisuuden muodossa. Ja veron kantaminen tällaisen muutoksen määrästä on toissijainen verotus samasta tulosta.
Markkina-asuntojen uudelleenjako mahdollisti asuntokannan käytön tehostamisen, vauhditti osan yhteisasuntojen uudelleensijoittamista ja mahdollisti asumisongelman osittaisen ratkaisemisen.
Kaiken kaikkiaan asuntoongelma ei vain jatku, vaan se pahenee. Tätä helpottaa jatkuva naapurimaiden pakolaisten ja pakkosiirtolaisten virta Venäjälle.
Asuntojen käyttö muuhun kuin asumiseen.
Merkittävän osuuden kaupunkien asuntosektorista yksityistämisen jälkeen ongelma omistettujen asuntojen käytöstä muuhun tarkoitukseen on kiristynyt.
Tietenkin kansalaisten ja oikeushenkilöiden omistamien asuintilojen käyttö muihin kuin asuintarkoituksiin - toimistojen, toimistojen, työpajojen, tietokonekeskusten jne. - ei millään tavalla edistä asumisongelman ratkaisemista, sillä merkittävä osa asuintilaa vedetään kaupunkirahastosta. Kuitenkin keinot käsitellä tätä rajoittavat omistajan vapautta ja ovat usein laittomia.
Vaikka asuntovalvontaviranomainen tai miliisi onnistuisikin toteamaan asunnon väärinkäytön ja sen asianmukaisesti muotoiltuaan esittämään sen tuomioistuimelle, tuomareilla ei ole laillista perustetta hyväksyä tällaista vaatimusta. Art. Liittovaltion asuntopolitiikan perusteista annetun lain 6 §:n mukaan asuntoalan kiinteistön omistajalla on laissa säädetyllä tavalla oikeus omistaa, käyttää ja luovuttaa sitä, mukaan lukien vuokraus, vuokraus, panttaus, kokonaan ja osissa jne., jos voimassa olevia normeja, asumis- ja muita kansalaisten oikeuksia ja vapauksia sekä yleisiä etuja ei loukata. Omistajan velvollisuuksien joukossa asuintiloja käytettäessä, jotka on säädetty 11 §:ssä. Saman lain 4 §:ssä ei ole sellaista velvoitetta kuin asuintilan käyttö käyttötarkoitukseensa. Totta, Art. RSFSR:n asuntolain 7 §, jossa todetaan, että asuinrakennukset ja asuintilat on tarkoitettu kansalaisten pysyvään asumiseen.
Mutta parhaassa tapauksessa, kun otetaan huomioon tämä artikkeli, artiklan perusteella. RSFSR:n siviililain 48 §:n mukaan vain asunnon vuokrasopimus voidaan mitätöidä, koska se ei täytä lain vaatimuksia. Mutta tällä perusteella ei ole mahdollista irtisanoa sopimusta asunnon omistusoikeuden siirrosta, koska yksikään säädös (ja tämän pitäisi olla vain laki, ei kaupunginjohtajan määräys tai hallituksen asetus) ei sisällä tällaista lakia. perusta.
Selkeän sääntelykehyksen puute johtaa siihen, että jopa oikeuslaitos ei toisinaan pysty selvittämään, kenellä ja millä perusteilla on oikeudet tiettyyn kohteeseen. Toimisto-, liike- ja varastotilojen vakaa kysyntä sekä tällaisten kiinteistöjen korkeat kustannukset, jotka takaavat huomattavat palkkiot, houkuttelevat kuitenkin paljon välittäjärakenteita. Jos vuonna 2000 vain 42 prosenttia kyselyyn vastanneista käytti liiketoimia toimitilojen kanssa, on tähän mennessä noussut 70 prosenttiin.
1.4 Kiinteistöjen arvopaperimarkkinat.
Kiinteistömarkkinoiden segmentti on vähiten kehittynyt. Tämä heijastaa sekä koko osakemarkkinoiden viivettä että itse kiinteistöjen riittämätöntä osallistumista kaupalliseen liikevaihtoon. Kiinteistömarkkinoiden toimijat suosivat edelleen suoria sijoituksia. Kapea ja valikoima kiinteistöjen käyttöön ja myyntiin liittyviä arvopapereita.
Ensinnäkin asuntolainojen kiistaton etu on niiden kumulatiivisuus. Niistä on mahdollista kerätä vähitellen tarvittava määrä asunnon ostamiseen, mikä on todistus oikeudesta nimellisarvoon merkittyyn asuntokuvaan.
Joukkovelkakirjojen nimellisarvo suhteessa todellisten asuntojen kuvamateriaaliin mahdollistaa milloin tahansa pysähtymisen elintilan ja mukavuuden tasolle, joka tunnustetaan riittäväksi tai suurimmaksi mahdolliseksi. Vaikka on todettava, että tätä asuntolainojen positiivista ominaisuutta rajoittaa jossain määrin se, että ne antavat oikeuden ostaa vain vasta käyttöön otettuja asuntoja. Varsin rajallinen rakentamisen taso ja uusien kehitysalueiden erityispiirteet voivat kaventaa merkittävästi asumisongelmiensa ratkaisemiseksi joukkovelkakirjalainoja ostavien tahojen piiriä, ja juuri tämä on heidän pääarvonsa. Jos kunnallisia asuntoja olisi mahdollista ostaa joukkovelkakirjalainojen avulla missä tahansa kaupunginosassa, missä tahansa mukavuustasossa ja "iässä", niiden houkuttelevuus lisääntyisi merkittävästi. Tällä voitaisiin varmistaa asuntolainojen kilpailukyvyn kasvu suhteessa muihin riittävän luotettaviksi katsottuihin maksuvälineisiin (valuuttaan).
Toinen asuntolainojen kiistaton etu on niiden inflaatiota estävä luonne: mahdollisuus säästää rahaa tavalla tai toisella arvon alenemisesta. Siksi kuukausittaisten asuntolainojen hintanoteerausten tulisi ainakin seurata inflaatiota. Samaan aikaan ennustetun liikkeeseenlaskun tarjoama kuukausinoteerauksen mekanismi pystyy vaimentamaan vain yleiset ja ajallisesti merkittäviä makrotalouden vaihtelut, mutta ei asuntomarkkinoiden tämänhetkisiä muutoksia.
Mahdollisuus muuttaa hintanoteerauksia asunnon hankinnan ajankohdan mukaan, kun joukkovelkakirjalainat lunastetaan, esimerkiksi 1-6 kuukauden välillä, voisi merkittävästi lisätä sekä tämän osakemarkkinainstrumentin houkuttelevuutta että sen likviditeettiä.
Kiinteistön arvostus. Markkina-arvostusmenetelmät auttavat maksimoimaan kiinteistöjen kannattavuuden, tämän uuden resurssin, joka yritysten ja kansalaisten käytössä on. Tämä arviointi tulee tarpeelliseksi jo silloin, kun maan ja kiinteistön omistajat haluavat kiinnittää ne lainan saamiseksi. Ilman asianmukaista arviointia voit luottaa lisäinvestointien, mukaan lukien ulkomaisten, houkuttelemiseen.
Yksityistämisen ensimmäisessä vaiheessa yhteisyrityksiä luotaessa tällaisia arvioita joko ei tehty ollenkaan tai ne tehtiin vain silmästä. Sijoittaja itse päätti hinnan. Vakavissa kohteissa mukana olivat länsimaiset arviointitoimistot, jotka useimmiten tekivät arviointeja ulkomaisten sijoittajien hyväksi aliarvioivat omaisuutemme todellista markkina-arvoa.
Arviointi on tarpeen myös sellaisten yksityistettyjen yritysten osakkeiden toissijaisessa liikkeeseenlaskussa, jotka pyrkivät korottamaan osakepääomaansa todellisilla aineellisilla resursseilla tuetulla määrällä. Se on todellinen esite, jonka avulla sijoittajat voivat välttää virheitä osakekursseja määrittäessään. Arviointia tarvitaan myös omaisuuden jaossa, maan ja kiinteistön parhaan kaupallisen käytön määrittämisessä sekä kaikissa muissa kiinteistöihin liittyvissä liiketoimissa.
Kiinteistön arvonnousunäkymien ja kaupallisen käytön analyysin tulee perustua tiukkaan taloudelliseen laskelmaan, tarkkaan ja ammattimaiseen arvioon kiinteistön todellisesta markkina-arvosta. Arviointi on asiantuntijan tai asiantuntijaryhmän, yleensä ammatillisten arvioijien, mielipide kiinteistön arvosta, joka perustuu tietoon, kokemukseen, tiukasti määriteltyjä lähestymistapoja, periaatteita ja menetelmiä sekä menettelytapoja ja eettisiä standardeja käyttäen.
Markkina-arvolla tarkoitetaan todennäköisintä hintaa, jonka kiinteistö myy kilpailluilla ja avoimilla markkinoilla, kun otetaan huomioon kaikki reilun kaupan tekemisen edellytykset.
Nämä ehdot ovat:
1. Ostaja ja myyjä toimivat tyypillisten, tavanomaisten motiivien pohjalta. Sopimusta ei pakoteta kummallekaan osapuolelle.
2. Molemmilla osapuolilla on täydet tiedot tehdäkseen päätöksiä ja toimiakseen etujensa mukaisesti.
3. Kohde on saatettu avoimille markkinoille riittävän kauan ja kaupankäynnille on valittu optimaalinen hetki.
4. Maksu suoritetaan käteisellä tai käteismaksuun verrattavissa olevilla taloudellisilla ehdoilla.
5. Kauppahinta kuvastaa normaaleja ehtoja, eikä sisällä minkään tapahtumaan liittyvän osapuolen alennuksia, hyvityksiä tai erikoishyvityksiä.
6. Kohde on normaalisti kysytty ja sillä on markkinoilla tunnustettu hyöty.
7. Kohde on melko niukka, toisin sanoen tarjontaa on rajoitetusti, mikä luo kilpailukykyiset markkinat.
8. Esineellä on vieraantuvuuden ominaisuuksia ja se voidaan siirtää kädestä käteen.
1.5 Asuntolaina.
Asuntolaina tarkoittaa lainan myöntämistä kiinteistövakuudella. Klassinen asuntolainakohde on tontti. Asuntolaina avaa mahdollisuuden antaa vakuudeksi rakennuksia, rakenteita, asuintaloja, erillisiä asuntoja.
Asuntolainat ovat yleensä edullisia, asuntoluottopankkien marginaalit ovat alhaiset ja voittoa syntyy suurista lainamääristä. Nämä pankit houkuttelevat varoja myös alhaisilla koroilla, mutta erittäin korkean luotettavuutensa vuoksi niiden sijoittamilla asuntolainalainoilla on jatkuvaa kysyntää.
Asuntolainamarkkinoilla toimii neljä tahoa:
1. lainanottaja, joka haluaa hankkia mahdollisesti parhaan kiinteistön;
2. pankki, joka pyrkii saamaan suurimman mahdollisen voiton rajoittamalla kiinnitysriskiä;
3. sijoittaja, joka pyrkii maksimoimaan voiton sijoittamalla asuntolainoihin;
4. hallitus, jonka on luotava oikeudelliset ja taloudelliset edellytykset asuntoluottojärjestelmän toiminnalle.
Asuntolainajärjestelyjen tulee varmistaa lainanottajan luoton saatavuus sekä luotonannon kannattavuus.
On olemassa useita erilaisia luottomekanismeja, joiden avulla voidaan suuremmassa tai pienemmässä määrin ohittaa maassa vallitseva melko korkea inflaatio.
Ensimmäinen mekanismi on kiinteäkorkoinen laina.
Toinen mekanismi perustuu lainoihin, joiden korko on sovitettu maan hintatasoon, jolloin lainakorkoa tarkistetaan määräajoin (noin neljännesvuosittain) hintatason muutoksista riippuen.
Kolmannen mekanismin - luotonannon säädettävillä viivästetyillä maksuilla - kehitti yksi Yhdysvaltain talouden instituutioista erityisesti käytettäväksi Venäjän olosuhteissa. Sen olemus on, että lainanottajan on maksettava päävelasta tai lainasta enintään 30 prosenttia tuloista. Alkumaksu on suhteellisen pieni ja kasvaa ajan myötä. Näin voit lykätä velan pääosan maksua myöhempään ajankohtaan. Tämän mekanismin periaate on, että lasketaan kaksi korkoa, joista toista kutsutaan "sopimukseksi" ja sitä käytetään velan määrän laskemiseen ja toista "maksua" kuukausittaisten maksujen laskemiseen. Nämä hinnat eivät ole samat.
Venäjän federaation panttilaissa vahvistetaan kiinnitysten rekisteröintiä koskeva yleinen periaate. Se on rekisteröitävä samassa valtion virastossa, joka on vastuussa kiinnitettyyn omaisuuteen liittyvien oikeuksien rekisteröimisestä. Tästä periaatteesta seuraa oletus, että asuntojen yksityistämisestä vastaavien osastojen tulee rekisteröidä asuntolainat.
Maalla sijaitseviin rakennuksiin ja rakennuksiin liittyvät ”kiinnityssopimukset” on rekisteröitävä sen alueen ”maaluetteloon”, jolla kiinteistö sijaitsee, mikä voidaan myös tällä hetkellä tulkita paikallisten maalautakuntien rekisteröinniksi, vaikka laki tuolloin voimaan tullessaan se voi tarkoittaa paikallisneuvostoja.
Pantatun omaisuuden myyntimekanismi on lainsäätäjän vahvistama yhteinen sekä kiinteälle että irtaimelle omaisuudelle.
Art. Venäjän federaation siviililain 350 pykälän mukaan pantatun omaisuuden myynti (myynti), joka on lain mukaan suljettu, tapahtuu myymällä julkisessa huutokaupassa menettelylainsäädännön määräämällä tavalla, ellei toisin ole menettely on säädetty laissa.
Vaatimus panttatun omaisuuden myymisestä julkisessa huutokaupassa on pakollinen, ja jos panttisäännön käsitettä noudatetaan, sitä ei voida kiertää. Mutta jos pantinhaltija haluaa edelleen hankkia pantin kohteena olevan omaisuuden omistukseen ilman julkista huutokauppamenettelyä ja pantinantaja tukee sitä, niin tämä voidaan tehdä pykälän mukaisesti. Venäjän federaation siviililain 409. Pykälä mahdollistaa osapuolten välisen korvaussopimuksen tekemisen, jossa velkoja ilmoittaa velallisen velvoitteet päättyneiksi ja velallinen vastineeksi velvoitteensa täyttämisestä maksaa korvauksen, eli meidän tapauksessamme pantinantaja siirtää kiinteistö pantinhaltijalle.
II Analyyttinen osa
2.1 Kiinteistömarkkina-analyysin nykyaikaiset periaatteet.
Yrityksen menestyminen markkinataloudessa määräytyy pitkälti sen tiedon laadusta, jonka perusteella vastuullisia taloudellisia päätöksiä tehdään. Siksi tiedon, mukaan lukien markkinatiedon, kerääminen ja analyyttinen käsittely on nykyään sekä erillisen tutkimuksen kohteena tieteellisestä ja metodologisesta näkökulmasta että itsenäisen liiketoiminnan aiheena.
Havainnollistavin esimerkki yllä olevasta on esimerkki tietotuesta osakemarkkinoilla tapahtuvaa liiketoimintaa varten. Toistuvasti Nobel-palkinnon saaneita tieteellisiä teorioita ja koulukuntia on luotu ja ne kehittyvät edelleen, on kirjoitettu monia teknisiä ja perusanalyysiteoksia, joista on tullut käsikirjoja osakemarkkinoiden asiantuntijoille. Maailmanlaajuista käytäntöä testata syvällisesti analyytikkojen tietämystä, jotta he voivat työskennellä arvopaperimarkkinoiden tietojen kanssa, pidetään normaalina. Ja tämä siitä huolimatta, että osakemarkkinoilla, muihin markkinoihin verrattuna, täydellisen markkinan säännönmukaisuudet osallistujien tietoisuuden kannalta pitäisi olla selvimmin tunnistettu.
Kiinteistömarkkinat, toisin kuin osakemarkkinat, ovat monessa suhteessa enemmän kuin kaukana täydellisestä, mikä määrittää sen tutkimuksen piirteet. Toisaalta analyytikot kohtaavat vaikeuksia ja joskus mahdotonta virallistaa taloudellisia suhteita oikein ja yksiselitteisesti kiinteistömarkkinoilla. Toisaalta on ilmeistä, että muilla markkinoilla käytettyjä analyysiteknologioita ei ole mahdollista siirtää puhtaassa muodossaan kiinteistömarkkinoille, koska nämä tekniikat on sovitettu käytettäväksi eri markkinaympäristössä. Edellä esitetyn valossa laadukas analyyttinen työ kiinteistömarkkinoilla näyttää olevan erittäin monimutkainen aihe, joka vaatii analyytikolta syvän kiinteistötalouden teoreettisen tietämyksen lisäksi jatkuvaa harjoittelua ja luovaa etsintää ammatillista intuitiota muodostavassa tutkimuksessa. .
Tutkimalla lähes vuosisadan historiaa kiinteistömarkkinoiden toiminnasta maailman kehittyneissä maissa voidaan päätellä, että riittämätön huomio analyyttisen työn laatuun on yksi tärkeimmistä syistä useimpien suurten reaalikriisien syihin. kiinteistömarkkinat. Tyypillinen esimerkki on Yhdysvaltain kiinteistömarkkinoiden kriisi 80-luvun lopulla ja 90-luvun alussa. Asiantuntijoiden mukaan liiallinen ja umpimähkäinen investoiminen uudisrakentamiseen on johtanut markkinoiden ylikuormitukseen ja vastaavasti markkinoiden kysynnän puutteeseen useissa hankkeissa, joihin on myönnetty lainaa. Tämä tilanne perustui epärealistisiin markkinaodotuksiin, jotka johtuivat analyysin väärästä kannustinrakenteesta, heikosta analyysimetodologiasta ja tämänhetkisiä olosuhteita kuvaavista epätäydellisistä tiedoista. Kehittäjiä, arvioijia ja luottoorganisaatioita ohjaavaa kannustinrakennetta muutti toisten kiinnostus saada lainaa, toisten oikeuttaa lainan saaminen ja toisten kohdistaa varojaan. Samalla kaikki osapuolet ratkaisivat ongelmansa perusteettoman optimististen odotusten kustannuksella.
Heikon analyysimetodologian käyttö, joka ilmeni puutteellisina olettamuksina ja menettelyinä, vuorovaikutuksessa paikallisten markkinoiden riittämättömän laadukkaan tiedon kanssa johti pääsääntöisesti epäterveeseen markkinatutkimukseen ja siten niiden perusteella tehtyihin investointipäätöksiin. Kriisin seurauksena luottolaitoksiin on kehittynyt vakaa epäluottamussyndrooma yleisesti kaikkia hankkeita ja erityisesti markkinatutkimusta kohtaan. Ja tämä puolestaan johti ymmärrykseen, että kiinteistömarkkina-analyytikot tulisi ohjata työssään joihinkin yleisiin periaatteisiin, jotka ovat välttämättömiä (mutta eivät riittäviä) tarkkojen johtopäätösten ja tulosten saamiseksi. Toisaalta tarvitaan kipeästi ymmärrettäviä ja helposti tunnistettavia kriteerejä, jotka määrittävät markkinatutkimuksen yhteensopivuuden validiteettikategorian kanssa.
Venäjän kiinteistömarkkinoiden kehitysnäkymät huomioon ottaen voidaan olettaa, että mahdollisten kriisien puuttuminen on liian optimistinen skenaario. Tällaisten kriisien seuraukset voivat kuitenkin olla vähäisempiä, jos jo tänään, aktiivisen markkinakehityksen vaiheessa, muotoillaan joitain yleisiä periaatteita ja periaatteita ja toteutetaan niitä jokapäiväisessä käytännössä.
vaatimukset analyyttisille tutkimuksille, joiden perusteella investointipäätökset tehdään.
Ei vain kriisien uhka, vaan myös ajankohtaiset arjen ongelmat - lisääntyvä kilpailu, pienentyneet mahdollisuudet lyhytaikaiseen supervoittoon, pitkäaikaisten ja pääomavaltaisten liikekiinteistökehityshankkeiden käynnistyminen, ulkomaisten sijoittajien tulo markkinoille korkeita vaatimuksia päätösten perustelulle jne. - todistaa objektiivisesti, että laadullisen analyysin merkitys Venäjän kiinteistömarkkinoilla tulee lähitulevaisuudessa yhä tärkeämmäksi.
2.2 Kiinteistömarkkinoiden tutkimus sijoituspäätösten perustelemiseksi.
Minkä tahansa tarkasteltavana olevan tutkimuksen perimmäisenä tavoitteena on mitata tietyntyyppisen tuotteen kysynnän ja tarjonnan suhdetta kiinteistömarkkinoilla tiettynä (yleensä tulevana) ajankohtana.
Kiinteistön erityisominaisuudet hyödykkeenä sekä kiinteistön erityinen asema markkinataloudessa muodostavat melko laajan sosioekonomisen tiedon, joka on tarpeen tämän tuotteen sijoittamiseksi markkinoille. Kansan- ja aluetalouden nykyiset ja retrospektiiviset makrotaloudelliset ominaisuudet, alueellisten ja paikallisten markkinoiden sosiodemografiset indikaattorit, alueellisten ja paikallisten kiinteistömarkkinoiden parametrit - nämä ovat vain yleisiä aloja, joilla tutkimusta on tarpeen tehdä.
Periaate 1. Analysoitavaksi tulee valita vain tiedot, jotka voivat todella määrittää sijoituskohteen tulevan tuottavuuden.
Tätä periaatetta noudatettaessa analyytikon suurin vaikeus on vakiosääntöjen tai yksiselitteisten suositusten puute lähtötietojen muodostamiseksi. Täällä analyytikon on näytettävä kaikki tietonsa, ammatillinen intuitionsa, luovuutensa ja käytännön kokemuksensa. Lisäksi tässä luodaan perusta koko tutkimuksen johdonmukaisuudelle.
Periaate 2: Kaikkia tämänhetkisiä ja tulevaisuudennäkymiä, joihin tutkimus perustuu, tulee käyttää arvioitaessa tarkasteltavana olevan kiinteistösijoitushankkeen suorituskykyä.
Huolellisesti valittukin suoraan arvioitavaan aiheeseen liittyvä tieto on kuitenkin kuvaannollisesti sanottuna "kimppu tiiliä", josta analyytikon on luotava vankka pohja analyyttiselle tutkimukselle kaikkien rakennustaiteen sääntöjen mukaisesti. Ja tässä et voi tehdä ilman vahvaa ratkaisua, joka yhdistää yksittäiset elementit yhdeksi monoliitiksi.
Periaate 3. Kaikki investointipäätöksen perusteeksi valitut yksittäiset tietolohkot tulisi liittää toisiinsa selkeällä loogisella suunnitelmalla, joka huipentuu tulevaisuuden markkinaolosuhteiden ja tarkasteltavan hankkeen vastaavan tuottavuuden ennusteeseen. Logiikkapiirin kuvaus on esitettävä selkeästi.
Asiakkaan positiivinen käsitys markkinatutkimuksen tuloksia sisältävästä raportista, jossa ei ole loogista kaaviota, voi olla vain, jos:
a) analyytikko käyttää hyväkseen asiakkaan tietämättömyyttä tai
b) asiakas on aluksi myönteinen tuloksiin.
Toisaalta vakuuttavan ja ilmeisen loogisen kaavion rakentaminen on osoitus analyytikon korkeimmasta ammattitaidosta.
Jatkamalla pohdintaa tarpeesta rakentaa looginen tutkimuskaavio, tarkastellaan toista periaatetta, joka määrittelee markkina-analyysin sisällön.
Periaate 4. Markkina-analyysin sisältö tulisi rajoittaa keskusteluun niistä tekijöistä, jotka muodostavat liikekiinteistön suorituskyvyn pääasialliset suhdeluvut.
Tämän periaatteen mukaisesti analyytikon on tutkimuksen aikana muotoiltava tärkeimmät suhteet, jotka määräävät kaupallisen tilan suorituskyvyn, ja sitten tunnistettava parametrien-argumenttien hierarkia, joiden tehtävät ovat päälausekkeeseen sisältyvät tekijät. suorituskykyä varten.
Havainnollistakaamme käytännön lähestymistapaa tämän periaatteen toteuttamiseen käyttämällä seuraavaa yksinkertaistettua esimerkkiä.
Olkoon tarkasteltavan hankkeen suorituskriteerinä nettotoiminnan tuotto (NOI) tietyllä tulevaisuuden ajanjaksolla. Tällöin suorituskyvyn määrittämisen päälausekkeella on määritelmän mukaan seuraava muoto:
NOI=PGI-V&L+M-FE-VE missä
SMM - potentiaaliset bruttotulot,
V&L - tappiot vajaakäytöstä ja maksuhäiriöistä.
M I - muut tulot.
FE - kiinteät käyttökulut,
VE - muuttuvat toimintakulut.
Harkitse menettelyä sellaisten parametrien tunnistamiseksi, jotka määrittävät päätekijöiden odotetut arvot.
Mahdolliset bruttotulot määräytyvät vuokrahinnan arvon perusteella, joka puolestaan on funktio nykyisestä vuokrahinnasta, sekä markkinoiden kysynnän ja tarjonnan suhteen ajan mittaan.
Kiinteistön ennustettu käyttöaste riippuu kumulatiivisesta markkinakapasiteetista, kysyntäparametreista, markkinoiden absorptioasteesta ja kiinteistöjen absorptioalueen kasvusta. Projekteille ennustettu kuormitus määrittää kaksi indikaattoria - kuormituksen tason ja aikataulun markkinoiden imeytymiselle tälle tasolle.
Kiinteistöjen absorptioalueen kasvun määrää joko työpaikkojen määrän (työllisyysasteen) tai väestön kasvu. Absorptioalueen laajeneminen puolestaan johtaa uusien kiinteistöjen tarpeeseen.
On huomattava, että työllisyyden kasvu ja väestönkasvu voivat yhdessä tapauksessa olla suoraan yhteydessä esimerkiksi uusien työpaikkojen avautumiseen ja uusien työkykyisten ihmisten maahantuloon. Toisessa tapauksessa väestönkasvu voi kasvaa ilman työllisyyden kasvua esimerkiksi eläkeläisten lisääntymisen tai syntyvyyden lisääntymisen vuoksi. Kvalitatiiviseen analyysiin kuuluu useiden tietolähteiden käyttö, jotka tarjoavat historiallisia trendejä ja vaihteluvälin kasvuennusteita, minkä jälkeen suoritetaan tietojen vertailu. Myös alueen kasvun segmentointi on pakollista esim. ikäryhmän, sukupuolen, perheen koon jne. mukaan. Näiden positioiden puuttuminen tutkimuksesta johtuu analyysissä käytettävän tiedon epäjohdonmukaisesta valinnasta.
Kysyntäparametrit määritetään sellaisilla erityisindikaattoreilla kuin pinta-ala (toimisto tai tuotanto) työpaikkaa kohti, ostomenot henkeä kohti, asuntojen tai talojen lukumäärä asukasta kohti jne. Kysyntäparametrien avulla lasketaan tarvittavan kiinteistön määrä, joka vastaa kiinteistöjen kulutuksen alueen kasvua. Esimerkiksi soveltamalla keskimääräistä ostokohtaista kulutusta väestönkasvuun vähittäiskaupan ennustetaan kasvavan ja sitä kautta lisäkauppatilan tarpeen. Asuntomarkkinoita analysoitaessa iän, tulojen, koon tai perhekoostumuksen mukaan segmentoitu väestönkasvu muunnetaan segmentoituneeksi kysynnäksi. Kysyntäparametrien järkevä analyysi sisältää historiallisten trendien, nykytilan tutkimuksen ja niiden todennäköisen arvon ennustamisen tulevaisuudessa. Lisäksi johdonmukainen analyysi mittaa kysynnän muutosta, joka johtuu paitsi uusista vaihteluvälistä, myös nykyisen väestön ja työllisyysrakenteen muutoksista. Esimerkiksi suhdannesuhdanteen aikana kasvavat yritykset vaativat laajoja alueita, ja väestötilanteen muutokset kohti eläkeiän nousua edellyttävät sopivaa asumista.
Kysyntäparametrien analyysin epäjohdonmukaisuuden merkkejä tulisi sisältää ensinnäkin vakioarvojen huomioon ottaminen, jotka yleensä ovat ominaisia analyysihetkelle, sekä olemassa olevien väestö- ja työllisyysrakenteiden muutosten huomioiminen.
Absorptioaste, jota kutsutaan myös markkinapenetraatioasteeksi, on se osuus markkinoiden kokonaiskysynnästä, jonka tarkasteltavana olevan hankkeen odotetaan ottavan vastaan kilpailemalla muiden hankkeiden kanssa. Sen jälkeen kun analyytikko on arvioinut potentiaalisen kysynnän kokonaiskasvun, on tarpeen määrittää hankkeen kriittinen parametri - se osuus kokonaiskysynnästä, jonka kyseinen projekti todennäköisesti voi vaatia.
Teoreettisesti absorptiokerroin on monimutkainen funktio monista tekijöistä. Ensimmäisessä likimäärässä se voidaan määritellä arvioitavan kohteen pinta-alan suhteeksi kilpailevan tarjouksen kokonaispinta-alaan (mukaan lukien kohteen pinta-ala), kun se tuodaan markkinoille. Tällaisen lähestymistavan tulisi olla vähintään jokaisessa päteväksi väitetyssä markkinatutkimuksessa.
On huomattava, että absorptiokerrointa määritettäessä tärkeimmät ehdot ovat kysynnän ja kilpailukykyisen tarjonnan yksityiskohtainen segmentointi. Samalla ei pidä unohtaa toteutuksessa aloitettujen kilpailevien hankkeiden kestoa, toteutukseen valmistettavien hankkeiden määrää ja kestoa. Ensimmäinen merkki epäonnistuneesta tutkimuksesta tässä on minkä tahansa "keskimääräisen" tiedon käyttö.
Markkinoiden laajuisista alennuksista ja vuokralaisten kannustimista aiheutuvat tappiot ovat myös tekijä, jota ei pidä jättää huomiotta mahdollisia bruttotuloja arvioitaessa.
Muut tulot, vaikka ne ovat tyypillisesti pieni osa tuloista, on silti arvioitava heijastamaan potentiaalisten kuluttajien todennäköisiä mieltymyksiä heidän käsityksensä elämäntavasta, palvelun tasosta ja asukasta kohden lasketuista menoista tämän tason saavuttamiseksi jne. .d.
Kiinteitä ja muuttuvia kustannuksia pidetään perinteisesti varmemmin ennakoinnissa. Tällainen kysymyksenasettelu Venäjän olosuhteisiin on kuitenkin vain osittain pätevä. Esimerkiksi kiinteistöverot (nykyisin ne ovat kiinteistöveroja, maaveroja) ja maavuokrat voivat lainsäädännöllisen epäselvyyden vuoksi tuottaa potentiaaliselle sijoittajalle odottamattomia ”yllätyksiä” tulevaisuudessa. Siksi johdonmukaiseen markkinatutkimukseen tulisi sisältyä näiden positioiden muunnelma ennustaminen.
Samanlainen tilanne on havaittavissa useimpien muuttuvien kustannusten kohdalla. Yleishyödyllisten palvelujen markkinoiden analyysi, joista suurimman osan tarjoavat luonnolliset monopolit, epävakaa tariffipolitiikka, edellyttää huomioon otettujen indikaattoreiden määrällistä perustelua. Samalla on tärkeää käyttää ohjaus- ja mittauslaitteiden indikaatioiden perusteella saatua markkinatietoa resurssien kulutuksesta. Koska resurssien kulutuksen osalta ei ole markkinaanalogeja, on parempi laskea ne standardien mukaan kuin hyödyllisten resurssien tarjoajien laskuja.
2.3 Kiinteistön markkina-arvon arviointimenetelmät.
Kiinteistön markkina-arvon arvioinnissa on kolme päämenetelmää:
1. vertailumenetelmä
2. kustannusmenetelmä
3. tulojen pääomitusmenetelmä.
Pääasiallinen arvostusmenetelmä on myynnin vertailuanalyysi (SAP). Tätä menetelmää voidaan soveltaa silloin, kun on olemassa maa- ja kiinteistömarkkinat, on todellista myyntiä, kun markkinat muodostavat hinnat, ja arvioijien tehtävänä on analysoida näitä markkinoita, vertailla samankaltaisia myyntiä ja siten saada kiinteistön arvo. omaisuutta arvostellaan. Menetelmä perustuu myytävänä olevan kohteen vertailuun markkinaanalogeihin. Sitä käytetään eniten lännessä (90 prosenttia tapauksista). Tämä työ vaatii kuitenkin jo vakiintuneet maa- ja kiinteistömarkkinat.
Myynnin vertailumenetelmää käytetään, jos arvostettavan kohteen kaltaisten esineiden osto- ja myyntitapahtumista on riittävästi luotettavaa markkinatietoa. Tässä tapauksessa vertailukohteen valinnan kriteeri on samanlainen paras ja tehokkain käyttö.
SAP-menetelmää voidaan kutsua myös suoramyynnin vertailumenetelmäksi, myynnin vertailumenetelmäksi tai markkinainformaation markkinamenetelmäksi.
SAP-menetelmän sovellusjärjestys on seuraava:
1. Vertailukelpoisten kiinteistöjen viimeaikainen myynti relevanteilla markkinoilla on korostettu. Tietolähteitä ovat: arvioijan omat asiakirjat, Internet, sähköinen tietokanta, kiinteistöyhtiöt, kiinteistönvälittäjien asiakirjat, luottolaitosten (asuntoluottopankkien), vakuutusyhtiöiden, rakennus- ja sijoitusyhtiöiden arkistot, maksukyvyttömyyden alueosastot ja konkurssi, valtion omaisuuskomitean alueelliset osastot jne. .
Tärkeä asia SAP-menetelmää käytettäessä on arvioitavan omaisuuden vertailun tulosten koordinointi. Vastaanotettujen tietojen aritmeettinen keskiarvo ei ole sallittu. Hyväksytty menettely on tutkia jokainen tulos ja tehdä arvio sen vertailukelpoisuudesta arvioitavan omaisuuden kanssa. Mitä pienempi on tehtävien muutosten määrä ja suuruus, sitä enemmän tällä kaupalla on painoarvoa hyväksynnän viimeistelyprosessissa.
Vertailuyksiköiksi otetaan mittarit, jotka ovat perinteisesti vakiintuneet paikallisille markkinoille. Saman kohteen arvioimiseksi voidaan käyttää useita vertailuyksiköitä samanaikaisesti.
Vertailuelementtejä ovat kiinteistöjen ja kiinteistöjen hintojen muutoksia aiheuttavien transaktioiden ominaisuudet. Kirjattavia kohteita ovat mm.
siirrettyjen omistusoikeuksien koostumus;
osto- ja myyntitapahtuman rahoituksen ehdot;
· myyntiehdot;
myynnin aika
· sijainti;
· fyysiset ominaisuudet;
taloudelliset ominaisuudet;
käytön luonne;
ei-omaisuusarvokomponentit.
2. Liiketoimia koskevien tietojen todentaminen: tapahtuman vahvistus yhden pääosallisista (ostaja tai myyjä) tai kiinteistöyhtiön asiamiehen toimesta; tunnistaa myyntiehdot.
Jos luotettavaa markkinatietoa on riittävästi, voidaan käyttää matemaattisten tilastojen menetelmiä arvon määrittämiseen vertailemalla myyntiä.
3. Vertailukelpoisten kiinteistöjen arvon säätö.
Oikaisu voidaan tehdä kolmella päämuodolla: rahallisesti, prosentteina, yleinen ryhmittely.
Vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntihintojen tarkistukset tehdään seuraavassa järjestyksessä:
· Ensinnäkin tehdään kaupan ehtoihin ja markkinatilanteeseen liittyviä oikaisuja, jotka suoritetaan soveltamalla jokaista myöhempää oikaisua aikaisempaan tulokseen;
· toiseksi suoraan kiinteistöön liittyvät oikaisut tehdään soveltamalla niitä markkinaolosuhteiden mukauttamisen jälkeen saatuun tulokseen missä tahansa järjestyksessä.
Oikaisujen määrän määrittämiseksi markkinainformaation saatavuudesta ja luotettavuudesta riippuen käytetään kvantitatiivisia ja laadullisia menetelmiä. Huomioon otettujen muutosten perustelu on pakollinen. Lopullinen päätös myynnin vertailumenetelmällä määritetyn tuloksen arvosta tehdään arviointikohdetta eniten muistuttavien vertailukohteiden oikaistujen myyntihintojen analyysin perusteella.
Kustannusmenetelmää ei käytännössä voida soveltaa maa-alueisiin. Sitä voidaan käyttää vain poikkeustapauksissa, kun maata arvioidaan erottamattomasti sille tehdyistä parannuksista. Uskotaan, että maa on pysyvää eikä kuluvaa, ja kustannusmenetelmää käytetään ihmisen tekemien esineiden arvioimiseen. Tällä menetelmällä arvioituna maan arvo lisätään parannuskustannuksiin (rakennukset, rakenteet) ja maa arvostetaan erikseen muilla menetelmillä.
Kiinteistön arvioinnin kustannusmenetelmä toteutetaan seuraavassa järjestyksessä:
Tontin arvon määrittäminen;
rakennusten ja rakenteiden uusimis- tai korvauskustannusten määrittäminen;
Rakennusten ja rakenteiden kertyneen kulumisen määrittäminen;
· Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen kustannusmenetelmällä tontin arvon ja rakennusten ja rakennelmien jälleenhankinta- tai jälleenhankinta-arvon summana vähennettynä kertyneillä poistoilla.
Parannusten uuden rakentamisen kustannusten laskemiseen käytetyn menetelmän valinta olisi perusteltava asianmukaisesti. Jälleenhankintakustannusten käyttö on tarkoituksenmukaista tapauksissa, joissa rakennuksen tarkan kopion pystytyskustannuksia on vaikea määrittää vanhentuneiden rakennustyyppien ja kohteena olevan kiinteistön luomiseen käytettyjen rakennusmenetelmien vuoksi.
Jälleenhankinta- tai jälleenhankinta-arvoa vastaavat kustannukset kiinteistön arvostustarkoituksessa lasketaan välittömien kustannusten, välillisten kustannusten ja yrittäjän voittojen summana.
Suorat kustannukset sisältävät seuraavat suoraan rakentamiseen liittyvät kustannukset:
materiaalien, tuotteiden ja laitteiden kustannukset;
rakennusalan työntekijöiden palkat;
rakennuskoneiden ja -mekanismien kustannukset;
· tilapäisten rakennusten ja rakenteiden kustannukset, turvatoimenpiteet, kuljetus- ja varastointikustannukset sekä muut paikallisilla markkinoilla yleisesti hyväksytyt kustannukset;
urakoitsijan voitto ja yleiskustannukset.
Välilliset kustannukset sisältävät rakennuksen rakentamiseen liittyvät kustannukset, jotka eivät sisälly rakennus- ja asennustöiden kustannuksiin.
suunnittelukustannukset, tekninen valvonta, geodeettinen valvonta;
konsultointi-, laki-, kirjanpito- ja tilintarkastuspalvelujen maksu;
rakentamisen rahoituksen kustannukset;
kehittäjän hallinto- ja muut kulut.
Välillisten kustannusten määrä määritetään ottaen huomioon näiden tehtävien töiden ja palveluiden markkinoilla vallitsevat tariffit.
Yrittäjän voitto on vallitseva markkinanormi, joka kannustaa yrittäjää investoimaan rakennushankkeeseen. Voiton suuruus määräytyy markkinatietoihin perustuvien asiantuntija-arvioiden menetelmällä.
Kustannusmenetelmän käyttö on välttämätöntä uudisrakentamisen analysoinnissa; rakennusten jälleenrakennus; verotus; tunnistaa ylimääräiset tulot kiinteistöjen arvioinnissa; kun se on arvioitu vakuutustarkoituksiin; luonnonkatastrofien seurausten arviointi; erikoisrakennusten ja -rakenteiden arviointi.
Markkinaolosuhteisiin siirtymisen olosuhteissa kustannusmenetelmä on arvioinnissa ratkaiseva, koska muiden menetelmien soveltaminen edellyttää laajaa markkinainformaatiota, jota ei ole saatavilla kehittymättömien markkinoiden vuoksi. On kuitenkin aina muistettava, että rakennuskustannukset ovat vain markkina-arvon perusta ja useimmiten ne ovat sitä suuremmat tai pienemmät.
Esimerkiksi valitettavalla paikalla (kaupungin laitamilla) sijaitsevan luksushotellin markkina-arvo on pienempi kuin kustannusmenetelmällä määritetty arvo. Huoltoasemakompleksin markkina-arvo puolestaan voi jossain vaiheessa olla suurempi kuin rakennuskustannukset.
Markkinoiden muodostumisen olosuhteissa, kun tuotantoa suunnataan uudelleen uusiin teknologioihin, voi tuntua, että kiinteistöllä ei ole arvoa ollenkaan. Esimerkiksi jos yritys tuottaa tuotteita, joita kukaan ei tarvitse, eikä sen tuotantoalueita voida rekonstruoida uutta tuotantoa varten, tällaisen kiinteistön markkina-arvo on yleensä nolla. Tässä tapauksessa kalliin menetelmän käyttö johtaa potentiaalisten ostajien väärään suuntautumiseen.
Tällä hetkellä Venäjällä tämä hetki otetaan usein huomioon arvioitaessa yritysten käyttöomaisuutta väärin, koska niiden uudelleenarvostus tapahtuu pääosin kustannusmenetelmän mukaan ja arvioijan tulee muistaa, että yritysten käyttöomaisuuden kirjanpitoarvo ei vastaa niiden markkina-arvoon.
Seuraava, nimenomaan Venäjälle soveltuva arvostusmenetelmä on kiinteistön tehokkaimman käytön analyysiin perustuva arvostusmenetelmä, joka liittyy omistajalle maksimitulon tuovan käyttötavan määrittämiseen, ts. tulojen pääomitusmenetelmä.
Tulojen pääomitusmenetelmä kiinteistön markkina-arvoa arvioitaessa toteutetaan seuraavassa järjestyksessä:
tulevien tulojen ennustaminen;
tulevien tulojen pääomittaminen.
Kiinteistön tuleva tuotto jakautuu kahteen tyyppiin: liikevuokratuloihin (operatiiviseen) toimintaan ja palautukseen.
Liiketoiminnan (operatiivisen) tuotot ennakoidaan laatimalla rekonstruoitu (oletettu) tuloslaskelma. Palautustulot ennustetaan:
palautuksen absoluuttisen arvon suora määrittäminen;
Kiinteistön arvon suhteellisen muutoksen määrääminen omistusajalle;
· terminaalin suuruuskerrointa käyttämällä.
Tulevien tulojen aktivointi nykyarvoon voidaan suorittaa:
suoran ison kirjauksen menetelmä;
Pääomitusmenetelmä tuottoprosentin mukaan.
Suoran pääomitusmenetelmän lähtökohtana on aktivoitujen tulojen pysyvyys ja äärettömyys. Suoran pääomituksen menetelmässä tulevan tulovirran nykyarvo määritellään omistukselle tai osuudelle kuuluvan vuositulon suhteeksi kyseisen omistuksen tai osuuden pääomitusasteeseen.
Täyden omistuksen arvon laskemiseksi kokonaispääomasuhteen määritys tehdään markkinatietojen perusteella. Hae alustavien tietojen saatavuudesta riippuen:
Vertaileva myyntianalyysi
laskenta velkakateastetta käyttäen;
sijoitusryhmän laitteet.
Tuottoprosentin mukaisen pääomitustavan lähtökohtana on rajallinen tulon saamisaika. Tuottopääomamenetelmässä rajallisen määrän tulevia kassavirtoja muunnetaan nykyarvoon tietyllä tuottoasteen arvolla, joka vastaa tämäntyyppiseen kiinteistöihin sijoittamisen riskiä.
Laskettaessa nykyarvoa ottamatta huomioon rahoitusehtoja, tuottoprosentin mukainen pääomitusmenetelmä formalisoidaan joko diskontattujen kassavirtojen analyysinä tai pääomituslaskentamalleina.
Diskontattujen kassavirtojen analysoinnissa käytettävä diskonttauskorko, jossa otetaan huomioon sekä systemaattiset että ei-systeemiset riskit, määräytyy:
Menetelmä valintaan vastaavien esineiden myyntiä koskevista markkinatiedoista;
Vaihtoehtoisten sijoitusten menetelmä rahoitusmarkkinoilla;
Kiinteistömarkkinoiden seurantamenetelmä.
Viime aikoina arvioijien palvelujen ja heidän ammatillisen koulutuksensa kysyntä Venäjällä on alkanut kasvaa nopeasti. Tämä johtuu myös viimeaikaisista finanssialan tapahtumista, kun yritykset luoda mekanismi luottovakuutuksen kautta epäonnistuivat: pankit menettivät paljon väärennetyillä vakuutuksilla. Kiinteistöissä, jotka pankki ottaa vakuudeksi lainaa myöntäessään, tappiot ovat lähes mahdottomia. Siten kiinteistö- ja pääomamarkkinoista tulee koko talouden erottamattomia osia.
Luonnollisesti pankit osoittivat suurta kiinnostusta tällaista toimintaa kohtaan. Ja he kaikki tarvitsevat pätevän kiinteistöarvioinnin, joka tekee vakuutuksen kiinteistön todelliseen arvoon.
Arviointi on tarpeen myös alueveropolitiikan puitteissa. Kaikkialla maailmassa paikallisen verojärjestelmän perusta on kiinteistövero, jonka ansiosta paikallisbudjetista muodostuu noin 70 prosenttia. Tietysti itse markkinoiden kehittyessä, todellisten arvojen ilmaantuessa on mahdollista siirtyä verojärjestelmään, joka stimuloi kiinteistömarkkinoiden kehitystä ja samalla varmistaisi täydentymisen
paikalliset budjetit. Tämä selittää myös paikallishallinnon ehdottoman kiinnostuksen arviointia kohtaan.
Ammattimaisten arviointipalvelujen hinta vaihtelee suuresti arvioitavien kohteiden tyypin, työn monimutkaisuuden ja tietysti sen mukaan, mitkä asiantuntijat ovat mukana arvioinnissa. Tyypillisesti palvelujen hinta mitataan joko tunneissa kerrottuna tuntihinnalla tai riippuu kohteen koosta, mutta ei koskaan sido sen kustannuksiin.
2.4 Erilaisten arviointityyppien ominaisuudet.
Arviointi kiinteistöjen ostoa tai myyntiä varten ja luokittelu.
Vapailla markkinoilla ostettavien tai myytävien kiinteistöjen arvostuksessa käytetään kaikkien kiinteistöluokkien ja -luokkien arvostuksen perustana markkina-arvoa tai realisointiarvoa. Samanaikaisesti erikoistuneiden kiinteistöjen kohdalla kustannusten laskentamenetelmänä on useimmiten markkinatietoihin perustuva kustannusmenetelmä.
Arvostettaessa myytävänä olevaa kiinteistöä rajoitetun ajanjakson aikana, kun kiinteistö asetetaan myyntiin avoimille markkinoille ajanjaksona, joka on huomattavasti lyhyempi kuin tämäntyyppisen omaisuuden riittävä markkinointiaika, rajoitetun realisoinnin arvoa käytetään kaikkien kiinteistoluokkien ja -luokkien arvostusperusteena.
Arviointityön tarkoitus ja arvostettavan omaisuuden ominaisuudet ovat ratkaisevassa asemassa sopivan arvostusperusteen valinnassa.
Yleisesti ottaen pääasialliset käyttötarkoitukset, joita varten kiinteistö arvioidaan, on luokiteltu seuraavasti:
1. Arviointi ostoa tai myyntiä varten;
2. Arvostus myytäväksi rajoitetun ajan;
3. Maan ja rakennusten arvostus niiden käyttöön vakuudellisina lainavelvoitteina;
4. Arviointi kirjanpidon ja tilinpäätöksen laatimista varten;
5. Rahastojen esitteisiin sisällyttämisen arviointi, pörssit;
6. Arviointi yrityksen sulautumisen ja hankinnan ongelmien ratkaisemiseksi;
7. Eläkerahastojen, vakuutusyhtiöiden ja kiinteistörahastojen arvostus.
Käytännössä arvostuksessa voi olla muitakin tarkoituksia, joiden sanamuodosta ja vastaavasti mahdollisista arvostusperusteista tulee sopia asiakkaan ja arvioijan kesken.
Arvioinnin tarkoituksen selvittämisen jälkeen tulee selvittää, mihin luokkaan ja luokkaan arvioitava omaisuus kuuluu.
Arviointia varten erotetaan kaksi omaisuusluokkaa:
· Erikoistunut
Ei erikoistunut
Erikoistunut omaisuus on sellainen, jota sen erityisluonteen vuoksi myydään harvoin, jos koskaan, avoimilla markkinoilla jatkamaan olemassa olevaa yhden omistajan käyttöä, ellei sitä myydä osana käyttöliiketoimintaa.
Esimerkkejä erikoiskohteista ovat:
1. Museot, kirjastot ja muut vastaavat julkiselle sektorille kuuluvat tilat;
2. Sairaalat, erikoissairaanhoitolaitokset ja vapaa-ajankeskukset, jotka eivät ole kilpailtujen markkinoiden kysynnässä muiden tahojen taholta, jotka haluavat käyttää tämäntyyppisiä kiinteistöjä alueella;
3. Koulut, korkeakoulut, yliopistot ja tutkimuslaitokset, joille ei ole kilpailullista kysyntää muilta organisaatioilta;
4. Vakiokiinteistöt erityisillä maantieteellisillä alueilla ja paikoissa, jotka ovat kaukana siellä sijaitsevista tärkeimmistä liiketoiminnan keskuksista tuotantoa tai liiketoimintaa varten.
Erikoistumaton omaisuus on kaikentyyppistä omaisuutta paitsi sitä, joka kuuluu erikoisomaisuuden määritelmään. Toisin sanoen se on sellainen, jolle on yleinen kysyntä, joko modernisoinnilla tai ilman, ja joka yleensä ostetaan, myydään tai vuokrataan avoimilla markkinoilta käytettäväksi olemassa oleviin tai vastaaviin tarkoituksiin joko tyhjänä kiinteistönä. yksittäiseen omistukseen tai (riippumatta siitä, onko hän työssä vai vapaana) sijoitukseen tai kehittämiseen.
Arvostettaessa omistajan hallussa olevaa kiinteistöä yrityksen (liiketoiminnan) toimintaan käytettäväksi, käytetään arvostuksen perusteena seuraavaa:
· markkina-arvo nykyisessä käytössä - erikoistumattomille kiinteistöille, mukaan lukien kiinteistöt, jotka on arvostettu sen kaupallisen potentiaalin perusteella.
· Jäljellä oleva jälleenhankinta-arvo - erikoistuneille kiinteistöille.
Erikoistumattomat ja erikoistuneet kiinteistöt puolestaan luokitellaan luokkiin omistustarkoituksen mukaan. Samanlaista luokitteluperiaatetta käytetään sekä arviointitarkoituksiin että muihin tarkoituksiin.
2.5 Ympäristötekijöiden vaikutus kustannuksiin.
Ympäristötekijät, sekä epäsuotuisat että suotuisat, sisältyvät arvioinneissa yleisesti huomioitujen tekijöiden joukkoon. Tietyt tekijät vaikuttavat tiettyyn kiinteistötyyppiin ja vaikuttavat suoraan arvioijan laskelmiin, joissa ne on otettava huomioon suhteessa vertailukelpoisista ja vaikuttamattomista kiinteistöistä saatuihin markkinatietoihin. Muissa tapauksissa nämä tekijät vaikuttavat kaikkiin kiinteistöihin millä tahansa alueella.
Olennaisia ympäristö- ja saastetekijöitä ovat yleensä seuraavat luokat:
luonnontekijät, kuten radon tai metaani, ilmansaasteet tai melu;
· teknogeeniset pilaantumistekijät, jotka johtuvat tietyllä maa-alueella aikaisemmasta tai nykyisestä tuotantotoiminnasta tai naapurialueilta tunkeutumisesta;
saastetekijät sähkömagneettisten ja muiden kenttien muodossa;
saastetekijöitä käytettäessä kierrätysmateriaaleista valmistettuja materiaaleja.
Kaikki kiinteistölajit ovat alttiita ympäristötekijöiden vaikutuksille arvoon, mutta myyntiin tai lainojen vakuudeksi tarjotut kiinteistöt ovat erityisen herkkiä näille tekijöille.
Kiinteistöjen ympäristökatselmukseen liittyvät työt eivät sisälly kiinteistöjen arviointityöhön. Tapauksissa, joissa arvioijalla on syytä uskoa, että ympäristötekijät voivat merkittävästi vaikuttaa arvoon, hänen tulee ilmoittaa tilaajalle tarpeesta käyttää ammattitaitoista ympäristöasiantuntijaa.
Arvioijan tulee ilmoittaa ympäristöasiantuntijalle tutkimuksensa kontekstista, mukaan lukien alueen nykyinen ja mahdollinen tuleva käyttö, joka ilmaistaan arvona, joka perustuu parhaaseen ja tehokkaimpaan käyttöön. Yleisesti ottaen ympäristöasiantuntijan tulee vastata seuraaviin kysymyksiin:
Voidaanko saastumisen tai vaaran lähde poistaa onnistuneesti ja taloudellisesti?
· jos saastumista tai vaaraa ei voida täysin poistaa, voidaanko se eristää tai sinetöidä, jotta kiinteistö soveltuu kyseiseen käyttöön tietyksi, jopa rajoitetuksi ajaksi;
• onko saastumisen tai vaaran vaikutuksia millään tavalla mahdollista lieventää;
· mikä on tehokkain keino pilaantumisen torjuntaan ja sen säätelykeino;
Tapauksissa, joissa pilaantumisen lähde tai sen seuraukset on mahdollista poistaa, voidaan arvio tehdä ottaen huomioon tällaisen likvidoinnin tai poistamisen vastaavat arvioidut kustannukset.
III Käytännön osa.
3.1 Vertailevan myynnin menetelmän käytännön soveltaminen.
Vuoden 2000 lopulla aloitettiin mökkien rakentaminen Podolskin alueella. Matalat asuinkompleksit - rivit paritalomökkejä, joilla on yhteiset seinät samantyyppisten naapuritalojen kanssa. Sana "osakehuoneisto", joka tarkoittaa omaisuutta, joka on luotu ja varustettu samanhenkisten naapureiden työllä, ei ole kovin suosittu. Siksi englanninkielinen sana "town house" on juurtunut venäläiseen arkielämään meille eksoottisten, "yhteiset seinät ja katto - oma piha" -periaatteella rakennettujen asuntojen nimeämiseksi.
Silti esimerkiksi mökin markkina-arvo vertailumyynnin menetelmällä.
Kokonaispinta-ala on 120 neliömetriä, mökissä on 6 huonetta, 3 makuuhuonetta, kylpyhuone, suihkuhuone, valmis kellari. Arvostuspäivänä ei ole autotallia. Tontti - 1000 neliömetriä.
Analyysissa käytämme tietoja viidestä vertailukelpoisen kiinteistön myynnistä samalla alueella.
Taulukko numero 1.
| Kohde №1 | Kohde №2 | Kohde №3 | Kohde №4 | Kohde №5 | |||
| Myyntihinta | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | ||
| Omistajuus | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | ||
| Olosuhteet fi- rahoitusta | markkinaton, hinta on ylihinnoiteltu 3000 eurolla | markkinaton, hinta on ylihinnoiteltu 8000 eurolla | markkinoida | markkinoida | markkinoida | ||
| Myyntiehdot | markkinoida | markkinoida | markkinoida | markkinoida | markkinoida | ||
| Markkinaolosuhteet (aika) | 2 viikkoa | 6 viikkoa | 1 vuosi | 1 vuosi | 1 vuosi | ||
| Talon alue | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä | ||
| Maa-alue | 10000 neliömetriä | 12000 neliömetriä | 10000 neliömetriä | 12000 neliömetriä | 10000 neliömetriä | ||
| Huoneiden määrä | 6 | 7 | 6 | 7 | 6 | ||
| Makuuhuoneiden lukumäärä | 3 | 3 | 3 | 3 | 3 | ||
| Kylpy | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Suihku | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| Kellari | keskeneräinen | keskeneräinen | keskeneräinen | keskeneräinen | valmis | ||
| Autotalli | on | on | on | on | Ei | ||
Kuten alustavista tiedoista näkyy, vertailukohteet poikkeavat arvioiduista rahoituksen, myyntiajan ja fyysisten ominaisuuksien osalta.
Rahoitusehtooikaisun suuruus määräytyy vertaamalla kohteiden myyntihintaa markkina- ja ei-markkinarahoitukseen. Tässä tapauksessa lainan maksut diskontataan markkina% korolla. Esimerkissämme säätöarvot on määritetty 3000 kohteelle nro 1 ja 8000 objektille nro 2.
Koska kaikilla vertailukelpoisilla kiinteistöillä on markkinaehtoiset myyntiehdot, myyntiehtoja ei tarvitse muuttaa.
Sopeutuaksesi markkinaolosuhteisiin (myyntiajankohta) on tarpeen valita kohteita, jotka eroavat vain tämän elementin osalta. Meidän tapauksessamme kohteet nro 1 ja nro 3 eroavat toisistaan vain rahoitusehdoissa ja myyntiajassa. Myyntihinnan säätäminen
kohde nro 1 rahoitusehdoista, voit määrittää oikaisun myyntihetkelle:
(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.e.e. markkinahinnat nousevat 10 % vuodessa.
Siten kaikki vertailukelpoiset kiinteistöt saatetaan samoihin ehtoihin rahoituksen ja myyntiajan suhteen, mikä luo yhden pohjan muiden vertailuelementtien oikaisuille.
Useissa vertailukohteissa kokoeroja edustaa erilainen huonemäärä ja talon ja tontin eri alueet. Lisäksi tontti 12000 neliömetriä. vastaa taloa, jonka pinta-ala on 145 neliömetriä. jossa on 7 huonetta ja tontti 10000 neliömetriä. vastaa taloa, jonka pinta-ala on 120 neliömetriä. jossa 6 huonetta. Tästä syystä kohteiden nro 1 ja nro 2 vertailun koon säätö on seuraavanlainen:
70000 – 62000 = 8000.
Autotallin olemassaolon säätö on johdettu kohteiden nro 3 ja nro 5 vertailusta:
61600 – 59400 = 2200.
Valmiin kellarin säätö määritetään kohteiden nro 2 ja nro 4 vertailusta:
77000 – 70000 = 7000.
Tehtyjen säätöjen tulokset on esitetty taulukossa nro 2
Taulukko 2.
| Kohde №1 | Kohde №2 | Kohde №3 | Kohde №4 | Kohde №5 | |
| Myyntihinta | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Omistusoikeuden siirto suonet | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun | saattaa loppuun |
| Oikeudellinen korjaus. | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Rahoitusehdot. | ei markkinoita | ei markkinoita | ei markkinoita | ei markkinoita | markkinoida |
| Rahoittajien ehtojen mukauttaminen. | - 3000 | - 8000 | 0 | 0 | 0 |
| Oikaistu hinta | 62000 | 70000 | 56000 | 70000 | 54000 |
| Kaupan ehdot | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen |
| Sovitus kaupan ehtoihin | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Markkinakorjattu hinta | 2 viikkoa | 6 viikkoa | 1 vuosi | 1 vuosi | 1 vuosi |
| Markkinoiden mukauttaminen | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % | +10 % |
| Oikaistu hinta | 62000 | 70000 | 61600 | 77000 | 59400 |
| Sijainti | samanlainen | samanlainen | samanlainen | samanlainen | samanlainen |
| Koko | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä | 145 neliömetriä | 120 neliömetriä |
| Koko säätö | 0 | - 8000 | 0 | - 8000 | 0 |
| Autotalli | on | on | on | on | Ei |
| Korjaus autotallin olemassaoloon | - 2200 | - 2200 | - 2200 | - 2200 | 0 |
| Valmis kellari | Ei | Ei | Ei | Joo | Ei |
| Kellarin säätö | + 7000 | + 7000 | + 7000 | 0 | + 7000 |
| Oikaistu hinta | 66800 | 66800 | 66400 | 66800 | 66400 |
| Yhteensä nettokorjaus | 1800 | 11200 | 10400 | 3200 | 12400 |
| Sama % | 3 | 14 | 19 | 5 | 23 |
| Myyntihinnasta kokonaisbruttokorjaus | 11200 | 25200 | 14800 | 17200 | 12400 |
| Alkaen myyntihinnasta | 19 | 32 | 26 | 25 | 23 |
Jokaiselle vertailukohdeelle saatiin korjattu hinta. Ongelman ehtojen mukaisesti on oikaistujen myyntihintojen tietojen perusteella johdettava markkina-arvon arvo.
Yksittäisen markkina-arvon indikaattorin johtamisen perusteena on antaa jokaiselle oikaistujen myyntihintojen sarjan jäsenelle painokerroin, jossa otetaan huomioon vertailukohteiden ja arvioitavien kohteiden välinen ero. Samalla se on otettava huomioon
huomiota myyntihintojen hajonta-alueeseen, tehtyjen oikaisujen kokonaisprosenttiin absoluuttisesti, oikaisujen kokonaisprosenttiin, joka määritellään positiivisten ja negatiivisten oikaisujen erotuksena, ja kaikki muut tiedot.
Tässä esimerkissä meillä on lähes hyvin kapea valikoima myyntihintoja - 66 400 - 66 800. Myyntihinnalle pienemmillä oikaisuilla on kuitenkin annettu suurempi osuus - kohteelle nro 5, oikaisujen lukumäärä = 2. Lisäksi kohteen nro 5 kokonaisbruttokorjauksen summa on myös lähes pienin. Tästä syystä vertailukohteen markkina-arvoksi otettiin kohteen nro 5 myyntihinta - 66400.
3.2 Sijoitusriskit ja kiinteistömarkkinatilastot.
Kiinteistömarkkinatilastot sisältävät yleensä tietoa vuokrahinnoista ja kannattavuudesta. Tietojen vertailukelpoisuuden vuoksi tiedot koskevat vain ensiluokkaisia objekteja. Uskotaan, että tällaiset tilat täyttävät korkeimmat vaatimukset sijainnille, laitteille, tietoliikenteelle, suunnitteluratkaisuille jne., ja vuokrahinnat määräytyvät samojen standardien mukaisesti mitattaessa ja jaettaessa kustannuksia omistajan ja vuokralaisen välillä ylläpitoon, korjauksiin, vakuutuksiin, jne.
Tietoa vuokrahinnasta pidetään saatavilla. Sen yhdistäminen edellyttää vain mainitun riittävyyden todentamista. Tietoa kannattavuusindikaattoreista on vaikeampi valmistaa. Koska osto- ja myyntitapahtumia ei ole niin paljon, ne ottavat huomioon aiemmin suoritetut tapahtumat, integroivat tiedot eri kohteista, ottavat huomioon aikaaukot, inflaation ja muut prosessit. Kannattavuusindikaattorit sisältävät tietoa myös alueellisista riskeistä, ja tässä vallitsee asiantuntijaperiaate. Siksi tilastot ovat yksi kiinteistömarkkinoiden erikoisaloista.
Liiketoiminnan ja investointien aktivoitumiseen alueella liittyy väistämättä toimistomarkkinoiden aktivointia, kysynnän, käyttöasteen ja vuokratasojen nousua. Samalla edistetään toimistojen uudisrakentamista ja modernisointia, jota seuraavat palveluosastot, kauppakeskukset, vapaa-ajankeskukset jne. Tällaiset prosessit ovat nyt tyypillisiä suurimmille yrityskeskuksille: Amerikan ja vanhan maailman perinteisille finanssipääkaupungeille, Kaakkois-Aasian, Kiinan ja Intian nopeasti kasvaville pääkaupungeille. Vuokrausliiketoiminnan tilastojen analyysi osoittaa useita mielenkiintoisia ilmiöitä. Esimerkiksi:
Vuokratasoja koskevat tiedot ovat huomattavasti dynaamisempia kuin tuottotiedot; vuokrahintojen dynamiikalle on ominaista tietty vaihtelu, joka heijastaa (tosinkin siirtymillä) yleisiä nousu- ja laskuprosesseja; toimisto- ja liikekiinteistöjen indikaattoreiden muutokset eivät välttämättä täsmää ajallisesti ja laajuudeltaan; markkinatilanteen parantuminen heijastuu vuokrahintojen nousuna ja harvemmin kannattavuusindikaattoreiden heikkenemiseen (johtuen niiden huomattavasti vähemmän dynaamisuudesta); epäsymmetrinen kuva syntyy myös markkinatilanteen huonontuessa;
Kannattavuusindikaattoreiden arvot ovat parempia (alempi), luotettavampi ja vakaampi aluetalous ja sosiaalinen tilanne. Vakaan vuokraustoiminnan johtajia ovat Lontoo, Pariisi ja Frankfurt, joissa kannattavuuden muutosalue on 5-6 %;
Itä-Euroopan pääkaupunkien indikaattoreiden muutokset eivät ole yhtä dynaamisia; tämä voidaan selittää sekä pienemmillä markkinoiden volyymeillä, harvemmilla transaktioilla että ilmeisesti länsimaisten asiantuntijoiden ja liike-elämän kiinnostuksen vähenemisellä näitä markkinoita kohtaan; Itä-Euroopan pääkaupunkien kannattavuusindikaattorit ovat vakaat - 2-3 kertaa korkeammat kuin länsimaisten pääkaupunkien. Ja elokuun 1998 kriisin jälkeisenä aikana Moskovan kannattavuusindikaattorit olivat 4 kertaa tai enemmänkin huonommat. Eikä tämä johtunut pelkästään kiinteistöjen todellisesta arvon laskusta, vaan pikemminkin alueen epävakauden tilasta ja lisääntyneistä liiketoimintariskeistä tehdystä asiantuntija-arviosta;
Lisää analyyttisiä tietoja ehdotetaan hankittavaksi käyttämällä laskettua erityistä aktivoitua arvoa (UCS) - arviona vuokrakohteen kaupallisen alueen jonkin keskimääräisen yksikön kustannuksista.
Tällainen arvio ja nopea reagointi vuokrahintojen vaihteluihin tuovat mukanaan asiantuntijalausuntoja yrityksen menestyksestä ja riskeistä.
Alustavat tiedot - Euroopan kaupunkien vuokratilastot - löytyvät länsimaisista julkaisuista (esimerkiksi kuukausittain "EuroProperty"). Valitsemme edustaviksi kohteiksi: Frankfurtin, Lontoon ja Pariisin - vakaimman liiketoiminnan keskukset, Pietari, Praha ja Varsova - siirtymätalouden keskukset, joilla on riskialttiimmat (Euroopan) vuokraustoiminnan indikaattorit.
Toimistovuokraamo.
Länsipääkaupunkien havaintojakso 01.99-08.00 osoitti yleisesti vuokratoimistoliiketoiminnan edistymistä. Panemme merkille Lontoon (5,00-5,50 %) tuoton absoluuttisen vakauden ja Frankfurtin (5,75-4,90-5,50 %) ja Pariisin (6,25-6,75:stä 5,50-6,00 prosenttiin) tuoton paranemisen. Itä-Euroopan pääkaupungeissa samalle ajanjaksolle on ominaista suoritusten heikkeneminen. UKS:n laskennallisten tietojen analysointi mahdollisti lisäksi vuokrahintojen logiikan ulkoisen ristiriidan saamisen linjaan (Pietarissa ja Varsovassa vuoden 1999 puoliväliin asti ylitys Pariisin ja Frankfurtin hinnoista). Tämän seurauksena UKS:n alhaiset hinnat korkeilla vuokratasoilla eivät vielä salli optimistisia odotuksia investointien kasvusta.
Vuokrausliiketoiminta.
Länsipääkaupunkien havaintojaksolle 05.99-08.00 on tunnusomaista yleinen indikaattoreiden heikkeneminen (mikä näkyy selvästi UKS:n avulla). Tämä viittaa siihen, että markkinoilla saattaa olla riittävän pitkiä jaksoja, joiden jälkeen hankittujen liiketilojen myynti ei tuota todellista tuloa ollenkaan.
Itä-Euroopan pääkaupungeissa havaintojakso 05.99-08.00 liittyy pitkäaikaisen pysähtyneisyyden ajanjakson kulumiseen ja mahdollisesti siitä irtautumisen alkamiseen (indikaattorien dynamiikassa havaittiin parannusta, vaikka ero UKS:n indikaattorit länsimaisiin pääkaupunkiin verrattuna näyttävät olevan jättimäisiä - melkein suuruusluokkaa). Siksi on toistaiseksi syytä rajoittua väitteeseen, että liiketilamarkkinoilla saattaa olla melko pitkiä jaksoja, jolloin investoinnit liikekiinteistöjen hankintaan Itä-Euroopan pääkaupungeissa voivat tuoda huomattavan positiivisen vaikutuksen, myös kauden aikana. taantuma länsimarkkinoilla. Tämä voi toimia hyvänä argumenttina etsittäessä tapoja kiinteistösalkun "alueiden väliseen" monipuolistamiseen.
Johtopäätös.
Kiinteistömarkkinoiden muodostumisajan loppuunsaattamista leimaa siirtyminen laajasta kehityksestä intensiiviseen. On selvää, että markkinoilla ei lähitulevaisuudessa tapahdu niin nopeaa transaktioiden määrän kasvua kuin 1990-luvun alkupuoliskolla. Lisäksi asuntomarkkinat voivat tietyn ajanjakson aikana vain vakauttaa liiketoimien määrää. On myös täysin mahdollista nostaa hintatasoa, etenkin jälkimarkkinoilla. Mutta samaan aikaan eliittiasuntojen hinnat eivät vain laskeneet, vaan jopa nousivat, mikä osoittaa uuden korkealaatuisen asuntorakentamisen näkymät. Yritysten johtajat huomauttavat myös kilpailun kiristymisestä markkinoilla. Suurin osa heistä on taipuvainen uskomaan, että jos vuotta 1995 leimasi kohtalainen kilpailu, niin vuonna 2001 se nousi korkeaksi ja pysyy sellaisena.
Kauppojen määrän ja hintojen vakauttaminen asuntojen jälkimarkkinoilla on seurausta ennen kaikkea makrotaloudellisista tekijöistä, joista pääasiallinen on väestön valtaosan alhaisen tulotason ylläpitäminen. Alkuperäinen nopea kysynnän kasvu markkinoilla, mikä johtui korkeatuloisen kerroksen syntymisestä maahan, on nyt melkein ohi. Ja tänään tässä kerroksessa tapahtuu uusi eriyttäminen – äärimmäisen korkeatuloisen kerroksen erottuminen. Tämän erilaistumisen ansiosta luksusasuntojen kysyntä on kasvanut. Absoluuttisesti mitattuna tämän kerroksen potentiaali on kuitenkin hyvin rajallinen. Kysynnän vakava kasvu on mahdollista joko tulotason nousun ja laajan, ostajien päätoimittajaksi kykenevän keskiluokan muodostumisen vuoksi tai sekä valtion että ammattilaisten aktiivisen kysynnän stimuloinnin vuoksi. itse kiinteistömarkkinoiden osallistujat. Samaan aikaan jonkinlainen kysynnän kasvu tulevaisuudessa on täysin mahdollista tulevina kuukausina talouteen väistämättömän rahan vapautumisen vaikutuksesta maksukyvyttömyyskriisin purkamiseksi sekä palkkarästien ja velkojen takaisinmaksun yhteydessä. valtion määräyksestä. Osa näistä rahoista tulee myös kiinteistömarkkinoille, mutta eivät tietenkään muuta tilannetta olennaisesti, vaikka ostohakemusten määrä tämän tekijän vaikutuksesta nousee useilla pisteillä.
Voidaan myös olettaa, että kunnallispalvelujen tariffien väistämättömän ja merkittävän nousun vuoksi on täysin mahdollista lisätä tarjontaa jälkiasuntomarkkinoilla.
Lisäksi, jos tarjonnan nousu jälkimarkkinoilla vuosina 1991-1993. johtui nopeasta hintojen noususta, nyt myyjät eivät lähde niinkään mahdollisuudesta saada erittäin merkittävää tulon kasvua asunnon myynnin kautta, vaan tarpeesta alentaa sen ylläpitokustannuksia ja siten suostua alemmat hinnat. Tämä puolestaan voi hieman lisätä kysyntää ja siten myös kiinteistöyhtiöiden liikevaihtoa.
Samalla tämä vakauttaminen ei poista yleistä ongelmaa - asuinkiinteistömarkkinoilla tulee lähitulevaisuudessa pulaa kysynnästä, mikä voi merkittävästi vähentää tuloja perinteisistä kiinteistöyhtiöiden palvelutoiminnasta osto- ja ostopalveluista. kiinteistöjen myynti.
Näissä olosuhteissa on tarpeen laajentaa merkittävästi yrityksen asiakkaalle tarjoamien palveluiden valikoimaa: pankki-, kuljetus-, notaaripalvelut, korjaustyömahdollisuus, osamaksujen tarjoaminen jne., mainontaan kiinnitetään enemmän huomiota, mahdollisesti palkkioiden aleneminen. Kaikilla näillä työkaluilla voi olla merkittävä rooli asiakkaiden houkuttelemisessa, mutta heidän mahdollisuudet ovat edelleen rajalliset. Jos yksittäisille yrityksille nämä tekniikat pystyvät tarjoamaan tarvittavan määrän liikevaihtoa, niin on selvää, että yleensä ne eivät ratkaise kiinteistöliiketoiminnan kehittämisen ongelmaa. Vain kysynnän kasvu markkinoilla ratkaisee tämän ongelman radikaalisti, ja nykyaikaisissa olosuhteissa tämä on mahdollista vain valtion aktiivisella osallistumisella luomalla asuntolainajärjestelmää - perustamalla liittovaltion ja alueellisia asuntoluottovirastoja, tukemalla toissijaiset asuntolainamarkkinat, valtion takausten antaminen pankeille, kun ne myöntävät asuntolainaa.
Venäjän kiinteistömarkkinoiden johdonmukainen kehitys johti luonnollisesti seuraavaan vaiheeseen, jolle on ominaista investointipäätösten perustelujen laatuvaatimusten äkillinen nousu. Sekä ulkomailla että Venäjällä kiinteistömarkkinoiden toimijat alkavat ymmärtää, että liiketoimintasuunnitelmien, investointiprojektien jne., jotka ovat itse asiassa standardi yksinkertaisia kaavoja, luotettavuus riippuu täysin markkinatutkimuksen pätevyydestä. joiden tuloksia käytetään kaavoissa . Toisin sanoen merkittävin ja merkittävin kiinteistömarkkinoiden investointihankkeen kannattavuuden mittari on markkinatutkimuksen kannattavuus, jonka perusteella tämä päätös tehdään.
Bibliografia:
1. Balabanov I.T. "Kiinteistötalous", Pietari 2000.
2. Goremykin V.A. Kiinteistötalous: Oppikirja. - 2. painos, tarkistettu. Ja ylimääräistä. - M .: Kustannus- ja kirjakauppakeskus "Markkinointi", 2002
3. Kupchin A.N., Novikov B.D. kiinteistömarkkinat: tila ja kehityssuuntaukset. - Opetusohjelma. M.: 1995.
4. Maksimov S.N. "Yrittäjyyden perusteet kiinteistömarkkinoilla", Pietari. 2000.
5. Novikov B.D. Kiinteistöjen markkinat ja arvostus Venäjällä. - M .: "Koe", 2000.
6. Khamin D., Yurkov D. "Kiinteistömarkkinat kiinteistövälittäjien silmin" // Taloustiede ja elämä, 1997
Muut materiaalit
Osa yllä olevasta ehdotuksesta näyttää olevan riittämättömästi perusteltu, sen toinen osa koskee rakennuksen laillista katoamista kansalaisoikeuksien kohteena, koska alkuperäinen kiinteistö ei ollut pelkkä esine, vaan monimutkaisemmalla järjestelmätasolla oleva yhdistelmäasia ja elementaalin tyyppi...
Venäjä vuoteen 2005 asti. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm
VENÄJÄN VINKKIPALVELUAKATEMIA
VENÄJÄN FEDERATION PRESIDENTIN ALLA
Liittovaltion korkea-ammatillisen koulutuksen oppilaitos
"LUOTEINEN JULKISEN PALVELUN AKATEMIA"
Kalugassa
rahoitus ja luotto
TESI
Kaluga
Johdanto
Luku 1. Kiinteistön markkina-arvon arvioinnin teoreettiset perusteet
1.1 Kiinteistöjen arvostus: arvonmäärityksen peruskäsitteet ja -periaatteet
1.2 Lähestymistavat ja menetelmät kiinteistön arvon arvioimiseksi
1.3 Kiinteistöjen arvostuskysymykset
Luku 2. Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen
2.1 Aiheen kuvaus
2.2 Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen kustannusmenetelmällä
2.3 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen markkinalähestymistavan puitteissa
2.4 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen tuloperusteisen lähestymistavan mukaisesti
3.1 Arviointikohteen markkina-arvon lopullisen arvon määrittäminen
Johtopäätös
Bibliografia
Johdanto
Maamme siirtyminen markkinatalouteen vaati useiden uusien tieteen ja käytännön alueiden syvällistä kehittämistä, erityisesti kiinteistöjen arvonmäärityksen.
Kiinteistömarkkinat ovat kansallisen markkinatalouden sektori, joka on joukko kiinteistökohteita, markkinoilla toimivia taloudellisia kokonaisuuksia, markkinoiden toimintaprosesseja eli markkinoiden toimintaa. kiinteistöjen tuotannon (luomisen), kulutuksen (käytön) ja vaihdon sekä markkinoiden hallinnan prosessit sekä markkinoiden toiminnan varmistavat mekanismit (markkinoiden infrastruktuuri ja oikeudellinen ympäristö).
Nyt kiinteistömarkkinoihin kuuluvat asuinhuoneistot ja -huoneet, toimistorakennukset ja -tilat, teollisuus- ja kaupalliset rakennukset, mökit, kesämökit ja maaseututalot tontteineen. Kiinteistömarkkinoiden alueelliset erityispiirteet tulee ottaa huomioon.
Talousyksiköiden tuotannossa ja taloudellisessa käytännössä on monia tapauksia, joissa yritysten omaisuuden markkina-arvoa on tarpeen arvioida. Yksikään omaisuuden osto- ja myyntioperaatio, vakuuslainaus, vakuutus, kiinteistöriitojen ratkaiseminen, verotus jne. ei tule toimeen ilman arvostusta.
Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen on monimutkainen ja ainutlaatuinen prosessi, koska on lähes mahdotonta löytää kahta täysin identtistä kohdetta. Myös silloin, kun rakennukset rakennetaan saman vakioprojektin mukaan, mutta sijaitsevat eri tontilla, niiden kustannukset voivat vaihdella merkittävästi.
Opinnäytetyön aiheen relevanssi johtuu siitä, että nykyään kiinteistöjen pätevälle ja objektiiviselle arvon arvioinnille on yhä enemmän tarvetta, eikä kiinteistön arvon arvioinnin instituutio ole vielä täysin muodostunut, ei ole tietoa. arvioijien ammatillinen koulutus Venäjällä ei ole vielä saavuttanut maailmantasoa.
Työn tarkoituksena on selvittää kiinteistön markkina-arvo ja perustella keinoja sen korottamiseksi.
Tämän tavoitteen saavuttamiseksi on tarpeen ratkaista seuraavat tehtävät:
1. Selvitä kiinteistön markkina-arvon arvioinnin teoreettinen perusta;
2. Luonnehtia arvioitava kohde ja sen ympäristö;
3. Perustele arviointikohteen markkina-arvo kolmen yleisesti hyväksytyn lähestymistavan perusteella;
Tutkimuksen kohteena on omaisuuden markkina-arvon määrittämismenettely.
Selvityksen aiheena on kiinteistön markkina-arvon perustelu ja suositusten laatiminen sen korottamiseksi.
Rakenteellisesti työ koostuu johdannosta, kolmesta luvusta, johtopäätöksestä ja lähdeluettelosta. Ensimmäisessä luvussa käsitellään kiinteistön arvonmäärityksen teoreettisia perusteita, toisessa luvussa lasketaan kiinteistön markkina-arvo, kolmannessa harmonisoidaan arvonmäärityksen tuloksia ja määritellään tapoja nostaa kiinteistön markkina-arvoa.
Tutkimuksen teoreettinen ja metodologinen perusta on kognition dialektinen menetelmä sekä tutkijoiden teokset, aikakauslehdet ja Internet-materiaalit tutkittavasta ongelmasta. Lisäksi käytettiin seuraavia menetelmiä: taloustilastollinen, monografinen, laskenta-konstruktiivinen sekä vertailumenetelmä.
Luku 1. Kiinteistön markkina-arvon arvioinnin teoreettiset perusteet
1.1 Kiinteistöjen arvostus: arvonmäärityksen peruskäsitteet ja -periaatteet
Erilaisia etuja (esineitä, esineitä, omaisuutta) luodaan, myydään ja hankitaan valtion, oikeushenkilöiden ja yksityishenkilöiden tiettyjen tarpeiden tyydyttämiseksi sekä hyödyn saamiseksi niiden hallussapidosta ja käytöstä. Sen arvo ja siten kustannukset riippuvat sen tai toisen omaisuuden mahdollisuudesta tyydyttää olemassa olevat tarpeet ja hyödyistä, joita tämän esineen hallussapito tuo tulevaisuudessa.
Kaikki toiminnot ja kiinteistökaupat edellyttävät kiinteistön arvon tuntemista. Markkinaolosuhteissa kiinteistöjen arvo riippuu talouden ja koko yhteiskunnan tekijöistä, trendeistä ja muutoksista. Kiinteistön arvioinnin tarve syntyy seuraavissa tapauksissa:
§ osto- ja myyntitapahtumat tai leasing;
§ yritysten yhtiöittäminen ja omaisuusosuuksien uudelleenjako;
§ uusien osakkeenomistajien houkutteleminen ja osakeanti;
§ kiinteistöjen verotustarkoituksessa kiinteistöjen arvostus: rakennukset ja tontit;
§ kiinteistövakuutus;
§ kiinteistövakuudelliset lainat;
§ kiinteistöjen tekeminen osuudeksi yritysten ja järjestöjen osakepääomaan;
§ investointihankkeiden kehittäminen ja sijoittajien houkutteleminen;
§ kiinteistöjen selvitystila;
§ perintöoikeuksien täytäntöönpano, oikeuden tuomio, omaisuusriitojen ratkaiseminen;
§ muu kiinteistöjen omistusoikeuden myyntiin liittyvä toiminta.
Kiinteää omaisuutta (kiinteistöä, kiinteistöä) ovat tontit, pohjatontit, eristyneet vesistöt ja kaikki, mikä on kiinteästi yhteydessä maahan, eli esineet, joita ei voida siirtää ilman käyttötarkoituksensa suhteetonta vahinkoa, mukaan lukien metsät, monivuotiset istutukset, rakennukset, rakenteet. Kiinteää tavaraa ovat myös valtion rekisteröidyt lento- ja merialukset, sisävesialukset sekä avaruuskohteet. Myös muu omaisuus voidaan lain mukaan luokitella kiinteäksi.
Kiinteistöjen arvioinnissa maalla katsotaan olevan arvoa, kun taas parannuksilla katsotaan olevan arvon lisääminen.
Kiinteistöt ovat vapaassa siviililiikkeessä ja ovat erilaisten kauppojen kohteena, mikä synnyttää tarpeen arvioida sen arvo, ts. erilaisten kiinteistöjen rahallisen vastineen määrittämisessä tietyllä hetkellä.
Tämän päivän taloudessa on monia erilaisia arvoja. Ne ovat välttämättömiä erilaisten tarpeiden ja toimintojen vuoksi. Tämä sisältää sellaisia tyyppejä kuin laina-arvo, vakuutusarvo, käypä markkina-arvo, kirjanpitoarvo, vuokra-arvo, pelastusarvo, sijoitusarvo ja monet muut. Yleisesti ottaen arvo voidaan kuitenkin jakaa kahteen luokkaan: vaihtoarvoon ja käyttöarvoon.
Vaihtoarvo on hinta, joka vallitsee vapailla, avoimilla ja kilpailukykyisillä markkinoilla, jotka perustuvat kysynnän ja tarjonnan tekijöiden muodostamaan tasapainoon. Sitä kutsutaan joskus objektiiviseksi kustannuksiksi, koska sen määräävät todelliset taloudelliset tekijät.
Käyttöarvo on ominaisuuden arvo tietylle käyttäjälle tai käyttäjäryhmälle, ts. sellaisen kiinteistön arvo, jota käytetään osana jatkuvaa toimintaa (esimerkiksi tehtaan käyttämä kiinteistö).
Kaikista arvotyypeistä yleisin on markkina-arvo - tärkein arvotyyppi markkinasuhteiden olosuhteissa. Markkina-arvoa määritettäessä lähdetään siitä, että markkinat olivat olemassa menneisyydessä (kiinteistö on jo myyty), ovat olemassa nykyisyydessä (kiinteistöä luodaan myytäväksi) ja tulevat olemaan myös tulevaisuudessa, koska menneisyydessä tai markkinoiden nykyisyys on ristiriidassa tämän kanssa.
Edellä esitetyn perusteella voidaan päätellä, että ei vain itse markkinat, vaan myös markkinoiden muodostamat instrumentit, joista tärkein on hinta, ovat kolmikomponenttisia. Tästä näkökulmasta voidaan sanoa, että kustannukset:
Voimassa oleva hinta, ts. todennäköisin hinta tietyillä markkinoilla;
Todella markkinapohjainen, koska markkina-arvojen avaruus, joka sisältää tietyn kohteen kustannukset, muodostuu yksinomaan vapaiden, avoimien ja kilpailukykyisten markkinoiden tekijöiden vaikutuksesta;
Se on itse asiassa objektiivinen, koska se heijastaa valmistajan (myyjän), ostajan ja sijoittajan markkinoiden kaikkien pääasiallisten mielipiteitä ja kuluttaa siten osapuolten markkinaetuja.
Arvoa voidaan saada menneisyydestä asettamalla itsemme ostajan paikalle, nykyisyydestä asettamalla itsemme rakentajan paikalle ja tulevaisuudesta, jos asetamme itsemme sijoittajan paikalle. Tästä seuraa kolme pääasiallista lähestymistapaa kiinteistöjen arvonmääritykseen: markkina-, kustannus- ja tulolähestymistapa.
Päätehtävä arvon määrittämisessä on arvioida arvioitavan kohteen omistamisesta tulevien hyötyjen määrä, laatu ja kesto sekä näiden hyötyjen muuntaminen nykyarvoksi. Kiinteistö analysoidaan arvostusperiaatteiden mukaisesti.
Arviointiperiaatteet on jaettu neljään ryhmään:
1) käyttäjien käsityksiin perustuvat periaatteet (hyöty-, korvaamis- ja odotusperiaatteet);
2) kiinteistötoiminnan prosessista johtuvat periaatteet (panoksen periaatteet, jäännöstuottavuus, rajatuottavuus, tasapaino, taloudellinen koko ja taloudellinen jakautuminen);
3) markkinaympäristön toiminnan määräämät periaatteet (vaihtoehtoisuuden, vaihtelevuuden, riippuvuuden, tarjonnan ja kysynnän, kilpailun ja vaatimustenmukaisuuden periaatteet);
4) parhaan ja tehokkaimman käytön periaate on arvioinnin pääperiaate. Tämä periaate yhdistää kaikki muut periaatteet ja on kaiken kiinteistöarvioinnin perusta.
Kiinteistöjen arvioinnin edellytyksenä on kiinteistömarkkinoiden toiminnan erityispiirteiden huomioiminen, sillä kiinteistömarkkinoiden tilalla on merkittävä vaikutus tulovirtoihin, riskitasoon ja kiinteistön mahdolliseen myyntihintaan tietty kohta tulevaisuudessa, esim pääasiallisista tiedoista, joita käytettiin tuottoperusteisessa arvioinnissa.
1.2 Lähestymistavat ja menetelmät kiinteistön arvon arvioimiseksi
Kiinteistöarvioinnissa arvon määrittämiseen on kolme yleisesti hyväksyttyä lähestymistapaa: kallis, markkinahinta ja kannattava. Jokaisella lähestymistavalla on omat vakiintuneet menetelmänsä, tekniikansa ja menettelynsä. Paljastuu erilaisten kiinteistökohteiden arviointia koskevien lähestymistapojen käsitteellinen samankaltaisuus. Samanaikaisesti arvostettavan kohteen tyyppi määrää arvostusongelmista johtuvien erityisten menetelmien ominaisuudet, jotka pääsääntöisesti ovat ominaisia vain tälle omaisuudelle.
Kustannuslähestymistapa
Kustannuslähestymistapa kiinteistöjen arvioinnissa perustuu kiinteistön luomiskustannusten vertaamiseen arvostettujen tai vertailukelpoisten kohteiden arvoon. Lähestymistapa perustuu tutkimukseen sijoittajan kyvystä ostaa kiinteistöjä ja lähtee korvausperiaatteesta, jonka mukaan ostaja ei asianmukaista varovaisuutta noudattaen maksa esineestä enempää kuin summan, jonka sen hankkiminen maksaisi. asiaankuuluva rakennustontti ja rakentaa tarkoitukseltaan ja laadultaan samanlainen kohde lähitulevaisuudessa ilman merkittäviä viivytyksiä.
Tämän lähestymistavan arviointimenettelyn päävaiheet:
1. Vapaan ja käytettävissä olevan maan hankkimisesta tai pitkäaikaisesta vuokrauksesta aiheutuvien kustannusten laskeminen sen käytön optimoimiseksi;
2. Arvioitavan rakennuksen uusimiskustannusten arviointi. Jälleenhankintakustannusten laskenta perustuu kyseisen kohteen uudelleenluonnin kustannuslaskelmaan, joka perustuu samanlaisten esineiden tiettynä päivänä vallitseviin hintoihin ja valmistusolosuhteisiin.
3. Kiinteistön fyysisten, toiminnallisten ja ulkoisten poistojen määrän määrittäminen;
4. Yrittäjävoiton (sijoittajan tuoton) arvon arviointi;
5. Arvioidun kohteen lopullisen kustannusten laskeminen mukauttamalla jälleenhankintakustannusta poistoihin, minkä jälkeen tuloksena olevaa arvoa korotetaan tontin hinnalla.
Kustannuslähestymistapa on tarkoituksenmukaisin arvioitaessa äskettäin käyttöön otettuja kiinteistöjä, se johtaa vakuuttavimpiin tuloksiin, kun tontin kustannukset ovat kohtuullisesti perusteltuja ja parannusten kertyneitä poistoja on vähän. Kustannuslähestymistapa on perusteltua arvioitaessa suunniteltujen tilojen, erikoistilojen ja muun omaisuuden arvoa, joista markkinoilla tehdään harvoin kauppoja, ja sitä voidaan käyttää vakuutustarkoituksessa arvioitaessa. Tämän lähestymistavan avulla kunnostettavia kohteita arvioitaessa voit määrittää, korvaavatko rakennuskustannukset liiketulojen tai kiinteistön myyntitulojen kasvulla. Kustannuslähestymistavan käytöllä vältetään tässä tapauksessa yliinvestointiriski.
Kustannuslähestymistapaa käytetään myös oikeus- ja yksityishenkilöiden omaisuuden verotuksessa kiinteistöjen pidätyksen aikana, jotta tontin parasta ja tehokkainta käyttöä voidaan analysoida.
Tontin arvon määrittäminen
Art. Venäjän federaation siviililain 35 §:n mukaan siirryttäessä jonkun toisen maalla sijaitsevan rakennuksen, rakennuksen tai rakennuksen omistusoikeus toiselle henkilölle, se saa oikeuden käyttää vastaavaa osaa maa-alueesta, jota rakennus, rakennelma, rakennetta ja niiden käyttöön tarpeellista, samoin ehdoin ja samalla määrällä kuin edellinen omistaja.
Kaikista maan arvostusmenetelmistä myynnin vertailevan analyysin menetelmä on ratkaiseva.
Arvioitavan kiinteistön rakentamisen jälleenhankintahinta on laskettu käypiin hintoihin uutena (ilman kertyneitä poistoja) ja liittyy arviointipäivään. Jälleenhankintakustannusten määrittämisen perustana on laitoksen rakentamiseen ja asiakkaalle toimittamiseen liittyvien kustannusten laskeminen. Näiden kustannusten kirjanpitotavasta riippuen on tapana kohdistaa rakennuskustannuksiin suorat ja välilliset kustannukset.
Suorat kustannukset liittyvät suoraan rakentamiseen (materiaalikustannukset, rakennustyöläisten palkat, rakennuskoneiden ja -mekanismien kustannukset jne.). Välilliset kustannukset - kustannukset, jotka eivät liity suoraan rakentamiseen (maksut suunnittelu- ja arviointiorganisaatioilta, maa-investointien kustannukset, markkinointi-, vakuutus- ja mainoskulut jne.). Rakennuttajan tuotto heijastaa rakentamisen johtamis- ja järjestämiskustannuksia, yleisvalvontaa sekä kehittämiseen liittyvää yrittäjäriskiä. Yrittäjän voitto määritellään osaksi kohteen myynnistä saatua voittoa. Koron määrästä ja sitä vastaavasta perusteesta (omaisuuden arvon komponentti) riippumatta yritysvoiton määrä pysyy vakiona.
Pääasiallinen kiinteistökohteiden kustannusten vertailutietojen lähde ovat rakenteiden pystyttämistä koskevat urakkasopimukset, kuten arvioitavana. Lisäksi suunnittelun arvioijat ylläpitävät tyypillisesti omia tietokantojaan valmiiden asuntojen, toimistorakennusten, asuntojen, hotellien, liikerakennusten ja teollisuusrakennusten nykyhinnoista. Venäjällä on tällä hetkellä käytössä standardien ja hintatasojen järjestelmä, joka määräytyy vastaavien hintaindeksien mukaan.
Erilaisten luonnollisten ja toiminnallisten tekijöiden vaikutuksesta rakennetut esineet menettävät toimintakykynsä ja tuhoutuvat. Lisäksi kohteen markkina-arvoon vaikuttavat välittömän ympäristön ulkoiset taloudelliset vaikutukset ja markkinaympäristön muutokset. Samaan aikaan fyysinen aleneminen (suorituskyvyn menetys), toiminnallinen ikääntyminen (teknologisen vaatimustenmukaisuuden ja kustannusten menetys tieteen ja tekniikan kehityksen vuoksi), ulkoinen tai taloudellinen heikkeneminen (kohteen houkuttelevuuden muutos ulkoisen ympäristön muutoksissa ja alueen taloudellinen tilanne). Yhdessä tämäntyyppiset poistot muodostavat kertyneen poiston, joka on kohteen jälleenhankintakustannusten ja arvioitavan kohteen jäljentämis- (korvaus)kustannusten välinen erotus.
Täydellisin ja luotettavin tietolähde rakennuksen tai rakennelman teknisestä kunnosta on luonnontutkimuksen materiaalit. Ensimmäinen ehto tällaisten tutkimusten suorittamiselle on oltava arvioitavan kohteen toiminnallisen tarkoituksen tarkka määrittely: käyttö aiottuun tarkoitukseen tai teknisten ja toiminnallisten parametrien muutoksella. Tällöin on esitettävä kuormituksen muutosten ja rakennusten tukirakenteiden vaikutusten rajat.
Toinen tutkimuksen suorittamisen edellytys on saada täydelliset tiedot luonnon- ja ilmastoparametreista sekä kohteen sijaintialueen vaikutuksen erityistekijöistä ja niiden muutoksista teknogeenisen toiminnan prosessissa.
Markkinoiden lähestymistapa
Markkinalähestymistavan menetelmien soveltamisen edellytyksenä on tiedon saatavuus samankaltaisten (tarkoitukseltaan, kooltaan ja sijainniltaan vertailukelpoisten) kiinteistöjen kanssa tehdyistä liiketoimista, jotka ovat tapahtuneet vertailukelpoisissa olosuhteissa (kaupan ajankohta ja kaupan rahoituksen ehdot) .
Vertaileva lähestymistapa perustuu kolmeen kiinteistöjen arvonmäärityksen pääperiaatteeseen: kysyntä ja tarjonta, korvaavuus ja panos. Näihin kiinteistöjen arvonmäärityksen periaatteisiin perustuen markkinalähestymistapa käyttää useita kvantitatiivisia ja laadullisia menetelmiä, joilla tuodaan esiin vertailun elementtejä ja mitataan vertailukelpoisten kiinteistöjen markkinatietoihin tehtyjä korjauksia arvioitavan kiinteistön arvon mallintamiseksi.
Pääperiaate kiinteistöjen arvonmäärityksen markkinakäyttäytymisessä on korvausperiaate, jonka mukaan mahdollinen ostaja ei maksa kiinteistöstä hintaa, joka ylittää hänen näkökulmastaan vastaavan kiinteistön hankintakustannukset.
Markkinalähestymistavan menetelmien soveltamisen suurimmat vaikeudet liittyvät Venäjän kiinteistömarkkinoiden läpinäkyvyyden puutteeseen. Useimmissa tapauksissa kiinteistökauppojen reaalihinnat ovat tuntemattomia. Tässä suhteessa käytetään usein arvioinnissa myyntiin asetettujen esineiden ehdotusten hintoja.
Myynnin vertailumenetelmällä määritetään kiinteistön markkina-arvo perustuen viimeaikaisten vertailukelpoisten kiinteistöjen myyntiin, jotka ovat kooltaan ja käyttötarkoituksiltaan samanlaisia kuin arvostettavan kiinteistön. Tämä arvostusmenetelmä olettaa, että markkinat määräävät arvostettavalle kiinteistölle hinnan samalla tavalla kuin vertailukelpoisille, kilpailukykyisille kiinteistöille. Myynnin vertailumenetelmän soveltamiseksi asiantuntijat käyttävät useita arvostusperiaatteita, mukaan lukien korvausperiaate.
Myynnin vertailumenetelmän soveltaminen koostuu seuraavien vaiheiden suorittamisesta peräkkäin:
1. yksityiskohtainen markkinatutkimus luotettavan tiedon saamiseksi kaikista vertailukelpoisiin hyödykkeisiin liittyvistä tekijöistä;
2. sopivien vertailuyksiköiden tunnistaminen ja kunkin yksikön vertailevan analyysin tekeminen;
3. arvioitavan kohteen vertailu valittuihin vertailukohteisiin niiden myyntihintojen säätämiseksi tai niiden poissulkemiseksi vertailukohteiden luettelosta;
4. saatetaan useita mukautettuja indikaattoreita vertailukelpoisten kohteiden kustannuksista arvioitavan kohteen markkina-arvoon.
Kiinteistömarkkinatransaktioiden tietolähteinä voidaan käyttää kiinteistötoimistoja, valtion lähteitä, omia tietokantoja, julkaisuja jne.
Vertailuyksikön valinnan jälkeen on määritettävä tärkeimmät vertailuindikaattorit tai -elementit, joiden avulla on mahdollista mallintaa kohteen arvoa vastaavien kiinteistökohteiden osto- ja myyntihintoihin tarvittavilla tarkistuksilla.
Arviointikäytännössä kiinteistön arvoa määritettäessä erotetaan pääasialliset vertailutekijät, kuten siirretyt oikeudet kiinteistöihin, rahoitusselvityksen ehdot kiinteistön hankinnan yhteydessä, myyntiehdot (kaupan puhtaus), aika myynti, kohteen toiminnallinen tarkoitus, sijainti, kulkuteiden mukavuus, kohteen pinta-ala, tekninen kunto ja tilojen viimeistely.
Tämä menetelmä on tehokkain säännöllisesti myytäville esineille.
Säätömittauksen elementtejä korostetaan kvantitatiivisilla ja kvalitatiivisilla menetelmillä.
Kvantitatiivisia menetelmiä ovat:
parimyyntianalyysi (kahta eri myyntiä verrataan yhden vertailutuotteen oikaisun määrittämiseksi);
Tilastollinen analyysi (menetelmä perustuu matemaattisten tilastojen laitteiston käyttöön korrelaatio- ja regressioanalyysissä);
· Jälkimarkkinoiden analyysi (tämä menetelmä määrittää oikaisujen määrän sellaisten tietojen perusteella, jotka eivät liity suoraan arviointi- tai vertailukohteeseen) ja muut.
Laatukäytäntöjä ovat mm.
luokittelu (vertaileva) analyysi (menetelmä on samanlainen kuin parillisen myynnin analyysi, paitsi että oikaisuja ei ilmaista prosentteina tai rahamäärinä, vaan sumean logiikan luokissa);
Jakeluanalyysi (vertailumyynti jaetaan laskevassa riittävyyden järjestyksessä, jonka jälkeen määritetään arviointikohteen paikka vertailumyyntien sarjassa).
tulojen lähestymistapa
Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen tuloperusteisesti perustuu odotusperiaatteeseen. Tämän periaatteen mukaan tyypillinen sijoittaja, eli kiinteistön ostaja, hankkii kiinteistön ennakoiden saavansa tulevaa käyttötuloa. Ottaen huomioon, että sijoituksen koon ja sijoituskohteen kaupallisesta käytöstä saatavien hyötyjen välillä on suora yhteys, kiinteistön arvo määritellään sen tuottamien tulojen arvoksi, toisin sanoen kiinteistön arvoksi. Kiinteistön arvo määritellään arvioitavan kohteen tulevan tuoton nykyarvoksi.
Tulolähestymistavan etuna kustannus- ja markkinalähestymistapaan verrattuna on, että se heijastaa enemmän sijoittajan näkemystä kiinteistöistä tulonlähteenä, eli tämä kiinteistön laatu otetaan huomioon pääasiallisena hinnoittelutekijänä. . Tuloperusteisen lähestymistavan suurin haitta on, että toisin kuin kaksi muuta lähestymistapaa, se perustuu ennustetietoihin.
Tämän lähestymistavan arviointimenettelyn päävaiheet:
1. Tehdään ennuste tulevista tuloista vuokralle arvioitavien alueiden vuokrauksesta omistusajalle ja määritetään saatujen tietojen perusteella mahdollinen bruttotulo (GRP), joka lasketaan kaavan 1.1 mukaan:
PVD \u003d S * Ca, (1.1)
S on vuokrattava alue, neliömetriä;
Sa - vuokrahinta 1 neliömetrille.
2. Markkina-analyysiin perustuva tilan vajaakäytöstä ja vuokran perimisestä aiheutuvien tappioiden määrittäminen, todellisen bruttotulon (ARI) laskeminen. Omistajalla ei pääsääntöisesti ole pitkällä aikavälillä mahdollisuutta vuokrata pysyvästi 100 % rakennusalasta. Vuokranmenetyksiä aiheutuu kiinteistön vajaatyöllisyydestä ja siitä, että häikäilemättömät vuokralaiset eivät ole maksaneet vuokraa. Tuloa tuottavan kiinteistön työttömyysastetta luonnehtii vajaakäyttökerroin, joka määräytyy vuokraamattomien alueiden arvon suhteesta vuokrattavan alueen kokonaisarvoon.
Todellisen bruttotulon (ARI) laskeminen suoritetaan kaavan 1.2 mukaisesti:
DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD todelliset bruttotulot;
PVD potentiaaliset bruttotulot;
Kz alueen kuormituskerroin;
Kc maksujen perimisen kerroin.
On huomioitava, että muut kiinteistön toiminnasta saadut vuokrat ylittävät tulot (esimerkiksi lisäpalvelujen käytöstä - parkkipaikka jne.) on lisättävä yllä olevalla menetelmällä laskettuun DIA:han.
3. Arvioitavan kiinteistön käyttökustannusten laskelma, joka perustuu sen todellisten ylläpitokustannusten ja/tai markkinoiden tyypillisten kustannusten analyysiin. Kulut voivat olla ehdollisesti kiinteitä (kiinteistövero, vakuutusmaksut, tonttimaksut), ehdollisesti muuttuvia (yhteiskulut, juoksevat korjaukset, huoltohenkilöstön palkat jne.), korvauskustannukset (kulut nopeasti kuluvan rakennerakennuksen määräajoin uusimisesta) elementit).
Näin ollen käyttökustannusten arvioitu arvo vähennetään DIA:sta ja lopullinen luku on nettotuotot (NOR).
4. Liiketoiminnan nettotuoton uudelleenlaskenta kohteen käypään arvoon.
Suora pääomitusmenetelmä - menetelmä tuloa tuottavan kohteen markkina-arvon määrittämiseksi, joka perustuu ensimmäisen vuoden tyypillisimmän tulon suoraan muuntamiseen arvoksi jakamalla se markkina-analyysin perusteella saadulla pääomasuhteella. markkinamenetelmällä poimimalla saadut tiedot nettotulon ja arvostettavaa kohdetta vastaavien varojen arvon suhteesta. Sellaista länsimaista klassista suoran pääomitusmenetelmän versiota, jossa pääomitussuhde saadaan markkinatransaktioista, on käytännössä mahdotonta soveltaa Venäjän olosuhteissa tiedonkeruuvaikeuksien vuoksi (useimmiten transaktioiden ehdot ja hinnat ovat luottamuksellisia tietoja ). Tämän perusteella on käytännössä tarpeen käyttää kapitalisaatiokertoimen muodostamiseen algebrallisia menetelmiä, jotka mahdollistavat erillisen pääoman tuottoprosentin ja sen tuottoprosentin arvioinnin.
On huomattava, että suoran pääomituksen menetelmää voidaan soveltaa sellaisen käyttöomaisuuden arvostukseen, joka ei arvostushetkellä vaadi suuria investointeja korjauksen tai jälleenrakennuksen kestoon.
1.3 Kiinteistöjen arvostuskysymykset
Vaikeuksiin liittyy useita omaisuuden arvioinnissa (lähestymistapoja ja menetelmiä) ilmeneviä ongelmia, tämän alan lakien ja määräysten virheellisyyttä tai epäjohdonmukaisuutta. Pohditaanpa näitä kysymyksiä hieman yksityiskohtaisemmin.
Ensimmäinen ongelma liittyy tiliin, ei tarkoitukseen - pääomituksen ja diskonttokorkojen valinta.
1. Lainan hinta (pääomakustannus) - yrityksille, jotka eivät toimi itsenäisesti (arvopaperimarkkinoita ei ole).
2. Oman rahoituksen keskimääräinen marginaaliarvo - yrityksille, joiden osakkeet noteerataan markkinoilla.
3. Perustuu yrityksen tai sen oman toimialan keskimääräiseen toiminnan kannattavuuteen.
4. Tutkittavien hankkeiden keskimääräiset marginaalikustannukset (sijoitettaessa).
5. Lainojen takaisinmaksuprosentit.
6. Suunnitellut normit.
7. Lainojen korko (kansantuloon (ND) ja kotimaiseen kansantuotteeseen (BKT) liittyvä poliittinen talouskäsite).
8. Vaihtoehtoisen sijoituksen (esim. talletustili pankissa) kannattavuus.
9. Minimi riskitön tuotto sijoittajan näkökulmasta.
Lyhyt reaalikorko, joka määritellään valtion velkasitoumusten tuoton ja kuluttajahintaindeksin erotuksena.
Monet käytännön menetelmät koron valitsemiseksi samalla teoreettisella pohjalla puhuvat sen valinnan epäsuotuisista menetelmistä ja kriteereistä. Huonehinnan määritelmä on taloushallinnon teorian ulkopuolella - psykologian alalla (taiteen, ei tieteen ala).
Eri asiantuntijoiden arvioinnin tekemiseksi koronkoron arvo tulee ottaa lailla käyttöön ja heijastua metodologiaan, kuten aikansa, pääomasijoitusten (sijoitusten - kuten ne) vakiohyötysuhdekertoimen mukaan. sano nyt). Aluksi tehokkuusaste oli eri toimialoilla, sitten otettiin käyttöön yksi prosentti kaikille toimialoille. On korostettava, että standardihyötysuhde oli sama rooli (sama taakka) kuin pääomitusaste (tehokkuusaste, vertailuaste, sijoitusaste).
Toinen ongelma liittyy kiinteistön arvon pistearvoon. Tilanne on sellainen, että kymmenen toisistaan riippumattomasti työskentelevää asiantuntijaa antaa kymmenen erilaista arviota saman omaisuuden (kiinteistön) arvosta. Tämä johtuu laskentamenettelystä ja vakiokertoimien valinnasta. Tilanne muistuttaa osan valmistusta. Samassa koneessa eri osia valmistaa sama työntekijä saman piirustuksen mukaan. Tähän on monia syitä, joista useimpia ei periaatteessa voida sulkea pois. Siksi tuotannossa on otettu käyttöön osien mittojen toleranssijärjestelmä. Jos valmistetun osan mitat ovat toleranssin sisällä, se katsotaan sopivaksi. Laskennassa käytettyjen lähtötietojen poikkeamat ja hajonta kaikissa lähestymistavoissa ja menetelmissä prosentteina keskiarvosta ovat merkittävämpiä kuin osien mittojen toleranssit.
Pääsy tästä tilanteesta (ratkaisu tähän ongelmaan) on toisaalta korvata kiinteistön arvon pistearvostus välillä yksi, ja numeerinen laskenta tulisi suorittaa todennäköisyyslaskentamenetelmillä. Matematiikan arvioinnin käsite tarkoittaa likimääräistä laskelmaa, useimmiten suuruusluokan tasolla. Esimerkiksi diasäännöllä laskettaessa piti määrittää numeroiden lukumäärä luvun kokonaislukuosassa.
Toinen ongelma liittyy painotuskertoimien valintaan sovitettaessa kolmella lähestymistavalla tehtyjä omaisuuden arvolaskelmia. Jokainen kirjoittaja (asiantuntija, arvioija) hyväksyy painokertoimet (laskentamenetelmän merkitystekijät) oman harkintansa mukaan, ja arvioiden välinen ero voi olla merkittävä. Yksi tapa päästä tästä tilanteesta on ottaa käyttöön painotuskerroin, joka jakautuu tasaisesti tietylle alueelle kullekin arviointimenetelmälle (lähestymistapalle).
Seuraava ongelma syntyy kiinteistön arvon vertailevassa (markkina-)arvioinnissa, kun on tarpeen ottaa käyttöön korjauskertoimia arvostettavan kohteen ja markkinaanalogien saattamiseksi vertailukelpoiseen tyyppiin. Tässäkin on huomattavaa mielivaltaa. Tämä pätee erityisesti korjauskertoimiin, kun verrataan arvostettavan kiinteistön alueellisen sijainnin sijainteja ja monia muita.
Yksi vaikeimmista ongelmista on tiedon luotettavuus. Tämä koskee sekä markkinatietoa kiinteistön arvioidun arvon hintapyyntö- ja myyntihinnasta että standardeja laskettaessa arvoa vakiomenetelmällä kustannuslaskelmassa. Aikaisemmin tämä tieto oli kaikkien kansantalouden alojen suunnittelu- ja teknologialaitoksilla. Nämä tiedot ovat joko kadonneet tai vanhentuneet.
Useimpien kiinteistön arvon estimoinnissa ilmenevien ongelmien poistamiseksi kaikki laskelmat tulee tehdä todennäköisyysvälien perusteella. Laskennan tuloksena kiinteistön arvo esitetään typistettynä jakaumana. Kustannusten tarjoushinnaksi tulisi suositella mediaanikustannusarviota. Tällöin myyjän ja ostajan mahdollisuudet ovat samat: ostajan todennäköisyys ostaa tarjottua hintaa halvemmalla on yhtä suuri kuin todennäköisyys, että myyjä myy tarjottua hintaa enemmän.
Tällöin sekä myyjällä että ostajalla on täydelliset tiedot mahdollisista myynti- ja ostohinnoista ja niiden todennäköisyydestä. Ehdotetun liiketoimen kiireellisyydestä riippuen vastapuolet voivat tehdä tietoisia päätöksiä: ostaja odottaa ja etsiä toista hankintakohdetta, jos aikaa tarvitaan; myyjälle - pyydetyn hinnan alennus, jos kaupan toteuttaminen on kiireellistä.
Tällaisia vaihtoehtoja on markkinoilla monia. Myyjälle ja ostajalle oston ja myynnin kiireellisyys voi olla erilainen.
Vuonna 2001 Venäjän federaation hallituksen asetus nro 519 annettiin 6. heinäkuuta, jossa Venäjän federaation omaisuussuhteiden ministeriölle on annettu velvollisuus "kehittää ja hyväksyä metodologisia suosituksia arvostustoimia varten". Tämä tulee tehdä suhteessa eri arviointikohteisiin, arvioitavan kohteen arvotyyppeihin, arvioinnin suorittamiseen sekä arviointiraporttien tarkasteluun. Työ tehdään koordinoidusti liittovaltion toimeenpanoviranomaisten kanssa, jotka säätelevät asianomaista toiminta-alaa.
Ministeriö ei kuitenkaan pysty kehittämään metodologiaa kaikille kiinteistökohteille (kaikkiin tilanteisiin) eikä varsinkaan sääntelymateriaaleja.
Siksi alueellisella tasolla, olemassa olevista kiinteistömarkkinoista riippuen, alan laajuisen metodologian perusteella kehittää alueellisia menetelmiä homogeenisten kohteiden ryhmille luomalla tarvittava sääntelykehys. Sitten syntyy ongelma paikallisten menetelmien koordinoinnissa ja hyväksymisessä alueen, kaupungin tai alueen hallinnon tasolla.
Venäjän federaation omaisuussuhteiden ministeriön tulisi säännellä menettelyä alueellisten metodologisten materiaalien sovittamiseksi ja hyväksymiseksi eri kiinteistöjen osalta.
Tämä auttaa järkevämmin arvioimaan erityyppisten kiinteistöjen kaikentyyppisiä arvoja, mikä poistaa erilaisia väärinkäsityksiä, johtaa eri arvioijien ja arviointiyritysten laskentatulosten vertailukelpoisuuteen ja vähentää puolirikollista konnotaatiota arviointitoiminnan alalla. .
Luku 2. Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen
2.1 Aiheen kuvaus
Tällä hetkellä uusien omakotitalojen kiinteistöjen kysyntä on melko vakaata, hintaluokissa 330-3250 dollaria neliömetriä. Yleensä tarjous vaihtelee 400 dollarista 4500 neliömetriin. Samaan aikaan tarjoushinnan ylärajassa on taipumus nousta jonkin verran.
Tämä selittyy sillä, että viime aikoihin asti maksukyvytön kysyntä on taloudellisesti perusteltua.
Toisaalta erityisen arvostetut toimisto- ja liiketilat ovat tähän mennessä "löytäneet" suhteellisen pysyvät omistajansa. Vastaavasti tilojen, vaikkakin vähemmän arvostettujen, mutta silti odotettavissa olevien tilojen hinnat ovat nousussa. Lisäksi ehdotusten hintojen vaihtelut eivät aina ole taloudellisen logiikan kannalta perusteltuja.
Kiinteistön omistaa LLC "Aris" ja se sijaitsee Kalugan kaupungin Leninsky-alueella.
Kohteeseen kuuluu kolmikerroksinen tiiliseinäinen toimistorakennus, jossa on ravintola, jonka kokonaispinta-ala on 1.375,8 neliömetriä.
Kohde sijaitsee yhdellä kaupungin pisimmistä moottoriteistä, suhteellisen lähellä Kalugan liike- ja hallintokeskusta. Liikenneyhteydet ovat hyvät.
Kuvaus maasta
Tontin muoto suorakulmainen;
Maa-alue 556,0 m2
Maaperän kunto hiekkamaat muodostavat rakennuksen perustusten perustan.
Alueen topografia: sivuston helpotus on rauhallinen.
Infrastruktuurin tarjoaminen:
Seuraavat tietoliikenneyhteydet on liitetty asuinrakennukseen:
· vesihuolto;
viemäri;
· virtalähde;
lämmönjakelu;
puhelimitse
Mahdollisia käyttörajoituksia ja helpotuksia
Sallittu käyttö. Kiinteistömarkkinoilla työskentelykäytäntö osoittaa, että kiinteistön toiminnallisen tarkoituksen muuttaminen on mahdollista vain paikallishallinnon kanssa sovittaessa, minkä myös arviointikohteen omistaja vahvistaa.
helpotukset. Tontilla oletetaan olevan tyypillisiä rasitteita, kuten etuoikeus ja viestintä, mutta oletetaan, että mikään olemassa olevista rasitteista ei saa olla esteenä kohteen parhaalle ja tehokkaimmalle käytölle. Kohde ei sisällä monumentteja, ainutlaatuisia luonnonkohteita, voimansiirtotorneja, linjausmerkkejä jne., joten toimisto- ja asuintilojen rakentamiselle ei ole erityisiä rajoituksia.
Rakennuksen kuvaus
Rakennuksessa on 3 kerrosta, jotka on tehty nykyaikaisten rakennusstandardien mukaisesti.
pöytä 1
Rakennuksen rakenneosat
| Rakenteellinen elementti | Ominaista | Tekninen kunto |
| Säätiöt | Betoni hihna | Erinomainen |
|
ja niiden ulkoa |
silikaattitiili punainen viimeistelytiili, t=0,5 |
Erinomainen |
| Väliseinät | tiili | Erinomainen |
|
Kannet: Ullakko; Interfloor; Kellarin yläpuolella |
W/betoni W/betoni W/betoni |
Erinomainen |
| Katto | Yhdistetty | Erinomainen |
| lattiat | Parketti, laatat, linoleumi | Erinomainen |
|
Puinen |
Puinen modernisoitu | Erinomainen |
| Sisustus | Euroluokka | Erinomainen |
|
Saniteetti- ja sähkölaitteet: lämmitys · vesipiiput viemäröinti sähköinen valaistus · puhelin · ilmanvaihto |
Keskustassa, kattilahuoneesta Viemäri kaupungin viemäriin Piilotettu johdotus Luonnollinen |
Erinomainen |
| Muut teokset | sokea alue | Erinomainen |
2.2 Kiinteistön markkina-arvon määrittäminen kustannusmenetelmällä
Tässä tapauksessa hallinnollinen tiilikolmikerroksinen rakennus valittiin analogiseksi kohteeksi la. UPVS nro 33, välilehti. 4 (Laajennetut indikaattorit asuin-, julkisten, kunnallisten rakennusten ja kuluttajapalvelurakennusten rakentamisen korvauskustannuksista. M: 1972) Taulukko 52 suunnittelun ominaisuuksien kannalta sopivimpana arviointikohteena.
taulukko 2
Arviointikohteen ja objekti-analogin vertaileva analyysi
(Samankaltaisuuskertoimen määrittäminen)
| Rakenteelliset elementit | Analoginen objekti | Arvioinnin kohde | Samankaltaisuusaste (samankaltaisuuskerroin) | Ominaispaino, elementtejä % | |||
| analoginen objekti | arvioinnin kohde | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Perusteet | teräsbetonilohkot | teräsbetonilohkot | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Seinät ja väliseinät | tiili | tiili | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Peittokuvat | betonilla | betonilla | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Lattiat | betoni | betoni | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Aukot | yksinkertainen puinen | yksinkertainen puinen | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Sisustus | yksinkertainen | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Saniteetti- ja sähkölaitteet |
keskuslämmitys · vesipiiput viemäröinti · ilmanvaihto sähkö / valaistus |
keskuslämmitys · vesipiiput viemäröinti · ilmanvaihto sähkö / valaistus |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Katto | rullaa teräsbetonilaatoille | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Portaat ja sisäänkäynnit | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Yksinkertainen työ | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| KAIKKI YHTEENSÄ: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Korjauskerroin | 0,86 | ||||||
Arvioidun kohteen kokonaisvaihtokustannusten määrittäminen.
Perussyöttötiedot:
Pääomaryhmä - I.;
· Rakennustilavuus: Vstr. = 4444 m3;
· Kokonaispinta-ala: S=1.375.8 m2;
Sääntelytietojen lähteet: la UPVS nro 4, taulukko 52
Peruslaskentakaava:
PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3,1)
jossa PVS on esineen kokonaisvaihtokustannus, hiero.
US1969 rakentamiskustannukset rakennusmäärän yksikkö 1969 hinnoilla; US1969 = 24,9 r/m3
Vpage rakennusmäärä, kuutio. m;
I69-84 kustannusten muuntaminen vuoden 1969 hinnoista 1984 hintoihin; asuin- ja liikerakennusten osalta keskimäärin - 2,21;
I84-20.12.2007 - kustannusten muuntoindeksi vuoden 1984 hinnoista arviointipäivän hintoihin (20.12.2007) Inf. la rakennustyön hinnoittelusta ja maksuista, Kaluga: joulukuu 2007;
K84-20.12.2007 = 61.07
Кn on korjauskerroin arvioinnin objekti-analogin erolle. Kn = 0,86
Kohteen kokonaisvaihtokustannusten laskeminen:
PVA = 24,9 x 4 444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12 843 755,88 ruplaa.
Kohteen poistojen (poiston) arviointi
Kohteen arvioidun efektiivisen käyttöiän (pääomaryhmä I) perusteella fyysinen poisto (poisto) arvostuspäivänä on 5 %, ts. 642 187,80 RUB
Koska rakennus on uusi, siinä ei ole toiminnallista (moraalista) heikkenemistä.
Taloudellisia (ulkoisia) poistoja ei ole todettu: tämäntyyppisille ja -kuntoisille rakennuksille on tällä hetkellä kysyntää markkinoilla, eikä ole syytä olettaa, että tilanne muuttuisi merkittävästi lähitulevaisuudessa.
Yrittäjän voiton määrittäminen
Yrittäjän voitto on markkinoiden määräämä tuotto, jonka yrittäjä odottaa saavansa palkkion muodossa rakentamiseen sijoittamansa pääoman käytöstä.
Yrittäjän voitto (Ppr) voidaan määrittää yrittäjätulon Dpr ja rakennuskustannusten suhteesta (C / b str.) Ottaen huomioon rakennusaika (Tstr.) Kaavan mukaan:
Kalugan rakennusjärjestöjen mukaan rakennuskustannukset 1 neliö. m tavanomaisen rakentamisen yksittäisiä toimistorakennuksia on keskimäärin 10 500 ruplaa. viimeistely mukaan lukien. Normaali sisustus nostaa rakentamisen kustannuksia 9-12 %. Ylellinen viimeistely nostaa yksittäisten töiden kustannuksia 1,38 kertaa (Marshall & Swift Handbook). Rakennusaika ei tällä hetkellä yleensä ylitä 2 vuotta. Kalugaan kaupungin keskustassa sijaitseviin liiketiloihin investoinnin kustannukset ovat 1200–3500 neliömetriä. m. Otetaan laskelmiimme arvo - 1200 US dollaria eli 30936 ruplaa. Näissä olosuhteissa yrittäjän voitto:
= 0,937 eli 97,3 %.
Taulukko 3
Arviointikohteen lopullisen arvon laskeminen
Näin ollen omaisuuden markkina-arvo kustannusmenetelmällä saatuna on 25 982 918,15 ruplaa tai pyöristettynä 25 982 918 ruplaa. (Kaksikymmentäviisi miljoonaa yhdeksänsataakahdeksankymmentäkaksi tuhatta yhdeksänsataakahdeksantoista ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
2.3 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen markkinalähestymistavan puitteissa
Taulukko 4
Vertailukohteiden ominaisuudet
| Vertailuobjektien ominaisuudet | Arvioinnin kohde | Kohde nro 1 | Kohde nro 2 | Kohde nro 3 | Kohde nro 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Objektin osoite | Kaluga, st. Suvorova, k.29 |
Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a |
Kaluga, st. Moskova, d.237 |
Kaluga, st. Azarovskaja, 26 |
Kaluga, kristalli, |
||||
| Rakennusvuosi | 2002 | 1995, jälleenrakennus 1998 | 2003 | 1971, jälleenrakennus 2002 | 1988 | ||||
| Kokonaispinta-ala (neliömetriä) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Päätarkoitus nykyisessä tilassa | Toimistotilat, kahvilat, virkistysalueet | Toimistotilat | Toimistotilat, virkistysalueet | Toimisto- ja näyttelytilat | Toimistotilat | ||||
| Ensimmäinen tapaaminen | myös | Hallintorakennus | Hallintorakennus | kirjapohja | Hallinto-teollinen rakennus | ||||
| Ulkopuoliset suojarakenteet | tiili | tiili | tiili | tiililevy vaahtomuovilevyillä | teräsbetonipaneelit | ||||
| Sijainti | keskiverron yläpuolella | keskimääräinen | keskimääräinen | alle keskiarvon | alle keskiarvon | ||||
| Tontti |
122971 m2 (muita rakennuksia saatavilla) |
rakennuksen alla | rakennuksen alla + ramppialue | ||||||
| Viimeistelyn laatu | luokka "E" | luokka "U" | luksusluokka | luksusluokka | luokka "E" | ||||
| Pysäköintien ja ajoneuvojen laatu | Kadun varrella sp. järjestetty, 20 m pitkä; leikkipaikka pihalla | Pysäköinti kadun varrella (20 m); sisäpysäköinti | Järjestetty pysäköinti (erityinen paikka) | Kadun varrella sp. järjestetty 20 m pitkä; sisäpysäköinti | Rajoitettu sisäpysäköinti | ||||
| Myyntiaika | –– | joulukuuta 2007 | elokuu 2007 | Helmikuu 2007 | lokakuuta 2006 | ||||
| kerrosten lukumäärä | 3 kerrosta | 2 kerrosta | 3 kerrosta | 2 kerrosta | 3 kerrosta | ||||
| Hinta 1 neliö m kokonaispinta-alasta, hiero. hieroa. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Oikaisujen määritelmä (perustelut).
1. Oikaisu markkinaolosuhteisiin (myyntipäivä)
Tässä tapauksessa oikea tapa on käyttää parimyyntimenetelmää. Se sisältää sellaisten esineiden valinnan, jotka eroavat toisistaan vain myyntihetkellä ja määrittävät oikaisujen määrän. Emme löytäneet tällaisia kohteita, joten oikaisujen määrä määritettiin meitä kiinnostavien ajanjaksojen kuukausittaisten inflaatiotietojen perusteella seuraavan kaavan mukaan:
missä Mi on keskimääräinen kuukausiinflaatio, Kinfl. = 1,0072
Laskentakaava: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktcrminfl 100
Taulukko 5
2. Sijainti.
Vertailukohteiden sijainti arvioitiin asiantuntija-arvion perusteella asteikolla: "erinomainen", "erinomainen", "hyvä", "keskimääräistä parempi", "keskiarvoinen", "keskiarvon alapuolella", "tyydyttävä", "huono" , "todella paha". Siten asteikko koostuu 8 asteikosta. Jokainen asteikko arvioitiin 10 %:ksi.
Taulukko 6
| Arvioinnin kohde | Kohde nro 1 | Kohde nro 2 | Kohde nro 3 | Kohde nro 4 | |
| Sijainti | keskiverron yläpuolella | keskimääräinen | keskimääräinen | alle keskiarvon | alle keskiarvon |
| Oikaisujen määrä, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Fyysisen eron korjaus.
Ainoa merkittävä ero vertailukohteen ja arviointikohteen välillä on vertailukohteen nro 3 rajoitusrakenteiden materiaali - teräsbetonipaneelit, kun taas arviointikohteessa ja muissa vertailukohteissa tiiliä on käytetty mm. näihin tarkoituksiin. Arvioimme tämän eron olevan 6 %.
4. Korjaus kohteen tilaan
Tilalla, jossa myynti- ja ostokohde sijaitsee, on suora vaikutus sen hintaan. Helpoin tapa ottaa huomioon ”kunto”-tekijän ero on sovittaa myyntihinta suoritettavan korjaustyön kustannuksiin siten, että vertailukohde vastaa arvioitavan kohteen kuntoa.
Tässä tapauksessa asiantuntija arvioi esineen tilan seuraavilla asteikoilla: "erinomainen", "hyvä", "keskimääräistä parempi", "keskiarvoinen", "keskiarvon alapuolella", "tyydyttävä", "huono". ", erittäin huono" yhden asteen hinnalla – 6%.
Taulukko 7
5. Viimeistelylaadun säätö
Viimeistelyn laatua arvioitaessa otettiin huomioon kuusi laatutasoa:
Huippulaatu - luokka "luksus";
Parempi laatu - luokka "U";
keskimääräinen laatu - luokka "C";
Tyydyttävä laatu - luokka "E" (taloudellinen)
matalan tason laatu - "N";
erittäin huono - "Oh".
Gradation hinta 5%
Taulukko 8
6. Kohteen alueen korjaus.
Meidän tapauksessamme pinta-ala on 297,3 m2 - 3806,0 m2. Tutkimuksemme mukaan pinta-alan lisäys 1 m2 laskee 1 m2:n hintaa:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)
missä: Sob.av. vertailukohteen alue;
Arviointikohteen sob.ots-alue;
K empiirinen kerroin, K = 0,00533
Laskentakaava:
Taulukko 9
7. Tontin olemassaolon oikaisu.
Tontin olemassaolo katsotaan eduksi, koska se on yksi laitoksen mahdollisuuksista. Tutkimukset osoittavat, että useimmissa tapauksissa tontin olemassaolo tai puuttuminen toimistorakennusten lähellä on markkinoiden arvioiden 5 %:n sisällä kohteen arvosta (parkkipaikan lisäksi).
8. Kerrosten lukumäärän korjaus.
Meidän tapauksessamme otetaan huomioon esineet, joiden kerrosten lukumäärä on 2-5. Tutkimukset osoittavat, että yli 3 kerrosta ei katsota eduksi. Toimitilamarkkinoiden nykytilanne on sellainen, että sijoittajat ja vuokralaiset käyttävät mieluiten 2÷3-kerroksisia rakennuksia toimistotiloihin. Markkina-arvon (vaihtoarvo) eikä investointien (käytössä) kannalta katsottuna yli 3-kerroksisten rakennusten 1 neliömetrin hinta on alhaisempi kuin 1 neliömetrin hinta. 2÷3 kerroksiset rakennukset. Jopa 5 ÷ 6 kerrokseen, tällainen kustannusten aleneminen on 3 ÷ 5 %. 9-11-kerroksisissa rakennuksissa tämä arvo on 12÷15 %.
9. Sopeutus pysäköinnin saatavuuden ja laadun mukaan.
Pysäköintipaikan kiinteistössä nähdään kasvavana kustannustekijänä. Tässä tapauksessa arvioitiin pysäköinnin saatavuutta ja laatua. Pysäköinnin laatua pohdittiin kolmessa vaihtoehdossa:
· ulkopysäköinti- kadun varrella rakennuksen julkisivun edessä on parkkipaikka 50 metrin säteellä; tällaisen pysäköinnin arvioitiin asiantuntevasti 5 % (keskiluokkainen);
· järjestetty pysäköinti - tien ulkopuolella on erityinen asfaltoitu alue parkkipaikalle - 10%, (hyvä laatu);
· sisäpysäköinti - autojen pysäköinti yrityksen porttien ulkopuolella (sisäisellä alueella) - 0%, (huono).
Taulukko 10
Viimeiset säädöt
| Vertailuelementit | Vertailukelpoinen MYYNTI | ||||
| Arvioinnin kohde | Kohde nro 1 | Kohde nro 2 | Kohde nro 3 | Kohde nro 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Myyntihinta, rupla/neliö. m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Siirretyt oikeudet | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus | Täysi omistusoikeus |
| Säätösumma | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Oikaistu hinta | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Rahoitusehdot | Markkinoida | Markkinoida | Markkinoida | Markkinoida | Markkinoida |
| Säätösumma | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hinta säädön jälkeen | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Myyntiehdot | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen | kaupallinen |
| Oikaisu myyntiehtoihin | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Hinta säädön jälkeen | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Markkinaolosuhteet (myyntipäivä) | ― | joulukuuta 2007 | Helmikuu 2007 | lokakuuta 2006 | |
| Sopeutus markkinaolosuhteisiin | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Hinta säädön jälkeen | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Johtopäätös: Vertailukohteeseen nro 3 tehtiin vähiten oikaisuja, joten arviointikohteen hinta on otettu yhtä suureksi kuin vertailukohteen nro 3 korjattu hinta, ts. 32205 ruplaa/neliömetri Löytöarvo on hintaluokissa 18 151 ruplaa/neliömetriä 45 235 ruplaa/neliömetrille. Arviointikohteen arvo, joka saadaan suoraan myynnin vertailusta, on: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 ruplaa.
Näin ollen arviointikohteen arvo on 44 307 639 ruplaa. (44 miljoonaa kolmesataa seitsemäntuhatta kuusisataakolmekymmentäyhdeksän ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
2.4 Kiinteistöjen markkina-arvon määrittäminen tuloperusteisen lähestymistavan mukaisesti
Työssä käytettiin suoran pääomituksen menetelmää arvioitaessa kiinteistön arvoa käyttövalmiiksi. Tämä menetelmä antaa melko tarkan arvion tulevien tulojen nykyarvosta siinä tapauksessa, että odotettu tulovirta on vakaa tai sen kasvu (lasku) on vakio.
Tulojen analyysi
Arvostettavan kiinteistön kaikki tulot lasketaan eri toiminnallisten tilojen vuokran perusteella. Olemme tehneet markkinatutkimuksen, jonka tarkoituksena on määrittää asuintilojen vuokrahinnat, jotka olisivat vertailukelpoisia arviointikohteeseen. Tässä tutkimuksessa haastateltiin useita omistajia, leasing-agentteja ja rakennuttajia, selvitettiin tarjousten hintoja ja nykyisen vuokrasopimuksen ehtoja.
Valmistelutyön aikana todettiin, että kohteen sijainti ja profiili huomioon ottaen laskennassa tulisi ottaa seuraava kuukausivuokrahinta: 1175 ruplaa/neliömetri.
Kustannus analyysi
Käyttökulut ovat kiinteistön omistamiseen ja käyttöön liittyvät juoksevat kulut. Ne jaetaan vakioihin - joiden arvo ei riipu rakennuksen käyttäjien käyttöasteesta (kiinteistöverot, vakuutusmaksut, maavuokra) ja muuttujiin - rakennuksen käyttöasteen mukaan (sähkön maksu). , vesi jne.).
Kiinteistöverot sisältävät: maavero, rakennusvero. Koska maan arvoa ei tehty tämän arvioinnin yhteydessä, sen verotusta ei pitäisi määrittää.
Kiinteistövero on 2 % kiinteistön kirjanpitoarvosta (kirjanpitoarvo = hankintameno - poistot).
Vastaostetun kohteen alkuperäinen hinta on yhtä suuri kuin ostohinta. Vasta rakennetun tai rakenteilla olevan rakennuksen hankintahinta on yhtä suuri kuin rakennuskustannukset, poistot 0. Rakennuksen kirjanpitoarvo arvostuspäivänä on hankintahinnan (tai hankintahetken kirjanpitoarvon) summa. rakennus ja peruskorjauskustannukset ilman arvonlisäveroa. Pidämme kiinteistöveron määrää vakiona, koska Pääomaryhmän 1 rakennuksen poistoprosentti on 1 % vuodessa ja kiinteistöveron arvon muutos voidaan turvallisesti jättää huomiotta.
Vakuutusmaksut ovat 0,3 % valmiin kohteen jälleenhankintakustannuksista ilman arvonlisäveroa.
Tässä tapauksessa sähkölaskujen määrän oletetaan olevan 7 % todellisesta bruttotulosta (ARI).
Kiinteistönhoitokustannusten sisällyttäminen käyttökustannuksiin johtuu kiinteistön erityisyydestä tulonlähteenä. Kiinteistön omistaminen, toisin kuin käteistalletuksen omistaminen pankissa, vaatii jonkin verran vaivaa kiinteistön hallintaan. Riippumatta siitä, onko tämä omistajan tai kolmannen osapuolen hallinnoima, mukaan lukien hoitokulut kokonaiskustannuksiin, ymmärrämme, että osa bruttovuokratuloista ei tule suoraan kiinteistöstä, vaan isännöitsijän ponnisteluista.
Tämäntyyppisten tilojen hoitokustannukset ovat 2,2 % todellisista bruttotuloista.
Koska rakennus on rakennettu vuonna 2002 eikä suuria korjauksia tarvita, nykyisten korjausten kustannus on 4 % YVA:sta.
Käytettävissä olevien luotettavien tietojen perusteella lyhytikäisten rakennusosien korvaamisen kustannuksista, joilla on samanlaiset ominaisuudet kuin arvioinnin kohteena, 3,6 %:n arvo EED:stä otettiin huomioon.
Muut kulut ovat tyypillisesti 2 % toimintakuluista.
Kokonaispääomasuhteen määrittäminen
Pääomitussuhde kuvastaa kohteen arvon riippuvuutta sen toiminnasta saatavista tuloista. Koska vastaavien kiinteistöjen myynnistä ei ole riittävästi tietoa, pääomitusaste voidaan määrittää vain summausmenetelmällä, jonka mukaan aktivointiasteen arvo on yhtä suuri kuin summa:
SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., missä
SC - kapitalisaatioaste;
NPb/r riskitön tuottoprosentti;
P on tähän omaisuuteen tehtyä sijoitusta vastaava riskipreemio;
L - palkkio kohteen alhaisesta likviditeetistä;
St. to. pääoman tuottoprosentti.
Korkeimman luokan pankkien määräaikaistalletusten riskitön korko on 5-9 % (hyväksymme 7 %).
Riskipalkkio (P). Omaisuuden menettämisen todennäköisyys arvioitiin Kalugan kaupungin omaisuuden menetystapausten lukumäärän perusteella ottaen huomioon kerätyt tiedot P = 4 %.
Lisäriskipreemio – 4 %.
Maksuvalmiussuhde määräytyy tämän tyyppisten kiinteistöjen likimääräisen myyntiajan perusteella, jonka arvioimme nykyisen taloudellisen tilanteen huomioon ottaen 0,4 vuotta.
Kn/likv. = Kbezrisk. × myyntiaika = 0,07 × 0,4 = 0,028 tai 2,8 %
Sijoitusten hallinnan riskipreemion oletetaan olevan 4,8 %.
Kokonaispääomasuhteen toinen komponentti, pääoman tuottoaste tai rahaston arvon nousu/lasku, lasketaan suhteena yksi sijoitetun pääoman tuottamiseen vaadittavien vuosien lukumäärään.
Pääoman palautumiseen kuluva aika on tyypillisen sijoittajan laskelmien mukaan 20 vuotta, jonka perusteella pääoman palautusaste on 5 % (1/20).
Kalugan toimitilamarkkinoiden tilanne on tällä hetkellä sellainen, että suhteellisen uusien kiinteistöjen, joissa on vähän luonnollista kulumista (poistoa), ei ole syytä odottaa niiden arvon laskua lähitulevaisuudessa. Lisäksi kustannusten nousuun vaikuttaa suuresti laitoksen suotuisa sijainti lähellä keskustaa ja pääteitä. Tässä tapauksessa arviointikohteen investointi houkuttelevuus on ilmeinen, joten pääoman tuottoprosentti otetaan (-) -merkillä.
Kokonaispääomasuhde on:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186
Arviointikohteen arvon laskeminen vuokratulon suoran pääomituksen menetelmällä
Potentiaalisen bruttotulon (GRP) laskemiseen käytetään saatavilla olevia kuukausivuokrahintoja vuodessa: 14 100 ruplaa/neliömetri.
Näin ollen PVH arvioitavien alueiden vuokrauksesta on: 14100 × 1375,8 = 19 398 780 ruplaa;
Efektiivisen bruttotulon (EGI) laskennassa huomioidaan mahdolliset tappiot toimitettujen maksujen alikuormituksesta ja tappiot vuokran perimisestä. Laskelmia varten otettiin arvoksi 8 %, joka on määritetty ulkopuolisista lähteistä saatavien tietojen ja omien havaintojen perusteella.
Suoritetut laskelmat osoittivat, että arvioitavan kohteen EPD on:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 ruplaa
Taulukko 11
Arviointikohteen markkina-arvon määrittäminen tulojen suoran pääomituksen menetelmällä
| Todellinen bruttotulo (EVI) | RUB 17846877,60 |
| Liikekulut, | 3 045 391,19 RUB |
| mukaan lukien | |
| rakennusvero | 291 494,44 RUB |
| vakuutusmaksut | RUB 53897,45 |
| · kunnalliset maksut | RUB 1249281,43 |
| kohteen hallinta | 392 631,31 RUB |
| nykyiset korjaukset (4 % EVD:stä) | RUB 713875,10 |
| Muut kulut (2 % OR:sta) | RUB 47115,76 |
| vaihtovaraus (3,6 % EVD:stä) | RUB 642487,59 |
| Liiketoiminnan nettotulos (NOI) ennen veroja | RUB 14801486,41 |
| Liiketoiminnan nettotulos (NOI) sisältäen tuloveron | RUB 11249129,67 |
|
Kokonaispääomasuhde (R0) |
0,19 |
| Arvioitavan kiinteistön arvo on | RUB 60479191,77 |
Näin ollen omaisuuden markkina-arvo tulomenetelmällä saatuna on 60.479.191.77 ruplaa tai pyöristettynä 60.479.192 ruplaa. (Kuusikymmentä miljoonaa neljäsataa seitsemänkymmentäyhdeksän tuhatta satayhdeksänkymmentäkaksi ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Luku 3
3.1 Arviointikohteen markkina-arvon lopullisen arvon määrittäminen
Soveltamalla erilaisia lähestymistapoja kiinteistöjen arvioinnissa päädyimme seuraaviin tuloksiin:
Taulukko 12
| Lähestymistavat (menetelmät) | Painokerroin | Hinta, hiero. |
| Kustannusmenetelmä (vertailuyksikkömenetelmä) | 0,35 | 25982918 |
| Markkinalähestymistapa (suoran myynnin vertailumenetelmä) | 0,25 | 44307639 |
| Tuloihin perustuva lähestymistapa (suorien tulojen pääomitusmenetelmä) | 0,4 | 60479192 |
| Kokonaiskustannukset | 1,00 | 44362607,85 |
Kustannusarviointia käytetään pääasiassa tyypiltään ja käyttötarkoitukseltaan ainutlaatuisten tai vähän kuluneiden esineiden arvioimiseen. Arvioitava rakennus kuuluu alhaisen poistotason omaavien kiinteistökohteiden luokkaan, joten kustannusmenetelmällä saadun osuuden markkina-arvosta tulee melko korkea kerroin 0,35.
Markkinalähestymistavan taustalla olevia tietoja ei voida pitää ehdottoman luotettavina, ja siksi tämän kohteen arvon arvioinnin markkinalähestymistavan tuloksiin on suhtauduttava varauksella. Tämän perusteella markkinalähestymistavan tulokselle annetaan painotuskerroin 0,25.
Tuoton arvo heijastaa tyypillisen sijoittajan markkinakäyttäytymistä, joten tämän lähestymistavan tulokselle on annettu maksimipainotuskerroin 0,40.
Näin ollen seuraava kertoimien jakauma on mielestämme objektiivisin:
Kustannuslähestymistapa – 0,35;
· markkinalähtöisyys – 0,25;
tulojen lähestymistapa – 0,40.
Painokertoimet huomioiden arviointikohteen markkina-arvo 20.12.2007. on pyöristetty 44 362 608 ruplaa. (44 miljoonaa kolmesataakuusikymmentäkaksi tuhatta kuusisataakahdeksan ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Yrityksen kiinteistön arvon määräävät sen diskontatut tulevaisuuden kassavirrat, ja uutta arvoa syntyy vasta, kun yritykset saavat sijoitetulle pääomalle tuottoa, joka ylittää pääoman hankintakustannukset. Kustannushallinta syventää näitä käsitteitä entisestään, sillä tällaisessa johtamisjärjestelmässä niihin rakentuu koko mekanismi suurten strategisten ja operatiivisten päätösten tekemiseksi. Vakiintunut arvonhallinta tarkoittaa, että kaikki yrityksen pyrkimykset, analyyttiset menetelmät ja johtamistekniikat suuntautuvat yhteen yhteiseen päämäärään: auttaa yritystä maksimoimaan kiinteistöjen arvonsa rakentamalla johtamispäätöksiä keskeisistä arvotekijöistä.
Kustannusten hallinta eroaa olennaisesti 60-luvulla käyttöön otetuista suunnittelujärjestelmistä. Se on lakannut olemasta yksinomaan johtamislaitteiston toiminto, ja sen tarkoituksena on parantaa päätöksentekoa organisaation kaikilla tasoilla. Se lähtee siitä olettamuksesta, että ylhäältä alaspäin suuntautuva komento ja ohjaus -tyyli ei toimi etenkään suurissa monitoimiyrityksissä. Tämä tarkoittaa, että alemman tason johtajien on opittava käyttämään kustannusindikaattoreita tehdäkseen älykkäämpiä päätöksiä. Kustannusten hallinta edellyttää taseen tasapainottamista tuloslaskelman kanssa ja kohtuullisen tasapainon säilyttämistä pitkän ja lyhyen aikavälin liiketoiminnan tavoitteiden välillä. Jos kustannusten hallinta toteutetaan ja organisoidaan oikein, yhtiö saa valtavia hyötyjä. Tällainen johtaminen on itse asiassa jatkuvaa uudelleenjärjestelyä, jonka tavoitteena on saavuttaa maksimiarvo.
Arvioitavan kohteen osalta kustannusten hallinta vähenee käytettävissä olevan tilan tehokkaampaan käyttöön.
Arvioidussa rakennuksessa on ullakko, jonka kokonaispinta-ala on 328,2 m2, joka on tällä hetkellä osittain käytössä paperitavaravarastona. Toisaalta asianmukaisen jälleenrakennuksen suorittaminen tekee tästä huoneesta asumisen. Toisaalta viime vuosina Kaluga-yritysten sekä ulkomaisten ja ulkomaisten yritysten välisen yhteistyön laajentumisen vuoksi hotellipalvelujen kysyntä on kasvanut merkittävästi. Tältä osin ehdotetaan, että ullakko rakennetaan kattavasti sen siirtämiseksi asuinullakkoluokkaan, jossa on tarkoitus järjestää 14 kahden hengen deluxe-huoneen hotelli.
Ullakon saneeraustoimenpiteiden kustannukset on esitetty taulukossa 13.
Taulukko 13
Ullakon saneerauksen arvioidut kustannukset
| № | Teosten nimi | Hinta, hiero. |
| 1 | Yleiset rakennustyöt (purkaminen) | 406.211 |
| 2 | Yleiset rakennustyöt (uusi) | 2.448.728 |
| 3 | Kylmän ja kuuman veden syöttö | 49.818 |
| 4 | Lämmitys | 90.144 |
| 5 | Viemäri- ja LVI-laitteet | 31.738 |
| 6 | Tulo- ja poistoilmanvaihto sekä ilmastointi | 67.534 |
| 7 | Sähkölaitteet ja sähkövalaistus | 422.402 |
| 8 | Viestintälaite | 37.010 |
| 9 | Turva- ja palovaroitin | 114.531 |
| 10 | Automaattinen lämmitys, ilmanvaihto | 7.638 |
| 11 | Huoneen parannus | 872.640 |
| Kaikki yhteensä | 4.548.394 | |
Näiden töiden rahoittamiseen on tarkoitus käyttää lainaa seuraavin ehdoin:
· Lainan määrä – 5 250 000 ruplaa.
· Korko – 14 % vuodessa;
· Laina-aika – 1 vuosi;
· Arvostettavan omaisuuden turvaaminen;
· Lainan takaisinmaksuehdot – koron ja pääoman neljännesvuosittainen maksu samansuuruisina erinä, ts. hintaan 1 866 506 ruplaa. kunkin vuosineljänneksen lopussa.
Kuten jo todettiin, hotelli koostuu 14 kahden hengen deluxe-huoneesta. Elinkustannukset tällaisessa huoneessa Kalugan hotelleissa vaihtelevat 1400 ruplasta. jopa 2500 ruplaa. päivässä. Laskelmia varten on otettu arvo 1600 ruplaa, koska arvioitava kohde sijaitsee lähellä kaupungin keskustaa, mutta alun perin tätä rakennusta ei ollut tarkoitettu hotelliliiketoiminnalle, mikä aiheuttaa tiettyjä haittoja asiakkaille.
Sijoitushorisontti on asetettu 1 vuodeksi, koska ei ole objektiivista syytä uskoa, että arvostettavaa omaisuutta ei myydä tämän ajanjakson jälkeen.
Kassavirta on esitetty taulukossa. 14.
Taulukko 14
Kassavirta RUB
| Kulujen erä | 1. neljännes | 2. neljännes | 3. neljännes | 4. neljännes | Vuoden yhteensä |
| Jälleenrakennus | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Lainapalvelu | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Liikekulut | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| tulovero | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Kaikki yhteensä | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Tuloerä | 1. neljännes | 2. neljännes | 3. neljännes | 4. neljännes | Vuoden yhteensä |
| Vieraanvaraisuus | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Poistot | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Luotto | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Kaikki yhteensä | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Saldo | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Pääasiallinen tulonlähde on hotellitoiminta. Samalla on tärkeää korostaa, että tämän tyyppisten palvelujen ylikysynnän vuoksi ei ole tunnistettu objektiivisia syitä huoneiden alhaiselle käyttöasteelle.
Sen määrittämiseen, kuinka paljon arvioitavan kiinteistön nykyinen markkina-arvo nousee suositeltujen toimenpiteiden seurauksena, on suositeltavaa käyttää tuloperusteisessa pääomitussuhdetta. Tämä johtuu siitä, että tämä hanke on investointihanke, ts. keskittyy ensisijaisesti tulonhankintaan.
Näin ollen arviointikohteen nykyisen markkina-arvon nousu on:
1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (hankaa)
(viisi miljoonaa seitsemänsataakuusikymmentäkahdeksan tuhatta neljäsataakolmekymmentäkaksi ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Johtopäätös
Kuten standardien määräyksistä seuraa, "kaikki markkina-arvon mittausmenetelmät, -menettelyt ja -tekniikat, jos ne perustuvat markkina-indikaattoreihin ja niitä sovelletaan oikein, johtavat samaan markkina-arvon ilmaisuun." Samaan aikaan "kaikki markkinatietoihin perustuvat menetelmät ovat luonnostaan vertailevia". Siten olemassa olevien standardien mukaan vain tiedon laatu ja menettelyjen oikea soveltaminen voivat rajoittaa tietyn menetelmän käyttöä.
Työn ensimmäisessä luvussa tarkastellaan kiinteistön käsitettä, kiinteistön arvon tyyppejä, peruslähestymistapoja, kiinteistöjen arvonmäärityksen menetelmiä sekä kiinteistön arvon perustelemiseen liittyviä ongelmia.
Kiinteistöt ovat fyysisiä esineitä, joilla on kiinteä sijainti avaruudessa ja kaikki niihin erottamattomasti liittyvä, sekä maanpinnan alla että maanpinnan yläpuolella tai kaikki, mikä on palvelukohdetta, sekä niihin liittyvät oikeudet, edut ja edut. esineiden omistuksesta.
Kiinteistökohde ymmärretään ensinnäkin yrityksenä kokonaisuutena kiinteistökompleksina ja toiseksi tonttina, jonka kiinteä osa voi olla: rakennus (rakenne) tai rakennusryhmä; eristettyjä vesistöjä, monivuotiset istutukset; tekniset rakenteet ja verkot; kiinteät rakenteet alueen alueen maisemointi; taloudellisen, liikenteen ja teknisen tuen osat; muita esineitä.
Kiinteistöarviointi tehdään kolmen näkökulmasta: kannattava, kallis ja vertaileva. Jokaisen lähestymistavan avulla voit korostaa kohteen tiettyjä ominaisuuksia.
Jokainen kolmesta harkitusta lähestymistavasta sisältää sen luontaisten menetelmien käytön arvioinnissa:
Tulojen suoran pääomituksen menetelmä;
Myynnin vertailumenetelmä;
Vertaileva yksikkömenetelmä.
Siten kiinteistökohteet voivat muuttaa käyttötarkoitustaan, jos niiden käytön tehokkuus heikkenee. Tämä tapahtuu sekä rakennusten poistojen ja muiden parannusten seurauksena että kiinteistömarkkinoiden trendien vaikutuksesta.
Toisessa luvussa kiinteistön arvostus suoritettiin kolmella arvonmääritysmenetelmällä.
Jokaisella käytetyllä menetelmällä on etuja ja haittoja.
Vertaileva lähestymistapa antaa suoran arvion markkina-arvosta kiinteistöjen liikekiinteistömarkkinoita koskevien tilastojen perusteella. Tietojen käsittelyssä on toteutettu erityistoimenpiteitä luotonantajan suojelemiseksi yliarvioinneilta. Tässä suhteessa vertailevalle lähestymistavalle annetaan eniten painoarvoa.
Kustannuslähestymistapa mahdollistaa suunnittelun ominaisuuksien ja arvioitavan kohteen fyysisen kunnon huomioimisen parhaiten. Samaan aikaan tietokanta ei ole täydellinen. Suurimmat ongelmat liittyvät maan arvostukseen. Lisäksi jälleenhankintakustannusten laskennassa joudutaan luottamaan keskimääräisiin muuntoindekseihin käypiin hintoihin, mikä voi johtaa virheisiin.
Tulolähestymistapa perustuu markkinatietoihin, ja sillä vältetään jotkin kustannuslähestymistavan haitat. Pääasiallinen virhelähde menetelmässä on tulo- ja kasvuennustetietojen käyttöön liittyvä epävarmuus.
Työn kolmannessa luvussa sovittiin kiinteistön markkina-arvon arvioinnin tuloksista, perusteltiin sen lopullinen arvo ja annettiin suosituksia sen korottamiseksi.
Laskelmat osoittivat, että arviointikohteen markkina-arvo 20.12.2007. on pyöristetty 44 362 608 ruplaa. (44 miljoonaa kolmesataakuusikymmentäkaksi tuhatta kuusisataakahdeksan ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Ehdotetut arvonhallintatoimenpiteet mahdollistavat kuitenkin nykyisen markkina-arvon nostamisen 5 768 432 ruplalla. (Viisi miljoonaa seitsemänsataakuusikymmentäkahdeksan tuhatta neljäsataakolmekymmentäkaksi ruplaa) ilman arvonlisäveroa.
Bibliografia
1. Venäjän federaation siviililaki (osa ensimmäinen), päivätty 30. marraskuuta 1994 nro 51-FZ (muutettu 2. heinäkuuta 2005 nro 83-FZ)
2. Liittovaltion laki nro 135-FZ, 29. heinäkuuta 1998 "Arvotustoiminnasta Venäjän federaatiossa" (muutettu liittovaltion lailla nro 178-FZ, 21. joulukuuta 2001, nro 31-FZ, 21. maaliskuuta 2002 , nro 143, 14. marraskuuta 2002) -FZ, nro 15-FZ, 10.01.2003, nro 29-FZ, 27.02.2003, nro 122-FZ, 22.08.2004, nro 7-FZ .2006, nro 157-FZ, 27.07.2006)
3. Venäjän federaation hallituksen asetus 07.06.2002 395 (sellaisena kuin se on muutettuna 3.10.2002) "Arvointitoiminnan lisensoimisesta"
4. Venäjän federaation hallituksen asetus 20.8.1999 932 "Valtuutetusta elimestä, joka valvoo arvonmääritystoimien toteuttamista Venäjän federaatiossa"
5. Venäjän federaation hallituksen asetus 06.07.2001 519 "Arvointistandardien hyväksymisestä"
6. Kokoelmat rakennusten ja rakenteiden jälleenhankintakustannusten aggregoiduista indikaattoreista
7. Kansainväliset arvostusstandardit. - M.: ROO, 1995
9. Tuloja tuottavien kiinteistöjen analyysi ja arviointi / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaytsev S. V. Liiketoiminnan arvostus. - M.: Prospekt, 2006. - 355 s.
11. Granova I. V. Kiinteistöjen arviointi. - Pietari: Pietari, 2001. - 208 s.: ill. – (Sarja "Opetusohjelma")
12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Luentokurssi maa-alueiden markkina-arvon arvioinnista. - M.: ARMO, 2002. - 95 s.
13. Grigorieva VV et al. Kiinteistöjen arvostus. - M.: INFRA, 2000. - 78 s.
14. Gryaznova N. A. Toimivien yritysten (yritysten) arvostus. – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Liiketoiminnan arvostus. - Pietari: Pietari, 2006. - 457 s.
16. Korobkin Yu. I. Kiinteistön arvostus. – SZAGSin Kalugan sivuliike, Kaluga, 2005
17. Korostylev S. P. Kiinteistöjen arvioinnin teorian ja käytännön perusteet: Oppikirja. - M .: Venäjän talouskirjallisuus, 1998
18. Business Valuation / Toim. A. G. Gryaznova ja M. A. Fedotova. - M.: Talous ja tilastot, 2004
19. Liiketoiminnan arvostus: Tehtävät ja ratkaisut / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 s.
20. Kiinteistöarviointi: Oppikirja / Toim. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Talous ja tilastot, 2005. - 496 s.: ill.
21. Kiinteistöjen arviointi: Proc. käsikirja yliopistoille / Toim. prof. V. A. Shvandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 s.
22. Kiinteistökohteiden arvostus: teoreettiset ja käytännön näkökohdat / Toim. V. V. Grigorjeva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Kiinteistöjen markkina-arvon arviointi: Opetus- ja käytännön opas / Toim. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998
24. Arvioitu aktiivisuus taloudessa. Oppikirja / päätoimituksen alla. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 s.
25. Solovjov M. M. Arvostustoiminta (kiinteistön arviointi): Oppikirja. – M.: Valtion yliopiston kauppakorkeakoulu, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Yrityksen (liiketoiminnan) arvostus. – M.: maaliskuu, 2004. – 464 s.
27. Tarasevich E. I. Kiinteistöjen arviointimenetelmät. Pietari, 1998. - 247 s.
28. Tepman LN Kiinteistöjen arvostus. - M.: UNITI, 2006. - 463 s.
29. Maanhoito. Opetus- ja käytännönopas / Toim. e. n., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 s.
30. Fedotova M. A. Kuinka paljon yritys maksaa? Arviointimenetelmät. - M., Kustantaja "Perspective", 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Tuloa tuottavien kiinteistöjen analysointi ja arvostus. Per. englannista. – M.: Delo, 1997. – 480 s.
32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Arvostustoimintaa koskevat säädökset, säädökset ja standardit: Koulutus- ja metodologinen käsikirja. – M.: Talous ja tilastot, 2003. 164 s.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Arvio yrityksen (liiketoiminnan) kustannuksista. – M.: Omega-L, 2006. – 286 s.
34. Kiinteistötaloustiede / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 s.
35. Kiinteistötalous: Oppikirja. - M.: Delo, 2000
36. Avdeev A. P. Kiinteistöjen arvioinnin ongelmat // Arviointikysymykset. Nro 1. - 2001. - s. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Uusia lähestymistapoja kiinteistöjen arvioinnin standardointiin nykyisen lainsäädännön ja todellisen lainvalvontakäytännön järjestelmässä // Laki ja talous. - 2005. - Nro 12. - Kanssa. 18-21
38. Gribovsky S. Kiinteistöjen joukkoarviointi // Rahoitusliiketoiminta. 2000. - nro 4. - Kanssa. 43-45
39. Gribovsky S. Kiinteistöjen arviointi tuloperusteella // Kiinteistöjen ongelmat. 2000. Numero. 2.
40. Gribovsky S. Kiinteistöjen arvioinnin taloudelliset ja matemaattiset mallit // Rahoitus ja luotto. 2005. - nro 3. - Kanssa. 24-43
41. Grigorjeva I. L. Kiinteistöjen arvostusongelmat // Rahoitusliiketoiminta. - 2004. - Nro 1. - Kanssa. 48–49
42. Zelensky Yu. V. Kiinteistöjen arvioinnin lähestymistapojen tulosten vertailukelpoisuudesta - mallin johdonmukaisuuden periaate Voprosy otsenki. 2005. - nro 4.
43. Loginov kansanedustaja Venäjän kiinteistöarviointikysymyksestä // EKO. - 2002. - Nro 9. - Kanssa. 103-107
44. Ozerov E.S. Tasapainohinnan ilmiö arvostusteorian aksiooman perustana // Real Estate Problems. 2000. Numero. 1. 32–54.
45. Ozerov E.S. Talous ja kiinteistönhallinta. Pietari: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. Kysymykseen arviointiteorian perusteluista ja käytöstä // Real Estate Problems. 2004. Numero. 1. 3-5.
47. Patskalev A. F. Maan kustannusarvio // Arviointikysymykset. - 2006. - Nro 1.
48. SBRF:n virallinen verkkosivusto htpp:/www.cbr.ru
49. http://www.cfin.ru
Venäjän federaation siviililain 30 §:n 1 kohta.
Kiinteistötalous / Toim. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001, s. 48-49
Tämän tutkimustyön jälkeen on tunnistettu seuraavat ehdotukset asuntomarkkinoiden parantamiseksi. Usein suuri rooli 1 neliön kustannusten muodostumisessa. m asuintilalla on suora vaikutus kiinteistönvälittäjän ostajaan tai myyjään. Välittäjäorganisaatioiden työntekijöiden epärehellisyys ja henkilökohtaisten etujen käyttö johtaa keinotekoiseen asuinkiinteistöjen hintojen nousuun. Siten jälkiasuntomarkkinat menevät usein yksinkertaisesti paikallishallinnon hallinnan ulkopuolelle, koska ne ovat kiinteistöyhtiöiden toimivallan alaisia. Ja vain pieni osa ehdotetuista asunnoista jälkiasuntomarkkinoilla kaupunginhallinnon vaikutuksen alaisena. Edellä olevasta päätelmänä haluan todeta, että finanssikriisin olosuhteissa tältä osin valvonta on tarpeen kuntien puolelta. Tämä johtuu asuntojen melko suuresta kysynnästä, ja siten pienet kiinteistövälitystoimistot saavat suuren osuuden toissijaisten asuntojen jälleenmyynnistä saaduista voitoista. Haluan myös kiinnittää kuntien ja sen rakenteellisten jaostojen huomion asumiskustannusten nousuun. Koska kiinteistömarkkinat ovat toipumassa kriisistä ja asuntojen hinnat alkavat nousta pilviin suuren kysynnän vuoksi. Yksittäisen asuntorakentamisen tonttien huutokauppaehtojen tiukentuessa tulee pakottaa markkinoilta pienet yritykset, jotka pyrkivät saamaan suuria voittoja ilman sopimusehtojen asianmukaista täyttämistä. Omskin kiinteistömarkkinoiden parantamiseksi on myös tarpeen parantaa sääntely- ja oikeudellista kehystä. Tämä johtaa asuinkiinteistöjen hintojen nousuvauhdin hidastumiseen ja niiden tasaamiseen markkinoiden todellisiin tarpeisiin.
Matkalla kohti täydellisiä kiinteistömarkkinoita on tarpeen luoda palveluita, jotka ylläpitävät tiukkaa valvontaa tämäntyyppiseen dokumentaatioon. Kaikkien edellä mainittujen toimenpiteiden yhdistelmä auttaa Omskin kiinteistömarkkinoita pääsemään kriisistä mahdollisimman lyhyessä ajassa ja parantamaan olosuhteita asuntojen liikevaihdon hallinnassa näillä markkinoilla.
Johtopäätös
Tässä valmistumisprojektissa suoritettiin syvällinen analyysi Omskin jälkiasuntomarkkinoiden nykytilanteesta. Samalla tutkittiin kaupungin luonnollista ja ekologista tilaa sekä sosiaalisia ja taloudellisia tekijöitä, jotka vaikuttavat suoraan sivuasuntojen muodostumiseen.
Tutkittiin myös asuntomarkkinoiden kapasiteettia, jälkimarkkinoiden tarjontaa ja kysyntää kaudella 2009-2012.
Jälkiasuntomarkkinoiden ehdotuksista tehtiin yksityiskohtainen analyysi. Mahdollisia menetelmiä asuntomarkkinoiden parantamiseksi talouskriisin olosuhteissa on kehitetty. Asuinkiinteistömarkkinoiden kehitysnäkymiä tarkastellaan.
Tutkimuksen relevanssia korostaa se, että kaupunkien tulevaisuus liittyy pitkälti asuntomarkkinoiden kehitykseen. Koska asuntomarkkinat ts. Asuntomarkkinat ovat yksi tärkeimmistä markkinoista, sillä on suora vaikutus yhteiskunnan elämään, joten yhteiskunnan muiden elämän osien tila riippuu sen tilasta.
Valmistumisprojektin tarkoitus on täysin toteutunut. Tavoitteen mukaisesti ratkaistiin seuraavat tehtävät:
Tutkittiin Omskin kaupungin asuinkiinteistöjen markkinoinnin tieteellisiä ja metodologisia määräyksiä;
Lainsäädäntö- ja sääntelykehys kaupunkien asuinkiinteistöjen markkinoinnin kehittämiseksi tarkastellaan;
Asuinkiinteistömarkkinoiden kehittämisen pääsuunnat on kehitetty;
Henkiturvallisuuden varmistamisen edellytykset arviointityön aikana otetaan huomioon;
Ympäristöpäätösten analysointia kaupungin luontoon huomioivien tekijöiden arvioinnissa tehdään.
JOHDANTO
Yksi tehokkaita johtamista vaativien yritysten, organisaatioiden tärkeimmistä resursseista on kiinteistöt - maa, rakennukset, rakenteet ja tilat.
Kiinteistö toisaalta on verotettua, toisaalta se voi tuottaa merkittävää voittoa tehokkaan käytön ansiosta. Liioittelematta voidaan sanoa, että kiinteistö voi sekä edistää yrityksen menestystä, että päinvastoin sen tehoton käyttö johtaa taantumiseen. Tässä suhteessa kiinteistöjohtamisjärjestelmän kehittäminen on erityisen tärkeää, jotta voidaan vastata omistajien tarpeisiin saada omaisuudestaan maksimituloa tai saavuttaa jokin muu myönteinen vaikutus. Positiivisen tuloksen saavuttamiseksi on tarpeen jatkuvasti seurata kiinteistöjen käyttöä ja löytää tehokkaimmat tavat hallita sitä.
Tehokas kiinteistöjohtaminen on välttämätöntä sekä kiinteistömarkkinoiden että koko talouden kehitykselle. Markkinataloudessa kiinteistö on voimavara, joka yhdistää markkinatoimijoiden valtavat taloudelliset resurssit ja tavat saavuttaa halutut tulokset.
Tehokkaan kiinteistönhoidon päätöksiä varten yrityksen tulee perustua harkittuun kiinteistöjen kirjaamis- ja käyttöjärjestelmään, joka perustuu luotettavaan ja helposti saatavilla olevaan eri tavoin esitettyyn tietoon.
Tutkimusaiheen relevanssi piilee siinä, että Venäjän kiinteistömarkkinat eivät ole vielä täysin muodostuneet eikä niillä ole tiukasti jäsenneltyä lainsäädäntökehystä. Tehokas kiinteistönhallintajärjestelmä tyydyttää markkinoiden tarpeet mahdollisimman laajasti, maksimoi budjettitulot, lisää likviditeettiä ja kohteiden markkina-arvoa.
Tämän työn tarkoituksena on arvioida kiinteistöhallinnon tehokkuutta Kazanin kaupungissa ja kehittää toimenpiteitä sen parantamiseksi.
Harkitse kiinteistömarkkinoiden luokittelua;
Selitä kiinteistönhoidon ydin ja taloudellinen rooli;
Harkitse indikaattoreita kiinteistönhoidon tehokkuuden arvioimiseksi;
Suorittaa asuin- ja toimistokiinteistön hoidon tehokkuuden arviointi;
Tee ehdotuksia kiinteistönhoidon tehokkuuden arvioinnin parantamiseksi.
Tutkimuksen kohteena on Kazanin kaupungin kiinteistömarkkinat.
Tutkimuksen aiheena on kiinteistöhallinnon tehokkuuden arviointijärjestelmä.
Tämän työn kirjoittamisen perustana ovat Venäjän federaation alueella voimassa olevat lainsäädäntö- ja säädösasiakirjat sekä tutkittavaan aiheeseen liittyvä erikoiskirjallisuus, tehokkuuden arviointikysymysten tutkimiseen osallistuvien kotimaisten ja ulkomaisten taloustieteilijöiden työ. kiinteistöhallinnosta, Venäjän federaation lainsäädännöstä, oppikirjoista ja kirjallisuudesta sellaisilta kirjoittajilta kuin Kharlamov A.S., Buryak V.Yu., Raizberg BA, Grinenko SV, sekä Kazanissa vuodelta 2013 tehdyn varsinaisen tutkimuksen materiaalit -2014.
Ensimmäisessä luvussa tarkastellaan kiinteistönhallinnan tehokkuuden arvioinnin teoriaa ja käytäntöä. Toisessa luvussa arvioidaan ja analysoidaan kiinteistöhallinnon vaikuttavuutta asunto- ja toimistokiinteistöjen esimerkillä ja tehdään ehdotuksia kiinteistöhallinnon tehokkuuden arvioinnin parantamiseksi.
1. KIINTEISTÖNHOIDON TEHOKKUUDEN ARVIOINNIN TEOREETTISET JA MOTODOLOGISET NÄKÖKOHDAT
1.1 KIINTEISTÖMARKKINOIDEN LUOKITUS
Kiinteistömarkkinoilla on monia määritelmiä. Ne kaikki heijastavat jossain määrin kiinteistömarkkinoiden olemusta, mutta joillakin on kuitenkin silmiinpistäviä eroja keskenään. Tässä opinnäytetyössä valitaan tekijän mukaan yksinkertaisimmat, ymmärrettävimmät ja täydellisimmät määritelmät.
Kiinteistömarkkinat ovat järjestelmä järjestelyjä, joissa ostajat ja myyjät kokoontuvat määrittääkseen tietyn hinnan, jolla tietyn hyödykkeen, kuten kiinteistön, vaihto voi tapahtua.
Kiinteistömarkkinat ovat kiinteistöjen pääomasijoittamisen alue ja kiinteistökaupoista syntyvä taloussuhdejärjestelmä. Nämä suhteet ilmenevät sijoittajien välillä kiinteistöjen myynnissä ja ostossa, asuntolainassa, kiinteistöjen luovutuksessa, vuokrassa, leasingissa.
Kiinteistömarkkinat ovat mekanismi, jossa ostajien ja myyjien edut ja oikeudet yhdistyvät, kiinteistöjen hintoja määrätään.
Kiinteistömarkkinoita ja niiden kehitystasoa voidaan luonnehtia kansantalouden kehityksen kautta. Venäjän kiinteistömarkkinoiden kehityksessä on tapana erottaa useita seuraavista vaiheista.
Kiinteistömarkkinoiden ensimmäinen ja myrskyisin kehityskausi koettiin 90-luvun alussa. Yritysten avaaminen ja kehittyminen johtui siitä, että kysyntä oli paljon tarjonnan edellä, minkä seurauksena tulot olivat erittäin korkeat. Tämän vaiheen lähtökohtana voidaan pitää asuntojen yksityistämislupaa ja sitä kautta ihmisille ilmaantunutta mahdollisuutta myydä ja ostaa asuntoja omatoimisesti. Silloin ilmestyi huomattava määrä liikemiehiä ja varakkaita ihmisiä, jotka halusivat parantaa elinolojaan äskettäin löydetyllä tavalla. Eli ei ilmaisten kunnallisten asuntojen odotusta, ei monimutkaisia vaihtojärjestelmiä, vaan yksinkertaisesti asuntojen suoraa ostamista, joita tuolloin yksityistettiin suhteellisen vähän. Asuntojen myyjiä oli vähän, mutta ostajia oli jo riittävästi.
Toisessa vaiheessa laki tuo korjaukset ongelmaan, eli ilmestyvät ensimmäiset määräykset, jotka säätelevät kiinteistötoimintaa Venäjällä. Tälle ajanjaksolle on tyypillistä merkittävien etujen tarjoaminen, jotka hyvän markkinaympäristön säilyttäen mahdollistivat hyvän tulon saamisen ja houkuttelivat uusia yrittäjiä tälle markkinasegmentille. Asuntojen hinnat alkoivat nousta, mutta päinvastoin asuntojen myynti vaikeutui ja ostajat nirsoivat. Erityisesti osamaksumyynti, vakuudella taattujen lainojen myöntäminen ilmestyi ja yleistyi. Jotkut yritykset alkoivat työskennellä epätyypillisillä sopimuksilla ja sitoutuivat myymään asiakkaan asunnon tietyn ajan kuluessa.
Kolmannelle vaiheelle on jälleen tunnusomaista ylikysyntä yli tarjonnan, lainsäädännöllisten puitteiden tiukentuminen ja tiukka kilpailu markkinoilla, mikä yhdessä johti myyjien tulojen laskuun. Pienet yritykset yksinkertaisesti menevät konkurssiin, keskisuuret ja jopa suuret ovat tuhon partaalla. Vuoden 1996 alussa alkoi luonnollinen asuntojen hintojen lasku. Myytävänä olevien asuntojen määrä kasvoi, kun taas potentiaalisten ostajien määrä sen sijaan oli laskussa.
Vuoden 1999 toisesta puoliskosta lähtien Venäjän kiinteistömarkkinoiden kehityksessä alkoi uusi vaihe elokuun 1998 kriisin jälkeen - vaihe, jossa hintojen lasku päättyy, vakiintuminen alkaa ja jonkin verran elpymistä. Tämä tapahtui maan makrotaloudellisten indikaattoreiden suotuisan kehityksen ja erityisesti alhaisen (vuoden 1998 syksyyn verrattuna) inflaatiovauhdin sekä ruplan tasaisen ja rajallisen devalvoitumisen taustalla.
Tästä johtuen kiinteistömarkkinat ovat markkinatalouden teorian mukaan suhdannevaihteluita, joten se kävi läpi taantumavaiheen, saavutti vakautumisen ja edessä oli odotettavissa uutta nousua, mukaan lukien jonkin verran hintojen nousua.
Kiinteistöllä on keskeinen paikka missä tahansa yhteiskunnallisessa rakenteessa, ja sillä on samanaikaisesti kaksi tärkeää tehtävää: tuotantovälineet ja henkilökohtaisen kulutuksen kohde asumiseen, virkistykseen, kulttuuritoimintaan jne. Valtion taloudellinen ja oikeudellinen sääntely yhteiskunnan eri alojen ja materiaalituotannon osalta liittyy kiinteästi kiinteistökohteisiin, tästä seuraa seuraavat kiinteistömarkkinoiden piirteet.
Taulukko 1.1.1 Kiinteistömarkkinoiden piirteet
|
Ominaista |
||
|
Lokalisointi |
Absoluuttinen liikkumattomuus Suuri hintariippuvuus sijainnista |
|
|
Kilpailun tyyppi |
epätäydellinen, oligopoli Ostajia ja myyjiä vähän Jokaisen esineen ainutlaatuisuus Hintavalvontaa on rajoitettu Markkinoille pääsy vaatii huomattavaa pääomaa |
|
|
Tarjousten joustavuus |
Matala, kysynnän ja hintojen kasvaessa tarjonta kasvaa vähän Kysyntä voi olla erittäin epävakaa |
|
|
Avoimuusaste |
Kaupat ovat yksityisiä Julkinen tieto, usein puutteellinen ja epätarkka |
|
|
Tuotteiden kilpailukyky |
Määrittelee pitkälti ulkoinen ympäristö, naapuruston vaikutus Ostajien yksilöllisten mieltymysten erityispiirteet |
|
|
Vyöhykeehdot |
Siviili- ja maalainsäädännön sääntelemä vesi-, metsä-, ympäristö- ja muut erityisoikeudet huomioon ottaen Yksityisen ja muiden omistusmuotojen suuri keskinäinen riippuvuus |
|
|
Liiketoimien rekisteröinti |
juridiset vaikeudet, Rajoitukset ja ehdot |
|
|
Hinta |
sisältää kohteen arvon ja siihen liittyvät oikeudet |
Alueellisilla kiinteistömarkkinoilla voi olla merkittäviä eroja keskenään. Tämä johtuu monista subjektiivisista syistä, kuten taloudellisista tai luonnonoloista, sekä alueellisesta oikeudellisesta kehyksestä, jonka kunnat muodostavat.
Kiinteistömarkkinat ovat rakenteeltaan haarautuneita ja ne voidaan jakaa eri kriteerien mukaan, esimerkiksi taulukossa 1.1.2 esitettyjen kriteerien mukaan.
Taulukko 1.1.2 Kiinteistömarkkinoiden luokittelu
|
Luokituksen merkki |
Markkinatyypit |
|
|
Objektityyppi |
Maa, rakennukset, rakenteet, yritykset, tilat, monivuotiset istutukset, esineoikeudet, muut esineet |
|
|
Maantieteellinen (alueellinen) |
Paikallinen, kaupunki, alueellinen, kansallinen, maailma |
|
|
Toiminnallinen tarkoitus |
Teollisuustilat, asuinrakennukset, ei-teolliset rakennukset ja tilat |
|
|
Toimintavalmiusaste |
Olemassa olevat tilat, rakennustyöt, uudisrakentaminen |
|
|
Osallistujan tyyppi |
Yksittäiset myyjät ja ostajat, jälleenmyyjät, kunnat, kaupalliset organisaatiot |
|
|
Tapahtumatyypit |
Osto ja myynti, vuokraus, kiinnitys, esineoikeudet |
|
|
Toimiala |
Teollisuuslaitokset, maatalouslaitokset, julkiset rakennukset jne |
|
|
Omistustyyppi |
Valtion ja kuntien tilat, yksityiset |
|
|
Tapahtumatapa |
Ensisijainen ja toissijainen, organisoitu ja järjestämätön, vaihto ja over-the-counter, perinteinen ja tietokoneistettu |
Kuten taulukosta 1.1.2 nähdään, on olemassa useita erityyppisiä kiinteistömarkkinoita, joiden segmentointi riippuu pyydetystä kriteeristä.
Esimerkiksi rakenteesta riippuen kiinteistömarkkinat jaetaan:
asuntomarkkinat;
Liikekiinteistömarkkinat;
Maamarkkinat.
Jokainen markkinasegmentti voidaan myös jakaa erikoistuneisiin osamarkkinoihin. Siten teollisuuskiinteistömarkkinat voidaan jakaa edelleen teollisuusyritysten, tutkimuslaitosrakennuksen markkinoihin tai asuntomarkkinoihin perus- ja sivuasunnoille, joko viimeistelyllä tai ilman, omistajilta ja valtiolta ja niin edelleen.
Kiinteistömarkkinoiden erilaistuminen liittyy myös moniin taloudellisiin, ympäristöllisiin, sosiaalisiin ja hallinnollisiin tekijöihin sekä suoraan sen suorittamiin tehtäviin:
Sellaisten tasapainohintojen määrittäminen, joilla todellinen kysyntä vastaa kiinteistötarjonnan määrää;
Sääntelytoiminto, jonka avulla resurssit jaetaan talouden sektoreiden kesken, muodostuu sen tehokas rakenne ja yleiset edut tyydytetään;
Kaupallinen toiminta, joka koostuu pääomanliikkeiden järjestämisestä ja voiton tuottamisesta;
Sanitaatiotoiminto, joka ilmaistaan talouden puhdistamisessa heikoista, kilpailukyvyttömistä ja tehottomista elementeistä;
Stimuloiva toiminto, joka koostuu kilpailun kehittämisestä ja tieteellisten, teknisten ja hallinnollisten innovaatioiden käytöstä voiton tavoittelussa kiinteistöjen luomisessa ja käytössä;
Yhteiskunnallinen tehtävä, joka ilmenee väestön toiminnan kasvuna, joka pyrkii tulemaan asuntojen sekä muiden pääoman ja arvostettujen kohteiden omistajiksi.
Johtopäätös: kiinteistö on kestävin hyödyke kaikista olemassa olevista ja varmistaa sijoitusten luotettavuuden, vaikka sen arvo voi sekä nousta että laskea ajan myötä eri tekijöiden vaikutuksesta. Kiinteistömarkkinat saivat kehitysvauhtia maan kansantalouden kehityksen mukaisesti. Se on jaettu segmentteihin kiinteistön käyttötarkoituksen ja sen houkuttelevuuden perusteella eri markkinatoimijoille. Lisäksi jokainen itsenäinen segmentti on edelleen jaettu useisiin osamarkkinoihin, joten on vaikea erottaa ja yleistää luokittelun kannalta merkittävimpiä piirteitä, koska jokaisella markkinatoimijalla on omat hyväksyttävimmät kriteerinsä valita segmentti, johon hän on kiinnostunut osallistumaan. markkinasuhteet.
1.2 KIINTEISTÖN HALLINNOINTI OLENNAINEN JA TALOUDELLINEN ROOLI
Kiinteistö on omaisuutta (kiinteistö), jonka hallinta voidaan jäsentää seuraaville tasoille:
Liittovaltion kiinteistöjen hallinta;
Venäjän federaation subjektien kiinteistönhallinta;
Kuntien kiinteistöjen hallinta;
Yritysten ja organisaatioiden kiinteistönhallinta;
Yksittäisten kiinteistöjen hallinta.
Käsite "kiinteistönhoito" tulkitaan kahdessa mielessä: laajasti ja suppeasti.
Laajassa merkityksessä kiinteistönhoito ymmärretään pääsääntöisesti yrittäjyydeksi kaikenlaisten töiden suorittamiseksi, jotka liittyvät kiinteistön omistajan siviililain sallimien valtuuksien toteuttamiseen. Esimerkiksi kiinteistön elinkaaren mukaisesti omistajille sallitaan seuraavat oikeudet:
1. tarkoitus;
2. suunnittelu;
3. valmistus (asennus, rakentaminen);
4. valitus;
5. käyttö (palvelu);
6. huolto, käyttö, korjaus;
7. peruskorjaus, nykyaikaistaminen, jälleenrakentaminen ja entisöinti;
8. uudelleenprofilointi;
9. kierrätys.
Suppea tulkinta kiinteistönhoidosta kuuluu seuraavasti: ”Kiinteistöjohtaminen on rakennusten ja rakenteiden toiminnan kokonaisuuden toteuttamista (kunnossapito, korjaus, palveluiden tuottaminen, tilojen vuokrausehtojen määrittäminen, vuokran kerääminen ja niin edelleen), jotta kiinteistöä voidaan käyttää mahdollisimman tehokkaasti."
Kiinteistö ymmärretään myös kiinteistöiksi, eli puhutaan kiinteistönhoidosta, eli kiinteistönhoito sisältää kaikkien siitä seuraavien kiinteistöoikeuksien hallinnan. Hoidossa oleva omaisuus esitetään oikeudellisten, taloudellisten ja fyysisten ominaisuuksien kokonaisuutena.
Mielestämme tästä seuraa, että hallinnoinnin tarkoituksena on ensisijaisesti varmistaa mahdollisimman tehokas kiinteistön käyttö omistajan edun mukaisesti.
Kiinteistönhoito on alansa toimintaa, joka liittyy tavoitteiden ja tehtävien asettamiseen kiinteistöjen hyödyllisen ja tehokkaan käytön suunnittelulle, järjestämiselle, toteuttamiselle ja ohjaamiselle.
Uskomme, että johtamistoiminta on olemukseltaan ja luonteeltaan monipuolista, mikä koordinoi omistajien, käyttäjien, palveluyritysten ja kaikkien kiinteistöihin liittyvien subjektien tavoitteita ja tavoitteita tavalla tai toisella.
Markkinataloudessa kiinteistöjen hallinta tapahtuu kysynnän ja tarjonnan lain mukaisesti.
Markkinatilanteen lisäksi konkreettisia tekijöitä kiinteistönhoidossa ovat sitä sääntelevä lainsäädäntö sekä eri viranomaisten ja laitosten toiminta.
Kiinteistönhallinta voi olla sisäistä ja ulkoista:
Sisäinen kiinteistönhoito on kiinteistömarkkinayhteisön toimintaa, jota säätelevät sen omat säädösasiakirjat (koodi, peruskirja, määräykset, säännöt, sopimukset, ohjeet jne.).
Ulkoinen kiinteistönhallinta on valtion rakenteiden toimintaa, jonka tarkoituksena on luoda sääntelykehys ja valvoa, että kaikki kiinteistömarkkinoiden subjektit noudattavat vakiintuneita normeja ja sääntöjä.
Kiinteistönhoitotoimintaa harjoitetaan ensisijaisesti kolmella merkittävimmällä osa-alueella - juridisessa, taloudellisessa ja teknisessä. Kiinteistönhoidon oikeudellinen puoli on kiinteistöjen oikeuksien järkevin käyttö, jakelu ja yhdistäminen.
Kiinteistönhoidon taloudellinen puoli toteutuu kiinteistöjen hoidosta syntyvien tulojen ja menojen hallinnan kautta. Toisin sanoen isännöitsijällä on oikeus täysin ja itsenäisesti lain puitteissa valvoa ja säännellä kiinteistöomaisuuden tulo- ja menoosaa sekä harjoittaa sitä oman harkintansa mukaan.
Ohjauksen tekninen puoli on pitää ohjausobjekti terveessä tilassa sen toiminnallisen tarkoituksen mukaisesti.
Kiinteistöjohtaminen on kokonaisvaltaista lähestymistapaa kohteen kunnon parantamiseen ja ylläpitämiseen, sen kehityksen organisointiin ja ennakointiin, käyttötapaan sen käyttötarkoituksen mukaisesti. Kiinteistönhoidon käsite sisältää myös ennen kaikkea sellaiset toimet kuin toimistorakennusten vuokraaminen ja hallinta eli kiinteistöjen hallinta investointien houkuttelemiseksi. Toisaalta kiinteistönhoitoa voidaan pitää myös sijoituksena sinänsä. Edellä olevan perusteella olemme määrittäneet seuraavat tavoitteet kiinteistömarkkinoiden johtamiselle:
Kansalaisten perustuslaillisten kiinteistöoikeuksien ja sen hallintaan liittyvien velvoitteiden toteuttaminen;
Tietyn menettelyn ja ehtojen luominen markkinoille osallistujien työlle;
Osallistujien suojeleminen epärehellisyyttä, petoksia ja rikollisjärjestöjä ja yksilöitä vastaan;
Kiinteistökohteiden vapaan hinnoittelun varmistaminen kysynnän ja tarjonnan mukaisesti;
Investointiedellytysten luominen, yritystoiminnan edistäminen tuotannon alalla;
Kiinteistöjen ja kiinteistömarkkinaosapuolten oikeudenmukainen verotus.
Näiden tavoitteiden saavuttamiseksi mielestämme on välttämätöntä:
1. muodostaa täydellinen rekisteri valtion kiinteistöistä (kiinteistötase), joka sisältää kiinteistöjen määrälliset, kustannukset, tekniset ja oikeudelliset ominaisuudet;
2. rajata ja koordinoi selkeästi kaikkien kiinteistönhoitoon osallistuvien valtion viranomaisten toimivaltuudet;
3. muodostaa hallintakohteita, sulkematta pois mahdollisuutta luovuttaa esineen yksi osa ilman toista tapauksissa, joissa ne muodostavat yhden kokonaisuuden (pääsääntöisesti nämä ovat tontteja ja niillä olevia rakennuksia ja rakenteita);
4. varmistaa markkina-arvostusmekanismin ehdoton soveltaminen kiinteistöjä käytettäessä;
5. luoda edellytykset investointien houkuttelemiseksi talouden reaalisektorille maksimoimalla kiinteistöjen osallistuminen siviililiikenteeseen;
6. säännellään kiinteistöjen valtion hankintaan liittyviä kysymyksiä, mukaan lukien määrittelemällä tavoitteet, joiden saavuttamiseksi näiden kohteiden hankinta suoritetaan;
7. käyttää tehokkaaseen kiinteistönhoitoon siviilioikeuden kaltaista kiinteistönhoitokulujen (mukaan lukien inventointi ja arvostus) korvausmekanismia, koska valtio kiinteistöjään käyttäessään osallistuu tasavertaisesti siviilikiertoon. sen muut osallistujat;
8. muuttaa nykyistä kiinteistöjen myyntimekanismia, koska se mahdollistaa esineiden hankinnan alhaisilla hinnoilla;
9. Luodaan kaikille Venäjän federaation muodostaville yksiköille yhtenäinen menettely liittovaltion kiinteistöjen käyttöä koskevien päätösten tekemiseksi (ensisijaisesti vuokrakohteiden osalta), mikä varmistaa nopean päätöksenteon;
10. tarjota ammatillista koulutusta liittovaltion kiinteistöjä hoitaville virkamiehille.
Hoitokohde kiinteistöalalla on kiinteä omaisuus tai kokonaisuus kiinteistöistä, joita pidetään yhtenä kohteena niiden tehokkaimman hoidon järjestämisen kannalta ottaen huomioon ylläpito- ja hoitokustannukset.
Yhteenvetona voidaan todeta, että kiinteistönhallinta on varmasti monimutkainen ja monipuolinen prosessi, joka sisältää monia erilaisia tekijöitä ja näkökohtia. Hallintomekanismi ei sisällä vain kiinteistön omistajan oikeuksia ja velvollisuuksia, vaan se on myös valtion puuttumisen alainen, mukaan lukien lainsäädäntökehyksen hallinnon vahvistaminen.
1.3 KIINTEISTÖN HOIDON TULOSUHTEET
Kiinteistöhallinnon tehokkuuden arviointimenettelyn toteuttamiseksi käytetään erilaisia lähestymistapoja ja indikaattoreita. Teoriassa ei ole olemassa selkeästi määriteltyjä indikaattoreita, joilla kiinteistönhallinnan tehokkuutta voitaisiin määrittää, koska käytännössä mikään valittu indikaattori ei välttämättä ole tehokas yhdelle yritykselle eikä yksittäisen yrityksen kokemus välttämättä ole tehokas. soveltuu laajempaan jakeluun.
On kuitenkin tapana harkita taloudellisten indikaattoreiden tehokkuuden arviointitapaa. Itse asiassa, jos yritys on esimerkiksi hallintorakennuksen omistaja ja sen liiketoimintana on tilojen vuokraaminen, tämä lähestymistapa ei ole vaikea, koska kaikki tarvittava tieto on käsillä, olipa kyseessä sitten henkilöstö-, korjaus- ja laiterakennusten kustannukset, kommunikaatioiden kunnossapito ja toisaalta vuokralaisilta saamien maksujen määrä on selkeästi määritelty.
Taulukko 1.3.1 Yrityksen NCF "Audit and Evaluation" teknisten ja taloudellisten tunnuslukujen analyysi
|
Indikaattorit |
Absoluuttinen poikkeama, tuhat ruplaa |
Kasvuvauhti, % |
|||
|
Nettotulot, tuhat ruplaa |
|||||
|
Palvelujen hinta, tuhat ruplaa |
|||||
|
Bruttovoitto, tuhat ruplaa |
|||||
|
Myynti- ja hallintokulut, tuhat ruplaa |
|||||
|
Myyntivoitto, tuhat ruplaa |
|||||
|
Voitto ennen veroja, tuhat ruplaa |
|||||
|
Nettotulos, tuhat ruplaa |
|||||
|
Käyttöomaisuuden keskimääräiset vuosikustannukset, tuhat ruplaa |
|||||
|
Keskimääräinen työntekijöiden määrä, henkilöä |
|||||
|
Työn tuottavuus, tuhat ruplaa/henkilö |
|||||
|
Tuotannon kannattavuus, % |
3 prosenttiyksikköä |
||||
|
Myynnin tuotto, % |
4 prosenttiyksikköä |
||||
|
Omaisuuden tuotto hiero per 1 rub |
Mutta jos yritys on suuri teollisuuskiinteistön omistaja, ongelmana on saada kaikki tiedot, joita tarvitaan kiinteistönhallinnan tehokkuuden arvioimiseksi. Tilinpäätös ei sisällä sellaisia tekijöitä kuin:
Uuden tuotteen edistäminen markkinoilla;
Yrityksen mahdolliset mahdollisuudet;
Työntekijöiden kiinnostus yrityksen menestykseen;
Asiakasuskollisuus jne.
Vaikka tällaiset ei-olennaiset indikaattorit heijastuvat ja ovat oikeutetusti markkinarakonsa arvioitaessa kiinteistönhallinnan tehokkuutta.
Taloustieteen näkökulmasta perusperiaate "tehokkuus - tulosten suhde kustannuksiin" ei aina mahdollista tehokkuuden oikeaa arviointia. Tämä johtuu useista tekijöistä:
Tietoajan piirteet, eli sen oleelliset piirteet - tietoresurssin kasvava rooli ja merkitys, aineettomat hyödykkeet;
Talouselämän monimutkaisuus - sen avoimuuden lisääntyminen, globalisaatio, kilpailu;
Tulosten ja kustannusten sisällön muuttaminen ja vastaavasti niiden arvojen määrittämisen vaikeus;
Arvojärjestelmän nopea kehitys ja sitä kautta muutos indikaattoreiden, ominaisuuksien ja indikaattoreiden järjestelmässä, jotka yhdessä heijastavat toiminnan tehokkuutta.
B.A. Reizberg ja V.Yu. Buryak, pohtiessaan tehokkuutta suhteessa valtion omaisuuteen, huomauttaa, että "erityinen metodologia valtion omaisuuden tietyn luokan, ryhmän omaisuusobjektien hallinnan taloudellisen, sosiaalisen ja toiminnallisen tehokkuuden arvioimiseksi, joka vaihtelee suhteessa arvioituun menetelmään kiinteistökompleksin käytöstä, on suunniteltu mahdollistamaan arvon, suuruuden suoritusindikaattoreiden määrittäminen. Mutta näillä indikaattoreilla ei ole yleismaailmallista luonnetta, ne riippuvat suurelta osin arvioinnin kohteesta, tämän kohteen soveltamisen tarkoituksesta ja luonteesta. Tämän seurauksena tehdään johtopäätös, että "yhden yleisen tehokkuuden arviointimenetelmän luominen olisi mahdotonta".
Perinteistä lähestymistapaa lukuun ottamatta nykyaikaisten lähestymistapojen joukossa he nostavat esiin myös lupaavimman R. Kaplanin ja D. Nortonin kehittämän tasapainoisen tuloskorttijärjestelmän (BSC). He nostivat esiin neljä tärkeintä tehokkuuden arvioinnin komponenttia: taloustoiminta, suhteet kuluttajiin, sisäisten liiketoimintaprosessien organisointi, henkilöstön koulutus ja kehittäminen. BSC:n ydin on saavuttaa tasapaino sisäisten ja ulkoisten, objektiivisten ja subjektiivisten indikaattoreiden välillä. Toinen tämän lähestymistavan etu on, että tämä järjestelmä on tekijöiden mukaan varsin joustava ja "luova" mitä tahansa tuotantoa varten.
Ottaen huomioon yhtiön noudattaman yleisen konseptin ja strategian säännökset, kertynyt kokemus suorituskyvyn arvioinnin metodologisesta tuesta, se voi määrittää BSC:n perusteella konkreettiset suoritusindikaattorit kiinteistöhallinnon arvioimiseksi (ks. liite 1).
Tärkeimmät yksityiskohdat BSC:n luomisessa ovat perinteisen lähestymistavan tapaan kaksi taloudellista tulosta: kustannusten aleneminen ja tulojen kasvu. Tämän perusteella voimme sisällyttää BSC:hen sellaiset indikaattorit, joiden avulla voimme arvioida tehokkuutta mahdollisimman täydellisesti, mikäli ne saavutetaan jatkuvasti. Voimme ottaa käyttöön tällaisia indikaattoreita millä tahansa BSC:n tasolla.
Liitteen 1 perusteella voimme tunnistaa useita kiinteistönhoidon tunnuslukuja. Nämä indikaattorit sisältävät kukin erikseen neljästä osatekijästä. Kaikki indikaattorit on otettu huomioon, kommentit on annettu alla olevissa taulukoissa.
Taulukko 1.3.2 Kiinteistönhallinnan tehokkuuden kriteerit (talouskomponentti)
Taulukko 1.3.3 Kiinteistönhallinnan tehokkuuden kriteerit (asiakaskomponentti)
|
Strategiset aloitteet |
Tulosindikaattori |
|
|
Lisäpalvelujen tarjoaminen |
1. Ohjelma lisäpalvelujen kysynnän ja niiden merkityksen määrittämiseksi; |
|
|
2.Sopimustyön järjestäminen lisäpalvelujen tarjoamiseksi; 3. Kriteereiden kehittäminen tarjottujen palvelujen laadun arvioimiseksi |
||
|
Asiakkaiden kanssa työskentelyn parantaminen |
1. Pelastetaan olemassa olevia asiakkaita ja varmistetaan heidän kiinnostuksensa jatkaa yhteistyötä; 2. Mekanismin kehittäminen eri hankkeisiin tulevien ehdotusten laadullista ja toiminnallista tutkimista varten. |
|
|
"Yrityskansalaisen" -kuvan muodostuminen |
1. Ohjelma yrityksen sosiaalisen roolin tiedottamiseen mediassa (sosiaaliset ohjelmat, maksetut verot jne.) 2. Ohjelma, jonka tarkoituksena on kehittää ihmisten mielissä ymmärrystä yrityksen suorittamien toimintojen tärkeydestä ja kiinnostuksesta tätä toimintaa kohtaan; 3. Ympäristötilanteen parantamiseen tähtäävän toiminnan toteuttaminen yhtiön toimitiloissa |
Taulukko 1.3.4 Kiinteistönhallinnan tehokkuuden kriteerit (liiketoimintaprosessien osa)
|
Strategiset aloitteet |
Tulosindikaattori |
|
|
Suuntautuminen kiinteistöjen käytössä yrityksen ja asiakkaiden etujen yhdistelmään |
1. Edullisen tarjouksen tarjoaminen asiakkaille; 2. Äänestystoiminnan toteuttaminen saadakseen selville, mitä muutoksia jälleenmyyjät haluaisivat yrityksen toiminnassa; 3. Loppukuluttajille "täytettyjen" palvelujen ja tavaroiden määrittäminen; 4. Kuluttajien kysynnän ja toiveiden seuranta- ja toteutusohjelma. |
|
|
Varsinaisen johtamistoiminnan parantaminen |
1. Yrityksen sisäisen rakenteen muuttaminen ja optimointi; 2.Sosiaalinen kehitysohjelma; 3. Kirjanpitolomakkeiden parantaminen |
|
|
Kiinteistöjen käytön tehostaminen |
1. Säästöteknologioiden aktiivinen käyttöönotto; 2. Korjattavien kiinteistöjen määrittäminen; 3. Yrityksen kiinteistöjen ylläpitokustannusten määrittäminen; 4.Ohjelma kiinteistöjen ylläpitokustannusten tehostamiseksi ja niiden vähentämiseksi |
|
|
Innovaatioita kiinteistönhallinnassa |
1. Nopea soveltaminen |
|
|
lupaavien innovaatioiden kieltäminen; 2. Kiinteistöalan innovaatioiden toiminnallinen kehittämisohjelma, joka määrittää niiden tehokkuuden ja toteuttamisen tarkoituksenmukaisuuden |
Alla on kuvaus kiinteistönhallinnan tehokkuuden kriteereistä, jotka muodostavat kasvun ja oppimisen lohkon.
Taulukko 1.3.5 Kiinteistönhoidon suorituskriteerit (oppiminen ja kasvu)
|
Strategiset aloitteet |
Tulosindikaattori |
|
|
Henkilöstön koulutus nykyaikaisista johtamistekniikoista |
1. Työntekijän tietotason vastaavuus suoritettuun työhön; 2. Niiden tietojen ja erikoisalojen määrittäminen, joihin työntekijöitä tulisi kouluttaa; 3. Ohjelma työntekijöiden tietämyksen tason seurantaa varten |
|
|
Pääsy tietoresursseihin |
1. Uusien teknologioiden käyttöönotto; 2. Paikkojen luominen visuaaliselle tiedolle saavutetuista tuloksista ja uusista tehtävistä osa-alueilla |
|
|
Edellytysten luominen henkilöstötoiminnalle |
1. Jokaisen työntekijän aktiivinen osallistuminen yrityksen toimintaan; 2. Työntekijöiden sosiaalisen suojelun ohjelma |
|
|
Palkitsemisjärjestelmä asetettujen tavoitteiden saavuttamisesta |
1. Palkitsemisen riippuvuuden määrittäminen suoritustuloksista; 2. Osastojen ja yksittäisten työntekijöiden suoritusindikaattoreiden määrittely 3. Tiimille tiedottaminen kollegoiden saavutuksista. |
Toisin sanoen liitettä 1 analysoimalla voimme mielestämme sanoa, että kiinteistönhallintajärjestelmä on:
Se, missä määrin yrityksen tavoitteet saavutetaan käytettäessä erilaisia rajoitettuja resursseja, mukaan lukien kiinteistöt;
Se, missä määrin kiinteistöhallinnon tavoitteet alhaisimman kustannustason liiketoimintaprosessina saavutetaan;
Kiinteistönhallintajärjestelmän kyky vastata kehittyviin kiinteistötarpeisiin ottaen huomioon sen järkevä ja taloudellinen käyttö;
Johtamisvaikutusten kyky varmistaa kiinteistöjen tarvittavan laadun kuluttajaominaisuuksien uudelleentuotanto alhaisin kustannuksin.
Yksittäisten yhtiöiden puitteissa kiinteistöhallinnon tehokkuuden arviointiin ohjataan seuraavat kiinteistöt:
1. Toiminnan strategisen suunnan kestävyys;
2. Selkeä visio tulevaisuudesta;
3. Johdon päätösten monipuolistaminen;
4. toisiinsa liittyvien toimien vaikutus;
5. Muutosten pysyvyys ja monimuotoisuus;
6. Kyky havaita innovatiivisia teknologioita.
Toisaalta maassamme ne eivät juurikaan täytä edellä taulukoissa esitettyjä kriteerejä ja suosituksia.
Yhteenvetona voidaan siis sanoa, että kiinteistöjen käytön tehokkuuden arvioimiseksi ei ole olemassa yleisesti hyväksyttyjä indikaattoreita, mutta tämän ongelman ratkaisemiseksi on olemassa useita yleisiä lähestymistapoja. Toinen lähestymistapa perustuu vain yrityksen, organisaation, yrityksen toiminnan taloudelliseen tulokseen, kun taas toinen sisältää useita vaiheita, joissa kussakin valitaan tietyt kriteerit tehokkuuden arvioimiseksi. Toisaalta minkä tahansa organisaation johtaja on suhteellisen vapaa tekemään päätöksen suorituskyvyn arvioinnista ja voi luoda itselleen tietyn indikaattorijärjestelmän, jonka mukaan häntä ohjataan saavuttamaan tietyt yrityksen tavoitteet.
asuintoimistojen kiinteistöjen arviointi
2. KAZANIN KIINTEISTÖNHOIDON TEHOKKUUDEN ANALYYSI
2.1 ASUNTOKIINTEISTÖN HOIDON SUORITUKSEN ARVIOINTI
Asuinkiinteistöjen hallinnan tehokkuuden arvioimiseksi kirjoittaja yksilöi seuraavat, hänen mielestään tärkeimmät indikaattorit ja kriteerit:
Vuonna 2014 käyttöön otettujen asuintilojen kokonaispinta-ala;
Asuinkiinteistön hinta;
Arvioitu myyntihinnan dynamiikka;
Ulkoisten tekijöiden vaikutus asuinkiinteistöihin
Vuoden 2014 alkupuoliskoa leimasivat maan taloudessa tärkeät tapahtumat, jotka vaikuttivat myös Tatarstanin tasavallan asuntomarkkinoihin: toisaalta ruplan heikkeneminen, lännen pakotteet ja sosiodemografiset tekijät. , ja laaja valikoima kehittäjien tarjouksia sekä alhaisemmat asuntolainakorot.
Lisääntyneen kysynnän seurauksena rakennuttajat pystyttivät aktiivisesti asuntoja. Joten heinäkuun alussa yli 1,2 miljoonaa neliömetriä. m asuntoa - lähes 51 % vuositavoitteesta. Vuoden ensimmäisen puoliskon loppuun mennessä Kazan sijoittui ensimmäiselle sijalle Volgan liittovaltion kaupunkien joukossa tilausasuntojen suhteen: yhteensä otettiin käyttöön yli 508 tuhatta neliömetriä. m.
Vuonna 2014 uusien rakennusten asuntojen ostoprosentti kasvoi - noin 40% Kazanin liiketoimista tehdään asuntolainarahastojen avulla. Asuntolainat otetaan yleensä pitkällä aikavälillä, joten lainanottajien kannattaa valita uudemmat asunnot.
Rosreestrin tiedot Tatarstanin tasavallasta todistavat: vuoden 2014 kuuden kuukauden aikana tasavallassa rekisteröitiin 45,3 tuhatta sopimusta, mikä on 11% enemmän kuin viime vuoden vastaavana aikana. Näistä 65 % - asuntoja, 22 % - maata, 13 % - ei-asuntoja.
Lisääntynyt kysyntä vauhditti myös hintoja markkinoilla: vuoden ensimmäisellä puoliskolla kiinteistöjen hinnat nousivat kaupungissa tavanomaista nopeammin (ensimarkkinoilla 6-8 % ensimmäisen kuuden kuukauden sisällä).
"Kazanin ja Tatarstanin tasavallan kiinteistöpalvelimen" mukaan keskimääräiset neliökustannukset heinäkuuhun 2014 mennessä olivat 67,5 tuhatta ruplaa asuntojen jälkimarkkinoilla, 50,7 tuhatta ruplaa ensisijaisilla asuntomarkkinoilla ja erityisesti nykyinen tilanne Kazanin kiinteistömarkkinoilla johtajia-kehittäjiä ovat Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest ja he esittävät kiinteistöilleen seuraavat hinnat:
Taulukko 2.1.1 Asuntohankkeiden vertaileva analyysi Kazanissa vuoden 2014 toisella puoliskolla
|
Kehittäjä |
Takaraja |
Asunnon alue |
Hinta, miljoonaa ruplaa |
||
|
LCD "Emerald City" (Privolzhsky-alue) |
"Unistroy" |
2014 ensimmäinen puolisko |
|||
|
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovskin alue) |
YIT Kazan |
Neljäs vuosineljännes 2014 |
|||
|
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetsky-alue) |
Ak Barsin kiinteistöt |
Neljäs vuosineljännes 2014 |
|||
|
Asuinkompleksi "Rainbow" (Kirovskyn alue) |
"Tatstroyinvest" |
Kolmas vuosineljännes 2014 |
Asuntojen hintaan vaikuttaa yleensä sijainti: niin kutsuttu Hruštšov Vakhitovsky-alueella on paljon kalliimpi kuin sama asunto Aviastroitelnyn tai Kirovskin alueella. Lisäksi hintaan vaikuttaa asunnon yleinen kunto, kerrosten määrä ja materiaali, josta talo on rakennettu. Kaupungin syrjäisillä alueilla stalinkat ja asuntot voivat seistä kuukausia joutilaina odottaessaan ostajaansa.
Yhden huoneen Hruštšov, jonka pinta-ala on 32 neliömetriä. m Kazanissa maksaa tänään 1,9-2,25 miljoonaa ruplaa, Leningrad (34 neliömetriä) - 2,2-2,8 miljoonaa, Moskovan hankkeen "odnushki" (30 neliömetriä) - 2,15-2,35 miljoonaa.
Kahden huoneen Hruštšov-rakennuksen (43 neliömetriä) hinnaksi on arvioitu 2,2-2,7 miljoonaa ruplaa, Leningradin (51 neliömetriä) - 3-3,5 miljoonaa, Moskovan projektia - 2,4-3 miljoonaa. asuntojen hinnat ovat seuraavat: Hruštšov (56 neliömetriä) - 2,7-3,3 miljoonaa ruplaa, Leningrad (65 neliömetriä) - 3,4-3,8 miljoonaa.
On myös huomioitava, että tasavallan asuntokanta vuoden 2014 lopussa. asuntoja (mukaan lukien kansalaisten yksityisomistuksessa olevat talot) oli 1 618 tuhatta, joista 1 130,9 tuhatta asuntoa (69,9 %) on kerrostaloissa. Yhden asunnon keskikoko on 56,5 neliömetriä. Yleinen asuntokanta on poikkeuksetta ylivoimaisesti yksityisessä omistuksessa.
Asuntomarkkinat kehittyivät vuonna 2014 aktiivisesti asuntolainojen avulla hankittaessa. Noin puolet rekisteröidyistä kiinteistökaupoista oli asuntoluottoa, mikä vauhditti asuntorakentamisen intensiivistä kehitystä, jota osa rakennuttajista ei jättänyt hyödyntämättä.
Kazanin asuntomarkkinoiden kehityksen ennustamiseksi vuodelle 2015 harkitaan asuntojen vuokraamisen ja oston hintojen dynamiikkaa.
Taulukko 2.1.2 Yhden huoneen asunnon vuokrahintojen dynamiikka Kazanissa vuosina 2011-2014
Yllä olevien taulukoiden perusteella kirjoittaja on koonnut kolme ennustetta asuntomarkkinoiden kehitykselle: optimistinen, maltillinen ja pessimistinen. Optimistinen ennuste perustui siihen, että vuokrainflaatio oli linjassa kuluttajainflaatioennusteen kanssa 10 % vuonna 2015. Tämän perusteella oletamme asuntojen vuokrakustannusten kasvun olevan 10 % vuodessa.
Maltillinen ennuste on optimistisen ja pessimistisen ennusteen välinen keskimääräinen kasvutaso, jolla asunnon vuokra- ja ostokustannukset vuonna 2015 laskevat 10 % vuodessa.
Pessimistinen ennuste tehtiin sillä perusteella, että jos otetaan huomioon vuosien 2008-2009 kriisi, jolloin samanlaisia prosesseja tapahtui (rahakustannustekijä ja niiden vaikutus asuinkiinteistöjen hintaan sekä ruplan lasku), asunnon vuokra- ja ostokustannukset laskivat 30 prosenttia.
Taulukko 2.1.4 Kohtalainen ennuste asunnon vuokraamisesta ja ostamisesta asuntolainauksen avulla Kazanissa vuodelle 2015
|
Ennuste (-10 %) |
Ennuste (-10 %) |
Maltillisen ennusteen mukaan asunnon vuokraaminen ja ostaminen asuntolainalla laskee keskimäärin 10 % edellisvuodesta.
Taulukko 2.1.5 Optimistinen ennuste asunnon vuokraamisesta ja ostosta asuntolainauksen avulla Kazanissa vuodelle 2015
|
rub./kV m. |
RUB / neliömetriä |
|||||
|
Ennuste (+10 %) |
Ennuste (+10 %) |
Optimistisessa ennusteessa oletetaan vuokra- ja asuntolainojen maksujen nousevan 10 % inflaatio huomioon ottaen.
Taulukko 2.1.6 Pessimistinen ennuste asunnon vuokraamisesta ja ostamisesta asuntolainauksen avulla Kazanissa vuodelle 2015
|
Ennuste (-30 %) |
Ennuste (-30 %) |
Pessimistisen ennusteen mukaan vuokra- ja asuntoluottojen pitäisi laskea ensi vuonna 30 prosenttia.
Ennusteiden ja taulukoiden sekä harkitun kauppahinnan ja vuokrahinnan dynamiikan perusteella voidaan sanoa, että hinnat asuntojen vuokramarkkinoilla ovat ensi vuonna erittäin epävakaat ja vaihtelevat oletettavasti 12 700 tuhannesta ruplasta 15 600 tuhatta ruplaa ja ostomarkkinoilla asuntolainauksen avulla alkaen 45 000 tuhatta ruplaa. jopa 70 576 tuhatta ruplaa.
Kirjoittajan mukaan pessimististä ennustetta tulee pitää todennäköisimpänä skenaariona tapahtumien kehitykselle. Yllä olevasta vertailevasta analyysistä voidaan nähdä, että asuntomarkkinoiden hinnat ovat erittäin epävakaat seuraavista syistä:
1.) läntisten pakotteiden vaikutus;
Länsimaiset pakotteet tulivat voimaan aikana, jolloin Venäjällä asuntorakentamisen tahti ja volyymi oli nopein, yksityishenkilöiden ottamia asuntolainoja eniten ja niille edullisimmat korot.
Pakotteiden seuraukset kiinteistömarkkinoilla voidaan jakaa kahteen kategoriaan: mitä tapahtui ja mitä odotetaan.
Huomionarvoisista tapahtumista:
1. Ulkomaiset sijoittajat lykkäävät kehityshankkeiden toteuttamista Venäjällä (eri markkinasegmenteillä), kunnes Ukrainan tilanne on ratkennut.
2. Pankit analysoivat tulevia uusia kehityshankkeita tarkemmin.
3. Kiinteistöt omaisuuseränä (erityisesti asuinkiinteistöt - asunnot ensi- ja jälkimarkkinoilla) on lisännyt houkuttelevuuttaan yksityisille sijoittajille.
Kiinteistömarkkinoiden pakotteiden odotettavissa olevista seurauksista voidaan sanoa seuraavaa:
1. Pankkien odotetaan nostavan kulutus- ja asuntoluottojen korkoja markkinoiden rahastokustannusten nousun vuoksi. Samaan aikaan useat pankit voivat itsenäisesti rajoittaa asuntolainanottajien toimintaa asettamalla keinotekoisesti korkeita korkoja.
2. Pankkien investointikehityshankkeiden rahoituksen määrän väheneminen voi aiheuttaa uudisrakentamisen määrän laskun vuonna 2015.
3. Vuokra-asuntomarkkinat voivat menettää Venäjällä sopimussuhteessa tai länsimaisissa yrityksissä työskentelevistä ulkomaalaisista koostuvan yleisön, jonka aktiivisuus saattaa laskea merkittävästi sanktioaikana. (Kirjoittaja huomauttaa myös, että samaan aikaan vuokra-asuntomarkkinoilla voi tapahtua päinvastaisia prosesseja: jos kiinteistön arvo laskee, pankkien on nostettava asuntolainojen korkoja. Tämä heikentää merkittävästi asuntolainojen ostovoimaa. kansalaisille, mikä johtaa vuokralaisten määrän kasvuun).
4. Suurimmat venäläiset pankit jatkavat todennäköisemmin lainaamista kehityshankkeille, jotka ovat rakennusvalmiuden aktiivisessa / loppuvaiheessa.
2.) valuuttatekijän vaikutus;
Ensimmäinen lähestymistapa: valuuttakurssin vaikutus asuntomarkkinoihin.
Tärkeä osa asuntojen hankintaan liittyvistä taloudellisista suhteista on valuuttakurssi. Valuuttakurssilla on vaikutusta erilaisiin ostajan ja myyjän asuntomarkkinoilla yhdistäviin indikaattoreihin. Valuuttakurssi on kahden rahayksikön suhde valuuttamarkkinoilla, joka muodostuu tietyn valuutan kysynnän ja tarjonnan sekä useiden muiden tekijöiden mukaan.
Tietyn valuutan kysynnän ja tarjonnan suhteesta riippuen valuuttakurssi määräytyy useimmiten, minkä vuoksi se ei voi olla vakioarvo, koska kysyntä ja tarjonta valuuttamarkkinoilla muuttuvat jatkuvasti.
Toinen lähestymistapa: asuntojen hintojen vaikutus kansalliseen valuuttaan.
Kiinteistön hinnan ja kansallisen valuutan kurssin välillä on suora yhteys, kun kiinteistön arvo laskee, myös kansallisen valuutan kurssi laskee. Tämä riippuvuus johtuu siitä, että yleensä asumiskustannusten lasku osoittaa talouden epäsuotuisia prosesseja - työttömyyden kasvua, väestön ostovoiman laskua. Kaikki tämä johtaa kiinteistöjen kysynnän laskuun.
Edellä esitetyn perusteella nykyisessä kiinteistömarkkinatilanteessa ensimmäinen lähestymistapa heijastuu enemmän. Toinen on todennäköisin talouden vakaan kehityksen vuoksi.
3.) sosiodemografisten tekijöiden vaikutus.
On yleisesti hyväksyttyä, että tarpeiden muodostumista markkinoilla ei voida hallita. Tarpeita kuitenkin syntyy ja muuttuu tiettyjen kaavojen mukaan, joissa tärkeä osa on väestön mentaliteetti, elämäntapa. Näistä tarkastelemme yksityiskohtaisemmin seuraavia, kirjoittajan mielestä tärkeimpiä tekijöitä:
1. Paikan asukasmäärällä on merkittävä vaikutus kulutuksen rakenteeseen, mikä johtuu ensisijaisesti suurten paikkakuntien tulotason noususta.
2. Kuluttajien käyttäytymiseen vaikuttavat myös tilannekriteerit. Tällä hetkellä näihin kuuluu valtion työ, jonka tavoitteena on edistää asuntorakentamisen kehitystä lisäämällä erilaisten sosiaalisten ohjelmien saatavuutta, erityisesti:
Äitiyspääoma (ohjelma voimassa vuoteen 2016 asti);
sotilaallinen asuntolaina;
Sosiaalinen asuntolaina;
Asuntolaina Nuori Perhe -ohjelmassa jne.
3. Valtio teki kesällä 2014 muutoksia asuntolainauksen sääntöihin. 25. heinäkuuta tuli voimaan laki nro 169-FZ "Kiinnityslain (kiinteistön panttaus) liittovaltion lain 31 ja 61 pykälien muuttamisesta". Lakimuutokset sisältävät kaksi tärkeää asiaa. Ensinnäkin pankit voivat vakuuttaa rahoitusriskinsä, jos niiden on pakko sulkea vakuus ja sen arvo on pienempi kuin velan määrä. Toinen - tällaisen vakuutuksen saatavuus (pankilta tai lainanottajalta) vapauttaa lainanottajan myöhemmistä lainan maksuista. Sama pätee tällaisen vakuutuksen myöntäneen vakuutusyhtiön konkurssiin.
Yhteenvetona edellä esitetystä uskomme, että sanktioiden käyttöönotolla on varmasti negatiivinen vaikutus Venäjän talouden kaikkiin osa-alueisiin. Asuntomarkkinoiden osalta on huomattava, että pakotteiden vuoksi asuntolainojen korot ovat nousussa ja tämä asuntomarkkinoiden segmentti menettää huomattavan määrän kuluttajia. Mutta tätä taustaa vasten vuokramarkkinat päinvastoin voivat kasvattaa jakelualuettaan. Siten se osa väestöstä, joka aiemmin suunnitteli asunnon ostamista asuntolainalla, voi luopua tästä ideasta vuokramekanismin, ts. on kannattavampaa vuokrata asuntoa suhteellisen vakailla hinnoilla (ennustettu vuokrahinta on 10 000 - 15 600 ruplaa / kk, riippuen ennusteen luonteesta) kuin hakea asuntolainaa valuutan epävakauden olosuhteissa (esim. 24.3.2015 dollarin suhde ruplaan on 1/58, 28, ja 14.3.2015 se oli 1/61,32)
Nyt koko asuntomarkkinoilla on jyrkkä nousu, mikä johtuu siitä, että dollarin vahvistumisen vuoksi ihmiset myyvät rahojaan kiinteistöihin, mutta tämä trendi ei voi olla pitkäkestoista ja lupaavaa, koska. Kuluttajat pakottavat tällaisiin toimiin jatkuvan valuuttakurssien jännityksen vuoksi, mikä voi lopulta johtaa inflaatioon tai lisäksi Venäjän rahajärjestelmän romahtamiseen.
Sosiodemografisella tekijällä ei tietenkään ole niin suurta vaikutusta kiinteistömarkkinoihin kuin esimerkiksi valuuttatekijällä, mutta ilman niitä asuntomarkkinat eivät periaatteessa voi sellaisenaan olla olemassa, koska nopeus, rakennusmäärät, asuntolainat, vuokrat jne. määritetään tarkasti erilaisten, enimmäkseen ei-taloudellisten tekijöiden analyysin perusteella. Syntyvyys, väestö, henkilön keskitulot, nuorten perheiden määrä ja muut sosiaaliset indikaattorit - nämä ovat yleisimpiä käsityksiä kiinteistömarkkinoista ja maan kehityspotentiaalista.
Yleisesti ottaen asuntomarkkinat ovat yhdistelmä monia taloudellisia ja ei-taloudellisia tekijöitä, jotka joko yksittäin tai yhdessä antavat käsityksen tietyn markkinasegmentin taloudellisesta tilanteesta.
Tekijän esittämät kolme ennustetta heijastavat eri tekijöiden asunnonhankintamekanismeihin vaikuttamisen taloudellista olemusta. Maan epävakaan taloustilanteen olosuhteissa on mahdotonta puhua täysin luottavaisesti kiinteistöhallinnon tehokkuudesta tai tehottomuudesta, mutta, kuten tutkimukset ovat osoittaneet, kiinteistömarkkinoiden segmentti - asuntomarkkinat, on edelleen perustavanlaatuisin suhteessa muihin talouden tekijöihin ja voi kerättyjen varojen ansiosta liikkua suhteellisen sujuvasti muuttuvan ulkoisen ympäristön välillä.
2.2 TOIMISTOKIINTEISTÖN TOIMINNAN ARVIOINTI
Liikekiinteistömarkkinoilla, nimittäin toimistokiinteistöjen segmentissä, on mielestämme muodostunut kolme suunnattua sektoria:
Ensimmäinen sektori - sisältää arvostettuja toimistoja, jotka täyttävät kansainväliset hallintotilojen standardit. Tästä voimme päätellä, että vuokrat tällaisissa tiloissa ovat usein erittäin korkeat. Tämä on tärkein syy siihen, miksi jotkut venäläiset yrittäjät vuokraavat ensiluokkaisia toimistoja ulkomailta edullisemmin.
Toiseen sektoriin sisällytimme toimistot, jotka sijaitsevat hyvin viimeistellyissä ja varustelluissa tiloissa, ja viime aikoina on tullut suosittu käytäntö isojen asuntojen ostosta ja myöhemmästä laadukkaasta remontista. Täällä vuokramaksut ovat melko hyväksyttäviä menestyksekkäästi toimiville yrityksille. Tällä alalla on jatkuvaa aktiivista kysyntää.
Kolmanneksi sektoriksi määritimme toimitilat kuntien ja osastojen liike-elämän rahaston, valtion yritysten (pääasiassa tiedelaitokset), osuuskuntien ja yksityisten yritysten rakennuksiin. Nämä ovat tiloja ilman viimeistelyä ja remonttia ja muita niihin liittyviä palveluita. Täällä vuokrat eivät yleensä ole korkeat.
Yrittäjyyden vapaus johtaa mielestämme yhä useampien uusien yritysrakenteiden syntymiseen, jotka ennen kaikkea tarvitsevat tiloja toimiakseen, mikä tarkoittaa, että toimistotilamarkkinoilla on enemmän kuin hyvät kehitysnäkymät.
Riisi. 2.2.1 Liikekeskusluokkien suhde Kazanissa vuoden 2014 lopussa
Kazanin toimistokiinteistömarkkinoilla on korkealaatuisia liikekeskuksia kaikissa kolmessa luokassa: A, B ja C. Vuoden 2014 lopussa kaupungin tarjonta laadukkaasta toimistokiinteistöstä on 183 neliömetriä. m 1 000 asukasta kohti.
B-luokan toimistot ovat useimmilta ominaisuuksiltaan samanlaisia kuin A-luokan toimistot, mutta ne eivät ole yhtä arvostettuja, niiden sijainti on epäedullisempi eivätkä palvelutarjonta niin laaja kuin A-luokan toimistot. Harjoitusnäytökset - B-luokan luokassa joskus korkeimman luokan toimistot kulkevat. Tämä tapahtuu esimerkiksi useiden vuosien intensiivisen käytön jälkeen. Myös laatustandardien tekijällä on tässä tärkeä rooli. Tekniikat ovat jatkuvassa dynamiikassa, joten se, mikä ennen oli "uusinta", on vähitellen siirtymässä "uuden" kategoriaan.
Toimistotilan kokonaistarjonta Kazanin kaupungissa on yli 410 000 neliömetriä. Näistä noin 210 tuhatta neliömetriä. m viittaa laatuehdotukseen.
Kuten on oikein, suurissa kaupungeissa korkealaatuisten toimistotilojen kysyntä pysyy vakaana. Suurin osa Kazanin A-luokan liikekeskuksista on lähes 100% täyttöasteella, nimittäin yrityskeskukset, kuten "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Luokan "B" kohteissa on myös melko korkea käyttöaste, se vaihtelee 85-90%. Toimistotilojen kysynnästä puhuttaessa on mainittava, että viime aikoina on ollut taipumus siirtää liiketoimintaa Kazanin laitamille. Eniten tähän vaikuttavat sellaiset tekijät kuin riittämätön kulkuyhteyksien saatavuus (ruuhkat), parkkipaikkojen puute tai niiden maksu.
Samanlaisia asiakirjoja
Kunnallisen kiinteistön käsite. Kiinteistömarkkinoiden toiminnan perusteet. Kiinteistöjohtamisprosessin informatisoinnin pääsuunnat. Kiinteistönhoitoon käytettävät tiedot. Kiinteistörekisteröinnin tietojärjestelmä.
tiivistelmä, lisätty 30.10.2010
Venäjän federaation kunnallisen omaisuudenhoidon nykyaikaiset ongelmat. Instituutiopohja kuntien kiinteistöjen hallinnointiin. Orskin nykykäytännön analyysi. Kuntien kiinteistöjen rajaamisen organisatoriset kysymykset toiminnan tarkoituksen mukaan.
opinnäytetyö, lisätty 18.11.2013
Kiinteistönhallinnan olemus, toiminnot, menetelmät ja tasot. Analyysi Samaran liikekiinteistömarkkinoista. Lyhyt kuvaus ostos- ja viihdekeskuksesta "MegaCity", sen vuokrakäytännöstä. Yrityksen liikekiinteistöjen kehittämisen hallintajärjestelmän analyysi.
lukukausityö, lisätty 18.10.2011
Kiinteistömarkkinoiden peruskäsitteet, sen segmentointi. Kiinteistön toiminnan suunnittelu ja kustannuslaskenta. OOO "Diol" -yhtiön markkinointiympäristön analyysi. Kiinteistöjohtamisen tekniikoiden käytännön soveltaminen, muotojen ja menetelmien optimointi.
lukukausityö, lisätty 22.7.2011
Kiinteistökehitysprojektien johtamisen olemus, käsite ja päätyypit. Kehittämishankkeen käsite ja liikekiinteistön hallinnan pääpiirteet. Hankkeen taloudellinen ja taloudellinen perustelu. Analyysi liikekiinteistömarkkinoista.
lukukausityö, lisätty 25.3.2011
Tehokkuuden arviointikriteerit. Suunnittelu- ja suoritusarviointimenetelmä. Kattava joukko kriteerejä johtamisjärjestelmän tehokkuudelle. Tulosindikaattori. Tuotannonohjausjärjestelmän tehostaminen.
tiivistelmä, lisätty 8.5.2002
Johtamisen tehokkuuden arvioinnin käsite. Johtamisen tehokkuutta arvioivat tekijät. Johtamisen tehokkuuden kriteerit ja indikaattorit. Tehokkuuden taloudellinen arviointi. Taloudellisen tehokkuuden indikaattorit. Hallinnan tehokkuuden parantaminen.
tiivistelmä, lisätty 26.7.2008
Johtamisjärjestelmän rakentamisen käsitteet ja periaatteet, tehokkuuden arviointimenetelmät. LLC "Kvinta" toimialan, yrityksen ja SWOT-analyysin lyhyt kuvaus. Olemassa olevan johtamisjärjestelmän tehokkuuden arviointi, menetelmien kehittäminen sen parantamiseksi.
opinnäytetyö, lisätty 6.4.2011
Suorituksen arvioinnin teoreettiset näkökohdat ja paikka henkilöstöjohtamisjärjestelmässä. Henkilöstön sertifioinnin perusmenetelmät. Yrityksen työntekijöiden arviointijärjestelmän analyysi ja ehdotukset sen parantamiseksi Trade House "Rosvestalko" LLC:n esimerkissä.
lukukausityö, lisätty 18.3.2011
Palveluorganisaatioiden johtamisjärjestelmät. Organisaation henkilöstöjohtamisjärjestelmä. Indikaattorit organisaation henkilöstöjohtamisjärjestelmän tehokkuuden arvioimiseksi. Organisaation ja kehittämisstrategian yleiset ominaisuudet. Toiminnan tehokkuuden arviointi.
