Процедурата за получаване на ипотека - как става сделката? Как да получите ипотека в Сбербанк: инструкции стъпка по стъпка Как да получите ипотека инструкции стъпка по стъпка.

Избор на имот

Ако предвидите нужда от ипотека за закупуване на жилище, ще трябва да потърсите имот предварително.

Това е особено важно, ако купувате нова сграда. Факт е, че обикновено на ранен етап от строителството на жилищен комплекс или село, когато рисковете както на банките, така и на инвеститорите са твърде високи, 1-2 банки партньори си сътрудничат с предприемача. Следователно, в момента, когато цените на разработчика са най-ниски, гамата от ипотечни програми за вас ще бъде ограничена.

Най-малко от всички банки харесват крайградските селища, в които се продават парцели. Причините за това са нестабилната пазарна цена на такава земя и съмнителната й ликвидност, която в крайна сметка зависи от успеха на строителя в развитието на селото. Големите банки обаче имат ипотечни програми за такъв случай. Тук само ипотеката се дава с двойна цел: покупка на парцел и строеж на къща. Времето за строителство ще бъде ограничено, а лихвите по ипотечните кредити до въвеждане в експлоатация на нова къща ще бъдат с 1,5-2% по-високи от стандартните.

Но дори и при покупка на вторичен имот е препоръчително предварително да се погрижите за желаните обекти. Иначе как да разбереш какви средства ти трябват за ипотека?

Избор на програма за ипотека

Въз основа на избраното жилище трябва да вземете решение за избора на банката. Тук има два основни критерия:

  • дали условията на банката ви устройват;
  • дали сте подходящи за изискванията на банката към кредитополучателите.

Ако говорим за първия критерий, тогава е малко вероятно да се спести от лихви. Обикновено банките, предлагащи най-добрите условия за лихва, изискват няколко вида застраховки, вземат комисионни за различни действия (разглеждане на молба за заем, превод на пари). Това, на което наистина трябва да обърнете внимание, е максималният размер на кредита, който можете да вземете от конкретна банка, и размера на първоначалната вноска.

Що се отнася до втория критерий, ако имате затруднения с потвърждаването на доходи, място на постоянна работа и предоставяне на други документи от голям списък, но има сериозна сума за първоначалното плащане (30-50% от сумата на заема), тогава свържете се с банката, предлагаща кредита „По два документа“. Лихвата по такъв заем е малко по-висока от стандартната (обикновено не повече от 1-2%).

Подготовка на документи и подаване на заявление за кредит

В процеса на комуникация с кредитния служител, опитайте се да разберете всички подробности за кредитната програма. Още по-добре е да поискате модел на споразумение за предложената програма за заем. След като го проучите внимателно у дома, намерете в него отговорите на следните важни въпроси:

Не знаете правата си?

  • наличието на комисионни за услуги по кредитиране и допълнителни услуги, наложени от банките на потребителите "в натоварване" (кредитни карти и др.);
  • броя на задължителните застраховки и последиците от отказа за издаване на една от тях (според закона е необходима само застраховка на обекта на обезпечение);
  • възможност за предсрочно погасяване на кредита, има ли неустойки за такова погасяване;
  • максималният период на забава по ипотека, след изтичането на който банката ще се задължи да събере обезпечението от Вас.

Списъкът с документи за ипотека за всяка банка е индивидуален. Въпреки това, с изключение на програмите за заем за два документа, във всеки случай ще изисквате удостоверение за доходи, документи за семейно положение.

Заявлението за кредит се разглежда от банките по различно време - в зависимост от броя на бюрократичните услуги в банката и сложността на подадения пакет документи. И така, заемите под 2 документа се одобряват за 2-3 дни, но заявление за стандартна ипотека може да бъде проучено от специалисти на кредитна институция в продължение на няколко седмици.

Избор на недвижим имот и одобрението му от банката

След като получите одобрението на вашата молба за кредит от една от банките, можете да продължите с избора на апартамент. Ако преди това сте обмислили с кои банки работи предприемачът на избрания от вас жилищен комплекс, тогава лесно можете да се справите с избора на нов апартамент. С вторичното жилище ще бъде по-трудно. Тук е много важна чистотата на правната съдба на апартамента. Раздели на наследство и разводи, регистрирани непълнолетни деца и военнослужещи са всички причини, поради които банката може да отхвърли обект. И повярвайте ми, тук той е на ваша страна: в края на краищата съмнителното минало на жилищата може да се почувства в настоящето под формата на съдебни дела, оспорващи вашата собственост.

Когато вие и банката сте избрали апартамент, трябва да го оцените с лицензиран оценител. Банката ще ви посочи оценител. Резултатите от доклада за оценка определят колко ще ви бъде даден заем.

Сключване на договор за заем

Следващата стъпка е сключването на договор за заем. Ще получите парите и най-накрая ще можете да закупите избрания апартамент. Сделката с продавача на апартамента се сключва чрез Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография (или накратко Rosreestr). Тази услуга записва прекратяването на собствеността на продавача и възникването на собствеността на купувача. След приключване на регистрацията (около 2 седмици) ще получите извлечение от единния държавен регистър на недвижимите имоти, потвърждаващо вашата собственост върху закупеното жилище.

Сега е дошло времето да изпълним обещанието към банката (такава позиция винаги се съдържа в договора за кредит) - и да прехвърлим закупения апартамент като обезпечение.

Застраховка на закупен недвижим имот и прехвърлянето му в ипотека

Преди да се сключи договор за ипотека, е необходимо да се изпълни задължителното условие, предвидено в закона за ипотеките (ипотека на недвижим имот): застраховане на закупения обект срещу рисковете от загуба и повреда.

Може би банката ви е предложила да застраховате и себе си, имуществените си права или риска от невръщане на заема към банката. Ваш избор е да се съгласите с подобни условия в договора, да вземете заем с по-високи лихви (това обикновено е следствие от отказ на един от видовете незадължителни застраховки) или да се свържете с друга банка. Тук е необходимо да се сравни размерът на увеличените застрахователни плащания и цената на застраховката.

След представяне на застраховката в банката съставяте договор за ипотека и ипотека. Договорът за ипотека трябва да бъде регистриран в вече споменатата услуга Rosreestr. Но сега няма да ви бъде даден сертификат, а копие от споразумението с печат за извършените регистрационни действия и печат на регистратора. Сега в държавния регистър на недвижимите имоти, който се поддържа от Rosreestr, се отбелязва, че вашият апартамент е обременен с банков залог. Няма да може да се разпорежда с него без съгласието на банката заложнополучател. Що се отнася до ипотеката, тя остава на банката. Това е ценна книга, която позволява на кредитна институция да препродаде правото си на вземане срещу вас по договор за залог, ако е необходимо. Ипотеката няма да има ефект върху отношенията ви с банката.

Електронна регистрация на сделката

Редица кредитни институции предлагат на своите клиенти електронна регистрация на сделки и ипотеки направо в офиса на банката, без да е необходимо да посещават Rosreestr. Този метод е по-удобен както за страните по сделката, така и за самата банка, докато размерът на разходите за купувача (получател на ипотеката) се увеличава само с няколко хиляди рубли (обикновено в рамките на 5000). Този метод е по-бърз и по-безопасен.

За да регистрира сделката и залога, в този случай продавачът и купувачът в офиса на банковата организация подписват договор за покупко-продажба, получателят на заема сключва договор за ипотека с банката, застрахователен договор. След това банков служител сканира всички необходими документи (на първо място, договори за ипотека и покупка) и ги изпраща до службата Rosreestr. След това купувачът трябва само да се яви отново в офиса на банката и да вземе документите, потвърждаващи собствеността и вписването на ипотеката.

И така, ние ви разказахме стъпка по стъпка как да закупите жилищен имот с ипотека. Не бива да се страхувате от сложността на процедурата и основното нещо, което трябва да запомните е, че банката не е по-малко заинтересована да закупите жилище за сметка на получените заемни средства, така че кредитният мениджър ще ви помогне и ще ви напътства във всеки възможен начин.

Регистрацията на покупко-продажба на апартамент се извършва на няколко етапа. Всеки етап от процедурата ще изисква определени действия от продавача и купувача. След това ще ви разкажем за етапите на сделката при закупуване на ипотечен дом, ще разгледаме последователността на действията за купувача и нюансите за продавача. Ето един общ алгоритъм за покупка и продажба, който ще помогне да се ориентират и двамата участници.

  1. Избор на банка кредитор и подаване на заявление.Можете да получите жилищен заем в почти всяка банка. За целта купувачът трябва да подаде подходящо заявление до банковия клон.

    Ще ви трябват и документи от бъдещия кредитополучател:

    • паспорта;
    • История на заетостта;
    • SNILS / INN;
    • 2-NDFL сертификат.

    След разглеждане на заявлението и проверка на платежоспособността на клиента, банката ще вземе решение за одобрение на заявлението. Прочетете за характеристиките на покупката и продажбата на апартамент под ипотека в Сбербанк.

  2. Избор на имот.Одобрението на заявление за ипотечен кредит има давност, така че е по-добре да не отлагате избора на апартамент. Кредитополучателят трябва да поиска от експертите списък с изисквания за жилищни имоти, които могат да повлияят на одобрението на банката.

    Важно!Купувачът е длъжен да предупреди продавача, че покупката ще бъде извършена с кредитни средства.

  3. . Сключва се предварителен договор между собственика и купувача с цел предпазване на двете страни от неприятности. Документът урежда правата и задълженията на страните, размера на депозита, времето за връщането му, отговорността в случай на неизпълнение на споразумението.
  4. . На този етап, преди да продаде жилището на купувача, собственикът на апартамента трябва да събере пакет от необходими документи за банката:
    • Доказателство за собственост, основание за възникването му.
    • Паспорти на собствениците.
    • Брачен договор.
    • Съгласие на съпруга за продажба на апартамента.
    • Извлечение от USRN.
    • Извлечение от домашната книга.
    • Кадастрален и технически паспорт.
    • Удостоверение за липса на дълг за жилищно-комунални услуги и др.

    Кредитополучателят също така събира необходимата документация:

    • Заключение на експерт-оценител по оценката на апартамента. Банките изискват експертиза от акредитирани партньорски компании.
    • Съгласие на съпруг за закупуване на жилище с ипотека.
    • Удостоверение за брак/развод.
    • Извлечение от сметката за наличието на средства за първоначално плащане.
    • Други документи, потвърждаващи заетостта и платежоспособността на клиента.

    След като съберат всички книжа, продавачът и купувачът ги предават за разглеждане в банката. Разглеждането може да отнеме няколко дни, понякога може да се изискват допълнителни документи от участниците. Следва одобрение от банката на избрания вариант за ипотека или отказ.

  5. Сключване на договор за заем.Договор за заем се сключва между кредитополучател, който иска да закупи жилище, и банкова организация.

    Проектодокументът се изготвя от нотариус в присъствието на клиента и след това се прехвърля в банката. Споразумението трябва да съдържа основните условия за предоставяне на заем:

    • заета сума;
    • зрелост;
    • лихвен процент;
    • дългови санкции;
    • правата и задълженията на кредитополучателя и заемодателя;
    • схема на плащане.
  6. Застраховка на недвижими имоти.Предпоставка за предоставяне на жилищен кредит е застраховка на възможни рискове. Купувачът трябва да застрахова рисковете, свързани със загуба на имущество. Банките препоръчват да застраховате самия кредитополучател в случай на инвалидност, смърт и др. Разходите за застраховка се поемат изцяло от купувача.
  7. и прехвърляне на пари.В уговорения ден страните по сделката (продавач, купувач и банков представител) пристигат при нотариуса за сключване на парична полица. В същия ден се сключва договорът за ипотека, като най-често паричната политика и договорът за ипотека се обединяват в един документ.

    Документът се съставя в три екземпляра, подписан от всички участници и нотариално заверен. След това се извършва прехвърлянето на пари, което става чрез отваряне на акредитиви.

    Откриват се отделни сметки за прехвърляне на лични средства на кредитополучателя и предоставени от банката средства. Всички разходи, свързани с откриването на сметки и прехвърлянето на пари, се поемат от купувача.

  8. Регистрация на сделката.Купувачът и продавачът се договарят за датата на подаване на документите в Companies House. Можете да кандидатствате за регистрация на PrEP директно в Regpalat или чрез MFC. Освен да присъствате лично при подаване на заявление, ще ви трябва и:

Какви са разходите за покупка, свързани със задължителните такси? Размерът на държавното мито за закупуване на недвижими имоти ще бъде:

  1. Таксата за заплащане на държавната услуга за регистрация на права на собственост се заплаща от купувача и е 2000 рубли.
  2. Таксата за регистриране на ипотека се заплаща от купувача и е 1000 рубли за физически лица, 4000 за юридически лица.

Как се обработва сделката с пълномощно?

Извършването на покупко-продажба на недвижим имот по пълномощно, включително общото, от която и да е от страните е възможно само ако са изпълнени изискванията за пълномощно:

  1. приема се само нотариално заверено пълномощно от собственика на имота;
  2. в пълномощното трябва да са посочени конкретни действия, които представителят може да извършва от името на собственика;
  3. пълномощното се проверява за фалшификация от нотариус и при държавна регистрация на търговското предприятие.

Характеристики на процеса на покупка от юридическо лице

Покупката на недвижим имот от юридическо лице има своите различия,които променят процедурата за провеждане и обработка на такава транзакция, ще обсъдим това подробно по-долу:

  1. Статутът на юридическо лице изисква получаване на разрешение за отчуждаване на имущество от всички учредители. Това означава, че генералният директор трябва да проведе общо събрание на учредителите, на което се взема решение за продажба на имота и се съставят следните документи:
    • писмено съгласие на учредителите;
    • протокол от заседанието.
  2. Сделката ще се извърши с участието на представител на юридическото лице. Представителят може да действа само с пълномощно, издадено от нотариус.

Как се извършва придобиването от роднини и родители?


Последователност от действия чрез брокер

Покупката на недвижим имот чрез ипотечни средства предполага пълна подкрепа на сделката от банката, което на практика изключва възможността за измама.

При закупуване на недвижим имот трябва ли брокерът да купува, в какви случаи и за каква цел може да се изисква и колко струват подобни услуги?

  • Свързването с агенцията не е необходимо, ако. Първо, банките позволяват покупки само от акредитирани разработчици. Второ, разработчикът ще събира документи самостоятелно.
  • Когато е необходимо да се свържете с брокер. Има голяма вероятност купувачът да се сблъска с проблема самостоятелно да намери апартамент, който отговаря на изискванията на банката. Специалист ще помогне да се ускори процеса на подбор и да се увеличи вероятността апартаментът да бъде одобрен от кредитора.

Отговорности на брокера при покупка:


Цената на услугите на брокера варира от 3% до 6% от стойността на имота.Плащането се извършва от страната по сделката, която е наела специалист за покупка или продажба на апартамент. Това са допълнителни разходи при покупка на апартамент с ипотека.

Характеристики на процедурата

  1. Агентът поема значителна част от отговорностите на купувача.
  2. Задължително присъствие на агент при изпълнение на всякакви документи по сделката.

Предимства и недостатъци

  • бързо търсене на недвижим имот, купувачът не губи времето и енергията си за него;
  • проверка на документи за апартамент преди подаване в банката практически изключва възможен отказ;
  • агентът може да организира събирането на документи, получаване на застрахователна полица, държавна регистрация на покупката.
  • голям брой нискоквалифицирани специалисти, предлагащи услуги за недвижими имоти;
  • висока цена на услугите и допълнителни разходи при покупка.

Процедурата и характеристиките на сделките с недвижими имоти с ипотечни средства могат да се различават в зависимост от всеки отделен случай. Ако имате някакви затруднения, най-добре е да се консултирате с опитен адвокат по недвижими имоти, който ще ви помогне да се ориентирате и да намалите възможните рискове.

Ако откриете грешка, моля, изберете част от текст и натиснете Ctrl + Enter.

Жилищният въпрос е актуален за много руски семейства. Като се вземат предвид цените на недвижимите имоти и нивото на доходите на нашите съграждани, може да са необходими десетилетия, докато спестявате, за да закупите собствен дом.

В тази ситуация най-доброто решение е получаването на ипотечен кредит. Разбира се, кредитополучателят плаща лихва на банката, но той живее в апартамента си, а не под наем. Процесът на получаване на обезпечение е доста сложен и отнема много време. Нека разгледаме как се формализира ипотеката стъпка по стъпка и да анализираме условията, предлагани от руските банки.

Можете да получите жилищен кредит в почти всяка банка. Финансовата институция самостоятелно определя тарифите за своите услуги, но процесът за издаване на ипотека е еднакъв във всички институции.

Тя включва следните стъпки:

  1. Избор на оферта за кредит и банка, с която клиентът предпочита да си сътрудничи. Трябва да се помни, че днес в Русия има редица преференциални ипотечни програми за определени категории от населението. Например военнослужещи, млади семейства, учени, учители. Ако отговаряте на условията за участие в тези проекти, не забравяйте да го използвате.
  2. Вземане на предварително решение за евентуално кредитиране. Банките не отпускат заеми на всички, а само на тези клиенти, които отговарят на техните изисквания. Следователно, трябва да разберете предварителното решение на институцията. За да направите това, свържете се с клона на избраната от вас банка и попълнете формуляр за кандидатстване за ипотечен кредит. Освен това ще трябва да предоставите гражданския си паспорт, отчет за доходите за последната половина на годината и копие от трудовата си книжка. Ако потенциалният кредитополучател е законно женен, тогава подобни документи ще се изискват от другата му половина.
  3. Попълване на въпросника. В него клиентът посочва лична информация за себе си, семейството си, работодателя, размера на месечните приходи и разходи, кредитната история, имуществото си. Също така, кредитополучателят трябва да предпише параметрите на издавания заем: прогнозната сума, срок и размер на първоначалната вноска. Повечето банки изискват авансово плащане от поне 10% от стойността на закупения имот.
  4. Банката взема предварително решение. На първо място, банката проверява кредитната история на клиента и неговата платежоспособност. В резултат на анализа финансовата институция информира кредитополучателя колко и при какви условия е готова да предостави.
  5. След това клиентът търси недвижим имот, който би искал да закупи.
  6. Предоставяне на пълен пакет документи за регистрация на ипотека:
  • независима експертна оценка на недвижими имоти (въз основа на нея се определя размерът на кредита и минималната авансова вноска);
  • копия от паспорти на всички продавачи на имоти;
  • документ, потвърждаващ собствеността на жилището.
  1. Банката взема окончателно решение въз основа на пълен пакет документи. Кредитът се издава само за закупуване на ликвидно имущество, което не е в аварийно състояние.
  2. Регистрация на сделката. Клиентът подписва договора за кредит и погасителния график. При нотариус се съставят договор за покупко-продажба и договор за залог. Има промяна в собствеността на имота. Но докато ипотеката не бъде изплатена изцяло, върху жилището се налага арест.

Жилищният заем може да отнеме няколко седмици. Също така трябва да запомните за допълнителните разходи.

Клиентът заплаща: услугите на оценител, нотариус и застрахователна компания. Имотът трябва да бъде застрахован през целия период на кредита.

Как да изберем най-добрите условия за ипотечно кредитиране?

Всяка банка определя свои собствени тарифи за отпуснати заеми. Ето защо, преди да подадете заявление, трябва внимателно да проучите всички условия. В този случай трябва да обърнете внимание на основните показатели:

  • лихвения процент и реда за неговата ревизия;
  • минимално авансово плащане;
  • наличие на комисионна за отпускане на заем;
  • размерът на неустойките за нарушаване на условията за плащане на заема;
  • наличието на застрахователни плащания и как отказът от застраховка влияе върху стойността на лихвения процент;
  • има ли ограничения за предсрочно погасяване на ипотеката.

Ако клиентът има възможност самостоятелно да избере графика за погасяване на кредита, тогава е по-добре да останете със стандартния. В сравнение с анюитетната схема, надплащането по нея ще бъде с 20-30% по-малко.

За да намалите дълговата тежест върху семейния бюджет, по-добре е да издадете заем за максималния период, но ако е възможно, да го изплатите предсрочно. Размерът на окончателното надплащане на кредита зависи само от самия клиент.

Ипотека за вторично жилище

Купуването на готово жилище има редица предимства. Най-големият плюс е, че клиентът може да се нанесе в апартамента си веднага след приключване на сделката. Това е особено вярно за двойки, които живеят под наем.

Така че, нека разгледаме най-добрите оферти за ипотеки на "вторични жилища" от руски банки.

Програма VTB 24

В тази институция можете да получите ипотека за 30 години. Минималното авансово плащане е 10%. Лихвата е в рамките на 10-11% годишно. Ако личната застраховка и застраховката за собственост се анулират, ставката се увеличава с 1%.

Решението по заявлението се взема в 4-дневен срок. Гражданите на Русия на възраст от 21 до 75 години могат да се възползват от тази оферта. Ако клиентът направи авансово плащане от 40% или повече, тогава няма нужда да документира доходите си. Достатъчно е да предоставите граждански паспорт и втори личен документ.

Програма Транскапиталбанк

Тази банка е готова да предостави жилищен заем при 9,5-12% годишно. Минималната ставка е валидна за клиенти на тази институция. Задължителна първоначална вноска - 10%. Ако се направи авансово плащане от най-малко 30%, тогава не е необходимо да се потвърждава работа и доход.

Кредитът се изплаща съгласно анюитетния график. Решението по заявлението се взема в срок от 5 работни дни.

Руските банки предлагат на своите клиенти доста изгодни условия за ипотеки за вторично жилище. Но само кредитополучатели с безупречна кредитна история, стабилен източник на доходи и официално място на работа могат да получат заем.

Вписване на ипотека с майчински капитал

Съгласно действащото законодателство жените, които са родили две или повече деца, имат право на.

През 2017 г. размерът на субсидията е 453 026 рубли. Тези средства могат да бъдат изразходвани за ясно определени цели, например за подобряване на жилищните условия.

Ако искате да използвате капитала за плащане на авансовата вноска по ипотеката си, тогава не е нужно да чакате, докато детето ви навърши три години.

Обработката на кредита се извършва по стандартната схема. Но задължителният пакет от документи включва и сертификат за майчински капитал и извлечение от пенсионния фонд, че тези средства не са били използвани преди това.

След приключване на сделката по заема Пенсионният фонд превежда парите по сметката на продавача в рамките на три месеца. Едва след това се извършва окончателната смяна на собствеността върху имота.

Трябва да се отбележи, че закупуването на апартамент с помощта на майчински капитал много често се случва с голяма отстъпка. Не всеки продавач ще чака три месеца, за да му бъдат преведени всички пари.

Най-добрият вариант е да закупите жилище на първичния пазар. Ще отнеме време, за да се въведе къщата в експлоатация. Следователно разработчикът може да изчака превода на пари от Пенсионния фонд.

Ипотечни кредити без първоначална вноска

Почти невъзможно е да получите ипотека без първоначална вноска. Повечето руски банки изискват авансово плащане от най-малко 10% от стойността на придобитото имущество.

Но има изход от тази ситуация.

Например, клиент може да кандидатства за потребителски заем и да направи аванс, използвайки получените средства.

Но кредитополучателят трябва реалистично да оцени финансовите си възможности, тъй като ще трябва да изплати два заема едновременно.

Вторият вариант е предоставянето на алтернативно обезпечение, тоест недвижим имот, който вече е собственост на клиента. В този случай банката няма да изисква авансово плащане. Но за клиента такава транзакция носи допълнителни разходи. Той ще трябва да застрахова два имота.

Ето защо е по-добре да отложите регистрацията на ипотека и да натрупате необходимата сума пари.

Как се издава ипотека за жилища в строеж

Получаването на ипотечен кредит за жилища в строеж има редица характеристики:

  1. Банките отпускат заеми само за закупуване на недвижими имоти от акредитирани предприемачи. Правната служба проверява документите им, така че няма нужда да се съмнявате в законността на сделката.
  2. Докато жилището е в етап на строителство, банката залага правата на клиента върху имота. И едва след като къщата бъде въведена в експлоатация, се съставя стандартен договор за ипотека.
  3. За периода, докато правата на собственост на кредитополучателя бъдат регистрирани в Rosreestr, лихвеният процент по заема се увеличава с 1-2%.

Като цяло, условията за ипотека на "първични" са малко по-изгодни, отколкото на вторично жилище.

И така, ние разгледахме процедурата за получаване на ипотека. Трябва да се отбележи, че тази транзакция е доста трудна, така че не трябва да взимате прибързани решения. Клиентът трябва внимателно да прочете условията за кредитиране, реалистично да оцени финансовите си възможности и да се опита да направи възможно най-голямото авансово плащане. И най-важното, четете всичко, което подписвате.

Основните грешки, които хората правят при избора на банка, размер на кредита, лихва по ипотека, ще бъдат разказани от експерт в областта на личните финанси Иван Захаров:

22 август 2017 г Помощно ръководство

Можете да зададете всеки въпрос по-долу

Днес ще разгледаме инструкциите стъпка по стъпка за закупуване на апартамент с ипотека.

Много хора поставят знак за равенство между робството и ипотеката. Никой обаче не казва, че наемането на къща или сядането на шията на роднини е робство. Несъмнено е по-добре да положите всички усилия и да имате собствено пълноценно жилище, отколкото да се местите от апартамент в апартамент през целия си живот.

Ипотеката евъзможността да сбъднете мечтата си - собствено жизнено пространство. Хората стават „роби“ на ипотеките, не защото са лоши сами по себе си, а защото се използват неправилно.

Стъпка по стъпка инструкции за закупуване на апартамент с ипотека

1. Оценка на възможностите

Винаги се опитвайте да оценявате адекватно своите възможности. Можете, разбира се, да седите шест години на " дошираках”, Но да печелите пари за тристаен апартамент в центъра на града, но наистина ли има нужда от това? Целта на живота ви ли е да получите апартамент, а не самото желание да живеете в комфорт? Способни ли сте да живеете с три хиляди рубли на месец в името на една от мечтите си и да се откажете от всичко? Купуването на апартамент с ипотека ще ви направи ли по-щастливи?

Основното правило, от което трябва да се ръководите, когато теглите ипотека, е възможността да я изплатите. Ипотеката на апартамент не трябва да съставлява лъвския дял от доходите ви, намалявайки бюджета ви до издръжка. Не е нужно да се лишавате от всички блага на живота. Да, можете да спестите пари, но в разумни граници. Ипотеките не трябва да са вашето главоболие.

Ипотечното плащане трябва да бъде МАКСИМУМ 30 процента от месечния ви доход минус сметки за комунални услуги, данъци, наем и т.н. Трезво преценете доходите си и сумата, която сте готови да платите, без да се лишавате от нещата, с които сте свикнали. Да, ще трябва да намалите бюджета си по един или друг начин, но се уверете, че тази процедура е възможно най-безболезнена. Закупуване на апартамент през 2016гособено задължава да спестява.

2. Разумно време

Много банки са в състояние да ви предложат заем до тридесет години. А някои дори до четиридесет. И ако вярвате на статистиката, тогава ипотечен заем за апартамент в Русия се взема средно за петнадесет години. И така, дългосрочни заеми, за срок от 10 години или повече - това е самото робство, за което всички говорят, като си спомнят за ипотеката.

Не знаете какво може да ви се случи през тези десет години. Може би изобщо няма да имате нужда от този апартамент. Това е кошмар! И това безумно надплащане, което ви заплашва през този период? Дори ако купите апартамент с ипотека при 12 процента годишно, ще трябва да платите 70% над сумата, която сте взели! Оптималният срок, за който си струва да вземете ипотека, е 7 години. Ако не сте сигурни, че можете да платите необходимата сума за даден период, вземете 10.

3. Адекватна ставка

Адекватният лихвен процент е процентът, който няма да ви превърне в „роб на заем“. Надплащането не трябва да бъде повече от сто процента от сумата на кредита. Оптималният лихвен процент в този случай е 12% годишно. Ако имате нужда от краткосрочен заем, тогава е възможна закупуването на апартамент с ипотека с висока лихва.

Размерът на лихвения процент зависи от:

Срок на заема: дългосрочен означава голям процент. Това е една от причините ипотеката на апартамент да бъде краткосрочна.
От валутата на заема. Ако теглите заем в долари, процентът обикновено ще бъде много по-нисък.
От застраховка. Ако няма застраховка, ипотеката за апартамент ще ви излезе по-скъпа.
От метода на потвърждаване на дохода. ще намали вашия лихвен процент средно с 2 процента в сравнение с лихвата, когато предоставяте сертификат под формата на банка.

4. Ранни плащания

Ипотеката за апартамента трябва да бъде такава, че да е възможно предсрочно погасяване на плащането. Според статистиката руснаците вземат ипотеки средно за 15 години, а средният период, за който гасят плащане, е 7 години. Плащайки предсрочно, вие намалявате надплащането, което сте длъжни да платите върху лихвите по заема.

Трябва обаче да се помни, че е неприемливо да се отказвате от всичко в името на предсрочното погасяване на заема. Измерете силните си страни, планирайте приходи и разходи, направете задължителната месечна сума за плащане на кредита и само ако след всички разходи имате сума за предсрочно погасяване на дълга, не забравяйте да я платите.

Не забравяйте, че колкото по-рано започнете изплащане на заем предсрочно- толкова по-добре за вашия бюджет. В този случай ще спечелите, тъй като надплащането ще намалее с доста значителен процент и ако решите да погасите заема преди датата на падежа, но след половината от кредитното време, тогава поради инфлацията, наистина няма да се почувствате разликата в платената сума. Опитайте се незабавно да изплатите ипотеката и похарчете освободените след плащането средства за нещо, от което също се нуждаете.

Имате и избор, можете да вземете ипотека с предсрочно погасяване и намаляване на срока на кредита, или размера на плащане на месец. Ако изберете първия тип, тогава сумата, която надплащате, ще бъде значително намалена. Ако вашият избор пада върху намаляване на месечното плащане, тогава размерът на плащанията ще бъде по-малко "задушаващ" бюджета ви всеки месец. Зависи само от вашите индивидуални съображения, както и от размера на кредита – ако ипотеката не задушава бюджета ви, вземете намаление на срока, а ако заема лъвския дял от бюджета ви, изберете обратния вариант. не е толкова трудно, колкото звучи.

5. Въздушна възглавница

За да сте готови за всяка форсмажорна ситуация, трябва да имате „предпазна възглавница“, която съставлява сумата, с която можете да живеете средно шест месеца, без да се ограничавате особено в нищо и да плащате редовно ипотеката си. Ако се страхувате от продължително заболяване или предстояща криза, тогава увеличете възглавницата, така че да издържи около година. Просто не прекалявайте с натрупването. Ако ви останат пари след обичайните месечни разходи, тогава дайте половината за предсрочно погасяване на ипотеката и заделете половината. Дори ще ви стане по-удобно да дишате от осъзнаването, че сте застраховани от всяка нестандартна и форсмажорна ситуация. Покупка на апартамент с ипотека през 2016гможе да се превърне в един от тези случаи, защото при тази икономическа ситуация е трудно да се предвиди нещо.

6. Удобна банка

Препоръчително е да изберете банка, която ще ви е удобна, защото ще трябва да имате контакт с нея всеки месец и колкото по-малко нерви и време ще ви отнемат тези контакти, толкова по-добре. Признаци за удобна банка:

Удобна локация. Банковият офис трябва да е близо до дома ви. Максимум - от работа. Тази опция е нежелателна, тъй като е по-вероятно да промените местоработата си, отколкото местоживеенето.
Удобно работно време на банката.
Прилично обслужване и квалифициран персонал.
Електронна опашка. По-точно неговото присъствие.
Няма дълго чакане в километрични опашки.

Ако имате свободни средства за плащане за два или дори три месеца, използвайте тази възможност. Колкото по-малко трябва да се свържете с банката, толкова по-малко стрес и повече свободно време ще донесете по-късно, закупувайки апартамент с ипотека.

7. Достоен гол

Трябва ясно да разберете за какво е тази ипотека. Наистина ли имате нужда от него? Покупката на апартамент през 2016 г. - струва ли си рискът по време на криза? И ако е така, след като осъзнаете това, трябва да ви стане много по-лесно да издържите всички трудности, свързани с плащането, защото то е ключът към успеха във всяка област.

Е, ето всички основни правила, благодарение на които покупката на апартамент с ипотека ще се превърне в осъществимо бреме за вас и няма да ви накара да мразите всичко и всички, които ви заобикалят, но ще ви донесе радост и мотивация за лични и лични .

Ипотеката е плашеща не само с необходимостта от изплащане на пари за дълъг период, но и с възможната сложност на самата процедура за кандидатстване за кредит. Преди това трябва да проучите инструкциите стъпка по стъпка, характеристиките на отделните кредитни продукти.

Етапите на закупуване на апартамент с ипотека на Сбербанк изглеждат така стъпка по стъпка:

  1. Проучване на пазара на недвижими имоти, приблизителна оценка на стойността на избрания имот, размера на кредита;
  2. Анализ на ипотечните програми, предлагани от Сбербанк;
  3. Приблизително изчисляване на месечното плащане, самооценка на шансовете за одобрение на кредита;
  4. Събиране на пакет документи за кандидатстване за кредит;
  5. Търсене и събиране на документи за избрания апартамент при одобрение на молбата за кредит;
  6. Регистриране на сделка за покупко-продажба на апартамент, сключване на договор за ипотека, договори за застраховка на жилище, здравни и животозастраховки на кредитополучателите;
  7. Регистрация на собствеността на апартамента,.

На всеки етап има подробности, които трябва да се проучат предварително, инструкциите стъпка по стъпка за закупуване на апартамент с ипотека ще ви помогнат за това.

Проучване на ситуацията на пазара на недвижими имоти

Когато се регистрирате за вторично, инструкциите стъпка по стъпка включват предварително проучване на предложения за недвижими имоти - това е, с което трябва да започнете, за да закупите изгодно апартамент с ипотека. Този етап е необходим, в противен случай ще бъде трудно да се определи размера на заема.

Можете да изтеглите ипотека в Сбербанк за нова сграда както от партньорите на банката разработчици, така и от други компании. В първия случай процентът може да бъде по-нисък.

При сключване на договор за дялово участие с неакредитиран предприемач допълнително се предоставя следното:

  • извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
  • документ, удостоверяващ правата на упълномощеното лице, подписало DDU от страна на разработчика;
  • разрешение за строеж;
  • документи, потвърждаващи статута на поземления имот - договор за наем или удостоверение за собственост;
  • разрешение за въвеждане в експлоатация;
  • сертификат за приемане.

Методите за събиране на информация могат да бъдат различни: можете да се свържете със специализирана агенция, да изучавате публикации и инструкции за избор в специализирани вестници, на интернет портали. Сбербанк също има маркова услуга за избор на жилища както на вторичния пазар, така и на пазара на нови сгради. На ресурса "ДомКлик" те също подават заявления за ипотеки, консултират се със специалистите на банката.

След като научите цената на апартаментите в избраната категория, трябва да прецените възможността за плащане на първоначалното плащане със собствени средства. За програми за жилищно кредитиране, според инструкциите на Сбербанк, се изискват 15% от цената.

Анализ на ипотечни програми

Сбербанк предлага 6 продукта за жилищно кредитиране за покупка на недвижими имоти на първичния и вторичния пазар, за преференциални категории кредитополучатели (млади семейства, военнослужещи), с възможност за извършване на първо плащане или погасяване на част от дълга за сметка на майчински капитал, както и за закупуване на крайградски недвижими имоти и изграждане на индивидуални Къщи.

В рамките на програмата „за семейства с деца“ на младите семейства се предлага ставка от 6% или повече. Предпочитанието е достъпно за семейства, в които второто или третото дете е родено между 1 декември 2018 г. и 31 декември 2022 г.

За останалите кредитополучатели се предлага минималната ставка от 7,1% по програма „Придобиване на жилища в строеж”. В рамките на този проект е възможно закупуване на недвижими имоти на първичния пазар от разработчици-продавачи, определени от банката. Максималният възможен размер на заема е 85% от договорната или прогнозната стойност на придобития имот.

Можете да закупите апартамент на вторичния пазар на кредит при ставка от 8,6% или повече като част от кампанията "За млади семейства". На етапа на избор на програма в Сбербанк трябва да изясните всички нюанси относно ипотеката за апартамент. Размерът на лихвата зависи от наличието на проект за заплати в Сбербанк, размера на първото плащане, падежа на взетия заем.

Оценяване на собствените си шансове за получаване на заем

Можете да оцените потенциала за получаване на заем чрез. Чрез въвеждане на данни за доходите, разходите на семейството на кредитополучателя, стойността на обекта на заема, срока на кредита, размера на първото плащане, можете да разберете размера на месечните плащания, общото надплащане на заема. Калкулаторът също така ще покаже максималния размер на заема, за който кредитополучателят с определен доход може да се класира.

Изчисленията на кредитен калкулатор са предварителни, за изясняване трябва да се свържете с клона на Сбербанк. Месечната вноска по кредита не трябва да надвишава 50% от дохода на кредитополучателя.


Също така е необходимо да се вземат предвид изискванията на Сбербанк за потенциални клиенти. Гражданите на страната могат да кандидатстват за ипотека за апартамент:

  • на възраст от 21 до 75 години към момента на пълно уреждане на заема или до 65 години, ако кредитополучателят не е потвърдил факта на заетост при попълване на заявлението;
  • работа на последното място на работа поне 6 месеца. Ако кандидатът не получава заплата според проекта за заплати на банката, тогава общият му стаж през последните 5 години трябва да бъде най-малко 1 година.

Документи за регистрация на ипотечен кредит

За да кандидатствате за заем, трябва да предоставите следните документи на Сбербанк:

  • формуляр за кандидатстване;
  • копие от паспорта на кредитополучателя и съкредитополучателите;
  • вторият документ, например TIN, SNILS, медицинска политика, международен паспорт, шофьорска книжка;
  • удостоверение за регистрация на мястото на престой, ако регистрацията е временна;
  • удостоверение за доходи под формата на 2-NDFL, за индивидуални предприемачи - данъчни декларации;
  • копие от Трудовата книжка, заверено от работодателя;
  • Удостоверение за брак (ако има такова);
  • Акт за раждане на детето (ако има такъв).

Ако печалбите се получават в рамките на проекта за заплати на Сбербанк, тогава не се изисква потвърждение на размера на дохода и трудовия опит.

По програмата "" трябва да предоставите сертификат, удостоверяващ правото на семейството да получава средства за майчинство, и документ от Пенсионния фонд, потвърждаващ сумата на салдото по сметката.

Следвайки вътрешните насоки, мениджърите може да изискват други документи, за да оценят потенциалния риск от издаване на заем.

Решението за отпускане на заем се взема в рамките на 3-5 дни и е валидно 60 дни.

Избор на жилище и събиране на необходимите документи

След като сте получили положително решение от банката, след като сте научили размера на одобрената ипотека, трябва активно да търсите и изберете подходящия апартамент сами или с помощта на брокери. Необходимо е да се вземат предвид изискванията, които се поставят от банковата структура за ипотечни недвижими имоти:

  • сградата, в която се намира кредитното съоръжение, да не е аварийна, порутена, планирана за събаряне;
  • липса на незаконно преустройство;
  • наличие на всички комуникации.

При откриване на интересен обект се сключва предварителен договор за покупко-продажба.

След това в банката трябва да бъде представен предварителен договор за покупко-продажба заедно с пакет документи за недвижим имот, състоящ се от:

  • договори за продажба, дарение, замяна и така нататък, тоест документи, въз основа на които продавачът е придобил правото на собственост;
  • кадастрален паспорт на апартамента;
  • извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица и удостоверение за собственост, ако обектът е придобит преди 01.01.2017 г., или разширено извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица, ако е извършена регистрацията на последното прехвърляне на собственост след тази дата. Банката приема извлечения от Единния държавен регистър на юридическите лица, издадени не по-късно от 30 дни;
  • удостоверение за липса на просрочени сметки за комунални услуги;
  • копие от картата на апартамента;
  • фотокопие от паспорта на продавача;
  • банкови данни за сметката на продавача;
  • потвърждение на собствените средства на купувача - разписка от продавача за получаване на определена сума или удостоверение от банката за наличието на средства в сметката на купувача.

Започвайки да събирате необходимата документация, трябва да изясните редица въпроси, например, ако:

  • собствениците на отчужденото имущество са недееспособни граждани, включително непълнолетни, тогава ще се изисква съгласието на органите по настойничество;
  • имотът е закупен от женен продавач, тогава ще се изисква нотариално заверено съгласие на съпруга за сделката;
  • се закупува дял от недвижим имот, след което се изписва нотариално заверен отказ за закупуване на собствениците на други дялове;
  • продажбата се извършва от пълномощник на собственика на жилището, ще са необходими неговият паспорт и нотариално заверено пълномощно.

След това се оценява потенциалното жилище за ипотека.

Необходимо е да си представим през какви етапи трябва да преминат бъдещите собственици на жилища, да разгледате стъпка по стъпка инструкции за това как се издава ипотека в Сбербанк, за да определите процедурата за получаване на документи, тъй като всеки от тях има срок на валидност и за направата им също е необходимо време.

Ако документацията за закупения обект не е готова в определения от банката срок, трябва да подадете ново заявление за ипотечен кредит.

Като се има предвид, че без съгласието на банката за предоставяне на заем, продавачът няма да събира никакви документи, препоръчително е едновременно да потърсите жилище и да кандидатствате в банката с първичната документация, с въпросник.

Службата за сигурност на Сбербанк, според инструкциите, разглежда документацията, оценява риска от издаване на ипотека. След това решението се съобщава на клиента, започва процес, инструкциите стъпка по стъпка за който са представени по-долу.

Договор за покупко-продажба на апартамент под ипотека на Сбербанк

Договорът за покупко-продажба на жилище с ипотека на Сбербанк като цяло има стандартна форма. Той обаче трябва да съдържа задължително упоменаване, че част от цената на жилището ще бъде платена за използване на заемни средства, предоставени от тази конкретна банка, както и че придобитият обект ще бъде заложен, а Сбербанк ще действа като ипотекарен кредитор.

Документът уточнява данните за кредитора, но го подписват само купувачът и продавачът.


Първо се формира и подписва предварителен договор за покупко-продажба, а след това - основният. Текстовете на двата документа не се различават коренно. Просто първият говори за намерението на страните да сключат сделка, разписани са условията за нейната регистрация, а вторият - директно за покупката. Предварителният договор се предоставя на вътрешните служби на банката за анализ едновременно с пакета документи за придобития имот.

Разходи за получаване на ипотека в Сбербанк през 2018 г

Сред основните разходи на кредитополучателите се разграничават следните:

  1. държавно мито при контакт с MFC или Rosreestr - 2000 рубли при закупуване на дом на вторичния пазар и 350 рубли за предучилищна институция;
  2. нотариални услуги, ако сделката се извършва чрез него - от 1% от сумата на сделката. Ако е необходимо, изготвянето на пълномощни се заплаща - около 1000 рубли;
  3. оценка на закупения обект - от 2000 рубли;
  4. услуги на брокери - от 35 000 рубли. По-често този елемент на разходите е включен в цената на жилището и продавачът плаща с този специалист;
  5. договор за застраховка на придобития недвижим имот - от 0,15 % от размера на кредита;
  6. лична застраховка на титулярния съзаемател - от 1%. Този вид защита е доброволна.

За да намалите разходите за обслужване на дълга, можете да се възползвате от отстъпките на ипотечните програми, предоставени от банката:

  • 1% за застраховка живот и здраве;
  • 0,1% при електронна регистрация на сделката. Цената на услугата е 6700 рубли. Държавното мито за регистрация ще бъде 175 рубли;
  • 2% при закупуване на жилище от акредитиран предприемач;
  • 0,3% при покупка на някои обекти на недвижими имоти, представени на уебсайта на House Click от Сбербанк.

Размерът на първата вноска влияе върху размера на лихвения процент по кредита: колкото по-висок е той, толкова по-малко лихва по ипотеката ще бъде изплатена.

Допълнителни разходи при кандидатстване за ипотека в Сбербанк

Освен това са възможни следните видове разходи:

  • сейф (от 1500 рубли), ако се предполага, че сетълментът с продавача е в брой;
  • копиране на документи;
  • застраховка за собственост (защита срещу загуба на собственост) е доброволен вид застраховка, която може да бъде анулирана.

Продавачът заплаща поръчката на извлечение от USRR (400 рубли). Запитванията за състава на семейството, за наличието на дълг за жилищни и комунални услуги са безплатни.

Когато се извърши първоначалното плащане по ипотеката на Сбербанк

Първоначалната вноска по ипотека обикновено са собствени средства на бъдещите собственици. Най-често това количество се разделя на 2 части.

Първият е аванс или депозит. В първия случай, ако транзакцията не се осъществи по една или друга причина, цялата сума се връща на купувача. Във втория случай, ако виновникът за отказа от жилище е купувачът, тогава парите остават при продавача, а ако продавачът, тогава той компенсира втората страна за депозита два пъти.

Размерът на първата част от аванса се определя по споразумение между страните. По-често това е сума от порядъка на 50 000-100 000 рубли. Предава се на продавача при подписване на предварителен договор за покупко-продажба.

Втората част се дава в деня на регистрация на сделката, когато се съставя основният договор за покупко-продажба. На същата дата се подписват и документите за заема.

Всеки факт на превода на пари трябва да бъде придружен от подписване на съответните документи.

Ако говорим за пари в брой, тогава необходимите надписи се правят върху договорите за покупко-продажба (както на предварителния, така и на основния). Освен това, специално за Сбербанк, те пишат разписка за получаване на средства. Препоръчително е продавачът да го напише лично и да го подпише само в присъствието на купувача.


Ако се предполага безкасов превод, тогава е достатъчен банков документ, потвърждаващ факта на паричен превод.

Когато Сбербанк превежда пари по ипотеката на продавача

Съответните органи разполагат с 5 работни дни за извършване на действия по регистрация във връзка с ипотечни сделки. След изтичането им купувачът трябва да получи документи от регистрация, да сключи необходимите застрахователни договори и да подаде получения пакет документи в банката.

След това се подписва молба за заем. В същото време се подава заявление за прехвърляне на тези средства на продавача по сметката, чийто номер е посочен в договора за продажба.

За да не губи комисионна при получаване на средства, е изгодно продавачът да има сметка в същата регионална банка, в която купувачът получава заема. При прехвърляне на средства в друг регион или в друга банка, продавачът ще трябва да плати комисионна.

Възможно е да получите окончателното плащане в брой. След това средствата ще бъдат получени в деня на транзакцията, преди посещение на регистриращия орган. Но те ще бъдат поставени в сейф и ще бъде възможно тегленето на парите само след регистриране на договора за покупко-продажба, тоест след същите 5 работни дни.


Сключване на сделка за покупко-продажба на недвижим имот

На този етап кредитополучателят подписва редица споразумения стъпка по стъпка: за наем на сейф (ако е необходимо), покупко-продажба на имот с продавач, ипотека с банка.

Процедурата за получаване на ипотека и регистрация на обект на недвижими имоти може да бъде улеснена, ако използвате платена услуга от Сбербанк: електронна регистрация на сделката. В този случай личен мениджър е отговорен за поддръжката. Извлечение от Единния държавен регистър ще бъде изпратено по имейл. Този начин на регистрация е достъпен само при условие, че имотът не е в споделена собственост, а след вписване на покупко-продажбата, собствеността няма да бъде споделена.


Прочетете също:

Категории:

Популярен: