Seleção de propriedade

Se você prevê a necessidade de uma hipoteca para a compra de uma casa, terá que procurar um imóvel com antecedência.

Isso é especialmente importante se você estiver comprando um novo prédio. O fato é que geralmente em um estágio inicial de construção de um complexo residencial ou vila, quando os riscos para os bancos e investidores são muito altos, 1-2 bancos parceiros cooperam com o desenvolvedor. Portanto, no exato momento em que os preços do desenvolvedor são os mais baixos, a gama de programas de hipotecas para você será limitada.

Menos de todos os bancos, como assentamentos suburbanos nos quais os terrenos são vendidos. Os motivos para isso são o preço de mercado instável dessas terras e sua liquidez duvidosa, que em última instância depende do sucesso do incorporador no desenvolvimento da aldeia. No entanto, os grandes bancos têm programas de hipotecas para esse caso. Aqui, apenas a hipoteca é dada aqui para um duplo propósito: a compra de um terreno e a construção de uma casa. O tempo de construção será limitado e os juros da hipoteca até o comissionamento de uma nova casa serão 1,5-2% mais altos do que o padrão.

Mas mesmo na hora de comprar um imóvel secundário, é aconselhável cuidar com antecedência dos objetos desejados. Caso contrário, como saber quais fundos você precisa para uma hipoteca?

Escolha de um programa de hipoteca

Com base na moradia escolhida, você precisa decidir a escolha do banco. Existem dois critérios principais aqui:

• se as condições do banco são adequadas para você;
• se você é adequado para os requisitos do banco para tomadores de empréstimos.

Se falarmos do primeiro critério, então é improvável que seja possível economizar em juros. Normalmente, os bancos que oferecem as melhores condições de juros exigem vários tipos de seguros, cobram comissões por várias ações (consideração de um pedido de empréstimo, transferência de dinheiro). O que você realmente precisa prestar atenção é o valor máximo do empréstimo que você pode obter de um determinado banco e o valor da entrada.

Quanto ao segundo critério, se você tiver dificuldades em confirmar renda, um local de trabalho permanente e fornecer outros documentos de uma lista grande, mas houver um valor sério para o pagamento inicial (30-50% do valor do empréstimo), então entre em contato com o banco que oferece o empréstimo "De acordo com dois documentos." Os juros sobre esse tipo de empréstimo são ligeiramente mais elevados do que o padrão (geralmente não mais do que 1-2%).

Preparação de documentos e apresentação de pedido de empréstimo

No processo de comunicação com o oficial de crédito, tente descobrir todos os detalhes do programa de empréstimo. É ainda melhor pedir um contrato modelo para o programa de empréstimo proposto. Depois de estudá-lo cuidadosamente em casa, encontre nele as respostas para as seguintes questões importantes:

Não conhece seus direitos?

• a presença de comissões por serviços de crédito e serviços adicionais impostos pelos bancos aos consumidores "na carga" (cartões de crédito, etc.);
• o número de seguros obrigatórios e as consequências da recusa de emissão de um (de acordo com a lei, apenas é necessário o seguro do objeto da garantia);
• a possibilidade de reembolso antecipado do empréstimo, existem penalidades para o reembolso;
• o período máximo de atraso em uma hipoteca, após o termo do qual o banco se compromete a cobrar a garantia de você.

A lista de documentos de hipoteca de cada banco é individual. No entanto, com exceção dos programas de empréstimo de dois documentos, você exigirá, em qualquer caso, um certificado de renda, documentos sobre o estado civil.

Um pedido de empréstimo é considerado pelos bancos em momentos diferentes - dependendo do número de serviços burocráticos dentro do banco e da complexidade do pacote de documentos apresentado. Assim, empréstimos com menos de 2 documentos são aprovados em 2-3 dias, mas um pedido de hipoteca padrão pode ser estudado por especialistas de uma instituição de crédito por várias semanas.

Seleção do imóvel e sua aprovação pelo banco

Depois de receber a aprovação de um dos bancos para o seu pedido de empréstimo, pode proceder à escolha de um apartamento. Se você já considerou com quais bancos o desenvolvedor do complexo residencial está trabalhando, então você pode facilmente lidar com a escolha de um novo apartamento. Será mais difícil com a carcaça secundária. A pureza do destino legal do apartamento é muito importante aqui. Seções de herança e divórcios, filhos menores registrados e conscritos são todos os motivos pelos quais um banco pode rejeitar um objeto. E acredite, ele está aqui do seu lado: afinal, o passado duvidoso da habitação pode fazer-se sentir no presente na forma de ações judiciais que contestam a sua propriedade.

Quando você e o banco selecionam um apartamento, é necessário avaliá-lo com um avaliador credenciado. O banco nomeará você um avaliador. Os resultados do relatório de avaliação determinam quanto você receberá do empréstimo.

Conclusão de um contrato de empréstimo

O próximo passo é concluir um contrato de empréstimo. Receberá o dinheiro e poderá finalmente adquirir o apartamento escolhido. O negócio com o vendedor do apartamento é feito através do Serviço Federal de Registro, Cadastro e Cartografia do Estado (ou, abreviadamente, Rosreestr). Este serviço registra a rescisão da propriedade do vendedor e o surgimento da propriedade do comprador. Após a conclusão do registro (cerca de 2 semanas), você receberá um extrato do registro estadual unificado de imóveis, confirmando sua propriedade da moradia adquirida.

Chegou a hora de cumprir a promessa feita ao banco (esse item está sempre contido no contrato de empréstimo) - e de transferir o apartamento comprado como garantia.

Seguro de bens imóveis adquiridos e sua transferência para hipoteca

Antes de celebrar um contrato de hipoteca, é necessário cumprir a condição obrigatória prevista na lei da hipoteca (hipoteca de bens imóveis): segurar o bem adquirido contra os riscos de perdas e danos.

Talvez o banco tenha oferecido um seguro também para você, seus direitos de propriedade ou o risco de não reembolso do empréstimo ao banco. É sua escolha concordar com as condições do contrato, optar por um empréstimo com taxas de juros mais altas (isso geralmente é uma consequência da recusa de um dos tipos de seguro opcional) ou entrar em contato com outro banco. Aqui é necessário comparar o valor dos pagamentos de seguro aumentados e o custo do seguro.

Depois de apresentar o seguro ao banco, você elabora um contrato de hipoteca e uma hipoteca. O contrato de hipoteca deve ser registrado com o serviço Rosreestr já mencionado. Mas agora você não receberá um certificado, mas uma cópia do contrato com um carimbo nas ações de registro realizadas e o carimbo do registrador. Já no cadastro estadual de imóveis, mantido pela Rosreestr, constata-se que seu apartamento está onerado com penhor bancário. Não será possível aliená-lo sem o consentimento do banco credor. Quanto à hipoteca, fica com o banco. Esta é uma garantia que permite a uma instituição de crédito revender o seu direito de reclamação contra si ao abrigo de um contrato de penhor, se necessário. A hipoteca não afetará seu relacionamento com o banco.

Registro eletrônico da transação

Várias instituições de crédito oferecem aos seus clientes o registo eletrónico de transações e hipotecas diretamente na sede do banco, sem a necessidade de visitar a Rosreestr. Este método é mais conveniente para as partes na transação e para o próprio banco, enquanto o valor dos custos para o comprador (recebedor da hipoteca) aumenta em apenas alguns milhares de rublos (geralmente em 5.000). Este método é mais rápido e seguro.

Para registrar a transação e o penhor, neste caso, o vendedor e o comprador no escritório da organização bancária assinam um contrato de compra e venda, o destinatário do empréstimo celebra um contrato de hipoteca com o banco, um contrato de seguro. Em seguida, um bancário escaneia todos os documentos necessários (em primeiro lugar, os contratos de hipoteca e compra) e os envia ao serviço Rosreestr. Depois disso, o comprador só precisa comparecer novamente ao escritório do banco e retirar os documentos que comprovem a titularidade e o registro da hipoteca.

Assim, explicamos passo a passo como adquirir um imóvel residencial com hipoteca. Você não deve ter medo da complexidade do procedimento, e o principal a lembrar é que o banco não está menos interessado em você adquirir uma moradia às custas dos recursos do empréstimo recebidos, por isso o gerente de crédito irá ajudá-lo e orientá-lo em cada maneira possível.

O registo de compra e venda de um apartamento realiza-se em várias fases. Cada etapa do procedimento exigirá certas ações do vendedor e do comprador. A seguir, falaremos sobre as etapas da transação na compra de uma casa hipotecária, considere a sequência de ações para o comprador e as nuances para o vendedor. Aqui está um algoritmo geral para compra e venda, que ajudará a orientar os dois participantes.

1. Escolha de um banco credor e apresentação de um pedido. Você pode obter um empréstimo hipotecario em quase qualquer banco. Para fazer isso, o comprador deve enviar um requerimento adequado à agência bancária.

   Você também precisará de documentos do futuro mutuário:

   • O passaporte;
   • emprego histórico;
   • SNILS / INN;
   • Certificado 2-NDFL.

   Depois de analisar o pedido e verificar a solvência do cliente, o banco tomará a decisão de aprovar o pedido. Leia sobre as características de compra e venda de um apartamento hipotecado no Sberbank.

2. Selecionando uma propriedade. A aprovação de um pedido de empréstimo hipotecário tem prazo prescricional, pelo que convém não atrasar a escolha do apartamento. O mutuário deve pedir aos especialistas uma lista de requisitos de propriedade residencial que podem afetar a aprovação do banco.

   Importante! O comprador é obrigado a avisar o vendedor que a compra será realizada com recursos de crédito.

3. . Um acordo preliminar é concluído entre o proprietário e o comprador a fim de proteger ambas as partes de problemas. O documento estipula os direitos e obrigações das partes, o valor da caução, o momento da sua devolução, a responsabilidade em caso de incumprimento do contrato.
4. . Nesta fase, antes de vender a casa ao comprador, o proprietário do apartamento deve recolher um pacote de documentos necessários para o banco:
   • Provas de propriedade, motivos para sua ocorrência.
   • Passaportes dos proprietários.
   • Certidão de casamento.
   • Consentimento do cônjuge para vender o apartamento.
   • Extraia do USRN.
   • Extraia do livro da casa.
   • Passaporte cadastral e técnico.
   • Certificado de ausência de dívida para habitação e serviços comunitários, etc.

   O mutuário também coleta a documentação necessária:

   • Conclusão do perito avaliador sobre o exame de avaliação do apartamento. Os bancos exigem experiência de empresas parceiras credenciadas.
   • Consentimento do cônjuge para comprar uma casa com hipoteca.
   • Certidão de casamento / divórcio.
   • Extrato da conta sobre a disponibilidade de fundos para o pagamento inicial.
   • Outros documentos que comprovem a solvência e o emprego do cliente.

   Depois de coletar todos os papéis, o vendedor e o comprador os submetem à consideração do banco. A consideração pode levar vários dias; às vezes, documentos adicionais podem ser exigidos dos participantes. Segue-se a aprovação do banco da opção escolhida para a hipoteca ou recusa.

5. Celebração de um contrato de empréstimo. Um contrato de empréstimo é celebrado entre um mutuário que deseja comprar uma casa e uma organização bancária.

   A minuta é lavrada em cartório na presença do cliente e posteriormente transferida para o banco. O contrato deve conter as condições básicas para a concessão de um empréstimo:

   • montante do empréstimo;
   • maturidade;
   • taxa de juro;
   • sanções por dívidas;
   • os direitos e obrigações do devedor e do credor;
   • agenda de pagamentos.
6. Seguros imobiliários. Um pré-requisito para a concessão de um empréstimo à habitação é o seguro de possíveis riscos. O comprador deve segurar os riscos associados à perda de propriedade. Os bancos recomendam segurar o próprio mutuário em caso de invalidez, morte, etc. Os custos do seguro são suportados integralmente pelo comprador.
7. e a transferência de dinheiro. No dia marcado, as partes da transação (vendedor, comprador e representante do banco) vão ao cartório para concluir a política monetária. No mesmo dia, o contrato de hipoteca é concluído e, na maioria das vezes, a política monetária e o contrato de hipoteca são combinados em um único documento.

   O documento é lavrado em triplicado, assinado por todos os participantes e autenticado por cartório. Em seguida, é realizada a transferência de dinheiro, que ocorre por meio da abertura de cartas de crédito.

   Contas separadas são abertas para a transferência de fundos pessoais do mutuário e fundos fornecidos pelo banco. Todos os custos associados à abertura de contas e transferência de dinheiro são suportados pelo comprador.

8. Registro da transação. O comprador e o vendedor concordam com a data de apresentação dos documentos à Companies House. Você pode solicitar o registro da PrEP diretamente no Regpalat ou através do MFC. Além de estar pessoalmente presente ao enviar uma inscrição, você também precisará de:
   

Quais são os custos de compra associados às taxas obrigatórias? O tamanho do imposto estadual sobre a compra de imóveis será:

1. A taxa de pagamento do serviço estatal de registro de direitos de propriedade é paga pelo comprador e é de 2.000 rublos.
2. A taxa para registrar uma hipoteca é paga pelo comprador e é de 1.000 rublos para pessoas físicas e 4.000 para pessoas jurídicas.

Como uma transação de procuração está sendo processada?

A efetivação da compra e venda de bens imóveis com procuração, inclusive geral, por qualquer das partes, somente é possível se os requisitos para a procuração forem atendidos:

1. somente uma procuração autenticada do proprietário do imóvel é aceita;
2. a procuração deve indicar ações específicas que o representante pode realizar em nome do proprietário;
3. a procuração é verificada quanto à falsificação por um notário e durante o registro estadual da empresa comercial.

Características do processo de compra de uma pessoa jurídica

Comprar um imóvel de uma pessoa jurídica tem suas próprias diferenças, que alteram o procedimento para conduzir e processar tal transação, discutiremos isso em detalhes abaixo:

1. O status de uma pessoa jurídica requer a obtenção de permissão para alienar propriedade de todos os fundadores. Isso significa que o diretor geral deve realizar uma assembleia geral dos fundadores, na qual é tomada a decisão de vender o imóvel, e os seguintes documentos são elaborados:
   • consentimento por escrito dos fundadores;
   • ata da reunião.
2. A transação será realizada com a participação de representante da pessoa jurídica. O representante só pode atuar com procuração expedida por notário.

Como é feita a aquisição de parentes e pais?

Sequência de ações por meio de um corretor de imóveis

A compra de um imóvel com recursos hipotecários implica total apoio do banco à operação, o que praticamente exclui a possibilidade de fraude.

Ao comprar um imóvel, o corretor de imóveis precisa comprar, em que casos e com que finalidade pode ser solicitado e quanto custam esses serviços?

• Não é necessário entrar em contato com a agência se. Primeiro, os bancos só permitem compras de desenvolvedores credenciados. Em segundo lugar, o desenvolvedor coletará os documentos por conta própria.
• Entrar em contato com um corretor de imóveis será necessário quando. Há uma grande probabilidade de o comprador enfrentar o problema de encontrar por conta própria um apartamento que atenda aos requisitos do banco. Um especialista ajudará a acelerar o processo de seleção e aumentar a probabilidade de o apartamento ser aprovado pelo credor.

Responsabilidades de um corretor de imóveis ao comprar:

O custo dos serviços de um corretor de imóveis varia de 3% a 6% do valor do imóvel. O pagamento é feito pela parte da transação que contratou um especialista para comprar ou vender um apartamento. Estes são custos adicionais na compra de um apartamento com hipoteca.

Características do procedimento

1. O agente assume parte significativa das responsabilidades do comprador.
2. Presença obrigatória de um agente durante a execução de quaisquer documentos para a transação.

Prós e contras

• busca rápida por um imóvel, o comprador não perde tempo e energia com isso;
• verificar os documentos de um apartamento antes de apresentá-los ao banco praticamente exclui uma possível recusa;
• o agente pode organizar a coleta de documentos, obtenção de apólice de seguro, registro estadual da compra.

• um grande número de profissionais pouco qualificados oferecendo serviços imobiliários;
• alto custo dos serviços e custos adicionais ao fazer uma compra.

O procedimento e as características das transações imobiliárias que envolvem fundos hipotecários podem diferir dependendo de cada caso individual. Se você tiver alguma dificuldade, é melhor consultar um advogado imobiliário experiente que o ajudará a navegar e reduzir possíveis riscos.

Se você encontrar um erro, selecione um pedaço de texto e pressione Ctrl + Enter.

A questão da habitação é relevante para muitas famílias russas. Levando em consideração os preços dos imóveis e o nível de renda de nossos concidadãos, pode levar décadas para economizar para comprar uma casa própria.

Nesta situação, a melhor solução é obter um empréstimo hipotecário. Claro, o mutuário paga juros ao banco, mas ele mora em seu apartamento, não alugado. O processo de obtenção de uma garantia é bastante complicado e demorado. Vamos considerar como uma hipoteca é formalizada passo a passo e analisar as condições oferecidas pelos bancos russos.

Você pode obter um empréstimo hipotecário em quase todos os bancos. Uma instituição financeira define independentemente as tarifas de seus serviços, mas o processo de emissão de uma hipoteca é o mesmo em todas as instituições.

Inclui as seguintes etapas:

1. Escolha de uma oferta de empréstimo e de um banco com o qual o cliente prefere cooperar. Deve ser lembrado que hoje na Rússia existem vários programas de hipotecas preferenciais para certas categorias da população. Por exemplo, militares, famílias jovens, cientistas, professores. Se você for elegível para participar desses projetos, certifique-se de usá-lo.
2. Tomar uma decisão preliminar sobre um possível empréstimo. Os bancos não fornecem empréstimos para todos, mas apenas para os clientes que atendem às suas necessidades. Portanto, você precisa saber a decisão preliminar da instituição. Para fazer isso, entre em contato com a agência do banco escolhido e preencha um formulário de pedido de empréstimo hipotecário. Você também precisará fornecer seu passaporte civil, declaração de renda do último semestre do ano e uma cópia de sua carteira de trabalho. Se o potencial mutuário for legalmente casado, documentos semelhantes serão exigidos de sua outra metade.
3. Preenchendo o questionário. Nele, o cliente indica informações pessoais sobre si mesmo, sua família, empregador, valor das receitas e despesas mensais, histórico de crédito, seu imóvel. Além disso, o mutuário deve prescrever os parâmetros do empréstimo que está sendo emitido: o valor estimado, o prazo e o valor da entrada. A maioria dos bancos exige um pagamento antecipado de pelo menos 10% do valor da propriedade adquirida.
4. O banco toma uma decisão preliminar. Em primeiro lugar, o banco verifica o histórico de crédito do cliente e sua solvência. Como resultado da análise, a instituição financeira informa ao mutuário quanto e em que condições está preparada para fornecer.
5. Em seguida, o cliente procura um imóvel que deseja adquirir.
6. Fornecimento de um pacote completo de documentos para registro de uma hipoteca:

• avaliação de bens imóveis por perito independente (com base nela são determinados o valor do empréstimo e o adiantamento mínimo);
• cópias de passaportes de todos os vendedores de propriedades;
• um documento que atesta a propriedade da habitação.

1. O banco toma a decisão final com base em um pacote completo de documentos. O empréstimo é concedido apenas para a compra de bens líquidos que não se encontram em mau estado de conservação.
2. Registro da transação. O cliente assina o contrato de empréstimo e o cronograma de reembolso. O contrato de venda e o contrato de penhor são redigidos em cartório. Há uma mudança na titularidade do imóvel. Mas até que a hipoteca seja totalmente reembolsada, uma prisão é imposta sobre a habitação.

Um empréstimo à habitação pode demorar várias semanas. Você também precisa se lembrar dos custos adicionais.

O cliente paga por: os serviços de um avaliador, um notário e uma seguradora. A propriedade deve ser segurada durante todo o período do empréstimo.

Como escolher as melhores condições para o crédito hipotecário?

Cada banco define suas próprias tarifas para os empréstimos emitidos. Portanto, antes de enviar uma inscrição, você precisa estudar cuidadosamente todas as condições. Nesse caso, você precisa prestar atenção aos principais indicadores:

• a taxa de juros e o procedimento para sua revisão;
• adiantamento mínimo;
• disponibilidade de comissão para emissão de empréstimo;
• o montante das penalidades por violação das condições de pagamento do empréstimo;
• a disponibilidade de pagamentos de seguro e como a recusa do seguro afeta o valor da taxa de juros;
• existem restrições ao reembolso antecipado da hipoteca.

Se o cliente tiver a oportunidade de escolher de forma independente o cronograma de amortização do empréstimo, é melhor ficar com o padrão. Em comparação com o esquema de anuidade, o pagamento a maior será de 20 a 30% menor.

Para reduzir o peso da dívida no orçamento familiar, é melhor fazer um empréstimo pelo prazo máximo, mas, se possível, reembolsá-lo antes do prazo. O valor do pagamento a maior final do empréstimo depende apenas do próprio cliente.

Hipoteca para habitação secundária

Comprar uma casa pronta tem várias vantagens. A maior vantagem é que o cliente pode se mudar para seu apartamento imediatamente após a conclusão da transação. Isso é especialmente verdadeiro para casais que moram em um espaço alugado.

Portanto, consideremos as melhores ofertas de hipotecas de "habitação secundária" dos bancos russos.

Programa VTB 24

Nesta instituição, você pode obter uma hipoteca por 30 anos. O adiantamento mínimo é de 10%. A taxa de juros está na faixa de 10-11% ao ano. Se o seguro pessoal e de título for cancelado, a taxa aumenta em 1%.

A decisão sobre o pedido é feita em 4 dias. Cidadãos da Rússia com idade entre 21 e 75 anos podem aproveitar esta oferta. Se o cliente fizer um adiantamento de 40% ou mais, não há necessidade de comprovar sua receita. Basta apresentar um passaporte civil e um segundo documento pessoal.

Programa Transcapitalbank

Este banco está pronto para fornecer um empréstimo à habitação a uma taxa de 9,5-12% ao ano. A tarifa mínima é válida para clientes desta instituição. Pagamento obrigatório - 10%. Se for feito um adiantamento de pelo menos 30%, não há necessidade de confirmação de emprego e renda.

O empréstimo é reembolsado de acordo com o cronograma de anuidades. A decisão sobre o pedido é feita no prazo de 5 dias úteis.

Os bancos russos oferecem aos seus clientes condições bastante favoráveis ​​para hipotecas de habitação secundária. Mas apenas mutuários com um histórico de crédito impecável, uma fonte de renda estável e um local de trabalho oficial podem obter um empréstimo.

Registro de hipoteca com capital de maternidade

De acordo com a legislação em vigor, têm direito as mulheres que deram à luz dois ou mais filhos.

Em 2017, o valor do subsídio é de 453.026 rublos. Esses recursos podem ser gastos em metas claramente definidas, por exemplo, para melhorar as condições de habitação.

Se você quiser usar o capital para pagar a entrada de sua hipoteca, não precisa esperar até que seu filho tenha três anos de idade.

O processamento do empréstimo ocorre de acordo com o esquema padrão. Mas o pacote obrigatório de documentos também inclui um certificado de capital de maternidade e um extrato do Fundo de Pensão de que esses fundos não foram usados ​​anteriormente.

Após a conclusão da transação do empréstimo, o Fundo de Pensão transfere o dinheiro para a conta do vendedor em três meses. Só depois disso ocorre a mudança final de titularidade do imóvel.

Note-se que a compra de um apartamento com capital de maternidade muitas vezes ocorre com um grande desconto. Nem todo vendedor vai esperar três meses para que todo o dinheiro seja transferido para ele.

A melhor opção é comprar habitação no mercado primário. Levará algum tempo para colocar a casa em funcionamento. Portanto, o desenvolvedor pode aguardar a transferência do dinheiro do Fundo de Pensão.

Empréstimos hipotecários sem entrada

É quase impossível obter uma hipoteca sem um pagamento inicial. A maioria dos bancos russos exige um pagamento antecipado de pelo menos 10% do valor da propriedade adquirida.

Mas há uma saída para essa situação.

Por exemplo, um cliente pode solicitar um empréstimo ao consumidor e fazer um adiantamento usando os fundos recebidos.

Mas o mutuário deve avaliar de forma realista sua capacidade financeira, uma vez que precisará pagar dois empréstimos ao mesmo tempo.

A segunda opção é a prestação de uma garantia alternativa, ou seja, um imóvel que já é propriedade do cliente. Nesse caso, o banco não exigirá o pagamento antecipado. Mas, para o cliente, essa transação acarreta custos adicionais. Ele precisará segurar duas propriedades.

Portanto, é melhor adiar o registro de uma hipoteca e acumular a quantidade necessária de dinheiro.

Como uma hipoteca é emitida para uma habitação em construção

A obtenção de um empréstimo hipotecário para uma habitação em construção tem uma série de características:

1. Os bancos emitem empréstimos apenas para a compra de imóveis de incorporadores credenciados. O serviço jurídico verifica seus documentos, portanto não há necessidade de duvidar da legalidade da transação.
2. Enquanto a moradia está em fase de construção, o banco garante os direitos de propriedade do cliente sobre o imóvel. E só depois que a casa é colocada em operação, um contrato de hipoteca padrão é elaborado.
3. Para o período até que os direitos de propriedade do mutuário sejam registrados em Rosreestr, a taxa de juros do empréstimo é aumentada em 1-2%.

Em geral, as condições para uma hipoteca no "primário" são um pouco mais lucrativas do que na habitação secundária.

Portanto, examinamos o procedimento para obter uma hipoteca. Deve-se notar que esta transação é bastante difícil, então você não deve tomar decisões precipitadas. O cliente deve ler atentamente os termos do empréstimo, avaliar de forma realista sua capacidade financeira e tentar fazer o maior adiantamento possível. E o mais importante, leia tudo que você assina.

Os principais erros que as pessoas cometem ao escolher um banco, o tamanho do empréstimo, a taxa de hipoteca serão contados por um especialista na área de finanças pessoais, Ivan Zakharov:

22 de agosto de 2017 Manual de ajuda

Você pode fazer qualquer pergunta abaixo

Hoje veremos as instruções passo a passo para comprar um apartamento com hipoteca.

Muitas pessoas colocam um sinal de igualdade entre escravidão e hipotecas. Porém, ninguém diz que alugar uma casa ou sentar no pescoço de parentes é escravidão. Sem dúvida, é melhor fazer todo o esforço e ter uma moradia completa do que passar de um apartamento em outro por toda a vida.

Hipoteca é a possibilidade de realizar o seu sonho - o seu espaço de convivência. As pessoas se tornam "escravas" de hipotecas, não porque sejam ruins em si mesmas, mas porque são usadas incorretamente.

Instruções passo a passo para comprar um apartamento com hipoteca

1. Avaliação de oportunidades

Sempre tente avaliar suas capacidades de forma adequada. Você pode, é claro, sentar-se por seis anos em " doshirakah”, Mas para ganhar dinheiro com um apartamento de três assoalhadas no centro da cidade, mas será que isso é necessário? É o propósito da sua vida conseguir um apartamento, e não o próprio desejo de viver com conforto? Você é capaz de viver com três mil rublos por mês por causa de um dos seus sonhos e negar tudo a si mesmo? Comprar um apartamento com hipoteca o deixará mais feliz?

A principal regra pela qual você deve se orientar ao fazer uma hipoteca é a capacidade de pagá-la. A hipoteca de um apartamento não deve representar a maior parte de sua renda, reduzindo seu orçamento a um salário mínimo. Você não precisa se privar de todas as bênçãos da vida. Sim, você pode economizar dinheiro, mas dentro de limites razoáveis. As hipotecas não devem ser sua dor de cabeça.

O pagamento da hipoteca deve ser no MÁXIMO 30 por cento de sua renda mensal menos contas de serviços públicos, impostos, aluguel e assim por diante. Avalie com seriedade sua renda e o valor que está disposto a pagar, sem negar a si mesmo as coisas a que está acostumado. Sim, você terá que cortar seu orçamento de uma forma ou de outra, mas certifique-se de que esse procedimento seja o mais simples possível. Comprar um apartamento em 2016 especialmente obriga a salvar.

2. Momento razoável

Muitos bancos oferecem empréstimos de até trinta anos. E alguns até quarenta. E se você acreditar nas estatísticas, então um empréstimo hipotecário para um apartamento na Rússia é tomado, em média, por quinze anos. Então, empréstimos de longo prazo, por um período de 10 anos ou mais - essa é a própria escravidão que todo mundo está falando, lembrando da hipoteca.

Você não sabe o que pode acontecer com você nestes dez anos. Talvez você nem precise deste apartamento. Isso é um pesadelo! E aquele pagamento excessivo que te ameaça nesse período? Mesmo que você compre um apartamento com uma hipoteca de 12% ao ano, terá que pagar 70% a mais do que o valor que tomou! O prazo ideal para o qual vale a pena fazer uma hipoteca é de 7 anos. Se você não tem certeza de que pode pagar a quantia exigida por um determinado período, aceite 10.

3. Taxa adequada

Taxa adequada é aquela que não o tornará um “escravo do empréstimo”. O pagamento a maior não deve ser superior a cem por cento do valor do empréstimo. A taxa de juros ótima, neste caso, é de 12% ao ano. Se você precisa de um empréstimo de curto prazo, é possível comprar um apartamento com uma hipoteca com uma alta taxa de juros.

O valor da taxa de juros depende de:

Prazo do empréstimo: um longo prazo significa uma grande porcentagem. Esta é uma das razões pelas quais a hipoteca de um apartamento deve ser de curto prazo.
Da moeda do empréstimo. Se você fizer um empréstimo em dólares, a taxa geralmente será muito mais baixa.
Do seguro. Se não houver seguro, a hipoteca de um apartamento será mais cara para você.
A partir do método de confirmação de renda. irá reduzir sua taxa de juros em uma média de 2% quando comparada com a taxa quando você fornece um certificado na forma de um banco.

4. Pagamentos antecipados

A hipoteca do apartamento deve ser tal que seja possível o reembolso antecipado do pagamento. De acordo com as estatísticas, os russos hipotecam em média 15 anos e o período médio durante o qual eles extinguem o pagamento é de 7 anos. Ao pagar antecipadamente, você reduz o pagamento a maior que é obrigado a pagar sobre os juros do empréstimo.

No entanto, deve-se lembrar que é inaceitável negar tudo a si mesmo em prol do reembolso antecipado do empréstimo. Meça seus pontos fortes, planeje receitas e despesas, faça o pagamento do empréstimo mensal obrigatório, e só se depois de todas as despesas tiver um valor para quitação antecipada da dívida, certifique-se de pagá-lo.

Lembre-se de que quanto mais cedo você começar pagar um empréstimo antes do prazo- o melhor para o seu orçamento. Nesse caso, você vai ganhar, porque o pagamento a maior diminuirá em uma porcentagem bastante significativa, e se você decidir pagar o empréstimo antes da data de vencimento, mas depois da metade do tempo de crédito, devido à inflação, você realmente não sentirá a diferença no valor pago. Tente saldar a hipoteca imediatamente e gaste os fundos liberados após o pagamento em algo de que você também precisa.

Você também tem a opção de fazer uma hipoteca com reembolso antecipado e redução do prazo do empréstimo, ou do valor do pagamento mensal. Se você escolher o primeiro tipo, o valor pago a mais será reduzido significativamente. Se a sua escolha recai em reduzir o pagamento mensal, então a quantidade de pagamentos será menos "estrangulando" seu orçamento a cada mês. Depende apenas de suas considerações individuais, bem como do valor do empréstimo - se a hipoteca não sufocar seu orçamento, aceite uma redução no prazo e, se levar a maior parte do seu orçamento, escolha a opção oposta. não é tão difícil quanto parece.

5. Airbag

Para estar preparado para qualquer situação de força maior, você precisa ter uma "almofada de segurança" que compõe a quantia com que você pode viver por uma média de seis meses, não se limitando particularmente a nada e pagando regularmente a sua hipoteca. Se você tem medo de uma doença prolongada ou de uma crise iminente, aumente o travesseiro para que dure cerca de um ano. Só não exagere na acumulação. Se sobrar dinheiro após as despesas mensais usuais, dê metade para o reembolso antecipado da hipoteca e reserve a outra metade. Será ainda mais confortável para você respirar ao perceber que está segurado contra qualquer situação fora do padrão e de força maior. Comprar um apartamento com hipoteca em 2016 pode se tornar um desses casos, porque com essa situação econômica é difícil prever qualquer coisa.

6. Banco confortável

É aconselhável escolher um banco que seja conveniente para você, porque você terá que ter contato com ele todos os meses, e quanto menos nervosismo e tempo esses contatos demorarem, melhor. Sinais de um banco confortável:

Localização conveniente. O escritório do banco deve ser próximo a sua casa. Máximo - do trabalho. Esta opção é indesejável, uma vez que é mais provável que mude de local de trabalho do que de residência.
Horário de trabalho conveniente do banco.
Serviço decente e pessoal qualificado.
Fila eletrônica. Mais precisamente, sua presença.
Sem longos tempos de espera em filas de quilômetros de extensão.

Se você tem fundos grátis para fazer um pagamento em dois ou até três meses, use esta oportunidade. Quanto menos você precisar entrar em contato com o banco, menos estresse e mais tempo livre você terá para comprar um apartamento com hipoteca.

7. Uma meta digna

Você deve entender claramente para que serve esta hipoteca. Você realmente precisa? Comprar um apartamento em 2016 - vale a pena arriscar durante a crise? E se assim for, depois de perceber isso, será muito mais fácil para você suportar todas as dificuldades associadas ao pagamento, pois é a chave do sucesso em qualquer área.

Pois bem, aqui estão todas as regras básicas, graças às quais comprar um apartamento com hipoteca se tornará um fardo viável para você, e não fará com que você odeie tudo e todos que o cercam, mas lhe trará alegria e motivação pessoal e pessoal .

A hipoteca assusta não só pela necessidade de reembolsar o dinheiro a longo prazo, mas também pela possível complexidade do próprio procedimento de pedido de empréstimo. Antes, você deve estudar as instruções passo a passo, os recursos de produtos de empréstimo individuais.

As etapas de compra de um apartamento com uma hipoteca do Sberbank são assim:

1. Estudo do mercado imobiliário, estimativa aproximada do valor do imóvel selecionado, dimensão do empréstimo;
2. Análise de programas de hipotecas oferecidos pelo Sberbank;
3. Cálculo aproximado do pagamento mensal, autoavaliação das chances de aprovação do empréstimo;
4. Recolher um pacote de documentos para solicitar um empréstimo;
5. Busca e levantamento da documentação do apartamento selecionado mediante aprovação do pedido de empréstimo;
6. Registo de uma operação de compra e venda de apartamento, celebração de contrato de hipoteca, contratos de seguro residencial, seguro saúde e seguro de vida de mutuários;
7. Registro de propriedade do apartamento ,.

Em cada etapa, há detalhes que precisam ser estudados com antecedência; instruções passo a passo para comprar um apartamento com hipoteca ajudarão nisso.

Estudo da situação do mercado imobiliário

Ao se registrar para um secundário, as instruções passo a passo envolvem um estudo preliminar de propostas de imóveis - é com isso que você deve começar para comprar um apartamento com rentabilidade através de uma hipoteca. Essa etapa é necessária, caso contrário, será difícil determinar o valor do empréstimo.

Você pode obter uma hipoteca no Sberbank para um novo edifício, tanto de desenvolvedores parceiros do banco quanto de outras empresas. No primeiro caso, a taxa pode ser menor.

Ao concluir um acordo de participação acionária com um desenvolvedor não credenciado, o seguinte é fornecido adicionalmente:

• extrair do Registro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas;
• um documento certificando os direitos da pessoa autorizada que assinou o DDU por parte do desenvolvedor;
• licença de construção;
• documentos que comprovem a situação do lote de terreno - contrato de arrendamento ou certificado de propriedade;
• licença de comissionamento;
• certificado de Aceitação.

Os métodos de coleta de informações podem ser diferentes: você pode contatar uma agência especializada, estudar publicações e instruções para escolha em jornais especializados, em portais de Internet. O Sberbank também possui um serviço de marca para a seleção de moradias tanto no mercado secundário como no mercado de edifícios novos. No recurso "DomKlik" também colocam pedidos de hipotecas, consulte os especialistas do banco.

Tendo aprendido o custo de apartamentos na categoria selecionada, você precisa avaliar a possibilidade de pagar o pagamento inicial com seus próprios fundos. Para programas de empréstimos imobiliários, de acordo com as instruções do Sberbank, são necessários 15% do preço.

Análise de programas de hipotecas

O Sberbank oferece 6 produtos de crédito imobiliário para aquisição de imóveis no mercado primário e secundário, para categorias preferenciais de tomadores (famílias jovens, militares), com a possibilidade de efetuar o primeiro pagamento ou quitar parte da dívida às custas de capital da maternidade, bem como para a compra de imóveis nos subúrbios e a construção de uma casa individual.

Uma taxa de 6% ou mais é oferecida a famílias jovens no âmbito do programa “para famílias com crianças”. A preferência está disponível para famílias em que o segundo ou terceiro filho nasça entre 1º de dezembro de 2018 e 31 de dezembro de 2022.

Para os demais tomadores, a taxa mínima de 7,1% é oferecida no programa “Aquisição de moradia em construção”. No âmbito deste projeto, é possível adquirir imóveis no mercado primário a incorporadores-vendedores indicados pelo banco. O valor máximo possível do empréstimo é de 85% do valor contratual ou estimado do imóvel adquirido.

Você pode comprar um apartamento no mercado secundário a crédito a uma taxa de 8,6% ou mais como parte da campanha "Para famílias jovens". Na fase de escolha de um programa no Sberbank, é necessário esclarecer todas as nuances sobre a hipoteca de um apartamento. O tamanho da taxa depende da disponibilidade de um projeto salarial no Sberbank, do valor do primeiro pagamento, do vencimento do empréstimo tomado.

Avaliando suas próprias chances de obter um empréstimo

Você pode avaliar o potencial de obtenção de um empréstimo usando. Ao inserir dados sobre a receita, despesas da família do mutuário, o valor do objeto do empréstimo, o prazo do empréstimo, o valor do primeiro pagamento, você pode descobrir o valor dos pagamentos mensais, o pagamento total a maior do empréstimo. A calculadora também mostrará o valor máximo do empréstimo para o qual um mutuário com uma determinada renda pode se qualificar.

Os cálculos em uma calculadora de empréstimo são preliminares; para esclarecimentos, você precisa entrar em contato com a agência do Sberbank. O pagamento mensal do empréstimo não deve exceder 50% da receita do mutuário.

Também é necessário levar em consideração os requisitos do Sberbank para clientes potenciais. Os cidadãos do país podem solicitar uma hipoteca para um apartamento:

• na idade de 21 a 75 anos na data da liquidação total do empréstimo ou até 65 anos, se o mutuário não confirmar o fato de ser empregado ao preencher o requerimento;
• trabalhar no último local de trabalho há pelo menos 6 meses. Se o candidato não receber um salário de acordo com o projeto salarial do banco, então sua experiência total nos últimos 5 anos deve ser de pelo menos 1 ano.

Documentos para registro de um empréstimo hipotecário

Para solicitar um empréstimo, você deve fornecer os seguintes documentos ao Sberbank:

• formulário de aplicação;
• uma cópia do passaporte do mutuário e co-mutuários;
• o segundo documento, por exemplo, TIN, SNILS, política médica, passaporte internacional, carteira de motorista;
• certificado de inscrição no local de estada, se a inscrição for temporária;
• comprovante de rendimento, na forma de 2-NDFL, para pessoa física - declaração de imposto de renda;
• cópia da Carteira de Trabalho, autenticada pelo empregador;
• Certidão de casamento (se houver);
• Certidão de nascimento da criança (se disponível).

Se os rendimentos forem recebidos no âmbito do projeto salarial do Sberbank, não é necessária a confirmação do montante do rendimento e da experiência de trabalho.

No programa "", é necessário fornecer um certificado que ateste o direito da família de receber fundos de capital de maternidade e um documento do Fundo de Pensão que comprove o valor do saldo da conta.

Seguindo as diretrizes internas, os gerentes podem exigir outros documentos para avaliar o risco potencial de se conceder um empréstimo.

A decisão de conceder um empréstimo é feita dentro de 3-5 dias e é válida por 60 dias.

Escolha de moradia e coleta de documentos necessários

Depois de receber uma decisão positiva do banco, depois de saber o valor da hipoteca aprovada, você deve procurar e selecionar ativamente o apartamento adequado por conta própria ou com a ajuda de corretores de imóveis. É necessário levar em consideração os requisitos que são apresentados pela estrutura bancária para hipotecas imobiliárias:

• o prédio no qual o empréstimo está localizado não deve ser emergencial, dilapidado, planejado para demolição;
• falta de redesenvolvimento ilegal;
• disponibilidade de todas as comunicações.

Quando um objeto interessante é encontrado, um contrato de venda preliminar é concluído.

Em seguida, um contrato de venda preliminar deve ser apresentado ao banco junto com um pacote de documentos para o imóvel, consistindo em:

• contratos de venda, doação, troca e assim por diante, ou seja, documentos com base nos quais o vendedor adquiriu o direito de propriedade;
• passaporte cadastral do apartamento;
• um extrato do Registro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas e um Certificado de Propriedade, se o objeto foi adquirido antes de 01.01.2017, ou um extrato estendido do Registro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas, se o registro da última transferência de propriedade ocorreu após essa data. O banco aceita extratos do Registro Estadual Unificado de Pessoas Jurídicas emitidos no máximo 30 dias atrás;
• certificado de ausência de contas a pagar;
• uma cópia do cartão do apartamento;
• uma fotocópia do passaporte do vendedor;
• dados bancários da conta do vendedor;
• confirmação dos fundos próprios do comprador - um recibo do vendedor no recebimento de uma determinada quantia ou um certificado do banco sobre a disponibilidade de fundos na conta do comprador.

Iniciando a coleta da documentação necessária, você precisa esclarecer uma série de questões, por exemplo, se:

• os proprietários dos bens alienados são cidadãos incapacitados, incluindo menores, sendo então necessário o consentimento das autoridades tutelares;
• a propriedade foi comprada por um vendedor casado, então será necessária uma autorização autenticada do cônjuge para a transação;
• uma ação do imóvel é comprada, então uma recusa autenticada em cartório para comprar os proprietários de outras ações é escrita;
• a venda é feita por procuração do proprietário do imóvel, sendo exigidos o passaporte e a procuração com firma reconhecida.

A potencial hipoteca de habitação é então avaliada.

É necessário imaginar por quais estágios os futuros proprietários precisam passar, para ver as instruções passo a passo de como uma hipoteca é emitida no Sberbank para determinar o procedimento de obtenção de títulos, pois cada um deles tem um prazo de validade, e também leva tempo para fazê-los.

Se a documentação sobre o objeto comprado não estiver pronta dentro do prazo estipulado pelo banco, você precisará enviar um novo pedido de empréstimo hipotecário.

Tendo em vista que sem o consentimento do banco para a concessão do empréstimo, o vendedor não levantará quaisquer documentos, é aconselhável procurar simultaneamente a moradia e solicitar ao banco a documentação primária, com um questionário.

O serviço de segurança do Sberbank, de acordo com as instruções, examina a documentação, avalia o risco da emissão de uma hipoteca. Em seguida, a decisão é comunicada ao cliente, é iniciado um processo, cujas instruções passo a passo são apresentadas a seguir.

Contrato de compra e venda de um apartamento hipotecário do Sberbank

O contrato de compra e venda de moradia com hipoteca do Sberbank, em geral, tem forma padronizada. No entanto, deve conter uma menção obrigatória de que parte do custo da habitação será pago com recursos emprestados fornecidos por este banco em particular, bem como que o bem adquirido será penhorado, e o Sberbank atuará como o credor hipotecário.

O documento especifica os detalhes do credor, mas apenas o comprador e o vendedor o assinam.

Primeiro, um contrato preliminar de compra e venda é formado e assinado, e então - o principal. Os textos de ambos os documentos não são fundamentalmente diferentes. Só que o primeiro fala sobre a intenção das partes em fecharem um negócio, estão prescritos os termos do seu registro, e o segundo - diretamente sobre a compra. O pré-contrato é submetido aos serviços internos do banco para análise em simultâneo com o pacote de documentos do imóvel adquirido.

Despesas para obter uma hipoteca no Sberbank em 2018

Dentre as principais despesas dos tomadores de empréstimo, destacam-se as seguintes:

1. dever estadual ao entrar em contato com o MFC ou Rosreestr - 2.000 rublos ao comprar uma casa no mercado secundário e 350 rublos para uma instituição pré-escolar;
2. serviços notariais, se a transação for realizada por ele - de 1% do valor da transação. Se necessário, a preparação de procurações é paga - cerca de 1000 rublos;
3. avaliação do objeto comprado - a partir de 2.000 rublos;
4. serviços de corretor de imóveis - de 35.000 rublos. Na maioria das vezes, esse item de despesa está incluso no custo da hospedagem, e o vendedor paga com esse especialista;
5. contrato de seguro do bem imobiliário adquirido - de 0,15% do valor do empréstimo;
6. seguro pessoal do co-tomador do título - a partir de 1%. Este tipo de proteção é voluntário.

Para reduzir o custo do serviço da dívida, você pode aproveitar os descontos nos programas de hipotecas fornecidos pelo banco:

• 1% para seguros de vida e saúde;
• 0,1% no registro eletrônico da transação. O custo do serviço é de 6.700 rublos. O imposto estadual de registro será de 175 rublos;
• 2% na compra de moradia de desenvolvedor credenciado;
• 0,3% na compra de alguns objetos imobiliários apresentados no site House Click do Sberbank.

O tamanho da primeira parcela afeta o tamanho da taxa de juros do empréstimo: quanto mais alta, menos juros serão pagos sobre a hipoteca.

Custos adicionais ao solicitar uma hipoteca no Sberbank

Além disso, os seguintes tipos de custos são possíveis:

• cofre (a partir de 1.500 rublos), se o acordo com o vendedor for em dinheiro;
• cópia de documentos;
• O seguro de título (proteção contra perda de propriedade) é um tipo voluntário de seguro que pode ser cancelado.

O vendedor paga pelo pedido de um extrato da USRP (400 rublos). As consultas sobre a composição da família, sobre a disponibilização de dívidas para habitação e serviços comunitários são gratuitas.

Quando o pagamento inicial é feito na hipoteca do Sberbank

O pagamento inicial de uma hipoteca é normalmente constituído pelos fundos próprios dos futuros proprietários. Na maioria das vezes, esse valor é dividido em 2 partes.

O primeiro é um adiantamento ou depósito. No primeiro caso, se a transação não ocorrer por um motivo ou outro, o valor total é devolvido ao comprador. No segundo caso, se o culpado da recusa de moradia for o comprador, então o dinheiro fica com o vendedor e, se for o vendedor, ele indeniza a segunda parte pelo depósito em duas vezes.

O valor da primeira parcela do adiantamento é determinado por acordo entre as partes. Na maioria das vezes, é uma quantia na faixa de 50.000-100.000 rublos. É entregue ao vendedor no ato da assinatura do contrato preliminar de venda.

A segunda parte é entregue no dia do registro da operação, quando é lavrado o contrato principal de compra e venda. Na mesma data, são assinados os documentos do empréstimo.

Cada fato da transferência de dinheiro deve ser acompanhado da assinatura dos documentos pertinentes.

Se se trata de dinheiro, então as inscrições necessárias são feitas nos contratos de compra e venda (tanto no preliminar como no principal). Além disso, especialmente para o Sberbank, eles escrevem um recibo para o recebimento de fundos. É aconselhável que o vendedor o escreva pessoalmente e o assine apenas na presença do comprador.

Se for suposta uma transferência que não seja em dinheiro, um documento bancário confirmando o fato da transferência de dinheiro é suficiente.

Quando o Sberbank transfere dinheiro da hipoteca para o vendedor

As autoridades competentes têm 5 dias úteis para ações de registro em relação a transações hipotecárias. Após o vencimento, o comprador deve receber os documentos de registro, celebrar os contratos de seguro necessários e enviar ao banco o pacote de documentos resultante.

Depois disso, é assinado um pedido de empréstimo. Ao mesmo tempo, é apresentado um pedido de transferência desses fundos para a conta do vendedor, cujo número está especificado no contrato de venda.

Para não perder comissões ao receber fundos, é benéfico para o vendedor ter conta no mesmo banco regional em que o comprador recebe o empréstimo. Ao transferir fundos para outra região ou outro banco, o vendedor terá que pagar uma comissão.

É possível receber o pagamento final em dinheiro. Em seguida, os fundos serão recebidos no dia da transação, antes de visitar a autoridade de registro. Porém, eles serão colocados em um cofre, e só será possível sacar o dinheiro após o registro do contrato de compra e venda, ou seja, após os mesmos 5 dias úteis.

Conclusão de uma transação de compra e venda de imóveis

Nesta fase, o mutuário assina passo a passo alguns acordos: aluguer de um cofre (se necessário), compra e venda de um imóvel com um vendedor, hipoteca com um banco.

O procedimento para obter uma hipoteca e registrar um bem imobiliário pode ser facilitado se você usar um serviço pago do Sberbank: o registro eletrônico da transação. Nesse caso, um gerente pessoal é responsável pela manutenção. Um extrato do Registro de Estado Unificado será enviado por e-mail. Este método de registro está disponível apenas na condição de que a propriedade não seja uma propriedade compartilhada, e após o registro da compra e venda, a propriedade não será compartilhada.