Výběr nemovitosti

Pokud předpokládáte, že na koupi domu budete potřebovat hypotéku, budete si nemovitost muset hledat předem.

To je zvláště důležité, pokud kupujete novou budovu. Faktem je, že obvykle v rané fázi výstavby rezidenčního komplexu nebo vesnice, kdy jsou rizika jak bank, tak investorů příliš vysoká, spolupracují s developerem 1-2 partnerské banky. Proto právě ve chvíli, kdy jsou ceny developera nejnižší, bude nabídka hypotečních programů pro vás omezena.

Nejméně ze všech bank mají rády příměstské osady, ve kterých se prodávají pozemky. Důvodem je nestabilní tržní cena takového pozemku a jeho pochybná likvidita, která v konečném důsledku závisí na úspěchu developera v rozvoji obce. Velké banky však pro takový případ mají hypoteční programy. Zde se poskytuje pouze hypotéka za dvojím účelem: koupě pozemku a stavba domu. Doba výstavby bude omezena a úrok hypotéky do zprovoznění nového domu bude o 1,5-2 % vyšší než u standardního.

Ale i při koupi vedlejší nemovitosti je vhodné si vytoužené objekty předem ohlídat. Jak jinak víte, jaké prostředky potřebujete na hypotéku?

Výběr hypotečního programu

Na základě zvoleného bydlení se musíte rozhodnout pro výběr banky. Jsou zde dvě hlavní kritéria:

• zda vám vyhovují podmínky banky;
• zda vyhovujete požadavkům banky na dlužníky.

Pokud mluvíme o prvním kritériu, pak je nepravděpodobné, že bude možné ušetřit na úrocích. Banky nabízející nejlepší úrokové podmínky obvykle vyžadují několik typů pojištění, berou provize za různé úkony (zvážení žádosti o úvěr, převod peněz). Na co si opravdu musíte dát pozor, je maximální výše úvěru, kterou si od konkrétní banky můžete vzít, a výše akontace.

Pokud jde o druhé kritérium, pokud máte potíže s potvrzením příjmu, místem trvalé práce a poskytnutím dalších dokumentů z velkého seznamu, ale existuje vážná částka za zálohu (30–50 % z částky půjčky), pak kontaktujte banku nabízející půjčku "Podle dvou dokumentů." Úroky z takového úvěru jsou o něco vyšší než standardní (obvykle ne více než 1-2 %).

Příprava podkladů a podání žádosti o úvěr

V procesu komunikace s úvěrovým úředníkem se snažte zjistit všechny podrobnosti o úvěrovém programu. Ještě lepší je požádat o vzor smlouvy pro navrhovaný úvěrový program. Po pečlivém prostudování doma v něm najděte odpovědi na následující důležité otázky:

Neznáte svá práva?

• přítomnost provizí za služby při poskytování úvěrů a doplňkových služeb uložených bankami spotřebitelům „v zátěži“ (kreditní karty atd.);
• počet povinných pojištění a důsledky odmítnutí uzavření jednoho z nich (podle zákona je potřeba pouze pojištění předmětu zajištění);
• možnost předčasného splacení úvěru, jsou za takové splacení nějaké sankce;
• maximální doba prodlení u hypotéky, po jejímž uplynutí se banka zaváže od vás zajištění vyzvednout.

Seznam hypotečních dokumentů pro každou banku je individuální. S výjimkou úvěrových programů na dva doklady však budete v každém případě vyžadovat potvrzení o příjmu, doklady o rodinném stavu.

Banky posuzují žádost o úvěr v různou dobu – v závislosti na počtu byrokratických služeb v rámci banky a složitosti předloženého balíku dokumentů. Půjčky podle 2 dokumentů jsou tedy schváleny za 2–3 dny, ale žádost o standardní hypotéku mohou odborníci úvěrové instituce studovat několik týdnů.

Výběr nemovitosti a její schválení bankou

Po schválení vaší žádosti o úvěr od jedné z bank můžete přistoupit k výběru bytu. Pokud jste dříve zvažovali, se kterými bankami developer vámi vybraného rezidenčního komplexu spolupracuje, pak si s výběrem nového bytu snadno poradíte. S tím sekundárním bydlením to bude složitější. Zde je velmi důležitá čistota právního osudu bytu. Dědické úseky a rozvody, registrované nezletilé děti a branci jsou důvody, proč může banka předmět odmítnout. A věřte, že je tady na vaší straně: pochybná minulost bydlení se ostatně může projevit i v současnosti v podobě soudních sporů napadajících vaše vlastnictví.

Když si s bankou vyberete byt, musíte jej ocenit licencovaným odhadcem. Banka vám uvede odhadce. Výsledky hodnotící zprávy určují, kolik vám bude poskytnuta půjčka.

Uzavření smlouvy o půjčce

Dalším krokem je uzavření smlouvy o půjčce. Dostanete peníze a budete si moci vybraný byt konečně koupit. Dohoda s prodávajícím bytu se uzavírá prostřednictvím Federální služby pro státní registraci, katastr a kartografii (nebo zkráceně Rosreestr). Tato služba zaznamená zánik vlastnictví prodávajícího a vznik vlastnictví kupujícího. Po dokončení registrace (cca 2 týdny) obdržíte výpis z jednotné státní evidence nemovitostí potvrzující vaše vlastnictví kupovaného bydlení.

Nyní nadešel čas splnit slib bance (taková položka je vždy obsažena ve smlouvě o úvěru) – a převést kupovaný byt do zástavy.

Pojištění kupované nemovitosti a její převod na hypotéku

Před uzavřením zástavní smlouvy je nutné splnit závaznou podmínku stanovenou zákonem o hypotékách (zástava nemovitosti): pojistit kupovanou věc proti rizikům ztráty a poškození.

Možná vám banka nabídla, že si pojistíte i sebe, svá vlastnická práva nebo riziko nesplacení úvěru bance. Odsouhlaste takové podmínky ve smlouvě, jděte si pro úvěr s vyššími úrokovými sazbami (většinou jde o důsledek odmítnutí některého z typů nepovinného pojištění) nebo se obraťte na jinou banku – vaše volba. Zde je potřeba porovnat výši zvýšených plateb pojištění a náklady na pojištění.

Po předložení pojištění bance sepisujete zástavní smlouvu a hypotéku. Zástavní smlouvu je nutné zaregistrovat u již zmíněné služby Rosreestr. Nyní vám však nebude předán certifikát, ale kopie dohody s razítkem o provedených registračních úkonech a pečetí registrátora. Nyní ve státním registru nemovitostí, který vede společnost Rosreestr, je uvedeno, že váš byt byl zatížen bankovní zástavou. Bez souhlasu zástavní banky s ním nebude možné nakládat. Co se týče hypotéky, ta zůstává bance. Jedná se o cenný papír, který umožňuje úvěrové instituci v případě potřeby prodat své právo na pohledávku vůči vám podle zástavní smlouvy. Hypotéka nebude mít žádný vliv na váš vztah s bankou.

Elektronická registrace transakce

Řada úvěrových institucí nabízí svým klientům elektronickou evidenci transakcí a hypoték přímo v kanceláři banky, aniž by museli navštívit Rosreestr. Tento způsob je výhodnější jak pro strany transakce, tak pro samotnou banku, přičemž výše nákladů pro kupujícího (příjemce hypotéky) se zvyšuje pouze o několik tisíc rublů (obvykle do 5 000). Tato metoda je rychlejší a bezpečnější.

K registraci transakce a zástavy v tomto případě prodávající a kupující v kanceláři bankovní organizace podepíší kupní a prodejní smlouvu, příjemce úvěru uzavře s bankou hypoteční smlouvu, pojistnou smlouvu. Poté pracovník banky naskenuje všechny potřebné dokumenty (především hypoteční a kupní smlouvy) a odešle je službě Rosreestr. Poté se kupující stačí znovu dostavit do kanceláře banky a vyzvednout si doklady potvrzující vlastnictví a registraci hypotéky.

Řekli jsme vám tedy krok za krokem, jak pořídit rezidenční nemovitost na hypotéku. Neměli byste se bát složitosti postupu a hlavní věc, kterou si pamatujte, je, že banka nemá o nic menší zájem na tom, abyste si koupili bydlení na úkor přijatých úvěrových prostředků, takže úvěrový manažer vám pomůže a provede vás v každém možný způsob.

Registrace koupě a prodeje bytu probíhá v několika fázích. Každá fáze postupu bude vyžadovat určité akce ze strany prodávajícího a kupujícího. Dále vám řekneme o fázích transakce při nákupu hypotečního domu, zvažte posloupnost akcí pro kupujícího a nuance pro prodávajícího. Zde je obecný algoritmus pro nákup a prodej, který pomůže orientovat oba účastníky.

1. Výběr věřitelské banky a podání žádosti. Půjčku na bydlení můžete získat téměř v každé bance. K tomu musí kupující podat příslušnou žádost na pobočce banky.

   Budete také potřebovat dokumenty od budoucího dlužníka:

   • cestovní pas;
   • historie zaměstnání;
   • SNILS / INN;
   • 2-NDFL certifikát.

   Po zvážení žádosti a kontrole platební schopnosti klienta banka rozhodne o schválení žádosti. Přečtěte si o funkcích nákupu a prodeje bytu na hypotéku ve Sberbank.

2. Výběr nemovitosti. Schválení žádosti o hypoteční úvěr má promlčecí lhůtu, proto je lepší s výběrem bytu neotálet. Dlužník by měl požádat odborníky o seznam požadavků na rezidenční nemovitost, které mohou ovlivnit schválení bankou.

   Důležité! Kupující je povinen upozornit prodávajícího, že nákup bude realizován za použití kreditních prostředků.

3. . Mezi vlastníkem a kupujícím je uzavřena předběžná dohoda za účelem ochrany obou stran před problémy. Dokument stanoví práva a povinnosti stran, výši zálohy, načasování jejího vrácení, odpovědnost v případě nesplnění smlouvy.
4. . V této fázi, před prodejem domu kupujícímu, musí majitel bytu shromáždit balíček potřebných dokumentů pro banku:
   • Doklady vlastnictví, důvody jeho vzniku.
   • Pasy vlastníků.
   • Oddací list.
   • Souhlas manžela s prodejem bytu.
   • Výpis z USRN.
   • Výpis z domovní knihy.
   • Katastrální a technický pas.
   • Osvědčení o nepřítomnosti dluhu za bydlení a komunální služby atd.

   Dlužník také shromažďuje potřebnou dokumentaci:

   • Závěr znaleckého odhadce o znalecké prohlídce bytu. Banky vyžadují odborné znalosti od akreditovaných partnerských společností.
   • Souhlas manžela/manželky s pořízením domu na hypotéku.
   • Oddací / rozvodový list.
   • Výpis z účtu o dostupnosti finančních prostředků pro počáteční platbu.
   • Další dokumenty potvrzující zaměstnání a solventnost klienta.

   Po vyzvednutí všech dokladů je prodávající a kupující předají k posouzení bance. Zvažování může trvat několik dní, někdy mohou být od účastníků vyžadovány další dokumenty. Následuje schválení zvolené varianty hypotéky či zamítnutí bankou.

5. Uzavření smlouvy o půjčce. Smlouva o půjčce se uzavírá mezi dlužníkem, který si chce koupit dům, a bankovní organizací.

   Návrh dokumentu sepisuje notář za přítomnosti klienta a poté je předán bance. Smlouva musí obsahovat základní podmínky pro poskytnutí úvěru:

   • částka půjčky;
   • splatnost;
   • úroková sazba;
   • dluhové sankce;
   • práva a povinnosti dlužníka a věřitele;
   • platební kalendář.
6. Pojištění nemovitosti. Předpokladem pro poskytnutí úvěru na bydlení je pojištění možných rizik. Kupující musí pojistit rizika spojená se ztrátou majetku. Banky doporučují pojistit samotného dlužníka pro případ invalidity, smrti atp. Náklady na pojištění hradí v plném rozsahu kupující.
7. a převod peněz. Ve stanovený den se strany transakce (prodávající, kupující a zástupce banky) dostaví k notáři, aby uzavřeli měnovou politiku. Téhož dne je uzavřena zástavní smlouva a nejčastěji dochází ke spojení měnové politiky a zástavní smlouvy do jednoho dokumentu.

   Dokument je vyhotoven ve třech vyhotoveních, podepsán všemi účastníky a ověřen notářem. Poté se provede převod peněz, ke kterému dochází otevřením akreditivů.

   Pro převod osobních prostředků dlužníka a prostředků poskytnutých bankou jsou otevřeny samostatné účty. Veškeré náklady spojené se založením účtu a převodem peněz nese kupující.

8. Registrace transakce. Kupující a prodávající se dohodnou na termínu odevzdání podkladů společnosti Companies House. O registraci PrEP můžete požádat přímo v Regpalatu nebo prostřednictvím MFC. Kromě osobní přítomnosti při podání žádosti budete také potřebovat:
   

Jaké jsou náklady na nákup spojené s povinnými poplatky? Výše státní daně z nákupu nemovitosti bude:

1. Poplatek za platbu za státní službu za registraci vlastnických práv hradí kupující a činí 2 000 rublů.
2. Poplatek za registraci hypotéky hradí kupující a je 1000 rublů pro fyzické osoby, 4000 pro právnické osoby.

Jak probíhá zpracování transakce plné moci?

Provedení koupě a prodeje nemovitosti na plnou moc, včetně generální, kteroukoli ze stran je možné pouze za předpokladu, že jsou splněny náležitosti pro plnou moc:

1. přijímá se pouze notářsky ověřená plná moc od vlastníka nemovitosti;
2. v plné moci musí být uvedeny konkrétní úkony, které může zástupce jménem vlastníka provádět;
3. plná moc je kontrolována z hlediska padělání notářem a při státní registraci obchodního podniku.

Vlastnosti procesu nákupu od právnické osoby

Nákup nemovitosti od právnické osoby má své odlišnosti, které mění postup pro provádění a zpracování takové transakce, to podrobně probereme níže:

1. Status právnické osoby vyžaduje získání povolení ke zcizení majetku od všech zakladatelů. To znamená, že generální ředitel musí svolat valnou hromadu zakladatelů, na které se rozhodne o prodeji nemovitosti a sepisují se tyto dokumenty:
   • písemný souhlas zakladatelů;
   • minuty setkání.
2. Transakce bude provedena za účasti zástupce právnické osoby. Zástupce může jednat pouze na základě plné moci vystavené notářem.

Jak probíhá akvizice od příbuzných a rodičů?

Sled akcí prostřednictvím realitní kanceláře

Koupě nemovitosti pomocí hypotečních fondů znamená plnou podporu transakce ze strany banky, což prakticky vylučuje možnost podvodu.

Potřebuje realitní makléř při koupi nemovitosti koupit, v jakých případech a za jakým účelem to může být požadováno a kolik takové služby stojí?

• Kontaktování agentury není nutné, pokud. Za prvé, banky umožňují nákupy pouze od akreditovaných vývojářů. Za druhé, vývojář bude sbírat dokumenty sám.
• Kdy bude nutné kontaktovat realitního makléře. Je vysoká pravděpodobnost, že kupující bude čelit problému samostatně najít byt, který splňuje požadavky banky. Specialista pomůže urychlit proces výběru a zvýší pravděpodobnost kolaudace bytu věřitelem.

Povinnosti realitní kanceláře při nákupu:

Náklady na služby realitní kanceláře se pohybují od 3 % do 6 % z hodnoty nemovitosti. Platbu provádí strana transakce, která si na nákup nebo prodej bytu najala specialistu. Jde o dodatečné náklady při koupi bytu na hypotéku.

Vlastnosti postupu

1. Zástupce přebírá významnou část odpovědnosti kupujícího.
2. Povinná přítomnost agenta při provádění jakýchkoli dokumentů pro transakci.

Výhody a nevýhody

• rychlé vyhledávání nemovitosti, kupující na ní neztrácí čas a energii;
• kontrola dokumentů k bytu před předložením bance prakticky vylučuje možné odmítnutí;
• agent může organizovat sbírku dokumentů, získání pojistky, státní registraci nákupu.

• velký počet málo kvalifikovaných odborníků nabízejících realitní služby;
• vysoké náklady na služby a dodatečné náklady při nákupu.

Postup a vlastnosti realitních transakcí s hypotečními fondy se mohou lišit v závislosti na každém jednotlivém případě. Pokud máte nějaké potíže, je nejlepší poradit se se zkušeným realitním právníkem, který vám pomůže zorientovat se a snížit možná rizika.

Pokud najdete chybu, vyberte část textu a stiskněte Ctrl + Enter.

Otázka bydlení je důležitá pro mnoho ruských rodin. S přihlédnutím k cenám nemovitostí a výši příjmů našich spoluobčanů může naspoření na pořízení vlastního bydlení trvat desítky let.

V této situaci je nejlepším řešením získat hypoteční úvěr. Dlužník samozřejmě platí úroky bance, ale bydlí ve svém bytě, nikoli v pronajatém. Proces získání zástavy je poměrně komplikovaný a zabere spoustu času. Podívejme se, jak je hypotéka formalizována krok za krokem, a analyzujeme podmínky nabízené ruskými bankami.

Půjčku na bydlení seženete téměř v každé bance. Finanční instituce samostatně stanoví sazby za své služby, ale proces vydání hypotéky je ve všech institucích stejný.

Zahrnuje následující kroky:

1. Výběr nabídky úvěru a banky, se kterou klient preferuje spolupráci. Je třeba připomenout, že dnes v Rusku existuje řada zvýhodněných hypotečních programů pro určité kategorie obyvatelstva. Například vojenský personál, mladé rodiny, vědci, učitelé. Pokud máte nárok na účast v těchto projektech, pak toho určitě využijte.
2. Předběžné rozhodnutí o případném úvěru. Banky neposkytují úvěry všem, ale pouze těm zákazníkům, kteří splňují jejich požadavky. Proto si musíte zjistit předběžné rozhodnutí instituce. Za tímto účelem kontaktujte pobočku Vámi zvolené banky a vyplňte formulář žádosti o hypoteční úvěr. Budete také muset poskytnout svůj občanský pas, výkaz příjmů za poslední polovinu roku a kopii pracovní knihy. Pokud je potenciální dlužník legálně ženatý, budou podobné dokumenty vyžadovány od jeho druhé poloviny.
3. Vyplnění dotazníku. Klient v něm uvádí osobní údaje o sobě, své rodině, zaměstnavateli, výši měsíčních příjmů a výdajů, úvěrovou historii, svůj majetek. Dlužník musí také předepsat parametry vydávaného úvěru: odhadovanou částku, termín a výši zálohy. Většina bank požaduje zálohu ve výši minimálně 10 % z hodnoty kupované nemovitosti.
4. Banka učiní předběžné rozhodnutí. Banka v první řadě prověří úvěrovou historii klienta a jeho platební schopnost. Na základě analýzy finanční instituce informuje dlužníka, kolik a za jakých podmínek je připravena poskytnout.
5. Dále klient hledá nemovitost, kterou by chtěl koupit.
6. Poskytnutí úplného balíčku dokumentů pro registraci hypotéky:

• nezávislý znalecký odhad nemovitosti (na jeho základě se stanoví výše úvěru a minimální záloha);
• kopie pasů všech prodejců nemovitostí;
• doklad potvrzující vlastnictví bytu.

1. Banka učiní konečné rozhodnutí na základě kompletního balíku dokumentů. Úvěr se poskytuje pouze na nákup likvidního majetku, který není v havarijním stavu.
2. Registrace transakce. Klient podepisuje úvěrovou smlouvu a splátkový kalendář. Kupní smlouva a zástavní smlouva se sepisují u notáře. Dochází ke změně vlastnictví nemovitosti. Ale dokud není hypotéka splacena v plné výši, je na bydlení uvalena zástava.

Půjčka na bydlení může trvat několik týdnů. Musíte také pamatovat na dodatečné náklady.

Klient hradí: služby odhadce, notáře a pojišťovny. Nemovitost musí být pojištěna po celou dobu úvěru.

Jak vybrat nejlepší podmínky pro hypoteční úvěr?

Každá banka si stanoví vlastní sazby za poskytnuté úvěry. Před podáním žádosti je proto potřeba pečlivě prostudovat všechny podmínky. V tomto případě musíte věnovat pozornost hlavním ukazatelům:

• úrokovou sazbu a postup její revize;
• minimální záloha;
• dostupnost provize za poskytnutí půjčky;
• výše sankcí za porušení platebních podmínek úvěru;
• dostupnost pojistných plateb a jak odmítnutí pojištění ovlivňuje hodnotu úrokové sazby;
• existují nějaká omezení pro předčasné splacení hypotéky.

Pokud má klient možnost samostatně si zvolit splátkový kalendář úvěru, pak je lepší zůstat u toho standardního. Ve srovnání s anuitním schématem bude přeplatek o 20–30 % nižší.

Pro snížení dluhové zátěže rodinného rozpočtu je lepší poskytnout půjčku na maximální dobu, ale pokud možno ji splatit předčasně. Výše konečného přeplatku úvěru závisí pouze na klientovi samotném.

Hypotéka na vedlejší bydlení

Koupě hotového domu má řadu výhod. Největší plus je, že klient se může ihned po dokončení transakce přestěhovat do svého bytu. To platí zejména pro páry, které žijí v pronajatém prostoru.

Podívejme se tedy na nejlepší nabídky hypoték na "vedlejší bydlení" od ruských bank.

Program VTB 24

V této instituci můžete získat hypotéku na 30 let. Minimální záloha je 10%. Úroková sazba se pohybuje v rozmezí 10-11 % ročně. V případě zrušení pojištění osob a pojištění majetku se sazba zvyšuje o 1 %.

O žádosti je rozhodnuto do 4 dnů. Této nabídky mohou využít občané Ruska ve věku od 21 do 75 let. Pokud klient složí zálohu ve výši 40 % a více, pak není potřeba jeho příjem dokládat. Stačí předložit občanský pas a druhý osobní doklad.

Program transkapitálové banky

Tato banka je připravena poskytnout úvěr na bydlení ve výši 9,5-12 % ročně. Pro klienty této instituce platí minimální sazba. Povinná záloha - 10%. Pokud je zaplacena záloha alespoň 30 %, pak není potřeba potvrzovat zaměstnání a příjem.

Půjčka je splácena dle anuitního kalendáře. O žádosti je rozhodnuto do 5 pracovních dnů.

Ruské banky nabízejí svým klientům spíše výhodné podmínky hypoték na vedlejší bydlení. Půjčku však mohou získat pouze dlužníci s dokonalou úvěrovou historií, stabilním zdrojem příjmů a oficiálním pracovištěm.

Registrace hypotéky s mateřským kapitálem

Podle platné legislativy na to mají právo ženy, které porodily dvě a více dětí.

V roce 2017 je výše dotace 453 026 rublů. Tyto prostředky mohou být vynaloženy na jasně definované cíle, například na zlepšení podmínek bydlení.

Pokud chcete kapitál použít na zaplacení zálohy na hypotéku, pak nemusíte čekat do tří let věku vašeho dítěte.

Zpracování půjčky probíhá podle standardního schématu. Povinný balíček dokumentů však zahrnuje také potvrzení o mateřském kapitálu a výpis z penzijního fondu, že tyto prostředky nebyly dříve použity.

Po dokončení úvěrové transakce penzijní fond převede peníze na účet prodávajícího do tří měsíců. Teprve poté dochází ke konečné změně vlastnictví nemovitosti.

Je třeba poznamenat, že nákup bytu pomocí mateřského kapitálu se velmi často vyskytuje s velkou slevou. Ne každý prodejce bude čekat tři měsíce, než mu budou převedeny všechny peníze.

Nejlepší možností je koupit bydlení na primárním trhu. Zprovoznění domu nějakou dobu potrvá. Proto může developer čekat na převod peněz z Penzijního fondu.

Hypoteční úvěry bez akontace

Získat hypotéku bez akontace je téměř nemožné. Většina ruských bank požaduje zálohu ve výši minimálně 10 % z hodnoty pořizované nemovitosti.

Z této situace ale existuje východisko.

Klient může například zažádat o spotřebitelský úvěr a z přijatých finančních prostředků složit zálohu.

Dlužník však musí realisticky posoudit své finanční možnosti, protože bude muset splatit dva úvěry současně.

Druhou možností je poskytnutí náhradního zajištění, tedy nemovitosti, která je již majetkem klienta. V tomto případě banka nebude vyžadovat platbu předem. Pro klienta ale taková transakce nese další náklady. Bude muset pojistit dvě nemovitosti.

Proto je lepší registraci hypotéky odložit a nashromáždit potřebné množství peněz.

Jak se vydává hypotéka na bydlení ve výstavbě

Získání hypotečního úvěru na bydlení ve výstavbě má řadu funkcí:

1. Banky poskytují úvěry pouze na nákup nemovitostí od akreditovaných developerů. Právní služba kontroluje jejich doklady, takže není třeba pochybovat o legálnosti transakce.
2. V době, kdy je bydlení ve fázi výstavby, banka zastaví vlastnická práva klienta k nemovitosti. A až po uvedení domu do provozu je sepsána standardní zástavní smlouva.
3. Po dobu, než jsou vlastnická práva dlužníka zapsána v Rosreestr, se úroková sazba úvěru zvyšuje o 1–2 %.

Obecně platí, že podmínky pro hypotéku na "primární" jsou o něco výhodnější než na sekundární bydlení.

Zkoumali jsme tedy postup pro získání hypotéky. Je třeba poznamenat, že tato transakce je poměrně obtížná, takže byste neměli dělat unáhlená rozhodnutí. Klient by si měl pečlivě přečíst podmínky úvěru, reálně zhodnotit své finanční možnosti a snažit se o co největší zálohu. A hlavně si přečtěte vše, co podepisujete.

Hlavní chyby, kterých se lidé dopouštějí při výběru banky, velikosti úvěru, sazby hypotéky, prozradí odborník v oblasti osobních financí Ivan Zakharov:

22. srpna 2017 Návod k nápovědě

Níže se můžete zeptat na jakoukoli otázku

Dnes se podíváme na návod krok za krokem na koupi bytu na hypotéku.

Mnoho lidí klade rovnítko mezi otroctví a hypotéky. Nikdo však neříká, že pronájem domu nebo sezení na krku příbuzných je otroctví. Nepochybně je lepší vynaložit veškeré úsilí a mít vlastní plnohodnotné bydlení, než se celý život stěhovat z bytu do bytu.

Hypotéka je možnost uskutečnit svůj sen - vlastní životní prostor. Lidé se stávají „otroky“ hypoték ne proto, že by byly samy o sobě špatné, ale proto, že jsou nesprávně využívány.

Pokyny krok za krokem pro koupi bytu na hypotéku

1. Posouzení příležitostí

Vždy se snažte adekvátně zhodnotit své schopnosti. Můžete samozřejmě sedět šest let na " doshirakah“ Ale vydělat si na třípokojový byt v centru města, ale je to opravdu potřeba? Je smyslem vašeho života získat byt, a ne samotná touha bydlet v pohodlí? Jste schopni žít za tři tisíce rublů měsíčně kvůli jednomu ze svých snů a odepřít si všechno? Udělá vás koupě bytu na hypotéku šťastnější?

Hlavním pravidlem, kterým byste se měli řídit při sjednávání hypotéky, je schopnost ji splácet. Hypotéka na byt by neměla tvořit lví podíl na vašem příjmu a škrtat vám rozpočet až na životní minimum. Nemusíte se připravovat o všechna požehnání života. Ano, můžete ušetřit, ale v rozumných mezích. Hypotéky by vás neměly bolet.

Splátka hypotéky musí činit MAXIMÁLNĚ 30 procent vašeho měsíčního příjmu minus účty za energie, daně, nájem a tak dále. Střízlivě zhodnoťte svůj příjem a částku, kterou jste ochotni zaplatit, aniž byste si odpírali věci, na které jste zvyklí. Ano, rozpočet tak či onak budete muset škrtit, ale dbejte na to, aby tento postup byl co nejméně bolestivý. Koupě bytu v roce 2016 především zavazuje šetřit.

2. Rozumné načasování

Řada bank je schopna vám nabídnout úvěr až na třicet let. A někteří i do čtyřiceti. A pokud věříte statistikám, pak se hypoteční úvěr na byt v Rusku bere v průměru na patnáct let. Takže dlouhodobé půjčky na dobu 10 a více let - to je právě to otroctví, o kterém všichni mluví, když si vzpomenou na hypotéku.

Nevíte, co se vám může za těch deset let stát. Možná tento byt nebudete vůbec potřebovat. Tohle je noční můra! A ten šílený přeplatek, který vám v tomto období hrozí? I když si koupíte byt na hypotéku za 12 procent ročně, budete muset zaplatit o 70 % víc, než jste si vzali! Optimální doba, na kterou se vyplatí hypotéku vzít, je 7 let. Pokud si nejste jisti, že jste schopni zaplatit požadovanou částku za dané období, vezměte 10.

3. Přiměřená sazba

Adekvátní sazba je sazba, která z vás neudělá „otroka půjčky“. Přeplatek by neměl být vyšší než sto procent výše úvěru. Optimální úroková sazba je v tomto případě 12 % ročně. Pokud potřebujete krátkodobý úvěr, pak je možná koupě bytu na hypotéku s vysokým úrokem.

Výše úrokové sazby závisí na:

Doba půjčky: dlouhodobá znamená velké procento. I proto by hypotéka na byt měla být krátkodobá.
Z měny půjčky. Pokud si vezmete půjčku v dolarech, bude sazba obvykle mnohem nižší.
Z pojištění. Pokud pojištění není, hypotéka na byt se vám prodraží.
Ze způsobu potvrzení příjmu. sníží vaši úrokovou sazbu v průměru o 2 procenta ve srovnání se sazbou, když poskytnete certifikát ve formě banky.

4. Předčasné platby

Hypotéka na byt by měla být taková, aby bylo možné předčasné splacení splátky. Podle statistik si Rusové berou hypotéky v průměru na 15 let a průměrná doba, po kterou uhasí splátku, je 7 let. Předčasným zaplacením si snížíte přeplatek, který jste povinni zaplatit na úrocích úvěru.

Je však třeba pamatovat na to, že je nepřípustné si vše odepřít kvůli předčasnému splacení úvěru. Změřte své síly, naplánujte si příjmy a výdaje, udělejte si povinnou měsíční splátku úvěru, a teprve pokud po všech výdajích máte částku na předčasné splacení dluhu, určitě ji uhraďte.

Pamatujte, že čím dříve začnete splatit půjčku před termínem- tím lépe pro váš rozpočet. V tomto případě vyhrajete, protože se přeplatek sníží o poměrně značné procento a pokud se rozhodnete splatit půjčku před datem splatnosti, ale po polovině doby úvěru, tak kvůli inflaci opravdu nebudete cítit rozdíl ve zaplacené částce. Snažte se hypotéku ihned splatit a uvolněné prostředky po zaplacení utraťte za něco, co také potřebujete.

I vy máte na výběr, můžete si vzít hypotéku s předčasným splacením a zkrácením doby úvěru, nebo výše splátky měsíčně. Pokud zvolíte první typ, pak se částka, kterou přeplatíte, výrazně sníží. Pokud vaše volba padne na snížení měsíční splátky, pak výše plateb bude každý měsíc méně „dusit“ váš rozpočet. Záleží jen na vašich individuálních úvahách a také na výši úvěru – pokud vám hypotéka rozpočet neškrtí, pak si termín zkrátíte, a pokud vám na rozpočtu ubere lví podíl, zvolte opačnou variantu. není to tak těžké, jak to zní.

5. Airbag

Abyste byli připraveni na jakoukoli situaci vyšší moci, musíte mít „bezpečnostní polštář“, který tvoří částku, ze které můžete žít v průměru šest měsíců, nijak se nijak zvlášť neomezovat a pravidelně splácet hypotéku. Pokud se bojíte vleklé nemoci nebo blížící se krize, pak polštář zvětšete tak, aby vydržel zhruba rok. Jen to v akumulaci nepřehánějte. Pokud vám zbydou peníze po obvyklých měsíčních výdajích, tak polovinu dejte na předčasné splacení hypotéky a polovinu si dejte stranou. Dokonce se vám bude pohodlněji dýchat z uvědomění, že jste pojištěni proti jakékoli nestandardní situaci a situaci vyšší moci. Koupě bytu na hypotéku v roce 2016 se může stát jedním z takových případů, protože při této ekonomické situaci je těžké něco předvídat.

6. Pohodlná banka

Je vhodné vybrat si banku, která vám bude vyhovovat, protože s ní budete muset mít kontakt každý měsíc a čím méně nervů a času vám tyto kontakty zaberou, tím lépe. Známky pohodlné banky:

Výhodná poloha. Pobočka banky by měla být blízko vašeho domova. Maximálně - z práce. Tato možnost je nežádoucí, protože je pravděpodobnější, že změníte své pracoviště než bydliště.
Pohodlná pracovní doba banky.
Slušný servis a kvalifikovaný personál.
Elektronická fronta. Přesněji jeho přítomnost.
Žádné dlouhé čekací doby v kilometrových frontách.

Pokud máte volné prostředky na provedení platby za dva nebo dokonce tři měsíce, využijte této příležitosti. Čím méně budete muset kontaktovat banku, tím méně stresu a více volného času vám později přinese koupě bytu na hypotéku.

7. Důstojný cíl

Musíte jasně pochopit, k čemu tato hypotéka je. opravdu to potřebuješ? Koupě bytu v roce 2016 – vyplatí se v době krize riskovat? A pokud ano, poté, co si to uvědomíte, by pro vás mělo být mnohem snazší vydržet všechny potíže spojené s platbou, protože to je klíč k úspěchu v jakékoli oblasti.

Zde jsou všechna základní pravidla, díky kterým se pro vás koupě bytu na hypotéku stane proveditelnou zátěží a nepřinutí vás nenávidět vše a všechny, kteří vás obklopují, ale přinese vám radost a motivaci pro osobní i osobní .

Hypotéka je děsivá nejen nutností dlouhodobě splácet peníze, ale také možnou složitostí samotného postupu žádosti o úvěr. Předtím byste si měli prostudovat návod krok za krokem, vlastnosti jednotlivých úvěrových produktů.

Fáze nákupu bytu s hypotékou Sberbank vypadají krok za krokem takto:

1. Studie realitního trhu, přibližný odhad hodnoty vybrané nemovitosti, výše úvěru;
2. Analýza hypotečních programů nabízených Sberbank;
3. Orientační výpočet měsíční splátky, sebehodnocení šancí na schválení úvěru;
4. Shromažďování balíčku dokumentů pro žádost o půjčku;
5. Vyhledávání a vyzvednutí dokladů k vybranému bytu po schválení žádosti o úvěr;
6. Registrace transakce prodeje a koupě bytu, podpis hypoteční smlouvy, smlouvy o pojištění domácnosti, zdravotní a životní pojištění dlužníků;
7. Zápis vlastnictví bytu,.

V každé fázi jsou podrobnosti, které je třeba předem prostudovat, s tím vám pomohou podrobné pokyny pro nákup bytu na hypotéku.

Studie situace na realitním trhu

Při registraci na sekundární, podrobné pokyny zahrnují předběžnou studii návrhů nemovitostí - to je to, s čím byste měli začít, abyste si výhodně koupili byt na hypotéku. Tato fáze je nezbytná, jinak bude obtížné určit výši půjčky.

Hypotéku na novostavbu si u Sberbank můžete vzít jak od partnerských developerů banky, tak od jiných společností. V prvním případě může být sazba nižší.

Při uzavírání smlouvy o majetkové účasti s neakreditovaným developerem jsou navíc poskytovány následující:

• výpis z Jednotného státního rejstříku právnických osob;
• dokument osvědčující práva oprávněné osoby, která podepsala DDU na straně zpracovatele;
• stavební povolení;
• doklady potvrzující stav pozemku - nájemní smlouva nebo list vlastnictví;
• povolení k uvedení do provozu;
• potvrzení o přijetí.

Způsoby sběru informací mohou být různé: můžete se obrátit na specializovanou agenturu, prostudovat publikace a pokyny k výběru ve specializovaných novinách, na internetových portálech. Sberbank má také značkovou službu pro výběr bydlení jak na sekundárním trhu, tak na trhu novostaveb. Na zdroji "DomKlik" také umísťují žádosti o hypotéky, konzultují se specialisty banky.

Poté, co jste se dozvěděli cenu bytů ve vybrané kategorii, musíte vyhodnotit možnost zaplacení počáteční platby z vlastních prostředků. U programů půjčování domů je podle pokynů Sberbank požadováno 15 % z ceny.

Analýza hypotečních programů

Sberbank nabízí 6 úvěrových produktů pro nákup nemovitostí na primárním a sekundárním trhu pro zvýhodněné kategorie dlužníků (mladé rodiny, vojenský personál) s možností provedení první platby nebo splacení části dluhu na úkor mateřského kapitálu, stejně jako na nákup předměstských nemovitostí a výstavbu jednotlivých domů.

V rámci programu „pro rodiny s dětmi“ je mladým rodinám nabízena sazba 6 % a více. Přednost mají rodiny, ve kterých se v období od 1.12.2018 do 31.12.2022 narodí druhé nebo třetí dítě.

Pro ostatní dlužníky je minimální sazba 7,1 % nabízena v rámci programu „Pořízení bydlení ve výstavbě“. V rámci tohoto projektu je možné nakupovat nemovitosti na primárním trhu od bankou určených developerů-prodejců. Maximální možná výše úvěru je 85 % smluvní nebo předpokládané hodnoty pořizované nemovitosti.

V rámci akce „Pro mladé rodiny“ si můžete koupit byt na sekundárním trhu na úvěr za sazbu 8,6 % a více. Ve fázi výběru programu v Sberbank musíte objasnit všechny nuance týkající se hypotéky na byt. Velikost sazby závisí na dostupnosti mzdového projektu ve Sberbank, výši první platby, splatnosti přijatého úvěru.

Posouzení vlastních šancí na získání půjčky

Můžete posoudit potenciál pro získání půjčky pomocí. Zadáním údajů o příjmech, výdajích rodiny dlužníka, hodnotě předmětu úvěru, době úvěru, výši první splátky zjistíte výši měsíčních splátek, celkový přeplatek úvěru. Kalkulačka také ukáže maximální výši půjčky, na kterou může mít dlužník s určitým příjmem nárok.

Výpočty na úvěrové kalkulačce jsou předběžné, pro upřesnění je třeba kontaktovat pobočku Sberbank. Měsíční splátka úvěru nesmí přesáhnout 50 % příjmu dlužníka.

Je také nutné vzít v úvahu požadavky Sberbank na potenciální zákazníky. Občané země mohou požádat o hypotéku na byt:

• ve věku 21 až 75 let v době úplného vyřízení úvěru nebo do 65 let, pokud dlužník při vyplňování žádosti nepotvrdil skutečnost, že je zaměstnán;
• práce na posledním pracovišti po dobu nejméně 6 měsíců. Pokud žadatel nedostává mzdu dle mzdového projektu banky, pak jeho celková praxe za posledních 5 let musí být minimálně 1 rok.

Dokumenty pro registraci hypotečního úvěru

Chcete-li požádat o půjčku, musíte Sberbank poskytnout následující dokumenty:

• přihláška;
• kopie pasu dlužníka a spoludlužníků;
• druhý doklad, například DIČ, SNILS, lékařská politika, mezinárodní pas, řidičský průkaz;
• osvědčení o registraci v místě pobytu, pokud je registrace dočasná;
• potvrzení o příjmu ve formě 2-NDFL, pro fyzické osoby - daňové přiznání;
• kopii pracovní knihy potvrzenou zaměstnavatelem;
• Oddací list (pokud existuje);
• Rodný list dítěte (pokud je k dispozici).

Pokud jsou výdělky přijímány v rámci mzdového projektu Sberbank, není vyžadováno potvrzení o výši příjmu a pracovních zkušenostech.

V rámci programu „“ musíte předložit potvrzení o právu rodiny na příjem mateřského kapitálu a doklad od penzijního fondu potvrzující výši zůstatku na účtu.

Podle interních směrnic mohou manažeři vyžadovat další dokumenty k posouzení potenciálního rizika vydání úvěru.

Rozhodnutí o poskytnutí půjčky je učiněno do 3-5 dnů a je platné 60 dnů.

Výběr bydlení a shromažďování potřebných dokumentů

Po kladném rozhodnutí banky a po zjištění výše schválené hypotéky byste měli sami nebo s pomocí realitních kanceláří aktivně hledat a vybírat vhodný byt. Je nutné vzít v úvahu požadavky, které předkládá bankovní struktura pro hypoteční nemovitosti:

• budova, ve které se úvěrový objekt nachází, by neměla být nouzová, zchátralá, plánovaná k demolici;
• nedostatek nelegální přestavby;
• dostupnost veškeré komunikace.

Při nalezení zajímavého předmětu je uzavřena předběžná kupní smlouva.

Poté musí být bance předložena předběžná kupní smlouva spolu s balíkem dokumentů k nemovitosti, který se skládá z:

• smlouvy kupní, darovací, směnné apod., tedy listiny, na jejichž základě prodávající nabyl vlastnické právo;
• katastrální pas bytu;
• výpis z USRR a List vlastnictví, pokud byl předmět nabyt před 01.01.2017, nebo rozšířený výpis z USRR, pokud k zápisu posledního převodu vlastnictví došlo po tomto datu. Banka přijímá výpisy z Jednotného státního rejstříku právnických osob vydané nejpozději před 30 dny;
• potvrzení o absenci nedoplatků za energie;
• kopii karty bytu;
• fotokopii cestovního pasu prodávajícího;
• bankovní spojení účtu prodávajícího;
• potvrzení o vlastních finančních prostředcích kupujícího - potvrzení od prodávajícího o přijetí určité částky nebo potvrzení od banky o dostupnosti finančních prostředků na účtu kupujícího.

Zahájíte-li shromažďování potřebné dokumentace, musíte objasnit řadu problémů, například pokud:

• vlastníky zcizeného majetku jsou nemohoucí občané, včetně nezletilých, pak bude vyžadován souhlas opatrovnických orgánů;
• nemovitost koupil ženatý prodávající, pak bude vyžadován notářsky ověřený souhlas manžela s transakcí;
• kupuje se podíl nemovitosti, poté se sepíše notářsky ověřené odmítnutí koupě vlastníků ostatních podílů;
• prodej provádí zmocněnec majitele domu, bude vyžadován jeho pas a notářsky ověřená plná moc.

Následně je posouzena potenciální hypotéka na bydlení.

Je nutné si představit, jakými fázemi musí budoucí majitelé domů projít, prohlédnout si podrobné pokyny, jak se hypotéka vydává ve Sberbank, aby bylo možné určit postup pro získání dokladů, protože každý z nich má dobu platnosti a jejich výroba také zabere čas.

Pokud ve lhůtě stanovené bankou není připravena dokumentace ke kupovanému objektu, je třeba podat novou žádost o hypoteční úvěr.

Vzhledem k tomu, že bez souhlasu banky k poskytnutí úvěru nebude prodávající shromažďovat žádné doklady, je vhodné současně hledat bydlení a žádat do banky s primární dokumentací, s dotazníkem.

Bezpečnostní služba Sberbank podle pokynů zkoumá dokumentaci, posuzuje riziko vydání hypotéky. Poté je rozhodnutí sděleno klientovi, je zahájen proces, jehož pokyny krok za krokem jsou uvedeny níže.

Prodej a kupní smlouva na byt na hypotéku Sberbank

Smlouva o prodeji a koupi bydlení s hypotékou Sberbank má obecně standardní formu. Musí však obsahovat povinnou zmínku, že část nákladů na bydlení bude hrazena z vypůjčených prostředků poskytnutých právě touto bankou a dále, že nabývaný předmět bude zastaven a zástavním věřitelem bude Sberbank.

Dokument uvádí údaje o půjčovateli, ale podepisuje jej pouze kupující a prodávající.

Nejprve je vytvořena a podepsána předběžná prodejní a kupní smlouva a poté - hlavní. Texty obou dokumentů se zásadně neliší. Jde jen o to, že první mluví o úmyslu stran uzavřít obchod, jsou předepsány podmínky jeho registrace a druhý - přímo o nákupu. Předběžná smlouva je předložena interním službám banky k analýze současně s balíkem dokumentů k pořizované nemovitosti.

Náklady na získání hypotéky u Sberbank v roce 2018

Mezi hlavní výdaje dlužníků se rozlišují:

1. státní povinnost při kontaktu s MFC nebo Rosreestr - 2 000 rublů při nákupu domu na sekundárním trhu a 350 rublů pro předškolní instituci;
2. notářské služby, pokud je transakce prováděna jeho prostřednictvím - od 1% z částky transakce. V případě potřeby se platí příprava plných mocí - asi 1 000 rublů;
3. ocenění zakoupeného předmětu - od 2000 rublů;
4. služby realitních kanceláří - od 35 000 rublů. Častěji je tato položka výdajů zahrnuta do nákladů na bydlení a prodejce platí s tímto specialistou;
5. pojistná smlouva pořizované nemovitosti - od 0,15 % z výše úvěru;
6. pojištění osob titulního spoludlužníka - od 1 %. Tento typ ochrany je dobrovolný.

Chcete-li snížit náklady na obsluhu dluhu, můžete využít slevy na hypoteční programy poskytované bankou:

• 1 % na životní a zdravotní pojištění;
• 0,1 % při elektronické registraci transakce. Cena služby je 6 700 rublů. Státní poplatek za registraci bude 175 rublů;
• 2 % při nákupu bydlení od akreditovaného developera;
• 0,3 % na nákup některých nemovitostí prezentovaných na webu House Click od Sberbank.

Velikost první splátky ovlivňuje velikost úrokové sazby z úvěru: čím vyšší je, tím méně úroků z hypotéky se zaplatí.

Další náklady při žádosti o hypotéku u Sberbank

Kromě toho jsou možné následující typy nákladů:

• bezpečnostní schránka (od 1 500 rublů), pokud má být vypořádání s prodávajícím v hotovosti;
• kopírování dokumentů;
• pojištění titulu (ochrana před ztrátou vlastnictví) je dobrovolným typem pojištění, které lze zrušit.

Prodejce platí za objednávku výpisu z USRR (400 rublů). Dotazy na složení rodiny, na dostupnost dluhu na bydlení a komunální služby jsou bezplatné.

Když je provedena počáteční platba na hypotéku Sberbank

Zálohu na hypotéku tvoří obvykle vlastní prostředky budoucích majitelů domů. Nejčastěji se tato částka dělí na 2 části.

První je záloha nebo záloha. V prvním případě, pokud se transakce z toho či onoho důvodu neuskuteční, je celá částka vrácena kupujícímu. Ve druhém případě, pokud je viníkem odmítnutí bydlení kupující, peníze zůstávají prodávajícímu, a pokud prodávající, kompenzuje druhé straně zálohu dvakrát.

Výše první části zálohy je stanovena dohodou stran. Častěji se jedná o částku v rozmezí 50 000-100 000 rublů. Je předán prodávajícímu při podpisu předběžné kupní smlouvy.

Druhá část je uvedena v den registrace transakce, kdy je sepsána hlavní kupní a prodejní smlouva. Ke stejnému datu jsou podepsány úvěrové dokumenty.

Každá skutečnost převodu peněz musí být doprovázena podpisem příslušných papírů.

Pokud mluvíme o hotovosti, pak jsou nezbytné nápisy na kupních a prodejních smlouvách (jak na předběžné, tak na hlavní). Navíc, zejména pro Sberbank, píší potvrzení o přijetí finančních prostředků. Je vhodné, aby jej prodávající osobně sepsal a podepsal pouze v přítomnosti kupujícího.

Pokud se předpokládá bezhotovostní převod, stačí bankovní doklad potvrzující skutečnost převodu peněz.

Když Sberbank převede peníze na hypotéku prodávajícímu

Příslušné orgány mají 5 pracovních dnů na registrační úkony v souvislosti s hypotečními transakcemi. Po jejich uplynutí musí kupující obdržet dokumenty z registrace, uzavřít potřebné pojistné smlouvy a výsledný balík dokumentů předat bance.

Poté je podepsána žádost o úvěr. Zároveň je podána žádost o převod těchto finančních prostředků prodávajícímu na účet, jehož číslo je uvedeno v kupní smlouvě.

Abyste nepřišli o provizi při přijímání finančních prostředků, je pro prodávajícího výhodné mít účet ve stejné regionální bance, ve které kupující obdrží úvěr. Při převodu prostředků do jiného regionu nebo do jiné banky bude muset prodávající zaplatit provizi.

Konečnou platbu je možné obdržet v hotovosti. Poté budou prostředky přijaty v den transakce, před návštěvou registračního orgánu. Budou ale umístěny do bezpečnostní schránky a peníze bude možné vybrat až po zaregistrování kupní smlouvy, tedy po stejných 5 pracovních dnech.

Uzavření transakce koupě a prodeje nemovitosti

V této fázi dlužník postupně podepisuje řadu smluv: o pronájmu bezpečnostní schránky (v případě potřeby), koupi a prodeji nemovitosti s prodávajícím, hypotéky s bankou.

Postup získání hypotéky a registrace nemovitosti lze usnadnit, pokud používáte placenou službu od Sberbank: elektronická registrace transakce. V tomto případě je za údržbu zodpovědný osobní manažer. Výpis z Jednotného státního rejstříku bude zaslán e-mailem. Tento způsob zápisu je možný pouze za podmínky, že nemovitost není v podílovém vlastnictví a po zápisu prodeje a koupě již vlastnictví nebude sdílené.