Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя? Главные аспекты перепланировки в панельном доме Можно ли узаконить перепланировку в панельном доме.

Большая часть типовых многоквартирных жилых домов, построенных в нашей стране начиная с 60-х годов прошлого века, имеют панельную конструкцию. И это неудивительно, учитывая простоту и дешевизну технологии.
Однако поскольку характерной особенностью большинства таких домов является наличие большого количества несущих стен , перепланировка квартиры в панельном доме нередко предполагает вмешательство в несущие конструкции . А это является одним из самых сложных вариантов перепланировки .

Как же , является ли конкретная стена несущей? Самый простой способ – измерить толщину панели. Если она составляет более 12 сантиметров, то стена, скорее всего, несущая. Если же меньше – с большой степенью вероятности можно утверждать, что стена ненесущая. Но самый надежный способ – обратиться за консультацией в организацию, разработавшую проект дома.

В Москве авторство подавляющего большинства панельных домов принадлежит ГУП МНИИТЭП – Московскому научно-исследовательскому институту типового и экспериментального проектирования.
Инженеры проектной организации предоставят информацию, что называется, «из первых рук». Но для однозначного вывода о возможности затрагивания несущей стены (например, ), необходимо заказать у автора дома о состоянии конструкций и возможности перепланировки .

На основании данного ТЗ разрабатывается , в соответствии с которой необходимо будет проводить строительно-ремонтные работы по перепланировке. В ней будут учтены все важные параметры – изношенность несущих конструкций, индивидуальные особенности серии дома, изменение нагрузки на переустраиваемый участок стены и другие важные показатели.

Также для получения разрешения на перепланировку квартиры в панельном доме, при которой затрагивается несущая стена, существенное значение имеет этаж, на котором расположена квартира. А точнее, количество вышерасположенных этажей. Ведь чем больший вес держит несущая стена, тем сильнее страдает устойчивость здания при ее ослаблении. То есть, на верхних этажах панельных домов ослабление несущей стены вследствие перепланировки менее критично, чем на средних, а, тем более, нижних этажах.

Вероятность получения разрешения от МЖИ на устройство проема в капитальной стене снижается и в том случае, если в квартирах соседей уже сделан аналогичный проем. К слову, сотрудник проектного института обязательно должен будет это проверить.

Когда согласие на устройство проема в несущей стене получено, резать стену можно будет только с помощью специального оборудования, исключающего вибрацию, и по строго ограниченным размерам (стандартная ширина – 90 см). Выпиленный проем необходимо усиливать сварными металлическими конструкциями определенного профиля (уголок и/или швеллер). Учитывая техническую сложность производства таких работ, выполнять их должна ремонтно-строительная организация, имеющая на данную категорию работ и штат квалифицированных специалистов.

Также резка и усиление проемов должны сдаваться авторскому надзору проектной организации по завершении работ. А при произведенной перепланировки комиссии необходимо будет предоставить , договор подряда с ремонтно-строительной организацией и копию ее СРО.

Перепланировка квартиры в панельном доме, при которой затрагиваются несущие конструкции, является одной из самых сложных. Поэтому получить на нее официальное – задача не из легких, требующая обширных знаний и практического опыта. Поэтому согласование перепланировки в панельном доме следует поручить специализированной организации.

Теперь рассмотрим перечень основных действий, требуемых для согласования перепланировки квартиры в панельном доме , при которой затрагиваются несущие конструкции.

Вначале заказывается , для того чтобы понять, не была ли ранее в данной квартире произведена перепланировка.
С данным документом необходимо обратиться в (автор дома большинства распространенных серий панельных домов), для получения консультации о возможности перепланировки.
Надо отметить, что перепланировка в панельном доме, вследствие того, что заранее известны конструктивные особенности каждой , обычно согласуется без дополнительных требований, обычно предъявляемых к изменениям в домах индивидуальных проектов.
При положительном ответе, наступает этап разработки проектной документации.
Вначале проводится инженерное обследование и выпускается о возможности перепланировки.
На основании ТЗ разрабатывается .
После этого начинается собственно этап .
Собственник или профессиональный согласователь, действующий по , собирает пакет , установленный жилищным законодательством для оформления перепланировки. В него входят: , техпаспорт БТИ, заявление с согласием собственников и ряд других по необходимости. Дополнительно может потребоваться (если квартира в ипотеке) или протокол общего собрания жильцов (если затрагивается общедомовое имущество), а также справка Мосгаз (при переносе газовой плиты).

Затем все это сдается «одно окно» Многофункционального центра госуслуг вашего района или напрямую в Мосжилинспекцию, если в районе еще не открылся МФЦ. Установленный ППМ 508 срок выдачи решения о согласовании перепланировки в МЖИ – 35 дней. Плюс несколько дней уйдет у МФЦ на передачу/получение документов в жилищную инспекцию и обратно.

Только после получения разрешения, можно приступать к ремонтным работам! Однако это еще не конечный этап. Перепланировка в панельных домах типовых серий, так же как и в любых других, должна выполняться в строгом соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией.

По окончании ремонта собственник снова обращается в жилинспекцию – с заявлением на выход комиссии для приемки перепланировки. В оговоренный срок на квартиру выйдет инспектор, который проверит соответствие проведенных работ выданному разрешению и проекту, а также правильность оформления и актов освидетельствования скрытых работ.

Если все мероприятия были выполнены без нарушений и отклонений от проекта, подписывается акт о завершенной перепланировке. С данным документом собственник может обратиться в бюро технической инвентаризации за получением кадастрового паспорта квартиры с учетом произошедших изменений.

Только после этого перепланировка квартиры в панельном доме может считаться полностью законной. В том случае, если вы планируете перепланировку в панельном доме мы можем помочь с разработкой проекта и процессом согласования.

Все что касается жилья, регулируется Жилищным кодексом РФ.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Нормативный документ описывает случаи, когда допускается перепланировка квартиры, а также то, что запрещает такие действия (). Раздел «Переустройство и перепланировка жилого помещения» состоит из пяти статей.

Запрет перепланировки согласно ЖК РФ наступает в таких случаях:

нельзя проводить никаких работ с несущими стенами (снос, утончение, частичный разбор);
запрещено использовать общие коммуникации, для усиления собственных внутренних коммуникаций, к примеру, по отоплению;
все работы связанные с вентиляцией, газовыми трубами, стояками воды проводятся только по согласованию с соответствующими органами;
воспрещено делать так, чтобы площадь нежилых помещений в результате перепланировки выросла за счет жилых;
нельзя перемещать санузел, чтобы он оказался над жилыми помещениями соседей. Расширять ванную комнату можно только за счет нежилого помещения (кладовая, коридор).

Таким образом, когда планируется переустройство жилья в панельном доме, учитываются все требования кодекса. Иначе, действия владельца квартиры будут противоречить закону. Он вынужден будет нести ответственность, вплоть до уголовной, например, если в результате повреждения несущих стен произойдет обрушение здания.

Что это такое

Как понимать термин перепланировка согласно законодательству?

Под этим термином разумеется изменения существующих стен, полный или частичный их снос. А также изменения, которые касаются расположения санитарного, технического и инженерного оборудования (вентиляция, водопровод, отопление, санузел).

Чтобы произвести эти действия нужно составить проект и согласовать его со всеми инстанциями, ответственными за строительные, технические, инженерные работы.

Иное понятие – переустройство квартиры.

Оно отличается от перепланировки. Подразумевает под собой замену газовых плит на электрические, переделку газовых приборов, санузлов. Т. е. это менее глобальное изменение в квартире панельного дома, чем перепланировка.

Законодательство

Целый ряд законов и законодательных актов определяет принципы, порядок и возможность перепланировки. Основополагающий среди них – Жилищный кодекс.

Он определяет, когда и в каких случаях можно производить перепланировку в своей квартире, а также какие последуют санкции за нарушение законодательства.

Стоит также учитывать нормы , предусматривающие штрафы за незаконную перепланировку квартиры.
В Москве организации перепланировки жилых и нежилых помещений регулируется
Надо учитывать также и требования санитарных служб, нарушение которых ведет к ответственности.

Здесь есть свои правила регулирующие возможности изменения квартир. регулируют правила размещения ванных комнат, туалетов, водопроводной системы и других коммуникаций. определяет общие правила содержания помещения.

Видео: нюансы

Когда проводится

Учитывая все разрешающие и запрещающие факторы при проведении перепланировки, нужно определиться, когда она действительно необходима. Панельные дома это уже не новое жилье.

Они строились по определенным правилам, которые не подходят под современные реалии.

Часто нужно совместить комнаты, увеличить коридор, расширить кухню, объединить балкон с кухней, переиграть систему вентиляции. Во всех этих случаях требуется переделка квартиры под новые условия жизни.

Что считается

Все что относится к изменению вида квартиры, когда нужно внести изменения в технический паспорт является перепланировкой.

Поэтому, когда планируются работы, предусматривающие изменения плана БТИ по этажам, нужно составлять проект задуманной переделки.

Здесь надо учитывать следующие моменты:

когда работы касаются несущих стен, проводятся мероприятия по их укреплению;
В случае их сноса должны быть произведены специальные расчеты, которые покажут, как это повлияет на всю конструкцию.
при возведении новых перекрытий и стен учитывается материал, из которых они изготовлены (кирпич или гипсокартон). От этого зависит нагрузка на всю конструкцию;
нужно также учитывать, что создание дополнительных проемов, изменение конфигурации пола и соединение с лоджией, также относится к перепланировке и должно проходить стадию согласования с соответствующими структурами.

Только учитывая все правила можно успешно провести перепланировку и избежать ответственности, предусмотренной законом.

Запрет перепланировки в панельных домах

Панельные дома уже давно остались в советской эпохе, но проблемы связанные с их перепланировкой существуют. Как правило, это малогабаритные квартиры с бетонными несущими стенами.

Нужно учитывать, что перепланировка в таком жилье, если она затронет несущие конструкции, может повлиять на весь дом.

Поэтому нельзя стихийно подходить к этой работе.

Запрещается сносить несущие стены в квартире, делать в них проемы для окон или дверей.
Нельзя объединить кухню с комнатой, если установлена газовая плита.
Считается также нарушением ограничение доступа к коммуникациям (водопроводному крану, гидранту, газовому вентилю) в результате перепланировки.
Нельзя газовые трубы помещать внутри стен. Это является грубейшим нарушением и может привести к трагедии при утечке газа.

Демонтировать несущие конструкции зданий

Несущие стены принимают на себя всю тяжесть конструкции, равномерно распределяя ее на фундамент. Это придает прочность и устойчивость дому.

Поэтому полный демонтаж стен дома запрещен.

При частичном демонтаже стены укрепляются, а сам работы выполняются таким образом, чтобы не образовывалось трещин.

Переносить санузлы и прочие мокрые зоны в помещения над жилыми комнатами соседей

Когда планируется переделка квартиры, то редко обходится без переустройства ванной, туалета, частично кухни. Надо знать, что нельзя перенести туалет, ванну так, чтобы они оказались над жилыми помещениями соседей.

Поэтому перепланировка этих элементов квартиры производится за счет:

коридора;
кухни.

В таких помещениях полы делаются с гидроизоляцией, а на входе должен быть обязательно дверной порожек.

Объединение кухни и жилой комнаты в однокомнатной квартире

По закону в квартире должна быть как минимум одна жилая комната. При объединении комнаты и кухни, нет жилой площади, а это противоречит закону.

Если на кухне установлена газовая плита, то вариантов для объединения нет. Так как помещение, где находится плита, должно отделяться от комнаты дверным проемом.

Тем более это невозможно когда кухня с газовым котлом. Но вот когда на кухне электрическая плита объединение двух частей одной комнаты вполне возможно за счет создания, так называемого широкого дверного проема.

Полное объединение балкона с комнатой или кухней

Самая удачная идея – это объединить кухню с балконом, лоджией. Она более всего подходит для этой цели в небольших квартирах и позволяет увеличить площадь жилья.

Однако здесь возможен вариант, если между балконом и кухней остается прозрачная раздвижная перегородка. Ее можно установить на постоянной основе, как элемент декора или временно на момент посещения сотрудниками БТИ.

Демонтировать вентиляционные каналы и вентиляционные короба

Согласно нормам демонтаж и изменение вентиляции не допускается. Ведь вентиляция это неотъемлемая часть домовой конструкции, без которой ее функционирование невозможно. В каждой квартире есть вентиляционные каналы. И чем выше, тем они шире.

По закону нельзя:

убирать вентиляционные шахты;
изменять их сечение;
изменять их направление.

Итак, если намечается перепланировка жилья, то лучше вентиляционные шахты не трогать.

Устраивать теплые полы от общедомовой системы отопления

Один из вариантов дополнительного отопления квартиры – это устройство теплых полов. Самый распространенный вариант: на электрической основе. Но это достаточно затратная схема.

Возможен ли теплый пол с подключением к общей отопительной системе? Все зависит от норм законов конкретного региона. В Москве это делать запрещено.

В других регионах, все будет зависеть от мнения технической экспертизы, которая основывается на . Но лучше не рисковать и установить теплый пол на электрическом подогреве. Если квартира небольшая, то для дополнительного обогрева комнаты этого вполне достаточно.

Демонтировать балконный порог в некоторых сериях панельных домов

Балконный порог является очень неудобным элементом квартирного декора, так как бывает иногда достаточно высоким. Это доставляет неудобства, даже если балкон не стремятся объединить с кухней.

В панельном доме порог серьезная конструкция, укрепленная арматурой. Поэтому при его демонтаже в панельном здании нужно учитывать особенности проекта дома.

Часто порог это несущий элемент самого балкона. Если его убрать, то балкон может обрушиться. Таким образом, полностью срубать порог в панельном доме запрещено. Но можно выбрать бюджетный вариант и убрать порог частично, чтобы установить дверь.

Дополнительные запреты в зависимости от района

В Москве и Московской области правила перепланировки регулируются вышеуказанным постановлением. В остальных местах , в зависимости от того какие решения примет экспертная комиссия. Особые требования предъявляются в сейсмоопасных зонах.

Где узнать о том что запрещено

Консультации по поводу перепланировки можно получить в БТИ (Бюро технической инвентаризации), а также в районных и городских администрациях.
Жители столицы могут обратиться в Мосжилинспекцию.
При этом практически во всех областных центрах существуют МФЦ (Многофункциональные центры), которые также разъясняют подобные вопросы.

В панельном доме есть свои нюансы при перепланировке. Перепланировка в панельном доме и доме со стеновыми конструкциями имеет значительные отличия. Необходимо:

Рассчитывать размера проемов и определить, как они усилены, чтобы не снизить несущую способность;
Соблюсти все технологии при вырезании и укреплении готового проема.

Также должно обязательно быть составлено заключение экспертов о том, что перепланировка не повлияла на несущую способность стены.

Какие документы должны быть оформлены при перепланировке квартиры в панельном доме

Для начала необходимо подать заявление в местную администрацию – в комиссию, которая рассматривает процессы использования жилья. На согласование в эту комиссию необходимо предоставить следующие документы:

заявление в той форме, которая требуется;
документы на собственность жилья;
проект самой перепланировки, который должен быть выполнен специальной организацией, оказывающей подобного рода услуги;
паспорт технический;
согласие от других жильцов квартиры в письменном виде;
если квартира расположена в здании, отнесенному к памятнику культуры, то требуется еще и справка, выданная соответствующим органом по охране таких сооружений.

Пакет документов должен быть отдан специалисту комиссии. Он, в свою очередь, должен произвести опись документов. На принятие решения комиссии дается сорок пять дней с того момента, как была произведена опись.

Важно учесть, что пока не получено решение комиссии, приступать к перепланировке запрещено.

При несогласии с перепланировкой в тексте соответствующего документа обязательно должна быть указана причина отказа.
Законодательно закреплена лишь одна причина для несогласия с перепланировкой – это нарушение требований проекта для перепланировки. Тем не менее, встречаются и другие причины, например:

желание собственников перенести санузел в ту комнату, под которой есть другие жилые помещения;
слишком большие проемы в несущих стенах;
перенесение кухни в жилую комнату;
снос или изменение конструкции вентиляционного стояка или коробов.

Какие существуют варианты перепланировки в панельном доме

Существует множество разных вариантов перепланировки жилья. Это может быть увеличение комнат за счет других, объединение кухни с гостиной, объединение санузла и многое другое. Именно от этого будет меняться и сложность выполнения перепланировки. Если вариант несложный и не затронет несущих стен и перекрытий, то согласование будет простым и быстрым, а исполнить задуманное можно будет самостоятельно. Варианты, когда затрагиваются несущие конструкции, будут тяжелы не только при согласовании, но и при исполнении. Но препятствовать желаниям владельцев никто не будет, если технически это возможно.

Конечно, самый лучший вариант, когда техническое заключение предоставляет та же компания, которая занималась проектированием строения. Такой проект будет учитывать не только основные характеристики, но и дополнительные нюансы:
– особенности объекта;
– изношенность несущих стен и перекрытий;

Сколько стоит перепланировка квартиры в панельном доме

Все затраты индивидуальны, ведь у каждого свой проект и свои пожелания, но в основном цена складывается из следующего:
– оплата за техническое заключение;
– оплата за получение всей проектной документации, например, дизайн-проект или эскизы;
– цена на материалы;
– стоимость услуг специализированной, имеющей лицензию, компании по строительным и монтажным работам.

Перепланировка квартиры в панельном доме, что можно?

устанавливать лоджии в квартирах, размещаемых на первых этажах (возможно только с согласия общедомового собрания);
объединять соседние квартиры по горизонтали и вертикали, если собственником является один человек;
перенос радиаторных батарей на другие стены;
соединять кухонные комнаты с электроплитой и жилые помещения путём демонтажа перегородки между ними;
установка электроплиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
переустановка сантехнического оборудования (ванной, унитаза, душа и т.д.) в «мокрых» зонах;
остекление балконов, установка наружного кондиционеров (согласование не требуется);
изменение конструкции полов;
устройство проемов в стенах (несущих) домов панельного типа, возведенных до 2007 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);
обустройство оконных проемов в несущих стенах домов, ширина и место проемов определяются по результатам обследования квартиры. В обязательном порядке монтируется система усиления из металлоконструкций;
проводить работы по демонтажу подоконного блока в домах, возведенных до 2007 г. (допускается в домах поздних построек, если их автором не является НИИТЭП);
изменять текущую конфигурацию не несущих перегородок, разделяющих комнаты, либо комнаты и гардеробные, кладовые, коридоры и другие вспомогательные помещения;
расширять санузел или мокрые зоны на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
переносить, либо расширять кухню за счет нежилого дополнительного помещения (кладовой, коридора).

Перепланировка квартиры в панельном доме, что нельзя?

повреждать несущие стены без наличия соответствующего согласования с проектной организацией;
объединять газифицированную кухню и жилую комнату;
устройство лоджий на всех этажах (за исключением первого);
заниматься перепланировкой чердака или технического этажа, если отсутствует право собственности на них. Часто собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. Этим пунктом вводится запрет на подобные действия, связанные с перепланировкой;
нарушать целостность несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
устройство штраб в несущих стенах;
установка теплых полов, которые нагреваются от систем отопления или горячего водоснабжения (устройство электрических теплых полов не запрещено);
перенос отопительных батарей на балкон / лоджию;
повышать уровень нагрузки на перекрытия при заливки стяжки или смены материала;
демонтаж или изменение вентиляционных каналов, имеющихся в доме;
проведение врезки в коммуникации общедомового значения устройств регулирующего или отключающего действия;
врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
нарушать несущие конструкции здания (демонтаж несущих стен или устройство в них проемов без получения соответствующего разрешения)
любые мероприятия, ухудшающие условия проживания других лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям.

Требования санитарно-гигиенических, строительных и правовых норм, устанавливающие запрет на выполнение определенных типов перепланировки:

расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и прочего в зону кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят помещения для стирки, т.к. стиральная машина не указывается на планах БТИ. Данный пункт также не действует, если этажом ниже под жилой площадью располагаются нежилые или подвальные помещения;
перенос либо обустройство кухни в пределах жилой зоны квартиры (постановление от 26 января 2006 г. под №47, пункт 24). Этот пункт не берется в расчет, если под жилплощадью размещено нежилое помещение, в этом случае, ухудшение условий исключено;
обустройство структуры пола в санузле без наличия порожка, либо занижения на 1,5-2 см относительно к смежному помещению (пункт 4.11 «Технических требований и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта»/СниП 2.03.13-88 «Полы»);
обустройство полов в санитарных узлах и прочих «мокрых» зонах без гидроизоляции (СниП 2.03.13-88 «Полы»);
демонтаж порожков при выходе на балкон в домах панельного типа;
демонтаж подоконных блоков или устройство проемов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, если автором выступал МНИИТЭП (при отсутствии разрешения последнего);
устройство кухонного пространства без естественного освещения (пункт 5.1 СанПиН 2.1.2.2645-10 и пункт 9.12 СниП от 31/03/2003 г.);
организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.;
объединение вентиляции санузла и кухни (запрещается пунктом 9.7. СП 54.13330.2011);
обустройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню, либо комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Предусмотреть выход из санузла / туалета в комнату можно, но при условии наличия второго санузла, имеющего выход в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
расширение проемов в наружных стенах при выходе к балкону (лоджии) в панельных, т.к. на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
демонтаж фрагментов стены (несущей) на выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 1,2 метра от края балкона до проема, либо длиной 1,6 метра между 2 выходами на балкон (пункт 6.20 СНиП 21/01/97 г.);
объединение квартир, находящихся в собственности разных граждан (согласно пункту 1 статьи 40 Жилищного кодекса РФ).

Наши специалисты окажут квалифицированную помощь по согласованию перепланировки квартиры в панельном доме в максимально короткие сроки. Мы имеем большой опыт сотрудничества со всеми учреждениями, от которых зависит принятие решений.

Любое жилое пространство должно быть уютным и индивидуальным. Но в панельных домах добиться создания уютного, индивидуального, эргономичного пространства без перепланировки практически невозможно.

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Каким образом на законодательном уровне урегулирована перепланировка в панельных домах и можно ли делать перепланировку в панельном доме вовсе?

Понятие

По общему правилу, перепланировка — это совокупность работ по переобустройству жилья, но с ограничениями и особенностями, определенными законодательно, для панельных домов, поскольку в таких строениях все стены несущие.

Законодательство

Все правоотношения, которые затрагивают жилье, урегулированы нормами ЖК РФ. Перепланировка исключением не является, поскольку указанный кодекс содержит общие положения по данному вопросу.

Более детальное и узкое урегулирование вопросов перепланировки содержится в ряде законов и подзаконных НПА:

Список не исчерпывающий.

На что обращают внимание

Для утверждения и начала перепланировочных работ, производится разработка проектной документации, при составлении которой учитываются ряд показателей:

степень изношенности конструкций, являющихся несущими;
каково изменение нагрузки на элемент (стену), подлежащую переоборудованию;
характеристики самого дома (этажность, в первую очередь над помещением, которое перепланируется; имеются ли под помещением уже перепланированные помещения и в чем состояла их перепланировка и т.д.).

Фактически, чем выше дом и чем ниже в нем находится помещение, тем меньше манипуляций со стенами можно будет провести.

Видео: ответы по вопросам процедуры

Ограничения

В результате перепланировки в панельном доме законом определено, что делать можно, а чего нет.

Так, допускается:

переносить стены и перегородки, их снос;
оборудование проемов для дверей;
увеличение площади жилой части посредством переоборудования кладовок, коридора;
организация доп.санитарного узла и (или) кухни.

Перепланировка в панельных домах запрещена категорически, если:

деформируются несущие стены (разрушаются, их состояние ухудшается);
наносится вред фасаду;
причиняется вред условиям проживания соседей и собственника перепланируемого жилья;
отсутствие согласия всех собственников жилого объекта долевой собственности;
работы проводятся в объектах, которые в течении 3-х лет подлежат сносу.

Как сделать перепланировку в панельном доме

Чтобы обезопасить плод перепланировки и проводимые работы, предусмотрена определенная процедура согласования таких работ.

Заказ техпаспорта в БТИ

Многие полагают, что заказ техпаспорта необходим, дабы изучить конструктивный план дома и совместить идею перепланировки с реальными возможностями по ее воплощению не создавая опасность.

Тех.паспорт БТИ, как правило, не содержит сведения о несущих стенах и неспециалист не сможет понять по такому плану какая из стен относится к категории несущих. В исключительных случаях тех.паспорт с описанием всех конструкций имеется у застройщика.

Конструктивный же план ответит на все интересующие вопросы, а получить таковой можно в УКСе при исполкоме.

Обращение в МНИИЭТЭП

Обращение в ГУП МПИИЭТЭП преследует цель проведение по заказу собственника жилья инженерного обследования у организации, которая разрабатывала проект дома.

Разработка проектных документов

К разработке проектных документов допускаются лишь специализированные проектные организации с допуском СРО.
В ходе разработки проектных документов преследуется цель свести конструктивную опасность к нулю.

Получения технического заключения

Техническое заключение – специальный документ, который отражает объективную оценку здания и расположенного в нем объекта подлежащего перепланировке на предмет строительно-технической безопасности.

Когда готовится тех.заключение обследуется как перепланируемый объект, так и помещения расположенные непосредственно над и под ним.

В случае, если выявляются дефекты конструкции здания за все время эксплуатации, выдаются соответствующие рекомендации по их устранению.

Фактически тех.заключение должно содержать:

сведения о состоянии строения и его конструкций;
оценку возможности проведения перепланировочных работ помещения, расположенного в нем.

Одновременно с обследованием строения и его помещений изучается документация на это здание, которая создавалась в момент проектирования и строительства.

Такая документация позволяет получить необходимые данные о:

серии строения;
годе постройки;
особенностях эксплуатации;
этаже, где размещен объект перепланировки;
состоянии несущих стен в близлежащих помещениях.

Тех.заключения подразделяются на виды:

которым определяется возможность проведения работ по перепланировке, когда перед работами получается разрешение на их проведение;
которым оценивается безопасность и допустимость уже проведенных работ, когда хозяева квартиры пытаются узаконить перепланировку.

Тех.заключение выступает основанием для составления БТИ акта о перепланировке и внесения изменений в тех.паспорт.

Разработка проекта на базе ТЗ

Нормы, которыми предусмотрена обязанность и случаи оформления проекта содержаться в

Согласно нормам случаями являются манипуляции с:

несущими конструкциями строения;
разгружающими перегородками;
инженерными коммуникациями;
послойной конструкцией пола.

Проект состоит из ряда частей:

содержание (отражает установочные данные объекта, его состав);
К этой части относятся и пояснительная записка, и план квартиры как до так и после и т.д.
акт-обязательство сторон;
Отражает договоренность между заказчиком (хозяином перепланируемого объекта) и исполнителем (инженером), о том что первый обязуется соблюдать проектное решение, участвовать в принятии работ и т.д.
отметка руководителя проекта;
Главный инженер таким образом подтверждает, что проект соответствует всем требованиям и стандартам.
общие данные;
Перечисляются нормативно-правовые акты, которые легли в основу проекта.
архитектурно-строительные решения;
Описываются характеристики жилого помещения (площадь, количество комнат и прочих помещений и т.д.), указываются, что в рамках перепланировки будет произведено с соответствующими выводами.
противопожарные мероприятия;
Решаются вопросы организационного характера, определяется лицо ответственнее за пожарную безопасность при проведении работ по перепланировке и т.д.
планы объекта до перепланировки;
За основу берутся документы БТИ.
демонтажно-монтажный план;
Красным отмечаются элементы подлежащие демонтажу, зеленым на плане отражаются элементы, которые устанавливаются.
план полов и его экспликация;
Отмечается где какое напольное покрытие.
план помещения после перепланировки;
место размещения сентехоборудования;
схема водоснабжения и канализации;
узел гидроизоляции;
усиление проемов металлоконструкциями и указания к проведению этих работ;
допуск СРО (свидетельство, что проектная организация числится в реестре саморегулирующихся организаций);
договор на авторский надзор;
Проектная организация контролирует работу строителей, с целью избежания уклонения от проекта.
схема переустройства гипсокартонных перегородок;
указания к производству работ.

Могут быть и предложены типовые варианты перепланировки.

Согласование перепланировки

Согласование полученных документов и перепланировки осуществляется в административных органах (БТИ).

Сбор документов

Очередным этапом является сбор документов перед непосредственным обращением в жилищную инспекцию.

От заявителя, намеревающегося провести перепланировку в соответствии с требованиями законодательства, нужно собрать:

техпаспорт помещения из БТИ (справки разных форм, поэтажный план и т.д.);
перепланировочный проект, который был разработан организацией, имеющей лицензию на изготовление проектов;
тех.заключение;
заключение пожарной инспекции;
заключение СЭС (подразделений Роспотребнадзора);
согласование автора проектировавшего дом;
согласие каждого из собственников помещения, подлежащего перепланировке;
удостоверенная нотариусом копия свидетельства о праве собственности на жилье;
единый жилищный документ;
согласование с балансодержателем дома (управ.компания, ТСЖ и т.д.);
договор о проведении надзора за строительными работами.

Вариантов перепланировки квартиры в панельном доме существует немало, и большинство из них направлены на расширение самых тесных помещений - кухни, ванной комнаты и санузла.

Если вы намереваетесь провести незначительные изменения, например, перенести проем в гипсокартонной перегородке, то согласовать перепланировку вашей панельной квартиры можно будет и самостоятельно . Однако в большинстве случаев предусматриваются сложные преобразования, с затрагиванием капитальных конструкций. Это обусловлено тем, что большинстве панельных домов типовых серий большинство межкомнатных стен являются несущими.

Чтобы понять, что можно, а что нельзя делать при сложной перепланировке квартиры в том или ином панельном доме, понадобится техническое заключение о возможности перепланировки. На основании данного документа затем составляется проект перепланировки квартиры в панельном доме.

Возможность перепланировки квартиры в панельном доме с затрагиванием несущих конструкций зависит от состояния самого здания, его инженерных систем, а также наличия перепланировок у соседей.

К примеру, у вас не получится изменить планировку с проемом в несущей стене , если в доме планируется проведение капитального ремонта или у соседей сверху/снизу уже сделан аналогичный проем.

Перепланировка коридора в панельном доме

При проведении перепланировки квартиры в панельном доме нередко затрагивается коридор. От него либо стараются избавиться, расширив на него ванную, либо объединяют с жилой комнатой.

Нередко коридор, наоборот, расширяют за счет смежных жилых помещений до полноценной входной зоны. Такой вариант перепланировки коридора в квартире панельного дома дает возможность обустроить стильную и современную гардеробную.

Перепланировка кухни в панельном доме

Если вы хотите выполнить в своей панельной квартире довольно популярный вариант перепланировки - объединение кухни и комнаты, то перед тем как начинать работы, стоит проконсультироваться у специалистов из проектной организации о возможности объединения помещений.

Если стена между помещениями окажется несущей, то от полного ее сноса придется отказаться, хотя плюсы от проведения такой перепланировки в типовой квартире панельного дома очевидны. Но всеми возможностями, которые дает объединение помещений кухни и комнаты можно будет воспользоваться только в том случае, если они разделены ненесущей перегородкой.

Если все-таки стена окажется несущей, то при определенных условиях возможно будет лишь устроить дверной проем, и только с условием его усиления при помощи металлоконструкций.

Жилищная инспекция не даст разрешение на перепланировку кухни в панельном доме и в том случае, если речь идет об однокомнатной квартире. Это ограничение касается не только квартир в панельных домах, но и в любых других, ведь получившаяся при объединении помещений гостиная будет иметь статус нежилого помещения, а это значит, что и вся квартира будет считаться нежилой.

Сложности возникнут и в том случае, если на кухне стоит газовая плита - . Придется либо менять газовую плиту на электрическую, либо устанавливать дверь или дополнительную перегородку, формально разделяющую помещения кухни и комнаты.

Перепланировка ванной и санузла в панельном доме

Объединение ванной комнаты и туалета - также довольно распространенный вариант перепланировки в панельном доме. При организации совмещенного санузла изменения порой касаются не только стен.

Для более рационального использования его площади требуется перестановка сантехники, или замена ванны на душевую кабину.

Согласование такой перепланировки без затрагивания несущих конструкций, проходит обычно в упрощенной форме, без разработки проектной документации.

Более сложный вариант - перепланировка ванны и санузла с расширением получившегося помещения за счет смежного коридора. В этом случае разработка проектной документации обязательна из-за необходимости укладки гидроизоляционного покрытия, которое означает изменение конструкции пола .

Пример перепланировки двухкомнатной панельной квартиры

Проект перепланировки ванной и санузла в панельном доме серии П-3:

Проект перепланировки в панельном доме

Итак, большинство перепланировок в домах панельного типа в силу конструктивных особенностей зданий требуют разработки проектной документации с техническим заключением.

Нередко складываются ситуации, когда владелец жилья обращается к дизайнеру за разработкой проекта для своей квартиры, тот готовит вариант, учитывающий все пожелания заказчика, но в дальнейшем попытки согласовать его обречены на провал. Почему так происходит?

Дело в том, что юридическую силу имеют только проекты, разработанные проектным институтом-автором дома или коммерческими организациями с допуском СРО. Выбранная вами организация, на основании технического обследования и инженерных расчетов в соответствии с действующими нормативами, разработает такой проект перепланировки, который затем можно будет без труда согласовать в жилищной инспекции.

Согласование перепланировки квартиры в панельном доме

Согласовывать перепланировку в панельном доме можно самостоятельно, а можно обратиться к посредническим организациям . Как правило, простые работы по перепланировке, не затрагивающие несущие стены и инженерные коммуникации, можно согласовать в уведомительном порядке, с минимальным количеством разрешений и документов. Обычно такие согласования проходят в достаточно короткий срок (1-2 месяца).

Но если на самостоятельное согласование - сбор документов, прохождение инстанций, у вас нет ни времени, ни терпения, или ваша перепланировка требует разработки проекта перепланировки с ТЗ, то лучшим решением будет обращение к посредникам.

Выбирая подходящую организацию, обратите внимание, прежде всего на ее опыт работы в данной сфере, отзывы клиентов, которые уже воспользовались данной услугой.

Опыт показывает, что при согласовании сложных перепланировок по проекту в панельном доме, обращение к посредникам позволяет получить разрешения в минимальный срок, а порой даже сэкономить на этапе подготовки к работам.