FORBUNDSBYRÅ FOR UTDANNING

SEI HPE "MOSKVA STATE UNIVERSITY OF SERVICE"

Fakultet: "Institutet for regional økonomi og kommunal administrasjon"

Avdeling: "Statlig og kommunal ledelse"

kursprosjekt.

Tema: Forbedring av eiendomsvurderingsmetoder.

Disiplin: Forvaltning av kommunal eiendom.

Fullført av en student

Gruppene GRDS 3-2

Shevchuk M.V.

Godtatt av lærer

Dubovik M.V.

Introduksjon……………………………………………………………………………….3

I Teoretisk del

1.1 Klassifisering av fast eiendom…………………………………..5

1.2 Metodikk for vurdering av boligeiendom…………………..6

1.3 Boligmarkedet………………………………………………………………………9

1.4 Verdipapirmarkedet for eiendom………………………………..13

1.5 Boliglån………………………………………………………………………..15

II Analytisk del

2.1 Moderne prinsipper for eiendomsmarkedsanalyse……………18

2.2 Eiendomsmarkedsundersøkelser………………………………………20

2.3 Metoder for å vurdere markedsverdien av fast eiendom…………………26

2.4 Kjennetegn ved ulike typer vurdering…………………………………34

2.5 Miljøfaktorers innflytelse på kostnadene…………………36

III Praktisk del

3.1 Praktisk anvendelse av metoden for sammenlignende salg………..39

3.2 Investeringsrisiko og eiendomsmarkedsstatistikk……………44

Konklusjon………………………………………………………………………...47

Referanser……………………………………………………………….50

Introduksjon.

Begrepet "eiendom" har dukket opp i russisk lovgivning siden Peter I's tid. Men i gjeldende rettsakter er det ennå ikke gjort et klart skille mellom løsøre og fast eiendom.

Fast eiendom (fast eiendom, fast eiendom) omfatter tomter, undergrunnstomter, isolerte vannforekomster og alt som er fast forbundet med landet, det vil si gjenstander som ikke kan flyttes uten uforholdsmessig skade på formålet, inkludert skog, flerårige plantasjer, bygninger, bygninger. Faste ting omfatter også luftfartøyer og sjøfartøyer som er underlagt statlig registrering, innlandsfartøyer og romobjekter. Annen eiendom kan også klassifiseres som fast ved lov. Så for eksempel er foretaket som helhet som et eiendomskompleks også anerkjent som eiendom.

I samsvar med den første delen av den russiske føderasjonens sivile kode anses virksomheten ikke som et subjekt, men direkte som et objekt for sivile rettigheter.

Foretaket som helhet eller deler av det kan være gjenstand for salg, pantsettelse, utleie og andre transaksjoner knyttet til opprettelse, endring og opphør av tinglige rettigheter. En virksomhet kan også gå i arv.

Strukturen til foretaket som et eiendomskompleks inkluderer alle typer eiendom beregnet på dets virksomhet, inkludert tomter, bygninger, strukturer, utstyr, inventar, råvarer, produkter, kravrettigheter, gjeld, samt rettigheter til betegnelser som individualiserer foretaket, dets produkter, arbeid og tjenester (firmanavn, varemerker, tjenestemerker) og andre eksklusive rettigheter, med mindre annet er fastsatt i lov eller kontrakt.

Det statlige organet som utfører den statlige registreringen av fast eiendom er forpliktet til å gi opplysninger om registreringen gjort av det og de registrerte rettighetene til eiendomsobjekter til enhver person. Denne regelen vil absolutt redusere risikoen for upassende transaksjoner med fast eiendom betydelig for deltakere i sivile transaksjoner.

Ulike former for eierskap: privat, eierskap i aksjeselskaper, lokalt, kommunalt og til slutt føderalt. Det er veldig vanskelig å bestemme effektiviteten til en eller annen form - alt avhenger av spesifikke situasjoner.

Generelt er boligmarkedet mye mer utviklet enn andre segmenter. Og dette er forståelig. Det er allerede et visst lovgrunnlag her som regulerer prosessene med boligprivatisering, skaffe land for bygging av hytter, og så videre.

Markedet for yrkeslokaler er hovedsakelig representert av en gang kjøpte eller rekonstruerte lokaler, omgjort til kontorer. Men i løpet av privatiseringen dukker det opp stadig flere objekter som leies ut for langtidsleie eller selges på auksjoner av eiendomsfond, d.v.s. Lokale myndigheter. I andre fase av privatiseringen vil eiendomsmarkedet fylles opp med industrianlegg og i enda større grad handels- og serviceanlegg.

Etter innføringen av privat eiendomsrett til fast eiendom og privatisering i Den russiske føderasjonen staten sluttet å være eneeier av det store flertallet av eiendom, som fungerte som begynnelsen på dannelsen av eiendomsmarkedet.

I Teoretisk del

1.1 Klassifisering av eiendomsobjekter.

Eiendomsvurdering er først og fremst av interesse for kategorier av objekter som aktivt sirkulerer på markedet som et selvstendig produkt. For øyeblikket i Russland er det:

leiligheter og rom

lokaler og bygninger for kontorer og butikker

forstadsboligbygg med tomter (hytter og sommerhus)

ledige tomter beregnet på utbygging eller andre formål (på kort sikt)

Lager og produksjonsanlegg.

I tillegg er eiendomsobjekter som regel en del av eiendomskomplekset til bedrifter og organisasjoner (spesielt de som privatiseres) og påvirker deres verdi betydelig. Det er andre kategorier av eiendom, hvis marked ennå ikke har dannet seg.

En rekke forhold og deres kombinasjoner påvirker vurderingen av et objekt. Vi gir et eksempel på tegn på klassifisering.

1. Opprinnelse

· Naturlige (naturlige) gjenstander.

· Kunstige gjenstander (bygninger).

2. Utnevnelse

Ledige tomter (for utbygging eller andre formål)

· Naturkomplekser (forekomster) for deres utnyttelse.

· Bygningene

For bolig.

For kontoret.

For handel og sfæren av betalte tjenester.

For industrien.

· Annet.

3. Skala

· Landmasser.

· Egne tomter.

· Komplekser av bygninger og konstruksjoner.

· Flerleilig boligbygg.

Bolighus enfamilie (herskapshus, hytte)

Seksjon (inngang).

· Gulv i seksjon.

· Flat.

· Rom.

· Sommerhytte.

· Et kompleks av administrative bygninger.

· Bygning.

· Lokaler eller deler av bygninger (seksjoner, etasjer).

4. Klar til bruk

· Ferdige objekter.

Krever rekonstruksjon eller større reparasjoner.

Krever ferdigstillelse av konstruksjon.

1.2 Metodikk for vurdering av boligeiendom.

Praktisk erfaring indikerer at for små boligeiendommer er det tilrådelig å utføre verdivurderinger i henhold til en forenklet prosedyre, som kun kan baseres på metoden for å sammenligne markedssalg. Salgssammenligningstilnærmingen til verdivurdering er basert på en direkte sammenligning av eiendommen som verdsettes med andre eiendommer som er solgt eller lagt ut for salg. Kjøpere baserer ofte sine verdivurderinger først og fremst på eiendommer for salg. Takstmenn bruker også denne informasjonen sammen med informasjon om solgte eller leidde eiendommer. Denne tilnærmingen er basert på substitusjonsprinsippet, som sier at hvis det er flere varer eller tjenester med lignende egnethet, er den med lavest pris mest etterspurt og har størst distribusjon. Når det gjelder boliger, betyr dette at hvis det kan sees på markedet (som det vanligvis gjør), så settes verdien vanligvis til prisen for å skaffe boliger med like attraktivitet, som ikke vil ta mye tid å erstatte.

Masseeiendomsvurdering er en spesiell tilnærming til en forenklet verdivurdering av en stor gruppe homogene objekter (leiligheter). En slik vurdering utføres i henhold til en viss metodikk: for det vurderte objektet bestemmes det tilsvarende settet med verdier til et fast sett med parametere, og deretter, i henhold til reglene som er uendret for alle objekter, verdien av dens vurdering er dannet.

Masseevaluering har sine egne spesielle applikasjoner. Et eksempel på en slik vurdering er vurderingen av leiligheter "i henhold til Bureau of Technical Inventory (BTI)" basert på kostnadstilnærmingen. Det utføres av et offentlig organ og brukes til å bestemme skatter og avgifter. BTI-vurderingen fokuserer imidlertid ikke på markedsverdi. Derfor kreves det ingen markedsinformasjon for å bygge den.

Skillet mellom begrepene faktisk salgspris og markedsverdi bør vektlegges. Prisene er delt inn i selgers pris, kjøpers pris og salgspris.

Selgerens pris er beløpet han mottar som følge av transaksjonen. Kjøpers pris er summen av alle kostnader ved kjøp av leilighet. Salgsprisen er summen som kjøper gir til selger for leiligheten.

De er forskjellige i mengden betaling for tjenestene til mellommenn og kostnadene ved å behandle transaksjonen. En mellommann kan være tilgjengelig for både kjøperen av leiligheten og selgeren. Transaksjonen kan være forsikret eller ikke. Kostnadene ved å behandle en transaksjon kan fordeles på deltakerne på ulike måter. Derfor kjennetegner salgsprisen leiligheten som sådan, og prisene til kjøper og selger er svært avhengig av vilkårene for transaksjonen. Som regel, hvis selgeren har en mellommann, så trekkes hans betaling fra salgsprisen og reduserer selgerens pris, og omvendt øker kjøperens betaling for tjenestene til sin mellommann kjøperens pris i forhold til salgsprisen. På samme måte påvirkes disse prisene av transaksjonsbehandlingsgebyret. Dermed kan prisen på selger og kjøper variere betydelig (opptil 15 % eller mer). Men salgsprisen avhenger minimalt av deres spesifikke funksjoner i mekanismen for salg og behandling av transaksjonen og bestemmes av detaljene til selve leiligheten. Derfor er det tilrådelig å modellere avhengigheten av salgsprisen på mange parametere i leiligheten.

I henhold til dens definisjon avhenger markedsverdien av en eiendom av de faktorene som bestemmer den gjennomsnittlige eller mer sannsynlige prisen på salget i markedet under normale transaksjonsforhold.

På det første nivået av klassifisering kan de deles inn i objektive og subjektive faktorer.

Ved fastsettelse av markedsverdi vurderes objektive faktorer. Når det gjelder subjektive faktorer, er de assosiert med oppførselen til en bestemt kjøper, selger eller mellommann ved inngåelse av en transaksjon, delvis ikke direkte bestemt av dens økonomiske forhold (temperament, bevissthet, ærlighet, tålmodighet, godtroenhet, personlige liker og misliker osv.) .).

Objektive faktorer er hovedsakelig økonomiske bestemmende, til syvende og sist det gjennomsnittlige prisnivået for spesifikke transaksjoner.

Økonomiske faktorer kan deles inn i makroøkonomiske og mikroøkonomiske. Den første inkluderer faktorer knyttet til den generelle markedskonjunkturen: det innledende sikkerhetsnivået for etterspørselen etter eiendom i regionen; volumer og struktur for nybygg og gjenoppbygging; migrasjonsfaktorer; juridiske og økonomiske forhold for transaksjoner; nivå og dynamikk av inflasjon; dollarkursen og dens dynamikk. I våre forhold kan følgende langsiktige faktorer også angis som en del av gruppen av økonomiske faktorer:

· forskjeller i dynamikken til prisene på varer og tjenester, samt lønnsforhold som påvirker omfanget av akkumulering av midler og mengden utsatt etterspørsel;

· tempoet og omfanget av dannelsen av et nytt sosialt lag, som har muligheten til å investere i eiendom;

utvikling av boliglånssystemet;

· Utvikling av et system med utenlandske representasjoner i regionen.

Mikroøkonomiske faktorer karakteriserer de objektive parameterne for spesifikke transaksjoner. Av disse er de som beskriver gjenstanden for transaksjonen (leiligheten) spesielt viktige. Faktorer knyttet til transaksjonens art og betalingsbetingelser er også vesentlige. Hovedprosedyrene for behandling av transaksjoner og deres betaling er utarbeidet. Derfor, når en massevurdering av markedsverdien av leiligheter, kan og bør man fokusere på den typiske (gjennomsnittlige) karakteren av transaksjonen, vurdere denne faktoren konstant og ikke ta den i betraktning når man vurderer markedsverdien av leiligheter. Deretter bestemmes markedsverdien (gjennomsnittsprisen) på en leilighet, estimert på en fast dato, av dens parametere (karakteristikker) som bruksverdi.

1.3 Boligmarkedet.

Potensialet til dette markedet er enormt. Minst 90 prosent av boliger i et hvilket som helst, som de sier, sivilisert land kjøpes i dag på avbetaling.

Boligmarkedet i Russland fikk en spesielt stor skala som følge av privatiseringen av leiligheter. Gratis, som i Moskva, eller fortrinnsrett, som i andre byer, har overføring av leiligheter til privat eie skapt nye muligheter for eiere til å drive med denne typen eiendom.

Samtidig har det også utviklet seg former for kjøp og salg av leiligheter og andre boligtyper. Blant disse formene blir kjøp av leiligheter på avbetaling stadig mer vanlig. Det skal bemerkes at i Vesten er nesten all eiendom eid av befolkningen belastet med gjeld, behovet for å betale boligkostnadene i avdrag. I Russland, som et resultat av privatisering, ble hver borger eier av faste eiendeler (leiligheter, hage og landtomter) som ikke var belastet med gjeld. Derfor er russiske statsborgere i en mye bedre posisjon i denne forbindelse enn borgere fra andre land.

Samtidig vil alt dette bli supplert med de nyåpnede mulighetene for å skaffe bolig på kreditt. Kort fortalt er opplegget som følger.

Selve leiligheten fungerer som materiell sikkerhet for utlån. Inntil lånet er tilbakebetalt, er kjøper juridisk sett kun sin leietaker. Kjøperen legger umiddelbart ut det første avdraget - ca 30 prosent; de resterende 70 betales av banken som tilsvarende avtale er inngått med eiendomsselskapet.

Banken eller dens datterselskap samler inn dokumenter, gjennomfører kjøps- og salgstransaksjonen, foretar oppgjør med selger mv. Derfor når størrelsen på kommisjonen, for eksempel i Moskva, 13 prosent av markedsprisen på en leilighet. Disse kostnadene er berettiget hvis transaksjonen utføres med deltakelse av pålitelige organisasjoner, siden boligmarkedet har fått en viss kriminell konnotasjon de siste månedene.

Et stort antall kriminelle situasjoner oppstår på grunn av tilstedeværelsen av "venstre" dollar i nesten hver transaksjon, som overføres fra hånd til hånd etter fullføringen av den offisielle registreringsprosedyren.

"Venstre" dollar er som regel forskjellen mellom markedsprisen på en leilighet og beløpet den ble vurdert av BTI. Derfor trenger man ikke å være en ekspert for å forstå: for å eliminere "venstreorienterte" må man velge en av to veier: enten den konservative veien - å bringe evalueringspraksisen til BTI nærmere de virkelige forholdene i markedet; eller en radikal måte - å forlate denne praksisen og bytte til andre former for kontroll over søknadsprisen på fast eiendom.

De stadig økende forholdstallene bringer BTI-verdier nærmere markedsprisene med store sprang.

Alle mulige skatter er allerede trukket fra inntekten som en leilighet (eller annen eiendom som senere kan selges) ble kjøpt for av en borger. Derfor, fra ethvert synspunkt, kan salg av eiendom ikke betraktes som et faktum for å skaffe tilleggsinntekter; det er kun en endring i form av eiendom som eies av en borger. Og å pålegge skatt på størrelsen av en slik endring er en sekundær avgift av skatt på samme inntekt.

Markedsomdelingen av leiligheter gjorde det mulig å bedre bruken av boligmassen, stimulerte til gjenbosetting av deler av fellesleilighetene, og gjorde det mulig å delvis løse boligproblemet.

I det hele tatt vedvarer ikke boligproblemet bare, men forsterkes. Dette tilrettelegges av den konstante tilstrømningen av flyktninger og tvangsemigranter fra nabolandene til Russland.

Bruk av leiligheter til ikke-boligformål.

Etter privatiseringen av en betydelig andel av boligsektoren i byer, har problemet med å bruke eide leiligheter til andre formål enn tiltenkt formål blitt mer akutt.

Selvfølgelig er bruken av boliglokaler eid av innbyggere og juridiske personer for ikke-boligformål - for å imøtekomme kontorer, kontorer, verksteder, datasentre, etc. – bidrar på ingen måte til å løse boligproblemet, siden en betydelig del av boligarealet tas ut av det bydekkende fondet. Måter å håndtere dette på begrenser imidlertid eierens frihet og er ofte ulovlige.

Selv om boligtilsynet eller militsen klarer å fastslå at leiligheten misbrukes og, etter å ha formalisert det i samsvar med det, presenterer det for retten, har dommerne ingen rettslig grunnlag for å imøtekomme et slikt krav. I samsvar med art. 6 i loven "On the Fundamentals of Federal Housing Policy", eieren av fast eiendom i boligsektoren har rett, på den måten som er foreskrevet i loven, til å eie, bruke og disponere den, inkludert leasing, leie, pantsettelse, i sin helhet og i deler osv. dersom gjeldende normer, bolig og andre rettigheter og friheter til andre borgere, samt offentlige interesser ikke krenkes. Blant eierens forpliktelser ved bruk av boliglokaler, etablert av art. 4 i samme lov er det ikke slik plikt som bruk av boliglokaler til det tiltenkte formål. Riktignok Art. 7 i boligkoden til RSFSR, som fastslår at boligbygg og boliglokaler er beregnet på permanent opphold for borgere.

Men i beste fall, tatt i betraktning denne artikkelen, på grunnlag av art. 48 i Civil Code of RSFSR, kan bare en boligleieavtale ugyldiggjøres fordi den ikke er i samsvar med lovens krav. Men på dette grunnlaget er det ikke mulig å si opp avtalen om overføring av eierskap av boliger, siden ikke en eneste lovgivningsakt (og dette skal bare være en lov, og ikke en ordførerordre eller et regjeringsdekret) inneholder en slik lov. basis.

Mangelen på et klart regelverk fører til at selv rettsvesenet noen ganger ikke klarer å finne ut hvem og på hvilket grunnlag som har rettighetene til en bestemt gjenstand. Imidlertid tiltrekker den stabile etterspørselen etter kontorer, detaljhandel og lagerlokaler, samt de høye kostnadene for slik eiendom, som garanterer betydelige provisjoner, et stort antall mellomleddsstrukturer. Hvis i 2000 bare 42 prosent av de spurte var engasjert i transaksjoner med yrkeslokaler, har dette tallet nå økt til 70 prosent.

1.4 Eiendomsverdipapirmarkedet.

Segmentet av eiendomsmarkedet er det mest underutviklede. Dette reflekterer både etterslepet i hele aksjemarkedet og utilstrekkelig involvering av eiendom selv i den kommersielle omsetningen. Deltakere i eiendomsmarkedet foretrekker fortsatt direkte investeringer. Smal og utvalg av verdipapirer knyttet til bruk og salg av fast eiendom.

Først av alt er den ubestridelige fordelen med boligobligasjoner deres akkumulerende natur. De gjør det mulig å gradvis samle den nødvendige mengden av dem for å kjøpe en leilighet, som et sertifikat for retten til opptakene av boliger angitt i pålydende.

Betegnelsen på obligasjoner i forhold til opptakene av ekte leiligheter gjør det til enhver tid mulig å stoppe på nivået av boareal og komfort, som vil bli anerkjent som tilstrekkelig eller maksimalt mulig. Selv om det bør erkjennes at denne positive egenskapen til boligobligasjoner er noe begrenset av det faktum at de gir rett til å kjøpe kun nyoppdragte boliger. En ganske begrenset konstruksjonsstandard og spesifikasjonene til nye utbyggingsområder kan i betydelig grad begrense kretsen av de som ønsker å kjøpe obligasjoner for å løse sine boligproblemer, og dette er nettopp deres hovedverdi. Hvis det var mulig å kjøpe kommunale boliger ved hjelp av obligasjoner i et hvilket som helst distrikt i byen, uansett komfortnivå og "alder", ville deres attraktivitet øke betydelig. Dette vil kunne sikre en økning i konkurranseevnen til boligobligasjoner i forhold til andre betalingsmidler (valuta) som anses som tilstrekkelig pålitelige.

En annen utvilsomt fordel med boligobligasjoner er deres anti-inflasjonære natur: muligheten til å spare penger på en eller annen måte fra verdifall. Derfor bør månedlige priser på boligobligasjoner i det minste følge inflasjonen. I mellomtiden er mekanismen for månedlige tilbud, gitt av den anslåtte utstedelsesformen, i stand til å absorbere bare generelle makroøkonomiske svingninger, og betydelige i tidsskalaer, men ikke aktuelle endringer i boligmarkedet.

Muligheten for å endre kurs avhengig av tidspunktet for å skaffe bolig når obligasjoner innløses, for eksempel innen intervallet 1 til 6 måneder, kan øke både attraktiviteten til dette aksjemarkedsinstrumentet og graden av dets likviditet betydelig.

Eiendomsvurdering. Markedsvurderingsmetoder bidrar til å maksimere lønnsomheten til eiendom, denne nye ressursen som bedrifter og innbyggere har til rådighet. Denne vurderingen blir nødvendig allerede når eiere av grunn og eiendom ønsker å pantsette dem for å få lån. Uten en skikkelig vurdering, regn med å tiltrekke ytterligere investeringer, inkludert utenlandske.

I den første fasen av privatiseringen, når man opprettet joint ventures, ble slike vurderinger enten ikke gjort i det hele tatt, eller bare foretatt med øyet. Investoren har selv bestemt prisen. Når det gjaldt alvorlige gjenstander, var vestlige takstfirmaer involvert, som i de fleste tilfeller utførte takseringer til fordel for utenlandske investorer, og undervurderte den reelle markedsverdien av våre eiendeler.

Evaluering er også nødvendig for den sekundære utstedelsen av aksjer i privatiserte foretak som søker å øke sin autoriserte kapital med et beløp støttet av reelle materielle ressurser. Det er det virkelige prospektet som vil tillate investorer å unngå feil når de skal sette aksjekurser. Det kreves også takst ved deling av eiendom, ved fastsettelse av den beste kommersielle bruken av grunn og eiendom, og i alle andre transaksjoner knyttet til eiendom.

Analyse av utsiktene for å øke verdien av eiendom og dens kommersielle bruk bør baseres på en streng økonomisk beregning, en nøyaktig og profesjonell vurdering av den faktiske markedsverdien av eiendommen. Evaluering er vurderingen av en spesialist eller en gruppe eksperter, vanligvis profesjonelle takstmenn, om verdien av et eiendomsobjekt basert på kunnskap, erfaring, ved bruk av strengt definerte tilnærminger, prinsipper og metoder, samt prosedyremessige og etiske standarder.

Markedsverdi refererer til den mest sannsynlige prisen en eiendom vil selge i et konkurranseutsatt og åpent marked, gitt alle betingelser som er nødvendige for å gjøre en rettferdig handel.

Disse forholdene er:

1. Kjøper og selger handler ut fra typiske, standard motiver. Avtalen tvinges ikke frem på noen av sidene.

2. Begge parter har full informasjon for å ta beslutninger og handle til beste for deres interesser.

3. Objektet er lagt ut på det åpne markedet i tilstrekkelig tid, og det optimale tidspunktet er valgt for transaksjonen.

4. Betaling skjer i kontanter eller avtalte økonomiske vilkår som kan sammenlignes med kontant betaling.

5. Transaksjonsprisen reflekterer normale forhold og inkluderer ikke rabatter, rabatter eller spesielle kreditter fra noen av partene knyttet til transaksjonen.

6. Objektet er etterspurt og har et verktøy som er anerkjent i markedet.

7. Objektet er ganske knapt, med andre ord er det et begrenset tilbud som skaper et konkurranseutsatt marked.

8. Objektet er utstyrt med fremmedgjøringsegenskaper og er i stand til å overføres fra hånd til hånd.

1.5 Boliglån.

Pant betyr å utstede et lån med pant i fast eiendom. Det klassiske panteobjektet er en tomt. Boliglån åpner for muligheten til å stille bygninger, strukturer, boligbygg, separate leiligheter som sikkerhet.

Boliglån er generelt sett rimelige, boliglånsbankenes marginer er lave, og det oppnås fortjeneste på store mengder utlån. Disse bankene tiltrekker seg også midler til lave renter, men på grunn av deres svært høye pålitelighet er boliglånsobligasjonene de plasserer i jevn etterspørsel.

Det er fire enheter som opererer i boliglånsmarkedet:

1. en låntaker som ønsker å skaffe seg den beste eiendommen;

2. en bank som søker å oppnå høyest mulig fortjeneste ved å begrense risikoen for et boliglån;

3. en investor som søker å maksimere fortjenesten ved å investere i boliglån;

4. regjeringen, som må skape de juridiske og økonomiske forutsetningene for at boliglånssystemet skal fungere.

Boliglånsfasiliteter skal sikre tilgjengeligheten av kreditt for låntakeren, samt lønnsomheten av utlån.

Det finnes flere typer kredittmekanismer som tillater i større eller mindre grad å omgå det ganske høye inflasjonsnivået som finnes i landet.

Den første mekanismen er fastrenteutlån.

Den andre mekanismen er basert på lån med en rente tilpasset prisnivået i landet, hvor lånerenten vurderes periodisk (omtrent en gang i kvartalet) avhengig av endringer i prisnivået.

Den tredje mekanismen - utlån med justerbare utsatte betalinger - ble utviklet av en av institusjonene i den amerikanske økonomien spesielt for bruk under russiske forhold. Essensen er at låntakeren ikke må betale mer enn 30 prosent av inntekten på hovedgjelden eller lånet. Den første utbetalingen er relativt lav og øker over tid. Dette lar deg utsette betalingen av hoveddelen av gjelden til et senere tidspunkt. Prinsippet for denne mekanismen er at to renter beregnes, hvorav den ene kalles "kontrakt" og tjener til å beregne gjeldsbeløpet, og den andre - "betaling", for å beregne månedlige betalinger. Disse prisene er ikke like.

Den russiske føderasjonens lov "På pant" etablerer et generelt prinsipp for registrering av boliglån. Det skal være registrert hos samme statlige etat som er ansvarlig for å tinglyse rettighetene til pantsatt eiendom. Fra dette prinsippet følger forutsetningen om at pant i boliger skal registreres av avdelinger for boligprivatisering.

"Plånteavtaler" knyttet til bygninger og strukturer lokalisert på land må registreres i "landlisten" til territoriet der eiendommen ligger, som også for tiden kan tolkes som registrering av lokale landutvalg, selv om loven på det tidspunktet trådte i kraft kan det bety lokale råd.

Mekanismen for salg av pantsatt eiendom er etablert av lovgiver som en felles for både fast eiendom og løsøre.

I kraft av art. 350 i den russiske føderasjonens sivilkode, salg (salg) av den pantsatte eiendommen, som er utelukket i samsvar med loven, utføres ved salg på offentlig auksjon på den måten som er fastsatt i prosedyrelovgivningen, med mindre en annen prosedyre er etablert ved lov.

Kravet om å selge den pantsatte eiendommen gjennom offentlig auksjon er tvingende nødvendig, og hvis man følger konseptet med pantereglene, så kan det ikke omgås. Men dersom panthaver likevel ønsker å erverve eiendommen som er gjenstand for pant, til eie uten offentlig auksjonsprosedyre og den støttes av pantsetter, så kan dette gjøres iht. 409 i den russiske føderasjonens sivilkode. Artikkelen tillater inngåelse av en erstatningsavtale mellom partene, hvor kreditor erklærer skyldnerens forpliktelser oppsagt, og sistnevnte, mot å oppfylle sin forpliktelse, yter erstatning, det vil si at i vårt tilfelle overfører panthaveren fast eiendom. til panthaveren.

II Analytisk del

2.1 Moderne prinsipper for eiendomsmarkedsanalyse.

Forretningssuksess under forholdene Markedsøkonomi i stor grad forhåndsbestemt av kvaliteten på informasjonen som det tas ansvarlige økonomiske beslutninger på grunnlag av. Derfor er innsamling og analytisk behandling av informasjon, inkludert markedsinformasjon, i dag både gjenstand for en egen utredning fra et vitenskapelig og metodisk synspunkt, og gjenstand for en uavhengig virksomhet.

Den mest illustrerende illustrasjonen av ovenstående er eksempelet på informasjonsstøtte for å gjøre forretninger i aksjemarkedet. Vitenskapelige teorier og skoler som gjentatte ganger har blitt tildelt Nobelpriser har blitt opprettet og fortsetter å forbedre seg, mange arbeider om teknisk og fundamental analyse er blitt skrevet, som har blitt håndbøker for aksjemarkedsspesialister. Den verdensomspennende praksisen med dyptesting av kunnskapen til analytikere for deres opptak til å arbeide med informasjon om verdipapirmarkedet anses som normal. Og dette til tross for at i aksjemarkedet, sammenlignet med andre markeder, bør mønstrene til et perfekt marked når det gjelder bevisstheten til deltakerne identifiseres tydeligst.

Eiendomsmarkedet, i motsetning til aksjemarkedet, er mer enn langt fra perfekt på mange måter, noe som bestemmer egenskapene til studien. På den ene siden står analytikere overfor vanskeligheter, og noen ganger umuligheten av korrekt og entydig formalisering av økonomiske relasjoner i eiendomsmarkedet. På den annen side er det åpenbart at det ikke er utsikter til å overføre analyseteknologier brukt i andre markeder til eiendomsmarkedet i sin rene form, siden disse teknologiene er tilpasset bruk i et annet markedsmiljø. I lys av det foregående, ser høykvalitets analytisk arbeid i eiendomsmarkedet ut til å være et svært komplekst emne som krever analytikeren, i tillegg til dyp teoretisk kunnskap om eiendomsøkonomi, konstant praksis og kreativ søk i forskning som danner profesjonell intuisjon. .

Ved å studere nesten et århundres historie med funksjonen til eiendomsmarkedene i de utviklede landene i verden, kan man komme til den konklusjon at utilstrekkelig oppmerksomhet til kvaliteten på analytisk arbeid er en av hovedårsakene til de fleste store kriser i virkeligheten. eiendomsmarkeder. Et typisk eksempel er krisen i det amerikanske eiendomsmarkedet på slutten av 80-tallet og begynnelsen av 90-tallet. Ifølge eksperter har overdreven og vilkårlige investeringer i nybygg ført til en overflod av markedet og følgelig mangel på etterspørsel etter et stort antall prosjekter som det ble utstedt lån til. Denne situasjonen var basert på urealistiske markedsforventninger som stammet fra feil struktur av insentiver i analysen, svak analysemetodikk og ufullstendige data som karakteriserer de nåværende forholdene. Strukturen av insentiver som ledet utviklere, takstmenn og kredittorganisasjoner ble deformert av interessen til noen for å motta lån, andre for å rettferdiggjøre å få et lån, og atter andre til å tildele pengene sine. Samtidig løste alle parter sine problemer på bekostning av urettmessig optimistiske forventninger.

Bruken av svak analysemetodikk, uttrykt i utilstrekkelige forutsetninger og prosedyrer, i samspill med utilstrekkelig høykvalitetsdata fra lokale markeder, resulterte som regel i uforsvarlige markedsundersøkelser og følgelig investeringsbeslutninger basert på dem. Som et resultat av krisen har kredittinstitusjoner utviklet et stabilt syndrom av mistillit generelt til eventuelle prosjekter og markedsundersøkelser spesielt. Og dette førte igjen til forståelsen av at eiendomsmarkedsanalytikere i sitt arbeid bør veiledes av noen generelle prinsipper som er nødvendige (men ikke tilstrekkelige) for å oppnå nøyaktige konklusjoner og resultater. På den annen side er det et presserende behov for forståelige og lett identifiserbare kriterier som avgjør om markedsundersøkelser samsvarer med gyldighetskategorien.

Med tanke på utsiktene for utviklingen av eiendomsmarkedet i Russland, kan vi anta at fraværet av potensielle kriser er et altfor optimistisk scenario. Konsekvensene av slike kriser kan imidlertid bli mindre betydelige dersom det allerede i dag, på stadiet av aktiv markedsutvikling, formuleres og implementeres noen generelle prinsipper og prinsipper i hverdagen.

krav til analytiske studier, som investeringsbeslutninger vil bli tatt på bakgrunn av.

Ikke bare trusselen om kriser, men også aktuelle hverdagsproblemer – økende konkurranse, reduserte muligheter for kortsiktige superprofitter, oppstart av langsiktige og kapitalkrevende utviklingsprosjekter for næringseiendom, utenlandske investorers inntog i markedet med høye krav til begrunnelse av vedtak mv. - vitne objektivt om det faktum at viktigheten av kvalitativ analyse i eiendomsmarkedene i Russland vil bli stadig viktigere i nær fremtid.

2.2 Undersøkelse av eiendomsmarkedet med det formål å underbygge investeringsbeslutninger.

Det endelige målet for enhver studie av den typen som vurderes er å måle forholdet mellom tilbud og etterspørsel etter en bestemt type produkt i eiendomsmarkedet på et spesifikt (vanligvis fremtidig) tidspunkt.

De spesielle egenskapene til fast eiendom som en vare, sammen med eiendommens spesielle plass i en markedsøkonomi, utgjør et ganske bredt spekter av sosioøkonomisk informasjon som er nødvendig for å posisjonere dette produktet på markedet. Nåværende og retrospektive makroøkonomiske kjennetegn ved den nasjonale og regionale økonomien, sosiodemografiske indikatorer for de regionale og lokale markedene, parametere for de regionale og lokale eiendomsmarkedene - dette er bare de generelle områdene der det er nødvendig å forske.

Prinsipp 1. Bare informasjon som virkelig kan bestemme den fremtidige produktiviteten til foretaket bør velges for analyse.

Når du følger dette prinsippet, er hovedproblemet for analytikeren mangelen på standardregler eller entydige anbefalinger for å danne den første informasjonen. Det er her analytikeren må vise all sin kunnskap, faglige intuisjon, kreativitet og praktiske erfaring. Dessuten er det her grunnlaget for konsistensen av studien som helhet legges.

Prinsipp 2: Alle nåværende og prospektive data som studien er basert på, bør brukes til å kvantifisere ytelsen til eiendomsinvesteringsprosjektet som vurderes.

Men selv nøye utvalgt informasjon som er direkte knyttet til vurderingsfaget er billedlig talt en «haug med murstein» som analytikeren må legge et solid grunnlag for analytisk forskning i henhold til alle byggekunstens regler. Og her kan du ikke klare deg uten en sterk løsning som kobler de enkelte elementene til en enkelt monolitt.

Prinsipp 3. Alle individuelle blokker med informasjon som er valgt for å rettferdiggjøre en investeringsbeslutning, bør være sammenkoblet av et klart logisk opplegg, som kulminerer i en prognose for fremtidige markedsforhold og den tilsvarende produktiviteten til prosjektet som vurderes. Beskrivelsen av den logiske kretsen må presenteres eksplisitt.

En positiv oppfatning av kunden av en rapport med resultatene av en markedsundersøkelse, der det ikke er noe logisk opplegg, kan bare være hvis:

a) analytikeren utnytter klientens uvitenhet, eller

b) kunden er i utgangspunktet positiv til resultatene.

På den annen side er konstruksjonen av et overbevisende og åpenbart logisk opplegg en demonstrasjon av analytikerens høyeste faglige dyktighet.

Fortsetter resonnementet om behovet for å bygge et logisk forskningsskjema, la oss vurdere et annet prinsipp som spesifiserer innholdet i markedsanalyse.

Prinsipp 4. Innholdet i markedsanalysen bør reduseres til en diskusjon av de faktorene som utgjør hovedforholdstallene for å bestemme ytelsen til en næringseiendom.

I samsvar med dette prinsippet må analytikeren i løpet av studien formulere hovedrelasjonene som bestemmer ytelsen til det kommersielle anlegget, og deretter identifisere hierarkiet av parametere-argumenter, hvis funksjoner er faktorene som er inkludert i hoveduttrykket. for ytelse.

La oss illustrere en praktisk tilnærming til implementeringen av dette prinsippet ved å bruke følgende forenklede eksempel.

La kriteriet for ytelsen til prosjektet som vurderes være netto driftsinntekt (NOI) i en bestemt periode i fremtiden. Da, per definisjon, vil hoveduttrykket for å bestemme ytelse ha følgende form:

NOI=PGI-V&L+M-FE-VE hvor

PGI - potensiell bruttoinntekt,
V&L - tap fra underutnyttelse og mislighold.
M I - annen inntekt.
FE - faste driftsutgifter,
VE - variable driftsutgifter.

Vurder prosedyren for å identifisere parametrene som bestemmer de forventede verdiene for hovedfaktorene.

Potensiell bruttoinntekt bestemmes av verdien av leieprisen, som igjen er en funksjon av gjeldende leietakst, samt trender i forholdet mellom tilbud og etterspørsel i markedet over tid.

Det anslåtte belegget av en eiendom er en funksjon av den kumulative markedskapasiteten, etterspørselsparametere, markedsabsorpsjonshastigheten og veksten i eiendomsabsorpsjonsområdet. For prosjekter bestemmer den anslåtte belastningen to indikatorer - belastningsnivået og tidsplanen for absorpsjon av markedet til dette nivået.

Veksten i eiendomsabsorpsjonsområdet bestemmes enten av veksten i antall arbeidsplasser (sysselsettingsgrad) eller av veksten i befolkningen. Utvidelsen av absorpsjonsområdet fører i sin tur til behov for ny eiendom.

Det bør bemerkes at vekst i sysselsetting og befolkningsvekst i ett tilfelle kan være direkte relatert, for eksempel når nye jobber åpnes og tilstrømningen av nye arbeidsføre. I et annet tilfelle kan befolkningsveksten vokse uten økning i sysselsettingen, for eksempel på grunn av økning i innkommende pensjonister eller økning i fødselsraten. Kvalitativ analyse innebærer bruk av flere informasjonskilder som gir historiske trender og vekstprognoser etterfulgt av datasammenligning. Segmentering av rekkeviddevekst er også obligatorisk, for eksempel etter aldersgruppe, kjønn, familiestørrelse osv. Fraværet av disse posisjonene i studien skal tilskrives det inkonsekvente valget av data til bruk i analysen.

Etterspørselsparametere bestemmes av slike spesifikke indikatorer som areal (kontor eller produksjon) per arbeidsplass, utgifter til kjøp per innbygger, antall leiligheter eller hus per innbygger, etc. Ved hjelp av etterspørselsparametere beregnes mengden nødvendig eiendom, som tilsvarer veksten i området for eiendomsforbruk. For eksempel, ved å bruke gjennomsnittlig forbruk per kjøp på befolkningsvekst, forventes detaljsalget å øke, og dermed behovet for ytterligere butikkareal. Ved analyse av boligmarkedet konverteres befolkningsvekst segmentert etter alder, inntekt, størrelse eller familiesammensetning til segmentert etterspørsel. En god analyse av etterspørselsparametere involverer studiet av historiske trender, nåværende situasjon og forutsi deres sannsynlige verdi i fremtiden. Dessuten måler en konsistent analyse endringen i etterspørselen, ikke bare på grunn av nye rekkeviddegevinster, men også på grunn av endringer i den eksisterende befolknings- og sysselsettingsstrukturen. For eksempel under konjunkturoppganger krever voksende bedrifter store arealer, og endringer i den demografiske situasjonen mot en økning i personer i pensjonsalder vil kreve en passende type bolig.

Tegnene på inkonsekvensen i analysen av etterspørselsparametere bør først og fremst inkludere å ta hensyn til konstante verdier, som som regel er karakteristiske for analyseøyeblikket, samt ignorere endringer i eksisterende befolknings- og sysselsettingsstrukturer. .

Absorpsjonsraten, også referert til som markedspenetrasjonsraten, er andelen av total markedsetterspørsel som prosjektet under vurdering forventes å absorbere i konkurranse med andre prosjekter. Etter at analytikeren har estimert den totale økningen i potensiell etterspørsel, er det nødvendig å bestemme den kritiske parameteren for prosjektet – andelen av den totale etterspørselen som det aktuelle prosjektet trolig kan kreve.

Teoretisk sett er absorpsjonskoeffisienten en kompleks funksjon av mange faktorer. Som en første tilnærming kan det defineres som forholdet mellom arealet av objektet som vurderes og det totale arealet (inkludert arealet av objektet) av det konkurransedyktige tilbudet på tidspunktet for introduksjonen til markedet. En slik tilnærming bør i det minste være til stede i enhver markedsundersøkelse som hevder å være gyldig.

Det skal bemerkes at når du bestemmer absorpsjonskoeffisienten, er de viktigste forholdene den detaljerte segmenteringen av etterspørsel og konkurransedyktig tilbud. Samtidig skal man ikke miste av syne varigheten av konkurrerende prosjekter som er startet i gjennomføringen, volumet og varigheten av prosjekter som forberedes for gjennomføring. Det første tegnet på en mislykket studie her er bruken av "gjennomsnittlige" data.

Tap på grunn av markedsdekkende rabatter og insentiver til leietakere er også en faktor som ikke bør overses ved prognoser for potensiell bruttoinntekt.

Andre inntekter, selv om de vanligvis er en liten del av inntektene, må fortsatt fremskrives for å reflektere de sannsynlige preferansene til potensielle forbrukere i lys av deres oppfatninger av livsstil, servicenivå og utgifter per innbygger for å nå dette nivået, osv. .d.

Faste og variable kostnader anses tradisjonelt sett som sikrere i prognoser. Imidlertid er en slik formulering av spørsmålet for forholdene i Russland bare delvis gyldig. For eksempel kan skatter på eiendom (i dag er eiendomsskatter, skatter på land) og husleie for land, på grunn av uro i lovgivningen, by på uventede "overraskelser" for en potensiell investor i fremtiden. Derfor bør en konsistent markedsundersøkelse inkludere variantprognoser for disse posisjonene.

En lignende situasjon er observert med de fleste variable kostnadene. En analyse av markedet for offentlige tjenester, hvorav de fleste er levert av naturlige monopoler, en ustabil tariffpolitikk, krever en kvantitativ begrunnelse av indikatorene som tas i betraktning. Samtidig er det viktig å bruke markedsinformasjon om ressursbruken innhentet på grunnlag av indikasjoner på kontroll- og måleutstyr. I mangel av markedsanaloger når det gjelder ressursforbruk, er det mer å foretrekke å beregne dem i henhold til standarder, i stedet for å bruke fakturaer utstedt av ressursleverandører.

2.3 Metoder for vurdering av markedsverdi av fast eiendom.

Det er tre hovedmetoder for å vurdere markedsverdien av eiendom:

1. sammenligningsmetode

2. kostnadsmetode

3. inntektskapitaliseringsmetode.

Den viktigste verdsettelsesmetoden er metoden for komparativ salgsanalyse (SAP). Denne metoden er anvendelig når det er et marked for tomt og eiendom, det er reelle salg, når det er markedet som danner prisene, og takstmenns oppgave er å analysere dette markedet, sammenligne lignende salg og dermed få frem verdien av eiendom som blir verdsatt. Metoden er basert på en sammenligning av objektet som tilbys for salg med markedsanaloger. Den finner størst bruk i Vesten (90 prosent av tilfellene). Dette arbeidet krever imidlertid et allerede etablert marked for tomt og eiendom.

Salgssammenligningsmetoden benyttes dersom det er tilstrekkelig pålitelig markedsinformasjon om kjøps- og salgstransaksjoner av gjenstander tilsvarende den som verdsettes. I dette tilfellet er kriteriet for valg av sammenligningsobjekter den tilsvarende beste og mest effektive bruken.

SAP-metoden kan også refereres til som sammenligningstilnærmingen for direkte salg, metoden for sammenligning av salg eller markedsinformasjonsmetoden.

Anvendelsessekvensen for SAP-metoden er som følger:

1. Nylige salg av sammenlignbare eiendommer i det relevante markedet er fremhevet. Informasjonskilder er: takstmannens egen dossier, Internett, en elektronisk database, eiendomsfirmaer, dossierer til eiendomsmeglere, arkiver for kredittinstitusjoner ( boliglånsbanker), forsikringsselskaper, bygge- og investeringsselskaper, territorielle avdelinger for insolvens og konkurs, territorielle avdelinger i Statens eiendomsutvalg, etc.

Et viktig poeng ved bruk av SAP-metoden er koordineringen av resultatene av sammenligningen av eiendommen som verdsettes. Aritmetisk gjennomsnittsberegning av mottatte data er ikke tillatt. Den aksepterte prosedyren er å studere hvert resultat og foreta en vurdering om omfanget av dets sammenlignbarhet med eiendommen som verdsettes. Jo mindre antallet og omfanget av endringene som skal gjøres, desto større vekt har dette salget i prosessen med å fullføre godkjenningen.

Som sammenligningsenheter tas målere som tradisjonelt er etablert i det lokale markedet. For å evaluere det samme objektet, kan flere sammenligningsenheter brukes samtidig.

Sammenligningselementene inkluderer egenskaper ved eiendom og transaksjoner som forårsaker endringer i eiendomspriser. Elementer som må gjøres rede for inkluderer:

sammensetningen av de overførte eiendomsrettighetene;

betingelser for finansiering av kjøps- og salgstransaksjonen;

· salgsbetingelser;

salgstidspunkt

· plassering;

· fysiske egenskaper;

økonomiske egenskaper;

arten av bruken;

ikke-eiendomskomponenter av verdi.

2. Verifikasjon av informasjon om transaksjoner: bekreftelse av transaksjonen av en av hoveddeltakerne (kjøper eller selger) eller en agent for et eiendomsselskap; identifisere vilkårene for salget.

Hvis det er tilstrekkelig mengde pålitelig markedsinformasjon, er det tillatt å bruke metodene for matematisk statistikk for å bestemme verdien ved å sammenligne salg.

3. Justering av verdi på sammenlignbare eiendommer.

Justering kan gjøres i tre hovedformer: i form av penger, prosent, generell gruppering.

Salgsprisjusteringer for sammenlignbare eiendommer gjøres i følgende rekkefølge:

· Først og fremst gjøres justeringer knyttet til vilkårene for transaksjonen og markedstilstanden, som utføres ved å bruke hver påfølgende justering på det forrige resultatet;

· Sekundært gjøres justeringer som er direkte knyttet til eiendommen ved å bruke disse justeringene på resultatet oppnådd etter justering for markedsforhold, i hvilken som helst rekkefølge.

For å bestemme mengden justeringer, avhengig av tilgjengeligheten og påliteligheten til markedsinformasjon, brukes kvantitative og kvalitative metoder. Begrunnelse for justeringene som er tatt i betraktning er obligatorisk. Den endelige beslutningen om verdien av resultatet bestemt av salgssammenligningsmetoden tas på grunnlag av en analyse av de justerte salgsprisene til de sammenligningsobjektene som ligner mest på vurderingsobjektet.

Kostnadsmetoden er praktisk talt ikke anvendelig for land. Det kan bare brukes i unntakstilfeller av verdivurdering av landet uatskillelig fra forbedringene som er gjort på det. Det antas at land er permanent og ubrukelig, og kostnadsmetoden brukes til å vurdere menneskeskapte gjenstander. Når den vurderes med denne metoden, legges verdien av land til kostnadene for forbedringer (bygninger, strukturer), og grunnen verdsettes separat ved andre metoder.

Kostnadsmetoden for verdivurdering av eiendom implementeres i følgende rekkefølge:

Bestemme verdien av et stykke land;

fastsettelse av erstatnings- eller erstatningskostnadene for bygninger og strukturer;

Bestemme mengden akkumulert slitasje på bygninger og strukturer;

· Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom ved bruk av kostmetoden, som summen av verdien av en tomt og gjenanskaffelses- eller gjenanskaffelsesverdien av bygninger og konstruksjoner minus akkumulerte avskrivninger.

Valget av metode for beregning av kostnadene ved nybygging av forbedringer bør begrunnes på en passende måte. Bruk av gjenanskaffelseskost er hensiktsmessig i tilfeller der det er vanskelig å fastslå kostnadene ved å oppføre en eksakt kopi av bygningen på grunn av utdaterte typer bygningskonstruksjoner og konstruksjonsmetoder som er brukt for å opprette den aktuelle eiendommen.

Kostnader som tilsvarer gjenanskaffelses- eller gjenanskaffelsesverdi for eiendomsvurderingsformål beregnes som summen av direkte kostnader, indirekte kostnader og fortjeneste til gründeren.

Direkte kostnader inkluderer følgende kostnader direkte knyttet til bygging:

kostnader for materialer, produkter og utstyr;

lønn til bygningsarbeidere;

kostnadene for anleggsmaskiner og mekanismer;

· kostnadene for midlertidige bygninger og strukturer, sikkerhetstiltak, transport- og lagringskostnader og andre kostnader som er normativt akseptert i det lokale markedet;

fortjeneste og faste kostnader til entreprenøren.

Indirekte kostnader inkluderer kostnader knyttet til bygging av et bygg, men ikke inkludert i kostnadene for bygge- og installasjonsarbeider.

kostnader for design, teknisk tilsyn, geodetisk kontroll;

betaling for konsultasjoner, juridiske, regnskaps- og revisjonstjenester;

kostnadene ved byggefinansiering;

administrative og andre utgifter til utbygger.

Størrelsen på indirekte kostnader fastsettes under hensyntagen til de tariffer som gjelder i markedet for arbeider og tjenester for disse varene.

Fortjenesten til gründeren er den rådende markedsnormen som oppmuntrer gründeren til å investere konstruksjons prosjekt. Fortjenestebeløpet bestemmes av metoden for ekspertvurderinger basert på markedsinformasjon.

Bruk av kostnadsmetoden er nødvendig ved analyse av nybygg; gjenoppbygging av bygninger; vurdering for skatteformål; å identifisere overskytende inntekt i eiendomsvurdering; når det vurderes for forsikringsformål; vurdering av konsekvensene av naturkatastrofer; vurdering av spesielle bygg og konstruksjoner.

Under betingelsene for overgang til markedsforhold er kostmetoden avgjørende i vurderingen, siden anvendelse av andre metoder krever omfattende markedsinformasjon, som ikke er tilgjengelig på grunn av et uutviklet marked. Imidlertid bør det alltid huskes at byggekostnadene kun er grunnlaget for markedsverdi og som oftest er de enten mer eller mindre enn det.

For eksempel vil markedsverdien av et luksushotell som ligger på en uheldig plassering (i utkanten av byen) være mindre enn verdien bestemt av kostmetoden. På sin side kan markedsverdien av bensinstasjonskomplekset på et visst stadium være mer enn byggekostnadene.

Under markedsdannelsesforholdene, når det er en omlegging av produksjonen til nye teknologier, kan det virke som om eiendommen ikke har noen verdi i det hele tatt. For eksempel, hvis et foretak produserer produkter som ingen trenger, og dets produksjonsområder ikke kan rekonstrueres for ny produksjon, har markedsverdien av slike eiendommer en tendens til null. Bruken av den kostbare metoden i dette tilfellet vil føre til feil orientering av potensielle kjøpere.

For tiden, i Russland, blir dette øyeblikket ofte tatt i betraktning når man estimerer anleggsmidler til virksomheter feil, siden omvurderingen deres utføres hovedsakelig i henhold til kostmetoden og takstmannen bør huske at bokført verdi av anleggsmidler til virksomheter ikke stemmer overens. til deres markedsverdi.

Den neste verdsettelsesmetoden, som gjelder spesifikt for Russland, er verdsettelsesmetoden basert på analysen av den mest effektive bruken av eiendom, og denne analysen er forbundet med å bestemme hvilken type bruk som vil gi eieren maksimal inntekt, dvs. inntektskapitaliseringsmetode.

Metoden for kapitalisering av inntekt for å vurdere markedsverdien av eiendom implementeres i følgende rekkefølge:

prognoser for fremtidig inntekt;

kapitalisering av fremtidige inntekter.

Fremtidige inntekter som genereres av eiendommen er delt inn i to typer: inntekter fra operativ (operativ) virksomhet som følge av næringsleie og inntekt fra hjemfall.

Inntekter fra operativ (operativ) virksomhet prognostiseres ved å utarbeide en rekonstruert (hypotetisk) resultatregnskap. Tilbakeføringsinntekt er anslått:

direkte utnevnelse av den absolutte verdien av tilbakeføringen;

Utnevnelse av en relativ endring i verdien av fast eiendom for eierperioden;

· ved å bruke koeffisienten for terminal store bokstaver.

Aktivering av fremtidig inntekt til nåverdi kan utføres:

metoden for direkte kapitalisering;

Metoden for kapitalisering i henhold til avkastningen.

Den første forutsetningen for metoden for direkte kapitalisering er konstanten og uendeligheten av kapitalisert inntekt. I den direkte kapitaliseringsmetoden er nåverdien av en fremtidig inntektsstrøm definert som forholdet mellom den årlige inntekten som kan tilskrives et eierskap eller en andel og kapitaliseringsgraden for det eierskapet eller interessen.

For å beregne verdien av fullt eierskap, bestemmes totalkapitaliseringsgraden på grunnlag av markedsdata. Avhengig av tilgjengeligheten av innledende informasjon, gjelder:

Sammenlignende salgsanalyse

beregning ved hjelp av gjeldsdekningsgraden;

utstyr til investeringsgruppen.

Den opprinnelige forutsetningen for kapitaliseringsmetoden i henhold til avkastningen er den begrensede perioden for mottak av inntekt. I autføres konverteringen av et begrenset antall fremtidige kontantstrømmer til nåverdi til en bestemt verdi av avkastningen som tilsvarer risikoen ved å investere i denne typen eiendom.

Ved beregning av nåverdi uten hensyn til finansieringsvilkår formaliseres kapitaliseringsmetoden etter avkastningsgrad enten i form av en analyse av neddiskonterte kontantstrømmer, eller i form avr.

Diskonteringsrenten som brukes i analysen av diskonterte kontantstrømmer og tar hensyn til både systematiske og ikke-systematiske risikoer, bestemmes av:

Metoden for valg fra markedsdata om salg av lignende objekter;

Metode for alternative investeringer i finansmarkedet;

Overvåkingsmetode for eiendomsmarkedet.

Nylig har etterspørselen etter tjenester til takstmenn og deres profesjonelle opplæring i Russland begynt å vokse raskt. Dette skyldes også nylige hendelser i finanssektoren, da forsøk på å lage en mekanisme for utlån gjennom kredittforsikring mislyktes: Bankene tapte mye på falske forsikringer. Når det gjelder fast eiendom, som stilles som sikkerhet av banken ved utstedelse av lån, er tap nesten umulig. Dermed blir eiendoms- og kapitalmarkeder uatskillelige komponenter av økonomien som helhet.

Bankene viste naturligvis stor interesse for slike operasjoner. Og alle av dem trenger en kvalifisert eiendomsvurdering, som utfører forsikring til den virkelige verdien av eiendom.

Evaluering er også nødvendig innenfor rammen av regional skattepolitikk. Over hele verden er grunnlaget for det lokale skattesystemet eiendomsskatten, på grunn av denne skatten dannes ca 70 prosent av det lokale budsjettet. Med utviklingen av selve markedet, med fremkomsten av reelle verdier, er det selvsagt mulig å gå over til et skattesystem som vil stimulere utviklingen av eiendomsmarkedet og samtidig sikre påfyll

lokale budsjetter. Dette forklarer også den ubetingede interessen for vurderingen lokale forvaltninger viser.

Kostnadene for profesjonelle takseringstjenester varierer mye avhengig av hvilke typer objekter som vurderes, kompleksiteten i arbeidet og selvfølgelig hvilke spesialister som er involvert i takseringen. Vanligvis måles kostnaden for tjenester enten i timer multiplisert med timeprisen, eller avhenger av størrelsen på objektet, men er aldri knyttet til kostnadene.

2.4 Trekk ved ulike typer vurderinger.

Verdivurdering med det formål å kjøpe eller selge og klassifisere fast eiendom.

Ved verdsettelse av eiendom som skal kjøpes eller selges på det åpne markedet, legges markedsverdi eller realisasjonsverdi til grunn for verdsettelse for alle klasser og kategorier av eiendom. Samtidig vil for spesialisert eiendom i de fleste tilfeller kostnadsmetoden basert på markedsdata være den avgjørende metoden for å beregne kostnaden.

Ved verdsettelse av fast eiendom for salg i et begrenset tidsrom, når fast eiendom legges ut for salg på det åpne markedet i en periode som er vesentlig kortere enn den tilstrekkelige markedsperiode for denne type eiendom, brukes verdien av den begrensede realisasjonen som verdsettelsesgrunnlaget for alle klasser og kategorier av fast eiendom.

Formålet med takstarbeidet og egenskapene til eiendommen som verdsettes er av avgjørende betydning for valg av hensiktsmessig verdivurderingsgrunnlag.

Generelt er klassifiseringen av hovedformålene som fast eiendom vurderes som følger:

1. Verdivurdering for kjøp eller salg;

2. Verdivurdering for salg innen et begrenset tidsrom;

3. Verdivurdering av grunn og bygninger for deres bruk som sikrede låneforpliktelser;

4. Evaluering for utarbeidelse av regnskap og regnskap;

5. Evaluering for inkludering i fondenes prospekter, børser;

6. Evaluering for å løse problemer ved fusjon og oppkjøp av selskapet;

7. Verdivurdering for pensjonskasser, forsikringsselskaper, eiendomsfond.

I praksis kan det være andre formål med verdivurdering, og deres ordlyd og følgelig mulige verdsettelsesgrunnlag bør avtales mellom oppdragsgiver og takstmann.

Etter å ha avklart formålet med verdsettelsen, bør det fastslås hvilken klasse og kategori eiendommen som verdsettes tilhører.

For evalueringsformål skilles to klasser av eiendom:

· Spesialisert

Ikke-spesialiserte

Spesialisert eiendom er en eiendom som i kraft av sin spesielle natur sjelden, eller aldri, selges på det åpne markedet for å fortsette sin eksisterende bruk av en enkelt eier, med mindre den selges som en del av bruksvirksomheten.

Eksempler på spesialisert eiendom er:

1. Museer, bibliotek og andre lignende lokaler som tilhører det offentlige;

2. Sykehus, spesialiserte medisinske fasiliteter og fritidssentre som ikke har en konkurransedyktig markedsetterspørsel fra andre enheter som ønsker å bruke denne typen eiendommer i området;

3. Skoler, høyskoler, universiteter og forskningsinstitutter som det ikke er konkurransedyktig markedsetterspørsel etter fra andre organisasjoner;

4. Standardeiendom i spesielle geografiske områder og på steder fjernt fra de viktigste forretningssentra som ligger der for produksjon eller næringsformål.

Ikke-spesialisert eiendom er alle typer eiendom bortsett fra det som faller inn under definisjonen av spesialisert eiendom. Det er med andre ord en som det er en generell etterspørsel etter, med eller uten mulig modernisering, og som vanligvis kjøpes, selges eller leies på det åpne markedet for å kunne brukes til eksisterende eller lignende formål, enten som en ubebodd eiendom for enkelteie, eller (uansett om hun er ansatt eller ledig) som investering eller for utvikling.

Ved verdsettelse av fast eiendom okkupert av eieren til bruk i virksomheten til et foretak (virksomhet), legges følgende til grunn for verdsettelse:

· markedsverdi ved eksisterende bruk - for ikke-spesialiserte eiendommer, inkludert eiendommer verdsatt på grunnlag av dets kommersielle potensial.

· Gjenstående gjenanskaffelsesverdi - for spesialisert eiendom.

Ikke-spesialiserte og spesialiserte eiendommer klassifiseres på sin side i kategorier avhengig av formålet med eierskapet. Et tilsvarende klassifiseringsprinsipp brukes både til evalueringsformål og til andre formål.

2.5 Miljøfaktorers påvirkning på kostnad.

Miljøfaktorer, både ugunstige og gunstige, er inkludert i settet med faktorer som vanligvis vurderes i vurderinger. Enkelte forhold påvirker en bestemt type eiendom og vil direkte påvirke takstmannens beregninger, hvor de må tas i betraktning i forhold til markedsdata innhentet fra sammenlignbare og upåvirkede eiendommer. I andre tilfeller vil all eiendom i enhver region bli påvirket av disse faktorene.

Relevante miljø- og forurensningsfaktorer inkluderer vanligvis følgende kategorier:

naturlige faktorer som radon eller metan, luftforurensning eller støy;

· teknologiske forurensningsfaktorer som et resultat av tidligere eller nåværende produksjonsaktiviteter på det gitte området, eller som et resultat av inntrengning fra naboanlegg;

forurensningsfaktorer i form av elektromagnetiske og andre felt;

forurensningsfaktorer ved bruk av materialer fra resirkulerte materialer.

Alle eiendomsklasser er følsomme for effekten av miljøfaktorer på verdi, men eiendom som tilbys for salg eller som sikkerhet for lån er spesielt følsom for disse faktorene.

Arbeider med miljørevisjon av fast eiendom inngår ikke i eiendomsvurderingsarbeidet. I tilfeller hvor takstmannen har grunn til å tro at miljømessige forhold kan påvirke verdien vesentlig, bør han informere byggherren om behovet for å involvere en fagkyndig på miljøområdet.

Takstmannen bør informere miljøeksperten om konteksten for sin studie, inkludert nåværende og potensiell fremtidig bruk av tomten, som vil uttrykkes i verdi basert på best og mest effektiv bruk. Generelt bør miljøeksperten svare neste spørsmål:

Hvorvidt kilden til forurensning eller fare kan fjernes på en vellykket og økonomisk måte;

· hvis forurensningen eller faren ikke kan elimineres fullstendig, kan den isoleres eller forsegles for å gjøre eiendommen egnet for den bruken i en viss, til og med begrenset, periode;

• om det er mulig å dempe virkningene av forurensning eller fare på noen måte;

· hva er det mest effektive middelet for forurensningskontroll og hvordan det reguleres;

I tilfeller hvor det er mulig å eliminere kilden eller eliminere konsekvensene av forurensning, kan vurderingen foretas under hensyntagen til tilsvarende beregnede kostnader ved slik avvikling eller eliminering.

III Praktisk del.

3.1 Praktisk anvendelse av metoden for sammenlignende salg.

På slutten av 2000 begynte hyttebyggingen i Podolsk-regionen. Lavtliggende boligkomplekser - rader med tomannsbolig som har felles vegger med samme type nabohus. Ordet "sameie", som betegner eiendom skapt og utstyrt med arbeid fra likesinnede naboer, er ikke veldig populært. Derfor, for å utpeke boliger som er eksotiske for oss, bygget på prinsippet om "felles vegger og tak - din egen hage", har det engelske ordet "byhus" slått rot i russisk hverdag.

Likevel, for eksempel markedsverdien av hytta ved hjelp av metoden for sammenlignende salg.

Totalt areal er på 120 kvm, hytta har 6 rom, 3 soverom, bad, dusjrom, ferdig kjeller. Det er ingen garasje per takstdato. Tomteareal - 1000 kvm.

For analysen vil vi bruke data om fem salg av sammenlignbare eiendommer i samme område.

Tabell nummer 1.

		Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3		Objekt №4	Objekt №5
Salgspris	65000		78000	56000		70000	54000
Eie	fullstendig		fullstendig	fullstendig		fullstendig	fullstendig
Vilkår for- finansiering	ikke-marked, prisen er overpriset med 3000		ikke-markedsmessig er prisen overpriset med 8000	marked		marked	marked
Salgsbetingelser	marked		marked	marked		marked	marked
Markedsforhold (tid)	2 uker		6 uker		1 år	1 år	1 år
Husområde	120 kvm.		145 kvm.		120 kvm.	145 kvm.	120 kvm.
Land areal	10000 kvm		12000 kvm		10000 kvm	12000 kvm	10000 kvm
Antall rom	6		7		6	7	6
Antall soverom	3		3		3	3	3
Bad	1		1		1	1	1
Dusj	1		1		1	1	1
Kjeller	ikke ferdig		ikke ferdig		ikke ferdig	ikke ferdig	ferdig
Garasje	spise		spise		spise	spise	Nei

Som det fremgår av de første dataene, skiller sammenligningsobjektene seg fra de som vurderes av finansieringsbetingelsene, salgstidspunktet og fysiske egenskaper.

Størrelsen på justering for finansieringsforhold fastsettes ved å sammenligne salgspris på objekter med markedsfinansiering og ikke-markedsfinansiering. I dette tilfellet diskonteres lånebetalinger med markedsprosent. I vårt eksempel er justeringsverdiene definert som 3000 for objekt nr. 1 og 8000 for objekt nr. 2.

Siden alle sammenlignbare eiendommer har markedsmessige salgsbetingelser, kreves det ingen justering for salgsvilkår.

For å justere for markedsforhold (salgstidspunkt), er det nødvendig å velge objekter som bare er forskjellige i dette elementet. I vårt tilfelle skiller objekt nr. 1 og nr. 3 seg kun i finansieringsvilkår og salgstidspunkt. Justering av salgsprisen

objekt nr. 1 om finansieringsvilkårene, kan du bestemme justeringen for salgstidspunktet:

(62000 - 56000) / 156000 = 0.1.e. markedsprisene vil stige med 10 % per år.

Dermed bringes alle sammenlignbare objekter inn i samme betingelser for finansiering og salgstid, noe som skaper enkelt base for å gjøre justeringer for andre sammenligningselementer.

I en rekke sammenligningsobjekter er forskjeller i størrelse representert av et annet antall rom og forskjellige områder av huset og tomten. Dessuten er en tomt på 12000 kvm. tilsvarer et hus med et areal på 145 kvm. med 7 rom og en tomt på 10000kvm. tilsvarer et hus med et areal på 120 kvm. med 6 rom. Derfor har størrelsesjusteringen fra sammenligningen av objekt nr. 1 og nr. 2 følgende form:

70000 – 62000 = 8000.

Justeringen for tilstedeværelsen av en garasje er avledet fra en sammenligning av objekt nr. 3 og nr. 5:

61600 – 59400 = 2200.

Justeringen for ferdigstilt kjeller fastsettes ut fra en sammenligning av objekt nr. 2 og nr. 4:

77000 – 70000 = 7000.

Resultatene av de foretatte justeringene er vist i tabell nr. 2

Tabell nummer 2.

	Objekt №1	Objekt №2	Objekt №3	Objekt №4	Objekt №5
Salgspris	65000	78000	56000	70000	54000
Overdragelse av eierskap årer	fullstendig	fullstendig	fullstendig	fullstendig	fullstendig
Juridisk retting.	65000	78000	56000	70000	54000
Finansieringsbetingelser.	ikke markedet	ikke markedet	ikke markedet	ikke markedet	marked
Justering for vilkårene til finansierne.	- 3000	- 8000	0	0	0
Justert pris	62000	70000	56000	70000	54000
Vilkår for en transaksjon	kommersielle	kommersielle	kommersielle	kommersielle	kommersielle
Justering på vilkårene for avtalen	0	0	0	0	0
Markedsjustert pris	2 uker	6 uker	1 år	1 år	1 år
Markedsjustering	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %	+10 %
Justert pris	62000	70000	61600	77000	59400
plassering	lignende	lignende	lignende	lignende	lignende
Størrelse	120 kvm.	145 kvm.	120 kvm.	145 kvm.	120 kvm.
Størrelsesjustering	0	- 8000	0	- 8000	0
Garasje	spise	spise	spise	spise	Nei
Korreksjon for tilstedeværelsen av en garasje	- 2200	- 2200	- 2200	- 2200	0
Ferdigstilt kjeller	Nei	Nei	Nei	Ja	Nei
Kjellerjustering	+ 7000	+ 7000	+ 7000	0	+ 7000
Justert pris	66800	66800	66400	66800	66400
Total netto korreksjon	1800	11200	10400	3200	12400
Samme i %	3	14	19	5	23
Fra salgssummen, total brutto korreksjon	11200	25200	14800	17200	12400
Fra salgspris	19	32	26	25	23

For hvert sammenligningsobjekt ble det innhentet en justert pris. I samsvar med betingelsene for problemet, er det nødvendig, basert på data fra justerte salgspriser, å utlede verdien av markedsverdien.

Begrunnelsen for å utlede en enkelt indikator for markedsverdi er å gi hvert medlem av en serie justerte salgspriser en vektingsfaktor, som tar hensyn til graden av forskjell mellom sammenligningsobjektene og vurderingsobjektene. Samtidig bør det tas med

Vær oppmerksom på omfanget av salgsprisspredning, den totale % av justeringer tatt i absolutte termer, den totale % av justeringer, definert som forskjellen mellom positive og negative justeringer, og alle andre data.

I dette eksempelet har vi et tilnærmet veldig snevert spekter av salgspriser - fra 66400 til 66800. Salgsprisen med mindre justeringer er imidlertid tillagt en større andel - for objekt nr. 5 er antall justeringer = 2. I tillegg vil det bli tillagt en større andel av salgsprisene. summen av den totale bruttojusteringen for objekt nr. 5 er også nesten minst. Derfor ble salgsprisen på objekt nr. 5 - 66400 tatt som markedsverdi av sammenligningsobjektet.

3.2 Investeringsrisiko og eiendomsmarkedsstatistikk.

Eiendomsmarkedsstatistikk inneholder vanligvis informasjon om leiepriser og lønnsomhet. For datasammenlignbarhet refererer informasjonen kun til førsteklasses objekter. Det antas at slike anlegg oppfyller de høyeste krav til plassering, utstyr, kommunikasjon, planløsninger etc., og leietakster fastsettes i samme standarder for måling og fordeling av kostnader mellom eier og leietaker til vedlikehold, reparasjoner, forsikring, osv. .

Informasjon om leiepriser anses tilgjengelig. For ensretting kreves kun verifisering av den nevnte tilstrekkeligheten. Informasjon om lønnsomhetsindikatorer er vanskeligere å utarbeide. Siden det ikke er så mange kjøps- og salgstransaksjoner, tar de hensyn til tidligere gjennomførte transaksjoner, integrerer data om ulike objekter, tar hensyn til tidsgap, inflasjon og andre prosesser. Lønnsomhetsindikatorer inneholder også informasjon om regionale risikoer, og her råder ekspertprinsippet. Derfor er statistikk en av spesialiseringene i eiendomsmarkedene.

Aktivering av virksomhet og investeringer i regionen er nødvendigvis ledsaget av aktivering i kontormarkedet, en økning i etterspørsel, belegg og leiepriser. Samtidig stimuleres nybygging og modernisering av kontorer, etterfulgt av serviceavdelinger, kjøpesentre, fritidssentre mv. Slike prosesser er nå karakteristiske for de største forretningssentrene: de tradisjonelle finanshovedstedene i Amerika og den gamle verden, de raskt voksende hovedstedene i Sørøst-Asia, Kina og India. En analyse av utleievirksomhetsstatistikk peker på en rekke interessante fenomener. For eksempel:

Data om leiepriser er betydelig mer dynamiske enn data om avkastning; dynamikken til leieprisene er preget av en viss svingning, som reflekterer (om enn med skift) de generelle prosessene med opp- og nedturer; endringer i indikatorer for kontor- og detaljhandelseiendom kan ikke sammenfalle i tid og omfang; forbedringer i markedssituasjonen gjenspeiles i veksten i leiepriser og, mer sjelden, i en reduksjon i lønnsomhetsindikatorer (på grunn av deres merkbart mindre dynamikk); et asymmetrisk bilde oppstår også når markedssituasjonen forverres;

Verdiene til lønnsomhetsindikatorer er bedre (lavere), jo mer pålitelig og stabil den regionale økonomien og den sosiale situasjonen. Lederne for den stabile utleievirksomheten er London, Paris og Frankfurt, hvor området for endring i lønnsomhet er i området 5-6%;

Endringer i indikatorer for østeuropeiske hovedsteder er mindre dynamiske; dette kan forklares både av mindre volumer av markeder, færre transaksjoner, og tilsynelatende med lavere interesse fra vestlige eksperter og forretningskretser for disse markedene; lønnsomhetsindikatorer for østeuropeiske hovedsteder er stabile - 2-3 ganger høyere enn for vestlige hovedsteder. Og i perioden etter krisen i august 1998 var lønnsomhetsindikatorene i Moskva 4 eller flere ganger dårligere. Og dette var ikke bare på grunn av et reelt verdifall på eiendom, men snarere et resultat av en ekspertvurdering av tilstanden til ustabilitet og økt forretningsrisiko i regionen;

Ytterligere analytisk informasjon foreslås innhentet ved å bruke den beregnede indikatoren for enhetskapitalisert verdi (UCS) - som et estimat på kostnadene for en gjennomsnittlig enhet av det kommersielle området til det leide objektet.

En slik vurdering, sammen med en rask respons på svingninger i leiepriser, bærer ekspertuttalelser om suksessen og risikoen til en bedrift.

Innledende informasjon - leiestatistikk for europeiske byer - kan finnes i vestlige publikasjoner (for eksempel i den månedlige "EuroProperty"). Vi vil velge som representative objekter: Frankfurt, London og Paris - sentrene for den mest stabile virksomheten, St. Petersburg, Praha og Warszawa - sentrene for overgangsøkonomien med de mest risikable (i Europa) indikatorene for utleievirksomheten.

Utleie av kontorvirksomhet.

Observasjonsperioden 01.99-08.00 for de vestlige hovedstedene viste generelt fremgangen i utleiekontorvirksomheten. Vi noterer oss den absolutte stabiliteten i yielden for London (5,00-5,50%) og forbedringen i yielden for Frankfurt (fra 5,75 til 4,90-5,50%) og Paris (fra 6,25-6,75 til 5,50-6,00%). For de østeuropeiske hovedstedene er samme periode preget av en svekkelse i ytelsen. En analyse av de beregnede dataene til UKS gjorde det også mulig å bringe i samsvar med det eksterne avviket i logikken til leieprisene (deres overskudd i St. Petersburg og Warszawa frem til midten av 1999 i forhold til prisene i Paris og Frankfurt). Som et resultat tillater de lave prisene på UKS til høye leiepriser ennå ikke optimistiske forventninger om investeringsvekst.

Utleievirksomhet.

Observasjonsperioden 05.99-08.00 for de vestlige hovedstedene er preget av en generell forverring av indikatorer (som tydelig sees ved hjelp av UKS). Dette tyder på at det kan være ganske lange perioder med markedsaktivitet, hvoretter salg av oppkjøpt butikklokale ikke vil gi realinntekt i det hele tatt.

For østeuropeiske hovedsteder er observasjonsperioden 05.99-08.00 assosiert med passeringen av en periode med langsiktig stagnasjon og muligens begynnelsen på en utgang fra den (en forbedring i dynamikken til indikatorene ble notert, selv om gapet i indikatorene til UKS sammenlignet med vestlige hovedsteder ser ut til å være gigantiske - nesten en størrelsesorden). Derfor bør vi foreløpig begrense oss til påstanden om at det kan være ganske lange perioder i butikklokalemarkedene, hvor investeringer i kjøp av butikkeiendom i østeuropeiske hovedsteder kan gi en merkbar positiv effekt, også i perioder. av resesjon i vestlige markeder. Dette kan tjene som et godt argument når man leter etter måter å "interregional" diversifisering av eiendomsporteføljen.

Konklusjon.

Fullføringen av perioden med dannelsen av eiendomsmarkedet er preget av en overgang fra omfattende til intensiv utvikling. Det er åpenbart at markedet i nær fremtid ikke vil se en så rask vekst i antall transaksjoner som i første halvdel av 1990-tallet. Dessuten, i løpet av en viss periode, kan boligmarkedet bare stabilisere antall transaksjoner. Det er også fullt mulig å øke prisnivået, spesielt i annenhåndsmarkedet. Men samtidig falt ikke prisene på eliteboliger bare, men økte til og med, noe som indikerer utsiktene for ny boligbygging av høy kvalitet. Lederne for firmaer noterer seg også forverringen av konkurransen i markedet. De fleste av dem er tilbøyelige til å tro at hvis 1995 var preget av en moderat grad av konkurranse, så ble den høy i 2001 og vil forbli det.

Stabilisering av antall transaksjoner og priser i det sekundære boligmarkedet er først og fremst en konsekvens av makroøkonomiske faktorer, hvorav den viktigste er opprettholdelsen av et lavt inntektsnivå blant hoveddelen av befolkningen. Den første raske veksten i etterspørselen i markedet, som et resultat av fremveksten av et lag med mennesker med høy inntekt i landet, er nå nesten over. Og i dag finner en ny differensiering sted innenfor dette stratumet – utskillelsen av et stratum med ultrahøye inntekter. På grunn av denne differensieringen har etterspørselen etter luksusboliger økt. Men i absolutte termer er potensialet til dette laget svært begrenset. En alvorlig utvidelse av etterspørselen er mulig enten gjennom en økning i inntekt og dannelse av en bred middelklasse som er i stand til å bli hovedleverandøren av kjøpere, eller gjennom aktiv stimulering av etterspørselen, både av staten og av de profesjonelle deltakerne i eiendommen markedsføre seg selv. Samtidig er en viss økning i etterspørselen i fremtiden fullt mulig under påvirkning av den uunngåelige frigjøringen av penger til økonomien i de kommende månedene for å løse krisen med manglende betalinger og i forbindelse med tilbakebetaling av lønnsrestanser og restskatt på offentlige ordre. En del av disse pengene vil også komme til eiendomsmarkedet, men de vil åpenbart ikke endre situasjonen fundamentalt, selv om antallet søknader om kjøp under påvirkning av denne faktoren vil stige med flere poeng.

Det kan også antas at på grunn av den uunngåelige og betydelige økningen i tariffer for verktøy, er det fullt mulig å øke tilbudet i det sekundære boligmarkedet.

Videre, hvis økningen i tilbudet i annenhåndsmarkedet i 1991-1993. ble forårsaket av en rask økning i prisene, nå vil selgere ikke gå så mye ut fra muligheten for en svært betydelig inntektsøkning gjennom salg av boliger, men fra behovet for å redusere kostnadene ved å opprettholde den, og dermed bli enige om å senke prisene . Dette kan i sin tur også øke etterspørselen noe, og dermed omsetningen til eiendomsforetakene.

Samtidig vil ikke denne stabiliseringen fjerne det generelle problemet – boligeiendomsmarkedet vil i overskuelig fremtid oppleve mangel på etterspørsel, noe som kan redusere inntektene fra de tradisjonelle eiendomsforetakenes aktivitet med å yte tjenester for salg betydelig. kjøp av eiendom.

Under disse forholdene er det nødvendig å betydelig utvide utvalget av tjenester som tilbys av selskapet til kunden: banktjenester, transporttjenester, notartjenester, muligheten for reparasjonsarbeid, levering av avdrag, etc., økt oppmerksomhet på reklame, muligens en reduksjon i provisjoner. Alle disse verktøyene kan spille en betydelig rolle i å tiltrekke kunder, men mulighetene deres er fortsatt begrensede. Hvis disse teknikkene for individuelle firmaer er i stand til å gi det nødvendige volumet av omsetning, vil de selvsagt generelt ikke løse problemet med å utvikle eiendomsvirksomheten. Bare utvidelse av etterspørselen i markedet vil radikalt løse dette problemet, og under moderne forhold er dette bare mulig gjennom aktiv deltakelse fra staten gjennom opprettelsen av et boliglånssystem - opprettelsen av føderale og regionale boliglånsbyråer, støtte til det sekundære boliglånsmarkedet, yting av statsgarantier til banker når de utsteder boliglån.

Konsekvent utvikling av eiendomsmarkedet i Russland førte naturligvis til neste trinn, preget av en brå økning i kravene til kvaliteten på begrunnelsen for investeringsbeslutninger. Både i utlandet og i Russland begynner eiendomsmarkedets aktører å forstå at påliteligheten til forretningsplaner, investeringsprosjekter osv., som faktisk er et standardsett med enkle formler, helt avhenger av gyldigheten av markedsundersøkelser, resultater som brukes i formlene. Med andre ord, den viktigste og mest betydningsfulle indikatoren på soliditet investeringsprosjekt i eiendomsmarkedet er konsistensen av markedsundersøkelser, på grunnlag av denne beslutningen er gjort.

Bibliografi:

1. Balabanov I.T. "Eiendomsøkonomi", St. Petersburg 2000.

2. Goremykin V.A. Eiendomsøkonomi: Lærebok. - 2. utg., revidert. Og ekstra. - M .: Forlags- og bokhandelssenter "Markedsføring", 2002

3. Kupchin A.N., Novikov B.D. eiendomsmarkedet: tilstand og utviklingstrender. - Opplæringen. M.: 1995.

4. Maksimov S.N. "Grunnleggende for gründeraktivitet i eiendomsmarkedet", St. Petersburg. 2000.

5. Novikov B.D. Marked og verdivurdering av eiendom i Russland. - M .: "Eksamen", 2000.

6. Khamin D., Yurkov D. "Eiendomsmarkedet gjennom eiendomsmeglernes øyne" // Economics and life, 1997

Andre materialer

En del av forslaget ovenfor ser ut til å være utilstrekkelig begrunnet; den andre delen handler om den juridiske forsvinningen av bygningen som et objekt for borgerrettigheter, siden den opprinnelige faste tingen ikke bare var en ting, men en sammensatt ting med et mer komplekst systemnivå og type elementær ...




Russland til 2005. // http:www.sbrf.ru/concept/2005 c 00.htm

RUSSISK AKADEMI FOR SIVILTJENESTE

UNDER PRESIDENTEN FOR DEN RUSSISKE FØDERASJON

Federal State Educational Institute of Higher Professional Education

"NORD-WESTERN ACADEMY OF OFFENTLIG SERVICE"

i Kaluga

finans og kreditt

AVHANDLING

Kaluga

Introduksjon

Kapittel 1. Teoretisk grunnlag for vurdering av markedsverdi av fast eiendom

1.1 Eiendomsvurdering: grunnleggende begreper og prinsipper for verdsettelse

1.2 Tilnærminger og metoder for å vurdere verdien av fast eiendom

1.3 Eiendomsvurderingsspørsmål

Kapittel 2. Fastsettelse av eiendommens markedsverdi

2.1 Beskrivelse av fagstoffet

2.2 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under kostnadsmetoden

2.3 Fastsettelse av markedsverdi av eiendom innenfor rammen av markedstilnærmingen

2.4 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under inntektsmetoden

3.1 Fastsettelse av sluttverdien av markedsverdien til takstobjektet

Konklusjon

Bibliografi

Introduksjon

Overgangen av landet vårt til markedsøkonomi krevde en dyptgående utvikling av en rekke nye vitenskaps- og praksisområder, spesielt eiendomsvurdering.

Eiendomsmarkedet er en sektor av den nasjonale markedsøkonomien, som er et sett med eiendomsobjekter, økonomiske enheter som opererer i markedet, markedsfungerende prosesser, dvs. prosesser for produksjon (skaping), forbruk (bruk) og utveksling av eiendom og markedsstyring, og mekanismer som sikrer at markedet fungerer (markedets infrastruktur og juridiske miljø).

Nå omfatter eiendomsmarkedet boligleiligheter og rom, kontorbygg og lokaler, bygg til industri- og næringsformål, hytter, sommerhus og bygdehus med tomt. Regionale særegenheter ved eiendomsmarkedet bør tas i betraktning.

I produksjon og økonomisk praksis av økonomiske enheter er det mange tilfeller når det blir nødvendig å vurdere markedsverdien av eiendommen til foretak. Ikke en eneste operasjon for kjøp og salg av eiendom, sikret utlån, forsikring, løsning av eiendomstvister, beskatning osv. kan klare seg uten verdivurdering.

Å bestemme markedsverdien av eiendom er en kompleks og unik prosess, siden det er nesten umulig å finne to helt identiske eiendommer. Selv i tilfellet når bygninger er bygget i henhold til samme standardprosjekt, men plassert på forskjellige tomter, kan kostnadene deres variere betydelig.

Relevansen av emnet for oppgaven skyldes det faktum at det i dag er et økende behov for en kompetent og objektiv vurdering av eiendomsverdien, og institusjonen for eiendomsvurdering ennå ikke er fullstendig dannet, det er ingen informasjon base for verdsettelse, den faglige opplæringen av takstmenn i Russland har ennå ikke nådd verdensnivå.

Formålet med arbeidet er å fastsette markedsverdien på eiendommen og begrunne måter å øke den på.

For å oppnå dette målet er det nødvendig å løse følgende oppgaver:

1. Utforske det teoretiske grunnlaget for å vurdere markedsverdien av fast eiendom;

2. Å karakterisere vurderingsobjektet og dets miljø;

3. Begrunn markedsverdien av takseringsobjektet basert på tre allment aksepterte tilnærminger;

Forskningsobjektet er prosedyren for å bestemme markedsverdien av eiendom.

Emnet for studien er begrunnelsen av markedsverdien til eiendommen og utviklingen av anbefalinger for økningen.

Strukturelt består arbeidet av en introduksjon, tre kapitler, en konklusjon og en referanseliste. Det første kapittelet diskuterer det teoretiske grunnlaget for eiendomsvurdering, det andre kapittelet beregner markedsverdien til en eiendom, det tredje harmoniserer resultatene av verdivurderingen og bestemmer måter å øke markedsverdien på eiendom.

Det teoretiske og metodologiske grunnlaget for studien er den dialektiske metoden for erkjennelse, så vel som verkene til forskere, tidsskrifter og internettmateriale om problemet som studeres. I tillegg ble følgende metoder brukt: økonomisk-statistisk, monografisk, beregningskonstruktiv, samt sammenligningsmetoden.

Kapittel 1. Teoretisk grunnlag for vurdering av markedsverdi av fast eiendom

1.1 Eiendomsvurdering: grunnleggende begreper og prinsipper for verdsettelse

Ulike fordeler (gjenstander, ting, eiendom) skapes, selges og anskaffes for å møte visse behov til staten, juridiske personer og enkeltpersoner, samt for å oppnå fordeler fra deres besittelse og bruk. Fra muligheten for denne eller den gjenstanden til eiendom for å tilfredsstille de eksisterende behovene og fra fordelene som besittelsen av denne gjenstanden vil gi i fremtiden, avhenger dens verdi og derfor kostnaden.

All drift og transaksjoner med eiendom krever kunnskap om eiendommens verdi. Under markedsforhold avhenger verdien av eiendom av faktorer, trender og endringer i økonomien og samfunnet som helhet. Behovet for eiendomsvurdering oppstår i følgende tilfeller:

§ transaksjoner med kjøp og salg eller leasing;

§ selskapsdannelse av foretak og omfordeling av eiendomsandeler;

§ tiltrekning av nye aksjonærer og ytterligere utstedelse av aksjer;

§ matrikkelverdi med henblikk på beskatning av eiendomsobjekter: bygninger og tomter;

§ eiendomsforsikring;

§ utlån med sikkerhet i fast eiendom;

§ lage eiendomsobjekter som et bidrag til den autoriserte kapitalen til foretak og organisasjoner;

§ utvikling av investeringsprosjekter og tiltrekning av investorer;

§ avvikling av eiendomsobjekter;

§ utførelse av arverett, rettsstraff, løsning av eiendomstvister;

§ annen virksomhet knyttet til salg av eiendomsrett til eiendomsobjekter.

Fast eiendom (eiendom, fast eiendom) inkluderer tomter, undergrunnsplasser, isolerte vannforekomster og alt som er fast forbundet med land, det vil si gjenstander som ikke kan flyttes uten uforholdsmessig skade på formålet, inkludert skog, flerårige plantasjer, bygninger, strukturer. Faste ting omfatter også luftfartøyer og sjøfartøyer som er underlagt statlig registrering, innlandsfartøyer og romobjekter. Annen eiendom kan også klassifiseres som fast ved lov.

Ved eiendomsvurdering vurderes tomt å ha en verdi, mens forbedringer anses å være verdibidrag.

Fast eiendom er i fri sivil sirkulasjon og er gjenstand for ulike transaksjoner, noe som gir behov for å vurdere dens verdi, d.v.s. ved å bestemme den monetære ekvivalenten til ulike typer fast eiendom på et bestemt tidspunkt.

I dagens økonomi er det mange forskjellige typer verdier. De er nødvendige på grunn av ulike behov og funksjoner. Dette inkluderer typer som lånt verdi, forsikringsverdi, virkelig markedsverdi, bokført verdi, leieverdi, bergingsverdi, investeringsverdi og mange andre. Men generelt kan verdi deles inn i to kategorier: verdi i bytte og verdi i bruk.

Verdi i bytte er prisen som vil råde i et fritt, åpent og konkurransedyktig marked basert på likevekten etablert av faktorene tilbud og etterspørsel. Det kalles noen ganger objektiv kostnad fordi det bestemmes av reelle økonomiske faktorer.

Bruksverdi er verdien av eiendommen for en bestemt bruker eller gruppe brukere, dvs. verdien av fast eiendom som brukes som en del av en fortsatt drift (for eksempel fast eiendom brukt av en fabrikk).

Av alle typer verdier er markedsverdien den mest utbredte - hovedtypen verdi i forhold til markedsforhold. Ved fastsettelse av markedsverdi tar vi utgangspunkt i det faktum at markedet eksisterte i fortiden (eiendommen er allerede solgt), eksisterer i nåtiden (eiendommen opprettes for salg) og vil eksistere i fremtiden, siden verken fortid eller markedets nåtid motsier dette.

Basert på det foregående kan vi konkludere med at ikke bare markedet i seg selv, men også instrumentene som dannes av markedet, hvorav den viktigste er kostnaden, har en tre-komponent karakter. Fra dette perspektivet kan vi si at kostnaden:

Gyldig kostnad, dvs. den mest sannsynlige prisen i et gitt marked;

Virkelig markedsbasert, siden rommet med markedsverdier, som inkluderer kostnadene for et bestemt objekt, er dannet utelukkende under påvirkning av faktorer i et fritt, åpent og konkurransedyktig marked;

Faktisk er det objektivt, siden det gjenspeiler meningene til alle hovedemnene i markedet til produsenten (selgeren), kjøperen og investoren, og dermed uttømmer markedsinteressene til partene.

Verdi kan hentes fra fortiden ved å sette oss i kjøperens sted, fra nåtiden ved å sette oss i stedet for byggherren, og fra fremtiden hvis vi setter oss i investorens sted. Tre hovedtilnærminger til eiendomsvurdering følger av dette: markeds-, kostnads- og inntektstilnærminger.

Hovedoppgaven ved å fastsette verdien er å forutsi kvantiteten, kvaliteten og varigheten av fremtidige fordeler ved å eie vurderingsobjektet og konvertere disse fordelene til nåverdi. Eiendom analyseres ut fra prinsippene for verdsettelse.

Evalueringsprinsippene er delt inn i fire grupper:

1) prinsipper basert på brukeroppfatninger (prinsipper om nytte, substitusjon og forventning);

2) prinsipper som oppstår fra prosessen med eiendomsdrift (prinsipper for bidrag, restproduktivitet, marginal produktivitet, balanse, økonomisk størrelse og økonomisk inndeling);

3) prinsipper drevet av handling markedsmiljø(prinsipper om alternativitet, variabilitet, avhengighet, tilbud og etterspørsel, konkurranse og samsvar);

4) prinsippet om den beste og mest effektive bruken er hovedprinsippet for evaluering. Dette prinsippet kombinerer alle andre prinsipper og er grunnlaget for enhver eiendomsvurdering.

En forutsetning for verdivurdering av eiendom er å ta hensyn til det spesifikke ved eiendomsmarkedets virkemåte, siden tilstanden i eiendomsmarkedet har en betydelig innvirkning på inntektsstrømmer, risikonivå og på mulig salgspris for en eiendom pr. et visst punkt i fremtiden, dvs på hoveddataene brukt i verdsettelsen ved bruk av inntektsmetoden.

1.2 Tilnærminger og metoder for å vurdere verdien av fast eiendom

I eiendomsvurdering er det tre generelt aksepterte tilnærminger for å bestemme verdien: kostbart, markedsmessig og lønnsomt. Hver tilnærming har sine egne etablerte metoder, teknikker og prosedyrer. Den konseptuelle likheten mellom tilnærminger til evaluering av ulike eiendomsobjekter avsløres. Samtidig bestemmer typen av objektet som verdsettes egenskapene til spesifikke metoder som oppstår fra de spesifikke problemene med verdsettelse, som som regel bare er iboende for denne typen eiendom.

Kostnadstilnærming

Kostnadstilnærmingen til verdsettelse av fast eiendom er basert på å sammenligne kostnadene ved å opprette et eiendomsobjekt med verdien av de verdsatte eller sammenlignbare objektene. Tilnærmingen er basert på en studie av investors evne til å kjøpe fast eiendom og går ut fra substitusjonsprinsippet, som sier at kjøperen, utvist forsiktighet, ikke vil betale for et objekt mer enn det beløpet det vil koste å skaffe relevant byggetomt og bygge et objekt tilsvarende formål og kvalitet i overskuelig fremtid uten vesentlige forsinkelser.

Hovedstadiene i vurderingsprosedyren i denne tilnærmingen:

1. Beregning av kostnadene ved å erverve eller langsiktig leie av gratis og tilgjengelig land for å optimalisere bruken av den;

2. Vurdering av gjenanskaffelseskostnad for bygget som vurderes. Beregningen av gjenanskaffelseskostnaden er basert på beregningen av kostnadene ved å gjenskape den aktuelle gjenstanden, basert på gjeldende priser og betingelser for fremstilling av lignende gjenstander på en bestemt dato.

3. Bestemme mengden fysisk, funksjonell og ekstern avskrivning av eiendommen;

4. Estimering av verdien av entreprenørskapsfortjeneste (investors fortjeneste);

5. Beregning av den endelige kostnaden for det takserte objektet ved å justere gjenanskaffelseskostnaden for avskrivninger, etterfulgt av en økning i den resulterende verdien med kostnaden for tomten.

Kostnadstilnærmingen er mest hensiktsmessig ved vurdering av eiendommer som nylig er satt i drift, den fører til de mest overbevisende resultatene ved en rimelig begrunnet kostnad for tomten og lite akkumulert avskrivning av utbedringer. Kostnadstilnærmingen er berettiget ved å estimere verdien av planlagte objekter, spesialobjekter og annen eiendom, som det sjelden gjennomføres transaksjoner for på markedet, og kan brukes i verdivurdering for forsikringsformål. Denne tilnærmingen, når du vurderer gjenstander som er gjenstand for gjenoppbygging, lar deg bestemme om byggekostnadene vil bli oppveid av en økning i driftsinntekter eller inntekter fra salg av eiendom. Bruk av kostnadstilnærmingen i dette tilfellet unngår risikoen for overinvestering.

Kostnadstilnærmingen brukes også for å beskatte eiendommen til juridiske personer og enkeltpersoner, under arrestasjonen av fast eiendom, for å analysere den beste og mest effektive bruken av en tomt.

Fastsettelse av verdien av en tomt

I samsvar med art. 35 i den russiske føderasjonens sivilkode, ved overføring av eierskap til en bygning, struktur, struktur som ligger på andres land til en annen person, får den rett til å bruke den tilsvarende delen av tomten som er okkupert av bygningen, strukturen, struktur og nødvendig for deres bruk, på samme vilkår og samme beløp som tidligere eier.

Av alle grunntakstmetoder er metoden for sammenlignende salgsanalyse av avgjørende betydning.

Gjenanskaffelseskostnaden ved oppføring av eiendommen under takst er beregnet til løpende priser som ny (eksklusive akkumulerte avskrivninger) og knyttet til takstdato. Grunnlaget for å fastsette gjenanskaffelseskostnaden er beregningen av kostnadene knyttet til byggingen av anlegget og dets levering til kunden. Avhengig av i hvilken rekkefølge disse kostnadene er regnskapsført, er det vanlig å skille mellom direkte og indirekte kostnader i byggekostnadene.

Direkte kostnader er direkte relatert til konstruksjon (kostnadene for materialer, lønnen til bygningsarbeidere, kostnadene for anleggsmaskiner og mekanismer, etc.). Indirekte kostnader - kostnader som ikke er direkte relatert til konstruksjon (avgifter til design og estimering av organisasjoner, kostnadene ved investeringer i land, markedsføring, forsikring og reklamekostnader, etc.). Utbyggers overskudd reflekterer kostnadene ved styring og tilrettelegging av byggingen, generelt tilsyn og gründerrisiko knyttet til utbyggingen. Fortjenesten til entreprenøren er definert som en del av fortjenesten fra salget av objektet. Uavhengig av mengden av renter og det tilsvarende grunnlaget (en komponent av verdien av eiendom), forblir mengden av entreprenørfortjeneste konstant.

Hovedkilden til sammenlignende data om kostnadene for eiendomsobjekter er byggekontrakter for oppføring av strukturer, slik som den som vurderes. I tillegg vedlikeholder designtakstmenn vanligvis sine egne databaser over gjeldende priser for ferdigstilte boliger, kontorbygg, leiligheter, hoteller, butikkbygg og industribygg. For øyeblikket i Russland er det et system med standarder og prisnivåer bestemt av de tilsvarende prisindeksene.

Byggede gjenstander under påvirkning av ulike naturlige og funksjonelle faktorer mister sine operative kvaliteter og blir ødelagt. I tillegg er markedsverdien til objektet påvirket av ekstern økonomisk påvirkning fra nærmiljøet og endringer i markedsmiljøet. Samtidig fysisk avskrivning (tap av ytelse), funksjonell aldring (tap av teknologisk samsvar og kostnader på grunn av vitenskapelig og teknologisk fremgang), ekstern eller økonomisk avskrivning (endring i attraktiviteten til et objekt når det gjelder endringer i det ytre miljøet og den økonomiske situasjonen i regionen) skiller seg ut. Til sammen utgjør disse typer avskrivninger akkumulerte avskrivninger, som vil være differansen mellom gjenanskaffelseskostnaden til gjenstanden og kostnaden ved gjengivelse (erstatning) av takseringsobjektet.

Den mest komplette og pålitelige kilden til informasjon om den tekniske tilstanden til en bygning eller struktur er materialene til en naturlig undersøkelse. Den første betingelsen for å gjennomføre slike undersøkelser bør være en nøyaktig definisjon av det funksjonelle formålet med vurderingsobjektet: bruk til det tiltenkte formålet eller med en endring i teknologiske og funksjonelle parametere. I dette tilfellet er det nødvendig å presentere grensene for endringer i belastninger og påvirkninger på bærende strukturer til bygninger.

Den andre betingelsen for å utføre forskning er å skaffe fullstendig informasjon om de naturlige og klimatiske parametrene og spesifikke faktorer for virkningen av området der objektet ligger og deres endringer i prosessen med teknologisk aktivitet.

Markedstilnærming

En forutsetning for anvendelse av markedstilnærmingsmetoder er tilgjengeligheten av informasjon om transaksjoner med lignende eiendomsobjekter (som er sammenlignbare i formål, størrelse og plassering) som fant sted under sammenlignbare forhold (transaksjonstidspunkt og betingelser for finansiering av transaksjonen). .

Den komparative tilnærmingen er basert på tre hovedprinsipper for verdivurdering av eiendom: tilbud og etterspørsel, substitusjon og bidrag. Basert på disse prinsippene for verdivurdering av eiendom, bruker markedstilnærmingen en rekke kvantitative og kvalitative metoder for å fremheve elementene i sammenligning og måle justeringer av markedsdata for sammenlignbare eiendommer for å modellere verdien av eiendommen som verdsettes.

Hovedprinsippet i markedstilnærmingen til eiendomsvurdering er substitusjonsprinsippet, som sier at en potensiell kjøper ikke vil betale en pris for eiendom som overstiger kostnaden ved å anskaffe en tilsvarende, fra hans ståsted, eiendom.

De største vanskelighetene med å bruke metodene for markedstilnærmingen er relatert til mangelen på åpenhet i det russiske eiendomsmarkedet. I de fleste tilfeller er de reelle prisene på eiendomstransaksjoner ukjente. I denne forbindelse, ofte ved vurdering, brukes prisene på forslag til objekter som legges ut for salg.

Salgssammenligningsmetoden bestemmer markedsverdien til en eiendom basert på en analyse av nylige salg av sammenlignbare eiendommer som er like i størrelse og bruk som eiendommen som verdsettes. Denne verdsettelsesmetoden forutsetter at markedet vil sette prisen for eiendommen som skal verdsettes på samme måte som for sammenlignbare, konkurransedyktige eiendommer. For å anvende salgssammenligningsmetoden bruker spesialister en rekke verdsettelsesprinsipper, inkludert substitusjonsprinsippet.

Anvendelsen av salgssammenligningsmetoden består i å utføre følgende trinn sekvensielt:

1. detaljerte markedsundersøkelser for å få pålitelig informasjon om alle faktorer knyttet til gjenstander med sammenlignbar nytte;

2. identifisere egnede sammenligningsenheter og gjennomføre en komparativ analyse for hver enhet;

3. sammenligning av objektet som vurderes med de utvalgte sammenligningsobjektene for å justere salgsprisene eller ekskludere dem fra listen over de som sammenlignes;

4. bringe en rekke justerte indikatorer for kostnaden til sammenlignbare objekter til markedsverdien av vurderingsobjektet.

Eiendomskontorer, offentlige kilder, egne databaser, publikasjoner etc. kan brukes som informasjonskilder om eiendomsmarkedstransaksjoner.

Etter å ha valgt sammenligningsenheten, er det nødvendig å bestemme hovedindikatorene eller sammenligningselementene, ved hjelp av hvilke det er mulig å modellere verdien av objektet gjennom nødvendige justeringer av kjøps- og salgsprisene for sammenlignbare eiendomsobjekter.

I verdsettelsespraksis, ved fastsettelse av eiendomsverdi, skilles slike hovedelementer av sammenligning som de overførte rettighetene til fast eiendom, betingelsene for økonomiske oppgjør ved erverv av eiendom, salgsbetingelsene (transaksjonens renhet), tidspunktet salg, objektets funksjonelle formål, plassering, bekvemmelighet for adkomstveier, område av objektet, teknisk tilstand og nivå på etterbehandling av lokaler.

Denne metoden er mest effektiv for gjenstander som selges regelmessig.

Kvantitative og kvalitative metoder brukes for å synliggjøre elementene i justeringsmåling.

Kvantitative metoder inkluderer:

paret salgsanalyse (to forskjellige salg sammenlignes for å bestemme justeringen for ett sammenligningselement);

Statistisk analyse (metoden er basert på bruk av matematisk statistikks apparat for korrelasjons- og regresjonsanalyse);

· analyse av annenhåndsmarkedet (denne metoden bestemmer mengden justeringer, basert på data som ikke er direkte relatert til gjenstanden for vurdering eller sammenligningsobjektet) og andre.

Kvalitetspraksis inkluderer:

klassifisering (komparativ) analyse (metoden ligner analysen av parsalg, bortsett fra at justeringene ikke uttrykkes i prosenter eller pengebeløp, men i kategorier av uklar logikk);

Distribusjonsanalyse (sammenlignende salg er fordelt i synkende rekkefølge etter tilstrekkelighet, deretter bestemmes stedet for vurderingsobjektet i serien med sammenlignende salg).

inntektstilnærming

Fastsettelse av markedsverdi av eiendom ved bruk av inntektsmetoden er basert på forventningsprinsippet. I henhold til dette prinsippet erverver den typiske investoren, det vil si kjøperen av en eiendom, den i påvente av å motta fremtidige inntekter fra bruk. Tatt i betraktning at det er en direkte sammenheng mellom størrelsen på investeringen og fordelene fra den kommersielle bruken av foretaket, defineres verdien av eiendom som verdien av rettighetene til å motta inntekt generert av den, med andre ord verdien av eiendommen er definert som nåverdien av fremtidige inntekter generert av verdsettelsesobjektet.

Fordelen med inntektstilnærmingen sammenlignet med kostnads- og markedstilnærmingene er at den i større grad reflekterer investors syn på eiendom som inntektskilde, det vil si at denne kvaliteten på eiendom tas i betraktning som hovedprisingsfaktoren. . Den største ulempen med inntektstilnærmingen er at den, i motsetning til de to andre tilnærmingene, er basert på prognosedata.

Hovedstadiene i vurderingsprosedyren i denne tilnærmingen:

1. Utarbeide en prognose for fremtidig inntekt fra leie av takserte arealer for utleie for eierperioden og, basert på innhentede data, bestemme potensiell bruttoinntekt (GRP), som beregnes i henhold til formel 1.1:

PVD \u003d S * Ca, (1,1)

S er arealet som skal leies, kvm;

Sa - leietakst for 1 kvm.

2. Fastsettelse basert på markedsanalyse av tap ved underutnyttelse av areal og ved innkreving av husleie, beregning av faktisk bruttoinntekt (ARI). Eier har som regel ikke på sikt mulighet til å varig leie 100 % av byggearealet. Leietap oppstår på grunn av underbeskjeftigelse av eiendommen og manglende leiebetaling fra skruppelløse leietakere. Graden av arbeidsledighet for et objekt med inntektsgivende eiendom er preget av underutnyttelseskoeffisienten, bestemt av forholdet mellom verdien av uleide arealer og verdien av det totale arealet som skal leies.

Beregningen av den faktiske bruttoinntekten (ARI) utføres i henhold til formelen 1.2:

DVD \u003d PVD * Kz * Ks, (1.2)

DVD faktisk brutto inntekt;

PVD potensiell bruttoinntekt;

Kz areal belastningsfaktor;

Kc koeffisient for innkreving av betalinger.

Det skal bemerkes at andre inntekter mottatt fra driften av anlegget utover leiebetalinger (for eksempel for bruk av tilleggstjenester - bilparkering, etc.) må legges til DIA beregnet etter metoden ovenfor.

3. Beregning av kostnadene ved å drive eiendommen som verdsettes, som er basert på en analyse av de faktiske kostnadene ved vedlikehold og/eller typiske kostnader i dette markedet. Utgifter kan være betinget faste (eiendomsskatt, forsikringspremier, betalinger for en tomt), betinget variable (verktøy, løpende reparasjoner, lønn til vedlikeholdspersonell, etc.), erstatningskostnader (utgifter til periodisk utskifting av konstruksjonsbygg med hurtig slitasje). elementer).

Dermed trekkes estimert verdi av driftskostnadene fra DIA, og det endelige tallet er netto driftsinntekter (NOR).

4. Omberegning av netto driftsinntekt til nåverdi av objektet.

Direkte kapitaliseringsmetode - en metode for å bestemme markedsverdien til et inntektsgenererende objekt, basert på direkte konvertering av den mest typiske inntekten det første året til verdi ved å dele den med kapitaliseringsforholdet oppnådd på grunnlag av en analyse av markedet data om forholdet mellom nettoinntekt og verdien av eiendeler som ligner på objektet som verdsettes, innhentet ved utvinning av markedsmetoden. En slik vestlig klassisk versjon av metoden for direkte kapitalisering, der kapitaliseringsforholdet trekkes ut fra markedstransaksjoner, er praktisk talt umulig å bruke under russiske forhold på grunn av vanskelighetene med å samle informasjon (oftest er betingelsene og prisene på transaksjoner konfidensiell informasjon ). Basert på dette er det i praksis nødvendig å bruke algebraiske metoder for å konstruere kapitaliseringskoeffisienten, som gir en egen vurdering av kapitalavkastningen og avkastningen.

Det skal bemerkes at den direkte kapitaliseringsmetoden er anvendelig for verdsettelse av eksisterende eiendeler som på tidspunktet for verdsettelse ikke krever store investeringer i varigheten av reparasjoner eller rekonstruksjon.

1.3 Eiendomsvurderingsspørsmål

Vanskeligheter er knyttet til en rekke problemer som oppstår ved verdivurdering av eiendom (tilnærminger og metoder), feil eller inkonsekvens av lover og regler på området. La oss vurdere disse spørsmålene litt mer detaljert.

Det første problemet er etter konto, og ikke etter formål - valg av kapitalisering og diskonteringsrenter.

1. Kostnaden for et lån (kapitalkostnad) - for foretak som ikke har uavhengig oppførsel (det er ikke noe verdipapirmarked).

2. Gjennomsnittlig marginalverdi av egen økonomi - for foretak hvis aksjer er notert på markedet.

3. Basert på gjennomsnittlig driftslønnsomhet for bedriften eller egen bransje.

4. Gjennomsnittlige marginale marginalkostnader for prosjektene som studeres (ved investering).

5. Refusjonssatser for lån.

6. Planlagte normer.

7. Rente på lån (et politisk økonomisk konsept knyttet til nasjonalinntekt (ND) og nasjonalt nasjonalprodukt (BNP)).

8. Lønnsomhet av en alternativ investering (for eksempel en innskuddskonto i en bank).

9. Minimum risikofri avkastning, sett fra en investors ståsted.

Den kortsiktige realrenten, definert som differansen mellom avkastningen på statskasseveksler og konsumprisindeksen.

Mange praktiske metoder for å velge en pris med samme teoretiske grunnlag snakker om de ugunstige metodene og kriteriene for å velge den. Definisjonen av romprisen er utenfor økonomistyringsteorien - innen psykologi (kunstens rike, ikke vitenskap).

For å foreta en vurdering av forskjellige spesialister, bør verdien av den sammensatte rentesatsen vedtas ved lov og reflekteres i metodikken, slik den var i sin tid, i henhold til stfor kapitalinvesteringer (investeringer - som de si nå). Til å begynne med var effektivitetsraten forskjellig for hver bransje, deretter ble en rate tatt i bruk for alle bransjer. Det bør understrekes at standard effektivitetsforhold spilte samme rolle (båret samme belastning) som kapitaliseringsgraden (effektivitetsgrad, sammenligningsgrad, investeringsplasseringsgrad).

Det andre problemet er knyttet til punktvurdering av eiendomsverdien. Situasjonen er slik at ti sakkyndige som arbeider uavhengig av hverandre vil gi ti ulike anslag på verdien av samme eiendom (eiendom). Dette skyldes beregningsprosedyren og valget av standardkoeffisienter. Situasjonen minner om fremstillingen av en del. På samme maskin vil forskjellige deler bli produsert av samme arbeider i henhold til samme tegning. Det er mange årsaker til dette, hvorav de fleste i utgangspunktet ikke kan utelukkes. Derfor har et system med toleranser for dimensjonene til deler blitt tatt i bruk i produksjonen. Hvis dimensjonene til den produserte delen er innenfor toleranse, anses den som passe. Avvikene og spredningen av de innledende dataene som brukes til beregningen i alle tilnærminger og metoder, som en prosentandel av gjennomsnittet, er mer signifikante enn toleransene for dimensjonene til delene.

Veien ut av denne situasjonen (løsningen på dette problemet) er å erstatte punktvurderingen av eiendomsverdien med intervallet en, på den ene siden, og den numeriske beregningen bør utføres med sannsynlige metoder. Begrepet evaluering i matematikk innebærer en omtrentlig beregning, oftest på nivå med en størrelsesorden. For eksempel, når man beregner på en lysbilderegel, var det nødvendig å bestemme antall sifre i heltallsdelen av tallet.

Et annet problem er knyttet til valg av vektingsfaktorer ved avstemming av eiendomsverdiberegninger gjort ved bruk av de tre tilnærmingene. Hver forfatter (ekspert, takstmann) aksepterer vektkoeffisienter (faktorer av betydning for beregningsmetoden) etter eget skjønn, og forskjellen mellom estimatene kan være betydelig. En vei ut av denne situasjonen er å ta i bruk en vektingsfaktor som er jevnt fordelt i et visst område for hver vurderingsmetode (tilnærming).

Det neste problemet oppstår i den komparative (markeds-) vurderingen av verdien av eiendom, når det er nødvendig å innføre korreksjonsfaktorer for å bringe objektet som verdsettes og markedsanaloger til en sammenlignbar type. Også her er det betydelig vilkårlighet. Dette gjelder spesielt korreksjonsfaktorene når man sammenligner plasseringene til den territorielle beliggenheten til eiendommen som verdsettes, og en rekke andre.

Et av de vanskeligste problemene er påliteligheten til informasjon. Dette gjelder både markedsinformasjon om utgangs- og salgspris på takst på eiendommen, og opplysninger om standarder ved verdiberegning etter standardmetoden i kostmetoden. Tidligere hadde design- og teknologiske institutter i alle grener av den nasjonale økonomien denne informasjonen. Denne informasjonen er enten tapt eller utdatert.

For å fjerne de fleste problemene som oppstår i prosessen med å estimere verdien av eiendom, bør alle beregninger utføres på grunnlag av sannsynlighetsintervaller. Som følge av beregningen vil verdien av eiendommen presenteres som en avkortet fordeling. Mediankostnadsestimatet bør anbefales som tilbudspris for kostnad. I dette tilfellet er sjansene for selgeren og kjøperen de samme: Sannsynligheten for at kjøperen kjøper billigere enn tilbudsprisen er lik sannsynligheten for at selgeren selger for mer enn tilbudsprisen.

I dette tilfellet har både selgeren og kjøperen full informasjon om mulige priser på salg og kjøp og deres sannsynlighet. Avhengig av hvor haster den foreslåtte transaksjonen er, kan motparter ta informerte beslutninger: for at kjøperen skal vente og se etter et annet oppkjøpsobjekt, hvis det trengs tid; for selger - reduksjon i prisantydning dersom det haster med gjennomføringen av transaksjonen.

Det er mange slike alternativer på markedet. For selger og kjøper kan det være ulikt at det haster med å kjøpe og selge.

I 2001 ble dekret fra regjeringen i den russiske føderasjonen nr. 519 av 6. juli vedtatt, der departementet for eiendomsforhold i Den russiske føderasjonen er pålagt plikten til "utvikling og godkjenning av metodiske anbefalinger for verdsettelsesaktiviteter." Dette bør gjøres i forhold til de ulike vurderingsobjektene, verdityper av vurderingsobjektet, gjennomføringen av vurderingen, samt gransking av vurderingsrapporter. Arbeidet utføres i koordinering med de føderale utøvende myndigheter som regulerer det aktuelle virkeområdet.

Departementet er imidlertid ikke i stand til å utvikle en metodikk for alle eiendomsobjekter (til alle anledninger), og enda mer til å utvikle reguleringsmateriell.

Derfor, på regionalt nivå, avhengig av det eksisterende eiendomsmarkedet, på grunnlag av en bransjedekkende metodikk, utvikle regionale metoder for grupper av homogene objekter med etablering av det nødvendige regelverket. Da oppstår problemet med å koordinere og godkjenne lokale metoder på administrasjonsnivå i regionen, byen eller regionen.

Prosedyren for å godta og godkjenne regionalt metodologisk materiale i forhold til ulike eiendomsobjekter bør reguleres av departementet for eiendomsforhold i Den russiske føderasjonen.

Dette vil bidra til en mer rimelig vurdering av alle typer verdier av ulike typer eiendom, noe som vil fjerne ulike misforståelser, føre til sammenlignbarhet av beregningsresultatene fra ulike takstmenn og takstfirmaer, og redusere den semi-kriminelle konnotasjonen innen takstvirksomhet. .

Kapittel 2. Fastsettelse av eiendommens markedsverdi

2.1 Beskrivelse av fagstoffet

For tiden er det en ganske stabil etterspørsel etter ny eiendom i form av frittliggende bygninger, i prisklassen $330-$3250 kvm. Generelt varierer tilbudet fra $400 kvm til $4500 kvm. Samtidig er det en tendens til en viss økning i den øvre grensen for tilbudsprisen.

Dette forklares med det faktum at inntil nylig insolvent etterspørsel har blitt økonomisk berettiget.

På den annen side har spesielt prestisjefylte kontorlokaler og butikklokaler nå "funnet" sine relativt faste eiere. Følgelig stiger prisene på lokaler, selv om de er mindre prestisjefylte, men som fortsatt forventes å bli solgt. I tillegg er svingninger i prisene på forslag ikke alltid rettferdiggjort fra et økonomisk logikksynspunkt.

Eiendommen eies av LLC "Aris" og ligger i Leninsky-distriktet i byen Kaluga.

Objektet inkluderer et tre-etasjes kontorbygg i mur med en restaurant med et samlet areal på 1.375,8 kvm.

Objektet ligger på en av de lengste motorveiene i byen, relativt nær forretnings- og administrasjonssenteret i Kaluga. Transporttilgjengeligheten er god.

Beskrivelse av landet

Plotform rektangulær;

Land areal 556,0 m2

Jordforhold sandjord danner grunnlaget for bygningsfundamentene.

Topografi av området: avlastningen av nettstedet er rolig.

Tilførsel av infrastruktur:

Følgende kommunikasjoner er knyttet til boligbygget for:

· vanntilførsel;

kloakk;

· strømforsyning;

varmeforsyning;

telefonisering

Eventuelle restriksjoner på bruk og servitutter

Tillatt bruk. Praksisen med å jobbe i eiendomsmarkedet viser at en endring i det funksjonelle formålet med eiendom kun er mulig etter avtale med den lokale administrasjonen, som også bekreftes av eieren av takseringsobjektet.

servitutter. Det forutsettes at tomten er underlagt typiske servitutter, som veirett og kommunikasjon, men det forutsettes at ingen av de eksisterende servituttene skal være til hinder for en best og mest effektiv bruk av tomten. Området inkluderer ikke monumenter, unike naturgjenstander, kraftoverføringstårn, ledende skilt, etc., så det er ingen spesielle begrensninger for bygging av kontor- og boliglokaler.

Byggebeskrivelse

Bygningen har 3 etasjer, laget i samsvar med moderne konstruksjonsstandarder.

Tabell 1

Strukturelle elementer i bygningen

Strukturelt element	Karakteristisk	Teknisk tilstand
Fundamenter	Betongbelte	Utmerket
og deres ytre	silikat murstein rød sluttmurstein, t=0,5	Utmerket
Skillevegger	murstein	Utmerket
Dekker: Loftet; Interfloor; Over kjelleren	M/betong M/betong M/betong	Utmerket
Tak	Kombinert	Utmerket
etasjer	Parkett, fliser, linoleum	Utmerket
Tre	Modernisert tre	Utmerket
Interiør dekorasjon	Euroklasse	Utmerket
Sanitær og elektrisk utstyr: oppvarming · vannrør kloakk elektrisk belysning · telefon · ventilasjon	Sentralt, fra fyrrom Avløp til bykloakk Skjulte ledninger Naturlig	Utmerket
Andre verk	blinde områder	Utmerket

2.2 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under kostnadsmetoden

I dette tilfellet ble det valgt et administrativt treetasjes murbygg som analogt objekt i henhold til lør. UPVS nr. 33, tab. 4 (Forstørrede indikatorer for gjenanskaffelseskostnadene ved bygging av bolig-, offentlige, fellesbygg og bygninger for forbrukertjenester. M: 1972) Tabell 52 som den mest hensiktsmessige med tanke på designtrekk til vurderingsobjektet.

tabell 2

Komparativ analyse av vurderingsobjektet og objekt-analogen

(Bestemmelse av likhetskoeffisienten)

Strukturelle elementer		Analogt objekt		Gjenstand for vurdering	Likhetsgrad (likhetskoeffisient)	Spesifikk vekt, elementer %
						analogt objekt	gjenstand for vurdering
1		2		3	4	5	6
1. Fundamenter		armerte betongblokker		armerte betongblokker	1,00	5,0	5,0
2. Vegger og skillevegger		murstein		murstein	1,00	24,0	24,0
3. Overlegg		m/betong		m/betong	1,00	9,0	9,0
4. Gulv		betong		betong	1,00	10,0	10,0
5. Åpninger		enkelt tre		enkelt tre	1,00	11,0	11,0
6. Innredning		enkel		-	0,00	8,0	0,0
7. Sanitær og elektrisk utstyr	sentralvarme · vannrør kloakk · ventilasjon elektrisk / belysning		sentralvarme · vannrør kloakk · ventilasjon elektrisk / belysning		1,00	12,7	12,7
8. Tak	rulle på armerte betongplater		─		0,00	6,0	0,0
9. Trapper og innganger	–		–		1,00	5,0	5,0
10. Enkelt arbeid	–		–		1,00	9,3	9,3
TOTAL:					0,8	100	86
Korreksjonsfaktor	0,86

Fastsettelse av total gjenanskaffelseskostnad for takstobjekt.

Grunnleggende inndata:

Kapitalgruppe - I.;

· Bygningsvolum: Vstr. = 4444 m3;

· Totalt areal: S=1.375,8 m2;

Kilder til regulatoriske data: Lør UPVS nr. 4, tabell 52

Grunnleggende beregningsformel:

PVA \u003d US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)

der PVS er den totale gjenanskaffelseskostnaden for objektet, gni.

US1969 kostnad for å bygge en enhet av byggevolum i 1969 priser; US1969=24,9 r/m3

Vpage byggevolum, cub. m;

I69-84 indeks for kostnadskonvertering fra 1969-priser til 1984-priser; for bolig- og næringsbygg i gjennomsnitt - 2,21;

I84-20.12.2007 - indeks for omregning av kostnaden fra priser i 1984 til priser på takstdato (20.12.2007) ifølge Inf. Lør. om priser og oppgjør for arbeid utført i bygg, Kaluga: desember 2007;

K84-20.12.2007 = 61.07

Кn er en korreksjonsfaktor for forskjellen på objekt-analogen til vurderingen. Kn=0,86

Beregning av den totale gjenanskaffelseskostnaden for objektet:

PVA \u003d 24,9 x 4,444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 \u003d 12.843.755.88 rubler.

Vurdering av avskrivning (avskrivning) på et objekt

Basert på estimert effektive levetid for objektet (kapitalgruppe I), vil fysiske avskrivninger (avskrivninger) per verdsettelsestidspunktet være 5 %, d.v.s. RUB 642.187.80

Siden bygget er nytt, er det ingen funksjonell (moralsk) forringelse.

Økonomiske (eksterne) avskrivninger er ikke fastslått: bygninger av denne type og tilstand er i dag etterspurt på markedet, og det er ingen grunn til å anta at denne situasjonen vil endre seg vesentlig i nær fremtid.

Bestemme entreprenørens fortjeneste

Entreprenørens fortjeneste er det markedsbestemte avkastningsnivået som entreprenøren forventer å få i form av en premie for bruk av hans kapital investert i bygg og anlegg.

Fortjenesten til en gründer (Ppr) kan bestemmes ut fra forholdet mellom gründerinntekt Dpr og byggekostnadene (C / b str.) Ta hensyn til byggeperioden (Tstr.) I henhold til formelen:

Ifølge Kaluga byggeorganisasjoner, kostnadene ved bygging av 1 kvadrat. m av individuelle kontorbygg av konvensjonell konstruksjon er i gjennomsnitt 10 500 rubler. inkludert etterbehandling. Normal innredning øker byggekostnadene med 9-12%. Luksus etterbehandling øker kostnadene for enkeltverk med 1,38 ganger (Marshall & Swift Handbook). Byggetiden overstiger i dag vanligvis ikke 2 år. Kostnaden for å investere i Kaluga i butikklokaler i den sentrale delen av byen ligger i området $$ 1200÷3500 kvm. m. La oss ta for våre beregninger verdien - 1200 amerikanske dollar, eller 30936 rubler. Under disse forholdene, fortjenesten til gründeren:

= 0,937, eller 97,3 %.

Tabell 3

Beregning av sluttverdien til vurderingsobjektet

Dermed er markedsverdien av eiendommen, oppnådd ved bruk av kostnadsmetoden, 25 982 918,15 rubler, eller avrundet 25 982 918 rubler. (Tjuefem millioner ni hundre åttito tusen ni hundre atten rubler) uten moms.

2.3 Fastsettelse av markedsverdi av eiendom innenfor rammen av markedstilnærmingen

Tabell 4

Kjennetegn ved sammenligningsobjekter

Kjennetegn på sammenligningsobjekter	Gjenstand for vurdering	Objekt nr. 1			Objekt nr. 2		Objekt nr. 3	Objekt nr. 4
1	2	3			4		5	6
Adresse til objektet	Kaluga, st. Suvorova, d. 29	Kaluga, st.Tele-visionnaya, 2a			Kaluga, st. Moskva, d. 237		Kaluga, st. Azarovskaya, 26	Kaluga, krystall,
Byggeår	2002	1995, rekonstruksjon 1998			2003		1971, rekonstruksjon 2002	1988
Totalt areal (kvm)	1375,8	1157,1			297,3		2234,0	3806,0
Hovedformål i nåværende tilstand	Kontorlokaler, kafeer, rekreasjonsområder	Kontorrom			Kontorlokaler, rekreasjonsområder		Kontor- og utstillingslokaler	Kontorrom
Innledende avtale	Samme	Administrasjonsbygg			Administrasjonsbygg		bokbase	Administrativ-industribygg
Utvendige omsluttende konstruksjoner	murstein	murstein			murstein		mursteinspanel med skumblokkinnsatser	armerte betongpaneler
plassering	over gjennomsnittet	den gjennomsnittlige			den gjennomsnittlige		under gjennomsnittet	under gjennomsnittet
Tomt		122971 m2 (andre bygninger tilgjengelig)			under bygget			under bygget + rampeområde
Finish kvalitet	klasse "E"		klasse "U"	luksusklasse		luksusklasse		klasse "E"
Kvalitet på parkering og kjøretøy	Langs gaten, spes. organisert, 20 m lang; lekeplass i gården		Parkering langs gaten (20 m); innendørs parkering	Organisert parkering (spesiell plass)		Langs gaten, spes. organisert 20 m lang; innendørs parkering		Begrenset innendørs parkering
Salgsperiode	––		desember 2007	august 2007		februar 2007		oktober 2006
antall etasjer	3 etasjer		2 etasjer	3 etasjer		2 etasjer		3 etasjer
Pris 1 kvm. m. av totalt areal, gni. gni.	–		33000	41500		28500		15500

Definisjon (begrunnelse) av justeringer

1. Justering for markedsforhold (salgsdato)

I dette tilfellet er den mest korrekte metoden å bruke parsalgsmetoden. Det innebærer valg av objekter som bare avviker i salgstidspunktet og bestemmer mengden justeringer. Vi fant ikke slike objekter, derfor ble mengden av justeringer bestemt på grunnlag av data om månedlige inflasjonsrater for periodene av interesse for oss i henhold til formelen:

der Mi er gjennomsnittlig månedlig inflasjonsrate, Kinfl. = 1,0072

Beregningsformel: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072

100 × Ktcrminfl 100

Tabell 5

2. Plassering.

Plasseringen av objektene som sammenlignes ble evaluert basert på en ekspertvurdering på en skala: "utmerket", "utmerket", "bra", "over gjennomsnittet", "gjennomsnittlig", "under gjennomsnittet", "tilfredsstillende", "dårlig". ", "veldig dårlig". Skalaen består således av 8 graderinger. Hver gradering ble estimert til 10 %.

Tabell 6

	Gjenstand for vurdering	Objekt nr. 1	Objekt nr. 2	Objekt nr. 3	Objekt nr. 4
plassering	over gjennomsnittet	den gjennomsnittlige	den gjennomsnittlige	under gjennomsnittet	under gjennomsnittet
Antall justeringer, %	-	+10	+10	+20	+20

3. Korreksjon for fysisk forskjell.

Den eneste vesentlige forskjellen mellom sammenligningsobjektene og vurderingsobjektet er materialet til de omsluttende konstruksjonene i sammenligningsobjektet nr. 3 - armerte betongplater, mens det i vurderingsobjektet og andre sammenligningsobjekter ble brukt tegl for disse formålene. Denne forskjellen anslås av oss til 6 %.

4. Korreksjon for tilstanden til objektet

Staten hvor salgs- og kjøpsobjektet befinner seg har direkte innvirkning på prisen. Den enkleste måten å ta hensyn til forskjellen i «tilstand»-faktoren på, er å justere salgsprisen for kostnaden for reparasjonsarbeidet som skal utføres, slik at sammenligningsobjektet tilsvarer tilstanden til takstobjektet.

I dette tilfellet ble tilstanden til objektet vurdert av en ekspert i området av følgende graderinger: "utmerket", "god", "over gjennomsnittet", "gjennomsnittlig", "under gjennomsnittet", "tilfredsstillende", "dårlig". ", veldig dårlig" med prisen for én gradering – 6%.

Tabell 7

5. Justering for finishkvalitet

Når kvaliteten på etterbehandlingen ble vurdert, ble seks kvalitetsnivåer vurdert:

Topp kvalitet - klasse "luksus";

Forbedret kvalitet - klasse "U";

gjennomsnittlig kvalitet - klasse "C";

Tilfredsstillende kvalitet - klasse "E" (økonomisk)

lavt nivå kvalitet - "N";

veldig dårlig - "Oh".

Graderingspris 5 %

Tabell 8

6. Korreksjon for området til objektet.

I vårt tilfelle har vi et område fra 297,3 m2 til 3806,0 m2. I følge vår forskning gir en økning i areal med 1 m2 en reduksjon i prisen på 1 m2 med:

(Sob.av. Sob.ots) x K, (3.3)

hvor: Sob.av. område av sammenligningsobjektet;

Sob.ots område av vurderingsobjektet;

K empirisk koeffisient, K = 0,00533

Beregningsformel:

Tabell 9

7. Justering for tilstedeværelse av tomt.

Tilstedeværelsen av en tomt anses som en fordel, siden det er et av potensialene til anlegget. Studier viser at i de fleste tilfeller er tilstedeværelsen eller fraværet av en tomt i nærheten av kontorbygg estimert av markedet innenfor 5% av verdien av objektet (i tillegg til parkeringsplassen).

8. Korreksjon for antall etasjer.

I vårt tilfelle vurderes objekter med antall etasjer fra 2 til 5. Undersøkelser viser at mer enn 3 etasjer ikke anses som en fordel. Dagens tilstand for kontorlokalemarkedet er slik at investorer og leietakere foretrekker å bruke bygninger med 2÷3 etasjer som kontorlokaler. Sett fra markedsverdi (verdi i bytte), og ikke investering (i bruk), er kostnaden for 1 kvm bygninger med mer enn 3 etasjer lavere enn kostnaden for 1 kvm. 2÷3 etasjers bygninger. Opp til 5 ÷ 6 etasjer, en slik kostnadsreduksjon ligger innenfor 3 ÷ 5%. For 9, 11-etasjers bygninger er denne verdien 12÷15%.

9. Justering for tilgjengelighet og kvalitet på parkering.

Tilstedeværelse av parkering ved eiendommen anses som en økende kostnadsfaktor. I dette tilfellet ble tilgjengeligheten og kvaliteten på parkering vurdert. Kvaliteten på parkering ble vurdert i tre alternativer:

· utendørs parkering- langs gaten foran fasaden til bygget er det en parkeringsplass innen 50m; slik parkering ble fagmessig anslått til 5 % (middels kvalitet);

· organisert parkering - utenfor veien er det et spesielt asfaltert område for bilparkering - 10%, (god kvalitet);

· innendørs parkering - parkering for biler utenfor bedriftens porter (på det indre territoriet) - 0%, (dårlig).

Tabell 10

Endelige justeringer

Sammenligningselementer	SAMMENLIGNENDE SALG
	Gjenstand for vurdering	Objekt nr. 1	Objekt nr. 2	Objekt nr. 3	Objekt nr. 4
1	2	3	4	5	6
Salgspris, rub./kvm. m	––	33000	41500	28500	15500
Overførte rettigheter	Fullt eierskap	Fullt eierskap	Fullt eierskap	Fullt eierskap	Fullt eierskap
Justeringsbeløp	―	0%	0%	0%	0%
Justert pris	―	33000	41500	28500	15500
Finansieringsbetingelser	Marked	Marked	Marked	Marked	Marked
Justeringsbeløp	―	0%	0%	0%	0%
Pris etter justering	―	33000	41500	28500	15500
Salgsbetingelser	Kommersiell	Kommersiell	Kommersiell	Kommersiell	Kommersiell
Justering for salgsvilkår	―	0%	0%	0%	0%
Pris etter justering	―	33000	41500	28500	15500
Markedsforhold (salgsdato)	―	desember 2007		februar 2007	oktober 2006
Justering for markedsforhold	―	0,0	+9,0	+13,0	+17,1
Pris etter justering	―	33000	45235	32205	18151

Konklusjon: Det ble foretatt det minste antall justeringer for sammenligningsobjekt nr. 3, derfor tas takstobjektets pris lik den justerte prisen på sammenligningsobjekt nr. 3, d.v.s. 32205 rub./kvm. Den funnet verdien ligger i prisområdet fra 18.151 rubler/kvm til 45.235 rubler/kvm. Verdien av vurderingsobjektet, oppnådd ved direkte sammenligning av salg, vil være: 32205 × 1375,8 = 44.307.639 rubler.

Dermed er verdien av takseringsobjektet 44 307 639 rubler. (førtifire millioner tre hundre sju tusen seks hundre tretti-ni rubler) uten moms.

2.4 Fastsettelse av markedsverdi av fast eiendom under inntektsmetoden

Arbeidet brukte metoden med direkte kapitalisering for å vurdere verdien av eiendommen som klar til bruk. Denne metoden gir et ganske nøyaktig estimat av nåverdien av fremtidige inntekter i tilfelle den forventede inntektsstrømmen er stabil eller har en konstant vekst (fall) rate.

Inntektsanalyse

Alle inntekter for eiendommen som verdsettes fremskrives basert på husleien for lokaler med ulike funksjonelle formål. Vi har foretatt en markedsundersøkelse som har som formål å fastsette leietakster for bolig som kan sammenlignes med takstobjektet. Denne forskningen inkluderte intervjuer med flere eiere, leasingagenter og utviklere, og studerte prisene på tilbud og vilkårene i gjeldende leieavtale.

I løpet av det forberedende arbeidet ble det funnet at, tatt i betraktning plasseringen av objektet og dets profil, bør følgende månedlige leiepris aksepteres for beregning: 1175 rubler / kvm.

Kostnadsanalyse

Driftskostnadene er løpende utgifter knyttet til eierskap og drift av eiendommen. De er delt inn i konstanter - verdien av disse ikke avhenger av beleggsgraden av bygningen av brukere (eiendomsskatter, forsikringspremier, tomteleie) og variabler - avhengig av beleggsgraden av bygningen (betaling for elektrisitet) , vann osv.).

Eiendomsskatt inkluderer: grunnskatt, bygningsskatt. Siden verdien av tomten ikke ble gjort innenfor rammen av denne vurderingen, bør nivået på dens beskatning ikke fastsettes.

Eiendomsskatten er 2 % av bokført verdi av eiendommen (Bokført verdi = Kostnad - Avskrivninger).

For et nyinnkjøpt objekt er startkostnaden lik kjøpesummen. For et nybygget eller under oppføring bygg er kostnaden lik byggekostnadene, avskrivningene er 0. Bokført verdi av bygget på verdsettelsesdatoen er summen av kjøpesummen (eller bokført verdi på anskaffelsestidspunktet) av bygg og påløpte kostnader til renovering, eksklusiv merverdiavgift. Vi anser beløpet på eiendomsskatt som konstant, pga for et bygg av kapitalgruppe 1 er avskrivningssatsen 1 % per år, og verdiendring av eiendomsskatt kan trygt neglisjeres.

Forsikringsutbetalinger utgjør 0,3 % av gjenanskaffelseskostnaden for det ferdige objektet, eksklusiv merverdiavgift.

I dette tilfellet antas mengden av strømregninger å være 7 % av den faktiske bruttoinntekten (ARI).

Inkluderingen av anleggskostnader i driftskostnadene skyldes eiendommens særegne som inntektskilde. Å eie eiendom, i motsetning til å eie et kontantinnskudd i en bank, krever en viss innsats for å administrere eiendommen. Enten dette administreres av eieren eller en tredjepart, inkludert forvaltningskostnader i totale kostnader, erkjenner vi at deler av brutto leieinntekter ikke genereres direkte av eiendommen, men av forvalterens innsats.

For denne typen anlegg utgjør forvaltningskostnadene 2,2 % av den faktiske bruttoinntekten.

Siden bygningen ble bygget i 2002 og større reparasjoner ikke er nødvendig, er kostnaden for nåværende reparasjoner fastsatt til en sats på 4 % av EIA.

Basert på tilgjengelige pålitelige data om kostnadene ved å erstatte kortlivede bygningselementer som har lignende egenskaper som vurderingsobjektet, ble en verdi på 3,6 % av EED tatt i betraktning.

Andre utgifter utgjør typisk 2 % av driftsutgiftene.

Fastsettelse av samlet kapitaliseringsgrad

Kapitaliseringsforholdet reflekterer avhengigheten av objektets verdi av forventet inntekt fra driften. På grunn av mangelen på tilstrekkelige data om salg av lignende eiendommer, kan kapitaliseringsrenten bare bestemmes ved summeringsmetoden, ifølge hvilken verdien av kapitaliseringsrenten er lik summen av:

SC \u003d NPb / r + R + L ± Sv.k., hvor

SC - kapitaliseringsrate;

NPb/r risikofri avkastning;

P er risikopremien som tilsvarer investeringen i denne eiendelen;

L - premie for lav likviditet til objektet;

St. til. kapitalavkastningsrente.

Den risikofrie renten på innskudd i utenlandsk valuta i banker av høyeste kategori er 5-9 % (vi aksepterer 7 %).

Risikopremie (P). Sannsynligheten for tap av eiendom ble estimert basert på informasjon om antall tilfeller av tap av eiendom i byen Kaluga, tatt i betraktning de innsamlede dataene P = 4%.

Ekstra risikopremie – 4 %.

Likviditetsgraden bestemmes av det omtrentlige tidspunktet for salg av denne typen eiendom, som vi, tatt i betraktning dagens økonomiske situasjon, anslår til 0,4 år.

Kn/liq. = Kbezrisk. × salgstid = 0,07 × 0,4 = 0,028 eller 2,8 %

Kapitalforvaltningens risikopremie er antatt å være 4,8 %.

Den andre komponenten i den samlede kapitaliseringsgraden, avkastningen på kapital eller økningen/nedgangen i fondets verdi, beregnes som forholdet ett til antall år som kreves for å returnere den investerte kapitalen.

Tiden det tar for tilbakeføring av kapital, ifølge beregningene til en typisk investor, er 20 år, basert på dette vil kapitalgjenvinningsgraden være 5 % (1/20).

For tiden er situasjonen på markedet for yrkeslokaler i Kaluga slik at det for relativt nye eiendommer med liten naturlig slitasje (avskrivninger) ikke er grunn til å forvente verdifall i overskuelig fremtid. I tillegg er kostnadsøkningen i stor grad påvirket av den gunstige beliggenheten til anlegget sentrumsnært og større motorveier. I dette tilfellet er investeringsattraktiviteten til takseringsobjektet åpenbar, så kapitalavkastningsrenten tas med et (-) tegn.

Det totale kapitaliseringsforholdet er:

R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 - 0,05 = 0,186

Beregning av verdien av takseringsobjektet ved hjelp av metoden for direkte kapitalisering av leieinntekter

For å beregne potensiell bruttoinntekt (GRP) brukes de tilgjengelige månedlige leieprisene per år: 14 100 rubler/kvm.

Dermed vil PVH fra leiekontrakten av områdene til vurderingsobjektet være: 14100 × 1375,8 = 19.398.780 rubler;

Beregning av effektiv bruttoinntekt (EGI) gjøres under hensyntagen til mulige tap ved underbelastning av leverte betalinger og tap ved innkreving av husleie. For beregninger ble det tatt en verdi på 8 %, fastsatt på grunnlag av tilgjengelige data fra eksterne kilder og egne observasjoner.

Beregningene som ble utført viste at EPD for vurderingsobjektet er:

19.398.780 × 0.92 = 17.846.877.6 rubler

Tabell 11

Fastsettelse av markedsverdien til takstobjektet ved hjelp av metoden for direkte kapitalisering av inntekt

Effektiv bruttoinntekt (EVI)	RUB 17846877,60
Driftskostnader,	RUB 3 045 391,19
gjelder også
byggeavgift	RUB 291 494,44
forsikringsutbetalinger	RUB 53897,45
· fellesbetalinger	RUB 1249281,43
objekthåndtering	RUB 392 631,31
nåværende reparasjoner (4 % av EVD)	RUB 713875,10
Andre utgifter (2 % av OR)	RUB 47115,76
reserve for substitusjon (3,6 % av EVD)	RUB 642487,59
Netto driftsinntekt (NOI) før skatt	RUB 14801486,41
Netto driftsinntekter (NOI) inkludert inntektsskatt	RUB 11249129,67
Samlet kapitaliseringsforhold (R0)	0,19
Verdien av eiendommen som takseres er	RUB 60479191,77

Dermed er markedsverdien av eiendommen, oppnådd ved bruk av inntektsmetoden, 60.479.191.77 rubler, eller avrundet 60.479.192 rubler. (Seksti millioner fire hundre syttini tusen ett hundre nittito rubler) uten moms.

kapittel 3

3.1 Fastsettelse av sluttverdien av markedsverdien til takstobjektet

Ved å bruke ulike tilnærminger til verdivurdering av eiendom kom vi til følgende resultater:

Tabell 12

Tilnærminger (metoder)	Vektkoeffisient	Koste, gni.
Kostnadsmetode (komparativ enhetsmetode)	0,35	25982918
Markedstilnærming (metode for direkte salgssammenligning)	0,25	44307639
Inntektstilnærming (metode for direkte inntektskapitalisering)	0,4	60479192
Totalkostnad	1,00	44362607,85

Kostnadstilnærmingen etter vekt brukes hovedsakelig til å vurdere gjenstander som er unike i sin type og formål, eller gjenstander med liten slitasje. Bygget under takst tilhører kategorien eiendomsobjekter med lavt avskrivningsnivå, derfor vil egenvekten av markedsverdien oppnådd ved bruk av kostnadsmetoden ha en ganske høy koeffisient på 0,35.

Dataene som ligger til grunn for markedstilnærmingen kan ikke anses som absolutt pålitelige, og derfor må resultatene av markedstilnærmingen for å vurdere verdien av dette objektet behandles med forsiktighet. På bakgrunn av dette gis resultatet av markedstilnærmingen en vektfaktor på 0,25.

Inntektsverdien gjenspeiler markedsadferden til en typisk investor, så resultatet av denne tilnærmingen tildeles en maksimal vektfaktor på 0,40.

Derfor, etter vår mening, er følgende fordeling av koeffisienter den mest objektive:

Kostnadstilnærming – 0,35;

· markedstilnærming – 0,25;

inntektstilnærming – 0,40.

Hensyntatt vektkoeffisienter er markedsverdien av takstobjektet pr 20.12.2007. er avrundet 44.362.608 rubler. (førtifire millioner tre hundre seksti-to tusen seks hundre og åtte rubler) eksklusiv merverdiavgift.

Verdien av et selskaps eiendom bestemmes av dets neddiskonterte fremtidige kontantstrømmer, og ny verdi skapes først når selskapene får en avkastning på investert kapital som overstiger kostnadene ved å skaffe kapital. Kostnadsstyring utdyper disse konseptene ytterligere, siden det i et slikt styringssystem er på dem hele mekanismen for å ta store strategiske og operasjonelle beslutninger bygges. Veletablert verdiledelse betyr at alle selskapets ambisjoner, analytiske metoder og ledelsesteknikker er rettet mot ett felles mål: å hjelpe selskapet med å maksimere sin eiendomsverdi ved å bygge ledelsens beslutningstaking på sentrale verdidrivere.

Kostnadsstyring er fundamentalt forskjellig fra planleggingssystemene som ble vedtatt på 60-tallet. Det har sluttet å være en funksjon utelukkende av styringsapparatet og er designet for å forbedre beslutningstaking på alle nivåer i organisasjonen. Det starter med forutsetningen om at en ovenfra-ned kommando-og-kontroll-stil for beslutningstaking ikke fungerer, spesielt i store multi-business-selskaper. Dette betyr at ledere på lavere nivå må lære å bruke kostnadsindikatorer for å ta smartere beslutninger. Kostnadsstyring krever balansering av balansen på linje med resultatregnskapet og opprettholdelse av en rimelig balanse mellom langsiktige og kortsiktige forretningsmål. Hvis kostnadsstyring implementeres og organiseres riktig, høster selskapet enorme fordeler. Slik ledelse er faktisk en kontinuerlig omorganisering med sikte på å oppnå maksimal verdi.

For objektet som vurderes reduseres kostnadsstyringen til en mer effektiv bruk av tilgjengelig plass.

Det takserte bygget har et loft med et samlet areal på 328,2 m2, som i dag delvis benyttes som skrivevarelager. På den ene siden vil å utføre en passende rekonstruksjon gjøre dette rommet til bolig. På den annen side, de siste årene, på grunn av utvidelsen av samarbeidet mellom Kaluga-bedrifter og utenlandske og utenlandske selskaper, har etterspørselen etter hotelltjenester økt betydelig. I denne forbindelse foreslås det å gjennomføre en omfattende rekonstruksjon av loftet for å overføre det til kategorien boligloft, hvor det er planlagt å organisere et hotell med 14 deluxe dobbeltrom.

Tiltakskostnad for ombygging av loft er presentert i tabell 13.

Tabell 13

Estimert kostnad for gjenoppbygging av loftet

№	Navn på verk	Koste, gni.
1	Generelle byggearbeider (demontering)	406.211
2	Generelle byggearbeider (nye)	2.448.728
3	Tilførsel av kaldt og varmt vann	49.818
4	Oppvarming	90.144
5	Avløps- og rørleggerutstyr	31.738
6	Til- og avtrekksventilasjon og klimaanlegg	67.534
7	Elektrisk kraftutstyr og elektrisk belysning	422.402
8	Kommunikasjonsenhet	37.010
9	Sikkerhet og brannalarm	114.531
10	Automatisk oppvarming, ventilasjon	7.638
11	Romforbedring	872.640
Total		4.548.394

For å finansiere disse arbeidene er det planlagt å bruke et lån på følgende vilkår:

· Lånebeløp - 5.250.000 rubler.

· Rente – 14 % per år;

· Lånetid – 1 år;

· Sikring av eiendommen som blir verdsatt;

· Nedbetalingsbetingelser på lån – kvartalsvis betaling av renter og hovedstol i like avdrag, dvs. for 1.866.506 rubler. på slutten av hvert kvartal.

Som allerede nevnt vil hotellet bestå av 14 deluxe dobbeltrom. Levekostnadene i et slikt rom på Kaluga-hoteller varierer fra 1400 rubler. opptil 2500 gni. per dag. For beregninger er verdien på 1600 rubler tatt, siden objektet som vurderes ligger nær sentrum, men i utgangspunktet var ikke denne bygningen beregnet på hotellvirksomheten, noe som skaper visse ulemper for kundene.

Investeringshorisonten er satt til 1 år, da det ikke er saklig grunn til å tro at eiendommen som vurderes ikke vil selges etter denne perioden.

Kontantstrøm er presentert i tabell. fjorten.

Tabell 14

Kontantstrøm i RUB

Utgiftspost	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal	Totalt for året
Gjenoppbygging	4548394	–	–	–	4548394
Lånetjeneste	1866506	1866506	1866506	1866506	7466025
Driftskostnader	124539	127030	129571	132162	513302
inntektsskatt	-	292073	291463	290841	874377
Total	6539439	2285609	2287540	2289509	13402098
Inntektspost	1. kvartal	2. kvartal	3. kvartal	4. kvartal	Totalt for året
Gjestfrihet	–	1344000	1344000	1344000	4032000
Avskrivninger	1299145	1302393	1305649	1308913	5216100
Kreditt	5250000	–	–	–	5250000
Total	6549145	2646393	2649649	2652913	14498100
Balansere	9706	360784	362109	363404	1096002

Hovedinntektskilden er hotellvirksomheten. Samtidig er det viktig å presisere at det med en overetterspørsel etter denne type tjenester ikke er identifisert objektive årsaker til lavt rombelegg.

For å bestemme hvor mye dagens markedsverdi av eiendommen som verdsettes vil øke som følge av de anbefalte tiltakene, er det tilrådelig å bruke kapitaliseringsgraden som brukes i inntektsmetoden. Dette skyldes at dette prosjektet er et investeringsprosjekt, d.v.s. primært fokusert på inntektsgenerering.

Følgelig vil økningen i dagens markedsverdi av takseringsobjektet være:

1.096.002 / 0.19 = 5.768.432 (gnidning)

(Fem millioner syv hundre sekstiåtte tusen fire hundre og trettito rubler) eksklusiv merverdiavgift.

Konklusjon

Som det følger av bestemmelsene i standardene, "fører alle metoder, prosedyrer og teknikker for å måle markedsverdi, dersom de er basert på markedsindikatorer og riktig anvendt, til samme uttrykk for markedsverdi." Samtidig er "enhver metode basert på markedsinformasjon i seg selv komparativ." I henhold til eksisterende standarder er det således kun kvaliteten på informasjonen og riktig anvendelse av prosedyrer som kan tjene som en begrensning på bruken av en bestemt metode.

I arbeidets første kapittel vurderes eiendomsbegrepet, typer eiendomsverdi, grunnleggende tilnærminger, metoder for verdivurdering av eiendom, samt problemer knyttet til rettferdiggjøring av eiendomsverdi.

Fast eiendom er fysiske objekter med en fast plassering i rommet og alt som er uadskillelig forbundet med dem, både under overflaten og over jordens overflate, eller alt som er en tjenestegjenstand, samt rettigheter, interesser og fordeler som oppstår fra eierskapet til gjenstander.

Et eiendomsobjekt forstås for det første som et foretak som helhet som et eiendomskompleks, og for det andre en tomt, hvor en integrert del kan være: en bygning (struktur) eller en gruppe bygninger; isolerte vannforekomster, flerårig planting; ingeniørstrukturer og nettverk; stasjonære strukturer landskapsforming av territoriet til nettstedet; elementer av økonomisk, transport og teknisk støtte; andre gjenstander.

Eiendomsvurdering utføres ut fra tre tilnærminger: lønnsomt, kostbart og komparativt. Hver tilnærming lar deg understreke visse egenskaper ved objektet.

Hver av de tre vurderte tilnærmingene involverer bruk av dens iboende metoder i vurderingen:

Metode for direkte kapitalisering av inntekt;

Salgssammenligningsmetode;

Sammenlignende enhetsmetode.

Ved en reduksjon i effektiviteten av bruken kan således eiendomsobjekter endre formål. Dette skjer både som følge av verdifall på bygninger og andre forbedringer, og under påvirkning av trender i eiendomsmarkedet.

I det andre kapittelet ble verdsettelsen av eiendommen utført ved bruk av tre tilnærminger til verdivurdering.

Hver av metodene som brukes har fordeler og ulemper.

Den komparative tilnærmingen gir en direkte vurdering av markedsverdien, basert på statistikk over markedet for næringseiendom. Ved behandlingen av opplysningene er det iverksatt spesielle tiltak for å beskytte kreditor mot overvurdering. I denne forbindelse er den komparative tilnærmingen tillagt størst vekt.

Kostnadstilnærmingen gjør det mulig å best ta hensyn til designtrekkene og den fysiske tilstanden til vurderingsobjektet. Samtidig er ikke informasjonsgrunnlaget perfekt. Hovedproblemene er knyttet til verdivurdering av tomt. I tillegg må man ved beregning av gjenanskaffelseskostnaden basere seg på gjennomsnittlige konverteringsindekser til gjeldende priser, noe som kan føre til feil.

Inntektstilnærmingen er basert på markedsdata og unngår noen av ulempene ved kostnadstilnærmingen. Hovedfeilkilden i metoden er usikkerheten knyttet til bruk av prognosedata om inntekter og vekstrater.

I arbeidets tredje kapittel ble resultatene av vurderingen av eiendommens markedsverdi avtalt, dens endelige verdi begrunnet, og det ble gitt anbefalinger om å øke den.

Beregninger viste at markedsverdien av takstobjektet pr 20.12.2007. er avrundet 44.362.608 rubler. (førtifire millioner tre hundre seksti-to tusen seks hundre og åtte rubler) eksklusiv merverdiavgift.

Imidlertid gjør de foreslåtte verdistyringstiltakene det mulig å øke dagens markedsverdi med 5 768 432 rubler. (Fem millioner syv hundre sekstiåtte tusen fire hundre og trettito rubler) uten moms.

Bibliografi

1. Den russiske føderasjonens sivile lov (del 1) datert 30. november 1994 nr. 51-FZ (som endret 2. juli 2005 nr. 83-FZ)

2. Føderal lov nr. 135-FZ av 29. juli 1998 "Om verdsettelsesaktiviteter i den russiske føderasjonen" (som endret av føderale lover nr. 178-FZ av 21. desember 2001, nr. 31-FZ av 21. mars 2002 , nr. 143 av 14. november 2002) -FZ, nr. 15-FZ av 10.01.2003, nr. 29-FZ av 27.02.2003, nr. 122-FZ av 22.08.2004, nr. 7-FZ av 05.01 .2006, nr. 157-FZ av 27.07.2006)

3. Dekret fra den russiske føderasjonens regjering av 07.06.2002 395 (som endret 03.10.2002) "Om lisensiering av verdsettelsesaktiviteter"

4. Dekret fra den russiske føderasjonens regjering av 20.08.1999 932 "Om det autoriserte organet for å overvåke gjennomføringen av verdsettelsesaktiviteter i den russiske føderasjonen"

5. Dekret fra regjeringen i den russiske føderasjonen av 06.07.2001 519 "Om godkjenning av verdsettelsesstandarder"

6. Samlinger av aggregerte indikatorer for erstatningskostnadene til bygninger og konstruksjoner

7. Internasjonale verdsettelsesstandarder. - M.: ROO, 1995

9. Analyse og evaluering av inntektsgenererende eiendom / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997

10. Valdaytsev S. V. Forretningsvurdering. - M.: Prospekt, 2006. - 355 s.

11. Granova I. V. Eiendomstakst. - St. Petersburg: Peter, 2001. - 208 s.: ill. – (Serien "Tutorial")

12. Gribovsky S. V., Medvedeva O. E., Kasyanov P. V. Et kurs med forelesninger om vurdering av markedsverdien av tomter. - M.: ARMO, 2002. - 95 s.

13. Grigorieva VV mfl. Verdivurdering av eiendomsobjekter. - M.: INFRA, 2000. - 78 s.

14. Gryaznova N. A. Verdivurdering av operative foretak (bedrifter). – M.: INFRA-M, 2005

15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Virksomhetsvurdering. - St. Petersburg: Peter, 2006. - 457 s.

16. Korobkin Yu. I. Eiendomsvurdering. – Kaluga filial av SZAGS, Kaluga, 2005

17. Korostylev S. P. Grunnleggende om teori og praksis for eiendomsvurdering: Lærebok. - M .: Russisk forretningslitteratur, 1998

18. Virksomhetsvurdering / Red. A. G. Gryaznova og M. A. Fedotova. - M.: Finans og statistikk, 2004

19. Virksomhetsvurdering: Oppgaver og løsninger / Prosvetova G.I. - RDL, 2006. - 192 s.

20. Eiendomstakst: Lærebok / Utg. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Finans og statistikk, 2005. - 496 s.: ill.

21. Eiendomstakst: Prok. håndbok for universiteter / Ed. prof. V. A. Shvandar. - M.: UNITI-DANA, 2002. - 303 s.

22. Verdivurdering av eiendomsobjekter: teoretiske og praktiske aspekter / Red. V. V. Grigorieva. – M.: INFRA-M, 1997

23. Vurdering av markedsverdi av eiendom: Pedagogisk og praktisk veileder / Red. V. M. Rutgaiser. - M.: Delo, 1998

24. Beregnet aktivitet i økonomien. Lærebok / under generell redaksjon. Juhi V. M., Kireeva V. D. - M .: ICC "MarT", 2003. 101 s.

25. Solovyov M. M. Verdsettelsesaktivitet (estimering av eiendom): Lærebok. – M.: State University Higher School of Economics, 2002

26. Simionova N., Simionov R. Verdivurdering av foretaket (virksomheten). – M.: mars 2004. – 464 s.

27. Tarasevich E. I. Metoder for vurdering av fast eiendom. St. Petersburg, 1998. - 247 s.

28. Tepman LN Verdivurdering av fast eiendom. - M.: UNITI, 2006. - 463 s.

29. Jordforvaltning. Pedagogisk og praktisk veileder / Red. e. n., prof. L. I. Koshkina. – M.: VSHPP, 2004. – 520 s.

30. Fedotova M. A. Hvor mye koster en bedrift? Vurderingsmetoder. - M., Forlag "Perspektiv", 2004

31. Friedman J., Ordway Nick. Analyse og verdivurdering av inntektsbringende eiendom. Per. fra engelsk. – M.: Delo, 1997. – 480 s.

32. Tsypkin Yu. A., Tsukanov I. L. Lovgivning, reguleringsdokumenter og standarder for verdsettelsesaktiviteter: Utdannings- og metodologisk håndbok. – M.: Finans og statistikk, 2003. 164 s.

33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Estimering av kostnadene for en bedrift (bedrift). – M.: Omega-L, 2006. – 286 s.

34. Eiendomsøkonomi / Red. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001. - 297 s.

35. Eiendomsøkonomi: Lærebok. - M.: Delo, 2000

36. Avdeev A. P. Problemer med taksering av eiendom // Spørsmål om takst. nr. 1. - 2001. - s. 28-30

37. Akimova I., Biktimirova N. Nye tilnærminger til standardisering av eiendomsvurdering i systemet med gjeldende lovgivning og ekte rettshåndhevelsespraksis // Law and Economics. - 2005. - Nr. 12. - fra. 18-21

38. Gribovsky S. Masseeiendomsvurdering // Finansiell virksomhet. 2000. - Nr. 4. - fra. 43-45

39. Gribovsky S. Eiendomsvurdering ved hjelp av inntektstilnærmingen // Eiendomsproblemer. 2000. Utgave. 2.

40. Gribovsky S. Økonomiske og matematiske modeller for verdivurdering av eiendom // Finans og kreditt. 2005. - Nr. 3. - fra. 24-43

41. Grigoryeva I. L. Eiendomsvurderingsproblemer // Finansiell virksomhet. - 2004. - Nr. 1. - fra. 48–49

42. Zelensky Yu. V. Om sammenlignbarheten av resultatene av tilnærminger i eiendomsvurdering - prinsippet om modellkonsistens // Verdivurderingsspørsmål. 2005. - Nr. 4.

43. Loginov MP Om spørsmålet om eiendomsvurdering i Russland // EKO. - 2002. - Nr. 9. - fra. 103–107

44. Ozerov E.S. Fenomenet likevektspris som grunnlag for verdsettelsesteoriens aksiom // Eiendomsproblemer. 2000. Utgave. 1. Fra 32–54.

45. Ozerov E.S. Økonomi og forvaltning av eiendom. St. Petersburg: MKS, 2003.

46. ​​Ozerov E.S. Til spørsmålet om begrunnelse og bruk av evalueringsteoriens aksiom // Eiendomsproblemer. 2004. Utgave. 1. Fra 3-5.

47. Patskalev A. F. Estimat av kostnaden for land // Spørsmål om vurdering. - 2006. - Nr. 1.

48. Offisiell nettside til SBRF htpp:/www.cbr.ru

49. htpp:/www.cfin.ru

Klausul 1 Artikkel 30 i den russiske føderasjonens sivilkode.

Eiendomsøkonomi / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., s. 48-49

Etter å ha utført dette forskningsarbeidet er følgende forslag for å forbedre boligeiendomsmarkedet identifisert. Ofte en stor rolle i dannelsen av kostnaden for 1 kvadrat. m. av boareal har en direkte innflytelse på eiendomsmegler kjøper eller selger. Uærlighet og bruk av personlige interesser til ansatte i mellomleddsorganisasjoner fører til en kunstig økning i prisene på boligeiendom. Dermed går det sekundære boligmarkedet ofte rett og slett utenfor lokale myndigheters kontroll, ettersom det er under eiendomsselskapers jurisdiksjon. Og bare en liten prosentandel av de foreslåtte leilighetene i det sekundære boligmarkedet under påvirkning av byadministrasjonen. Ved å trekke en konklusjon fra det ovenstående, vil jeg si at i forhold til finanskrisen er det nødvendig med kontroll fra lokale myndigheters side. Dette skyldes den ganske høye etterspørselen etter boliger, og dermed oppnås en høy andel av fortjenesten fra videresalg av sekundærboliger av små eiendomsmeglere. Jeg vil også rette oppmerksomheten til selvstyreorganer og deres strukturelle inndelinger på veksten i boligkostnadene. Siden eiendomsmarkedet er i ferd med å komme seg etter krisen og boligprisene begynner å skyte i været på grunn av stor etterspørsel. Med innstrammingen av vilkårene for auksjoner for kjøp av tomter for individuell boligbygging, bør små selskaper tvinges ut av markedet, og forsøke å tjene høye fortjenester uten riktig oppfyllelse av vilkårene i kontraktene. På veien for å forbedre eiendomsmarkedet i Omsk er det også nødvendig å forbedre det regulatoriske og juridiske rammeverket. Dette vil føre til en nedgang i veksten i prisene på boligeiendom og å utjevne dem med markedets reelle behov.

På veien mot et perfekt eiendomsmarked er det nødvendig å lage tjenester som holder streng kontroll over denne typen dokumentasjon. Kombinasjonen av alle de ovennevnte tiltakene vil hjelpe eiendomsmarkedet i Omsk til å komme seg ut av krisen på kortest mulig tid og forbedre forholdene for å kontrollere omsetningen av leiligheter i dette markedet.

Konklusjon

I dette avgangsprosjektet ble det utført en dyp analyse av dagens situasjon i det sekundære boligmarkedet i Omsk. Samtidig ble byens naturlige og økologiske tilstand studert, samt sosiale og økonomiske faktorer som har en direkte innvirkning på dannelsen av sekundære boliger.

Studerte også kapasiteten til boligeiendomsmarkedet, tilbud og etterspørsel i annenhåndsmarkedet i perioden 2009-2012.

Det ble foretatt en detaljert analyse av forslagene i sekundærboligmarkedet. Det er utviklet mulige metoder for å forbedre boligeiendomsmarkedet under forholdene under den økonomiske krisen. Utsiktene for utviklingen av boligeiendomsmarkedet vurderes.

Studiens relevans understrekes av at fremtidens byer i stor grad er knyttet til utviklingen av boligeiendomsmarkedet. Siden boligeiendomsmarkedet d.v.s. Boligmarkedet er et av de viktigste markedene, det har en direkte innvirkning på samfunnets liv, så tilstanden til andre komponenter i samfunnets liv avhenger av tilstanden.

Hensikten med avgangsprosjektet er fullt ut realisert. I samsvar med målet ble følgende oppgaver løst:

De vitenskapelige og metodiske bestemmelsene for markedsføring av boligeiendom i byen Omsk ble studert;

Lov- og regelverket for utvikling av markedsføring av boligeiendom i byer vurderes;

Hovedretningene for å forbedre boligeiendomsmarkedet er utviklet;

Vilkårene for å sikre livssikkerhet under evalueringsarbeid vurderes;

Analysen av miljøvedtak i vurderingen av faktorer som tar hensyn til byens natur gjennomføres.

INTRODUKSJON

En av de viktigste ressursene til bedrifter, organisasjoner som krever effektiv ledelse er eiendom - land, bygninger, strukturer og lokaler.

Fast eiendom på den ene siden beskattes, på den annen side kan det gi betydelig fortjeneste på grunn av effektiv bruk. Uten å overdrive kan vi si at eiendom både kan bidra til velstanden til et foretak, og omvendt fører ineffektiv bruk til nedgang. I denne forbindelse er utviklingen av et eiendomsforvaltningssystem av spesiell betydning for å møte eiernes behov for å oppnå maksimal inntekt fra sine eiendeler eller for å oppnå en annen positiv effekt. For å oppnå et positivt resultat, er det nødvendig å kontinuerlig overvåke bruken av eiendom og finne de mest effektive måtene å administrere den på.

Effektiv eiendomsforvaltning er avgjørende for utviklingen av både eiendomsmarkedet og økonomien som helhet. I en markedsøkonomi er eiendom en eiendel som forbinder de enorme økonomiske ressursene til markedsdeltakere og måter å oppnå de ønskede resultatene på.

For å ta beslutninger om effektiv forvaltning av eiendom, må en virksomhet basere seg på et gjennomtenkt system for registrering og bruk av fast eiendom, basert på pålitelig og lett tilgjengelig informasjon presentert på ulike måter.

Relevansen av forskningstemaet ligger i det faktum at det russiske eiendomsmarkedet ennå ikke er fullt utformet og ikke har et strengt strukturert juridisk rammeverk. Et effektivt eiendomsforvaltningssystem vil gjøre det mulig å tilfredsstille markedets behov i størst mulig grad, maksimere budsjettinntekter, øke likviditeten og markedsverdien til objekter.

Formålet med dette arbeidet er å vurdere effektiviteten av eiendomsforvaltningen i byen Kazan og utvikle tiltak for å forbedre den.

Vurder klassifiseringen av eiendomsmarkeder;

Forklar essensen og den økonomiske rollen til eiendomsforvaltning;

Vurder indikatorer for å evaluere effektiviteten av eiendomsforvaltning;

Gjennomføre en vurdering av effektiviteten av forvaltningen av bolig- og kontoreiendom;

Kom med forslag for å forbedre vurderingen av effektiviteten av eiendomsforvaltningen.

Målet med studien er eiendomsmarkedet i byen Kazan.

Emnet for studien er et system for å evaluere effektiviteten av eiendomsforvaltning.

Grunnlaget for å skrive dette arbeidet er lov- og reguleringsdokumentene som er gjeldende på den russiske føderasjonens territorium, samt spesiallitteratur om emnet som studeres av arbeidet til innenlandske og utenlandske økonomer involvert i studiet av spørsmål om evaluering av effektiviteten. av eiendomsforvaltning, lovgivningen i Den russiske føderasjonen, lærebøker og litteratur av forfattere som Kharlamov A. S, Buryak V.Yu., Raizberg BA, Grinenko SV, samt materialene til den faktiske forskningen utført i Kazan for 2013 -2014.

Det første kapittelet undersøker teori og praksis for å evaluere effektiviteten av eiendomsforvaltning. Det andre kapittelet vurderer og analyserer effektiviteten av eiendomsforvaltning på eksemplet med bolig- og kontoreiendom og formulerer forslag for å forbedre vurderingen av effektiviteten av eiendomsforvaltning.

1. TEORETISKE OG MOTODOLOGISKE ASPEKTER VED VURDERING AV EFFEKTIVITETEN AV EIENDOMSFORVALTNING

1.1 KLASSIFISERING AV EIENDOMSMARKED

Det finnes mange definisjoner på eiendomsmarkedet. Alle av dem gjenspeiler til en viss grad essensen av eiendomsmarkedet, men noen har slående forskjeller fra hverandre. I denne oppgaven er de mest enkle, forståelige og komplette definisjonene valgt, ifølge forfatteren.

Eiendomsmarkedet er et system av organisatoriske tiltak der kjøpere og selgere samles for å bestemme en bestemt pris som en utveksling av en bestemt vare som eiendom kan finne sted til.

Eiendomsmarkedet er en sfære av kapitalinvesteringer i eiendom og et system med økonomiske relasjoner som oppstår fra eiendomstransaksjoner. Disse relasjonene vises mellom investorer i salg og kjøp av eiendom, boliglån, levering av fast eiendom i trust, leie, leasing.

Eiendomsmarkedet er en mekanisme der kjøpers og selgers interesser og rettigheter kombineres, eiendomspriser settes.

Eiendomsmarkedet og utviklingsnivået kan karakteriseres gjennom utviklingen av den nasjonale økonomien. I utviklingen av det russiske eiendomsmarkedet er det vanlig å skille ut flere av de følgende stadiene.

Den første og mest turbulente perioden med utvikling av eiendomsmarkedet opplevde tidlig på 90-tallet. Åpningen og utviklingen av bedrifter skjedde på grunn av det faktum at etterspørselen var langt foran tilbudet, og som et resultat var inntektene svært høye. Utgangspunktet for denne fasen kan betraktes som en tillatelse for privatisering av leiligheter og følgelig muligheten som har dukket opp for folk til å selge og kjøpe leiligheter på egenhånd. Det var da det dukket opp et betydelig antall forretningsmenn og velstående mennesker som ønsket å forbedre sine levekår på en nyoppdaget måte. Det vil si ikke forventningen om gratis kommunal bolig, ikke komplekse bytteordninger, men rett og slett direkte kjøp av leiligheter, som på den tiden ble privatisert relativt få. Det var få selgere av leiligheter, men det var allerede nok kjøpere.

På det andre stadiet gjør loven sine rettelser til problemet, nemlig de første forskriftene som regulerer eiendomsvirksomhet i Russland. Denne perioden er preget av å tilby betydelige fordeler, som, mens de opprettholder et godt markedsmiljø, gjorde det mulig å motta gode inntekter og tiltrakk seg nye gründere til dette segmentet av markedet. Boligprisene begynte å stige, men i motsetning til dette ble leilighetene mye vanskeligere å selge, og kjøperne ble mer kresne. Spesielt dukket opp og ble utbredt salg med avdrag, levering av lån med sikkerhet. Noen firmaer begynte å jobbe under ikke-standardkontrakter, og påtok seg en forpliktelse til å selge kundens leilighet innen en viss periode.

Den tredje fasen er igjen preget av et overskudd av etterspørsel fremfor tilbud, en innstramming av det juridiske rammeverket og intens konkurranse i markedet, som til sammen førte til fall i selgernes inntekter. Små bedrifter går rett og slett konkurs, mellomstore og til og med store er på randen av ruin. I begynnelsen av 1996 begynte en naturlig nedgang i prisen på leiligheter. Antall leiligheter som ble tilbudt for salg var økende, mens antallet potensielle kjøpere tvert imot var på vei ned.

Fra andre halvdel av 1999 begynte et nytt stadium i utviklingen av det russiske eiendomsmarkedet etter krisen i august 1998 - stadiet for å avslutte prisreduksjoner, begynnelsen av stabilisering og noe utvinning. Dette skjedde på bakgrunn av en gunstig utvikling av makroøkonomiske indikatorer i landet og spesielt lave (sammenlignet med høsten 1998) inflasjonsrater, en jevn og begrenset devaluering av rubelen mot dollaren.

Følgelig er eiendomsmarkedet, som det følger av teorien om en markedsøkonomi, syklisk, derfor gikk det gjennom et resesjonsstadium, nådde stabilisering, og det ble forventet en ny økning fremover, inkludert en viss prisvekst.

Eiendom inntar en sentral plass i enhver sosial struktur, og utfører samtidig to viktige funksjoner: produksjonsmidlene og gjenstanden for personlig forbruk for å leve, rekreasjon, kulturelle aktiviteter, etc. Den økonomiske og juridiske reguleringen av staten av ulike samfunnssfærer og materiell produksjon er nært forbundet med eiendomsobjekter, derav følgende trekk ved eiendomsmarkedet.

Tabell 1.1.1 Tegn på eiendomsmarkedet

	Karakteristisk
Lokalisering	Absolutt ubevegelighet Stor avhengighet av pris på beliggenhet
Type konkurranse	ufullkommen, oligopol Få kjøpere og selgere Det unike ved hvert objekt Priskontroll er begrenset Å komme inn på markedet krever betydelig kapital
Elastisitet av tilbud	Lavt, med økning i etterspørsel og priser, øker tilbudet lite Etterspørselen kan være svært ustabil
Grad av åpenhet	Transaksjoner er private Offentlig informasjon, ofte ufullstendig og unøyaktig
Produktets konkurranseevne	I stor grad bestemt av det ytre miljøet, påvirkningen av nabolaget Spesifisiteten til individuelle preferanser til kjøpere
Soneforhold	Regulert av sivil- og landlovgivning, med hensyn til vann, skogbruk, miljø og andre spesielle rettigheter Stor gjensidig avhengighet av private og andre former for eierskap
Registrering av transaksjoner	juridiske vanskeligheter, Begrensninger og betingelser
Pris	inkluderer verdien av objektet og tilhørende rettigheter

Regionale eiendomsmarkeder kan ha betydelige forskjeller seg imellom. Dette skyldes mange subjektive årsaker, som økonomiske eller naturlige forhold, samt det regionale juridiske rammeverket, som er dannet av lokale myndigheter.

Eiendomsmarkedet har en forgrenet struktur og kan deles inn etter ulike kriterier, for eksempel etter de som er presentert i tabell 1.1.2.

Tabell 1.1.2 Klassifisering av eiendomsmarkeder

Klassifiseringsskilt	Markedstyper
Objekttype	Tomter, bygninger, strukturer, foretak, lokaler, flerårige beplantning, tinglige rettigheter, andre gjenstander
Geografisk (territoriell)	Lokalt, by, regionalt, nasjonalt, verden
Funksjonelt formål	Industrilokaler, boliger, ikke-industribygg og lokaler
Beredskapsgrad for drift	Eksisterende anlegg, bygging pågår, nybygg
Deltakertype	Individuelle selgere og kjøpere, forhandlere, kommuner, kommersielle organisasjoner
Type transaksjoner	Kjøp og salg, leie, pant, saksrettigheter
Bransjetilhørighet	Industrianlegg, landbruksanlegg, offentlige bygg, andre
Type eierskap	Statlige og kommunale anlegg, private
Transaksjonsmetode	Primær og sekundær, organisert og uorganisert, utveksling og over-the-counter, tradisjonell og datastyrt

Som vi kan se av tabell 1.1.2 er det ganske mange typer eiendomsmarkeder, hvor segmenteringen avhenger av det etterspurte kriteriet.

For eksempel, avhengig av strukturen, er eiendomsmarkedet delt inn i:

Eiendomsmarkedet;

Kommersielt eiendomsmarkedet;

Tomtemarked.

Hvert av markedssegmentene kan også deles inn i spesialiserte delmarkeder. Dermed kan industrieiendomsmarkedet deles inn i markeder for industribedrifter, et forskningsinstituttbygg, eller et boligmarked for primær- og sekundærboliger, med eller uten etterbehandling, fra eiere og fra staten, og så videre.

Differensieringen av eiendomsmarkedene er også assosiert med mange økonomiske, miljømessige, sosiale og offentlige faktorer, og direkte med funksjonene den utfører:

Etablering av likevektspriser der effektiv etterspørsel tilsvarer volumet av eiendomstilbudet;

Reguleringsfunksjon, ved hjelp av hvilken ressursene fordeles mellom økonomiens sfærer, dannes dens effektive struktur, og offentlige interesser tilfredsstilles;

Kommersiell funksjon, som består i å organisere kapitalbevegelser og tjene penger;

Sanitetsfunksjon, uttrykt i rensing av økonomien fra svake, lite konkurransedyktige og ineffektive elementer;

Stimulerende funksjon, som består i utvikling av konkurranse og bruk av vitenskapelige, tekniske og ledelsesmessige innovasjoner i jakten på profitt ved opprettelse og bruk av eiendom;

En sosial funksjon, manifestert i veksten av aktiviteten til befolkningen, strever etter å bli eiere av leiligheter, så vel som andre kapital og prestisjetunge objekter.

Konklusjon: eiendom er den mest holdbare varen av alle eksisterende, og sikrer påliteligheten til investeringene, selv om verdien kan både øke og avta over tid, under påvirkning av ulike faktorer. Eiendomsmarkedet fikk en drivkraft for utvikling, i tråd med utviklingen av landets nasjonaløkonomi. Det er delt inn i segmenter basert på formålet med eiendom og dets attraktivitet for ulike markedsaktører. Hvert uavhengig segment er videre delt inn i mange delmarkeder, så det er vanskelig å skille ut og generalisere de viktigste funksjonene for klassifisering, siden hver markedsdeltaker har sine egne mest akseptable kriterier for å velge et segment han er interessert i å gå inn i. markedsrelasjoner.

1.2 EIENDOMSFORVALTNINGENS ESSENS OG ØKONOMISK ROLLE

Eiendom er eiendom (eiendom), hvis forvaltning kan struktureres på følgende nivåer:

Federal eiendomsforvaltning;

Eiendomsforvaltning av emner fra den russiske føderasjonen;

Forvaltning av kommunal eiendom;

Eiendomsforvaltning av bedrifter og organisasjoner;

Forvaltning av enkelteiendommer.

Begrepet "eiendomsforvaltning" tolkes i to betydninger: bredt og smalt.

I vid forstand er eiendomsforvaltning som regel forstått som entreprenørvirksomhet for utførelse av alt arbeid knyttet til utførelse av alle krefter til eieren av fast eiendom som er tillatt i sivil lov. For eksempel, i samsvar med livssyklusen til fast eiendom, er følgende rettigheter tillatt for eiere:

1. intensjon;

2. design;

3. produksjon (montering, konstruksjon);

4. anke;

5. bruk (tjeneste);

6. vedlikehold, drift, reparasjon;

7. overhaling, modernisering, gjenoppbygging og restaurering;

8. omprofilering;

9. resirkulering.

En snever tolkning av eiendomsforvaltning lyder som følger: "Eiendomsforvaltning er implementeringen av et kompleks av operasjoner for drift av bygninger og strukturer (vedlikeholde dem i stand, reparere, yte tjenester, bestemme vilkårene for å leie ut plass, innkreving av husleie og så videre) for mest mulig effektivt å bruke eiendom."

Fast eiendom forstås også som fast eiendom, nemlig vi snakker om eiendomsforvaltning, det vil si at eiendomsforvaltning omfatter forvaltning av alle påfølgende rettigheter til fast eiendom. Eiendommen under forvaltning presenteres som en enhet av juridiske, økonomiske og fysiske egenskaper.

Etter vår vurdering følger det av dette at forvaltningen først og fremst skal sikre maksimal effektivitet i bruken av fast eiendom i samsvar med eierens interesser.

Eiendomsforvaltning er en aktivitet innen sitt felt knyttet til å definere mål og sette oppgaver for planlegging, organisering, utførelse og kontroll av nyttig, effektiv bruk av eiendom.

Vi mener at forvaltningsvirksomhet er mangefasettert i sin essens og natur, og koordinerer mål og målsettinger for eiere, brukere, tjenesteselskaper og alle fag på en eller annen måte knyttet til eiendom.

I en markedsøkonomi utføres eiendomsforvaltning i samsvar med loven om tilbud og etterspørsel.

I tillegg til markedsforhold, er håndgripelige faktorer i eiendomsforvaltningen lovgivningen som regulerer den og virksomheten til ulike offisielle organer og institusjoner.

Eiendomsforvaltning kan være intern og ekstern:

Intern eiendomsforvaltning er aktiviteten til en eiendomsmarkedsenhet, regulert av sine egne forskriftsdokumenter (kodeks, charter, forskrifter, regler, kontrakter, instruksjoner, etc.).

Ekstern eiendomsforvaltning er aktiviteten til statlige strukturer rettet mot å skape et regulatorisk rammeverk og overvåke overholdelse av alle fag i eiendomsmarkedet med etablerte normer og regler.

Eiendomsforvaltning utføres primært i de tre viktigste aspektene - juridisk, økonomisk og teknisk. Det juridiske aspektet ved eiendomsforvaltning er den mest rasjonelle bruken, fordelingen og kombinasjonen av rettigheter til fast eiendom.

Det økonomiske aspektet ved eiendomsforvaltning implementeres gjennom styring av inntekter og utgifter generert under driften av eiendom. Forvalteren har med andre ord rett til fullt og uavhengig, innenfor lovens rammer, å kontrollere og regulere inntekts- og utgiftsdelen av eiendomsmegling, samt drive denne etter eget skjønn.

Det tekniske aspektet ved kontroll er å holde kontrollobjektet i en sunn tilstand i samsvar med dets funksjonelle formål.

Eiendomsforvaltning er en omfattende tilnærming til å forbedre og vedlikeholde tilstanden til et objekt, organisere og forutsi dets utvikling, måten det drives i samsvar med dets tiltenkte formål. Konseptet eiendomsforvaltning omfatter også for det første slike handlinger som utleie og forvaltning av kontorbygg, det vil si eiendomsforvaltning som et middel til å tiltrekke seg investeringer. På den annen side kan eiendomsforvaltning også ses på som en investering i seg selv. Basert på det foregående har vi identifisert følgende mål for styring av eiendomsmarkedet:

Implementering av borgernes konstitusjonelle rettigheter til fast eiendom og forpliktelser knyttet til dens besittelse;

Etablering i markedet av en viss prosedyre og betingelser for arbeidet til deltakerne;

Beskyttelse av deltakere mot uærlighet, svindel og kriminelle organisasjoner og enkeltpersoner;

Sikre fri prising av eiendomsobjekter i samsvar med tilbud og etterspørsel;

Oppretting av betingelser for investeringer, stimulerende gründeraktivitet innen produksjonssfæren;

Rettferdig beskatning av aktører i eiendoms- og eiendomsmarkedet.

For å nå disse målene er det etter vår mening nødvendig:

1. å danne et komplett register over statlig eiendom (balanse av eiendom), som inneholder kvantitative, kostnadsmessige, tekniske og juridiske egenskaper ved eiendomsobjekter;

2. tydelig avgrense og koordinere myndighetene til alle statlige myndigheter som er involvert i prosessen med eiendomsforvaltning;

3. å danne forvaltningsobjekter, med unntak av muligheten for å disponere en del av objektet uten den andre i tilfeller der de utgjør en enkelt helhet (som regel er dette tomter og bygninger og strukturer som ligger på dem);

4. sikre ubetinget anvendelse av markedsvurderingsmekanismen ved bruk av fast eiendom;

5. skape betingelser for å tiltrekke seg investeringer i realsektoren av økonomien ved å maksimere involvering av fast eiendom i sivil sirkulasjon;

6. regulere spørsmålene om statlig erverv av eiendomsobjekter, inkludert ved å definere målene for oppnåelse av anskaffelsen av disse objektene;

7. å bruke for effektiv eiendomsforvaltning en mekanisme for refusjon av utgifter til eiendomsforvaltning (inkludert inventar og verdivurdering), lik den sivilrettslige, siden staten, ved bruk av sin eiendom, deltar i sivil sirkulasjon på lik linje basis med sine andre deltakere;

8. endre den eksisterende mekanismen for salg av fast eiendom, da den tillater anskaffelse av objekter til lave priser;

9. Etablere for alle konstituerende enheter i den russiske føderasjonen en enhetlig prosedyre for å ta beslutninger om bruk av føderal eiendom (primært i forhold til leide objekter), og sikre rask beslutningstaking;

10. gi faglig opplæring for embetsmenn som administrerer føderal eiendom.

Et forvaltningsobjekt innen eiendom er en fast ting eller et sett med faste ting, betraktet som et enkelt objekt fra synspunktet om å organisere den mest effektive forvaltningen av dem, tatt i betraktning kostnadene ved vedlikehold og forvaltning.

Oppsummert ovenfor kan vi si at eiendomsforvaltning absolutt er en kompleks og mangefasettert prosess, som inkluderer mange ulike faktorer og aspekter. Forvaltningsmekanismen inneholder ikke bare rettighetene og forpliktelsene til eieren av eiendommen, men er også gjenstand for statlig inngripen, inkludert forsterkning av forvaltningen av det lovgivende rammeverket.

1.3 YTELSEINDIKATORER FOR EIENDOMSFORVALTNING

For å implementere prosedyren for å evaluere effektiviteten av eiendomsforvaltning, brukes ulike tilnærminger og indikatorer. I teorien er det ingen klart definerte indikatorer som gjør det mulig å bestemme graden av effektivitet av eiendomsforvaltning, siden i praksis en hvilken som helst valgt indikator kanskje ikke er effektiv for et enkelt foretak, og erfaringen til et enkelt foretak gjelder for større distribusjon.

Det er imidlertid vanlig å vurdere tilnærmingen til å evaluere effektiviteten til økonomiske indikatorer. Faktisk, hvis et selskap er eier av for eksempel en administrativ bygning og dets virksomhet er å leie ut lokalene, vil denne tilnærmingen ikke være vanskelig, siden all nødvendig informasjon er tilgjengelig, enten på den ene siden, kostnader for personell, reparasjoner og utstyrsbygninger, opprettholdelse av kommunikasjon i god stand, og på den annen side er mengden av betalinger mottatt fra leietakere klart definert.

Tabell 1.3.1 Analyse av de viktigste tekniske og økonomiske indikatorene for bedriften NCF "Revisjon og evaluering"

Indikatorer			Absolutt avvik, tusen rubler	Vekstrate, %
Netto inntekt, tusen rubler
Kostnader for tjenester, tusen rubler
Bruttofortjeneste, tusen rubler
Salgs- og administrasjonskostnader, tusen rubler
Fortjeneste fra salg, tusen rubler
Resultat før skatt, tusen rubler
Netto fortjeneste, tusen rubler
Gjennomsnittlig årlig kostnad for anleggsmidler, tusen rubler
Gjennomsnittlig antall ansatte, personer
Arbeidsproduktivitet, tusen rubler/person
Lønnsomhet av produksjon, %			3 prosentpoeng
Avkastning på salg, %			4 prosentpoeng
Avkastning på eiendeler rub per 1 rub

Men hvis selskapet er en stor eier av industrieiendom, oppstår problemet med å få den fulle informasjonen som kreves for å vurdere effektiviteten av eiendomsforvaltningen. I finansiell rapportering faktorer som:

Markedspromotering av et nytt produkt;

Potensielle muligheter for selskapet;

Ansattes interesse for selskapets suksess;

Kundelojalitet osv.

Selv om slike ikke-materielle indikatorer gjenspeiles og med rette opptar deres nisje i å vurdere effektiviteten til eiendomsforvaltning.

Fra et økonomisk synspunkt tillater det grunnleggende prinsippet "effektivitet - forholdet mellom resultater og kostnader" ikke alltid en korrekt vurdering av effektivitet. Dette skyldes flere faktorer:

Funksjoner ved informasjonsalderen, nemlig dens essensielle egenskaper - den økende rollen og viktigheten til informasjonsressursen, immaterielle eiendeler;

Komplikasjonen av økonomisk liv - en økning i graden av åpenhet, globalisering, konkurranse;

Endring av innholdet i resultater og kostnader, og følgelig vanskeligheten med å bestemme verdiene deres;

Den raske utviklingen av verdisystemet og, følgelig, endringen i systemet med indikatorer, egenskaper og indikatorer, som sammen gjenspeiler effektiviteten til aktiviteter.

B.A. Reizberg og V.Yu. Buryak, som vurderer spørsmålene om effektivitet i forhold til statlig eiendom, bemerker at "en spesifikk metodikk for å vurdere den økonomiske, sosiale, funksjonelle effektiviteten ved å administrere en viss klasse, gruppe eiendomsobjekter av statlig eiendom, som varierer i forhold til den estimerte metoden av bruk av eiendomskomplekset, er designet for å gjøre det mulig å etablere ytelsesindikatorer for verdi, størrelse. Men disse indikatorene har ikke en universell karakter, de avhenger i stor grad av gjenstanden for vurderingen, formålet og arten av bruken av dette objektet. Som et resultat blir konklusjonen gjort "det bør anerkjennes som umulig å lage en enkelt universell metodikk for å evaluere effektiviteten".

Med unntak av den tradisjonelle tilnærmingen, blant moderne tilnærminger, trekker de også frem det mest lovende systemet med balanserte målkort (BSC) utviklet av R. Kaplan og D. Norton. De pekte ut de fire viktigste komponentene i evaluering av effektivitet: økonomiske aktiviteter, relasjoner til forbrukere, organisering av interne forretningsprosesser, opplæring og utvikling av personell. Essensen av BSC er å oppnå en balanse mellom antall interne og eksterne, objektive og subjektive indikatorer. En annen fordel med denne tilnærmingen er at dette systemet, ifølge forfatterne, er ganske fleksibelt og "kreativt" når det gjelder implementering i enhver produksjon.

Ved å ta hensyn til bestemmelsene i det generelle konseptet og strategien som følges av selskapet, den akkumulerte erfaringen med metodisk støtte for resultatvurdering, kan den bestemme spesifikke resultatindikatorer for vurdering av eiendomsforvaltning basert på BSC (se vedlegg 1).

Den viktigste detaljen for å lage en BSC er, som i den tradisjonelle tilnærmingen, to økonomiske resultater: kostnadsreduksjon og inntektsøkning. Basert på dette kan vi inkludere slike indikatorer i BSC som, forutsatt at de oppnås konsekvent, lar oss vurdere effektiviteten mest mulig. Vi kan introdusere slike indikatorer på alle nivåer i BSC.

Med utgangspunkt i vedlegg 1 kan vi identifisere flere resultatindikatorer for eiendomsforvaltning. Disse indikatorene inkluderer hver separat fra fire komponenter. Alle indikatorer er vurdert, kommentarer er gitt i tabellene nedenfor.

Tabell 1.3.2 Kriterier for effektivitet i eiendomsforvaltningen (finansiell komponent)

Tabell 1.3.3 Kriterier for effektivitet av eiendomsforvaltning (klientkomponent)

Strategiske initiativ	Ytelsesindikatorer
Ytelse av tilleggstjenester	1. Programmet for å bestemme etterspørselen etter Tilleggstjenester og deres krav;
	2.Organisering av kontraktsarbeid for å tilby tilleggstjenester; 3. Utvikling av kriterier for vurdering av kvaliteten på tjenestene som ytes
Forbedring av arbeidet med kunder	1. Redde eksisterende kunder og sikre deres interesse for å fortsette samarbeidet; 2. Utvikling av en mekanisme for kvalitativ og operasjonell utredning av innkommende forslag til ulike prosjekter.
Dannelse av bildet av en "bedriftsborger"	1. Program for mediedekning av selskapets sosiale rolle (sosiale programmer, betalte skatter osv.) 2. Et program som tar sikte på å utvikle i hodet til mennesker en forståelse av viktigheten av aktivitetene som utføres av selskapet, deres interesse for denne aktiviteten; 3. Gjennomføre aktiviteter rettet mot å bedre miljøsituasjonen ved virksomhetens anlegg

Tabell 1.3.4 Kriterier for effektiviteten av eiendomsforvaltning (komponent av forretningsprosesser)

Strategiske initiativ	Ytelsesindikatorer
Orientering i bruk av fast eiendom til en kombinasjon av interesser til selskapet og kundene	1. Gi et gunstig tilbud til kunder; 2. Gjennomføre avstemningsaktiviteter for å finne ut hvilke endringer forhandlere ønsker i selskapets virksomhet; 3. Bestemmelse av tjenester og varer "utlevert" til sluttforbrukere; 4. Programmet for overvåking og møte etterspørselen til forbrukerne, deres ønsker.
Forbedre selve forvaltningsaktivitetene	1. Endring og optimalisering av den interne strukturen i selskapet; 2. Sosialt utviklingsprogram; 3. Forbedring av regnskapsskjemaer
Intensivering av bruken av fast eiendom	1. Aktiv introduksjon av spareteknologier; 2. Fastsettelse av eiendomsobjekter som skal repareres; 3. Fastsettelse av selskapets kostnader til vedlikehold av fast eiendom; 4. Program for å effektivisere kostnadene ved vedlikehold av eiendom og redusere dem
Innovasjoner innen eiendomsforvaltning	1. Sikre rask søknad
	fornektelse av lovende innovasjoner; 2. Programmet for operasjonell utvikling av innovasjoner innen eiendom, bestemme deres effektivitet og hensiktsmessighet for implementering

Nedenfor er en beskrivelse av kriteriene for effektiviteten av eiendomsforvaltning, som utgjør en blokk med vekst og læring.

Tabell 1.3.5 Prestasjonskriterier for eiendomsforvaltning (læring og vekst)

Strategiske initiativ	Ytelsesindikatorer
Personalopplæring i moderne ledelsesteknikker	1. Korrespondanse av kunnskapsnivået til den ansatte til det utførte arbeidet; 2. Bestemme kunnskap og spesialiteter som ansatte skal trenes i; 3. Program for videre oppfølging av kunnskapsnivået til ansatte
Tilgang til informasjonsressurser	1. Introduksjon av ny teknologi; 2.Oppretting av steder for visuell informasjon om oppnådde resultater og nye oppgaver i underavdelingene
Skape vilkår for personalaktivitet	1. Aktiv deltakelse av hver ansatt i virksomheten til selskapet; 2. Programmet for sosial beskyttelse av arbeidere
Belønningssystem for å nå oppsatte mål	1. Etablere godtgjørelsens avhengighet av prestasjonsresultater; 2. Definisjon av resultatindikatorer for avdelinger og enkeltansatte 3. Informere teamet om prestasjonene til kolleger.

Med andre ord, ved å analysere vedlegg 1, kan vi etter vår mening si at eiendomsforvaltningssystemet er:

I hvilken grad selskapets mål nås ved bruk av ulike begrensede ressurser, inkludert eiendom;

I hvilken grad målene for eiendomsforvaltning som en forretningsprosess med lavest kostnad oppnås;

Evnen til eiendomsforvaltningssystemet til å møte de utviklende behovene for eiendom, med tanke på rasjonell og økonomisk bruk;

Evnen til ledelsesmessige påvirkninger for å sikre reproduksjon av forbrukeregenskaper av eiendom av nødvendig kvalitet til lavest mulig pris.

Innenfor rammen av individuelle selskaper er følgende egenskaper tildelt kontrollen for å vurdere effektiviteten av eiendomsforvaltning:

1. Bærekraft i den strategiske retningen for funksjon;

2. En klar visjon om fremtiden;

3. Diversifisering av ledelsesbeslutninger;

4. Effekten av innbyrdes relaterte handlinger;

5. Konstans og variasjon av endringer;

6. Evne til å oppfatte innovative teknologier.

På den annen side, i vårt land samsvarer de nesten ikke med kriteriene og anbefalingene som er skissert ovenfor i tabellene.

Så, oppsummerer vi ovenfor, kan vi si at det ikke er noen generelt aksepterte indikatorer for å evaluere effektiviteten av bruken av eiendom, men det er flere generaliserte tilnærminger for å løse dette problemet. En av tilnærmingene er kun basert på det økonomiske resultatet av aktiviteten til en bedrift, organisasjon, selskap, mens den andre inkluderer flere stadier, som hver velger visse kriterier for å evaluere effektiviteten. På den annen side er lederen for enhver organisasjon relativt fri til å ta en beslutning om ytelsesevaluering og kan lage et visst system med indikatorer for seg selv, i henhold til hvilke han vil bli veiledet for å oppnå visse mål for selskapet.

boligkontor eiendomstakst

2. ANALYSE AV EFFEKTIVITETEN AV EIENDOMSFORVALTNING I KAZAN

2.1 VURDERING AV YTELSEN AV FORVALTNING AV BOLIGEIENDOM

For å vurdere effektiviteten av forvaltning av boligeiendom identifiserte forfatteren følgende, de viktigste indikatorene og kriteriene etter hans mening:

Det totale arealet av boliglokaler satt i drift i 2014;

Prisen på boligeiendom;

Estimert salgspris dynamikk;

Påvirkning av eksterne faktorer på boligeiendom

Første halvdel av 2014 var preget av viktige hendelser i landets økonomi, som også påvirket boligmarkedet i republikken Tatarstan: svekkelse av rubelen, innføring av sanksjoner fra Vesten og sosiodemografiske faktorer, på den ene siden , og et stort utvalg av tilbud fra utviklere, sammen med lavere boliglånsrenter, med en annen.

I kjølvannet av økt etterspørsel reiste utviklere aktivt boliger. Så i begynnelsen av juli var mer enn 1,2 millioner kvm. m av boliger - nesten 51% av det årlige målet. Ved slutten av første halvår tok Kazan førsteplassen blant byene i Volga Federal District når det gjelder oppdragsboliger: totalt ble mer enn 508 tusen kvadratmeter tatt i bruk. m.

I 2014 økte andelen av å kjøpe leiligheter i nye bygninger - omtrent 40% av transaksjonene i Kazan utføres med involvering av boliglånsfond. Boliglån har en tendens til å bli tatt opp over lang sikt, så låntakere tar smarte valg om nyere boliger.

Rosreestrs data for republikken Tatarstan vitner: i løpet av de seks månedene av 2014 ble det registrert 45,3 tusen kontrakter i republikken, noe som er 11% mer enn i samme periode i fjor. Av disse, 65% - bolig, 22% - land, 13% - yrkeslokaler.

Den økte etterspørselen ansporet også prisene på markedet: i første halvår vokste eiendomsprisene i byen raskere enn vanlig (innen 6-8 % i de første seks månedene i primærmarkedet).

I følge "Eiendomsserveren i Kazan og republikken Tatarstan" utgjorde den gjennomsnittlige kostnaden per kvadratmeter innen juli 2014 67,5 tusen rubler i det sekundære boligmarkedet, 50,7 tusen rubler i det primære boligmarkedet, og spesielt i boligmarkedet. nåværende situasjon på I eiendomsmarkedet i Kazan er ledere-utviklere Unistroy, YIT Kazan, Ak Bars Real Estate, Tatstroyinvest, og de legger frem følgende priser for eiendommen deres:

Tabell 2.1.1 Sammenlignende analyse av boligprosjekter i Kazan for andre halvdel av 2014

	Utvikler	Frist	Leilighetsareal	Pris, millioner rubler
LCD "Emerald City" (Privolzhsky-distriktet)	"Unistroy"	1. halvår 2014
LCD "Sovremennik" (Novo-Savinovsky-distriktet)	YIT Kazan	IV kvartal 2014
LCD "Svetlaya Dolina" (Sovetsky-distriktet)	Ak Bars Eiendom	IV kvartal 2014
Boligkompleks "Rainbow" (Kirovskiy-distriktet)	"Tatstroyinvest"	III kvartal 2014

Som regel påvirker beliggenheten kostnadene for leiligheter: den såkalte Khrusjtsjov i Vakhitovsky-distriktet vil være mye dyrere enn den samme leiligheten i Aviastroitelny- eller Kirovsky-distriktet. I tillegg påvirkes kostnaden av leilighetens generelle tilstand, antall etasjer og materialet som huset er bygget av. I avsidesliggende områder av byen kan stalinkas og gostinki stå stille i flere måneder og vente på kjøperen.

Ettroms Khrusjtsjov med et areal på 32 kvadratmeter. m i Kazan koster i dag fra 1,9 millioner til 2,25 millioner rubler, Leningrad (34 kvm) - fra 2,2 til 2,8 millioner, "odnushki" av Moskva-prosjektet (30 kvm) - fra 2,15 til 2,35 millioner.

En to-roms Khrusjtsjov-bygning (43 kvm) er estimert til 2,2-2,7 millioner rubler, en Leningrad-bygning (51 kvm) - fra 3 til 3,5 millioner, et Moskva-prosjekt - fra 2,4 til 3 millioner. treroms Leilighetsprisene er som følger: Khrusjtsjov (56 kvm) - 2,7-3,3 millioner rubler, Leningrad (65 kvm) - 3,4-3,8 millioner.

Det skal også bemerkes at boligmassen til republikken ved utgangen av 2014. nummererte 1618 tusen leiligheter (inkludert hus som er privat eid av innbyggere), hvorav 1130,9 tusen leiligheter (69,9%) ligger i bygårder. Gjennomsnittlig størrelse på en leilighet er 56,5 kvm totalt areal. Den generelle boligmassen er alltid overveldende privateid.

Boligmarkedet i 2014 utviklet seg aktivt i sektoren for kjøp av bolig ved hjelp av boliglån. Omtrent halvparten av de registrerte eiendomstransaksjonene var boliglån, noe som satte fart på den intensive utviklingen av boligbyggegrenen, som enkelte utbyggere ikke unnlot å utnytte.

For å forutsi utviklingen av boligmarkedet i Kazan for 2015, la oss vurdere dynamikken i prisene for leie og kjøp av bolig.

Tabell 2.1.2 Dynamikk av priser for leie av en ettromsleilighet i Kazan i 2011-2014

Basert på tabellene over har forfatteren satt sammen tre prognoser for utviklingen i boligmarkedet: optimistisk, moderat og pessimistisk. Den optimistiske prognosen var basert på at husleieveksten vil være sammenlignbar med forbrukerveksten, som anslås til 10 % i 2015 . På dette grunnlaget antar vi at vekstnivået i kostnadene ved leie av leiligheter vil være på nivået 10 % per år.

En moderat prognose er et gjennomsnittlig vekstnivå mellom en optimistisk og en pessimistisk prognose, hvor kostnadene ved å leie og kjøpe en leilighet i 2015 vil reduseres med 10 % per år.

Den pessimistiske prognosen ble laget på grunnlag av resonnementet om at hvis vi tar i betraktning krisen i 2008-2009, da lignende prosesser fant sted (kostnadsfaktoren og deres innvirkning på prisen på boligeiendom, samt fall av rubelen), falt kostnadene ved å leie og kjøpe en leilighet med 30%.

Tabell 2.1.4 Moderat prognose for leie og kjøp av leilighet ved hjelp av boliglån i Kazan for 2015

		Værmelding (-10 %)			Værmelding (-10 %)

Den moderate prognosen sier at leie og kjøp av leilighet ved hjelp av boliglån vil falle med i snitt 10 % fra året før.

Tabell 2.1.5 Optimistisk prognose for leie og kjøp av leilighet ved hjelp av boliglån i Kazan for 2015

	gni./kV m.			RUB/ kvm
		Værmelding (+10 %)			Værmelding (+10 %)

Den optimistiske prognosen antar en økning i husleie og boliglån med 10 %, tatt i betraktning inflasjon.

Tabell 2.1.6 Pessimistisk prognose for leie og kjøp av leilighet ved hjelp av boliglån i Kazan for 2015

		Værmelding (-30 %)			Værmelding (-30 %)

Ifølge en pessimistisk prognose skal husleie og boliglån falle med 30 % neste år.

Basert på prognosene og tabellene, samt den vurderte dynamikken i kjøpesummen og dynamikken i leieprisen, kan vi si at prisene i boligutleiemarkedet neste år vil være ekstremt ustabile og antagelig vil variere fra 12 700 tusen rubler til 15 600 tusen rubler, og på kjøpsmarkedet ved hjelp av boliglån fra 45 000 tusen rubler. opptil 70 576 tusen rubler.

Ifølge forfatteren bør en pessimistisk prognose betraktes som det mest sannsynlige scenariet for utviklingen av hendelser. Fra den komparative analysen ovenfor kan det ses at prisene i boligmarkedet er ekstremt volatile på grunn av følgende årsaker:

1.) virkningen av vestlige sanksjoner;

Vestlige sanksjoner trådte i kraft på et tidspunkt da Russland hadde det høyeste tempoet og volumet i boligbyggingen, det største antallet boliglån tatt av enkeltpersoner og de rimeligste rentene på dem.

Konsekvensene av sanksjoner på eiendomsmarkedet kan deles inn i to kategorier: hva som skjedde og hva som forventes.

Blant hendelsene som er verdt å merke seg:

1. Utenlandske investorer utsetter gjennomføringen av utviklingsprosjekter i Russland (i ulike markedssegmenter) til situasjonen i Ukraina er løst.

2. Bankene analyserer innkommende nye utviklingsprosjekter mer nøye.

3. Eiendom som eiendel (spesielt boligeiendom - leiligheter i primær- og annenhåndsmarkedet) har økt sin attraktivitet for private investorer.

Om de forventede konsekvensene av sanksjoner på eiendomsmarkedet kan vi si følgende:

1. Bankene forventes å øke renten på forbrukslån og boliglån på grunn av økte midler i markedet. Samtidig kan en rekke banker uavhengig begrense aktiviteten til boliglåntakere ved å sette kunstig høye renter.

2. Nedgang i volum av finansiering av fra banker kan føre til en nedgang i volumet av nybygg i 2015.

3. Utleieboligmarkedet kan miste sitt publikum, bestående av utlendinger som jobber i Russland under en kontrakt eller i vestlige selskaper, hvis aktivitet kan reduseres betydelig i løpet av sanksjonsperioden. (Forfatteren vil også bemerke at det samtidig kan oppstå motsatte prosesser i utleieboligmarkedet: hvis verdien på eiendom faller, så må bankene øke renten på boliglån. Dette vil redusere kjøpekraften til innbyggere, noe som vil føre til en økning i antall leietakere).

4. Størst russiske banker er mer sannsynlig å fortsette å låne ut til utviklingsprosjekter som er i det aktive/sluttende stadiet av byggeberedskap.»

2.) påvirkningen av valutafaktoren;

Den første tilnærmingen: virkningen av valutakursen på boligmarkedet.

Et viktig element i økonomiske relasjoner knyttet til anskaffelse av bolig er valutakursen. Valutakursen har innvirkning på ulike indikatorer som forbinder kjøper og selger i boligmarkedet. Valutakursen er forholdet mellom to monetære enheter i valutamarkedet, som dannes avhengig av tilbudet og etterspørselen til en bestemt valuta, så vel som av en rekke andre faktorer.

Avhengig av forholdet mellom tilbud og etterspørsel for en bestemt valuta, bestemmes valutakursen oftest, og det er grunnen til at den ikke kan være en konstant verdi, siden etterspørsel og tilbud i valutamarkedet er i konstant endring.

Den andre tilnærmingen: virkningen av boligprisene på den nasjonale valutaen.

Det er en direkte sammenheng mellom prisen på eiendom og valutakursen til den nasjonale valutaen; når verdien av eiendom faller, synker også valutakursen til den nasjonale valutaen. Denne avhengigheten skyldes det faktum at en reduksjon i boligkostnadene som regel indikerer ugunstige prosesser i økonomien - en økning i arbeidsledighet, en nedgang i kjøpekraften til befolkningen. Alt dette fører til en nedgang i etterspørselen etter eiendom.

Basert på ovenstående, i dagens eiendomsmarkedsforhold, vil den første tilnærmingen bli mer reflektert. Den andre er den mest sannsynlige gitt den stabile utviklingen i økonomien.

3.) påvirkningen av sosiodemografiske faktorer.

Det er generelt akseptert at behovsdannelsen i markedet ikke kan kontrolleres. Imidlertid oppstår behov og endres etter visse mønstre, en viktig del av disse er befolkningens mentalitet, levesett. Av disse vurderer vi mer detaljert følgende faktorer, etter forfatterens mening:

1. Antall innbyggere i en bygd har betydelig innvirkning på forbruksstrukturen, først og fremst på grunn av høyere inntektsnivå i store bygder.

2. Forbrukeratferd påvirkes også av situasjonelle kriterier. For tiden inkluderer disse statens arbeid med sikte på å stimulere utviklingen av boligbygging ved å øke tilgjengeligheten til ulike sosiale programmer, spesielt:

Fødselskapital (program gyldig til og med 2016);

militære boliglån;

Sosialt boliglån;

Boliglån under Young Family-programmet, etc.

3. Staten gjorde sommeren 2014 endringer i reglene for boliglån. 25. juli trådte lov nr. 169-FZ "Om endringer i artikkel 31 og 61 i den føderale loven "om pant (pant av fast eiendom)" i kraft. Lovendringene inneholder to viktige øyeblikk. For det første vil bankene være i stand til å forsikre sin økonomiske risiko i tilfelle de trenger å utelukke sikkerheten og verdien er mindre enn gjeldsbeløpet. Den andre - tilgjengeligheten av en slik forsikring (fra banken eller fra låntakeren) fritar låntakeren fra påfølgende betalinger på lånet. Det samme skjer ved konkurs hos forsikringsselskapet som har utstedt slik forsikring.

For å oppsummere det foregående, tror vi det kan sies at innføring av sanksjoner helt sikkert vil ha en negativ innvirkning på alle områder av den russiske økonomien. Når det gjelder boligmarkedet, bør det bemerkes at på grunn av sanksjoner stiger boliglånsrentene og dette segmentet av boligmarkedet vil miste et betydelig antall forbrukere. Men mot denne bakgrunnen er leiemarkedet tvert imot i stand til å øke distribusjonsområdet. Dermed kan den delen av befolkningen som tidligere planla å kjøpe bolig på boliglån forlate denne ideen til fordel for en leiemekanisme, dvs. det vil være mer lønnsomt å leie bolig til relativt stabile priser (den anslåtte leieprisen er fra 10 000 til 15 600 rubler / måned, avhengig av prognosens art) enn å søke om et boliglån under forhold med valutaustabilitet (for eksempel på 24. mars 2015 er forholdet mellom dollar og rubel 1/58, 28, og 14.03.2015 var det 1/61,32)

Nå er det en kraftig økning i hele boligmarkedet som helhet, dette skyldes det faktum at på grunn av dollarstyrkingen har folk en tendens til å selge pengene sine i eiendom, men denne trenden kan ikke være langsiktig og lovende, fordi. Forbrukere blir tvunget til å ta slike handlinger av konstant spenning over valutakursen, noe som til slutt kan føre til inflasjon eller dessuten til kollaps av det russiske pengesystemet.

Den sosiodemografiske faktoren har selvsagt ikke så stor innvirkning på eiendomsmarkedet som for eksempel valutafaktoren, men uten dem kan boligmarkedet i prinsippet ikke eksistere som sådan, siden hastigheten, byggevolumer, boliglån, husleie mv. bestemmes nøyaktig på grunnlag av en analyse av ulike, for det meste ikke-økonomiske faktorer. Fødselsraten, befolkningen, gjennomsnittlig inntekt for en person, antall unge familier og andre sosiale indikatorer - dette er de vanligste ideene om eiendomsmarkedet og landets utviklingspotensial.

Generelt er boligeiendomsmarkedet en kombinasjon av mange økonomiske og ikke-økonomiske faktorer, som, enten individuelt eller i kombinasjon, gir en ide om den økonomiske situasjonen i et bestemt markedssegment.

De tre prognosene presentert av forfatteren gjenspeiler den økonomiske essensen av påvirkningen fra ulike faktorer på mekanismene for boligerverv. Under forholdene i en ustabil økonomisk situasjon i landet er det umulig å snakke med full tillit om effektiviteten eller ineffektiviteten til eiendomsforvaltning, men som studier har vist, segmentet av eiendomsmarkedet - boligmarkedet, er fortsatt den mest grunnleggende i forhold til andre elementer i økonomien og kan på grunn av innsamlede midler relativt jevnt manøvrere mellom skiftende ytre miljø.

2.2 VURDERING AV YTELSEN AV FORVALTNING AV KONTOREIENDOM

I næringseiendomsmarkedet, nemlig i kontoreiendomssegmentet, har det etter vår mening dannet seg tre retningsbestemte sektorer:

Den første sektoren - inkluderer prestisjetunge kontorer som oppfyller internasjonale standarder for administrative lokaler. Herfra kan vi konkludere med at leien i slike lokaler ofte er svært høy. Dette blir hovedårsaken til at noen russiske gründere leier førsteklasses kontorer i utlandet til rimeligere priser.

I den andre sektoren inkluderte vi kontorer som ligger i velferdige og utstyrte lokaler, og nylig har praksisen med å kjøpe ut store leiligheter med påfølgende reparasjoner av høy kvalitet blitt populær. Her er leiebetalinger ganske akseptable for vellykket drift av selskaper. Det er en konstant aktiv etterspørsel i denne sektoren.

Som tredje sektor definerte vi lokaler i bygningene til det kommunale og avdelingsbaserte næringsfondet, statlige virksomheter (hovedsakelig vitenskapelige institusjoner), samvirke og private virksomheter. Dette er lokaler uten etterbehandling og reparasjon, og andre relaterte tjenester. Leieprisene her er vanligvis ikke høye i det hele tatt.

Entreprenørskapsfrihet fører etter vår mening til at det skapes stadig flere nye næringsstrukturer, som først og fremst vil trenge lokaler for å fungere, noe som gjør at kontorlokalemarkedet har mer enn gode utviklingsmuligheter.

Ris. 2.2.1 Forholdet mellom klasser av forretningssentre i Kazan ved slutten av 2014

Kazan kontoreiendomsmarkedet inkluderer forretningssentre av høy kvalitet i alle tre klassene: A, B og C. Fra slutten av 2014 er byens tilbud med høykvalitets kontoreiendom 183 kvm. m per 1000 innbyggere.

Kategori B-kontorer ligner i de fleste kjennetegn på klasse A-kontorer, men de er ikke like prestisjefylte, har en mindre gunstig beliggenhet og ikke så bredt spekter av tjenester som klasse A-kontorer. Øvelsesshow - i kategorien B, noen ganger passerer kontorer i høyeste kategori. Dette skjer for eksempel etter flere år med intensiv bruk. Faktoren kvalitetsstandarder spiller også en viktig rolle her. Teknologier er i konstant dynamikk, så det som før var «det siste» beveger seg gradvis inn i kategorien «nyt».

Det totale tilbudet av kontorlokaler i byen Kazan er over 410 000 kvm. Av disse ca 210 tusen kvadratmeter. m viser til et kvalitetsforslag.

Som det er riktig, i storbyer er etterspørselen etter kontorlokaler av høy kvalitet fortsatt stabil. De aller fleste forretningssentre i klasse "A" i Kazan har nesten 100% belegg, nemlig slike forretningssentre som: "Business Center Suvar Plaza", "Korston", "Business Park Idea". Klasse "B" objekter har også en ganske høy beleggsprosent, den varierer fra 85 % til 90 %. Når vi snakker om etterspørselen etter kontorlokaler, bør vi nevne det faktum at det nylig har vært en tendens til å flytte forretningsaktivitet til utkanten av Kazan. Dette er mest påvirket av faktorer som: utilstrekkelig transporttilgjengelighet (trafikk), mangel på parkeringsplasser eller betaling for dem.

Lignende dokumenter

Konseptet kommunal eiendom. Grunnleggende om hvordan eiendomsmarkedet fungerer. De viktigste retningene for informatisering av eiendomsforvaltningsprosessen. Informasjon brukt til eiendomsforvaltning. Informasjonssystem for eiendomsregistrering.

sammendrag, lagt til 30.10.2010


Moderne problemer med kommunal eiendomsforvaltning i den russiske føderasjonen. Institusjonsgrunnlag for forvaltning av kommunal eiendom. Analyse av dagens praksis i Orsk. Organisatoriske spørsmål om avgrensning av kommunal eiendom etter virksomhetens formål.

avhandling, lagt til 18.11.2013


Essens, funksjoner, metoder og nivåer for eiendomsforvaltning. Analyse av det kommersielle eiendomsmarkedet i Samara. Kort beskrivelse av shopping- og underholdningssenteret "MegaCity", dets leiepolicy. Analyse av styringssystemet for utvikling av næringseiendom ved bedriften.

semesteroppgave, lagt til 18.10.2011


Grunnleggende konsepter for eiendomsmarkedet, dets segmentering. Planlegging og kostnadsregnskap for drift av eiendommen. Analyse av markedsføringsmiljøet til selskapet OOO "Diol". Praktisk anvendelse av eiendomsforvaltningsteknikker, optimalisering av skjemaer og metoder.

semesteroppgave, lagt til 22.07.2011


Essens, konsept og hovedtyper ave. Konseptet med et utviklingsprosjekt og hovedtrekkene i kommersiell eiendomsforvaltning. Finansiell og økonomisk begrunnelse for prosjektet. Analyse av næringseiendomsmarkedet.

semesteroppgave, lagt til 25.03.2011


Kriterier for evaluering av effektivitet. Rangeringsmetode for planlegging og ytelsesevaluering. Et omfattende sett med kriterier for effektiviteten til styringssystemet. Ytelsesindikatorer. Forbedre effektiviteten til produksjonsstyringssystemet.

sammendrag, lagt til 05.08.2002


Konseptet med evaluering av ledelseseffektivitet. Faktorer for å evaluere effektiviteten til ledelsen. Kriterier og indikatorer for ledelseseffektivitet. Økonomisk evaluering av effektivitet. Indikatorer for økonomisk effektivitet. Forbedring av ledelseseffektiviteten.

sammendrag, lagt til 26.07.2008


Konsepter og prinsipper for å bygge et styringssystem, metoder for å evaluere effektiviteten. Kort beskrivelse av industri, bedrift og SWOT-analyse av LLC "Kvinta". Evaluering av effektiviteten til det eksisterende styringssystemet, utvikling av metoder for forbedring.

avhandling, lagt til 06.04.2011


Teoretiske aspekter og sted for ytelsesevaluering i personalstyringssystemet. Grunnleggende tilnærminger til personellsertifisering. Analyse av systemet for å vurdere ansatte i bedriften og forslag til forbedring av det på eksemplet med Trade House "Rosvestalko" LLC.

semesteroppgave, lagt til 18.03.2011


Ledelsessystemer i serviceorganisasjoner. Organisasjonens personalstyringssystem. Indikatorer for å evaluere effektiviteten til organisasjonens personalstyringssystem. Generelle kjennetegn ved organisasjonen og utviklingsstrategi. Evaluering av effektiviteten til aktiviteter.